Kvartalsrapport Q4 2023

===== SIDA 1 =====

Bra tillväxt i 
förvaltnings- 
resultatet och  
framdrift i  
projekten.
Atrium Ljungberg.  
Bokslutskommuniké 1 januari–31 december 2023.

===== SIDA 2 =====

Januari–december
  Hyresintäkterna uppgick till 2 821 mkr (2 550) – 
varav jämförbart bestånd ökade med 9,9% (4,4).
  Driftöverskottet uppgick till 2 016 mkr (1 707) – 
varav jämförbart bestånd ökade med 14,4% (1,7).
  Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
412 mkr (256) och bruttoresultatet till 2 mkr (–26). 
  Förvaltningsresultatet uppgick till 1 365 mkr  
(1 127), motsvarande 10,82 kr/aktie (8,93).
  Orealiserade värdeförändringar fastigheter 
uppgick till –1 658 mkr (2 671), varav projekt-
vinster uppgick till 24 mkr (1 416).
  Årets resultat uppgick till –954 mkr (4 288), 
motsvarande –7,56 kr/aktie (33,97). 
  Nettouthyrningen för året uppgick till 53 mkr 
(115), varav bolaget sagt upp –15 mkr (–69) för 
avflyttning inför kommande projekt.
  Årets investeringar uppgick till 2 155 mkr 
(6 072) medan fastighetsförsäljningar uppgick 
till 1 826 mkr (49). Under året färdigställdes 
Parkhusen kv 2 i Gränbystaden i Uppsala och 
per sista december har 35 mkr vinst avräknats 
motsvarande 65% tillträdda lägenheter. 
   I december föreslog styrelsen en ny utdelnings-
policy vilket innebär att ca 1/3 av förvaltnings-
resultatet ska delas ut. Styrelsen föreslår en 
utdelning om 3,50 kr/aktie (5,30), att delas ut 
vid två tillfällen, motsvarande en utdelnings-
andel om 32%.
Oktober–december
  Hyresintäkterna uppgick till 710 mkr (672) – 
varav jämförbart bestånd ökade med 6,9% (6,0).
  Driftöverskottet uppgick till 500 mkr (444) – 
varav jämförbart bestånd ökade med 12,9% (4,0).
  Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
142 mkr (101) och bruttoresultatet till 3 mkr (–1). 
  Förvaltningsresultatet uppgick till 341 mkr  
(287), motsvarande 2,71 kr/aktie (2,27).
  Orealiserade värdeförändringar fastigheter 
uppgick till –215 mkr (–1 467), varav projekt-
vinster uppgick till 4 mkr (4).
  Periodens resultat uppgick till –550 mkr  
(–1 017), motsvarande –4,36 kr/aktie (–8,07). 
  Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 
–17 mkr (–9), varav bolaget sagt upp –7 mkr 
(–39) för avflyttning inför kommande projekt.
 Investeringar uppgick till 737 mkr (702).
 
Sammanfattning 
januari–december 2023.
Sammanfattning 1)
2023 
okt–dec
2022 
okt–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Hyresintäkter, mkr 710 672 2 821 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 142 101 412 256
Nettoomsättning, mkr 852 773 3 233 2 806
Bruttoresultat , mkr 503 444 2 019 1 681
Förvaltningsresultat, mkr 341 287 1 365 1 127
D:o kr/aktie 2,71 2,27 10,82 8,93
Resultat efter skatt, mkr –550 –1 017 –954 4 288
D:o kr/aktie –4,36 –8,07 –7,56 33,97
Fastighetsvärde, mkr 58 505 60 006 58 505 60 006
Investeringar inkl. förvärv, mkr 737 702 2 155 6 072
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr –10 30 68 184
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr –17 –9 53 115
Belåningsgrad, % 2) 42,5 41,7 42,5 41,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 3,2 3,7 3,8
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,3 2,2 2,3 2,2
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 262,11 270,60 262,11 270,60
Börskurs, kr/aktie 231,20 170,90 231,20 170,90
Miljöcertifierad yta (kvm), % 75 76 75 76
Total energiintensitet, kWh/ m2 (normalår, LFL) 160 178 160 178
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 20 och för definitioner se sidorna 26–27. 
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
Förvaltningsresultat
+21% 
Driftöverskott jämförbart bestånd
+14%Förändring 
Nettouthyrning
 53mkr 
Pågående projekt
8,2mdkr 
Förändring 
S.2Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 3 =====

Hyresmarknaden är avvaktande och affärerna tar lång 
tid. Bankerna är restriktiva till att låna ut pengar till 
bostadsrättsköpare vilket gör att försäljningen går lång-
samt. Finansmarknaden, som varit nervös under större 
delen av 2023 bland annat till följd av de rekordsnabba 
ränte höjningarna, bytte dock fot under slutet av året 
när inflationen började klinga av och marknadsräntorna 
därmed föll snabbt. Vi har högst troligt lagt räntetoppen 
bakom oss, även om långräntorna vänt upp något under 
inledningen av 2024. 
Resultat
Vi avslutar 2023 med att även sista kvartalet leverera ett 
starkt förvaltningsresultat om 341 mkr motsvarande en till-
växt om 19%. Precis som tidigare under året förklaras vår 
utveckling av god hyresintäktstillväxt, bra kostnadskontroll 
och stabilt räntenetto. Ett uttryck för god förvaltningseffek-
tivitet är att vi ökar våra hyresintäkter i jämförbart bestånd 
med 10% medan fastighetskostnaderna i princip är oför-
ändrade. Tillsammans med värdeskapande projekt lyfter vi 
därmed överskottsgraden från 67% till 71%.
Även om räntemarknaden är volatil och vi under slutet av 
året sett sjunkande långräntor är bedömningen att avkast-
ningskraven fortsatt uppåt sista kvartalet. Denna uppgång 
Vi är väl rustade för 2024.
Sverige befinner sig i en lågkonjunktur och det råder fortsatt osäker-
het kring framtiden. Det görs få affärer på transaktionsmarknaden och 
 räntemarknaden är volatil även om många bedömer att den första ränte-
sänkningen från Riksbanken kommer ske redan under våren. Vi var tidigt 
ute och har under närmare 1,5 år arbetat aktivt med att ställa om utifrån 
rådande marknadsförutsättningar och det är glädjande att se att detta 
arbete  fortsätter att ge resultat. 
Annica Ånäs, vd Atrium Ljungberg
motverkas i stor utsträckning av förbättrat kassaflöde, 
varför nedskrivningen endast blir 0,4% i fjärde kvartalet.
I december bekräftade Moody’s Atrium Ljungbergs rating, 
Baa2 med negative outlook. Ratingen återspeglar den 
höga kvalitén i vår fastighets- och projektportfölj och vår 
goda finansiella position. Att marknaden har tilltro till oss, 
förstår vår verksamhet och uppskattar vår långsiktighet är 
väldigt viktigt. Till det förändrade vi vår utdelningspolicy 
i slutet av året för att skapa ytterligare förutsättningar för 
realisering av vår projektportfölj och möjlighet att fortsätta 
utveckla en attraktiv, hållbar stad. Utifrån ny policy föreslår 
styrelsen en utdelning om 3,50 kr/aktie. 
Hyresmarknaden
Vi upplever fortfarande önskemål om ökad flexibilitet och 
service från våra kunder. Vi ser också att förhandlingar och 
beslut fortsatt tar lång tid. Dels är index förstås en fråga 
för hyresgästerna men framför allt handlar det om en stor 
osäkerhet kring behov av yta, kopplat till att många inte vet 
hur den egna verksamheten kommer att se ut de närmaste 
åren. Vi märker dock att osäkerheten många gånger 
gör att man är mindre benägen att byta fastighetsägare 
och hellre försöker hitta nya lösningar tillsammans med 
befintlig hyresvärd. Atrium Ljungberg har en väldiversifierad 
S.3Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 4 =====

Nyproduktionsmarknaden har praktiskt taget stannat upp. 
Endast ett fåtal nya säljstarter noterades, bostadsutveck-
larnas fokus ligger i stället på att sälja redan färdigställda 
bostäder. De projekt som under året trots allt haft en 
fortsatt försäljningstakt är de med bra läge och kort tid 
till inflyttning. För att möta köparnas förändrade förutsätt-
ningar har det blivit allt viktigare att erbjuda möjlighet att 
köpa och sälja i samma marknad, samt ett flexibelt tillträde. 
I ljuset av detta känns det riktigt bra att Atrium Ljungberg 
nu byggstartar nästa etapp på Nobelberget i Sickla, Brf 
Kulturarvet med 80 lägenheter och en investeringsvolym 
om 465 mkr. Det blir det fjärde kvarteret av totalt åtta och 
det första som uppförs i trä. Brf Kulturarvet blir därmed 
startskottet för byggnationen av Stockholm Wood City. 
Nobelberget är en attraktiv plats som tagits emot väl av 
marknaden. De två första kvarteren är klara och inflyttade 
och under första halvåret 2024 färdigställs även den tredje 
etappen. För att kunna möta kundernas behov av att köpa 
och sälja i samma marknad väljer vi nu att starta produk-
tionen men kommer att säljstarta vid ett senare tillfälle. 
Vi är långsiktiga i vår stadsutvecklingsstrategi och detta 
visar vi nu genom att, trots rådande marknadsläge, ta 
nästa steg i utvecklingen av Nobelberget. 
Projektportföljen
I mitten av december 2023 godkände Kommunfullmäktige 
avtalet för Mälarterrassen som sista beslutsinstans. Det 
innebär att vi nu kan gå vidare i arbetet med att utveckla 
den nya mötesplatsen vid Slussen. VI tillträder i oktober 
men redan sommaren 2025 ska platsen börja aktive-
ras. Jag är väldigt glad över förtroende att få utveckla 
Mälarterrassen. Det blir en helt unik plats med panoramavy 
över Gamla stan och kommer att fyllas med en mångfald 
av mat- och kulturupplevelser. Den totala investeringen 
uppgår till ca 430 mkr och i samband med godkännan-
det av avtalet förlängdes även markanvisningsavtalet för 
intilliggande kontorskvarter och handelsplatsen. 
En annan stor nyhet under det sista kvartalet är att Atrium 
Ljungberg tecknat hyresavtal med Stockholms konstnär-
liga högskola, SKH. SKH:s cirka 500 studenter och 250 
medarbetare och doktorander samlas nu under ett tak 
med syfte att skapa en attraktiv utbildnings- och forsk-
ningsmiljö. Det nya kvarteret, där SKH:s lokaler ingår, 
omfattar 36 000 kvm och beräknas stå klart 2030, efter tre 
kundportfölj där endast fem kunder har mer än 10 000 kva-
dratmeter hos oss. Det gör oss mindre sårbara när bolag 
med stora lokaler tenderar att minska antal kvadratmeter. 
Under det fjärde kvartalet hyrde vi ut motsvarande en 
årshyra om 79 mkr. Samtidigt har vi tagit emot uppsäg-
ningar motsvarande en årshyra om 89 mkr och själva sagt 
upp hyresgäster för att möjliggöra kommande projekt om 
7 mkr. På kontorssidan tecknade vi bland annat avtal med 
BRIS som flyttar sitt huvudkontor om drygt 1 000 kvm i 
Hagastaden. Dessvärre fick vi några sena uppsägningar 
precis före årsskiftet.
Under det sista kvartalet har vi också tecknat flera viktiga 
avtal på våra handelsplatser. Däribland märks Hemtex som 
satsar stort i Sickla, Synsam, Lagerhaus och Deichmann 
i Gränbystaden i Uppsala samt ytterligare en restaurang 
i Katarinahuset vid Slussen. Vi konstaterar att det finns 
intresse från nya aktörer – på alla våra handelsplatser. Som 
jag nämnt tidigare har vi under många år arbetat aktivt 
med sammansättningen på våra platser med syfte att säker-
ställa attraktivitet och relevans. Denna långsiktiga strategi 
har vi stor nytta av nu och våra handelsplatser levererar bra 
trots att hushållens konsumtionsutrymme minskat. 
Bostadsrättsmarknaden 
2023 har präglats av inflation, lågkonjunktur och stigande 
bolåneräntor vilket även påverkat de privata hushållen och 
lett till en historiskt trögrörlig bostadsmarknad. Vi ser en 
tydlig skillnad i köpbeteendet jämfört med tidigare år, där 
bostadsköparna nu väljer, eller tvingas, att sälja först. En 
annan skillnad gentemot pandemiåren är att efterfrågan på 
mindre och energieffektiva bostäder med låga driftkostna-
der nu har ökat.
”Vår långsiktiga 
strategi visar 
sin styrka.”
I december blev det klart att SKH, Stockholms konstnärliga 
högskola, samlar sina verksamheter i Slakthusområdet. Det nya 
högskolekvarteret omfattar 36 000 kvm och kommer att rymma 
500 studenter och 250 medarbetare och doktorander. Det nya 
kvarteret beräknas stå klart 2030. 
års byggtid. Investeringen bedöms uppgå till drygt 2 mdkr 
och hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, är godkänt 
av regeringen men förutsätter bland annat att detaljplanen 
vinner laga kraft. Avtalet kommer att rapporteras i nettout-
hyrningen först när samtliga villkor är uppfyllda. 
Hållbarhet
I kvartalet antog Atrium Ljungbergs styrelse nya hållbar-
hetsmål, som ett komplement till de befintliga. Syftet är 
att underlätta styrningen och därmed möjliggöra leverans 
utifrån våra intressenters förväntan och kommande lagkrav. 
I praktiken innebär det att vi ökar ambitionsnivån inom 
ett antal områden så som cirkularitet, biologisk mångfald, 
klimatanpassning, affärsetik, jämställdhet och mångfald. 
Som komplement till vårt mål om att bli klimatneutrala 
2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040. Vi har 
med detta åtagit oss att sätta mål i linje med SBTi Net-Zero 
Standard för att få ett kvitto på att våra ambitiösa mål är 
robusta och linjerade med vetenskapen.
2024
Vi står väl rustade, men samtidigt ödmjuka, inför 2024. 
Hyresmarknadens utveckling utifrån lågkonjunktur och 
ändrade behov påverkar alla fastighetsbolag, så även 
Atrium Ljungberg. I dessa tider visar dock vår strategi, att 
bygga hållbar attraktiv stad, sin riktiga styrka. Indexutfallet 
för 2024 medför att vi har 135 mkr med oss in i högre 
hyresintäkter samtidigt som vår målsättning är att ha 
fortsatt god kostnadskontroll. Därtill färdigställs vårt stora 
projekt Katarinahuset, vid Slussen i början av året, vilket 
medför god driftnettotillväxt. Även om vi ser fortsatt sjun-
kande marknadsräntor är nivåerna högre än de vi har i vår 
ränteportfölj, vilket medför att vår snittränta kommer stiga 
successivt. Sammantaget har vi förutsättningar för att leve-
rera ett bra 2024, men det kräver stort engagemang och 
hårt jobb från oss alla i Atrium Ljungberg.
Annica Ånäs, vd
S.4Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 5 =====

