Kvartalsrapport Q3 2023

===== SIDA 1 =====

Starkt kvartal med god 
kostnadskontroll.
Atrium Ljungberg.  
Delårsrapport 1 januari–30 september 2023.

===== SIDA 2 =====

Hyresintäkterna uppgick till 2 111 mkr (1 879) – en 
ökning om 12,4% (11,0), varav jämförbart bestånd 
10,9% (3,9).
  Driftöverskottet uppgick till 1 516 mkr (1 262) – en 
ökning om 20,1% (9,6), varav jämförbart bestånd 
14,9% (1,0).
  Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
270 mkr (154) och bruttoresultatet till –1 mkr (–26). 
  Förvaltningsresultatet uppgick till 1 024 mkr (840), 
motsvarande 8,12 kr/aktie (6,66).
  Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick 
till –1 443 mkr (4 138), varav projektvinster uppgick 
till 20 mkr (1 412).
  Periodens resultat uppgick till –404 mkr (5 305), 
motsvarande –3,20 kr/aktie (42,02). 
Nettouthyrning
 70
Orealiserad värdeförändring
-1 443
Pågående projekt
7,3
Driftöverskott jämförbart bestånd
+15%
  Nettouthyrningen för perioden uppgick till 70 mkr 
(124), varav bolaget sagt upp –8 mkr (–30) för 
avflyttning inför kommande projekt.
  Periodens investeringar uppgick till 1 418 mkr 
(5 370) varav förvärv 4 mkr (3 729). Fastighets-
försäljningar uppgick till 1 825 mkr (49). Under 
andra kvartalet färdigställdes Parkhusen kv 2 i 
Gränbystaden i Uppsala och per sista september 
har 31 mkr vinst avräknats motsvarande 62% till-
trädda lägenheter. 
  Substansvärde kr/aktie uppgick till 263 
 motsvarande en minskning om 1,8%, justerat 
för lämnad utdelning.
Sammanfattning 
januari–september 2023.
mkr mdkr Förändring 
Sammanfattning 1)
2023 
jul-sep
2022 
jul-sep
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
2022/2023 
okt-sep
2022 
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 700 661 2 111 1 879 2 783 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 95 50 270 154 372 256
Nettoomsättning, mkr 795 710 2 382 2 033 3 155 2 806
Bruttoresultat , mkr 528 438 1 516 1 236 1 960 1 681
Förvaltningsresultat, mkr 366 291 1 024 840 1 311 1 127
D:o kr/aktie 2,90 2,30 8,12 6,66 10,39 8,93
Resultat efter skatt, mkr 36 432 -404 5 305 -1 421 4 288
D:o kr/aktie 0,29 3,42 -3,20 42,02 -11,27 33,97
Fastighetsvärde, mkr 57 989 60 775 57 989 60 775 57 989 60 006
Investeringar inkl. förvärv, mkr 412 660 1 418 5 370 2 120 6 072
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 42 30 78 154 108 184
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 39 28 70 124 61 115
Belåningsgrad, % 2) 41,8 40,8 41,8 40,8 41,8 41,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 4,0 3,6 4,0 3,5 3,8
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 2,1 2,3 2,1 2,3 2,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 263,06 280,08 263,06 280,08 263,06 270,60
Börskurs, kr/aktie 178,10 137,50 178,10 137,50 178,10 170,90
Miljöcertifierad yta (kvm), % 82 86 82 86 82 76
Total energiintensitet, kwh/m2 (normalår) 162 185 162 185 158 178
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 20 och för definitioner se sid. 27-28. 
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
mkr 
S.2Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 3 =====

Vi arbetar kontinuerligt med att ställa om utifrån rådande 
marknadsförutsättningar genom att förbättra förvaltnings-
effektiviteten, prioritera bland projekten, reglera kapital-
strukturen, anpassa räntebindningen och ha likviditetsbe-
redskap. Det är därför glädjande att se att hårt arbete ger 
resultat. 
Vårt förvaltningsresultat fortsätter att utvecklas väl med 
en tillväxt under tredje kvartalet om 26%, vilket liksom 
tidigare kvartal förklaras av god hyrestillväxt, bra kost-
nadskontroll och ett relativt stabilt räntenetto. Justerat för 
elstöd om 13 mkr netto, var tillväxten 22%. Högre mark-
nadsräntor fortsätter att sätta tryck uppåt på yielderna 
och därmed press nedåt på fastighetspriserna – i vår 
portfölj uppvisar vi en nedskrivning om ca 1% för tredje 
kvartalet och därmed har vi hittills i år skrivit ned 2,5%. Vår 
belåningsgrad är i princip oförändrad jämfört med årsskif-
tet medan vår räntetäckningsgrad och skuldkvot stadigt 
förbättras. Därmed står vi stabila i dessa turbulenta och 
nervösa tider, men det betyder inte att vi kan stå still. 
Vi måste vara i ständig rörelse för att fortsätta leverera 
värde och möjliggöra realiserandet av våra värdeskapande 
projekt.
Hög aktivitet på bred front.
Finansmarknaden är fortsatt något nervös, där oron över negativa ekono-
miska effekter av de rekordsnabba räntehöjningarna blandas med tilltro till 
att en djupare recession kan undvikas. Inflationen visar tecken på att lätta, 
så även i Sverige, men en segdragen nedgång i kärninflationen hindrar 
Riksbanken liksom andra centralbanker från att snabbt kunna sänka räntorna. 
Istället för ”Low-for-long” talas nu om ”Higher-for-longer”.
Annica Ånäs, vd Atrium Ljungberg
Hyresmarknaden
Under det tredje kvartalet hyrde vi ut motsvarande en 
årshyra om 80 mkr. Samtidigt har vi tagit emot uppsäg-
ningar motsvarande en årshyra om 38 mkr och själva 
sagt upp hyresgäster för att möjliggöra kommande 
projekt om 3 mkr. Andrahandsuthyrningarna på kon-
torsmarknaden har ökat, samtidigt som antalet nya 
förfrågningar minskar något i förhållande till läget innan 
sommaren. Vi fokuserar på det vi kan påverka, nämligen 
långsiktiga samarbeten med våra hyresgäster, utveckling 
av våra områden och fastigheter, samt full kraft i den 
uppsökande verksamheten, något som också ger effekt. 
Under det senaste kvartalet har vi gjort flera riktigt bra 
uthyrningar, bl.a. har vi tecknat avtal med en välkänd 
aktör för en takbar i ett av Stockholms absolut bästa 
lägen. Utöver detta har vi tecknat nya hyresavtal med 
Tradera i Life City och Aarke i Mineralvattenfabriken. Även 
NIO, ett av världens största elbilsvarumärken som just nu 
gör sitt intåg i Sverige, har valt att lokalisera sitt första 
svenska huvudkontor med oss i Industricentralen. Totalt 
omfattar avtalen i Hagastaden 2 000 kvm. En annan riktigt 
god nyhet är uthyrningen till Stockholms Auktionsverk 
som flyttar till Expohuset invid Marcusplatsen i Sickla. 
Totalt omfattar uthyrningen 1 700 kvm. 
S.3Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 4 =====

Bostadsrättsmarknaden 
Efter sommaren var utbudet av lägenheter det högsta 
som någonsin noterats på Hemnet. Samtidigt har antalet 
nypublicerade lägenheter minskat med ca 20% jämfört 
med motsvarande period föregående år. Med en fortsatt 
oro i världen, stigande räntenivåer och höga elpriser 
är det många som agerar med eftertanke. En långsam 
beslutsprocess och en försiktighet från banker att låna 
ut pengar fortsätter att prägla bostadsmarknaden och 
antalet försäljningar ligger fortsatt på rekordlåga nivåer. 
I våra egna bostadsprojekt noterar vi ett bra intresse 
och vi har genomfört flera försäljningar under och efter 
sommaren. I augusti såldes sex lägenheter i Parkhusen 
kv 2 i Uppsala vilket innebär tolv sedan årsskiftet. I Brf 
Kulturtrappan på Nobelberget i Sickla har vi sålt tre 
lägenheter vilket innebär åtta sedan årsskiftet. Vi noterar 
att våra konkurrenter gör vissa prisjusteringar på nypro-
ducerade lägenheter, något vi behöver förhålla oss till.
Projektportföljen 
Under kvartalet har vi ingått avtal med Stockholms stad 
om förvärv av en av tre markanvisningar vid Slussen. 
Förvärvet avser Mälarterrassen som kommer att omfatta 
ca 7 000 kvm BTA caféer, restauranger och inslag av 
kultur. Förvärvet, som är villkorat av godkännande i kom-
munfullmäktige, innebär att vi nu tar ytterligare steg i vår 
vision för att utveckla Slussen. Total investering, inklusive 
förvärv, beräknas uppgå till 430 mkr.
Produktionen av våra projekt löper på enligt tidplan. Det 
senaste året har byggkostnaderna ökat med drygt 15%. 
Det är utmanande men vi har väldigt duktiga projektle -
dare som arbetar hårt med innovativa lösningar för att 
hålla sin investeringsram utan att göra avkall på kund-
värden. När vi fattar ett investeringsbeslut har vi alltid 
10–20% påslag för oförutsedda kostnader. I de projekt 
där kostnaderna ökat mer än vår avsättning för oförut-
sedda kostnader har vi i de allra flesta fall lyckats balan-
sera en högre investering med en högre hyresnivå vilket 
resulterat i oförändrad projektvinst. Självklart påverkar 
högre yielder projektvinsten men vi levererar goda vinst-
nivåer och portföljen håller sig fortsatt över vårt minimik -
rav om 20%.
Vi upplever önskemål om ökad flexibilitet och service 
från våra kunder och det var en anledning till att vi 
valde att investera i co-workingbolaget A house tidi-
gare i år. Jag kan nu berätta att vi har skrivit två hyres-
avtal med A house – ett i Katarinahuset i Slussen och 
ett i Slakthusområdet. Vi har stor efterfrågan på ytor i 
Katarinahuset men valde till sist A house som en lösning 
för att bredda vårt erbjudande och möta kundernas efter-
frågan och behov av flexibla lösningar i centrala lägen.
Detaljhandeln
Vi har under flera år arbetat aktivt med sammansättningen 
på våra handelsplatser med syfte att göra dem mer attrak-
tiva men också motståndskraftiga för att fungera i såväl 
goda som sämre tider. Denna långsiktiga strategi har vi 
nytta av nu. Vi ser fortfarande en ökning i antalet besö-
kare på våra platser samtidigt som omsättningen fort-
sätter uppåt. Under det tredje kvartalet har vi dessutom 
gjort fina uthyrningar vilket vi ser som ett kvitto på våra 
platsers attraktivitet. Bland nytecknade avtal märks KFC 
och Designtorget i Gränbystaden Uppsala samt en drygt 
800 kvm stor Hemtexbutik i Sickla med nytt koncept. Våra 
handelsplatser levererar bra trots att hushållens konsum-
tionsutrymme minskar. Flera av de större detaljhandels-
kedjorna sållar hårt i sina etableringar just nu vilket många 
gånger resulterar i att svagare platser väljs bort till förmån 
för de med stora flöden, attraktivt utbud och en mix av 
verksamheter. 
”Genom investe-
ringen i A house 
breddar vi vårt 
kunderbjudande.”
Mälarterrassen omfattar ca 7 000 kvm BTA med fantastisk utsikt över 
Gamla Stan och strömmen. Här kommer restauranger och caféer att 
samsas med olika kulturinslag och Mälarterrassen blir, då den öppnar 
2025, en ny samlingspunkt för stadens invånare och turister.
Hållbarhetsfokus
Fastighetsbranschen spelar en avgörande roll i den gröna 
omställningen, då bygg- och fastighetssektorn står för 
hela 40% av världens CO₂-utsläpp. Atrium Ljungberg har 
högt uppsatta hållbarhetsmål som bland annat innebär 
att vi ska halvera klimatpåverkan från vår projektering till 
2025 och vara klimatneutrala 2030. Som ett led i detta 
lanserade vi innan sommaren projektet ”Stockholm Wood 
City” som fick stor nationell och internationell uppmärk -
samhet. Projektet omfattar 250 000 kvm vilket motsvarar 
25 kvarter och 30 byggnader som kommer att byggas i 
trästomme. Att bygga i trä har inte bara effekt på klimat-
påverkan, studier visar även att träbyggnader ger bättre 
luftkvalitet, minskar stress och ökar produktiviteten hos 
de som vistas i byggnaden. Att bygga i trä innebär också 
tystare byggarbetsplatser och det minskar antalet tunga 
transporter under byggperioden. 
I Sickla har vi riktigt höga hållbarhetsambitioner och tack 
vare att vi äger stora ytor har vi också möjlighet att vara 
innovativa och testa nya lösningar. Utöver träbyggna-
tionen finns även en rad andra miljövinster, exempelvis 
genom egenproducerad, lagrad och delad energi. En av 
Stockholms största solcellsanläggningar kombineras med 
möjlighet att lagra el i såväl batterier som genom värme 
och kyla i s.k. geotermosar i gruva och berg. Vår målsätt-
ning är att bli självförsörjande på energi i området. 
Vi räknar med att påbörja byggnationen av ”Stockholm 
Wood City” 2025 men redan nu, i höst, smygstartar vi 
genom uppförandet av Campus Sickla, en utbyggnad av 
Nacka kommuns gymnasieskola som uppförs i trästomme 
på Marcusplatsen i Sickla. 
I slutet av oktober öppnar återigen Katarinahissen och 
restaurang Gondolen. Restaurangen blir ny men ambitio-
nen är att fortsatt vara en av Stockholms mest klassiska 
krogar. Jag har redan bokat familjen för ett besök. Min 
förhoppning är att njuta av klassisk elegans, svensk gast-
ronomi och en enastående utsikt.
Annica Ånäs, vd
S.4Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 5 =====

