Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q4 
 
 
 
 
 
 
 
Annehem Fastigheter 
Bokslutskommuniké 
Januari-december 2024

===== SIDA 2 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024  
 
 
Hög affärsaktivitet och viktiga 
förflyttningar  
 
 
    Januari-december1
• Hyresintäkterna för perioden ökade till 275,0 Mkr (247,2) 
• Driftnettot ökade till 231,6 Mkr (209,7)  
• Förvaltningsresultatet ökade till 91,7 Mkr (90,5) 
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter ökade till  
97,3 Mkr (92,7), och per aktie uppgick till 1,14 kr (1,35)2 
• Periodens resultat ökade till 18,5 Mkr (-200,6), och per aktie 
uppgick till 0,22 kr (-2,92)2 
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 71,2 Mkr (95,8) 
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av 
verkligt värde om -57,8 Mkr (-266,0) 
• Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till  
4 696,8 Mkr (4 412,7) 
• Positiv nettouthyrning om 15,3 Mkr (12,8) 
• Substansvärde EPRA NRV uppgick till 2 754,6 Mkr (2 430,2)  
• Substansvärde EPRA NRV per aktie uppgick till 31,1 kr (41,2) 
 
1) I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–december 2023 och 
för balansposter 31 december 2023. Med Annehem och Bolaget avses Annehem Fastigheter-koncernen. 
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för 
samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer 
information se not 7. 
 
 
 
 
 
 
• Annehem Fastigheter genomförde framgångsrik 
refinansiering som medför lägre marginalkostnad och 
utökad belåning. 
• Annehem Fastigheter stärkte det långsiktiga samarbetet 
med Lunds universitet i Ljungbyhed Park genom en tioårig 
hyresavtalsförlängning. 
• Annehem Fastigheter förlängde och utökade sitt hyresavtal 
med Ljungbyheds Motorbana AB i Ljungbyheds Park. Det 
nya avtalet, som sträcker sig över fyra år och omfattar 
totalt 2 600 kvm.  
• Annehem reviderade finansiella mål, vilka är:  
- Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20 procent  
- Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10 procent 
- Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55 procent  
- Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger 
- I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata 
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål 
 
 
• Annehem Fastigheter ingick avtal om förvärv av 
samhällsfastigheten Bryggan 2 i Malmö, med tillträde den 
18 februari. Säljaren är ABG Fastena och underliggande 
fastighetsvärde uppgår till 440 Mkr. 
 
                                         
 
   
   
                      Driftnetto 
             Januari-december 2024 
     Verkligt värde förvaltningsfastigheter 
                      31 december 2024 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
31 december 2024 
231,6 Mkr 4 696,8 Mkr 91,5%  
 
Väsentliga händelser under fjärde kvartalet 
 
Väsentliga händelser efter periodens utgång

===== SIDA 3 =====

Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 3 | 33 
 
Sammandrag  
koncernens utveckling 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
FINANSIELLA MÅL 
 
    
Sammandrag koncernens utveckling, Mkr 
okt-dec  
2024 
okt-dec  
2023  
helår  
2024 
helår 
2023 
Hyresintäkter 68,4    60,9 275,0 247,2 
Driftnetto 56,6    51,5 231,6 209,7 
Förvaltningsresultat 22,0    27,1   91,7 90,5 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 22,3    22,1   97,3 92,7 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1 0,25 0,32      1,14 1,35 
Periodens resultat  36,7  -9,1 18,5 -200,6 
Periodens resultat per aktie, kr1 0,41 -0,13    0,22                -2,92 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %  91,5    94,9    91,5 94,9 
Överskottsgrad, % 82,7    84,6   84,2 84,8 
Avkastning på eget kapital, %  1,4     -0,4     0,7 -8,7 
Substansvärde EPRA NRV 2 754,6 2 430,2 2 754,6 2 430,2 
Substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 31,1    41,2    31,1 41,2 
Nettobelåningsgrad, %  40,8    43,4    40,8 43,4 
Soliditet, % 51,9    49,9    51,9 49,9 
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr   2,1       2,2      2,1 2,2 
Tillväxt och avkastning Mål                                        Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie, %1,2                                Minst 20%  -15,6% -11,8% 4,8% 
Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV per aktie, %          Minst 10% -24,5% -6,6% 7,8% 
1) Exklusive valutakurseffekter. 
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är 
omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga 
jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets 
företrädesemission, för mer information se not 7. 
    
     
Risk och utdelning                                       Mål Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 
Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger                                 55% 40,8% 43,4% 38,3% 
Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger (RTM)                                2,2x 2,1x 2,2x 2,7x 
Utdelningspolicy                                                                                 I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål 
     
HÅLLBARHETSMÅL 
    
 Långsiktigt mål 2030 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart  
enligt EU:s taxonomiförordning, % 
90% 85% 75% 81% 
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 82% 82% 76% 
 
Intäkter från gröna hyresavtal, % 
(avser Sverige) 
80% 44% 35% 27% 
Q4

===== SIDA 4 =====

Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 4 | 33 
 
VD har ordet 
Jag ser med stolthet tillbaka på 2024. Annehem har haft ett framgångsrikt år med hög aktivitet och viktiga 
framsteg som gör oss väl positionerade för fortsatt hållbar och lönsam tillväxt i det nya makroekonomiska 
läget som råder i omvärlden.  
Vi har stärkt vår plattform för tillväxt inom flera områden. I början av året genomförde Annehem en 
framgångsrik nyemission vilket möjliggjorde förvärvet av en kontorsfastighet i Malmö och vi tillträdde 
ytterligare en bostadsfastighet i Göteborg. I slutet av året reviderade vi våra finansiella mål och vi 
refinansierade stora delar av låneportföljen för att möjliggöra vår fortsatta tillväxt. Vi inleder också det nya 
året med ytterligare ett avtal om förvärv. 
Nytt förvärv ger ökad diversifiering 
Efter kvartalets slut kunde vi glädjande meddela att vi har förvärvat en samhällsfastighet i det 
expanderande bostadsområdet Limhamn i Malmö. Förvärvet är helt i linje med vår strategi att växa och 
utöka fastighetsportföljen inom segmentet samhällsfastigheter i de geografiska områden vi redan finns 
samt att öka vår diversifiering. Fastigheten är en modern samhällsfastighet med bland annat en vårdcentral, 
förskola, dagligvaruhandel och parkeringshus med stabila hyresgäster och långa hyresavtal. Fastigheten är 
byggd 2019 och har hög hållbarhetsprestanda. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 440 Mkr och 
säljare är ABG Fastena. 
Finansiering sker via banklån och kassa, och refinansieringen vi genomförde i slutet av 2024 bidrog till att 
möjliggöra förvärvet. Vid tillträde beräknas vi få ett årligt tillskott till vårt förvaltningsresultat om cirka  
14 Mkr per år, motsvarande cirka 13 procent
1. Den genomsnittligt viktade återstående kontraktstiden 
(WAULT) uppgår till cirka 6 år vid tillträde, och den ekonomiska uthyrningsgraden är 90 procent. Förvärvet 
kommer att ge ett fint bidrag till våra finansiella tillväxtmål.  
Ökade hyresintäkter och ökat förvaltningsresultat  
Vi levererade ett ökat förvaltningsresultat, exklusive valutaeffekter, med 5,0 procent till 97,3 Mkr (92,7). 
Förvaltningsresultatet, exklusive valutaeffekter, per aktie minskar till 1,14 kr (1,35) på grund av den 
offensiva nyemissionen som genomfördes i början av året. Vi levererade ökade hyresintäkter för helåret 
med 11,2 procent till 275,0 Mkr (247,2) där ökningen förklaras främst av indexhöjning av hyror, tillskott 
från våra nya förvärv och effekter av nya hyreskontrakt. Driftnettot ökade med 10,4 procent och uppgick 
till 231,6 Mkr (209,7) där de ökade hyresintäkterna bidrog till det stärkta driftnettot.  
Nettouthyrningen förbättrades ytterligare under det fjärde kvartalet med 2,1 Mkr och uppgick för perioden 
till 15,3 Mkr. Flera kontrakt bidrar, främst förnyade hyreskontrakt i Ljungbyhed Park med bland annat Lunds 
universitet samt många hyreskontrakt i våra bostadsfastigheter. I Finland är jag nöjd med att vi i princip 
behållit snittlöptiden på våra hyreskontrakt under de senaste två åren och den uppgår till 3,8 år, vilket ger 
oss långsiktig stabilitet i vår finska portfölj. I spåren av den tuffare kontorsmarknaden har uthyrningsgraden 
sjunkit under året till 91,5 procent (94,9). Vi har stort fokus på uthyrningsarbetet och på våra nära 
relationer till befintliga hyresgäster, ett arbete som jag är övertygad kommer att ge resultat på 
uthyrningsgraden framöver.  
Avkastningskraven ligger kvar på samma nivå som förra kvartalet och vi ser att de transaktioner som 
genomförts i marknaden visar att vi ligger på rätt nivåer.  
I slutet av 2024 beslutade Annehems styrelse om reviderade finansiella mål som tydliggör Annehems 
tillväxtresa framåt. Med det nya förvärvet, som vi tillträder redan i februari i kombination med ljusare 
makroekonomiska förutsättningar, förbättras våra utsikter att nå våra mål 2025. 
Framgångsrik refinansiering 
Under kvartalet refinansierade vi i förtid 73 procent av låneportföljen med ett mycket framgångsrikt 
resultat, vilket gör att förutsättningarna att fortsätta växa fastighetsportföljen förbättras. Vi har åstadkommit 
större flexibilitet i vår finansiering med bilaterala avtal med tre separata banker i stället för ett 
bankkonsortium. Detta gav oss en lägre kreditmarginal med i genomsnitt 48 bps, jämfört med avtal i 
tidigare bankkonsortium, och stärkt kassaflöde. Den totala låneportföljen ökade samtidigt med 95,7 Mkr2, 
vilka kommer att användas till det nya förvärvet av fastigheten i Malmö.  
 