Det här är Atrium Ljungberg.
Med rötterna i den gamla byggmästartraditionen har vi de senaste åren utvecklat 
vår strategi och renodlat vårt fastighetsbestånd. Vi arbetar med stadsutveckling 
och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”. Vårt fastighetsbestånd och projekt-
utvecklingsportfölj finns därför i stora sammanhängande områden med ett 
blandat innehåll av kontor, bostäder, handel, kultur och utbildning på Sveriges 
fyra starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.
Affärsmodell 
Mål 
Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% avkastning på 
eget kapital över tid. 
Finansiella riskbegränsningar
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% och 
 räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy
Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska delas ut, 
såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning 
i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå 
att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna.
Investeringar
Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek årligen utan 
större påverkan på belåningsgraden. 
Agenda 2030
I syfte att leverera på vårt avkastningsmål uttalade bolaget 
i början av 2022 en målsättning att investera ca 30 mdkr 
fram till år 2030 med en möjlig projektvinst om ca 10 mdkr 
givet bedömning om framtida hyres nivåer, projekt-
kostnader och att uthyrning sker. Med hänsyn till rådande 
omvärldsläge förskjuts tidplanen något.
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till ca 40 mdkr 
och sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig 
på ca 28 mdkr i fastigheter som utvecklas för att äga 
(mer parten kontor) och ca 12 mdkr i bostads rätter. 
Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget 
redan äger eller på markanvisningar som erhållits och 
ca 85% av projekt utvecklingen sker vid befintliga eller 
 kommande tunnelbane stationer i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål 
fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en 
avgörande del i vår strategi som handlar om innovativ 
stadsutveckling.
Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030:  
–    Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och 
 netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från 
 planerade och pågående projekt 2025.1)
–   Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår 
stad år 2030, och 50% 2025.1)
–  Alla våra platser och fastigheter ska vara 
klimat anpassade 2030.
–  Vi ska ha en positiv miljöpåverkan från vår mark-
användning kopplat till biologisk mångfald, föroreningar 
& vatten.
–  Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egen-
produktion av fossilfri energi 2030.2)
–  Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre 
 vattenförbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030.2)
– 100% av betydande inköp ska vara  utvärderade 2025.1) 
  –  Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet 
Human Financial Wellness (HFW)1) med en jämn köns- 
fördelning och mångfald som speglar samhället. 
1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021. 
2) Basår 2023
Tio goda skäl att 
vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service
Fastighetsvärde per kategori
Handel 18% 10,3 mdkr 
Kontor 65% 36,3 mdkr 
Bostäder 3% 1,6 mdkr 
Projekt 13% 7,6 mdkr 
Byggrä/t_t.ligaer och mark 1% 0,8 mdkr 
Göteborg,5%
Stockholm,80%
Malmö,5%
Uppsala,10%
S.5Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 6 =====

Mål 2030 hållbarhet 2023 2022 2021 2020 2019 Mål/Kommentar
Klimatavtryck nyproduktion, kgCO₂e/BTA 331 388 458 - - Mål: 50% reduktion 2025, Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring mot startvärde –28 –15 - - - Startvärde: 458 kgCO₂e/BTA (LCA skede A-C)
Klimatavtryck förvaltning KgCO₂e/kvm 1) 2) 6,0 7,0 - - - Mål: 22% reduktion 2025, Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring –15 - - - - Startvärde: 7 kgCO₂e/kvm 
Vår stad index, % 43 34 - - - Mål: 50% 2025, 90% till 2030
Utvärderade leverantörer, % 20 10 - - - Mål: 100% utvärderade betydande lev. 2025
Leverantörsutvecklingsprogram 2 2 - - - Mål: 2 st per år
Hållbara medarbetare index, % 3) 5,6 5,7 90 89 87 Mål: Nå 5,5 i HFW (Human Financial Wellness)
Nyckeltal
Fastighetsenergi, kWh/m2  1) 4) 79 82 - - -  Normalårskorrigerad, Jämförbart bestånd
Hyresgästenergi, kWh/m2  1) 4) 82 81 - - - Normalårskorrigerad, Jämförbart bestånd
Total energianvändning, kWh/m2  1) 4) 161 163 - - - Normalårskorrigerad, Jämförbart bestånd
Faktisk energianvändning, kWh/m2  1) 4) 156 154 198 207 221 Ej normalårskorrigerad, absolut
Energibesparing, % kWh/m2 mot f.g. år 1) –1 - - - - Normalårskorrigerad, Jämförbart bestånd
Faktisk energibesp., % kWh/m2 mot f.g. år 1) 1 - –4 –6 –5 Ej normalårskorrigerad, absolut
Solceller, kvm 18 823 14 296 14 296 8 202 667
Andel gröna avtal, % 75 67 59 44 36 Av årshyra
Vattenförbrukning, m3/m2  1) 0,44 0,44 0,46 0,39 0,39
Certifierad yta (kvm), % 72 76 96 62 50
Certifierade byggnader, antal 39 49 55 37 30
– varav BREEAM, antal 6 17 17 13 13
– varav BREEAM in-use, antal 26 25 32 21 14
– varav Miljöbyggnad, antal 7 7 6 3 3
Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A
Taxonomin
Förenlig omsättning, % 21 23 - - -  Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 25 24 - - - Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter, % 23 8 - - - Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 33 6 - - - Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga driftutgifter, % 15 16 - - - Inkluderar 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 15 16 - - - Inkluderar 7.7 för mål 1
1) Rullande 12. 
2) Inkluderar utsläpp från energi (faktisk), avfall (schablon), transporter till handelsplatser (schablon). Exkluderar: Utsläpp från materialanvändning och hyresgästers transporter. 
3) Annat beräkningssätt mellan år 2019–2021, siffrorna ej jämförbara.
4) Intensitetsmåttet bytt till Atemp. Uppdaterad siffra mot tidigare rapportering för 2022.
Hållbart företagande.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete 
Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål inom 
hållbarhet och följer utvalda nyckeltal för att säkerställa att 
vi utvecklas i rätt riktning. Målen innefattar en bredd av 
miljömässiga, sociala och bolagsstyrningsperspektiv. Fram 
till 2025 har vi etappmål som en del av vår hållbarhets-
länkade finansiering.
Nya hållbarhetsmål och SBTi  
I kvartalet antog Atrium Ljungbergs styrelse nya hållbar-
hetsmål, som ett komplement till de befintliga. Syftet är 
att underlätta styrningen och därmed möjliggöra leverans 
utifrån våra intressenters förväntan och kommande lagkrav. 
I praktiken innebär det att vi ökar ambitionsnivån inom 
ett antal områden så som cirkularitet, biologisk mångfald, 
klimatanpassning, affärsetik, jämställdhet och mångfald. 
Som komplement till vårt mål om att bli klimatneutrala 
2030 har vi också antagit ett netto-noll mål till 2040. Med 
detta har vi åtagit oss en ambitiös och robust målsättning, 
linjerad med vetenskapen utifrån SBTi Net-Zero Standard.  
 Klimat och TCFD 
Vi fortsätter vårt aktiva arbete med att minska klimatpå-
verkan i projekteringen genom livscykelanalyser i ett tidigt 
skede. I våra planerade och pågående projekt är snittet nu 
331 kgCO₂e/BTA, vilket är 28% förbättring mot startvärdet. 
Vi fortsätter också att minska vårt klimatavtryck i förvalt-
ningen, där vi nu har minskat med 15% från startvärdet. 
I kvartalet har vi genomfört en scenariobaserad riskbe-
dömning av portföljen utifrån TCFD. Vi har genomfört 
fastighetsspecifika risk- och sårbarhetsanalyser med till-
hörande adaptionsplaner för 13 utvalda fastigheter i vårt 
bestånd. Analyserna inkorporeras nu i befintliga under-
hållsplaner och investeringsprocesser. 
EU:s taxonomi  
Atrium Ljungbergs rapportering på taxonomin är frivillig, 
då vi inte omfattas av lagkraven förrän räkenskapsåret 
2025. Vi har antagit ett mål om att nå minst 50% taxo-
nomiförenlig omsättning till 2025. I kvartalet ser vi en 
positiv förflyttning inom taxonomiförenliga aktiviteter, 
drivet av förbättrad energiprestanda och projektstyrning.
Social hållbarhet 
Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index som 
mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och ekono-
miskt hållbara platser. Indexet innehåller kvantifierbara 
indikatorer och finns att ta del av i sin helhet på vår 
hemsida. Under kvartalet har vi uppnått 43% i vårt index 
och vårt mål är att nå 50% till 2025 och 90% till 2030. 
Leverantörsutveckling 
Under kvartalet har vi genomfört vårt sista leverantörs-
utvecklingsprogram för året. Fokus var på hur vi kan 
säkerställa en byggbransch utan brott mot mänskliga 
rättigheter. Ett 30-tal personer deltog från flera av våra 
leverantörer och samarbetspartners. 
Systematiserad ESG-rapportering  
Vi har nu gått live med vårt digitala system för ESG-
rapportering, vilket möjliggör både kvalitetssäkring 
och effektivisering samt förbereder oss inför framtida 
ökande rapporteringskrav.
CSRD och nya lagkrav 
Vi arbetar vidare med att förbereda bolaget inför CSRD, 
och kommer att slutföra den dubbla väsentlighetsanaly-
sen utifrån principerna i ESRS under 2024. 
S.6Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 7 =====

Fastighetsmarknad
Svensk transaktionsmarknad har sett en betydande 
avmattning under 2023 med en transaktionsvolym om 
104  miljarder kr fördelat på 328 transaktioner. En tydlig 
nedgång jämfört med de starka transaktionsåren 2021 
och 2022 (båda över 200 miljarder kr) och det historiska 
genomsnittet om 150 miljarder kr sedan finanskrisen. Av 
total transaktionsvolym utgjorde internationella investerare 
29%, jämfört med genomsnittligt utfall under perioden 
2015–2022 om 21%. 
 
Den geografiska fördelningen liknar hur det sett ut 
 historiskt där Stockholmsområdet står för störst andel 
(45% under 2023) av total transaktionsvolym. Under året 
har logistik/lager och industri varit det största segmen -
tet med en andel om 27% av total transaktionsvolym följt 
av bostäder 22%, kontor 17%, samhällsfastigheter 12% 
och handel 8%. 
Under 2023 fortsatte avkastningskraven att öka inom samt-
liga segment, främst till följd av en mer åtstramad ränte-
politik från världens centralbanker. Under 2024 förväntas 
dock avkastningskraven att stabiliseras.
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen 
i tillväxt regionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads värdet. 
Fastighetsportföljen innehåller vid kvartalets utgång totalt 
75 fastigheter (65) med en sammanlagd uthyrningsbar yta 
om 945 000 kvm (957 000).
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde  58 596    50 335
Förvärv  4    3 724
Försäljning –1 826    –49
Investeringar i egna fastigheter  1 707    1 916
Orealiserade värdeförändringar –1 658    2 671
Omklassificering   –10     - 
Verkligt värde, utgående värde  56 813    58 596
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde  1 409    1 254
Omklassificering    10     - 
Försäljning brf –172    –278 
Investeringar i bostadsrättsprojekt  444    433
Bokfört värde, utgående värde  1 692    1 409
Fastighetsbeståndet, utgående värde  58 505    60 006
Fastighetsbestånd.
 
