FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2025
===== SIDA 1 =====
Bokslutskommuniké januari – december 2025
Färdigställda projekt
driver hyrestillväxt
===== SIDA 2 =====
2
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Bokslutskommuniké januari – december 2025
Januari – december
Hyresintäkterna uppgick till 2 957 mkr (2 988)
– varav jämförbart bestånd ökade med 1,3% (3,9).
Driftöverskottet uppgick till 2 124 mkr (2 150)
– varav jämförbart bestånd ökade med 1,4% (4,3).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till
488 mkr (528) och bruttoresultatet till 2 mkr (1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 307 mkr (1 425),
motsvarande 2,07 kr/aktie (2,26).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till
-89 mkr (-272), varav projektvinster uppgick till 127 mkr
(48). Orealiserade värdeförändringar derivat uppgick till
-138 mkr (-194).
Periodens resultat uppgick till 823 mkr (850),
motsvarande 1,31 kr/aktie (1,35).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 5 mkr
(109), varav bolaget sagt upp -7 mkr (-27), för avflytt-
ning inför kommande projekt.
Periodens investeringar uppgick till 2 895 mkr (2 692),
varav 86 mkr (411) avser förvärvade fastig heter, medan
fastighetsförsäljningar uppgick till 0 mkr (2 148).
Aktiesplit 5:1 genomfördes under andra kvartalet.
Jämförelsetal som påverkas av antalet aktier har
justerats retroaktivt.
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,74 kr/aktie (0,72),
motsvarande en utdelningsandel av förvaltningsresulta-
tet om 36% (32).
Oktober – december
Hyresintäkterna uppgick till 760 mkr (740)
– varav jämförbart bestånd minskade med -1,3% (2,8).
Driftöverskottet uppgick till 530 mkr (516)
– varav jämförbart bestånd minskade med -2,4% (1,4).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till
195 mkr (162) och bruttoresultatet till -3 mkr (-1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 311 mkr (315), mot-
svarande 0,49 kr/aktie (0,50).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick
till -369 mkr (-301), varav projektvinster uppgick till
22 mkr (48). Orealiserade värdeförändringar derivat
uppgick till 85 mkr (282).
Periodens resultat uppgick till -17 mkr (235),
motsvarande -0,03 kr/aktie (0,37).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till -12 mkr
(-9), varav bolaget sagt upp 0 mkr (-1), för avflyttning
inför kommande projekt.
Periodens investeringar uppgick till 818 mkr (1 133),
varav 0 mkr (411) avser förvärvade fastigheter.
NETTOUTHYRNING
+5
MKR
DRIFTÖVERSKOTT
JÄMFÖRBART BESTÅND
+1,4%
FÖRÄNDRING
BELÅNINGSGRAD
42,5%
PÅGÅENDE PROJEKT
9,1
MDKR
Sammanfattning 1)2)
2025
okt-dec
2024
okt-dec
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 760 740 2 957 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 195 162 488 528
Nettoomsättning, mkr 955 902 3 446 3 516
Bruttoresultat , mkr 528 514 2 126 2 151
Förvaltningsresultat, mkr 311 315 1 307 1 425
D:o kr/aktie 0,49 0,50 2,07 2,26
Resultat efter skatt, mkr −17 235 823 850
D:o kr/aktie −0,03 0,37 1,31 1,35
Fastighetsvärde, mkr 60 965 58 362 60 965 58 362
Investeringar inkl. förvärv, mkr 818 1 133 2 895 2 692
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr −12 −8 12 135
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr −12 −9 5 109
Belåningsgrad, % 42,5 41,4 42,5 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,1 3,0 3,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,9 3,0 2,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 54,89 53,45 54,89 53,45
Börskurs, kr/aktie 33,22 39,64 33,22 39,64
Miljöcertifierad yta (kvm), % 79 71 79 71
Total energiintensitet, kWh/ m2 (normalår, LFL) 144 158 144 158
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 24 och för definitioner se sid. 32-33.
2) Samtliga jämförelsetal som påverkas av antalet aktier har justerats retroaktivt i enlighet med aktiespliten 5:1.
===== SIDA 3 =====
3
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
2025 blev året då marknaden började röra på sig
uppåt igen – försiktigt, men tydligt. Trots ett
fortsatt osäkert omvärldsläge har vi levererat
stabilt, samtidigt som aktiviteten i våra projekt
och dialogerna med våra hyresgäster stärkts
under årets gång. När förtroendet nu sakta åter-
vänder till marknaden går vi in i 2026 med stärkt
optimism och vi är väl positionerade.
Försiktig återhämtning i
marknaden – förbättrade
utsikter för 2026.
Resultat och finansiell ställning
Vi avslutar 2025 med ett stabilt fjärde kvartal där både hyresintäkter
och driftöverskott växer med 3% jämfört med samma kvartal i fjol,
främst drivet av färdigställandet av projekt PV Palatset i Hagastaden dit
vi i mitten av oktober välkomnade Ekobrottsmyndigheten till nya, fina
lokaler.
I jämförbart bestånd summerar vi en positiv driftnettoutveckling under
året, trots en liten tillbakagång under fjärde kvartalet. Det kan inte annat
än betraktas som ett styrketecken när vi nu lägger bakom oss det fjärde
året i rad som präglats av svag konjunktur.
===== SIDA 4 =====
4
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Finansieringskostnaderna steg under kvartalet vilket precis som under
årets tidigare kvartal beror på att vi gradvis genomfört anpassningen
till senaste årens högre ränteläge. Stigande snittränta till trots så har
finansieringsförutsättningarna varit mycket goda under hela 2025.
Under det fjärde kvartalet och inledningen av 2026 har dessutom kre-
ditmarginalerna förbättrats ytterligare vilket resulterat i flera genomförda
obligationstransaktioner på fördelaktiga villkor. Samtidigt har det fjärde
kvartalet inneburit en marknadsränteutveckling med kraftigt stigande
löptidspremier med en väsentligt högre prislapp på längre räntebind-
ningar som följd. Det sistnämnda innebär att avvägningar mellan olika
risker måste göras och räntebindning och räntetäckning ställas mot
varandra.
På värderingssidan har temat för året varit justering av indexantagande
och trenden håller i sig även i fjärde kvartalet. Oktoberindex för 2025
landade in på blygsamma 0,9% och inflationsutsikterna för 2026 har
föranlett värderarkollektivet att skruva ner indexantaganden för nästa
år från 2% till 1,5%. Lägre indexutfall och framtida indexantagande har
medfört lägre bedömda kassaflöden i våra värderingar. Det är främsta
skälet till att vi i fjärde kvartalet har justerat ned våra fastighetsvärden
med 0,6%.
Riktar vi fokus mot vår balansräkning så kan vi konstatera att fastig-
hetsvärdet under året ökat med 2,6 mdkr till 61,0 mdkr. Bakom den
ökningen ligger nettoinvesteringar i projekt och befintliga fastigheter
om hela 2,7 mdkr. Belåningsgraden landar på betryggande 42,5% vilket
tillsammans med goda finansieringsförutsättningar utgör en bra platt-
form för fortsatta investeringar i vår projektportfölj.
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,74 kr/aktie, vilket är en ökning med
2,8% i jämförelse med föregående år.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden visar tecken på att vakansutvecklingen kan ha nått sin
kulmen, även om utbudet här och nu fortfarande överstiger efterfrågan.
Utvecklingen pekar ändå mot en försiktig återhämtning i takt med att de
ekonomiska förutsättningarna förbättras. Under andra halvåret har vi sett
ett stadigt ökande intresse för kontorslokaler i vårt bestånd, och antalet
pågående dialoger är väsentligt högre än samma period föregående år.
Många av de verksamheter vi möter vittnar om ett större fokus på sina
kontorslokaler än tidigare – antingen för att stärka medarbetarupple-
velsen eller för att anpassa kostymen till nya förutsättningar. Framför
allt upplever vi nu en tydligare beslutsamhet i dialogerna, något som
saknats under de mer avvaktande föregående kvartalen.
I ett större perspektiv ser vi också försiktiga men tydliga tecken på ljus-
ning. Färska analyser pekar på att svensk ekonomi befinner sig i en åter-
hämtningsfas, där särskilt tjänstesektorn har blivit ett av dragloken med
ökad efterfrågan och tilltagande sysselsättning. Detta ger förutsättningar
för ökad aktivitet och framtidstro under 2026.
Samtidigt blev sista kvartalet mångfacetterat. Vi tecknade ett stort antal
avtal men mottog även en större uppsägning i slutet av året. Större
affärer som senarelagts har också påverkat nettouthyrningen negativt.
På helårsbasis är den ändå positiv, +5 mkr, vilket visar att verksamheten
står stabil även i ett mer utmanande marknadsläge.
Under kvartalet har vi genomfört ett stort antal nya uthyrningar i flera
av våra områden, vilket sammantaget omfattar över 7 600 kvm kontors-
och butiksyta. I Liljeholmen fortsätter utvecklingen att gå starkt. Fyra
nya hyresgäster har tillkommit – Läkare utan gränser, Leica Geosystems
Technology, Formotion och Albert Berner Montageteknik – vilket tillsam-
mans ger ett tillskott på drygt 3 200 kvm. Den höga uthyrningstakten
bekräftar Liljeholmens attraktionskraft, där vi kombinerar hållbar stadsut-
veckling med en tydlig satsning på hälsa och välmående.
Även i Hagastaden har vi haft hög aktivitet med fyra nya uthyrningar:
Nion, Mercuri International, ACAD och en vårdaktör som totalt omfattar
närmare 2 200 kvm. I Bas Barkarby växer mixen med Swedbank och
Fastighetsbyrån.
Detaljhandeln
2025 blev ett år som började försiktigt men avslutades positivt. Efter en
lite återhållsam vår tog utvecklingen fart under hösten. Fjärde kvartalet
ökade omsättningen på våra handelsplatser med 3,6% – brett drivet av
Liljeholmen utvecklas till en arbetsplats där hälsa och välmå-
ende står i centrum, med en grön innergård för avkoppling och
aktivitet samt ett nytt stort inomhusgym och ett brett hälso-
program. En viktig del av utvecklingen är satsningen på husets
terrasser, där nästan alla lokaler får egna utomhusytor som för-
länger arbetsplatsen utomhus.
===== SIDA 5 =====
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
20 000 kvm LOA – blir verklighet, med planerad byggstart våren 2026.
Tillsammans markerar dessa två projektstarter viktiga milstolpar och
fortsätter att driva utvecklingen av Slakthusområdet framåt.
I Slussen bjöd vi under sista kvartalet in till parallellt uppdrag för Lilla
Katarina. Projektet – cirka 5 800 kvm kontor med publik bottenvåning
och ambition om hållbarhetscertifiering på nivå Breeam Outstanding
– ligger i hjärtat av Slussens pågående omvandling, nära både det
kommande Nobel Center och Katarinaparken. Att vi fortsätter investera
i komplexa och långsiktiga stadsutvecklingsprojekt, visar på styrka och
vår förmåga att driva utvecklingen av Stockholm.
Hållbarhet
Under perioden har vi fortsatt att stärka vårt arbete med hållbarhet. Ett
tydligt kvitto på det fick vi i samband med utvärderingen av måluppfyl-
lelsen för vår hållbarhetslänkade obligation från 2022. I mitten av januari
stod det klart att vi uppnår tre av fyra mål kopplade till obligationen
– med stark leverans inom klimatavtryck från förvaltningen, social håll-
barhet och leverantörsutvärderingar. Avseende det fjärde målet, klima-
tavtryck i projekt, gör vi en betydande reduktion. Sammantaget befäster
detta vår position som ett bolag som inte bara sätter ambitiösa mål,
utan också levererar mot dem, samtidigt som vi fortsätter det målmed-
vetna arbetet med att sänka klimatavtrycket från vår verksamhet.
Under det sista kvartalet bjöd vi in till parallellt uppdrag för Lilla
Katarina i Slussen. Projektet omfattar cirka 5 800 kvm kontor med
publik bottenvåning och har ambitionen att certifieras enligt
Breeam Outstanding. Läget är unikt, nära både det kommande
Nobel Center och Katarinaparken. Att vi fortsätter investera i kom-
plexa, långsiktiga stadsutvecklingsprojekt visar vår stabilitet och
vår drivkraft att utveckla Stockholm. Foto: Stockholms stad
samtliga handelsplatser. Mobilia i Malmö stack ut med hela 12% tillväxt i
oktober, ett tydligt tecken på den lokala attraktionskraften.
Under det sista kvartalet ökade antalet besökare för alla handelsplatser
och december blev en av våra starkaste månader någonsin, nästan i
nivå med rekordåret 2022. Besöksutvecklingen i slutet av året visar att
konsumenterna gradvis börjar återvända i större antal.
