FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI –MARS 202 3
Q1
===== SIDA 2 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 2
DELÅRSRAPPORT
Januari–mars 2023
Januari–mars 2023
• Enligt segmentredovisningen1 uppgick periodens intäkter
till 343,6 Mkr (743,4) och rörelseresultatet till 6,6 Mkr (37,4).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till 0,0
Mkr (13,0).
• Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen
uppgick till 1,2 Mkr (43,6) och resultat per aktie till 0,08 kr
(2,86).
• Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 1 173,8 Mkr (1 915,0) och eget kapital per
aktie till 76,11 kr (123,68).
• Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 225,8 Mkr (659,5).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (192)
varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande.
• Antal sålda bostäder uppgick till 41 (122).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 751,9 Mkr (777,7) och
rörelseresultatet till 11,1 Mkr (68,5). Periodens resultat efter
skatt enligt IFRS uppgick till 10,1 Mkr (74,3) motsvarande
0,67 kr per aktie ( 4,84).
Väsentliga händelser under första kvartalet
• Besqab beslutade den 24 februari att genomföra en fullt
garanterad företrädesemission om cirka 833 Mkr, villkorat
av godkännande från extra bolagsstämma som hölls den
29 mars.
• Besqab har genom skriftligt förfarande inhämtat obligat-
ionsinnehavarnas samtycke till avsteg från relevanta villkor
för utestående seniora icke säkerställda gröna obligationer.
• Besqab tilldelades utmärkelsen Sveriges nöjdaste kunder i
branschmätningen för 2022 som utförs av det oberoende
analysföretaget Prognoscentret.
Händelser efter rapportperiodens utgång
• Besqab har genomfört den beslutade företrädesemissionen
vilken tillfört bolaget cirka 833 Mkr före emissionskostnader.
• Besqabs samtliga utestående seniora icke säkerställda
obligationer om totalt 800 Mkr med förfall i maj 2024 har
återlösts i förtid.
• Anna Jepson har rekryterats som ny CFO.
0 41 3 700
Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för
bostäder äganderätter bostadsutveckling
(192) (122) (4 050)
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25.
Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022.
Definitioner av nyckeltal finns på sida 30.
===== SIDA 3 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 3
VD-kommentar
Det har varit en intensiv inledning på 2023 där vi haft stort
fokus på vår försäljning samtidigt som vi har arbetat med
att genomföra den företrädesemission vi kommunicerade
i början på året. Emissionen tecknades till drygt 97 procent
före nyttjande av garantiåtaganden vilket är ett styrke-
besked och förtroende från våra långsiktiga ägare . Före-
trädesemissionen medförde att vi, efter rapportperiodens
utgång, tog in totalt 833 Mkr i nytt kapital. Nettolikviden
har i maj använts för att i förtid lösa vårt obligationslån om
800 Mkr. Vi har genom dessa viktiga steg förändrat och
stärkt kapitalstrukturen i bolaget.
Nöjdast kunder för andra året i rad
I den utmanande bostadsmarknaden har vi sålt 41 bostäder
under kvartalet och vi har en hög försäljningsgrad i vår
pågående bostadsrättsproduktion. Med rådande marknads-
förutsättningar visar det att vi har attraktiva projekt i bra
lägen som kunderna efterfrågar och ett mycket bra försälj-
ningsarbete.
I februari tilldelades Besqab utmärkelsen Sveriges nöjdaste
kunder 2022, för andra året i rad. Det är ett fint erkännande
på det fokuserade arbete som genomförs av medarbetare
och samarbetsparter i våra projekt och genom hela organi-
sationen. Jag vill rikta ett stort tack till alla medarbetare för
att vi tillsammans arbetat för att kunna sprida boglädje till
våra kunder. I utmanande tider är det särskilt viktigt att
bygga vidare på våra goda kundrelationer och leverera på
vårt kundlöfte.
Låg riskprofil i fortsatt utmanande bostadsmarknad
Bostadsmarknaden är fortfarande mycket utmanande med
osäkerheter både globalt och lokalt även om bostadspriserna
stabiliserats under inledningen av året. Försäljningen av våra
bostäder taktar på men till lägre volymer och det tar längre tid
för kunderna att fatta köpbeslut. Vi har ett bra intresse för
våra bostäder och vid den stora visningsdagen den 14 maj
kom många nyfikna besökare till samtliga projekt. Riskprofilen
i portföljen är låg där andelen sålda bostäder i pågående
bostadsrätts-/äganderättsproduktion uppgår till 65 procent.