 
1 I relation till förvaltningsresultatet, exklusive valutakurseffekter, för perioden januari-december 2024. 
2 Omräknat till EUR/SEK kurs per 31 december 2024. 
 
”Med en tydlig strategi 
fokuserar vi på att skapa en 
diversifierad portfölj med god 
riskjusterad avkastning och 
hög finansiell stabilitet. 
Hållbarhet är den röda 
tråden i alla våra 
investeringar.”

===== SIDA 5 =====

Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 5 | 33 
 
 
Fastighetsmarknaden förflyttas 
I spåren av räntesänkningar och stabila avkastningskrav har aktiviteten inom fastighetstransaktioner ökat 
under kvartalet och helåret. Marknaden domineras av mindre transaktioner, men volymerna har stigit 
markant de senaste månaderna, särskilt inom kontor i Stockholm samt industri/logistik och nybyggda 
hyresbostäder i storstäder. Fastighetstransaktionsvolymen i Norden är som helhet 30 procent högre per 
sista december än samma period föregående år.  
Kapitalmarknaden är fortsatt stark och i kombination med de räntesänkningar som Riksbanken genomfört 
och någon eventuell ytterligare sänkning förväntar jag mig fortsatt bra förutsättningar för en aktiv 
transaktionsmarknad och min övertygelse är fortsatt att hållbara fastigheter i attraktiva lägen kommer att 
klara sig bäst.  
En motståndskraftig fastighetsportfölj 
Annehem går nu in på sitt femte år som ett noterat bolag. Sedan 2020 har kontorsfastigheter utgjort basen 
för våra hyresintäkter. Med en tydlig strategi fokuserar vi på att skapa en diversifierad portfölj med god 
riskjusterad avkastning och hög finansiell stabilitet. Hållbarhet är den röda tråden i alla våra investeringar. 
Denna strategi gör oss flexibla och ger oss möjlighet att utnyttja potentialen i olika segment, oavsett låg- 
eller högkonjunktur, där 2024 är ett utmärkt exempel på detta. 
Trots utmaningar på dagens kontorsmarknad ser jag långsiktigt på kontorens roll och fortsatt potential i rätt 
typ av kontorsfastigheter. Vi fokuserar på objekt som möter våra krav på attraktiva lägen, flexibilitet och 
hållbarhet. Ett konkret exempel är förvärvet av The Corner i Malmö, som vi tillträdde i slutet av 2023. 
Samtidigt har vi parallellt med den utmanande kontorsmarknaden breddat våra investeringar till andra 
segment och områden för att säkra en god avkastning. Detta inkluderar bostäder, samhällsfastigheter och 
värdeskapande investeringar i befintligt bestånd såsom i våra företagsparker. Dessa har fått en allt mer 
central roll i vår fastighetsportfölj, både genom att möta behoven från totalförsvaret och kommunala 
verksamheter samt genom att erbjuda intressanta utvecklingsmöjligheter. Under 2023 och 2024 
investerade vi cirka 98 Mkr i samband med två större hyreskontrakt i Ljungbyhed Park och Valhall Park, 
vilket bidragit med en stark avkastning på eget kapital med i genomsnitt 22 procent. 
Motiverade medarbetare gör hyresgästerna nöjda 
Genom hög tillgänglighet och engagemang skapar vi nöjda hyresgäster. En god relation med hyresvärden 
förlänger ofta hyrestiden. Motiverade medarbetare är nyckeln till detta. Årets NMI-resultat ökade med 4 
enheter till 85 och NKI-resultatet ökade med 5 enheter till 79. I en tid när goda relationer och samverkan 
med hyresgäster är viktigare än någonsin är dessa resultat mycket positiva. 
Vårt höga engagemang ger oss uppmärksamhet. Under kvartalet mottog vi Sparbanken Skånes framtidspris 
2024 där vi delade en andraplats. Priset lyfter fram företag som är starkt förankrade i Skåne och som 
framåtblickande kombinerar hållbarhet och lönsamhet. Prispengarna kommer att delas ut till lokala sociala 
ändamål för barn och ungdomar.  
Med ett bra resultat ihop med ett fint förvärv har vi redan tagit viktiga steg mot våra utmanande mål för det 
kommande året. Med en stabil finansiell ställning som bas ser jag positivt på 2025 som kommer ge oss 
goda förutsättningar att fortsätta växa och utveckla Annehem lönsamt och hållbart. 
Avslutningsvis vill jag tacka våra medarbetare för deras fina arbete under året, samt våra hyresgäster och 
aktieägare för ert fortsatta förtroende!   
 
Ängelholm 12 februari 2025 
 
  
 
Monica Fallenius  
VD

===== SIDA 6 =====

Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 6 | 33 
 
 
 
Vi är Annehem 
Annehem är ett fastighetsbolag i tillväxt. Vi skapar attraktiva och långsiktigt hållbara fastigheter där våra 
hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar systematiskt för att öka hållbarhetsprestandan i hela vårt 
bestånd.  
Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbarhetsprestanda 
och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre fastigheter där 
hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning.  
Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom 
logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder. 
Vision 
Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Våra värderingar 
Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare 
Våra strategiska hörnstenar 
Våra fyra strategiska hörnstenar 
är vägledande i vårt långsiktiga arbete  
mot visionen om att bli Nordens mest  
hållbara fastighetsbolag. Vår strategi 
skapar stabilitet, lönsamhet och  
långsiktighet i vår verksamhet.  
 
Q4 
 
GÖTEBORG   
ÄNGELHOLM/ 
HELSINGBORGSOMRÅDET 
 
 
MALMÖ 
  
STOCKHOLM 
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor 75 %
Samhällsfastigheter 9 %
Dagligvaror 3 %
Bostad 6 %
Logistik 2 %
Övrigt 5 %
Fastighetsvärde 
per geografi
Stockholm 34 %
Helsingfors 19 %
Göteborg 9 %
Malmö 18 %
Ängelholm/Helsingborg 20 %
Utveckla ett hållbart och modernt 
fastighetsbestånd i attraktiva  
lägen i nordiska tillväxtområden 
Nybyggda, miljöcertifierade 
fastigheter i lägen med goda 
kommunikationer attraherar 
långsiktiga hyresgäster. 
Skapa riskspridning över tid genom 
en diversifierad och hållbar 
fastighetsportfölj 
 
Vårt bestånd av kontorsfastigheter 
kompletteras med utvalda fastigheter 
inom logistik- och 
samhällsfastigheter samt bostäder. 
Alla våra fastigheter har en hög 
hållbarhetsprestanda och/eller 
potential. 
Förvärvsfokus och en stabil finansiell 
ställning möjliggör lönsam tillväxt 
 
Annehem Fastigheter har en tydlig 
tillväxtplan för fastighetsbeståndet, 
vilket möjliggörs av en stark finansiell 
ställning med hög soliditet och låg 
belåningsgrad. 
Fokus på hållbar och effektiv 
förvaltning genom förädling och 
förflyttning 
 
Annehem Fastigheter har en hög och 
mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget 
verkar för att öka värdet av det 
befintliga beståndet genom hållbar 
effektiv förvaltning och förädling 
  
