FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 =====
Stabilt resultat och
stark finansiell ställning i
en oförutsägbar omvärld.
Delårsrapport januari – mars 2025
===== SIDA 2 =====
2
Q1. 2025
Delårsrapport
Sammanfattning januari – mars 2025
Januari – mars
Hyresintäkterna uppgick till 735 mkr (755)
– varav jämförbart bestånd ökade med 3,2% (4,9).
Driftöverskottet uppgick till 519 mkr (541)
– varav jämförbart bestånd ökade med 2,2% (8,1).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 78
mkr (111) och bruttoresultatet till 1 mkr (3).
Förvaltningsresultatet uppgick till 328 mkr (373), mot-
svarande 2,60 kr/aktie (2,96).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till
179 mkr (–7), varav projektvinster uppgick till 20 mkr (-).
Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till 71
mkr (160).
Periodens resultat uppgick till 453 mkr (406),
motsvarande 3,59 kr/aktie (3,22).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 23 mkr (-13),
varav bolaget sagt upp 0 mkr (–8), för avflyttning inför
kommande projekt.
Periodens investeringar uppgick till 626 mkr (433).
NETTOUTHYRNING
23
MKR
DRIFTÖVERSKOTT
JÄMFÖRBART BESTÅND
+2,2 %
FÖRÄNDRING
BELÅNINGSGRAD
41,8%
PÅGÅENDE PROJEKT
9,5
MDKR
Sammanfattning 1)
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2024/2025
apr-mars
2024
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 735 755 2 969 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 78 111 496 528
Nettoomsättning, mkr 814 865 3 464 3 516
Bruttoresultat , mkr 520 543 2 128 2 151
Förvaltningsresultat, mkr 328 373 1 379 1 425
D:o kr/aktie 2,60 2,96 10,94 11,30
Resultat efter skatt, mkr 453 406 896 850
D:o kr/aktie 3,59 3,22 7,11 6,74
Fastighetsvärde, mkr 59 103 58 915 59 103 58 362
Investeringar inkl. förvärv, mkr 626 433 2 885 2 692
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 23 −5 163 135
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 23 −13 145 109
Belåningsgrad, % 41,8 42,6 41,8 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,8 3,5 3,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,4 2,9 2,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 269,70 262,99 269,70 267,25
Börskurs, kr/aktie 165,40 209,20 165,40 198,20
Miljöcertifierad yta (kvm), % 73 83 73 71
Total energiintensitet, kWh/ m2 (normalår, LFL) 152 163 152 158
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 och för definitioner se sidorna 31-32.
===== SIDA 3 =====
3
Q1. 2025
Delårsrapport
Trots en mycket oförutsägbar omvärld finns det saker att
glädjas åt. Vår hittills största affär, med Stockholms
konstnärliga högskola (SKH), är i mål. Vi har en stark
finansiell ställning och kan därigenom fortsätta att reali-
sera vår projektportfölj och skapa värde för våra
aktieägare.
Vår omvärld präglas av stor osäkerhet med geopolitiska spänningar
och ett pågående handelskrig. Atrium Ljungberg verkar på den svenska
marknaden och påverkas inte direkt av tullarna men påverkan globalt är
stor med försämrade ekonomiska tillväxtutsikter och stora rörelser på de
finansiella marknaderna världen över.
Vi kan konstatera att hyresmarknaden har varit svag under första kvar-
talet med försiktig efterfrågan, främst på grund av den oförutsägbara
omvärlden. Detta gör det svårt för många verksamheter att planera och
investera. Positivt är dock att allt fler bolag driver mot en återgång till
SKH till Slakthusområdet
-vår hittills största affär i mål.
===== SIDA 4 =====
4
Q1. 2025
Delårsrapport
kontoret som huvudsaklig arbetsplats. Det kan även noteras att myndig-
heter sticker ut som den kategori av verksamheter som varit mest aktiva
i att söka nya lokaler under kvartalet.
Resultat och finansiell ställning
Vi inleder 2025 med ett stabilt första kvartal, i linje med våra förvänt-
ningar. Nettouthyrningen var positiv och vårt driftöverskott i jämförbart
bestånd ökade med 2,2%. Detta är särskilt glädjande med tanke på att
lågkonjunkturen bitit sig fast längre än förväntat och vi endast fick ett
begränsat tillskott från index till hyresintäkterna för 2025.
Som väntat har emellertid vårt förvaltningsresultat minskat. Minskningen
kan tillskrivas de fastighetsförsäljningar som genomfördes under fjolåret
med syfte att möjliggöra projektinvesteringar med potential till större
värdeskapande, samt högre finansieringskostnader till följd av att äldre
räntebindningar löpte ut i fjol och ersattes av nya i ett högre ränteläge.
Våra fastighetsvärden har i kvartalet justerats upp med 179 mkr.
Avkastningskraven i fastighetsvärderingarna har lämnats intakta, men
kassaflödena har ökat som en följd av att indexbedömningen för 2025
justerats upp med 0,5 procentenheter till 1,5%.
Vi har en stark balansräkning med en belåningsgrad om 41,8% och
fortsatt mycket god tillgång till finansiering, både från bank och kapital-
marknad. I början av mars emitterade vi 2,3 mdkr i gröna obligationer
med löptider på 3 respektive 5 år till fördelaktiga villkor. I samband med
detta återköptes obligationer med förfall i Q2–Q3, vilket innebär att
vi redan nu har refinansierat stora delar av årets låneförfall. Det breda
investerarintresset för emissionen är ett styrkebesked och ett tydligt
tecken på det stora förtroende investerarna har för oss.
Vid årsstämman fattades beslut om en split, en uppdelning av bolagets
aktier varigenom varje aktie delas upp på fem aktier, med det huvudsak-
liga syftet att öka likviditeten i aktien. Spliten genomfördes med avstäm-
ningsdag den 10 april.
Hyresmarknaden
För drygt ett år sedan tecknade vi ett hyresavtal med Stockholms
konstnärliga högskola, villkorat exploateringsavtal och detaljplan.
Hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, omfattar drygt 20 000 kvm
LOA. Under det första kvartalet vann detaljplanen laga kraft och vi har
nu ingått exploateringsavtal med Stockholms stad. Därmed står det
klart att högskolans flytt till Slakthusområdet blir verklighet med plane-
rad byggstart våren 2026. Det här är ytterligare en milstolpe för hela
Slakthusområdet. Det är en stadsdel i transformation där kulturupple-
velser i alla dess former är en viktig del. SKH kommer verkligen tillföra
ytterligare en dimension till Slakthusområdet, inte minst med tanke på
att de genomför omkring 400 publika evenemang varje år.
Trots den avvaktande marknaden har vi fortsatt framdrift i uthyr-
ningen och har under årets första kvartal tecknat flera nya hyresavtal,
bland annat med Sustera, som samlokaliserar från fyra olika platser i
Stockholm och flyttar in i nytt huvudkontor om 1 100 kvm i vår fastighet
i Hammarby sjöstad under våren.
Utöver detta har vi gjort uthyrningar i Life City i Hagastaden, dels till
BioLamina som hyr närmare 900 kvm, dels till vår befintliga hyresgäst
Immedica Pharma AB som utökar med 550 kvm för laboratorium. I båda
fallen har återbruk stått i fokus och vi kan behålla närmare 90% av loka-
lens befintliga planlösningar och material.
Med bygget av Mälarterrassen i full gång presenterade vi i februari de
två första av totalt sex hyresgäster som ska husera i det nya landmärket
vid Slussen. Båda restauratörerna är väl kända med flera starka restau-
rangkoncept i bagaget. Urban Italian Group, krögarna bakom Florentine
och Basta, tar fram ett nytt koncept med fokus på det spanska köket.
Napolyon Sürer, som driver Boqueria, Pelikan och Blå Porten, skapar en
De två första av totalt sex restauranger i Mälarterrassen är klara. Urban
Italian Group och grundaren bakom Boqueria kommer att skapa helt
nya koncept som tillsammans bidrar till att göra Mälarterrassen och
Slussen till en ny destination för mat och dryck i Stockholm. På
bilden Mattias Roussakoff och Annica Ånäs, Atrium Ljungberg samt
Brazer Bozlak, vd Urban Italian Group.
”Stockholms konstnärliga högskola
tillför ytterligare en dimension
till Slakthusområdet.”
===== SIDA 5 =====
5
Q1. 2025
Delårsrapport
destination för unika upplevelser av svensk mat och dryck. Att presen-
tera våra första hyresgäster i Mälarterrassen är ett stort och spännande
steg mot öppningen 2026 och jag ser verkligen fram emot att kunna
dela med oss av fler aktörer framöver.
Bostadsmarknaden
Bostadsmarknaden har inte fått den skjuts som många hade trott och
hoppats på. Osäkerhet kring inflationsutsikter och ränteläge, kombinerat
med oron i omvärlden påverkar köparna som nu visar en mer avvak-
tande hållning. På uppsidan kan sägas att vi nu möter fler intressenter
som redan har sålt och därmed är snabbare i sin beslutsprocess.
I ljuset av detta känns det roligt att försäljningen av Kvarter 7 på
Nobelberget fått en riktigt bra start. Kunderna tycks uppskatta vårt
erbjudande och det är tydligt att man ser ett värde i att våra områden
erbjuder mer innehåll än bara en bostad.
Projektportföljen
Vi har en betydande volym av pågående projektinvesteringar om hela
9,5 mdkr varav 6,1 mdkr återstår. Projekten fortskrider enligt plan och
flera av dem färdigställs under avslutningen av 2025 och inledningen
av 2026 vilket kommer ge ett fint tillskott till driftöverskottet för nästa
år. Det är också glädjande att detaljplanen för Östra Hagastaden nu är
godkänd. Detta innebär att vi kan förverkliga kontorsprojekten Wave
och Corner of Ekeblad. Med över 30 år i Hagastaden och som en av de
största aktörerna ser vi fram emot att fortsätta bidra till utvecklingen av
området.
Social hållbarhet i fokus – samarbete med Tim Bergling Foundation
Jag har tidigare berättat om vårt nya långsiktiga samarbete med Tim
Bergling Foundation, ett samarbete som syftar till att främja ungas
psykiska hälsa. I början av mars genomförde vi den första gemen-
samma aktiviteten där vi byggde upp interaktiva ungdomsrum på våra
handelsplatser i Stockholm, Malmö och Uppsala. Där fanns möjlighet
för unga att dela med sig av sina egna berättelser om psykisk hälsa
och citaten kommer att samlas i den nya utgåvan av boken ”Det här
behöver vi For A Better Day”. Som utvecklare och förvaltare av några av
Sveriges mest välbesökta platser vet vi hur stor roll den publika miljön
For a Better Day. Atrium Ljungberg har inlett ett långsiktigt samar -
bete med Tim Bergling Foundation för att sätta ungas psykiska hälsa
i fokus inom stadsutveckling. Genom initiativ som knyter samman
det fysiska stadsrummet med ungas behov, strävar vi tillsammans
mot att skapa platser där ungdomar känner gemenskap och
framtidstro.
spelar för unga. Därför är jag väldigt stolt över att samarbeta med Tim
Bergling Foundation som kan ge oss nya meningsfulla insikter i vårt
stadsutvecklingsarbete.