Investeringar och försäljningar
Under året har 2 155 mkr (2 349) investerats i befintliga 
fastigheter, varav 1 707 (1 916) avser fastig heter som 
utvecklas för ägande och 444 (433) avser bostadsrätts-
affären. Vidare har under 2023 en kontorsfastighet i 
centrala Stockholm, Skotten 6, om 13 000 kvm sålts till 
ett underliggande fastighetsvärde om 1 900 mkr med 
frånträde sista januari 2023.
Fastighetsvärdering
Under 2023 har 35% av fastighetsbeståndet marknadsvärde-
rats externt, varav 18% i kvartal 4. Värderingarna är utförda 
av Forum Fastighetsekonomi, Savills, Cushman & Wakefield 
och Newsec. Resterande del av fastighetsbeståndet har 
internvärderats och antaganden har kvalitetssäkrats av 
Forum Fastighetsekonomi. 
Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödes modell 
med individuell bedömning för varje fastighet av dels 
framtida intjäningsförmåga, dels  marknadens avkastnings-
krav. Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar 
bedömda långsiktiga marknadshyror, medan driftkostnader 
utgår från bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet 
antas till 2% för 2024 och resterande år i kalkylperioden. 
Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag 
för återstående investering. Beroende på i vilken fas projek-
tet befinner sig finns ett riskpåslag i avkastningskravet. 
 
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde 
kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter med godkänd 
detaljplan eller där detaljplan bedöms vinna lagakraft i 
närtid. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen 
är ca 5 700 kr/kvm BTA (5 700). 
 
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% 
(4,4) – en ökning om 10 bp sedan föregående kvartal och  
35 bp sedan årsskiftet. Tillsammans med förstärkt kassa-
flöde och tid innebär det netto en värde nedgång om 2,8% 
under 2023.
Exploateringsfastigheter
Med exploateringsfastigheter avses fastigheter på vilka 
bostadsrättsutveckling genomförs eller avses genomföras 
och därefter avyttras. Exploa terings fastigheter redovisas 
till det lägsta av nedlagda  investeringar och bedömt 
nettoförsäljningsvärde. Bokfört värde vid utgången av 
perioden uppgick till 1 692 mkr (1 409). Marknadsvärdet 
vid samma tidpunkt bedöms till 2 125 mkr (1 716) och 
avser i  huvudsak  Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla 
och Gränbystaden.Fastighetsbestånd 2023-12-31
Uthyrningsbar 
yta, tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde, 
mkr 2)
Hyresvärde, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uth. grad, %
Kontorsfastigheter 589 36 579 62 152 2 127 3 730 93,3
Handelsfastigheter 228 10 285 45 027 892 3 656 94,0
Bostadsfastigheter 45 1 578 34 896 106 2 336 96,9
Affärsområde Fastighet 862 48 442 56 186 3 125 3 636 93,6
– varav Stockholm 554 37 024 66 792 2 224 4 032 94,1
– varav Uppsala 124 5 626 45 371 424 3 415 93,4
– varav Göteborg 74 2 821 38 121 191 2 577 92,2
– varav Malmö 110 2 971 27 045 286 2 607 91,4
Projektfastigheter 77 7 571  - 236  -  - 
Mark och byggrätter  - 800  -  -  -  - 
Summa förvaltningsfastigheter 939 56 813  - 3 361  -  - 
Exploateringsfastigheter 6
Fastighetsbeståndet totalt 945 56 813 3 361
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 67 mkr är exkluderad.
Fastighetsförsäljningar
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde Underliggande pris fastighet, mkr
Skotten 6 Stockholm K 12 984 2023-01-31 1 900
Direktavkastning per region
% Intervall
2023-12-31 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Stockholm 3,9–6,8 4,5 4,1
Uppsala 4,0–6,0 5,6 5,3
Malmö 3,9–6,2 5,6 5,4
Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,5
Totalt 3,9–6,8 4,7 4,4
Direktavkastning per fastighetskategori
% Intervall
2023-12-31 
Genomsnitt
2022-12-31 
Genomsnitt
Kontor 3,9–6,8 4,5 4,1
Handel 4,0–6,2 5,5 5,2
Bostäder 3,9–4,9 4,6 4,4
Totalt 3,9–6,8 4,7 4,4
S.7Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 8 =====

Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per 2024-01-01 uppgick kontrakterad uppsägningsbar 
årshyra till 3 034 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklu-
sive projektf  astigheter var vid samma tidpunkt 94% (93), 
medan genomsnittlig återstående kontrakterad löptid 
(exklusive bostäder och parkering) uppgick till 4,6 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontrakts      portf  öljen 
avseende såväl bransch, kund som förfall.
Kontrakterad årshyra per lokaltyp
– En blandad portfölj skapar flexibilitet
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med 
avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick under 
perioden till 53 mkr (115), varav projektfastigheter 65 mkr 
(58). Såväl nytecknade som uppsagda avtal avser främst 
kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 
257 mkr (296), medan uppsägning från kund uppgick till 
189 mkr (112). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt mot-
svarande en årshyra om 15 mkr (69). Tidsförskjutningen 
mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms 
till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 
månader för projekt. 
Under kvartalet tecknades ett hyresavtal med Stockholms 
konstnärliga högskola. Det nya kvarteret, där SKH:s 
lokaler ingår, omfattar närmare 36 000 kvm BTA i 
Slakthusområdet och beräknas stå klart 2030. Hyres-
avtalet är villkorat och kommer därför rapporteras i netto-
uthyrningen först när samtliga villkor är uppfyllda.
A house öppnar sin första nya enhet i Börshuset i 
Slakthusområdet i februari 2024.
Kund.
Uppsägningsbart årligt 
kontraktsvärde 2024-01-01
Antal 
kontrakt 
Uthyrnings-
bar yta, 
tkvm
Årligt 
kontrakts-
värde, mkr
Andel av 
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2024 320 61 191 6%
2025 339 123 487 16%
2026 316 139 563 19%
2027 261 111 426 14%
2028 105 98 368 12%
2029+ 137 219 851 28%
Summa 1 478 751 2 887 95%
Bostäder 596 33 63 2%
Garage/parkering 193 164 84 3%
Totalt 2 267 948 3 034 100%
Sällanköp 15% 457 mkr
Kontor 55% 1 680 mkr
Kultur/Utbildning 8% 232 mkr
Hälsa/vård
5% 141 mkr
6% 190 mkr
Restaurang 5% 152 mkr
Övrigt 4% 119 mkr
Bostad 2% 63 mkr
Dagligvaror
Förvaltningsfastigheter, mkr
Projek/t_f.ligaastigheter, mkr
Ne/t_t.ligaouthyrning, mkr
2020 2021 2022 2023
–80
–60
–40
–20
0
20
40
60
80
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
mkr
–80
–60
–40
–20
0
20
40
60
80
Nettouthyrning
S.8Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 9 =====

Projektportfölj.
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta 
och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt 
och hållbart sätt. Därmed tar vi ansvar för hela värdekedjan. 
Bolaget har en projektportfölj motsvarande en investe-
ringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna 
markanvisningar. I början av 2022 lanserade bolaget en 
målsättning att investera 30 mdkr fram till 2030 i våra 
projekt med en projektvinst om 30%. Till följd av ändrade 
marknadsförutsättningar är planen att realisera projekten i 
den takt som marknaden möjliggör.
Per 31 december 2023 omfattade vår projektportfölj 
800 000 kvm BTA fördelat på 235 000 kvm BTA bostads-
byggrätter och resterande på fastigheter att förvalta med 
tyngdpunkt inom kontor. Merparten av utvecklingsport-
följen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen 
ligger vid  befintliga eller  kommande tunnelbanestationer 
i Stockholm. 
Pågående projekt 
Den 31 december 2023 hade Atrium Ljungberg pågående 
byggnationer om 8,2 mdkr, varav 4,9 mdkr återstår att 
investera. Av pågående projekt utgör 7,0 mdkr  investering 
i fastig heter som utvecklas för att äga med en bedömd 
 projektvinst om 22%, motsvarande 1,5 mdkr varav 0,7 mdkr 
redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostads-
rättsbyggnation motsvarande 1,2 mdkr med ett bedömt 
marknadsvärde om 1,5 mdkr, vilket  realiseras i takt med 
att vinstavräkning sker.
Under tredje kvartalet ingick Atrium Ljungberg avtal med 
Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvisningar 
vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen som utgörs av 
7 000 kvm BTA caféer, restauranger och inslag av kultur 
med utsikt över Gamla stan och vattnet. Förvärvet var vill-
korat av kommunfullmäktiges godkännande, vilket erhölls 
i slutet av 2023. Bedömt tillträde är hösten 2024 med 
färdigställande i mitten av 2026. Total investering, inkl 
förvärv, beräknas uppgå till 430 mkr.
Vidare har Atrium Ljungberg beslutat om att starta ett nytt 
bostadsrättsprojekt i Sickla kallat Brf Kulturarvet motsva-
rande en investering om 450 mkr med beräknat färdig-
ställande i slutet av 2025. 
Planerade projekt
Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i 
Hagastaden och har varit aktivt involverade i utvecklingen 
av området i drygt 30 år. Hagastadens målsättning är att 
bli en av världens främsta kluster för life science fram till 
2030 och bolaget har flera planerade projekt i området.
I juli 2022 undertecknades exploateringsavtal innefatt-
ande två bostads- och ett kontorskvarter – kvarteren 
Cambridge, Stanford och Pisa med en investeringsvolym 
om 5 mdkr. Det första steget i projektet, ett gemen-
samt garage för kvarteren, påbörjades hösten 2022. Vid 
Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare 
en  markanvisning där det planeras att bygga en kontors-
fastighet om 21 000 kvm i åtta våningar. De planerade 
utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas vara 
färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida 
 investering om 7 mdkr, varav 3 mdkr utgör bostadsrätter 
och resterande kontor. 
Sickla
Bolaget har under 25 år utvecklat Sickla, från  industri- 
område till levande stadsdel. I juni 2023 lanserades pla-
nerna för Stockholm Wood City som blir världens största 
träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första spadtaget 
planeras att tas 2024 och de första kontorsbyggnaderna 
beräknas stå klara under 2027. Fördelarna med träbyggna-
tion är många, både miljö- och hälsomässiga och ekono-
miska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över 
livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål tillverk-
ningsprocess och tysta byggarbetsplatser. 
I december 2023 fattade vi beslut om byggstart av nästa 
bostadskvarter på Nobelberget i Sickla. Det blir det fjärde 
kvarteret av totalt åtta och det första som uppförs i trä. Brf 
Kulturarvet, som planeras produktionsstarta under första 
kvartalet 2024, blir därmed startskottet för byggnationen 
av Stockholm Wood City. 
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket 
motsvarar 25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostä-
der. Här planeras en mix av bostäder och arbets platser, 
där restauranger och butiker ger liv åt gatustråken. Den 
attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme för 
hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i 
bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. 
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika 
skeden. Den största pågående detaljplanen ligger i de 
centrala delarna av Sickla. Detaljplanen har varit på samråd 
under 2023 och granskningen pågår till slutet av januari 
2024. Detaljplaneområdet är uppdelat i flera etapper där 
etapp 1 avser uppföranden fram till 2030 med planerat 
antagande 2024 och byggstart 2025. Delar av detta 
område senareläggs med anledning av reservatet för Östlig 
förbindelse. Bolaget planerar även för fler bostäder i andra 
delar av Sickla bl.a. genom den lagakraftvunna detaljpla-
nen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår 
även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. 
Investeringsbeslut har fattats för en ny tunnelbaneupp-
gång i Sickla. I samband med utbyggnaden av blå tunnel-
banelinje till Nacka har bolaget sedan tidigare avtal om en 
uppgång i det pågående projektet Sickla Stationshus och 
nu utökas detta med en ytterligare uppgång. Båda beräknas 
tas i bruk 2030. 
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i 
Sickla uppgår till 14 mdkr, varav 9 mdkr planeras fram till 
ca år 2030 fördelat på 4 mdkr i bostadsrätter och reste-
rande i främst kontor.
Katarinahuset i Slussen färdigställs under 2024. I november 
invigdes den ikoniska Katarinahissen. 
S.9Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 10 =====

Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads-
utvecklingsprojekt. Atrium Ljungberg utvecklar området 
till en attraktiv plats med kontor och bostäder komplet-
terat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. 
Området transformeras till en helt ny mötesplats och en 
motor för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 
kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvisningar. Det 
motsvarar en  framtida investering om 11 mdkr fördelat 
på 1 mdkr i byggandet av bostadsrätter och resterande 
investeringar i kommersiellt.
Totalt har Atrium Ljungberg 40 000 kvm BTA i detalj-
planer som vunnit laga kraft och ambitionen är att 
dubbla detta under 2024. Projektet Slakthushallarna Hus 
26 är nu avslutat och har resulterat i en ny välbesökt 
 matdestination med restaurang Solen i spetsen. Projektet 
manifesterar visionen för Slakthusområdet och har fått 
stort medialt utrymme. I slutet av juni tecknades hyres-
avtal med coworking-aktören A house och deras första 
etablering i Slakthusområdet kommer att öppna i februari 
2024. I december 2023 tecknade bolaget hyresavtal med 
Stockholms konstnärliga högskola, SKH, om en flytt till 
Slakthusområdet. SKH är en statlig högskola som idag 
är lokaliserad på fem olika adresser i Stockholm. SKH 
har ca 500 studenter och 250 medarbetare och dokto-
rander som nu kommer att samlas under ett gemensamt 
tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 
36 000 kvm BTA och beräknas stå klart 2030.
Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna 
vid Slussen. Under Ryssgården och Södermalmstorg 
har bolaget  möjlighet att utveckla en handelsplats om 
16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan 
med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel-
banan. Den kommer även att angränsa till kommande 
Mälarterrassen – se avsnittet Pågående projekt för mer 
information om det specifika projektet. 
I Slussen har bolaget också en markanvisning framför 
 Katarina huset, kvarteret Ryssbodarne, som ligger 
ovanpå Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. Byggrätten 
omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem våningar 
där vi  planerar för kontor med publika delar i botten-
våningen. Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig 
inflyttning 2029. I samband med att Kommunfullmäktige 
godkände avtalet för Mälarterrassen förlängdes även 
markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter 
(kv. Ryssbodarne) och Handelsplatsen. 
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans-
institutet och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i 
 befintligt bestånd. Till det kommer mark anvisningar om 
totalt 30 000 kvm BTA.  Utvecklingsprojekten i Slussen, 
vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en 
total framtida investering om 2 mdkr inklusive markförvärv. 
Uppsala
Uppsala är en av våra viktigaste delmarknader. Detalj-
planen för Ångkvarnen (Uppsala Kungsängen 22:2) i 
Uppsala city antogs av Uppsala kommun fullmäktige 2021 
och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett utveck-
lingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad 
och Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av 
innerstaden med city. Tillträde till fastigheterna beräknas 
kunna ske tidigast sommaren 2024.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i 
Gränbystaden och i juni 2023 fick vi ett positivt plan-
besked som ger oss möjlighet att utveckla ytterligare 
60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms bli bostäder. 
Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida 
investeringsvolym om ca 4 mdkr.
Göteborg
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplane arbetet 
för en om- och tillbyggnad av fastigheten Tornen på 
Lindholmen i Göteborg där 23 000 kvm BTA moderna kon-
torsytor beräknas tillskapas. Planen drivs tillsammans med 
planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår fastig-
het M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen 
tas fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. 
Malmö
I Mobilia innehar vi en byggrätt om 5 400 kvm BTA för 
 kontor  be lägen utmed Trelleborgsvägen. Bygglov har 
erhållits och projektet startas då tillräcklig uthyrningsgrad 
uppnåtts. Kontoren blir nästa naturliga utvecklingssteg 
för Mobilia på resan mot att bli ett dynamiskt stadskvarter 
med blandat innehåll och en nod i södra Malmö.
SKH samlar sina verksamheter i 
Slakthusområdet.
Mälarterrassen blir en unik mötes-
plats med utsikt över Gamla stan. 
Brf Kulturarvet kommer att uppföras i trä och 
blir startskottet för Stockholm Wood City.
S.10Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 11 =====

Projektportfölj efter fastighetstyp
–  Bostäder och kontor står för ca 90% 
av arean
Projektportfölj efter område
–  Drygt 80% av arean hänförlig till 
Stockholm
Projektportfölj efter detaljplan
–  För drygt 35% av arean finns färdig 
detaljplan
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av  
investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm
Total investering inkl 
mark, mkr
varav  
återstår, mkr
Marknadsvärde vid 
färdigställande, mkr Hyresvärde, mkr 1)
Ekonomisk  
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 – Slakthushallarna fas 1 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2023  - 2 300 210 10 10 70
Pågående projekt
 – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 24 900 1 390 250 154 91
 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 2 000 140 30 5 100
 – PV palatset Stockholm Ombyggn. Kv 2 2025  - 10 100 400 270 48  - 
 – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025  - 2 100 110 80 7 100
 – Sickla stationshus Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  - 17 100 1 070 600 69  - 
 – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  - 23 900 1 260 1 130 126  - 
 – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 6 200 370 330 18 100
 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 4 200 430 390 33  - 
 – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  - 16 900 1 600 1 360 87  - 
Fastigheter att äga  - 109 700 6 980 4 450 10 100 557 32
Bostadsrätter Vinstavräkning Bokningsgrad, % 2) Försäljningsgrad,% 3)
 – Brf Blomsterkungen Uppsala Nybyggn. Kv 2 2023 5 800  - 270 0  - 72
 – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  - 520 60  - 51
 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800 450 340  - 0
Bostadsrätter 18 200 0 1 240 400 1 500
Pågående projekt 18 200 109 700 8 220 4 850 11 600
1) Exklusive tillägg.
2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal).
Planerade och pågående projekt med start senast år 2030
Utvecklas för att äga
Antal  
lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft 
detaljplan, kvm
Bedömd  
invest., mkr
varav  
återst., mkr Marknadsvärde, mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
 – Hagastaden  - 57 000 13 000 4 800 4 100 7 300 260
 – Sickla  - 99 000 35 000 5 300 4 500 7 400 330
 – Slakthusområdet 90 153 000 39 000 10 000 8 500 11 900 505
 – Slussen  - 56 000 56 000 4 900 2 100 6 200 255
 – Övriga Stockholm  - 45 000 0 2 000 1 700 3 000 125
Uppsala 0 38 000 12 000 1 900 1 800 2 000 75
Göteborg/Malmö  - 32 000 5 400 900 800 1 200 50
Summa 90 480 000 160 400 29 800 23 500 39 000 1 600
Avgår driftnetto idag, mkr –65
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 535
Bostadsrätter
Stockholm
 – Hagastaden 452 40 000 40 000 3 500 3 300 4 000
 – Sickla 934 86 000 33 000 5 400 4 400 6 800
 – Slakthusområdet 200 18 000  - 1 500 1 500 1 650
Uppsala 242 20 000 20 000 800 500 800
Summa 1 828 164 000 93 000 11 200 9 700 13 250
Projektportfölj med start senast år 
2030
1 918 644 000 253 400 41 000 33 200 52 250
Information om pågående projekt och planerade projekt i delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen 
på bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden 
ska inte ses som en prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projektkostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informatio -
nen om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden 
justeras till följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
Förändring av detaljplan 
krävs, 66%
Detaljplan finns, 34%
Vid nya tunnelbanestationer, 70 %
Övriga kommunikationer, 19 %
Vid befintliga tunnelbane-
stationer, 11 %
Kontor, 53%
Bostäder, 36%
Handel, 6%
Övrigt, 6%
Sickla, 34%
Slakthusområdet, 24%
Uppsala, 13%
Hagastaden, 12%
Slussen, 7%
Övriga Stockholm, 6%
Göteborg, 3%
Malmö, 1%
S.11Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 12 =====

Finansmarknaden
Finansmarknaden har varit nervös under större delen av 
2023 då oron över de negativa effekterna av rekordsnabba 
räntehöjningar runtom i världen blandats med en försiktig 
optimism om en ”soft-landing”. Den ekonomiska aktivite-
ten visade sig dock vara robust samtidigt som inflationen 
var segdraget hög, varför marknaden fram till slutet av 
oktober räknade med långvarigt höga räntor. Till följd av 
lägre inflationsutfall har marknaden sedan dess dock ”bytt 
fot” och räknar numera med snabbt fallande räntor.
Svenska korta marknadsräntor har fortsatt att stiga under 
året i takt med att Riksbanken successivt höjde styrräntan 
till 4% i september. Sedan dess har Riksbanken pausat höj-
ningarna och de korta marknadsräntorna har legat relativt 
stabilt kring 4%. Medan Riksbanken prognostiserar att styr-
räntan kommer att ligga omkring dagens nivåer under hela 
2024 räknar räntemarknaden, driven av snabbt sjunkande 
inflationsförväntningar, istället med snabba sänkningar 
och prissätter styrräntan runt 2,6% vid utgången av 2024. 
Även swapräntorna har stigit kraftigt under de första 10 
månaderna av 2023 där den 10-åriga swappen gick från 
2,9% i början på året till 3,5% under oktober för att sedan 
snabbt falla tillbaka till som lägst 2,26% i mitten på decem-
ber. Sedan dess har långräntorna dock vänt upp igen och 
den 10-åriga swappen handlas i mitten på januari runt 40 
punkter högre än lägstanivåerna från december. 
Svensk kapitalmarknad har successivt förbättrats under 
året. Atrium Ljungberg emitterade obligationer vid tre 
olika tillfällen: Först en 2,5-årig grön FRN om 300 mkr 
i april, med en kreditmarginal på 2,25%, sedan en 
kort 3-årig grön FRN om 300 mkr i september med 
samma marginal och till sist även en 3,25-årig grön 
FRN om 300 mkr i oktober med en marginal om 2,18%. 
Marginalen, justerat för olika löptider, har alltså stadigt 
minskat under året. Baserat på prissättningen av obli-
gationer i andrahandsmarknaden skulle bolagets kre-
ditmarginal för en ny 3-årig obligation nu vara ca 1,70%. 
Kapitalstruktur
–  Säkerställda lån motsvarar 14% i förhållande till totala 
tillgångar
Utveckling finansieringskällor
–  Hållbarhetslänkade obligationer och banklån  tillkom som 
finansieringskälla under 2022
Räntebärande skulder
–  24 966 mkr i räntebärande skulder, varav 69% grön och 
hållbarhetslänkad finansiering
Finansiering.
Även certifikatsmarknaden utvecklades i positiv riktning. 
Medan investerare under första halvåret i bästa fall ville 
rulla förfall har Atrium Ljungberg under andra halvåret 
kunnat emittera certifikat till nya investerare och kunnat 
öka volymen rejält till närmare 1,9 miljarder kronor. 
Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, låg 
konstant på 70 bp under hela 2023.
Räntebärande skulder
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov genom 
svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska banker, 
Nordiska och Europeiska Investeringsbanken samt 
direktfinansiering. De räntebärande skulderna uppgick vid 
periodens slut till 24 966 mkr (25 389). Skuldportföljens 
genomsnittliga utgående ränta uppgick till 2,3% (2,2) 
exklusive outnyttjade kreditfaciliteter och 2,4% (2,3) 
 inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. Genomsnittlig utgå-
ende ränte- och kapital bindning uppgick till 3,8 år (4,0) 
respektive 3,5 år (4,3). Räntetäckningsgraden, mätt rull-
lande 12 månader, uppgick till 3,7 ggr (4,3) och belånings-
graden uppgick vid utgången av perioden till 42,5% (41,7).
Under året har obligationer om 1 350 mkr förfallit och tre 
nya gröna obligationer om 300 mkr var (900 mkr totalt) 
har emitterats samtidigt som en ny hållbarhetslänkad 
bankkredit upptagits om 1 000 mkr. Volymen företags-
certifikat har under året ökat med nominellt 835 mkr. 
Outnyttjat kreditutrymme uppgick till 7 640 mkr (6 055), 
vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 880 mkr 
och annan upplåning med kort återstående löptid. Total 
tillgänglig likviditet inklusive kassa om 119 mkr (380) och 
outnyttjad del av checkräkningskredit om 197 mkr (300) 
uppgår till 7 956 mkr (6 735). 
Grön och hållbarhetslänkad finansiering
Atrium Ljungberg arbetar både med grön och hållbar-
hetslänkad finansiering. Grön finansiering är allokerad 
till  specifika fastigheter med höga klimatkrav. Totalt finns 
gröna obligationer om 9 189 mkr (9 498) och gröna 
säkerställda och icke säkerställda banklån om 4 367 kr  
(4 372), sammantaget 54% (55) av total låne volym. 
Hållbarhetslänkad finansiering är kopplad till målupp-
fyllelsen av högt ställda hållbarhetsmål för koncernen. 
Totalt finns hållbarhetslänkade obligationer om 1 000 mkr 
och hållbarhetslänkade säkerställda banklån om 2 696 mkr, 
sammantaget 15% (16) av total finansiering.
Säkerheter
Av räntebärande skulder är 8 798 mkr (9 385) säkerställda 
med pantbrev vilket motsvarar 14% (15) av totala tillgångar.
Resterande andel utgörs av icke säkerställd finansiering. 
Gröna banklån 10% 2 448 mkr
Banklån 9% 2 205 mkr
Direktlån 6% 1 450 mkr
Gröna icke 
säkerställda banklån 8% 1 919 mkr
Gröna obligationer 37% 9 189 mkr
Hållbarhetslänkade 
obligationer 4% 1 000 mkr
2 180 mkrObligationer 9%
1 880 mkrFöretagscertifikat 8%
Säkerställda lån
Hållbarhetslänkade 
banklån 11%   2 696 mkr
Icke säkerställda lån 26% 16 167 mkr
Eget kapital 45% 27 520 mkr
Säkerställda lån 14% 8 798 mkr
Uppskjuten ska/t_t.ligaeskuld 10% 6 064 mkr
Övriga skulder 5% 3 160 mkr
mdkr
Direktlån
Banklån
Gröna banklån
Gröna icke säkerställda banklån
Gröna obligationer
Obligationer
Företagscertifikat
Hållbarhetslänkade obligationer
Hållbarhetslänkade banklån
2018 2019 2020 2021 2022 2023
0
5
10
15
20
25
30
Q3 Q3 Q4Q2 Q2Q1Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
S.12Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 13 =====