HELSINGFORS

===== SIDA 7 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 7 | 33 
 
Marknad 
Omvärldskommentar 
Under årets fjärde kvartal har geopolitiska spänningar fortsatt att dominera, med Rysslands pågående 
invasion av Ukraina och utvecklingen efter det amerikanska presidentvalet som framträdande faktorer. 
Parallellt pågår trots den rådande lågkonjunkturen en stabilisering i omvärldsekonomin och centralbankerna 
fortsätter att lätta på sina penningpolitiska åtstramningar för att påskynda återhämtningen. Kärninflationen 
(KPIF) är fortsatt lägre än Riksbankens mål om 2 procent, vilket resulterade i att Riksbanken genomförde 
årets fjärde räntesänkning i december till 2,50 procent, som blev effektiv den 8 januari 2025. I december 
var KPIF 1,5 procent och KPI 0,8 procent. Vid årsskiftet hade Sverige en styrränta på 2,75 procent och 
efter Riksbankens senaste penningpolitiska möte i slutet av januari beslutades om ytterligare en sänkning av 
styrräntan till 2,25 procent.  
Makrodata Norden 
Fastighetstransaktionsmarknaden 
Aktiviteten på fastighetstransaktionsmarknaden har för helåret 2024 varit högre än föregående år, vilket 
indikerar ett ökat intresse i fastighetssektorn samt att köpare och säljare fortsätter att hitta jämviktsnivåer i 
sina prisförväntningar. Den ökade transaktionsaktiviteten ger värderarna mer data att utgå ifrån. Under 
2024 uppgick den totala fastighetstransaktionsvolymen i Norden till 302,5 Mdkr, vilket innebär en ökning 
med 30 procent jämfört med samma period föregående år. 
Hyresmarknaden 
Den rådande lågkonjunkturen påverkar både Sverige och Finland där efterfrågan på kontorslokaler på kort 
sikt försvagats något under året. I samband med omförhandlingar efterfrågar kunderna mer flexibla och 
kostnadseffektiva kontorslösningar samt olika former av anpassning av lokalerna för att skapa attraktiva 
arbetsplatser som passar till nya arbetsformer såsom hybridarbete. Samtidigt förväntas den långsiktiga 
efterfrågan på kontorslokaler i regioner med stark tillväxt, såsom huvudstäder, att förbli stabil eller till och 
med öka. 
 
Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till viss del kunnat kompensera sina kostnadsökningar 
under året genom de indexklausuler som förekommer i hyreskontrakten. På bostadsmarknaden ser 
framtidsutsikterna gynnsamma ut, då fastighetsägarnas hyresjusteringar sannolikt kommer att överstiga 
inflationen under 2025. 
  
    
Land Styrränta1 Inflation Transaktionsvolym (okt-dec)4 
Sverige 2,75 % 0,8 %2 58,7 Mdkr 
Finland/ECB 3,15 % 0,7 %3 6,9 Mdkr 
 
1) Trading Economics. 
2) Avser KPI. SCB december 2024. 
3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update January 2025. 
4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update November-January 
2024.

===== SIDA 8 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 8 | 33 
 
Mkr 
Kommentarer till 
koncernens utveckling 
Resultaträkning 
Perioden januari till december 
Hyresintäkterna uppgick till 275,0 Mkr (247,2), övriga fastighetsintäkter uppgick till 50,0 Mkr (44,9) och 
totala fastighetskostnaderna till -93,3 Mkr (-82,3), vilket innebär att driftnettot ökade till 231,6 Mkr 
(209,7). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras 
främst av hyresökningar genom de tillkommande fastigheterna, indexjusteringar samt nyuthyrningar.  
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 50,0 Mkr (44,9), består av utdebiterade driftskostnader, 
intäkter från korttidsuthyrningar och de av säljaren utställda hyresgarantierna för fastigheterna Jupiter 11 
och The Corner, som för januari-december uppgick till 5,8 Mkr (3,0). Hyresgarantier har ställts ut för 100 
procent av de vakanta ytorna i Jupiter 11 (från 1 maj 2021) och i The Corner (från 1 januari 2024) av 
säljaren. Denna garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader 
från utställandedatum. Hyresgarantin i Jupiter 11 löpte ut per den 30 april 2024 där det återstår en vakant 
yta på 333 kvm per 31 december 2024.  
Driftskostnader uppgick till -54,6 Mkr (-47,5) vilket är en ökning mot föregående år och förklaras främst av 
de tillkommande fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till -13,4 Mkr (-9,8) och tack vare omtaxering av 
några fastigheter under 2023 som lett till lägre fastighetsskatt, har inte fastighetsskatten ökat markant mot 
föregående år trots de tillkommande fastigheterna. T otala fastighetskostnader uppgick till -93,3 Mkr (-82,3). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 91,7 Mkr (90,5) för perioden januari-december. Räntekostnaderna 
uppgick till -129,9 Mkr (-129,3) och ligger i linje med föregående år trots utökad belåning till följd av 
finansieringen av de tillkommande fastigheterna. Räntekostnaderna motverkas delvis av ränteintäkter, vilka 
uppgick till 38,4 Mkr (53,4) för perioden, vilket är en markant minskning mot föregående år på grund av 
utvecklingen på räntemarknaden. I samband med refinansieringen under det fjärde kvartalet har vi 
kostnadsfört alla återstående aktiverade låneanskaffningskostnader som hänförde sig till det tidigare 
låneavtalet med bankkonsortiet, uppgående till -3,2 Mkr. 
Övriga finansiella poster uppgick till -5,6 Mkr (-2,2) och består av valutakurseffekter om 4,1 Mkr (-4,7) och 
värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -9,7 Mkr (2,5). 
Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -57,8 Mkr (-266,0) som främst beror 
på förändrade avkastningskrav. Effekten av värdeförändringar på räntederivat uppgick till -11,5 Mkr  
(-61,8). Skatteeffekten för perioden uppgick till -2,9 Mkr (48,5). Uppskjuten skatt utgörs främst av 
förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och 
derivat samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. I 
perioden januari-december 2023 gjordes negativa orealiserade värdeförändringar av fastighetsvärdet 
uppgående till 266,0 Mkr, vilket förklarar den stora avvikelsen på uppskjuten skatt mellan perioderna 
januari-december 2024 och januari-december 2023. Periodens resultat uppgick till 18,5 Mkr (-200,6).  
 
Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Driftnetto per kvartal, Mkr 
 
 
 
Förvaltningsresultat per kvartal 
exkl valutakurseffekter, Mkr 
 
  
 
Förvaltningsresultat per aktie1, 
per kvartal exkl 
valutakurseffekter, Kr  
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade 
på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 
för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, 
för mer information se not 7.
 
10
20
30
40
50
60
70
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q3
2024
Q4
5
10
15
20
25
30
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
0,15
0,20
0,25
0,30
0,35
0,40
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
1
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperiod. 
 
The Corner 
& 
Partille Port 
Bostäder 
Carl Berner 
To rg 
247,2
- 11,5
10,7 0,3 246,7
28,3 275,0
230,0
235,0
240,0
245,0
250,0
255,0
260,0
265,0
270,0
275,0
280,0

===== SIDA 9 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 9 | 33 
 
Balansräkning 
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 december 2024 till 4 696,8 Mkr (4 412,7). 
Av det totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. 
Under perioden januari-december har Annehem Fastigheter förvärvat fastigheten Partille Port bostäder till 
ett underliggande fastighetsvärde om 250 Mkr plus slutlig köpeskilling om 0,7 Mkr samt justerat 
slutköpeskilling för fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr och The Corner -5,8 Mkr. Bolaget har investerat i 
befintliga fastigheter till ett belopp uppgående till 71,2 Mkr (95,8). Orealiserade värdeförändringar uppgår 
till totalt –57,8 Mkr (-266,0). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland om 28,7 Mkr (-9,1) 
så ökar fastighetsvärdet för perioden med 284,1 Mkr (103,5) Mkr, jämfört med 31 december 2023. Se 
tabell Sammanställning värdeutveckling på sida 12. 
Bolagets eget kapital uppgick till 2 613,9 Mkr (2 302,3). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 197,9 
Mkr (2 036,3), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2. Under perioden 
januari-december tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder och tog därmed upp ny finansiering 
uppgående till 125,0 Mkr samt återbetalade ett kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner. Under fjärde 
kvartalet genomförde bolaget en refinansiering och utökade den totala låneportföljen med 95,7 Mkr1. För 
mer information om bolagets finansieringssituation, se avsnittet finansiering på sidorna 14-15. 
 