I en osäker omvärld är jag glad över den stabilitet och förutsägbarhet
vårt bolag uppvisar. Med en stark balansräkning och god tillgång till
kapital står vi väl rustade för att möta framtida utmaningar. Stabila finan-
ser säkerställer att vi kan fortsätta investera i och realisera vår fantastiska
projektportfölj och skapa värde för våra aktieägare.
Annica Ånäs,
vd
===== SIDA 6 =====
6
Q1. 2025
Delårsrapport
Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till drygt 40 mdkr och
sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 70% i fastig-
heter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 30% i bostads-
rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan
äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projekt-
utvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer
i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål fram till
2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår
strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
— Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll
2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående
projekt 2025. 1) Dessutom ska målen vara godkända enligt
Science Based Targets (SBTi).
— Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad
år 2030 och 50% 2025. 1)
— Alla våra riskutsatta platser och fastigheter ska vara klimatanpassade
2030. Arbetet bedrivs enligt TCFD.
— Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion
av fossilfri energi 2030. 2)
— Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten -
förbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. 2)
— 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025. 1)
— Vi ska uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL Perspektiv med
en jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030.
1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021.
2) Basår 2023.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EFTER KATEGORI
● Kontor 66% 37,6 mdkr
● Handel 20% 11,5 mdkr
● Bostäder 3% 1,5 mdkr
● Projekt 11% 6,3 mdkr
● Byggrätter och mark 1% 0,6 mdkr
80%
STOCKHOLM
5%
GÖTEBORG
5%
MALMÖ
10%
UPPSALA
Med rötterna i den gamla byggmästar-
tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat
vår strategi och renodlat vårt fastighets-
bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck-
ling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”.
Vårt fastighetsbestånd och projekt portfölj
finns i stora sammanhängande områden med
ett blandat innehåll av kontor, bostäder,
handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra
starkaste tillväxtmarknader – Stockholm,
Uppsala, Göteborg och Malmö.
Affärsmodell
Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10%
avkastning på eget kapital över tid.
Finansiella
riskbegränsningar
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45%
och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet
ska delas ut, såvida inte investeringar eller
bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar
annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att
vinster av engångskaraktär kan föras över
till ägarna.
Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek
årligen utan större påverkan på
belåningsgraden.
Agenda 2030
Våra fastighetsområden
Tio goda skäl att vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service
===== SIDA 7 =====
7
Q1. 2025
Delårsrapport
Hållbart företagande
inte uppfyller kraven för taxonomin samt att vi har sålt
en linjerad fastighet under 2024. Utfallet för förenliga
kapitalutgifter har ökat då pågående projekt har tagits
upp i företagets capexplan för taxonomin. De förenliga
driftutgifterna är i linje med samma period 2024.
Social hållbarhet
Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index som
mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och ekono-
miskt hållbara platser. Indexet innehåller kvantifierbara
indikatorer och finns att ta del av i sin helhet på vår
hemsida. Resultatet mäts årligen eftersom de flesta
aktiviteterna ofta genomförs över längre tid. Resultatet
under 2024 uppgick till 61%. Nästa mätning sker under
kvartal två.
Övriga nyckeltal
Målet om utvärderade leverantörer har under perioden
uppnått ett resultat om 60%. Ökningen beror främst
på ett stort internt arbete med att få fler leverantörer
utvärderade. Utöver det har definitionen av betydande
leverantör setts över, bland annat uppdaterat tröskel-
värde från 100tkr till 500tkr.
Atrium Ljungberg har antagit ett nytt mål för hållbara
medarbetare, som utgår från en medarbetarundersök-
ning som kallas för AL Perspektiv. Målet är att nå 80%.
Första mätningen sker under april så resultatet presen-
teras under kvartal två.
I mars fick fastigheten Life City sitt slutgiltiga BREEAM
certifikat, där betyget blev outstanding vilket endast
12 byggnader i Sverige har uppnått. Minskningen
av certifierad yta beror på att ett antal förvaltnings-
fastigheters certifikat har utgått och håller på att
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete
Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål
inom hållbarhet och följer noga utvalda nyckeltal för
att säkerställa att vi utvecklas i rätt riktning. Målen
omfattar såväl miljömässiga som sociala perspektiv.
Fram till och med år 2025 har vi etappmål som en del
av vår hållbarhetslänkade finansiering.
Som komplement till vårt mål om att bli klimatneu-
trala 2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till
2040, som i december 2024 blev godkänt enligt SBTi
Net-Zero Standard.
Klimat
Vi fortsätter att arbeta aktivt med att minska vår kli-
matpåverkan både i projekt och förvaltningen. Under
första kvartalet har vi utvecklat vår rapportering för
förvaltningen med att inkludera fokusområdet mate-
rial. I nyckeltalet ingår nu klimatpåverkan av våra hyres-
gästanpassningar, vilket gör att nyckeltalet går upp
och inte är representativt med tidigare perioder. En
aktivitet vi har implementerat är en återbruksprocess
inom företaget, som ska bidra till att minska klimat-
påverkan och nå det långsiktiga målet. För energipå-
verkan ser vi en minskad användning, framförallt inom
fastighetsenergin. För transporter och avfall är trenden
oförändrad.
I våra planerade och pågående projekt är snittet nu
322 kg CO₂e/BTA, vilket är 30% förbättring mot start-
värdet 2021. Nästa mätning sker under kvartal två.
EU:s taxonomi
Utfallet för förenlig omsättning har minskat sedan
samma period 2024, då vi funnit att två fastigheter
Mål 2030 hållbarhet
Förändring jmf
med fg års
period
2024/2025
apr-mars
2023/2024
apr-mars
2022/2023
apr-mars Mål
Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm ny
definition 1) 2)
e.t 9,2 – – 0 kgCO2e/Kvm 2030 förvaltning
Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm 1) 3) −10% 5,7 6,3 6,7 0 kgCO2e/Kvm 2030 förvaltning
Utvärderande betydande leverantörer, % 4) 82% 60 33 10 100% 2025
Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 5) −11% 73 82 93 40% besparing till 2030
Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 5) −3% 78 81 80
Total energianvändning, kWh/m2 1) 5) −7% 152 163 169
Total energianvändning, kWh/m2 1) 6) −3% 150 155 168
Andel gröna avtal, % 1) 4% 79 76 70
Vattenförbrukning, m3/m2 1) −3% 0,39 0,40 0,46
Certifierad yta (kvm), % −12% 73 83 80
Certifierade byggnader, antal −10% 52 58 50
BREEAM, antal 200% 18 6 17
BREEAM in-use, antal −24% 25 33 26
Miljöbyggnad, antal 29% 9 7 7
Taxonomin
Förändring jmf
med fg års
period
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2022/2023
apr-mars Definition
Förenlig omsättning, % −33% 16 24 21 Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
-förvaltningsportföljen, % −39% 17 28 24 Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter, % 122% 51 23 15 Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
-förvaltningsportföljen, % 17% 27 23 16 Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga driftutgifter, % 0% 15 15 17 Inkluderar 7.7 för mål 1
-förvaltningsportföljen, % 0% 15 15 17 Inkluderar 7.7 för mål 1
1) Rullande 12 månader
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och material hyresgästanpassningar. Hyresgästers transporter exkluderas.
3) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser. Material hyresgästanpassningar och hyresgästers transporter exkluderas.
4) Betydande = belopp över 500 000, hög risk eller ramavtal.
5) Normalårskorrigerad
6) Ej normalårskorrigerad
uppdateras, samt att två fastigheter med certifiering
såldes under 2024.
Övrig rapportering
Vi följer EU:s omnibusförslag noga för att säker-
ställa en rätt och ändamålsenlig rapportering
avseende räkenskapsåret 2025. Omnibusförslaget
är framtaget för att förenkla den lagstadgade
hållbarhetsredovisningen (CSRD). Om förslaget
beslutas minskar omfattningen av rapporteringen
samt vilka bolag som berörs. Vi har en intern styr-
grupp som arbetar med de olika hållbarhetsindikato-
rerna för att förbereda företaget inför rapporteringen
2025 enligt bolagets väsentliga hållbarhetsområden.
===== SIDA 8 =====
8
Q1. 2025
Delårsrapport
Förvärvade och tillträdda fastigheter
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde
Anskaffningsvärde,
mkr
Del av Södermalm 9:1 Stockholm Mark (fastighetsreglering) - 2025−03−11 0,4
Fastighetsbestånd i att det investerade kapitalet sprider sig utanför
Stockholmsregionen, som under de senaste fyra åren
har stått för den största andelen under alla kvartal
förutom två.
Kontorssegmentet var under kvartalet det mest
framträdande med en andel om 25%, och fortsätter
därmed trenden från 2024 med ett ökat intresse
att investera i attraktiva kontorsfastigheter. Därefter
följer logistik- och industri, bostadssegmentet,
övrigt (bland annat mark och hotell), handel och
samhällsfastigheter.
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och
Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads-
värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid periodens
utgång totalt 86 fastigheter (86) med en sammanlagd
uthyrningsbar yta om 879 000 kvm (882 000).
Fastighetsmarknad
Transaktionsvolymen var under årets första kvartal
starkare än under motsvarande period 2023 och
2024. Total transaktionsvolym var 35,1 mdkr fördelat
på 79 transaktioner, med en snittvolym om 450 mkr
per affär – ca 10% högre än snittet per kvartal under
2020-talet. Det osäkra geopolitiska läget och försäm-
rade makroekonomiska förutsättningar ser dock ut
att skapa viss avvaktan. Investeringstakten bedöms
dämpas av osäkerheter kopplat till utvecklingen på
räntemarknaden.
Stockholmsregionen stod för den största andelen
av transaktionsvolymen under kvartalet, motsva-
rande 36%. Göteborgs andel motsvarade 13%,
vilket var något över kvartalssnittet de senaste sju
åren, och Malmö stod för 8%, den högsta ande-
len sedan Q4 2021. Sammantaget syns en trend
Fastighetsbestånd 2025.03.31
Uthyrningsbar
yta, tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde,
mkr 2)
Hyresvärde,
kr/kvm
Ekonomisk
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 559 37 630 67 358 2 224 032 3 981 89
Handelsfastigheter 242 11 452 47 234 884 530 3 654 94
Bostadsfastigheter 45 1 532 33 886 109 537 2 422 94
Affärsområde Fastighet 846 50 614 59 805 3 218 099 3 804 91
-varav Stockholm 535 39 272 73 347 2 310 476 4 315 91
-varav Uppsala 125 5 728 45 881 432 347 3 473 91
-varav Göteborg 75 2 690 36 030 195 177 2 615 83
-varav Malmö 111 2 925 26 251 280 099 2 514 93
Projektfastigheter 27 6 285 - 46 484 - 56
Mark och byggrätter - 551 - - - -
Summa förvaltningsfastigheter 873 57 450 - 3 264 583 - -
Exploateringsfastigheter 6 8 469 - -
Fastighetsbeståndet totalt 879 57 450 3 273 052
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 87 mkr är exkluderad.
