FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2026
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport januari – mars 2026
Starka finanser och starka
platser i en föränderlig tid
===== SIDA 2 =====
2
Q1. 2026
Delårsrapport
Sammanfattning januari – mars 2026
Januari – mars
Hyresintäkterna uppgick till 759 mkr (735), en ökning
motsvarande 3,3% (-2,6) – varav jämförbart bestånd
minskade med -1,5% (3,2).
Driftöverskottet uppgick till 514 mkr (519), en minskning
motsvarande -0,9% (-4,0) – varav jämförbart bestånd
minskade med -3,4% (2,2).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till
110 mkr (78) och bruttoresultatet till -2 mkr (1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 316 mkr (328),
motsvarande 0,50 kr/aktie (0,52).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick
till -215 mkr (179), varav projektvinster uppgick till
50 mkr (20). Orealiserade värdeförändringar derivat
uppgick till 154 mkr (71).
Periodens resultat uppgick till 202 mkr (453),
motsvarande 0,32 kr/aktie (0,72).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till -8 mkr (23).
Periodens investeringar uppgick till 568 mkr (626).
NETTOUTHYRNING
-8
MKR
HYRESINTÄKTER
+3,3%
FÖRÄNDRING
FÖRVALTNINGSRESULTAT
-3,5%
FÖRÄNDRING
PERIODENS
INVESTERINGAR
568
MKR
Sammanfattning 1)
2026
jan-mars
2025
jan-mars
2025/2026
apr-mars
2025
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 759 735 2 981 2 957
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 110 78 521 488
Nettoomsättning, mkr 870 814 3 502 3 446
Bruttoresultat , mkr 512 520 2 119 2 126
Förvaltningsresultat, mkr 316 328 1 296 1 307
D:o kr/aktie 0,50 0,52 2,06 2,07
Resultat efter skatt, mkr 202 453 572 823
D:o kr/aktie 0,32 0,72 0,91 1,31
Fastighetsvärde, mkr 61 094 59 103 61 094 60 965
Investeringar i fastigheter inkl. förvärv, mkr 568 626 2 837 2 895
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr −8 23 −20 12
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr −8 23 −26 5
Belåningsgrad, % 43,7 41,8 43,7 42,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,2 3,0 3,0
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,9 2,9 3,0
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 53,90 53,94 53,90 54,89
Börskurs, kr/aktie 29,21 33,08 29,21 33,22
Klimatpåverkan förvaltning kg CO2e/kvm 7,03 9,21 7,03 10,26
Klimatpåverkan projekt (Skede A-C) kg CO2e/kvm 265 322 265 265
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 21 och för definitioner se sid. 28-29.
Aktiesplit 5:1 genomfördes under andra kvartalet 2025.
Jämförelsetal som påverkas av antalet aktier har justerats retroaktivt.
===== SIDA 3 =====
3
Q1. 2026
Delårsrapport
Under årets första kvartal fortsätter vi att
omsätta strategi till handling. Trots ett mer
turbulent omvärldsläge ser vi inga större
rörelser på hyresmarknaden. Vi gör tydliga
framsteg i vår projektportfölj – med inflytt-
ningar, byggstarter och nya etableringar tar
våra stadsdelar form som levande platser där
affär, människor och stad möts.
Slakthusområdet går från
vision till verklighet.
Resultat och finansiell ställning
Hyresintäkterna under årets första kvartal ökar med drygt 3%, främst
tack vare fina tillskott från projekt som färdigställts under inledningen
av 2026 och under andra halvåret ifjol. Ökningen till trots minskar
driftnettot med knappt 1%, dels på grund av en kall och snörik inled-
ning av 2026, dels kopplat till förvärvet av resterande 50% av aktierna
i coworkingaktören A house vars resultat numera ingår i driftnettot.
Verksamheten är inne i en expansionsfas med flera nyetablerade desti-
nationer. Långsiktigt ser vi att A house utgör ett viktigt komplement till
vårt befintliga erbjudande, ett komplement som är strategiskt viktigt för
utvecklingen av framtidens arbetsliv och som kommer att bidra till ytter-
ligare värdeskapande i våra områden.
Projektvinsten i första kvartalet uppgår till totalt 76 mkr, varav 26 mkr
från vårt färdigställda bostadsprojekt Brf Kulturarvet på Nobelberget i
Sickla. Glädjande är även att bostadsförsäljningen i projektet tagit fart
vilket inneburit att vi i kvartalet gått från 45% till 71% sålda lägenheter.
Vi justerar ner värdet på våra förvaltningsfastigheter med
265 mkr motsvarande 0,4%. Nedjusteringen är hänförlig till höjda av-
kastningskrav för våra två fastigheter i Kista och för en kontorsfastighet
i Malmö samt till kassaflöde i två fastigheter i Slakthusområdet där vi
förbereder inför kommande projekt, vilket kortsiktigt påverkar fastighets-
värdena negativt.
På finansieringssidan inleddes året mycket starkt med fallande marknads-
räntor och sjunkande kreditmarginaler. Vi lyckades ta tillvara på det
fönstret genom ett par derivattransaktioner och genom att emittera obli-
gationer om totalt ca 1,5 mdkr på de mest fördelaktiga nivåerna sedan
2021. Transaktioner som sammantaget inneburit att utgående snittränta
i portföljen sjunkit några baspunkter till 3,1% inklusive löftesprovisioner.
Situationen i Mellanöstern gör det dock svårt att sia om framtiden, men
även om räntor och marginaler vänt upp igen kan vi konstatera att våra
finansieringsförutsättningar fortsatt är goda och vår finansiella position
stark.
===== SIDA 4 =====
4
Q1. 2026
Delårsrapport
nu in i byggfas efter att entreprenadkontrakt har tecknats under kvarta-
let. Etableringen innebär ett långsiktigt tillskott av utbildning, kultur och
daglig aktivitet, och stärker områdets identitet ytterligare. Därtill närmar
sig gymnasieskolan färdigställande med planerad inflyttning i andra
kvartalet och skolstart till hösten.
Sammantaget går Slakthusområdet nu från planering till påtaglig
verklighet. Med inflyttningar, byggstarter och ökande aktivitet fylls
området successivt med liv och rörelse, vilket skapar långsiktigt
värde för både staden och våra intressenter.
Human City Index
Under kvartalet lanserade vi Human City Index – ett verktyg som samman-
fattar kärnan i vår stadsutvecklingsstrategi och vårt synsätt på långsiktigt
finansiellt värdeskapande. För Atrium Ljungberg hänger attraktiva, trygga
och levande platser nära samman med högre efterfrågan, stabilare
kassaflöden och lägre affärsrisk över tid. Social hållbarhet är därför en
integrerad del av vår affärsmodell och ett konkret styrmedel i hur vi
planerar, investerar i och förvaltar våra stadsdelar.
Med egna mätetal har vi följt utvecklingen i våra områden under flera år
och kan systematiskt omsätta insikter i prioriteringar och åtgärder som
stärker den långsiktiga värdeutvecklingen. I dag uppgår den genomsnitt-
liga måluppfyllelsen till 65%, med ambitionen att nå 90% till 2030.
Genom att göra Human City Index tillgängligt för allmänheten tar vi
samtidigt en aktiv roll i att höja kunskapsnivån i hela branschen.
Ökad transparens och gemensamma referensramar för social hållbarhet
bidrar till bättre beslutsunderlag, mer träffsäkra investeringar och i
förlängningen mer robusta och värdeskapande stadsmiljöer.
Annica Ånäs,
vd
Mälarterrassen utvecklas till en ny gastronomisk destination vid
Slussen. Under kvartalet skrevs avtal med Desirée Jaks som öppnar
ett brittiskt pubkoncept. Samtidigt kommunicerades att stjärn-
kockarna Tommy Myllymäki och Pi Le öppnar restaurang LIV.
Därutöver är koncept från bland andra Urban Italian Group och
Napolyon Sürer klara. Restaurangverksamheterna öppnar successivt
under 2026, ett viktigt steg i utvecklingen av området som stärker
Slussens attraktionskraft.
Hyresmarknaden
Under kvartalet har vi genomfört flera uthyrningar som sammantaget
visar på fortsatt efterfrågan på våra platser. Bland de största märks
Svanen i Söderhallarna, en ny gymaktör i Mobilia i Malmö, Desirée Jaks
restaurangetablering i Mälarterrassen samt Handelsbanken i Sickla
Central. Totalt motsvarar dessa uthyrningar 3 750 kvm.
När det gäller Mälarterrassen kan vi äntligen informera om att Tommy
Myllymäki och Pi Le, kockarna bakom Aira med två stjärnor i Guide
Michelin och tillika förra årets nobelkockar, etablerar restaurang LIV.
Därmed är fyra av sex restauranglokaler uthyrda till namnkunniga
och starka aktörer inom svensk gastronomi, vilket är ett viktigt steg i
utvecklingen av Mälarterrassen och stärker hela Slussens attraktions-
kraft. Vi ser även fortsatt god utveckling i Söderhallarna, som öppnar
i höst. Inför öppningen har flera välkända aktörer knutits till saluhallen,
däribland Kajsas Fisk, Sjömat och Ostboden, vilket lägger grunden
för ett tydligt kvalitetsdrivet matutbud på Södermalm.
Samtidigt kan som sagt konstateras att omvärldsläget är mer turbulent
än vad som kunde förutses vid utgången av 2025. Den ökade geopoli-
tiska osäkerheten har under det första kvartalet bidragit med en större
osäkerhet som gör det svårt för företag och verksamheter att förutsäga
sina lokalbehov. Nettouthyrningen i kvartalet landade på -8 mkr, lägre
än vad jag trott och hoppats på. På plussidan ser vi däremot ett ökande
fokus på kontorsnärvaro och en vilja att erbjuda medarbetarna attraktiva
arbetsplatser. Med våra högkvalitativa fastigheter och starka stadsmiljöer
har vi goda förutsättningar att möta denna efterfrågan, vilket ger tillför-
sikt inför framtiden.
Projektportföljen
Som tidigare nämnts har vi under kvartalet färdigställt det första
bostadsprojektet i Stockholm Wood City, Brf Kulturarvet på Nobelberget
i Sickla. Under kvartalet har även utvecklingen av Slakthusområdet
tagit stora kliv framåt. En viktig milstolpe är att projekt Hus 49 Stora
Marknadshallen har färdigställts och att Universal Music Group flyttat in.
Det är den första nya kontorshyresgästen i Slakthusområdet och sätter
riktningen för områdets fortsatta kontorsutveckling.
I Hus 6 Stationen har stomresningen nu påbörjats och huset kommer att
vara uppe innan årsskiftet. Även Stockholms konstnärliga högskola går
===== SIDA 5 =====
5
Q1. 2026
Delårsrapport
Det här är Atrium Ljungberg
FASTIGHETER EFTER KATEGORI
● Kontor 65% 39,1 mdkr
● Handel 19% 11,7 mdkr
● Bostäder 3% 1,7 mdkr
● Projekt och mark 14% 8,6 mdkr
80%
STOCKHOLM
5%
GÖTEBORG
5%
MALMÖ
10%
UPPSALA
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges största
fastighetsbolag. Vår affär bygger på långsiktigt
ägande, aktiv förvaltning och strukturerad
projektutveckling i några av landets mest
attraktiva tillväxtregioner, Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö.
Vår strategi bygger på att äga och utveckla
stora, sammanhängande områden där vi tar ett
helhetsgrepp och omsätter visionen ”Alla vill
leva i vår stad”. Utvecklingen är koncentrerad
till fyra områden i Stockholm – Sickla,
Slakthusområdet, Hagastaden och Slussen.
Finansiell modell och mål
Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10%
avkastning på eget kapital över tid.
Finansiella
riskbegränsningar
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45%
och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet
ska delas ut, såvida inte investeringar eller
bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar
annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att
vinster av engångskaraktär kan föras över
till ägarna.
Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek
årligen utan större påverkan på belånings -
graden.
Atrium Ljungberg i korthet
Börsnoterat på Nasdaq Stockholm Large Cap
Antal fastigheter 88 st
Fastighetsvärde 61 mdkr
Total uthyrbar yta 905 000 kvm
Kontrakterad årshyra 3,1 mdkr
Antal anställda 329
Största ägare Familjen Ljungberg, Coop Östra,
Familjen Holmström
Geografiska marknader
Övergripande hållbarhetsmål
Projektutveckling
Vår projektutveckling innefattar såväl nybyggnation som om- och till-
byggnader av fastigheter på attraktiva platser i storstadsregionerna,
i anslutning till befintligt bestånd. Projektledningen genomförs med
egen personal från idé till inflytt. Projektens avkastning skall ge en
bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med ett befintligt kassa-
flöde, och därmed bidra till såväl driftnettotillväxt som värdetillväxt.