Bostadsrättsmarknaden
Bostadsmarknaden var stabil under 2025, med stillastående priser och
en utveckling driven främst av ökade volymer. Efter en svag vår följde en
något starkare höst, men året avslutades svagt. I Stockholm höll sig pri-
serna överlag stabila, med viss uppgång centralt och större försiktighet
i övriga områden. Försäljningsvolymerna ökade något, utbudet mins-
kade mot slutet av året och köparna blev mer offensiva. Framåt väntas
priserna stiga omkring 5%, och optimismen är tydlig – över hälften av
hushållen tror på stigande priser, och bland unga tre av fyra. Det märks
även i våra projekt där intressenterna blivit mer aktiva och beslutsamma.
Under Q4 sålde vi 9 bostäder och totalt 60 under året, och har nu 41
lägenheter kvar till försäljning.
Projektportföljen
Under det fjärde kvartalet färdigställdes PV Palatset i Hagastaden och
Ekobrottsmyndigheten flyttade in i nya kontorslokaler om totalt 10 000
kvm. Fastigheten, som är ett av Hagastadens tidlösa landmärken, har
varsamt byggts om till en modern, hållbar och inspirerande arbetsplats
där vi som tidigare nämnts även nyligen tecknat avtal med ytterligare en
hyresgäst. Under året har vi också färdigställt Campus Sickla. Det är vårt
första färdiga projekt inom Stockholm Wood City – och ett viktigt steg
i utvecklingen av Sickla som Nordens nav för hållbarhet, innovation och
välmående.
Vi har i år även genomfört två viktiga projektstarter i Slakthusområdet.
Avtalet med Haglöfs om 1 400 kvm i Hus 48 Lilla Marknadshallen gjorde
att vi kunde starta projektet med totalt cirka 1 900 kvm uthyrbar yta.
Vi har också tagit nästa steg i etableringen av Stockholms konstnärliga
högskola. Efter att detaljplanen vunnit laga kraft och exploaterings-
avtal nu ingåtts står det klart att högskolans flytt – omfattande drygt
”December blev en av våra starkaste
månader någonsin på våra handelsplatser.”
5
===== SIDA 6 =====
6
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Utsikter 2026
Svensk ekonomi har under senare delen av 2025 gått in i en återhämt-
ningsfas efter flera år av svag utveckling, och mycket talar för att 2026
blir året då tillväxten verkligen får fäste. BNP väntas öka med 2,5–3%,
drivet främst av en allt starkare inhemsk efterfrågan. Hushållens spa-
rande är på höga nivåer och konsumtionen spås ta fart i spåren av
minskad inflation, lägre räntor, god reallöneutveckling och skattesänk-
ningar. Även försvarssatsningar och ökade investeringar från företagen
bidrar. I takt med att återhämtningen sker bedöms dessutom arbets-
marknaden gradvis förbättras och sysselsättningen öka. Sammantaget
pekar prognoserna mot ett år där Sveriges starka inhemska efterfrågan,
robusta offentliga finanser och konkurrenskraftiga företag medför att
svensk ekonomi på allvar återfår momentum.
På sätt och vis påminner detta mycket om vad jag skrev i mitt vd-ord
redan för ett år sedan, nämligen att ”mycket talar för att återhämtningen
i ekonomin kommer att ta fart under 2025 även om det finns både osä-
kerheter och orosmoln som snabbt kan förändra bilden”. Så här i efter-
hand kan jag tyvärr konstatera att osäkerheterna och orosmolnen satte
käppar i hjulet under fjolåret. Vis av erfarenhet är jag därför ödmjuk inför
det faktum att osäkerheten i omvärlden återigen är hög.
När vi nu går in i 2026 gör vi det med en balanserad syn på året – där
några faktorer dämpar tillväxten, samtidigt som flera ger oss goda skäl
att se positivt på utvecklingen framåt. Det låga indexutfallet på 0,9%
ger endast ett begränsat tillskott på drygt 20 mkr till årets hyresintäk-
ter, och vi går in i året med en lägre uthyrningsgrad än föregående år,
89% jämfört med 91,5%. Samtidigt har vi en projektportfölj som skapar
betydande möjligheter. Under året färdigställs hela sex projekt med ett
samlat hyresvärde på drygt 300 miljoner kronor.
Med dagens uthyrningsgrad och projekttidplaner bedömer vi att pro-
jekten som färdigställs under 2026 kommer att bidra med drygt 60 mkr
i hyresintäkter under året, med potential att öka i takt med ytterligare
uthyrning. Tillsammans med de två projekt som slutfördes under andra
halvåret 2025, som också tillför nära 60 mkr under 2026, ser vi goda
möjligheter att hyresintäkterna ska kunna bryta tremiljardersnivån.
PV Palatset i Hagastaden är uppkallat efter Volvo Personvagnar som
huserade här i drygt 30 år. Fastigheten, som är ett av Hagastadens
tidlösa landmärken, har varsamt byggts om till en modern, hållbar
och inspirerande arbetsplats. Under kvartalet färdigställdes ombygg-
nadsprojektet och Ekobrottsmyndigheten flyttade in i nya kontorslo-
kaler om totalt 10 000 kvm.
Tillgången till kapital är fortsatt god, vilket är avgörande för att kunna
fortsätta driva vår projektportfölj framåt. Kreditmarginalerna har sjunkit,
medan de längre marknadsräntorna stigit – men sammantaget bedömer
vi att portföljens snittränta kan hållas intakt på 3,2% inklusive löftesprovi-
sioner under 2026.
Investeringsviljan och genomförandekraften i bolaget är fortsatt stark,
och vi räknar med bruttoinvesteringar om knappt 3 mdkr i våra projekt
och befintliga fastigheter under 2026, helt i linje med vår målsättning.
Under året har vi åstadkommit mycket. Jag vill rikta ett varmt tack till alla
medarbetare för ert engagemang, driv och hårda arbete - och till våra
kunder och samarbetspartners för ert värdefulla förtroende. Vi känner
oss väl rustade för 2026.
Annica Ånäs,
vd
===== SIDA 7 =====
7
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till drygt 40 mdkr och
sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 70% i fastig-
heter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 30% i bostads-
rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger
eller på markanvisningar som erhållits och 94% av projekt utvecklingen
sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
En viktig komponent i Atrium Ljungbergs agenda 2030 är våra hållbar-
hetsmål fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgö-
rande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
— Minska klimatutsläpp med 50% till 2030 och nettonoll klimatutsläpp
till 2040. Våra klimatmål är godkända av Science Based Targets
(SBTi). 1) 2)
— Minska klimatpåverkan från planerade och pågående projekt med
75% till 2030.3)
— Minska klimatpåverkan från förvaltning med 43% till 2030.3)
— Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i Vår stad Index till
2030. 3)
— Alla Atrium Ljungbergs riskutsatta platser och fastigheter ska vara
klimatanpassade 2030. Arbetet bedrivs enligt TCFD.
— 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion av fossilfri
energi till 2030. 2)
— 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten förbrukning och
20% lägre avfallsmängd till 2030. 4)
— 100% av betydande inköp ska vara utvärderade och alla betydande
leverantörer ska ha undertecknat vår uppförandekod till 2030. 3)
— Uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL Perspektiv med en
jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030.
1) Definition sid 32.
2) Basår 2023.
3) Del av hållbarhetslänkad finansiering, basår 2021.
4) Basår 2024.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EFTER KATEGORI
● Kontor 66% 38,9 mdkr
● Handel 19% 11,4 mdkr
● Bostäder 3% 1,6 mdkr
● Projekt 11% 6,8 mdkr
● Byggrätter och mark 1% 0,7 mdkr
80%
STOCKHOLM
5%
GÖTEBORG
5%
MALMÖ
10%
UPPSALA
Med rötterna i den gamla byggmästar-
tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat
vår strategi och renodlat vårt fastighets-
bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck-
ling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”.
Vårt fastighetsbestånd och projekt portfölj
finns i stora sammanhängande områden med
ett blandat innehåll av kontor, bostäder,
handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra
starkaste tillväxtmarknader – Stockholm,
Uppsala, Göteborg och Malmö.
Finansiell modell och mål
Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10%
avkastning på eget kapital över tid.
Finansiella
riskbegränsningar
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45%
och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet
ska delas ut, såvida inte investeringar eller
bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar
annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att
vinster av engångskaraktär kan föras över
till ägarna.
Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek
årligen utan större påverkan på belånings -
graden.
Atrium Ljungberg 2030
Våra geografiska marknader
Tio goda skäl att vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur
10. Handel och service
===== SIDA 8 =====
8
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Hållbart företagande nulägesbild. Detta innebär att projekt som har avslu-
tats mellan 2021-2024 samt projekt som ännu inte har
nått systemhandlingsskede exkluderas. Om denna
ändring inte genomförts, hade resultatet uppgått till
279 kg CO₂e/BTA.
Social hållbarhet
Under kvartalet har Atrium Ljungberg arbetat med
social hållbarhet genom engagemang i Musikhjälpen
och ett långsiktigt partnerskap med Tim Bergling
Foundation, samt det fortsatta arbetet med Atrium
Ljungbergs verktyg Vår Stad Index.
I samband med Musikhjälpen, med temat ”Alla barn har
rätt att gå i skolan”, etablerades insamlingsaktiviteter i
form av satellitburar på Atrium Ljungbergs tre handels-
platser för att bidra till ändamålet samt skapa engage-
mang bland besökare och hyresgäster.
Resultatet från Vår Stad Index uppnådde 65%, vilket väl
överträffade målet för 2025 om 50%. Konsekvent och
gediget arbete med sociala hållbarhetsinitiativ på bola-
gets platser har gett gott resultat.
Hållbar bolagsstyrning
Under året har Atrium Ljungberg bedrivit ett intensivt
arbete med att utvärdera betydande leverantörer i linje
med bolagets uppförandekod. Målet att samtliga bety-
dande leverantörer skulle vara utvärderade vid årets slut
uppnåddes. Utvärderingen sker genom en enkät som
betygsätter och riskklassar leverantörer utifrån miljö,
arbetsrätt och arbetsvillkor, affärsetik samt hantering
av underleverantörer. Vid årsskiftet 2024/2025 höjdes
tröskelvärdet för betydande leverantör från årsutgifter
på 100 tkr till 500 tkr.
EU:s taxonomi
I enlighet med EU:s taxonomi rapporterar Atrium
Ljungberg hur stor andel av omsättning, kapitalutgift
och driftutgifter som utgörs av taxonomiförenliga
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete
Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga håll-
barhetsmål och följer löpande utvalda nyckeltal för att
säkerställa utveckling i linje med bolagets ambitioner.
Målen omfattar miljömässiga och sociala perspektiv
samt hållbar bolagsstyrning.
Fram till 2025 har bolaget haft fyra etappmål kopp-
lade till sin hållbarhetslänkade finansiering. Målen
var: Utsläppsreduktion från nya fastighetsprojekt,
Utsläppsreduktion från fastighetsförvaltning, Social
hållbarhet och Utvärdering av leverantörer utifrån
bolagets uppförandekod. Tre av fyra av dessa ambiti-
ösa mål uppnåddes.
Miljömässig hållbarhet
Klimatavtrycket från förvaltningen uppgick vid årets
slut till 5,5 kg CO2e/kvm, inräknat energi, transporter
och avfall. En utökad omfattning för mätningen, som
inkluderar klimatpåverkan från hyresgästanpassningar,
visar ett utfall om 10,3 kg CO2e/kvm. Målet för 2025
var att nå 22% reduktion jämfört med basår 2021 mot-
svarande 12,7 kg CO2e/kvm – ett mål som uppnåddes,
såväl inklusive som exklusive hyresgästanpassning-
arna. Reduktionen är främst ett resultat av ett omfat-
tande energieffektiviseringsarbete, vilket även avspeg-
las i en minskning av fastighetsenergin med 15% och
minskning i total energianvändning om 10%.
För fastighetsprojekt uppnåddes en betydande minsk-
ning av klimatavtrycket, även om målet på 229 kg
CO₂e/BTA inte nåddes fullt ut. Utfallet uppgick till 265
kg CO₂e/BTA, motsvarande en reduktion om 42% från
basår 2021. Under kvartalet implementerades en revi-
derad avgränsning för uppföljningen av klimatpåverkan
till att innefatta enbart pågående projekt, i syfte att
höja datakvaliteten och säkerställa en mer rättvisande
Nyckeltal hållbarhet
Förändring
jmf med fg års
period 2025 2024 2023
Mål
2025
Mål
2030
Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm 1) 2)
(ny definition)
e.t 10,3 12,7 9,3
Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm 1) 3) 5,5 5,6 6,0 12,7 9,3
Klimatavtryck Projekt kgCO2e/BTA 7) −18% 265 322 331 229 115
Utvärderade betydande leverantörer, % 4) 68 %-enheter 100 32 20 100
Fastighetsenergi, kWh/kvm 1) 5) −15% 68 80 80 82
Hyresgästenergi, kWh/kvm 1) 5) −3% 76 78 80
Total energiintensitet, kWh/kvm 1) 5) −9% 144 158 160
Total energiintensitet, kWh/kvm 1) 6) −10% 142 158 158
Andel gröna avtal, % 1) 3 %-enheter 82 79 75
Vattenförbrukning, m3/kvm 1) - 0,38 0,38 0,41
Certifierad yta (kvm), % 8 %-enheter 79 71 72
Certifierade byggnader, antal 15% 55 48 41
Breeam, antal 6% 19 18 6
Breeam in-use, antal 8% 27 25 28
Miljöbyggnad, antal - 9 9 7
Taxonomin
Förändring
jmf med fg års
period 2025 2024 2023
Definition
inkluderar
Förenlig omsättning, % 1%-enheter 19 18 21
7.1, 7.2, 7.7 för
mål 1
-förvaltningsportföljen, % 5%-enheter 23 18 25 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter, % 30%-enheter 52 22 23
7.1, 7.2, 7.7 för
mål 1
-förvaltningsportföljen, % - 5%-enheter 17 22 23 7.7 för mål 1
Förenliga driftutgifter, % 1%-enheter 15 14 15 7.7 för mål 1
-förvaltningsportföljen, % 1%-enheter 15 14 15 7.7 för mål 1
1) Rullande 12 månader
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och material från hyresgästanpassningar.
3) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser. Material från hyresgästanpassningar exkluderas.
4) Betydande = belopp över 500 000 kr, hög risk eller ramavtal.
5) Normalårskorrigerad
6) Ej normalårskorrigerad
7) Mäts två gånger om året kv2 och kv4
aktiviteter. Utfallet för andel förenlig omsättning ökade
under året till 19% (18). Förenliga kapitalutgifter har
samtidigt ökat till 52% (22), vilket främst beror på
att ytterligare projekt och en fastighet klassats som
förenliga med taxonomin. De förenliga driftutgifterna
ökade med en procentenhet från föregående år.
Övriga händelser
Under det fjärde kvartalet publicerade Carbon
Disclosure Project sin årliga hållbarhetsbedömning
av Atrium Ljungberg, där bolaget höjde sitt betyg
från C till B. Det bekräftar ett mer systematiskt arbete
med att mäta, hantera och transparent rapportera
klimatpåverkan
===== SIDA 9 =====
9
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Förvärvade och tillträdda fastigheter
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde
Anskaffningsvärde,
mkr
Sandviksvassen 12 Uppsala Projekt - 2025−06−19 39
Sandviksvassen 13 Uppsala Projekt - 2025−06−19 40
Sandviksvassen 19 Uppsala Projekt - 2025−06−19 7
Fastighetsbestånd Stockholmsregionen stod fortsatt under 2025 för
den största andelen av transaktionsmarknaden, med
36%. Detta är dock lägre än föregående år på 45%
samt det historiska snittet på 41%, vilket visar på en
viss omfördelning av investeringsaktivitet alternativt
en mer dämpad utveckling i huvudstadsregionen.
Regionstäderna stod för 30% av volymen och övriga
Sverige för 15%. Göteborg ökade sin andel till 13%,
klart över både föregående år och historiskt genom-
snitt, medan Malmö låg kvar på 6%, i nivå med sin
långsiktiga trend.
Bostadssegmentet var det största på transaktions-
marknaden under året, med en andel av transaktions-
volymen om 27%. Logistik-, lager- och industriseg-
mentet hade en volym om 22%. Samhällsfastigheter
svarade för 16% av transaktionsvolymen medan
kontorssegmentet stod för 15% 2025. Handel hade
en volym på 11%, medan övriga segment, såsom
hotell och mark, stod för 9%.
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och
Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads-
värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid periodens
utgång totalt 88 fastigheter (86) med en sammanlagd
uthyrningsbar yta om 901 000 kvm (882 000).
Fastighetsmarknad
Transaktionsmarknaden under 2025 visade en positiv
utveckling jämfört med föregående år. Totalt uppgick
transaktionsvolymen till 162,8 mdkr, motsvarande en
ökning om 16%, och 435 (342) transaktioner genom-
fördes. Trots detta är transaktionsvolymen för 2025
lägre än förväntat efter återhämtningen som ägde
rum under 2024. Som jämförelse var ökningen mellan
2023 och 2024 hela 35%. Årets volym ligger även 15%
under genomsnittet för perioden 2015–2024, som
uppgår till 192 mdkr, ett genomsnitt som till stor del
påverkas av rekordåren 2021 och 2022.
Andelen internationella investeringar har ökat från
17% 2024 till 32% 2025. Detta är högre än det histo-
riska genomsnittet på 21% för perioden 2015–2024.
Det finns även indikationer om att intresset för
svenska kontorsfastigheter bland internationella
investerare har börjat återhämta sig sedan den
kraftiga nedgången under pandemin. Sammantaget
fortsätter transaktionsmarknaden att återhämta sig,
om än i ett långsammare tempo än förväntat.
Fastighetsbestånd 2025.12.31
Uthyrbar area,
tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde,
mkr 2)
Hyresvärde,
kr/kvm
Ekonomisk
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 573 38 853 67 738 2 328 4 063 87,1
Handelsfastigheter 242 11 431 47 538 893 3 696 93,3
Bostadsfastigheter 45 1 641 36 468 111 2 464 93,3
Affärsområde Fastighet 860 51 925 60 446 3 332 3 876 89,0
-varav Stockholm 550 40 503 73 558 2 418 4 399 89,0
-varav Uppsala 125 5 825 46 946 437 3 500 89,9
-varav Göteborg 75 2 678 35 995 195 2 620 80,9
-varav Malmö 110 2 919 26 552 281 2 544 92,9
Projektfastigheter 36 6 804 - 104 - 64,0
Mark och byggrätter - 656 - - - -
Summa förvaltningsfastigheter 896 59 385 - 3 436 - -
Exploateringsfastigheter 6 1 580 - 7 - -
Fastighetsbeståndet totalt 901 60 965 - 3 443 - -
1) Uthyrbar area exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 83 mkr är exkluderad.
Direktavkastning per
region, % Intervall
2025.12.31
Genomsnitt
2024.12.31
Genomsnitt
Stockholm 3,8-6,1 4,5 4,5
Uppsala 4,2-5,9 5,6 5,6
Malmö 4,0-6,2 5,6 5,6
Göteborg 4,9-5,8 4,9 4,9
Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7
Direktavkastning per
fastighetskategori, % Intervall
2025.12.31
Genomsnitt
2024.12.31
Genomsnitt
Kontor 3,8-6,1 4,5 4,5
Handel 4,0-6,3 5,5 5,5
Bostäder 4,0-4,9 4,7 4,7
Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7
Förändring av fastighetsbeståndet,
mkr
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde 56 749 56 813
Förvärv 86 411
Försäljning - −2 148
Investeringar i egna fastigheter 2 423 1 945
Orealiserade värdeförändringar −89 −272
Omklassificeringar 215 -
Verkligt värde, utgående värde 59 385 56 749
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde 1 613 1 692
Omklassificeringar −215 -
Försäljning brf −204 −415
Investeringar i bostadsrättsprojekt 386 336
Bokfört värde, utgående värde 1 580 1 613
Fastighetsbeståndet, utgående värde 60 965 58 362
===== SIDA 10 =====
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Vi uppnådde tre av fyra mål kopplade till vår hållbarhetslänkade obligation från 2022, med
stark leverans inom klimatavtryck i förvaltningen, social hållbarhet och leverantörsutvärde-
ringar. Det fjärde målet, klimatavtryck i projekt, visade på en tydlig minskning. Tillsammans
stärker resultaten vår position som ett bolag som både sätter och levererar på ambitiösa
hållbarhetsmål.
Investeringar och försäljningar
Under perioden har 2 809 mkr (2 281) investerats i
befintliga fastigheter, varav 2 423 mkr (1 945) avser
fastigheter som utvecklas för ägande och 386 mkr
(336) avser bostadsrättsaffären. Fastighetsförvärv
under perioden uppgick till 86 mkr (411).
I slutet av september tecknades ett avtal om för-
säljning av byggrätten Kv Stanford 1 i Hagastaden.
Affären omfattar drygt 20 000 kvm ljus BTA och
baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 818
mkr. Fastigheten ska frånträdas i två skeden, varav det
första i december 2026 och det andra i augusti 2027.
I det fjärde kvartalet avyttrades även en fastighet i
Sickla i samband med färdigställande av bostadsrätter
inom Nobelberget kv. 8.
Fastighetsvärdering
Under 2025 har 44% av fastighetsbeståndet extern-
värderats, varav 14% under kvartal 4.
Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödes-
modell med individuell bedömning för varje fastighet
av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens
avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontrakts-
förfall motsvarar bedömda långsiktiga marknadshy-
ror, medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga
kostnader. Inflationsantagandet för 2026 uppgår till
1,5%. Därefter är det 2% per år.
Projektfastigheter värderas på samma sätt men med
avdrag för återstående investering. Beroende på i
vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i
avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads-
värde, kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter
med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms
vinna laga kraft i närtid. Genomsnittligt värde på
byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm
BTA (1 500).
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till
4,7% (4,7). Under perioden var det en negativ värdeut-
veckling om -0,1% (-0,5%), främst drivet av ett lägre
indexutfall för 2025 än förväntat. Under kvartalet har
även en justering av indexantagandet för 2026 gjorts
från 2% till 1,5%.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av
nedlagda investeringar och bedömt nettoförsälj-
ningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden
uppgick till 1 580 mkr (1 613). Marknadsvärdet vid
samma tidpunkt bedöms till 1 891 mkr (2 014) och
avser i huvudsak vår bostadsrättsutveckling i Sickla.
10
===== SIDA 11 =====
11
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Kund
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
● Kontor 53% 1 671 mkr
● Handel 20% 623 mkr
● Kultur/utbildning 10% 324 mkr
● Hälsa/vård 6% 183 mkr
● Restaurang 6% 174 mkr
● Bostad 2% 68 mkr
● Övrigt 3% 100 mkr
NETTOUTHYRNING
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
Nettouthyrning, mkr
2021 2022 2023 2024 2025
-75
-50
-25
0
25
50
75
100
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
mkr
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Den 1 januari 2026 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till
3 143 mkr (3 083). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastig-
heter var vid samma tidpunkt 89,0% (91,5). Genomsnittlig återstående
kontrakterad löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick
till 5,0 år (4,6).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende
såväl bransch, kund som förfall. De 10 största kunderna står för 21%
(20) av årligt kontraktsvärde och utgörs bland annat av kommuner,
Stockholms konstnärliga högskola, Ericsson, Atlas Copco, A house,
ICA och Academic Work. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre
kontorsavtal och endast fem hyresavtal över 10 000 kvm, varav två avser
kontor.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror
uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 5 mkr (109), varav
projektfastigheter 115 mkr (145). Såväl nytecknade som uppsagda avtal
avser huvudsakligen kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett
om 305 mkr (392), medan uppsägning från kund uppgick till 294 mkr
(256). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om
7 mkr (27). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resul-
tateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24
månader för projekt.
Den negativa nettouthyrningen i fjärde kvartalet hänförs främst till kontor
i Slakthusområdet och Hagastaden, medan främst Liljeholmen står för
en större positiv nettouthyrning inom kontor.
Kontraktsfördelning storlek per
2026.01.01
Årligt
kontraktsvärde,
mkr Andel, % Antal kontrakt Andel, %
Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr
<0,25 32 1% 513 23%
0,25-0,5 41 1% 112 5%
0,5-1,0 143 5% 191 9%
1,0-3,0 604 19% 339 16%
>3,0 2 189 70% 244 11%
Summa 3 010 96% 1 399 64%
Bostäder 68 2% 588 27%
Garage/parkering 65 2% 199 9%
Totalt 3 143 100% 2 186 100%
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde
2026.01.01
Årligt kontrakts-
värde, mkr
Andel av värdet,
%
Uthyrbar area,
tkvm Antal kontrakt
Kommersiellt, löptid
2026 152 5% 48 313
2027 529 17% 130 331
2028 546 17% 126 281
2029 399 13% 92 212
2030 216 7% 49 86
2031 och senare 1 167 37% 286 176
Summa 3 010 96% 730 1 399
Bostäder 68 2% 32 588
Garage/parkering 65 2% 186 199
Totalt 3 143 100% 949 2 186
===== SIDA 12 =====
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Projektportfölj Vi har ett exploateringsavtal innefattande ett bostads- och ett kontors-
kvarter – kvarteren Cambridge och Pisa. I början av året godkändes
detaljplanen för Östra Hagastaden vilken innefattar kontorsprojekten Wave
och Corner of Ekeblad (kvarteret Pisa). Investeringsvolymen uppgår till
7 mdkr och omfattar 58 000 kvm kontor och 215 lägenheter. Det första
steget i projekten, ett gemensamt garage för kvarteren, påbörjades hösten
2022 och planeras färdigställas i slutet av 2026. De planerade utvecklings-
projekten i Hagastaden beräknas vara färdigställda strax efter år 2030.
— Sickla
Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande
stadsdel. 2024 togs det första spadtaget för projektet Stockholm Wood
City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt.
Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö- och hälsomässiga
som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över
livscykeln, användning av lokal råvara och tystare byggarbetsplatser.
