Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q4 
 
 
 
 
 
 
 
Q4 
Annehem Fastigheter 
Bokslutskommuniké 
januari–december 2023

===== SIDA 2 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023  
 
 
Starkt förvaltningsresultat med framtidstro  
 
 
Januari-december
• Hyresintäkter för perioden uppgick till 247,2 Mkr (217,9) 
• Driftnettot uppgick till 209,7 Mkr (181,3)  
• Förvaltningsresultatet uppgick till 90,5 Mkr (74,2) 
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till 
92,7 Mkr (90,5) 
• Resultat per aktie uppgick till -3,40 kr (3,51) 
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 95,8 Mkr 
(32,8) 
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av 
verkligt värde om -266,0 Mkr (98,0) 
• Verkligt värde förvaltningsfastigheter uppgick till 4 412,7 
Mkr (4 309,2) 
• Substansvärde EPRA NRV per aktie uppgick till 41,2 kr (44,1) 
 
 
 
 
 
• Annehem frånträdde handelsfastigheten Carl Berner Torg i 
Oslo, Norge 
• Adela Colakovic tillträdde som ny CFO  
• Annehem har färdigställt 100 nya kommunala förskoleplatser 
i Valhall Park 
• Styrelsen kallade till extra bolagsstämma, i januari 2024, för 
att besluta om bemyndigande för styrelsen att besluta om 
företrädesemission  
• Annehem tillträdde kontorsfastigheten The Corner i Malmö 
• I december gick Annehem med i EPRA (European Public Real 
Estate Association)  
 
 
 
 
 
 
 
   
   
Driftnetto 
Januari-december 2023 
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 
31 december 2023 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
31 december 2023 
209,7 Mkr 4 413 Mkr 95% 
 
Väsentliga händelser under fjärde kvartalet

===== SIDA 3 =====

Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 3 | 31 
 
Sammandrag  
koncernens utveckling 
 
FINANSIELLA MÅL 
 
 
                   
               okt-dec 
                                            
helår 
Sammandrag koncernens utveckling  2023 2022                  2023                            2022 
Hyresintäkter 60,9 56,8  247,2 217,9 
Driftnetto 51,5 45,0  209,7 181,3 
Förvaltningsresultat 27,1 11,5  90,5 74,2 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 22,1 19,4  92,7 90,5 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,37 0,33  1,57 1,53 
Periodens resultat  -9,1 8,9  -200,6 207,3 
Periodens resultat per aktie, kr  -0,15 0,15  -3,40 3,51 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %  94,9 95,8  94,9 95,8 
Överskottsgrad, % 84,6 79,3  84,8 83,2 
Avkastning på eget kapital, % -0,4 0,4  -8,7 8,3 
EPRA NRV per aktie, kr 41,2 44,1  41,2 44,1 
Nettobelåningsgrad, %  43,4 38,3  43,4 38,3 
Soliditet, % 49,9 53,4  49,9 53,4 
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,5  2,2 2,7 
Tillväxt och avkastning Mål                                        Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Genomsnittlig tillväxt i 
fastighetsbeståndet över tid1  
                                   20% 2% 8% 20% 
Fastighetsbestånd verkligt värde 2027                               8,0 Mdkr 4,4 Mdkr 4,3 Mdkr 4,0 Mdkr 
Genomsnittlig årlig tillväxt på 
förvaltningsresultat över tid1 
                                  20% 22% -14% 52% 
Avkastning på eget kapital         Minst 10% per år -8,7% 8,3% 9,2% 
1) Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering 
till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med 
föregående år.  
 
    
     
Risk och utdelning                                       Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Soliditet                                > 30% 49,9% 53,4% 53,9% 
Nettobelåningsgrad över tid                                 < 60% 43,4% 38,3% 38,3% 
Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM)                                > 2,2x 2,2x 2,7x 3,0x 
Utdelningspolicy                                                                 I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål 
     
HÅLLBARHETSMÅL     
 Långsiktigt mål 2030 Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart  
enligt EU:s taxonomiförordning, % 
90% 75% 81% 85% 
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 82% 76% 85% 
 
Intäkter från gröna hyresavtal, % (avser 
Sverige) 
80% 35% 27% 24% 
Q4

===== SIDA 4 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 4 | 31 
 
VD har ordet 
2023 har varit ett händelserikt år med stor geopolitisk oro i olika delar av världen. I det makroekonomiska 
perspektivet har inflationsutvecklingen spelat en nyckelroll för konjunkturen, räntorna, börsen, och inte 
minst fastighetsmarknaden. När vi nu går in i 2024 ser vi allt tydligare tecken på att inflationen avtar och 
att nya räntehöjningar uteblir. Om inflationstrenden fortsätter nedåt kan det ge centralbankerna anledning 
att sänka räntorna under året.  
 
I fastighetsbranschen har många bolag det fortsatt ansträngt med höga räntekostnader och i vissa fall 
behov av ett skifte från obligations- till bankfinansiering. Lågkonjunkturen har även påverkat efterfrågan 
och fler hyresgäster utvärderar sina behov. Ett scenario med lägre inflation och sänkta räntor skulle betyda 
mycket för att få en mer stabil fastighetsmarknad framöver med fler transaktioner.  
 
I ljuset av den utmanande omvärlden som vi befinner oss i är jag nöjd med Annehems prestation under 
2023. Med en stark underliggande fastighetsverksamhet, låg belåningsgrad med bankfinansiering och 
långsiktiga ägare visar Annehem uthållighet och stabilitet. Under året har vi satsat på och stärkt den 
befintliga verksamheten och under det fjärde kvartalet kunde vi fatta ett offensivt beslut om att förvärva 
kontorsfastigheten The Corner i Malmö, och fatta beslut om avsikten att genomföra en företrädesemission. 
Ett framåtriktat förvärv och emission 
The Corner är en nyproducerad modern och flexibel kontorsfastighet med hög hållbarhetsprofil i bästa läge 
i snabbväxande affärsdistriktet Hyllie i Malmö. Förvärvet ligger helt i linje med vår tillväxtstrategi att växa 
lönsamt och hållbart. Jag är övertygad om att det långsiktigt är en fantastisk affär då vi förvärvar 
fastigheten till en initial yield om 5,6 procent och som ger en prisnivå om ca 15–18 procent under 
toppnivån för en nybyggd fastighet i området för cirka två år sedan. Fastigheten uppnår våra höga 
hållbarhetskrav med certifiering genom Miljöbyggnad Silver samt genom energiklass B. Den ska också 
certifieras enligt WELL Building Standard, en certifiering som främjar hälsa och välmående hos människor 
som vistas i byggnaden.   
 
För att finansiera förvärvet så har vi för avsikt att genomföra en företrädesemission om cirka 300 Mkr. Det 
innebär att vi också stärker vår kassa för att genomföra andra värdeskapande investeringar utöver 
förvärvet under kommande år. Med en stärkt finansiell position ser vi möjligheter att skapa värde genom 
investeringar i vårt befintliga bestånd genom förädling, samtidigt som vi också är fortsatt nyfikna på nya 
förvärv som ytterligare diversifierar vår fastighetsportfölj.  
Resultat 
Vi ökar våra hyresintäkter för perioden med 13,5 procent till 247,2 Mkr (217,9), varav 23,6 Mkr kommer 
från det befintliga fastighetsbeståndet genom hyresökningar och uthyrningar och 5,7 Mkr hänförs till ett 
utökat fastighetsbestånd. 
 