Fastighetsförvaltning
Vi utvecklar och förvaltar fastigheter för att äga en lång tid framöver.
Vi har en egen förvaltningsorganisation som arbetar nära kunderna
för att tillgodose deras behov på bästa sätt och samtidigt vara lyhörda
för nya affärsmöjligheter. Kassaflödet från våra förvaltningsfastigheter
utgör grunden i vår affär.
MILJÖMÄSSIG HÅLLBARHET
— Klimatpåverkan
Nettonoll utsläpp 2040 och 50% reduktion 2030 (basår 2023)
— Resurseffektivitet
Minst 20% cirkulär materialanvändning till år 2030
— Biologisk mångfald
Positiv miljöpåverkan från bolagets markanvändning 2030
— Samhällspåverkan
>90% i Human City Index 2030
— Ansvarsfull arbetsgivare
80 av 100 i medarbetarnöjdhet
— Mänskliga rättigheter
Inga överträdelser mot mänskliga rättigheter i värdekedjan
— Värdekedjeansvar
60% av leverantörer reviderade mot upp förandekoden 2030
— Affärsetik
100% av medarbetarna utbildade i affärsetik
— Attraktiv investering
100% klimatanpassade fastigheter till 2030
SOCIAL HÅLLBARHET
HÅLLBAR BOLAGSSTYRNING
===== SIDA 6 =====
6
Q1. 2026
Delårsrapport
Hållbart företagande för allmänheten, i syfte att bidra till ökad kunskap
och transparens i branschen. Mer information finns
i vd-ordet och på Atrium Ljungbergs webbplats.
Indexet har använts i fyra år och utvecklas löpande
genom systematisk uppföljning. Årets arbete fokuserar
på måluppföljning, framtidsspaning och datainsamling
till den årliga allmänhetsenkäten, som kompletterar
de kvantitativa indikatorerna och ger en samlad bild
av områdenas sociala hållbarhet.
Ett exempel på aktiviteter som genomförts är Examen
PreLoved i Gränbystaden, i samarbete med Uppsala
Stadsmission. Genom att samla in och tillgänglig-
göra festkläder inför skolavslutning och student får
fler unga möjligheter att delta, samtidigt som kläder
återanvänds.
Hållbar bolagsstyrning
Ett av målen för hållbar bolagsstyrning är att 100% av
betydande leverantörer har genomgått en hållbarhets-
bedömning vid årets slut. Vid utgången av det första
kvartalet uppgick andelen till 94% (100%). Av dessa
fick ca 70% en grön bedömning, alltså det mest posi-
tiva betyget. Atrium Ljungberg arbetar löpande med
uppföljning, dialog och förbättringsinsatser i syfte att
successivt stärka leverantörernas hållbarhetsprestanda
och mognadsgrad.
EU:s taxonomi
I enlighet med EU:s taxonomi mäter och rapporterar
Atrium Ljungberg hur stor andel av omsättning,
kapitalutgift och driftutgifter som utgörs av taxonomi-
förenliga aktiviteter. Utfallet för förenlig omsättning
uppgick till 17% (16). Förenliga kapitalutgifter har
ökat till 56% (51), till följd av ökade investeringar
i taxonomilinjerade fastigheter. De förenliga drifts-
utgifterna uppgick till 14% (15).
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete
Atrium Ljungberg arbetar målstyrt med hållbarhet,
med tydliga kort- och långsiktiga mål som följs upp
genom utvalda nyckeltal. Arbetet omfattar miljö,
social hållbarhet och hållbar bolagsstyrning.
Till årets första delårsrapport har nyckeltalen för
hållbarhet setts över vilket resulterat i adderade
nyckeltal och viss uppdatering av metodik.
Miljömässig hållbarhet
Under det första kvartalet minskade den redovisade
klimatpåverkan från förvaltningen till 7,03 kg CO2e/
kvm Atemp (9,21), vilket innebär att målet för 2030
har uppnåtts. Minskningen förklaras främst av en mer
detaljerad beräkning av energirelaterade utsläpp,
vilket numera tydliggör effekten av val av fjärrvärme-
leverantörer med lägre klimatpåverkan.
Arbetet med att minska klimatavtrycket från förvalt-
ning har fokuserat på energioptimering, förbättrad
avfallsuppföljning samt ökad uppföljning och cirkulär
materialanvändning vid hyresgästanpassningar.
Den certifierade ytan ökade något under kvartalet,
till följd av att Söderhallarna certifierats enligt Breeam
Bespoke med betyget Excellent. Den totala certifie-
rade ytan har även uppdaterats för 2025 och framåt
och inkluderar nu även fastigheter som inväntar
godkännande vid omcertifiering.
Social hållbarhet
Human City Index är Atrium Ljungbergs verktyg för
att mäta och följa upp social hållbarhet i stadsmiljöer.
Under årets första kvartal gjordes indexet tillgängligt
Nyckeltal Enhet
Förändring
jmf fg period 2026.03.31 2025.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Mål
Klimatpåverkan projekt,
byggnadens livcykel (skede A-C)
Kg CO2e/kvm
BTA - 265 265 322 331 114,5 till 2030
Klimatpåverkan projekt,
byggskede (skede A1-A5)
Kg CO2e/kvm
BTA - 222 222 209 -
Certifierad yta % +1%-enhet 86 85 72 76 Ambition 100%
Andel gröna avtal % - 82 82 79 75 Ambition 100%
Hållbarhetsbedömda
leverantörer % -6%-enheter 94 100 32 20 100% årligen
Nyckeltal förvaltning Enhet
Förändring
jmf fg period
2025/2026
mar-feb
2024/2025
mar-feb
2023/2024
mar-feb
2022/2023
mar-feb Mål
Klimatpåverkan förvaltning
Kg CO2e/kvm
Atemp −24% 7,03 9,21 11,29 9,8 9,29 till 2030
Scope 2 utsläpp 1) Ton CO2e - 1 710 - - - Nettonoll till 2040
Scope 2 utsläpp 1)
Kg CO2e/kvm
Atemp - 1,35 - - - Nettonoll till 2040
Total köpt energi
Kg CO2e/kvm
Atemp −4% 142 148 159 152
Andel förnybar energi % - 93 - - -
Fastighetsenergi 2) kWh/kvm Atemp −4% 68 71 78 79 49 till 2030
Varav Fastighetsel kWh/kvm Atemp −11% 24 27 31 33
Varav Fjärrvärme kWh/kvm Atemp 0% 38 38 41 39
Varav fjärrkyla kWh/kvm Atemp −14% 6 7 6 6
Verksamhetsenergi kWh/kvm Atemp −3% 75 77 78 76
Vattenförbrukning m3/kvm −8% 0,35 0,38 0,38 0,41 0,33 till 2030
EU taxonomi Enhet
Förändring
jmf fg period
2026
jan-mar
2025
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar Aktiviteter
Förenlig omsättning % +1%-enhet 17 16 24 21
7.1, 7.2, 7.7 för
mål 1
Förvaltningsportfölj % +1%-enhet 18 17 28 24 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter % +4%-enheter 56 51 23 15
7.1, 7.2, 7.7 för
mål 1
Förvaltningsportfölj % - 27 27 23 16 7.7 för mål 1
Förenliga driftsutgifter % -1%-enhet 14 15 15 17 7.7 för mål 1
Förvaltningsportfölj % -1%-enhet 14 15 15 17 7.7 för mål 1
1) Klimatpåverkan från inköpt el, fjärrvärme och fjärrkyla. Marknadsbaserad metod redovisas.
2) Normalårskorrigerad.
===== SIDA 7 =====
7
Q1. 2026
Delårsrapport
Fastighetsbestånd
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala
lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80)
av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehåller
vid periodens utgång totalt 88 fastigheter (86)
med en sammanlagd uthyrbar area om 905 000 kvm
(879 000).
Investeringar och försäljningar
Under perioden har 568 mkr (626) investerats i
befintliga fastigheter, varav 511 mkr (522) avser fast-
igheter som utvecklas för ägande och 57 mkr (104)
avser bostadsrättsaffären. Av investeringar i fastighe-
ter som utvecklas för ägande utgjorde 145 mkr (145)
investeringar i förvaltningsbeståndet och 367 mkr
(378) investeringar i projektfastigheter. Inga fastig-
hetsförvärv gjordes under perioden (0,4).
Fastighetsvärdering
Under första kvartalet har internvärdering genom-
förts på samtliga fastigheter. Marknadsvärderingen
är baserad på en kassaflödesmodell med individuell
bedömning för varje fastighet av dels framtida in-
tjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav.
Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar
bedömda långsiktiga marknadshyror, medan drift-
kostnader utgår från bolagets verkliga kostnader.
Inflationsantagandet för 2026 har under kvartalet
justerats från 1,5% till 1%. Därefter är det 2% per år.
Projektfastigheter värderas på samma sätt men med
avdrag för återstående investering. Beroende på i
vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag
i avkastningskravet.
Fastighetsmarknad
På transaktionsmarknaden noterades ett starkt första
kvartal, det högsta utfallet för ett första kvartal sedan
2022 sett till volym. Andelen större affärer ökade och
totalt genomfördes 99 transaktioner till ett samman-
lagt värde om 51,6 mdkr. Fastighetsfonder stod för
den största delen av volymen, där merparten av
kapitalet kom från utländska investerare. Dessa inves-
teringar omfattade flera segment och var till stor del
geografiskt koncentrerade till Stockholmsområdet.
Totalt stod de utländska investerarna för 32% av
volymen, motsvarande 16,4 mdkr, vilket visar att det
ökade internationella intresset som noterades efter
sommaren 2025 består.
Geografiskt dominerade Stockholmsområdet med
47% av den totala transaktionsvolymen. Regionstäder
stod för 23%, följt av Göteborg med 14%. Malmö
svarade för 9%, motsvarande 4,5 mdkr, vilket innebär
den högsta nivån sedan fjärde kvartalet 2021, både
avseende volym och andel.
Det största segmentet på transaktionsmarknaden
under kvartalet var logistik, lager och industri, som
stod för 25% av den totala transaktionsvolymen.
Samhällsfastigheter, som under en längre period haft
en svagare aktivitet, ökade tydligt under slutet av
2025. Den högre aktiviteten har fortsatt in i 2026 och
segmentet stod för 23% av volymen under det första
kvartalet. Bostadssegmentet stod för 20% medan
övriga segment, inklusive hotell, svarade för 17%.
Handel och kontor stod för 7% vardera, där kontor
minskade 24 procentenheter jämfört med motsva-
rande period 2025.
Fastighetsbestånd 2026.03.31
Uthyrbar area,
tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde,
mkr 2)
Hyresvärde,
kr/kvm
Ekonomisk
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 577 39 133 67 807 2 350 4 071 86,3
Handelsfastigheter 246 11 683 47 524 907 3 690 92,4
Bostadsfastigheter 45 1 651 36 514 115 2 538 90,2
Affärsområde Fastighet 868 52 467 60 433 3 372 3 883 88,1
-varav Stockholm 558 41 084 73 600 2 449 4 387 88,7
-varav Uppsala 125 5 843 46 769 442 3 539 88,4
-varav Göteborg 75 2 699 36 206 195 2 620 75,4
-varav Malmö 110 2 840 25 706 285 2 581 91,2
Projektfastigheter 32 6 513 - 84 - 60,0
Mark och byggrätter - 701 - - - -
Summa förvaltningsfastigheter 900 59 681 - 3 455 - -
Exploateringsfastigheter 6 1 413 - 7 - -
Fastighetsbeståndet totalt 905 61 094 - 3 463 - -
1) Uthyrbar area exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 88 mkr är exkluderad.
