FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2022
===== SIDA 1 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 1
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI –DECEMBER 2022
===== SIDA 2 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 2
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
Januari–december 2022
Januari–december 2022
• Enligt segmentredovisningen1 uppgick periodens intäkter
till 2 238,0 Mkr (2 617,9) och rörelseresultatet till −631,7
Mkr (213,1). Rörelseresultatet inkluderar engångsposter om
totalt −665 Mkr.
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 13,0
Mkr (110,4).
• Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen
uppgick till −634,8 Mkr (292,6) och resultat per aktie till
−40,34 kr (19,01).
• Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 1 173,7 Mkr (1 872,1) och eget kapital per
aktie till 76,44 kr (121,03).
• Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 327,4 Mkr (594,8).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 373 (802)
varav 0 (137) avser bostäder för eget ägande.
• Antal sålda bostäder uppgick till 311 (552).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 2 166,6 Mkr (539,6) och
rörelseresultatet till −238,6 Mkr (−14,6). Periodens resultat
efter skatt enligt IFRS uppgick till −317,1 Mkr (80,4)
motsvarande −19,76 kr per aktie ( 5,09).
• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för
räkenskapsåret 2022 ( 4,00 kr per aktie).
Oktober–december 2022
• Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter
till 329,5 Mkr (1 040,3) och rörelseresultatet till −705,9 Mkr
(103,8). Rörelseresultatet inkluderar engångsposter om
totalt −665 Mkr.
• Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick
till −708,3 Mkr (135,0) och resultat per aktie uppgick till
−45,17 kr (8,80).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 0,0
Mkr (41,0).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 25 (377).
• Antal sålda bostäder uppgick till 29 (258).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 659,5 Mkr (125,5) och
rörelseresultatet till −354,0 Mkr (−17,5). Kvartalets resultat
efter skatt enligt IFRS uppgick till −416,8 Mkr (18,0)
motsvarande −26,26 kr per aktie (0,84).
Väsentliga händelser under fjärde kvartalet
• Besqab har gjort avsättningar i pågående projekt inom affärs-
området Projektutveckling Bostad om totalt cirka 335 Mkr.
• Besqab har gjort en nedskrivning av värdet på bolagets
exploateringsfastigheter med cirka 330 Mkr.
• Effekten av beslutade avsättningar och nedskrivningar inne-
bär att Besqab inte längre uppfyller vissa finansiella nyckeltal
enligt villkoren för utestående seniora icke säkerställda gröna
obligationer om totalt 800 Mkr med förfall den 14 maj 2024.
Händelser efter rapportperiodens utgång
• Den 25 januari 2023 meddelade Besqab att bolaget har
för avsikt att fatta beslut om en fullt garanterad företrädes-
emission om cirka 825 Mkr, villkorat av godkännande från en
efterföljande bolagsstämma.
• Besqab har inlett ett skriftligt förfarande för att inhämta obligat-
ionsinnehavarnas samtycke till avsteg från relevanta villkor för
utestående seniora icke säkerställda gröna obligationer.
373 311 3 800
Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för
bostäder äganderätter bostadsutveckling
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 24.
Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2021 och för balansposter motsvarande balansdag 2021.
Definitioner av nyckeltal finns på sida 30.
Omslag: Arboristen, Uppsala.
===== SIDA 3 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 3
VD-kommentar
2022 inleddes med goda utsikter men året kom snart att ut-
märkas av stora händelser i vår omvärld. Rysslands invasion
av Ukraina skakade om oss alla och blev inledningen på
en lång rad händelser. Konsekvenserna av hög inflation,
rekordhöga elpriser och höjda räntor har väsentligt påverkat
bostadsmarknaden och särskilt nyproduktionen. Med minskad
köpkraft hos bostadskonsumenterna och försvagad framtids-
tro hos hushållen har bostadspriserna sjunkit snabbt och
försäljningstakten minskat. Samtidigt har vi i projekten också
tampats med ett byggkostnadsindex som ökat med över 15
procent på ett år.
Tar höjd för en fortsatt utmanade marknad
Mot bakgrund av de utmanande och förändrade marknadsförut-
sättningarna har vi i det fjärde kvartalet beslutat att göra en icke
kassaflödespåverkande avsättning av engångskaraktär om
totalt cirka 335 Mkr hänförlig till våra pågående bostadsprojekt.
Avsättningen speglar huvudsakligen försiktigare antaganden
om framtida försäljningsintäkter för osålda lägenheter men
inkluderar även antaganden om ett fortsatt högt kostnadsläge.
Baserat på de försämrade intäkts- och kostnadsutsikterna har
vi samtidigt omvärderat våra exploateringsfastigheter. Det har
resulterat i en nedskrivning om totalt cirka 330 Mkr i det fjärde
kvartalet för att bättre spegla ett mer rättvisande värde i förhål-
lande till de nya marknadsförutsättningarna. Nedskrivningarna
är fördelade på flertalet projekt men cirka två tredjedelar av
det totala nedskrivningsbeloppet hänför sig till ett fåtal projekt
vilka förvärvades 2014, 2016 respektive 2017. Nedskrivningen
av exploateringsfastigheterna är inte kassaflödespåverkande.
Bättre förutsättningar för den framtida intjäningen
Avsättningen och nedskrivningen om sammanlagt cirka −665
Mkr är ett proaktivt beslut mot bakgrund av de snabbt föränd-
rade marknadsförutsättningarna och minskar riskprofilen i pro-
jektportföljen vilket ger Besqab bättre förutsättningar för den
framtida intjäningen. De påverkar inte vår likviditet men får en
väsentlig resultatpåverkan i fjärde kvartalet 2022. Vårt rörelse-
resultat för perioden januari–december 2022 summerade till
−632 Mkr (213) och rörelsemarginalen var därmed negativ
(8,1) för helåret. Årets resultat efter skatt uppgick till −635 Mkr
(293) och innefattar orealiserade värdeförändringar i våra för-
valtningsfastigheter om 13 Mkr (110). Vi redovisar inga värde-
förändringar för förvaltningsfastigheter i det fjärde kvartalet.
Styrkebesked med fullt garanterad företrädesemission
Besqab har starka och långsiktiga ägare vilket är särskilt
viktigt i turbulenta tider. Den 25 januari 2023 meddelade vi
att styrelsen har för avsikt att fatta beslut om att genomföra
en företrädesemission om cirka 825 Mkr där ett flertal av
våra största aktieägare har garanterat emissionen. Det är
ett styrkebesked för oss. Planen är att använda nettolikviden
till att i förtid lösa vårt gröna obligationslån om totalt 800 Mkr
som vi emitterade under 2021 me d förfall i maj 2024. De
höjda marknadsräntorna har medfört snabbt stigande finan-
sieringskostnader och med en återbetalni ng av obligationen
minskar vi ränterisken samtidigt som vi förändrar och stärker
vår kapitalstruktur.
Vi bygger med fokus på en hållbar affär
Vi har de senaste åren nyttjat den starka bostadsmarknaden
och haft en stark tillväxt med hög produktionstakt 2020–2021.
Vi har fortsatt ett stort antal bostäder i pågående produktion
med cirka 1 638 bostäder, varav 1 170 bostadsrätter/ägande-
rätter och knappt 470 hyresrätter och vårdbostäder. Andelen
sålda bostäder i pågående bostadsrätts-/äganderättsprodukt-
ion var vid årsskiftet 61 procent. I de projekt som kommer att
färdigställas under 2023 uppgick försäljningsgraden vid ut-
gången av 2022 till 79 procent.
I organisationen arbetar vi fokuserat med våra kundrelationer
och genomförandet av projekten. Tillsammans bedriver vi ett
målinriktat arbete inom kostnadseffektivisering.
Arbetet för att utveckla bostäder för en hållbar livsstil fortsätter.
Vi avslutade 2022 med att vårt bostadsrättsprojekt Arboristen
i Uppsala Svanencertifierades och i januari 2023 fick även
småhusprojektet Smultronstället i Stockholm sin certifiering.
Sedan november 2022 är vi också medlemmar i Uppsala
Klimatprotokoll där vi i samverkan med ett 40-tal andra aktörer
engagerar oss för att gemensamt driva hållbarhetsfrågorna
framåt på lokal nivå.
Stort underliggande bostadsbehov trots osäker närtid
Inledningen av 2023 kommer att vara fortsatt utmanande för
bostadsutvecklare. Med den genomförda avsättningen och
nedskrivningen har vi dock med oss en mer riskjusterad pro-
jektportfölj. Vi har även starka och långsiktiga ägare vilket
gör att vi avser genomföra en fullt ut garanterad företrädes-
emission. Med den planerade återbetalningen av obligationen
förändrar och stärker vi vår kapitalstruktur vilket ger oss goda
förutsättningar att ta vara på framtida affärsmöjligheter. Under-
skottet av bostäder på våra marknader kvarstår och vi ska
fortsätta bygga plattformen för ett långsiktigt starkt bolag.
Danderyd i februari 2023
Carola Lavén, VD
===== SIDA 4 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 4
Nyckeltal koncernen
Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Intäkter, Mkr 2 238,0 2 617,9 329,5 1 040,3
Rörelseresultat, Mkr −631,7 213,1 −705,9 103,8
Resultat efter skatt, Mkr −634,8 292,6 −708,3 135,1
Rörelsemarginal, % neg 8,1 neg 10,0
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 16,8 neg 31,0
Soliditet, % 30,1 40,1 30,1 40,1
Resultat per aktie före utspädning, kr −40,34 19,01 −45,17 8,80
Eget kapital per aktie, kr 76,44 121,03 76,44 121,03
Finansiell utveckling – IFRS
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Intäkter, Mkr 2 166,6 539,6 659,5 125,5
Rörelseresultat, Mkr −238,6 −14,6 −354,0 −17,5
Resultat efter skatt, Mkr −317,1 80,4 −416,8 18,0
Rörelsemarginal, % neg neg neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 5,4 neg 4,8
Soliditet, % 17,6 23,9 17,6 23,9
Resultat per aktie före utspädning, kr −19,76 5,09 −26,26 0,84
Eget kapital per aktie, kr 74,24 98,21 74,24 98,21
Försäljning och produktion
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 373 802 25 377
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 638 1 786 1 638 1 786
Antal sålda bostäder, st 4 311 552 29 258
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 5 61 70 61 70
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 3 0 3 0
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2.