Direktavkastningskrav per region
% Intervall
2025.03.31
Genomsnitt
2024.03.31
Genomsnitt
Stockholm 3,8-6,1 4,5 4,4
Uppsala 4,2-5,9 5,6 5,6
Malmö 4,1-6,3 5,4 5,6
Göteborg 4,9-5,8 4,9 4,9
Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7
Direktavkastningskrav per fastighetskategori
% Intervall
2025.03.31
Genomsnitt
2024.03.31
Genomsnitt
Kontor 3,8-6,1 4,5 4,4
Handel 3,9-6,3 5,2 5,5
Bostäder 4,1-5,0 4,7 4,6
Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde 56 749 56 813
Förvärv 0 -
Investeringar i egna fastigheter 522 388
Orealiserade värdeförändringar 179 −7
Verkligt värde, utgående värde 57 450 57 194
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde 1 613 1 692
Försäljning brf -64 −16
Investeringar i bostadsrättsprojekt 104 45
Bokfört värde, utgående värde 1 653 1 721
Fastighetsbeståndet, utgående värde 59 103 58 915
===== SIDA 9 =====
Q1. 2025
Delårsrapport
Under kvartalet vann detaljplanen för Stockholms konstnärliga högskola laga kraft och vi
har nu ingått ett exploateringsavtal med Stockholms stad. Därmed står det klart att hög-
skolans flytt till Slakthusområdet blir verklighet. Byggstart planeras till våren 2026 och när
huset står klart ska det rymma högskolans cirka 500 studenter samt 250 medarbetare och
doktorander. Lokalerna omfattar totalt 200 rum med bland annat två stora teatrar, två bio-
grafer, filmstudios, och en cirkushall med 13 meter i takhöjd. Hyresavtalet, med en avtalstid
om 20 år, omfattar drygt 20 000 kvm LOA.
Investeringar
Under perioden har 626 mkr (443) investerats i
befintliga fastigheter, varav 522 mkr (388) avser fast-
igheter som utvecklas för ägande och 104 mkr (45)
avser bostadsrättsaffären. Fastighetsförvärv under
perioden uppgick till 0,4 mkr (0).
Fastighetsvärdering
Under första kvartalet har internvärdering genom-
förts på samtliga fastigheter. Marknadsvärderingen
är baserad på en kassaflödesmodell med individuell
bedömning för varje fastighet av dels framtida intjä-
ningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav.
Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar
bedömda långsiktiga marknads hyror, medan drift-
kostnader utgår från bolagets verkliga kostnader.
Inflationsantagandet antas till 1,5% för 2025 och
därefter 2% per år. Projektfastigheter värderas på
samma sätt men med avdrag för återstående investering.
Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns
ett riskpåslag i avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads-
värde, kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter
med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms
vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på
byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA
(1 500).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till
4,7% (4,7). Under kvartalet kan en positiv värdeut-
veckling noteras om 0,3% (0,0%), främst driven av tid
och justering av indexantagande för 2025 från 1,0%
till 1,5%.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av
nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljnings-
värde. Bokfört värde vid utgången av perioden upp-
gick till 1 653 mkr (1 613). Marknadsvärdet vid samma
tidpunkt bedöms till 2 024 mkr (2 014) och avser i
huvudsak vår bostadsrättsutveckling i Nobelberget,
Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden.
9
===== SIDA 10 =====
10
Q1. 2025
Delårsrapport
Kund
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
● Kontor 53% 1 655 mkr
● Sällanköp 15% 473 mkr
● Kultur/utbildning 10% 314 mkr
● Hälsa/vård 6% 174 mkr
● Restaurang 5% 166 mkr
● Dagligvaror 5% 149 mkr
● Övrigt 4% 114 mkr
● Bostad 2% 66 mkr
NETTOUTHYRNING
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
Nettouthyrning, mkr
2021 2022 2023 2024 2025
–75
–50
–25
0
25
50
75
100
Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2
mkr
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Den 1 april 2025 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra
till 3 110 mkr (3 024). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfast-
igheter var vid samma tidpunkt 91% (92). Genomsnittlig återstående
kontrakterad löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick
till 4,9 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende
såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3%
av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 21% och
utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Stockholms konstnärliga
högskola, Atlas Copco, A house, Academic Work och ICA. Vidare har
Atrium Ljungberg många mindre kontorsavtal och endast fem hyresavtal
var över 10 000 kvm, varav två avser kontor.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror
uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 23 mkr (-13), varav
projektfastigheter 92 mkr (-2). Såväl nytecknade som uppsagda avtal
avser huvudsakligen Stockholmsområdet. Nytecknade avtal avser främst
skolverksamhet, medan uppsägningar främst avser kontor. Nyuthyrning
har skett om 129 mkr (61), medan uppsägning från kund uppgick till
106 mkr (66). Vi har inte gjort några uppsägningar av kund för avflytt
under året, föregående år uppgick uppsägningar till 8 mkr i årshyra.
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt
bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 måna-
der för projekt.
Kontraktsfördelning storlek per
2025.04.01 Antal kontrakt Andel, %
Årligt kontrakt-
svärde, mkr Andel, %
Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr
<0,25 517 24% 32 1%
0,25-0,5 109 5% 40 1%
0,5-1,0 195 9% 147 5%
1,0-3,0 343 16% 606 20%
>3,0 234 11% 2 151 69%
Summa 1 398 64% 2 976 96%
Bostäder 581 26% 66 2%
Garage/parkering 193 9% 69 2%
Totalt 2 172 100% 3 110 100%
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde
2025.04.01 Antal kontrakt
Uthyrningsbar
yta, tkvm
Årligt kontrakt-
svärde, mkr
Andel av värdet,
%
Kommersiellt, löptid
2025 81 10 11 0%
2026 472 124 509 16%
2027 320 170 624 20%
2028 264 120 512 17%
2029 88 43 180 6%
2030 och senare 173 271 1 141 37%
Summa 1 398 739 2 976 96%
Bostäder 581 33 66 2%
Garage/parkering 193 183 69 2%
Totalt 2 172 955 3 110 100%
===== SIDA 11 =====
Q1. 2025
Delårsrapport
Projektportfölj kvartalet 2025 godkändes detaljplanen för Östra Hagastaden vilket inne-
fattar kontorsprojekten Wave och Corner of Ekeblad (kvarteret Pisa).
Investeringsvolymen uppgår till 8,5 mdkr och omfattar 58 100 kvm kontor
och 450 lägenheter. Det första steget i projektet, ett gemensamt garage
för kvarteren, påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet
av 2026. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden beräknas vara
färdigställda strax efter år 2030.
— Sickla
Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande
stadsdel. 2024 togs det första spadtaget för projektet Stockholm Wood
City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt.
Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö- och hälsomässiga
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla
fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed
tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot-
svarande en investeringsvolym om drygt 40 mdkr i redan ägd mark eller
erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att inves-
tera upp emot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%.
Den 31 mars 2025 omfattade vår projektportfölj, med beräknad start
senast 2032, 633 000 kvm BTA fördelat på 459 000 kvm BTA på fast-
igheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor och 174 000 kvm BTA
bostadsbyggrätter. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm
med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85%
av portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i
Stockholm.
Pågående projekt
Den 31 mars 2025 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer om
9,5 mdkr, varav 6,1 mdkr återstår att investera. Mälarterrassen har till-
trätts och produktionsstartats. Projektet omfattar 6 000 kvm BTA. Av
pågående projekt utgör 9 mdkr investering i fastigheter som utvecklas
för att äga med en bedömd projektvinst om 16%, motsvarande 1,5 mdkr
varav 0,1 mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostads-
rättsbyggnation motsvarande 0,5 mdkr med ett bedömt marknadsvärde
om 0,6 mdkr, vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker.
Planerade projekt fram till 2032
— Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden
och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år.
Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life
science och vi har flera planerade projekt i området.
Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads- och ett kontors-
kvarter - kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Under det första
Sickla Central blir en knutpunkt i Sickla där ambitionen är att samla verksamheter som på olika sätt verkar
inom hållbar omställning. Vi kallar det Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. Huset har
en stark hållbarhetsprofil och kommer, som ett av få projekt i Sverige, att uppfylla kraven för Breeam-SE
Outstanding.
11
som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över
livscykeln, användning av lokal råvara och tystare byggarbetsplatser.
Utöver träbyggnation innefattar projektet innovativa klimat- och energi-
lösningar med strävan att skapa en hel stadsdel som är självförsörjande
på energi. Vi kallar stadsdelen för Nordens nav för hållbarhet, innovation
och välmående.
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25
kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder där restauranger och
butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen
blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt
steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål.
===== SIDA 12 =====
Q1. 2025
Delårsrapport
I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarina huset,
kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och
Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem
våningar där vi planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen.
Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband
med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen
förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter
Ryssbodarne och den kommande handelsplatsen.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet
och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det
kommer mark anvisningar om totalt 23 000 kvm BTA. Utvecklings projekten
i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total
investering om 2 mdkr inklusive markförvärv.
— Uppsala
Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen
(Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun-
fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett
utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och
Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med
city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske under 2025.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och
har möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften
bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en total
investerings volym om 3 mdkr.
— Göteborg
Detaljplane arbete pågår för en ombyggnation av fastigheten Tornen
på Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA. Planen drivs
tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår
fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram
tillsammans med Älvstranden Utveckling. Detaljplanen för Östra Hagastaden är nu godkänd. Detta inne-
bär att vi kan förverkliga kontorsprojekten Wave och Corner of
Ekeblad. Wave omfattar 24 000 kvm i 8 våningar med en fantas-
tisk utsikt över Brunnsviken. Med över 30 år i Hagastaden och
som en av de största aktörerna i området ser vi fram emot att
fortsätta bidra till utvecklingen av Östra Hagastaden.
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den
största pågående detaljplanen omfattar de centrala delarna av Sickla.
Detaljplanen antogs i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden i juni 2024 och
exploateringsavtal förväntas tecknas under första halvåret 2025. Bolaget
planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom
den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter.
Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget.
Den totala investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 13
mdkr, fördelat på 7 mdkr för eget ägande, främst kontor och resterande
i bostadsrätter.
— Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt.
Under sin hundraåriga historia har det präglats av entreprenörsanda,
något vi tar fasta på då vi utvecklar området för framtiden. Här kommer
nya former av arbetsplatser och boenden växa fram, kompletterat med
ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Tillsammans skapar de en
unik och kreativ stadsdel i Stockholm som stolt tar sitt mathistoriska arv
vidare. Sedan 2023 har flera handplockade restaurang- och barkoncept
samlats i Slakthusområdet. Här återfinns bland andra Solen, lyssnings-
baren Hosoi, Stockholm Roast, Bar Montan och klubb- och konserta-
renan Fållan. Det senaste tillskottet är Enskede Matateljé som öppnar
våren 2025.
Vi har idag 183 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvis-
ningar. Det motsvarar en total investering om 13 mdkr fördelat på 10
mdkr i kommersiellt och resterande investeringar i bostäder. Totalt
har Atrium Ljungberg 71 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit laga
kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande
detaljplaner.
— Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under
Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget möjlighet att utveckla en
handelsplats om 17 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan
med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer
även att angränsa till kommande Mälarterrassen.
12
===== SIDA 13 =====
13
Q1. 2025
Delårsrapport
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP
Bostäder och kontor står för ca 90% av arean
● Kontor, 58%
● Bostäder, 30%
● Handel, 6%
● Övrigt, 7%
Information om pågående projekt och planerade projekt i
delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek,
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms
startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde
fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte
ses som en prognos. Bedömningar och antaganden
innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt-
kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till
följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer
samt att förutsättningar förändras.