Direktavkastning per
region, % Intervall
2026.03.31
Genomsnitt
2025.03.31
Genomsnitt
Stockholm 3,8-6,8 4,5 4,5
Uppsala 4,2-5,9 5,6 5,6
Malmö 4,0-6,3 5,7 5,7
Göteborg 4,9-5,8 4,9 4,9
Totalt 3,8-6,8 4,7 4,7
Direktavkastning per
fastighetskategori, % Intervall
2026.03.31
Genomsnitt
2025.03.31
Genomsnitt
Kontor 3,8-6,8 4,5 4,5
Handel 4,0-6,3 5,5 5,2
Bostäder 4,0-4,9 4,6 4,7
Totalt 3,8-6,8 4,7 4,7
Förändring av fastighetsbeståndet,
mkr
2026
jan-mars
2025
jan-mars
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde 59 385 56 749
Investeringar i egna fastigheter 511 522
Orealiserade värdeförändringar −215 179
Verkligt värde, utgående värde 59 681 57 450
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde 1 580 1 613
Försäljning brf −224 −64
Investeringar i bostadsrättsprojekt 57 104
Bokfört värde, utgående värde 1 413 1 653
Fastighetsbeståndet, utgående värde 61 094 59 103
===== SIDA 8 =====
Q1. 2026
Delårsrapport
Under kvartalet har utvecklingen av Slakthusområdet tagit stora kliv framåt. En milstolpe
är färdigställandet av Hus 49, Stora Marknadshallen, där Universal Music Group nu flyttar
in. Det är den första nya kontorshyresgästen i området och visar på riktningen för
Slakthusområdets fortsatta kontorsutveckling.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark-
nadsvärde, kronor per kvm BTA för fastställda bygg-
rätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan
bedöms vinna laga kraft i närtid. Genomsnittligt
värde på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/
kvm BTA (1 500).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till
4,7% (4,7). Under perioden var det en negativ värde-
utveckling om -0,4% (0,3%), hänförligt till höjda
yeilder på tre fastigheter i Kista och Malmö samt till
kassaflöde i två fastigheter i Slakthusområdet där
vi förbereder inför kommande projekt. Värde-
minskningen motverkades delvis av projektvinster.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av
nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljnings-
värde. Bokfört värde vid utgången av perioden
uppgick till 1 413 mkr (1 653). Marknadsvärdet vid
samma tidpunkt bedöms till 1 696 mkr (2 014) och
avser i huvudsak vår bostadsrättsutveckling i Sickla.
Värdet minskar till följd av att vinstavräkning börjat
göras för Brf Kulturarvet.
8
===== SIDA 9 =====
9
Q1. 2026
Delårsrapport
Kund
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
● Kontor 53% 1 651 mkr
● Handel 20% 623 mkr
● Kultur/utbildning 10% 323 mkr
● Hälsa/vård 6% 188 mkr
● Restaurang 6% 177 mkr
● Bostad 2% 72 mkr
● Övrigt 3% 99 mkr
NETTOUTHYRNING
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
Nettouthyrning, mkr
2022 2023 2024 2025
-75
-50
-25
0
25
50
75
100
Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2
mkr
2026
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Den 1 april 2026 uppgick kontrakterad årshyra till 3 133 mkr (3 110),
varav 270 mkr (320) avser ej tillträdda lokaler. Ekonomisk uthyrnings-
grad exklusive projektfastigheter var vid samma tidpunkt 88,1% (90,5).
Genomsnittlig återstående kontrakterad löptid (exklusive bostäder och
garage/parkering) uppgick till 5,0 år (4,9).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende
såväl bransch, kund som förfall. De 10 största kunderna står för 20%
(21) av årligt kontraktsvärde och utgörs bland annat av kommuner,
Stockholms konstnärliga högskola, Ericsson, Atlas Copco, ICA och
Academic Work. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kontorsav-
tal och endast fem hyresavtal över 10 000 kvm, varav två avser kontor.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för års-
hyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till -8 mkr (23),
varav projektfastigheter 16 mkr (92). Såväl nytecknade som uppsagda
avtal avser huvudsakligen kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning
har skett om 33 mkr (129), medan uppsägning från kund uppgick till
42 mkr (106). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess
resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter
och 12–24 månader för projekt.
Kontraktsfördelning storlek per
2026.04.01
Årligt
kontraktsvärde,
mkr Andel, % Antal kontrakt Andel, %
Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr
<0,25 33 1% 526 24%
0,25-0,5 39 1% 107 5%
0,5-1,0 146 5% 195 9%
1,0-3,0 587 19% 329 15%
>3,0 2 188 70% 245 11%
Summa 2 994 96% 1 402 64%
Bostäder 72 2% 584 27%
Garage/parkering 67 2% 188 9%
Totalt 3 133 100% 2 174 100%
Förfallostruktur per 2026.04.01 1)
Årligt kontrakts-
värde, mkr
Andel av värdet,
%
Uthyrbar area,
tkvm Antal kontrakt
Kommersiellt, löptid
2026 15 0% 8 95
2027 530 17% 137 469
2028 539 17% 125 276
2029 424 14% 97 264
2030 258 8% 59 101
2031 och senare 1 228 39% 299 197
Summa 3 010 96% 726 1 402
Bostäder 72 2% 33 584
Garage/parkering 67 2% 186 188
Totalt 3 133 100% 945 2 174
1) Avser kontraktens upphörandetidpunkt.
===== SIDA 10 =====
Q1. 2026
Delårsrapport
10
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga,
förvalta och utveckla fastigheter och stadsdelar på
ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Projektutvecklingen
sker i anslutning till befintligt fastighetsbestånd vilket
skapar goda förutsättningar för stegvis utveckling,
där nya projekt kan tillföras över tid och bidra till
projektvinster, nya kassaflöden och ökad intjänings-
förmåga i befintligt bestånd. Vår projektportfölj
motsvarar en investeringsvolym om drygt 40 mdkr
i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar.
Målsättningen är att investera upp mot 3 mdkr om
året med en projektvinst om minst 20%.
Den 31 mars 2026 omfattade vår projektportfölj,
med beräknad start senast 2033, 421 000 kvm BTA,
varav 62% kommersiella byggrätter med tyngdpunkt
på kontor och 38% bostadsbyggrätter. Merparten
av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med
fokus på Slakthusområdet, Sickla, Hagastaden och
Slussen. 91% av den totala projektportföljen ligger
vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i
Stockholm.
Den 31 mars 2026 hade Atrium Ljungberg åtta
pågående projekt med en total investeringsvolym
om 8,4 mdkr, varav 4,4 mdkr återstår att investera.
Samtliga pågående projekt utgör fastigheter som
utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst
om 13%, motsvarande 1,1 mdkr, varav 0,25 mdkr
redan redovisats.
Projektportfölj
Utvecklas för att äga Område
Typ av
investering Färdigställt
Uthyrbar
area, kvm
Total investering
inkl mark, mkr
varav åter-
står, mkr
Marknadsvärde vid
färdigställande, mkr
Hyresvärde,
mkr 1)
Ekonomisk
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
- Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Ombyggn. Kv 1 2026 4 300 320 40 21 100
Färdigställda projekt 4 300 320 40 21
Pågående projekt
- Sickla Central Sickla Nybyggn. Kv 2 2026 17 100 1 080 110 70 24
- Gymnasieskola Slakthusområdet Nybyggn. Kv 2 2026 6 200 350 50 17 100
- Mälarterrassen Slussen Nybyggn. Kv 2 2026 4 200 440 90 33 67
- Hus 48 Lilla Marknadshallen Slakthusområdet Ombyggn. Kv 4 2026 1 900 160 80 10 72
- Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Om, -tillbyggn. Kv 1 2027 9 000 710 210 40 40
- Söderhallarna Södermalm Ombyggn. Kv 2 2027 26 100 1 820 870 155 40
- Hus 6 Stationen Slakthusområdet Nybyggn. Kv 2 2028 17 400 1 640 900 89 -
- Högskolekvarteret Slakthusområdet Nybyggn. Kv 2 2030 27 200 2 210 2 060 134 71
Pågående projekt 109 100 8 410 4 370 9 500 547 43
Bostadsrätter Område Typ av
investering Färdigställt BOA, kvm Total investering
inkl mark, mkr
varav åter-
står, mkr
Marknadsvärde vid
färdigställande, mkr
Boknings-
grad,% 2)
Försäljnings-
grad,% 2)
Under året färdigställda projekt
- Brf Kulturarvet Sickla Nybyggn. Kv 1 2026 5 800 490 30 - 71
Färdigställda projekt 5 800 490 30
1) Exklusive tillägg.
2) Andel sålda lägenheter (i antal)
Pågående projekt
===== SIDA 11 =====
11
Q1. 2026
Delårsrapport
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP
Bostäder och kontor står för ca 90% av arean
● Kontor, 51%
● Bostäder, 38%
● Handel, 8%
● Övrigt, 3%
Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på
bedömningar om storlek, inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms
startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på bedömningar om framtida
projektkostnader och hyresvärde fram till år 2033. Bedömningarna och antaganden ska
inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer
både avseende projektens genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt-
kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation
samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden
justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förut-
sättningar förändras.
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE
Drygt 90% av arean hänförlig till Stockholm
● Slakthusområdet, 36%
● Sickla, 35%
● Hagastaden, 15%
● Slussen, 5%
● Uppsala, 6%
● Göteborg, 3%
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN
För 46% av arean finns färdig detaljplan
● Förändring av detaljplan krävs, 54%
● Detaljplan finns, 46%
Våra utvecklingsområden
Atrium Ljungberg utvecklar några av Stock-
holms mest strategiska stadsdelar, i lägen där
det finns eller byggs tunnelbana och annan
stark kollektivtrafik. Utvecklingsområdena utgör
kärnan i bolagets långsiktiga tillväxt.
Kombinationen av tillgänglighet, stadskvaliteter
och långsiktigt ägande skapar goda förutsätt-
ningar för värdetillväxt över tid.
— Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklings-
projekt där vi är den största fastighetsägaren. När området är färdig-
utvecklat kommer vi att äga ca en tredjedel av hela området. Under
sin hundraåriga historia har det präglats av entreprenörsanda, något
vi tar fasta på då vi utvecklar området för framtiden. Här kommer
nya former av arbetsplatser och boenden att växa fram, kompletterat
med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Tillsammans
skapas en unik och kreativ stadsdel i Stockholm som stolt tar
sitt mathistoriska arv vidare.
— Sickla
Vi äger majoriteten av området och har därmed stora möjligheter att
ta helhetsansvar för utvecklingen. 2024 togs det första spadtaget för
projektet Stockholm Wood City som blir världens största träbaserade
stadsutvecklingsprojekt och Nordens nav för hållbarhet, innovation
och välmående, en nyckel för att nå bolagets ambitiösa håll-
barhetsmål. Totalt omfattar Stockholm Wood City 250 000 kvm,
vilket motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000
bostäder där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken.
— Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Haga-
staden och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området
i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att bli ett av världens
främsta kluster för life science och vi har flera planerade projekt
i området.
— Slussen
Atrium Ljungberg är den största fastighetsägaren vid Slussen
och bidrar aktivt när Stockholms stad utvecklar en av stadens
mest ikoniska platser som just nu genomgår sin största
Planerade projekt med start senast år 2033
Utvecklas för att äga
Antal
lägenheter BTA, kvm
varav
lagakraft
detaljplan
Bedömd
investering,
mkr
varav åter-
stående,
mkr
Marknads-
värde, mkr
Driftnetto,
mkr
Stockholm
- Hagastaden - 45 000 45 000 4 400 4 400 6 900 260
- Sickla - 64 000 1 000 4 500 3 900 6 900 300
- Slakthusområdet - 105 000 42 000 7 000 6 300 9 100 400
- Slussen - 23 000 23 000 1 700 1 600 1 900 80
Uppsala - 12 000 12 000 600 600 700 35
Göteborg - 12 000 12 000 400 300 500 30
Summa - 261 000 135 000 18 600 17 100 26 000 1 105
Avgår driftnetto idag, mkr −45
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 060
Bostadsrätter
Stockholm
- Hagastaden 215 19 000 19 000 1 700 1 700 2 200
- Sickla 965 83 000 26 000 5 800 5 300 7 800
- Slakthusområdet 515 46 000 - 4 200 3 700 5 000
Uppsala 145 12 000 12 000 600 600 700
Summa 1 840 160 000 57 000 12 300 11 300 15 700
Projektportfölj med start senast år 2033 1 840 421 000 192 000 30 900 28 400 41 700
Planerade projekt
förvandling på 80 år. När området står färdigt kommer det både
att vara ett viktigt kommunikationsnav och en levande mötesplats
med restauranger, gångstråk längs vattnet, nya torg och stadens
första park i området. Trafiken flyttas under mark, vilket ger mer
utrymme för människor, cyklister och kollektivtrafik – och skapar
en stadsmiljö med människan i centrum.
→ Läs mer om våra utvecklingsområden.