2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare.
5 Bostads-/äganderätter.
LEGERA Ägarlägenheter, Hagastaden Stockholm, färdigställt fjärde kvartalet 2022
===== SIDA 5 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 5
Marknadsutveckling
Nyproduktionsmarknaden
Ett osäkert globalt marknadsläge, hög inflation och snabbt
stigande räntor hade stor inverkan på bostadsmarknaden 2022.
Mer än fördubblade bolåneräntor i kombination med höga elpri-
ser, ökade levnadskostnader och en allmän marknadsoro har
gjort bostadsköparna mer priskänsliga och avvaktande i sina
köpbeslut. Det minskade antalet genomförda bostadsaffärer
har medfört ett historiskt högt utbud på successionsmarknaden
och kraftigt fallande bostadspriser. Priserna på bostadsrätter i
Stockholms län hade i december 2022 minskat med drygt 9
procent jämfört med december 2021, enligt Svensk Mäklar-
statistik. Jämfört med toppnoteringarna i februari 2022 har
bostadsrättspriserna sjunkit med närmare 14 procent.
Den höga inflationsnivån kvarstod även under årets sista kvar-
tal. För att stävja inflationen valde Riksbanken i november att
genomföra ytterligare en höjning av styrräntan, från 1,75 till
2,50 procent. Många storbanker prognostiserar nu att Riksban-
ken kommer att höja styrräntan till 3,00 procent i februari 2023,
där räntan sedan väntas ligga kvar året ut.
Höjda räntor samt höjda priser på mat, bränsle och el påverkar
hushållens betalningsförmåga och spekulationer kring prisfall på
bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Dessa utma-
ningar påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden, där kunderna
måste fatta köpbeslut långt innan de kan tillträda bostaden.
Hushållens förväntningar på den framtida prisutvecklingen på
bostäder var fortsatt pessimistiska under fjärde kvartalet, enligt
SEB:s Boprisindikator. Förväntningarna vände dock upp i Bo-
prisindikatorn från januari 2023, vilket kan indikera starten på
en stabilisering, men omkring hälften av de tillfrågade hushållen
tror fortsatt på sjunkande bostadspriser det kommande året.
Enligt den senast publicerade statistiken från SCB, för det
tredje kvartalet 2022, har antalet produktionsstartade bostä-
der minskat kraftigt jämfört med samma kvartal 2021. Även
antalet bygglov för flerbostadshus har minskat väsentligt,
med cirka 55 procent, för tredje kvartalet 2022 jämfört med
samma period året innan. Det underliggande behovet av fler
bostäder är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala.
Byggkostnadsutvecklingen har de senaste åren varit mycket
stor till följd av pandemin, kriget i Ukraina och sanktioner mot
Ryssland. Det senaste halvåret har även inflationen och höjda
räntor haft en väsentlig effekt på kostnadsutvecklingen. SCB:s
Byggkostnadsindex (BKI) hade i december 2022 ökat med
15,6 procent i årstakt vilket är den största förändringen i års-
takt sedan 1974. Entreprenörernas kostnader steg med 10,9
procent, vilket bidrog med 9,1 procentenheter till den totala
ökningen i BKI. Byggherrekostnaderna steg med 39,0 procent
och påverkade BKI uppåt med 6,5 procentenheter. De ökade
byggherrekostnaderna beror till stor del på högre räntekostna-
der vilka steg med 138 procent mellan december 2021 och
december 2022. Den ihållande inflationen, ränteutvecklingen
och energikrisen tillsammans med en stor geopolitisk oro gör
utsikterna fortsatt mycket svårbedömda.
Fastighetsmarknaden
I spåren av den ökade inflationstakten och höjda räntor med
ytterligare förväntad höjning i början av 2023 så har antalet
genomförda transaktioner på fastighetsmarknaden minskat
jämfört med rekordåret 2021. Antalet transaktioner och volymer
är fortfarande på historiskt sett relativt höga nivåer, vilket tyder
på en aktiv marknad även i osäkra tider. Det tidigare stora
intresset för bostadsfastigheter har dock minskat, bland annat
med anledning av ökade drift- och räntekostnader, avskaffandet
av investeringsstödet samt en hovrättsdom avseende begräns-
ning av uppräkningen av presumtionshyror. Utsikterna på
fastighetsmarknaden är särskilt svårbedömda för det kom-
mande året och påverkas av bland annat inflationen, ränteut-
vecklingen, arbetsmarknaden och det geopolitiska läget.
LILLA HÄLL, Hägersten Stockholm, planerat projekt
===== SIDA 6 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 6
Bostadsproduktion och försäljning
Produktionsstarter och pågående produktion
Under perioden januari–december 2022 har Besqab produk-
tionsstartat totalt 373 bostäder (802). Årets produktionsstarter
avser 47 bostadsrättslägenheter i Boston i Midsommarkransen,
145 bostadsrättslägenheter i Nivå i Bromma, 25 bostadsrätts-
lägenheter i RAW Vallastaden i Linköping samt 40 småhus
med bostadsrätt i Fullerö Berså i Uppsala. Med ökande
byggkostnader och sjunkande bostadspriser har utsikterna för
att produktionsstarta nya bostadsprojekt försämrats. Därutöver
är myndighetsbeslut för detaljplaner och bygglov fortfarande
viktiga faktorer för produktionsstarter.
Per den 31 december 2022 var 1 638 bostäder, inklusive vård-
bostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (1 786).
Utveckling av försäljning
Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari–
december 2022 till 311 bostäder (552), varav 29 bostäder
(258) avser försäljning under det fjärde kvartalet. Bostaden
definieras som såld under förutsättning att projektet har
produktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal,
och först då inleds projektets vinstavräkning.
Per den 31 december 2022 var 1 172 bostads-/äganderätter
i pågående produktion och av dem uppgick andelen bokade
och sålda bostäder till 61 procent (70), varav samtliga bostäder
avsåg sålda bostäder. Per balansdagen fanns tre osålda bostä-
der i avslutad produktion (0) vilket avser två visningslägenheter i
Legera Ägarlägenheter och ett bostadsrättshus i Smultronstället
i Stortorp. Båda projekten färdigställdes i fjärde kvartalet 2022.
I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2023 fanns vid
årsskiftet 2022/2023 sammanlagt 99 osålda bostäder vilket
motsvarar en försäljningsgrad på 79 procent.
Bostäder i pågående produktion per 2022-12-31
Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat
Planerat
färdigställande
Lindallén Uppsala Lägenheter, hr 103 Q3 2019 2023
Nacka Strand Verkstaden Nacka Lägenheter, brf 90 Q4 2019 2023
Nacka Strand Magasinet Nacka Lägenheter, brf 56 Q4 2020 2023
Legera Brf Stockholm Lägenheter, brf 98 Q1 2021 2023
Häggviks Dunge Sollentuna Lägenheter, brf 86 Q3 2021 2023
Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2023
RAW Vallastaden et 1 Linköping Lägenheter, brf 25 Q4 2022 2023
Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 146 Q4 2020 2023
Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2023
Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024
Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024
Ella Allé Täby Lägenheter, brf 118 Q2 2021 2024
Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024
Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024
Nivå et 1 Stockholm Lägenheter, brf 112 Q4 2021 2024
Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024
Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024
Nivå et 2 Stockholm Lägenheter, brf 145 Q1 2022 2024
Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024
Summa 1 638
0
100
200
300
400
500
600
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Sålda bostäder (bostads-/äganderätter)
antal
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
400
800
1 200
1 600
2 000
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Vårdbostäder
Hyresbostäder
Bostads-/äganderätter
Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion
Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång
antal
Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter
i produktion
0
150
300
450
600
750
900
Q1
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Vårdbostäder Hyresrätter
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Produktionsstartade bostäder
antal
===== SIDA 7 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 7
Projektutveckling Bostad
Försäljning
Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har under det fjärde
kvartalet fortsatt att avta och kunderna är mycket avvaktande.
Intresset för Besqabs projekt är fortfarande bra med välbe-
sökta försäljningsevent, men få kunder har varit benägna att
fatta köpbeslut och de allra flesta vill invänta en stabilare mark-
nad. För bostäder i projekt i välbelägna bostadslägen med låg
konkurrens från annan nyproduktion är kunderna mer benägna
att fatta köpbeslut, även om det allmänna sentimentet är be-
tydligt svalare än tidigare.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande förhands-
avtal summerade under perioden januari –december 2022 till
311 bostäder (552), av vilka 29 bostäder (258) avser det
fjärde kvartalet.
Bostäder i produktion
Totalt har Besqab produktionsstartat 373 bostäder med
bostadsrätt under perioden januari–december 2022 (665).
Per den 30 december 2022 hade segmentet 1 172 bostäder
(1 170) i pågående produktion. Av dessa var 61 procent (70)
bokade eller sålda, varav samtliga bostäder avsåg sålda
bostäder.
Under det fjärde kvartalet färdigställdes småhusprojektet
Smultronstället och ägarlägenheterna i Legera i Stockholm,
samt bostadsrättsprojektet Arboristen i Uppsala. Inflyttningarna
har skett enligt plan och det har inte förekommit några avhopp.
Vid utgången av rapportperioden pågick inflyttning i bostads-
rättsprojektet Verkstaden i Nacka Strand.