Kassaflödesanalys 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till -11,7 Mkr (47,7). Förändringen 
beror på lägre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt lägre rörelseskulder och 
lägre rörelsefordringar. För perioden januari-december uppgick motsvarande belopp till 56,9 Mkr (102,4). 
Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -11,8 Mkr (-191,4) och avser 
slutköpeskilling för The Corner om 5,8 Mkr och investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, 
färdigställandet av The Corner samt investeringar i andra fastigheter om totalt -17,6 Mkr (-40,8). För 
perioden januari-december uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till -330,8 Mkr (-383,4) som 
avser förvärvet av Partille Port bostäder som uppgick till -250,6 Mkr, slutköpeskilling för både Carl Florman 
-10,1 Mkr och The Corner om 1,5 Mkr samt investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, 
färdigställandet av The Corner och investeringar i andra fastigheter om totalt -71,2 Mkr (-95,8). 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till 91,6 Mkr (94,5) och hänförs till den 
refinansieringen som bolaget genomfört där man utökade belåningen med 95,7 Mkr samt amortering av 
koncernens kreditfacilitet om -4,1 Mkr (174,8). Kassaflöde från finansieringsverksamheten för perioden 
januari-december uppgick till 434,6 Mkr (161,6), vilket hänförs till upptaget lån relaterat till finansieringen 
av fastigheten Partille Port bostäder om 125 Mkr och återbetalning av kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The 
Corner samt amortering av koncernens kreditfacilitet. 
Kvartalets kassaflöde uppgick till 68,1 Mkr (-49,2), där motsvarande siffra för perioden januari-december 
uppgick till 160,7 Mkr (-119,4). 
 
 
1 Omräknat till EUR/SEK kurs per 31 december 2024.

===== SIDA 10 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 10 | 33 
 
Hållbar utveckling 
Vi arbetar systematiskt i strävan mot vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det 
innebär att vi förenar lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastighetsverksamhet och investeringsbeslut. 
Det gör vi genom hållbara förvärv, energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna förflyttningar i 
samarbete med hyresgäster. Vi engagerar oss i lokalsamhället och arbetar för att främja jämställdhet, 
mångfald och välbefinnande för alla våra anställda. 
 
Höjdpunkter under kvartalet 
Uppdaterad uppförandekod och ny leverantörskod  
Under fjärde kvartalet har vi uppdaterat både vår uppförandekod och leverantörskod. Uppdateringarna är 
en del av vårt löpande arbete med att stärka vårt governance-ramverk, vilket främjar transparens, förbättrar 
riskhantering och ökar förtroendet från våra intressenter. Uppförandekoden har förtydligats för att 
underlätta efterlevnad och skapa en etisk och ansvarstagande arbetsmiljö. Den nya leverantörskoden syftar 
till att etablera gemensamma riktlinjer för hållbart och etiskt arbete, med målet att bygga långsiktiga 
samarbeten baserade på gemensamma värderingar. Implementeringen av leverantörskoden kommer att ske 
successivt. Både uppförandekoden och leverantörskoden finns tillgängliga på vår hemsida 
www.annehem.se. 
 
Nöjd Kund Index (NKI) ökar 
Annehem deltar årligen i en NKI-undersökning för att mäta våra hyresgästers nöjdhet. Kundnära förvaltning 
är en central del av vår affärsmodell och strategi, vilket gör detta resultat till en viktig nyckelindikator för 
oss. Under 2024 ökade vårt NKI index med fem enheter till 79, en mycket positiv utveckling som bekräftar 
värdet av vårt kontinuerliga arbete med att stärka de personliga hyresgästrelationerna.  
 
Nöjd Medarbetar Index (NMI) ökar 
Vi är nöjda med att vårt NMI index har ökat med 4 enheter till 85 i årets undersökning. Arbetet med att 
stärka våra medarbetares motivation och nöjdhet är central för att skapa en långsiktigt hållbar och trivsam 
arbetsmiljö. Hög medarbetarnöjdhet bidrar till ökad innovation, produktivitet och ett positivt arbetsklimat. 
Detta stärker även företagets sociala ansvarstagande och bidrar till dess hållbara utveckling. Under året har 
vi bland annat fokuserat på att främja mental hälsa och fortsatt uppmuntra till motion och träning, insatser 
som uppskattats av våra medarbetare och bidragit till det positiva resultatet.  
 
Delad andra plats i Sparbanken Skånes Framtidspris 2024 
Framtidspriset lyfter fram företag som är starkt förankrade i Skåne och som på ett framåtblickande sätt 
kombinerar hållbarhet och lönsamhet. Prissumman om 50 000 kr har vi valt att donera till lokala sociala 
ändamål för barn och ungdomar i våra företagsparker – en satsning på framtiden. En del av prissumman har 
redan donerats till Skånes Änglar, som för femte året i rad arrangerade ett julfirande i Ljungbyhed Park med 
särskilt fokus på att stödja familjer som lider av mobbing och utanförskap. 
 
Jul i Parken med Destination Valhall Park  
Den 30 november arrangerades Jul i Parken av Destination Valhall Park i samarbete med våra hyresgäster. 
Besökarna bjöds på en blandning av aktiviteter, till exempel ponnyridning, marknadsstånd, utomhuspadel 
och discgolf som lockade deltagare från hela Ängelholm. Eventet är en del av vårt arbete med att skapa en 
levande mötesplats i Valhall Park. Detta är också ett konkret exempel på vårt lokala samhällsengagemang 
och bidrag till social hållbarhet. 
 
Fortsatt stöd till Ukraina  
Vi fortsatte att stötta Help Ukraine Gothenburg (HUG) genom ytterligare en juldonation till deras arbete 
och bidrar till att skicka blodstoppande förband till Ukraina.   
 
Återvinningsdag i Ljungbyhed Park 
Den 10 december erbjöd Ljungbyhed Park årets andra återvinningsdag. Målet är fortsatt att erbjuda våra 
hyresgäster i parken en service som underlättar återvinning av föremål som de annars på egen hand måste 
transportera till återvinningsstationen.  
 
#HusförHus säsong 2024-2025 är igång 
Den 1 november startade den nya Hus för Hus säsongen, med fokus på intressanta möten, 
erfarenhetsutbyte och diskussioner om vikten av att gemensamt med branschkollegor arbeta med 
energifrågan med fokus på hållbara energisystem och klimatomställningen. Denna säsong har vi ett särskilt 
fokus på vår fastighet Ulriksdals Center i Solna genom åtaganden kring energioptimering i samarbete med 
fastighetsförvaltaren och hyresgästen.

===== SIDA 11 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 11 | 33 
 
Mätbara förflyttningar Q4 2024 (jämfört med utfall för helåret 2023)   
• 44 procent (35) intäkter från gröna hyresavtal1 (gäller svenska verksamheten)   
• 82 procent (82) av fastighetsvärdet miljöcertifierat   
• 85 procent (75) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning 
 
1) Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar 
bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till 
källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader.  
 
Hållbarhetsmål och uppföljning 
 
1) Per datumet för denna rapports publicering är utfallet för 2024 ännu inte färdigställt. Utfallet kommer att redovisas i årsredovisning 2024.

===== SIDA 12 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 12 | 33 
 
Våra fastigheter 
Annehem Fastigheter ägde fastigheter per den 31 december 2024 till ett verkligt värde uppgående till 
4 696,8 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till övervägande del 
av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter.  
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 2,1 Mkr (0,5), fördelat på nytecknade avtal uppgående till  
8,2 Mkr (5,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 6,1 Mkr (4,5). För perioden januari-december 
2024 uppgick nettouthyrningen till 15,3 Mkr (12,8) fördelat på nytecknade avtal uppgående till 50,0 Mkr 
(24,1) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 34,8 Mkr (11,3). Genomsnittlig återstående 
kontraktstid, exklusive bostäder, är 4,6 år per 31 december 2024. 
 
Förändring i beståndet under 2024  
  
 
Fastighetsbestånd per 31 december 2024    
 
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 
3) Ultimes Business Garden har bytt namn till The Front.  
Sammanställning värdeutveckling  
 
Förvärv och investeringar  
Under perioden januari-december tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder i Göteborg till ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr, samt slutreglerade köpeskilling om 0,7 Mkr. Annehem 
reglerade även slutlig köpeskilling för fastigheterna Carl Florman och The Corner där Annehem fick 
återbetalat 2,9 Mkr respektive 5,8 Mkr från säljaren under 2024. Under perioden januari-december 2024 
gjordes investeringar i befintliga fastigheter om totalt 71,2 Mkr (95,8), där investeringarna främst är 
hänförliga till fastigheterna Ljungbyhed Park, Valhall Park och färdigställandet av The Corner. 
Transaktioner 
under året Händelse Ort Datum Yta kvm
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Partille 11:70 Tillträde Partille 2024-03-28 4 946 11,8
Benämning Ort        Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 42,9 44,0
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 36,1 40,6
Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 14,6 15,7
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,7 10,6
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 45,3 45,3
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm          13 494 13,6 19,6
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm          4 268 15,5 15,5
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,7 5,7
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 15,0 15,2
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 7,0 7,0
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 27,5 27,5
Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,3 11,8
The Front3
Ultimes I & II Helsingfors 17 015 56,9 70,7
Summa 206 950 302,9 331,0
Fastighets-
beteckning
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter, 
Mkr
Förändringar av fastighetsbeståndet okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Vid periodens ingång 4 674,5 4 237,8 4 412,7 4 309,2
Förvärvade fastigheter -5,8 395,0 242,0 534,9
Investeringar i befintliga fastigheter 17,6 40,8 71,2 95,8
Avyttrade fastigheter - -252,1 - -252,1
Orealiserad värdeförändring -1,7 25,7 -57,8 -266,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet 12,3 -34,5 28,7 -9,1
Verkligt värde vid periodens utgång 4 696,8 4 412,7 4 696,8 4 412,7
 
Intäktsfördelning 2024 
  
     
 
Sammanställning 
hyreskontraktens löptid1  
(% andel av hyresvärde för resp. 
år) 
  
  
 
1) Exklusive bostadskontrakt. 
 