Utöver träbyggnation innefattar projektet innovativa klimat- och energi-
lösningar med strävan att skapa en hel stadsdel som är självförsörjande
på energi. Vi kallar stadsdelen för ”Nordens nav för hållbarhet, innova-
tion och välmående”.
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm, vilket motsvarar 25
kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder där restauranger och
butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen
blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt
steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål.
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den
största pågående detaljplanen omfattar de centrala delarna av Sickla.
Detaljplanen antogs i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden i juni 2024 och
exploateringsavtal förväntas tecknas under våren 2026. Bolaget plane-
rar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den laga-
kraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 250 lägenheter. Därutöver
pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget.
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla
fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed
tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot-
svarande en investeringsvolym om drygt 40 mdkr i redan ägd mark eller
erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att inves-
tera upp mot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%.
Den 31 december 2025 omfattade vår projektportfölj, med beräknad
start senast 2032, 575 000 kvm BTA fördelat på 416 000 kvm BTA
på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor och 159 000
kvm BTA bostadsbyggrätter. Merparten av utvecklingsportföljen finns
i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och
Sickla. 94% av den totala projektportföljen ligger vid befintliga eller kom-
mande tunnelbanestationer i Stockholm.
Pågående projekt
Den 31 december 2025 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer
om 9,1 mdkr, varav 4,7 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt
utgör 8,6 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med
en bedömd projektvinst om 13%, motsvarande 1,2 mdkr, varav 0,0 mdkr
redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation
motsvarande 0,5 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 0,6 mdkr,
vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker. Vinstavräkning sker
vid inflyttning. Ingen vinstavräkning har därför redovisats under året i
pågående bostadsrättsprojekt.
Planerade projekt fram till 2032
— Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden
och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år.
Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life
science och vi har flera planerade projekt i området.
Under året har vi startat två viktiga projekt i Slakthusområdet.
Haglöfs tecknade avtal i Hus 48 Lilla Marknadshallen, vilket möjlig-
gjorde projektstarten för ca 1 900 kvm kontor. Detaljplan och
exploateringsavtal för Stockholms konstnärliga högskola omfat-
tande drygt 20 000 kvm LOA är också klara. Tillsammans markerar
dessa milstolpar en fortsatt stark utveckling av Slakthusområdet.
12
===== SIDA 13 =====
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
delar i bottenvåningen. Produktionsstart sker tidigast 2028 med möjlig
inflyttning 2030. I samband med att Kommunfullmäktige godkände avta-
let för Mälarterrassen förlängdes även markanvisningsavtal för intillig-
gande kontorskvarter Ryssbodarne och den kommande handelsplatsen.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet
och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i befintligt bestånd. Till det
kommer mark anvisningar om 23 000 kvm BTA. Utvecklings projekten i
Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en in-
vestering om 2 mdkr inklusive markförvärv.
— Uppsala
Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen
(Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun-
fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett
utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och
Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med
city. Tillträde till fastigheterna skedde under andra kvartalet 2025.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden
och har möjlighet att utveckla ytterligare 12 000 kvm BTA bostäder.
Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en total investerings volym om
1 mdkr.
— Göteborg
Detaljplane arbete pågår för en ombyggnation av fastigheten Tornen
på Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA. Planen drivs
tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår
fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1, som förväntas för-
värvas innan sommaren 2027. Detaljplanen tas fram tillsammans med
Älvstranden Utveckling.
I höst invigs nya Söderhallarna med saluhall, restauranger, biograf
och moderna kontorsmiljöer i helt ny tappning. I september teck-
nade vi avtal med Gränd – en ny destination för mat och hant-
verksöl – där nio aktörer tillsammans skapar en miljö inspirerad
av världens främsta ölnationer. Satsningen blir ett viktigt tillskott
till Söderhallarnas mångsidiga utbud och bidrar till att göra plat-
sen till en levande stadsmiljö.
Den totala investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 12
mdkr, fördelat på 6 mdkr för eget ägande, främst kontor och resterande
i bostadsrätter.
— Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt.
Under sin hundraåriga historia har det präglats av entreprenörsanda,
något vi tar fasta på då vi utvecklar området för framtiden. Här kommer
nya former av arbetsplatser och boenden växa fram, kompletterat med
ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Tillsammans skapar de en
unik och kreativ stadsdel i Stockholm som stolt tar sitt mathistoriska arv
vidare. Sedan 2023 har flera handplockade restaurang- och barkoncept
samlats i Slakthusområdet. Här återfinns bland andra Solen, lyssnings-
baren Hosoi, Matateljén, Stockholm Roast, Bar Montan och klubb- och
konsertarenan Fållan. Det senaste tillskottet är Ateljéns pizza som
kommer att öppna i mars 2026. Därmed fylls den sista lokalen i matde-
stinationen Hus 26 Slakthushallarna.
Vi har idag 213 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvis-
ningar. Det motsvarar en total investering om 15 mdkr fördelat på 12
mdkr i kommersiellt och resterande investeringar i bostäder. Totalt
har Atrium Ljungberg 92 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit laga
kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande
detaljplaner.
— Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under
Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget möjlighet att utveckla en
handelsplats om 17 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan
med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer
även att angränsa till kommande Mälarterrassen.
I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarina huset,
kvarteret Ryssbodarne, även kallat Lilla Katarina, som ligger ovanpå
Stadsgårds leden och Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm
BTA fördelat på fem våningar där vi planerar för kontor med publika
13
===== SIDA 14 =====
14
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP
Bostäder och kontor står för ca 85% av arean
● Kontor, 57%
● Bostäder, 28%
● Handel, 7%
● Övrigt, 8%
Information om pågående projekt och planerade projekt i
delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek,
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms
startas och färdigställas. Vidare baseras informationen på
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde
fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte
ses som en prognos. Bedömningar och antaganden
innebär osäkerhetsfaktorer både avseende projektens
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt-
kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till
följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer
samt att förutsättningar förändras.
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE
Drygt 90% av arean hänförlig till Stockholm
● Slakthusområdet, 37%
● Sickla, 31%
● Hagastaden, 13%
● Övriga Stockholm, 7%
● Slussen, 5%
● Uppsala, 4%
● Göteborg, 2%
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN
För 49% av arean finns färdig detaljplan
● Förändring av detaljplan krävs, 51%
● Detaljplan finns, 49%
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av
investering Färdigställt
Bostad,
kvm
Lokaler,
kvm
Total investering
inkl mark, mkr
varav åter-
står, mkr
Marknadsvärde vid
färdigställande, mkr
Hyresvärde,
mkr 1)
Ekonomisk
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
- Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 3 2025 - 2 100 130 0 7 100
- PV-palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025 - 10 600 490 40 58 83
Pågående projekt
- Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026 - 4 300 320 70 21 100
- Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 2 2026 - 17 100 1 080 140 70 20
- Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 6 200 360 90 17 100
- Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026 - 4 200 440 100 33 52
- Hus 48 Lilla Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026 - 1 900 160 80 10 72
- Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026 - 26 100 1 750 920 154 34
- Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Stockholm Om, -tillbyggn. Kv 1 2027 - 9 000 710 250 40 40
- Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2028 - 17 400 1 630 930 89 -
- Högskolekvarteret Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2030 - 27 200 2 150 2 030 134 71
Fastigheter att äga - 126 100 9 220 4 650 10 600 632 47
Bostadsrätter
Vinstav-
räkning
påbörjas
Boknings-
grad,% 2)
Försäljnings-
grad,% 3)
- Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 1 2026 5 800 - 490 60 3 45
Bostadsrätter 5 800 0 490 60 550
Pågående projekt 5 800 126 100 9 710 4 710 11 150
1) Exklusive tillägg.
2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal)
===== SIDA 15 =====
15
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Planerade och pågående projekt med start senast år 2032
Under hösten öppnade A house i Sickla Central, en ny desti-
nation för co-working och kreativa samarbeten med fokus på
hållbarhet, innovation och välmående. Huset blir en knutpunkt
för verksamheter som driver den hållbara omställningen.
Utvecklas för att äga
Antal
lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft
detaljplan
Bedömd
investering,
mkr
varav återstå-
ende, mkr
Marknadsvärde,
mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
- Hagastaden - 58 000 58 000 5 500 4 500 8 200 340
- Sickla - 90 000 27 000 5 900 4 000 8 500 420
- Slakthusområdet - 176 000 92 000 12 300 9 700 15 100 735
- Slussen - 29 000 29 000 2 100 1 700 2 400 120
- Övriga Stockholm - 38 000 0 3 000 900 3 200 160
Uppsala - 13 000 13 000 700 600 800 20
Göteborg/Malmö - 12 000 12 000 400 300 500 15
Summa 0 416 000 231 000 29 900 21 700 38 700 1 810
Avgår driftnetto idag, mkr −55
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 755
Bostadsrätter
Stockholm
- Hagastaden 215 19 000 19 000 1 700 1 700 2 200
- Sickla 1 045 91 000 33 000 6 300 5 300 8 300
- Slakthusområdet 395 37 000 - 3 200 2 700 3 800
Uppsala 145 12 000 12 000 600 600 700
Summa 1 800 159 000 64 000 11 800 10 300 15 000
Projektportfölj med start senast år 2032 1 800 575 000 295 000 41 700 32 000 53 700
===== SIDA 16 =====
16
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Finansiering
Det globala makroekonomiska läget präglades under
fjärde kvartalet 2025 fortsatt av osäkerhet, men med
tydliga tecken på stabilisering. Kapitalmarknaderna
reagerade positivt på ljusare konjunkturutsikter, med
minskade europeiska företagsobligationsspreadar och
stigande aktiemarknader. Samtidigt kvarstår bety-
dande risker kopplade till geopolitik och handelspoli-
tiska spänningar.
Statsobligations- och kapitalmarknadsräntorna steg
under kvartalet till följd av förbättrade tillväxtförvänt-
ningar i kombination med ökade statliga lånebehov,
vilket lett till högre löptidspremier. Femårsräntan steg
som högst till 2,69% under kvartalet men avslutade
året på 2,55%. Marknaden räknar fortsatt med att kom-
mande räntesänkningar från Fed kommer att bidra till
att hålla räntenivåerna tillbaka under det närmaste
året, även om osäkerheten kring den globala penning-
politiken har ökat.
Svensk ekonomi förväntas växa med cirka 1,5-2%
under 2025 och bedöms stärkas ytterligare under
2026, drivet av en expansiv finanspolitik, konkurrens-
kraftiga företag och en successivt stärkt hushållskon-
sumtion. Riksbanken förväntas hålla styrräntan oför-
ändrad på 1,75% under 2026. Inflationen i slutet av
året var lägre än Riksbankens prognos, men givet den
pågående konjunkturåterhämtningen bedöms varken
räntesänkningar eller räntehöjningar vara nära
förestående.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov via
den svenska och norska kapitalmarknaden, nordiska
banker, Nordiska- och Europeiska Investeringsbanken
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
26 179 mkr i räntebärande skulder, varav 81% grön och
hållbarhetslänkad finansiering
● Banklån 1% 194 mkr
● Gröna banklån 7% 1 782 mkr
● Hållbarhetslänkade
banklån 15% 3 998 mkr
● Direktlån 6% 1 453 mkr
● Gröna icke
säkerställda banklån 11% 2 778 mkr
● Obligationer 6% 1 555 mkr
● Gröna obligationer 44% 11 637 mkr
● Hållbarhetslänkade
obligationer 4% 1 000 mkr
● Företagscertifikat 7% 1 782 mkr
Säkerställda lån
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD
RULLANDE 12 MÅN
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
432143214321432143214321
2020 2021 2022 2023 2024
2
3
4
5
6
7
2025
● Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr
samt direktfinansiering, med ett tydligt fokus på grön
och hållbarhetslänkad finansiering. Vid årsskiftet upp-
gick andelen grön eller hållbarhetslänkad finansiering
till 81% av den räntebärande skulden.
Tillgången till kapitalmarknaden var fortsatt god under
kvartalet. I slutet av oktober emitterades en 5-årig
grön obligation om 500 mkr till en marginal om +118
bp, vilket var 2 bp lägre än föregående emission.
Marknaden för företagscertifikat stärktes ytterligare
och tre månaders certifikat emitterades till +38 bp.
Under kvartalet har banklån och bankfaciliteter med
nordiska banker om 2,3 mdkr refinansierats. Vidare har
en kreditfacilitet om 2,35 mdkr förlängts med ett år
genom nyttjande av en befintlig förlängningsoption.
Under kvartalet ökade den räntebärande skulden med
437 mkr till 26 179 mkr, främst till följd av investeringar
i projektverksamhet. Finansieringen skedde via certifi-
katsprogrammet och obligationsemissionen. Vid peri-
odens slut uppgick kapitalbindningstiden till 3,6 år
och räntebindningstiden till 2,7 år. Den genomsnittliga
utgående räntan uppgick till 3,0% exklusive och 3,2%
inklusive outnyttjade kreditfaciliteter.
