Kvartalsrapport Q2 2023

===== SIDA 1 =====

Fortsatt positiv netto­
uthyrning och god tillväxt i  
förvaltnings­ 
resultatet.
Atrium Ljungberg.  
Delårsrapport 1 januari–30 juni, 2023.

===== SIDA 2 =====

Hyresintäkterna uppgick till 1 411 mkr (1 218), 
varav ökningen i jämförbart bestånd var 12,2% 
(2,3).
  Driftöverskottet uppgick till 987 mkr (818), varav 
jämförbart bestånd ökade med 15,0% (1,3).
  Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
176 mkr (105) och bruttoresultatet till 1 mkr (–19). 
  Förvaltningsresultatet uppgick till 658 mkr (550), 
motsvarande 5,22 kr/aktie (4,35).
  Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick 
till –989 mkr (4 051), varav projektvinster uppgick 
till 20 mkr (1 243).
  Periodens resultat uppgick till –440 mkr (4 873), 
motsvarande –3,49 kr/aktie (38,58). 
Nettouthyrning
 31
Orealiserad värdeförändring
-989
Pågående projekt
7,2
Driftöverskott jämförbart bestånd
+15,0 
  Nettouthyrningen för perioden uppgick till 31 mkr 
(96), varav bolaget själv sagt upp –5 mkr (–28) 
inför kommande projekt.
  Periodens investeringar uppgick till 1 006 mkr 
(4 710) varav förvärv 0 mkr (3 728).
Fastighetsförsäljningar uppgick till 1 825 mkr (49). 
Under andra kvartalet färdigställdes Parkhusen kv 
2 i Gränbystaden i Uppsala varvid 27 mkr vinst-
avräknades motsvarande 54% tillträdda lägenheter. 
  Substansvärde kr/aktie uppgick till 264,42 
 motsvarande en minskning om 1,3%, justerat 
för lämnad utdelning.
Sammanfattning 
januari–juni 2023.
mkr mdkr    Förändring %mkr 
Sammanfattning 1)
2023 
apr-jun
2022 
apr­jun
2023 
jan-jun
2022 
jan­jun
2022/2023 
jul­jun
2022 
jan­dec
Hyresintäkter, mkr 699 619 1 411 1 218 2 743 2 550
Projekt­ och entreprenadomsättning, mkr 92 49 176 105 327 255
Nettoomsättning, mkr 790 667 1 587 1 323 3 070 2 806
Bruttoresultat , mkr 500 414 988 798 1 869 1 680
Förvaltningsresultat, mkr 332 268 658 550 1 235 1 127
D:o kr/aktie 2,63 2,12 5,22 4,35 9,79 8,93
Resultat efter skatt, mkr ­148 3 003 ­440 4 873 ­1 025 4 288
D:o kr/aktie ­1,17 23,78 ­3,49 38,58 ­8,13 33,97
Fastighetsvärde, mkr 58 054 60 301 58 054 60 301 58 054 60 006
Investeringar inkl. förvärv, mkr 540 4 247 1 006 4 710 2 369 6 072
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 25 70 36 124 96 184
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 23 52 31 96 50 115
Belåningsgrad, % 2) 41,8 40,7 41,8 40,7 41,8 41,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,4 3,6 4,0 3,6 3,8
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 1,9 2,3 1,9 2,3 2,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 264,42 277,14 264,42 277,14 264,42 270,60
Börskurs, kr/aktie 186,60 134,00 186,60 134,00 186,60 170,90
Miljöcertifierad yta (kvm), % 82 98 82 98 82 76
Total energiintensitet, kwh/m2  (normalår) 162 187 162 187 162 178
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 20 och för definitioner se sidorna 26–27. 
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
S.2Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 3 =====

Ja, så lyder de första raderna i lanseringen av Stockholm 
Wood City – världens största stadsutvecklingsprojekt i trä. 
Jag är fantastiskt stolt över detta initiativ, det är inte bara 
ett viktigt steg för oss som företag, utan en historisk mil-
stolpe för svensk innovationsförmåga. Stockholm Wood 
City manifesterar vår framtid och från hyresgästerna finns 
en stark efterfrågan på nytänkande hållbara lösningar som 
vi möter med det här projektet.
Stockholm Wood City omfattar hela 250 000 kvadratmeter 
och är världens största kända stadsbyggnadsprojekt med 
trästomme. Det rör sig om ett område med 7 000 kontors-
platser och 2 000 bostäder i Sickla i Nacka kommun. Det 
nya området kommer att erbjuda en pulserande, urban 
miljö med en mix av arbetsplatser, bostäder, restauranger 
och butiker.
Fastighetsbranschen spelar en helt avgörande roll i den 
gröna omställningen, då byggnader står för hela 40% av 
världens CO2-utsläpp. Atrium Ljungberg har högt upp-
satta hållbarhetsmål som bland annat innebär att vi ska 
halvera klimatpåverkan i våra byggprojekt till 2025 och 
vara klimat neutrala 2030. Med så ambitiösa mål behöver 
vi agera på riktigt. Stockholm Wood City blir starten på 
en ny era för hållbar arkitektur och stadsutveckling som vi 
hoppas ska inspirera andra bolag, inte bara i Sverige utan 
även internationellt. Uppmärksamheten av lanseringen 
Världens största träprojekt blir 
verklighet ­ i Sickla.
I en banbrytande satsning har Atrium Ljungberg tagit initiativ till Stockholm 
Wood City – världens största urbana stadsbyggnadsprojekt i trä. Det nya 
området i Sickla kommer att erbjuda en pulserande, urban miljö med en mix 
av arbetsplatser, bostäder, restauranger och butiker, allt uppfört i trästomme. 
Stockholm Wood City markerar en ny era för hållbar arkitektur och stads-
utveckling och blir ett internationellt skyltfönster för hållbart byggande. 
Annica Ånäs, vd Atrium Ljungberg
har varit stor med många artiklar i såväl nationella som 
internationella många medier, bland andra The Economist 
och CNN.  
Omvärld och resultat första halvåret
Andra kvartalet liknar i stora drag första kvartalet, d v s. 
god tillväxt i förvaltningsresultatet men fallande fastig-
hetsvärden. Förvaltningsresultatet ökar med 24%, vilket 
främst beror på god hyrestillväxt inom såväl kontors- som 
handelssegmentet i kombination med bra kostnads-
kontroll och ett stabilt räntenetto. 
Centralbanker världen över kommunicerar fortsatta rän-
tehöjningar och kvantitativa åtstramningar, så även i 
Sverige, vilket medför en något nervös finansmarknad 
med stigande marknadsräntor och viss kreditåtstramning 
som följd. Inflationen börjar vika undan i flertalet länder 
om än från höga nivåer, men i Sverige har den bitit sig 
fast vilket bl a förklaras av en kraftigt försvagad svensk 
krona. Sammantaget medför det betydligt högre finansie -
ringskostnader än tidigare, vilket påverkar tillgångspriser 
såsom fastigheter. Vår bedömning är därför att markna-
dens avkastningskrav fortsätter uppåt och vi har under 
andra kvartalet ökat dessa med i genomsnitt 10 punkter, 
vilket betyder 20 punkters ökning sedan årsskiftet och 
60 punkter på ett år. Detta balanseras till viss del av 
ökade driftnetton. Totalt sett innebär det en värdeminsk-
ning andra kvartalet om 588 mkr motsvarande –1%.
S.3Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 4 =====

En annan riktigt glädjande uthyrning var till 
Blåsarsymfonikerna som flyttar från nuvarande lokaler 
i Musikaliska vid Nybrokajen till drygt 1 300 kvm i 
Dieselverkstaden i Sickla. 
Sist men verkligen inte minst är jag glad att Ericsson valt 
att förlänga sitt hyreskontrakt och blir därmed en fortsatt 
viktig del av Lindholmen i Göteborg den kommande fyra 
åren. Avtalet omfattar drygt 37 000 kvm och inrymmer 
arbetsplats åt ca 2 400 personer.
Vi har under flera år arbetat med mixen på våra handels-
platser och förflyttat den i syfte att dels göra den mer 
attraktiv, dels mer motståndskraftig så att sammansätt-
ningen fungerar i såväl goda som sämre tider. Basvaror 
såsom livsmedel, apoteksvaror och systembolag fungerar 
generellt sett bra över tid och dessa segment har mycket 
Trots marknadens kreditåtstramning fick vi möjligheten 
och valde under andra kvartalet att emittera en mindre 
volym i obligationsmarknaden samtidigt som vi har 
förlängt två befintliga bankfaciliteter. Vi har ca 8 mdkr i 
outnyttjade kreditfaciliteter och står därmed väl rustade 
att hantera kommande förfall in i 2025 samtidigt som vi 
kan möta verksamhetens behov.
Kontor och detaljhandel 
Under det andra kvartalet hyrde vi ut motsvarande en 
årshyra om 42 mkr, vilket visar att efterfrågan på kontors-
ytor i bra lägen inte mattats av. Vi noterar dock ett fortsatt  
stort kostnadsfokus från företag och vi har tagit emot 
uppsägningar motsvarande en årshyra om 17 mkr. Lägen 
innanför tullarna i Stockholm är mest attraktiva och för 
vår del fortsätter Hagastaden att vara mest intressant.
Vi har gjort flera riktigt bra uthyrningar under det senaste 
kvartalet. Vi har bland annat tecknat två hyresavtal med 
MTR Nordic, ett för nytt huvudkontor i Hagastaden, 
omfattande 2 500 kvm och ett för pendeltågens utbild-
ningsverksamhet som kommer att flytta till kvarteret Nod 
i Kista. Avtalet omfattar 1300 kvm. 
Inom detaljhandeln märks två uthyrningar, den ena till 
Solar som öppnar sin första innerstadsbutik om närmare 
1 000 kvm centralt i Hagastaden och den andra till H&M 
som utökar sin yta i Gränbystaden i Uppsala och adderar 
Home-konceptet. Den nya butiken kommer att omfatta 
närmare 2 500 kvm. 
”Projektet 
omfattar 
hela 250 000 
kvadratmeter.”
Stockholm Wood City i Sickla omfattar 250 000 kvm, 
motsvarande 25 kvarter, 30 byggnader med 5–7 våningar. 
Det blir en tät, urban stadsmiljö med en blandning av 
kontor, bostäder, restauranger och service. Första spadtag 
beräknas tas 2025.
riktigt en fortsatt stark utveckling hos oss. Vi ser också 
en stadig ökning i antalet besökare på våra platser, där 
nivåerna nu ligger över 2019 års nivåer, samtidigt som 
omsättningen fortsätter att öka. Sistnämnda är självklart 
till viss del prisdrivet.
Bostadsrättsmarknaden 
Prisläget på bostadsmarknaden stabiliserades under 
våren och successionspriserna fortsätter att öka. 
Omsättningen, d v s. antalet sålda bostäder är dock 
fortsatt låg jämfört med tidigare år, både på successions- 
och nyproduktionsmarknaden. Den främsta förklaringen 
är att säljare och köpare har svårare att mötas prismäs-
sigt i dagens marknad med ökade boendekostnader 
kopplat till ränteläget och inflation. Hushållen tenderar att 
vilja sälja sina bostäder först och köpa sen, vilket leder till 
långa ledtider. 
Hur påverkar detta Atrium Ljungbergs bostadsaffär då? 
Ja, vi noterar faktiskt ett uppsving de senaste veckorna 
avseende intressenter med flera och kvalitativa visningar. 
Vi märker också ett ökat intresse för mindre bostads-
rätter. Säljtakten är dock fortsatt låg och varje affär tar 
lång tid att landa. Sedan årsskiftet har vi sålt 6 lägen-
heter i Parkhusen kv 2 i Gränbystaden och 5 lägenheter i 
Nobelberget kv 8 i Sickla. 
Nu kvarstår endast några enstaka dagar innan semestern 
börjar. Jag vill tacka våra kunder och samarbetspartners 
för ett spännande första halvår, men framför allt vill jag 
tacka Atrium Ljungbergs fantastiska medarbetare. Hårt 
arbete ger resultat och jag är imponerad över det driv 
och engagemang som jag ser i vår verksamhet varje dag.   
Annica Ånäs, vd
S.4Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 5 =====