I de projekt som färdigställs under 2023 uppgår försäljnings-
graden vid utgången av perioden till 82 procent.
Minskad produktionsvolym
Osäkerhet om framtiden, det höga kostnadsläget, ränte-
utvecklingen och minskad köpkraft bland hushållen ökar
utmaningarna i att starta nya projekt. Under första kvartalet
har vi inte produktionsstartat några nya bostäder. Vi arbetar
för att under året möjliggöra säljstarter i ett par fina infill-pro-
jekt i eftertraktade områden i södra Stockholm, bland annat
i Aspudden där detaljplanen vann laga kraft i april 2023.
Vår pågående produktion omfattade vid utgången av första
kvartalet 1 535 bostäder, varav 1 170 bostadsrätter och
drygt 360 hyresrätter och vårdbostäder för eget ägande.
Det är fortfarande en hög pågående produktionsvolym men
på grund av de kraftigt förändrade marknadsförutsättning-
arna ser vi framför oss en minskad volym 2023 och 2024.
Fokus på kostnadsläget
Intäkterna enligt segmentsredovisningen minskade för peri-
oden januari–mars 2023 till 344 Mkr (743), vilket främst förkla-
ras av att inga bostäder produktionsstartades under kvartalet.
Rörelseresultatet minskade till 7 Mkr (37) som en konsekvens
av färre bostäder i pågående produktion, minskad försäljning
och lägre marginaler till följd av kostnadsläget.
I organisationen fortsätter vi vårt målinriktade arbete med
kostnadseffektivisering och vi kommer att se över hur vi på
bästa sätt möter den framtida bedömda efterfrågan på
våra marknader.
Långsiktigt behov av hållbara hem och boendemiljöer
2023 ser ut att bli fortsatt utmanande för bostadsutvecklare.
Vår framgångsrika företrädesemission och återbetalningen
av obligationen har stärkt vår kapitalstruktur och våra förut-
sättningar att ta vara på affärsmöjligheter i den svagare
konjunkturen. Underskottet av bostäder på våra marknader
kvarstår och vi vet att det långsiktigt finns ett stort behov av
hållbara hem och boendemiljöer där människor kan leva gott
och länge. Därför ska vi fortsätta bygga plattformen för ett
långsiktigt starkt bolag.
Danderyd i maj 2023
Carola Lavén, VD
===== SIDA 4 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 4
Nyckeltal koncernen
Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 343,6 743,4 1 838,2 2 238,0
Rörelseresultat, Mkr 6,6 37,4 −662,5 −631,7
Resultat efter skatt, Mkr 1,2 43,6 −667,2 −634,8
Rörelsemarginal, % 1,9 5,0 neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 0,1 9,2 neg neg
Soliditet, % 31,4 41,0 31,4 30,1
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,08 2,86 −43,91 −40,34
Eget kapital per aktie, kr 76,11 123,68 76,11 76,44
Finansiell utveckling – IFRS
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 751,9 777,7 2 140,8 2 166,6
Rörelseresultat, Mkr 11,1 68,5 296,0 −238,6
Resultat efter skatt, Mkr 10,1 74,3 −381,3 −317,1
Rörelsemarginal, % 1,5 8,8 13,8 neg
Avkastning på eget kapital, % 2 1,0 19,1 neg neg
Soliditet, % 17,1 25,6 17,1 17,6
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,67 4,84 −23,91 −19,76
Eget kapital per aktie, kr 74,49 102,87 74,49 74,24
Försäljning och produktion
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 192 181 373
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 535 1 907 1 535 1 638
Antal sålda bostäder, st 4 41 122 230 311
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 5 65 69 65 61
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 0 0 0 3
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2.
2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare.