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE
Drygt 90% av arean hänförlig till Stockholm
● Sickla, 34%
● Slakthusområdet, 29%
● Uppsala, 9%
● Hagastaden, 15%
● Slussen, 5%
● Övriga Stockholm, 6%
● Göteborg, 2%
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN
För 55% av arean finns färdig detaljplan
● Förändring av detaljplan krävs, 55%
● Detaljplan finns, 45%
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av
investering Färdigställt
Bostad,
kvm
Lokaler,
kvm
Total investering
inkl mark, mkr
varav åter-
står, mkr
Marknadsvärde vid
färdigställande, mkr
Hyresvärde,
mkr 1)
Ekonomisk
uth.grad, %
Pågående projekt
- Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 3 2025 2 100 130 50 7 100
- PV-palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025 10 500 490 150 58 80
- Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 17 100 1 120 320 70 16
- Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 4 200 290 160 E/T 2) 91
- Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 6 200 370 220 18 100
- Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 4 200 440 260 33 42
- Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026 26 400 1 730 1 310 151 29
- Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Stockholm Om, -tillbyggn. Kv 1 2027 9 000 710 380 41 40
- Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027 17 400 1 600 970 89 -
- Högskolekvarteret Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2030 27 300 2 150 2 070 134 71
Fastigheter att äga 124 400 9 030 5 890 10 443 601 42
Bostadsrätter
Vinstav-
räkning
påbörjas
Boknings-
grad,% 3)
Försäljnings-
grad,% 4)
- Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 1 2026 5 800 470 210 24 0
Bostadsrätter 5 800 0 470 210 550
Pågående projekt 5 800 124 400 9 500 6 100 10 993
1) Exklusive tillägg.
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde
3) 4) Andel sålda lägenheter (i antal)
===== SIDA 14 =====
14
Q1. 2025
Delårsrapport
Planerade och pågående projekt med start senast år 2032
Kv 7 på Nobelberget omfattar 80 lägenheter och säljstartades
under det första kvartalet. Kvarteret är det första som byggs i
trästomme och träfasad och utgör, tillsammans med Campus
Sickla, startskottet på byggnationen av megaprojektet
Stockholm Wood City i Sickla.
Utvecklas för att äga
Antal
lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft
detaljplan
Bedömd
investering,
mkr
varav återstå-
ende, mkr
Marknads-
värde, mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
- Hagastaden - 58 000 58 000 5 000 3 900 7 500 305
- Sickla - 123 000 36 000 7 200 5 900 9 800 475
- Slakthusområdet 145 153 000 71 000 10 500 8 500 12 200 645
- Slussen - 29 000 29 000 2 000 1 800 2 500 120
- Övriga Stockholm - 38 000 - 1 700 1 300 2 400 115
Uppsala 45 46 000 13 000 2 200 2 100 2 300 140
Göteborg/Malmö - 12 000 12 000 400 300 400 25
Summa 190 459 000 219 000 29 000 23 800 37 100 1 825
Avgår driftnetto idag, mkr −60
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 765
Bostadsrätter
Stockholm
- Hagastaden 452 40 000 40 000 3 500 3 500 3 900
- Sickla 993 92 000 26 000 6 100 5 200 7 500
- Slakthusområdet 323 30 000 - 2 300 1 600 2 900
Uppsala 144 12 000 12 000 500 500 500
Summa 1 912 174 000 78 000 12 400 10 800 14 800
Projektportfölj med start senast år 2032 2 102 633 000 297 000 41 400 34 600 51 900
===== SIDA 15 =====
15
Q1. 2025
Delårsrapport
Finansiering
Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. USAs
aggressiva handelspolitik, skattesänkningar och
ökade federala underskott har skapat inflations- och
tillväxtoro som bromsar den ekonomiska aktiviteten.
USA har även geo- och säkerhetspolitiskt börjat dra
sig tillbaka från Europa vilket föranlett ett stort lånefi-
nansierat upprustningsbehov som skapar ytterligare
inflationsoro. Sammantaget innebär detta en oro och
risk för global stagflation.
Mot bakgrund av detta har långräntor stigit snabbt
där den 5-åriga räntan stigit från nivåer runt 2,35% i
början på mars till som högst 2,75%.
I Sverige har inbromsningen av inflationen avstannat
och Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på
2,25%, en nivå som Riksbanken tros ligga kvar på
fram till 2028.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov
genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska
banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken
samt direktfinansiering och har ett stort fokus på
grön och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön
eller hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 81% av
den räntebärande skulden per 31 mars.
Tillgången till kapitalmarknaden är god och emis-
sionsvillkoren har varit stabila under största delen av
kvartalet. Med utgångspunkt i det förändrade
makroekonomiska läget har kreditmarginalerna dock
stigit mot slutet på kvartalet med 15 bp för en 5-årig
löptid. I början på mars 2025, innan kreditmargina-
lerna började stiga, emitterade Atrium Ljungberg
3-åriga och 5-åriga gröna obligationer om
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
24 861 mkr i räntebärande skulder, varav 81% grön och
hållbarhetslänkad finansiering
● Banklån 1% 200 mkr
● Gröna banklån 7% 1 783 mkr
● Hållbarhetslänkade
banklån 16% 3 995 mkr
● Direktlån 6% 1 452 mkr
● Gröna icke
säkerställda banklån 8% 1 919 mkr
● Obligationer 7% 1 630 mkr
● Gröna obligationer 46% 11 462 mkr
● Hållbarhetslänkade
obligationer 4% 999 mkr
● Företagscertifikat 6% 1 421 mkr
Säkerställda lån
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD
RULLANDE 12 MÅN
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
143214321432143214321432
2019 2020 2021 2022 2023 2024
2
3
4
5
6
7
2025
● Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr
sammanlagt 2,3 mdkr med marginaler om +95 bp på
3 år och +130 bp på 5 år. Samtidigt återköptes totalt
1,9 mdkr i olika serier korta obligationer med förfall i
april och juli 2025. Därmed är huvuddelen av refinan-
sieringsrisken för obligationsförfall under 2025 hante-
rad. Marknaden för företagscertifikat är stabil och
stark med oförändrade marginaler. Företagscertifikat
med löptider om tre månader emitteras på +40 bp.
Under första kvartalet har den räntebärande skulden,
främst drivet av investeringar i projektverksamhet,
ökat med 544 mkr till 24 861 mkr. Skuldökningen har
finansierats genom nya obligationslån samt företags-
certifikat. Kapitalbindningstiden uppgick till 3,5 år
och räntebindningstiden till 3,0 år vid periodens slut.
Genomsnittlig utgående ränta är oförändrad jämfört
med föregående kvartal och uppgick till 2,9% exklu-
sive outnyttjade kreditfaciliteter och 3,1% inklusive
outnyttjade kreditfaciliteter.
Finanspolicy, mandat och utfall
Koncernens räntetäckningsgrad
(R12) Minst 2 ggr 3,5 ggr
Koncernens belåningsgrad Max 45 % 41,8%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,5
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100 %
Räntebindningstid 2,5-5,0 år 3,0
Andel räntejustering inom 12
månader Max 45 % 18%
Valutarisk i finansiering
Får ej
förekomma
Förekommer
ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos
enskild motpart Max 70 % 34%
Kapitalbindning, mkr
Bindningstid Banklån
Kapital -
marknad
Total
skuld
Andel,
%
Outnyttjade
kredit-
faciliteter
2025 0 2 617 2 617 11% 600
2026 860 3 500 4 360 18% 640
2027 2 556 4 013 6 569 26% 3 800
2028 3 151 3 081 6 232 25% 700
2029 0 1 302 1 302 5% 3 000
>2029 2 782 999 3 781 15% 0
Totalt 9 349 15 512 24 861 100% 8 740
Nyckeltal räntebärande finansiering 2025.03.31 2024.03.31 2024.12.31
Räntebärande skulder, mkr 24 861 25 293 24 317
Likvida medel, mkr 165 203 129
Tillgänglig likviditet, mkr 9 355 8 448 9 119
Andel obelånade tillgångar, % 69% 58% 68%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 13% 14% 13%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 13% 12%
Belåningsgrad, % 41,8% 42,6% 41,4%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,5 3,8 3,7
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), (R12) ggr 11,8 12,7 11,5
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,5 3,3 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 3,0 3,2 3,0
Kreditrating (Moody’s) Baa2, neg. Baa2, neg. Baa2, neg.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 2,9% 2,4% 2,9%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,1% 2,5% 3,1%
Marknadsvärde räntederivat, mkr 528 817 447
Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr −294 −233 −257
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig
ränta, %1)
2025 3 571 14% 3,2%
2026 4 204 17% 2,4%
2027 3 850 15% 3,1%
2028 4 560 18% 2,6%
2029 3 060 12% 2,6%
>2029 5 615 23% 3,4%
Totalt 24 861 100% 2,9%
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens
förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat
kredit utrymme. Av det som förfaller under 2025 utgör per bokslutsdagen cirka
3% rörlig ränta och det ingår även 1 500 mkr i av motparten stängningsbara
swappar.
===== SIDA 16 =====
16
Q1. 2025
Delårsrapport
Rapport över total resultat – Koncernen
Sedan 2024 pågår en omfattande upprustning av Söderhallarna.
Fastigheten kommer att inrymma en publik bottenvåning med saluhall
och restauranger. De övre våningsplanen får nyrenoverade arbetsplat-
ser och huset kompletteras med påbyggnader och takterrasser. Bland
de första kontorshyresgästerna att flytta in blir Ramboll.