Det här är Atrium Ljungberg.
Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi de senaste åren utvecklat 
vår strategi och renodlat vårt fastighetsbestånd. Vi arbetar med stadsutveckling 
och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projekt-
utvecklingsportfölj finns därför i stora sammanhängande områden med ett 
blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges 
fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.
Affärsmodell 
Mål 
Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på 
eget kapital över tid. 
Finansiella riskbegränsningar
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och 
 räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy
Minst 50% av resultat före värdeförändringar, men efter 
avdrag för full nominell skatt, ska årligen delas ut.
Investering
Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan 
större påverkan på belåningsgraden. 
Agenda 2030
I syfte att leverera på vårt avkastningsmål uttalade bolaget 
i början av 2022 en målsättning att investera ca 30 mdkr 
fram till år 2030. Givet bedömning om framtida hyres-
nivåer, projekt kostnader och att uthyrning sker kan på 
så sätt en projektvinst om ca 10 mdkr möjliggöras. Med 
hänsyn till rådande omvärldsläge förskjuts tidplanen 
något.
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till ca 40 
mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, förde-
lar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att 
äga (mer parten kontor) och ca 12 mdkr i bostads rätter. 
Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget 
redan äger eller på markanvisningar som erhållits och 
ca 85% av projekt utvecklingen sker vid befintliga eller 
 kommande tunnelbane stationer i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra nya hållbarhets-
mål som fastställdes i slutet av 2021 och som gäller fram till 
2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande 
del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
Våra sex hållbarhetsmål som sträcker  
sig fram till 2030 är:  
1.  Vi ska vara klimatneutrala 2030 vilket mäts i kgCO₂e/BTA 
för byggprojekt och kgCO₂e/kvm för förvaltning.
2.  År 2025 ska vi ha minskat vår klimatpåverkan i bygg -
projekt genom att livscykelanalysen påvisar halvering 
av kgCO₂e/BTA.
3.  Våra platser ska nå minst 90% i det nya indexet för 
social hållbarhet, Vår stad, år 2030.
4.  100% av våra betydande inköp ska år 2025 vara 
 utvärderade utifrån Atrium Ljungbergs uppförandekod 
för leverantörer.
5.  Atrium Ljungberg ska årligen genomföra minst två 
utvecklingsprogram för leverantörer för att gemensamt 
utveckla hållbarhetsarbetet.
6.  Atrium Ljungberg har antagit ett nytt mål för hållbara 
medarbetare, att nå 5,5 i uppföljningssystemet Human 
Financial Wellness. Beslut togs av styrelsen i januari 
2023. 
Tio goda skäl att 
vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service
Fastighetsvärde per kategori
Handel 21% 11,7 mdkr 
Kontor 63% 35,4 mdkr 
Bostäder 3% 1,6 mdkr 
Projekt 12% 6,9 mdkr 
Byggrätter 
och mark
1% 0,9 mdkr 
Göteborg,5%
Stockholm,80%
Malmö,5%
Uppsala,10%
S.5Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 6 =====

Mål 2030 hållbarhet 2023-06-30 2022 2021 2020 2019  Mål/Kommentar
Klimatavtryck nyproduktion, kgCO₂e/BTA 407 388 - - -  Mål: –50% 2025, Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring startvärde –9 -16 - - -  Startvärde 449
Klimatavtryck förvaltning kgCO₂e/kvm 1) 2) 6,5 7 - - -  Mål: –22% 2025, Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring –7 - - - -  Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.)
Vår stad index, % 40 34 - - -  Mål: 50% 2025, 90% till 2030
Utvärderade leverantörer, % 3) 19 10 2 17 26  Mål: 100% utv. betydande lev. 2025
Leverantörsutvecklingsprogram 1 2 - - -  Mål: 2 st om året
Hållbara medarbetare index, % 4) 5,6 5,7 90 89 87  Mål: 5,5 HFW. 2021-2019 avser GPTW
Nyckeltal
Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 87 96 112 122 132  År 2030 -20%, normalårskorrigerad
Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 75 82 86 85 89  Normalårskorrigerad
Total energianv. (n.korr),  kWh/m2 1) 162 178 198 207 221  Normalårskorrigerad
Total energianvändning,  kWh/m2 1) 162 177 - - -  Faktisk
Energibesp. (n.korr), % kWh/m2 mot fg år 1) -14 -14 -6 -6 -5  Jämförbart bestånd, norm. årskorr.
Faktisk besp. % kWh/m2 mot fg år 1) -13 -8 - - -  Jämförbart bestånd, faktisk
Solceller, kvm 18 823 14 296 14 296 8 202 667
Andel gröna avtal, % 1) 71 67 59 44 36  Av årshyra
Vattenförbrukning, m3/m2 1) 0,40 0,44 0,46 0,39 0,39
Certifierad yta (kvm), % 82 76 96 62 50  Mål: 100%
Certifierade byggnader, antal 52 49 55 37 30  Antalet certifierade byggnader ökar
-varav BREEAM, antal 18 17 17 13 13
-varav BREEAM in-use, antal 27 25 32 21 14
-varav Miljöbyggnad, antal 7 7 6 3 3
Betyg CDP B B B B B   Bästa möjliga betyg A
Taxonomin
Förenlig omsättning, % 21 23 - - -
-förvaltningsportföljen, % 26 24 - - -
Förenliga kapitalutgifter, % 15 8 - - -
-förvaltningsportföljen, % 15 6 - - -
Förenliga driftutgifter, % 20 16 - - -
-förvaltningsportföljen, % 20 16 - - -
1) Rullande 12. 
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas.  
3) Annat beräkningssätt mellan år 2020–2019, siffrorna ej jämförbara.  
4) HFW, Human Financial Wellness.
Hållbart företagande.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete 
Atrium Ljungberg har hållbarhetsmål för perioden 2022–
2030 som ska styra verksamheten i en hållbar riktning. De 
övergripande målen spänner över områdena klimat, social 
hållbarhet, leverantörsutveckling och hållbara medarbe-
tare. Utöver det har vi även ett antal nyckeltal relaterade till 
hållbarhet som driver mot måluppfyllnad.
Klimat
Vi arbetar aktivt med att genomföra livscykelanalyser i våra 
projekt från ett tidigt skede för att identifiera och imple-
mentera åtgärder för att minska klimatpåverkan. I våra 
pågående projekt är snittet nu 407 kgCO₂e/BTA, en minsk-
ning med 9% från startvärdet om 449. Våra beräkningar 
innefattar alla livscykelskeden; byggnation, användande 
och slutskede (A–C). Under kvartalet har vi samlat alla pro-
jektområden för utbildning och kunskapsdelning mellan 
våra projekt. Vi uppdaterar också våra interna processer 
för en ändamåls enlig miljöstyrning. 
Vi reducerar klimatavtrycket i förvaltningen drivet av mins-
kade avfallsmängder och lägre energianvändning i våra 
fastigheter. Under kvartalet har tre solcellsanläggningar 
tagits i drift och löpande effektiviseringsåtgärder genom-
förts för att minska fastighetsenergin. Även hyresgästernas 
energianvändning har effektiviserats, där vi ser ett ökat 
intresse kring både energiförbrukning och CO₂e-utsläpp.
Social hållbarhet
Vi tar steg framåt i arbetet med social hållbarhet på våra 
platser. Som mätetal använder vi ett egenutvecklat index 
med mätbara indikatorer som finns att ta del av i sin 
helhet på vår hemsida. Indexet bygger på våra stadsut-
vecklingsprinciper utifrån visionen att "Alla vill leva i vår 
stad". Under kvartalet har vi uppnått 40% i vårt index och 
vårt mål är att nå 50% till 2025 och 90% till 2030. Några 
av aktiviteterna som genomförts är ökad platsaktivering, 
fördjupad dialog med hyresgäster och besökare samt ett 
utökat utbud av bostäder och verksamheter som skapar 
en levande stad.
Leverantörsutveckling
Atrium Ljungberg är en av initiativtagarna till FIHL 
”Fastighetsbranschens initiativ för hållbara leverantörs-
led” som lanserades i början av året. Samarbetet syftar 
till att öka och effektivisera uppföljning av leverantörer 
inom fastighetssektorn. Arbetet baseras på självskatt-
ningsenkäter med uppföljande dialog, där vi nu utvärde-
rat 19% av våra betydande leverantörer. Vi ser att arbetet 
leder till förflyttning och tar nu nästa steg genom tredje-
partsgranskning av utvalda leverantörer. Under kvartalet 
har vi genomfört ett leverantörsutvecklingsprogram där  
vi samlade 12 utvalda leverantörer för att tillsammans 
utveckla sätt att minska byggrelaterade klimatutsläpp. 
Programmet resulterade i flera innovativa idéer och 
dialoger som nu arbetas vidare med på olika sätt i våra 
projekt, bland annat i Stockholm Wood City.
Hållbara medarbetare
Vi har under kvartalet genomfört vår medarbetarunder-
sökning; Human Financial Wellness, HFW. Utfallet blev 
5,6 på en 7-gradig skala med 79% svarsfrekvens och 
genomfördes anonymt av extern part. Undersökningen 
visar ett gott resultat där medarbetarna är nöjda med 
sin arbetsmiljö, sina kollegor och sin närmsta chef. 
Nyckeltalet Employee Net Promoter Score (eNPS) om 
47 visar att Atrium Ljungberg är en omtyckt arbetsplats 
med starka ambassadörer och högt engagemang. 
EU:s taxonomi 
Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, 
då vi inte omfattas av lagkraven. Vi rapporterar på ett 
av taxonomins sex miljömål, mål 1 – Begränsa klimat-
förändringar. För det andra kvartalet ser vi inga större 
förflyttningar inom taxonomiförenliga aktiviteter. 
S.6Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 7 =====

Fastighetsmarknad
Under andra kvartalet har svensk transaktionsmarknad 
fortsatt varit återhållsam med en transaktionsvolym om ca 
35 miljarder kr, vilket är 51% lägre än motsvarande period 
föregående år och 42% lägre än genomsnittligt värde de 
senaste fem åren. Utländska investerare fortsätter att visa 
ett högt intresse och står under andra kvartalet för 26% 
av total transaktionsvolym – att jämföra med de senaste 
årens helårsmedelvärde om 24%.
Bostäder utgör största segmentet med 21% av total 
transaktionsvolym följt av kontor om 20%, samhällsfast-
igheter 19%, logistik/industri 15% samt handeln om 8%. 
Stockholmsområdet stod under andra kvartalet för störst 
andel av transaktionsvolymen med 41%, vilket är i linje 
med historiska siffror. Övriga större städer bidrog med 
30% av total transaktionsvolym, medan resten av landet 
stod för 16%. Göteborg och Malmö representerade 10 
respektive 3% av total volym. 
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen 
i tillväxt regionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö, där Stockholm utgör ca 80% (79) av marknads-
värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets 
utgång totalt 75 fastigheter (76) med en sammanlagd 
uthyrningsbar yta om 945 000 kvm (956 000).
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde 58 596 50 335
Förvärv  - 3 728
Försäljning -1 825 -49
Investeringar i egna fastigheter 728 857
Orealiserade värdeförändringar -989 4 051
Omklassificering   -10  - 
Verkligt värde, utgående värde 56 500 58 922
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde 1 409 1 254
Omklassificering    10  - 
Försäljning brf -144  - 
Investeringar i bostadsrättsprojekt 278 125
Bokfört värde, utgående värde 1 554 1 380
Fastighetsbeståndet, utgående värde 58 054 60 301
Fastighetsbestånd.
Investeringar och försäljningar
Under perioden har 1 006 mkr (982) investerats i befintliga 
fastigheter, varav 728 (857) avser fastig heter som utveck-
las för ägande och 278 (125) avser bostadsrättsaffären.
Under perioden har en kontorsfastighet i centrala 
Stockholm, Skotten 6, om ca 13 000 kvm sålts till ett 
underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr med från-
träde sista januari 2023.
Fastighetsvärdering
Externvärdering har skett av 17% av fastighetsbestån-
det, vilket utförts av Forum Fastighetsekonomi, Savills 
samt Cushman & Wakefield. Resterande del har intern-
värderats och antaganden har kvalitetssäkrats av Forum 
Fastighetsekonomi. Marknadsvärderingen är baserad på en 
kassaflödes modell med individuell bedömning för varje fast-
ighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels  marknadens 
avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall 
motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan 
driftskostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. 
Inflationsantagandet antas till 6% för 2024 (4% vid årsskif-
tet) och därefter 2%. Projektfastigheter värderas på samma 
sätt men med avdrag för återstående investering. Beroende 
på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i 
avkastningskravet.
 