5 Bostads-/äganderätter.
Besqabs inredningslinje Solid 2021–2023
===== SIDA 5 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 5
Marknadsutveckling
Nyproduktionsmarknaden
Årets första kvartal har inletts med ett fortsatt osäkert globalt
marknadsläge, hög inflation och stigande räntor. Detta medför
ökade levnadskostnader och en allmän marknadsoro som har
gjort bostadsköparna mer priskänsliga och avvaktande i sina
köpbeslut. Antalet genomförda bostadsaffärer på successions-
marknaden är alltjämt kvar på låga nivåer, men köpare och säl-
jare har i större utsträckning börjat hitta varandra och priserna
har börjat att stabilisera sig. Det är emellertid för tidigt att säga
om detta är ett trendbrott då ökade räntekostnader för hushållen
slår igenom senare då många har bundna lån. Enligt data från
Svensk Mäklarstatistik har priserna på bostadsrätter i Stockholms
län minskat med drygt 7 procent i april 2023 jämfört med april
2022, och cirka 9 procent sedan toppnoteringen i mars 2022.
Inflationsnivån låg under årets första kvartal fortsatt kvar på
höga nivåer. Detta ledde till att Riksbanken i februari och i april
valde att genomföra två ytterligare höjningar om 50 punkter av
styrräntan, från 2,50 till 3,50 procent, i ett försök att stävja in-
flationen. I samband med den senaste höjningen indikerade
Riksbanken att ytterligare en höjning om 25 punkter är att vänta
i juni eller september. Räntan förväntas sedan ligga kvar på den
nivån året ut för att sedan sänkas under 2024.
Höjda räntor samt högre priser på mat, bränsle och el påverkar
hushållens betalningsförmåga och spekulationer kring prisfall på
bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Dessa utma-
ningar påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden, där kunderna
måste fatta köpbeslut långt innan de kan tillträda bostaden.
Hushållens förväntningar på den framtida prisutvecklingen på
bostäder har under det första kvartalet stabiliserat sig på svagt
negativa nivåer, enligt SEB:s Boprisindikator. Dock tror fortfa-
rande två femtedelar av de tillfrågade hushållen på sjunkande
bostadspriser det kommande året.
Antalet produktionsstartade bostäder minskar fortsatt kraftigt.
Byggfaktas Byggstartsindikator för bostäder hade i april 2023
nästan halverats sedan toppnivåerna under hösten 2021. Jäm-
fört med april 2022 var nedgången 24,7 procent. Den snabba
nedgången i en bransch där ledtiderna är flera år innebär stora
utmaningar för många aktörer. Det underliggande behovet av
fler bostäder är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala.
SCB:s Byggkostnadsindex (BKI) fortsatte att öka under inled-
ningen av 2023 och förändringen i årstakt toppade i februari på
16,5 procent för att sedan vända nedåt. I april hade BKI minskat
till 11,5 procent i årstakt. Enligt aprilstatistiken hade entreprenö-
rens kostnad stigit med 4,2 procent i årstakt, vilket påverkade
BKI med 3,4 procentenheter. Byggherrekostnaderna hade stigit
med 48,1 procent, vilket påverkade BKI med 8,1 procentenheter.
Drivande för byggherrekostnaderna är räntekostnaderna som
steg med 161,3 procent mellan april 2022 och april 2023. Den
ihållande inflationen och ränteutvecklingen tillsammans med en
stor geopolitisk oro gör utsikterna fortsatt mycket svårbedömda.
Fastighetsmarknaden
Aktiviteten på fastighetsmarknaden har under starten av
2023 varit svag och transaktionsvolymen fram till april är cirka
70 procent lägre än motsvarande period 2022. Under årets
inledning genomfördes ett antal större transaktioner inom bo-
stadssegmentet. Köpare och säljare har börjat mötas på nya
direktavkastningsnivåer om cirka fyra procent i affärer som i
huvudsak omfattar hållbara nyproducerade hyresrättsprojekt
med investeringsstöd. Utsikterna på fastighetsmarknaden är
emellertid fortfarande svårbedömda för det kommande året
och påverkas fortsatt av bland annat inflationen, ränteut-
vecklingen, arbetsmarknaden och det geopolitiska läget.
ELLA ALLÉ, Täby, i pågående produktion
===== SIDA 6 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 6
Bostadsproduktion och försäljning
Produktionsstarter och pågående produktion
Per den 31 mars 2023 var 1 535 bostäder, inklusive vård-
bostäder och hyresbostäder, i pågående produktion (1 907).