Intäkter och resultat
Intäkterna för Projektutveckling Bostad uppgick för perioden
januari–december 2022 till 2 022,4 Mkr (2 458,4). Intäkter från
projekt som påbörjat vinstavräkning under rapportperioden
uppgick till cirka 1 263 Mkr med en upparbetad kostnad
inklusive mark uppgående till cirka 1 209 Mkr. Segmentets
rörelseresultat uppgick till –687,9 Mkr (199,3). Rörelsemar-
ginalen var negativ (8,1).
Rörelseresultatet och rörelsemarginalen påverkas negativt av
engångsposter om totalt cirka 665 Mkr, varav avsättningar i
pågående projekt om totalt cirka 335 Mkr och nedskrivning av
värdet på exploateringsfastigheter om totalt cirka 330 Mkr.
Nedskrivningarna är fördelade på flertalet projekt. Omkring två
tredjedelar av det totala nedskrivningsbeloppet hänför sig till
ett fåtal projekt vilka förvärvades 2014, 2016 respektive 2017.
Projektutveckling Bostad (segmentsredovisning) jan–dec
2022
jan–dec
2021
Intäkter, Mkr 2 022,4 2 458,4
Bruttomarginal, % neg 11,3
Rörelseresultat, Mkr –687,9 199,3
Rörelsemarginal, % neg 8,1
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 830,3 699,6
Antal produktionsstartade bostäder, st 373 665
Antal sålda bostäder, st 311 552
Antal bostäder i pågående produktion, st 1 172 1 170
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 61 70
BERGHÄLLEN NORRBERGET, VAXHOLM, säljstartat fjärde kvartalet
2021
FABRIKEN, Nacka Strand, i pågående produktion
===== SIDA 8 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 8
Fastighetsutveckling och Fastigheter
Fastigheter i produktion
Per den 31 december 2022 hade Besqab två projekt i produkt-
ion som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ultuna Träd-
gårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt med totalt
137 lägenheter. Lägenheterna beräknas färdigställas under
vintern 2023/2024 och har en uthyrbar yta om cirka 6 000 kvm.
Därtill uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala. Kapell-
gärdet består av 146 hyresbostäder, ett vårdboende med 80
vårdbostäder samt en förskola och kommer att färdigställas i
etapper med inflyttningar under 2023–2024. 15-åriga hyresav-
tal har ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan.
Produktion pågår även i Lindallén i Ultuna Trädgårdsstad i
Uppsala. Projektet, vilket omfattar totalt 253 hyreslägenheter,
såldes till NREP i maj 2019 och produktionsstartades i sep-
tember 2019. Projektet är indelat i tre etapper där de två första
etapperna överlämnades till köparen under första respektive
andra kvartalet 2022. Den återstående och sista etappen om
103 lägenheter beräknas färdigställas och överlämnas under
första kvartalet 2023.
Fastigheter under förvaltning
Vid periodens slut hade Besqab tre vårdboenden under
förvaltning. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av
vårdoperatören Vardaga och Ersta Diakoni driver verksam-
heten i Sarahemmet i Nacka och Juliahemmet i Uppsala.
Den genomsnittliga återstående löpti den för tecknade hyres-
avtal för fastigheter under förvaltning var vid periodens
utgång cirka 13,5 år.
Planerade fastigheter för eget ägande
Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts-
portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat med
en detaljplan i samarbete med vårdoperatören Vardaga för att
utveckla och uppföra ett vårdboende om totalt 54 lägenheter
intill Riddersviks Herrgård i Hässelby Villastad. Antagande av
detaljplanen beräknas ske andra kvartalet 2023 och produkt-
ionsstart tidigast 2025. Besqab har därtill en markanvisning
från Stockholms stad för att uppföra två hus med totalt 55–85
hyresbostäder i stadsdelen Åkeshov i Bromma. Detaljplane -
arbetet för de aktuella fastigheterna beräknas starta första
kvartalet 2023.
Intäkter och resultat
Intäkterna för perioden januari –december 2022 ökade till
215,6 Mkr (159,5). Intäkterna består i huvudsak av successiv
vinstavräkning i hyresrättsprojektet Lindallén och hyresintäkter
från vårdboenden under förvaltning. Driftnettot från Besqabs
fastigheter under förvaltning uppgick till 29,5 Mkr (23,7). Seg-
mentets rörelseresultat för perioden januari–december 2022
ökade till 57,7 Mkr (33,2). Ökningen är hänförlig till hyresrätts-
projektet Lindallén och driftnetto från Juliahemmet. Oreali-
serade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter uppgick
till 13,0 Mkr (110,4).
Fastighetsutveckling och Fastigheter (segmentsredovisning) jan–dec
2022
jan–dec
2021
Intäkter, Mkr 215,6 159,5
Rörelseresultat, Mkr 57,7 33,2
Rörelsemarginal, % 26,7 20,8
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 13,0 110,4
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 159,5 929,8
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 164,0 314,0
Antal produktionsstartade vårdbostäder, st 0 0
Antal produktionsstartade hyresbostäder, st 0 137
Antal bostäder i pågående produktion, st 466 616
KAPELLGÄRDET, Uppsala, hyresrätter under produktion
===== SIDA 9 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 9
Förvaltningsfastigheter
Besqabs fastighetsportfölj bestod per den 31 december
2022 av tre färdigställda förvaltningsfastigheter om totalt
180 vårdbostäder med en uthyrbar yta om cirka 13 000 kvm.
Vidare hade Besqab förvaltningsfastigheter i produktion inne-
fattande ett vårdboende med 80 vårdlägenheter, 283 hyres-
bostäder och en förskola. Förvaltningsfastigheter i produktion
hade en uthyrbar yta om totalt 18 720 kvm och uthyrningsgra-
den för vårdboendet och förskolan är 100 procent. Uthyrningen
av hyresbostäderna inleds närmare färdigställandet.
Värdering
Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda för-
valtningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering utförd
av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I samband med
varje årsskifte görs en djupare analys av framtida kassaflöden
för respektive fastighet med hänsyn till gällande hyreskontrakts-
villkor, index, avkastningskrav, marknadsläge, hyresnivåer,
drifts- och underhållskostnader samt genomförda fastighets-
transaktioner i närområdet genom ortsprisanalys. För övriga
kvartal gör det externa värderingsföretaget en uppdatering av
marknadsvärdet med hänsyn till förändringar i framtida kassa-
flöden samt senast genomförda fastighetstransaktioner genom
ortsprisanalys. Även förvaltningsfastigheter i produktion mark-
nadsvärderas av ett externt värderingsföretag enligt samma
princip som för färdigställda förvaltningsfastigheter minskat
med bedömd återstående entreprenadutgift samt återstående
bedömd projektrisk.
Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter
uppgick per den 31 december 2022 till 1 159,5 Mkr (929,8),
varav 779 Mkr (766) avser färdigställda förvaltningsfastigheter
i egen förvaltning och 380 Mkr (164) avser förvaltningsfastig-
heter i produktion. Orealiserade värdeförändringar för peri-
oden januari–december 2022 uppgick till 13 Mkr (110) varav
färdigställda förvaltningsfasti gheter 13 Mkr (100) och förvalt-
ningsfastigheter i produktion 0 Mkr ( 10). Genomsnittligt av-
kastningskrav för det fjärde kvartalet 2022 var något högre
jämfört med tredje kvartalet 2022, men upphävs av ett förbätt-
rat framtida driftnetto varför orealiserade värdeförändringar
för det fjärde kvartalet uppgick till 0 Mkr.
Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde-
ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och driftnettot
för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltningsfastigheter
i produktion marknadsvärderas som om de vore färdigställda.
I den externa värderingen bedöms underliggande fastighets-
värde uppgå till cirka 1 637 Mkr (1 661) och det underliggande
driftnettot uppskattas till cirka 64 Mkr (59). I värderingen har in-
dexreglerade hyresavtal räknats upp med 10,9 procent mellan
2022 och 2023.
Förvaltningsfastigheter
Belopp i Mkr jan–dec
2022
jan–dec
2021
Hyresintäkter 33,5 26,8
Driftnetto 29,5 23,7
Värdeförändring 13,0 110,4
Fastighetsvärde 1 159,5 929,9
varav färdigställda fastigheter 779,3 766,3
varav fastigheter i produktion 380,2 163,6
Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto,
fördelning per 2022-12-31
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2022-12-31
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Årligt drift-
netto, Mkr
Uthyrnings-
grad, % Färdigställt
Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018
Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019
Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021
Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 850 30 100 %
Förvaltningsfastigheter i produktion per 2022-12-31
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Förväntat årligt
driftnetto, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Påbörjad
produktion
Planerat
färdigställande
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 146 7 270 – Q4 2020 2023
Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 4 900 100 % Q4 2020 2024
Kapellgärdet Uppsala Förskola – 550 100 % Q4 2020 2024
Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 – Q4 2021 2023/2024
Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720 34
Underliggande
fastighetsvärde
1 637 Mkr
Underliggande
driftnetto
64 Mkr
===== SIDA 10 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 10
Besqabs byggrättsportfölj
Per den 31 december 2022 hade Besqab cirka 3 800 bygg-
rätter (4 150), varav cirka 440 byggrätter (425) avser Besqabs
andel av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten
Byggnadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utveck-
las i egen portfölj var cirka 20 procent upptagna i balansräk-
ningen vid rapportperiodens utgång.
Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella
bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i
pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj-
planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och
marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.
Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2022-12-31
Projekt i egen portfölj per 2022-12-31
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart1
Hägersten Stockholm 50 Brf Lagakraftvunnen 2023
Solna Centrum Solna 180 Brf, Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023
Gröndal Stockholm 45 Brf Lagakraftvunnen 2023
Aspudden Stockholm 45 Brf Antagen Q1 2022 2023
RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2023
Norrberget Vaxholm 170 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ella Allé Täby 7 Brf Lagakraftvunnen 2024
Skeppskajen 2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024
Ulriksdals station Solna 100 Brf Lagakraftvunnen 2024
RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024
RAW Mälaräng Stockholm 80 Brf Lagakraftvunnen 2024
Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025
Huvudsta Solna 30 Brf Antagen Q1 2022 2025
RAW Kronandalen Luleå 60 Brf Lagakraftvunnen 2025
Saltängen Nacka 45 Brf Samråd 2025
Stureby Stockholm 50 Brf Samråd 2025
Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2025
Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2025
Fullerö Hage Uppsala 45 Brf Lagakraftvunnen 2025
Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2025
Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Planbesked 2025
Årstastråket Stockholm 100 Brf Startskede 2025
Malma Hage Uppsala 25 Brf Startskede 2025
Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2025
Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2026
Eriksberg Uppsala 70 Brf, hyresrätt Planbesked 2026
Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Startskede 2026
Trollbäcken Tyresö 145 Brf Startskede 2026
Stuvsta Huddinge 70 Brf Planförslag inför samråd 2026
Huvudsta Solna 300 Brf Antagen Q1 2022 2026
Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2026
Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026
Lövholmen 3 Stockholm 300 Brf Samråd 2027
Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027
RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2027
Roslags Näsby Täby 200 Brf Planbesked 2027
Bergshamra Solna 60 Brf Inväntar planbesked 2028
Summa 3 393
1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov,
utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent.
3 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Järntorget 50 procent.
Stockholm, 33%
Solna, 18%
Uppsala, 17%
Täby, 5%
Vaxholm, 5%
Övriga, 22%
Översiktsplanering,
14%
Pågående
detaljplanearbete, 45%
Lagakraftvunnen
detaljplan, 41%
===== SIDA 11 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 11
Delägare i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB
Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten
i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med
Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger
resterande 50 procent av aktierna.
Verksamhetens utveckling
Vid utgången av 2022 hade Wallin 207 bostäder i
pågående produktion fördelade på två projekt: 135
lägenheter i Kvartetten 2 i Hagastaden och 72
lägenheter i Triolen i Hammarbyhöjden. Inflyttningar
påbörjades i december 2022 och avslutas under första
kvartalet 2023. Andelen sålda bostäder i pågående
produktion uppgick till 97 procent. Under perioden
januari–december 2022 såldes totalt 13 bostäder.
Tidigare färdigställda projekt är slutsålda.
Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari–
december 2022 uppgick till 1,6 Mkr och redovisas enligt
kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som
resultat från andelar i joint ventures och i koncernens
balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin
redovisar resultat vid färdigställande samt tillkommande
resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag.
Inget projekt har färdigställts under rapportperioden.
Nyckeltal Wallin1
jan–dec
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 0
Antal bostäder i pågående produktion, st 207
Antal sålda bostäder, st 13
Andel bokade/sålda bostäder i pågående
produktion, % 97
Antal byggrätter, st 1 035
1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt
som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs
redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal.
Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel)
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart2
Nytorget, Södermalm Stockholm 10 Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023
Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2023
Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2024
Magelungen, Farsta Stockholm 58 Brf Samråd 2024
Årsta E1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2025
Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026
Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026
Årsta E4 4 Stockholm 29 Brf Planförslag till granskning 2027
Årsta E5 4 Stockholm 30 Hyresrätt Samråd 2027
Farsta strand Stockholm 40 Brf Startskede 2027
Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027
Summa 440
1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent.
2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för
bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och NREP 50 procent.
4 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och Gimle Bostad 50 procent.
Wallins KVARTETTEN 1, Hagastaden, foto: Patrik Lindell
===== SIDA 12 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 12
Övrig information
Hållbarhet
För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid
har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk-
samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite-
rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter
sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan
göra mest skillnad.
Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De
välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara
transporter och system för att effektivisera bostädernas resurs-
förbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att uppmuntra till
rekreation och rörelse. Både bostaden och boendemiljön ska
främja en hållbar och hälsosam livsstil.
Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade miljö-
och klimatpåverkan och har valt att använda miljömärkningen
Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel och innebär att
våra kunder kan känna en trygghet i att bostaden är externt
granskad och kvalitetssäkrad sett till både människors hälsa
och miljön. Svanens krav tillämpas från projektens tidiga ske-
den och målsättningen är att alla framtida projekt ska Svanen-
märkas. Av samtliga 1 638 bostäder i pågående produktion vid
utgången av rapportperioden genomgår 77 procent processen
för Svanenmärkning.
Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att öka
andelen grön finansiering med målsättning att all finansiering
framöver ska vara grön. Per den 31 december 2022 var 37
procent av koncernens upptagna lån gröna, vilket inkluderar
byggnadskreditiv, fastighetslån och obligationslån.
Hållbarhetsnyckeltal
31 dec
2022
31 dec
2021
Andel bostäder i pågående produktion
som ska Svanenmärkas, % 77 73
Andel grön finansiering, % 37 37
Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med kvalitets-
märkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund bostads-
rättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunderna. Sedan
arbetet påbörjades har 22 av Besqabs bostadsrättsföreningar
ansökt om certifiering, vilket motsvarar samtliga nya före-
ningar. Hittills har totalt fyra bostadsrättsföreningar genomgått
hela processen och erhållit certifiering.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer
vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras
i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att
identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksam-
heten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av om-
världsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveckling och
minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och
projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslig-
het, leverantörsrisker, klimat- och miljörisker samt hälso-/
säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill exponeras
Besqab mot ett antal finansiella risker som bland annat relate-
rar till bolagets likviditet och lånefinansiering av verksamheten.
Osäkerhet med anledning av det globala marknadsläget
Med anledning av den globala material- och kapacitetsbristen
i kombination med de handelsrelaterade sanktioner som föran-
letts av Rysslands invasion av Ukraina i februari 2022 pågår
löpande arbete med att identifiera och bedöma konsekvenser
av eventuella förseningar och inställda leveranser till Besqabs
pågående och planerade produktion. Ingen direkt väsentlig
påverkan har skett på Besqabs pågående produktion avse-
ende förseningar och inställda leveranser och Besqab arbetar
fortlöpande med att hitta alternativa leveranser där indikation
finns för att leveranser kan komma att påverkas på grund av
den rådande omvärldssituationen. Besqab följer upp och ut-
värderar kontinuerligt leveranskedjorna.
Sanktionerna mot Ryssland har bidragit till ytterligare kostnads-
ökningar på råvaror och energi, vilket sammantaget lett till
kraftigt ökade kostnader i produktionsleden. SCB:s Byggkost-
nadsindex (BKI) för flerbostadshus steg med 15,6 procent
mellan december 2021 och december 2022, vilket är den
största förändringen i årstakt sedan oktober 1974. Under det
fjärde kvartalet 2022 har entreprenörernas kostnader planat ut
medan ökade byggherrekostnader, i huvudsak ränte- och kredi-
tivkostnader, bidragit till att BKI fortsatt att stiga. Från november
2022 till december 2022 steg byggherrens räntekostnader med
drygt 10 procent och i årstakt var ökningen +138 procent.
Enligt en analys av Byggföretagen står materialkostnader i
ett bostadsprojekt i regel för mellan 20 och 30 procent av de
totala produktionskostnaderna inklusive moms, beroende
av valda konstruktionslösningar och markpris. Transporter,
maskiner och andra omkostnader beräknas stå för cirka 10
procent av de totala produktionskostnaderna.
Besqab arbetar huvudsakligen med delade entreprenader där
upphandlingar sker successivt under projektens genomförande-
tid. Varje enskild entreprenad konkurrensutsätts och bedöms
utifrån ett flertal aspekter.
I Besqabs segmentsredovisning tillämpas successiv vinst -
avräkning som förutsätter att inkomster och utgifter kan
prognostiseras på ett tillförlitligt sätt genom goda rutiner och
processer. Besqab ser löpande över prognoserna för respek-
tive projekt för att justera den successiva vinstavräkningen vid
eventuella omvärderingar, både vad gäller positiv och negativ
påverkan. Projektets mottagande på marknaden, försäljning
och osäkerheter kring kostnader är aspekter som fortlöpande
vägs in vid prognosbedömningar. Vinstavräkning påbörjas
först när det föreligger bindande förhandsavtal.
Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i
årsredovisningen för 2021 på sidorna 69–71 och i not 25.
Säsongsvariationer
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs-
variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande
intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och re-
sultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.
===== SIDA 13 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 13
Personal
Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i
koncernen var vid periodens utgång 143 (119), varav 56
kvinnor (44) och 87 män (75).
Moderbolaget
Moderbolagets intäkter för perioden januari–december 2022
uppgick till 24,0 Mkr (13,7) och avser koncerninterna tjänster.
Rörelseresultatet uppgick till 1,7 Mkr (–6,5) och periodens
resultat till 63,2 Mkr (33,1). Moderbolagets omsättningstill-
gångar uppgick per balansdagen till 1 138,6 Mkr (1 016,3)
och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital
uppgick till 767,5 Mkr (766,7).
Transaktioner med närstående
Besqab har under perioden inte haft några väsentliga trans-
aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner
mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna
har skett på marknadsmässiga villkor.
Dotterbolaget RAW Property AB
Besqab har under fjärde kvartalet 2022 förvärvat ytterligare
aktier i dotterbolaget RAW Property AB. De förvärvade
aktierna utgör cirka 25 procent av kapital och röster i RAW
Property och efter tilläggsförvärvet uppgår Besqabs ägarandel
i bolaget till cirka 88 procent.
Aktien och ägarna
Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Sista
betalkurs den 30 december 2022 var 79,00 kronor per aktie,
motsvarande ett börsvärde om 1 218,4 Mkr. Besqabs egna
kapital enligt IFRS uppgick per balansdagen till 1 139,8 Mkr.