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde 
kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd 
detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i 
närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen 
är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,6% 
(4,4) – en ökning om ca 20 bp sedan årsskiftet och 60 bp 
på ett år. Tillsammans med förstärkt kassaflöde (index från 
4% till 6% för 2024 samt en fortsatt positiv nettouthyrning) 
och tid innebär det netto en värde nedgång om 1,7% första 
halvåret.
Direktavkastning per region
% Intervall
2023-06-30 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Stockholm 3,6-5,9 4,3 4,1
Uppsala 3,9-5,8 5,5 5,3
Malmö 3,7-6,1 5,5 5,4
Göteborg 4,7-5,8 4,7 4,5
Totalt 3,6-6,1 4,6 4,4
 
Direktavkastning per fastighetskategori
% Intervall
2023-03-31 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Kontor 3,6-5,9 4,3 4,1
Handel 3,8-6,1 5,3 5,2
Bostäder 3,7-4,8 4,5 4,4
Totalt 3,6-6,1 4,6 4,4
Exploateringsfastigheter möjliggör 
bostadsrättsaffären
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka 
bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras 
och därefter avyttras. Exploa terings fastigheterna redovi-
sas till det lägsta av nedlagda  investeringar och bedömt 
nettoförsäljningsvärde. 
Bokfört värde per 2023-06-30 uppgick till 1 554 mkr 
(1 409). Marknadsvärdet vid samma tidpunkt bedöms till 
ca 1 946 mkr (1 716) och avser i  huvudsak  Nobelberget, 
Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden.
Fastighetsbestånd 2023-06-30
Uthyrningsbar 
yta, tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde, 
mkr 2)
Hyresvärde, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 558 35 435 63 593 1 959 3 515 92,7
Handelsfastigheter 257 11 706 45 544 904 3 516 91,8
Bostadsfastigheter 45 1 557 34 429 103 2 282 97,0
Affärsområde Fastighet 860 48 698 56 661 2 966 3 450 92,6
-varav Stockholm 552 36 992 67 055 2 090 3 789 92,7
-varav Uppsala 124 5 718 46 125 408 3 287 93,4
-varav Göteborg 74 2 976 40 209 187 2 528 92,5
-varav Malmö 110 3 013 27 432 281 2 555 90,2
Projektfastigheter 79 6 857  - 207  -  - 
Mark och byggrätter  - 945  -  -  -  - 
Summa förvaltningsfastigheter 939 56 500  - 3 173  -  - 
Exploateringsfastigheter 6
Fastighetsbeståndet totalt 945 56 500 3 173
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 65 mkr är exkluderad.
Fastighetsförsäljningar
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde
Underliggande pris 
fastighet, mkr
Skotten 6 Stockholm K 12 984 2023-01-31 1 900
S.7Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 8 =====

Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per 2023-07-01 uppgick kontrakterad uppsägningsbar 
årshyra till 2 912 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklu-
sive projektf  astigheter var vid samma tidpunkt 93% (93), 
medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, 
exklusive bostäder och parkering, uppgick till 4,4 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontrakts      portf  öljen 
avseende såväl bransch, kund som förfall.
Kontrakterad årshyra per lokaltyp
– En blandad portfölj skapar flexibilitet
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag 
för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden 
till 31 mkr (96), varav projektfastigheter 20 mkr (77). Såväl 
nytecknade som uppsagda avtal avser främst kontor i 
Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 98 mkr (175) 
medan uppsägning från kund uppgår till 62 mkr (51). Därtill 
har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 
5 mkr (28). Tidsförskjutningen mellan netto uthyrning och 
dess resultat effekt bedöms till 3–12 månader för förvalt-
ningsfastigheter och 12–24 månader för projekt. 
Nettouthyrning
PV palatset i Hagastaden utvecklas för kontor och 
restaurang i bottenvåningen. Beräknas klart 2025. 
Kund.
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 
2023-07-01
Antal 
kontrakt 
Uthyrningsbar 
yta, tkvm
Årligt kontrakts- 
värde, mkr
Andel av 
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2023 70 10 23 1
2024 498 130 491 17
2025 296 129 480 16
2026 300 134 498 17
2027 143 118 408 14
2028+ 173 233 861 30
Summa 1 480 753 2 762 95
Bostäder 594 33 72 2
Garage/parkering 214 103 79 3
Totalt 2 288 890 2 912 100
Sällanköp 16% 440 mkr 
Kontor 55% 1 606 mkr 
Kultur/Utbildning 7% 210 mkr 
Hälsa/vård
5% 135 mkr 
6% 176 mkr 
Restaurang 5% 146 mkr 
Övrigt 4% 127 mkr 
Bostad 2% 72 mkr 
Dagligvaror
Förvaltningsfastigheter, mkr
Projektfastigheter, mkr
Nettouthyrning, mkr
20202019 2021 2022 2023
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2
mkr
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
Nettouthyrning
S.8Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 9 =====

Projektportfölj.
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta 
och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt 
och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. 
Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investe-
ringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna 
markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en 
målsättning att investera ca 30 mdkr fram till 2030 i våra 
projekt med en projektvinst om ca 30%, men till följd av 
ändrade marknadsförutsättningar är planen att realisera 
projekten i den takt som marknaden möjliggör.
Per 30 juni 2023 omfattade vår projektportfölj ca 800 000 
kvm BTA fördelat på 235 000 kvm BTA bostadsbygg-
rätter och resterande på fastigheter att förvalta med 
tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsport-
följen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av portföljen 
ligger vid  befintliga eller  kommande tunnelbanestationer i 
Stockholm. 
Pågående projekt 
Den 30 juni 2023 hade Atrium Ljungberg pågående 
byggnationer om 7,2 mdkr, varav 4,6 mdkr återstår att 
investera. Av pågående projekt utgör 6,4 mdkr  investering 
i fastig heter som utvecklas för att äga med en bedömd 
 projektvinst om ca 30%, motsvarande 2 mdkr varav 0,7 
mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående 
bostadsrättsbyggnation motsvarande 0,8 mdkr med ett 
bedömt marknadsvärde om 1,0 mdkr, vilket kommer 
 realiseras i takt med att vinstavräkning sker.
Under första kvartalet beslutades nytt projekt mot svarande 
en investeringsvolym om ca 100 mkr (Campus Sickla). 
Befintligt hyresavtal omförhandlades och förlängdes sam-
tidigt som utökning skedde av en tillbyggnad om ca 2 100 
kvm.
Atrium Ljungberg ansökte om bygglov för en ny påbygg-
nad på Katarinahuset, vilken ska ersätta tidigare påbygg-
nad. Under hösten 2022 fick vi besked om att bygglovet 
inte godkänts av Länsstyrelsen och överklagade beslutet 
till Mark- och miljö domstolen som efter års skiftet beslu-
tade till vår fördel. I början av april 2023 meddelade Mark- 
och miljööverdomstolen att de inte ger prövningstillstånd 
för ytterligare överklaganden. Mark- och miljödomstolens 
avgörande står därmed fast.
Planerade projekt
Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i 
Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen 
av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att 
bli en av världens främsta kluster för life science fram till 
2030 och Atrium Ljungberg har flera planerade projekt i 
området.
I juli 2022 undertecknades exploateringsavtal innefatt-
ande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren 
Cambridge, Stanford och Pisa med en investeringsvolym 
om ca 5 mdkr. Det första steget i projektet,  ett gemen-
samt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022. Vid 
Brunnsviken, i östra Hagastaden har vi  ytterligare en 
 markanvisning där vi planerar att bygga en kontorsfast-
ighet om ca 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade 
utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara 
färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida inves-
tering om ca 7 mdkr, varav 3 mdkr utgör bostadsrätter och 
resterande kontor. 
Sickla
Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från  industriområde 
till levande stadsdel. I juni 2023 lanserade vi planerna för 
Stockholm Wood City som blir världens största träbase-
rade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget plane-
ras att tas 2025 och de första byggnaderna beräknas stå 
klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, 
både miljö- och hälsomässiga samt ekonomiska. Bland 
annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, 
användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess 
och tysta byggarbetsplatser. 
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket 
motsvarar ca 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 
bostäder. Här planeras en mix av bostäder och arbets-
platser, där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. 
Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme 
för hållbar arkitektur och stadsutveckling och en marke-
ring i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål.
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika 
skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de 
centrala delarna av Sickla. Detaljplanen har varit på 
samråd under 2022 och beräknas antas vid årsskiftet 
2023/2024. Detaljplanen kommer i granskningsfasen att 
delas upp i tre planer. Etapp 1, som avser uppföranden 
fram till ca 2030, planläggs nu med planerat antagande 
2024 och byggstart 2025. Resterande delar senareläggs 
med anledning av reservatet för Östlig förbindelse. 
Detaljplan för etapp 2 och 3 planeras vara klara i god tid 
för fortsatt produktion efter utbyggnad av etapp 1. 
Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbaneuppgång 
i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbane-
linje till Nacka har vi sedan tidigare avtal om en uppgång i 
det pågående projektet Sickla Stationshus och nu utökas 
detta med en ytterligare uppgång, båda beräknas tas i 
bruk 2030. 
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i 
Sickla uppgår till ca 14 mdkr, varav ca 8 mdkr planeras 
fram till ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och 
resterande i främst kontor.
Slakthusområdet
Atrium Ljungbergs vision är att Slakthusområdet ska bli 
en attraktiv plats med kontor och bostäder kompletterat 
med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. En 
helt ny mötesplats och en motor för hela Söderort. Vi 
har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna 
markanvisningar, vilka motsvarar en  framtida investering 
om ca 11 mdkr, varav merparten ska genomföras fram till 
strax efter år 2030 fördelat på 1 mdkr bostadsrätter reste-
rande kommersiellt.
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads-
utvecklingsprojekt. Totalt har Atrium Ljungberg ca 40 000 
kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft och ambi-
tionen är att dubbla detta under 2023/2024. Projektet 
Slakthushallarna Hus 26 är nu avslutat och har resulterat 
i en ny matdestination med kockduon Adam & Albins 
storsatsning Solen i spetsen. Projektet manifesterar 
visionen för Slakthusområdet och har fått stort medialt 
utrymme. Detaljplan för Stationskvarteret har vunnit laga 
kraft och exploateringsavtal är tecknat. Vi har också ett 
Hus 49, Stora Marknadshallen i Slakthusområdet 
färdigställs 2025.
S.9Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 10 =====

samarbetsavtal med Stockholms konstnärliga högskola 
(SKH) om en flytt till Slakthusområdet. Högskolekvarteret 
planeras omfatta ca 30 000 kvm BTA, utbildningslokaler 
och arbetsplatser. 
Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid 
Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har vi 
 möjlighet att utveckla en handelsplats om ca  
16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan 
med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel-
banan och kommer även att angränsa till den kommande 
Mälarterrassen. Mälarterrassen, om ca 7 000 kvm BTA,  
kommer att innehålla caféer, restauranger och inslag av 
kultur med fantastisk utsikt över Gamla stan och vattnet.
Beräknad inflyttning 2026.
I Slussen har vi också en markanvisning framför 
 Katarina huset, kvarteret Ryssbodarna, som ligger ovanpå 
Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. Det är en byggrätt 
om ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi 
planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. 
Produktionsstart är tidigast 2027 med möjlig inflyttning 
2029.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, 
Sjömans institutet och Katarina huset och äger därmed 
ca 55 000 kvm LOA i  befintligt bestånd. Till det 
kommer mark anvisningar om totalt ca 30 000 kvm BTA. 
 Utvecklingsprojekten i Slussen, vilka planeras genomföras 
fram till år 2030, motsvarar en total framtida investering 
om ca 2 mdkr inklusive markförvärv. 
Uppsala
Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och 
vi  fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och 
Gränbystaden. 
Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) 
i Uppsala city antogs av Uppsala kommun fullmäktige 
i juni 2021 och vann laga kraft i slutet av juni 2022. 
Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där vi, tillsam-
mans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta 
ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till 
fastigheterna beräknas ske sommaren 2024.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i 
Gränbystaden och i juni 2023 fick vi ett positivt plan-
besked som ger oss möjlighet att utveckla ytterligare ca 
60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. 
Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida 
investeringsvolym om ca 4 mdkr.
Göteborg
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplanearbetet 
för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på 
Lindholmen i Göteborg. Ca 23 000 kvm BTA moderna 
kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans 
med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i 
vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. 
Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden 
Utveckling. 
Malmö
I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för 
 kontor  be lägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har 
erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad 
uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg 
för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter 
med blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
PV palatset i Hagastaden får en  
grönskande innergård.
Inflyttning pågår i Parkhusen kv 2 i 
Gränbystaden Uppsala.
Takbar på Katarinahuset i Slussen. 
S.10Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 11 =====