Finanspolicy, mandat och utfall
Koncernens räntetäckningsgrad
(R12) Minst 2 ggr 3,0
Koncernens belåningsgrad Max 45% 42,5%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,6
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100%
Räntebindningstid 2,5-5,0 år 2,7
Andel räntejustering inom
12 månader Max 45% 10%
Valutarisk i finansiering
Får ej
förekomma
Förekommer
ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos
enskild motpart Max 70% 34%
Kapitalbind-
ning, mkr Banklån
Kapital-
marknad
Total
skuld
Andel,
%
Outnyttjade
kredit-
faciliteter
2026 194 5 229 5 423 21% 0
2027 920 3 981 4 901 19% 800
2028 4 456 3 362 7 818 30% 3 640
2029 996 1 301 2 297 9% 2 050
2030 999 2 099 3 099 12% 2 250
>2030 2 641 0 2 641 10% 0
Totalt 10 206 15 973 26 179 100% 8 740
Nyckeltal räntebärande finansiering 2025.12.31 2024.12.31
Räntebärande skulder, mkr 26 179 24 317
Likvida medel, mkr 262 129
Tillgänglig likviditet, mkr 9 452 9 119
Andel obelånade tillgångar, % 69% 68%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 12% 13%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 12%
Belåningsgrad, % 42,5% 41,4%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,0 3,7
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), (R12) ggr 12,9 11,5
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,6 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 2,7 3,0
Kreditrating (Moody’s) Baa2, stab. Baa2, neg.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 3,0% 2,9%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,2% 3,1%
Marknadsvärde räntederivat, mkr 275 447
Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr −360 −257
Räntebindning, mkr Volym Andel, %
Genomsnittlig
ränta, %1)
2026 2 599 10% 2,5%
2027 7 554 29% 3,1%
2028 5 566 21% 2,7%
2029 4 060 16% 2,8%
2030 3 900 15% 3,5%
>2030 2 500 10% 3,6%
Totalt 26 179 100% 3,0%
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens
förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kredit-
utrymme. Av det som förfaller under 2026 utgör per bokslutsdagen 42% rörlig
ränta. Inom ränteförfalloprofilen ingår 4 000 mkr i av motparten stängnings-
eller förlängningsbara swappar med en deltajusterad löptid.
===== SIDA 17 =====
17
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Rapport över total resultat – Koncernen
Under kvartalet började de första bostadsköparna att flytta in i Brf
Kulturarvet på Nobelberget. Kvarteret, som byggs med trästomme och
träfasad, är ett av de första projekten inom initiativet Stockholm Wood
City. Planarbete pågår även för kommande träbyggnadsprojekt i både
Kyrkviken och Norra Nobelberget.
Belopp i mkr
2025
okt-dec
2024
okt-dec
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Hyresintäkter 760 740 2 957 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning 195 162 488 528
Nettoomsättning 955 902 3 446 3 516
Kostnad fastighetsförvaltning
Taxebundna kostnader −48 −51 −176 −189
Övriga driftkostnader −55 −54 −192 −205
Förvaltningskostnader −62 −55 −193 −189
Reparationer −12 −12 −38 −39
Fastighetsskatt −50 −49 −221 −205
Ej avdragsgill mervärdesskatt −3 −3 −13 −12
Summa −230 −224 −833 −838
Kostnad projekt- och entreprenad −197 −163 −486 −527
Bruttoresultat 528 514 2 126 2 151
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 530 516 2 124 2 150
- projekt- och entreprenadverksamhet −3 −1 2 1
Central administration −29 −26 −102 −94
- fastighetsförvaltning −26 −24 −92 −86
- projekt- och entreprenadverksamhet −3 −2 −10 −8
Resultat från intresseföretag och joint ventures −3 −4 −10 −12
Räntenetto −172 −158 −658 −573
Tomträttsavgälder −13 −12 −49 −47
Förvaltningsresultat 311 315 1 307 1 425
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade −369 −301 −89 −272
Fastigheter, realiserade 0 −4 0 −32
Intäkt försäljning exploateringsfastighet 55 63 242 522
Kostnad försäljning exploateringsfastighet −62 −51 −209 −421
Derivat, orealiserade 85 282 −138 −194
Resultat före skatt 20 305 1 114 1 027
Aktuell skatt 8 −9 −29 −44
Uppskjuten skatt −44 −60 −262 −134
Periodens resultat −17 235 823 850
Summa totalresultat för perioden −17 235 823 850
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 630 529 630 529 630 529 630 529
Res. per aktie före och efter utspädning, kr −0,03 0,37 1,31 1,35
===== SIDA 18 =====
18
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Segmentrapportering
2025 jan-dec
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt-
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade
poster Koncernen
Hyresintäkter 3 020 - - - −63 - 2 957
Projekt- och entreprenadomsättning - - 973 973 −484 - 488
Nettoomsättning 3 020 - 973 973 −547 - 3 446
Kostnad fastighetsförvaltning −882 - - - 49 - −833
Kostnad projekt- och entreprenad - −15 −945 −960 474 - −486
Bruttoresultat 2 138 −15 28 13 −24 - 2 126
Central administration −94 −10 - −10 3 - −102
Resultat från intresseföretag - - - - - −10 −10
Räntenetto - - 4 4 −4 −658 −658
Tomträttsavgälder −49 - - - - - −49
Förvaltningsresultat 1 995 −26 32 6 −25 −669 1 307
Värdeförändringar 2) −89 33 - 33 - −138 −194
Skatt - - - - - −291 −291
Periodens resultat 1 906 8 32 39 −25 −1 098 823
Investeringar och förvärv 2 509 386 - 386 - - 2 895
Tillgångar, periodens slut 61 155 1 580 288 1 868 - 1 383 64 405
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade -89 mkr (-272). Fastigheter, realiserade 0 mkr (-32). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 33 mkr (101). Orealiserad värdeförändring
derivat -138 mkr (-194).
2024 jan-dec
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt-
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade
poster Koncernen
Hyresintäkter 3 050 - - - −62 - 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning - - 963 963 −435 - 528
Nettoomsättning 3 050 - 963 963 −497 - 3 516
Kostnad fastighetsförvaltning −892 - - - 53 - −838
Kostnad projekt- och entreprenad - −15 −933 −949 422 - −527
Bruttoresultat 2 159 −15 29 14 −21 - 2 151
Central administration −88 −8 - −8 2 - −94
Resultat från intresseföretag - - - - −12 −12
Räntenetto - - 4 4 −4 −573 −573
Tomträttsavgälder −47 - - - - - −47
Förvaltningsresultat 2 024 −23 33 10 −23 −586 1 425
Värdeförändringar 2) −304 101 - 101 - −194 −397
Skatt - - - - - −178 −178
Periodens resultat 1 720 78 33 111 −23 −958 850
Investeringar och förvärv 2 356 336 - 336 - - 2 692
Tillgångar, periodens slut 58 369 1 613 318 1 931 - 1 281 61 581
===== SIDA 19 =====
19
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har
påverkats av tidigare fastighetstransaktioner enligt
följande: 19 juni 2025 tillträddes Sandviksvassen 12,
13 och 19 i Uppsala. Under 2024 tillträddes
Lindholmen 43:4 och Lindholmen 43:5 i Göteborg
den 16 oktober, Södre Torn 1 (Mälarterrassen) den
28 oktober och GA Bas Barkarby (garage) den 6
december. Under 2024 frånträddes Eken 6 och Eken
14 i Sundbyberg den 11 juni.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 2 957 mkr (2 988) och
inkluderar såväl rabatter om –98 mkr (–85) som
engångsersättning om 31 mkr (48) till följd av förtida
lösen av hyresavtal. Hyresintäkterna minskade främst
pga. försäljning av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg i
juni föregående år.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångs-
ersättningar ökade med 1,3%. Ökningen förklaras
främst av indexreglering och ökade fastighetsskatte-
intäkter pga. allmän fastighetstaxering 2025.
Intäkterna påverkas negativt av några avflyttade
hyresgäster under 2024 och början av 2025. Samtliga
segment uppvisar en positiv eller neutral utveckling.
Hyresintäkter, mkr
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Förändring,
%
Jämförbart bestånd 2 871 2 835 1,3%
Engångsersättningar 31 48
Projektfastigheter 55 44
Förvärvade fastigheter 1 0
Sålda fastigheter 0 62
Summa 2 957 2 988 −1,0%
Kommentarer till koncernens resultat januari–december 2025
Utveckling hyresintäkter
i jämförbart bestånd, mkr
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Förändring,
%
Kontorsfastigheter 1 966 1 931 1,8%
Handelsfastigheter 801 803 −0,2%
Bostadsfastigheter 104 102 2,2%
Jämförbart bestånd 2 871 2 835 1,3%
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 833 mkr (838).
För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna
med 0,9%, vilket främst förklaras av ökade kostnader
för fastighetsskatt pga. allmän fastighetstaxering
2025 och uthyrningskostnader. Exklusive ökning av
fastighetsskatt minskade kostnaderna med 1,0%.
Kostnad för kundförluster minskade med 10 mkr
jämfört med samma period föregående år. Arbetet
med energieffektivisering har minskat elkostnaderna
med 6 mkr.
Fastighetskostnader, mkr
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Förändring,
%
Jämförbart bestånd −798 −790 0,9%
Projektfastigheter −33 −33
Förvärvade fastigheter −2 0
Sålda fastigheter 0 −15
Summa −833 −838 −0,7%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten
är hänförliga till TL Bygg AB. 59% (74) av intäkterna
kommer från avtal på löpande räkning som intäktsförs
löpande. Resterande del av intäkterna avser fast-
prisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinst-
avräkning.
I Hus 43, Gamla & Nya Magasinet, skapas en modern mötesplats för hela restaurangbranschen med testkök,
utbildningslokaler och Bocuse d’Ors övningskök. Här flyttar Menigo och Restaurangakademien in när
Slakthusområdet utvecklas till Stockholms nya nav för mat, kultur och möten. Den kreativa miljön ska främja
både lärande och innovation. Inflyttning planeras till början av 2027.
===== SIDA 20 =====
20
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Värdeförändring fastighet, mkr
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Avkastningskrav −63 −663
Kassaflöde m m −153 379
Projektvinster 127 48
Förvärv 0 −36
Orealiserad värdeförändring −89 −272
D:o i % −0,1% −0,5%
Realiserad värdeförändring 0 −32
Totala värdeförändringar −89 −304
D:o i % −0,1% −0,5%
Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures upp-
gick till –10 mkr (–12). I augusti 2025 öppnade det
hälftenägda coworkingföretaget A house upp en ny
destination i Sickla Central.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till –291 mkr (–178) varav
–29 mkr (–44) är aktuell skatt och resterande utgör
upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en
nominell skatt om 20,6%.
Värdeförändringar
Transaktionsmarknaden visade under 2025 på en
återhämtning, om än något mer återhållsam än för-
väntat. De transaktioner som skett visar på fortsatt
stabila yieldnivåer.
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till
4,7% (4,7). Orealiserade värde förändringar för perio-
den uppgick till -89 mkr (-272) motsvarande -0,1%
(-0,5%). Värdeförändringarna beror främst på lägre
antagna kassaflöden i värderingarna på grund av
lägre indexutfall för 2025 och indexantagande för
2026, men motverkas till viss del av projektvinster.
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter uppgick till 0 mkr (–32).
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i
takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Resultatet
för perioden uppgick till 33 mkr (101), vilket motsva-
rar 37 tillträdda lägenheter av externa köpare. Den
ackumulerade vinstavräkningen i avslutade projekt
uppgick till 128 mkr, vilket motsvarar 99% tillträdda
lägenheter. Antal lägenheter som återköpts uppgick
per sista december till 1 stycken och den har bin-
dande avtal med tillträde senast juli 2026.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick
till –138 mkr (-194), främst drivet av förändringar i tid
och ändrade marknadsräntor.
Omsättningen i TL Bygg uppgick till 972 mkr (963),
varav 50% (45) avser koncernintern omsättning. TL
Byggs bruttoresultat inklusive koncern interna transak-
tioner uppgick till 28 mkr (29).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverk-
samheten uppgick till 2 mkr (1).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för
central administration fastighets förvaltning uppgick till
92 mkr (86) och för projekt- och entreprenad till
10 mkr (8).
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –658 mkr (–573).
Dessutom har ränta om 145 mkr (75) aktiverats.
Räntenettot har ökat till följd av att äldre räntebind-
ningar har löpt ut samt att nya lån och räntebind-
ningar har tagits upp till högre marknadsräntor.
Ökningen beror även på en högre genomsnittlig rän-
tebärande skuld jämfört med motsvarande period
föregående år. Genomsnittlig ränta under perioden,
baserat på genomsnittlig skuldvolym uppgick till 3,2%
(2,7), medan utgående snittränta vid periodens slut
uppgick till 3,0% (2,9) exklusive löftesprovisioner och
3,2% (3,1) inklusive löftesprovisioner. Vidare uppgick
kostnader för tomträttsavgäld till 49 mkr (47).