===== SIDA 12 =====
12
Q1. 2026
Delårsrapport
Finansiering
Finans- och kapitalmarknaderna utvecklades positivt i
början av året, med låg inflation och förväntningar om
räntesänkningar. Inflöden till räntefonder och obliga-
tionsmarknaden bidrog till god likviditet och succes-
sivt minskande kreditspreadar. Läget förändrades
dock markant när kriget i Iran ökade inflationsoron
genom stigande energipriser. Långräntor, som initialt
hade fallit, steg därefter snabbt och femårsräntan
ökade från cirka 2,5% till nära 3% under kvartalet.
Konfliktens varaktighet är avgörande för den fortsatta
utvecklingen där en snabb lösning kan stabilisera
marknaderna, medan ett utdraget krig riskerar att
leda till högre inflation, stigande energipriser och
fortsatt finansiell stress.
Atrium Ljungberg finansierar sig via kapitalmarknaden
och banker, med fokus på grön och hållbarhetslänkad
finansiering, som per 31 mars uppgick till 82%
av den räntebärande skulden. Tillgången till kapital-
marknaden var god i början av kvartalet, men har för-
sämrats efter krigsutbrottet. Under januari och februari
genomfördes fyra emissioner av tre- och femåriga
gröna obligationer i SEK och NOK om totalt cirka
1,5 mdkr, till marginaler om cirka +80 bp respektive
+110 bp. Samtidigt återköptes cirka 450 mkr i korta
obligationer med förfall 2026. Certifikatmarknaden
har varit stabil, med marginaler omkring +33 bp för
tre månaders löptid.
Den räntebärande skulden ökade med 691 mkr till
26 870 mkr, främst drivet av investeringar i projekt-
verksamheten och utdelning, och finansierades via
obligationer och företagscertifikat. Vid periodens
slut uppgick kapitalbindningstiden till 3,4 år och ränte-
bindningstiden till 2,6 år. Den genomsnittliga utgående
räntan uppgick till 2,9% exklusive och 3,1% inklusive
outnyttjade kreditfaciliteter.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD
– STABIL BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGS -
GRAD ÖVER MÅLNIVÅ
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
26 870 mkr i räntebärande skulder, varav 82% grön
och hållbarhetslänkad finansiering
● Banklån 1% 194 mkr
● Gröna banklån 7% 1 782 mkr
● Hållbarhetslänkade
banklån 15% 4 002 mkr
● Direktlån 5% 1 454 mkr
● Gröna icke säker-
ställda banklån 10% 2 778 mkr
● Obligationer 4% 1 160 mkr
● Gröna obligationer 46% 12 372 mkr
● Hållbarhetslänkade
obligationer 4% 1 000 mkr
● Företagscertifikat 8% 2 129 mkr
Säkerställda lån
Atrium Ljungberg använder räntesäkringar med options-
inslag, såsom stängningsbara och förlängningsbara
swappar. Dessa medför ett utfallsintervall eftersom det
inte är förutbestämt om eller när en option kan komma
att utnyttjas. Bolaget redovisar därför i räntebindnings-
tabellen nedan de kortaste respektive längsta möjliga
löptiderna. Dessa speglar extremutfall snarare än de
mest sannolika utfallen. För en rättvisande beräkning
av räntebindningstiden används därför den delta-
justerade löptiden, som baseras på optionsprissättning
och marknadsvolatilitet och som således representerar
den mest sannolika löptiden.
Finanspolicy, mandat och utfall
Koncernens räntetäckningsgrad
(R12) Minst 2 ggr 3,0
Koncernens belåningsgrad Max 45% 43,7%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,4
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100%
Räntebindningstid 2,5-5,0 år 2,6
Andel räntejustering inom
12 månader Max 45% 20%
Valutarisk i finansiering
Får ej
förekomma
Förekommer
ej
Andel outnyttjat kreditutrymme
hos enskild motpart Max 70% 34%
Kapitalbind-
ning, mkr Banklån
Kapital-
marknad
Total
skuld
Andel,
%
Outnyttjade
kredit-
faciliteter
2026 194 4 363 4 557 17% 0
2027 920 4 022 4 941 18% 800
2028 4 459 3 388 7 847 29% 3 640
2029 997 2 209 3 205 12% 2 050
2030 999 2 099 3 099 12% 2 250
>2030 2 641 580 3 220 12% 0
Totalt 10 210 16 660 26 870 100% 8 740
Nyckeltal räntebärande finansiering 2026.03.31 2025.03.31 2025.12.31
Räntebärande skulder, mkr 26 870 24 861 26 179
Likvida medel, mkr 193 165 262
Tillgänglig likviditet, mkr 9 383 9 355 9 452
Andel obelånade tillgångar, % 69% 69% 69%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 12% 13% 12%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 11% 12% 12%
Belåningsgrad, % 43,7% 41,8% 42,5%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,0 3,5 3,0
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), (R12) ggr 13,3 11,8 12,9
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,5 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 3,0 2,7
Kreditrating (Moody’s) Baa2, stab. Baa2, neg. Baa2, stab.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 2,9% 2,9% 3,0%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,1% 3,1% 3,2%
Marknadsvärde räntederivat, mkr 423 528 275
Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr −150 −294 −360
Deltajusterad löptid Kortast möjliga löptid Längsta möjliga löptid
Räntebindning1), mkr Volym
Genomsnittlig
ränta, % Volym
Genomsnittlig
ränta, % Volym
Genomsnittlig
ränta, %
2026 1 991 1,2% 5 291 2,5% 1 991 1,2%
2027 7 352 3,1% 6 052 3,0% 5 052 3,0%
2028 6 066 2,8% 4 566 2,6% 4 566 2,6%
2029 4 560 2,9% 4 060 2,8% 4 060 2,8%
2030 4 400 3,5% 4 400 3,5% 5 400 3,4%
>2030 2 500 3,6% 2 500 3,6% 5 800 3,4%
Totalt 26 870 2,9% 26 870 2,9% 26 870 2,9%
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme.
Inom ränteförfalloprofilen ingår 4 300 mkr i av motparten stängnings- eller förlängningsbara swappar som redovisas separat med dess kortaste, längsta och deltajuste-
rade löptid. Av det som med en deltajusterad löptid förfaller under 2026 utgör per bokslutsdagen 75% rörlig ränta.
● Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad,
ggr
Policy belåningsgrad <45,0 %
Policy räntetäckningsgrad
>2,0 ggr
% ggr
0
10
20
30
40
50
60
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Policy belåningsgrad <45,0 %
Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr
0
1
2
3
4
5
6
20222021
2 3 4 2 3 41
2023
2 3 41
2024
2 3 41
2025
2 3 4 11
2026
===== SIDA 13 =====
13
Q1. 2026
Delårsrapport
Rapport över total resultat – Koncernen
Liljeholmen utvecklas till en arbetsplats med tydligt fokus på hälsa
och välmående. Projektet omfattar en grön innergård för både
avkoppling och aktivitet, ett nytt större inomhusgym samt ett brett
hälsoprogram för hyresgästerna. Under de senaste månaderna har
flera nya hyresavtal tecknats, vilket bekräftar styrkan i erbjudandet.
Belopp i mkr
2026
jan-mars
2025
jan-mars
2025/2026
apr-mars
2025
jan-dec
Hyresintäkter 759 735 2 981 2 957
Projekt- och entreprenadomsättning 110 78 521 488
Nettoomsättning 870 814 3 502 3 446
Kostnad fastighetsförvaltning
Taxebundna kostnader −60 −55 −180 −176
Övriga driftkostnader −57 −46 −202 −192
Förvaltningskostnader −59 −43 −209 −193
Reparationer −8 −8 −38 −38
Fastighetsskatt −57 −59 −219 −221
Ej avdragsgill mervärdesskatt −4 −4 −13 −13
Summa −245 −216 −862 −833
Kostnad projekt- och entreprenad −112 −77 −521 −486
Bruttoresultat 512 520 2 119 2 126
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 514 519 2 119 2 124
- projekt- och entreprenadverksamhet −2 1 0 2
Central administration −24 −24 −102 −102
- fastighetsförvaltning −22 −22 −92 −92
- projekt- och entreprenadverksamhet −3 −2 −10 −10
Resultat från intresseföretag och joint ventures 1 −4 −5 −10
Räntenetto −161 −153 −667 −658
Tomträttsavgälder −12 −12 −49 −49
Förvaltningsresultat 316 328 1 296 1 307
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade −215 179 −482 −89
Fastigheter, realiserade 0 0 0 0
Intäkt försäljning exploateringsfastighet 250 77 415 242
Kostnad försäljning exploateringsfastighet −224 −64 −369 −209
Derivat, orealiserade 154 71 −55 −138
Resultat före skatt 281 590 805 1 114
Aktuell skatt −14 −11 −32 −29
Uppskjuten skatt −65 −125 −202 −262
Periodens resultat 202 453 572 823
Summa totalresultat för perioden 202 453 572 823
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 630 529 630 529 630 529 630 529
Res. per aktie före och efter utspädning, kr 0,32 0,72 0,91 1,31
===== SIDA 14 =====
14
Q1. 2026
Delårsrapport
Segmentrapportering
2026 jan-mars
Belopp i mkr
Förvalt-
ning
Co-
working
Elimine-
ringar 1)
Fastig-
heter
Projekt-
utveckling 2)
Entre-
prenad
Elimine-
ringar
Projekt
och entre-
prenad
Ej för-
delade
poster
Kon-
cernen
Hyresintäkter 755 19 −15 759 - - - - 759
Projekt- och entreprenad-
omsättning - - - 3 150 −43 110 - 110
Nettoomsättning 755 19 −15 759 3 150 −43 110 - 870
Kostnad fastighetsförvaltning −233 −25 13 −245 - - - - −245
Kostnad projekt- och
entreprenad - - - 0 −150 39 −112 - −112
Bruttoresultat 522 −6 −2 514 3 0 −4 −2 - 512
Central administration −22 - 1 −22 −3 - 0 −3 - −24
Resultat från intresseföretag - - - - - - 1 1
Räntenetto - - - - 0 0 0 −161 −161
Tomträttsavgälder −12 - - −12 - - - - −12
Förvaltningsresultat 487 −6 −1 481 0 0 −5 −5 −160 316
Värdeförändringar 3) −215 - - −215 26 - - 26 154 −35
Skatt - - - - - - −79 −79
Periodens resultat 272 −6 −1 266 25 0 −5 21 −85 202
Investeringar och förvärv 511 57 57 568
Tillgångar, periodens slut 61 530 1 413 264 1 677 1 491 64 698
1) Varav 10,2 mkr avser koncerninterna hyror avseende coworking.
2) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
3) Fastigheter, orealiserade -215 mkr (179). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 26 mkr (13). Orealiserad värdeförändring derivat 154 mkr (71).
2025 jan-mars
Belopp i mkr
Förvalt-
ning
Co-
working
Elimine-
ringar
Fastig-
heter
Projekt-
utveckling 1)
Entre-
prenad
Elimine-
ringar
Projekt
och entre-
prenad
Ej för-
delade
poster
Kon-
cernen
Hyresintäkter 750 - −15 735 - - - - 735
Projekt- och entreprenad-
omsättning - - - - 187 −109 78 - 78
Nettoomsättning 750 - −15 735 - 187 −109 78 - 814
Kostnad fastighetsförvaltning −227 - 11 −216 - - - - −216
Kostnad projekt- och
entreprenad - - - −1 −182 106 −77 - −77
Bruttoresultat 523 - −4 519 −1 5 −3 1 - 520
Central administration −22 - 1 −22 −2 - - −2 - −24
Resultat från intresseföretag - - - - - - - −4 −4
Räntenetto - - - - 1 −1 - −153 −153
Tomträttsavgälder −12 - - −12 - - - - - −12
Förvaltningsresultat 489 - −3 486 −4 6 −4 −1 −157 328
Värdeförändringar 2) 179 - - 179 13 - - 13 71 262
Skatt - - - - - - - −137 −137
Periodens resultat 668 - −3 665 9 6 −4 12 −223 453
Investeringar och förvärv 522 104 104 626
Tillgångar, periodens slut 59 071 1 653 290 1 942 1 490 62 503
===== SIDA 15 =====
15
Q1. 2026
Delårsrapport
Förändringar i fastighetsbestånd och verksamhet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har
påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt
följande: 19 juni 2025 tillträddes Sandviksvassen 12,
13 och 19 i Uppsala.