75%
9%
3%
6%
2% 5%
Kontor
Samhällsfastigheter
Dagligvaror
Bostad
Logistik
Övrigt
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
<1
år
1-2
år
2-3
år
3-4
år
4-5
år
>5
år

===== SIDA 13 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 13 | 33 
 
Fastighetsvärderingar 
Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa 
fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från 
externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av 
Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De 
externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.  
Verkligt värde på fastigheterna för det fjärde kvartalet baseras på interna värderingar, som utförts i 
samarbete med bolagets värderingsinstitut, med värdedatum 31 december 2024. Verkligt värde har under 
perioden januari-december minskat med 57,8 Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav. Den 
genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2024 uppgick till 5,31 procent (5,24 procent, 31 
december 2023). Under perioden januari-december har Annehem Fastigheter dessutom investerat i 
befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 71,2 Mkr. Investeringarna är hänförliga till modernisering 
av Saabs lokaler i Ljungbyhed Park, färdigställande av The Corner samt mindre investeringar i övriga 
fastigheter. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
 
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet 
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2024 uppgick till 5,31 (5,24) procent. 
Orealiserad värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen 
nedan. 
 
    
 
Aktuell intjäningsförmåga  
      
 
I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 januari 
2025. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är 
endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer.  
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 31 december 2024 och dess 
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter 
har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 31 december är därmed inte inkluderade i 
beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i 
fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av 
ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på 
fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för 
administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på 
koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader.  
Kommentarer till intjäningsförmågan 
Hyresvärdet ökar med 1,4 procent jämfört med intjäningsförmågan per 30 september 2024. Den positiva 
utvecklingen av hyresvärdet förklaras främst av indexuppräkningen. Hyresgarantier har ställts ut för 
vakanta ytor i fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av säljaren. I det fall 
vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid utgången av december 2024 uppgick 
den ekonomiska uthyrningsgraden till 91,5 procent (94,9). 
 
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -171,1 / 183,6
+/- 0,50% -331,5 / 381,6
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2025-01-01
Hyresvärde 331,0
Vakans -27,9
Övriga fastighetsintäkter 13,0
Totala intäkter 316,1
Fastighetskostnader -90,2
Fastighetsskatt -14,0
Driftnetto 211,8
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -3,7
Centraladministration -37,1
Finansnetto -87,2
Förvaltningsresultat 83,9

===== SIDA 14 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 14 | 33 
 
Finansiering 
Sammanfattning av bolagets finansieringssituation 
Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 197,9 Mkr (2 036,3), vilka har 
ökat mot föregående år på grund av finansiering av tillkommande förvärv samt den refinansiering som 
bolaget genomförde under det fjärde kvartalet, och därmed utökade lånevolymen. Refinansieringen av 
skuldportföljen innebar även att koncernens genomsnittliga kreditmarginal minskade med 0,33 
procentenheter jämfört med 31 december 2023. De räntebärande skulderna består uteslutande av lån i 
bank och alla är säkerställda.   
Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,1 gånger (2,2), vilket innebär att lånekovenanterna är 
uppfyllda. Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,1 gånger (2,2), för perioden. Nettobelåningsgraden i 
portföljen var per 31 december 2024 40,8 procent (43,4). Räntetäckningsgraden ligger något under målet 
som är 2,2 gånger men i och med att räntan har sänkts under 2024 och att Annehem har refinansierat en 
stor andel av låneportföljen till betydligt bättre villkor finns det goda förutsättningar att Annehem når målet 
om 2,2 gånger under 2025. 
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,57 år 
respektive 3,03 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 3,6 procent. 
 
Förändring av lånestrukturen under perioden 
 
 
 
Tillgänglig likviditet 
 
 
 
Ränte- och kapitalbindningsstruktur 
 
 
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evig. 
2) Avtalad ränta framtidsstartade räntederivat uppgår till 2,17 procent. 
3) Inklusive räntederivat. 
4) Exklusive framtidsstartade räntederivat  
5) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 
 
 
 helår helår
Mkr 2024 2023
2 036,3 1 889,6
Upptagna externa banklån 220,7 345,2
F
örändring leasingskuld -0,3 -0,3
Amortering externa banklån -75,9 -183,6
Förändring upplåningsavgifter -1,3 2,5
Valutaeffekter 18,4 -17,1
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 197,9 2 036,3
Räntebärande skulder vid periodens ingång
helår helår
Mkr 2024 2023
Likvida medel 279,5 119,4
Outnyttjad låneram - 125,0
S
umma 279,5 244,4
År
Volym aktiva 
avtal, 
Mkr
Framtidsstartade 
räntederivat2
Mkr
Räntebindning 3
Mkr
Räntebindning 
Andel
Snittränta i 
derivatportföljen4
Andel
Kapitalbindning 5
Mkr
Kapitalbindning 
Andel
inom ett år 1 188,1 -477,8 710,2 32,2% - - -
1-2 år 245,0 -200,0 45,0 2,0% -0,1% 499,3 22,6%
2-3 år 234,0 477,8 711,8 32,3% 1,6% 1026,7 46,6%
3-4 år 150,0 - 150,0 6,8% 2,0% 379,0 17,2%
4-5 år1 387,9 - 387,9 17,6% 2,4% 300,0 13,6%
5-6 år - - - 0,0% - - -
6-7 år - 200,0 200,0 9,1% - - -
Totalt vid periodens utgång 2 205,0 0,0 2 205,0 100% 1,6% 2 205,0                          100%

===== SIDA 15 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 15 | 33 
 
 
 
Räntebindningsstruktur 
Mkr 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Summering finansiella nyckeltal    
 
 
 
Känslighetsanalys  
Den genomsnittliga räntan för perioden januari-december 2024 uppgick till 3,6 procent. Resultateffekten, 
för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår 
av tabellen nedan: 
 
  
  
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Skuldvolym 2 197,9 2 036,3
Outnyttjad kreditfacilitet - 125,0
Volym räntederivat 1 494,7 1 365,1
Värde räntederivat 20,2 29,7
Skuldsättningsgrad, ggr 0,84 0,90
Nettobelåningsgrad, % 40,8 43,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,2
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,2
Snittränta, % 3,6 4,3
Snittränta inklusive outnyttjad kreditfacilitet, % 3,6 4,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,57 2,41
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,03 2,04
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% 6,2/-6,2
+/- 2,0% 11,8/-11,7
    
710 45
712
150
388
200 2 205
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Inom ett år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-6 år 6-7 år Totalt

===== SIDA 16 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 16 | 33 
 
Övrig information 
Bolagets aktieägare  
 
1) Se vidare information i not 6. 
 
Risker 
För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 27, samt avsnittet Risker och 
riskhantering i Annehems årsredovisning 2023. 
 
Organisation och medarbetare  
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det fjärde kvartalet 2024. Efter 
inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2023 
hade Annehem Fastigheter 16 anställda, samt 2 resurser på konsultbasis. 
 
Finansiell kalender 
Årsredovisning 2024 
Delårsrapport januari – mars 2025 
Årsstämma 2025 
Halvårsrapport januari – juni 2025 
Delårsrapport januari - september 2025       
Mars 2025 
6 maj 2025 
14 maj 2025 
17 juli 2025 
23 oktober 2025    
 
         
Granskning  
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 11,3
Volito AB 4 915 597 5,6 5,0
PriorNilsson Fonder 4 543 581 5,1 2,5
Mats Paulssonstiftelserna 4 492 773 5,1 2,5
Alcur Select 4 169 068 4,7 2,3
Peabs vinstandelsstiftelse 3 755 700 4,2 2,1
Carnegie Fonder 2 960 327 3,4 1,6
ODIN Fonder 2 781 076 3,1 1,5
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 2 714 000 3,1 1,5
10 största ägare, summa 56 667 946 64,0 80,1
Övriga aktieägare 31 820 875 36,0 19,9
Totalt 88 488 821 100,0 100,0

===== SIDA 17 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 17 | 33 
 
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
 
Ängelholm den 12 februari 2025 
 
 
 
 
 
Monica Fallenius 
Verkställande direktör 
 
 
 
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom 
nedanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 13 februari 2025 kl. 08.00 CET.