Det här är Atrium Ljungberg.
Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi de senaste åren utvecklat 
vår strategi och renodlat vårt fastighetsbestånd. Vi arbetar med stadsutveckling 
och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projekt-
utvecklingsportfölj finns därför i stora sammanhängande områden med ett 
blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges 
fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.
Affärsmodell 
Mål 
Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på 
eget kapital över tid. 
Finansiella riskbegränsningar
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och 
 räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy
Minst 50% av resultat före värdeförändringar, men efter 
avdrag för full nominell skatt, ska årligen delas ut.
Investering
Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan 
större påverkan på belåningsgraden. 
Agenda 2030
I syfte att leverera på vårt avkastningsmål uttalade bolaget 
i början av 2022 en målsättning att investera ca 30 mdkr 
fram till år 2030 med en möjlig projektvinst om ca 10 
mdkr givet bedömning om framtida hyres nivåer, projekt-
kostnader och att uthyrning sker. Med hänsyn till rådande 
omvärldsläge förskjuts tidplanen något.
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till ca 40 
mdkr och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, förde-
lar sig på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att 
äga (mer parten kontor) och ca 12 mdkr i bostads rätter. 
Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget 
redan äger eller på markanvisningar som erhållits och 
ca 85% av projekt utvecklingen sker vid befintliga eller 
 kommande tunnelbane stationer i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra nya hållbarhets-
mål som fastställdes i slutet av 2021 och som gäller fram till 
2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande 
del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
Våra sex hållbarhetsmål som sträcker  
sig fram till 2030 är:  
1.  Vi ska vara klimatneutrala 2030 vilket mäts i kgCO₂e/BTA 
för byggprojekt och kgCO₂e/kvm för förvaltning.
2.  År 2025 ska vi halvera vår klimatpåverkan från 
projekteringen.
3.  Våra platser ska nå 90% i vårt index för social hållbarhet 
år 2030.
4.  100% av våra betydande inköp ska år 2025 vara 
 utvärderade utifrån Atrium Ljungbergs uppförandekod 
för leverantörer.
5.  Atrium Ljungberg ska årligen genomföra minst två 
utvecklingsprogram för leverantörer för att gemensamt 
utveckla hållbarhetsarbetet.
6.  Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i uppföljningssystemet 
Human Financial Wellness (HFW).  
Tio goda skäl att 
vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service
Fastighetsvärde per kategori
Handel 21%11,6 mdkr 
Kontor 63%35,3 mdkr 
Bostäder 3% 1,5 mdkr 
Projekt 12% 7,0 mdkr 
Byggrätter 
och mark
1% 1,0 mdkr 
Göteborg,5%
Stockholm,80%
Malmö,5%
Uppsala,10%
S.5Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 6 =====

Mål 2030 hållbarhet 2023-09-30 2022 2021 2020 2019 Mål/Kommentar
Klimatavtryck nyproduktion, kgCO₂e/BTA 399 388 - - - Mål: 50% red. 2025, Klimatneut. 2030 
Procentuell förändring startvärde -13 -15 - - - Startvärde: 458
Klimatavtryck förvaltning KgCO₂e/kvm 1) 2) 6,3 7 - - - Mål: 22% red. 2025, Klimatneut. 2030 
Procentuell förändring -10 - - - - Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.)
Vår stad index, % 43 34 - - - Mål: 50% 2025, 90% till 2030
Utvärderade leverantörer, % 3) 16 10 - - - Mål: 100% utv. betydande lev. 2025
Leverantörsutvecklingsprogram 1 2 - - - Ack. Mål: 2 st om året
Hållbara medarbetare index, % 4) 5,6 5,7 90 89 87 Mål 5,5 HFW. 2021-2019 avser GPTW
Nyckeltal
Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 80 96 112 122 132 År 2030 -20%, normalårskorrigerad
Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 82 82 86 85 89 Jämförbart bestånd
Total energianvändning,  kWh/m2 1) 162 178 198 207 221 Jämförbart bestånd, norm. årskorr.
Total energianvändning,  kWh/m2 1) 160 177 - - - Jämförbart bestånd, faktisk
Energibesparing, % kWh/m2 mot fg år 1) -3 -14 -6 -6 -5 Jämförbart bestånd, norm. årskorr.
Faktisk besparing, % kWh/m2  mot fg år 1) -4 -8 - - - Jämförbart bestånd, faktisk
Solceller, kvm 18 823 14 296 14 296 8 202 667
Andel gröna avtal, % 1) 74 67 59 44 36 Av årshyra
Vattenförbrukning, m3/m2 1) 0,42 0,44 0,46 0,39 0,39
Certifierad yta (kvm), % 82 76 96 62 50
Certifierade byggnader, antal 52 49 55 37 30
-varav BREEAM, antal 18 17 17 13 13
-varav BREEAM in-use, antal 27 25 32 21 14
-varav Miljöbyggnad, antal 7 7 6 3 3
Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A
Taxonomin
Förenlig omsättning, % 21 23 - - -
-förvaltningsportföljen, % 26 24 - - -
Förenliga kapitalutgifter, % 15 8 - - -
-förvaltningsportföljen, % 15 6 - - -
Förenliga driftutgifter, % 18 16 - - -
-förvaltningsportföljen, % 18 16 - - -
1) Rullande 12. 
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas.  
3) Annat beräkningssätt mellan år 2020-2019, siffrorna ej jämförbara.  
4) HFW, Human Financial Wellness.
Hållbart företagande.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete 
Atrium Ljungberg har övergripande hållbarhetsmål för 
perioden 2022 – 2030 med etappmål 2025 som en del av 
vår hållbarhetslänkade finansiering. Målen spänner över 
områdena klimat, social hållbarhet, leverantörsutveckling 
och hållbara medarbetare. Utöver det har vi även ett antal 
nyckeltal i syfte att styra i rätt riktning.  
 
Klimat 
Vi arbetar aktivt med att minska klimatpåverkan i pro-
jekteringen genom att genomföra livscykelanalyser i ett 
tidigt skede för att identifiera och implementera åtgärder. 
I våra projekt är snittet nu 399 kgCO₂e/BTA, vilket är en 
förbättring sedan föregående kvartal. Under kvartalet har 
vi uppdaterat vår preliminära mätmetod till att nu omfatta 
alla planerade och pågående projekt. Den uppdaterade 
mätmetoden är mer relevant eftersom det i huvudsak är 
i tidigt projektskede som utsläppen kan minskas genom 
design och planeringsåtgärder. Våra beräkningar innefattar 
alla livscykelskeden; byggnation, användande och slut-
skede (A–C). 
I kvartalet fortsätter vi att reducera vårt klimatavtryck i för-
valtningen, framför allt drivet av lägre energiförbrukning i 
våra fastigheter. Jämfört med samma period föregående år 
har vi 3% energibesparing (normalårskorrigerad) i jämför-
bart bestånd. 
Social hållbarhet 
Vi mäter social hållbarhet på våra platser genom ett egen-
utvecklat index med mätbara indikatorer som finns att ta 
del av i sin helhet på vår hemsida. Indexet bygger på våra 
stadsutvecklingsprinciper och vår vision ”Alla vill leva i vår 
stad”. Under kvartalet har vi uppnått 43% i vårt index och 
vårt mål är att nå 50% till 2025 och 90% till 2030.  
 
Leverantörsutveckling 
Vårt arbete med leverantörsutveckling bygger på flera 
delar. En del är att vi använder självskattningsenkäter 
med uppföljande dialog, för att utvärdera våra bety-
dande leverantörer. Vi har nu bedömt totalt 174 stycken 
motsvarande 16%. En annan del är extern revision, där 
vi under kvartalet reviderat två utvalda leverantörer. Vi 
genomför även leverantörsutvecklingsprogram, där vi 
sedan tidigare i år genomfört ett program och planerar 
nästa under oktober månad. 
 
Hållbara medarbetare 
Vi arbetar vidare med förbättringsåtgärder efter vår 
genomförda medarbetarundersökning; Human Financial 
Wellness, HFW, där utfallet blev 5,6 på en 7-gradig skala. 
Alla chefer har analyserat resultatet i sina team och tagit 
fram en handlingsplan. 
 
CSRD och dubbel väsentlighetsanalys  
Under kvartalet har vi genomfört en dubbel väsentlig-
hetsanalys utifrån principerna i ESRS/CSRD. Vi arbetar 
strukturerat med att förbereda oss kring de nya lagkra-
ven för att i god tid hinna implementera nödvändiga 
förändringar i verksamheten. 
 
EU:s taxonomi  
Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, 
då vi inte omfattas av lagkraven förrän räkenskapsåret 
2025. Vi rapporterar på ett av taxonomins sex miljömål, 
mål 1 – Begränsa klimatförändringar. För det tredje 
kvartalet ser vi inga större förflyttningar inom taxonomi-
förenliga aktiviteter.
S.6Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 7 =====

Fastighetsmarknad
En sedan tidigare återhållsam transaktionsmarknad 
noterar ännu ett svagt kvartal med en transaktionsvolym 
om ca 14 mdkr. Det är 60% lägre än motsvarande period 
föregående år och 70% lägre än snittet för motsvarande 
period de senaste fem åren. Under tredje kvartalet har 49 
transaktioner genomförts vilket är det lägsta antalet trans-
aktioner under ett enskilt kvartal de senaste åtta åren.
Utländska investerare stod för 5,6 mdkr, motsvarande 41% 
av total transaktionsvolym. Det är den högsta andelen ett 
enskilt kvartal sedan 2019 och överstiger de senaste sju 
årens genomsnittliga årsvärde om 24%.  
Under tredje kvartalet har kontorssektorn varit det domi-
nerande segmentet med sina 35% av total volym, följt av 
bostäder om 22%, logistik/industri om 18%, samhällsfast-
igheter om 16% och handel om 3%. Stockholmsområdet 
fortsatte utgöra störst andel av transaktionsvolymen med 
sina 54%, medan Göteborg och Malmö utgjorde 8% res-
pektive 1%. Övriga större städer svarade för 24% samtidigt 
som resten av landet utgjorde 13%
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen 
i tillväxt regionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads värdet. 
Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets utgång totalt 
75 fastigheter (65) med en sammanlagd uthyrningsbar yta 
om 945 000 kvm (957 000).
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde 58 596 50 335
Förvärv  4 3 729
Försäljning -1 825 -49
Investeringar i egna fastigheter  1 079    1 428
Orealiserade värdeförändringar -1 443 4 138
Omklassificering    2  - 
Verkligt värde, utgående värde 56 413 59 581
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde 1 409 1 254
Omklassificering   -2  - 
Försäljning Brf -166 -273 
Investeringar i bostadsrättsprojekt  335    213
Bokfört värde, utgående värde 1 577 1 194
Fastighetsbeståndet, utgående värde 57 989 60 775
Fastighetsbestånd.
Investeringar och försäljningar
Under perioden har 1 414 mkr (1 641) investerats i 
befintliga fastigheter, varav 1 079 (1 482) avser fastig-
heter som utvecklas för ägande och 335 (213) avser 
bostadsrättsaffären.
Under perioden har en kontorsfastighet i centrala 
Stockholm, Skotten 6, om 13 000 kvm sålts till ett under-
liggande fastighetsvärde om 1 900 mkr med frånträde 
sista januari 2023.
Fastighetsvärdering
Per Q2 2023 hade Atrium Ljungberg externvärderat 
17% av fastighetsbeståndet, vilket utförts av Forum 
Fastighetsekonomi, Savills samt Cushman & Wakefield. 
Resterande del internvärderades och antaganden har 
kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Per Q3 
2023 har översyn gjorts av värderingarna och uppdatering 
skett av större uthyrningar, omförhandlingar och uppsäg-
ningar samt marknadens avkastningskrav efter dialog med 
externa värderare. Marknadsvärderingen är baserad på en 
kassaflödes modell med individuell bedömning för varje fast-
ighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels  marknadens 
avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall 
motsvarar bedömda långsiktiga marknadshyror, medan 
driftskostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. 
Inflationsantagandet om 6% för 2024 och därefter 2% är 
oförändrat mot Q2 2023. Projektfastigheter värderas på 
samma sätt men med avdrag för återstående investering. 
Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett 
riskpåslag i avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde 
kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd 
detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i 
närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen 
är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,6% 
(4,1) – en ökning om 6 bp sedan föregående kvartal och  
25 bp sedan årsskiftet. Tillsammans med förstärkt kassa-
flöde och tid innebär det netto en värde nedgång om 2,5% 
under 2023.
Direktavkastning per region
% Intervall
2023-09-30 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Stockholm 3,6-6,0 4,4 4,1
Uppsala 3,9-5,9 5,6 5,3
Malmö 3,8-6,2 5,6 5,4
Göteborg 4,8-5,8 4,8 4,5
Totalt 3,6-6,2 4,6 4,4
 