103 hyreslägenheter i projektet Lindallén, vilka är sålda till
NREP, färdigställdes och överlämnades till köparen under det
första kvartalet 2023. Under perioden januari–mars 2023 har
Besqab inte produktionsstartat några nya bostäder (192).
Med ökande byggkostnader, sjunkande bostadspriser och
osäkerhet kring den framtida makroekonomiska utvecklingen
har möjligheterna att produktionsstarta nya bostadsprojekt
försämrats. Därutöver är myndighetsbeslut för detaljplaner och
bygglov fortfarande viktiga faktorer för produktionsstarter.
Utveckling av försäljning
Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari–mars
2023 till 41 bostäder (122). Bostaden definieras som såld under
förutsättning att projektet har produktionsstartat och det
föreligger bindande förhandsavtal, och först då inleds
projektets vinstavräkning.
Per den 31 mars 2023 var 1 172 bostads-/äganderätter
i pågående produktion och av dem uppgick andelen bokade
och sålda bostäder till 65 procent (69), varav samtliga bostäder
avsåg sålda bostäder. Per balansdagen fanns ingen osåld
bostad i avslutad produktion (0). Inflyttningar pågår i Nacka
Strand Verkstaden, Legera Brf och RAW Vallastaden et 1, vilka
bedöms färdigställas under andra och tredje kvartalet. I de
bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2023 fanns per den
31 mars 2023 sammanlagt 84 osålda bostäder vilket motsvarar
en försäljningsgrad på 82 procent, att jämföra med 79 procent
vid rapportperiodens ingång.
Bostäder i pågående produktion per 2023-03-31
Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat
Planerat
färdigställande
Nacka Strand Verkstaden Nacka Lägenheter, brf 90 Q4 2019 2023
Nacka Strand Magasinet Nacka Lägenheter, brf 56 Q4 2020 2023
Legera Brf Stockholm Lägenheter, brf 98 Q1 2021 2023
Häggviks Dunge Sollentuna Lägenheter, brf 86 Q3 2021 2023
Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2023
RAW Vallastaden et 1 Linköping Lägenheter, brf 25 Q4 2022 2023
Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2023
Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 146 Q4 2020 2023/2024
Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024
Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024
Ella Allé Täby Lägenheter, brf 118 Q2 2021 2024
Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024
Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024
Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024
Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024
Nivå Stockholm Lägenheter, brf 257 Q4 2021/Q1 2022 2024
Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024
Summa 1 535
0
100
200
300
400
500
600
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Sålda bostäder (bostads-/äganderätter)
antal
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
400
800
1 200
1 600
2 000
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Vårdbostäder
Hyresbostäder
Bostads-/äganderätter
Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion
Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång
antal
Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter
i produktion
0
150
300
450
600
750
900
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Vårdbostäder Hyresrätter
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Produktionsstartade bostäder
antal
===== SIDA 7 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 7
Projektutveckling Ägda Hem
Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling
Ägda Hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna
med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i
Stockholms län och Uppsala.
Försäljning
Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden var under det första
kvartalet 2023 alltjämt avvaktande. Intresset för Besqabs
projekt har varit och är fortsatt bra med välbesökta försälj-
ningsevent, men osäkerheten hos kunderna är stor och det
tar längre tid för att fatta köpbeslut där många behöver
sälja sin befintliga bostad först eller vill invänta en stabilare
marknad. För bostäder i projekt i välbelägna bostadslägen
med låg konkurrens från annan nyproduktion är kunderna
mer benägna att fatta köpbeslut, även om det allmänna
sentimentet är betydligt svalare än tidigare.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för-
handsavtal summerade under perioden januari –mars 2023
till 41 bostäder (122).
Bostäder i produktion
Per den 31 mars 2023 hade affärsområdet 1 172 bostäder
(1 362) i pågående produktion. Av dessa var 65 procent
(69) bokade eller sålda, varav 65 procentenheter avsåg
sålda bostäder. Besqab har inte produktionsstartat några
bostäder med bostadsrätt eller äganderätt under perioden
januari–mars 2023 (192). Inga bostäder har heller färdig-
ställts under perioden.
