Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Starkt förvaltnings­
resultat i ett 
utmanande   
omvärlds ­ 
läge.
Atrium Ljungberg.  
Delårsrapport 1 januari–31 mars, 2023.

===== SIDA 2 =====

Sammanfattning 1)
2023 
jan-mar
2022 
jan­mar
2022/2023 
apr-mar
2022 
jan­dec
Hyresintäkter, mkr 712 600 2 663 2 550
Projekt­ och entreprenadomsättning, mkr 84 56 284 255
Nettoomsättning, mkr 796 655 2 947 2 806
Bruttoresultat, mkr 487 384 1 783 1 680
Förvaltningsresultat, mkr 326 281 1 171 1 127
D:o kr/aktie 2,58 2,23 9,28 8,93
Resultat efter skatt, mkr ­292 1 870 2 126 4 288
D:o kr/aktie ­2,32 14,81 16,85 33,97
Fastighetsvärde, mkr 58 253 53 361 58 253 60 006
Investeringar inkl. förvärv, mkr 466 463 6 076 6 072
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 11 54 141 184
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 8 44 79 115
Belåningsgrad, % 42,0 40,4 42,0 42,3
Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 4,9 3,5 3,8
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 1,7 2,3 2,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 266,70 252,17 266,70 270,60
Börskurs, kr/aktie 169,00 192,50 169,00 170,90
Miljöcertifierad yta (kvm), % 80 96 80 76
Total energiintensitet, kWh/m2  (normalår) 169 188 169 178
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 20 och för definitioner se sidorna 27–28. 
  Hyresintäkterna uppgick till 712 mkr (600), varav 
ökningen i jämförbart bestånd var 11,7% (2,6).
  Driftöverskottet uppgick till 489 mkr (391), varav 
jämförbart bestånd ökade med 14,9% (1,5).
  Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
84 mkr (56) och bruttoresultatet till –1 mkr (–6). 
  Förvaltningsresultatet uppgick till 326 mkr (281), 
motsvarande 2,58 kr/aktie (2,23).
  Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick 
till –401 mkr (1 309), varav projektvinster uppgick 
till 10 mkr (602).
  Periodens resultat uppgick till –292 mkr (1 870), 
motsvarande –2,32 kr/aktie (14,81). 
Nettouthyrning
 8
Orealiserad värdeförändring
-401
Pågående projekt
7,1
Driftöverskott jämförbart bestånd
+14,9 
  Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 8 mkr 
(44), varav bolaget själv sagt upp –3 mkr (–10) 
inför kommande projekt.
  Kvartalets investeringar uppgick till 466 mkr 
(463). Inga förvärv gjordes under kvartalet. 
Fastighetsförsäljningar uppgick till 1 818 mkr (–).
  Substansvärde kr/aktie uppgick till 266,70 
 motsvarande en minskning om 0,5%, justerat 
för lämnad utdelning.
Sammanfattning 
januari–mars 2023.
mkr mdkr    Förändring %mkr 
S.2Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 3 =====

Resultat
Vi startar året med att leverera ett förvaltningsresultat om 
326 mkr, motsvarande 2,58 kr/aktie, och en tillväxt om 
16%. Utvecklingen förklaras främst av driftnettotillväxt i 
jämförbart bestånd om ca 15%, bidrag från färdigställda 
projekt och genomförda fastighetstransaktioner. Vår 
bedömning är att avkastningskraven fortsatt är i rörelse 
uppåt och har därför ökat dessa med i genomsnitt ca 10 
punkter. Detta balanseras till viss del av ökade driftnetton. 
Totalt sett innebär det en värdeminskning om 401 mkr 
motsvarande –0,7%. Efter negativ orealiserad värdeföränd-
ring på derivat samt skatt blir resultat på sista raden –292 
mkr, motsvarande –2,32 kr/aktie. 
Efter kvartalets utgång fick vi vår rating Baa2 bekräftad av 
Moody's men utsikterna ändrades från stabila till negativa. 
Motiveringen är att förändrade marknadsförutsättningar i 
form av stigande räntor, viss kreditåtstramning till följd av 
en mer restriktiv obligationsmarknad samt fallande fastig-
hetspriser, utmanar våra kreditnyckeltal såsom räntetäck-
ningsgrad och belåningsgrad. 
Transaktionsmarknaden
Transaktionsmarknaden är fortsatt avvaktande med 
ca 20 mdkr i omsättning under första kvartalet 2023 
vilket är 64% lägre än för samma period föregående 
år. Stockholmsområdet har stått för störst andel av 
den totala transaktionsvolymen hittills i år med 57%. 
Starka framtidslägen för kontor.
Osäkerheten i vår omvärld kvarstår. Det är över ett år sedan Ryssland 
 invaderade Ukraina och en lösning ser ut att vara långt borta. Inflationen 
är fortsatt hög, framför allt i Sverige. Räntorna har högst troligt ännu inte 
toppat. I en sådan miljö levererar vi ett bra förvaltningsresultat och en fortsatt 
positiv nettouthyrning, samtidigt som vi får ett kvitto på att stora delar av vår 
portfölj finns i de bästa framtidslägena för kontor i Stockholm. 
Annica Ånäs, vd Atrium Ljungberg
Logistik är det segment som omsatt mest, följt av kontor, 
 bostäder och handel. 
För egen del sålde vi Skotten 6, Glashuset på 
Drottninggatan, i början av januari. Affären, om 1,9 mdkr, 
var ett naturligt steg i vår stadsutvecklingsstrategi och 
gav oss dessutom en stärkt finansiell motståndskraft 
framåt.  
Kontorsmarknaden 
Första kvartalet hyrde vi ut motsvarande en årshyra om 
56 mkr, vilket visar på en fortsatt stor efterfrågan på 
kontorsytor i bra lägen. Samtidigt märker vi att företag 
har ett stort kostnadsfokus och vi har tagit emot uppsäg-
ningar motsvarande en årshyra om 45 mkr. Det finns risk 
för att riktningen går mot minskade kontorsytor och krav 
på ökad flexibilitet i hyreskontrakten. Lägen innan för tull-
larna i Stockholm är fortsatt mest intressanta, för Atrium 
Ljungbergs del toppar Slussen och Hagastaden.
Vartannat år gör branschtidningen Fastighetsvärlden en 
enkät där de bästa framtidslägena för kontor i Stockholm 
kartläggs. I topp hamnade i år Slakthus området och 
på tredje plats Slussen. 92 tillfrågade experter ombads 
blicka tio år in i framtiden och konstaterade att de lägen 
som har störst hyrespotential har koppling till den plane-
rade tunnelbaneutbyggnaden. 
S.3Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 4 =====

Vi har en väl differentierad kontraktsportfölj där våra 10 
största kunder står för 20% av intäkterna. Av dessa 20% 
är nästan hälften intäkter från stat och kommun. 
Bostadsrättsmarknaden 
Året har inletts med en positiv utveckling för svensk 
bostadsrättsmarknad. Under både februari och mars 
steg priserna på bostadsrätter med 1% respektive 2%. 
Prisutvecklingen på årsbasis ligger nu på –11% för 
bostadsrätter. Vi ser fortsatt ett lågt antal säljstarter av 
nyproducerade bostadsrätter, långt under medelvärdet de 
senaste sex åren. 
Antalet sålda bostäder är fortsatt på en betydligt lägre 
nivå än föregående år, men det står inte helt still. Vi 
noterar en högre aktivitet sedan årsskiftet vilket visar sig 
genom fler intressenter och fler besökare på visningar. 
Hittills i år har vi tecknat fem bindande avtal med nya 
kunder och vi har inga planer på att sänka priserna på de 
lägenheter vi har till salu. Vår bedömning är att intresset 
för våra platser och bostadserbjudande kommer att hålla 
i sig och öka ju närmare färdigställande och inflyttning vi 
kommer. 
Detaljhandeln
Av bolagets totala fastighetsbestånd utgör ca 20% handel. 
En handel med stort, diversifierat utbud där drygt 40% av 
sammansättningen, sett till handelsplatsernas omsättning, 
består av basvaror såsom livsmedel, apoteksvaror och sys-
tembolag. Dessa segment går som bekant bra i såväl goda 
som sämre tider och merparten har ökat i omsättning 
under de första månaderna, jämfört med samma period 
föregående år. Ökningen beror högst troligt på en mix av 
prisjusteringar och volym – vi ser att antalet besökare på 
våra platser är fler än under 2022 och tillbaka på samma 
nivåer som 2019, innan pandemin.   
Andra segment som ökar sin omsättning är optik och 
resebyråer. Även gym och bio har haft en gynnsam start 
på året men det är för tidigt att avgöra om det är ett 
trendbrott eller mer tillfällig ökning. Kläder och skor, som 
enbart utgör ca 11% av handelsplatsernas omsättning, har 
en volym i nivå med föregående år.
Det är glädjande att stora delar av vår portfölj placerar 
sig på topp 10 listan där Hagastaden, för oss, sticker ut 
lite extra. Vi ser ett stort intresse för området, i syn-
nerhet de industrihistoriska kvarteren där vi har gjort 
många fina uthyrningar det senaste kvartalet. I februari 
tecknade vi avtal om drygt 1 300 kvm med bostads-
utvecklaren Nordr som flyttar sitt svenska kontor till vår 
fastighet Mineralvattenfabriken. Några som också väljer 
Hagastaden för sina huvudkontor är Granit, KitchenTime 
samt Zmarta Group.
I Sickla har vi under kvartalet tecknat avtal med Nacka 
kommun om att förlänga hyresavtalet för befintlig gym-
nasieskola, samt genomföra en tillbyggnad av skolan. 
Det nya avtalet omfattar totalt drygt 10 000 kvm, varav 
2 100 kvm nybyggnation, och ska inrymma YBC (Young 
Business Creatives) som får utökade lokaler vägg i vägg 
med Rytmus och Designgymnasiet. Satsningen på 
Campus Sickla är ett viktigt steg i den fortsatta utveck -
lingen av Sickla som stadsdel med ett blandat innehåll av 
såväl arbetsplatser som utbildning, bostäder, kultur och 
handel. 
Katarinahuset i Slussen fylls på med en mix av kreativa 
hyresgäster. Under kvartalets sista vecka blev det klart 
att en stor internationell mediekoncern flyttar sitt svenska 
huvudkontor till fastig heten. Avtalet omfattar cirka 1 900 
kvm. Uthyrningarna under kvartalet är ett kvitto på våra 
platsers attraktivitet och att kontorets läge och samman-
hang är viktigare än någonsin för hyresgästerna.  
”Slakthusområdet 
hamnar i topp som 
det läge i Stockholm 
med störst hyres­
potential och bäst 
framtidsläge.”
Annica Ånäs, Mattias Celinder och Linus Kjellberg 
tillsammans med medgrundarna av A house; Zara 
Larsson, Johan Almquist och Richard Hammarskiöld. 
A house – med tydlig plan för expansion
I mitten av mars kommunicerade vi att Atrium Ljungberg 
förvärvat 50% av aktierna i A house för ca 20 mkr. Till det 
avser vi investera ca 50 mkr under de kommande åren för 
den framtida expansionen.
A house har sedan starten 2016 blivit ett nav för många 
innovativa verksamheter och nu planeras expansion till 
en rad platser i Stockholm, inom Atrium Ljungbergs 
bestånd. Bolaget har en unik förmåga att skapa desti-
nationer som utgår från fastighetens själ, och fylls med 
ett levande innehåll. På samma sätt jobbar vi på Atrium 
Ljungberg då vi utvecklar platser. 
A house har verkligen bevisat att man kan bygga ett 
starkt och lönsamt community och locka till sig oerhört 
intressanta hyresgäster. Genom partnerskapet breddas 
Atrium Ljungbergs erbjudande till befintliga kunder och vi 
riktar oss även mot nya branscher och sammanhang. 
Projektportföljen
Vad händer då i våra utvecklingsprojekt? Ja, som tidigare 
kommunicerat fortsätter vi att arbeta aktivt med vår 
långsiktiga portfölj med målsättningen att investera i lön-
samma projekt, även om en viss tidsförskjutning kan ske 
givet marknadsläget. 
Jag är väldigt glad att kunna berätta om planerna för det 
vi kallar Sickla Trästad. Tillsammans med Nacka kommun 
driver vi en detaljplan i centrala Sickla om totalt sex 
kvarter, omfattande drygt 90 000 kvm BTA på den mark 
som idag huvudsakligen utgör parkeringar. Med bakgrund 
i bolagets mycket ambitiösa klimatmål, kombinerat med 
kundefterfrågan på attraktiva och unika stadsmiljöer, har 
Atrium Ljungberg nu fattat ett historiskt inriktningsbeslut 
om att uppföra dessa sex kvarter i trä. Detaljplanen går ut 
på granskning under tredje kvartalet 2023.
Under det första kvartalet fattade styrelsen investerings-
beslut om en ny tunnelbaneuppgång i Sickla galleria. I 
samband med utbyggnaden av blå tunnelbanelinje till 
Nacka, har Atrium Ljungberg sedan tidigare avtalat om 
en tunnelbaneuppgång i det pågående projektet Sickla 
Stationshus. Nu har vi också tecknat genomförande -
avtal med Region Stockholm vilket innebär att ytterligare 
en uppgång tillskapas, rakt in i östra delen av Sickla 
Galleria. Tunnelbana och uppgång är planerade att tas i 
bruk 2030. 
Varje dag som jag åker till och från kontoret ser jag 
arbetet med den kommande tunnelbanan. Som jag 
längtar efter att åka de 7 minuterna från T-centralen till 
Sickla. Det dröjer några år till. Men jag vet att sju år går 
väldigt fort när man har ett spännande och givande jobb.   
Annica Ånäs, vd
S.4Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 5 =====