Direktavkastning per fastighetskategori
% Intervall
2023-09-30 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Kontor 3,6-6,0 4,4 4,1
Handel 3,8-6,2 5,4 5,2
Bostäder 3,8-4,9 4,5 4,4
Totalt 3,6-6,2 4,6 4,4
Exploateringsfastigheter
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka 
bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras 
och därefter avyttras. Exploa terings fastigheter redovi-
sas till det lägsta av nedlagda  investeringar och bedömt 
nettoförsäljningsvärde. Bokfört värde vid utgången av 
perioden uppgick till 1 577 mkr (1 409). Marknadsvärdet 
vid samma tidpunkt bedöms till 2 009 mkr (1 716) och 
avser i  huvudsak  Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och 
Gränbystaden.
Fastighetsbestånd 2023-09-30
Uthyrningsbar 
yta, tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde, 
mkr 2)
Hyresvärde, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 558 35 270 63 296 1 973 3 541 92,8
Handelsfastigheter 257 11 594 45 107 905 3 521 92,3
Bostadsfastigheter 45 1 544 34 141 104 2 291 97,0
Affärsområde Fastighet 860 48 408 56 323 2 982 3 469 92,8
-varav Stockholm 552 36 905 66 899 2 106 3 817 93,0
-varav Uppsala 124 5 631 45 423 409 3 293 93,4
-varav Göteborg 74 2 895 39 107 187 2 531 92,6
-varav Malmö 110 2 977 27 108 280 2 551 90,7
Projektfastigheter 79 7 038  - 217  -  - 
Mark och byggrätter  - 967  -  -  -  - 
Summa förvaltningsfastigheter 939 56 413  - 3 199  -  - 
Exploateringsfastigheter 6
Fastighetsbeståndet totalt 945 56 413 3 199
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 67 mkr är exkluderad.
Fastighetsförsäljningar
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde
Underliggande pris 
fastighet, mkr
Skotten 6 Stockholm K 12 984 2023-01-31 1 900
S.7Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 8 =====

Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per 2023-10-01 uppgick kontrakterad uppsägningsbar 
årshyra till 2 913 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklu-
sive projektf  astigheter var vid samma tidpunkt 93% (93), 
medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, 
exklusive bostäder och parkering, uppgick till 4,5 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontrakts      portf  öljen 
avseende såväl bransch, kund som förfall.
Kontrakterad årshyra per lokaltyp
– En blandad portfölj skapar flexibilitet
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med 
avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under 
perioden till 70 mkr (124), varav projektfastigheter 60 mkr 
(93). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst 
kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 
178 mkr (248), medan uppsägning från kund uppgick 
till 100 mkr (95). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt 
motsvarande en årshyra om 8 mkr (30). Tidsförskjutningen 
mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms 
till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 
månader för projekt. I tredje kvartalets nytecknade volym 
ingår uthyrning till co-workingbolaget A house (i vilket 
Atrium Ljungberg är delägare) i Katarinahuset och Slussen 
motsvarande en årshyra om ca 40 mkr.
I PV palatset i Hagastaden utvecklas nya 
moderna kontor med en grönskande innergård.
Kund.
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 2023-10-01
Antal 
kontrakt 
Uthyrningsbar 
yta, tkvm
Årligt kontrakts-
värde, mkr
Andel av 
 värdet, %
Kommersiellt, löptid
2023 21 7 7 0%
2024 419 93 329 11%
2025 328 124 466 16%
2026 303 133 518 18%
2027 208 105 397 14%
2028+ 207 292 1 058 36%
Summa 1 486 754 2 775 95%
Bostäder 592 33 63 2%
Garage/parkering 203 154 75 3%
Totalt 2 281 941 2 913 100%
Sällanköp 15% 435 mkr 
Kontor 56% 1 631 mkr 
Kultur/Utbildning 7% 216 mkr 
Hälsa/vård
5% 136 mkr 
6% 180 mkr 
Restaurang 5% 142 mkr 
Övrigt 4% 111 mkr 
Bostad 2% 63 mkr 
Dagligvaror
Förvaltningsfastigheter, mkr
Projektfastigheter, mkr
Nettouthyrning, mkr
20202019 2021 2022 2023
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3
mkr
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
Nettouthyrning
S.8Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 9 =====

Projektportfölj.
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta 
och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt 
och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. 
Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investe-
ringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna 
markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en 
målsättning att investera 30 mdkr fram till 2030 i våra 
projekt med en projektvinst om 30%. Till följd av ändrade 
marknadsförutsättningar är planen att realisera projekten i 
den takt som marknaden möjliggör.
Per 30 september 2023 omfattade vår projektportfölj  
800 000 kvm BTA fördelat på 235 000 kvm BTA bostads-
byggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med 
tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsport-
följen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen 
ligger vid  befintliga eller  kommande tunnelbanestationer i 
Stockholm. 
Pågående projekt 
Den 30 september 2023 hade Atrium Ljungberg pågående 
byggnationer om 7,3 mdkr, varav 4,4 mdkr återstår att 
investera. Av pågående projekt utgör 6,5 mdkr  investering 
i fastig heter som utvecklas för att äga med en bedömd 
 projektvinst om ca 28%, motsvarande 2 mdkr varav 0,7 
mdkr redan redovisats. Vidare har bolaget pågående 
bostadsrättsbyggnation motsvarande 0,8 mdkr med ett 
bedömt marknadsvärde om 1,0 mdkr, vilket  realiseras i takt 
med att vinstavräkning sker.
Under kvartalet har Atrium Ljungberg ingått avtal med 
Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvisningar 
vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som utgörs av 
ca 7 000 kvm BTA caféer, restauranger och inslag av kultur 
med utsikt över Gamla stan och vattnet. Förvärvet är villko-
rat av kommunfullmäktiges godkännande, vilket förväntas 
erhållas i slutet av det här året. Bedömt tillträde är hösten 
2024 med färdigställande i mitten av 2026. Total investe-
ring, inkl förvärv, beräknas uppgå till 430 mkr.
Planerade projekt
Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i 
Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen 
av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att 
bli en av världens främsta kluster för life science fram till 
2030 och vi har flera planerade projekt i området.
I juli 2022 undertecknades exploateringsavtal innefatt-
ande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren 
Cambridge, Stanford och Pisa med en investeringsvolym 
om 5 mdkr. Det första steget i projektet, ett gemen-
samt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022. Vid 
Brunnsviken, i östra Hagastaden, har vi ytterligare en 
 markanvisning där vi planerar att bygga en kontorsfast-
ighet om ca 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade 
utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara 
färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida inves-
tering om 7 mdkr, varav 3 mdkr utgör bostadsrätter och 
resterande kontor. 
Sickla
Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från  industriområde 
till levande stadsdel. I juni 2023 lanserade vi planerna för 
"Stockholm Wood City" som blir världens största träbase-
rade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget plane-
ras att tas 2025 och de första byggnaderna beräknas stå 
klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, 
både miljö- och hälsomässiga som ekonomiska. Bland 
annat möjliggör det lägre klimatavtryck över livscykeln, 
användning av lokal råvara, energisnål tillverkningsprocess 
och tysta byggarbetsplatser. 
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket 
motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostä-
der. Här planeras en mix av bostäder och arbets platser, 
där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den 
attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för 
hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i 
bolagets ambitiösa hållbarhetsmål.
"Stockholm Wood City" omfattar flera detaljplaner i 
olika skeden. Den största pågående detaljplanen ligger 
i de centrala delarna av Sickla. Detaljplanen har varit 
på samråd under 2022 och granskningen planeras till 
årsskiftet 2023/2024. Detaljplaneområdet är uppdelat 
i flera etapper där etapp 1 avser uppföranden fram till 
2030 med planerat antagande 2024 och byggstart 2025. 
Delar av detta område senareläggs med anledning av 
reservatet för Östlig förbindelse. Vi planerar även för fler 
bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraft-
vunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. 
Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra 
Nobelberget. 
Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbaneuppgång 
i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnelbane-
linje till Nacka har vi sedan tidigare avtal om en uppgång i 
det pågående projektet Sickla Stationshus och nu utökas 
detta med en ytterligare uppgång, båda beräknas tas i 
bruk 2030. 
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i 
Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 9 mdkr planeras fram till 
ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och reste-
rande i främst kontor.
Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsut-
vecklingsprojekt. Atrium Ljungberg utvecklar området 
till en attraktiv plats med kontor och bostäder komplet-
terat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. 
Området transformeras till en helt ny mötesplats och en 
motor för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 
kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar. Det 
motsvarar en  framtida investering om 11 mdkr fördelat 
på 1 mdkr i byggandet av bostadsrätter och resterande 
investeringar i kommersiellt.
Totalt har Atrium Ljungberg 40 000 kvm BTA i detaljpla-
ner som vunnit laga kraft och ambitionen är att dubbla 
detta under 2024. Projektet Slakthushallarna Hus 26 
är nu avslutat och har resulterat i en ny välbesökt 
matdestination med kockduon Adam & Albins stor-
satsning Solen i spetsen. Projektet manifesterar visio-
nen för Slakthusområdet och har fått stort medialt 
utrymme. I slutet av juni tecknades hyresavtal med 
co-workingaktören A house och deras första etable-
ring i Slakthusområdet kommer att öppna i början av 
2024. Vi har också ett samarbetsavtal med Stockholms 
konstnärliga högskola om en flytt till Slakthusområdet. 
Högskolekvarteret planeras omfatta 36 000 kvm BTA, 
utbildningslokaler och arbetsplatser. 
Sickla Stationshus utvecklas med kontor, restauranger 
och så småningom uppgång från tunnelbanan.
S.9Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 10 =====

Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna 
vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg har 
vi  möjlighet att utveckla en handelsplats om 16 000 kvm 
BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med busster-
minalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den 
kommer även att angränsa till kommande Mälarterrassen 
- se avsnittet Pågående projekt för mer information om det 
specifika projektet.
I Slussen har vi också en markanvisning framför 
 Katarina huset, kvarteret Ryssbodarna, som ligger ovanpå 
Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. En byggrätt om 
ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar där vi pla-
nerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. 
Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans-
institutet och Katarina huset  - totalt 55 000 kvm LOA i 
 befintligt bestånd. Till det kommer mark anvisningar om 
totalt 30 000 kvm BTA.  Utvecklingsprojekten i Slussen, 
vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en 
total framtida investering om 2 mdkr inklusive markförvärv. 
Uppsala
Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader och 
vi  fokuserar vår verksamhet till Uppsala city och 
Gränbystaden. 
Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) 
i Uppsala city antogs av Uppsala kommun fullmäktige 
i juni 2021 och vann laga kraft i slutet av juni 2022. 
Byggnaderna ligger i ett utvecklingsområde där vi, tillsam-
mans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att knyta 
ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till 
fastigheterna beräknas kunna ske tidigast sommaren 2024.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i 
Gränbystaden och i juni 2023 fick vi ett positivt plan-
besked som ger oss möjlighet att utveckla ytterligare 
60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. 
Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida 
investeringsvolym om ca 4 mdkr.
Göteborg
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplanearbetet 
för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på 
Lindholmen i Göteborg där 23 000 kvm BTA moderna 
kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans 
med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i 
vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. 
Detaljplanen tas fram tillsammans med Älvstranden 
Utveckling. 
Malmö
I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för 
 kontor  be lägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har 
erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad 
uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg 
för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter 
med blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
Brf Kulturtrappan på Nobelberget 
färdigställs Q2 2024. 
Söderhallarna rustas upp och 
beräknas färdigställas Q1 2026. 
Slakthushallarna och Fållan.
S.10Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 11 =====