Vi har ett fortsatt starkt driftnetto om 209,7 Mkr (181,3), vilket innebär en ökning med 15,7 procent 
jämfört med samma period föregående år. Förutom intäktsökningen så är förbättringen av driftnettot 
främst relaterad till lägre elpriser och övriga besparingar, vilket bland annat har resulterat i en lägre el- och 
uppvärmningskostnad om 5,6 procent jämfört med samma period föregående år. Överskottsgraden håller 
sig på en hög och bra nivå om 84,8 procent (83,2). Vi har en hög uthyrningsgrad om 94,9 procent (95,8), 
där majoriteten av våra hyresgäster är stabila och långsiktiga.  
 
Vårt förvaltningsresultat har ökat med hela 22,0 procent för helåret, jämfört med samma period 
föregående år. Rensat för valutakurseffekter i finansnettot uppgår förvaltningsresultatet till 92,7 Mkr 
(90,5). Den underliggande fastighetsverksamheten levererar och det är ett resultat jag är mycket stolt över 
med hänsyn taget till att vi totalt sett haft 43,2 procent högre räntenetto under året jämfört med 
föregående år.  
 
Räntetäckningsgrad RTM för perioden är 2,2 ggr (2,7). De långa räntorna har sjunkit under kvartalet, vilket 
på längre sikt kommer att slå igenom positivt både på förvaltningsresultatet och räntetäckningsgraden. 
Dock ser det ut som att räntan kommer ligga fortsatt högt under 2024 och därav ser vi också att 
räntekostnaderna för 2024 kommer att vara fortsatt höga. 
 
Avkastningskraven i marknaden har fortsatt uppåt med cirka 10 punkter under kvartalet men effekten 
motverkades av värdeskapande investeringar i befintligt bestånd, nyuthyrningar som började gälla nu från 
1 januari men också årets indexuppräkning som får fullt utslag i Q4. Vidare har vi även avyttrat Carl Berner 
Torg, och tillträtt The Corner. Detta sammantaget medför en total förändring på fastighetsbeståndet om 
4,1 procent eller 174,9 Mkr, jämfört med föregående kvartal.

===== SIDA 5 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 5 | 31 
 
Finansiering   
Vi är fortsatt bankfinansierade och har goda dialoger med våra långivare. Under kvartalet så har vi frånträtt 
fastigheten Carl Berner Torg i Oslo och affären tillförde cirka 70 MNOK i likvida medel. Förvärvet av The 
Corner gjordes till ett underliggande fastighetsvärde om 420 Mkr. Fastigheten är till hälften 
bankfinansierad och resterande del finansieras genom likvida medel tillsammans med ett lån fram till att 
emissionen är genomförd. Per 31 december 2023 har vi en nettobelåningsgrad om 43,4 procent.  
Transaktionsmarknaden  
Transaktionsvolymen i den nordiska fastighetsmarknaden som helhet är cirka 58 procent lägre per sista 
december än samma period föregående år. Sverige är fortsatt den största marknaden som innehar cirka 39 
procent av volymen. Samtidigt finns ett antal fastigheter till försäljning på marknaden och aktiviteten är 
högre än tidigare, men affärerna tar längre tid. De sjunkande långräntorna kommer successivt att leda till 
en allt högre aktivitet framöver och snabbare avslut på transaktionsmarknaden. Jag tror fortsatt på att 
högkvalitativa objekt i bra lägen kommer att stå sig bäst oavsett fastighetstyp.  
En aktiv och hållbar förvaltning  
Att investera i hållbara fastigheter är att satsa på framtiden och att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. 
Annehems förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning. Ett exempel 
på det är att vi under kvartalet har förflyttat vår fastighet Partille Port från energiklass C till B genom 
energibesparande åtgärder. Vi har under kvartalet genom det och förvärvet av The Corner ökat andelen 
fastigheter med minst energiklass B till 82 procent av det totala fastighetsvärdet, jämfört med 78 procent 
föregående kvartal. Vidare under kvartalet har vi antagit en ny bilpolicy som föreskriver att vi endast ska ha 
elbilar i bolaget.  
EPRA 
I december 2023 anslöt sig Annehem till EPRA (European Public Real Estate Association) för att jämföra 
oss med andra europeiska branschkollegor. EPRA främjar och representerar den europeiska 
fastighetssektorn. Vi får en bättre jämförelse av våra finansiella nyckeltal och deras ’sustainability best 
practice recommendations’ stödjer övergången till hållbarhet och hjälper medlemmar att förbättra sitt 
hållbarhetsarbete. 
Nytt år, nya utmaningar och möjligheter  
Vi har nu ett nytt år framför oss som kommer att erbjuda både utmaningar och möjligheter. Vår omvärld är 
än mer osäker idag än tidigare och vi har en fortsatt ödmjuk inställning till det. Även om inflationen och de 
långa räntorna har kommit ned så har vi ett tufft år framför oss. Vi är inne i en lågkonjunktur som kräver 
stort fokus på daglig verksamhet och att fortsätta vara nära våra hyresgäster och erbjuda kreativa lösningar 
inom förvaltningen. Samtidigt ger både den geopolitiska situationen och den ljusning vi ser möjligheter som 
vi ska ta tillvara, allt ifrån anpassning av lokaler till nya affärsmöjligheter.  
 
Jag vill passa på att tacka våra hyresgäster för ert förtroende för Annehem, våra aktieägare som stöttar oss, 
våra leverantörer som alltid ställer upp för oss och sist men inte minst våra engagerade och drivna 
medarbetare som alltid hittar lösningar. Tack alla för det gångna året!  
 
Jag och mitt team kommer att arbeta hårt för att behålla den stabilitet vi har och utveckla Annehem vidare.  
 
 
Ängelholm 2024-01-31 
 
 
Monica Fallenius 
VD

===== SIDA 6 =====

Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 6 | 31 
 
 
Vi är Annehem 
Annehem förvaltar och utvecklar ett hållbart och modernt fastighetsbestånd i attraktiva lägen i nordiska 
tillväxtområden. Huvuddelen av beståndet består av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda 
fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter och bostäder. 
 
Våra fastigheter har en hög och mätbar miljöprestanda. Tillsammans med vår hållbara, effektiva förvaltning 
och förädling, stärker det värdet på vårt bestånd.
 
Vision 
Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Våra värderingar 
Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare 
Våra övergripande strategier 
 
Ett hållbart och modernt 
fastighetsbestånd i att-
raktiva lägen i nordiska 
tillväxtområden 
 
Nybyggda, 
miljöcertifierade 
fastigheter i lägen med 
goda kommunikationer 
attraherar långsiktiga 
hyresgäster. 
 En diversifierad och grön 
fastighetsportfölj 
erbjuder riskspridning 
över tid  
 
Det grundläggande 
beståndet av kontors-
fastigheter kompletteras 
med utvalda fastigheter 
inom samhälls- och 
logistikfastigheter och 
bostäder. Alla med en hög 
hållbarhetsprestanda 
och/eller potential. 
 Fokus på hållbar och 
effektivförvaltning och 
förädling 
 
 
Annehem Fastigheter har 
en hög och mätbar miljö-
prestanda. Bolaget verkar 
för att öka värdet av det 
befintliga beståndet 
genom hållbar effektiv 
förvaltning och förädling. 
 Lönsam tillväxt 
möjliggörs genom 
förvärvsfokus och en 
stabil finansiell ställning 
 
Annehem Fastigheter  
har en tydlig tillväxtplan 
för fastighetsbeståndet, 
vilket möjliggörs av en 
stark finansiell ställning 
med hög soliditet och låg 
belåningsgrad. 
 