Belopp i mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2024/2025
apr-mars
2024
jan-dec
Hyresintäkter 735 755 2 969 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning 78 111 496 528
Nettoomsättning 814 865 3 464 3 516
Kostnad fastighetsförvaltning
Taxebundna kostnader −55 −58 −186 −189
Övriga driftkostnader −46 −51 −200 −205
Förvaltningskostnader −43 −40 −191 −189
Reparationer −8 −8 −40 −39
Fastighetsskatt −59 −54 −211 −205
Ej avdragsgill mervärdesskatt −4 −3 −13 −12
Summa −216 −214 −841 −838
Kostnad projekt- och entreprenad −77 −108 −496 −527
Bruttoresultat 520 543 2 128 2 151
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 519 541 2 128 2 150
- projekt- och entreprenadverksamhet 1 3 −1 1
Central administration −24 −22 −95 −94
- fastighetsförvaltning −22 −20 −87 −86
- projekt- och entreprenadverksamhet −2 −2 −8 −8
Resultat från intresseföretag och joint ventures −4 −2 −14 −12
Räntenetto −153 −134 −592 −573
Tomträttsavgälder −12 −12 −47 −47
Förvaltningsresultat 328 373 1 379 1 425
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade 179 −7 −86 −272
Fastigheter, realiserade - - −32 −32
Intäkt försäljning exploateringsfastighet 77 20 579 522
Kostnad försäljning exploateringsfastighet −64 −16 −468 −421
Derivat, orealiserade 71 160 −284 −194
Resultat före skatt 590 529 1 088 1 027
Aktuell skatt −11 −4 −51 −44
Uppskjuten skatt −125 −119 −140 −134
Periodens resultat 453 406 896 850
Summa totalresultat för perioden 453 406 896 850
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 106 126 106 126 106
Res. per aktie före och efter utspädning, kr 3,59 3,22 7,11 6,74
===== SIDA 17 =====
17
Q1. 2025
Delårsrapport
Segmentrapportering
2025 jan-mars
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt-
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade
poster Koncernen
Hyresintäkter 750 - - - −15 - 735
Projekt- och entreprenadomsättning - - 187 187 −109 - 78
Nettoomsättning 750 - 187 187 −123 - 814
Kostnad fastighetsförvaltning −227 - - - 11 - −216
Kostnad projekt- och entreprenad - −1 −182 −183 106 - −77
Bruttoresultat 523 −1 5 4 −6 - 520
Central administration −22 −2 - −2 1 - −24
Resultat från intresseföretag - - - - - −4 −4
Räntenetto - - 1 1 −1 −153 −153
Tomträttsavgälder −12 - - - - - −12
Förvaltningsresultat 489 −4 6 2 −6 −157 328
Värdeförändringar 2) 179 13 - - - 71 262
Skatt - - - - - −137 −137
Periodens resultat 668 9 6 2 −6 −223 453
Investeringar och förvärv 522 104 - 104 - - 626
Tillgångar, periodens slut 59 071 1 653 290 1 942 - 1 490 62 503
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade 179 mkr (-7). Fastigheter, realiserade 0 mkr (0). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 13 mkr (4). Orealiserad värdeförändring derivat
71 mkr (160).
2024 jan-mars
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt-
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade
poster Koncernen
Hyresintäkter 773 - - - −18 - 755
Projekt- och entreprenadomsättning - - 181 181 −70 - 111
Nettoomsättning 773 - 181 181 −89 - 865
Kostnad fastighetsförvaltning −231 - - - 17 - −214
Kostnad projekt- och entreprenad - −3 −173 −176 68 - −108
Bruttoresultat 542 −3 8 5 −4 - 543
Central administration −21 −2 - −2 1 - −22
Resultat från intresseföretag - - - - - −2 −2
Räntenetto - - 1 1 −1 −134 −134
Tomträttsavgälder −12 - - - - - −12
Förvaltningsresultat 509 −5 8 3 −3 −136 373
Värdeförändringar 2) −7 4 - 4 - 160 156
Skatt - - - - - −123 −123
Periodens resultat 502 −1 8 7 −3 −100 406
Investeringar och förvärv 388 45 - 45 - - 433
Tillgångar, periodens slut 58 772 1 721 260 1 981 - 1 750 62 503
===== SIDA 18 =====
18
Q1. 2025
Delårsrapport
Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har
påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt
följande: Under 2024 tillträddes Lindholmen 43:4 och
Lindholmen 43:5 i Göteborg den 16 oktober, Södre
Torn 1 (Mälarterrassen) den 28 oktober och GA Bas
Barkarby (garage) den 6 december. Under 2024 från-
träddes Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg den 11
juni.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 735 mkr (755) och inklude-
rar såväl rabatter om –22 mkr (–19) som engångsersätt-
ning om 4 mkr (10) till följd av förtida lösen av hyresav-
tal. Hyresintäkterna minskade främst pga. försäljning av
Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg i juni föregående år.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångs-
ersättningar ökade med 3,2%. Ökningen förklaras
främst av indexreglering, ökade fastighetsskatteintäk-
ter pga. allmän fastighetstaxering 2025 och ökade
omsättningshyror. Intäkterna påverkas negativt av
några avflyttade hyresgäster under 2024 och början
av 2025. Samtliga segment uppvisar en neutral eller
positiv utveckling.
Hyresintäkter, mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
Förändring,
%
Jämförbart bestånd 723 701 3,2%
Engångsersättningar/elstöd 4 10
Projektfastigheter 8 11
Förvärvade fastigheter 0 0
Sålda fastigheter 0 32
Summa 735 755 −2,6%
Kommentarer till koncernens resultat januari–mars 2025
Utveckling hyresintäkter
i jämförbart bestånd, mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
Förändring,
%
Kontorsfastigheter 497 475 4,7%
Handelsfastigheter 201 201 −0,1%
Bostadsfastigheter 26 26 0,9%
Jämförbart bestånd 723 701 3,2%
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 216 mkr (214).
För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna
med 5,7%, vilket främst förklaras av ökade kostnader
för fastighetsskatt pga. allmän fastighetstaxering
2025 och uthyrningskostnader. Exklusive ökning av
fastighetsskatt ökade kostnaderna med 2,7%. Kostnad
för kundförluster uppgick till 0 mkr, en minskning om
6 mkr jämfört med samma period föregående år.
Fastighetskostnader, mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
Förändring,
%
Jämförbart bestånd −206 −195 5,7%
Projektfastigheter −9 −10
Förvärvade fastigheter −1 0
Sålda fastigheter 0 −9
Summa −216 −214 1,0%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är
hänförliga till TL Bygg AB. 34% (64) av intäkterna
kommer från avtal på löpande räkning som intäktsförs
löpande. Resterande del av intäkterna avser fastpris-
uppdrag, vilka redovisas enligt successiv
vinstavräkning.
Mälarterrassen i Slussen kommer att inrymma sex restauranger med tillhörande uteserve-
ringar. Den välkomnande trappan i mitten knyter ihop kajerna med Södermalmstorg och
Gamla Stan. Under det första kvartalet presenterades de två första restaurangerna som
planeras öppna under sommaren 2025.
===== SIDA 19 =====
19
Q1. 2025
Delårsrapport
Värdeförändring fastighet, mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
Avkastningskrav 0 −189
Kassaflöde m m 158 182
Projektvinster 20 0
Förvärv 0 0
Orealiserad värdeförändring 179 −7
D:o i % 0,3% 0,0%
Realiserad värdeförändring 0 0
Totala värdeförändringar 179 −7
D:o i % 0,3% 0,0%
Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures upp-
gick till –4 mkr (–2). Förändringen förklaras främst av
utvecklingskostnader för etablering av nya co -
working destinationer. Under hösten 2025 öppnar
A house i Sickla Central.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till –136 mkr (–123) varav
–11 mkr (–4) är aktuell skatt och resterande utgör
upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en
nominell skatt om 20,6%.
stigit mot slutet på kvartalet. Transaktionsmarknaden
har under årets första kvartal visat på en viss avvak-
tan. Trots detta visar kvartalet på en positiv utveck-
ling jämfört med motsvarande period 2023 och 2024,
och de transaktioner som skett har visat på stabila
yieldnivåer. Värderingsyielden uppgick vid periodens
utgång till 4,7% (4,7). Orealiserade värde förändringar
för perioden uppgick till 179 mkr (–7) motsvarande
0,3% (0,0).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter uppgick till 0 mkr (0).
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i
takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under
perioden har 13 mkr (4) vinstavräknats. Den acku -
mulerade vinstavräkningen i pågående projekt
uppgår till 99 mkr, vilket motsvarar 76% tillträdda
lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av
avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej
tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av
koncernens anskaffningsvärde och nettoförsäljnings-
värde. Under kvartalet har detta föranlett en åter-
föring av nedskrivning om 2 mkr.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick
till 71 mkr (160), främst drivet av stigande
marknadsräntor.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverk-
samheten uppgick till 1 mkr (3). Omsättningen i TL
Bygg uppgick till 187 mkr (181), varav 58% (39) avser
koncernintern omsättning. TL Byggs bruttoresultat
inklusive koncern interna transaktioner uppgick till 5
mkr (8).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för
central administration fastighets förvaltning uppgick till
22 mkr (20) och för projekt- och entreprenad till 2 mkr
(2). Ökningen inom fastighetsförvaltning är främst hän-
förlig till kostnader för IT- och systemutveckling.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –153 mkr (–134),
exkl. aktiverad ränta om 29 mkr (21). Räntenettot har
ökat till följd av att äldre räntebindningar har löpt ut
samt att nya lån och räntebindningar har tagits upp
till rådande marknadsräntor. Ökningen har delvis
motverkats av en lägre genomsnittlig skuld jämfört
med motsvarande period föregående år.
Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på
genomsnittlig skuldvolym uppgick till 3,0% (2,5).
Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 12
mkr (12).
Värdeförändringar
Tillgången till kapitalmarknaden är god och emis-
sionsvillkoren har varit stabila under större delen av
kvartalet. Med utgångspunkt i det förändrade
makroekonomiska läget har kreditmarginalerna dock
Skatteberäkning jan-mars 2025, mkr
Underlag
aktuell skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 328
Ej avdragsgill ränta 50
Skattemässigt avdragsgilla
-Avskrivningar −247 247
-Ombyggnationer −43 43
-Aktiverad ränta −29 29
Övrig skattemässig justering −2 8
Skattepliktigt Förvaltningsresultat 56 328
Aktuell skatt −12
Värdeförändring fastigheter - 179
Värdeförändring derivat −10 101
-Varav ej skattepliktigt 10
Skattepliktigt resultat före
underskottsavdrag 56 608
Underskottsavdrag
-Ingående balans 0 0
-Utgående balans 0 0
Skattepliktigt resultat 56 608
Redovisad skattekostnad −11 −125
===== SIDA 20 =====
20
Q1. 2025
Delårsrapport
Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736),
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och
129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av
serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B
berättigar till en röst.
Bolaget ägde vid periodens utgång 7 114 875 aktier
av serie B (7 114 875). Per 31 mars 2025 uppgick
därmed antalet utestående aktier till 126 105 861
(126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier
under perioden uppgick till 126 105 861
(126 105 861).
Belopp i mkr 2025.03.31 2024.03.31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 57 450 57 194 56 749
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 481 1 438 1 480
Goodwill 140 140 140
Övriga anläggningstillgångar 401 426 375
Derivat 552 843 494
Summa anläggningstillgångar 60 025 60 041 59 239
Exploateringsfastigheter 1 653 1 721 1 613
Omsättningstillgångar 661 538 600
Likvida medel 165 203 129
Summa omsättningstillgångar 2 479 2 462 2 342
Summa tillgångar 62 503 62 503 61 581
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 27 926 27 485 27 927
Uppskjuten skatteskuld 6 231 6 183 6 106
Långfristiga räntebärande skulder 21 413 21 375 19 756
Långfristig skuld finansiell leasing 1 481 1 438 1 480
Derivat 318 258 304
Övriga långfristiga skulder 336 362 334
Summa långfristiga skulder 29 779 29 616 27 980
Kortfristiga räntebärande skulder 3 448 3 918 4 561
Övriga kortfristiga skulder 1 350 1 484 1 113
Summa kortfristiga skulder 4 798 5 402 5 673
Summa eget kapital och skulder 62 503 62 503 61 581
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2024 333 3 960 23 227 27 519
Periodens resultat - - 406 406
Utdelning, 3,50 kr/aktie - - −441 −441
Utgående balans per 31 mars 2024 333 3 960 23 192 27 485
Periodens resultat - - 444 444
Utgående balans per 31 december 2024 333 3 960 23 635 27 927
Periodens resultat - - 453 453
Utdelning, 3,60 kr/aktie - - −454 −454
Utgående balans per 31 mars 2025 333 3 960 23 634 27 926
===== SIDA 21 =====
21
Q1. 2025
Delårsrapport
Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till
59 103 mkr (58 362) fördelat på 57 450 mkr (56 749)
i förvaltningsfastigheter och 1 653 mkr (1 613) i explo-
ateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna är värde-
rade till 59 805 kr/kvm (56 151) med en genomsnittlig
värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer information, se
avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektportfölj.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr
(140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill sker om
någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor
nedgång i fastighetsmarknaden.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter, vilka ur ett
redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra leasing-
avtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas
som en tillgång i form av nyttjanderätt med en mot-
svarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av
våra leasingavtal till 1 481 mkr (1 480).