Det här är Atrium Ljungberg.
Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi de senaste åren utvecklat 
vår strategi och renodlat vårt fastighetsbestånd. Vi arbetar med stadsutveckling 
och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projekt-
utvecklingsportfölj finns därför i stora sammanhängande områden med ett 
blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges 
fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.
Affärsmodell 
Mål 
Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på 
eget kapital över tid. 
Finansiella riskbegränsningar
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och 
 räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy
Minst 50% av resultat före värdeförändringar men efter 
avdrag för full nominell skatt ska årligen delas ut.
Investering
Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan 
större påverkan på belåningsgraden. 
Agenda 2030
I syfte att leverera på vårt avkastningsmål uttalade bolaget 
i början av 2022, en målsättning att investera ca 30 mdkr 
fram till år 2030. Givet bedömning om framtida hyres-
nivåer, projekt kostnader och att uthyrning sker kan på 
så sätt en projektvinst om ca 10 mdkr möjliggöras. Med 
hänsyn till rådande omvärldsläge förskjuts tidplanen 
något.
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till ca 40 
mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, förde-
lar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att 
äga (mer parten kontor) och ca 12 mdkr i bostads rätter. 
Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget 
redan äger eller på markanvisningar som erhållits och 
ca 85% av projekt utvecklingen sker vid befintliga eller 
 kommande tunnelbane stationer i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra nya hållbarhets-
mål som fastställdes i slutet av 2021 och som gäller fram till 
2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande 
del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
Våra sex hållbarhetsmål som sträcker  
sig fram till 2030 är:  
1.  Vi ska vara klimatneutrala 2030 vilket mäts i kgCO₂e/BTA 
för byggprojekt och kgCO₂e/kvm för förvaltning.
2.  År 2025 ska vi ha minskat vår klimatpåverkan i bygg -
projekt genom att livscykelanalysen påvisar halvering 
av kgCO₂e/BTA.
3.  Våra platser ska nå minst 90% i det nya indexet för 
social hållbarhet, Vår stad, år 2030.
4.  100% av våra betydande inköp ska år 2025 vara 
 utvärderade utifrån Atrium Ljungbergs uppförandekod 
för leverantörer.
5.  Atrium Ljungberg ska årligen genomföra minst två 
utvecklingsprogram för leverantörer för att gemensamt 
utveckla hållbarhetsarbetet.
6.  Atrium Ljungberg har antagit ett nytt mål för hållbara 
medarbetare, att nå 5,5 i uppföljningssystemet Human 
Financial Wellness. Beslut togs av styrelsen i januari 
2023. 
Tio goda skäl att 
vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service
Fastighetsvärde per kategori
Handel 21% 11,7 mdkr 
Kontor 63% 35,9 mdkr 
Bostäder 3% 1,6 mdkr 
Projekt 12% 6,7 mdkr 
Byggrätter 
och mark
1% 0,9 mdkr 
Göteborg,5%
Stockholm,80%
Malmö,5%
Uppsala,10%
S.5Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 6 =====

Mål 2030 hållbarhet
2023-
03-31 2022 2021 2020 2019 Mål/Kommentar
KgCO2e/BTA 403 388 – – – 0 kgCO2e/BTA 2030, mål nyproduktion
Procentuell förändring startvärde –10 –16 – – – Startvärde 449
KgCO2e/kvm 1) 2) 7 7 – – – 0 kgCO2e/Kvm 2030, mål förvaltning
Procentuell förändring 0 – – – – Saknas mätdata från f.g. år 
Vår stad index, % 34 34 – – – Mål 90%
Utvärderade leverantörer, % 3) 10 10 2 17 26 Mål 100% från 2022
Leverantörsutvecklingsprogram – 2 – – – Mål 2 st om året
Hållbara medarbetare index, % 4) 5,7 5,7 90 89 87 Mål 5,0 HFW. 2021-2019 avser GPTW
Nyckeltal
Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 93 96 112 122 132 År 2030 –20%, normalårskorr.
Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 80 82 86 85 89 Normalårskorrigerat 
Total energianvändning, kWh/m2  1) 169 178 198 207 221 Normalårskorrigerat
Total energianvändning, kWh/m2  1) 168 177 – – – Ej normalårskorrigerat
Energibesparing, % kWh/m2 mot f.g. år 1) –10 –14 –6 –6 –5 R12, jämf.b. bestånd, normalårskorr.
Energibesparing, % kWh/m2 mot f.g. år 1) –10 –8 – – – R12, jämf.b. bestånd, faktisk
Solceller, kvm 14 716 14 296 14 296 8 202 667
Andel gröna avtal, % 1) 70 67 59 44 36 Av årshyra
Vattenförbrukning, m3/m2 0,46 0,44 0,46 0,39 0,39
Certifierad yta (kvm), % 80 76 96 62 50 Mål: 100%
Certifierade byggnader, antal 50 49 55 37 30
– varav BREEAM, antal 17 17 17 13 13
– varav BREEAM in-use, antal 26 25 33 21 14
– varav Miljöbyggnad, antal 7 7 6 3 3
Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A
Taxonomin
Förenlig omsättning, % 21 23 – – –
– förvaltningsportföljen, % 24 24 – – –
Förenliga kapitalutgifter, % 15 8 – – –
– förvaltningsportföljen, % 16 6 – – –
Förenliga driftutgifter, % 17 16 – – –
– förvaltningsportföljen, % 17 16 – – –
1) Rullande 12.  
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall, material och hyresgästers transporter exkluderas.  
3) Annat beräkningssätt mellan år 2020–2019, siffrorna ej jämförbara.
4) HFW, Human Financial Wellness.
Hållbart företagande.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete
Atrium Ljungberg har hållbarhetsmål för perioden 2022-
2030 som ska styra arbetet i en hållbar riktning. Utöver 
det har vi även ett antal nyckeltal relaterade till hållbarhet 
som kompletterar målen. Klimatmålet mäts i två nyckeltal, 
ett för förvaltning och ett för nyproduktion. För nyproduk-
tionen har vi ett delmål om att halvera klimatpåverkan till 
2025. 
Under första kvartalet har arbetet fortsatt mot våra mål. 
Vi arbetar aktivt med livscykelanalyser i våra projekt, från 
ett tidigt skede för att se vilka åtgärder som är möjliga att 
göra för att minska klimatpåverkan. För vårt klimatmål för 
nyproduktion ser vi en minskning utifrån startvärdet, men 
något sämre än föregående kvartal. Detta beror på några 
nya projekt där vi inte har kommit lika långt i arbetet med 
livscykelanalyser, samt några projekt som har fått uppda-
terade beräkningar. För vårt mål inom förvaltningen ser 
vi att vi är på samma nivå som föregående kvartal. Här är 
energianvändningen en stor del av klimatpåverkan. Där ser 
vi fortsatta minskningar kopplat till effektiviseringsåtgärder 
som sker ute i våra fastighetsområden. Även transporter 
till våra handelsplatser har stor påverkan, där resultatet är 
oförändrat från föregående år. Under kvartalet har vi instal-
lerat nya sol celler i Hagastaden.
Det sociala målet är oförändrat då många aktiviteter 
kopplande till indexet Vår stad kräver mer än ett kvartal 
att genomföra. Det pågår genomgång av samtliga platser 
enligt vår process, för att se vad nästa steg är. Från och 
med slutet av 2022 har vi valt en ny medarbetarunder-
sökning som fokuserar på hållbara medarbetare – Human 
Financial Wellness. Vi startade arbetet under 2022 och i 
januari 2023 satte vi ett indexmål för hela organisationen 
på 5,5, där max är 7. Undersökningen som genomfördes 
hösten 2022 gav ett startvärde om 5,7, vilket visade att våra 
medarbetare är mycket engagerade och att de trivs med 
arbetet, kollegor och chefer. Vidare pågår leverantörsupp-
följning. Nästa leverantörsutvecklingsprogram planeras att 
genomföras under det andra kvartalet. 
Atrium Ljungberg är tillsammans med sex andra fastig-
hetsbolag, initiativtagare till FIHL ”Fastighets branschens 
initiativ för hållbara leverantörsled” som lanserades i 
januari. Syftet är att utveckla ett gemensamt tillväga-
gångssätt för en effektiv uppföljning av hållbarhets-
aspekter för leverantörer inom fastighetssektorn.  
 
Under mars släppte vi även en investerarrapport för vår 
gröna finansiering samt den första återrapporteringen 
för hållbarhetslänkad finansiering. 
EU:s taxonomi
Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, 
då vi inte omfattas av lagkraven. Vi ser att taxonomin 
är tillämplig för 100% av vår verksamhet. Vi rapporterar 
på ett av taxonomins sex miljömål, mål 1 – Begränsa 
klimatförändringar. Vid förenlighet med taxonomin upp-
fyller vi kraven för mål 1 och DNSH (do no significant 
harm) – kriterierna samt att de sociala minimikraven är 
uppfyllda.
För det första kvartalet ser vi inga större förflyttningar 
inom taxonomiförenliga aktiviteter. Andelen förenliga 
kapitalutgifter har ökat jämfört med 2022, detta beror på 
att förvärv av fastigheter som inte var förenliga med tax-
onomin inkluderades i kapitalutgifterna 2022. För att fler 
aktiviteter ska vara taxonomiförenliga behöver vi arbeta 
med minskad energianvändning i våra förvaltningsfast-
igheter, vilket kan innebära åtgärder som tar tid innan 
vi ser ett större utfall. Vi ser också en potential i våra 
kommande projekt när det gäller att förbättra andelen 
som är förenlig med taxonomin. Vi följer också utveck-
lingen inom taxonomin för att se vilka av de övriga fyra 
målen, som ej ännu är beslutade av EU, vi skulle kunna 
bidra till.
S.6Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 7 =====

Fastighetsmarknad
Svensk transaktionsmarknad visade tydliga tecken på 
avmattning under årets första kvartal med relativt låga 
transaktionsnivåer historiskt sett. Transaktionsvolymen 
för Q1 2023 blev ca 20 mdkr, vilket är 64% lägre än mot-
svarande period föregående år och 51% lägre än snittet de 
fem senaste åren. Intresset från utlandet har varit relativt 
stort sett till andelen utländska investerare som stod för 
29% av total transaktionsvolym, vilket är något högre än 
årssnittet de senaste fem åren. 
Årets första kvartal dominerades av logistik- och indu-
strisegmentet som stod för 35% av transaktionsvolymen, 
följt av bostäder om 21%, kontor 16%, handel 16% och 
samhällsfastigheter 1%. Stockholmsområdet stod fortsatt 
för störst andel av transaktionsvolymen med sina 57%, 
medan Malmö och Göteborg endast utgjorde 4% vardera. 
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen 
i tillväxt regionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö, där Stockholm utgör ca 80% (76) av marknads-
värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets 
utgång totalt 75 fastigheter (76) med en sammanlagd 
uthyrningsbar yta om 943 000 kvm (956 000).
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde 58 596 50 335
Förvärv  –  – 
Försäljning –1 818  – 
Investeringar i egna fastigheter 349 406
Orealiserade värdeförändringar –401 1 309
Omklassificering    – 0
Verkligt värde, utgående värde 56 726 52 050
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde 1 409 1 254
Omklassificering    –  – 
Försäljning brf  –  – 
Investeringar i bostadsrättsprojekt 118 57
Bokfört värde, utgående värde 1 527 1 311
Fastighetsbeståndet, utgående värde 58 253 53 361
Fastighetsbestånd.
Investeringar och försäljningar
Under perioden har 466 mkr (463) investerats i befintliga 
fastigheter, varav 349 (406) avser fastig heter som utveck-
las för ägande och 118 (57) avser bostadsrättsaffären.
Under året har en kontorsfastighet i centrala Stockholm, 
Skotten 6, om ca 13 000 kvm sålts till ett underliggande 
fastighetsvärde om 1 900 mkr med frånträde sista januari 
2023.
Fastighetsvärdering
Under första kvartalet har en intern värdering genomförts av 
samtliga fastigheter. Marknadsvärderingen är baserad på en 
kassaflödes modell med individuell bedömning för varje fast-
ighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels  marknadens 
avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall 
motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan 
driftskostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. 
Inflationsantagandet antas till 5% för 2023 (4% vid årsskiftet) 
och därefter 2%. Projektfastigheter värderas på samma sätt 
men med avdrag för återstående investering. Beroende 
på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i 
avkastningskravet.
 