Skatteberäkning jan-dec 2025, mkr
Underlag
aktuell skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 1 307 –
Ej avdragsgill ränta 304 –
Skattemässigt avdragsgilla
-Avskrivningar −1 083 1 083
-Ombyggnationer −264 264
-Aktiverad ränta −145 145
Övrig skattemässig justering −18 −25
Skattepliktigt Förvaltningsresultat 102 1 467
Aktuell skatt −21
Försäljning/förvärv fastigheter 21 –
Värdeförändring fastigheter – −89
-Vinstavräkning BRF – 33
Värdeförändring derivat 34 −138
-Varav ej skattepliktigt −34 –
Skattepliktigt resultat före
underskottsavdrag 122 1 274
Underskottsavdrag
-Ingående balans – –
-Utgående balans 3 −3
Skattepliktigt resultat 126 1 270
Korrigering skatt tidigare år −3
Redovisad skattekostnad −29 −262
===== SIDA 21 =====
21
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Balansräkning i sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen
Antalet aktier uppgår till 666 103 680 (666 103 680),
varav 20 000 000 (20 000 000) av serie A och
646 103 680 (646 103 680) av serie B. En aktie av
serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B
berättigar till en röst.
Bolaget ägde vid periodens utgång 35 574 375 aktier
av serie B (35 574 375). Den 31 december 2025 upp-
gick därmed antalet utestående aktier till
630 529 305 (630 529 305) medan genomsnittligt
antal aktier under perioden uppgick till 630 529 305
(630 529 305).
Belopp i mkr 2025.12-31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 59 385 56 749
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 629 1 480
Goodwill 140 140
Övriga anläggningstillgångar 454 375
Derivat 316 494
Summa anläggningstillgångar 61 925 59 239
Exploateringsfastigheter 1 580 1 613
Omsättningstillgångar 638 600
Likvida medel 262 129
Summa omsättningstillgångar 2 480 2 342
Summa tillgångar 64 405 61 581
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28 297 27 927
Uppskjuten skatteskuld 6 368 6 106
Långfristiga räntebärande skulder 20 450 19 756
Långfristig skuld finansiell leasing 1 629 1 480
Derivat 401 304
Övriga långfristiga skulder 348 334
Summa långfristiga skulder 29 197 27 980
Kortfristiga räntebärande skulder 5 729 4 561
Övriga kortfristiga skulder 1 183 1 113
Summa kortfristiga skulder 6 912 5 673
Summa eget kapital och skulder 64 405 61 581
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital
Balanserade
vinstmedel
Totalt
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2024 333 3 960 23 227 27 519
Periodens resultat - - 850 850
Utdelning, 0,70 kr/aktie - - −441 −441
Utgående balans per 31 december 2024 333 3 960 23 635 27 927
Periodens resultat - - 823 823
Utdelning, 0,72 kr/aktie - - −454 −454
Utgående balans per 31 december 2025 333 3 960 24 005 28 297
===== SIDA 22 =====
22
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till
60 965 mkr (58 362) fördelat på 59 385 mkr (56 749)
i förvaltningsfastigheter och 1 580 mkr (1 613) i explo-
ateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna är värde-
rade till 60 446 kr/kvm (59 151) med en genomsnittlig
värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer information, se
avsnittet Fastighetsbestånd på sid. 9–10 samt
Projektportfölj på sid. 12–15.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr
(140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill sker om
någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor
nedgång i fastighetsmarknaden.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter (19), vilka ur
ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra
leasing avtal. Värdet av avgälden ska värderas och
redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med
en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick
värdet av våra leasingavtal till 1 629 mkr (1 480).
Intresseföretag och joint ventures
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house
i mars 2023. Bokfört värde den 31 december 2025
uppgick till 48 mkr (52) och redovisas inom Övriga
anläggningstillgångar i koncernens balansräkning.
Kommentarer till koncernens finansiella ställning
den 31 december 2025
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 297 mkr
(27 927), vilket motsvarar 45 kr/aktie (44).
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens
utgång till 34 609 mkr (33 702), motsvarande
55 kr/aktie (53).
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget
förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi
skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande.
Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst
tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig-
hetsportföljen får påverkan.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorte-
ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget
kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig-
heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels
tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras.
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har
beräknats till ca 5% baserat på en diskonteringsränta
om 3%. Vidare har antagits att fastig heterna realiseras
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via
bolag, och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskjuten skatteskuld netto 2025-12-31
Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag −3 −1 −1
P-fonder 180 37 36
Derivat m.m. 258 53 52
Fastigheter 37 565 7 738 1 991
Summa 38 000 7 828 2 078
Fastigheter, tillg.förvärv -7 088 -1 460 -
Enligt balansräkningen 30 912 6 368 -
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till
26 179 mkr (24 317) med en genomsnittlig utgående
ränta exklusive löftesprovisioner om 3,0% (2,9).
Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till
42,5% (41,4). Bolaget använder ränteswappar för att
förlänga räntebindningen samt valuta-räntederivat för
att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföl-
jen vid periodens utgång uppgick till –85 mkr (190).
För vidare information se Finansieringsavsnittet på
sid. 16.
===== SIDA 23 =====
23
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Kassaflödesanalys – Koncernen
I december stöttade vi Sveriges Radios initiativ Musikhjälpen och
årets tema ”Alla barn har rätt att gå i skolan”. Genom att bygga
satellitburar på våra handelsplatser i Sickla Köpkvarter,
Gränbystaden och Mobilia gjorde vi engagemanget tillgängligt för
våra besökare. Aktiveringen bidrog till att samla in pengar via våra
lokala bössor och stärkte vårt arbete med social hållbarhet. På
plats visades sändningen live dygnet runt och våra ytor lyfte både
temat och insamlingen.
Belopp i mkr
2025
okt-dec
2024
okt-dec
2025
jan-dec
2024
jan-dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 311 315 1 307 1 425
Återföring av- och nedskrivningar 5 1 13 5
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet −30 −1 36 56
Betald skatt 12 −35 −13 −58
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 297 280 1 343 1 427
Nettoförändring av rörelsekapital 96 −114 −153 −148
Kassaflöde från den löpande verksamheten 394 166 1 190 1 279
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter - −411 −86 −411
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt −818 −722 −2 809 −2 281
Försäljning av förvaltningsfastigheter - - - 2 007
Försäljning av exploateringsfastigheter 64 73 319 503
Investering i finansiella anläggningstillgångar 0 −7 −6 −36
Inköp/försäljning av inventarier −6 −14 −17 −25
Kassaflöde från investeringsverksamheten −760 −1 081 −2 599 −243
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 11 −3 9 −5
Upptagna lån 3 892 1 218 13 960 8 037
Amortering av skuld −3 368 −600 −11 973 −8 617
Utbetald utdelning −227 −221 −454 −441
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 308 394 1 542 −1 026
Periodens kassaflöde −59 −522 133 10
Likvida medel vid periodens början 320 651 129 119
Likvida medel vid periodens slut 262 129 262 129
===== SIDA 24 =====
24
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncern-
övergripande funktioner och organisation för för -
valtning av de fastig heter som ägs av dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 331 mkr (397), minsk-
ningen förklaras främst av lägre investeringar i tidiga
skeden som vidarefaktureras till dotterbolagen.
Rörelse resultatet uppgick till –74 mkr (–69).
Resultatet efter finansiella poster uppgick till –121
mkr (346). I finansnettot ingår en orealiserad värdeför-
ändring hänförlig till derivat om –98 mkr (–16).
Räntebärande skulder uppgick till 20 526 mkr
(18 663). Dessa medel finansierar projekt i tidiga
skeden och lånas vidare till andra koncernföretag.
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 11 395
mkr (3 024) och omsättningstillgångar uppgick till
19 400 (26 327). Förändringarna beror på att det
under perioden har genomförts en intern omstruktu-
rering i koncernens legala struktur vilket påverkat
andelar i koncernföretag och koncerninterna
fordringar.
Rapport över resultaträkning i sammandrag
Belopp i mkr
2025
okt-dec
2024
okt-dec
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Hyresintäkter 0 1 1 3
Förvaltningsintäkter 85 126 330 394
Nettoomsättning 85 127 331 397
Fastighetskostnader 0 - - 0
Förvaltnings-/administrationskostnader −108 −145 −403 −464
Avskrivningar −1 −1 −3 −2
Rörelseresultat −24 −20 −74 −69
Resultat från andelar i koncernföretag −37 −17 −37 −17
Ränteintäkter m.m. 328 274 1 033 989
Räntekostnader m.m. −338 −93 −1 043 −557
Resultat efter finansiella poster −72 145 −121 346
Bokslutsdispositioner 75 67 75 66
Resultat före skatt 3 212 −46 412
Aktuell skatt 0 - - -
Uppskjuten skatt −8 −26 −1 −9
Periodens resultat −5 186 −46 403
Balansräkning i sammandrag
Belopp i mkr 2025.12.31 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 28 18
Finansiella anläggningstillgångar 11 395 3 024
Omsättningstillgångar 19 400 26 327
Summa tillgångar 30 823 29 368
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 9 688 10 188
Obeskattade reserver 9 3
Avsättningar 31 30
Långfristiga skulder 15 398 14 406
Kortfristiga skulder 5 697 4 742
Summa eget kapital och skulder 30 823 29 368
===== SIDA 25 =====
25
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Nyckeltal 1)
Omsättningen på handelsplatserna ökade med 3,6% under fjärde
kvartalet. Mobilia i Malmö stack ut med en tillväxt på hela 12% i
oktober, samtidigt som området fortsätter stärka sin attraktionskraft
– bland annat genom att Matjätten öppnar en 1 500 kvm stor butik i
februari. Under årets sista månader ökade besöken på samtliga
handels platser, och december blev en av våra starkaste någonsin.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2025
okt-dec
2024
okt-dec
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 876 3 803 3 876 3 803
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,0 91,5 89,0 91,5
Överskottsgrad, % 69,8 69,7 71,8 71,9
Fastighetsvärde, kr/kvm 60 446 59 151 60 446 59 151
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 901 882 901 882
Antal fastigheter vid periodens utgång 88 86 88 86
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad, % 42,5 41,4 42,5 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,1 3,0 3,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,5 12,4 12,9 11,5
Avkastning på eget kapital (årstakt), % −0,2 3,4 2,9 3,1
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 0,7 1,2 3,0 2,9
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,9 3,0 2,9
Räntebindning, år 2,7 3,0 2,7 3,0
Kapitalbindning, år 3,6 3,6 3,6 3,6
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 0,49 0,50 2,07 2,26
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,52 0,46 2,04 2,17
Resultat efter skatt, kr −0,03 0,37 1,31 1,35
Långsiktigt substansvärde, kr 54,89 53,45 54,89 53,45
Aktuellt substansvärde 2), kr 51,59 50,23 51,59 50,23
Avyttringsvärde, kr 44,60 44,04 44,60 44,04
Utdelning, kr 0,36 0,35 0,72 0,70
Börskurs, kr 33,22 39,64 33,22 39,64
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
MEDARBETARE
Medelantal anställda 293 271 287 271
1) Se definitioner sid. 32-33, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 5% använts.
===== SIDA 26 =====
26
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Härledning av nyckeltal
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som
inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge
värde full, kompletterande information vid utvärdering
av den finansiella utvecklingen av bolaget.
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas
för de alternativa nyckeltal som inte är direkt
identifierbara från de finansiella rapporterna och
som bedömts väsentliga att specificera. Se även
definitioner på sid. 32–33.