  
  
Q4 
 
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor 79 %
Samhällsfastigheter 9 %
Dagligvaror 3 %
Bostad 2 %
Logistik 2 %
Övrigt 5 %
Fastighetsvärde 
per geografi
Stockholm 38 %
Helsingfors 20 %
Göteborg 4 %
Malmö 18 %
Ängelholm/Helsingborg 20 %
Helsingfors 
Stockholm 
Malmö 
Göteborg

===== SIDA 7 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 7 | 31 
 
Marknad 
Omvärldskommentar 
Den geopolitiska omvärlden har varit turbulent under året, med Rysslands pågående invasion av Ukraina 
och konflikten mellan Israel och Hamas som fortsatta orosmoln. Skyhöga inflationssiffror och 
styrräntehöjningar under 2023 har satt sin prägel på omvärldsekonomin och fått stora konsekvenser för 
hushåll och företag. Samtidigt har effekten från styrräntehöjningarna börjat synas och inflationstrenden har 
varit nedåtgående sedan andra halvan av 2023. Förhoppningen är att trenden ska fortsätta under 2024 och 
att efterföljande räntesänkningar kommer från Riksbanken. 
 
Kärninflationen (KPIF) i Sverige är fortfarande hög och överskrider Riksbankens mål om 2 procent. I 
november var KPIF 3,6 procent och prognoserna för inflationsutvecklingen framåt varierar. 
Konjunkturinstitutets prognos pekar på att Riksbankens inflationsmål kommer att nås mot slutet av första 
halvåret 2024. Riksbanken har under året agerat för att begränsa inflationstakten i Sverige, men valde att 
lämna styrräntan oförändrad vid det senaste penningpolitiska mötet i november. Vid årsskiftet hade Sverige 
en styrränta på 4,00 procent. Riksbanken aviserar om att styrräntan kan komma att höjas framåt för att få 
ner inflationen ytterligare. 
Makrodata Norden 
 
Transaktionsmarknaden 
Statistik från Colliers Nordic Property Market visar på att fastighetstransaktionsvolymen för helåret 2023 
har fallit med 57 procent i Sverige, 64 procent i Finland och 58 procent i Norge, jämfört med föregående 
år. Den lägre transaktionsaktiviteten leder till en stor osäkerhet på marknaden då värderarna har väldigt få 
transaktioner att luta sig mot. Samtidigt, med ett något mer stabilt ränteläge mot slutet av 2024, så har 
transaktionsmarknaden smått börjat återhämta sig i takt med att säljare och köpare kommit närmare 
varandra i sina prisförväntningar. 
  
    
Land Styrränta1 Inflation2 Transaktionsvolym (2023)3 
Sverige 4,00% 5,8% 87,7 Mdkr 
Finland/ECB 4,50% 3,3% 32,1 Mdkr 
Norge 4,50% 4,8% 43,9 Mdkr 
 
1) Trading Economics. 
2) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update Jan 2024. 
3) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update Jan 2024.

===== SIDA 8 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 8 | 31 
 
Kommentarer till 
koncernens utveckling 
Resultaträkning 
 
Perioden januari till december 
Hyresintäkterna uppgick till 247,2 Mkr (217,9), övriga fastighetsintäkter uppgick till 44,9 Mkr (44,7) och 
totala fastighetskostnaderna till -82,3 Mkr (-81,3), vilket innebär att driftnettot ökade till 209,7 Mkr 
(181,3). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras 
främst av hyresökningar genom indexjusteringar och nyuthyrningar, samt de tillkommande fastigheterna. 
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 44,9 Mkr (44,7), består av utdebiterade driftskostnader, 
intäkter från korttidsuthyrningar och de av Peab utställda hyresgarantierna för fastigheterna Ultimes I&II 
och Jupiter 11, som för januari-december uppgick till 3,0 Mkr (7,7). Hyresgarantier har ställts ut för 100 
procent av de vakanta ytorna i Ultimes I&II (från 1 juli 2020) och Jupiter 11 (från 1 maj 2021), av Peab. 
Denna garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från 
utställandedatum. Hyresgarantierna för Ultimes-fastigheterna löpte ut per den 30 juni 2023 och ytorna är 
vakanta per 31 december 2023. 
 
Driftkostnader uppgick till -47,5 (-44,2) vilket är en ökning mot föregående år och förklaras främst av den 
tillkommande fastigheten Carl Florman. Fastighetsskatten har minskat med 2,8 Mkr mot föregående år och 
uppgick till -9,8 Mkr (-12,6), där minskningen hänför sig till fjärde kvartalet och till största del beror på 
omtaxering av några fastigheter gällande åren 2020 till 2022. T otala fastighetskostnader uppgick till -82,3 
Mkr (-81,3). 
 
Förvaltningsresultatet uppgick till 90,5 Mkr (74,2) för perioden januari-december vilket är en ökning mot 
föregående år trots ett högre räntenetto. Räntekostnaderna uppgick till -129,3 Mkr (-62,5) och beror på 
stigande styrräntor samt belåning till följd av finansieringen av de tillkommande fastigheterna men 
motverkas av ränteintäkter från räntederivat, vilka uppgick till 53,4 (9,5) Mkr för perioden. Övriga 
finansiella poster uppgick till -2,2 Mkr (-16,4) och bestod i huvudsak av valutaeffekter om -4,7 Mkr (14,0) 
och värdeförändringar på valutaterminer uppgående till 2,5 Mkr (-30,4), vilka påverkade 
förvaltningsresultatet negativt. 
Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -266,0 Mkr (98,0) och realiserade 
värdeförändringar på fastigheter uppgick till -11,8 Mkr (0,0) vilken avser reaförlusten på avyttringen av 
fastigheten i Norge. Effekter av värdeförändringar på räntederivat uppgick till -61,8 Mkr (90,9). 
Skatteeffekten för perioden uppgick till 48,5 Mkr (-55,7). Skatteeffekten hänförs till största del till 
uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt värdering av räntederivat till verkligt 
värde. Periodens resultat uppgick till -200,6 Mkr (207,3).  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Driftnetto per kvartal 
Mkr 
 
 
 
Förvaltningsresultat per kvartal 
exkl valutakurseffekter 
Mkr
 
 
10
20
30
40
50
60
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
5
10
15
20
25
30
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4

===== SIDA 9 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 9 | 31 
 
Balansräkning 
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2023 till 4 412,7 Mkr (4 309,2). 
Av det totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. 
 
Under året har Annehem Fastigheter förvärvat fastigheterna Carl Florman och The Corner till ett 
sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 534,9 Mkr, samt avyttrat Carl Berner Torg till ett värde om 
252,1 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga fastigheter till ett belopp uppgående till 95,8 Mkr (32,8). 
Orealiserade värdeförändring uppgår till totalt -266,0 Mkr. Tillsammans med valutaomräkning för beståndet 
i Finland så uppgick den totala värdeförändringen för perioden till 103,5 Mkr (315,0) Mkr.  
 
Bolagets eget kapital uppgick till 2 302,3 Mkr (2 501,1). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 036,3 
Mkr (1 889,6), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2. Under perioden 
januari-december tillträdde Annehem fastigheterna Carl Florman och The Corner och tog sammantaget 
upp ny finansiering uppgående till 345,2 Mkr. Per den 31 december 2023 återstår 125,0 Mkr av outnyttjad 
kreditram. 
 
Kassaflödesanalys 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 47,7 Mkr (-18,2). Förändringen 
beror på högre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt lägre rörelseskulder och 
rörelsefordringar. För perioden januari-december uppgick motsvarande siffra till 102,4 Mkr (54,3).  
 
Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -191,4 Mkr (-17,0) som avser förvärvet 
av The Corner som uppgick till -392,9 Mkr, avyttringen av Carl Berner Torg som gav en försäljningslikvid 
om 245,0 Mkr och investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, förskolan i Valhall Park samt mindre 
investeringar i andra fastigheter om totalt -40,8 Mkr. För perioden januari-december uppgick kassaflödet 
från investeringsverksamheten till -383,4 Mkr (-134,1), där största delen av kassaflödet avsåg förvärvet av 
Carl Florman och The Corner samt avyttringen av Carl Berner Torg om totalt -282,9 Mkr. 
 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till 94,5 Mkr (-2,6), vilket hänförs till 
upptaget lån relaterat till finansieringen av fastigheten The Corner och återbetalning av lån gällande Carl 
Berner T org samt amortering av koncernens kreditfacilitet. Motsvarande siffra för perioden januari-
december uppgick till 161,6 Mkr (125,0) som är relaterad till finansiering av Carl Florman, The Corner, 
återbetalning av lån gällande Carl Berner Torg samt amortering av koncernen kreditfacilitet.  
 