Intresseföretag och joint ventures
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house
i mars 2023. Bokfört värde den 31 mars 2025 uppgick
till 51 mkr (52) och redovisas inom Övriga anlägg-
ningstillgångar i koncernens balansräkning.
Kommentarer till koncernens finansiella ställning den 31 mars 2025
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 27 926 mkr
(27 927), vilket motsvarar 221 kr/aktie (221).
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens
utgång till 34 010 mkr (33 702), motsvarande
270 kr/aktie (267).
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget
förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi
skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.
Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst
tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig-
hetsportföljen får påverkan.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorte-
ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget
kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig-
heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels
tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har
beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta
om 3%. Vidare har antagits att fastig heterna realiseras
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via
bolag och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskj. skatteskuld netto 2025-03-31
Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag 0 0 0
P-fonder 157 32 31
Derivat m.m. 514 106 103
Fastigheter 36 648 7 550 1 942
Summa 37 319 7 688 2 077
Fastigheter, tillg.förvärv −7 069 −1 456 -
Enligt balansräkningen 30 249 6 231 -
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till
24 861 mkr (24 317) med en genomsnittlig utgående
ränta exklusive löftesprovisioner om 2,9% (2,4).
Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till
41,8% (41,4). Bolaget använder ränteswappar för att
förlänga räntebindningen samt valuta-räntederivat för
att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföl-
jen vid periodens utgång uppgick till 234 mkr (584).
För vidare information läs Finansieringsavsnittet.
===== SIDA 22 =====
22
Q1. 2025
Delårsrapport
Kassaflödesanalys – Koncernen
I Slakthusområdet utvecklas nu Stockholms första nybyggda kom-
munala gymnasieskola på cirka 40 år. Den nya skolan planeras
omfatta cirka 6 000 kvm uthyrbar area och rymma 800 elever.
Hyresavtalet är tecknat med SISAB med en avtalstid om 15 år.
Ambitionen är att certifiera byggnaden med Miljöbyggnad Guld.
Belopp i mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2024/2025
apr-mars
2024
jan-dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 328 373 1 379 1 425
Återföring av- och nedskrivningar 3 2 6 5
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 27 −24 108 56
Betald skatt 16 1 −43 −58
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 375 352 1 450 1 427
Nettoförändring av rörelsekapital −118 −11 −255 −148
Kassaflöde från den löpande verksamheten 256 341 1 194 1 279
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter - - −411 −411
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt −626 −433 −2 474 −2 281
Försäljning av förvaltningsfastigheter - - 2 007 2 007
Försäljning av exploateringsfastigheter 77 20 560 503
Investering i finansiella anläggningstillgångar −3 −7 −32 −36
Inköp/försäljning av inventarier −5 −1 −29 −25
Kassaflöde från investeringsverksamheten −557 −421 −379 −243
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 2 31 −34 −5
Upptagna lån 4 326 2 495 9 868 8 037
Amortering av skuld −3 765 −2 143 −10 239 −8 617
Utbetald utdelning −227 −220 −448 −441
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 337 164 −853 −1 026
Periodens kassaflöde 36 84 −37 10
Likvida medel vid periodens början 129 119 203 119
Likvida medel vid periodens slut 165 203 165 129
===== SIDA 23 =====
23
Q1. 2025
Delårsrapport
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncern-
övergripande funktioner och organisation för för -
valtning av de fastig heter som ägs av moderbolaget
och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 95 mkr (77). Rörelse-
resultatet uppgick till –15 mkr (–17).
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 27 mkr
(155). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring
hänförlig till derivat om –14 mkr (30).
Räntebärande skulder uppgick till 19 205 mkr
(18 663). Dessa medel finansierar projekt i tidiga
skeden och lånas vidare till andra koncernföretag.
Belopp i mkr
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2024/2025
apr-mars
2024
jan-dec
Hyresintäkter 1 1 3 3
Förvaltningsintäkter 94 76 412 394
Nettoomsättning 95 77 415 397
Fastighetskostnader - - 0 0
Förvaltnings-/administrationskostnader −109 −93 −480 −464
Avskrivningar −1 0 −2 −2
Rörelseresultat −15 −17 −67 −69
Resultat från andelar i koncernföretag - - −17 −17
Ränteintäkter m.m. 279 329 939 989
Räntekostnader m.m. −237 −157 −637 −557
Resultat efter finansiella poster 27 155 218 346
Bokslutsdispositioner 0 0 66 66
Resultat före skatt 27 155 284 412
Aktuell skatt - - - -
Uppskjuten skatt −5 −15 0 −9
Periodens resultat 22 140 285 403
Belopp i mkr 2025.03.31 2024.03.31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 22 7 18
Finansiella anläggningstillgångar 11 315 2 107 3 024
Omsättningstillgångar 18 342 27 158 26 327
Summa tillgångar 29 679 29 271 29 368
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 9 756 9 925 10 188
Obeskattade reserver 2 1 3
Avsättningar 28 25 30
Långfristiga skulder 16 075 18 944 14 406
Kortfristiga skulder 3 817 375 4 742
Summa eget kapital och skulder 29 679 29 271 29 368
===== SIDA 24 =====
24
Q1. 2025
Delårsrapport
Nyckeltal 1)
Campus Sickla byggs ut med drygt 2 000 kvm i form av utökade lokaler för gymnasieverksamhet,
helt i trästomme och med träfasad. Tillbyggnaden beräknas vara klar att ta emot de första elev-
erna hösten 2025. Satsningen är ett led i den fortsatta utvecklingen av Sickla, Nordens nav för
hållbarhet, innovation och välmående.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL1)
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2024/2025
apr-mars
2024
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 804 3 664 3 804 3 803
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 91 92
Överskottsgrad, % 71 72 72 72
Fastighetsvärde, kr/kvm 59 805 58 884 59 805 59 151
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 879 960 879 882
Antal fastigheter vid periodens utgång 86 84 86 86
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad 3), % 41,8 42,6 41,8 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,8 3,5 3,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,4 12,2 11,8 11,5
Avkastning på eget kapital (årstakt), % 6,5 5,9 3,3 3,1
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 4,3 3,2 3,1 2,9
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,4 2,9 2,9
Räntebindning, år 3,0 3,2 3,0 3,0
Kapitalbindning, år 3,5 3,3 3,5 3,6
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 2,60 2,96 10,94 11,30
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,51 2,93 10,42 10,84
Resultat efter skatt, kr 3,59 3,22 7,11 6,74
Långsiktigt substansvärde, kr 269,70 262,99 269,70 267,25
Aktuellt substansvärde 2), kr 253,23 246,03 253,23 251,16
Avyttringsvärde, kr 222,10 220,45 222,10 220,22
Utdelning, kr - - 3,50 3,50
Börskurs, kr 165,40 209,20 165,40 198,20
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda 281 268 274 271
1) Se definitioner sid. 31-32, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6%
använts.
===== SIDA 25 =====
25
Q1. 2025
Delårsrapport
Härledning av nyckeltal
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som
inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge
värde full, kompletterande information vid utvärdering
av den finansiella utvecklingen av bolaget.
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas
för de alternativa nyckeltal som inte är direkt
identifierbara från de finansiella rapporterna och
som bedömts väsentliga att specificera. Se även
definitioner på sid. 31–32.