Derivatinstrument
Derivatportföljen bestod vid utgången av året av ränte-
swappar om 20 064 mkr (17 664) med förfall 2024–
2033 och valutaränteswappar om 2 975 mkr (3 189). 
Ränteswappar används för att räntesäkra lån med rörlig 
ränta och valutaränteswappar används för att valuta- och 
räntesäkra obligationslån i norska kronor. Den orealise-
rade värdeförändringen av derivat uppgick under året till 
–907 mkr (1 526) drivet av kraftigt sjunkande marknads-
räntor. Det bokförda övervärdet i derivatportföljen uppgick 
vid årsskiftet till 390 mkr (1 513). 
Kreditrating
Moody’s beslutade i mars 2023, mot bakgrund av stigande 
finansieringskostnader samt fallande fastighetspriser på 
marknaden som sammantaget utmanar såväl räntetäck-
nings- som belåningsgrad, att ändra Atrium Ljungbergs 
rating till Baa2 med negativ outlook. Samma rating bekräf-
tades av Moody’s i december mot bakgrunden av den 
höga kvalitén i fastighets- och projektportföljen, den diver-
sifierade kundstrukturen och goda finansiella positionen. 
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2024 4 841 19% 0,4%
2025 1 750 7% 2,4%
2026 2 704 11% 1,9%
2027 3 850 15% 3,1%
2028 4 260 17% 2,5%
>2028 7 560 30% 3,1%
Totalt 24 966 100% 2,3%
1)  Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallotid-
punkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av det 
som förfaller under 2024 utgör per bokslutsdagen cirka 50% rörligt ränta.
Förfalloprofil finansiering, mkr
Bindningstid Banklån
Kapital- 
marknad
Total 
skuld Andel, %
Totala  
kreditavtal
2024 103 3 675 3 778 15% 3 778
2025 3 451 3 099 6 550 26% 10 800
2026 200 3 536 3 736 15% 7 126
2027 1 914 3 442 5 356 21% 5 356
2028 2 263 495 2 758 11% 2 758
>2028 2 788 0 2 788 11% 2 788
Totalt 10 718 14 248 24 966 100% 32 606
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad  
rullande 12 mån
– Stigande marknadsräntor påverkar räntetäckningsgraden
Genomsnittlig utgående ränta samt kapital- och
räntebindning
–  Stigande marknadsräntor påverkar successivt låneräntan
I Hus 43, Gamla och Nya Magasinet i Slakthusområdet 
planeras spektakulära kontor med café och publika 
verksamheter i bottenvåningen. 
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr
2018 2019 2020 2021 2022 2023
2
3
4
5
6
7
år
0
1
2
3
4
5
6
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
Kapitalbindning, år Räntebindning, år Sni/t_t.ligaränta, %
%
0
1
2
3
4
5
6
2018 2019 2020 2021 2022 2023
S.13Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 14 =====

Belopp i mkr
2023 
okt–dec
2022 
okt–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Hyresintäkter 710 672 2 821 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning 142 101 412 256
Nettoomsättning 852 773 3 233 2 806
Kostnad fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader –52 –51 –185 –199
   Övriga driftkostnader –46 –55 –183 –199
   Förvaltningskostnader –47 –53 –172 –177
   Reparationer –11 –13 –38 –41
   Fastighetsskatt –50 –52 –213 –214
   Ej avdragsgill mervärdesskatt –3 –4 –13 –14
–209 –227 –805 –843
Kostnad projekt- och entreprenad –139 –102 –410 –282
Bruttoresultat 503 444 2 019 1 681
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 500 444 2 016 1 707
– projekt- och entreprenadverksamhet 3 –1 2 –26
Central administration –29 –21 –88 –91
– fastighetsförvaltning –27 –18 –80 –76
– projekt- och entreprenadverksamhet –2 –3 –8 –15
Resultat från intresseföretag –1 - –1 -
Räntenetto –122 –126 –522 –423
Tomträttsavgälder –11 –10 –43 –39
Förvaltningsresultat 341 287 1 365 1 127
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade –215 –1 467 –1 658 2 671
   Fastigheter, realiserade –0 - –9 18
   Nedskrivning goodwill - - –24 -
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 7 - 207 329
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –6 –5 –172 –278
   Derivat, orealiserade –851 –90 –907 1 526
Resultat före skatt –724 –1 276 –1 199 5 393
Aktuell skatt –2 35 –59 –3
Uppskjuten skatt 176 224 304 –1 102
Periodens resultat –550 –1 017 –954 4 288
Summa totalresultat för perioden –550 –1 017 –954 4 288
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 106 126 106 126 215
Res. per aktie före och efter utspädning, kr –4,36 –8,07 –7,56 33,97
Rapport över total resultat Koncernen. Segmentrapportering.
2023 jan–dec
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och en-
trepr.verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 890 - - - –69 - 2 821
Projekt- och entreprenadomsättning - - 921 921 –509 - 412
Nettoomsättning 2 890 - 921 921 –578 - 3 233
Kostnad fastighetsförvaltning –861 - - - 56 - –805
Kostnad projekt- och entreprenad - –15 –887 –902 492 - –410
Bruttoresultat 2 030 –15 34 19 –30 - 2 019
Central administration –81 –8 - –8 2 - –88
Resultat från intresseföretag - - - - - –1 –1
Räntenetto - - 3 3 –3 –522 –522
Tomträttsavgälder –43 - - - - - –43
Förvaltningsresultat 1 906 –23 37 14 –31 –523 1 365
Värdeförändringar 2) –1 691 35 - 35 - –907 –2 564
Skatt - - - - - 245 245
Periodens resultat 214 12 37 49 –31 –1 186 –954
Investeringar och förvärv 1 711 444 - 444 - - 2 155
Tillgångar, periodens slut 58 249 1 692 314 2 006 - 1 524 61 779
2022 jan–dec
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och en-
trepr.verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 597 - - - –47 - 2 550
Projekt- och entreprenadomsättning - - 835 835 –580 - 256
Nettoomsättning 2 597 - 835 835 –627 - 2 806
Kostnad fastighetsförvaltning –879 - - - 36 - –843
Kostnad projekt- och entreprenad - –27 –802 –829 546 - –282
Bruttoresultat 1 718 –27 34 6 –45 - 1 681
Central administration –80 –4 –10 –14 3 - –91
Räntenetto - - - - - –423 –423
Tomträttsavgälder –39 - - - - - –39
Förvaltningsresultat 1 599 –31 24 –8 –42 –423 1 127
Värdeförändringar 2) 2 689 51 - 51 - 1 526 4 266
Skatt - - - - - –1 105 –1 105
Periodens resultat 4 287 20 24 44 –42 –2 4 288
Investeringar och förvärv 5 639 433 - 433 - - 6 072
Tillgångar, periodens slut 60 038 1 409 261 1 671 - 2 189 63 898
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2)  ˙Fastigheter, orealiserade –1 658 mkr (2 671). Fastigheter, realiserade –9 mkr (18). Nedskrivning goodwill –24 mkr (-). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 35 (51). 
Orealiserad värdeförändring derivat –907 mkr (1 526). 
S.14Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 15 =====

Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har påver-
kats av  tidigare fastighetstransaktioner enligt följande: 
Förvärv av Blästern 15 i Hagastaden med tillträde 1 juni 
2022 och Kylhuset 28, Palmfelt Center, i Slakthusområdet 
med tillträde 28 april 2022. Den 31 januari 2023 frånträd-
des Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm och den 
2 maj 2022 frånträddes Sicklaön 87:1, Svindersvik i Nacka.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 2 821 mkr (2 550) och inklude-
rar såväl rabatter om –76 mkr (–81) som engångsersättning 
om dels 3 mkr (13) till följd av förtida lösen av hyresavtal, 
dels kreditering om 7 mkr av erhållet elstöd. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångser-
sättningar, ökade med 9,9%. Ökningen förklaras främst av 
indexreglering, genomförda omförhandlingar och minskade 
vakanser. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. 
Hyresintäkter, mkr
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Föränd-
ring, %
Jämförbart bestånd 2 332 2 122 9,9%
Engångsersättningar –5 13
Projektfastigheter 294 240
Förvärvade fastigheter 193 108
Sålda fastigheter 6 68
Summa 2 821 2 550 10,6%
Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd
Kommentarer till koncernens resultat 
januari–december 2023.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 595 mkr (616). I kvartal 
3 erhölls ett elstöd om 20 mkr, vilket minskar kvartalets 
taxebundna kostnader. För jämförbart  bestånd, exklusive 
elstöd, var ökningen 0,1%.
Fastighetskostnader, mkr
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd –668 –667 0,1%
Engångsersättningar/elstöd 20 0
Projektfastigheter –105 –121
Förvärvade fastigheter –49 –32
Sålda fastigheter –2 –23
Summa –805 –843 –4,6%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten är 
hänförliga till TL Bygg AB. 80% av intäkterna kommer från 
avtal där fakturering sker på löpande räkning för vilka 
intäkter över tid redovisas genom successiv vinstavräkning 
och resterande avser fastprisuppdrag.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsättningen 
uppgick till 2 mkr (–26). Omsättningen i TL Bygg uppgick 
till 921 mkr (836), varav 55% (69) avser koncernintern 
omsättning. TL Byggs förvaltningsresultat inklusive 
koncern interna transaktioner uppgick till 37 mkr (24).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för central 
administration fastighetsförvaltning uppgick till 80 mkr 
(76) och för projekt- och  entreprenad till 8 mkr (15). Under 
sista kvartalet föregående år uppstod en positiv engångs-
effekt om netto 9 mkr vilken bestod av dels återbetalning 
av pensioner om ca 20 mkr, dels reservering för omstruk-
tureringskostnader om ca 11 mkr.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –522 mkr (–423), och har 
påverkats av aktiverad ränta om 90 mkr (76). Räntenettot 
har ökat med 99 mkr främst till följd av högre ränteläge. 
Genomsnittlig ränta under året, baserat på årets genom-
snittliga skuldvolym uppgick till 2,5% (2,1). Vidare uppgick 
kostnader för tomträttsavgäld till 43 mkr (39).
Värdeförändringar
Året har präglats av stigande marknadsräntor och en 
åtstramad kreditmarknad, även om sista kvartalet noterat 
sjunkande långräntor och en mer öppen obligations-
marknad. Högre finansieringskostnader medför enligt vår 
bedömning fortsatt stigande avkastningskrav i marknaden 
sista kvartalet, vilket i vår portfölj återspeglas genom 10 bp 
högre värderingsyield jämfört med kvartal 3 och 35 bp 
högre värderingsyield mot årsskiftet. Högre avkastnings-
krav har till viss del motverkats av förbättrat kassaflöde 
främst kopplat till positiv nettouthyrning, årets indexutfall 
om 6,5% samt lägre kostnader. Det medför att årets orea-
liserade värdeförändringar uppgår till –1 658 mkr (2 671) 
motsvarande –2,8% (4,8), medan sista kvartalets uppgår till 
–215 mkr (–1 467) motsvarande –0,4% (–2,4).
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 
uppgick till –9 mkr (18) och är hänförligt till försäljningen 
av Skotten 6 som frånträddes 31 januari 2023.
Nedskrivning av goodwill uppgick till –24 mkr (0) och är 
hänförligt till försäljningen av Skotten 6.
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt 
med att bostadsrättsköparna tillträder. Under andra kvar-
talet färdigställdes Parkhusen kvarter 2 i Gränbystaden i 
Uppsala och under perioden har 35 mkr vinstavräknats 
motsvarande 65% tillträdda lägenheter.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 
–907 mkr (1 526), främst drivet av tid och ändrade 
marknadsräntor.
Värdeförändring fastighet, mkr
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Avkastningskrav –3 320 –2 438
Kassaflöde m.m 1 638 3 512
Projektvinster 24 1 416
Förvärv 0 181
Orealiserad värdeförändring –1 658 2 671
D:o i % –2,8% 4,8%
Realiserad värdeförändring –9 18
Totala värdeförändringar –1 667 2 689
D:o i % –2,9% 4,8%
Skatt
Redovisad skatt uppgick till 245 mkr (–1 105) varav  
–59 mkr (–3) är aktuell skatt och resterande utgör upp-
skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en nominell 
skatt om 20,6%.
Skatteberäkning jan–dec 2023, mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 1 365
Ej avdragsgill ränta 97
Skattemässigt avdragsgilla
   – Avskrivningar –984 984
   – Ombyggnationer –187 187
   – Aktiverad ränta –90 90
Övrig skattemässig justering 5 22
Skattepliktigt Förvaltningsresultat 207 1 282
Aktuell skatt –43
Försäljning fastigheter 86 –1 729
Värdeförändring fastigheter - –1 610
Värdeförändring derivat 22 –929
   – Varav ej skattepliktigt –22 –13
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 293 –1 480
Underskottsavdrag
   – Ingående balans –7 7
   – Utgående balans 1 –1
Skattepliktigt resultat 287 –1 474
Redovisad skattekostnad –59 304
12,2%
6,5%
9,9%
Jämförbart
bestånd
Handels-
fastigheter
Kontors-
fastigheter
S.15Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 16 =====