===== SIDA 18 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 18 | 33 
 
 
Resultaträkning Koncernen 
 
 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 
 2) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt. 
 3) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
  
 
 
Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 68,4 60,9 275,0 247,2
Övriga fastighetsintäkter 11,6 8,5 50,0 44,9
Totala intäkter 80,0 69,4 324,9 292,1
Fastighetskostnader
Driftskostnader -14,3 -11,9 -54,6 -47,5
Underhållskostnader -2,4 -2,7 -12,0 -11,6
Fastighetsskatt -2,8 0,1 -13,4 -9,8
Fastighetsadministration -4,0 -3,4 -13,4 -13,4
Driftnetto 56,6 51,5 231,6 209,7
Centraladministration -11,5 -9,1 -38,0 -36,1
Övriga rörelseintäkter 4,3 2,3 9,0 5,2
Övriga rörelsekostnader -6,7 -4,4 -13,9 -10,3
Ränteintäkter 11,1 15,2 38,4 53,4
Räntekostnader -31,5 -33,4 -129,9 -129,3
Övriga finansiella poster 1 -0,3 5,0 -5,6 -2,2
Förvaltningsresultat 22,0 27,1 91,7 90,5
Värdeförändring fastigheter, realiserad -                                   -11,8 -1,0 -11,8
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -1,7 25,7 -57,8 -266,0
Värdeförändring i derivatinstrument 21,2 -47,9 -11,5 -61,8
Periodens resultat före skatt 41,5 -7,0 21,4 -249,1
Aktuell skatt -0,2 0,6 -0,2 0,0
Uppskjuten skatt -4,6 -2,8 -2,7 48,5
36,7 -9,1 18,5 -200,6
Totalt antal utestående aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548
Totalt genomsnittligt antal aktier 2,3 88 488 821 68 781 704 84 988 923 68 781 704
Resultat per aktie, kr2,3 0,41 -0,13 0,22 -2,92
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Periodens resultat 36,7 -9,1 18,5 -200,6
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar - -0,1 - -0,7
Uppskjuten skatt på derivatinstrument - 0,0 - 0,1
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter 0,8 -8,3 4,9 2,3
Summa övrigt totalresultat 0,8 -8,5 4,9 1,7
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 37,5 -17,6 23,4 -198,9

===== SIDA 19 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 19 | 33 
 
 
 
 
Balansräkning Koncernen  
 
     
 
 
 
  
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,2
Förvaltningsfastigheter 4 696,8 4 412,7
Maskiner och inventarier 5,5 6,2
Derivatinstrument 22,7 33,3
Övriga anläggningstillgångar 1,5 1,4
Summa anläggningstillgångar 4 726,6 4 453,9
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 2,3 3,5
Kortfristiga fordringar 26,9 34,0
Derivatinstrument -                                   0,0
Likvida medel 279,5 119,4
Summa omsättningstillgångar 308,7 156,8
SUMMA TILLGÅNGAR 5 035,3 4 610,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 2 074,8 1 786,9
Reserver 28,2 23,3
Balanserade vinstmedel inkl periodens res. 510,1 491,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 613,9 2 302,3
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 2 197,9 1 920,1
Derivatinstrument 2,5 3,6
Övriga långfristiga skulder 2,1 1,8
Uppskjutna skatteskulder 160,8 157,6
Pensionsavsättningar 1,8 1,7
Summa långfristiga skulder 2 365,1 2 084,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder -                                   116,2
Leverantörsskulder och andra skulder 11,7 25,6
Aktuella skatteskulder 0,0 0,6
Övriga kortfristiga skulder 44,6 81,2
Summa kortfristiga skulder 56,3 223,5
Summa skulder 2 421,4 2 308,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 035,3 4 610,7

===== SIDA 20 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 20 | 33 
 
 
 
Kassaflödesanalys Koncernen 
 
 
 
Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen i sammandrag  
 
    
 
 
  
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Förvaltningsresultat 22,0 27,1 91,7 90,5
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 0,0 0,9 0,4 0,9
Orealiserade valutakurseffekter -2,3 8,4 -6,2 7,6
Övriga ej kassaflödespåverkande poster -3,8 6,1 -0,6 1,9
Betald inkomstskatt 0,0 0,6 0,0 0,0
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 15,9 43,1 85,4 100,9
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar 7,2 0,3 8,3 -14,7
Rörelseskulder -34,8 4,3 -36,8 16,3
Kassaflöde från löpande verksamhet -11,7 47,7 56,9 102,4
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -17,6 -40,8 -71,2 -95,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter 5,8 -392,9 -259,2 -527,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter - 245,0 - 245,0
Investeringar i maskiner och inventarier 0,0 -2,7 -0,4 -4,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -11,8 -191,4 -330,8 -383,4
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 95,7 269,3 220,7 345,2
Amortering av lån -4,1 -174,8 -75,9 -183,6
Företrädesemission 0,0 - 289,8 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 91,6 94,5 434,6 161,6
Periodens kassaflöde 68,1 -49,2 160,7 -119,4
Likvida medel vid periodens början 212,4 167,5 119,4 237,9
Kursdifferens i likvida medel -1,0 1,1 -0,6 0,9
Likvida medel vid periodens slut 279,5 119,4 279,5 119,4
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Ingående balans eget kapital 2 302,3 2 501,1
Periodens resultat 18,5 -200,5
Övrigt totalresultat för perioden 4,9 1,7
Periodens totalresultat 23,4 -198,8
Företrädesemission 288,2 -
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 613,9 2 302,3

===== SIDA 21 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 21 | 33 
 
 
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag 
 
 
  
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Intäkter 12,5 -1,3 47,5 46,1
Administrationskostnader -15,0 -11,2 -43,0 -40,3
Rörelseresultat -2,5 -12,6 4,5 5,8
Finansiella poster 32,0 31,4 120,8 94,4
Resultat efter finansiella poster 29,4 18,8 125,2 100,2
Bokslutsdispositioner 7,4 -11,8 7,4 -11,8
Resultat före skatt 36,9 7,0 132,7 88,3
Uppskjuten skatt 5,5 1,1 8,5 0,5
Periodens resultat 42,4 8,1 141,2 88,9

===== SIDA 22 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 22 | 33 
 
 
Moderbolagets balansräkning  
 
 
 
 
  
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,2
Maskiner och inventarier 1,0 3,2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 136,4 116,1
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 470,5 2 134,0
Derivatinstrument - 26,3
Uppskjutna skattefordringar 2,9 -
Övriga långfristiga tillgångar 1,5 1,4
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 611,3 2 277,8
Summa anläggningstillgångar 2 612,4 2 281,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 123,3 70,4
Övriga fordringar 2,7 7,1
Derivatinstrument 0,2 0,0
Kassa och bank 37,9 27,8
Summa omsättningstillgångar 164,0 105,3
SUMMA TILLGÅNGAR 2 776,3 2 386,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5
Överkursfond 287,9 -
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 181,1 2 092,2
Årets resultat 141,2 88,9
Summa eget kapital 2 610,9 2 181,6
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,7
Avsättning för uppskjuten skatt - 5,6
Summa avsättningar 1,8 7,4
Långfristiga skulder
Derivatinstrument - 0,3                               
Summa långfristiga skulder - 0,3                               
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument - 1,9
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 150,0 118,8
Leverantörsskulder 1,7 4,3
Övriga kortfristiga skulder 12,0 72,3
Summa kortfristiga skulder 163,6 197,3
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 776,3 2 386,5

===== SIDA 23 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 23 | 33 
 
 
Moderbolagets kassaflödesanalys 
 
 
 
 
Kommentarer till moderbolaget 
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till 
personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, IT, juridik och revision. 
 
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i  
avsnittet Risker. 
 
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Resultat före skatt 36,9 7,0 132,7 88,3
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,1 0,0 0,6 0,4
Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat -3,6 12,9 9,8 10,8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 8,3 0,0 8,4 -1,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 41,8 19,9 151,5 97,7
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -30,6 27,2 -62,9 -30,8
Rörelseskulder 31,9 76,8 -31,8 77,9
Kassaflöde från löpande verksamhet 43,1 124,0 56,8 144,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier 0,4 -1,6 0,0 -2,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten 0,4 -1,6 0,0 -2,1
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -135,0 -209,9 -336,5 -323,3
Företrädesemission - - 289,8 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheter -135,0 -209,9 -46,7 -323,3
Periodens kassaflöde -91,6 -87,5 10,1 -180,6
Likvida medel vid periodens början 129,5 115,3 27,8 208,4
Likvida medel vid periodens slut 37,9 27,8 37,9 27,8

===== SIDA 24 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 24 | 33 
 
Noter 
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandards samt de av EU antagna 
tolkningarna av gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna delårsrapport i sammandrag för 
koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i 
årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget 
har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av delårsrapporten. 
 
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt 
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av 
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och 
bedömningar. 
 