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2024/2025
apr-mars
2024
jan-dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106
Eget kapital 27 926 27 485 27 926 27 927
+ Beslutad ej verkställd utdelning 227 221 227 -
- Derivat -234 -584 -234 -191
- Goodwill -140 -140 -140 -140
- Uppskjuten skatt 6 231 6 183 6 231 6 106
Långsiktigt substansvärde 34 010 33 165 34 010 33 702
kr/aktie 269,70 262,99 269,70 267,25
-Bedömd verklig uppskjuten skatt -2 077 -2 139 -2 077 -2 030
Aktuellt substansvärde 31 933 31 026 31 933 31 673
kr/aktie 253,23 246,03 253,23 251,16
+ Derivat 234 584 234 191
- Uppskjuten skatt, netto -4 154 -4 045 -4 154 -4 077
- Räntebärande skuld 24 861 25 293 24 861 24 317
- Verkligt värde ränteb. skuld -24 865 -25 059 -24 865 -24 332
Avyttringsvärde 28 008 27 800 28 008 27 772
kr/aktie 222,10 220,45 222,10 220,22
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 328 373 1 379 1 425
- Aktuell skatt förvaltningsresultat -12 -4 -66 -58
Förvaltningsresultat efter skatt 316 369 1 314 1 367
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106
kr/aktie 2,51 2,93 10,42 10,84
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 519 541 2 128 2 150
Hyresintäkter 735 755 2 969 2 988
Överskottsgrad, % 71 72 72 72
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter 57 450 57 194 57 450 56 749
+ Exploateringsfastigheter 1 653 1 721 1 653 1 613
Summa fastigheter 59 103 58 915 59 103 58 362
Räntebärande skulder 24 861 25 293 24 861 24 317
-Likvida medel -165 -203 -165 -129
Nettoskuld 24 696 25 090 24 696 24 187
Belåningsgrad, % 41,8 42,6 41,8 41,4
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 328 373 1 379 1 425
+ Räntenetto 153 134 592 573
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet 77 20 579 522
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -64 -16 -468 -421
Summa 494 511 2 082 2 099
Räntenetto 153 134 592 573
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,8 3,5 3,7
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder 24 861 25 293 24 861 24 317
-Likvida medel -165 -203 -165 -129
Nettoskuld 24 696 25 090 24 696 24 187
Bruttoresultat 520 543 2 128 2 151
- Central administration -24 -22 -95 -94
- Tomträttsavgälder -12 -12 -47 -47
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet 77 20 579 522
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -64 -16 -468 -421
EBITDA 497 512 2 096 2 111
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) 12,4 12,2 11,8 11,5
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat 453 406 896 850
Eget kapital, genomsnitt 27 927 27 502 27 487 27 723
Avkastning eget kapital, % (årstakt) 6,5 5,9 3,3 3,1
Periodens resultat före skatt 590 529 1 088 1 027
+ Räntenetto 153 134 592 573
+ Värdeförändring derivat -71 -160 284 194
Resultat 672 504 1 964 1 795
Summa tillgångar, genomsnitt 62 042 62 141 62 503 61 680
Avkastning totalt kapital, % (årstakt) 4,3 3,2 3,1 2,9
2025
jan-mars
2024
jan-mars
2024/2025
apr-mars
2024
jan-dec
===== SIDA 26 =====
26
Q1. 2025
Delårsrapport
Kvartalsöversikt
Belopp i mkr
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
2023
Q4
2023
Q3
2023
Q2
Hyresintäkter 735 740 741 753 755 710 700 699
Projekt- och entreprenadomsättning 78 162 114 142 111 142 95 92
Nettoomsättning 814 902 855 895 865 852 795 790
Kostnader för fastighetsförvaltning −216 −224 −196 −205 −214 −209 −171 −200
Kostnader projekt- och entreprenad −77 −163 −113 −142 −108 −139 −96 −90
Bruttoresultat 520 514 546 547 543 503 528 500
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 519 516 545 548 541 500 529 498
- projekt- och entreprenadverksamheten 1 −1 1 −1 3 3 −1 2
Central administration −24 −26 −17 −28 −22 −29 −19 −23
- fastighetsförvaltning −22 −24 −15 −26 −20 −27 −17 −21
- projekt- och entreprenadverksamheten −2 −2 −2 −2 −2 −2 −2 −2
Resultat från intresseföretag −4 −4 −4 −2 −2 −1 −1 0
Finansiella intäkter och kostnader −165 −170 −158 −146 −146 −132 −143 −145
Förvaltningsresultat 328 315 365 371 373 341 366 332
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade 179 −301 75 −39 −7 −215 −454 −588
Fastigheter, realiserade - −4 0 −29 0 0 6 −8
Nedskrivning goodwill - - - - - - - -
Intäkt försäljning exploateringsfastighet 77 63 41 398 20 7 26 174
Kostnad försäljning exploateringsfastighet −64 −51 −23 −330 −16 −6 −22 −147
Derivat, orealiserade 71 282 −514 −122 160 −851 107 88
Resultat före skatt 590 305 −56 249 529 −724 29 −149
Skatt −137 −69 8 6 −123 174 7 1
Periodens resultat 453 235 −48 256 406 −550 36 −148
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
2023
Q4
2023
Q3
2023
Q2
Hyresvärde, kr/kvm 3 804 3 803 3 731 3 714 3 664 3 636 3 469 3 450
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 94 93 93
Överskottsgrad, % 71 70 74 73 72 71 76 71
Fastighetsvärde, kr/kvm 59 805 59 151 59 375 59 065 58 884 56 186 56 323 56 661
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,6 4,6
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 882 882 881 912 960 945 945 945
Antal fastigheter vid periodens utgång 86 86 73 73 75 75 75 75
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 3) 41,8 41,4 40,1 40,4 42,6 42,5 41,8 41,8
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,5 3,7 3,9 3,9 3,8 3,7 3,5 3,6
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 11,8 11,5 11,1 11,2 12,7 12,9 13,0 13,3
Avkastning på eget kapital R12, % 3,3 3,1 0,2 0,5 −0,9 −3,4 −4,9 −3,5
Avkastning på totalt kapital R12, % 3,1 2,9 3,0 2,1 1,1 0,4 −1,7 −0,9
Genomsn. utgående ränta, % 2,9 2,9 2,8 2,4 2,4 2,3 2,3 2,3
Räntebindning, år 3,0 3,0 3,3 3,2 3,2 3,8 3,5 3,8
Kapitalbindning, år 3,5 3,6 3,5 3,5 3,3 3,5 3,8 3,9
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 2,60 2,50 2,90 2,94 2,96 2,71 2,90 2,63
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,51 2,32 2,78 2,81 2,93 2,69 2,81 2,49
Resultat per aktie, kr 3,59 1,87 −0,38 2,03 3,22 −4,36 0,29 −1,17
Långsiktigt substansvärde, kr 269,70 267,25 268,85 265,06 262,99 262,11 263,06 264,42
Aktuellt substansvärde 2), kr 253,23 251,16 253,22 248,81 246,03 245,62 245,15 246,64
Avyttringsvärde, kr 222,10 220,22 219,97 220,99 220,45 219,49 232,59 233,98
Börskurs, kr 165,40 198,20 246,00 205,50 209,20 231,20 178,10 186,60
Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
1) Se definitioner på sidorna 31-32. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6 % använts.
RESULTATRÄKNINGAR NYCKELTAL 1)
===== SIDA 27 =====
27
Q1. 2025
Delårsrapport
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas
i enlighet med International Financial Reporting
Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats
i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års -
redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid.
1–33 och sid. 1–15 utgör således en integrerad del
av denna finansiella rapport. Moderbolaget tilläm-
par RFR2 Redovisning för juri diska personer och
Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings-
principer överensstämmer med vad som framgår av
års redovisningen för 2024.
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses
avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig-
ställande redovisas när fastigheten är färdigställd
och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder
lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom
Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna
Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad
försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen med de undantag och
tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska
personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan
istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då
moderbolaget är lease tagare innebär att leasing-
avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över
leasingperioden.
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet
av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per
Övrig information den 31 mars 2025 finns negativa verkliga värden
vilket innebär att en skuld om 318 mkr (304) redo-
visas i balansräkningen. En negativ värde förändring
om –14 mkr (30) har redovisats i resultat räkningen
inom finansnettot.
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3
i IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt
värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå
innebär att värderingen baseras på annan indata
än noterade priser och som är observerbar för
tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt.
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till
nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår
till 24 861 mkr (24 317) och dess verkliga värde till
24 865 mkr (24 332). Beräkningen av verkligt värde
för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet
av skuld instrumenten. Värderingen är härmed gjord
enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga finan-
siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu-
pet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg
att skillnaderna mellan bok förda värden och verkliga
värden inte är väsentliga.
Närståendetransaktioner
Under perioden har koncernen gjort ett villkorat
aktieägartillskott till A house at Östermalm AB om 3
mkr för att finansiera bolagets fortsatta expansion.
Säsongseffekter
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift-
kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre
kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa
Nyckeltal.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa rikt-
linjer finansiellt mått över historisk eller framtida
resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt
resultat eller kassa flöden som inte definieras eller
anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering;
IFRS och årsredovisningslagen.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade
i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till
totalen och procenttal kan avvika från de exakta
procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande
period föregående år förutom i avsnitt som beskriver
finansiell ställning där jämförelserna avser utgången
av föregående år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning
enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat
koncern redovisningen enligt K3 skulle följande
väsentliga justeringar göras:
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –83 mkr, orealiserad
värdeförändring fastighet skulle utgå med –179 mkr,
värdeförändring derivat skulle förändras med –58 mkr
och uppskjuten skatt med 66 mkr. Sammantaget
skulle detta medföra en resultat örändring om –254
mkr.
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde
enligt K3 vilket medför en förändring om –19 875
mkr avseende förvaltningsfastigheterna och
–377 mkr avseende exploateringsfastigheterna.
Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende
tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med
samma belopp om –1 481/1 481 mkr. Goodwill skulle
varit helt avskriven, vilket medför en minskning om
–140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets
princip och skulle därmed justeras för övervärden
motsvarande –522 mkr. Som en konsekvens av
resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas
uppskjuten skatt med –3 521 mkr och eget kapital
med –17 423 mkr.
===== SIDA 28 =====
28
Q1. 2025
Delårsrapport
Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-,
handels- och helhetsmiljöer finns på starka del-
marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för
riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets -
värdering, projektverksamhet och finansiering med
hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek.
Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker
och dessutom en stark finansiell ställning med
solida nyckeltal.
Belåningsgraden var vid utgången av perioden 41,8%
samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick
till 3,0 respektive 3,5 år. Vid samma tidpunkt fanns en
likviditetsbuffert om drygt 9,3 mdkr.
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning
av risker har skett efter publiceringen av årsredovis-
ningen för 2024, avsnittet ”Risker och riskhantering”
på sid. 56-62.
Värde-
förändring, %
Resultateffekt
efter skatt, mkr
Belånings-
grad, %
-10% −4 562 46,3%
-5% −2 281 43,9%
0% 0 41,8%
+5% 2 281 39,8%
+10% 4 562 38,1%
Resultat efter skatt, mkr
Faktor +/- 1 %-enhet
Hyresnivå/index +23/-23
Uthyrningsgrad +26/-26
Fastighetskostnader -7/+7
Räntekostnader -28/+28
Värdering: avkastningskrav -6 853/+11 059
Utsikter
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med
en diversifierad fastighetsportölj, en projektportölj
med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid
finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de
utmaningar som olika scenarier kan föra med sig.
Händelser efter balansdagen
Den av årsstämman beslutade aktiespliten har
genomförts med avstämningsdag den 10 april 2025.
Rapportens undertecknande
Delårsrapporten har inte varit föremål för revisorernas
granskning.
Verkställande direktören försäkrar att delårsrap -
porten ger en rättvisande översikt av bolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
som bolaget och de bolag som ingår i koncernen
står inför.
Nacka den 11 april 2025
Annica Ånäs
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.)
är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning.
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg,
för offentliggörande den 11 april 2025 kl. 07.30 CET.
===== SIDA 29 =====
29
Q1. 2025
Delårsrapport
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq
Stockholm Large Cap och hade vid utgången av
kvartalet ca 7 200 aktieägare (7 400). De tio största
enskilda ägarna den 31 mars 2025 framgår av tabel-
len nedan.
Nyemission, aktiesplit, förvärv och överlåtelse av
egna aktier
Vid årsstämman i mars 2025 beslutades att:
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma,
vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission
av B-aktier motsvarande högst 10% av aktiekapita-
let, med eller utan företrädesrätt. Emission kan ske
genom kontant betalning, kvittning eller apport på
marknadsmässiga villkor.
Aktien
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT
SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS
kr/aktie
2019
2
3
4
2020
1
2
3
4
2021
1
2
3
4
2022
1
2
3
4
2023
2024
2025
1
2
3
3
4
4
1
2
1
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
● Börskurs, kr/aktie
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Avyttringsvärde, kr/aktie
ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN
● Nasdaq Stockholm Real Estate PI
● Nasdaq Stockholm PI
● ATRLJ B
● Omsättning på Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq
4
2
10
6
8
0 0
75
150
225
300
375
1615 17 18 19 20 21 22 23 24 25
index
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad
Större aktieägare per 2025.03.31
A-aktier,
’000
B-aktier
’000
Andel av
röster, %
Andel av
kapital, %
Ljungberg-sfären 2 190 26 154 29,6 22,5
Holmström-sfären 1 810 15 049 20,4 13,4
Coop Östra - 32 361 20,0 25,7
Carnegie Fonder - 8 473 5,2 6,7
Varma Mutual Pension Insurance
Company - 8 117 5,0 6,4
Swedbank Robur Fonder - 3 714 2,3 2,9
Vanguard - 1 954 1,2 1,5
AFA Försäkring - 1 595 1,0 1,3
Margareta af Ugglas - 1 445 0,9 1,1
Länsförsäkringar - 1 432 0,9 1,1
Övriga - 21 812 13,5 17,3
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier 0 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma
kunna fatta beslut om att förvärva sammanlagt så
många aktier av serie B att bolagets innehav vid var
tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget.
Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fram till
nästa årsstämma kunna fatta beslut om att överlåta
egna aktier av serie B.
Antalet aktier i bolaget ökas genom att varje aktie,
oavsett aktieslag, delas upp på fem aktier (s.k.
split) med avstämningsdag 10 april 2025, varvid
antalet aktier i bolaget ökar till 666 103 680, varav
20 000 000 A-aktier och 646 103 680 B-aktier.