Projektportfölj efter fastighetstyp
–  Bostäder och kontor står för ca 90% 
av arean
Projektportfölj efter område
–  Drygt 80% av arean hänförlig till 
Stockholm
Projektportfölj efter detaljplan
–  För drygt 30% av arean finns färdig 
detaljplan
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av 
investering Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total inves-
tering inkl 
mark, mkr
varav 
återstår, 
mkr
Marknadsvärde 
vid färdigstäl-
lande, mkr
Hyresvärde, 
mkr 1)
Ekonomisk  
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 - Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023  - 2 300 210 10 10 70
Pågående projekt
 - Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 24 900 1 360 340 152 87
 - Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 2 000 130 50 5 100
 - Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 2 2025  - 2 100 100 70 7 100
 - PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025  - 10 100 400 290 48  - 
 - Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  - 16 900 1 040 610 67  - 
 - Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  - 23 900 1 260 1 170 126  - 
 - Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 6 200 370 340 18 100
 - Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  - 16 900 1 600 1 410 87  - 
Fastigheter att äga  - 105 300 6 470 4 290 9 900 520 33
Bostadsrätter
Vinst-
avräkning
Boknings-
grad, % 2)
Försäljnings-
grad,% 3)
 - Parkhusen kvarter 2 Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800  - 270 0  - 67
 - Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  - 520 140  - 47
Bostadsrätter 12 400 - 790 140 1 000
Pågående projekt 12 400 105 300 7 260 4 430 10 900
1) Exklusive tillägg.
2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal).
Planerade och pågående projekt med start senast år 2030
Utvecklas för att äga
Antal 
lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft 
detaljplan
Bedömd  
investering,  
mkr
varav åter-
stående, mkr
Marknadsvärde, 
mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
 - Hagastaden  - 57 000 13 000 4 200 4 100 7 000 230
 - Sickla  - 99 000 35 000 5 300 4 600 7 500 330
 - Slakthusområdet 90 153 000 39 000 10 000 8 500 12 000 515
 - Slussen  - 56 000 56 000 4 900 2 200 6 400 240
 - Övriga Stockholm  - 45 000 0 2 000 1 800 2 700 120
Uppsala 345 71 000 13 000 3 400 3 400 3 400 170
Göteborg/Malmö  - 29 000 5 400 1 100 1 000 1 500 70
Summa 435 510 000 161 400 30 900 25 600 40 500 1 675
Avgår driftnetto idag, mkr -65
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 610
Bostadsrätter
Stockholm
 - Hagastaden 452 40 000 39 000 3 500 3 300 4 000
 - Sickla 877 80 000 27 000 5 000 4 100 6 300
 - Slakthusområdet 200 18 000  - 1 500 1 500 1 650
Uppsala 393 35 000 35 000 1 450 1 200 1 500
Summa 1 922 173 000 101 000 11 450 10 100 13 450
Projektportfölj med start senast 
år 2030
2 357 683 000 262 400 42 350 35 700 53 950
Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen 
på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2030. Bedömningarna och antaganden 
ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om 
pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras 
till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
S.11Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 12 =====

Finansmarknaden
Även under årets tredje kvartal har finansmarknaderna 
visat sig vara nervösa. Oro över de negativa effekterna 
av rekordsnabba räntehöjningar blandas med en försiktig 
optimism om att en djupare recession kan undvikas. Den 
ekonomiska aktiviteten har överraskande nog visat sig vara 
robust. Inflationen verkar vara på nedgång, även i Sverige. 
Trots detta hindrar en segdragen minskning av kärninfla-
tionen Riksbanken och andra centralbanker från att snabbt 
sänka räntorna. Istället för det tidigare begreppet “Low-for-
long” talas nu om termen “Higher-for-longer”. 
Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga i 
takt med att Riksbanken höjde styrräntan med 25 bp till 
4% i september. Marknaden bedömer dock att det är 
mindre sannolikt med ytterligare höjning, men det finns 
inte heller någon förväntan om några snabba sänkningar 
från Riksbanken. Styrräntan förväntas således ligga kvar 
omkring dagens nivå under flera kvartal framöver. Stibor 
har ökat med cirka 30 bp under kvartalet. Swapräntorna 
har fortsatt att stiga och den 10-åriga swapräntan har gått 
från ca 3% vid föregående kvartalsskifte till 3,45% i slutet 
av tredje kvartalet. Prissättningen på räntemarknaden 
indikerar fortfarande fallande långräntor framöver, men på 
fortsatt höga nivåer, och 10-årig swapränta förväntas om 
ett år ligga runt 3,35%. 
Svensk kapitalmarknad har, liksom omvärlden, varit volatil 
men har successivt förbättrats efter sommaren. Investerare 
skyr inte längre fastighetsbranschen, som står för ca 50% 
av svensk företagsobligationsmarknad. Många obligations-
investerare verkar även ha för hög likviditet som behöver 
investeras förr eller senare. Under kvartalet har flera 
fastighetsbolag emitterat obligationer, däribland Atrium 
Ljungberg. Vi emitterade en kort 3-årig grön FRN om 300 
mkr med en kreditmarginal på 2,25%. Marginalen var den-
samma som vid emissionen i april, men då med en kortare 
löptid om 2,5 år. Även certifikatsmarknaden utvecklas i 
positiv riktning. Medan investerare under första halvåret 
Kapitalstruktur
–  Säkerställda lån motsvarar 15% i förhållande till totala 
tillgångarna
Utveckling finansieringskällor
–  Hållbarhetslänkade obligationer och banklån  tillkom som 
finansieringskälla under 2022
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade obligationer
Hållbarhetslänkade banklån
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
5
10
15
20
25
30
Q3 Q3Q2 Q2Q1Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4
Räntebärande skulder
–  24 762 mkr i räntebärande skulder, varav 71% grön och 
hållbarhetslänkad finansiering
Finansiering.
i bästa fall ville rulla förfall har Atrium Ljungberg under 
tredje kvartalet kunnat emittera certifikat till nya inves-
terare. Trots detta har certifikatvolymen inte ökat, vilket 
beror på begränsat finansieringsbehov. Kreditmarginalen 
över Stibor, för 3 månaders löptid, är oförändrat 70 bp.  
Räntebärande skulder 
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom 
svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, 
Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt direkt-
finansiering. De räntebärande skulderna uppgick vid 
periodens slut till 24 762 mkr (25 389). Skuldportföljens 
genomsnittliga utgående ränta uppgick till 2,3% (2,2) exklu-
sive outnyttjade kreditfaciliteter och 2,4% (2,3)  inklusive 
outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig utgående ränte- 
och kapital bindning uppgick till 3,5 år (4,0) respektive 3,8 
år (4,3). Räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, 
uppgick till 3,5 ggr (4,3) och belåningsgraden uppgick vid 
utgången av perioden till 41,8% (41,7). 
Under de första tre kvartalen har obligationer om 1 350 
mkr förfallit och två gröna obligationer om 300 mkr var 
emitterats samtidigt som en ny hållbarhetslänkad bank-
kredit upptagits om 1 000 mkr. Volymen företagscertifikat 
har under perioden ökat med nominellt 50 mkr. Outnyttjat 
kreditutrymme uppgick till 7 340 mkr (6 055), vilket väl 
täcker utestående företagscertifikat om 1 100 mkr och 
annan upplåning med kort återstående löptid. Total 
tillgänglig likviditet inklusive kassa om 514 mkr (380) och 
outnyttjad checkräkningskredit om 300 mkr (300) uppgår 
till 8 154 mkr (6 735).  
 
Grön och hållbarhetslänkad finansiering  
Atrium Ljungberg arbetar både med grön och hållbar-
hetslänkad finansiering. Grön finansiering är allokerad 
till  specifika fastigheter med höga klimatkrav. Totalt finns 
gröna obligationer om 9 412 mkr (9 498) och gröna säker-
ställda och icke säkerställda banklån om 4 367 kr  (4 372), 
sammantaget 56% (55) av total låne volym. 
Hållbarhetslänkad finansiering är kopplad till målupp-
fyllelsen av högt ställda hållbarhetsmål för koncernen. 
Totalt finns hållbarhetslänkade obligationer om 999 mkr 
och hållbarhetslänkade säkerställda banklån om 2 695 
mkr, sammantaget 15% (16) av total finansiering.
Säkerheter 
Av räntebärande skulder är 9 097 mkr (9 385) säkerställda 
med pantbrev vilket motsvarar 15% (15) av totala tillgångar.
Resterande andel utgörs av icke säkerställd finansiering. 
Gröna banklån 10% 2 449 mkr
Banklån 10% 2 402 mkr
Direktlån 6% 1 551 mkr
Gröna icke 
säkerställda banklån 8% 1 918 mkr
Gröna obligationer 38% 9 412 mkr
Hållbarhetslänkade 
obligationer 4%   999 mkr
2 246 mkrObligationer 9%
1 090 mkrFöretagscertifikat 4%
Säkerställda lån
Hållbarhetslänkade 
banklån 11%   2 695 mkr
Icke säkerställda lån 25% 15 665 mkr 
Eget kapital 45% 28 070 mkr 
Säkerställda lån 15% 9 097 mkr 
Uppskjuten skatteskuld 10% 6 240 mkr 
Övriga skulder 5% 3 198 mkr 
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade obligationer
Hållbarhetslänkade banklån
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
5
10
15
20
25
30
Q3 Q3Q2 Q2Q1Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4
S.12Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 13 =====

Derivatinstrument 
Derivatportföljen bestod vid utgången av tredje kvar talet 
av ränteswappar om 18 064 mkr (17 664) med förfall 
2023–2033 och valutaränteswappar om 3 062 mkr (3 189).  
Ränteswappar används för att räntesäkra lån med rörlig 
ränta och valutaränteswappar används för att valuta- och 
räntesäkra obligationslån i norska kronor. 
Den orealiserade värdeförändringen av derivat uppgick 
under de första tre kvartalen till –57 mkr (1 616), främst 
drivet av förändringar i tid och ändrade marknadsräntor. 
Det bokförda övervärdet i derivatportföljen uppgick vid 
stängningen av det tredje kvartalet till 1 330 mkr (1 513). 
Kreditrating
Moody’s beslutade i mars, mot bakgrund av stigande 
marknadsräntor och finansieringskostnader, samt en 
bedömning om fallande fastighetspriser i marknaden 
att ändra Atrium Ljungbergs rating till Baa2 med negativ 
outlook. Motiveringen till den negativa outlooken är att 
såväl räntetäckningsgraden som belåningsgraden utmanas 
i rådande finansiella omvärld.  
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2023 2 907 12% 2,6%
2024 2 950 12% 0,7%
2025 1 749 7% 2,4%
2026 2 704 11% 1,9%
2027 4 050 16% 2,7%
>2027 10 402 42% 2,6%
Totalt 24 762 100% 2,3%
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotid-
punkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme.
Förfalloprofil finansiering, mkr
Bindningstid Banklån
Kapital-
marknad
Total 
skuld
Andel, 
%
Totala 
kredi-
tavtal
2023 0 1 150 1 150 5% 1 150
2024 0 2 250 2 250 9% 2 250
2025 3 750 3 099 6 849 28% 10 799
2026 200 3 572 3 772 15% 7 162
2027 1 912 3 166 5 077 21% 5 077
>2027 5 154 510 5 664 23% 5 664
Totalt 11 015 13 747 24 762 100% 32 102
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad  
rullande 12 mån
– Stigande marknadsräntor påverkar räntetäckningsgraden
Genomsnittlig utgående ränta samt kapital- och
räntebindning
–  Stigande marknadsräntor påverkar successivt låneräntan
Hus 6 Stationen blir en tydlig entré till 
hela Slakthusområdet. Huset kommer att 
inrymma kontor, butiker och service. % ggrggr
0
10
20
30
40
50
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4
Belåningsgrad, %Räntetäckningsgrad, ggr
2018 2019 2020 2021 2022 20232017
2
3
4
5
6
7
år
0
1
2
3
4
5
6
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4
Kapitalbindning, årRäntebindning, årSnittränta, %
%
0
1
2
3
4
5
6
20182017 2019 2020 2021 2022 2023
S.13Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 14 =====