Projektportfölj efter fastighetstyp
–  Bostäder och kontor står för ca 90% 
av arean
Projektportfölj efter område
–  Drygt 80% av arean hänförlig till 
Stockholm
Projektportfölj efter detaljplan
–  För drygt 30% av arean finns färdig 
detaljplan
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av in-
vestering Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total inves-
tering inkl 
mark, mkr
varav 
återstår, 
mkr
Marknadsvärde 
vid färdig-
ställande, mkr
Hyresvärde, 
mkr 1)
Ekonomisk 
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 - Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023  - 2 300 200 0 10 70
Pågående projekt
 - Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 24 900 1 310 390 150 64
 - Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 2 000 130 60 5 100
 - Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 2 2025  - 2 100 100 80 7 100
 - PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025  - 10 100 400 300 48  - 
 - Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  - 16 900 1 040 620 67  - 
 - Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  - 23 900 1 260 1 210 126  - 
 - Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 6 200 370 340 18 100
 - Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  - 16 900 1 600 1 410 87  - 
Fastigheter att äga  - 105 300 6 410 4 410 10 000 518 26
Bostadsrätter
Vinst-
avräkning
Boknings-
grad, % 2)
Försälj-
ningsgrad,% 3)
 - Parkhusen kvarter 2 Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800  - 270 -  - 61
 - Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  - 510 150  - 44
Bostadsrätter 12 400 - 780 150 1 000
Pågående projekt 12 400 105 300 7 190 4 560 11 000
1) Exklusive tillägg.
2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal).
Planerade och pågående projekt med start senast år 2030
Utvecklas för att äga
Antal 
 lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft 
detaljplan
Bedömd  
investering,  
mkr
varav 
 återstående, 
mkr
Marknadsvärde, 
mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
 - Hagastaden  - 57 000 13 000 4 200 4 100 7 000 230
 - Sickla  - 99 000 30 000 5 300 4 500 7 500 330
 - Slakthusområdet 90 153 000 39 000 10 000 8 500 12 500 510
 - Slussen  - 56 000 56 000 4 800 2 200 6 400 240
 - Övriga Stockholm  - 45 000 0 2 000 1 800 2 700 120
Uppsala 345 71 000 28 000 3 400 3 400 3 600 170
Göteborg/Malmö  - 29 000 5 400 1 100 800 1 500 70
Summa 435 510 000 171 400 30 800 25 300 41 200 1 670
Avgår driftnetto idag, mkr -65
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 605
Bostadsrätter
Stockholm
 - Hagastaden 452 40 000 39 000 3 500 3 300 4 000
 - Sickla 877 80 000 33 000 5 000 4 100 6 300
 - Slakthusområdet 200 18 000  - 1 500 1 500 1 650
Uppsala 393 35 000 20 000 1 450 1 200 1 550
Summa 1 922 173 000 92 000 11 450 10 100 13 500
Projektportfölj med start senast 
år 2030
2 357 683 000 263 400 42 250 35 400 54 700
Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen 
på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2030. Bedömningarna och antaganden 
ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om 
pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras 
till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
S.11Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 12 =====

Finansmarknaden
Centralbanker världen över kommunicerar fortsatta 
räntehöjningar och kvantitativa åtstramningar, så även 
i Sverige, vilket medför en nervös finansmarknad med 
stigande marknadsräntor och viss kreditåtstramning som 
följd. Inflationen börjar vika i flertalet länder, om än från 
höga nivåer, men i Sverige har den bitit sig fast vilket bl.a. 
förklaras av en kraftigt försvagad svensk krona och fortsatt 
högt efterfrågetryck i delar av den svenska ekonomin.
Svenska korta marknadsräntor fortsätter att stiga i takt 
med att Riksbanken höjer styrräntan och marknaden prisar 
in ytterligare höjningar under 2023 med en topp på drygt 
4%. Stibor har ökat med ca 0,50%-enheter under kvartalet. 
Swapräntorna fortsätter att vara volatila och den 10-åriga 
swapräntan har gått från 2,86% vid förra kvartalsskiftet till 
att åter landa på ca 3%. Räntemarknaden indikerar att den 
10-åriga swapräntan om 1 år landar runt 2,8%.
Svensk kapitalmarknad har stramats åt och investerare 
är försiktiga med att öka sin exponering mot fastighets-
branschen, som står för ca 50% av svensk företagsobliga-
tionsmarknad. Det har gjorts ett fåtal emissioner under 
kvartalet, däribland Atrium Ljungberg som emitterade en 
2,5-årig grön FRN om 300 mkr med en kreditmarginal om 
2,25%.
Certifikatsmarknaden fortsätter att vara begränsad och 
volymen för Atrium Ljungberg har minskat under det andra 
kvartalet med 323 mkr. Kreditmarginalen över Stibor, för 
3 månaders löptid, är oförändrat på ca 0,70%-enheter. 
Atrium Ljungberg har förlängt två befintliga bankfaciliteter 
på nästan oförändrade nivåer vilket stärker likviditeten för 
kommande förfall. 
Räntebärande skulder 
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom 
svensk- och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, 
Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt 
Kapitalstruktur
–  Säkerställda lån motsvarar 14% i förhållande till totala 
tillgångarna
Utveckling finansieringskällor
–  Hållbarhetslänkade obligationer och banklån  tillkom som 
finansieringskälla under 2022
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade obligationer
Hållbarhetslänkade banklån
2017 2018 2019 2020 2021 2022
0
5
10
15
20
25
30
Q1Q4 Q4Q3Q2 Q2 Q3Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
Räntebärande skulder
–  24 722 mkr i räntebärande skulder, varav 71% grön och 
hållbarhetslänkad finansiering
Finansiering.
direktfinansiering. De räntebärande skulderna uppgick vid 
periodens slut till 24 722 mkr (25 389). Skuldportföljens 
genomsnittliga utgående ränta uppgick till 2,3% (2,2) exklu-
sive outnyttjade kreditfaciliteter och 2,4% (2,3)  inklusive 
outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig ränte- och 
kapital bindning uppgick till 3,8 år (4,0) respektive 3,9 år 
(4,3). Räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, 
uppgick till 3,6 ggr (3,8) och belåningsgraden uppgick vid 
utgången av perioden till 41,8% (41,7). 
Under första halvåret har obligationer om 950 mkr förfallit 
och en grön obligation om 300 mkr emitterats samtidigt 
som en ny hållbarhetslänkad bankkredit upptagits om  
1 000 mkr. Volymen företagscertifikat har under perioden 
ökat med 65 mkr. Outnyttjat kreditutrymme uppgick till  
7 440 mkr (6 055), vilket väl täcker utestående företags-
certifikat om 1 125 mkr och annan upplåning med kort 
återstående löptid. Totalt tillgänglig likviditet inklusive 
kassa om 434 mkr (380) och outnyttjad checkräknings-
kredit om 300 mkr (300) uppgår till 8 174 mkr (6 735).  
 
Grön- och hållbarhetslänkad finansiering  
Atrium Ljungberg arbetar både med grön- och hållbar-
hetslänkad finansiering. Grön finansiering är allokerad 
till  specifika fastigheter med höga klimatkrav. Totalt finns 
gröna obligationer om 9 497 mkr (9 498) och gröna säker-
ställda och icke säkerställda banklån om 4 368 kr  (4 372), 
sammantaget 56% (55) av total låne volym. 
Hållbarhetslänkad finansiering är kopplad till målupp-
fyllelsen av högt ställda hållbarhetsmål för koncernen. 
Totalt finns hållbarhetslänkade obligationer om 999 mkr 
och hållbarhetslänkade säkerställda banklån om 2 695 
mkr, sammantaget 15% (16) av total finansiering.
Säkerheter 
Av räntebärande skulder är 8 994 mkr (9 385) säkerställda 
med pantbrev vilket motsvarar 14% (15) av totala tillgångar. 
Resterande andel utgörs av icke säkerställd finansiering. 
Derivatinstrument 
Derivatportföljen bestod vid utgången av andra kvar talet 
av ränteswappar om 18 064 mkr (17 664) med förfall 
2023–2033 och valutaswappar om 2 997 mkr (3 189).
Den orealiserade värdeförändringen av derivat uppgick 
under första halvåret till -164 mkr (1 525), främst drivet av 
förändringar i tid och ändrade marknadsräntor. Det bok-
förda övervärdet i derivatportföljen uppgick vid halvårs-
skiftet till 1 158 mkr (1 513).
I slutet av andra kvartalet, när det har varit gynnsamma 
öppningar i räntemarknaden, har en viss omstrukturering 
av ränteswapparna gjorts vilket återspeglas i den genom-
snittliga räntan i räntebindningstabellen.
Gröna banklån 10% 2 450 mkr
Banklån 9% 2 297 mkr
Direktlån 6% 1 551 mkr
Gröna icke 
säkerställda banklån 8% 1 918 mkr
Gröna obligationer 38% 9 497 mkr
Hållbarhetslänkade 
obligationer 4%   999 mkr
2 197 mkrObligationer 9%
1 116 mkrFöretagscertifikat 5%
Säkerställda lån
Hållbarhetslänkade 
banklån 11%   2 696 mkr
Icke säkerställda lån 26% 15 728 mkr 
Eget kapital 45% 28 034 mkr 
Säkerställda lån 14% 8 994 mkr 
Uppskjuten skatteskuld 10% 6 276 mkr 
Övriga skulder 5% 3 216 mkr 
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade obligationer
Hållbarhetslänkade banklån
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
5
10
15
20
25
30
Q2 Q2Q1 Q1Q4Q3 Q3 Q4Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3
S.12Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 13 =====

Kreditrating
Moody’s beslutade i mars, mot bakgrund av stigande 
marknadsräntor och finansieringskostnader, samt en 
bedömning om fallande fastighetspriser i marknaden 
att ändra Atrium Ljungbergs rating till Baa2 med negativ 
outlook. Motiveringen till den negativa outlooken är att 
såväl vår räntetäckningsgrad som belåningsgrad utmanas i 
rådande finansiella omvärld.  
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2023 3 318  13 2,6
2024 2 499  10 0,0
2025 1 750  8 2,4
2026 2 704  11 1,9
2027 4 050  16 2,7
>2027 10 401  42 2,6
Totalt 24 722  100 2,3
1)  Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotid-
punkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme.
Kapitalbindning, mkr
Bindningstid Banklån
Kapital-
marknad
Total 
skuld
Andel, 
%
Totala 
kredi-
tavtal
2023 0 2 017 2 017 8 2 017
2024 0 1 799 1 799 7 1 799
2025 3 646 3 100 6 746 27 11 436
2026 196 3 248 3 444 14 6 194
2027 1 916 3 147 5 063 21 5 063
>2027 5 154 499 5 653 23 5 653
Totalt 10 912 13 810 24 722 100 32 162
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad  
rullande 12 mån
– Stigande marknadsräntor påverkar räntetäckningsgraden
Genomsnittlig utgående ränta samt kapital- och
räntebindning
–  Stigande marknadsräntor påverkar successivt låneräntan
Sickla Stationshus blir 23 våningar och 
kommer att inrymma kontor, restauranger 
och tunnelbaneuppgång. 
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
2018 2019 2020 2021 202220232017
2
3
4
5
6
7
år
0
1
2
3
4
5
6
Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3
Kapitalbindning, årRäntebindning, årSnittränta, %
%
0
1
2
3
4
5
6
20182017 2019 2020 2021 20222023
S.13Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 14 =====