Vid utgången av rapportperioden pågick inflyttning i bo-
stadsrättsprojekten Nacka Strand Verkstaden, Legera Brf
och RAW Vallastaden etapp 1. Inflyttningarna fortlöper
enligt plan och det har inte förekommit några avhopp.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda Hem
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda
Hem uppgick för perioden januari –mars 2023 till 316,6
Mkr (704,3). Minskningen i intäkter beror i huvudsak på
att inga nya projekt inlett vinstavräkningen under peri-
oden. Segmentets rörelseresultat uppgick till −2,2 Mkr
(31,1) vilket gav en negativ rörelsemarginal (4,4).
Det negativa rörelseresultatet är en konsekvens av
färre bostäder i pågående produktion och ökade
kostnader som bidragit till minskade marginaler.
Projektutveckling Ägda Hem
(segmentsredovisning)
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 316,6 704,3 1 634,7 2 022,4
Bruttomarginal, % 8,1 9,0 neg neg
Rörelseresultat, Mkr −2,2 31,1 −721,2 −687,9
Rörelsemarginal, % neg 4,4 neg neg
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 867,4 646,7 867,4 830,3
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 192 181 373
Antal sålda bostäder, st 41 122 230 311
Antal bostäder i pågående produktion, st 1 172 1 362 1 172 1 172
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 65 69 69 61
===== SIDA 8 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 8
Projektutveckling
Investeringsfastigheter
Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter
utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan
samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till
investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt-
utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter i produktion
Per den 31 mars 2023 hade Besqab två projekt i produktion
som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ultuna Träd-
gårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt med totalt
137 lägenheter. Lägenheterna beräknas färdigställas under
2024 och har en uthyrbar yta om cirka 6 000 kvm. Därtill
uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala. Kapellgär-
det består av 146 hyresbostäder, varav 127 uppförs med be-
viljat investeringsstöd, ett vårdboende med 80 vårdbostäder
samt en förskola. Projektet kommer att färdigställas i etapper
med inflyttningar under 2023–2024. 15-åriga hyresavtal har
ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan. Förmedling och
inflyttning av hyresbostäderna sker i etapper. Den första
etappen om 66 lägenheter med inflyttning i juni 2023 för-
medlades av Uppsala Bostadsförmedling under det första
kvartalet 2023. Sex lägenheter kvarstår att förmedla.
Under det första kvartalet avslutades projektet Lindallén i
Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala. Lindallén, vilket omfattar
totalt 253 hyreslägenheter, såldes till NREP i maj 2019 och
produktionsstartades i september 2019. Projektet är indelat i
tre etapper där de två första etapperna överlämnades till
köparen under första respektive andra kvartalet 2022. Den
sista etappen om 103 lägenheter färdigställdes och överläm-
nades under första kvartalet 2023.
Planerade investeringsfastigheter
Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts-
portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat
med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i
Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya
hyresrätter i Bromma i Stockholm.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Inve-
steringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick
under perioden januari–mars 2023 till 27,0 Mkr (39,1).
Intäkterna består i huvudsak av successiv vinstavräkning
i hyresrättsprojektet Lindallén och hyresintäkter från
vårdboenden under förvaltning. Minskningen i intäkter
beror på att Lindallén färdigställdes under perioden.
Driftnettot från Besqabs fastigheter under förvaltning
uppgick till 8,6 Mkr (6,8). Segmentets rörelseresultat för
perioden januari–mars 2023 ökade till 9,1 Mkr (7,2).
Ökningen är hänförlig till ökade driftnetton och slutav-
räkningen av hyresrättsprojektet Lindallén. Orealiserade
värdeförändringar från färdigställda förvaltningsfastig-
heter och förvaltningsfastigheter under uppförande
uppgick till 0,0 Mkr (13,0).
Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
(segmentsredovisning)
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 27,0 39,1 203,5 215,6
Rörelseresultat, Mkr 9,1 7,2 59,6 57,7
Rörelsemarginal, % 33,9 18,4 29,3 26,7
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr 0,0 13,0 0,0 13,0
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 217,0 971,7 1 217,0 1 159,5
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 11,9 224,2 11,9 164,0
Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st 363 545 466 466
varav bostäder för eget ägande och förvaltning 363 363 363 363
varav bostäder sålda till externa investerare 0 182 0 103
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 0 0
===== SIDA 9 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 9
Förvaltningsfastigheter
Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval-
tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter
och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse-
segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter under förvaltning
Per den 31 mars 2023 hade Besqab tre vårdboenden under för-
valtning om totalt 180 vårdbostäder med en uthyrbar yta om
cirka 13 000 kvm. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av
vårdoperatören Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten
i Sarahemmet i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genom-
snittliga återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastig-
heter under förvaltning var vid periodens utgång drygt 13 år.