2025
okt-dec
2024
okt-dec
2025
jan-dec
2024
jan-dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
Eget kapital 28 297 27 927 28 297 27 927
+ Beslutad ej verkställd utdelning - - - -
- Derivat 85 -191 85 -191
- Goodwill -140 -140 -140 -140
- Uppskjuten skatt 6 368 6 106 6 368 6 106
Långsiktigt substansvärde 34 609 33 702 34 609 33 702
kr/aktie 54,89 53,45 54,89 53,45
-Bedömd verklig uppskjuten skatt -2 078 -2 030 -2 078 -2 030
Aktuellt substansvärde 32 531 31 673 32 531 31 673
kr/aktie 51,59 50,23 51,59 50,23
+ Derivat -85 191 -85 191
- Uppskjuten skatt, netto -4 290 -4 077 -4 290 -4 077
- Räntebärande skuld 26 179 24 317 26 179 24 317
- Verkligt värde ränteb. skuld -26 215 -24 332 -26 215 -24 332
Avyttringsvärde 28 120 27 772 28 120 27 772
kr/aktie 44,60 44,04 44,60 44,04
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 311 315 1 307 1 425
- Aktuell skatt förvaltningsresultat 16 -22 -21 -58
Förvaltningsresultat efter skatt 327 293 1 286 1 367
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529
kr/aktie 0,52 0,46 2,04 2,17
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 530 516 2 124 2 150
Hyresintäkter 760 740 2 957 2 988
Överskottsgrad, % 69,8 69,7 71,8 71,9
2025
okt-dec
2024
okt-dec
2025
jan-dec
2024
jan-dec
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter 59 385 56 749 59 385 56 749
+ Exploateringsfastigheter 1 580 1 613 1 580 1 613
Summa fastigheter 60 965 58 362 60 965 58 362
Räntebärande skulder 26 179 24 317 26 179 24 317
-Likvida medel -262 -129 -262 -129
Nettoskuld 25 917 24 187 25 917 24 187
Belåningsgrad, % 42,5 41,4 42,5 41,4
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen 311 315 1 307 1 425
+ Räntenetto 172 158 658 573
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet 55 63 242 522
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -62 -51 -209 -421
Summa 476 485 1 999 2 099
Räntenetto 172 158 658 573
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 3,1 3,0 3,7
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder 26 179 24 317 26 179 24 317
-Likvida medel -262 -129 -262 -129
Nettoskuld 25 917 24 187 25 917 24 187
Bruttoresultat 528 514 2 126 2 151
- Central administration -29 -26 -102 -94
- Tomträttsavgälder -13 -12 -49 -47
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet 55 63 242 522
- Kostnad försäljning exploateringsfastighet -62 -51 -209 -421
EBITDA 479 489 2 009 2 111
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt) 13,5 12,4 12,9 11,5
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat -17 235 823 850
Eget kapital, genomsnitt 28 305 27 810 28 112 27 723
Avkastning eget kapital, % (årstakt) -0,2 3,4 2,9 3,1
Periodens resultat före skatt 20 305 1 114 1 027
+ Räntenetto 172 158 658 573
+ Värdeförändring derivat -85 -282 138 194
Resultat 107 180 1 911 1 795
Summa tillgångar, genomsnitt 64 079 61 220 62 993 61 680
Avkastning totalt kapital, % (årstakt) 0,7 1,2 3,0 2,9
===== SIDA 27 =====
27
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Kvartalsöversikt
Belopp i mkr
2025
Q4
2025
Q3
2025
Q2
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
Hyresintäkter 760 736 725 735 740 741 753 755
Projekt- och entreprenadomsättning 195 109 106 78 162 114 142 111
Nettoomsättning 955 846 832 814 902 855 895 865
Kostnader för fastighetsförvaltning −230 −186 −201 −216 −224 −196 −205 −214
Kostnader projekt- och entreprenad −197 −108 −104 −77 −163 −113 −142 −108
Bruttoresultat 528 552 526 520 514 546 547 543
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 530 550 524 519 516 545 548 541
- projekt- och entreprenadverksamheten −3 2 2 1 −1 1 −1 3
Central administration −29 −22 −26 −24 −26 −17 −28 −22
- fastighetsförvaltning −26 −20 −24 −22 −24 −15 −26 −20
- projekt- och entreprenadverksamheten −3 −2 −3 −2 −2 −2 −2 −2
Resultat från intresseföretag −3 −2 −2 −4 −4 −4 −2 −2
Finansiella intäkter och kostnader −185 −176 −182 −165 −170 −158 −146 −146
Förvaltningsresultat 311 352 317 328 315 365 371 373
Värdeförändringar
Fastigheter, orealiserade −369 79 23 179 −301 75 −39 −7
Fastigheter, realiserade 0 0 - - −4 - −29 -
Nedskrivning goodwill - - - - - - - -
Intäkt försäljning exploateringsfastighet 55 27 84 77 63 41 398 20
Kostnad försäljning exploateringsfastighet −62 −23 −61 −64 −51 −23 −330 −16
Derivat, orealiserade 85 −9 −284 71 282 −514 −122 160
Resultat före skatt 20 426 79 590 305 −56 249 529
Skatt −36 −102 −16 −137 −69 8 6 −123
Periodens resultat −17 324 63 453 235 −48 256 406
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2025
Q4
2025
Q3
2025
Q2
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
Hyresvärde, kr/kvm 3 876 3 834 3 836 3 804 3 803 3 731 3 714 3 664
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,0 89,7 90,5 90,5 91,5 92,1 91,7 91,8
Överskottsgrad, % 69,8 74,8 72,2 70,6 69,7 73,6 72,8 71,7
Fastighetsvärde, kr/kvm 60 446 60 223 60 068 59 805 59 151 59 375 59 065 58 884
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 901 883 877 882 882 881 912 960
Antal fastigheter vid periodens utgång 88 89 89 86 86 73 73 75
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 42,5 42,0 42,0 41,8 41,4 40,1 40,4 42,6
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,0 3,1 3,2 3,5 3,7 3,9 3,9 3,8
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 12,9 12,6 12,4 11,8 11,5 11,1 11,2 12,7
Avkastning på eget kapital R12, % 2,9 3,8 2,5 3,3 3,1 0,2 0,5 −0,9
Avkastning på totalt kapital R12, % 3,0 3,2 3,2 3,1 2,9 3,0 2,1 1,1
Genomsn. utgående ränta, % 3,0 3,0 3,1 2,9 2,9 2,8 2,3 2,4
Räntebindning, år 2,7 3,0 3,0 3,0 3,0 3,3 3,2 3,2
Kapitalbindning, år 3,6 3,4 3,6 3,5 3,6 3,5 3,5 3,3
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 0,49 0,56 0,50 0,52 0,50 0,58 0,59 0,59
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,52 0,54 0,48 0,50 0,46 0,56 0,56 0,59
Resultat per aktie, kr −0,03 0,51 0,10 0,72 0,37 −0,08 0,41 0,64
Långsiktigt substansvärde, kr 54,89 55,21 54,53 53,94 53,45 53,77 53,01 52,60
Aktuellt substansvärde 2), kr 51,59 51,95 51,31 50,65 50,23 50,64 49,76 49,21
Avyttringsvärde, kr 44,60 44,98 44,48 44,42 44,04 43,99 44,20 44,09
Börskurs, kr 33,22 31,67 33,81 33,08 39,64 49,20 41,10 41,84
Genomsnitt antal aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
1) Se definitioner på sidorna 32-33. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 5 % använts.
RESULTATRÄKNINGAR NYCKELTAL 1)
===== SIDA 28 =====
28
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas
i enlighet med International Financial Reporting
Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats
i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års -
redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid.
1–33 och sid. 1–15 utgör således en integrerad del
av denna finansiella rapport. Moderbolaget tilläm-
par RFR2 Redovisning för juri diska personer och
Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings-
principer överensstämmer med vad som framgår av
års redovisningen för 2024.
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses
avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig-
ställande redovisas när fastigheten är färdigställd
och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder
lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom
Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna
Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad
försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen med de undantag och
tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska
personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan
istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då
moderbolaget är lease tagare innebär att leasing-
avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över
leasingperioden.
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet
av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Den 31
Övrig information december 2025 finns negativa verkliga värden vilket
innebär att en skuld om 401 mkr (304) redovisas i
balansräkningen. En negativ värde förändring om –98
mkr (-16) har redovisats i resultat räkningen inom
finansnettot.
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3
i IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt
värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå
innebär att värderingen baseras på annan indata
än noterade priser och som är observerbar för
tillgången eller skulden antingen direkt eller indirekt.
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till
nettning av förpliktelser gentemot samma motpart.
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår
till 26 179 mkr (24 317) och dess verkliga värde till
26 215 mkr (24 332). Beräkningen av verkligt värde
för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet
av skuld instrumenten. Värderingen är härmed gjord
enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För övriga finan-
siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu-
pet anskaffningsvärde bedömer Atrium Ljungberg
att skillnaderna mellan bok förda värden och verkliga
värden inte är väsentliga.
Närståendetransaktioner
Under perioden har koncernen lämnat ett villko-
rat aktieägartillskott till A house at Östermalm AB
om 6,5 mkr för att finansiera bolagets fortsatta
expansion.
Säsongseffekter
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift-
kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre
kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and
Markets Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa
Nyckeltal.
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa rikt-
linjer finansiellt mått över historisk eller framtida
resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt
resultat eller kassa flöden som inte definieras eller
anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering;
IFRS och årsredovisningslagen.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade
i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till
totalen och procenttal kan avvika från de exakta
procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande
period föregående år förutom i avsnitt som beskriver
finansiell ställning där jämförelserna avser utgången
av föregående år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning
enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat
koncern redovisningen enligt K3 skulle följande
väsentliga justeringar göras:
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –427 mkr, orealiserad
värdeförändring fastighet skulle utgå med 89 mkr,
värdeförändring derivat skulle förändras med 178 mkr
och uppskjuten skatt med 33 mkr. Sammantaget
skulle detta medföra en resultat örändring om
–127 mkr.
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde
enligt K3 vilket medför en förändring om –19
951 mkr avseende förvaltningsfastigheterna och
–377 mkr avseende exploateringsfastigheterna.
Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende
tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med
samma belopp om –1 629/1 629 mkr. Goodwill
skulle varit helt avskriven, vilket medför en minskning
om –140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets
princip och skulle därmed justeras för övervärden
motsvarande –316 mkr. Som en konsekvens av
resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas upp-
skjuten skatt med –3 489 mkr och eget kapital med
–17 296 mkr.
===== SIDA 29 =====
29
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-,
handels- och helhetsmiljöer finns på starka del-
marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för
riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets -
värdering, projektverksamhet och finansiering med
hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek.
Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker
och dessutom en stark finansiell ställning med
solida nyckeltal.
Belåningsgraden var vid utgången av perioden 42,5%
samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick
till 2,7 respektive 3,6 år. Vid samma tidpunkt fanns en
likviditetsbuffert om 9,5 mdkr.
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning
av risker har skett efter publiceringen av årsredovis-
ningen för 2024, avsnittet ”Risker och riskhantering”
på sid. 56–62.
Värde-
förändring, %
Resultateffekt
efter skatt, mkr
Belånings-
grad, %
-10% −4 715 47,1%
-5% −2 358 44,7%
0% 0 42,5%
+5% 2 358 40,5%
+10% 4 715 38,7%
Resultat efter skatt, mkr
Faktor +/- 1 %-enhet
Hyresnivå/index +27/-27
Uthyrningsgrad +31/-31
Fastighetskostnader -7/+7
Ränta -15/+15
Värdering: avkastningskrav -7 119/+11 257
Utsikter
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med
en diversifierad fastighetsportölj, en projektportölj
med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid
finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de
utmaningar som olika scenarier kan föra med sig.
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat.
Rapportens undertecknande
Bokslutskommunikén har inte varit föremål för reviso-
rernas granskning.
Verkställande direktören försäkrar att bokslutskom-
munikén ger en rättvisande översikt av bolaget och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer
som bolaget och de bolag som ingår i koncernen
står inför.
Nacka den 30 januari 2026
Annica Ånäs,
verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.)
är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning.
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg,
för offentliggörande den 30 januari 2026 kl. 07.30 CET.
===== SIDA 30 =====
30
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq
Stockholm Large Cap och hade vid utgången av
kvartalet ca 7 700 aktieägare (7 400). De tio största
enskilda ägarna den 31 december 2025 framgår av
tabellen nedan.
Årsstämman
Vid årsstämman i mars 2025 beslutades att:
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma,
vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission
av B-aktier motsvarande högst 10% av aktiekapita-
let, med eller utan företrädesrätt. Emission kan ske
genom kontant betalning, kvittning eller apport på
marknadsmässiga villkor.
Aktien
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT
SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS
kr/aktie
20
30
40
50
60
2020
1
2
3
4
2021
1
2
3
4
2022
1
2
3
4
2023
2024
2025
1
2
3
3
4
4
4
1
2
1
2
3
● Börskurs, kr/aktie
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Avyttringsvärde, kr/aktie
ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN
● Nasdaq Stockholm Real Estate PI
● Nasdaq Stockholm PI
● ATRLJ B
● Omsättning på Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq
4
2
10
6
8
0 0
75
150
225
300
375
1615 17 18 19 20 21 22 23 24 25
index
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad
Större aktieägare per 2025.12.31
A-aktier,
’000
B-aktier
’000
Andel av
röster, %
Andel av
kapital, %
Ljungberg-sfären 10 950 130 791 29,6 22,5
Holmström-sfären 9 050 75 245 20,4 13,4
Coop Östra - 161 803 20,0 25,7
Varma Mutual Pension Insurance Company - 40 586 5,0 6,4
Carnegie Fonder - 39 955 4,9 6,3
Swedbank Robur Fonder - 17 411 2,1 2,8
Vanguard - 10 501 1,3 1,7
AFA Försäkring - 10 317 1,3 1,6
BlackRock - 7 628 0,9 1,2
Margareta af Ugglas - 7 223 0,9 1,1
Övriga - 109 070 13,5 17,30
Totalt utestående aktier 20 000 610 529 100,0 100,0
Återköpta aktier 0 35 574
Totalt antal emitterade aktier 20 000 646 104
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma
kunna fatta beslut om att förvärva sammanlagt så
många aktier av serie B att bolagets innehav vid var
tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget.
Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fram till
nästa årsstämma kunna fatta beslut om att överlåta
egna aktier av serie B.