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna 
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade 
externa fastighetsvärderingsinstitut. I det tredje kvartalet varje år utför externa oberoende värderare en 
fullständig fastighetsvärdering av alla fastigheter, enligt Annehems värderingspolicy. Värdet på fastigheterna 
påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels 
fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels marknadsspecifika 
faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara transaktioner på 
fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på 
fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, 
finansiella ställning och resultat. 
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastningskrav, 
dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i 
värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 
2024 uppgick till 5,31 procent (5,24 procent, 31 december 2023). För att avspegla den osäkerhet som 
finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall 
om +/– 5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 
13. 
 
Tillgångsförvärv 
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång 
eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. 
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas 
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga 
värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling 
Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. 
Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av 
förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt. Annehem redovisar 
erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten vid första värdering 
efter förvärvstidpunkten.

===== SIDA 25 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 25 | 33 
 
NOT 3 SEGMENT 
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment och är organisatoriskt uppdelat på två 
olika segment: 
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors (jämförelsesiffror för 2023 innefattar även fastigheten i 
Norge som avyttrades i oktober 2023) 
 
  
 
 
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner 
inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. 
 
 
 
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER 
 
 
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, 
värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt 
intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. 
 
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE 
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i 
valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av 
Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. 
Koncernen innehar per 31 december 2024 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 31 
december 2024 uppgick det positiva marknadsvärdet på räntederivat till 22,5 Mkr (33,3), det negativa 
marknadsvärdet på räntederivat uppgick till -2,5 Mkr (-1,7) och valutaterminerna till 0,2 Mkr (-1,9). 
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som 
redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med 
verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt 
att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 
 
2024
Mkr Sverige
Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 222,8 52,2 - 275,0
Driftnetto 183,4 49,1 - 231,6
Förvaltningsresultat 183,9 12,6 -104,8 91,7
Resultat före skatt 149,0 -9,3 -118,3 21,4
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 808,7 888,1 -                                   4 696,8
helår
2023
Mkr Sverige
Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 178,3 68,9 -                                   247,2
Driftnetto 141,6 69,8 -1,7 209,7
Förvaltningsresultat 124,6 33,1 -67,2 90,5
Resultat före skatt -64,0 -21,9 -163,2 -249,1
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 532,7 879,9 -                                   4 412,7
helår
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Fastighetsskatt 2,1 1,0 11,0 3,9
Hyresgarantier 1,1 0,2 5,8 3,0
Övriga fastighetsintäkter 8,4 7,3 33,2 37,9
Totalt övriga fastighetsintäkter 11,6 8,5 50,0 44,9

===== SIDA 26 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 26 | 33 
 
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE  
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och 
indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december 2024 mer än 50 procent 
av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 31 december 2024 0,86 
procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 31 december 2024, genom sitt 
direkta och indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem.  
 
 
 
NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION  
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 
999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade 
med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter 
företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A 
och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på 
dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission. 
 
 
 
Riskfaktorer 
Risker i fastigheternas värde 
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av 
dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde 
och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem 
Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga 
fastigheter. 
Makroekonomiska risker 
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell 
och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell 
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver 
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska 
marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är 
följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska 
marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett 
eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på 
Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. 
Miljörisker 
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som 
innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer 
att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att 
miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att 
tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. Se även avsnittet Risker och 
riskhantering i Årsredovisningen 2023. 
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Förvärv av fastigheter -5,8 395,0 242, 0 534,9
Kundfordringar 0,4 0,2 0,4 0,2
Leverantörsskulder 2,3 12,3 2,3 12,3
Försäljning 13,6 19,3 81,6 81,0
Kostnader/investeringar -14,2 -35,8 -50,9 -75,2
okt-dec 2024 okt-dec 2023 okt-dec 2023 helår 2023 helår 2023
Mkr Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,25 1,14 0,32 0,37 1,35 1,57
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 0,41 0,22 -0,13 -0,15 -2,92 -3,40
Totalt genomsnittligt antal aktier1 88 488 821 84 988 923 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548
helår 2024

===== SIDA 27 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 27 | 33 
 
Finansiella nyckeltal 
Antal aktier   
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Förvaltningsresultat 
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, 
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie ska öka årligen med  
20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade till 
valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. 
  
 
 
Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie1  
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Räntetäckningsgrad 
 
okt-dec okt-dec helår helår
Antal aktier 2024 2023 2024 2023
A-aktier 10 295 986 6 863 991 10 295 986 6 863 991
B-aktier 78 192 835 52 128 557 78 192 835 52 128 557
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548
Totalt genomsnittligt antal aktier1 88 488 821 68 781 704 84 988 923 68 781 704
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Valutaterminer -2,0 11,1 -9,7 2, 5
Valutaomräkning på interna lån 1,7 -6,1 4,1 -4,7
Valutakurseffekter -0,3 5,0 -5,6 -2,2
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Förvaltningsresultat 22,0 27,1 91,7 90,5
Va
lutakurseffekter 0,3 -5,0 5,6 2,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 22,3 22,1 97,3 92,7
Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 84 988 923 68 781 704
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,25 0,32 1,14 1,35
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Förvaltningsresultat 22,0 27,1 91,7 90, 5
Återläggning:
  Räntenetto 20,4 18,2 91,4 75,9
  Valutakurseffekter 0,3 -5,0 5,6 2,2
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,1 2,2 2,1 2,2
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,1 2,2 2,1 2,2

===== SIDA 28 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 28 | 33 
 
 
 
Nettobelåningsgrad 
 
Överskottsgrad  
 
 
Avkastning på eget kapital  
 
 
Flerårsöversikt nyckeltal 
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
 
  
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Räntebärande skulder 2 197,9 2 036,3
Likvida medel -279,5 -119,4
Räntebärande skulder netto 1 918,4 1 916,9
Förvaltningsfastigheter 4 696,8 4 412,7
Nettobelåningsgrad, % 40, 8% 43,4%
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Förvaltningsresultat 22,0 27,1 91,7 90, 5
Återläggning:
  Förvaltningskostnader 34,6 24,4 139,9 119,2
Driftnetto 56,6 51,5 231,6 209,7
Hyresintäkter 68,4 60,9 275,0 247,2
Överskottsgrad, % 82,7% 84,6% 84,2% 84,8%
okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 36,7 -9,1 18,5 -200,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 613,9 2 302,3 2 613,9 2 302,3
Avkastning på eget kapital, % 1,4% -0,4% 0,7% -8,7%
Mkr 2024-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Hyresintäkter 275,0 247,2 217, 9 187,8 151,5
Driftnetto 231,6 209,7 181,3 155,8 115,0
Förvaltningsresultat 91,7 90,5 74,2 86,2 16,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 97,3 92,7 90,5 86,2 45,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1 1,14 1,35 1,32 1, 25 0,65
Periodens resultat 18,5 -200,6 207,3 209,7 71,8
Periodens resultat per aktie, kr 1 0,22 -2,92 3,01 3,05 1,04
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 94,9 95,8 94,0 90,1
Överskottsgrad, % 84,2 84,8 83, 2 83,0 75,9
Avkastning på eget kapital, % 0,7 -8,7 8,3 9,2 3,5
EPRA NRV per aktie, kr 31,1 41,2 44,1 40,9 36,3
Nettobelåningsgrad, % 40,8 43,4 38,3 38,3 33,1
Soliditet, % 51,9 49,9 53,4 53,9 54,4
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,2 2,7 3,0 2,0

===== SIDA 29 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 29 | 33 
 
EPRA nyckeltal 
Rapporteringsstandard  
För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna jämföra och utvärdera Annehems 
verksamhet på ett mer transparant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt EPRA 
BPRs (European Public Real Estate Association Best Practices Recommendations). Följande 
resultatindikatorer har utarbetats i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste utgåva 
av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs.EPRA BPRs fokuserar på att göra boksluten för 
offentliga fastighetsbolag tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare information om EPRA, 
se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är översatta till svenska. Standardiserade tabeller på 
originalspråket engelska återfinns i den engelska versionen av Annehems Bokslutskommuniké för 2024. Se 
definitioner vid varje nyckeltal. 
Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV 
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill 
Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, 
där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan.  
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från balansräkningen med justering av poster som ej 
innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt 
värdejusteringar på förvaltningsfastigheter. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med 
skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt 
kan marknadsvärderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner. Då 
Annehem inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet för 
NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma. EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i 
balansräkningen med justering av goodwill (Annehem har ingen goodwill) och värdeförändringar på 
förvaltningsfastigheter.  
 