Kassaflödet för kvartalet uppgick till -49,2 Mkr (-37,8), där motsvarande siffra för perioden januari-
december uppgick till -119,4 Mkr (45,2).

===== SIDA 10 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 10 | 31 
 
Hållbar utveckling 
Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Det innebär att vi förvärvar fastigheter med hög hållbarhetspotential och kontinuerligt förbättrar vår 
förvaltning samt ökar mätbarheten på hållbarhetsinsatser i vår fastighetsverksamhet. 
 
Höjdpunkter under kvartalet 
Under kvartalet har arbetet med att leverera på våra hållbarhetsmål fortsatt. Nedan presenteras arbetet 
som görs samt några av de största hållbarhetsförflyttningarna. 
 
Partille Port uppgraderad till energiklass B 
Annehem arbetar långsiktigt med energieffektivisering i fastighetsbeståndet och i arbetet ingår bland annat 
att granska förbrukningsdata och bedöma dess rimlighet. Vår fastighet Partille Port 11:60 som tidigare varit 
energiklass C har efter en energikartläggning och granskning under kvartalet blivit uppgraderad till 
energiklass B. Förflyttningen inom energiprestanda är viktig för vårt långsiktiga mål om att 90 procent av 
vårt fastighetsvärde ska ha energiklass A och B.  
 
Andelen gröna hyresavtal ökar 
Under fjärde kvartalet steg andelen gröna hyresavtal till 35 procent jämfört med 32 procent under 
förgående kvartal. Ökningen är främst hänförlig till förvärvet av The Corner som tillträddes under perioden. 
Annehems långsiktiga mål är att 80 procent av hyresavtalen ska vara gröna till 2030. Det är ett ambitiöst 
mål som Annehem strävar efter att nå tillsammans med befintliga och nya hyresgäster.  
  
Annehem går med i EPRA 
I december blev Annehem medlem i European Public Real Estate Association (EPRA) med avsikten att ta del 
av kunskaps- och erfarenhetsutbyten med branschkollegor runtom i Europa. EPRA, som är en ideell 
förening där Europas börsnoterade fastighetsbolag representeras, stödjer medlemmar genom vägledning 
och expertis samt genom forum och evenemang med andra relevanta intressenter. 
 
Annehem medverkade på Nasdaqs Green Equity Capital Markets Day 
Vi deltog i den andra upplagan av Nasdaqs Green Equity Capital Markets Day. Annehem var ett av de första 
fastighetsbolagen att notera sin aktie enligt Nasdaq Green Equity Designation, vilket bland annat innebär 
att mer än 50 procent av företagets omsättning härleds från gröna aktiviteter. Per den 31 december 2022 
var 74 procent av Annehems intäkter gröna. 
 
Mätbara förflyttningar Q4 2023 (jämfört med utfall för helåret 2022)   
• 35 procent (27) intäkter från gröna hyresavtal1 (gäller svenska verksamheten)   
• 82 procent (76) av fastighetsvärdet miljöcertifierat   
• 75 procent (81) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning2) 
 
1) Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar 
bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till 
källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader. 
2) Minskningen mot föregående år beror på försäljningen av Carl Berner Torg

===== SIDA 11 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 11 | 31 
 
 
1) Per datumet för denna rapports publicering är utfallet för 2023 ännu inte färdigställt. Utfallet kommer att redovisas i årsredovisning 2023.
     
Hållbarhetsmål 2023
Följs upp årligen Enhet Långsiktigt mål Mål 2023 Utfall  2022 Utfall 2021 
Miljöcertifierat fastighetsvärde Andel 90% >76% 76% 85%
Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin Andel 90% 85% 81% 85%
Grön finansiering Andel 90% Mätning 86% 14%
Fastighetsvärde med klimat- och sårberhetsanalys Andel 90% >82% 82% -
Fastighetsvärde med energiklass A och B Andel 90% Mätning 72% 80%
Fastighetsenergi MWh - Mätning 16 861 17 023
Intensitet Fastighetsenergi KWh/kvm reducera 3% per år 77 79 85
Scope 2: CO2e-utsläpp från fastighetsenergi ton CO2e 95% minskning 
Scope 1 & 2 Mätning 493 625
Egenproducerad förnybar energi kWh/kvm 3 Mätning 0,4 0,5
Intensitet Hyresgästenergi KWh/kvm - Mätning 44 -
Scope 3: CO2e-utsläpp från hyresgästenergi ton CO2e - Mätning 737 594
Gröna hyresavtal Andel av avtalsvärde 80% >30% 27% 24%
Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning Andel 100% 100% 100% 100%
Vattenanvändning l/kvm reducera 1% per år 212 214 185
Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) Andel medarbetare 100% 100% 33% -
Granskning av strategiska leverantörer % 100% 100% 100% 100%
Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra fastigheter antal Inventera och 
möjliggöra för fler Mätning 175 -
Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar % 100% >90% 5% -
Scope 1: CO2e-utsläpp från tjänstebilar och servicefordon ton CO2e 95% minskning 
Scope 1 & 2 Mätning 24 29
Andel miljöklassade tjänstebilar % 100% 100% 100% 100%
Scope 3: CO2e-utsläpp från tjänsteresor ton CO2e Mätning 70 14
Scope 3: CO2e-utsläpp från projekt och underhåll ton CO2e Mätning 1 217 -
Scope 1: CO2e-utsläpp från köldmedia ton CO2e 95% minskning 
Scope 1 & 2 Mätning 0 28
Nöjd kund index index 0-100 Över branschsnitt >80 77 77
Genomsnittlig kontraktstid år Söka långsiktiga 
relationer Mätning 5,2 6
Nöjda medarbetare, förtroendeindex index 0-100 >70 >70 83 73
Frisknärvaro % >97% >97% 97,33 99,7%
Styrelse (% kvinnor|män) 25% | 75% 29% | 71%
Ledning  (% kvinnor|män) 50% | 50% 50% | 50%
Medarbetare  (% kvinnor|män) 65% | 35% 56% | 44%
Upplevd inkludering index 0-100 Hög inkludering Mätning 94 -
6. Vi värnar om 
varandra
Könsfördelning 50% ±10 50% ±10
5. Vi skapar nöjda 
hyresgäster och 
långsiktiga relationer
1. Vi skapar ett hållbart 
fastighetsbestånd 
2. Vi optimerar 
energiförbrukningen i 
våra fastigheter
3. Vi hjälper våra 
hyresgäster att verka 
hållbart
4. Vi tar ansvar

===== SIDA 12 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 12 | 31 
 
Våra fastigheter 
Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av fastigheter per den 31 december 2023 till ett verkligt värde 
uppgående till 4 412,7 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till 
övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och logistikfastigheter.  
 
För perioden uppgick nettouthyrningen till 12,8 Mkr (13,8), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 
24,1 Mkr (17,7) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 11,3 Mkr (3,9).  
Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet  
 
Förändring i beståndet under 2023  
  1) Skillnaden i hyresvärde mot de 28,4 Mkr som kommunicerades i samband med förvärvet är hänförlig till en justerad fastighetsskattebedömning vilket i allt                                      
     väsentligt är neutralt för bolaget på driftnettonivå. 
 