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde 
kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd 
detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i 
närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen 
är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,5% 
(4,4) – en ökning om ca 10 bp jämfört med årsskiftet vilket 
främst är hänförligt till kontor. Tillsammans med förstärkt 
kassaflöde (index från 4% till 5% för 2024 samt en fortsatt 
positiv nettouthyrning) och tid innebär det netto en värde-
nedgång om 0,7%.
 
Värderingsyield per region
% Intervall
2023-03-31 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Stockholm 3,4–6,4 4,2 4,1
Uppsala 3,8–5,7 5,4 5,3
Malmö 3,6–6,0 5,4 5,4
Göteborg 4,6–5,9 4,6 4,5
Totalt 3,4–6,4 4,5 4,4
Värderingsyield per fastighetskategori
% Intervall
2023-03-31 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Kontor 3,4–6,4 4,2 4,1
Handel 3,7–6,0 5,3 5,2
Bostäder 3,6–4,7 4,4 4,4
Totalt 3,4–6,4 4,5 4,4
Exploateringsfastigheter möjliggör 
bostadsrättsaffären
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka 
bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras 
och därefter avyttras. Exploa terings fastigheterna redovi-
sas till det lägsta av nedlagda  investeringar och bedömt 
nettoförsäljningsvärde. 
Bokfört värde per 2023-03-31 uppgick till 1 527 mkr 
(1 409). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 
ca 2 001 mkr (1 716) och avser i  huvudsak  Nobelberget, 
Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden.
Fastighetsbestånd 2023-03-31
Uthyrningsbar 
yta, tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde, 
mkr 2)
Hyresvärde, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 556 35 864 64 572 1 947 3 506 93,3
Handelsfastigheter 257 11 740 45 677 902 3 507 92,2
Bostadsfastigheter 45 1 554 34 339 102 2 255 96,9
Affärsområde Fastighet 858 49 158 57 315 2 951 3 441 93,1
– varav Stockholm 550 37 275 67 789 2 083 3 787 93,2
– varav Uppsala 124 5 810 46 843 410 3 306 93,3
– varav Göteborg 74 2 999 40 539 181 2 451 92,1
– varav Malmö 110 3 073 27 991 277 2 524 92,7
Projektfastigheter 79 6 654 – 231  –  – 
Mark och byggrätter  – 914 –  –  –  – 
Summa förvaltningsfastigheter 937 56 726  – 3 182  –  – 
Exploateringsfastigheter 6
Fastighetsbeståndet totalt 943 56 726 3 182
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 70 mkr är exkluderad.
Fastighetsförsäljningar
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde
Underliggande pris 
fastighet, mkr
Skotten 6 Stockholm K 12 984 2023-01-31 1 900
S.7Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 8 =====

Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per 2023-04-01 uppgick kontrakterad uppsägningsbar 
årshyra till 2 890 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklu-
sive projektf  astigheter var vid samma tidpunkt 93% (93), 
medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, 
exklusive bostäder och parkering, uppgick till 4,6 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontrakts      portf  öljen 
avseende såväl bransch, kund som förfall.
Kontrakterad årshyra per lokaltyp
– En blandad portfölj skapar flexibilitet
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag 
för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden 
till 8 mkr (44), varav projektfastigheter 17 mkr (46). Såväl 
nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i 
Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 56 mkr (92) 
medan uppsägning från kund uppgår till 45 mkr (38). Därtill 
har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 
3 mkr (10). Tidsförskjutningen mellan netto uthyrning och 
dess resultat effekt bedöms till 3–12 månader för förvalt-
ningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. 
Nettouthyrning
Bas Barkarby i Järfälla utvecklas till destination för vård 
och hälsa med distriktstandvård, gym och vårdcentral. 
Kund.
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 
2023-04-01
Antal 
kontrakt 
Uthyrningsbar 
yta, tkvm
Årligt kontrakts-
värde, mkr
Andel av  
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2023 72 10 20 1
2024 522 137 505 17
2025 300 129 483 17
2026 298 141 530 18
2027 130 119 420 15
2028+ 150 222 808 28
Summa 1 472 759 2 767 96
Bostäder 611 34 68 2
Garage/parkering 218 103 56 2
Totalt 2 301 895 2 890 100
Sällanköp 16% 454 mkr 
Kontor 55% 1 586 mkr 
Kultur/Utbildning 7% 206 mkr 
Hälsa/vård
5% 133 mkr 
6% 179 mkr 
Restaurang 5% 144 mkr 
Övrigt 4% 122 mkr 
Bostad 2% 68 mkr 
Dagligvaror
Förvaltningsfastigheter, mkr
Projektfastigheter, mkr
Nettouthyrning, mkr
20202019 2021 2022 2023
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
mkr
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
Nettouthyrning
S.8Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 9 =====

Projektportfölj.
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta 
och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt 
och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. 
Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investe-
ringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna 
markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en 
målsättning att investera ca 30 mdkr fram till 2030 i våra 
projekt med en projektvinst om ca 30%, men till följd av 
ändrade marknadsförutsättningar är planen att realisera 
projekten i den takt som marknaden möjliggör.
Per 31 mars 2023 omfattade vår projektportfölj ca 735 000 
kvm BTA fördelat på 230 000 kvm BTA bostadsbygg-
rätter och resterande på fastigheter att förvalta med 
tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsport-
följen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen 
ligger vid  befintliga eller  kommande tunnelbanestationer i 
Stockholm. 
Pågående projekt 
Den 31 mars 2023 hade Atrium Ljungberg pågående 
byggnationer om 7,1 mdkr, varav 4,8 mdkr återstår att 
investera. Av pågående projekt utgör 6,3 mdkr  investering 
i fastig heter som utvecklas för att äga med en bedömd 
 projektvinst om ca 37%, motsvarande 2,3 mdkr varav 
0,7 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående 
bostadsrättsbyggnation motsvarande 0,8 mdkr med ett 
bedömt marknadsvärde om 1,0 mdkr, vilket kommer 
 realiseras i takt med att vinstavräkning sker.
Under första kvartalet har ett nytt projekt beslutats mot-
svarande en investeringsvolym om ca 100 mkr (Campus 
Sickla). Befintligt hyresavtal har omförhandlats och för-
längts samtidigt som utökning skett av en tillbyggnad om 
ca 2 100 kvm.
Atrium Ljungberg har ansökt om bygglov för en ny 
påbyggnad på Katarinahuset, vilken ska ersätta tidigare 
påbyggnad. Under hösten 2022 fick vi besked om att 
bygglovet inte godkänts av Länsstyrelsen och överklagade 
beslutet till Mark- och miljö domstolen som efter årsskif-
tets utgång beslutade till vår fördel. I början av april 2023 
meddelade Mark- och miljööverdomstolen att de inte ger 
prövningstillstånd för ytterligare överklaganden. Mark- och 
miljödomstolens avgörande står därmed fast.
Planerade projekt
Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i 
Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen 
av området i drygt 30 år. För att bidra till Hagastadens 
tillväxt som en dynamisk stadsdel, med målsättningen att 
bli en av världens främsta kluster för life science fram till 
2030, har vi planerat flera projekt i området.
I juli 2022 undertecknades exploateringsavtal i Hagastaden 
innefattande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarte-
ren Cambridge, Stanford och Pisa – en investeringsvolym 
om ca 5 mdkr. Det första steget i projektet är att bygga 
ett gemensamt garage för kvarteren vilket påbörjades 
hösten 2022. Därefter är bostadskvarteret Stanford först 
ut att byggas. Vid Brunnsviken, i östra Hagastaden har 
Atrium Ljungberg ytterligare en  markanvisning där vi 
planerar att bygga en kontorsfastighet om ca 21 000 
kvm i åtta våningar med fantastisk utsikt mot vattnet 
och Hagaparken. De planerade utvecklingsprojekten i 
Hagastaden, som beräknas vara färdigställda strax efter år 
2030, innebär en framtida investering om ca 8 mdkr, varav 
4 mdkr utgör bostadsrätter och resterande kontor. 
Sickla
Vi har under mer än 20 år utvecklat Sickla, från 
 industriområde till levande stadsdel. Tillsammans med 
Nacka kommun har vi arbetat fram en vision för utveck-
lingen av Industrikvarteren (tidigare kallat Centrala Sickla), 
som sträcker sig från Marcusplatsen i väster till Kyrkviken 
i öster. Området består idag av stora ytor för bilparkering 
och låga handelsbyggnader, men planen är att omvandla 
detta till urbana stadskvarter med promenad stråk och hus 
med kontorsarbetsplatser och bostäder, där bottenvåning-
arna fylls med verksamheter och service. Totalt omfattar 
utvecklingsprojektet ca 150 000 kvm BTA och ca 500 
nya bostäder. Detaljplaneprocessen har varit på samråd 
under 2022 och granskning planeras 2023. Detaljplanen 
för Industrikvarteren kommer i granskningsfasen att delas 
upp i tre planer. Etapp 1, som avser uppföranden fram 
till ca 2030, planläggs nu med planerat antagande 2024. 
Resterande delar senareläggs med anledning av reser-
vatet för Östlig förbindelse. Detaljplan för etapp 2 och 3 
planeras vara klara i god tid för fortsatt produktion efter 
utbyggnad av etapp 1. I planerade projekt rapporteras 
bedömda volymer som avser etapp 1 och 2 att omfatta 
ca 125 000 kvm BTA. 
Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbaneuppgång 
i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbane-
linje till Nacka har vi sedan tidigare avtal om en uppgång 
i det pågående projektet Sickla Stationshus. Nu utökas 
detta med en ytterligare uppgång, rakt in i östra delen av 
Sickla galleria. Tunnelbana och uppgångar beräknas tas i 
bruk 2030.
Vi planerar för fler bostäder i andra delar av Sickla. 
Totalt innehåller detaljplanen för Nobelberget ca 500 
lägenheter. Därutöver pågår planarbete för Kyrkviken 
och Norra Nobelberget. 
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i 
Sickla uppgår till ca 10 mdkr, varav ca 8 mdkr planeras 
fram till ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och 
resterande i främst kontor.
Slakthusområdet
Atrium Ljungbergs vision är att Slakthusområdet ska bli 
en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat 
med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. En 
helt ny mötesplats och en motor för hela Söderort. Vi 
har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna 
markanvisningar, vilka motsvarar en  framtida investering 
om ca 10 mdkr, varav merparten ska genomföras fram till 
strax efter år 2030 fördelat på 1 mdkr bostadsrätter och 
ca 9 mdkr kommersiellt.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads-
utvecklingsprojekt. I juni 2022 vann detaljplanen för 
Stationskvarteret laga kraft och under sommaren teck -
nades ett exploateringsavtal. Totalt har Atrium Ljungberg 
ca 40 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft 
och ambitionen är att dubbla detta under 2023/2024. 
Vi har ett samarbetsavtal med Stockholms konstnär-
liga högskola (SKH) om en flytt till Slakthusområdet. 
Högskolekvarteret planeras omfatta ca 30 000 kvm BTA, 
utbildningslokaler och arbetsplatser. 
Hus 1 Börshuset Slakthusområdet renoveras 
och beräknas klart för inflytt 2024.
S.9Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 10 =====

Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna 
vid Slussen. Vid Ryssgården och Södermalmstorg har 
vi  möjlighet att utveckla en handelsplats om ca 16 000 
kvm BTA. Handelsplatsen kommer att angränsa till den 
kommande Mälarterrassen, en publik byggnad om ca 
7 000 kvm BTA med fantastisk utsikt över Gamla stan 
och vattnet. Mälarterrassen kommer att innehålla caféer, 
restauranger och inslag av kultur och beräknas vara 
 inflyttningsklar 2026.
I Slussen har vi också en markanvisning framför 
 Katarina huset, kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå 
Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. Det är en byggrätt 
om ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi 
planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. 
Produktionsstart är tidigast 2027 med möjlig inflyttning 
2029.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, 
Sjömans institutet och Katarina huset och äger därmed 
ca 55 000 kvm LOA i  befintligt bestånd. Till det 
kommer mark anvisningar om totalt ca 30 000 kvm BTA. 
 Utvecklingsprojekten i Slussen, vilka planeras genomföras 
fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering 
om ca 2 mdkr inklusive markförvärv. 
Uppsala
Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stadig 
befolkningstillväxt, växande näringsliv och världsledande 
forskning. Det är en av våra viktigaste delmarknader 
och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och 
Gränbystaden. 
Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) 
i Uppsala city antogs av Uppsala kommun fullmäktige 
i juni 2021 och vann laga kraft i slutet av juni 2022. 
Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där vi, tillsam-
mans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta 
ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till 
fastigheterna beräknas ske sommaren 2024.
Under de senaste sex åren har vi genomfört en rad stora 
utvecklingsprojekt i Gränbystaden och vi har möjlighet 
att utveckla ytterligare ca 30 000 kvm BTA under befintlig 
detaljplan varav ca 17 000 utgör bostadsrätter. Därutöver 
lämnade vi i januari 2023 in en planansökan för att inleda 
ett planarbete för fortsatt utveckling av området som kan 
möjliggöra ytterligare totalt ca 55 000 kvm BTA i kontor 
och bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar 
en framtida investeringsvolym om ca 4 mdkr.
Göteborg
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplanearbetet 
för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på 
Lindholmen i Göteborg. Ca 23 000 kvm BTA moderna 
kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans 
med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i 
vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. 
Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden 
Utveckling. 
Malmö
I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för 
 kontor  be lägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har 
erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad 
uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg 
för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter 
med blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
Brf Kulturtrappan på Nobelberget 
blir färdigt för inflytt 2024.
PV Palatset i Hagastaden utvecklas 
och beräknas vara klart 2025. 
Sickla Stationshus blir med sina 23 
våningar ett nytt landmärke i Stockholm. 
S.10Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 11 =====

Projektportfölj efter fastighetstyp
–  Bostäder och kontor står för ca 90% 
av arean
Projektportfölj efter område
–  Drygt 80% av arean hänförlig till 
Stockholm
Projektportfölj efter detaljplan
–  För drygt 30% av arean finns färdig 
detaljplan
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av 
investering Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total inves-
tering inkl 
mark, mkr
varav 
återstår, 
mkr
Marknadsvärde 
vid färdig-
ställande, mkr
Hyresvärde, 
mkr 1)
Ekonomisk 
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 – Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023  – 2 300 190 10 10 70
Pågående projekt
 – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2023  – 24 900 1 240 420 149 63
 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  – 2 000 120 50 5 100
 – Campus Sickla, tillbyggnad Stockholm Tillbyggn. Kv 2 2025  – 2 100 100 80 7 100
 – PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025  – 10 100 400 310 48  – 
 – Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  – 16 900 1 040 640 67  – 
 – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  – 23 900 1 260 1 220 126  – 
 – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  – 6 200 320 290 17 100
 – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  – 16 400 1 600 1 420 86  – 
Fastigheter att äga  – 104 800 6 270 4 440 10 200 515 25
Bostadsrätter
Vinst- 
avräkning
Boknings-
grad, % 
Försälj-
ningsgrad,% 2)
Parkhusen kvarter 2 Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800  – 290 80  – 57
Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  – 520 220  – 42
Bostadsrätter 12 400 0 810 300 1 000
Pågående projekt 12 400 104 800 7 080 4 740 11 200
1) Exklusive tillägg.
2)  Uppsala: 98 lägenheter är släppta för försäljning, varav 56 lägenheter är sålda. Nacka: 93 lägenheter är släppta för försäljning, varav 39 är sålda.
Planerade och pågående projekt med start senast år 2030
Utvecklas för att äga
Antal 
lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft 
detaljplan
Bedömd  
investering,  
mkr
varav åter-
stående, mkr
Marknadsvärde, 
mkr
Driftnetto, 
 mkr
Stockholm
 – Hagastaden  – 58 000 13 000 4 600 3 900 7 400 280
 – Sickla  – 92 000 35 500 4 900 3 900 6 800 310
 – Slakthusområdet 198 165 000 45 000 10 300 8 700 13 000 570
 – Slussen  – 55 000 55 000 4 900 2 400 6 600 270
 – Övriga Stockholm  – 45 000 0 3 100 1 700 3 600 160
Uppsala 452 84 000 26 000 3 700 3 600 3 900 165
Göteborg/Malmö  – 29 000 5 400 1 100 800 1 400 70
Summa 650 528 000 179 900 32 600 25 000 42 700 1 825
Avgår driftnetto idag, mkr –85
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 740
Bostadsrätter
Stockholm
 – Hagastaden 440 39 000 39 000 3 950 3 900 4 550
 – Sickla 933 86 000 33 000 5 100 4 300 7 000
 – Slakthusområdet 195 15 000  – 1 350 1 300 1 500
Uppsala 302 24 000 20 000 950 700 1 050
Summa 1 870 164 000 92 000 11 350 10 200 14 100
Projektportfölj med start senast 
år 2030
2 520 692 000 271 900 43 950 35 200 56 800
Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen 
på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2030. Bedömningarna och antaganden 
ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om 
pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras 
till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Förändring av detaljplan 
krävs, 69%
Detaljplan finns, 31%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 56%
Bostäder, 32%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 29%
Slakthusområdet, 25%
Uppsala, 15%
Hagastaden, 13%
Slussen, 8%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 69%
Detaljplan finns, 31%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 56%
Bostäder, 32%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 29%
Slakthusområdet, 25%
Uppsala, 15%
Hagastaden, 13%
Slussen, 8%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 69%
Detaljplan finns, 31%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 56%
Bostäder, 32%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 29%
Slakthusområdet, 25%
Uppsala, 15%
Hagastaden, 13%
Slussen, 8%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
S.11Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 12 =====

Finansmarknaden
Trots centralbankernas aggressiva räntehöjningar och 
åtstramningar på marknaden har inflationen inte vikt 
undan. Både amerikanska, europeiska och svenska ränte-
marknaden prissätter ytterligare räntehöjningar under 
2023 och det är svårt att prognostisera när dessa kommer 
få effekt och inflationen vänder nedåt. Parallellt med 
fortsatt positiv marknadsdata har turbulens rådit inom 
den internationella banksektorn, vilket under andra halvan 
av mars har medfört en väldigt volatil räntemarknad. 
Turbulensen har spillt över på all kapitalintensiv verksam-
het, däribland fastighetsbolag – mixen av en banksektor 
med problem och en åtstramad obligationsmarknad 
skapar oro för framtida finansiering.
Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga under 
första kvartalet. 3 månader Stibor har rört sig från 2,70% 
vid årets början till 3,36% sista mars medan den 10-åriga 
swapräntan har varit volatil och under andra halvan av 
mars, när bankoron startade, rådde stora intradag rörelser. 
10-åriga swapräntan har gått från 3,12% vid årsskiftet och 
toppade på 3,29% i början av mars till att avsluta månaden 
på 2,86%. Räntemarknaden prisar in en fortsatt låg 
långränta.
Svensk kapitalmarknad har fortsatt varit sval. Det har 
funnits korta öppningar där ett fåtal emissioner har gjorts, 
men det är få fastighetsbolag som har emitterat med 
motsvarande kreditrating som Atrium Ljungberg. Baserat 
på prissättningen av obligationer i andrahandsmarknaden 
skulle bolagets kreditmarginal för en 5-årig obligation vara 
ca 3,0–3,5%.
Certifikatsmarknaden är fortsatt begränsad men den ute-
stående volymen för Atrium Ljungberg har ökat med 390  
mkr under första kvartalet. Kreditmarginalen över Stibor, 
för 3 månaders löptid, är oförändrat på ca 0,70%-enheter.
Kapitalstruktur
–  Säkerställda lån motsvarar 14% i förhållande till totala 
tillgångarna
Utveckling finansieringskällor
–  Hållbarhetslänkade obligationer och banklån  tillkom som 
finansieringskälla under 2022
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade obligationer
Hållbarhetslänkade banklån
2017 2018 2019 2020 2021 2022
0
5
10
15
20
25
30
Q1Q4 Q4Q3Q2 Q2 Q3Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
Räntebärande skulder
–  24 466 mkr i räntebärande skulder, varav 72% grön och 
hållbarhetslänkad finansiering
Finansiering.
Räntebärande skulder 
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom 
svensk- och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, 
Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direkt-
finansiering. De räntebärande skulderna uppgick vid 
periodens slut till 24 466 mkr (25 389). Skuldportföljens 
genomsnittliga utgående ränta uppgick till 2,3% (2,2) 
exklusive outnyttjade kreditfaciliteter och 2,4% (2,3) 
 inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig ränte- 
och kapitalbindning uppgick till 4,0 år (4,0) respektive 4,1 
år (4,3). 
Under första kvartalet har räntebärande skulder minskat 
med 923 mkr (ökning 4 828). Vidare har ett nytt hållbar-
hetslänkat banklån om 1 000 mkr tagits upp samtidigt 
som en obligation om 200 mkr har förfallit. Volymen 
företagscertifikat har ökat med 390 mkr och revolverande 
kreditfaciliteter har utnyttjats med 1 107 mkr. Resterande 
volymförändring är hänförlig till valuta kursförändringar och 
effekter av periodiseringar.
Räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, 
uppgick till 3,5 ggr (3,8) och belåningsgraden uppgick vid 
utgången av perioden till 42,0% (42,3).
Outnyttjat kreditutrymme uppgick till 7 940 mkr (6 055), 
vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 445 
mkr och annan upplåning med kort återstående löptid. 
Totalt tillgänglig likviditet inklusive kassa om 416 mkr 
(380) och outnyttjad checkräkningskredit om 300 mkr 
(300) uppgår till 8 656 mkr (6 735).  
 
Grön- och hållbarhetslänkad finansiering  
Atrium Ljungberg arbetar både med grön- och hållbar-
hetslänkad finansiering. Grön finansiering är allokerad 
till  specifika fastigheter med höga klimatkrav. Totalt finns 
gröna obligationer om 9 439 mkr (9 498) och gröna säker-
ställda och icke säkerställda banklån om 4 370 kr  (4 372), 
sammantaget 56% (55) av total låne volym. 
Hållbarhetslänkad finansiering är kopplad till målupp-
fyllelsen av högt ställda hållbarhetsmål för koncernen. 
Totalt finns hållbarhetslänkade obligationer om 999 mkr 
och hållbarhetslänkade säkerställda banklån om 2 695 
mkr, sammantaget 15% (16) av total finansiering.
Säkerheter 
Av räntebärande skulder är 8 497 mkr (9 385) säkerställda 
med pantbrev vilket motsvarar 14% (15) av totala tillgångar. 
Resterande andel utgörs av icke säkerställd finansiering. 
Derivatinstrument
Derivatportföljen bestod vid utgången av första kvar talet 
av ränteswappar om 18 064 mkr (17 664) med förfall 
2023–2032 och valutaswappar om 2 965 mkr (3 189). 
Gröna banklån 10% 2 452 mkr
Banklån 7% 1 799 mkr
Direktlån 6% 1 550 mkr
Gröna icke 
säkerställda banklån 8% 1 918 mkr
Gröna obligationer 39% 9 439 mkr
Hållbarhetslänkade 
obligationer 4%   999 mkr
2 174 mkrObligationer 9%
1 439 mkrFöretagscertifikat 6%
Säkerställda lån
Hållbarhetslänkade 
banklån 11%   2 695 mkr
Icke säkerställda lån 26% 15 969 mkr 
Eget kapital 45% 28 182 mkr 
Säkerställda lån 14% 8 497 mkr 
Uppskjuten skatteskuld 10% 6 295 mkr 
Övriga skulder 5% 3 317 mkr 
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade obligationer
Hållbarhetslänkade banklån
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
5
10
15
20
25
30
Q1 Q1Q4 Q4Q3Q2 Q2 Q3Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2
S.12Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 13 =====