Antalet aktieägare uppgick per den 31 december 2022 till
3 115. Den största ägaren i Besqab var familjen Nordström
som privat och genom bolag representerade cirka 37 procent
av aktiekapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget
kontrollerade 81 procent av kapital och röster per den 31
december 2022.
Återköp och överlåtelse av egna aktier
I mars 2022 överlät Besqab 29 355 egna aktier till deltagare
i det nu avslutade aktierelaterade incitamentsprogrammet
LTI 2018. Per den 31 december 2022 hade Besqab 92 145
aktier i eget förvar.
Obligationer
Utfallet för det fjärde kvartalet 2022 medför att Besqab inte
längre uppfyller vissa finansiella nyckeltal enligt villkoren för
bolagets utestående seniora icke säkerställda gröna obligat-
ioner om totalt 800 Mkr med förfall den 14 maj 2024.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Den 25 januari 2023 meddelade Besqab att styrelsen har
för avsikt att fatta beslut om en fullt garanterad nyemission
Ägarfördelning 31 december 2022
Ägare
Antal
aktier
Andel av
kapital
och röster
Familjen Nordström (inkl bolag) 5 761 090 37,1 %
Olle Engkvists stiftelse 1 152 850 7,4 %
Gustaf Douglas med familj (inkl bolag) 1 077 932 7,0 %
Fjärde AP-fonden 1 004 467 6,5 %
Movestic Livförsäkring AB 815 277 5,3 %
Prior & Nilsson Fond- och
Kapitalförvaltning AB 604 320 3,9 %
Carl Wale med familj 598 007 3,9 %
Lars Öberg med familj (inkl bolag) 408 000 2,6 %
Paradeigma Partners AB 402 063 2,6 %
Kristian Wale med familj 314 904 2,0 %
Avanza Pension 279 137 1,8 %
Morgan Stanley & CO INTL PLC, W8IMY 178 202 1,1 %
Summa 12 största aktieägarna 12 596 249 81,2 %
Övriga aktieägare 2 918 580 18,8 %
Totalt 15 514 829 100,0 %
Källa: Euroclear per 2022-12-30
med företrädesrätt för befintliga aktieägare om cirka 825 Mkr,
villkorat av godkännande från en efterföljande bolagsstämma.
Företrädesemissionen avses genomföras under det andra
kvartalet 2023. Besqab har erhållit tecknings - och garanti-
åtaganden från ett flertal av Bolagets större aktieägare som
innebär att företrädesemissionen är fullt garanterad. Netto-
likviden från emissionen avses användas till en förtida återbe-
talning av Besqabs seniora icke säkerställda gröna obligat-
ioner om totalt 800 Mkr.
Besqab har inlett ett skriftligt förfarande för att inhämta
obligationsinnehavarnas samtycke till avsteg från relevanta
villkor. Som tidigare angivits avser dock Besqab att använda
nettolikviden från den planerade företrädesemissionen för att
lösa obligationerna under den andra hälften av det andra
kvartalet 2023.
NIVÅ, Bromma Stockholm, i pågående produktion
===== SIDA 14 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 14
Koncernen – Segmentredovisning
Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning
Bruttoresultat
Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs interna
rapportering, minskade under perioden januari−december 2022 till
2 238,0 Mkr (2 617,9). Kostnader för produktion och drift uppgick till
−2 719,8 Mkr (−2 295,4) och bruttoresultatet summerade till −481,8
Mkr (322,5). Bruttoresultatet har belastats med 655,0 Mkr avseende
nedskrivningar av exploateringsfastigheter och justeringar i projekt-
prognoser. Av 655,0 Mkr, vilket bruttoresultatet belastas med, är
320,0 Mkr relaterat till nedskrivningar av exploateringsfastigheter
och 335,0 Mkr är relaterat till justeringar i projektprognoser för att
beakta ett försiktigare antagande om återstående bedömda projekt-
vinster med hänsyn till framtida försäljningsintäkter för osålda lägen-
heter samt en bedömning om fortsatt högt kostnadsläge.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet uppgick under perioden januari−december 2022
till −631,7 Mkr (213,1) och rörelsemarginalen var negativ (8,1).
Justeringar i projektprognoserna, nedskrivningar av exploaterings-
fastigheter samt värdejusteringar av andelar i joint ventures om 10,0
Mkr har påverkat rörelseresultatet och rörelsemarginalen negativt
med totalt 665,0 Mkr.
Resultat före skatt och periodens resultat
Resultat före skatt uppgick till −626,8 Mkr (317,9). Ett lägre resultat
före skatt jämfört med samma period föregående år beror främst på
ett minskat rörelseresultat och lägre orealiserade värdeförändringar
på förvaltningsfastigheter. Värdering till verkligt värde av förvalt-
ningsfastigheter har bidragit med en resultateffekt om 13,0 Mkr
(110,4) i orealiserade värdeförändringar. Periodens resultat efter
skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till −634,8 Mkr (292,6).
Skatter hänförs främst till uppskjuten skatt, som i sin helhet reserve-
ras, avseende orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastig-
heter samt övrig uppskjuten skatt.
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
-2 000
-1 000
0
1 000
2 000
3 000
2018 2019 2020 2021 2022
Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, %
Intäkter och rörelsemarginal, per år
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
-750
-500
-250
0
250
500
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr
Rörelsemarginal rullande 12 mån, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader
Belopp i Mkr
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Intäkter 2 238,0 2 617,9 329,5 1 040,3
Kostnader för produktion och drift −2 719,8 −2 295,4 −984,9 −905,3
Bruttoresultat −481,8 322,5 −655,4 135,0
Försäljnings- och administrationskostnader −140,9 −123,3 −37,8 −30,8
Resultat från andelar i joint ventures −9 13,9 −12,7 −0,4
Rörelseresultat −631,7 213,1 −705,9 103,8
Finansiella intäkter 3,2 1,2 1,4 0,3
Finansiella kostnader −11,3 −6,8 −3,1 −1,4
Resultat efter finansiella poster −639,8 207,5 −707,6 102,7
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 13,0 110,4 − 41,0
Resultat före skatt −626,8 317,9 −707,6 143,7
Skatter −8,0 −25,3 −0,7 −8,7
Periodens resultat −634,8 292,6 −708,3 135,0
Resultat per aktie före utspädning, kr –40,34 19,01 –45,17 8,80
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 15 417 759 15 390 382 15 422 684 15 393 329
===== SIDA 15 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 15
Koncernens finansiella ställning i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 31 dec
2022
31 dec
2021
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 159,5 929,8
Övriga anläggningstillgångar 183,0 174,4
Summa anläggningstillgångar 1 342,5 1 104,2
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 994,6 1 013,6
Färdigställda bostäder – –
Räntebärande fordringar 200,5 120,5
Övriga kortfristiga fordringar 1 030,7 1 831,7
Likvida medel 327,4 594,8
Summa omsättningstillgångar 2 553,2 3 560,6
SUMMA TILLGÅNGAR 3 895,7 4 664,8
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 173,7 1 872,1
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 341,0 2,7
Räntebärande skulder 799,2 800,6
Övriga långfristiga skulder 35,3 90,2
Summa långfristiga skulder 1 175,5 893,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 72,8 7,0
Räntebärande skulder 927,8 1 057,3
Övriga kortfristiga skulder 545,9 834,9
Summa kortfristiga skulder 1 546,5 1 899,2
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 895,7 4 664,8
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 31 dec
2022
31 dec
2021
Eget kapital
Ingående eget kapital, 1 januari 1 872,1 1 613,8
Periodens resultat –634,8 292,6
Incitamentsprogram –0,7 2,2
Utdelning –61,7 −38,5
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –1,2 –
Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande inflytande – 2,0
Utgående eget kapital 1 173,7 1 872,1
===== SIDA 16 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 16
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning
Koncernen har en stabil finansiell ställning där likvida medel
uppgick till 327,4 Mkr per den 31 december 2022.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 decem-
ber 2022 till 1 159,5 Mkr (929,8), varav cirka 779 Mkr (766) avser
färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 380 Mkr (164)
avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastig-
heter under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett
vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 994,6 Mkr
(1 013,6) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden. Balansposten exploateringsfastig-
heter har minskat genom att en nedskrivning har gjorts med cirka
320 Mkr till följd av förändrade marknadsförutsättningar.
Övriga tillgångar
Av övriga tillgångar utgjordes 1 030,7 Mkr (1 831,7) av övriga
kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad ej
fakturerad intäkt i pågående projekt med 827,1 Mkr (1 034,9).
Avsättningar
Lång- och kortfristiga avsättningar uppgår ti ll totalt 413,8 Mkr
(9,7). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar
om 334,9 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 72,9 Mkr
samt övriga avsättningar om 5,9 Mkr. Ökningen av avsättningarna
beror främst på försiktigare antaganden om återstående bedömda
projektvinster med hänsyn till framtida försäljningsintäkter för
osålda lägenheter samt en bedömning om fortsatt högt kostnads-
läge i pågående projekt.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 1 727,0 Mkr
(1 857,9). Under 2021 emitterade Besqab seniora icke säkerställda
gröna obligationer om 500 Mkr till en ränta om Stibor 3 månader plus
5,25 procent respektive 300 Mkr till ett pris om 101,75 procent av
nominellt belopp vilket motsvarar en kupong om Stibor 3 månader
plus 4,45 procent. Obligationerna utgör den största delen av de
räntebärande skulderna. I övrigt består räntebärande skulder av
banklån för färdigställda vårdboenden samt byggnadskreditiv i på-
gående projekt avseende vårdbostäder, hyres- och äganderätter.
Finansiering
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 1 727,0 Mkr
(1 857,9). Beaktat likvida medel om 327,4 Mkr (594,8) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 1 399,6 Mkr (1 263,1). Belå-
ningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 57,1 procent (56,8).
För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belåningsgraden
till 56,8 procent (48,6).