Belopp i mkr
2023 
apr-jun
2022 
apr-jun
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
2022/2023 
jul-jun
2022 
jan-dec
Hyresintäkter 699 619 1 411 1 218 2 743 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning 92 49 176 105 327 255
Nettoomsättning 790 667 1 587 1 323 3 070 2 806
Kostnad fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader -44 -38 -113 -93 -218 -199
   Övriga driftskostnader -45 -42 -90 -91 -198 -199
   Förvaltningskostnader -45 -45 -88 -86 -179 -177
   Reparationer -10 -11 -18 -18 -41 -41
   Fastighetsskatt -54 -54 -109 -107 -217 -214
   Ej avdragsgill mervärdesskatt -3 -2 -7 -6 -14 -14
-200 -191 -424 -400 -867 -843
Kostnad projekt- och entreprenad -90 -62 -175 -124 -334 -282
Bruttoresultat 500 414 988 798 1 869 1 680
- fastighetsförvaltning (driftsöverskott) 498 427 987 818 1 876 1 707
- projekt- och entreprenadverksamhet 2 -13 1 -19 -7 -27
Central administration -23 -27 -41 -49 -82 -91
- fastighetsförvaltning -21 -22 -37 -42 -71 -76
- projekt- och entreprenadverksamhet -2 -5 -4 -8 -11 -15
Resultat från intresseföretag -0 - -0 - -0 -
Räntenetto -134 -110 -268 -182 -509 -423
Tomträttsavgälder -11 -9 -21 -18 -43 -39
Förvaltningsresultat 332 268 658 550 1 235 1 127
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade –588 2 742 -989 4 051 -2 369 2 671
   Fastigheter, realiserade –8 11 -15 21 -18 18
   Nedskrivning goodwill - - -24 - -24 -
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 174 - 174 - 504 329
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –147 - -144 - -422 -278
   Derivat, orealiserade 88 686 -164 1 525 -163 1 526
Resultat före skatt -149 3 708 -504 6 146 -1 258 5 393
Aktuell skatt -17 -13 -28 -23 -8 -3
Uppskjuten skatt 19 -692 92 -1 250 240 -1 102
Periodens resultat -148 3 003 -440 4 873 -1 025 4 288
Totalresultat för perioden -148 3 003 -440 4 873 -1 025 4 288
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 301 126 106 126 301 126 118 126 215
Resultat per aktie före och efter utspädning, 
kr -1,17 23,78 -3,49 38,58 -8,13 33,97
Rapport över total resultat Koncernen. Segmentrapportering.
2023 jan-jun
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveck-
ling 1) TL Bygg
Proj.- och 
entrepr.
verksamh.
Elimine-
ringar
Ej förde-
lade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 1 446 - - - -35 - 1 411
Projekt- och entreprenadomsättning - - 446 446 -270 - 176
Nettoomsättning 1 446 - 446 446 -306 - 1 587
Kostnad fastighetsförvaltning -455 - - - 31 - -424
Kostnad projekt- och entreprenad - -8 -430 -483 263 - -175
Bruttoresultat 992 -8 16 8 -12 - 988
Central administration -38 -4 - -4 1 - -41
Resultat från intresseföretag - - - - - -0 -0
Räntenetto - - 1 1 -1 -268 -268
Tomträttsavgälder -21 - - - - - -21
Förvaltningsresultat 933 -12 17 5 -12 -268 658
Värdeförändringar 2) 3) -1 028 30 - 30 - -164 -1 161
Skatt - - - - - 64 64
Periodens resultat -95 18 17 35 -12 -368 -440
Investeringar och förvärv 728 278 - 278 - - 1 006
Tillgångar, periodens slut 57 905 1 554 283 1 836 - 2 507 62 248
2022 jan-jun
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveck-
ling 1) TL Bygg
Proj.- och 
entrepr.
verksamh.
Elimine-
ringar
Ej förde-
lade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 1 239 - - - -21 - 1 218
Projekt- och entreprenadomsättning - - 351 351 -247 - 105
Nettoomsättning 1 239 - 351 351 -267 - 1 323
Kostnad fastighetsförvaltning -417 - - - 16 - -401
Kostnad projekt- och entreprenad - -15 -343 -358 234 - -124
Bruttoresultat 822 -15 8 -7 -17 - 798
Central administration -42 -2 -6 -8 1 - -49
Räntenetto - - - - - -182 -182
Tomträttsavgälder -18 - - - - - -18
Förvaltningsresultat 762 -17 1 -15 -16 -182 550
Värdeförändringar 2) 3) 4 072 - - - - 1 525 5 597
Skatt - - - - - -1 273 -1 273
Periodens resultat 4 835 -17 1 -15 -16 70 4 873
Investeringar och förvärv 4 585 125 - 125 - - 4 710
Tillgångar, periodens slut 60 364 1 380 279 1 658 - 2 678 64 700
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade –989 mkr (4 051). Fastigheter, realiserade –15 mkr (21). Nedskrivning goodwill –24 mkr (–).
3) Orealiserad värdeförändring derivat –164 mkr (1 525).  
S.14Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 15 =====

Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påver-
kats av  tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: 
förvärv av Blästern 15 i Hagastaden med tillträde 1 juni 
2022 och Kylhuset 28, Palmfelt Center, i Slakthusområdet 
med tillträde 28 april 2022. Den 31 januari 2023 frånträd-
des Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm och den 2 
maj 2022 frånträddes Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 1 411 mkr (1 218) och inklu-
derar såväl rabatter om –37 mkr (–41) som engångsersätt-
ning om 2 mkr (11) till följd av förtida lösen av hyresavtal.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 12,2%. 
Ökningen förklaras främst av indexreglering, genom-
förda omförhandlingar och minskade vakanser. Därtill har 
vidaredebitering av el ökat till följd av högre kostnader. 
Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. 
Hyresintäkter, mkr
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd 1 165 1 039 12,2%
Engångsersättningar 2 11
Projektfastigheter 139 118
Förvärvade fastigheter 98 20
Sålda fastigheter 6 30
Summa 1 411 1 218 15,8%
Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd
Kommentarer till koncernens resultat 
januari–juni 2023.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 424 mkr (400). För 
jämförbart  bestånd var ökningen 5,8%, vilket främst 
 förklaras av högre kostnader för el, varav drygt hälften 
vidaredebiteras till kund.
Fastighetskostnader, mkr
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd -340 -322 5,8%
Projektfastigheter -56 -61
Förvärvade fastigheter -25 -6
Sålda fastigheter -2 -12
Summa -424 -400 5,9%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är 
hänförliga till TL Bygg AB. TL Byggs intäkter redovisas 
över tid genom successiv vins tavräkning. 45% av intäk-
terna kommer från avtal där fakturering sker på löpande 
räkning och resterande avser fastprisuppdrag.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsättningen 
uppgick till 1 mkr (–19). Omsättningen i TL Bygg uppgick 
till 446 mkr (351), varav 61% (70) avser koncernintern 
omsättning. TL Byggs brutto resultat inklusive koncern-
interna transaktioner uppgick till 16 mkr (8).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för 
central administration fastighetsförvaltning uppgick till 37 
mkr (42) och för projekt- och  entreprenad till 4 mkr (8). 
Genomförda omstruktureringar och organisationsföränd-
ringar förklarar främst de minskade kostnaderna.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –268 mkr (–182), och har 
påverkats av aktiverad ränta om 43 mkr (39). Räntenettot 
har ökat med 90 mkr främst till följd av högre ränteläge. 
Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på halvårets 
genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,5 % (2,0). Vidare 
uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 21 mkr (18).
Värdeförändringar
Första halvåret 2023 har präglats av fortsatt stigande mark-
nadsräntor och en åtstramad kreditmarknad. Högre finan-
sieringskostnader medför enligt vår bedömning fortsatt 
stigande avkastningskrav i marknaden, vilket i vår portfölj 
återspeglas genom ca 20 bp högre värderingsyield mot 
årsskiftet och ca 60 bp jämfört med ett år sedan. Högre 
avkastningskrav har till viss del motverkats av förbättrat 
kassaflöde främst kopplat till positiv nettouthyrning och 
ökat indexantagande för 2023 (från 4% vid årsskiftet till 6% 
i Q2) då inflationen inte viker undan. Det medför att perio-
dens orealiserade värdeförändringar uppgår till –989 mkr 
(4 051) motsvarande –1,7% (7,4).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
uppgick till –15 mkr (21) och är hänförligt till försäljningen 
av Skotten 6 som frånträddes 31 januari 2023.
Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (0) och är 
hänförligt till försäljningen av Skotten 6.
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt 
med att bostadsrättsköparna tillträder. Under andra kvar-
talet färdigställdes Parkhusen kvarter 2 i Gränbystaden i 
Uppsala varvid 27 mkr vinstavräknades motsvarande 54% 
tillträdda lägenheter.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 
–164 mkr (1 525), främst drivet av tid och ändrade 
marknadsräntor.
Värdeförändring fastighet, mkr
2023 
jan-juni
2022 
jan-juni
Avkastningskrav -1 776 1 390
Kassaflöde m.m. 767 1 241
Projektvinster 20 1 243
Förvärv 0 177
Orealiserad värdeförändring -989 4 051
D:o i % -1,7% 7,4%
Realiserad värdeförändring -15 21
Totala värdeförändringar -1 004 4 072
D:o i % -1,8% 7,4%
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 64 mkr (–1 273) varav  
–28 mkr (–23) är aktuell skatt och resterande utgör upp -
skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell 
skatt om 20,6%.
Skatteberäkning jan-jun 2023, mkr
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskju-
ten skatt
Förvaltningsresultat 658
Ej avdragsgill ränta 63
Skattemässigt avdragsgilla
   - Avskrivningar -489 489
   - Ombyggnationer -79 79
   - Aktiverad ränta -43 43
Övrig skattemässig justering 32 23
Skattepl. Förvaltningsresultat 142 634
Aktuell skatt -29
Försäljning fastigheter - 57
Värdeförändring fastigheter - -989
Värdeförändring derivat -23 -154
   - Varav ej skattepliktigt 23
Skattepl. res. före underskottsavdr. 142 -452
Underskottsavdrag
   - Ingående balans -7 7
   - Utgående balans -0 0
Skattepliktigt resultat 134 -445
Redovisad skattekostnad -28 92
12,8%
11,8% 12,2%
Jämförbart
bestånd
Handels-
fastigheter
Kontors-
fastigheter
S.15Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 16 =====

Balansräkning i  sammandrag 
Koncernen.
Förändring i eget kapital 
Koncernen.
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt till-
skjutet kapital
Balanserade 
vinstmedel
Totalt  
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 333 3 960 21 248 25 541
Periodens resultat - - 4 873 4 873
Förvärv av egna aktier - - -2 -2
Utdelning, 5,20 kr/aktie - - -657 -657
Utgående balans per 30 juni 2022 333 3 960 25 462 29 755
Periodens resultat - - -585 -585
Förvärv av egna aktier - - -28 -28
Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 24 848 29 141
Periodens resultat - - -440 -440
Utdelning, 5,30 kr/aktie - - -668 -668
Utgående balans per 30 juni 2023 333 3 960 23 740 28 034
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 
(129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till 
tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. 
Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier av 
serie B (7 114 875). Per den 30 juni 2023 uppgick därmed 
antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861) 
medan genomsnittligt antal aktier under första halvåret 
uppgick till 126 105 861 (126 301 139).
Belopp i mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 56 500 58 922 58 596
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 264 1 277 1 277
Goodwill 140 165 165
Övriga anläggningstillgångar 384 130 106
Derivat 1 423 1 580 1 572
Summa anläggningstillgångar 59 712 62 073 61 717
Exploateringsfastigheter 1 554 1 380 1 409
Omsättningstillgångar 548 687 391
Likvida medel 434 560 380
Summa omsättningstillgångar 2 536 2 627 2 181
Summa tillgångar 62 248 64 700 63 898
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28 034 29 755 29 141
Uppskjuten skatteskuld 6 276 6 811 6 661
Långfristiga räntebärande skulder 24 722 25 085 25 389
Långfristig skuld finansiell leasing 1 264 1 277 1 277
Derivat 265 182 59
Övriga långfristiga skulder 308 282 295
Summa långfristiga skulder 32 835 33 637 33 682
Övriga kortfristiga skulder 1 379 1 308 1 074
Summa kortfristiga skulder 1 379 1 308 1 074
Summa eget kapital och skulder 62 248 64 700 63 898
S.16Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 17 =====

Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till   
58 054 mkr (60 006) fördelat på 1 554 mkr (1 409) i 
exploateringsfastigheter och 56 500 mkr (58 596) i för-
valtningsfastigheter. Sistnämnda värderat till ca 56 661 kr/
kvm med en genomsnittlig värderingsyield om 4,6% (4,4). 
För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd samt 
Projektutveckling.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (165). 
Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten 
Skotten 6. Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod 
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick 
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst 
vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastig-
heter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka anses ur 
ett redovisningsmässigt perspektiv utgöra leasingavtal. 
Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en 
tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. 
Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 
1 264 mkr (1 277).
Intressebolag
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i 
mars 2023. Bokfört värde per 2023-06-30 uppgick till 22 
mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i 
koncernens balansräkning. 
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 034 mkr 
(29 141), vilket motsvarar 222 kr/aktie (231). 
Kommentarer till koncernens finansiella 
ställning 30 juni 2023.
Långsiktigt substansvärde uppgick vid kvartalets utgång till 
33 345 mkr (34 125), motsvarande 264 kr/aktie (271). En 
minskning om 1,3%, justerat för lämnad utdelning, jämfört 
med ingången av året.
Substansvärdet är det samlade kapital som  företaget 
 förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa  
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans-
värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspek-
tivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får 
påverkan. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorterings-
fri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. 
Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja 
fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som 
medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig upp-
skjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat 
på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har  antagits 
dels att underskottsavdragen realiseras under ett år med 
en nominell skatt om ca 20,6%, dels att fastig heterna 
 realiseras under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt 
via bolag och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskj. skatteskuld netto 2023-06-30
Skatteskuld
mkr Underlag Nominell
Bedömd 
verklig
Underskottsavdrag -0    -0    -0    
P-fonder  43     9     9    
Derivat m.m.  1 395     287     279    
Fastigheter   36 894     7 600     1 956    
Summa  38 332     7 896     2 243    
Fastigheter, tillg.förvärv -7 865     -1 620     - 
Enligt balansräkningen  30 467     6 276     - 
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 
24 722 mkr (25 389) med en genomsnittlig utgående 
ränta om 2,3% (2,2). Belåningsgraden vid samma tidpunkt 
uppgick till 41,8% (41,7). Bolaget använder ränteswappar 
för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för att 
säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid 
 periodens utgång uppgick till 1 158 mkr (1 513). För vidare 
information läs Finansieringsavsnittet.
S.17Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 18 =====

Kassaflödesanalys
Koncernen.
Belopp i mkr
2023 
apr-jun
2022 
apr-jun
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
2022/2023 
jul-jun
2022 
jan-dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 332 268 658 550 1 235 1 127
Återföring av- och nedskrivningar 3 5 5 8 11 14
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 2 -0 2 2 2 2
Betald skatt 15 46 -22 -14 -12 -4
Kassaflöde fr. den löp. verksamh. före förändr. av rörelsekap. 351 318 643 545 1 236 1 139
Nettoförändring av rörelsekapital -122 44 -375 -9 -216 150
Kassaflöde från den löpande verksamheten 229 363 268 537 1 020 1 289
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter - -3 678 - -3 678 4 -3 674
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt -540 -519 -1 006 -982 -2 373 -2 349
Försäljning av förvaltningsfastigheter -1 57 1 517 67 1 517 67
Försäljning av exploateringsfastigheter 99 - 99 - 363 264
Investering i finansiella anläggningstillgångar -1 - -22 - -22 -
Inköp/försäljning av inventarier -2 -3 -2 -9 -6 -13
Kassaflöde från investeringsverksamheten -445 -4 143 586 -4 602 -517 -5 705
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 9 11 9 16 20 28
Upptagna lån 1 096 5 949 3 087 8 655 6 657 12 226
Amortering av skuld -870 -2 265 -3 560 -4 106 -6 945 -7 491
Utbetald utdelning - - -334 -657 -334 -657
Återköp egna aktier - - - -2 -28 -30
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 234 3 696 -799 3 906 -629 4 076
Periodens kassaflöde 18 -85 54 -159 -126 -339
Likvida medel vid periodens början 416 645 380 719 560 719
Likvida medel vid periodens slut 434 560 434 560 434 380
S.18Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 19 =====

Moderbolaget.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande 
 funktioner och organisation för förvaltning av de fastig-
heter som ägs av  moderbolaget och dotterbolagen. 
Nettoomsättningen uppgick till 149 mkr (158). Rörelse-
resultatet uppgick till –29 mkr (–36). 
Belopp i mkr
2023 
apr-jun
2022 
apr-jun
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
2022/2023 
jul-jun
2022 
jan-dec
Hyresintäkter 1 1 2 1 4 4
Förvaltningsintäkter 69 86 147 156 347 356
Nettoomsättning 70 86 149 158 352 360
Fastighetskostnader - -1 -0 -1 -1 -3
Förvaltnings-/administrationskostn. -85 -104 -177 -189 -402 -414
Rearesultat försäljning fastigheter - - - - 0 0
Avskrivningar -1 -1 -1 -3 -4 -5
Rörelseresultat -15 -20 -29 -36 -55 -62
Resultat från andelar i koncernbolag - - - - 728 728
Ränteintäkter m.m. 359 51 607 402 1 085 879
Räntekostnader m.m. -342 -2 -437 -212 -762 -537
Resultat efter finansiella poster 1 29 142 154 996 1 008
Bokslutsdispositioner 0 1 1 2 49 51
Resultat före skatt 1 30 142 156 1 046 1 059
Aktuell skatt - - -1 - -1 -
Uppskjuten skatt 0 -0 0 -35 -0 -35
Periodens resultat 2 30 142 121 1 045 1 024
Belopp i mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillg. 6 6 5
Finansiella anläggningstillg. 1 839 1 430 1 556
Omsättningstillgångar 26 415 27 431 26 979
Summa tillgångar 28 260 28 868 28 540
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 9 979 9 629 10 504
Obeskattade reserver 2 4 3
Avsättningar 22 18 20
Långfristiga skulder 17 780 19 104 17 855
Kortfristiga skulder 477 112 158
Summa eget kapital och skulder 28 260 28 868 28 540
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 142 mkr 
(154). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring 
hänförlig till derivat om –207 mkr (56). 
Räntebärande skulder uppgick till 17 514 mkr (17 796). 
Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd 
och  lånas  vidare till andra koncernbolag. 
S.19Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 20 =====

Nyckeltal. 1)
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2023 
apr-jun
2022 
apr-jun
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
2022/2023 
jul-jun
2022 
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 450 3 204 3 450 3 204 3 450 3 445
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 93 92 93 93
Överskottsgrad, % 71 69 70 67 68 67
Fastighetsvärde, kr/kvm 56 661 59 871 56 661 59 871 56 661 58 931
Värderingsyield, % 4,6 4,0 4,6 4,0 4,6 4,4
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 945 957 945 957 945 956
Antal fastigheter vid periodens utgång 75 67 75 67 75 76
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad 3), % 41,8 40,7 41,8 40,7 41,8 41,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,4 3,6 4,0 3,6 3,8
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,3 16,2 12,7 16,8 13,3 15,6
Avkastning på eget kapital (årstakt), % -2,1 42,5 -3,1 35,3 -3,5 15,7
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % -0,7 20,6 -0,2 16,1 -0,9 7,3
Genomsnittlig utg. ränta, % 2,3 1,9 2,3 1,9 2,3 2,2
Räntebindning, år 3,8 4,6 3,8 4,1 3,8 4,0
Kapitalbindning, år 3,9 4,6 3,9 4,6 3,9 4,3
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 2,63 2,12 5,22 4,35 9,79 8,93
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,49 2,00 4,98 3,82 9,75 8,59
Resultat efter skatt, kr -1,17 23,78 -3,49 38,58 -8,13 33,97
Långsiktigt substansvärde, kr 264,42 277,14 264,42 277,14 264,42 270,60
Aktuellt substansvärde 2), kr 246,64 266,59 246,64 266,59 246,64 251,81
Avyttringsvärde, kr 218,96 227,98 218,96 227,98 218,96 223,46
Utdelning, kr - - - - - 5,30
Börskurs, kr 186,60 134,00 186,60 134,00 186,60 170,90
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 301 126 106 126 301 126 118 126 215
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 301 126 106 126 301 126 106 126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda 289 319 295 320 304 321
1) Se definitioner sidorna 27–28, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
Hus 25, Slakthusområdet.
S.20Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 21 =====

2023 
apr-jun
2022 
apr-jun
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
2022/2023 
jul-jun
2022 
jan-dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental  126 106  126 301  126 106  126 301  126 106  126 106 
Eget kapital  28 034  29 755  28 034  29 755  28 034  29 141 
+ Beslutad ej verkställd utdelning 334  -  334  -  334  - 
- Derivat -1 158 -1 399 -1 158 -1 399 -1 158 -1 513 
- Goodwill -140 -165 -140 -165 -140 -165 
- Uppskjuten skatt  6 276  6 811  6 276  6 811  6 276  6 661 
Långsiktigt substansvärde  33 345  35 003  33 345  35 003  33 345  34 125 
kr/aktie  264,42  277,14  264,42  277,14  264,42  270,60 
-Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid 17) -2 243 -1 332 -2 243 -1 332 -2 243 -2 370 
Aktuellt substansvärde  31 102  33 671  31 102  33 671  31 102  31 755 
kr/aktie  246,64  266,59  246,64  266,59  246,64  251,81 
+ Derivat  1 158  1 399  1 158  1 399  1 158  1 513 
- Uppskjuten skatt, netto -4 033 -5 479 -4 033 -5 479 -4 033 -4 292 
- Räntebärande skuld  24 722  25 085  24 722  25 085  24 722  25 389 
- Verkligt värde ränteb. skuld -25 337 -25 882 -25 337 -25 882 -25 337 -26 186 
Avyttringsvärde  27 612  28 794  27 612  28 794  27 612  28 180 
kr/aktie  218,96  227,98  218,96  227,98  218,96  223,46 
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  332  268  658  550  1 235  1 127 
- Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid 15) -17 -15 -29 -67  -6 -43 
Förvaltningsresultat efter skatt  315  253  628  483  1 229  1 084 
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  126 106  126 301  126 106  126 301  126 118  126 215 
kr/aktie  2,49  2,00  4,98  3,82  9,75  8,59 
ÖVERSKOTTSGRAD 
Driftöverskott  498  427  987  818  1 876  1 707 
Hyresintäkter  699  619  1 411  1 218  2 743  2 550 
Överskottsgrad, %  71  69  70  67  68  67 
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter  56 500  58 922  56 500  58 922  56 500  58 596 
+ Exploateringsfastigheter  1 554  1 380  1 554  1 380  1 554  1 409 
Summa fastigheter  58 054  60 301  58 054  60 301  58 054  60 006 
Räntebärande skulder  24 722  25 085  24 722  25 085  24 722  25 389 
-Likvida medel -434 -560 -434 -560 -434 -380 
Nettoskuld  24 288  24 525  24 288  24 525  24 288  25 010 
Belåningsgrad, %  41,8  40,7  41,8  40,7  41,8  41,7 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  332  268  658  550  1 235  1 127 
+ Räntenetto  134  110  268  182  509  423 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  174  -  174  -  504  329 
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -147  - -144  - -422 -278 
Summa  493  378  956  731  1 826  1 601 
Räntenetto  134  110  268  182  509  423 
Räntetäckningsgrad, ggr  3,7  3,4  3,6  4,0  3,6  3,8 
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder  24 722  25 085  24 722  25 085  24 722  25 389 
-Likvida medel -434 -560 -434 -560 -434 -380 
Nettoskuld  24 288  24 525  24 288  24 525  24 288  25 010 
Bruttoresultat  500  414  988  798  1 869  1 680 
- Central administration -23 -27 -41 -49 -82 -91 
- Tomträttsavgälder -11 -9 -21 -18 -43 -39 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  174  -  174  -  504  329 
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -147  - -144  - -422 -278 
EBITDA  493  378  956  731  1 826  1 601 
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  12,3  16,2  12,7  16,8  13,3  15,6 
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat -148  3 003 -440  4 873 -1 025  4 288 
Eget kapital, genomsnitt  28 588  28 254  28 588  27 648  28 895  27 341 
Avkastning eget kapital, % (årstakt) -2,1  42,5 -3,1  35,3 -3,5  15,7 
Periodens resultat före skatt -149  3 708 -504  6 146 -1 258  5 393 
+ Räntenetto  134  110  268  182  509  423 
+ Värdeförändring derivat -88 -686  164 -1 525  163 -1 526 
Resultat -103  3 131 -72  4 804 -586  4 290 
Summa tillgångar, genomsnitt  63 073  60 755  63 073  59 493  63 474  59 091 
Avkastning totalt kapital, % (årstakt) -0,7  20,6 -0,2  16,1 -0,9  7,3 
 
Belopp i mkr
2023 
apr-jun
2022 
apr–jun
2023 
jan-jun
2022 
jan–jun
2022/2023 
jul–jun
2022 
jan–dec
S.21Delårsrapport Q2 2023
Härledning av nyckeltal.
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte 
definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värdefull, kom-
pletterande information vid utvärdering av den finansiella 
utvecklingen av bolaget. 
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de 
alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från 
de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att 
specificera.
Se även definitioner på sid 27–28.