Ränteswappar används för att räntesäkra underliggande 
lån som löper till rörlig ränta och valutaswappar används 
för att valutasäkra obligationslån i norska kronor.
Den orealiserade värdeförändringen på derivat uppgick 
under kvartalet till -252 mkr (838) drivet av sjunkande 
långräntor. Det bokförda övervärdet i derivatportföljen 
uppgick vid kvartalsskiftet till 1 038 mkr (1 513).
Kreditrating
Moody’s har mot bakgrund av stigande marknads räntor 
och finansieringskostnader, samt en bedömning om 
fallande fastighetspriser i marknaden beslutat att bekräfta 
Atrium Ljungbergs Baa2 rating men ändra utsikterna från 
stabila till negativa. Motiveringen är att såväl vår räntetäck-
ningsgrad som belåningsgrad utmanas.  
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2023 3 067  13 1,1
2024 1 994  8 2,1
2025 2 250  9 2,3
2026 2 704  11 1,9
2027 4 050  17 2,7
>2027 10 401  42 2,6
Totalt 24 466  100 2,3
1)  Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotid-
punkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme.
Kapitalbindning, mkr
Bindningstid Banklån
Kapital­
marknad
Total 
skuld
Andel, 
%
Totala 
kredit­
avtal
2023 0 2 589 2 589 11 2 589
2024 0 1 794 1 794 7 3 294
2025 3 148 2 799 5 947 24 10 437
2026 197 3 236 3 433 14 5 383
2027 1 915 3 140 5 055 21 5 055
>2027 5 155 494 5 649 23 5 648
Totalt 10 415 14 051 24 466 100 32 406
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad  
rullande 12 mån
– Stigande marknadsräntor påverkar räntetäckningsgraden
Genomsnittlig utgående ränta samt kapital- och
räntebindning
–  Stigande marknadsräntor påverkar successivt låneräntan 
 och bindningstiderna som dock fortsatt är runt 4 år
I Lilla Marknadshallen, Slakthusområdet, 
skapas ljusa miljöer med industrikaraktär. 
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
2018 2019 2020 2021 20222023
2
3
4
5
6
7
år
0
1
2
3
4
5
6
Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
Kapitalbindning, årRäntebindning, årSnittränta, %
%
0
1
2
3
4
5
6
2018 2019 2020 2021 20222023
S.13Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 14 =====

Belopp i mkr
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2022/2023 
apr–mar
2022 
jan–dec
Hyresintäkter 712 600 2 663 2 550
Projekt­ och entreprenadomsättning 84 56 284 255
Nettoomsättning 796 655 2 947 2 806
Kostnad fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader –69 –55 –213 –199
   Övriga driftskostnader –45 –48 –195 –199
   Förvaltningskostnader –43 –41 –179 –177
   Reparationer –9 –8 –41 –41
   Fastighetsskatt –55 –53 –217 –214
   Ej avdragsgill mervärdesskatt –4 –4 –13 –14
–224 –209 –858 –843
Kostnad projekt­ och entreprenad –85 –62 –306 –282
Bruttoresultat 487 384 1 783 1 680
– fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 489 391 1 805 1 707
– projekt­ och entreprenadverksamhet –1 –6 –22 –27
Central administration –17 –22 –86 –91
– fastighetsförvaltning –15 –20 –72 –76
– projekt­ och entreprenadverksamhet –2 –3 –14 –15
Räntenetto –134 –72 –485 –423
Tomträttsavgälder –10 –9 –41 –39
Förvaltningsresultat 326 281 1 171 1 127
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade –401 1 309 961 2 671
   Fastigheter, realiserade –6 10 1 18
   Nedskrivning goodwill –24 – –24 –
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet – – 329 329
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet 3 – –275 –278
   Derivat, orealiserade –252 838 436 1 526
Resultat före skatt –355 2 439 2 599 5 393
Aktuell skatt –10 –10 –3 –3
Uppskjuten skatt 73 –559 –470 –1 102
Periodens resultat –292 1 870 2 126 4 288
Summa totalresultat för perioden –292 1 870 2 126 4 288
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till 
moderföretagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 301 126 166 126 215
Resultat per aktie före o efter utspädning, kr ­2,32 14,81 16,85 33,97
Rapport över total resultat Koncernen. Segmentrapportering.
2023 jan–mar
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt­ 
utveck­
ling 1) TL Bygg
Proj.­ och 
entrepr.
verksamh.
Elimine­
ringar
Ej för­
delade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 728 – – – –16 – 712
Projekt­ och entreprenadomsättning – – 209 209 –125 – 84
Nettoomsättning 728 – 209 209 –141 – 796
Kostnad fastighetsförvaltning –234 – – – 10 – –224
Kostnad projekt­ och entreprenad – –6 –200 –205 120 – –85
Bruttoresultat 495 –6 9 4 –11 – 487
Central administration –20 –2 – –2 5 – –17
Räntenetto – – 1 – –1 –134 –134
Tomträttsavgälder –10 – – – – – –10
Förvaltningsresultat 464 –8 10 2 –7 –134 326
Värdeförändringar 2) 3) –432 3 – 3 – –252 –681
Skatt – – – – – 63 63
Periodens resultat 33 –5 10 5 –7 –323 –292
Investeringar och förvärv 349 118 – 118 – – 466
Tillgångar, periodens slut 58 143 1 527 288 1 815 – 2 302 62 260
2022 jan–mar
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt­ 
utveck­
ling 1) TL Bygg
Proj.­ och 
entrepr.
verksamh.
Elimine­
ringar
Ej för­
delade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 609 – – – –10 – 600
Projekt­ och entreprenadomsättning – – 162 162 –106 – 56
Nettoomsättning 609 – 162 162 –116 – 655
Kostnad fastighetsförvaltning –216 – – – 7 – –209
Kostnad projekt­ och entreprenad – –10 –152 –162 100 – –62
Bruttoresultat 393 –10 10 0 –9 – 384
Central administration –19 –1 –3 –3 0 – –22
Räntenetto – – – – – –71 –71
Tomträttsavgälder –9 – – – – – –9
Förvaltningsresultat 365 –11 7 –3 –8 –71 281
Värdeförändringar 2) 3) 1 319 – – – – 838 2 157
Skatt – – – – – –569 –569
Periodens resultat 1 684 –11 7 –3 –8 198 1 870
Investeringar och förvärv 406 57 – 58 – – 464
Tillgångar, periodens slut 53 349 1 311 243 1 554 – 1 907 56 810
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade –401 mkr (1 309). Fastigheter, realiserade –6 mkr (10). Nedskrivning goodwill –24 mkr (–).
3) Orealiserad värdeförändring derivat –252 mkr (838).  
S.14Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 15 =====

Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påver-
kats av  tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: 
förvärv av Blästern 15 i Hagastaden med tillträde 1 juni 
2022 och Kylhuset 28, Palmfelt Center, i Slakthusområdet 
med tillträde 28 april 2022. Den 2 maj 2022 frånträddes 
Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka och den 31 januari 2023 
frånträddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 712 mkr (600) och inkluderar 
såväl rabatter om –18 mkr (–19) som engångsersättning 
om 2 mkr (10) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 11,7%. 
Ökningen förklaras främst av indexreglering, minskade 
vakanser och genomförda omförhandlingar. Därtill har 
vidaredebitering av el ökat till följd av högre kostnader. 
Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. 
Hyresintäkter, mkr
2023 
jan-mar
2022 
jan­mar
Föränd­
ring, %
Jämförbart bestånd 587 525 11,7%
Engångsersättningar 2 10
Projektfastigheter 67 48
Förvärvade fastigheter 50 0
Sålda fastigheter 7 16
Summa 712 600 18,8%
Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd
Kommentarer till koncernens resultat 
januari–mars 2023.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 224 mkr (209). För 
jämförbart  bestånd var ökningen 5,1%, vilket främst 
 förklaras av högre kostnader för el, varav drygt hälften 
vidaredebiteras till kund.
Fastighetskostnader, mkr
2023 
jan-mar
2022 
jan­mar
Föränd­
ring, %
Jämförbart bestånd –179 –170 5,1%
Projektfastigheter –29 –32
Förvärvade fastigheter –13 0
Sålda fastigheter –3 –7
Summa –224 –209 7,1%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är 
hänförliga till TL Bygg AB. TL Byggs intäkter redovisas 
över tid genom successiv vins tavräkning och 41% av intäk-
terna kommer från avtal där fakturering sker på löpande 
räkning och resterande avser fastprisuppdrag.
Bruttoresultat för projekt- och entreprenadomsättningen 
uppgick till –1 mkr (–6). Omsättningen i TL Bygg uppgick 
till 209 mkr (162), varav 60% (66) avser koncernintern 
omsättning. TL Byggs brutto resultat inklusive koncern-
interna transaktioner uppgick till 9 mkr (10).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för 
central administration fastighetsförvaltning uppgick till 15 
mkr (20) och för projekt- och  entreprenad till 2 mkr (3). 
Genomförda omstruktureringar och organisationsföränd-
ringar förklarar främst de minskade kostnaderna i central 
administration.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –134 mkr (–72), och har 
påverkats av aktiverad ränta om 21 mkr (23). Räntenettot 
har ökat med ca 20 mkr till följd av högre lånevolym, ca 
40 mkr till följd av högre ränteläge och 2 mkr till följd av 
lägre aktiverad ränta. Genomsnittlig ränta under perioden, 
baserat på kvartalets genomsnittliga skuldvolym uppgick till 
2,4 % (1,8). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld  
till 10 mkr (9).
Värdeförändringar
Inledningen av 2023 har präglats av fortsatt stigande mark-
nadsräntor och högre kreditmarginaler än för ett år sedan. 
Högre finansieringskostnader medför enligt vår bedöming 
fortsatt stigande avkastningskrav i marknaden, vilket i vår 
portfölj återspeglas genom ca 10 bp högre värderingsyield. 
Högre avkastningskrav har till viss del motverkats av för-
bättrat kassaflöde främst kopplat till positiv nettouthyrning 
och ökat indexantagande för 2023 (från 4% vid årsskiftet 
till 5% i Q1) då inflationen inte viker undan. Det medför att 
periodens orealiserade värdeförändringar uppgår till –401 
mkr (1 308) motsvarande –0,7% (2,6).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
uppgick till –6 mkr (–10) och är hänförligt till försäljningen 
av Skotten 6 som frånträddes 31 januari 2023.
Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (0) och är 
hänförligt till försäljningen av Skotten 6.
Kostnad försäljning av exploateringsfastighet är hänförligt 
till försäljning av Brf Konstharts på Nobelberget i Sickla i 
kvartal 3 2022.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –252 
mkr (838), drivet av sjunkande långräntor. 
Värdeförändring fastighet, mkr
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
Avkastningskrav –729 661
Kassaflöde m.m. 318 45
Projektvinster 10 602
Förvärv 0 0
Orealiserad värdeförändring –401 1 308
D:o i % –0,7% 2,6%
Realiserad värdeförändring –6 10
Totala värdeförändringar –407 1 318
D:o i % –0,7% 2,6%
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 63 mkr (–569), varav  
–10 mkr (–10) är aktuell skatt och resterande utgör upp -
skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell 
skatt om 20,6%.
Skatteberäkning jan-mar 2023, mkr
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskju­
ten skatt
Förvaltningsresultat 326
Ej avdragsgill ränta 39
Skattemässigt avdragsgilla
– Avskrivningar –247 247
– Ombyggnationer –36 36
– Aktiverad ränta –21 21
Övrig skattemässig justering –3 6
Skattepl. förvaltningsresultat 57 310
Aktuell skatt –12
Försäljning fastigheter – 31
Värdeförändring fastigheter – –401
Värdeförändring derivat 37 –302
– Varav ej skattepliktigt ­37 –
Skattepl. res. före underskottsavdr. 57 –362
Underskottsavdrag
– Ingående balans –7 7
– Utgående balans –0 0
Skattepliktigt resultat 50 –354
Redovisad skattekostnad –10 73
13,1%
10,3%
11,7%
Jämförbart
bestånd
Handels-
fastigheter
Kontors-
fastigheter
S.15Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 16 =====

Balansräkning i  sammandrag 
Koncernen.
Förändring i eget kapital 
Koncernen.
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt tillskju­
tet kapital
Balanserade 
vinstmedel
Totalt  
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 333 3 960 21 248 25 541
Periodens resultat – – 1 870 1 870
Förvärv av egna aktier – – –2 –2
Utdelning, 5,20 kr/aktie – – –657 –657
Utgående balans per 31 mars 2022 333 3 960 22 459 26 752
Periodens resultat – – 2 418 2 418
Förvärv av egna aktier – – –28 –28
Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 24 848 29 141
Periodens resultat – – –292 –292
Utdelning, 5,30kr/aktie – – –668 –668
Utgående balans per 31 mars 2023 333 3 960 23 887 28 182
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 
(129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till 
tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. 
Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier 
av serie B (7 114 875). Per den 31 mars 2023 uppgick 
därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 
105 861) medan genomsnittligt antal aktier under kvartalet 
uppgick till 126 215 257 (126 301 278).
Belopp i mkr 2023-03-31 2022­03­31 2022­12­31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 56 726 52 050 58 596
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 277 1 134 1 277
Goodwill 140 165 165
Övriga anläggningstillgångar 287 42 106
Derivat 1 275 897 1 572
Summa anläggningstillgångar 59 705 54 288 61 717
Exploateringsfastigheter 1 527 1 311 1 409
Omsättningstillgångar 612 566 391
Likvida medel 416 645 380
Summa omsättningstillgångar 2 555 2 522 2 181
Summa tillgångar 62 260 56 810 63 898
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28 182 26 752 29 141
Uppskjuten skatteskuld 6 295 6 122 6 661
Långfristiga räntebärande skulder 24 466 21 548 25 389
Långfristig skuld finansiell leasing 1 277 1 134 1 277
Derivat 237 37 59
Övriga långfristiga skulder 297 272 295
Summa långfristiga skulder 32 572 29 113 33 682
Övriga kortfristiga skulder 1 507 944 1 074
Summa kortfristiga skulder 1 507 944 1 074
Summa eget kapital och skulder 62 260 56 810 63 898
S.16Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 17 =====

Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 58 
253 mkr (60 006) fördelat på 1 527 mkr (1 409) i explo-
ateringsfastigheter och 56 726 mkr (58 596) i förvalt-
ningsfastigheter. Sistnämnda värderat till ca 57 315 kr/
kvm med en genomsnittlig värderingsyield om 4,5% (4,4). 
För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd samt 
Projektutveckling.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (165). 
Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten 
Skotten 6. Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod 
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick 
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst 
vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastig-
heter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka anses ur 
ett redovisningsmässigt perspektiv utgöra leasingavtal. 
Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en 
tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. 
Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 
1 277 mkr (1 277).
Intressebolag
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i 
mars 2023. Bokfört värde per 2023-03-31 uppgick till 21 
mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i 
koncernens balansräkning. 
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 182 mkr 
(29 141), vilket motsvarar 223 kr/aktie (231). 
Kommentarer till koncernens finansiella 
ställning 31 mars 2023.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid kvartalets utgång till 
33 632 mkr (34 125), motsvarande 267 kr/aktie (271). En 
minskning om 0,5%, justerat för lämnad utdelning, jämfört 
med ingången av året.
Substansvärdet är det samlade kapital som  företaget 
 förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa  
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans-
värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspek-
tivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får 
påverkan. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorterings-
fri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. 
Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja 
fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som 
medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig upp-
skjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat 
på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har  antagits 
dels att underskottsavdragen realiseras under ett år med 
en nominell skatt om ca 20,6%, dels att fastig heterna 
 realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt 
via bolag och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskjuten skatteskuld netto 2023-03-31
Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Verklig
Underskottsavdrag –0    –0    –0    
Derivat m.m.  1 255     258     251    
Fastigheter   37 169     7 657     1 970    
Summa  38 423     7 915     2 221    
Fastigheter, tillg.förvärv –7 866     1 620     – 
Enligt balansräkningen  30 556     6 295     – 
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 
24 466 mkr (25 389) med en genomsnittlig utgående 
ränta om 2,3% (2,2). Belåningsgraden vid samma tidpunkt 
uppgick till 42,0% (42,3). Bolaget använder ränteswappar 
för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för 
att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen 
vid  periodens utgång uppgick till 1 038 mkr (1 513). För 
vidare information läs Finansieringsavsnittet.
S.17Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 18 =====

Kassaflödesanalys
Koncernen.
Belopp i mkr
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2022/2023 
apr–mar
2022 
jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 326 281 1 171 1 127
Återföring av­ och nedskrivningar 3 4 13 14
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 0 2 0 2
Betald skatt –37 79 –120 –4
Kassaflöde fr. den löp. verksam. före förändringar av rörelsekapital 292 366 1 065 1 139
Nettoförändring av rörelsekapital –92 –241 579 429
Kassaflöde från den löpande verksamheten 200 125 1 643 1 568
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter – – –3 674 –3 674
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt –466 –463 –2 352 –2 349
Försäljning av fastigheter 1 519 10 1 576 67
Investering i finansiella anläggningstillgångar –182 49 –246 –14
Inköp/försäljning av inventarier –1 –6 –8 –13
Kassaflöde från investeringsverksamheten 869 –410 –4 704 –5 983
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 0 5 23 28
Upptagna lån 1 991 2 706 11 511 12 226
Amortering av skuld –2 690 –1 841 –8 340 –7 491
Utbetald utdelning –334 –657 –334 –657
Återköp egna aktier 0 –2 –28 –30
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 033 210 2 832 4 076
Periodens kassaflöde 36 –74 –229 –339
Likvida medel vid periodens början 380 719 645 719
Likvida medel vid periodens slut 416 645 416 380
S.18Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 19 =====

Moderbolaget.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande 
 funktioner och organisation för förvaltning av de fastig-
heter som ägs av  moderbolaget och dotterbolagen. 
Nettoomsättningen uppgick till 78 mkr (71). Rörelse-
resultatet uppgick till –14 mkr (–16). 
Belopp i mkr
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2022/2023 
apr–mar
2022 
jan–dec
Hyresintäkter 1 1 4 4
Förvaltningsintäkter 78 70 364 356
Nettoomsättning 78 71 368 360
Fastighetskostnader –0 –1 –2 –3
Förvaltnings­/administrationskostn. –91 –85 –421 –414
Rearesultat försäljning fastigheter – – 0 0
Avskrivningar –1 –1 –4 –5
Rörelseresultat –14 –16 –59 –62
Resultat från andelar i koncernbolag 0 – 728 728
Ränteintäkter m.m. 248 351 777 879
Räntekostnader m.m. –118 –210 –445 –537
Resultat efter finansiella poster 116 125 1 000 1 008
Bokslutsdispositioner 1 1 50 51
Resultat före skatt 117 126 1 051 1 059
Aktuell skatt –1 – –1 –
Uppskjuten skatt 0 –34 –1 –35
Periodens resultat 116 91 1 049 1 024
Belopp i mkr 2023-03-31 2022­03­31 2022­12­31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillg. 5 7 5
Finansiella anläggningstillg. 1 717 1 326 1 556
Omsättningstillgångar 26 742 24 103 26 979
Summa tillgångar 28 463 25 436 28 540
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 9 953 9 599 10 504
Obeskattade reserver 2 5 3
Avsättningar 21 19 20
Långfristiga skulder 17 997 15 724 17 855
Kortfristiga skulder 491 89 158
Summa eget kapital och skulder 28 463 25 436 28 540
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 116 mkr 
(125). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring 
hänförlig till derivat om –178 mkr (201). 
Räntebärande skulder uppgick till 17 759 mkr (17 796). 
Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd 
och  lånas  vidare till andra koncernbolag. 
S.19Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 20 =====

Nyckeltal. 1)
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2022/2023 
apr–mar
2022 
jan–dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 441 3 084 3 441 3 445
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 91 93 93
Överskottsgrad, % 69 65 68 67
Fastighetsvärde, kr/kvm 57 315 54 926 57 315 58 931
Värderingsyield, % 4,5 4,2 4,5 4,4
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 943 881 943 956
Antal fastigheter vid periodens utgång 75 67 75 76
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad, % 42,0 40,4 42,0 42,3
Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 4,9 3,5 3,8
Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,0 14,8 14,1 15,6
Avkastning på eget kapital (årstakt), % –4,1 28,6 7,7 15,7
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 0,2 12,0 4,4 7,3
Genomsnittlig utg. ränta, % 2,3 1,7 2,3 2,2
Räntebindning, år 4,0 4,6 4,0 4,0
Kapitalbindning, år 4,1 4,6 4,1 4,3
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 2,58 2,23 9,28 8,93
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,49 1,82 9,25 8,59
Resultat efter skatt, kr –2,32 14,81 16,85 33,97
Långsiktigt substansvärde, kr 266,70 252,17 266,70 270,60
Aktuellt substansvärde 2), kr 249,09 243,98 249,09 251,81
Avyttringsvärde, kr 219,08 209,85 219,08 223,46
Utdelning, kr – – – 5,30
Börskurs, kr 169,00 192,50 169,00 170,90
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 301 126 166 126 215
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 301 126 106 126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda 302 321 311 321
1) Se definitioner sidorna 27–28, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
Palmfelt Center i Slakthusområdet har tydliga 
postmodernistiska drag. 
S.20Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 21 =====

2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2022/2023 
apr–mar
2022 
jan–dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental  126 106  126 301  126 106  126 106 
Eget kapital  28 182  26 752  28 182  29 141 
+ Beslutad ej verkställd utdelning  334  –  334  – 
– Derivat –1 038 –860 –1 038 –1 513 
– Goodwill –140 –165 –140 –165 
– Uppskjuten skatt  6 295  6 122  6 295  6 661 
Långsiktigt substansvärde  33 632  31 849  33 632  34 125 
kr/aktie  266,70  252,17  266,70  270,60 
– Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid 17) –2 221 –1 034 –2 221 –2 370 
Aktuellt substansvärde  31 411  30 815  31 411  31 755 
kr/aktie  249,09  243,98  249,09  251,81 
+ Derivat  1 038  860  1 038  1 513 
– Uppskjuten skatt, netto –4 074 –5 088 –4 074 –4 292 
– Räntebärande skuld  24 466  21 548  24 466  25 389 
– Verkligt värde ränteb. skuld –25 214 –21 631 –25 214 –26 186 
Avyttringsvärde  27 628  26 505  27 628  28 180 
kr/aktie  219,08  209,85  219,08  223,46 
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  326  281  1 171  1 127 
– Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid 15) –12 –51  -4 –43 
Förvaltningsresultat efter skatt  314  230  1 167  1 084 
Vägt genomsn. antal utestående aktier, tusental  126 106  126 301  126 166  126 215 
kr/aktie  2,49  1,82  9,25  8,59 
ÖVERSKOTTSGRAD 
Driftöverskott  489  391  1 805  1 707 
Hyresintäkter  712  600  2 663  2 550 
Överskottsgrad, %  69  65  68  67 
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter  56 726  52 050  56 726  58 596 
+ Exploateringsfastigheter  1 527  1 311  1 527  1 409 
Summa fastigheter  58 253  53 361  58 253  60 006 
Räntebärande skulder  24 466  21 548  24 466  25 389 
Belåningsgrad, %  42,0  40,4  42,0  42,3 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  326  281  1 171  1 127 
+ Räntenetto  134  72  485  423 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  –  –  329  329 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet  3  – –275 –278 
Summa  463  353  1 711  1 601 
Räntenetto  134  72  485  423 
Räntetäckningsgrad, ggr  3,5  4,9  3,5  3,8 
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder  24 466  21 548  24 466  25 389 
– Likvida medel –416 –645 –416 –380 
Nettoskuld  24 050  20 904  24 050  25 010 
Bruttoresultat  487  384  1 783  1 680 
– Central administration –17 –22 –86 –91 
– Tomträttsavgälder –10 –9 –41 –39
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  –  –  329  329 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet  3  – –275 –278 
EBITDA  463  353  1 711  1 601 
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  13,0  14,8  14,1  15,6 
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat –292  1 870  2 126  4 288 
Eget kapital, genomsnitt  28 662  26 147  27 467  27 341 
Avkastning eget kapital, % (årstakt) –4,1  28,6  7,7  15,7 
Periodens resultat före skatt –355  2 439  2 599  5 393 
+ Räntenetto  134  72  485  423 
+ Värdeförändring derivat 252 –838 –436 –1526 
Resultat 31  1 672  2 649  4 290 
Summa tillgångar, genomsnitt  63 079  55 547  59 535  59 091 
Avkastning totalt kapital, % (årstakt) 0,2  12,0  4,4  7,3 
 
Belopp i mkr
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2022/2023 
apr–mar
2022 
jan–dec
S.21Delårsrapport Q1 2023
Härledning av nyckeltal.
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte 
definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värdefull, kom-
pletterande information vid utvärdering av den finansiella 
utvecklingen av bolaget. 
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de 
alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från 
de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att 
specificera.
Se även definitioner på sid 27–28.