Den genomsnittliga räntan för extern finansiering, inklusive ränta
för obligationen, av förvaltnings- och exploateringsfastigheter upp-
gick vid periodens slut till 5,7 procent (3,2).
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick till 30,1 procent (40,1) vilket understiger det
långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital var
negativ (16,8).
0
900
1 800
2 700
3 600
4 500
5 400
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar, Mkr
-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Likvida medel Räntebärande skulder
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
(höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 29.
===== SIDA 17 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 17
Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning
Belopp i Mkr
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat –631,8 213,1 –705,8 103,8
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 658,0 −3,4 657,4 −0,2
Erhållen ränta 3,2 1,2 1,4 0,3
Betald ränta –11,3 −6,8 –3,1 −1,4
Betald skatt 20,7 −18,2 17,1 0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
38,8 185,9 –33,0 102,5
Förändring exploateringsfastigheter –300,5 −418,8 –338,7 113,9
Förändring färdigställda bostäder – 3,8 – 3,8
Förändring rörelsefordringar 699,6 −1 327,3 524,9 −828,2
Förändring rörelseskulder –280,5 584,8 –131,3 317,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 157,4 −971,6 21,9 −290,8
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter –216,7 −60,6 –81,3 −40,3
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4,5 −4,3 –3,2 −2,6
Förändring andelar i joint ventures –11,0 −108,8 4,0 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten –232,2 −173,7 –80,5 −42,9
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 485,4 1 368,1 282,1 361,1
Amortering av skulder –616,3 −6,1 –373,7 −3,0
Utbetald utdelning –61,7 −38,5 – –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –192,6 1 323,5 –91,6 358,1
Periodens kassaflöde –267,4 178,2 –150,2 24,4
Likvida medel vid periodens början 594,8 416,6 477,6 570,4
Likvida medel vid periodens slut 327,4 594,8 327,4 594,8
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–december 2022 till 157,4 Mkr (−971,6), varav kassaflöde
från förändringar i rörelsekapital uppgick till 118,6 Mkr (−1 157,5).
Förändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet
genom att förvärv under perioden överstigit avyttringar. Övriga
rörelsefordringar har minskat vilket medfört ett positivt kassaflöde
under perioden. Justering av poster som ej ingår i kassaflödet
består främst av nedskrivning av exploateringsfastigheterna och
projektrelaterade avsättningar som belastat resultatet med totalt
cirka 665 Mkr. Betald ränta motsvaras till största del av räntekost-
nader för färdigställda förvaltningsfastigheter. För bostäder under
pågående produktion aktiveras räntan och ingår som en del av
anskaffningskostnaden alternativt som en del av rörelseresultatet
för projekt som vinstavräknas.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden
januari–december 2022 till −232,2 Mkr (−173,7). Investering i
pågående produktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med
−216,7 Mkr (−60,6).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–december 2022 till −192,6 Mkr (1 323,5). Nettot av
upptagna lån och amortering av skulder uppgick till −130,9 Mkr
under perioden och hänförs till banklån för finansiering av bostäder
under produktion som har amorterats.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–december 2022 var −267,4 Mkr
(178,2). Likvida medel uppgick per balansdagen till 327,4 Mkr
(594,8).
===== SIDA 18 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 18
Koncernen – IFRS
Koncernens rapport över totalresultat – IFRS
Belopp i Mkr
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Intäkter 2 166,6 539,6 659,5 125,5
Kostnader för produktion och drift −2 255,3 −444,6 −963,2 −111,9
Bruttoresultat −88,7 95,0 −303,7 13,6
Försäljnings- och administrationskostnader −140,9 −123,5 −37,6 −30,7
Resultat från andelar i joint ventures −9 13,9 −12,7 −0,4
Rörelseresultat −238,6 −14,6 −354,0 −17,5
Finansiella intäkter 3,2 1,3 1,4 0,3
Finansiella kostnader −11,2 −6,8 −3,2 −1,4
Resultat efter finansiella poster −246,7 −20,1 −355,8 −18,6
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 13,0 110,4 − 41,0
Resultat före skatt −233,7 90,3 −355,8 22,4
Skatter −83,4 −9,9 −61,0 −4,4
Periodens resultat −317,1 80,4 −416,8 18,0
Hänförligt till moderbolagets ägare −304,4 78,4 −405,0 12,9
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande −12,7 2,0 −11,7 5,1
Periodens övriga totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – –
Övrigt totalresultat, efter skatt – – – –
Periodens totalresultat −317,1 80,4 −416,8 18,0
Hänförligt till moderbolagets ägare −304,4 78,4 −405,0 12,9
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande −12,7 2,0 −11,7 5,1
Resultat per aktie före utspädning, kr –19,76 5,09 –26,26 0,84
Resultat per aktie efter utspädning, kr –19,66 5,07 –26,15 0,83
Antal utestående aktier vid periodens slut 15 422 684 15 393 329 15 422 684 15 393 329
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 15 417 759 15 390 382 15 422 684 15 393 329
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 15 494 324 15 468 027 15 487 429 15 491 764
1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026.
Se not 3.
Bruttoresultat och rörelseresultat
Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt
tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–decem-
ber 2022 till 2 166,6 Mkr (539,6). Bruttoresultatet uppgick till −88,7
Mkr (95,0). Rörelseresultatet uppgick till −238,6 Mkr (−14,6). Det
minskade rörelseresultatet förklaras av nedskrivningar av exploate-
ringsfastigheter om cirka 320 Mkr. Utöver detta består rörelseresul-
tatet av under perioden färdigställda bostads- och äganderätter
där intäkterna och således resultatet avräknas vid en viss tidpunkt
när tillträdet sker. Under perioden januari–december 2022 har
projekten Vélo, två etapper av Lindallén, Smultronstället, Arboris-
ten, del av projektet Verkstaden i Nacka samt ägarlägenheterna i
Legera färdigställts och avräknats.
Resultat före skatt och periodens resultat
Värdering till verkligt värde har medfört en resultateffekt avseende
orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter med
13,0 Mkr (110,4). Resultat före skatt uppgick till −233,7 Mkr (90,3)
och resultat efter skatt uppgick till −317,1 Mkr (80,4). Skatter hän-
förs till uppskjuten skatt på temporära skillnader.
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
-400
-300
-200
-100
0
100
200
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Mkr
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr
Rörelsemarginal 12 månader rullande, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader
===== SIDA 19 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 19
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr 31 dec
2022
31 dec
2021
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 159,5 929,8
Övriga anläggningstillgångar 181,2 172,5
Summa anläggningstillgångar 1 340,7 1 102,3
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 1 008,3 978,1
Bostäder under produktion 3 285,3 3 074,3
Färdigställda bostäder – –
Räntebärande fordringar 200,5 120,5
Övriga kortfristiga fordringar 279,4 453,4
Likvida medel 360,2 630,8
Summa omsättningstillgångar 5 133,7 5 257,1
SUMMA TILLGÅNGAR 6 474,4 6 359,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 145,0 1 511,8
Innehav utan bestämmande inflytande −5,2 8,7
Summa eget kapital 1 139,8 1 520,5
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 125,7 2,7
Räntebärande skulder 799,2 800,6
Övriga långfristiga skulder 35,3 67,5
Summa långfristiga skulder 960,2 870,8
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 2,9 3,7
Förskott från kunder 138,0 345,3
Räntebärande skulder 3 772,5 3 017,1
Övriga kortfristiga skulder 461,0 602,0
Summa kortfristiga skulder 4 374,4 3 968,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 474,4 6 359,4
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6.
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr
30 sep
2022
31 dec
2022
31 dec
2021
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående eget kapital, 1 januari 1 511,8 1 469,7
Periodens totalresultat −304,4 78,4
Incitamentsprogram –0,7 2,2
Utdelning −61,7 −38,5
Utgående eget kapital 1 145,0 1 511,8
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Ingående eget kapital, 1 januari 8,7 4,7
Aktieägartillskott dotterföretag − 2,0
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –1,2 –
Periodens totalresultat −12,7 2,0
Utgående eget kapital –5,2 8,7
Totalt utgående eget kapital 1 139,8 1 520,5
===== SIDA 20 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 20
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS
Förvaltningsfastigheter
Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per
den 31 december 2022 till 1 159,5 Mkr (929,8), varav cirka 779
Mkr (766) avser färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och
cirka 380 Mkr (164) avser förvaltningsfastigheter under uppfö-
rande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser produktion
av 283 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en
förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick per
balansdagen till 1 008,3 Mkr (978,1) och består av fastigheter,
obebyggda eller bebyggda avsedda för produktion av bostadsrät-
ter/ägarlägenheter, hyresrätter sålda till extern part, småhus med
äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden.
Balansposten exploateringsfastigheter har minskat genom att en
nedskrivning har gjorts med cirka 320 Mkr till följd av förändrade
marknadsförutsättningar.
Bostäder under produktion
I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kostna-
der för bostäder under pågående produktion. Bostäder under pro-
duktion uppgick per balansdagen till 3 285,3 Mkr (3 074,3) varav
3 285,3 Mkr avser bostadsrätter.
Övriga tillgångar
Likvida medel uppgår till 360,2 Mkr (630,8) varav 34,9 Mkr (38,8)
hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga
kortfristiga fordringar uppgår till 279,4 Mkr (453,4).
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 4 571,7 Mkr
(3 817,7). Av de räntebärande skulderna är 2 844,7 Mkr skulder
till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads-
kreditiv), 771,2 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående
och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 956,3
Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt varav
obligationslånet utgör 800 Mkr.
Den genomsnittliga räntan uppgick per balansdagen till 4,9 procent
(2,6). Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion
(byggnadskreditiv) avser kortfristig finansiering under produktions-
fasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande inflytande
över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga och bo-
stadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen.
Per balansdagen uppgick räntebärande skulder till 4 517,2 Mkr
(3 817,7). Beaktat likvida medel om 360,2 Mkr (630,8) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 4 211,5 Mkr (3 186,9).