 
 
 
 
 
 
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Eget kapital enligt balansräkning 2 613,9 2 302,3
Återläggning
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 160,8 157,6
   Räntederivat -20,1 -29,7
EPRA NRV 2 754,6 2 430,2
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548
EPRA NRV, kr per aktie 31,1 41,2
EPRA NTA - Aktuellt substansvärde
EPRA NRV 2 754,6 2 430,2
Återläggning: - -
EPRA NTA 2 754,6 2 430,2
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548
EPRA NTA, kr per aktie 31,1 41,2
EPRA NDV - Avyttringsvärde
EPRA NTA 2 754,6 2 430,2
Återläggning:
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning -160,8 -157,6
   Räntederivat 20,1 29,7
EPRA NDV 2 613,9 2 302,3
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548
EPRA NDV, kr per aktie 29,5 39,0

===== SIDA 30 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 30 | 33 
 
EPRA Intjäning (EPRA Earnings) 
EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning baseras på 
resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, 
värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt övriga eventuella resultateffekter 
från fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader. 
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
EPRA belåningsgrad (EPRA Loan T o Value – LTV) 
Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel dividerat med portföljens fastighetsvärden. 
Nyckeltalet visar hur stor del av fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser 
refinansieringsrisken för bolaget. Det finns inga poster för JV-bolaget. 
 
 
1) Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar. 
2) Inkluderar projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. 
 
EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY)  
EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna baserat på de kontanta betalningarna fram 
till balansdagen, minus ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighetens 
marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader. EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY 
med justering för hyresrabatter på balansdagen.
 
1) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. 
2) Avser uppskattad stämpelskatt för de finska fastigheterna och uppskattad kostnad för mäklare vid försäljning. 
3) Inga kostnader för JV-bolag föreligger.  
    
 okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Periodens resultat 36,7 -9,1 18,5 -200,6
Åt
erläggning:
   Värdeförändringar netto -20,1 36,3 68,2 342,2
   Uppskjuten skatt 4,6 2,8 2,7 -48,5
EPRA Intjäning 21,2 30,0 89,5 93,1
Totalt genomsnittligt antal aktier 1 88 488 821 68 781 704 84 988 923 68 781 704
EPRA Intjäning, kr per aktie 0,24 0,44 1,05 1,35
      
 helår helår
Mkr 2024 2023
Räntebärande skulder 2 197,9 1 920,1
Netto rörelseskulder 1 27,1 69,3
Valutaterminer -0,2 0,4
Likvida medel -279,5 -119,4
Nettoskuld 1 945,3 1 870,4
Marknadsvärde fastigheter 2 4 696,8 4 412,7
Immateriella tillgångar 0,1 0,2
Totalt fastighetsvärde 4 696,9 4 412,9
EPRA LTV - Belåningsgrad 41,4% 42,4%
 helår helår
Mkr 2024 2023
Förvaltningsfastigheter - helägda 4 696,8 4 412,7
Förvaltningsfastigheter - del av JV 0, 1 0,1
Summa fastighetsportfölj 4 696,8 4 412,8
Exkludering projekt mark och byggnationer 1 -0,1 -0,1
Uppskattade kostnader för köpare 2 13,5 12,8
Summa justerad fastighetsportfölj 4 710,2 4 425,4
12 månaders rullande hyresintäkter inklusive rabatter 303,1 298,9
Fastighetskostnader 3 -93,3 -82,3
Driftöverskott 209,8 216,6
Återläggning rabatter 1,3 0,6
"Topped-up" driftöverskott 211,1 217,2
EP
RA NIY - Direktavkastning 4,5% 4,9%
EPRA "Topped-up" NIY - Direktavkastning 4,5% 4,9%

===== SIDA 31 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 31 | 33 
 
EPRA vakans (EPRA Vacancy) 
Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV) för vakanta ytor dividerat med 
estimerade marknadshyror för hela fastighetsportföljen.  
 
 
EPRA Cost ratios - Kostnadskvot 
Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inkluderat och exkluderat för direkta 
vakanskostnader) dividerat med bruttohyresintäkter. Inga rörelsekostnader kapitaliseras, förutom sådana 
som är direkt hänförliga till investeringar i förvaltningsfastigheter och som återfinns i EPRA CapEx. 
 
 
EPRA CapEx - Kapitalkostnader 
Kapitaliserade kostnader för förvärv samt investeringar i förvaltningsfastigheter samt projekt avseende 
JV-bolag. 
 
 
1) Avser hyresgästanpassningar och färdigställande av ytor efter förvärv av nya fastigheter. 
2) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i JV-bolaget. 
 
EPRA Like-for-like rental growth - Tillväxt av hyresintäkter i jämförbart 
bestånd 
Jämförelser av nettohyrestillväxt i jämförbar fastighetsportfölj som har varit konsekvent i drift och inte 
under utveckling, under de två senaste åren.  
  
   
 
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Hyresvärde 331,0 315,7
Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler 27,9 16,7
EPRA Vakansgrad 8,4% 5,3%
 okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Fastighetskostnader -23,4 -17,9 -93,3 -82,3
Centraladministration -11,5 -9,1 -38,0 -36,1
Andel av kostnader från JV-bolag - - - -
Återföring: tomträttsavgäld 0,0 0,0 0,1 0,1
EPRA Kostnader (inklusive direkta vakanskostnader) -34,9 -27,0 -131,3 -118,3
Direkta vakanskostnader - - - -
EPRA Kostnader (exklusive direkta vakanskostnader) -34,9 -27,0 -131,3 -118,3
Hyresintäkter brutto exlusive tomträttsavgäld 68,4 60,9 275,0 247,2
Totala hyresintäkter brutto exklusive tomträttsavgäld 68,4 60,9 275,0 247,2
EPRA Kostnadskvot (inklusive direkta tomträttsavgälder) 51,1% 44,4% 47,8% 47,9%
EPRA Kostnadskvot (exklusive direkta tomträttsavgälder) 51,0% 44,3% 47,7% 47,9%
 okt-dec okt-dec helår helår
Mkr 2024 2023 2024 2023
Förvärv - 395,0 242,0 534,9
Projektutveckling
    Ombyggnationer 1 17,6 40,8 71,1 95,7
    Nybyggationer 2 0,0 - 0,1 0,1
Förvaltningsfastigheter
    Utan att addera uthyrbar yta - - - -
    Adderar uthyrbar yta - - - -
Kapitaliserad ränta - - - -
Totala kapitalkostnader 17,6 435,8 313,2 630,7
Omvandling från periodiserat till likvida medel - - - -
Totala kapitalkostnader som likvida medel 17,6 435,8 313,2 630,7
          
 helår
Mkr 2024
Sverige 9,3%
Övriga Norden -8,9%
Totala hyresintäkter i jämförbart bestånd 4,9%

===== SIDA 32 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 32 | 33 
 
Ordlista och definitioner 
Avkastning på eget 
kapital 
Resultat för perioden i relation till eget kapital för perioden. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. 
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. 
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för 
fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga 
hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och 
underhållskostnader. 
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av 
verksamheten. 
Ekonomisk 
uthyrningsgrad1 
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på 
uthyrda och ej uthyrda ytor. 
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. 
Fastigheternas 
verkliga värde 
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets 
balansräkning. 
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt 
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i 
förvaltningsfastigheter och derivat. 
Förvaltningsresultat, 
exkl. 
valutakurseffekter 
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och 
administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från 
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. 
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. 
Hyresvärde1 Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, 
samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. 
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade 
hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförelsestörande 
poster 
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. 
Långsiktigt 
substansvärde EPRA 
NRV 
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.  
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd,  
istället för eget kapital. 
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda 
värde. 
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Nettouthyrning1 T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. 
Räntebärande 
skulder 
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: 
lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) 
samt koncernkonto. 
Räntetäckningsgrad 
 
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster 
i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många 
gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina 
räntor med resultatet från den operativa verksamheten. Nyckeltalet beräknas både på rullande 12 månader (RTM) 
och isolerat kvartal. Annehem Fastigheters kovenanter beräknas enligt RTM. 
Räntenetto Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. 
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. 
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för 
ränteförändringar. 
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. 
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att 
investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. 
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. 
Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. 
Underliggande 
fastighetsvärde 
Avtalat transaktionspris för fastigheten. 
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. 
Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR. 
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. 
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett 
effektivitetsmått jämförbart över tid. 
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

===== SIDA 33 =====

Q4 
 
  
Annehem Fastigheter Bokslutskommuniké januari–december 2024 33 | 33 
 
 
Annehem Fastigheter AB 
Org.nr: 559220-9083 
Adress: 
Drottning Kristinas Esplanad 12 
170 67 Solna 
info@annehem.se    
 
 
 
Kontaktpersoner 
MONICA FALLENIUS, VD 
Te l efo n :  07 0-209 01 14 
 
E-post: monica.fallenius@annehem.se 
 
ADELA COLAKOVIC, CFO 
Te l efo n :  073-251 47 09 
 
E-post: adela.colakovic@annehem.se