Belopp i mkr
2023 
jul-sep
2022 
jul-sep
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
2022/2023 
okt-sep
2022 
jan-dec
Hyresintäkter 700 661 2 111 1 879 2 783 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning 95 50 270 154 372 256
Nettoomsättning 795 710 2 382 2 033 3 155 2 806
Kostnad fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader -20 -55 -133 -148 -184 -199
   Övriga driftkostnader -47 -54 -137 -145 -192 -199
   Förvaltningskostnader -38 -39 -125 -124 -178 -177
   Reparationer -9 -9 -27 -28 -40 -41
   Fastighetsskatt -54 -55 -163 -162 -215 -214
   Ej avdragsgill mervärdesskatt -3 -4 -10 -10 -13 -14
-171 -216 -595 -616 -822 -843
Kostnad projekt- och entreprenad -96 -57 -271 -181 -373 -282
Bruttoresultat 528 438 1 516 1 236 1 960 1 681
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 529 445 1 516 1 262 1 961 1 707
- projekt- och entreprenadverksamhet -1 -7 -1 -26 -1 -26
Central administration -19 -21 -59 -70 -80 -91
- fastighetsförvaltning -17 -17 -53 -59 -71 -76
- projekt- och entreprenadverksamhet -2 -4 -6 -11 -9 -15
Resultat från intresseföretag -1 - -1 - -1 -
Räntenetto -132 -115 -400 -297 -526 -423
Tomträttsavgälder -11 -11 -32 -29 -42 -39
Förvaltningsresultat 366 291 1 024 840 1 311 1 127
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade -454 87 -1 443 4 138 -2 910 2 671
   Fastigheter, realiserade 6 -3 -9 18 -9 18
   Nedskrivning goodwill - - -24 - -24 -
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 26 329 200 329 200 329
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -273 -166 -273 -171 -278
   Derivat, orealiserade 107 91 -57 1 616 -147 1 526
Resultat före skatt 29 522 -475 6 669 -1 751 5 393
Aktuell skatt -29 -15 -57 -38 -22 -3
Uppskjuten skatt 36 -76 128 -1 326 352 -1 102
Periodens resultat 36 432 -404 5 305 -1 421 4 288
Summa totalresultat för perioden 36 432 -404 5 305 -1 421 4 288
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 264 126 106 126 258 126 118 126 215
Res. per aktie före och efter utspädning, kr 0,29 3,42 -3,20 42,02 -11,27 33,97
Rapport över total resultat Koncernen. Segmentrapportering.
2023 jan-sep
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveck-
ling 1) TL Bygg
Proj.- och 
entrepr.
verksamh.
Elimine-
ringar
Ej förde-
lade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 162 - - - -51 - 2 111
Projekt- och entreprenadomsättning - - 621 621 -350 - 270
Nettoomsättning 2 162 - 621 621 -401 - 2 382
Kostnad fastighetsförvaltning -642 - - - 47 - -595
Kostnad projekt- och entreprenad - -9 -601 -610 339 - -271
Bruttoresultat 1 520 -9 20 11 -16 - 1 516
Central administration -54 -6 - -6 1 - -59
Resultat från intresseföretag - - - - - -1 -1
Räntenetto - - 2 2 -2 -400 -400
Tomträttsavgälder -32 - - - - - -32
Förvaltningsresultat 1 434 -14 22 7 -17 -401 1 024
Värdeförändringar 2) 3) -1 476 34 - 34 - -57 -1 498
Skatt - - - - - 71 71
Periodens resultat -41 20 22 41 -17 -386 -404
Investeringar och förvärv 1 083 335 - 335 - - 1 418
Tillgångar, periodens slut 57 849 1 577 248 1 825 - 2 596 62 270
2022 jan-sep
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveck-
ling 1) TL Bygg
Proj.- och 
entrepr.
verksamh.
Elimine-
ringar
Ej förde-
lade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 1 909 - - - -31 - 1 878
Projekt- och entreprenadomsättning - - 524 524 -369 - 154
Nettoomsättning 1 909 - 524 524 -400 - 2 032
Kostnad fastighetsförvaltning -640 - - - 24 - -616
Kostnad projekt- och entreprenad - -19 -510 -529 348 - -181
Bruttoresultat 1 269 -19 13 -5 -28 - 1 236
Central administration -60 -3 -9 -12 2 - -70
Räntenetto - - - - - -297 -297
Tomträttsavgälder -29 - - - - - -29
Förvaltningsresultat 1 180 -22 4 -17 -26 -297 841
Värdeförändringar 2) 3) 4 156 56 - 56 - 1 616 5 828
Skatt - - - - - -1 363 -1 363
Periodens resultat 5 336 34 4 39 -26 -44 5 305
Investeringar och förvärv 5 157 213 - 213 - - 5 370
Tillgångar, periodens slut 61 023 1 194 237 1 431 - 2 238 64 692
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade -1 443 mkr (4 138). Fastigheter, realiserade -9 mkr (18). Nedskrivning goodwill -24 mkr (-).
3) Orealiserad värdeföränding derivat -57 mkr (1 616).  
S.14Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 15 =====

Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påver-
kats av  tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: 
förvärv av Blästern 15 i Hagastaden med tillträde 1 juni 
2022 och Kylhuset 28, Palmfelt Center, i Slakthusområdet 
med tillträde 28 april 2022. Den 31 januari 2023 frånträd-
des Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm och den 2 
maj 2022 frånträddes Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 2 111 mkr (1 879) och inklu-
derar såväl rabatter om –56 mkr (–62) som engångser-
sättning om dels 2 mkr (13) till följd av förtida lösen av 
hyresavtal, dels kreditering om 7 mkr av erhållet elstöd. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångser-
sättningar, ökade med 10,9%. Ökningen förklaras främst av 
indexreglering, genomförda omförhandlingar och minskade 
vakanser. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. 
Hyresintäkter, mkr
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd 1 752 1 580 10,9%
Engångsersättningar -5 13
Projektfastigheter 212 176
Förvärvade fastigheter 146 63
Sålda fastigheter 6 47
Summa 2 111 1 879 12,4%
Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd
Kommentarer till koncernens resultat 
januari–september 2023.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 595 mkr (616). I kvartal 
3 erhölls ett elstöd om 20 mkr, vilket minskar kvartalets 
taxebundna kostnader. För jämförbart  bestånd, exklusive 
elstöd, var ökningen 2,0%.
Fastighetskostnader, mkr
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd -497 -487 2,0%
Engångsersättningar 20 -
Projektfastigheter -79 -94
Förvärvade fastigheter -37 -18
Sålda fastigheter -2 -17
Summa -595 -616 -3,4%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är 
hänförliga till TL Bygg AB. TL Byggs intäkter redovisas 
över tid genom successiv vins tavräkning. 78% av intäk-
terna kommer från avtal där fakturering sker på löpande 
räkning och resterande avser fastprisuppdrag.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsättningen 
uppgick till -1 mkr (–26). Omsättningen i TL Bygg uppgick 
till 621 mkr (524), varav 59% (70) avser koncernintern 
omsättning. TL Byggs brutto resultat inklusive koncern-
interna transaktioner uppgick till 20 mkr (13).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för central 
administration fastighetsförvaltning uppgick till 53 mkr 
(59) och för projekt- och  entreprenad till 6 mkr (11). 
Genomförda omstruktureringar och organisationsföränd-
ringar förklarar främst de minskade kostnaderna.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –400 mkr (–297), och har 
påverkats av aktiverad ränta om 66 mkr (55). Räntenettot 
har ökat med 103 mkr främst till följd av högre ränteläge. 
Genomsnittlig ränta under perioden, baserat på periodens 
genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,5% (2,0). Vidare 
uppgick kostnader för tomträttsavgäld till 32 mkr (29).
Värdeförändringar
Perioden har präglats av fortsatt stigande marknadsräntor 
och en åtstramad kreditmarknad. Högre finansierings-
kostnader medför enligt vår bedömning fortsatt stigande 
avkastningskrav i marknaden, vilket i vår portfölj återspeg-
las genom 25 bp högre värderingsyield mot årsskiftet och 
60 bp jämfört med ett år sedan. Högre avkastningskrav 
har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde främst 
kopplat till positiv nettouthyrning och ökat indexantagande 
för 2023 (från 4% vid årsskiftet till 6% i Q3) då inflationen 
inte viker undan. Det medför att periodens orealiserade 
värdeförändringar uppgår till –1 443 mkr (4 138) motsva-
rande –2,5% (7,5).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
uppgick till –9 mkr (18) och är hänförligt till försäljningen 
av Skotten 6 som frånträddes 31 januari 2023.
Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (0) och är 
hänförligt till försäljningen av Skotten 6.
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt 
med att bostadsrättsköparna tillträder. Under andra kvar-
talet färdigställdes Parkhusen kvarter 2 i Gränbystaden i 
Uppsala och under perioden har 31 mkr vinstavräknats 
motsvarande 62% tillträdda lägenheter.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick 
till –57 mkr (1 616), främst drivet av tid och ändrade 
marknadsräntor.
Värdeförändring fastighet, mkr
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
Avkastningskrav -2 396 130
Kassaflöde m.m. 933 2 420
Projektvinster 20 1 412
Förvärv 0 176
Orealiserad värdeförändring -1 443 4 138
D:o i % -2,5% 7,5%
Realiserad värdeförändring -9 18
Totala värdeförändringar -1 452 4 156
D:o i % -2,5% 7,5%
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 71 mkr (–1 364) varav  
–57 mkr (–38) är aktuell skatt och resterande utgör upp -
skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell 
skatt om 20,6%.
Skatteberäkning jan-sep 2023, mkr
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskju-
ten skatt
Förvaltningsresultat 1 024
Ej avdragsgill ränta 80
Skattemässigt avdragsgilla
   -Avskrivningar -713 713
   -Ombyggnationer -114 114
   -Aktiverad ränta -66 66
Övrig skattemässig justering -12 -15
Skattepl. Förvaltningsresultat 198 878
Aktuell skatt -41
Försäljning fastigheter 86 -29
Värdeförändring fastigheter - -1 443
Värdeförändring derivat -34 -35
   -Varav ej skattepliktigt 34
Skattepl. res. före underskottsavdr. 285 -630
Underskottsavdrag
   -Ingående balans -7 7
   -Utgående balans -1 1
Skattepliktigt resultat 276 -622
Redovisad skattekostnad -57 128
12,7%
8,9%
10,9%
Jämförbart
bestånd
Handels-
fastigheter
Kontors-
fastigheter
S.15Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 16 =====

Balansräkning i  sammandrag 
Koncernen.
Förändring i eget kapital 
Koncernen.
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt till-
skjutet kapital
Balanserade 
vinstmedel
Totalt  
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 333 3 960 21 248 25 541
Periodens resultat - - 5 305 5 305
Förvärv av egna aktier - - -30 -30
Utdelning, 5,20 kr/aktie - - -657 -657
Utgående balans per 30 september 2022 333 3 960 25 866 30 160
Periodens resultat - - -1 017 -1 017
Förvärv av egna aktier - - - -
Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 24 849 29 141
Periodens resultat - - -404 -404
Utdelning, 5,30kr/aktie - - -668 -668
Utgående balans per 30 september 2023 333 3 960 23 777 28 070
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 
(129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till 
tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. 
Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier av 
serie B (7 114 875). Per den 30 september 2023 uppgick 
därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 
861) medan genomsnittligt antal aktier under perioden 
uppgick till 126 105 861 (126 258 474).
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 56 413 59 581 58 596
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 296 1 277 1 277
Goodwill 140 165 165
Övriga anläggningstillgångar 350 23 106
Derivat 1 542 1 672 1 572
Summa anläggningstillgångar 59 740 62 717 61 717
Exploateringsfastigheter 1 577 1 194 1 409
Omsättningstillgångar 439 462 391
Likvida medel 514 319 380
Summa omsättningstillgångar 2 530 1 975 2 181
Summa tillgångar 62 270 64 692 63 898
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28 070 30 160 29 141
Uppskjuten skatteskuld 6 240 6 887 6 661
Långfristiga räntebärande skulder 24 762 25 098 25 389
Långfristig skuld finansiell leasing 1 296 1 277 1 277
Derivat 211 110 59
Övriga långfristiga skulder 318 292 295
Summa långfristiga skulder 32 827 33 663 33 682
Övriga kortfristiga skulder 1 373 870 1 074
Summa kortfristiga skulder 1 373 870 1 074
Summa eget kapital och skulder 62 270 64 692 63 898
S.16Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 17 =====

Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till   
57 989 mkr (60 006) fördelat på 56 413 mkr (58 596) i för-
valtningsfastigheter och 1 577 mkr (1 409) i exploaterings-
fastigheter. Förstnämnda värderat till ca 56 323 kr/kvm (58 
931) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,6% (4,4). 
För mer information se avsnittet Fastighetsbestånd samt 
Projektutveckling.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (165). 
Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten 
Skotten 6. Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod 
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick 
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst 
vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastig-
heter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka anses ur 
ett redovisningsmässigt perspektiv utgöra leasingavtal. 
Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en 
tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. 
Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 
1 296 mkr (1 277).
Intressebolag
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i 
mars 2023. Bokfört värde per 2023-09-30 uppgick till 21 
mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i 
koncernens balansräkning. 
Kommentarer till koncernens finansiella 
ställning 30 september 2023.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 070 mkr 
(29 141), vilket motsvarar 223 kr/aktie (231). 
Långsiktigt substansvärde uppgick vid kvartalets utgång till 
33 174 mkr (34 125), motsvarande 263 kr/aktie (271). En 
minskning om 1,8%, justerat för lämnad utdelning, jämfört 
med ingången av året.
Substansvärdet är det samlade kapital som  företaget 
 förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa  
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans-
värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspek-
tivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får 
påverkan. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorterings-
fri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. 
Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja 
fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som 
medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig upp-
skjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat 
på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har  antagits dels 
att underskottsavdragen realiseras under ett år med en 
nominell skatt om 20,6%, dels att fastig heterna  realiseras 
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag 
och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskj. skatteskuld netto 2023-09-30
Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag -1    -0    -0    
P-fonder  91     19     18    
Derivat m.m.  1 519     313     304    
Fastigheter   36 547     7 529     1 937    
Summa  38 156     7 860     2 259    
Fastigheter, tillg.förvärv -7 864    -1 620     - 
Enligt balansräkningen  30 292     6 240     - 
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 
24 762 mkr (25 389) med en genomsnittlig utgående 
ränta om 2,3% (2,2). Belåningsgraden vid samma tidpunkt 
uppgick till 41,8% (41,7). Bolaget använder ränteswappar 
för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för 
att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen 
vid  periodens utgång uppgick till 1 330 mkr (1 513). För 
vidare information läs Finansieringsavsnittet.
S.17Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 18 =====

Kassaflödesanalys
Koncernen.
Belopp i mkr
2023 
jul-sep
2022 
jul-sep
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
2022/2023 
okt-sep
2022 
jan-dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 366 291 1 024 840 1 311 1 127
Återföring av- och nedskrivningar 2 2 7 11 10 14
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 3 -3 5 -1 8 2
Betald skatt 12 -3 -10 -17 3 -4
Kassaflöde fr. den löp. verksamh. före förändr. av rörelsekap. 383 288 1 026 834 1 330 1 139
Nettoförändring av rörelsekapital 83 -55 -292 -64 -77 150
Kassaflöde från den löpande verksamheten 466 233 734 770 1 253 1 289
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter -4 -1 -4 -3 679 1 -3 674
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt -408 -659 -1 414 -1 641 -2 122 -2 349
Försäljning av förvaltningsfastigheter -3 -0 1 514 67 1 514 67
Försäljning av exploateringsfastigheter 47 264 146 264 146 264
Investering i finansiella anläggningstillgångar - - -22 - -22 -
Inköp/försäljning av inventarier -0 0 -3 -9 -7 -13
Kassaflöde från investeringsverksamheten -368 -396 218 -4 999 -488 -5 705
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 9 9 18 25 21 28
Upptagna lån 1 298 820 4 385 9 475 7 135 12 226
Amortering av skuld -1 325 -878 -4 885 -4 984 -7 392 -7 491
Utbetald utdelning - - -334 -657 -334 -657
Återköp egna aktier - -28 - -30 -0 -30
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -18 -77 -817 3 829 -570 4 076
Periodens kassaflöde 80 -240 135 -399 195 -339
Likvida medel vid periodens början 434 560 380 719 319 719
Likvida medel vid periodens slut 514 319 514 319 514 380
Restaurang Solen i Slakthusområdet. 
S.18Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 19 =====

Moderbolaget.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande 
 funktioner och organisation för förvaltning av de fastig-
heter som ägs av  moderbolaget och dotterbolagen. 
Nettoomsättningen uppgick till 219 mkr (239). Rörelse-
resultatet uppgick till –41 mkr (–52). 
Belopp i mkr
2023 
jul-sep
2022 
jul-sep
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
2022/2023 
okt-sep
2022 
jan-dec
Hyresintäkter 0 1 2 2 4 4
Förvaltningsintäkter 70 80 217 236 337 356
Nettoomsättning 71 81 219 239 341 360
Fastighetskostnader 0 -1 -0 -2 -1 -3
Förvaltnings-/administrationskostn. -82 -96 -258 -285 -388 -414
Rearesultat försäljning fastigheter - - - - 0 0
Avskrivningar -1 -1 -2 -4 -3 -5
Rörelseresultat -12 -16 -41 -52 -50 -62
Resultat från andelar i koncernbolag - - - - 728 728
Ränteintäkter m.m. 148 226 755 628 1 006 879
Räntekostnader m.m. -40 -168 -476 -381 -633 -537
Resultat efter finansiella poster 96 41 237 195 1 051 1 008
Bokslutsdispositioner 0 1 1 3 49 51
Resultat före skatt 96 42 239 198 1 100 1 059
Aktuell skatt - - -0 - -0 -
Uppskjuten skatt 0 -0 0 -35 0 -35
Periodens resultat 97 42 239 163 1 100 1 024
Belopp i mkr 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 6 6 5
Finansiella anläggningstillgångar 1 864 1 440 1 556
Omsättningstillgångar 26 364 27 939 26 979
Summa tillgångar 28 233 29 385 28 540
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 10 075 9 643 10 504
Obeskattade reserver 2 3 3
Avsättningar 22 19 20
Långfristiga skulder 17 664 19 605 17 855
Kortfristiga skulder 470 115 158
Summa eget kapital och skulder 28 233 29 385 28 540
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 237 mkr 
(195). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring 
hänförlig till derivat om –152 mkr (128). 
Räntebärande skulder uppgick till 17 453 mkr (17 796). 
Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd 
och  lånas  vidare till andra koncernbolag. 
S.19Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 20 =====

Nyckeltal. 1)
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2023 
jul-sep
2022 
jul-sep
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
2022/2023 
okt-sep
2022 
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 469 3 210 3 469 3 210 3 469 3 445
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 93 92 93 93
Överskottsgrad, % 76 67 72 67 70 67
Fastighetsvärde, kr/kvm 56 323 60 076 56 323 60 076 56 323 58 931
Värderingsyield, % 4,6 4,1 4,6 4,1 4,6 4,4
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 945 957 945 957 945 956
Antal fastigheter vid periodens utgång 75 65 75 65 75 76
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad 3), % 41,8 40,8 41,8 40,8 41,8 41,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 4,0 3,6 4,0 3,5 3,8
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,1 13,4 12,5 15,6 13,0 15,6
Avkastning på eget kapital (årstakt), % 0,5 5,8 -1,9 25,4 -4,9 15,7
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 0,3 3,4 -0,0 12,0 -1,7 7,3
Genomsnittlig utg. ränta, % 2,3 2,1 2,3 2,1 2,3 2,2
Räntebindning, år 3,5 4,6 3,5 4,2 3,5 4,0
Kapitalbindning, år 3,8 4,6 3,8 4,4 3,8 4,3
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,30 8,12 6,66 10,39 8,93
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,81 2,29 7,79 6,12 10,27 8,59
Resultat efter skatt, kr 0,29 3,42 -3,20 42,02 -11,27 33,97
Långsiktigt substansvärde, kr 263,06 280,08 263,06 280,08 263,06 270,60
Aktuellt substansvärde 2), kr 245,15 269,31 245,15 269,31 245,15 251,81
Avyttringsvärde, kr 219,24 236,95 219,24 236,95 219,24 223,46
Utdelning, kr - - - - - 5,30
Börskurs, kr 178,10 137,50 178,10 137,50 178,10 170,90
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 264 126 106 126 258 126 118 126 215
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda 282 315 291 316 297 321
1) Se definitioner sidorna 27–28, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
Parkhusen kv 2 i Gränbystaden, Uppsala
S.20Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 21 =====

2023 
jul-sep
2022 
jul-sep
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
2022/2023 
okt-sep
2022 
jan-dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental  126 106  126 106  126 106  126 106  126 106  126 106 
Eget kapital  28 070  30 160  28 070  30 160  28 070  29 141 
+ Beslutad ej verkställd utdelning 334  -  334  -  334  - 
- Derivat -1 330 -1 562 -1 330 -1 562 -1 330 -1 513 
- Goodwill -140 -165 -140 -165 -140 -165 
- Uppskjuten skatt  6 240  6 887  6 240  6 887  6 240  6 661 
Långsiktigt substansvärde  33 174  35 319  33 174  35 319  33 174  34 125 
kr/aktie  263,06  280,08  263,06  280,08  263,06  270,60 
-Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid 17) -2 259 -1 357 -2 259 -1 357 -2 259 -2 370 
Aktuellt substansvärde  30 915  33 962  30 915  33 962  30 915  31 755 
kr/aktie  245,15  269,31  245,15  269,31  245,15  251,81 
+ Derivat  1 330  1 562  1 330  1 562  1 330  1 513 
- Uppskjuten skatt, netto -3 981 -5 529 -3 981 -5 529 -3 981 -4 292 
- Räntebärande skuld  24 762  25 098  24 762  25 098  24 762  25 389 
- Verkligt värde ränteb. skuld -25 379 -25 212 -25 379 -25 212 -25 379 -26 186 
Avyttringsvärde  27 647  29 881  27 647  29 881  27 647  28 180 
kr/aktie  219,24  236,95  219,24  236,95  219,24  223,46 
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  366  291  1 024  840  1 311  1 127 
- Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid 15)  -12 -1 -41 -68 -16 -43 
Förvaltningsresultat efter skatt  354  289  983  772  1 295  1 084 
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  126 106  126 264  126 106  126 258  126 118  126 215 
kr/aktie  2,81  2,29  7,79  6,12  10,27  8,59 
ÖVERSKOTTSGRAD 
Driftöverskott  529  445  1 516  1 262  1 961  1 707 
Hyresintäkter  700  661  2 111  1 879  2 783  2 550 
Överskottsgrad, %  76  67  72  67  70  67 
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter  56 413  59 581  56 413  59 581  56 413  58 596 
+ Exploateringsfastigheter  1 577  1 194  1 577  1 194  1 577  1 409 
Summa fastigheter  57 989  60 775  57 989  60 775  57 989  60 006 
Räntebärande skulder  24 762  25 098  24 762  25 098  24 762  25 389 
-Likvida medel -514 -319 -514 -319 -514 -380 
Nettoskuld  24 248  24 778  24 248  24 778  24 248  25 010 
Belåningsgrad, %  41,8  40,8  41,8  40,8  41,8  41,7 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  366  291  1 024  840  1 311  1 127 
+ Räntenetto  132  115  400  297  526  423 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  26  329  200  329  200  329 
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -273 -166 -273 -171 -278 
Summa  502  462  1 458  1 194  1 866  1 601 
Räntenetto  132  115  400  297  526  423 
Räntetäckningsgrad, ggr  3,8  4,0  3,6  4,0  3,5  3,8 
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder  24 762  25 098  24 762  25 098  24 762  25 389 
-Likvida medel -514 -319 -514 -319 -514 -380 
Nettoskuld  24 248  24 778  24 248  24 778  24 248  25 010 
Bruttoresultat  528  438  1 516  1 236  1 960  1 681 
- Central administration -19 -21 -59 -70 -80 -91 
- Tomträttsavgälder -11 -11 -32 -29 -42 -39 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  26  329  200  329  200  329 
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -273 -166 -273 -171 -278 
EBITDA  503  462  1 459  1 194  1 866  1 601 
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  12,1  13,4  12,5  15,6  13,0  15,6 
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat  36  432 -404  5 305 -1 421  4 288 
Eget kapital, genomsnitt  28 052  29 957  28 606  27 850  29 115  27 341 
Avkastning eget kapital, % (årstakt)  0,5  5,8 -1,9  25,4 -4,9  15,7 
Periodens resultat före skatt  29  522 -475  6 669 -1 751  5 393 
+ Räntenetto  132  115  400  297  526  423 
+ Värdeförändring derivat -107 -91  57 -1 616  147 -1 526 
Resultat  54  546 -18  5 349 -1 077  4 290 
Summa tillgångar, genomsnitt  62 259  64 696  63 084  59 489  63 481  59 091 
Avkastning totalt kapital, % (årstakt)  0,3  3,4 -0,0  12,0 -1,7  7,3 
 
Belopp i mkr
2023 
jul-sep
2022 
jul–sep
2023 
jan-sep
2022 
jan–sep
2022/2023 
okt–sep
2022 
jan–dec
S.21Delårsrapport Q3 2023
Härledning av nyckeltal.
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som inte 
definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värdefull, kom-
pletterande information vid utvärdering av den finansiella 
utvecklingen av bolaget. 
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de 
alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från 
de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att 
specificera.
Se även definitioner på sid 27–28.