Fastighetsvärdering
Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda
förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering
utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I sam-
band med varje årsskifte görs en djupare analys av framtida
kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gällande
hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, marknadsläge,
hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genom-
förda fastighetstransaktioner i närområdet genom ortspris-
analys. För övriga kvartal gör det exter na värderingsföretaget
en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till föränd-
ringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda
fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt-
ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett externt
värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda
förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående
entreprenadutgift samt återstående bedömd projektrisk.
Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter
uppgick per den 31 mars 2023 till 1 217,0 Mkr (971,7), varav
779,3 Mkr (766,3) avser färdigställda förvaltningsfastigheter
i egen förvaltning och 437,7 Mkr (192,4) avser förvaltningsfas-
tigheter i produktion som är under uppförande inom affärs-
området Projektutveckling Investeringsfastigheter. Inga oreali-
serade värdeförändringar har tagits upp för perioden januari–
mars 2023 (13,0). Genomsnittligt avkastningskrav för det
första kvartalet 2023 var något högre jämfört med fjärde
kvartalet 2022, men upphävs av ett förbättrat framtida
driftnetto varför orealiserade värdeförändringar för det fjärde
kvartalet uppgick till 0 Mkr. De använda direktavkastnings-
kraven i värderingen ligger i intervallet 3,9–4,0 procent.
Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde-
ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift-
nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings-
fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore
färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig-
gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 658 Mkr (1 676) och
det underliggande driftnettot uppskattas till cirka 65 Mkr (59).
Förvaltningsfastigheter
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Hyresintäkter 9,5 7,9 35,1 33,5
Driftnetto 8,6 6,8 31,3 29,5
Värdeförändring 0,0 13,0 0,0 13,0
Fastighetsvärde 1 217,0 971,7 1 217,0 1 159,5
varav färdigställda förvaltningsfastigheter 779,3 779,3 779,3 779,3
varav förvaltningsfastigheter i produktion 437,7 192,4 437,7 380,2
JULIAHEMMET Uppsala, vårdboende under förvaltning
===== SIDA 10 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 10
Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto,
fördelning per 2023-03-31
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-03-31
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Årligt drift-
netto, Mkr
Uthyrnings-
grad, % Färdigställt
Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018
Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019
Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021
Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 850 30 100 %
Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-03-31
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Förväntat årligt
driftnetto, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Påbörjad
produktion
Planerat
färdigställande
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 146 7 270 – Q4 2020 2023
Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 4 900 100 % Q4 2020 2024
Kapellgärdet Uppsala Förskola – 550 100 % Q4 2020 2024
Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 – Q4 2021 2023/2024
Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720 35
SARAHEMMET Nacka, vårdboende i förvaltning
Underliggande
fastighetsvärde
1 658 Mkr
Underliggande
driftnetto
65 Mkr
===== SIDA 11 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 11
Besqabs byggrättsportfölj
Per den 31 mars 2023 hade Besqab cirka 3 700 byggrätter
(4 050), varav cirka 440 byggrätter (475) avser Besqabs andel
av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Bygg-
nadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utvecklas i
egen portfölj var cirka 900 byggrätter upptagna i balansräk-
ningen vid rapportperiodens utgång.
Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella
bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i
pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj-
planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och
marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.
Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-03-31
Projekt i egen portfölj per 2023-03-31
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart1
Hägersten Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2023
Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2023
Aspudden Stockholm 45 Brf Lagakraftvunnen 2023
Ulriksdals station Solna 100 Brf Lagakraftvunnen 2023
RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2023
Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ella Allé Täby 9 Brf Lagakraftvunnen 2024
Skeppskajen 2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024
Solna Centrum Solna 195 Brf, Hyresrätt Lagakraftvunnen 2024
RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024
Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025
Huvudsta Solna 30 Brf Antagen Q1 2022 2025
Saltängen Nacka 45 Brf Samråd 2025
Stureby Stockholm 50 Brf Samråd 2025
Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2025
Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2025
Fullerö Hage Uppsala 45 Brf Lagakraftvunnen 2025
Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2025
Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2025
Årstastråket Stockholm 100 Brf Startskede 2025
Malma Hage Uppsala 25 Brf Startskede 2025
Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2026
Eriksberg Uppsala 70 Brf, hyresrätt Planbesked 2026
Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Startskede 2026
Trollbäcken Tyresö 145 Brf Startskede 2026
Stuvsta Huddinge 70 Brf Planförslag inför samråd 2026
Huvudsta Solna 300 Brf Antagen Q1 2022 2026
Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026
Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2026
Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026
Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027
Lövholmen 3 Stockholm 300 Brf Samråd 2027
Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027
RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2027
Roslags Näsby Täby 200 Brf Planbesked 2027
Summa 3 253
1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov,
utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent.
3 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Järntorget 50 procent.
Stockholm, 34%
Uppsala, 18%
Solna, 17%
Täby, 5%
Vaxholm, 5%
Övriga, 21%
Översikts -
planering, 9%
Pågående
detaljplanearbete, 51%
Lagakraftvunnen
detaljplan, 40%
===== SIDA 12 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 12
Delägare i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB
Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten
i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med
Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger
resterande 50 procent av aktierna.
Verksamhetens utveckling
Per den 31 mars 2023 hade Wallin 207 bostäder i pågå-
ende produktion fördelade på två projekt: 135 lägenheter
i Kvartetten 2 i Hagastaden och 72 lägenheter i Triolen i
Hammarbyhöjden. Inflyttningar pågår i båda projekten
som färdigställs våren 2023. Andelen sålda bostäder i
pågående produktion uppgick till 98 procent. Under
perioden januari–mars 2023 såldes totalt två bostäder.
Tidigare färdigställda projekt är slutsålda.
Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari–
mars 2023 uppgick till 0,0 Mkr och redovisas enligt
kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som
resultat från andelar i joint ventures och i koncernens
balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin
redovisar resultat vid färdigställande samt tillkommande
resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag.
Inget projekt har färdigställts under rapportperioden.
Nyckeltal Wallin1
jan–mar
2023
jan–mar
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0
Antal bostäder i pågående produktion, st 207 207
Antal sålda bostäder, st 2 7
Andel bokade/sålda bostäder i
pågående produktion, % 99 94
Antal byggrätter, st 1 035 1 020
1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt
som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs
redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal.
Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel)
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart2
Nytorget, Södermalm Stockholm 10 Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023
Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2024
Magelungen, Farsta Stockholm 58 Brf Samråd 2024
Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2025
Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026
Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026
Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026
Årsta Etapp 4 4 Stockholm 29 Brf Planförslag till granskning 2027
Årsta Etapp 5 4 Stockholm 30 Hyresrätt Samråd 2027
Farsta strand Stockholm 40 Brf Startskede 2027
Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027
Summa 440
1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent.
2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för
bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och NREP 50 procent.
4 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och Gimle Bostad 50 procent.
Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm
===== SIDA 13 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 13
Övrig information
Hållbarhet
För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid
har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk-
samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite-
rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter
sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan
göra mest skillnad.
Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De
välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara
transporter och system för att effektivisera bostädernas
resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp-
muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende-
miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil.
Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade
miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö-
märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel
och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att
bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till
både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas
från projektens tidiga skeden och målsättningen är att alla
framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 535 bo-
städer i pågående produkt ion vid utgången av rapportperi-
oden genomgår 75 procent processen för Svanenmärkning.
Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att
öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie-
ring framöver ska vara grön. Per den 31 mars 2023 var 38
procent av koncernens upptagna lån gröna, vilket inkluderar
byggnadskreditiv, fastighetslån och obligationslån.
Hållbarhetsnyckeltal
31 mar
2023
31 mar
2022
Andel bostäder i pågående produktion
som ska Svanenmärkas, % 75 67
Andel grön finansiering, % 38 34
Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med
kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund
bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder -
na. Sedan arbetet påbörjades har 22 av Besqabs bostads-
rättsföreningar ansökt om certifiering, vilket motsvarar
samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW
Property-projekt. Hittills har totalt sex bostadsrättsföreningar
genomgått hela processen och erhållit certifiering .