Fastighetsbestånd per 31 december 2023 
 
  1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 
  2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 
  3) Skillnaden i hyresvärde mot de 28,4 Mkr som kommunicerades i samband med förvärvet är hänförlig till en justerad fastighetsskattebedömning vilket i allt                
      väsentligt är neutralt för bolaget på driftnettonivå. 
 
Sammanställning värdeutveckling 
Förvärv och investeringar  
Under perioden januari-december gjordes investeringar i befintliga fastigheter på totalt 95,8 Mkr (32,8), där 
investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna Valhall Park och Ljungbyhed Park.  
 
Förvärvade men ej tillträdda fastigheter 
Annehem har under 2020 ingått ett avtal med Peab om att förvärva en bostadsfastighet i Partille (Partille 
Port Bostäder 11:70) till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr med tillträde den 28 mars 
2024.  
Benämning Ort        Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 39,5 40,8
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 29,5 35,4
Kamaxeln 2 Kamaxeln 2 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,7 15,4
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 10,6 10,6
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 44,7 44,7
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm          13 494 16,6 20,0
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm          4 268 15,3 15,3
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,6 5,6
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 14,9 15,1
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,7 7,0
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 26,2 26,93
Ultimes Business Garden Ultimes I & II Helsingfors 17 015 73,8 77,1
Summa 202 004 298,9 315,6
Fastighets-beteckning
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter, 
Mkr
Intäktsfördelning 2023 
 
 
Sammanställning 
hyreskontraktens löptid  
(% andel av hyresvärde för resp. 
år) 
 
79%
9%
3%2%
2% 5%
Kontor
Samhällsfastigheter
Dagligvaror
Bostad
Logistik
Övrigt
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
<1 år 1-2
år
2-3
år
3-4
år
4-5
år
>5 år
Förändringar av fastighetsbeståndet
Mkr 2023 2022 2023 2022
Verkligt värde vid periodens ingång 4 237,8 4 252,9 4 309,2 3 994,1
Förvärvade fastigheter 395,0 - 534,9 103,0
Investeringar i befintliga fastigheter 40,8 5,7 95,8 32,8
Avyttrade fastigheter -252,1 - -252,1 -
Orealiserad värdeförändring 25,7 12,3 -266,0 98,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet -34,5 38,5 -9,1 81,2
Verkligt värde vid periodens utgång 4 412,7 4 309,2 4 412,7 4 309,2
helårokt-dec
      
Transaktioner under 
året Händelse Ort From Yta kvm
Hyresvärde årsbasis, 
Mkr
Underliggande 
fastighetsvärde             
Mkr
The Corner Tillträde Malmö 2023-12-18 7 400 26,91 420,0
Carl Berner Torg Avyttring Oslo 2023-10-20 3 640 14,4 246,0
C
arl Florman Tillträde Malmö 2023-01-19 3 259 7,0 135,0

===== SIDA 13 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 13 | 31 
 
Fastighetsvärderingar 
Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från externa värderingsinstitut för alla 
fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna auktoriserade 
fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i 
enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.  
 
Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar med värdedatum 31 december 2023. 
Annehem utför generellt externa värderingar endast en gång per år, per 30 september, men i samband med 
den pågående emissionsprocessen har bolaget erhållit externa värderingsintyg även per 31 december 
2023. Verkligt värde har under perioden januari-december minskat med 266,0 Mkr, vilket främst beror på 
förändrade avkastningskrav. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2023 uppgick till 
5,24 procent (4,91 procent, 31 december 2022). Under perioden januari-december har Annehem 
Fastigheter dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 95,8 Mkr. 
Investeringarna är hänförliga till färdigställandet av förskolan i Valhall Park, modernisering av Saabs lokaler i 
Ljungbyhed Park och övriga mindre investeringar i övriga fastigheter. Fastigheterna värderas till verkligt 
värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
   
 
I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 31 
december 2023. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv 
månaderna utan är endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för 
illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida 
utvecklingen av hyror, vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra 
faktorer. Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 31 december 2023 
och dess finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem 
Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 31 december är därmed inte 
inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i 
fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av 
ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på 
fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för 
administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på 
koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader.  
 
Kommentarer till intjäningsförmågan 
Hyresintäkterna och driftnettot ökar jämfört med intjäningsförmågan per 30 september 2023. Den positiva 
utvecklingen på hyresintäkterna, förklaras främst av nyuthyrningar, indexjusteringar på hyreskontrakten 
som sker från 1 januari 2024 samt den tillkommande fastigheten The Corner. Hyresgarantier har ställts ut 
för vakanta ytor i fastigheten Jupiter 11 (från 1 maj 2021 till 30 april 2024) och The Corner (från 1 januari 
2024 till 31 december 2026) av Peab. I det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin 
ut. Vid utgången av december 2023 uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 94,9 procent (95,8). 
 
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet 
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2023 uppgick till 5,24 procent. Orealiserad 
värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen nedan. 
  
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2023-12-31
Hyresvärde 315,6
Vakans -16,7
Övriga fastighetsintäkter 19,9
Hyresintäkter 318,8
Fastighetskostnader -85,9
Fastighetsskatt -13,3
Driftnetto 219,6
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,3
Centraladministration -37,0
Finansnetto -90,7
Förvaltningsresultat 87,6
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,5% -378,0 / +463,0
+/- 1,0% -692,0 / +1 045,0

===== SIDA 14 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 14 | 31 
 
Finansiering 
Sammanfattning av bolagets finansieringssituation 
Under de två senaste kvartalen har delar av räntederivat-portföljen omstrukturerats och räntebindningen 
förlängts för att anpassa ränterisken och skapa förutsättningar för Annehems framtida tillväxt.   
 
Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 036,3 Mkr (1 889,6). De 
räntebärande skulderna består uteslutande av lån i bank och alla, förutom lån på 60,0 Mkr, är säkerställda 
med pantbrev.  
 
Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,2 gånger (2,5), vilket innebär att lånekovenanterna är 
uppfyllda. Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,2 gånger (2,7). Nettobelåningsgraden i portföljen var 
43,4 procent (38,3) per 31 december 2023.  
 
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,41 år 
respektive 2,04 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 4,3 procent exklusive kostnad för 
outnyttjade kreditfaciliteter och 4,4 procent inklusive dessa. 
 
 
Förändring av lånestrukturen under perioden 
 
 
 
Tillgänglig likviditet 
 
 
 
Ränte- och kapitalbindningsstruktur 
 
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara eviga. 
2) Inklusive räntederivat. 
3) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 
 
 
  
 
Mkr 2023 2022
1 889,6 1 721,3
Upptagna externa banklån 345, 2 132,9
Förändring leasingskuld -0,3 -0,1
Amortering externa banklån -183,6 -7,9
Förändring upplåningsavgifter 2,5 -1,8
Valutaeffekter -17,1 45,2
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 036,3 1 889,6
helår
Räntebärande skulder vid periodens ingång
Mkr 2023 2022
Likvida medel 119, 4 237,9
Outnyttjad låneram 125,0 192,5
Summa 244,4 430,4
helår
År Mkr Andel Mkr Andel
i
nom ett år 677,0 33,2% 116,2 5,7%
1-2 år 106,9 5,2% 1 400,5 68,8%
2-3 år 245,0 12,0% 444,0 21,8%
3-4 år 704,5 34,6% 75,6 3,7%
4-5 år 245,0 12,0% -                          -                          
6-7 år 1 57,9 2,8% -                          -                          
Totalt vid periodens utgång 2 036,3 100% 2 036,3 100,0%
Kapitalbindning3Räntebindning2

===== SIDA 15 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 15 | 31 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Summering finansiella nyckeltal 
 
 
Känslighetsanalys 
Den genomsnittliga räntan för perioden januari-december 2023 uppgick till 4,3 procent. Resultateffekten 
vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan: 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Mkr 2023 2022
Skuldvolym, Mkr 2 036,3 1 889,6
Outnyttjad kreditfacilitet, Mkr 125,0 125,0
Volym räntederivat, Mkr 1 365,1 1 480,5
Värde räntederivat, Mkr 29,7 93,2
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8
Nettobelåningsgrad, % 43,4 38,3
Räntetäckningsgrad kvartal, ggr 2 ,2 2,5
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,7
Snittränta, % 4,3 3,3
Snittränta inklusive outnyttjad kreditfacilitet, % 4,4 3,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,41 1,09
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,04 2,45
helår
Mkr 
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% +/- 2,1
+/- 2,0% +/- 4,3
677
107
245
704
244 59 2 036
0
500
1
 
000
1
 
500
2
 
000
2
 
500
Inom ett år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 6-7 år Totalt
Räntebindningsstruktur

===== SIDA 16 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 16 | 31 
 
Övrig information 
Bolagets aktieägare 
1) Se vidare information i not 6. 
 