6 februari 2026 förvärvades samtliga återstående
ägarandelar i A house som genom det förvärvet blir
ett helägt dotterbolag.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 759 mkr (735) och
inkluderar såväl rabatter om –24 mkr (–22) som
engångsersättning om 6 mkr (4) till följd av förtida
lösen av hyresavtal. Hyresintäkterna ökade främst
p.g.a. tillväxt från färdigställda projektfastigheter
och tillkommande coworking intäkter från A house.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångs -
ersättningar, minskade med 1,5%. vilket främst
förklaras av några större avflyttade hyresgäster under
2025 som inte vägs upp av nyuthyrningar, främst
inom kontor.
Hyresintäkter, mkr
2026
jan-mar
2025
jan-mar
Förändring,
%
Jämförbart bestånd 720 730 −1,5%
Engångsersättningar 6 4
Projektfastigheter 29 7
Förvärvade fastigheter 0 0
Coworking 19 0
Koncernelimineringar −15 −5
Summa 759 735 3,3%
Kommentarer till koncernens resultat januari–mars 2026
Utveckling hyresintäkter
i jämförbart bestånd, mkr
2026
jan-mar
2025
jan-mar
Förändring,
%
Kontorsfastigheter 491 503 −2,3%
Handelsfastigheter 204 202 1,0%
Bostadsfastigheter 25 26 −3,3%
Jämförbart bestånd 720 730 −1,5%
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 245 mkr (216).
För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna
med 3,4%, vilket främst förklaras av ökade kostnader
för uppvärmning och snöröjning. Även kostnad för
befarade kundförluster ökade med 7 mkr jämfört med
samma period föregående år.
Fastighetskostnader, mkr
2026
jan-mar
2025
jan-mar
Förändring,
%
Jämförbart bestånd −217 −210 3,4%
Projektfastigheter −16 −9
Förvärvade fastigheter 0 0
Coworking −25 0
Koncernelimineringar 13 3
Summa −245 −216 13,4%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten
är hänförliga till TL Bygg AB. 36% (34) av intäkterna
kommer från avtal på löpande räkning som intäkts-
förs löpande. Resterande del av intäkterna avser
fast prisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv
vinst avräkning.
Hus 6 Stationen är en central del av Slakthusområdet. Under kvartalet har stomresning
påbörjats och huset kommer att vara uppe före årsskiftet. Samtidigt har även Stockholms
konstnärliga högskola gått in i byggfas, vilket stärker områdets roll som en plats för
utbildning, kultur med liv och rörelse under stora delar av dygnet.
===== SIDA 16 =====
16
Q1. 2026
Delårsrapport
Värdeförändring fastighet, mkr
2026
jan-mars
2025
jan-mars
Avkastningskrav −155 0
Kassaflöde m m −110 158
Projektvinster 50 20
Förvärv 0 0
Orealiserad värdeförändring −215 179
D:o i % −0,4% 0,3%
Realiserad värdeförändring 0 0
Totala värdeförändringar −215 179
D:o i % −0,4% 0,3%
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till
4,7% (4,7). Orealiserade värde förändringar för perioden
uppgick till -215 mkr (179) motsvarande -0,4% (0,3%).
Värdeförändringarna är hänförliga till höjda avkast-
ningskrav för tre fastigheter i Kista och Malmö samt
till kassaflöde i två fastigheter i Slakthusområdet som
förbereds inför kommande projekt. Värde-
minskningen motverkades delvis av projektvinster.
Realiserade värdeförändringar på förvaltnings-
fastigheter uppgick till 0 mkr (0).
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i
takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Resultatet
för perioden uppgick till 26 mkr (13), vilket motsvarar
37 tillträdda lägenheter av externa köpare. Bedömd
återstående vinstavräkning i färdigställda projekt
uppgick till 32 mkr. Antalet lägenheter som återköpts
uppgick per sista mars till 1 stycken och den har
bindande avtal med tillträde senast juli 2026.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick
till 154 mkr (71), främst drivet av förändringar i tid
och ändrade marknadsräntor samt avslutade derivat.
Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures upp-
gick till 1 mkr (–4). Förändringen förklaras av en
negativ resultatandel om –2 mkr samt en positiv
omvärderingseffekt om 3 mkr, hänförlig till förvärvet
av resterande ägarandelar i coworkingbolaget
A house under kvartalet. I samband med förvärvet
blev bolaget ett helägt dotterbolag.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till –79 mkr (–136) varav
–14 mkr (–11) är aktuell skatt och resterande utgör
upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en
nominell skatt om 20,6%.
Omsättningen i TL Bygg uppgick till 150 mkr (187),
varav 26% (58) avser koncernintern omsättning.
TL Byggs bruttoresultat inklusive koncern interna
transaktioner uppgick till 0 mkr (5).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenad-
verk samheten uppgick till –2 mkr (1).
Central administration
Central administration består av kostnader för
bolags ledning och cen trala stödfunktioner.
Kostnaden för central administration fastighets-
förvaltning uppgick till 22 mkr (22) och för projekt-
och entreprenad till 3 mkr (2).
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –161 mkr (–153)
och har påverkats av aktiverad ränta om 49 mkr (29).
Principförändring för aktiverad ränta som innebär att
aktiverad ränta räknas från ”första nedlagda krona”
istället för från produktionsstart ger en engångseffekt
i kvartalet om 8 mkr. Räntenettot har ökat till följd av
en högre genomsnittlig räntebärande skuld jämfört
med motsvarande period föregående år.
Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på
genomsnittlig skuldvolym uppgick till 3,2% (3,2),
medan utgående snittränta vid periodens slut upp-
gick till 2,9% (3,0) exklusive löftesprovisioner och
3,1% (3,2) inklusive löftesprovisioner. Vidare uppgick
kostnader för tomträttsavgäld till 12 mkr (12).
Värdeförändringar
Transaktionsmarknaden inleddes starkt under första
kvartalet 2026. De transaktioner som skett visar på
fortsatt stabila yieldnivåer.
Skatteberäkning jan-mars 2026, mkr
Underlag
aktuell skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 316 –
Ej avdragsgill ränta 76 –
Skattemässigt avdragsgilla
-Avskrivningar −227 227
-Ombyggnationer −48 48
-Aktiverad ränta −49 49
Övrig skattemässig justering 2 25
Skattepliktigt Förvaltningsresultat 70 349
Aktuell skatt −14
Försäljning/förvärv fastigheter – –
Värdeförändring fastigheter – −215
-Vinstavräkning BRF – 26
Värdeförändring derivat −32 154
-Varav ej skattepliktigt 32 –
Skattepliktigt resultat före
underskottsavdrag 70 313
Underskottsavdrag
-Ingående balans 3 -3
-Utgående balans −4 4
Skattepliktigt resultat 69 315
Korrigering skatt tidigare år
Redovisad skattekostnad −14 −65
===== SIDA 17 =====
17
Q1. 2026
Delårsrapport
Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen
Antalet aktier uppgår till 666 103 680 (666 103 680),
varav 20 000 000 (20 000 000) av serie A och
646 103 680 (646 103 680) av serie B. En aktie av
serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B
berättigar till en röst.
Bolaget ägde vid periodens utgång 35 574 375 aktier
av serie B (35 574 375). Den 31 mars 2026 uppgick
därmed antalet utestående aktier till 630 529 305
(630 529 305) medan genomsnittligt antal aktier
under perioden uppgick till 630 529 305
(630 529 305).
Belopp i mkr 2026.03.31 2025.03.31 2025.12.31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 59 681 57 450 59 385
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 642 1 481 1 629
Goodwill 207 140 140
Övriga anläggningstillgångar 341 401 454
Derivat 476 535 313
Summa anläggningstillgångar 62 348 60 008 61 922
Exploateringsfastigheter 1 413 1 653 1 580
Derivat, kortfristig del 17 17 3
Omsättningstillgångar 728 661 638
Likvida medel 193 165 262
Summa omsättningstillgångar 2 350 2 496 2 483
Summa tillgångar 64 698 62 503 64 405
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28 032 27 926 28 297
Uppskjuten skatteskuld 6 433 6 231 6 368
Långfristiga räntebärande skulder 19 488 21 413 20 450
Långfristig skuld finansiell leasing 1 642 1 481 1 629
Derivat 152 274 231
Övriga långfristiga skulder 375 336 348
Summa långfristiga skulder 27 434 29 735 29 027
Kortfristiga räntebärande skulder 7 382 3 448 5 729
Derivatskuld, kortfristig del 68 44 170
Övriga kortfristiga skulder 1 126 1 350 1 183
Summa kortfristiga skulder 9 232 4 843 7 082
Summa eget kapital och skulder 64 698 62 503 64 405
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2025 333 3 960 23 635 27 927
Periodens resultat - - 453 453
Utdelning, 0,72 kr/aktie - - −454 −454
Utgående balans per 31 mars 2025 333 3 960 23 634 27 926
Periodens resultat - - 370 370
Utgående balans per 31 december 2025 333 3 960 24 005 28 297
Periodens resultat - - 202 202
Utdelning, 0,74 kr/aktie - - −467 −467
Utgående balans per 31 mars 2026 333 3 960 23 740 28 032
===== SIDA 18 =====
18
Q1. 2026
Delårsrapport
Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till
61 094 mkr (60 965) fördelat på 59 681 mkr (59 385)
i förvaltningsfastigheter och 1 413 mkr (1 580) i
exploateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna
är värderade till 60 433 kr/kvm (60 446) med en
genomsnittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer
information, se avsnittet Fastighetsbestånd på sid.
7–8 samt Projektportfölj på sid. 10–11.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 207 mkr (140).
Ökningen av Goodwill under perioden är hänförlig till
koncernens förvärv av resterande andelar i coworking-
företaget A House. Av den totala goodwillposten
hänför sig 140 mkr till uppskjuten skatt och uppstod
när Atrium Fastigheter och Ljungberg-gruppen gick
samman år 2006. Goodwill prövas minst årligen
avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare
om det finns indikationer på att det redovisade
värdet kan överstiga återvinningsvärdet.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter (19), vilka
ur ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra
leasing avtal. Värdet av avgälden ska värderas och
redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med
en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick
värdet av våra leasingavtal till 1 642 mkr (1 629).
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
den 31 mars 2026
Intresseföretag och joint ventures
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i
A house i mars 2023. I februari 2026 förvärvades
resterande andelar och bolaget är därmed ett helägt
dotterbolag i koncernen. Det bokförda värdet av
andelarna i intressebolag och joint ventures uppgick
den 31 mars 2026 till 0 mkr (48) och redovisas inom
övriga anläggningstillgångar i koncernens balans-
räkning.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 032
mkr (28 297), vilket motsvarar 44 kr/aktie (45).
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens
utgång till 33 985 mkr (34 609), motsvarande
54 kr/aktie (55).
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget
förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital skapas
avkastning och tillväxt under lågt risktagande.
Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst
tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig-
hetsportföljen får påverkan.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amor-
teringsfri och kan därför till stor del betraktas som
eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels
möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt
sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska
diskonteras.
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har
beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta
om 3%. Vidare har antagits att fastig heterna realiseras
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via
bolag, och köpare och säljare delar på skatten.
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder
till 26 870 mkr (26 179) med en genomsnittlig utgå-
ende ränta exklusive löftesprovisioner om 2,9% (3,0).
Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till
43,7% (42,5). Bolaget använder ränteswappar för att
förlänga räntebindningen samt valuta-räntederivat
för att säkra norska obligationer. Värdet av derivat-
portföljen vid periodens utgång uppgick till 273 mkr
(–85).
I perioden har koncernens derivatfordringar och
derivatskulder delats upp i lång- och kortfristig del
baserat på återstående löptid per balansdagen.
Jämförelsesiffror har räknats om för att säkerställa
jämförbarhet mellan perioderna. Omklassificeringen
har inte påverkat koncernens resultat eller eget
kapital. För vidare information se Finansierings-
avsnittet på sid. 12.
Uppskjuten skatteskuld netto 2026.03.31
Skatteskuld
Belopp i mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag −8 −2 −2
P-fonder 203 42 41
Derivat m.m. 429 88 86
Fastigheter 37 692 7 765 1 998
Summa 38 316 7 893 2 123
Fastigheter, tillg.förvärv -7 088 -1 460 -
Enligt balansräkningen 31 228 6 433 -
===== SIDA 19 =====
19
Q1. 2026
Delårsrapport
Kassaflödesanalys – Koncernen
Under kvartalet genomförde vi förvärvet av resterande 50% av
aktierna i A house och blev därmed ensam ägare. Kombinationen
av Atrium Ljungbergs stabilitet och A house innovationskraft är
strategiskt viktig för utvecklingen av framtidens arbetsliv och vär-
deskapande för våra områden.