===== SIDA 22 =====

Kvartalsöversikt.
RESULTATRÄKNINGAR
 
Belopp i mkr
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
2021  
Q4
2021  
Q3
Hyresintäkter 699 712 672 661 619 600 600 555
Projekt- och entreprenadomsättning 92 84 101 50 49 56 95 88
Nettoomsättning 790 796 773 710 667 655 695 643
Kostnader för fastighetsförvaltning -200 -224 -227 -216 -191 -209 -193 -167
Kostnader projekt- och entreprenad -90 -85 -102 -57 -62 -62 -103 -98
Bruttoresultat 500 487 444 438 414 384 399 378
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 498 489 444 445 427 391 407 388
- projekt- och entreprenadverksamheten 2 -1 -1 -7 -13 -6 -8 -10
Central administration -23 -17 -21 -21 -27 -22 -27 -25
- fastighetsförvaltning -21 -15 -18 -17 -22 -20 -25 -20
- projekt- och entreprenadverksamheten -2 -2 -3 -4 -5 -3 -2 -4
Resultat från intresseföretag -0 - - - - - - -
Finansiella intäkter och kostnader -145 -144 -137 -126 -119 -80 -68 -91
Förvaltningsresultat 332 326 286 291 268 281 304 263
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade -588 -401 -1 467 87 2 742 1 309 1 448 461
   Fastigheter, realiserade -8 -6 -0 -3 11 10 -6 0
   Nedskrivning goodwill - -24 - - - - - -
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 174 - - 329 - - - -
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet -147 3 -5 -273 - - - -1
   Derivat, orealiserade 88 -252 -90 91 686 838 63 72
Resultat före skatt -149 -355 -1 276 522 3 708 2 439 1 809 795
Skatt 1 63 259 -90 -704 -569 -370 -168
Periodens resultat -148 -292 -1 017 432 3 003 1 870 1 439 627
NYCKELTAL 1)
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
2021  
Q4
2021  
Q3
Hyresvärde, kr/kvm 3 450 3 441 3 445 3 210 3 204 3 084 3 093 3 013
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 92 92 91 91 91
Överskottsgrad, % 71 69 66 67 69 65 68 70
Fastighetsvärde, kr/kvm 56 661 57 315 58 931 60 076 59 871 54 926 54 167 52 197
Värderingsyield, % 4,6 4,5 4,4 4,1 4,0 4,2 4,2 4,3
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 945 943 956 957 957 881 893 866
Antal fastigheter vid periodens utgång 75 75 76 65 67 66 67 67
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 3) 41,8 41,3 41,7 40,8 40,7 39,2 38,5 39,4
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,6 3,5 3,8 4,3 4,4 5,1 5,3 5,5
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 13,3 14,1 16,1 16,5 17,0 14,7 12,2 13,8
Avkastning på eget kapital R12, % -3,5 7,7 15,7 24,8 26,1 20,6 15,6 13,0
Avkastning på totalt kapital R12, % -0,9 4,4 7,3 12,2 12,7 10,5 8,8 7,4
Genomsn. utgående ränta, % 2,3 2,3 2,2 2,1 1,9 1,7 1,7 1,7
Räntebindning, år 3,8 4,0 4,0 4,2 4,1 4,6 4,7 4,9
Kapitalbindning, år 3,9 4,1 4,3 4,4 4,6 4,6 4,8 5,1
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 2,63 2,58 2,27 2,30 2,12 2,23 2,41 2,08
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,49 2,49 2,47 2,29 2,00 1,82 2,39 2,00
Resultat per aktie, kr -1,17 -2,32 -8,07 3,42 23,78 14,81 11,38 4,96
Långsiktigt substansvärde, kr 264,42 266,70 270,60 280,08 277,14 252,17 245,73 232,13
Aktuellt substansvärde 2), kr 246,64 249,09 251,81 269,31 266,59 243,98 236,02 223,23
Avyttringsvärde, kr 218,96 219,08 223,46 236,95 227,98 209,85 198,73 187,49
Börskurs, kr 186,60 169,00 170,90 137,50 134,00 192,50 199,70 183,80
Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 264 126 301 126 301 126 415 126 477
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 301 126 301 126 313 126 417
1) Se definitioner på sidorna 26–27. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
S.22Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 23 =====

S.23Delårsrapport Q2 2023
Övrig information.
Förvaltningsresultat
Från och med första delårsrapporten 2023 redovisas 
intäkter och kostnader hänförliga till bostadsrättsförsälj-
ning inom Värdeförändringar i koncernens resultaträkning 
samtidigt som vi inför begreppet Förvaltningsresultat. 
Därmed utgår begreppet Resultat före värdeförändring. 
Tidigare redovisades resultat från bostadsrättsaffären inom 
Projekt- och entreprenadomsättning och Kostnad projekt- 
och entreprenad. För helåret 2022 innebär det att 329 mkr 
flyttas från Projekt- och entreprenadomsättning till Intäkt 
försäljning exploateringsfastighet och –278 mkr flyttas från 
Kostnad projekt- och entreprenad till Kostnad försäljning 
exploateringsfastighet. Syftet med förändringen är att 
förenkla uppföljning av den löpande intjäningen.
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlig-
het med  International Financial Reporting Standards 
(IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering och års  redovis nings lagen. 
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidorna 1–13 
utgör således en integrerad del av denna finansiella 
rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för 
juri diska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade 
redo visningsprinciper överensstämmer med vad som 
framgår av års redovisningen för 2022. 
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses 
 avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande 
redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med 
att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet 
redovisas brutto inom värdeförändringar i resultaträk-
ningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet 
och Kostnad försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen med de undantag och tillägg som regleras i 
RFR2 Redovisning för j uridiska personer.
I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tilläm-
pas RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är 
leasetagare  innebär att leasing avgifterna redovisas som en 
kostnad linjärt över leasingperioden. 
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av 
anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per  
2023-06-30 finns  negativa verkliga värden vilket innebär att 
en skuld om 265 (59) mkr  redovisas i balansräkningen. En 
negativ värdeförändring om –207 (56) mkr har  redovisats i 
resultat räkningen inom finansnettot. 
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde 
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i 
IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans räkningen. 
Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på  derivat 
värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen 
baseras på annan indata än noterade priser och som är 
observerbar för  tillgången eller skulden antingen direkt  eller 
indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet 
till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. 
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till  
24 722 mkr (25 389) och dess verkliga värde till 25 337 
mkr (26 186). Beräkningen av verkligt värde baseras 
på  diskonterade  bedömda framtida kassa flöden 
Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med 
tillägg för aktuell upplånings marginal. Värderingen är 
härmed gjord  enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För 
 övriga finansiella tillgångar och skulder som redo visas till 
upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium  Ljungberg att 
skillnaderna  mellan bok förda värden och verkliga  värden 
inte är väsentliga.
Säsongseffekter 
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkost-
naderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första 
och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för 
uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and 
Markets  Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa 
Nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer 
finansiellt mått över  historisk  eller framtida resultatutveck-
ling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden 
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för 
 finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare 
finns tillgänglig på Atrium  Ljungbergs webbplats,  
www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i 
avsnittet Härledning av nyckeltal på sid 21.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
delårs rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell 
ställning där jämförelserna avser utgången av föregående 
år.

===== SIDA 24 =====

S.24Delårsrapport Q2 2023
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt 
IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredo-
visningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar 
göras: 
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –170 mkr, orealiserad 
värdeförändring fastighet skulle utgå med 989 mkr och 
realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 
1 098 mkr. Nedskrivning goodwill utgår med 24 mkr. 
Värdeförändring derivat skulle förändras med 149 mkr och 
uppskjuten skatt med –426 mkr. Sammantaget skulle detta 
medföra en resultatförändring om 1 665 mkr. 
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 
vilket medför en förändring om –20 947 mkr avseende 
förvaltningsfastigheterna och –493 mkr avseende exploate-
ringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld 
avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med 
samma belopp om –1 264/1 264 mkr. Goodwill skulle varit 
helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. 
Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle 
därmed justeras för övervärden motsvarande –1 423 mkr. 
Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjuste-
ringar påverkas uppskjuten skatt med –4 710 mkr och eget 
kapital med –18 294 mkr. 
Marknadsutveckling, risker och
osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, 
handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader 
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och  
Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför 
allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och 
finansiering med hänsyn till både komplexitet och belop-
pens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa 
risker och har dessutom en stark finansiell ställning med 
solida nyckeltal.
Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ 
inverkan på världsekonomin. Lägre tillväxt, högre inflation, 
delvis fortsatt störningar i leveranskedjor samt prishöjningar 
på råvarumarknaderna utgör några av faktorerna som 
tynger förtroendet för en återhämtning under den närmaste 
tiden. Tillgången till lånat kapital har varierat, till följd av en 
relativt sett stängd kapitalmarknad, med stigande kredit-
marginaler som följd. Således är den totala finansierings-
kostnaden som marknaden erbjuder betydligt högre än vad 
de senaste åren uppvisat. Högre finansieringskostnader 
påverkar efterfrågan på fastigheter, vilket bör medföra 
högre avkastningskrav och därmed lägre fastighetsvärden.
Energiförsörjningen från Ryssland är en fortsatt stor fråga 
som accentuerades i och med invasionen av Ukraina. Den 
utgör en betydande risk för tillväxten i Europa och innebär 
en fortsatt hög riskpremie på energipriserna, trots ökat 
utbud från USA. På grund av detta kan den utbuds- och 
produktionsbrist vi upplevt under 2022 komma att fortsätta 
i Sverige. Bland annat påverkas tillgången till produktions-
material för byggnation, vilket i sin tur kan påverka tid och 
kostnad för kommande projekt. 
Atrium Ljungberg har en stark finansiell ställning med låg 
belåningsgrad, relativt sett lång ränte- och kapitalbindning, 
diversifierade finansieringskällor samt likviditetsbuffert om 
ca 8 mdkr.  
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till 
Atrium Ljungbergs årsredovisning 2022, avsnittet ”Risker 
och riskhantering” på sid 62–68.
Utsikter 
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en 
diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med 
tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell 
bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som 
olika scenarios kan föra med sig. 
Rapportens undertecknande  
Delårsrapporten har ej varit föremål för  revisorernas granskning.
Styrelsens och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och  
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget  
och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Nacka den 6 juli 2023
Johan Ljungberg
Styrelseordförande
Gunilla Berg 
Styrelseledamot
Simon de Château 
Styrelseledamot 
Conny Fogelström 
Styrelseledamot 
Johan Thorell
Styrelseledamot
Sara Laurell 
Styrelseledamot
Annica Ånäs 
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknads­
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 6 juli 2023  
kl. 07.30 CET. 
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.