Balansräkning i  sammandrag 
Koncernen.
Förändring i eget kapital 
Koncernen.
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital
Balanserade vinst-
medel
Totalt  
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2022 333 3 960 21 248 25 541
Förvärv av egna aktier - - –30 –30
Utdelning, 5,20 kr/aktie - - –657 –657
Periodens resultat - - 4 288 4 288
Utgående balans per 31 december 2022 333 3 960 24 849 29 141
Periodens resultat - - –954 –954
Utdelning, 5,30kr/aktie - - –668 –668
Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 227 27 519
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 
(129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till 
tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. 
Bolaget äger vid periodens utgång 7 114 875 aktier av 
serie B (7 114 875). Per den 31 december 2023 uppgick 
därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 
(126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier under 
året uppgick till 126 105 861 (126 215 257).
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 56 813 58 596
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 296 1 277
Goodwill 140 165
Övriga anläggningstillgångar 506 106
Derivat 733 1 572
Summa anläggningstillgångar 59 488 61 717
Exploateringsfastigheter 1 692 1 409
Omsättningstillgångar 480 391
Likvida medel 119 380
Summa omsättningstillgångar 2 290 2 181
Summa tillgångar 61 779 63 898
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 27 519 29 141
Uppskjuten skatteskuld 6 064 6 661
Långfristiga räntebärande skulder 24 966 25 389
Långfristig skuld finansiell leasing 1 296 1 277
Derivat 344 59
Övriga långfristiga skulder 329 295
Summa långfristiga skulder 32 998 33 682
Övriga kortfristiga skulder 1 260 1 074
Summa kortfristiga skulder 1 260 1 074
Summa eget kapital och skulder 61 779 63 898
S.16Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 17 =====

Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till   
58 505 mkr (60 006) fördelat på 56 813 mkr (58 596) i för-
valtningsfastigheter och 1 692 mkr (1 409) i exploaterings-
fastigheter. Förstnämnda värderat till ca 56 186 kr/kvm 
(58 931) med en genomsnittlig värderingsyield om 4,7% 
(4,4). För mer information, se avsnittet Fastighetsbestånd 
samt Projektutveckling.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr (165). 
Förändringen är hänförlig till försäljningen av fastigheten 
Skotten 6. Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod 
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick 
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst 
vid en stor nedgång i fastighetsmarknaden eller att fastig-
heter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka ur ett redo-
visningsmässigt perspektiv anses utgöra leasingavtal. 
Värdet av avgälden ska värderas och redovisas som en 
tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. 
Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 
1 296 mkr (1 277).
Intressebolag
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house 
i mars 2023. Bokfört värde per 2023-12-31 uppgick till 
29 mkr och redovisas inom Övriga anläggningstillgångar i 
koncernens balansräkning. 
Kommentarer till koncernens finansiella 
ställning 31 december 2023.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 27 519 mkr 
(29 141), vilket motsvarar 218 kr/aktie (231). 
Långsiktigt substansvärde uppgick vid årets utgång till 
33 053 mkr (34 125), motsvarande 262 kr/aktie (271), en 
minskning om 2%, justerat för lämnad utdelning jämfört 
med ingången av året.
Substansvärdet är det samlade kapital som  företaget 
 förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa  
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substans-
värdet kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspek-
tivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får 
påverkan. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorterings-
fri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. 
Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja 
fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som 
medför att skatten ska diskonteras. Bedömd verklig upp-
skjuten skatteskuld netto har beräknats till ca 6% baserat 
på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har  antagits dels 
att underskottsavdragen realiseras under ett år med en 
nominell skatt om 20,6%, dels att fastig heterna  realiseras 
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via bolag 
och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskj. skatteskuld netto 2023-12-31
Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag –1    –0    –0    
P-fonder  93     19     18    
Derivat m.m.  611     126     122    
Fastigheter  36 598     7 539     1 939    
Summa  37 301     7 684     2 079    
Fastigheter, tillg.förvärv –7 864    –1 620     - 
Enligt balansräkningen  29 438     6 064     - 
Räntebärande skulder och derivat
Vid årets utgång uppgick räntebärande skulder till 
24 966 mkr (25 389) med en genomsnittlig utgående 
ränta om 2,3% (2,2). Belåningsgraden vid samma tidpunkt 
uppgick till 42,5% (41,7). Bolaget använder ränteswappar 
för att förlänga räntebindningen samt valutaderivat för att 
säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföljen vid 
 årets utgång uppgick till 389 mkr (1 513). För vidare infor-
mation läs Finansieringsavsnittet.
S.17Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 18 =====

Kassaflödesanalys
Koncernen.
Belopp i mkr
2023 
okt–dec
2022 
okt–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 341 287 1 365 1 127
Återföring av- och nedskrivningar 3 3 11 14
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 7 2 11 2
Betald skatt –14 13 –24 –4
Kassaflöde fr. den löp. verksamh. före förändr. av rörelsekap. 338 305 1 363 1 139
Nettoförändring av rörelsekapital 15 214 –277 150
Kassaflöde från den löpande verksamheten 353 520 1 086 1 289
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter - 5 –4 –3 674
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt –737 –708 –2 151 –2 349
Försäljning av förvaltningsfastigheter - - 1 514 67
Försäljning av exploateringsfastigheter 34 - 180 264
Investering i finansiella anläggningstillgångar –8 - –29 -
Inköp/försäljning av inventarier –1 –4 –3 –13
Kassaflöde från investeringsverksamheten –712 –706 –494 –5 705
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 8 3 26 28
Upptagna lån 1 392 2 751 5 777 12 226
Amortering av skuld –1 102 –2 507 –5 987 –7 491
Utbetald utdelning –334 - –668 –657
Återköp egna aktier - - - –30
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –36 247 –853 4 076
Periodens kassaflöde –395 60 –260 –339
Likvida medel vid periodens början 514 319 380 719
Likvida medel vid periodens slut 119 380 119 380
S.18Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 19 =====

Moderbolaget.
Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande 
 funktioner och organisation för förvaltning av de fastig-
heter som ägs av  moderbolaget och dotterbolagen. 
Nettoomsättningen uppgick till 514 mkr (360). Rörelse-
resultatet uppgick till –58 mkr (–62). 
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 316 mkr  
(1 008). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring 
hänförlig till derivat om –284 mkr (179). 
Räntebärande skulder uppgick till 18 056 mkr (17 796). 
Dessa medel finansierar moderbolagets fastighetsbestånd 
och  lånas  vidare till andra koncernbolag. 
Belopp i mkr
2023 
okt–dec
2022 
okt–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Hyresintäkter 0 2 2 4
Förvaltningsintäkter 294 120 512 356
Nettoomsättning 295 203 514 360
Fastighetskostnader - –1 –0 –3
Förvaltnings-/administrationskostn. –311 –129 –570 –414
Avskrivningar –1 –1 –2 –5
Rörelseresultat –17 –10 –58 –62
Resultat från andelar i koncernbolag - - - 728
Ränteintäkter m.m. 32 252 786 879
Räntekostnader m.m. 64 –156 –413 –537
Resultat efter finansiella poster 78 814 316 1 008
Bokslutsdispositioner 53 48 54 51
Resultat före skatt 131 862 370 1 059
Aktuell skatt - - –1 -
Uppskjuten skatt 21 –0 21 –35
Periodens resultat 151 861 390 1 024
Belopp i mkr 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 6 5
Finansiella anläggningstillgångar 2 175 1 556
Omsättningstillgångar 26 637 26 979
Summa tillgångar 28 818 28 540
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 10 227 10 504
Obeskattade reserver 2 3
Avsättningar 24 20
Långfristiga skulder 18 400 17 855
Kortfristiga skulder 166 158
Summa eget kapital och skulder 28 818 28 540
S.19Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 20 =====

Nyckeltal. 1)
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2023 
okt–dec
2022 
okt–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad 3), % 42,5 41,7 42,5 41,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,8 3,2 3,7 3,8
Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,4 15,3 12,9 15,6
Avkastning på eget kapital (årstakt), % –7,9 –13,7 –3,4 15,7
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 1,6 –6,6 0,4 7,3
Genomsnittlig utg. ränta, % 2,3 2,2 2,3 2,2
Räntebindning, år 3,8 4,6 3,8 4,0
Kapitalbindning, år 3,5 4,6 3,5 4,3
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 2,71 2,27 10,82 8,93
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,69 2,47 10,49 8,59
Resultat efter skatt, kr –4,36 –8,07 –7,56 33,97
Långsiktigt substansvärde, kr 262,11 270,60 262,11 270,60
Aktuellt substansvärde 2), kr 245,62 251,81 245,62 251,81
Avyttringsvärde, kr 219,49 237,77 219,49 237,77
Utdelning, kr (föreslagen för 2023) - - 3,50 5,30
Börskurs, kr 231,20 170,90 231,20 170,90
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 215
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda 288 315 285 321
1) Se definitioner sid. 27–28, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts.
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
Restaurang Solen i Slakthusområdet. 
S.20Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 21 =====

2023 
okt–dec
2022 
okt–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental  126 106  126 106  126 106  126 106 
Eget kapital  27 519  29 141  27 519  29 141 
– Derivat –390 –1 513 –390 –1 513 
– Goodwill –140 –165 –140 –165 
– Uppskjuten skatt  6 064  6 661  6 064  6 661 
Långsiktigt substansvärde  33 053  34 125  33 053  34 125 
kr/aktie  262,11  270,60  262,11  270,60 
– Bedömd verklig uppskj. skatt (se sid 17) –2 079 –2 370 –2 079 –2 370 
Aktuellt substansvärde  30 975  31 755  30 975  31 755 
kr/aktie  245,62  251,81  245,62  251,81 
+ Derivat  390  1 513  390  1 513 
– Uppskjuten skatt, netto –3 985 –4 292 –3 985 –4 292 
– Räntebärande skuld  24 966  25 389  24 966  25 389 
– Verkligt värde ränteb. skuld –24 665 –24 381 –24 665 –24 381 
Avyttringsvärde  27 679  29 985  27 679  29 985 
kr/aktie  219,49  237,77  219,49  237,77 
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  341  287  1 365  1 127 
– Aktuell skatt förvaltningsres. (se sid 15) –2  25 –43 –43 
Förvaltningsresultat efter skatt  340  312  1 322  1 084 
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  126 106  126 106  126 106  126 215 
kr/aktie  2,69  2,47  10,49  8,59 
ÖVERSKOTTSGRAD 
Driftöverskott  500  444  2 016  1 707 
Hyresintäkter  710  672  2 821  2 550 
Överskottsgrad, %  71  66  71  67 
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter  56 813  58 596  56 813  58 596 
+ Exploateringsfastigheter  1 692  1 409  1 692  1 409 
Summa fastigheter  58 505  60 006  58 505  60 006 
Räntebärande skulder  24 966  25 389  24 966  25 389 
–Likvida medel –119 –380 –119 –380 
Nettoskuld  24 847  25 010  24 847  25 010 
Belåningsgrad, %  42,5  41,7  42,5  41,7 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  341  287  1 365  1 127 
+ Räntenetto  122  126  522  423 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  7 -  207  329 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –6 –5 –172 –278 
Summa  464  408  1 922  1 601 
Räntenetto  122  126  522  423 
Räntetäckningsgrad, ggr  3,8  3,2  3,7  3,8 
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder  24 966  25 389  24 966  25 389 
–Likvida medel –119 –380 –119 –380 
Nettoskuld  24 847  25 010  24 847  25 010 
Bruttoresultat  503  444  2 019  1 681 
– Central administration –29 –21 –88 –91 
– Tomträttsavgälder –11 –10 –43 –39 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  7 -  207  329 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –6 –5 –172 –278 
EBITDA  465  408  1 923  1 601 
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  13,4  15,3  12,9  15,6 
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat –550 –1 017 –954  4 288 
Eget kapital, genomsnitt  27 795  29 651  28 330  27 341 
Avkastning eget kapital, % (årstakt) –7,9 –13,7 –3,4  15,7 
Periodens resultat före skatt –724 –1 276 –1 199  5 393 
+ Räntenetto  122  126  522  423 
+ Värdeförändring derivat  851  90  907 –1 526 
Resultat  248 –1 059  231  4 290 
Summa tillgångar, genomsnitt  62 047  64 295  62 838  59 091 
Avkastning totalt kapital, % (årstakt)  1,6 –6,6  0,4  7,3 
 
Belopp i mkr
2023 
okt–dec
2022 
okt–dec
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
S.21Bokslutskommuniké Q4 2023
Härledning av nyckeltal.
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som 
inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge värde-
full,  kompletterande information vid utvärdering av den 
 finansiella utvecklingen av bolaget. 
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas för de 
alternativa nyckeltal som inte är direkt identifierbara från 
de finansiella rapporterna och som bedömts väsentliga att 
specificera.
Se även definitioner på sid 27–28.