===== SIDA 22 =====

Kvartalsöversikt.
RESULTATRÄKNINGAR
 
Belopp i mkr
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
2021  
Q4
Hyresintäkter 700 699 712 672 661 619 600 600
Projekt- och entreprenadomsättning 95 92 84 101 50 49 56 95
Nettoomsättning 795 790 796 773 710 667 655 695
Kostnader för fastighetsförvaltning -171 -200 -224 -227 -216 -191 -209 -193
Kostnader projekt- och entreprenad -96 -90 -85 -102 -57 -62 -62 -103
Bruttoresultat 528 500 487 444 438 414 384 399
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 529 498 489 444 445 427 391 407
- projekt- och entreprenadverksamheten -1 2 -1 -1 -7 -13 -6 -8
Central administration -19 -23 -17 -21 -21 -27 -22 -27
- fastighetsförvaltning -17 -21 -15 -18 -17 -22 -20 -25
- projekt- och entreprenadverksamheten -2 -2 -2 -3 -4 -5 -3 -2
Resultat från intresseföretag -1 -0 - - - - - -
Finansiella intäkter och kostnader -143 -145 -144 -137 -126 -119 -80 -68
Förvaltningsresultat 366 332 326 286 291 268 281 304
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade -454 -588 -401 -1 467 87 2 742 1 309 1 448
   Fastigheter, realiserade 6 -8 -6 -0 -3 11 10 -6
   Nedskrivning goodwill - - -24 - - - - -
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 26 174 - - 329 - - -
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet -22 -147 3 -5 -273 - - -
   Derivat, orealiserade 107 88 -252 -90 91 686 838 63
Resultat före skatt 29 -149 -355 -1 276 522 3 708 2 439 1 809
Skatt 7 1 63 259 -90 -704 -569 -370
Periodens resultat 36 -148 -292 -1 017 432 3 003 1 870 1 439
NYCKELTAL 1)
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
2021  
Q4
Hyresvärde, kr/kvm 3 469 3 450 3 441 3 445 3 210 3 204 3 084 3 093
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 93 93 92 92 91 91
Överskottsgrad, % 76 71 69 66 67 69 65 68
Fastighetsvärde, kr/kvm 56 323 56 661 57 315 58 931 60 076 59 871 54 926 54 167
Värderingsyield, % 4,6 4,6 4,5 4,4 4,1 4,0 4,2 4,2
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 945 945 943 956 957 957 881 893
Antal fastigheter vid periodens utgång 75 75 75 76 65 67 66 67
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 3) 41,8 41,8 41,3 41,7 40,8 40,7 39,2 38,5
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,5 3,6 3,5 3,8 4,3 4,4 5,1 5,3
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 13,0 13,3 14,1 15,6 15,9 17,0 13,8 11,5
Avkastning på eget kapital R12, % -4,9 -3,5 7,7 15,7 24,8 26,1 20,6 15,6
Avkastning på totalt kapital R12, % -1,7 -0,9 4,4 7,3 12,2 12,7 10,5 8,8
Genomsn. utgående ränta, % 2,3 2,3 2,3 2,2 2,1 1,9 1,7 1,7
Räntebindning, år 3,5 3,8 4,0 4,0 4,2 4,1 4,6 4,7
Kapitalbindning, år 3,8 3,9 4,1 4,3 4,4 4,6 4,6 4,8
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,63 2,58 2,27 2,30 2,12 2,23 2,41
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,81 2,49 2,49 2,47 2,29 2,00 1,82 2,39
Resultat per aktie, kr 0,29 -1,17 -2,32 -8,07 3,42 23,78 14,81 11,38
Långsiktigt substansvärde, kr 263,06 264,42 266,70 270,60 280,08 277,14 252,17 245,73
Aktuellt substansvärde 2), kr 245,15 246,64 249,09 251,81 269,31 266,59 243,98 236,02
Avyttringsvärde, kr 219,24 218,96 219,08 223,46 236,95 227,98 209,85 198,73
Börskurs, kr 178,10 186,60 169,00 170,90 137,50 134,00 192,50 199,70
Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 264 126 301 126 301 126 415
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 301 126 301 126 313
1) Se definitioner på sidorna 27-28. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
S.22Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 23 =====

S.23Delårsrapport Q3 2023
Övrig information.
Förvaltningsresultat
Från och med första delårsrapporten 2023 redovisas 
intäkter och kostnader hänförliga till bostadsrättsförsälj-
ning inom Värdeförändringar i koncernens resultaträkning 
samtidigt som vi inför begreppet Förvaltningsresultat. 
Därmed utgår begreppet Resultat före värdeförändring. 
Tidigare redovisades resultat från bostadsrättsaffären inom 
Projekt- och entreprenadomsättning och Kostnad projekt- 
och entreprenad. För helåret 2022 innebär det att 329 mkr 
flyttas från Projekt- och entreprenadomsättning till Intäkt 
försäljning exploateringsfastighet och –278 mkr flyttas från 
Kostnad projekt- och entreprenad till Kostnad försäljning 
exploateringsfastighet. Syftet med förändringen är att 
förenkla uppföljning av den löpande intjäningen.
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlig-
het med  International Financial Reporting Standards 
(IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering och års  redovis nings lagen. 
Delårsrapporten omfattar sidorna 1–29 och sidorna 1–13 
utgör således en integrerad del av denna finansiella 
rapport. Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för 
juri diska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade 
redo visningsprinciper överensstämmer med vad som 
framgår av års redovisningen för 2022. 
Redovisning av elstöd
Atrium Ljungberg har redovisat erhållet elstöd om 20 mkr 
i tredje kvartalet. Mottaget elstöd redovisas som en kost-
nadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet 
kunnat säkerställa att villkoren som är förknippade med 
stödet är uppfyllda. 
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses 
 avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande 
redovisas när fastigheten är färdigställd och i takt med 
att bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet 
redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträk-
ningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet 
och Kostnad försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen med de undantag och tillägg som regleras i 
RFR2 Redovisning för j uridiska personer.
I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tilläm-
pas RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är 
leasetagare  innebär att leasing avgifterna redovisas som en 
kostnad linjärt över leasingperioden. 
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av 
anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per 2023-09-30 
finns  negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld om 
211 (110) mkr  redovisas i balansräkningen. En negativ vär-
deförändring om –152 (128) mkr har  redovisats i resultat-
räkningen inom finansnettot. 
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde 
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i 
IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans räkningen. 
Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på  derivat 
värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen 
baseras på annan indata än noterade priser och som är 
observerbar för  tillgången eller skulden antingen direkt  eller 
indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet 
till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. 
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till  
24 762 mkr (25 389) och dess verkliga värde till 25 379 
mkr (26 186). Beräkningen av verkligt värde baseras 
på  diskonterade  bedömda framtida kassa flöden. 
Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med 
tillägg för aktuell upplånings marginal. Värderingen är 
härmed gjord  enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För 
 övriga finansiella tillgångar och skulder som redo visas till 
upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium  Ljungberg att 
skillnaderna  mellan bok förda värden och verkliga  värden 
inte är väsentliga.
Säsongseffekter 
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkost-
naderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första 
och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för 
uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets 
 Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer 
finansiellt mått över  historisk  eller framtida resultatutveck-
ling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden 
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för 
 finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare 
finns tillgänglig på Atrium  Ljungbergs webbplats,  
www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i 
avsnittet Härledning av nyckeltal på sid 21.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
delårs rapport i vissa fall inte exakt summera till totalen och 
procenttal kan avvika från de exakta procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell 
ställning där jämförelserna avser utgången av föregående 
år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt 
IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredovis-
ningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras: 
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –214 mkr, orealiserad 
värdeförändring fastighet skulle utgå med 1 443 mkr och 
realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 
1 107 mkr. Nedskrivning goodwill utgår med 24 mkr. 
Värdeförändring derivat skulle förändras med 31 mkr och 
uppskjuten skatt med –487 mkr. Sammantaget skulle detta 
medföra en resultatförändring om 1 903 mkr. 
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 
vilket medför en förändring om –20 645 mkr avseende för-
valtningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploate-
ringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld 
avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med 
samma belopp om –1 296/1 296 mkr. Goodwill skulle varit 
helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. 
Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle 
därmed justeras för övervärden motsvarande –1 542 mkr. 
Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjus-
teringar påverkas uppskjuten skatt med –4 648 mkr och 
eget kapital med –18 056 mkr. 
Marknadsutveckling, risker och
osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, 
handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader 
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och  
Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför 
allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet 
och finansiering med hänsyn till både komplexitet och

===== SIDA 24 =====

S.24Delårsrapport Q3 2023
beloppens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera 
dessa risker och har dessutom en stark finansiell ställning 
med solida nyckeltal.
Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ 
inverkan på världsekonomin. Lägre tillväxt, inflation som 
inte vill släppa taget, delvis fortsatt störningar i leveran-
skedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna utgör 
några av faktorerna som tynger förtroendet för en åter-
hämtning under den närmaste tiden. Tillgången till lånat 
kapital har varierat med stigande kreditmarginaler som 
följd. Tillsammans med högre marknadsräntor är således 
den totala finansieringskostnaden som marknaden erbjuder 
betydligt högre än vad de senaste åren uppvisat. Högre 
finansieringskostnader påverkar efterfrågan på fastigheter, 
vilket bör medföra högre avkastningskrav och därmed lägre 
fastighetsvärden.
Atrium Ljungberg har en stark finansiell ställning med låg 
belåningsgrad, relativt sett lång ränte- och kapitalbindning, 
diversifierade finansieringskällor samt likviditetsbuffert om 
ca 8 mdkr.  
Rapportens undertecknande  
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och  
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget  
och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Nacka den 12 oktober 2023
Johan Ljungberg
Styrelseordförande
Gunilla Berg 
Styrelseledamot
Simon de Château 
Styrelseledamot 
Conny Fogelström 
Styrelseledamot 
Johan Thorell
Styrelseledamot
Sara Laurell 
Styrelseledamot
Annica Ånäs 
Verkställande direktör
 
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknads­
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 12 oktober 2023  
kl. 07.30 CET. 
Revisorns granskningsrapport
Atrium Ljungberg AB, org nr 556175-7047
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten 
för Atrium Ljungberg AB för perioden 1 januari till 30 sep-
tember 2023. Det är styrelsen och verkställande direktören 
som har ansvaret för att upprätta och presentera denna 
delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings-
lagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårs-
rapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd 
av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består 
av att göra förfrågningar, i första hand till personer som 
är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, 
att utföra analytisk granskning och att vidta andra över-
siktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har 
en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning 
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De gransk-
ningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet 
att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som 
skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. 
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig gransk-
ning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats 
grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att 
anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad 
för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovis-
ningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen.
Stockholm den 12 oktober 2023
Deloitte AB
Hans Warén 
Auktoriserad revisor 
Denna delårsrapport har översiktligt granskats av bolagets revisorer.
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till 
Atrium Ljungbergs årsredovisning 2022, avsnittet ”Risker 
och riskhantering” på sid 62–68.
Utsikter 
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en 
diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med 
tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell 
bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som 
olika scenarios kan föra med sig. 
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.