===== SIDA 25 =====

Aktien.
Atrium Ljungbergaktien Långsiktigt substansvärde, aktuellt substansvärde  
och börskurs 
Större aktieägare per 2023-05-31
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7
Konsumentföreningen Stockholm 0 32 861 20,3 24,7
Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3
Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1
Carnegie fonder 0 6 781 4,2 5,1
Swedbank Robur Fonder 0 3 512 2,2 2,6
Vanguard 0 1 887 1,2 1,4
BlackRock 0 1 850 1,1 1,4
Margareta af Ugglas 0 1 445 0,9 1,1
AFA Försäkring 0 1 445 0,9 1,1
Övriga 0 20 308 12,5 20,6
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier 1) – 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm 
Large Cap och hade vid utgången av 2022 ca 8 000 
aktieägare. De tio största enskilda ägarna per 2023-05-31 
framgår av tabellen nedan.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Atrium 
Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett 
eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. 
Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlings-
utrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och 
därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, per 
den 30 juni 2023, 7 114 875 aktier av serie B. Under första 
halvåret 2023 gjordes inga återköp (2 mkr). 
Direkt och totalavkastning
Av stämman föreslagen utdelning om 5,30 kr/aktie  
motsvarar en direktavkastning om 2,8% (3,9) beräknat  
på kursen vid periodens utgång.
Under den senaste 12 månadersperioden har aktiens 
totalavkastning, inklusive  utdelning, varit 43,2% (-28,6).
Aktiedata
2023 
jan-jun
2022 
jan-jun
Aktiekurs, SEK
- Lägsta 150,10 132,80
- Högsta 205,40 215,00
- Stängningskurs 186,60 134,00
Börsvärde, mdkr 23,5 16,9
Aktiekurs/Långsikt. substans värde 71% 48%
P/E neg. 2,4
Aktiens direktavkastning 2,8% 3,9%
4 
2 
10 
6 
8 
0 0
75
150
225
300
375
ATRLJ B
20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Nasdaq Stockholm PI 
Nasdaq Stockholm Real Estate PI
index
Omsättning på Nasdaq Stockholm
Omsättning, miljoner aktier per månad
Källa: Nasdaq
Börskurs, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Avyttringsvärde, kr/aktie
kr/aktie
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
2017
Q1
Q2
Q3
Q4
2018
Q1
Q2
Q3
Q4
2019
Q1
Q2
Q3
Q4
2020
Q1
Q2
Q3
Q4
2021
Q1
Q2
Q3
Q4
2022
Q1
Q2
Q3
Q4
2023
Q1
Q2
S.25Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 26 =====

Atrium Ljungberg har levererat en stabil utdelning där 
den effektiva utdelningstillväxten de senaste 10 åren 
har varit 6% per år.  Sedan börs introduktionen 1994 har 
 utdelningen i kr/aktie aldrig sänkts.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  påverkan på människor och miljö.
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil 
belånings grad som räntetäckningsgrad. Vi har en 
investment  grade-rating hos  Moody’s med  betyget 
Baa2 med negativ utsikt.
Med en projektvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark 
eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och 
därmed aktien – möjlighet till god  värdetillväxt över tid. 
Stabil utdelning. Möjlighet till god 
värde tillväxt.
Låg finansiell risk. Hållbar 
stadsutveckling.
Fyra skäl att äga aktier 
i Atrium Ljungberg.
0
1
2
3
4
5
20222021202020192018
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
4,85 5,055,00 5,205,30
0
10
20
30
40
50
20222021202020192018
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
Belåningsgrad, %1
Räntetäckningsgrad, ggr
41,140,7 41,739,338,5
Utdelning och aktiens direktavkastning Aktiens totalavkastning Belåningsgrad och ränte  täckningsgrad
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår 
 framgång. Tillsammans med värdetillväxten från 
investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
Totalavkastning i genomsnitt 11,5% de 
senaste fem åren.
Stabil belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad.
–  Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030, 
och halvera  klimatpåverkan i byggprojekt till 2025.
–  Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i 
indexet Vår stad, år 2030.
–  Betydande inköp är utvärderade 2025 utifrån vår 
uppförandekod för leverantörer.
–  Hållbara medarbetare 5,5 i uppföljningssystemet 
Human Financial Wellness.  
Mål 2030
20222021202020192018
%
Aktiens direktavkastning, %
Totalavkastning, %
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
3,22,22,92,63,1
20,1
51,9
-21,3
18,5
-11,8
1)  Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande 
skulder i stället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
S.26Delårsrapport Q2 2023

===== SIDA 27 =====

S.27Delårsrapport Q2 2023
Definitioner.
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, % 
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av 
 börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att 
belysa vilken löpande avkastning aktieägare 
förväntas erhålla. 
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för 
under året verkställd ut delning i % av aktiekursen 
vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa 
aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i 
Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
derivat och goodwill samt justerat med bedömd 
verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal 
utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används för att 
ge intressenter information om Atrium Ljungbergs 
aktuella substansvärde per aktie  beräknat på ett 
för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Antal utestående aktier 
Antal registrerade aktier vid periodens slut med 
avdrag för återköpta aktier,  vilka inte berättigar 
till utdelning eller rösträtt. 
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt 
värde på ränte bärande skulder. 
Avyttringsvärde per aktie används för att ge 
intressenter information om Atrium Ljungbergs 
värde per aktie vid ett avyttringsscenario 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder med avdrag för likvida 
medel exklusive skuld för  finansiell leasing avse-
ende tomt rätter i % av summan av fastigheternas 
verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium 
Ljungbergs finansiella risk. 
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 
Hyresintäkter minus Kostnader för 
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och 
entre prenadverksamheten 
Projekt och entreprenadomsätt ning minus 
projekt- och  entreprenad kostnader. 
Eget kapital per aktie, kr 
Redovisat eget kapital dividerat med antal 
 utestående aktier vid periodens  utgång. 
Eget kapital per aktie används för att belysa 
ägarnas andel av bolagets  totala tillgångar 
per aktie. 
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, 
vilket exkluderar central  administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av 
samtliga krediter i skuld portföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att 
belysa Atrium Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte-
regleringstidpunkt av samtliga  krediter i 
skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att 
belysa Atrium  Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i skuldportföljen exklusive 
outnyttjade kreditfaciliteter. 
Genomsnittlig utgående ränta används för att 
belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Justerad belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder exklusive skuld för finan-
siell leasing avseende tomträtter i % av summan 
av fastigheternas verkliga värde med avdrag 
för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med 
tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid 
periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa 
Atrium Ljungbergs finan siella risk. 
Kassaflöde per aktie, kr 
Kassaflöde från den löpande verksam heten 
 dividerat med medelantalet  utestående aktier. 
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa 
Atrium Ljungbergs kassa flöde, och särskilt dess 
utdelningsförmåga. 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av good-
will, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens utgång. 
Långsiktigt substansvärde per aktie används 
för att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie 
beräknat på ett för börsnote rade fastighetsbolag 
enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier 
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier 
beräknat enligt IAS 33. 
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida medel 
divideras med bruttoresultat justerat för central 
administration, tomträttsavgälder och resultat 
från försäljning exploateringsfastigheter. 
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa 
 intjäning i relation till skuldsättning. 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat dividerat med medelantalet 
utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr 
Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto 
samt resultat från försäljning exploaterings-
fastighet dividerat med räntenetto (exklusive 
tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 
 omklassificerats till räntekostnad). 
Räntetäckningsgraden används för att 
belysa hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
Utdelningsandel, % 
Utdelning per aktie i % av resultatet per aktie 
före värdeförändringar, med avdrag för gällande 
nominell skatt. 
Utdelningsandel används för att belysa hur stor 
del av resultatet som skiftas ut till koncernens 
ägare respektive återinvesteras i verksamheten.
Fastighetsrelaterade
definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area 
för bostäder. 
BTA, kvm 
Bruttototalarea avser byggnadens totala area 
inklusive ytterväggar. 
Driftöverskott 
Avser hyresintäkter minus kostnader för 
fastighets förvaltning. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, 
obebyggda eller bebyggda, som koncernen 
äger med avsikt att utveckla och sälja som 
 bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som 
omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter 
i  avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas 
och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat 
anskaffningsvärde och  nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen 
av hyres värdet för en registerfastighet eller 
 resultatställe avgör  fastighetstypen. 
Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i 
jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp.
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg  
(till exempel för fastighetsskatt, värme och el) 
och bedömd marknadshyra för  vakanta ytor  
i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens 
intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter som 
inte varit klassificerade som projektfastigheter 
och som ägts under hela perioden och hela 
jämförelseperioden. 
Jämförbart bestånd används för att belysa 
utvecklingen av hyresintäkter  exklusive engångs-
effekter för förtida avflyttningar och fastighets-
kostnader opåverkat av projektfastigheter samt 
förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för 
lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individu-
ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, 
 bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland 
annat utbildning, kultur, service och  förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav 
 redovisas per lokaltyp.
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade 
 årshyror för nyuthyrningar med avdrag för  
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa 
uthyrningssituationen.
Projektfastighet 
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet 
där omställning planeras eller  pågår i syfte att 
omvandla och förädla fastigheten. Till projekt-
fastighet hänförs även byggnad under upp-
förande samt obebyggd mark och byggrätter. 
Omklassificering från projektfastighet till  
färdigställd fastighet sker vid färdig ställande-
tidpunkten. 
 
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus 
total investering i % av  total investering. 
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i  projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 
 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstillgång  
i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. 
Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i 
resultaträkningen.

===== SIDA 28 =====

S.28Delårsrapport Q2 2023
Uthyrbar area, kvm 
Totalyta som är tillgänglig för  uthyrning. Garage 
ingår i  uthyrbar area, men  exkluderas vid beräk-
ning av hyresvärde per kvm och verkligt värde 
per kvm.
Uthyrningsgrad, % 
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full 
uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast 
kommande kvartal. 
Uthyrningsgraden används för att belysa 
koncernens effektivitet i användningen av sina 
förvaltningsfastigheter. 
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat 
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. 
Projektfastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, % 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av 
 redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor 
del av koncernens hyres intäkter som återstår 
efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade
definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa 
för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp 
på en byggnads miljöprestanda. Det finns två 
typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser 
nyproduktion och Breeam In-Use som avser 
befintliga fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- 
och vattenanvändning, hälsa, transport, material, 
avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och 
ledning (management).
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla, hyres-
gästel och fastighetsel dividerat med genom-
snittlig beräknat total  uppvärmd uthyrbar area, 
exklusive garage.
Gröna hyresavtal, %
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler 
exklusive  garage och lager för hyresavtal med 
grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra 
för kommersiella lokaler exklusive garage och 
lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från 
Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres-
värden tillsammans åtar sig att minska miljö-
påverkan och omfattar  exempelvis energi, avfall 
och transporter. Redovisade siffror baseras på 
närmast kommande kvartal.
Total omsättning 
Stämmer överens med Nettoomsättning enligt 
koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya 
och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring 
av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna 
Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. 
Dessutom inkluderas  investeringar i övriga 
 materiella anläggningstillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande 
 reparationer och underhåll.

===== SIDA 29 =====

al.se
Delårsrapport januari–september 2023 2023-10-12
Bokslutskommuniké 2023 2024-01-31
Årsredovisning 2023 2024-02-23
Delårsrapport januari–mars 2024 2024-04-12
Delårsrapport januari–juni 2024 2024-07-05
Delårsrapport januari–september 2024 2024-10-11
Moody’s bekräftar Atrium Ljungberg Baa2 rating men ändrar utsikterna  
från stabila till negativa 
2023-04-05
Internationell mediekoncern till Katarinahuset vid Slussen 2023-04-12
Atrium Ljungberg förlänger med Ericsson på Lindholmen i Göteborg 2023-05-16
Stort hyresavtal med MTR Nordic i Hagastaden 2023-05-17
H&M utökar i Gränbystaden, Uppsala 2023-05-23
Atrium Ljungberg hyr ut till Solar Sverige i Hagastaden 2023-05-31
Restaurang Afrika öppnar i Slakthusområdet 2023-06-08
Blåsarsymfonikerna flyttar till Dieselverkstaden i Sickla 2023-06-14
Världens största trästad blir verklighet i Stockholm 2023-06-20
Atrium Ljungberg tecknar hyresavtal med MTR Nordic i Kista 2023-06-21
Aarke flyttar till Mineralvattenfabriken i Hagastaden 2023-06-29
Mälarterrassen i Slussen.
S.29Delårsrapport Q2 2023
Information från  
Atrium Ljungberg.
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade 
på vår webbplats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké 
översätts till  engelska och båda  språkversionerna finns 
tillgängliga på webbplatsen vid en och samma  tidpunkt. 
 Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid  efter 
att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella 
 rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också upp-
daterad  information om vår verksamhet, våra fastig heter 
och projekt,  finansiella nyckeltal,  aktien och mycket annat. 
Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
IR-kontakt
Ulrika Danielsson, cfo 
Telefon: 070-647 12 61 
E-post: ulrika.danielsson@al.se
Rapporttillfällen.
Pressreleaser 
under kvartalet.
Atrium Ljungberg, juli 2023.  
Foto: Henning Larsen, Tengbom Arkitekter,  
Reflex Arkitekter, TMRW, Måns Berg,  
Martin Kelam, Eric Rådstam,  
Sanam Ebadnejad, Stockholm Stad. 
Produktion: Narva Communications.
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C 
Telefon: 08-615 89 00, info@al.se 
Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047