===== SIDA 22 =====

Kvartalsöversikt.
RESULTATRÄKNINGAR
 
Belopp i mkr
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
2021  
Q4
2021  
Q3
2021  
Q2
Hyresintäkter 712 672 661 619 600 600 555 565
Projekt- och entreprenadomsättning 84 101 50 49 56 95 88 103
Nettoomsättning 796 773 710 667 655 695 643 667
Kostnader för fastighetsförvaltning –224 –227 –216 –191 –209 –193 –167 –177
Kostnader projekt- och entreprenad –85 –102 –57 –62 –62 –103 –98 –97
Bruttoresultat 487 444 438 414 384 399 378 393
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 489 444 445 427 391 407 388 388
– projekt- och entreprenadverksamheten –1 –1 –7 –13 –6 –8 –10 5
Central administration –17 –21 –21 –27 –22 –27 –25 –24
– fastighetsförvaltning –15 –18 –17 –22 –20 –25 –20 –20
– projekt- och entreprenadverksamheten –2 –3 –4 –5 –3 –2 –4 –4
Finansiella intäkter och kostnader –144 –137 –126 –119 –80 –68 –91 –87
Förvaltningsresultat 326 286 291 268 281 304 263 281
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade –401 –1 467 87 2 742 1 309 1 448 461 964
   Fastigheter, realiserade –6 –0 –3 11 10 –6 0 –15
   Nedskrivning goodwill –24 – – – – – – –
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet – – 329 – – – – 379
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet – –5 –273 – – – –1 –288
   Derivat, orealiserade –252 –90 91 686 838 63 72 43
Resultat före skatt –355 –1 276 522 3 708 2 439 1 809 795 1 364
Skatt 63 259 –90 –704 –569 –370 –168 –226
Periodens resultat –292 –1 017 432 3 003 1 870 1 439 627 1 138
NYCKELTAL 1)
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
2021  
Q4
2021  
Q3
2021  
Q2
Hyresvärde, kr/kvm 3 441 3 445 3 210 3 204 3 084 3 093 3 013 3013
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 92 92 91 91 91 91
Överskottsgrad, % 69 66 67 69 65 68 70 69
Fastighetsvärde, kr/kvm 57 315 58 931 60 076 59 871 54 926 54 167 52 197 51 990
Värderingsyield, % 4,5 4,4 4,1 4,0 4,2 4,2 4,3 4,3
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 943 956 957 881 893 893 866 860
Antal fastigheter vid periodens utgång 75 76 65 67 66 67 67 67
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 42,0 42,3 41,3 41,6 40,4 39,9 41,1 42,7
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,5 3,8 4,3 4,4 5,1 5,3 5,5 5,8
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 14,1 16,1 16,5 17,0 14,7 12,2 13,8 13,2
Avkastning på eget kapital R12, % 7,7 15,7 24,8 26,1 20,6 15,6 13,0 13,9
Avkastning på totalt kapital R12, % 4,4 7,3 12,2 12,7 10,5 8,8 7,4 7,5
Genomsn. utgående ränta, % 2,3 2,2 2,1 1,9 1,7 1,7 1,7 1,6
Räntebindning, år 4,0 4,0 4,2 4,1 4,6 4,7 4,9 4,9
Kapitalbindning, år 4,1 4,3 4,4 4,6 4,6 4,8 5,1 4,8
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 2,58 2,26 2,30 2,12 2,23 2,41 2,08 2,22
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,49 2,46 2,29 2,00 1,82 2,39 2,00 2,26
Resultat per aktie, kr –2,32 –8,05 3,42 23,78 14,81 11,38 4,96 9,00
Långsiktigt substansvärde, kr 266,70 270,60 280,08 277,14 252,17 245,73 232,13 226,62
Aktuellt substansvärde 2), kr 249,09 251,81 269,31 266,59 243,98 236,02 223,23 218,07
Avyttringsvärde, kr 219,08 223,46 236,95 227,98 209,85 198,73 187,49 181,66
Börskurs, kr 169,00 170,90 137,50 134,00 192,50 199,70 183,80 194,90
Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 417 126 264 126 301 126 301 126 415 126 477 126 553
Antal utestående aktier vid periodens slut, 
tusental 126 106 126 106 126 106 126 301 126 301 126 313 126 417 126 493
1) Se definitioner på sidorna 27–28. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 
S.22Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 23 =====

S.23Delårsrapport Q1 2023
Övrig information.
Förvaltningsresultat
Från och med första delårsrapporten 2023 redovisas 
intäkter och kostnader hänförliga till bostadsrättsförsälj-
ning inom Värdeförändringar i koncernens resultaträkning 
samtidigt som vi inför begreppet Förvaltningsresultat. 
Därmed utgår begreppet Resultat före värdeförändring. 
Tidigare redovisades resultat från bostadsrättsaffären inom 
Projekt- och entreprenadomsättning och Kostnad projekt- 
och entreprenad. För helåret 2022 innebär det att 329 mkr 
flyttas från Projekt- och entreprenadomsättning till Intäkt 
försäljning exploateringsfastighet och –278 mkr flyttas från 
Kostnad projekt- och entreprenad till Kostnad försäljning 
exploateringsfastighet. Syftet med förändringen är att 
förenkla uppföljning av den löpande intjäningen.
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlig-
het med  International Financial Reporting Standards 
(IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering och års  redovis nings lagen. 
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidorna 1–13 
utgör således en integrerad del av denna finansiella 
rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för 
juri diska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade 
redo visningsprinciper överensstämmer med vad som 
framgår av års redovisningen för 2022. 
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses 
 avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigstäl-
lande redovisas först när fastigheten är färdigställd och 
huvudsakligen inflyttad. Resultatet redovisas brutto inom 
värdeförändringar i resultaträkningen på raderna Intäkt 
försäljning exploateringsfastighet och Kostnad försäljning 
exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen med de undantag och tillägg som regleras i 
RFR2 Redovisning för j uridiska personer.
I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tilläm-
pas RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är 
leasetagare  innebär att leasing avgifterna redovisas som en 
kostnad linjärt över leasingperioden. 
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av 
anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per  
2023-03-31 finns  negativa verkliga värden vilket innebär att 
en skuld om 237 (59) mkr  redovisas i balansräkningen. En 
negativ värdeförändring om –178 (201) mkr har  redovisats 
i resultat räkningen inom finansnettot. 
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde 
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i 
IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans räkningen. 
Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på  derivat 
värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen 
baseras på annan indata än noterade priser och som är 
observerbar för  tillgången eller skulden antingen direkt  eller 
indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet 
till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. 
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till  
24 466 mkr (25 389) och dess verkliga värde till 25 214 
mkr (26 186). Beräkningen av verkligt värde baseras 
på  diskonterade  bedömda framtida kassa flöden 
Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med 
tillägg för aktuell upplånings marginal. Värderingen är 
härmed gjord  enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För 
 övriga finansiella tillgångar och skulder som redo visas till 
upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium  Ljungberg att 
skillnaderna  mellan bok förda värden och verkliga  värden 
inte är väsentliga.
Säsongseffekter 
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkost-
naderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första 
och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för 
uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and 
Markets  Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa 
Nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer 
finansiellt mått över  historisk  eller framtida resultatutveck-
ling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassaflö-
den som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för 
 finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare 
finns tillgänglig på Atrium  Ljungbergs webbplats,  
www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i 
avsnittet Härledning av nyckeltal på sid 21.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
delårs rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell

===== SIDA 24 =====

S.24Delårsrapport Q1 2023
ställning där jämförelserna avser utgången av föregående 
år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt 
IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredo-
visningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar 
göras: 
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –84 mkr, orealiserad värde-
förändring fastighet skulle utgå med 401 mkr, och realise-
rad värdeförändring fastighet skulle justeras med 397 mkr. 
Nedskrivning goodwill utgår med 24 mkr. Värdeförändring 
derivat skulle förändras med 297 mkr och uppskjuten skatt 
med –321 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en 
resultatförändring om 714 mkr. 
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 
vilket medför en förändring om –21 462 mkr avseende 
förvaltningsfastigheterna och –482 mkr avseende exploate-
ringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld 
avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras 
med samma belopp om –1 277/1 277 mkr. Goodwill skulle 
varit helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 
mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets princip skulle 
därmed justeras för övervärden motsvarande –1 275 mkr. 
Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjuste-
ringar påverkas uppskjuten skatt med –4 783 mkr och eget 
kapital med –18 577 mkr. 
Marknadsutveckling, risker och
osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, 
handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader 
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och  
Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför 
allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och 
finansiering med hänsyn till både komplexitet och belop-
pens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa 
risker och har dessutom en stark finansiell ställning med 
solida nyckeltal.
Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ 
inverkan på världsekonomin. Lägre tillväxt, högre inflation, 
delvis fortsatt störningar i leveranskedjor samt prishöjningar 
på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som 
tynger förtroendet för en återhämtning under den närmaste 
tiden. Tillgången till lånat kapital har varierat, till följd av en 
relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kredit-
marginaler som följd. Således är den totala finansierings-
kostnaden som marknaden erbjuder betydligt högre än vad 
de senaste åren uppvisat. Högre finansieringskostnader 
påverkar efterfrågan på fastigheter, vilket bör medföra 
högre avkastningskrav och därmed lägre fastighetsvärden.
Energiförsörjningen från Ryssland är en fortsatt stor fråga 
som accentuerades i och med invasionen av Ukraina. Den 
utgör en betydande risk för tillväxten i Europa och innebär 
en fortsatt hög riskpremie på energipriserna, trots ökat 
utbud från USA. På grund av detta kan den utbuds- och 
produktionsbrist vi upplevt under 2022 komma att fortsätta 
i Sverige. Bland annat påverkas tillgången till produktions-
material för byggnation, vilket i sin tur kan påverka tid och 
kostnad för kommande projekt. 
Atrium Ljungberg har en stark finansiell ställning med låg 
belåningsgrad, relativt sett lång ränte- och kapitalbindning, 
diversifierade finansieringskällor samt likviditetsbuffert om 
ca 9 mdkr.  
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till 
Atrium Ljungbergs årsredovisning 2022, avsnittet ”Risker 
och riskhantering” på sid 62–68.
Utsikter 
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en 
diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med 
tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell 
bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som 
olika scenarios kan föra med sig. 
Händelser efter balansdagen
Moody’s har mot bakgrund av stigande marknads räntor 
och finansieringskostnader, samt en bedömning om 
fallande fastighetspriser i marknaden beslutat att bekräfta 
Atrium Ljungbergs Baa2 rating men ändra utsikterna från 
stabila till negativa. Motiveringen är att såväl vår räntetäck-
ningsgrad som belåningsgrad utmanas.
Årsstämman och valberedningen  
Vid Atrium Ljungbergs årsstämma den 22 mars 2023 
 fastställdes bland annat:
• en utdelning om 5,30 kr/aktie (5,20), uppdelad på två 
utbetalningstillfällen om vardera 2,65 kr/aktie med 
avstämningsdagar 24/3 respektive 29/9.
• omval av styrelseledamöterna Gunilla Berg, Simon de 
Château, Conny Fogelström, Johan Ljungberg och 
Sara Laurell samt nyval av Johan Thorell. Till styrelse-
ordförande omvaldes Johan Ljungberg. Erik Langby 
avböjde omval. 
• att valberedning inför nästa årsstämma ska utgöras 
av Per-Erik Hasselberg utsedd av familjen Holmström, 
Lars Ericson utsedd av Konsumentföreningen 
Stockholm, Anna Strömberg utsedd av Carnegie 
Fonder, Johan Ljungberg utsedd av familjen 
Ljungberg och Risto Murto utsedd av Ömsesidiga 
arbetspensions försäkringsbolaget Varma. 
• styrelsens godkännande av ersättningsrapport för 
räkenskapsåret 2022 samt förlängning och utökning 
av bolagets lånesubventionsprogram för sju ledande 
befattningshavare i bolagsledningen.
• mandat för styrelsen att besluta om nyemission av 
aktier samt mandat att besluta om förvärv och över-
låtelse av egna aktier.
Ett fullständigt protokoll finns tillgängligt på Atrium 
Ljungbergs webbplats www.al.se. 
 