Belopp i mkr
2026
jan-mars
2025
jan-mars
2025/2026
apr-mars
2025
jan-dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 316 328 1 296 1 307
Återföring av- och nedskrivningar 18 3 28 13
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet −19 27 −11 36
Betald skatt −27 16 −56 −13
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 288 375 1 256 1 343
Nettoförändring av rörelsekapital −151 −118 −186 −153
Kassaflöde från den löpande verksamheten 136 256 1 070 1 190
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter/dotterbolag −16 - −102 −86
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt −568 −626 −2 751 −2 809
Försäljning av förvaltningsfastigheter - - 0 -
Försäljning av exploateringsfastigheter 339 77 581 319
Investering i finansiella anläggningstillgångar 0 −3 −3 −6
Inköp/försäljning av inventarier −8 −5 −20 −17
Kassaflöde från investeringsverksamheten −253 −557 −2 295 −2 599
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 27 2 34 9
Upptagna lån 3 585 4 326 13 219 13 960
Amortering av skuld −3 098 −3 765 −11 306 −11 973
Utbetald utdelning −467 −227 −694 −454
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 47 337 1 253 1 542
Periodens kassaflöde −70 36 28 133
Likvida medel vid periodens början 262 129 165 129
Likvida medel vid periodens slut 193 165 193 262
===== SIDA 20 =====
20
Q1. 2026
Delårsrapport
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncern över-
gripande funktioner och organisation för förvaltning
av de fastig heter som ägs av dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 75 mkr (95), minsk-
ningen förklaras främst av lägre investeringar i tidiga
skeden som vidarefaktureras till dotterbolagen.
Rörelse resultatet uppgick till -14 mkr (-15).
Resultatet efter finansiella poster uppgick till
–46 mkr (27). I finansnettot ingår en orealiserad värde-
förändring hänförlig till derivat om 182 mkr (–14).
Räntebärande skulder uppgick till 21 213 mkr
(20 526). Dessa medel finansierar projekt i tidiga
skeden och lånas vidare till andra koncernföretag.
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till
11 289 mkr (11 395) och omsättningstillgångar
uppgick till 19 473 (19 400).
I perioden har moderbolagets derivatskuld delats
upp i lång- och kortfristig del baserat på återstående
löptid per balansdagen. Tidigare har derivatskulden i
sin helhet redovisats som långfristig. Jämförelsesiffror
har räknats om för att säkerställa jämförbarhet.
Rapport över resultaträkning i sammandrag
Belopp i mkr
2026
jan-mars
2025
jan-mars
2025/2026
apr-mars
2025
jan-dec
Hyresintäkter 0 1 1 1
Förvaltningsintäkter 75 94 311 330
Nettoomsättning 75 95 312 331
Förvaltnings-/administrationskostnader −88 −109 −382 −403
Avskrivningar −1 −1 −4 −3
Rörelseresultat −14 −15 −74 −74
Resultat från andelar i koncernföretag - - −37 −37
Ränteintäkter m.m. 383 279 1 137 1 033
Räntekostnader m.m. −415 −237 −1 221 −1 043
Resultat efter finansiella poster −46 27 −194 −121
Bokslutsdispositioner 1 0 76 75
Resultat före skatt −46 27 −118 −46
Aktuell skatt - - - -
Uppskjuten skatt −2 −5 2 −1
Periodens resultat −48 22 −116 −46
Balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 2026.03.31 2025.03.31 2025.12.31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 31 22 28
Finansiella anläggningstillgångar 11 289 11 315 11 395
Omsättningstillgångar 19 473 18 342 19 400
Summa tillgångar 30 793 29 679 30 823
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 9 173 9 756 9 688
Obeskattade reserver 8 2 9
Avsättningar 31 28 31
Långfristiga skulder 14 184 16 031 15 228
Kortfristiga skulder 7 397 3 861 5 867
Summa eget kapital och skulder 30 793 29 679 30 823
===== SIDA 21 =====
21
Q1. 2026
Delårsrapport
Nyckeltal 1)
Ombyggnationen av Söderhallarna fortskrider enligt plan. Under
kvartalet har flera viktiga uthyrningar genomförts i saluhallsdelen, som
nu successivt börjar ta form. Byggnaden planeras att öppna i slutet
av oktober 2026. Under kvartalet certifierades Söderhallarna enligt
Breeam Bespoke med betyget Excellent.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2026
jan-mars
2025
jan-mars
2025/2026
apr-mars
2025
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 883 3 804 3 883 3 876
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88,1 90,5 88,1 89,0
Överskottsgrad, % 69,3 70,6 71,5 71,8
Fastighetsvärde, kr/kvm 60 433 59 805 60 433 60 446
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 901 879 901 901
Antal fastigheter vid periodens utgång 88 86 88 88
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad, % 43,7 41,8 43,7 42,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,2 3,0 3,0
Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,3 12,4 13,3 12,9
Avkastning på eget kapital (årstakt), % 2,9 6,5 2,0 2,9
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 1,8 4,3 2,4 3,0
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,9 2,9 3,0
Räntebindning, år 2,6 3,0 2,6 2,7
Kapitalbindning, år 3,4 3,5 3,4 3,6
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 0,50 0,52 2,06 2,07
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,48 0,50 2,02 2,04
Resultat efter skatt, kr 0,32 0,72 0,91 1,31
Långsiktigt substansvärde, kr 53,90 53,94 53,90 54,89
Aktuellt substansvärde 2), kr 50,53 50,64 50,53 51,59
Avyttringsvärde, kr 44,19 44,42 44,19 44,60
Utdelning, kr 0,74 0,36 1,10 0,72
Börskurs, kr 29,21 33,08 29,21 33,22
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
MEDARBETARE
Medelantal anställda 329 281 328 287
1) Se definitioner sid. 28-29, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
===== SIDA 22 =====
22
Q1. 2026
Delårsrapport
Härledning av nyckeltal
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som
inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge
värde full, kompletterande information vid utvärdering
av den finansiella utvecklingen av bolaget.
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas
för de alternativa nyckeltal som inte är direkt
identifierbara från de finansiella rapporterna och
som bedömts väsentliga att specificera. Se även
definitioner på sid. 28-29.
2026
jan-mars
2025
jan-mars
2025/2026
apr-mars
2025
jan-dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
Eget kapital 28 032 27 926 28 032 28 297
+ Beslutad ej verkställd utdelning - 227 - -
- Derivat -273 -234 -273 85
- Goodwill -207 -140 -207 -140
- Uppskjuten skatt 6 433 6 231 6 433 6 368
Långsiktigt substansvärde 33 985 34 010 33 985 34 609
kr/aktie 53,90 53,94 53,90 54,89
-Bedömd verklig uppskjuten skatt -2 123 -2 077 -2 123 -2 078
Aktuellt substansvärde 31 862 31 933 31 862 32 531
kr/aktie 50,53 50,64 50,53 51,59
+ Derivat 273 234 273 -85
- Uppskjuten skatt, netto -4 310 -4 154 -4 310 -4 290
- Räntebärande skuld 26 870 24 861 26 870 26 179
- Verkligt värde ränteb. skuld -26 833 -24 865 -26 833 -26 215
Avyttringsvärde 27 861 28 008 27 861 28 120
kr/aktie 44,19 44,42 44,19 44,60
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 316 328 1 296 1 307
- Aktuell skatt förvaltningsresultat -14 -12 -24 -21
Förvaltningsresultat efter skatt 302 316 1 272 1 286
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
kr/aktie 0,48 0,50 2,02 2,04
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 514 519 2 119 2 124
+ Coworking 6 - 6 -
Summa driftöverskott fastighetsförvaltning 520 519 2 125 2 124
Hyresintäkter 759 735 2 981 2 957
- Coworking -19 - -19 -
+ Koncernelimineringar internhyror 10 - 10 -
Summa hyresintäkter fastighetsförvaltning 750 735 2 972 2 957
Överskottsgrad, % 69,3 70,6 71,5 71,8
2026
jan-mars
2025
jan-mars
2025/2026
apr-mars
2025
jan-dec
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter 59 681 57 450 59 681 59 385
+ Exploateringsfastigheter 1 413 1 653 1 413 1 580
Summa fastigheter 61 094 59 103 61 094 60 965
Räntebärande skulder 26 870 24 861 26 870 26 179
-Likvida medel -193 -165 -193 -262
Nettoskuld 26 677 24 696 26 677 25 917
Belåningsgrad, % 43,7 41,8 43,7 42,5
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 316 328 1 296 1 307
+ Räntenetto 161 153 667 658
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet 250 77 415 242
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -224 -64 -369 -209
Summa 503 494 2 008 1 999
Räntenetto 161 153 667 658
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,2 3,0 3,0
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder 26 870 24 861 26 870 26 179
-Likvida medel -193 -165 -193 -262
Nettoskuld 26 677 24 696 26 677 25 917
Bruttoresultat 512 520 2 119 2 126
- Central administration -24 -24 -102 -102
- Tomträttsavgälder -12 -12 -49 -49
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet 250 77 415 242
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -224 -64 -369 -209
EBITDA 502 497 2 013 2 009
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) 13,3 12,4 13,3 12,9
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat 202 453 572 823
Eget kapital, genomsnitt 28 164 27 927 27 979 28 112
Avkastning eget kapital, % (årstakt) 2,9 6,5 2,0 2,9
Periodens resultat före skatt 281 590 805 1 114
+ Räntenetto 161 153 667 658
+ Värdeförändring derivat -154 -71 55 138
Resultat 288 672 1 526 1 911
Summa tillgångar, genomsnitt 64 552 62 042 63 601 62 993
Avkastning totalt kapital, % (årstakt) 1,8 4,3 2,4 3,0
===== SIDA 23 =====
23
Q1. 2026
Delårsrapport
Belopp i mkr
2026
Q1
2025
Q4
2025
Q3
2025
Q2
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
Hyresintäkter 759 760 736 725 735 740 741 753
Projekt- och entreprenadomsättning 110 195 109 106 78 162 114 142
Nettoomsättning 870 955 846 832 814 902 855 895
Kostnader för fastighetsförvaltning −245 −230 −186 −201 −216 −224 −196 −205
Kostnader projekt- och entreprenad −112 −197 −108 −104 −77 −163 −113 −142
Bruttoresultat 512 528 552 526 520 514 546 547
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 514 530 550 524 519 516 545 548
- projekt- och entreprenadverksamheten −2 −3 2 2 1 −1 1 −1
Central administration −24 −29 −22 −26 −24 −26 −17 −28
- fastighetsförvaltning −22 −26 −20 −24 −22 −24 −15 −26
- projekt- och entreprenadverksamheten −3 −3 −2 −3 −2 −2 −2 −2
Resultat från intresseföretag 1 −3 −2 −2 −4 −4 −4 −2
Finansiella intäkter och kostnader −173 −185 −176 −182 −165 −170 −158 −146
Förvaltningsresultat 316 311 352 317 328 315 365 371
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade −215 −369 79 23 179 −301 75 −39
Fastigheter, realiserade 0 0 0 - - −4 - −29
Nedskrivning goodwill - - - - - - - -
Intäkt försäljning exploateringsfastighet 250 55 27 84 77 63 41 398
Kostnad försäljning exploateringsfastighet −224 −62 −23 −61 −64 −51 −23 −330
Derivat, orealiserade 154 85 −9 −284 71 282 −514 −122
Resultat före skatt 281 20 426 79 590 305 −56 249
Skatt −79 −36 −102 −16 −137 −69 8 6
Periodens resultat 202 −17 324 63 453 235 −48 256
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2026
Q1
2025
Q4
2025
Q3
2025
Q2
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
Hyresvärde, kr/kvm 3 883 3 876 3 834 3 836 3 804 3 803 3 731 3 714
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88,1 89,0 89,7 90,5 90,5 91,5 92,1 91,7
Överskottsgrad, % 69,3 69,8 74,8 72,2 70,6 69,7 73,6 72,8
Fastighetsvärde, kr/kvm 60 433 60 446 60 223 60 068 59 805 59 151 59 375 59 065
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 901 901 883 877 879 882 881 912
Antal fastigheter vid periodens utgång 88 88 89 89 86 86 73 73
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 43,7 42,5 42,0 42,0 41,8 41,4 40,1 40,4
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,0 3,0 3,1 3,2 3,5 3,7 3,9 3,9
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 13,3 12,9 12,6 12,4 11,8 11,5 11,1 11,2
Avkastning på eget kapital R12, % 2,0 2,9 3,8 2,5 3,3 3,1 0,2 0,5
Avkastning på totalt kapital R12, % 2,4 3,0 3,2 3,2 3,1 2,9 3,0 2,1
Genomsn. utgående ränta, % 2,9 3,0 3,0 3,1 2,9 2,9 2,8 2,3
Räntebindning, år 2,6 2,7 3,0 3,0 3,0 3,0 3,3 3,2
Kapitalbindning, år 3,4 3,6 3,4 3,6 3,5 3,6 3,5 3,5
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 0,50 0,49 0,56 0,50 0,52 0,50 0,58 0,59
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,48 0,52 0,54 0,48 0,50 0,46 0,56 0,56
Resultat per aktie, kr 0,32 −0,03 0,51 0,10 0,72 0,37 −0,08 0,41
Långsiktigt substansvärde, kr 53,90 54,89 55,21 54,53 53,94 53,45 53,77 53,01
Aktuellt substansvärde 2), kr 50,53 51,59 51,95 51,31 50,65 50,23 50,64 49,76
Avyttringsvärde, kr 44,19 44,60 44,98 44,48 44,42 44,04 43,99 44,20
Börskurs, kr 29,21 33,22 31,67 33,81 33,08 39,64 49,20 41,10
Genomsnitt antal aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
1) Se definitioner på sidorna 28-29. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6 % använts.