Risker 
För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 24, samt avsnittet Risker och 
riskhantering i Annehems årsredovisning 2022. 
 
Organisation och medarbetare 
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det fjärde kvartalet 2023. Efter 
inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2022 
hade Annehem Fastigheter 18 anställda, samt 2 resurser på konsultbasis. 
 
Väsentliga händelser efter periodens utgång 
• På extra bolagstämman 17 januari 2024 beslutades att ge styrelsen emissionsbemyndigande. 
 
 
Finansiell kalender 
Delårsrapport januari – mars 2024 
Årsstämma 2024 
Halvårsrapport januari – juni 2024 
Delårsrapport januari – september 2024 
 
 
3 maj 2024 
14 maj 2024 
19 juli 2024 
24 oktober 2024 
 
 
Granskning 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB 1) 14 087 282 23,9 49,8
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 3 470 346 5,9 11,3
Volito AB 4 900 000 8,3 6,3
Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 816 432 4,8 2,3
Peabs vinstandelsstiftelse 2 503 800 4,2 2,1
Mats Paulssonstiftelserna 1 737 214 2,9 1,4
UBS SWITZERLAND AG, W8IMY 258 548 0,4 1,4
Carnegie fonder 1 706 885 2,9 1,4
PEAB-fonden 1 427 238 2,4 1,2
Alcur Select 1 367 474 2,3 1,1
10 största ägare, summa 34 275 219 58,1 78,4
Övriga aktieägare 24 717 329 41,9 21,6
Totalt 58 992 548 100,0 100,0

===== SIDA 17 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 17 | 31 
 
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
Ängelholm den 31 januari 2024 
 
 
 
Monica Fallenius 
Verkställande direktör 
 
 
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom 
nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 1 februari 2024 kl. 08.00 CET.

===== SIDA 18 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 18 | 31 
 
 
Resultaträkning Koncernen 
 
 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 
 
Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen 
 
 
  
Mkr 2023 2022 2023 2022
H
yresintäkter 60,9 56,8 247,2 217,9
Övriga fastighetsintäkter 8,5 11,4 44,9 44,7
Totala intäkter 69,4 68,1 292,1 262,6
Fastighetskostnader
Driftskostnader -11,9 -11,9 -47,5 -44,2
Underhållskostnader -2,7 -4,3 -11,6 -10,2
Fastighetsskatt 0,1 -3,6 -9,8 -12,6
Fastighetsadministration -3,4 -3,4 -13,4 -14,3
Driftnetto 51,5 45,0 209,7 181,3
Centraladministration -9,1 -12,0 -36,1 -36,2
Övriga rörelseintäkter 2,3 2,4 5,2 7,7
Övriga rörelsekostnader -4,4 -2,6 -10,3 -9,3
Ränteintäkter 15,2 6,7 53,4 9,5
Räntekostnader -33,4 -20,0 -129,3 -62,5
Övriga finansiella poster 1 5,0 -8,0 - 2,2 -16,4
Förvaltningsresultat 27,1 11,5 90,5 74, 2
Värdeförändring fastigheter, realiserad -11,8 -                           -11,8 -                           
Värdeförändring fastigheter, orealiserad 25,7 12,3 -266,0 98,0
Värdeförändring i derivatinstrument -47,9 -2,8 -61,8 90,9
Periodens resultat före skatt -7,0 21,0 -249,1 263,0
Aktuell skatt 0,6 -1,0 0,0 -1,0
Uppskjuten skatt -2,8 -11,1 48,5 -54,7
-9,1 8,9 -200,6 207,3
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr  -0,15 0,15 -3,40 3,51
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
okt-dec helår
Mkr 2023 2022 2023 2022
P
eriodens resultat -9,1 8,9 -200,6 207,3
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar -0,1 -0,2 -0,7 -1,6
Uppskjuten skatt på derivatinstrument 0,0 0,0 0,1 0,3
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -8,3 4,3 2,3 19,1
Summa övrigt totalresultat -8,5 4,1 1,7 17,8
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -17,6 13,0 -198,9 225,1
okt-dec helår

===== SIDA 19 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 19 | 31 
 
Balansräkning Koncernen 
 
 
 
 
  
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1
Förvaltningsfastigheter 4 412,7 4 309,2
Maskiner och inventarier 6,2 5,2
Derivatinstrument 33, 3 104,5
Övriga anläggningstillgångar 1,4 1,3
Summa anläggningstillgångar 4 453,9 4 420,3
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 3,5 1,9
Kortfristiga fordringar 34,0 22,9
Derivatinstrument 0,0 0,9
Likvida medel 119,4 237,9
Summa omsättningstillgångar 156,8 263,6
SUMMA TILLGÅNGAR 4 610,7 4 684,0
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9
Reserver 23,3 22,0
Balanserade vinstmedel inkl årets res. 491,6 691,7
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 302,3 2 501,1
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 1 920,1 1 655,6
Derivatinstrument 3,6 10,4
Övriga långfristiga skulder 1,8 3,2
Uppskjutna skatteskulder 157,6 195,6
Pensionsavsättningar 1,7 1,6
Summa långfristiga skulder 2 084,9 1 866,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 116,2 234,0
Leverantörsskulder och andra skulder 25,6 22,1
Aktuella skatteskulder 0,6 1,8
Övriga kortfristiga skulder 81,2 58,5
Summa kortfristiga skulder 223,5 316,4
Summa skulder 2 308,4 2 182,9
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 610,7 4 684,0

===== SIDA 20 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 20 | 31 
 
Kassaflödesanalys Koncernen 
  
 
 
 
Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen 
 
 
  
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Ingående balans eget kapital 2 501,1 2 275,9
Periodens resultat -200,5 207,3
Övrigt totalresultat för perioden 1,7 17,8
Periodens totalresultat - 198,8 225,1
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 302,3 2 501,1
Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsresultat 27,1 11,5 90,5 74,2
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 0,9 0,1 0,9 0,4
Orealiserade valutakurseffekter 8,4 -0,1 7,6 -16,3
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 6,1 - 1,9 -4,6
Betald inkomstskatt 0,6 - 0,0 -                               
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar 0,3 -8,9 -14,7 -2,1
Rörelseskulder 4,3 -20,7 16,3 2,6
Kassaflöde från löpande verksamhet 47,7 -18,2 102,4 54,3
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -40,8 -5,7 -95,8 -32,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter -392,9 -11,3 -527,9 -99,8
Avyttring av förvaltningsfastigheter 245,0 - 245,0 -
Investeringar i maskiner och inventarier -2,7 - -4,7 -1,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -191,4 -17,0 -383,4 -134,1
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 269,3 - 345,2 132,9
Återbetalning av lån -174,8 -2,6 -183,6 -7,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 94,5 -2,6 161,6 125,0
Periodens kassaflöde -49,2 -37,8 -119,4 45,2
Likvida medel vid periodens början 167,5 275,0 237,9 190,2
Kursdifferens i likvida medel 1,1 0,6 0,9 2,5
Likvida medel vid periodens slut 119,4 237,9 119,4 237,9
okt-dec helår