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick per balansdagen till 17,6 (23,9) procent.
Avkastningen på eget kapital var negativ (5,4).
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Bostäder under produktion Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar
Mkr
-6 000
-4 800
-3 600
-2 400
-1 200
0
1 200
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder
Likvida medel Brf Likvida medel
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettoskuld
Mkr
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q4 2021 Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022
Soliditet enligt IFRS (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
===== SIDA 21 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 21
Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS
Belopp i Mkr
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat –238,9 −14,6 –354,2 −17,5
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 323,4 −3,2 322,9 0,0
Erhållen ränta 3,2 1,3 1,4 0,3
Betald ränta –11,3 −6,8 –3,1 −1,4
Betald skatt 7,5 −1,1 22,8 18,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
83,9 −24,4 –10,2 0,3
Förändring exploateringsfastigheter –349,7 −367,4 –376,7 12,6
Förändring bostäder under produktion –211,0 −2 065,2 79,2 −1 129,8
Förändring färdigställda bostäder – 3,8 – 3,8
Förändring rörelsefordringar 85,8 −300,8 478,0 –156,4
Förändring rörelseskulder –339,6 675,2 –520,5 460,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten –730,6 −2 078,8 –350,2 −809,5
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter –216,7 −60,6 –81,2 −40,3
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4,5 −4,3 –3,2 −2,6
Förändring andelar i joint ventures –11,0 −108,8 4,0 0,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten –232,2 −173,7 –80,4 −42,9
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 2 191,3 3 072,0 954,5 1 214,4
Amortering av skulder –1 437,4 −660,6 –712,8 −363,7
Utbetald utdelning –61,7 −38,5 – –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 692,2 2 372,9 241,7 850,7
Periodens kassaflöde –270,6 120,4 –188,9 −1,7
Likvida medel vid periodens början 630,8 510,4 549,1 632,5
Likvida medel vid periodens slut 360,2 630,8 360,2 630,8
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–december 2022 till −730,6 Mkr (−2 078,8). Förändringen
i rörelsekapital förklaras av färdigställda och avslutade bostads-
projekt som påverkat bostäder under produktion med −211,0
Mkr, minskning av rörelseskulder med −339,6 Mkr, ökning av
rörelsefordringar med 85,8 samt posten exploateringsfastigheter
som minskat med −349,7 Mkr främst beroende på omföring till
produktionsstartade projekt.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden
januari–december 2022 till −232,2 Mkr (−173,7). Nedlagda kostna-
der på förvaltningsfastigheter under produktion har påverkat
kassaflödet med −216,7 Mkr.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–december 2022 till 692,2 Mkr (2 372,9). Upptagna lån
uppgår till 2 191,3 Mkr (3 072,0). Upptagna lån under perioden
hänförs till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder
under produktion. Amortering av skulder om −1 437,4 Mkr (−660,6)
avser främst färdigställande av bostadsprojekt då skulderna av-
skiljs från koncernen.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–december 2022 var −270,6 Mkr
(120,4). Likvida medel uppgick per balansdagen till 360,2 Mkr
(630,8). Av de likvida medlen hänför sig 34,9 Mkr (38,8) till bo-
stadsrättsföreningar i pågående produktion.
===== SIDA 22 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 22
Moderbolaget
Resultaträkning
Belopp i Mkr
jan–dec
2022
jan–dec
2021
okt–dec
2022
okt–dec
2021
Intäkter 24,0 13,7 0,0 3,6
Administrationskostnader −22,3 −20,2 −6,2 −6,0
Rörelseresultat 1,7 −6,5 −6,2 −2,4
Utdelning och liknande resultatposter 61,6 38,4 0,0 –
Ränteintäkter 51,8 21,0 15,5 9,8
Räntekostnader och liknande resultatposter −51,9 −21,1 −15,4 −9,9
Resultat efter finansiella poster 63,2 31,8 −6,1 −2,5
Skatter − 1,3 0,0 1,3
Periodens resultat 63,2 33,1 −6,1 −1,2
Balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 31 dec
2022
31 dec
2021
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Aktier i dotterbolag 558,1 558,8
Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,3
Summa anläggningstillgångar 570,5 571,1
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga fordringar 1 138,6 984,8
Kassa och bank − 31,5
Summa omsättningstillgångar 1 138,6 1 016,3
SUMMA TILLGÅNGAR 1 709,1 1 587,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 155,1 155,1
Fritt eget kapital 612,4 611,6
Summa eget kapital 767,5 766,7
Skulder
Långfristiga skulder 799,2 800,6
Kortfristiga skulder 142,4 20,1
Summa skulder 941,6 820,7
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 709,1 1 587,4
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6.
===== SIDA 23 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 23
Noter
NOT 1 Redovisningsprinciper
Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS)
sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig-
het med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som
beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2021.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola-
get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen
för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till samban-
det mellan redovisning och beskattning.
Nya standarder från och med 2022
Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2022 har haft
påverkan på Besqabs finansiella rapportering.
===== SIDA 24 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 24
NOT 2 Segmentsredovisning
Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets
styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte-
ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och
fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över tid
för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ventures.
Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS” och
hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl äganderätter
som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter sålda
till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över tid
utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet.
Belopp i Mkr
jan–dec 2022
Projekt-
utveckling
Bostad
Fastighets-
utveckling och
Fastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling Bostad – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6
Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 –655,5 1 277,0
Fastighetsutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1
Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5
Övrigt 3,4 3,4 3,4
Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 –71,4 2 166,6
Kostnader för produktion och drift –2 582,2 –137,6 –2 719,8 464,5 –2 255,3
Bruttoresultat –559,8 78,0 –481,8 393,1 –88,7
Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg
Försäljnings- och administrationskostnader –119,1 –20,3 –1,5 –140,9 –140,9
Resultat andelar joint ventures –9,0 –9,0 –9,0
Rörelseresultat –687,9 57,7 –1,5 –631,7 393,1 –238,6
Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg
Finansnetto –7,1 –1,0 –8,1 –8,1
Resultat efter finansiella poster –687,9 50,6 –2,5 –639,8 393,1 –246,7
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt –687,9 63,6 –2,5 –626,8 393,1 –233,7
Skatter –8,0 –8,0 –75,4 –83,4
Periodens resultat –687,9 63,6 –10,5 –634,8 317,7 –317,1
31 dec 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5
Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3
Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3
Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 –720,3 1 021,3
Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 173,7 1 173,7 –33,9 1 139,8
Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7
Övriga skulder 995,0 995,0 –232,1 762,9
Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Rörelsemarginal, % neg neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 30,1 17,6
===== SIDA 25 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 25
Belopp i Mkr
jan–dec 2021
Projekt-
utveckling
Bostad
Fastighets-
utveckling och
Fastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling Bostad – äganderätt 479,5 479,5 −473,9 5,6
Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 977,5 1 977,5 −1 473,4 504,1
Fastighetsutveckling – hyresrätt 131,0 131,0 −131,0 0,0
Construction Management 1,0 1,0 1,0
Hyresintäkter 26,5 26,5 26,5
Övrigt 0,4 2,0 2,4 2,4
Summa externa intäkter 2 458,4 159,5 2 617,9 −2 078,3 539,6
Kostnader för produktion och drift −2 180,6 −114,8 −2 295,4 1 850,8 −444,6
Bruttoresultat 277,8 44,7 322,5 −227,5 95,0
Bruttomarginal, % 11,3 28,0 12,3 17,6
Försäljnings- och administrationskostnader −92,4 −11,5 −19,4 −123,3 −0,2 −123,5
Resultat andelar joint ventures 13,9 13,9 13,9
Rörelseresultat 199,3 33,2 −19,4 213,1 −227,7 –14,6
Rörelsemarginal, % 8,1 20,8 8,1 neg
Finansnetto – −3,9 −1,7 −5,6 0,1 −5,5
Resultat efter finansiella poster 199,3 29,3 −21,1 207,5 −227,6 −20,1
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 110,4 110,4 110,4
Resultat före skatt 199,3 139,7 –21,1 317,9 –227,6 90,3
Skatter −25,3 −25,3 15,4 −9,9
Periodens resultat 199,3 139,7 −46,4 292,6 −212,2 80,4
31 dec 2021
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 929,8 929,8 929,8
Exploateringsfastigheter 699,6 314,0 1 013,6 −35,5 978,1
Bostäder under produktion 3 074,3 3 074,3
Övriga tillgångar 2 721,4 2 721,4 −1 344,2 1 377,2
Summa tillgångar 699,6 1 243,8 2 721,4 4 664,8 1 694,6 6 359,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 872,1 1 872,1 −351,6 1 520,5
Räntebärande skulder 1 857,9 1 857,9 1 959,8 3 817,7
Övriga skulder 934,8 934,8 86,4 1 021,2
Summa eget kapital och skulder 4 664,8 4 664,8 1 694,6 6 359,4
Rörelsemarginal, % 8,1 neg
Avkastning på eget kapital, % 16,8 5,4
Soliditet, % 40,1 23,9
NOT 3 Aktierelaterade ersättningar
LTI-program
Besqab hade per den 31 december 2022 två utestående långsiktiga
aktiesparprogram (LTI-program) vilka godkänts av årsstämmorna 2019
respektive 2020. Programmen riktar sig till samtliga anställda och syftar
till att attrahera och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet
anmälda sparaktier per den 31 december 2022 uppgick sammanlagt till
17 261, vilket motsvarar en maximal tilldelning om 54 131 matchnings-
och prestationsaktier. LTI 2018 avslutades i februari 2022.
Förutsättningarna för matchningsaktier, prestationsaktier I och prestat-
ionsaktier II uppfylldes. Antalet matchnings- och prestationsaktier som
tilldelades deltagarna inom LTI 2018 uppgick till 29 355.
LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020
Antal
sparaktier
Utestående 1 januari 2022 29 778
Anmälda –
Förverkade −2 127
Inlösta −10 390
Förfallna –
Utestående 31 december 2022 17 261
Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat
koncernens rapport över totalresultat enligt följande:
Belopp i Mkr
jan–dec
2022
jan–dec
2021
Försäljnings- och administrations-
kostnader −1,7 3,5
Totalt −1,7 3,5
Under 2022 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI
2019 och LTI 2020 vilket medfört en kostnadsminskning.
Konvertibelprogram
Besqab hade per den 31 december 2022 två utestående konvertibelpro-
gram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. Inom de
två programmen har Besqab emitterat konvertibler till ett nominellt be-
lopp om sammanlagt 9,3 Mkr. Konvertiblerna löper med en genomsnitt-
lig årlig ränta på 2,95 procent. Om samtliga konvertibler konverteras till
aktier blir utspädningen 0,34 procent baserat på det totala antalet aktier
och röster i bolaget per balansdagen. Lånen förfaller till betalning den
7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 i det fall konvertering ej sker dess-
förinnan. Programmet medför inte några löpande personalkostnader.
===== SIDA 26 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 26
NOT 4 Förvaltningsfastigheter
Belopp i Mkr 31 dec 2022
Ingående verkligt värde 929,8
Orealiserade värdeförändringar 13,0
Omklassificering –
Investeringar och förvärv 216,7
Utgående verkligt värde 1 159,5
Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den
31 december 2022 till 1 159,5 Mkr. Redovisat verkligt värde består
av tre färdigställda vårdboenden i egen förvaltning samt förvaltnings-
fastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter under
uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 283
hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under
uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden.
NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind-
ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens-
stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella
tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran-
törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av
verkligt värde.
NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Belopp i Mkr 31 dec
2022
31 dec
2021
31 dec
2022
31 dec
2021
Ställda säkerheter
För egna skulder
Fastighetsinteckningar 1 957,4 1 411,6 – –
Företagsinteckningar 3,0 3,0 – –
Summa 1 960,4 1 414,6 – –
Eventualförpliktelser
Borgen till förmån för
bostadsrättsföreningar1 – – 3 962,4 2 935,9
Borgen till förmån för
koncernföretag – – 1 013,9 1 560,3
Borgen till förmån för
joint ventures2 733,3 836,0 733,3 836,0
Övriga borgensåtaganden3 159,5 349,2 – –
Fullgörandegarantier
utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – –
Ansvar för skulder i
handelsbolag 2,0 2,2 – –
Övriga4 55,8 0,0 – –
Summa 952,2 1 189,0 5 709,6 5 332,2
1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet
borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv)
under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och
bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos
bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 31 december
2022 till 2 868 Mkr (1 888). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns
utöver borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter.
2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal
som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits
upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt
ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures.
3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal.
4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på
ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp-
räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det
inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek.
Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs
finansiella resultat eller ställning.
Danderyd den 1 februari 2023
Besqab AB (publ)
Carola Lavén
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig
granskning av bolagets revisor.
===== SIDA 27 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 27
Kvartalsöversikt
Segmentsredovisning 1 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021
Intäkter, Mkr 329,5 695,4 469,7 743,4 1 040,3 403,6 668,7 505,3
Rörelseresultat, Mkr −705,9 6,5 30,3 37,4 103,8 32,8 47,1 29,6
Resultat före skatt, Mkr −707,6 3,6 28,2 49,0 143,8 41,6 63,0 69,7
Resultat efter skatt, Mkr −708,3 2,4 27,5 43,6 135,1 37,9 59,0 60,5
Rörelsemarginal, % neg 0,9 6,5 5,0 10,0 8,1 7,0 5,9
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 0,5 5,9 9,2 31,0 9,0 14,3 14,7
Soliditet, % 30,1 41,9 40,1 41,0 40,1 45,1 45,9 59,3
Resultat per aktie före utspädning, kr −45,17 0,19 1,80 2,86 8,80 2,46 3,82 3,94
Eget kapital per aktie, kr 76,44 121,61 121,50 123,68 121,03 112,21 109,72 108,36
IFRS-redovisning 3 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021
Intäkter, Mkr 659,5 364,0 365,3 777,7 125,5 8,3 144,4 261,4
Rörelseresultat, Mkr −354,0 30,9 15,9 68,5 −17,5 −18,6 3,3 18,2
Resultat före skatt, Mkr −355,8 28,2 13,7 80,1 22,4 −9,7 19,3 58,3
Resultat efter skatt, Mkr −416,8 16,0 9,3 74,3 18,0 −7,7 18,8 51,3
Rörelsemarginal, % neg 8,5 7,4 8,8 neg neg 2,3 7,0
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 4,2 2,4 19,1 4,8 neg 5,0 13,7
Soliditet, % 17,6 21,9 23,3 25,6 23,9 29,9 32,3 43,9
Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 929,8 848,5 830,5 807,5
Exploateringsfastigheter, Mkr 1 008,3 951,1 749,2 845,7 978,1 990,7 1 041,3 530,0
Bostäder under produktion, Mkr 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 3 074,3 1 944,5 1 574,6 1 212,7
Likvida medel, Mkr 360,2 549,1 737,9 699,5 630,8 632,5 591,5 466,4
Eget kapital, Mkr 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 1 520,5 1 502,0 1 509,1 1 528,3
Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 200,5 200,5 200,5 120,8 120,5 121,1 120,8 121,6
Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 3 017,1 2 467,2 2 085,8 1 672,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr −730,6 −446,8 −62,9 129,3 −809,5 −342,0 −735,5 −192,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 −42,9 0,8 −13,5 −118,1
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr 692,2 307,8 164,4 −21,7 850,7 382,2 874,1 266,1
Periodens kassaflöde, Mkr −270,6 −188,8 38,4 68,7 −1,7 41,0 125,1 −44,0
Resultat per aktie före utspädning, kr −26,26 1,07 0,62 4,84 0,84 −0,44 1,31 3,39
Eget kapital per aktie, kr 74,24 100,51 99,52 102,87 98,21 97,35 97,74 98,90
Aktiekurs vid periodens slut, kr 79,00 100,00 120,00 165,00 185,00 152,00 171,50 142,50
Försäljning och produktion Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021 Q1 2021
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 25 116 40 192 377 147 161 117
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 638 1 819 1 696 1 907 1 786 1 459 1 312 1 242
Antal sålda bostäder, st 4 29 59 101 122 258 85 121 88
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 61 66 68 69 70 66 62 69
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 3 1 1 0 0 1 2 1
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 1 1 1
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 24.
2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter.
===== SIDA 28 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 28
Definitioner och ordlista
Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som
inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning
då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte
alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte
alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa
finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som
definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definierade enligt
IFRS om inte annat anges.
DEFINITIONER
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens
slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
Intäkter enligt segmentsredovisningen
Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över
tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas för
vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det
sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten.
Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen
Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning
över tid tillämpa s för samtliga projekt. Besqabs segmentsredo-
visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning
följer verksamheten.
Rörelsemarginal enligt IFRS
Rörelseresultatet i procent av intäkter.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Avkastning på eget kapital enligt IFRS
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat
med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till
moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget
kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Soliditet enligt IFRS
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid p eriodens slut.
Soliditet enligt segmentsredovisningen
Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom-
slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.
Värde
Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i
intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter,
färdigställda bostäder och räntebärande fordringar.
ORDLISTA
Byggrätt
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder
motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett
fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen
ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse,
såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal.
Översiktsplan
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen
av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska
utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.
Detaljplan
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning
av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är
juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov.
Planprocessen
Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen. Det
är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En planpro-
cess kan inledas med ett planbesked om när planarbete kan påbör-
jas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att påbörja ett
planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den fortsatta plane-
ringen. I samband med att planarbetet inleds bedömer kommunen
om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt planprogram present-
eras i ett programsamråd, innan det går vidare för godkännande.
Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets-
ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd
pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen
en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in
under samrådet sammanställs och bemöts.
Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom att
ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor.
Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de
inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter
granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras
innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över-
klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen
tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla-
gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner
detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gällande
regleringen av markanvändning och byggande inom området.
Exploateringsfastigheter
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut-
vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera
hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde.
===== SIDA 29 =====
BESQAB | BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2022 29
Kommande rapporttillfällen
Delårsrapport januari–mars 2023 27 april 2023
Delårsrapport januari–juni 2023 7 juli 2023
Delårsrapport januari–september 2023 25 oktober 2023
Pressmeddelanden under fjärde kvartalet 2022
Besqab publicerade inga pressmeddelanden under det
fjärde kvartalet 2022.
Offentliggörande
Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och
lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades,
genom nedanstående kontaktpersoner, för offentliggörande
den 1 februari 2023 klockan 13:00 (CEST).
Kontaktinformation
Carola Lavén, VD
Tel: 08-409 415 57
E-post: carola.laven@besqab.se
Magnus Ekström, CFO
Tel: 08-409 415 52
E-post: magnus.ekstrom@besqab.se
Besqab AB (publ)
Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2
Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se
Organisationsnummer: 556693-8881
Inbjudan till telefonkonferens med webbpresentation
Tid: onsdag den 1 februari 2023 klockan 14:00–15:00.
VD Carola Lavén och CFO Magnus Ekström presenterar delårsrapporten.
Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska.
För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, vänligen registrera dig
genom nedanstående länk för att få uppgifter om hur du ringer in:
https://services.choruscall.it/DiamondPassRegistration/register?confirm
ationNumber=7300906&linkSecurityString=8c813d18c
Konferensen kan också följas online genom följande länk:
https://fronto.vancastvideo.com/event/8vnARj5m/3576/?lang=2975
Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen. Senare
samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas
tillgänglig på hemsidan. Mer information finns på besqabgroup.se/investerare.