RESULTATRÄKNINGAR NYCKELTAL 1)
Kvartalsöversikt
===== SIDA 24 =====
24
Q1. 2026
Delårsrapport
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas
i enlighet med International Financial Reporting
Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats
i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års -
redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid.
1–30 och sid. 1–11 utgör således en integrerad del
av denna finansiella rapport. Moderbolaget tillämpar
RFR2 Redovisning för juri diska personer och
Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings-
principer överensstämmer med vad som framgår
av års redovisningen för 2025.
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses
avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig-
ställande redovisas när fastigheten är färdigställd
och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder
lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom
Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna
Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad
försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisnings principer
som koncernen med de undantag och tillägg som
regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska personer.
I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället
tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moder-
bolaget är lease tagare innebär att leasing avgifterna
redovisas som en kostnad linjärt över leasing-
perioden.
Övrig information Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet
av anskaffnings värdet och det verkliga värdet.
Den 31 mars 2026 finns negativa verkliga värden
vilket innebär att en skuld om 220 mkr (401) redo-
visas i balansräkningen. En värde förändring om
182 mkr (-14) har redovisats i resultat räkningen
inom finansnettot.
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3
i IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt
värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå
innebär att värderingen baseras på annan indata
än noterade priser och som är observerbar för
tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt.
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till
nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår
till 26 870 mkr (26 179) och dess verkliga värde till
26 833 mkr (26 215). Beräkningen av verkligt värde
för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet
av skuld instrumenten. Värderingen är härmed gjord
enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga
finansiella tillgångar och skulder som redo visas
till upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium
Ljungberg att skillnaderna mellan bok förda värden
och verkliga värden inte är väsentliga.
Närståendetransaktioner
Inga närståendetransaktioner har skett i perioden.
Säsongseffekter
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift-
kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre
kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa
Nyckeltal.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa rikt-
linjer finansiellt mått över historisk eller framtida
resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt
resultat eller kassa flöden som inte definieras eller
anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering;
IFRS och årsredovisningslagen.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade
i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till
totalen och procenttal kan avvika från de exakta
procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande
period föregående år förutom i avsnitt som beskriver
finansiell ställning där jämförelserna avser utgången
av föregående år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning
enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat
koncern redovisningen enligt K3 skulle följande
väsentliga justeringar göras:
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –90 mkr, orealiserad
värdeförändring fastighet skulle utgå med 215 mkr,
värdeförändring derivat skulle förändras med -176 mkr
och uppskjuten skatt med 11 mkr. Sammantaget
skulle detta medföra en resultat örändring om
–41 mkr.
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde
enligt K3 vilket medför en förändring om –19 826 mkr
avseende förvaltningsfastigheterna och –377 mkr
avseende exploateringsfastigheterna. Nyttjanderätts-
tillgång och leasingskuld avseende tomträtter utgår,
och skulle därmed justeras med samma belopp om
–1 642/1 642 mkr. Goodwill skulle ha minskat med
–142 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets
princip och skulle därmed justeras för övervärden
motsvarande –493 mkr. Som en konsekvens av
resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas
uppskjuten skatt med –3 502 mkr och eget kapital
med –17 337 mkr.
===== SIDA 25 =====
25
Q1. 2026
Delårsrapport
Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-,
handels- och helhetsmiljöer finns på starka del-
marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för
riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets-
värdering, projektverksamhet och finansiering med
hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek.
Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker
och dessutom en stark finansiell ställning med
solida nyckeltal.
Belåningsgraden var vid utgången av perioden 43,7%
samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick
till 2,4 respektive 3,4 år. Vid samma tidpunkt fanns en
likviditetsbuffert om 9,4 mdkr.
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning
av risker har skett efter publiceringen av årsredovis-
ningen för 2025, avsnittet ”Risker och riskhantering”
på sid. 17-20.
Värde-
förändring, %
Resultateffekt
efter skatt, mkr
Belånings-
grad, %
-10% −4 739 48,4%
-5% −2 369 45,9%
0% 0 43,7%
+5% 2 369 41,6%
+10% 4 739 39,8%
Resultat efter skatt, mkr
Faktor +/- 1 %-enhet
Hyresnivå/index +27/-27
Uthyrningsgrad +31/-31
Fastighetskostnader -7/+7
Ränta -17/+17
Värdering: avkastningskrav -7 218/+11 307
Utsikter
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden.
Med en diversifierad fastighetsportölj, en projekt-
portölj med tyngdpunkt på mycket starka lägen och
en solid finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera
de utmaningar som olika scenarier kan föra med sig.
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat.
Rapportens undertecknande
Bokslutskommunikén har inte varit föremål för
revisorernas granskning.
Verkställande direktören försäkrar att boksluts-
kommunikén ger en rättvisande översikt av bolaget
och koncernens verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver väsentliga risker och osäkerhets-
faktorer som bolaget och de bolag som ingår i
koncernen står inför.
Nacka den 10 april 2026
Annica Ånäs,
verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.)
är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning.
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg,
för offentliggörande den 10 april 2026 kl. 07.30 CET.
===== SIDA 26 =====
26
Q1. 2026
Delårsrapport
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq
Stockholm Large Cap och hade vid utgången av
februari ca 8 000 aktieägare (7 200). De tio största
enskilda ägarna per den 28 februari 2026 framgår
av tabellen nedan.
Årsstämman
Vid årsstämman i mars 2026 bemyndigades styrelsen
att fram till nästa årsstämma, vid ett eller flera tillfällen,
besluta om nyemission av B-aktier motsvarande högst
10% av aktiekapitalet, med eller utan företrädesrätt.
Emission kan ske genom kontant betalning, kvittning
eller apport på marknadsmässiga villkor.
Styrelsen bemyndigades även att fram till nästa års-
stämma kunna fatta beslut om att förvärva samman-
lagt så många aktier av serie B att bolagets innehav
vid var tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i
bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen
att fram till nästa årsstämma kunna fatta beslut om
att överlåta egna aktier av serie B.
Bolaget ägde, den 31 mars 2026, 35 574 375 aktier
av serie B. Under första kvartalet gjordes inga förvärv
(0 mkr) eller överlåtelser (0 mkr).
Direkt- och totalavkastning
Årsstämman i mars 2026 fastställde utdelningen till
0,74 kr per aktie. Avstämningsdag för utbetalningen
fast ställdes till den 23 mars 2026. Detta motsvarar
en direktavkastning om 2,5% (2,2), beräknat på aktie-
kursen vid periodens utgång.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens
totalavkastning, inklusive utdelning, varit -8% (-19).
Aktien
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT
SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS
kr/aktie
20
30
40
50
60
2020
2
3
4
2021
1
2
3
4
2022
1
2
3
4
2023
2024
2025
1
2
3
3
4
4
4
1
2
1
2026
1
2
3
● Börskurs, kr/aktie
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Avyttringsvärde, kr/aktie
ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN
● Nasdaq Stockholm Real Estate PI
● Nasdaq Stockholm PI
● ATRLJ B
● Omsättning på Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq
4
2
10
6
8
0 0
75
150
225
300
375
1615 17 18 19 20 21 22 23 24 25
index
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad
26
Större aktieägare per 2026.02.28
A-aktier,
’000
B-aktier
’000
Andel av
röster, %
Andel av
kapital, %
Ljungberg-sfären 10 950 130 791 29,6 22,5
Holmström-sfären 9 050 75 245 20,4 13,4
Coop Östra - 161 803 20,0 25,7
Varma Mutual Pension Insurance Company - 40 586 5,0 6,4
Carnegie Fonder - 38 895 4,8 6,2
Swedbank Robur Fonder - 18 077 2,2 2,9
Vanguard - 10 498 1,3 1,7
AFA Försäkring - 10 257 1,3 1,6
BlackRock - 7 769 1,0 1,2
Margareta af Ugglas - 7 223 0,9 1,1
Övriga - 109 385 13,5 17,35
Totalt utestående aktier 20 000 610 529 100,0 100,0
Återköpta aktier 0 35 574
Totalt antal emitterade aktier 20 000 646 104
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Aktiedata
2026
jan-mars
2025
jan-mars
Aktiekurs, SEK
-Lägsta 28,0 32,2
-Högsta 35,7 41,3
-Stängningskurs 29,2 33,1
Börsvärde, mdkr 18,4 20,9
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 54,2% 61,3%
P/E 32,2 23,3
Aktiens direktavkastning 2,5% 2,1%
===== SIDA 27 =====
27
Q1. 2026
Delårsrapport
1234
UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång.
Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger
det grunden till avkastningen.
AKTIENS TOTALAVKASTNING
Totalavkastning i genomsnitt 4% de senaste fem åren.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD
God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
HÅLLBAR STADSUTVECKLING
— För att säkra investeringens värde över tid har
Atrium Ljungberg fokus på utveckling av lång-
siktigt hållbara stadsmiljöer. Detta skapar värde
för människor, samhälle och miljö för en lång
tid framåt.
— Hållbarhet genomsyrar vår stadsutveckling,
materialval och resursanvändning med syfte att
minska klimatpåverkan och stärka långsiktig
motståndskraft.
— Social hållbarhet följs upp genom det egna
analysverktyget Human City Index som mäter
hur platser upplevs och utvecklas över tid.
1) Ny definition från Q2
2023, beräknat på netto
räntebärande skulder
istället för brutto. Nyckel-
talen är omräknade.
Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg
Stabil utdelning
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings-
policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska
delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av
engångskaraktär kan föras över till ägarna.
Möjlighet till god värde tillväxt
Med möjlighet att investera drygt 40 mdkr i egen
mark eller erhållna markanvisningar har Atrium
Ljungberg möjlighet till god värdetillväxt över tid.
I våra stadsutvecklingsområden tillför vi nya projekt
vilka bidrar till projektvinster, nya kassaflöden och
ökad intjäningsförmåga i befintligt bestånd.
Låg finansiell risk
Vi har en stark finansiell ställning med god belånings-
grad och räntetäckningsgrad. Vår tillgång till kapital är
god och våra finansieringskällor är väl diversifierade.
Vi har en investment grade-rating hos Moody’s med
betyget Baa2 med stabil utsikt.
Långsiktig hållbar investering
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar
riktning. På så sätt skapar vi värde både idag och på
lång sikt.
0
10
20
30
40
50
20252024202320222021
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
41,7 42,3 42,541,4
38,5
20252024202320222021
%
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
2,6 3,1 1,5 1,8
18,5
–11,8 –12,8
2,2
–14,4
38,4
0,0
0,3
0,6
0,9
1,2
1,5
20252024202320222021
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
1,04 1,06
0,70 0,72 0,74
● Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
● Aktiens totalavkastning, %
Aktiens direktavkastning, %
● Belåningsgrad, % 1)
Räntetäckningsgrad, ggr
===== SIDA 28 =====
Definitioner
Q1. 2026
Delårsrapport
Definitioner
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill
samt justerat med skillnad mot verkligt värde
på ränte bärande skulder.