===== SIDA 25 =====

Aktien.
Atrium Ljungberg-aktien Långsiktigt substansvärde, aktuellt substansvärde  
och börskurs 
Större aktieägare per 2023-09-30
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7
Konsumentföreningen Stockholm 0 32 361 20,0 24,3
Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3
Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1
Carnegie fonder 0 6 835 4,2 5,1
Swedbank Robur Fonder 0 3 537 2,2 2,7
Vanguard 0 1 917 1,2 1,4
BlackRock 0 1 864 1,1 1,4
Länsförsäkringar Fonder 0 1 647 1,0 1,2
AFA Försäkring 0 1 549 1,0 1,2
Övriga 0 20 379 12,6 20,6
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier 1) – 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm 
Large Cap och hade vid utgången av 2022 ca 8 000 
aktieägare. De tio största enskilda ägarna per 2023-09-30 
framgår av tabellen nedan.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Atrium 
Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett 
eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. 
Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlings-
utrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och 
därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, 
per den 30 september 2023, 7 114 875 aktier av serie B. 
Under jan-sep 2023 gjordes inga återköp (30 mkr). 
Direkt och totalavkastning
Senast verkställda utdelning om 5,30 kr/aktie  
motsvarar en direktavkastning om 3,0% (3,8) beräknat  
på kursen vid periodens utgång.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens 
totalavkastning, inklusive  utdelning, varit 33,4% (–22,4).
Aktiedata
2023 
jan-sep
2022 
jan-sep
Aktiekurs, SEK
-Lägsta 150,10 123,20
-Högsta 209,20 215,00
-Stängningskurs 178,10 137,50
Börsvärde, mdkr 22,5 17,3
Aktiekurs/Långsiktigt substans-
värde 68% 49%
P/E neg. 2,6
Aktiens direktavkastning 3,0% 3,8%
4 
2 
10 
6 
8 
0 0
75
150
225
300
375
ATRLJ B
20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Nasdaq Stockholm PI 
Nasdaq Stockholm Real Estate PI
index
Omsättning på Nasdaq Stockholm
Omsättning, miljoner aktier per månad
Källa: Nasdaq
Börskurs, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Avyttringsvärde, kr/aktie
kr/aktie
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
2017
Q1
Q2
Q3
Q4
2018
Q1
Q2
Q3
Q4
2019
Q1
Q2
Q3
Q4
2020
Q1
Q2
Q3
Q4
2021
Q1
Q2
Q3
Q4
2022
Q1
Q2
Q3
Q4
2023
Q1
Q2
Q3
S.25Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 26 =====

Atrium Ljungberg har levererat en stabil utdelning där 
den effektiva utdelningstillväxten de senaste 10 åren 
har varit 6% per år.  Sedan börs introduktionen 1994 har 
 utdelningen i kr/aktie aldrig sänkts.
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  påverkan på människor och miljö.
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil 
belånings grad som räntetäckningsgrad. Vi har en 
investment  grade-rating hos  Moody’s med  betyget 
Baa2 med negativ utsikt.
Med en projektvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark 
eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och 
därmed aktien – möjlighet till god  värdetillväxt över tid. 
Stabil utdelning. Möjlighet till god 
värde tillväxt.
Låg finansiell risk. Hållbar 
stadsutveckling.
Fyra skäl att äga aktier 
i Atrium Ljungberg.
0
1
2
3
4
5
20222021202020192018
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
4,85 5,055,00 5,205,30
0
10
20
30
40
50
20222021202020192018
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
Belåningsgrad, %1
Räntetäckningsgrad, ggr
41,140,7 41,739,338,5
Utdelning och aktiens direktavkastning Aktiens totalavkastning Belåningsgrad och ränte  täckningsgrad
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår 
 framgång. Tillsammans med värdetillväxten från 
investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
Totalavkastning i genomsnitt 11,5% de 
senaste fem åren.
Stabil belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad.
–  Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030, 
och halvera  klimatpåverkan i byggprojekt till 2025.
–  Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i 
indexet Vår stad, år 2030.
–  Betydande inköp är utvärderade 2025 utifrån vår 
uppförandekod för leverantörer.
–  Hållbara medarbetare 5,5 i uppföljningssystemet 
Human Financial Wellness.  
Mål 2030
20222021202020192018
%
Aktiens direktavkastning, %
Totalavkastning, %
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
3,22,22,92,63,1
20,1
51,9
-21,3
18,5
-11,8
1)  Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande 
skulder i stället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
S.26Delårsrapport Q3 2023

===== SIDA 27 =====

Bas Barkarby har ett strategiskt läge mitt i 
expansiva Barkarbystaden. Här växer ett nytt 
kluster för vård och hälsa fram.
S.27Delårsrapport Q3 2023
Definitioner.
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, % 
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av 
 börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa 
vilken löpande avkastning aktieägare förväntas 
erhålla. 
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för 
under året verkställd ut delning i % av aktiekursen 
vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa 
aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i 
Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
derivat och goodwill samt justerat med bedömd 
verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal 
utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används för 
att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Antal utestående aktier 
Antal registrerade aktier vid periodens slut med 
avdrag för återköpta aktier,  vilka inte berättigar 
till utdelning eller rösträtt.  
 
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt 
värde på ränte bärande skulder. 
Avyttringsvärde per aktie används för att ge 
intressenter information om Atrium Ljungbergs 
värde per aktie vid ett avyttringsscenario 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder med avdrag för likvida 
medel exklusive skuld för  finansiell leasing avse-
ende tomt rätter i % av summan av fastigheternas 
verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium 
Ljungbergs finansiella risk. 
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 
Hyresintäkter minus Kostnader för 
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och 
entre prenadverksamheten 
Projekt och entreprenadomsätt ning minus 
projekt- och  entreprenad kostnader. 
Eget kapital per aktie, kr 
Redovisat eget kapital dividerat med antal 
 utestående aktier vid periodens  utgång. 
Eget kapital per aktie används för att belysa 
ägarnas andel av bolagets  totala tillgångar per 
aktie. 
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, 
vilket exkluderar central  administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av 
samtliga krediter i skuld portföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att 
belysa Atrium Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte-
regleringstidpunkt av samtliga  krediter i 
skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att 
belysa Atrium  Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i skuldportföljen exklusive 
outnyttjade kreditfaciliteter. 
Genomsnittlig utgående ränta används för att 
belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Justerad belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder exklusive skuld för finan-
siell leasing avseende tomträtter i % av summan 
av fastigheternas verkliga värde med avdrag 
för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med 
tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid 
periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa 
Atrium Ljungbergs finan siella risk. 
Kassaflöde per aktie, kr 
Kassaflöde från den löpande verksam heten 
 dividerat med medelantalet  utestående aktier. 
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa 
Atrium Ljungbergs kassa flöde, och särskilt dess 
utdelningsförmåga. 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill, derivat och uppskjuten skatt, dividerat 
med antal utestående aktier vid periodens 
utgång. 
Långsiktigt substansvärde per aktie används 
för att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie 
beräknat på ett för börsnote rade fastighetsbolag 
enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier 
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier 
beräknat enligt IAS 33. 
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida medel 
divideras med bruttoresultat justerat för central 
administration, tomträttsavgälder och resultat 
från försäljning exploateringsfastigheter. 
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa 
 intjäning i relation till skuldsättning. 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat dividerat med medelantalet 
utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr 
Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto 
samt resultat från försäljning exploaterings-
fastighet dividerat med räntenetto (exklusive 
tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 
 omklassificerats till räntekostnad). 
Räntetäckningsgraden används för att 
belysa hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
Utdelningsandel, % 
Utdelning per aktie i % av resultatet per aktie 
före värdeförändringar, med avdrag för gällande 
nominell skatt. 
Utdelningsandel används för att belysa hur stor 
del av resultatet som skiftas ut till koncernens 
ägare respektive återinvesteras i verksamheten.

===== SIDA 28 =====

I Hagastaden möts gammalt industritegel 
med ultraurban arkitektur. Stadsdelen har en  
internationell känsla och unik identitet. 
S.28Delårsrapport Q3 2023
Fastighetsrelaterade
definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area för 
bostäder. 
BTA, kvm 
Bruttototalarea avser byggnadens totala area 
inklusive ytterväggar. 
Driftöverskott 
Avser hyresintäkter minus kostnader för 
fastighets förvaltning. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, 
obebyggda eller bebyggda, som koncernen 
äger med avsikt att utveckla och sälja som 
 bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som 
omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter 
i  avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas 
och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat 
anskaffningsvärde och  nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen 
av hyres värdet för en registerfastighet eller 
 resultatställe avgör  fastighetstypen. 
Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i 
jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp.
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg  
(till exempel för fastighetsskatt, värme och el) 
och bedömd marknadshyra för  vakanta ytor  
i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens 
intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter som 
inte varit klassificerade som projektfastigheter 
och som ägts under hela perioden och hela 
jämförelseperioden. 
Jämförbart bestånd används för att belysa 
utvecklingen av hyresintäkter  exklusive engångs-
effekter för förtida avflyttningar och fastighets-
kostnader opåverkat av projektfastigheter samt 
förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area för 
lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individu-
ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, 
 bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland 
annat utbildning, kultur, service och  förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav 
 redovisas per lokaltyp.
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade 
 årshyror för nyuthyrningar med avdrag för  
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa 
uthyrningssituationen.
Projektfastighet 
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet 
där omställning planeras eller  pågår i syfte att 
omvandla och förädla fastigheten. Till projekt-
fastighet hänförs även byggnad under upp-
förande samt obebyggd mark och byggrätter. 
Omklassificering från projektfastighet till  
färdigställd fastighet sker vid 
färdig ställande  tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus 
total investering i % av  total investering. 
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i  projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 
 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstillgång  
i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. 
Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i 
resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm 
Totalyta som är tillgänglig för  uthyrning. Garage 
ingår i  uthyrbar area, men  exkluderas vid beräk-
ning av hyresvärde per kvm och verkligt värde 
per kvm.
Uthyrningsgrad, % 
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full 
uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast 
kommande kvartal. 
Uthyrningsgraden används för att belysa 
koncernens effektivitet i användningen av sina 
förvaltningsfastigheter. 
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat 
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. 
Projektfastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, % 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av 
 redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor 
del av koncernens hyres intäkter som återstår 
efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade
definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa 
för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp 
på en byggnads miljöprestanda. Det finns två 
typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser 
nyproduktion och Breeam In-Use som avser 
befintliga fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- 
och vattenanvändning, hälsa, transport, material, 
avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och 
ledning (management).
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla, hyres-
gästel och fastighetsel dividerat med genom-
snittlig beräknat total  uppvärmd uthyrbar area, 
exklusive garage.
Gröna hyresavtal, %
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler 
exklusive  garage och lager för hyresavtal med 
grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra 
för kommersiella lokaler exklusive garage och 
lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från 
Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres-
värden tillsammans åtar sig att minska miljö-
påverkan och omfattar  exempelvis energi, avfall 
och transporter. Redovisade siffror baseras på 
närmast kommande kvartal.
Total omsättning 
Stämmer överens med Nettoomsättning enligt 
koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya 
och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring 
av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna 
Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. 
Dessutom inkluderas  investeringar i övriga 
 materiella anläggningstillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande 
 reparationer och underhåll.

===== SIDA 29 =====

al.se
Bokslutskommuniké 2023 2024-01-31
Årsredovisning 2023 2024-02-23
Delårsrapport januari–mars 2024 2024-04-12
Delårsrapport januari–juni 2024 2024-07-05
Delårsrapport januari–september 2024 2024-10-11
Tradera flyttar huvudkontoret till Life City 2023-08-31
Stockholms Auktionsverk satsar stort i Sickla 2023-09-15
S.29Delårsrapport Q3 2023
Information från  
Atrium Ljungberg.
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade 
på vår webbplats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké 
översätts till  engelska och båda  språkversionerna finns 
tillgängliga på webbplatsen vid en och samma  tidpunkt. 
 Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid  efter 
att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella 
 rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också upp-
daterad  information om vår verksamhet, våra fastig heter 
och projekt,  finansiella nyckeltal,  aktien och mycket annat. 
Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
IR-kontakt
Ulrika Danielsson, cfo 
Telefon: 070-647 12 61 
E-post: ulrika.danielsson@al.se
Rapporttillfällen.
Pressreleaser 
under kvartalet.
Atrium Ljungberg, oktober 2023.  
Foto: Alric Ljunghager, Foster+ Partner,  
Måns Berg, Sanam Ebadnejad, Tengbom 
Arkitekter, TMRW. 
Produktion: Narva Communications.
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C 
Telefon: 08-615 89 00, info@al.se 
Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047