===== SIDA 21 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 21 | 31 
 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
  
Mkr 2023 2022 2023 2022
Intäkter -1,3 13,2 46,1 47,2
Administrationskostnader -11,2 -12,8 -40,3 -38,3
Rörelseresultat -12,6 0,4 5,8 8,9
Resultat från finansiella poster
Finansnetto 31,4 -0,7 94,4 47,2
Resultat efter finansiella poster 18,8 -0,3 100,2 56,1
Bokslutsdispositioner -11,8 18,4                         -11,8 18,4
Resultat före skatt 7,0 18,1 88,3 74,5
Uppskjuten skatt 1,1 0,9 0,5 -6,2
Periodens resultat 8,1 19,1 88,9 68,3
okt-dec helår

===== SIDA 22 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 22 | 31 
 
Moderbolagets balansräkning 
 
 
 
  
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1
Maskiner och inventarier 3,2 1,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 116,1 18,8
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 134,0 1 810,9
Derivatinstrument 26,3 44,5
Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 277,8 1 875,5
Summa anläggningstillgångar 2 281,2 1 877,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 70,4 43,8
Övriga fordringar 7,1 2,9
Derivatinstrument 0,0 0,9
Kassa och bank 27,8 208,4
Summa omsättningstillgångar 105,3 255,9
SUMMA TILLGÅNGAR 2 386,5 2 133,2
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 092,2 2 023,9
Årets resultat 88,9 68,3
Summa eget kapital 2 181,6 2 092,7
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,7 1,6
Avsättning för uppskjuten skatt 5,6 7,9
Summa avsättningar 7,4 9,5
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 0,3 10,4
Summa långfristiga skulder 0,3 10,4
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 1,9                             -                                 
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 5,4
Leverantörsskulder 4,3 1,4
Övriga kortfristiga skulder 72,3 13,8
Summa kortfristiga skulder 197,3 20,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 386,5 2 133,2

===== SIDA 23 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 23 | 31 
 
Moderbolagets kassaflödesanalys 
 
 
 
 
 
Kommentarer till moderbolaget 
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till 
personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision. 
 
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i  
avsnittet Risker. 
 
Mkr 2023 2022 2023 2022
Resultat före skatt 7,0 18,1 88,3 74,5
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,0 0,1 0,4 0,4
Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat 12,9 5,5 10,8 -37,4
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0 ,0 - -1,8 -                                
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar 27,2 -19,0 -30,8 -23,8
Rörelseskulder 76,8 4,6 77,9 -0,6
Kassaflöde från löpande verksamhet 124,0 9,4 144,8 13,1
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier -1,6 1,2 -2,1 -1,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1,6 1,2 -2,1 -1,3
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -209,9 167,2 -323,3 187,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheter -209,9 167,2 -323,3 187,9
Periodens kassaflöde -87,5 177,8 -180,6 199,7
Likvida medel vid periodens början 115,3 30,6 208,4 8,7
Likvida medel vid periodens slut 27,8 208,4 27,8 208,4
okt-dec helår

===== SIDA 24 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 24 | 31 
 
Noter 
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna 
av gällande standarder, IFRIC. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. Delårsrapporten för 
moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. 
Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper och 
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av delårsrapporten. 
 
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt 
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av 
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och 
bedömningar. 
 
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna 
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande 
och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn. 
Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal 
andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels 
marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara 
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda 
att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters 
verksamhet, finansiella ställning och resultat.  
 
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastningskrav, 
dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i 
värderingarna är för kommande år är 2%. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2023 
uppgick till 5,24 procent (4,91 procent, 31 december 2022). För att avspegla den osäkerhet som finns i 
gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 
5–10 procent. 
 
Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
 
Skattemässiga bedömningar 
Vid utgången av det fjärde kvartalet 2023 fanns ca 2,2 Mkr i ej aktiverade underskottsavdrag.  
 
NOT 3 SEGMENT 
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en 
affärsverksamhet som genererar intäkter och kostnader. Rörelsesegmentet är organisatoriskt uppdelat på 
två olika segment: 
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors

===== SIDA 25 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 25 | 31 
 
 
 
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner 
inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. 
 
 
 
Rörelsesegmenten har ändrats från Region Huvudstad och Region Syd till Region Sverige och Region övriga 
Norden. Nedan tabell illustrerar vilka fastigheter som ingick i den tidigare segmentsindelningen samt vilket 
segment de ingår i från och med 1 januari 2023. 
 
Tidigare följdes segmenten upp utifrån Region Syd med fastigheter i södra Sverige och Region Huvudstad 
med fastigheter i de nordiska huvudstäderna. Från och med 1 januari 2023 följer bolagets högsta 
verkställande beslutsfattare, VD, i stället upp segmenten Sverige respektive Övriga Norden. Orsaken till att 
den geografiska indelningen av segmenten förändrades från den 1 januari 2023 är att det finns en 
demografisk koppling mellan fastigheterna och marknaden i Sverige som inte fanns på motsvarande sätt i 
Region Syd. Annehem har endast ett fåtal fastigheter i utlandet som utgör region Övriga Norden. Den 
ändrade segmentsindelningen följer den interna rapporteringen och det är så rörelseresultatet regelbundet 
granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare (VD) som underlag för beslut om fördelning 
av resurser till segmentet och bedömning av dess resultat. 
 
 
 
 
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER 
 
 
2023
Mkr Sverige Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 178,3 68,9 0                            247,2
Driftnetto 141,6 69,8 -1,7 209,7
Förvaltningsresultat 124,6 33,1 -67,2 90,5
Resultat före skatt -64,0 -21,9 -163,2 -249,1
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 532,7 879,9 -                             4 412,7
helår
2022
Mkr Sverige Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 155,3 62,6 -                             217,9
Driftnetto 120,8 61,5 -1,0 181,3
Förvaltningsresultat 111,7 50,2 -87,8 74,2
Resultat före skatt 297,4 -20,1 -14,3 263,0
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 081,2 1 228,0 -                             4 309,2
helår
Segment per 2022-12-31
Region Huvudstad Region Syd Region Sverige Region Övriga 
Norden
Valhall Park X X
Ljungbyhed Park X X
Kamaxeln 2 X X
Stenekullen 2 X X
Jupiter 11 X X
Ulriksdals Center X X
Sadelplatsen 4 X X
Ledvolten X X
Almnäs X X
Partille Port X X
Johanneslust ej tillträdd X
The Corner ej tillträdd X
Carl Berner Torg X avyttrad
Ulimes Business Garden X X
Segment per 2023-12-31
Fördelning övriga fastighetsintäkter
Mkr 2023 2022 2023 2022
F
astighetsskatt 1,0 2,0 3,9 7,7
Hyresgarantier 0,2 1,9 3,0 7,7
Övriga fastighetsintäkter 7,3 7,5 37,9 29,3
Totalt övriga fastighetsintäkter 8,5 11,4 44,9 44,7
okt-dec helår

===== SIDA 26 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 26 | 31 
 
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, 
värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt 
intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. 
 
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE 
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i 
valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av 
Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. 
 