Delårsrapporten har ej varit föremål för  revisorernas 
granskning.
Nacka den 14 april 2023
Annica Ånäs, verkställande direktör

===== SIDA 25 =====

Aktien.
Atrium Ljungbergaktien Långsiktigt substansvärde, aktuellt substansvärde  
och börskurs 
Större aktieägare per 2023-03-31
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Familjen Ljungberg 2 190 29 346 31,6 23,7
Konsumentföreningen Stockholm 0 32 861 20,3 24,7
Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3
Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1
Carnegie fonder 0 7 250 4,5 5,4
Swedbank Robur Fonder 0 3 319 2,0 2,5
Vanguard 0 1 879 1,2 1,4
BlackRock 0 1 794 1,1 1,3
Margareta af Ugglas 0 1 445 0,9 1,1
AFA Försäkring 0 1 414 0,9 1,1
Övriga 0 20 132 12,4 20,5
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier 1) – 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm 
Large Cap och hade vid utgången av 2022 ca 8 000 
aktieägare. De tio största enskilda ägarna per 2023-03-31 
framgår av tabellen nedan.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Atrium 
Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett 
eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. 
Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlings-
utrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och 
därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, 
per den 31 mars 2023, 7 114 875 aktier av serie B. Under 
första kvartalet 2023 gjordes inga återköp (2 mkr). 
Direkt och totalavkastning
Av stämman föreslagen utdelning om 5,30 kr/aktie  
motsvarar en direktavkastning om 3,1 % (2,7) beräknat  
på kursen vid periodens utgång.
Under den senaste 12 månadersperioden har aktiens 
totalavkastning, inklusive  utdelning, varit –9,5 % (26,4).
Aktiedata
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
Aktiekurs, SEK
– Lägsta 150,10 177,30
– Högsta 205,40 212,40
– Stängningskurs 169,00 192,50
Börsvärde, mdkr 21,3 24,3
Aktiekurs/Långsiktigt 
 substansvärde 63% 76%
P/E 10,0 4,8
Aktiens direktavkastning 3,1% 2,7%
0
4 
2 
10 
6 
8 
0
75
150
225
300
375
ATRLJ B
20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Nasdaq Stockholm PI 
Nasdaq Stockholm Real Estate PI
index
Omsättning på Nasdaq Stockholm
Omsättning, miljoner aktier per månad
Källa: Nasdaq
Börskurs, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Avyttringsvärde, kr/aktie
kr/aktie
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
2017
Q1
Q2
Q3
Q4
2018
Q1
Q2
Q3
Q4
2019
Q1
Q2
Q3
Q4
2020
Q1
Q2
Q3
Q4
2021
Q1
Q2
Q3
Q4
2022
Q1
Q2
Q3
Q4
2023
Q1
S.25Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 26 =====

Atrium Ljungberg har levererat en stabil utdelning där 
den effektiva utdelningstillväxten de senaste 10 åren 
har varit 6% per år.  Sedan börs introduktionen 1994 har 
 utdelningen i kr/aktie aldrig sänkts.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  påverkan på människor och miljö.
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil 
belånings grad som räntetäckningsgrad. Vi har en 
investment  grade-rating hos  Moody’s med  betyget 
Baa2 med negativ utsikt.
Med en projektvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark 
eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och 
därmed aktien – möjlighet till god  värdetillväxt över tid. 
Stabil utdelning. Möjlighet till god 
värde tillväxt.
Låg finansiell risk. Hållbar 
stadsutveckling.
Fyra skäl att äga aktier 
i Atrium Ljungberg.
0
1
2
3
4
5
20222021202020192018
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
4,85 5,055,00 5,205,30
0
10
20
30
40
50
20222021202020192018
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
41,9 41,7 42,3
39,9
39,9
Utdelning och aktiens direktavkastning Aktiens totalavkastning Belåningsgrad och ränte  täckningsgrad
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår 
 framgång. Tillsammans med värdetillväxten från 
investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
Totalavkastning i genomsnitt 11,5% de 
senaste fem åren.
Stabil belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad.
–  Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030, 
och halvera  klimatpåverkan i byggprojekt till 2025.
–  Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i 
indexet Vår stad, år 2030.
–  Betydande inköp är utvärderade 2025 utifrån vår 
uppförandekod för leverantörer.
–  Hållbara medarbetare 5,5 i uppföljningssystemet 
Human Financial Wellness.  
Mål 2030
20222021202020192018
%
Aktiens värdeutveckling, %
Aktiens direktavkastning, %
Totalavkastning, %
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
3,2
17,0 49,0
-24
16,0
-11,8
2,2
2,9
2,6
3,1
S.26Delårsrapport Q1 2023

===== SIDA 27 =====

S.27Delårsrapport Q1 2023
Definitioner.
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, % 
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av 
 börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att 
belysa vilken löpande avkastning aktieägare 
förväntas erhålla. 
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för 
under året verkställd ut delning i % av aktiekursen 
vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa 
aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i 
Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
derivat och goodwill samt justerat med bedömd 
verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal 
utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används för att 
ge intressenter information om Atrium Ljungbergs 
aktuella substansvärde per aktie  beräknat på ett 
för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Antal utestående aktier 
Antal registrerade aktier vid periodens slut med 
avdrag för återköpta aktier,  vilka inte berättigar 
till utdelning eller rösträtt. 
Avkastning på eget kapital rullande 12 mån, % 
Periodens resultat för de senaste 12 månaderna 
i % av genomsnittligt eget kapital. Avkastning 
på eget kapital används för att belysa Atrium 
Ljungbergs förmåga att generera vinst på 
ägarnas kapital i koncernen. 
Avkastning på totalt kapital rullande 12 mån, % 
Resultat före skatt för de senaste 12 månaderna 
med tillägg för räntenetto samt värdeförändring 
derivat för de senaste 12 månaderna i % av 
genomsnittlig balansomslutning. 
Avkastning på totalt kapital används för att 
belysa Atrium Ljungbergs  för måga att generera 
vinst på koncernens tillgångar opåverkat av 
koncernens finansiering.
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt 
värde på ränte bärande skulder. 
Avyttringsvärde per aktie används för att ge 
intressenter information om Atrium Ljungbergs 
värde per aktie vid ett avyttringsscenario 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder exklusive skuld för 
 finansiell leasing avseende tomt rätter i % av 
summan av fastigheternas verkliga värde vid 
periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium 
Ljungbergs finansiella risk. 
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 
Hyresintäkter minus Kostnader för 
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och 
entre prenadverksamheten 
Projekt och entreprenadomsätt ning minus 
projekt- och  entreprenad kostnader. 
Eget kapital per aktie, kr 
Redovisat eget kapital dividerat med antal 
 utestående aktier vid periodens  utgång. 
Eget kapital per aktie används för att belysa 
ägarnas andel av bolagets  totala tillgångar 
per aktie. 
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, 
vilket exkluderar central  administration.
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell 
skatt per aktie, kr
Förvaltningsresultat med avdrag för beräknad 
aktuell skatt exklusive underskottsavdrag divide-
rat med medelantal utestående aktier. Avdragen 
skatt har beräknats med bland annat hänsyn till 
skattemässiga avdragsgilla avskrivningar och 
investeringar. 
Förvaltningsresultat efter avdrag för nominell 
skatt används för att ge intressenter information 
om Atrium Ljungbergs förvaltningsresultat per 
aktie beräknat på ett för börsnoterade fastig-
hetsbolag enhetligt sätt.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av 
samtliga krediter i skuld portföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att 
belysa Atrium Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i skuldportföljen exklusive 
outnyttjade kreditfaciliteter. 
Genomsnittlig utgående ränta används för att 
belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte-
regleringstidpunkt av samtliga  krediter i 
skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att 
belysa Atrium  Ljungbergs  finansiella risk.
Justerad belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder exklusive skuld för finan-
siell leasing avseende tomträtter i % av summan 
av fastigheternas verkliga värde med avdrag 
för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med 
tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid 
periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa 
Atrium Ljungbergs finan siella risk. 
Kassaflöde per aktie, kr 
Kassaflöde från den löpande verksam heten 
 dividerat med medelantalet  utestående aktier. 
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa 
Atrium Ljungbergs kassa flöde, och särskilt dess 
utdelningsförmåga. 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av good-
will, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens utgång. 
Långsiktigt substansvärde per aktie används 
för att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie 
beräknat på ett för börsnote rade fastighetsbolag 
enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier 
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier 
beräknat enligt IAS 33. 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat dividerat med medelantalet 
utestående aktier.
Förvaltningsresultat per aktie, kr 
Förvaltningsresultat dividerat med medelantalet 
utestående aktier. 
Används för att belysa den löpande 
förvaltningsverksamheten.
Räntetäckningsgrad, ggr 
Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto 
samt resultat från försäljning exploaterings-
fastighet dividerat med räntenetto (exklusive 
tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 
 omklassificerats till räntekostnad). 
Räntetäckningsgraden används för att 
belysa hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
Utdelningsandel, % 
Utdelning per aktie i % av resultatet per aktie 
före värdeförändringar, med avdrag för gällande 
nominell skatt. 
Utdelningsandel används för att belysa hur stor 
del av resultatet som skiftas ut till koncernens 
ägare respektive återinvesteras i verksamheten.

===== SIDA 28 =====

Panncentralen på Nobelberget.
S.28Delårsrapport Q1 2023
Fastighetsrelaterade
definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för 
bostäder. 
BTA, kvm 
Bruttototalarea avser byggnadens totala area 
inklusive ytterväggar. 
Driftöverskott 
Avser hyresintäkter minus kostnader för 
fastighets förvaltning. 
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat 
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. 
Projektfastigheter är exkluderade. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, 
obebyggda eller bebyggda, som koncernen 
äger med avsikt att utveckla och sälja som 
 bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som 
omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter 
i  avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas 
och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat 
anskaffningsvärde och  nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen 
av hyres värdet för en registerfastighet eller 
 resultatställe avgör  fastighetstypen. 
Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i 
jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp.
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg  
(till exempel för fastighetsskatt, värme och el) 
och bedömd marknadshyra för  vakanta ytor  
i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens 
intäkts potential.
 
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter som 
inte varit klassificerade som projektfastigheter 
och som ägts under hela perioden och hela 
jämförelseperioden. 
Jämförbart bestånd används för att belysa 
utvecklingen av hyresintäkter  exklusive engångs-
effekter för förtida avflyttningar och fastighets-
kostnader opåverkat av projektfastigheter samt 
förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för 
lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individu-
ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, 
 bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland 
annat utbildning, kultur, service och  förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav 
 redovisas per lokaltyp.
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade 
 årshyror för nyuthyrningar med avdrag för  
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa 
uthyrningssituationen.
Projektfastighet 
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet 
där omställning planeras eller  pågår i syfte att 
omvandla och förädla fastigheten. Till projekt-
fastighet hänförs även byggnad under upp-
förande samt obebyggd mark och byggrätter. 
Omklassificering från projektfastighet till  
färdigställd fastighet sker vid färdig ställande-
tidpunkten. 
 
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus 
total investering i % av  total investering. 
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i  projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 
 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstillgång  
i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. 
Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i 
resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm 
Totalyta som är tillgänglig för  uthyrning. Garage 
ingår i  uthyrbar area, men  exkluderas vid beräk-
ning av hyresvärde per kvm och verkligt värde 
per kvm.
Uthyrningsgrad, % 
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full 
uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast 
kommande kvartal. 
Uthyrningsgraden används för att belysa 
koncernens effektivitet i användningen av sina 
förvaltningsfastigheter. 
Överskottsgrad, % 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av 
 redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor 
del av koncernens hyres intäkter som återstår 
efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade
definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa 
för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp 
på en byggnads miljöprestanda. Det finns två 
typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser 
nyproduktion och Breeam In-Use som avser 
befintliga fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- 
och vattenanvändning, hälsa, transport, material, 
avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och 
ledning (management).
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla, hyres-
gästel och fastighetsel dividerat med genom-
snittlig beräknat total  uppvärmd uthyrbar area, 
exklusive garage.
Gröna hyresavtal, %
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler 
exklusive  garage och lager för hyresavtal med 
grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra 
för kommersiella lokaler exklusive garage och 
lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från 
Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres-
värden tillsammans åtar sig att minska miljö-
påverkan och omfattar  exempelvis energi, avfall 
och transporter. Redovisade siffror baseras på 
närmast kommande kvartal.
Total omsättning 
Stämmer överens med Nettoomsättning enligt 
koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya 
och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring 
av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna 
Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. 
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande 
 reparationer och underhåll.

===== SIDA 29 =====

al.se
Delårsrapport januari–juni 2023 2023-07-06
Delårsrapport januari–september 2023 2023-10-12
Bokslutskommuniké 2023 2024-01-31
Årsredovisning 2023 2024-02-23
Kemikalieinspektionen flyttar till Atrium Ljungbergs Chokladfabriken 2023-01-02
Atrium Ljungberg säljer fastigheten Skotten 6 i Stockholm city 2023-01-17
Zmarta flyttar till Mineralvattenfabriken i Hagastaden 2023-01-31
Adam & Albin öppnar sin restaurang SOLEN i april 2023-02-07
Campus Sickla stärks ytterligare med utökat gymnasium 2023-02-21
Nordr flyttar svenska kontoret till Hagastaden 2023-02-24
Atrium Ljungberg blir hälftenägare i community- och coworkingaktören A house 2023-03-16
Parkhusen kv 2 i Gränbystaden.
S.29Delårsrapport Q1 2023
Information från  
Atrium Ljungberg.
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade 
på vår webbplats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké 
översätts till  engelska och båda  språkversionerna finns 
tillgängliga på webbplatsen vid en och samma  tidpunkt. 
 Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid  efter 
att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella 
 rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också upp-
daterad  information om vår verksamhet, våra fastig heter 
och projekt,  finansiella nyckeltal,  aktien och mycket annat. 
Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
IR-kontakt
Ulrika Danielsson, cfo 
Telefon: 070-647 12 61 
E-post: ulrika.danielsson@al.se
Rapporttillfällen.
Pressreleaser 
under kvartalet.
Atrium Ljungberg, april 2023.  
Foto: TMRW, Mathias Bardå, Peter Rutherhagen, 
WTR Arkitekter, Pixery Media, Måns Berg, Oscar 
Hökerberg, Industriromantik. 
Produktion: Narva Communications.
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C 
Telefon: 08-615 89 00, info@al.se 
Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047