Öka antalet aktier genom att varje aktie, oavsett
aktieslag, delas upp på fem aktier (s.k. split) med
avstämningsdag 10 april 2025, varvid antalet aktier
i bolaget ökade till 666 103 680, varav 20 000 000
A-aktier och 646 103 680 B-aktier. Bolaget ägde,
den 31 december 2025, 35 574 375 aktier av serie B.
Under fjärde kvartalet gjordes inga förvärv (0 mkr)
eller överlåtelser (0 mkr).
Direkt- och totalavkastning
Styrelsen föreslår till stämman att besluta om en
utdelning om 0,74 kr/aktie, vilket motsvarar en direkt-
avkastning om 2,2% (1,8) beräknat på kursen vid
periodens utgång.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens
totalavkastning, inklusive utdelning, varit –14% (-13).
Aktiedata
2025
jan-dec
2024
jan-dec
Aktiekurs, SEK
-Lägsta 27,5 35,7
-Högsta 41,3 50,4
-Stängningskurs 33,2 39,6
Börsvärde, mdkr 20,9 25,0
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 60,1% 74,2%
P/E 25,4 29,4
Aktiens direktavkastning 2,2% 1,8%
===== SIDA 31 =====
31
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
1234
UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår framgång.
Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger
det grunden till avkastningen.
AKTIENS TOTALAVKASTNING
Totalavkastning i genomsnitt 4% de senaste fem åren.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE TÄCKNINGSGRAD
God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL
— Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och
nettonoll 2040, med halverad klimatpåverkan från pla -
nerade och pågående projekt 2025 samt godkända mål
enligt Science Based Targets (SBTi).
— En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra
platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030.
— Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär
materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och
20% lägre avfallsmängd 2030.
— 100% av nya betydande leverantörer undertecknar
Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030.
— Vi ska uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL
Perspektiv med en jämn könsfördelning och mångfald
som speglar samhället 2030.
1) Ny definition från Q2
2023, beräknat på netto
räntebärande skulder
istället för brutto. Nyckel-
talen är omräknade.
Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg
Stabil utdelning
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings-
policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska
delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av
engångskaraktär kan föras över till ägarna.
Möjlighet till god värde tillväxt
Med möjlighet att investera drygt 40 mdkr i egen
mark eller erhållna markanvisningar har Atrium
Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god
värdetillväxt över tid.
Låg finansiell risk
Vi har en stark finansiell ställning med god belånings-
grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment
grade-rating hos Moody’s med betyget Baa2 med
stabil utsikt.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för
vår verksamhets påverkan på människor och miljö.
0
10
20
30
40
50
20252024202320222021
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
41,7 42,3 42,541,4
38,5
20252024202320222021
%
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
2,6 3,1 1,5 1,8
18,5
–11,8 –12,8
2,2
–14,4
38,4
0,0
0,3
0,6
0,9
1,2
1,5
20252024202320222021
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
1,04 1,06
0,70 0,72 0,74
● Utdelning, kr/aktie
Direktavkastning, %
● Aktiens totalavkastning, %
Aktiens direktavkastning, %
● Belåningsgrad, % 1)
Räntetäckningsgrad, ggr
===== SIDA 32 =====
Definitioner
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Definitioner
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill
samt justerat med skillnad mot verkligt värde
på ränte bärande skulder.
Avyttringsvärde per aktie används för att
ge intressenter information om Atrium
Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings-
scenario beräknat på ett för börsnoterade
fastighetsbolag enhetligt sätt.
Belåningsgrad, %
Räntebärande skulder med avdrag för likvida
medel exklusive skuld för finansiell leasing
avseende tomt rätter i % av summan av fast-
igheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa
Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen
Hyresintäkter minus Kostnader för
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och
entre prenadverksamheten
Projekt och entreprenadomsätt ning minus
projekt- och entreprenad kostnader.
Eget kapital per aktie, kr
Redovisat eget kapital dividerat med antal
utestående aktier vid periodens utgång.
Eget kapital per aktie används för att
belysa ägarnas andel av bolagets totala
tillgångar per aktie.
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvalt-
ning, vilket exkluderar central administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till
slutörfall av samtliga krediter i
skuld portöljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till
ränte regleringstidpunkt av samtliga krediter
i skuldportöljen.
Genomsnittlig räntebindning används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Viktad genomsnittlig kontrakterad ränta för
samtliga krediter i skuldportöljen exklusive
outnyttjade kreditaciliteter.
Genomsnittlig utgående ränta används för
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill,
derivat och uppskjuten skatt, dividerat med
antal utestående aktier vid periodens
utgång.
Långsiktigt substansvärde per aktie
används för att ge intressenter information
om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans-
värde per aktie beräknat på ett för börsnote-
rade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier
Viktat genomsnittligt antal utestående aktier
beräknat enligt IAS 33.
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida
medel divideras med bruttoresultat justerat
för central administration, tomträttsavgälder
och resultat från försäljning
exploateringsfastigheter.
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa
intjäning i relation till skuldsättning.
Resultat per aktie, kr
Periodens resultat dividerat med medel-
antalet utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr
Förvaltningsresultat med tillägg för ränte-
netto samt resultat från försäljning exploate-
ringsfastighet dividerat med räntenetto
(exklusive tomträttsavgälder som i enlighet
med IFRS 16 omklassificerats till
räntekostnad).
Räntetäckningsgraden används för att
belysa hur känsligt bolagets resultat är för
ränteförändringar.
Utdelningsandel, %
Utdelning per aktie i % av förvaltnings-
resultatet per aktie.
Utdelningsandel används för att belysa
hur stor del av resultatet som skiftas ut till
koncernens ägare respektive återinvesteras
i verksamheten.
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, %
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i %
av börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att
belysa vilken löpande avkastning aktieägare
förväntas erhålla.
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg
för under året verkställd ut delning i % av
aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att
belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt
ägande i Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av
beslutad ej verkställd utdelning, derivat och
goodwill samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt, dividerat med antal utestå-
ende aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används
för att ge intressenter information om Atrium
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie
beräknat på ett för börsnoterade fastighets-
bolag enhetligt sätt.
Antal utestående aktier
Antal registrerade aktier vid periodens slut
med avdrag för återköpta aktier, vilka inte
berättigar till utdelning eller rösträtt.
Fastighetsrelaterade definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara
area för bostäder.
BTA, kvm
Bruttototalarea avser byggnadens totala area
inklusive ytterväggar.
Driftöverskott
Avser hyresintäkter minus kostnader för
fastighets förvaltning.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe-
ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer-
nen äger med avsikt att utveckla och sälja
som bostadsrätter. Fastig heterna redovisas
som omsätt ningstillgångar, även om vissa
fastig heter i avvaktan på utveckling i tillämpliga
fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av
ackumulerat anskaffningsvärde och
nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande
delen av hyres värdet för en registerfastighet
eller resultatställe avgör fastighetstypen.
Marknadsvärde och utveckling av hyres-
intäkter i jämförbart bestånd redo visas per
fastighetstyp.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg
(till exempel för fastighetsskatt, värme och
el) och bedömd marknadshyra för vakanta
ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa
koncernens intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter
som inte varit klassificerade som projekt-
fastig heter och som ägts under hela perio-
den och hela jämförelseperioden.
Jämförbart bestånd används för att belysa
utvecklingen av hyresintäkter exklusive
engångseffekter för förtida avflyttningar och
fastighetskostnader opåverkat av projektast-
igheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area
för lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individuella
lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel,
bostäder, övrigt eller garage. I övrigt ingår
bland annat utbildning, kultur, service
och förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav
redovisas per lokaltyp.
32
===== SIDA 33 =====
33
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
Definitioner
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade
årshyror för nyuthyrningar med avdrag för
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa
uthyrningssituationen.
Projektfastighet
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet
där omställning planeras eller pågår i syfte
att omvandla och förädla fastigheten. Till
projekt astighet hänförs även byggnad under
upp förande samt obebyggd mark och
byggrätter.
Omklassificering från projektastighet till
färdigställd fastighet sker vid
färdig ställande tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt
minus total investering i % av total
investering.
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16
redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill-
gång i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av
tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte-
kostnad i resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm
Totalyta som är tillgänglig för uthyrning.
Garage ingår i uthyrbar area, men exkluderas
vid beräkning av hyresvärde per kvm och
verkligt värde per kvm.
Uthyrningsgrad, %
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid
full uthyrning. Redovisade siffror baseras på
närmast kommande kvartal.
Uthyrningsgraden används för att belysa
koncernens effektivitet i användningen av
sina förvaltningsfastigheter.
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet.
Projektastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, %
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av
redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur
stor del av koncernens hyres intäkter som
återstår efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i
Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett
helhetsgrepp på en byggnads miljöpre-
standa. Det finns två typer av Breeam-
certifieringar; Breeam som avser nyproduk-
tion och Breeam In-Use som avser befintliga
fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i:
energi- och vattenanvändning, hälsa, trans-
port, material, avfall, mark användning,
utsläpp, ekologi och ledning (management).
Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget åter-
speglar den prestation som ett projekt har
uppnått, mätt mot Breeam-standarden och
dess krav. Nedan följer betygsnivåerna.
Outstanding ≥ 85% av poängen, mot-
svarar bästa 1 % av de certifierade
byggnaderna.
Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar
topp 10 % av de certifierade byggnaderna.
Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar
topp 25 % av de certifierade byggnaderna.
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla,
hyresgästel och fastighetsel dividerat med
genomsnittlig beräknat total uppvärmd
uthyrbar area, exklusive garage.
Gröna hyresavtal
Kontrakterad årshyra för kommersiella
lokaler exklusive garage och lager för hyres-
avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad
årshyra för kommersiella lokaler exklusive
garage och lager. Grön hyresbilaga är en
avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyres-
gästen och hyres värden tillsammans åtar sig
att minska miljö påverkan och omfattar
exempelvis energi, avfall och transporter.
Redovisade siffror baseras på närmast
kommande kvartal.
Klimatneutralitet
När ett företag balanserar sina växthusgasut-
släpp genom utsläppsminskningar och kom-
pensation, exempelvis genom klimatprojekt
eller certifierade krediter. I Atrium
Ljungbergs fall inkluderas samtliga utsläpp
från material, energi, transport och avfall
och maximalt 25% av utsläppen får hanteras
genom kompensation/infångning.
Miljöbyggnad
Miljöbyggnad är en svensk certifiering som
granskar hur hållbar en byggnad är, med
fokus på energi, inomhusmiljö och material-
val. Certifieringen ges i nivåerna Brons,
Silver eller Guld och bygger på svenska
regler och miljömål. Den används för både
nya och befintliga byggnader.
Nettonoll
Mål om att balansera utsläpp och upptag av
växthusgaser så att den totala påverkan på
klimatet blir noll. Innebär att utsläppen först
minimeras i hela värdekedjan och att kvarva-
rande utsläpp kompenseras genom perma-
nenta kolsänkor. Maximalt 10% av utsläppen
får hanteras genom infångning.
Normalårskorrigerat
Ett beräkningssätt för att hantera vädrets
effekt, att korrigera bort avvikande väder-
effekter som varmare eller kallare jämfört
med det normala under en period. Därmed
erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan
perioder och år.
Total omsättning
Stämmer överens med Nettoomsättning
enligt koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i
nya och befintliga fastigheter. I tabellen
Förändring av fastighetsbeståndet ingår
därmed raderna Förvärv och Investeringar
i egna fastigheter. Dessutom inkluderas
investeringar i övriga materiella anläggnings-
tillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande
reparationer och underhåll.
===== SIDA 34 =====
34
Q4. 2025
Bokslutskommuniké
al.se
Info
Information från Atrium Ljungberg
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb-
plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till engelska
och båda språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och
samma tidpunkt. Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid
efter att den svenska versionen publicerats.
På al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella rapporter och
pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad information om vår
verksamhet, våra fastig heter och projekt, finansiella nyckeltal, aktien och
mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska.
IR-kontakt
Anna Jepson, cfo
Telefon: 072–565 85 23
E-post: anna.jepson@al.se
Box 4200, 131 04 Nacka
Besök: Smedjegatan 2C
Telefon: 08–615 89 00
info@al.se
Styrelsens säte: Nacka
Org. nr: 556175–7047 Produktion: Narva Communications.
Rapporttillfällen
2026.02.25 Årsredovisning 2025
2026.04.10 Delårsrapport januari–mars 2026
2026.07.03 Delårsrapport januari–juni 2026
2026.10.09 Delårsrapport januari–september 2026
Pressreleaser under kvartalet
2025.10.07 My Newsdesk och Kahn Pedersen till Slussen
2025.10.10 Haglöfs flyttar sitt huvudkontor till Slakthusområdet
2025.10.14 Mattias Celinder, Affärsområdeschef Fastighet på Atrium Ljungberg,
blir ny vd på A house
2025.11.03 Atrium Ljungberg hyr ut 1 100 kvm i Bas Barkarby, Järfälla
2025.12.16 Andreas Wik blir ny affärsområdeschef Fastighet för Atrium
Ljungberg
linkedin.com/company/atrium-ljungberg
facebook.com/atriumljungberg
instagram.com/atriumljungberg