Avyttringsvärde per aktie används för att
ge intressenter information om Atrium
Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings-
scenario beräknat på ett för börsnoterade
fastighetsbolag enhetligt sätt.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder med avdrag för likvida
medel exklusive skuld för finansiell leasing
avseende tomt rätter i % av summan av fast-
igheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa
Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen
Hyresintäkter minus Kostnader för
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och
entre prenadverksamheten
Projekt och entreprenadomsätt ning minus
projekt- och entreprenad kostnader.
Deltajusterad löptid
Löptiden justeras med hänsyn till options-
element i det finansiella instrumentet.
Justeringen baseras på marknadens värde-
ring av sannolikheten att stängnings eller
förlängningsoptioner kommer att utnyttjas.
Den deltajusterade löptiden utgör därmed
den bästa uppskattningen av instrumentets
framtida faktiska löptid.
Eget kapital per aktie, kr
Redovisat eget kapital dividerat med antal
utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att
belysa ägarnas andel av bolagets totala
tillgångar per aktie.
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvalt-
ning, vilket exkluderar central administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till
slutörfall av samtliga krediter i
skuld portöljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till
ränte regleringstidpunkt av samtliga krediter
i skuldportöljen.
Genomsnittlig räntebindning används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Viktad genomsnittlig kontrakterad ränta för
samtliga krediter i skuldportöljen exklusive
outnyttjade kreditaciliteter.
Genomsnittlig utgående ränta används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill,
derivat och uppskjuten skatt, dividerat med
antal utestående aktier vid periodens
utgång.
Långsiktigt substansvärde per aktie
används för att ge intressenter information
om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans-
värde per aktie beräknat på ett för börs-
note rade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier
Viktat genomsnittligt antal utestående aktier
beräknat enligt IAS 33.
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida
medel divideras med bruttoresultat justerat
för central administration, tomträttsavgälder
och resultat från försäljning
exploateringsfastigheter.
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa
intjäning i relation till skuldsättning.
Resultat per aktie, kr
Periodens resultat dividerat med medel-
antalet utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr
Förvaltningsresultat med tillägg för ränte-
netto samt resultat från försäljning exploa-
teringsfastighet dividerat med räntenetto
(exklusive tomträttsavgälder som i enlighet
med IFRS 16 omklassificerats till ränte-
kostnad).
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, %
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning
i % av börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att
belysa vilken löpande avkastning aktieägare
förväntas erhålla.
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg
för under året verkställd ut delning i % av
aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att
belysa aktieägarnas totala avkastning på
sitt ägande i Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, derivat och
goodwill samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt, dividerat med antal ute-
stående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används
för att ge intressenter information om Atrium
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie
beräknat på ett för börsnoterade fastighets-
bolag enhetligt sätt.
Antal utestående aktier
Antal registrerade aktier vid periodens slut
med avdrag för återköpta aktier, vilka inte
berättigar till utdelning eller rösträtt.
Räntetäckningsgraden används för att
belysa hur känsligt bolagets resultat är för
ränteförändringar.
Utdelningsandel, %
Utdelning per aktie i % av förvaltnings-
resultatet per aktie.
Utdelningsandel används för att belysa
hur stor del av resultatet som skiftas ut till
koncernens ägare respektive återinvesteras
i verksamheten.
Fastighetsrelaterade definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara
area för bostäder.
BTA, kvm
Bruttototalarea avser byggnadens totala
area inklusive ytterväggar.
Driftöverskott
Avser hyresintäkter minus kostnader för
fastighets förvaltning.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastig-
heter, obebyggda eller bebyggda, som
koncernen äger med avsikt att utveckla och
sälja som bostadsrätter. Fastig heterna redo-
visas som omsätt ningstillgångar, även om
vissa fastig heter i avvaktan på utveckling i
tillämpliga fall förvaltas och genererar
hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av
ackumulerat anskaffningsvärde och
nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande
delen av hyres värdet för en registerfastighet
eller resultatställe avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde och utveckling av hyres-
intäkter i jämförbart bestånd redo visas per
fastighetstyp.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg
(till exempel för fastighetsskatt, värme och
el) och bedömd marknadshyra för vakanta
ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa
koncernens intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter
som inte varit klassificerade som projekt-
fastig heter och som ägts under hela perioden
och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa
utvecklingen av hyresintäkter exklusive
engångseffekter för förtida avflyttningar och
fastighetskostnader opåverkat av projektast-
igheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area
för lokaler.
28
===== SIDA 29 =====
29
Q1. 2026
Delårsrapport
Definitioner
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individuella
lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel,
bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår
bland annat utbildning, kultur, service
och förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav
redovisas per lokaltyp.
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade
årshyror för nyuthyrningar med avdrag för
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa
uthyrningssituationen.
Projektfastighet
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet
där omställning planeras eller pågår i syfte
att omvandla och förädla fastigheten. Till
projekt astighet hänförs även byggnad under
upp förande samt obebyggd mark och
byggrätter.
Omklassificering från projektastighet
till färdigställd fastighet sker vid
färdig ställande tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt
minus total investering i % av total
investering.
Projektvinst används för att belysa
värde skapande i projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16
redovisas tomt rätter som nyttjanderätts-
tillgång i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av
tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som
ränte kostnad i resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas
vid beräkning av hyresvärde per kvm och
verkligt värde per kvm.
Uthyrningsgrad, %
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet
vid full uthyrning. Redovisade siffror baseras
på närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa
koncernens effektivitet i användningen av
sina förvaltningsfastigheter.
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet.
Projektastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, %
Bruttoresultat fastighetsförvaltning, exklusive
coworking, i % av hyresintäkter, exklusive
coworking.
Överskottsgrad används för att belysa hur
stor del av koncernens hyres intäkter som
återstår efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade definitioner
Nettonoll
Mål om att balansera utsläpp och upptag av
växthusgaser så att den totala påverkan på
klimatet blir noll. Innebär att utsläppen först
minimeras i hela värdekedjan och att kvar-
varande utsläpp kompenseras genom
permanenta kolsänkor. Maximalt 10% av
utsläppen får hanteras genom infångning
Scope 2
Scope 2 avser indirekta utsläpp av växthus-
gaser som uppstår från den energi en
organisation köper och använder, såsom el,
värme eller kyla. Utsläppen sker vid produk-
tionen av energin, men räknas ändå till
organisationen eftersom de orsakas av
dess energiförbrukning.
Marknadsbaserad metod
Den marknadsbaserade metoden för
Scope 2 innebär att utsläpp från inköpt
energi beräknas utifrån de specifika elavtal
och energikällor som företaget har valt, till
exempel genom ursprungsgarantier eller
elavtal med förnybar energi. Metoden
speglar därmed de utsläpp som är kopplade
till företagets faktiska energiköp på markna-
den, snarare än ett genomsnitt för elnätet.
Koldioxidekvivalenter (CO₂e)
Måttenhet som används för att jämföra
utsläpp av olika växthusgaser genom att
omvandla dem till motsvarande mängd
koldioxid baserat på deras globala
uppvärmningspotential.
Klimatpåverkan från förvaltning
Klimatpåverkan från förvaltning inkluderar
växthusgasutsläpp från förvaltningens
inköpta energi enligt marknadsbaserad
metod, avfallshantering, materialanvändning
vid hyresgästanpassningar samt från bil-
burna besökare till våra handelsplatser.
Nyckeltalet baseras på både uppmätt data
och schablonberäkningar vid avsaknad av
uppmätt data.
Klimatpåverkan från Projekt Skede A-C
Klimatpåverkan från projekt i skede A–C
avser Atrium Ljungbergs växthusgasutsläpp
från projektens hela livscykel, vilket inklude-
rar byggskede, användningsskede (med ett
antagande om 60 år) samt slutskede. Den
redovisade KPI:n omfattar Atrium Ljungbergs
pågående projekt och mäts i kg CO₂e/kvm
BTA. Nyckeltalet mäts två gånger per år och
baseras på livscykelanalyser.
Klimatpåverkan från Projekt Skede A
Klimatpåverkan från projekt i skede A avser
Atrium Ljungbergs växthusgasutsläpp från
projektens tidiga faser, vilket inkluderar
materialproduktion, transporter och bygg-
processer fram till färdig byggnad. Den
redovisade KPI:n omfattar pågående projekt
i detta skede och mäts i kg CO₂e/kvm BTA.
Nyckeltalet baseras på livscykelanalyser.
Förnybar energi
Atrium Ljungberg mäter andelen förnybar
energi utifrån sin totala inköpta energi, som
omfattar el, fjärrvärme och fjärrkyla. All
inköpt el är ursprungsmärkt som förnybar.
För fjärrvärme och fjärrkyla görs i vissa fall
särskilda klimatval. Nyckeltalen baseras på
miljövärden från energileverantörer och
uppdateras årligen.
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla,
hyresgästel och fastighetsel dividerat med
genomsnittlig beräknat total uppvärmd
uthyrbar area, exklusive garage.
Normalårskorrigerat
Ett beräkningssätt för att hantera vädrets
effekt, att korrigera bort avvikande väder-
effekter som varmare eller kallare jämfört
med det normala under en period. Därmed
erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan
perioder och år.
Gröna hyresavtal
Kontrakterad årshyra för kommersiella
lokaler exklusive garage och lager för
hyresavtal med grön hyresbilaga i % av kon-
trakterad årshyra för kommersiella lokaler
exklusive garage och lager. Grön hyres-
bilaga är en avtalsbilaga från Fastighets-
ägarna där hyresgästen och hyres värden
tillsammans åtar sig att minska miljö-
påverkan och omfattar exempelvis energi,
avfall och transporter. Redovisade siffror
baseras på närmast kommande kvartal.
Betydande leverantörer
Leverantörer som bedöms ha särskild
betydelse utifrån inköpsvolym, avtal, risknivå
eller strategisk vikt, och som därmed om-
fattas av fördjupad uppföljning avseende
hållbarhet och affärsetik.
Human City Index
Egenutvecklat index för att följa upp arbetet
med att skapa socialt hållbara platser. Består
av fem aspekter: Trygghet, Tillgänglighet,
Urbana ekosystem, Platsutveckling och
Delaktighet, med totalt 21 indikatorer som
mäts minst årligen.
Total omsättning
Stämmer överens med Nettoomsättning
enligt koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar
i nya och befintliga fastigheter. I tabellen
Förändring av fastighetsbeståndet ingår
därmed raderna Förvärv och Investeringar
i egna fastigheter. Dessutom inkluderas
investeringar i övriga materiella anläggnings-
tillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande
reparationer och underhåll.
===== SIDA 30 =====
30
Q1. 2026
Delårsrapport
al.se
Info
Information från Atrium Ljungberg
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår
webbplats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till
engelska och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen
vid en och samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska
en kort tid efter att den svenska versionen publicerats.
På al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och
pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår
verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och
mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
IR-kontakt
Anna Jepson, cfo
Telefon: 072–565 85 23
E-post: anna.jepson@al.se
Box 4200, 131 04 Nacka
Besök: Smedjegatan 2C
Telefon: 08–615 89 00
info@al.se
Styrelsens säte: Nacka
Org. nr: 556175–7047 Produktion: Narva Communications.
Rapporttillfällen
2026.07.03 Delårsrapport januari–juni 2026
2026.10.09 Delårsrapport januari–september 2026
2027.01.27 Bokslutskommuniké 2026
2027.02.25 Årsredovisning 2026
Pressreleaser under kvartalet
2026.01.09 Leica Geosystems flyttar sitt kontor till Liljeholmsstranden
2026.01.09 Atrium Ljungberg levererar starkt på hållbarhetsagendan
– tre av fyra mål nådda
2026.01.12 Matjätten öppnar på Mobilia - ny matdestination i Malmö
2026.01.16 Atrium Ljungberg tecknar hyresavtal med Läkare Utan Gränser
i Liljeholmen
2026.02.03 ForMotion Ortopedteknik klara för Liljeholmen
2026.02.12 Årets Kock-vinnaren Desirée Jaks och John Wenström
öppnar brittisk pub i Mälarterrassen
2026.03.05 Handelsbanken flyttar sitt Nackakontor till Sickla Central
2026.03.27 Atrium Ljungberg lanserar ett öppet verktyg för social
hållbar stadsutveckling
linkedin.com/company/atrium-ljungberg
facebook.com/atriumljungberg
instagram.com/atriumljungberg