Bolaget ägde, den 31 mars 2025, 7 114 875 aktier av
serie B. Under första kvartalet gjordes inga förvärv (0
mkr) eller avyttringar (0 mkr).
Direkt- och totalavkastning
Styrelsen föreslog till stämman att besluta om en
utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket motsvarar en direkt-
avkastning om 2,2% (1,7) beräknat på kursen vid
periodens utgång, att delas ut vid två tillfällen. Under
första kvartalet har en utdelning om 1,80 kr/aktie
lämnats och avstämningsdag för den andra utdel-
ningen är 26 september 2025.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens
totalavkastning, inklusive utdelning, varit –19% (26).
Aktiedata
2025
jan-mars
2024
jan-mars
Aktiekurs, SEK
-Lägsta 160,80 190,30
-Högsta 206,50 229,40
-Stängningskurs 165,40 209,20
Börsvärde, mdkr 20,9 26,4
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 61% 80%
P/E 23,3 neg.
Aktiens direktavkastning 2,2% 1,7%
===== SIDA 30 =====
30
Q1. 2025
Delårsrapport
1234
UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång.
Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger
det grunden till avkastningen.
AKTIENS TOTALAVKASTNING
Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD
God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL
— Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och
netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från
planerade och pågående projekt 2025 samt godkända
mål enligt Science Based Targets (SBTi).
— En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra
platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030.
— Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär
materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och
20% lägre avfallsmängd 2030.
— 100% av nya betydande leverantörer undertecknar
Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030.
— Vi ska uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL
Perspektiv med en jämn könsfördelning och mångfald
som speglar samhället 2030.
1) Ny definition från Q2
2023, beräknat på netto
räntebärande skulder i
stället för brutto. Nyckel-
talen är omräknade.
Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg
Stabil utdelning
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings-
policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska
delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av
engångskaraktär kan föras över till ägarna.
Möjlighet till god värde tillväxt
Med möjlighet att investera drygt 40 mdkr i egen
mark eller erhållna markanvisningar har Atrium
Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god
värdetillväxt över tid.
Låg finansiell risk
Vi har en stark finansiell ställning med god belånings-
grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment
grade-rating hos Moody's med betyget Baa2 med
negativ utsikt.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för
vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
0
10
20
30
40
50
20242023202220212020
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
41,7 42,3 41,439,4
38,5
20242023202220212020
%
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
2,9 2,6 3,1 1,5 1,8
–21,3
18,5
–11,8 –12,8
38,4
0
1
2
3
4
5
20242023202220212020
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
5,205,05 5,30
3,50 3,60
● Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
● Aktiens totalavkastning, %
Aktiens direktavkastning, %
● Belåningsgrad, % 1)
Räntetäckningsgrad, ggr
===== SIDA 31 =====
Definitioner
Q1. 2025
Delårsrapport
Definitioner
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill
samt justerat med skillnad mot verkligt värde
på ränte bärande skulder.
Avyttringsvärde per aktie används för att
ge intressenter information om Atrium
Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings-
scenario beräknat på ett för börsnoterade
fastighetsbolag enhetligt sätt.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder med avdrag för likvida
medel exklusive skuld för finansiell leasing
avseende tomt rätter i % av summan av fast-
igheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa
Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen
Hyresintäkter minus Kostnader för
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och
entre prenadverksamheten
Projekt och entreprenadomsätt ning minus
projekt- och entreprenad kostnader.
Eget kapital per aktie, kr
Redovisat eget kapital dividerat med antal
utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att
belysa ägarnas andel av bolagets totala
tillgångar per aktie.
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvalt-
ning, vilket exkluderar central administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till
slutörfall av samtliga krediter i
skuld portöljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till
ränte regleringstidpunkt av samtliga krediter i
skuldportöljen.
Genomsnittlig räntebindning används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Viktad genomsnittlig kontrakterad ränta för
samtliga krediter i skuldportöljen exklusive
outnyttjade kreditaciliteter.
Genomsnittlig utgående ränta används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill,
derivat och uppskjuten skatt, dividerat med
antal utestående aktier vid periodens
utgång.
Långsiktigt substansvärde per aktie
används för att ge intressenter information
om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans-
värde per aktie beräknat på ett för börsnote-
rade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier
Viktat genomsnittligt antal utestående aktier
beräknat enligt IAS 33.
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida
medel divideras med bruttoresultat justerat
för central administration, tomträttsavgälder
och resultat från försäljning
exploateringsfastigheter.
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa
intjäning i relation till skuldsättning.
Resultat per aktie, kr
Periodens resultat dividerat med medel-
antalet utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr
Förvaltningsresultat med tillägg för ränte-
netto samt resultat från försäljning exploate-
ringsfastighet dividerat med räntenetto
(exklusive tomträttsavgälder som i enlighet
med IFRS 16 omklassificerats till
räntekostnad).
Räntetäckningsgraden används för att
belysa hur känsligt bolagets resultat är för
ränteförändringar.
Utdelningsandel, %
Utdelning per aktie i % av förvaltnings-
resultatet per aktie.
Utdelningsandel används för att belysa
hur stor del av resultatet som skiftas ut till
koncernens ägare respektive återinvesteras
i verksamheten.
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, %
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i %
av börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att
belysa vilken löpande avkastning aktieägare
förväntas erhålla.
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg
för under året verkställd ut delning i % av
aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att
belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt
ägande i Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, derivat och
goodwill samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt, dividerat med antal utestå-
ende aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används
för att ge intressenter information om Atrium
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie
beräknat på ett för börsnoterade fastighets-
bolag enhetligt sätt.
Antal utestående aktier
Antal registrerade aktier vid periodens slut
med avdrag för återköpta aktier, vilka inte
berättigar till utdelning eller rösträtt.
Fastighetsrelaterade definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara
area för bostäder.
BTA, kvm
Bruttototalarea avser byggnadens totala area
inklusive ytterväggar.
Driftöverskott
Avser hyresintäkter minus kostnader för
fastighets förvaltning.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe-
ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer-
nen äger med avsikt att utveckla och sälja
som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas
som omsätt ningstillgångar, även om vissa
fastig heter i avvaktan på utveckling i tillämpliga
fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av
ackumulerat anskaffningsvärde och
nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande
delen av hyres värdet för en registerfastighet
eller resultatställe avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde och utveckling av hyres-
intäkter i jämförbart bestånd redo visas per
fastighetstyp.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg
(till exempel för fastighetsskatt, värme och
el) och bedömd marknadshyra för vakanta
ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa
koncernens intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter
som inte varit klassificerade som
projektastig heter och som ägts under hela
perioden och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa
utvecklingen av hyresintäkter exklusive
engångseffekter för förtida avflyttningar och
fastighetskostnader opåverkat av projektast-
igheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area
för lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individuella
lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel,
bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår
bland annat utbildning, kultur, service
och förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav
redovisas per lokaltyp.
31
===== SIDA 32 =====
32
Q1. 2025
Delårsrapport
Definitioner
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade
årshyror för nyuthyrningar med avdrag för
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa
uthyrningssituationen.
Projektfastighet
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet
där omställning planeras eller pågår i syfte
att omvandla och förädla fastigheten. Till
projekt astighet hänförs även byggnad under
upp förande samt obebyggd mark och
byggrätter.
Omklassificering från projektastighet till
färdigställd fastighet sker vid
färdig ställande tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt
minus total investering i % av total
investering.
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16
redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill-
gång i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av
tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte-
kostnad i resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas
vid beräkning av hyresvärde per kvm och
verkligt värde per kvm.
Uthyrningsgrad, %
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid
full uthyrning. Redovisade siffror baseras på
närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa
koncernens effektivitet i användningen av
sina förvaltningsfastigheter.
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet.
Projektastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, %
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av
redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur
stor del av koncernens hyres intäkter som
återstår efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i
Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett
helhetsgrepp på en byggnads miljöpre-
standa. Det finns två typer av Breeam-
certifieringar; Breeam som avser nyproduk-
tion och Breeam In-Use som avser befintliga
fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i:
energi- och vattenanvändning, hälsa, trans-
port, material, avfall, mark användning,
utsläpp, ekologi och ledning (management).
Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget åter-
speglar den prestation som ett projekt har
uppnått, mätt mot Breeam-standarden och
dess krav. Nedan följer betygsnivåerna.
Outstanding ≥ 85% av poängen, mot-
svarar bästa 1 % av de certifierade
byggnaderna.
Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar
topp 10 % av de certifierade byggnaderna.
Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar
topp 25 % av de certifierade byggnaderna.
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla,
hyresgästel och fastighetsel dividerat med
genomsnittlig beräknat total uppvärmd
uthyrbar area, exklusive garage.
Gröna hyresavtal, %
Kontrakterad årshyra för kommersiella
lokaler exklusive garage och lager för hyres-
avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad
årshyra för kommersiella lokaler exklusive
garage och lager. Grön hyresbilaga är en
avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyres-
gästen och hyres värden tillsammans åtar sig
att minska miljö påverkan och omfattar
exempelvis energi, avfall och transporter.
Redovisade siffror baseras på närmast
kommande kvartal.
Normalårskorrigerat
Ett beräkningssätt för att hantera vädrets
effekt, att korrigera bort avvikande väder-
effekter som varmare eller kallare jämfört
med det normala under en period. Därmed
erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan
perioder och år.
Total omsättning
Stämmer överens med Nettoomsättning
enligt koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya
och befintliga fastigheter. I tabellen
Förändring av fastighetsbeståndet ingår
därmed raderna Förvärv och Investeringar i
egna fastigheter. Dessutom inkluderas inves-
teringar i övriga materiella
anläggningstillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande
reparationer och underhåll.
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande
reparationer och underhåll.
===== SIDA 33 =====
33
Q1. 2025
Delårsrapport
al.se
Info
Information från Atrium Ljungberg
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb-
plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till engelska
och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och
samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid
efter att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter
och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår
verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och
mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
IR-kontakt
Anna Jepson, cfo
Telefon: 072-565 85 23
E-post: anna.jepson@al.se
Box 4200, 131 04 Nacka
Besök: Smedjegatan 2C
Telefon: 08-615 89 00
info@al.se
Styrelsens säte: Nacka
Org. nr: 556175-7047 Produktion: Narva Communications.
Rapporttillfällen
2025.07.04 Delårsrapport januari–juni 2025
2025.10.10 Delårsrapport januari–september 2025
2026.01.30 Bokslutskommuniké 2025
2026.02.25 Årsredovisning 2025
Pressreleaser under kvartalet
2025.01.16 Grönt ljus för Stockholms konstnärliga högskola till
Slakthusområdet
2025.01.21 Tim Bergling Foundation och Atrium Ljungberg i samarbete för att
främja ungas välmående
2025.02.19 Atrium Ljungberg hyr ut till hållbarhetsfokuserade Sustera
2025.03.05 Atrium Ljungberg presenterar de två första aktörerna i
Mälarterrassen
2025.03.20 Fastställande av avstämningsdag för uppdelning av aktier (akties-
plit) i Atrium Ljungberg
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/