För vissa säkringsrelationer ingångna före 30 september 2021 applicerades säkringsredovisning på 
räntederivat i SEK och NOK, och de räntederivat som identifierades som kassaflödessäkringsinstrument 
redovisades initialt till verkligt värde på transaktionsdagen för derivaten och omvärderades därefter till 
verkligt värde vid slutet av varje rapporteringsperiod. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på 
derivat, som betecknas som kassaflödessäkringar, redovisades i övrigt totalresultat och ackumulerades i 
fond för verkligt värde i eget kapital. För alla säkrade prognostiserade transaktioner, omklassificeras det 
ackumulerade beloppet i säkringsreserven till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade 
förväntade kassaflödet påverkar resultatet. Den ineffektiva delen av förändringar i det verkliga värdet hos 
derivatet redovisas omedelbart i resultatet inom övriga finansiella poster. Verkliga värden baseras på 
noteringar hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad och kurserna speglar faktiska 
transaktioner på jämförbara instrument. Alla koncernens derivatinstrument är klassificerade i nivå 2 enligt 
IFRS 13. Det ackumulerade beloppet i säkringsreserven uppgår per 31 december 2023 till 0 Mkr, därmed 
är säkringsreserven upplöst i sin helhet. 
 
Från och med 1 juli 2021 upphörde säkringsredovisningen och samtliga derivat värderas därmed den 
tidpunkten till verkligt värde via resultaträkningen och presenteras på raden ”Värdeförändring i 
derivatinstrument” i koncernens resultaträkning. Om säkringen inte längre uppfyller kriterierna för 
säkringsredovisning eller bolaget häver identifieringen eller säkringsinstrumentet är sålt, förfallet, avvecklat 
eller inlöst upphör säkringsredovisningen framåtriktat. När säkringsredovisningen för kassaflödessäkringar 
har upphört behålls beloppet som har ackumulerats i säkringsreserven i eget kapital till dess den 
omklassificeras till resultatet i samma period eller perioder som det säkrade förväntade kassaflödet 
påverkar resultatet.  
 
Koncernen innehar per 31 december 2023 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 31 
december 2023 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till 31,6 Mkr (94,1) och valutaterminerna till     
-1,9 Mkr (0,9). 
 
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som 
redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med 
verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt 
att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 
 
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE  
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och 
indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december 2023 mer än 50 procent 
av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 31 december 2023 0,86 
procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 31 december 2023, genom sitt 
direkta och indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem. 
 
 
 
 
 
  
Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvärv av fastigheter 395,0 0,0 534,9 103,0
Kundfordringar 0,2 0,0 0,2 0,0
Leverantörsskulder 12,3 2,7 12,3 2,7
okt-dec helår

===== SIDA 27 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 27 | 31 
 
Riskfaktorer 
Risker i fastigheternas värde 
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av 
dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde 
och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem 
Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga 
fastigheter. 
 
Makroekonomiska risker 
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell 
och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell 
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver 
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska 
marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är 
följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska 
marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett 
eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på 
Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. 
 
Miljörisker 
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som 
innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer 
att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att 
miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att 
tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. 
 
Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2022.

===== SIDA 28 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 28 | 31 
 
Finansiella nyckeltal 
Antal aktier 
 
 
Förvaltningsresultat 
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, 
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med 
ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade 
till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i NOK och EUR. 
 
 
 
 
Förvaltningsresultat per aktie 
 
 
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV 
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill 
Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, 
där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt 
substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i 
närtid, såsom i Annehems fall uppskjuten skatteskuld. 
 
 
Antal aktier 2023 2022 2023 2022
A
-aktier 6 863 991 6 863 991 6 863 991 6 863 991
B-aktier 52 128 557 52 128 557 52 128 557 52 128 557
Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
helårokt-dec
Mkr 2023 2022 2023 2022
Valutaterminer 11,1 -14,1 2,5 -30,4
Valutaomräkning på interna lån -6,1 6 ,1 -4,7 14,0
Valutakurseffekter 5,0 -8,0 -2,2 -16,4
okt-dec helår
Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsresultat 27,1 11,5 90,5 74,2
   Valutakurseffekter -5,0 8,0 2,2 16,4
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 22,1 19,4 92,7 90,5
Antal aktier 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,37 0,33 1,57 1,53
okt-dec helår
Mkr 2023-12-31 kr /aktie 2022-12-31 kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 2 302,3 39,0 2 501,1 42,2
Återläggning
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 157,6 -                        195,6 -                        
   Räntederivat -29,7 -                        -94,1 -                        
Substansvärde EPRA NRV 2 430,1 41,2 2 602,6 44,1

===== SIDA 29 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 29 | 31 
 
Räntetäckningsgrad 
 
 
Nettobelåningsgrad 
 
 
Överskottsgrad 
 
 
Avkastning på eget kapital 
 
 
 
 
 
  
Mkr 2023 2022 2023 2022
Förvaltningsresultat 27,1 11,5 90,5 74,2
Återläggning
Räntenetto 18,2 13,4 75,9 53,0
Valutakurseffekter -5,0 8,0 2,2 16,4
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,2 2,5 2,2 2,7
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,2 2,5 2,2 2,7
okt-dec helår
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skulder 2 036,3 1 889,6
Likvida medel -119,4 -237,9
Räntebärande skulder netto 1 916,9 1 651,7
Förvaltningsfastigheter 4 412,7 4 309,2
Nettobelåningsgrad, % 43,4% 38,3%
Mkr 2023 2022 2023 2022
F
örvaltningsresultat 27,1 11,5 90,5 74,2
Återläggning
   Förvaltningskostnader 24,4 33,6 119,2 107,1
Driftnetto 51,5 45,0 209,7 181,3
Hyresintäkter 60,9 56,8 247,2 217,9
Överskottsgrad, % 84,6% 79,3% 84,8% 83,2%
okt-dec helår
Mkr 2023 2022 2023 2022
P
eriodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -9,1 8,9 -200,6 207,3
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 302,3 2 501,1 2 302,3 2 501,1
Avkastning på eget kapital, % -0,4% 0,4% -8,7% 8,3%
okt-dec helår

===== SIDA 30 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 30 | 31 
 
Ordlista och definitioner 
Avkastning på eget 
kapital 
Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till genomsnittligt eget kapital under delårsperioden. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. 
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. 
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för 
fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga 
hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och 
underhållskostnader. 
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av 
verksamheten. 
Ekonomisk 
uthyrningsgrad1) 
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på 
uthyrda och ej uthyrda ytor. 
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. 
Fastigheternas 
verkliga värde 
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets 
balansräkning. 
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt 
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i 
förvaltningsfastigheter och derivat. 
Förvaltningsresultat, 
exkl. 
valutakurseffekter 
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och 
administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från 
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. 
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. 
Hyresvärde1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, 
samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. 
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade 
hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförelsestörande 
poster 
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. 
Långsiktigt 
substansvärde EPRA 
NRV 
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.  
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd, i 
stället för eget kapital. 
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda 
värde. 
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Nettouthyrning1) T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. 
Räntebärande 
skulder 
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: 
lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) 
samt koncernkonto. 
 
Räntetäckningsgrad 
 
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster 
samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som 
visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina 
räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
 
Räntenetto Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. 
 
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. 
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för 
ränteförändringar. 
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. 
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att 
investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. 
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. 
Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. 
Underliggande 
fastighetsvärde 
Avtalat transaktionspris för fastigheten. 
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. 
Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR och NOK. 
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. 
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett 
effektivitetsmått jämförbart över tid. 
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

===== SIDA 31 =====

Q4 
 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2023 31 | 31 
 
 
Annehem Fastigheter AB 
Org.nr: 559220-9083 
Adress: 
Drottning Kristinas  
Esplanad 2 
170 67 Solna 
info@annehem.se    
 
 
 
Kontaktpersoner 
MONICA FALLENIUS, VD 
Te l efo n :  07 0-209 01 14 
 
E-post: monica.fallenius@annehem.se 
 
ADELA COLAKOVIC, CFO 
Te l efo n :  073-251 47 09 
 
E-post: adela.colakovic@annehem.se