===== SIDA 22 =====

Kvartalsöversikt.
RESULTATRÄKNINGAR
 
Belopp i mkr
2023 
Q4
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
Hyresintäkter 710 700 699 712 672 661 619 600
Projekt- och entreprenadomsättning 142 95 92 84 101 50 49 56
Nettoomsättning 852 795 790 796 773 710 667 655
Kostnader för fastighetsförvaltning –209 –171 –200 –224 –227 –216 –191 –209
Kostnader projekt- och entreprenad –139 –96 –90 –85 –102 –57 –62 –62
Bruttoresultat 503 528 500 487 444 438 414 384
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 500 529 498 489 444 445 427 391
– projekt- och entreprenadverksamheten 3 –1 2 –1 –1 –7 –13 –6
Central administration –29 –19 –23 –17 –21 –21 –27 –22
– fastighetsförvaltning –27 –17 –21 –15 –18 –17 –22 –20
– projekt- och entreprenadverksamheten –2 –2 –2 –2 –3 –4 –5 –3
Resultat från intresseföretag –1 –1 –0 - - - - -
Finansiella intäkter och kostnader –132 –143 –145 –144 –137 –126 –119 –80
Förvaltningsresultat 341 366 332 326 286 291 268 281
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade –215 –454 –588 –401 –1 467 87 2 742 1 309
   Fastigheter, realiserade –0 6 –8 –6 –0 –3 11 10
   Nedskrivning goodwill - - - –24 - - - -
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 7 26 174 - - 329 - -
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –6 –22 –147 3 –5 –273 - -
   Derivat, orealiserade –851 107 88 –252 –90 91 686 838
Resultat före skatt –724 29 –149 –355 –1 276 522 3 708 2 439
Skatt 174 7 1 63 259 –90 –704 –569
Periodens resultat –550 36 –148 –292 –1 017 432 3 003 1 870
NYCKELTAL 1)
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2023 
Q4
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
2022 
Q3
2022 
Q2
2022 
Q1
Hyresvärde, kr/kvm 3 636 3 469 3 450 3 441 3 445 3 210 3 204 3 084
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94 93 93 93 93 92 92 91
Överskottsgrad, % 71 76 71 69 66 67 69 65
Fastighetsvärde, kr/kvm 56 186 56 323 56 661 57 315 58 931 60 076 59 871 54 926
Värderingsyield, % 4,7 4,6 4,6 4,5 4,4 4,1 4,0 4,2
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 945 945 945 943 956 957 957 881
Antal fastigheter vid periodens utgång 75 75 75 75 76 65 67 66
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 3) 42,5 41,8 41,8 41,3 41,7 40,8 40,7 39,2
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,7 3,5 3,6 3,5 3,8 4,3 4,4 5,1
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 12,9 13,0 13,3 14,1 15,6 15,9 17,0 13,8
Avkastning på eget kapital R12, % –3,4 –4,9 –3,5 7,7 15,7 24,8 26,1 20,6
Avkastning på totalt kapital R12, % 0,4 –1,7 –0,9 4,4 7,3 12,2 12,7 10,5
Genomsn. utgående ränta, % 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,1 1,9 1,7
Räntebindning, år 3,8 3,5 3,8 4,0 4,0 4,2 4,1 4,6
Kapitalbindning, år 3,5 3,8 3,9 4,1 4,3 4,4 4,6 4,6
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 2,71 2,90 2,63 2,58 2,27 2,30 2,12 2,23
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,69 2,81 2,49 2,49 2,47 2,29 2,00 1,82
Resultat per aktie, kr –4,36 0,29 –1,17 –2,32 –8,07 3,42 23,78 14,81
Långsiktigt substansvärde, kr 262,11 263,06 264,42 266,70 270,60 280,08 277,14 252,17
Aktuellt substansvärde 2), kr 245,62 245,15 246,64 249,09 251,81 269,31 266,59 243,98
Avyttringsvärde, kr 219,49 219,24 218,96 219,08 237,77 236,95 227,98 209,85
Börskurs, kr 231,20 178,10 186,60 169,00 170,90 137,50 134,00 192,50
Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 264 126 301 126 301
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 301 126 301
1) Se definitioner på sidorna 27–28. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
S.22Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 23 =====

S.23Bokslutskommuniké Q4 2023
Övrig information.
Förvaltningsresultat
Från och med första delårsrapporten 2023 redovisas 
intäkter och kostnader hänförliga till bostadsrättsförsälj-
ning inom Värdeförändringar i koncernens resultaträkning 
samtidigt som vi inför begreppet Förvaltningsresultat. 
Därmed utgår begreppet Resultat före värdeförändring. 
Tidigare redovisades resultat från bostadsrättsaffären inom 
Projekt- och entreprenadomsättning och Kostnad projekt- 
och entreprenad. För helåret 2022 innebär det att 329 mkr 
flyttas från Projekt- och entreprenadomsättning till Intäkt 
försäljning exploateringsfastighet och –278 mkr flyttas från 
Kostnad projekt- och entreprenad till Kostnad försäljning 
exploateringsfastighet. Syftet med förändringen är att 
förenkla uppföljning av den löpande intjäningen.
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas i enlig-
het med  International Financial Reporting Standards 
(IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering och års  redovis nings lagen. 
Delårsrapporten omfattar sid. 1–29 och sid. 1–13 utgör 
således en integrerad del av denna finansiella rapport. 
Moderbolaget tillämpar RFR2 Redovisning för juri diska 
personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redo-
visningsprinciper överensstämmer med vad som framgår 
av års redovisningen för 2022. 
Redovisning av elstöd
Atrium Ljungberg redovisade erhållet elstöd om 20 mkr i 
tredje kvartalet. Mottaget elstöd redovisas som en kost-
nadsreduktion vid den tidpunkt där vi med rimlig säkerhet 
kunnat säkerställa att villkoren som är förknippade med 
stödet är uppfyllda. 
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses  avyttras 
såsom bostadsrättsföreningar efter färdigställande redo-
visas när fastigheten är färdigställd och i takt med att 
bostadsrättsköparna tillträder lägenheterna. Resultatet 
redovisas brutto inom Värdeförändringar i resultaträk-
ningen på raderna Intäkt försäljning exploateringsfastighet 
och Kostnad försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen med de undantag och tillägg som regleras i 
RFR2 Redovisning för j uridiska personer.
I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan istället tillämpas 
RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då moderbolaget är lease-
tagare  innebär att leasing avgifterna redovisas som en 
kostnad linjärt över leasingperioden. 
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet av 
anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per 2023-12-31 
finns  negativa verkliga värden vilket innebär att en skuld 
om 211 (110) mkr  redovisas i balansräkningen. En negativ 
värde förändring om –152 (128) mkr har  redovisats i resultat-
räkningen inom finansnettot. 
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde 
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i 
IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans räkningen. 
Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på  derivat 
värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen 
baseras på annan indata än noterade priser och som är 
observerbar för  tillgången eller skulden antingen direkt  eller 
indirekt. I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet 
till nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. 
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår till  
24 966 mkr (25 389) och dess verkliga värde till 
24 665 mkr (26 186). Beräkningen av verkligt värde 
baseras på  diskonterade  bedömda framtida kassa flöden. 
Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med 
tillägg för aktuell upplånings marginal. Värderingen är 
härmed gjord  enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För 
 övriga finansiella tillgångar och skulder som redo visas till 
upplupet anskaffningsvärde bedömer Atrium  Ljungberg att 
skillnaderna  mellan bok förda värden och verkliga  värden 
inte är väsentliga.
Närståendetransaktioner
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett 
under räkenskapsåret.
Säsongseffekter 
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i driftkost-
naderna. Generellt är kostnaderna högre under årets första 
och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för 
uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and Markets 
 Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa Nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer 
finansiellt mått över  historisk  eller framtida resultatutveck-
ling, finansiell ställning, finan siellt resultat eller kassa flöden 
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för 
 finansiell rapportering; IFRS och Årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och tidigare 
finns tillgänglig på Atrium  Ljungbergs webbplats,  
www.al.se. Från och med Q1 2023 finns avstämningen i 
avsnittet Härledning av nyckeltal på sid 21.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade i denna 
bokslutskommuniké i vissa fall inte exakt summera 
till totalen och procenttal kan avvika från de exakta 
procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver finansiell ställ-
ning där jämförelserna avser utgången av föregående år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning enligt 
IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat koncernredovis-
ningen enligt K3 skulle följande väsentliga justeringar göras: 
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –315 mkr, orealiserad 
värdeförändring fastighet skulle utgå med 1 658 mkr och 
realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras med 
1 108 mkr. Nedskrivning goodwill utgår med 24 mkr. 
Värdeförändring derivat skulle förändras med 749 mkr och 
uppskjuten skatt med –659 mkr. Sammantaget skulle detta 
medföra en resultatförändring om 2 565 mkr. 
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde enligt K3 
vilket medför en förändring om –20 529 mkr avseende för-
valtningsfastigheterna och –377 mkr avseende exploate-
ringsfastigheterna. Nyttjanderättstillgång och leasingskuld 
avseende tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med 
samma belopp om –1 296/1 296 mkr. Goodwill skulle varit 
helt avskriven, vilket medför en minskning om –140 mkr. 
Derivat värderas enligt lägsta värdets princip och skulle 
därmed justeras för övervärden motsvarande –733 mkr. 
Som en konsekvens av resultat- och balansräkningsjuste-
ringar påverkas uppskjuten skatt med –4 387 mkr och eget 
kapital med –17 393 mkr.

===== SIDA 24 =====

S.24Bokslutskommuniké Q4 2023
Marknadsutveckling, risker och
osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, 
handels- och helhetsmiljöer finns på starka delmarknader 
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö. Prioriterade områden för riskhantering är framför 
allt uthyrning, fastighetsvärdering, projektverksamhet och 
finansiering med hänsyn till både komplexitet och belop-
pens storlek. Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa 
risker och har dessutom en stark finansiell ställning med 
solida nyckeltal.
Kriget mellan Ryssland och Ukraina har en fortsatt negativ 
inverkan på världsekonomin. Lägre tillväxt, inflation 
som inte vill släppa taget, delvis fortsatta störningar i 
leverans kedjor samt prishöjningar på råvarumarknaderna 
utgör några av faktorerna som tynger förtroendet för en 
återhämtning under den närmaste tiden. Tillgången till 
lånat kapital har varierat med stigande kreditmarginaler 
som följd. Tillsammans med högre marknadsräntor är 
således den totala finansieringskostnaden som marknaden 
erbjuder betydligt högre än vad de senaste åren uppvisat. 
Högre finansieringskostnader påverkar efterfrågan på 
fastigheter, vilket bör medföra högre avkastningskrav och 
därmed lägre fastighetsvärden.
Atrium Ljungberg har en stark finansiell ställning med låg 
belåningsgrad, relativt sett lång ränte- och kapitalbindning, 
diversifierade finansieringskällor samt likviditetsbuffert om 
ca 8 mdkr. 
Vad gäller risker och osäkerhetsfaktorer i övrigt hänvisas till 
Atrium Ljungbergs årsredovisning 2022, avsnittet ”Risker 
och riskhantering” på sid 62–68.
Rapportens undertecknande  
Verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av företagets och  
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget  
och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Nacka den 31 januari 2024
Annica Ånäs, verkställande direktör
 
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknads­
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 31 januari 2024  
kl. 07.30 CET. 
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för revisorernas granskning.Känslighetsanalys – fastighetsvärde
Värdeförändring, % Resultateffekt efter skatt, mkr Belåningsgrad, %
–10% –4 511 47,0%
–5% –2 255 44,6%
0% 0 42,5%
+5% 2 255 40,5%
+10% 4 511 38,7%
Utsikter 
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med en 
diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj med 
tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid finansiell 
bas är bolaget väl rustat att hantera de utmaningar som 
olika scenarios kan föra med sig. 
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat efter balansdagen.
Känslighetsanalys – kassaflöde
Resultat efter skatt, mkr
Faktor  +/–1 %-enhet
Hyresnivå/index  +25/–25
Uthyrningsgrad  +27/–27
Fastighetskostnader  –6/+6
Räntekostnader  –28/+28
Värdering: avkastningskrav  –6 737/+10 370

===== SIDA 25 =====

Aktien.
Atrium Ljungberg-aktien Långsiktigt substansvärde, aktuellt substansvärde  
och börskurs 
Större aktieägare per 2023-12-31
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7
Konsumentföreningen Stockholm 0 32 361 20,0 24,3
Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3
Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1
Carnegie fonder 0 6 745 4,2 5,1
Swedbank Robur Fonder 0 4 239 2,6 3,2
Länsförsäkringar Fonder 0 2 130 1,3 1,6
Vanguard 0 1 906 1,2 1,4
BlackRock 0 1 845 1,1 1,4
AFA Försäkring 0 1 511 0,9 1,1
Övriga 0 19 352 11,9 19,9
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier 1) 0 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq Stockholm 
Large Cap och hade vid utgången av 2023 ca 7 500 
 aktieägare (8 000). De tio största enskilda ägarna per 
2023-12-31 framgår av tabellen nedan.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Atrium 
Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett 
eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna aktier. 
Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat handlings-
utrymme i arbetet med bolagets kapitalstruktur och 
därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. Bolaget ägde, 
per den 31 december 2023, 7 114 875 aktier av serie B. 
Under 2023 gjordes inga återköp (30 mkr). 
Direkt- och totalavkastning
Av stämman föreslagen utdelning om 3,50 kr/aktie  
motsvarar en direktavkastning om 1,5% (3,1) beräknat  
på kursen vid periodens utgång.
Under den 2023 har aktiens totalavkastning, inklusive 
 utdelning, varit 40% (–12).
Aktiedata
2023 
jan–dec
2022 
jan–dec
Aktiekurs, SEK
– Lägsta 233,40 117,90
– Högsta 209,20 215,00
– Stängningskurs 231,20 170,90
Börsvärde, mdkr 29,2 21,6
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 88% 63%
P/E neg. 5,0
Aktiens direktavkastning 1,5% 3,1%
4 
2 
10 
6 
8 
0 0
75
150
225
300
375
ATRLJ B
20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Nasdaq Stockholm PI 
Nasdaq Stockholm Real Estate PI
index
Omsä/t_t.liganing på Nasdaq Stockholm
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad
Källa: Nasdaq
Börskurs, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
Aktuellt substansvärde, kr/aktie
Avy/t_t.ligaringsvärde, kr/aktie
kr/aktie
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
2017
Q1
Q2
Q3
Q4
2018
Q1
Q2
Q3
Q4
2019
Q1
Q2
Q3
Q4
2020
Q1
Q2
Q3
Q4
2021
Q1
Q2
Q3
Q4
2022
Q1
Q2
Q3
Q4
2023
Q1
Q2
Q3
Q4
S.25Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 26 =====

Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings-
policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska 
delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av 
engångskaraktär kan föras över till ägarna.  
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  påverkan på människor och miljö.
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil 
belånings grad som räntetäckningsgrad. Vi har en 
investment  grade-rating hos  Moody’s med  betyget 
Baa2 med negativ utsikt.
Med en projektvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark 
eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg – och 
därmed aktien – möjlighet till god  värdetillväxt över tid. 
Stabil utdelning. Möjlighet till god 
värde tillväxt.
Låg finansiell risk. Hållbar 
stadsutveckling.
Fyra skäl att äga aktier 
i Atrium Ljungberg.
0
1
2
3
4
5
20232022202120202019
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
5,055,00 5,20 5,30
3,50
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
Belåningsgrad, %1
Räntetäckningsgrad, ggr
40,7 41,7 42,339,4 38,5
Utdelning och aktiens direktavkastning Aktiens totalavkastning Belåningsgrad och ränte  täckningsgrad
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår 
 framgång. Tillsammans med värdetillväxten från 
investeringarna lägger det grunden till avkastningen.
Totalavkastning i genomsnitt 15% de 
senaste fem åren.
Stabil belåningsgrad och 
räntetäckningsgrad.
–  Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och 
netto-noll 2040, och fått målen godkända enligt 
Science Based Targets (SBTi)
–  Alla platser och fastigheter ska vara klimat-
anpassade 2030 och arbetet bedrivs enligt TCFD
–  En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra 
platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030
–  40% lägre energianvändning och ökad egen-
produktion av fossilfri energi 2030
–  Atrium Ljungberg ska ha över 50% 
Taxonomiförenlig omsättning 2025
–  100% av nya leverantörer undertecknar Atrium 
Ljungbergs leverantörskod 2030
–  100% av medarbetarna är utbildade i affärsetik
Utvalda hållbarhetsmål
20232022202120202019
%
Aktiens totalavkastning, %
Aktiens direktavkastning, %
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
4,5 2,6 3,7 2,2
4,3
53,2
-21,0
19,3
39,6
-12,0
1)  Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande 
skulder i stället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.
S.26Bokslutskommuniké Q4 2023

===== SIDA 27 =====

Parkhusen i Uppsala omfattar 98 bostadsrätts-
lägenheter med ett unikt läge i anslutning till 
handel, service och Gränbyparken. 
S.27Bokslutskommuniké Q4 2023
Definitioner.
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, % 
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % av 
 börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att belysa 
vilken löpande avkastning aktieägare förväntas 
erhålla. 
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg för 
under året verkställd ut delning i % av aktiekursen 
vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att belysa 
aktieägarnas totala avkastning på sitt ägande i 
Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
derivat och goodwill samt justerat med bedömd 
verklig uppskjuten skatt, dividerat med antal 
utestående aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används för 
att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Antal utestående aktier 
Antal registrerade aktier vid periodens slut med 
avdrag för återköpta aktier,  vilka inte berättigar 
till utdelning eller rösträtt.  
 
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill samt justerat med skillnad mot verkligt 
värde på ränte bärande skulder. 
Avyttringsvärde per aktie används för att ge 
intressenter information om Atrium Ljungbergs 
värde per aktie vid ett avyttringsscenario 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag 
enhetligt sätt. 
Belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder med avdrag för likvida 
medel exklusive skuld för  finansiell leasing avse-
ende tomt rätter i % av summan av fastigheternas 
verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa Atrium 
Ljungbergs finansiella risk. 
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 
Hyresintäkter minus Kostnader för 
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och 
entre prenadverksamheten 
Projekt och entreprenadomsätt ning minus 
projekt- och  entreprenad kostnader. 
Eget kapital per aktie, kr 
Redovisat eget kapital dividerat med antal 
 utestående aktier vid periodens  utgång. 
Eget kapital per aktie används för att belysa 
ägarnas andel av bolagets  totala tillgångar 
per aktie. 
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvaltning, 
vilket exkluderar central  administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutförfall av 
samtliga krediter i skuld portföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för att 
belysa Atrium Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte-
regleringstidpunkt av samtliga  krediter i 
skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för att 
belysa Atrium  Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i skuldportföljen exklusive 
outnyttjade kreditfaciliteter. 
Genomsnittlig utgående ränta används för att 
belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Justerad belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder exklusive skuld för finan-
siell leasing avseende tomträtter i % av summan 
av fastigheternas verkliga värde med avdrag 
för förvärvade ej tillträdda fastigheter och med 
tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter vid 
periodens slut.
Justerad belåningsgrad används för att belysa 
Atrium Ljungbergs finan siella risk. 
Kassaflöde per aktie, kr 
Kassaflöde från den löpande verksam heten 
 dividerat med medelantalet  utestående aktier. 
Kassaflöde per aktie, kr, används för att belysa 
Atrium Ljungbergs kassa flöde, och särskilt dess 
utdelningsförmåga. 
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av good-
will, derivat och uppskjuten skatt, dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens utgång. 
Långsiktigt substansvärde per aktie används 
för att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs långsiktiga substansvärde per aktie 
beräknat på ett för börsnote rade fastighetsbolag 
enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier 
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier 
beräknat enligt IAS 33. 
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida medel 
divideras med bruttoresultat justerat för central 
administration, tomträttsavgälder och resultat 
från försäljning exploateringsfastigheter. 
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa 
 intjäning i relation till skuldsättning. 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat dividerat med medelantalet 
utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr 
Förvaltningsresultat med tillägg för räntenetto 
samt resultat från försäljning exploaterings-
fastighet dividerat med räntenetto (exklusive 
tomträttsavgälder som i enlighet med IFRS 16 
 omklassificerats till räntekostnad). 
Räntetäckningsgraden används för att 
belysa hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
Utdelningsandel, % 
Utdelning per aktie i % av förvaltningsresultatet 
per aktie. 
Utdelningsandel används för att belysa hur stor 
del av resultatet som skiftas ut till koncernens 
ägare respektive återinvesteras i verksamheten.

===== SIDA 28 =====

Natur är viktig för livskvaliteten i en stad. Vi 
arbetar med att skapa gröna ytor och främja 
biologisk mångafald på våra platser. 
S.28Bokslutskommuniké Q4 2023
Fastighetsrelaterade
definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara area 
för bostäder. 
BTA, kvm 
Bruttototalarea avser byggnadens totala area 
inklusive ytterväggar. 
Driftöverskott 
Avser hyresintäkter minus kostnader för 
fastighets förvaltning. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastigheter, 
obebyggda eller bebyggda, som koncernen 
äger med avsikt att utveckla och sälja som 
 bostadsrätter. Fastig heterna redovisas som 
omsätt ningstillgångar, även om vissa fastig heter 
i  avvaktan på utveckling i tillämpliga fall förvaltas 
och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av ackumulerat 
anskaffningsvärde och  nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande delen 
av hyres värdet för en registerfastighet eller 
 resultatställe avgör  fastighetstypen. 
Marknadsvärde och utveckling av hyresintäkter i 
jämförbart bestånd redo visas per fastighetstyp.
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg  
(till exempel för fastighetsskatt, värme och el) 
och bedömd marknadshyra för  vakanta ytor  
i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa koncernens 
intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter som 
inte varit klassificerade som projektfastigheter 
och som ägts under hela perioden och hela 
jämförelseperioden. 
Jämförbart bestånd används för att belysa 
utvecklingen av hyresintäkter  exklusive engångs-
effekter för förtida avflyttningar och fastighets-
kostnader opåverkat av projektfastigheter samt 
förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area 
för lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individu-
ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, 
 bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår bland 
annat utbildning, kultur, service och  förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav 
 redovisas per lokaltyp.
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade 
 årshyror för nyuthyrningar med avdrag för  
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa 
uthyrningssituationen.
Projektfastighet 
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet 
där omställning planeras eller  pågår i syfte att 
omvandla och förädla fastigheten. Till projekt-
fastighet hänförs även byggnad under upp-
förande samt obebyggd mark och byggrätter. 
Omklassificering från projektfastighet till  
färdigställd fastighet sker vid 
färdig ställande  tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt minus 
total investering i % av  total investering. 
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i  projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 
 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstillgång  
i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av tomträtt. 
Betraktas enligt IFRS 16 som räntekostnad i 
resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm 
Totalyta som är tillgänglig för  uthyrning. Garage 
ingår i  uthyrbar area, men  exkluderas vid beräk-
ning av hyresvärde per kvm och verkligt värde 
per kvm.
Uthyrningsgrad, % 
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid full 
uthyrning. Redovisade siffror baseras på närmast 
kommande kvartal. 
Uthyrningsgraden används för att belysa 
koncernens effektivitet i användningen av sina 
förvaltningsfastigheter. 
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat 
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. 
Projektfastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, % 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av 
 redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur stor 
del av koncernens hyres intäkter som återstår 
efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade
definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i Europa 
för byggda miljöer. Breeam tar ett helhetsgrepp 
på en byggnads miljöprestanda. Det finns två 
typer av Breeam-certifieringar; Breeam som avser 
nyproduktion och Breeam In-Use som avser 
befintliga fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: energi- 
och vattenanvändning, hälsa, transport, material, 
avfall, mark användning, utsläpp, ekologi och 
ledning (management).
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla, hyres-
gästel och fastighetsel dividerat med genom-
snittlig beräknat total  uppvärmd uthyrbar area, 
exklusive garage.
Gröna hyresavtal, %
Kontrakterad årshyra för kommersiella lokaler 
exklusive  garage och lager för hyresavtal med 
grön hyresbilaga i % av kontrakterad årshyra 
för kommersiella lokaler exklusive garage och 
lager. Grön hyresbilaga är en avtalsbilaga från 
Fastighetsägarna där hyresgästen och hyres-
värden tillsammans åtar sig att minska miljö-
påverkan och omfattar  exempelvis energi, avfall 
och transporter. Redovisade siffror baseras på 
närmast kommande kvartal.
Total omsättning 
Stämmer överens med Nettoomsättning enligt 
koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya 
och befintliga fastigheter. I tabellen Förändring 
av fastighetsbeståndet ingår därmed raderna 
Förvärv och Investeringar i egna fastigheter. 
Dessutom inkluderas investeringar i övriga 
 materiella anläggningstillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande 
 reparationer och underhåll.

===== SIDA 29 =====

al.se
Årsredovisning 2023 2024-02-23
Bolagsstämma 2024-03-21
Delårsrapport januari–mars 2024 2024-04-12
Delårsrapport januari–juni 2024 2024-07-05
Delårsrapport januari–september 2024 2024-10-11
Nordic PM tecknar avtal i växande Sickla 2023-10-04
Bocuse d´´ Or Team Sweden startar träningskök i Slakthusområdet 2023-10-17
´Nypremiär för historiska Katarinahissen när nya Slussen tar form 2023-10-19
Envac väljer Sickla för sitt nya kontor 2023-10-24
Samarbetet med Stockholms konstnärliga högskolor fortskrider 2023-10-25
Gränbystaden stärker utbudet inom mode, heminredning och design 2023-10-26
Hemtex öppnar sin största butik i Sickla 2023-11-15
Erik Skalin klar som affärsområdeschef Leasing hos Atrium Ljungberg 2023-12-07
Atrium Ljungberg förändrar sin utdelningspolicy och stärker genomförandekraften i projekten 2023-12-12
Atrium Ljungberg hyr ut till Bris i Hagastaden 2023-12-13
Stockholms konstnärliga högskola till Slakthusområdet 2023-12-14
Moody´ s bekräftar Atrium Ljungbergs rating, Baa2 med negative outlook 2023-12-19
S.29Bokslutskommuniké Q4 2023
Information från  
Atrium Ljungberg.
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade 
på vår webbplats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké 
översätts till  engelska och båda  språkversionerna finns 
tillgängliga på webbplatsen vid en och samma  tidpunkt. 
 Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid  efter 
att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella 
 rapporter och pressmeddelanden. Där ger vi också upp-
daterad  information om vår verksamhet, våra fastig heter 
och projekt,  finansiella nyckeltal,  aktien och mycket annat. 
Informationen på webbplatsen finns även på engelska. 
IR-kontakt
Ulrika Danielsson, cfo 
Telefon: 070-647 12 61 
E-post: ulrika.danielsson@al.se
Rapporttillfällen.
Pressreleaser 
under kvartalet.
Atrium Ljungberg, januari 2024.  
Foto: Alric Ljunghager, Anton Stegarås, Foster+ 
Partner/Sthlm stad, Mattias Berdå, Måns Berg, 
TMRW, 3XN, White. 
Produktion: Narva Communications.
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/
Box 4200, 131 04 Nacka, besök: Smedjegatan 2C 
Telefon: 08-615 89 00, info@al.se 
Styrelsens säte: Nacka, org. nr.: 556175-7047