Risker och osäkerhetsfaktorer
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer
vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolle-
ras i varierande grad. Målet med Besqabs riskhanter ing är
att identifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i
verksamheten. Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs
av omvärldsrisker såsom försämrad makroekonomisk utveck -
ling och minskad bostadsefterfrågan, operativa risker såsom
pris- och projektrisker samt hållbarhetsrisker som ekonomisk
brottslighet, leverantörsrisker, klimat - och miljörisker samt
hälso-/säkerhetsrisker för kunder och medarbetare. Därtill
exponeras Besqab mot ett antal finansiella risker som bland
annat relaterar till bolagets likviditet och lånefinansiering av
verksamheten.
Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i
årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21.
Säsongsvariationer
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs-
variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande
intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och
resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.
Personal
Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i
koncernen var vid periodens utgång 136 (128), varav 52
kvinnor (48) och 84 män (80).
Moderbolaget
Moderbolagets intäkter för perioden januari–mars 2023
uppgick till 5,5 Mkr (4,8) och avser koncerninterna tjänster.
Rörelseresultatet uppgick till 0,0 Mkr (–1,2) och periodens
resultat till –0,3 Mkr (–1,2). Moderbolagets omsättningstill-
gångar uppgick per balansdagen till 1 138,3 Mkr (1 014,8)
och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital
uppgick till 760,5 Mkr (766,0).
Transaktioner med närstående
Besqab har under perioden inte haft några väsentliga trans-
aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner
mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna
har skett på marknadsmässiga villkor.
Dotterbolaget RAW Property AB
Besqab har under första kvartalet 2023 förvärvat ytterligare
aktier i dotterbolaget RAW Property AB. De förvärvade
aktierna utgör cirka 12 procent av kapital och röster i RAW
Property och efter tilläggsförvärvet uppgår Besqabs ägarandel
i bolaget till 100 procent.
Aktien och ägarna
Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet
aktieägare uppgick den 31 mars 2023 till 3 132. Den största
ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom
bolag representerade cirka 37 procent av aktiekapital och
röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade
80 procent av kapital och röster per den 31 mars 2023. Med
avdrag för 92 145 återköpta aktier i eget förvar uppgick anta-
let utestående aktier vid rapportperiodens slut till 15 422 684.
Sista betalkurs den 31 mars 2023 var 33,00 kronor per aktie,
motsvarande ett börsvärde om 508,9 Mkr. Besqabs egna kapital
enligt IFRS uppgick per balansdagen till 1 148,8 Mkr.
===== SIDA 14 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 14
Ägarfördelning 31 mars 2023
Ägare
Antal
aktier
Andel av
kapital
och röster
Familjen Nordström (inkl. bolag) 5 761 090 37,1 %
Olle Engkvists stiftelse 1 152 850 7,4 %
Gustaf Douglas med familj (inkl. bolag) 1 077 932 7,0 %
Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 1 074 672 6,9 %
Fjärde AP-fonden 687 333 4,4 %
Carl Wale med familj (inkl. bolag) 598 007 3,9 %
PriorNilsson AB 500 853 3,2 %
Lars Öberg med familj (inkl. bolag) 414 000 2,7 %
Paradeigma Partners AB 402 063 2,6 %
Kristian Wale med familj 314 914 2,0 %
Avanza Pension 206 229 1,3 %
Ålandsbanken Abp (Finland), svensk filial 152 003 1,0 %
Summa 12 största aktieägarna 12 341 946 79,5 %
Övriga aktieägare 3 172 883 20,5 %
Totalt 15 514 829 100,0 %
Källa: Euroclear per 2023-03-31
Företrädesemission
I februari 2023 beslutade styrelsen att genomföra en fullt
garanterad företrädesemission, villkorad av godkännande av
efterföljande bolagsstämma. Extra bolagsstämma hölls den
29 mars 2023 på Besqabs huvudkontor i Danderyd. Den extra
bolagsstämman godkände styrelsens beslut om nyemission
av aktier med företrädesrätt för befintliga aktieägare samt de
av styrelsen fastställda villkoren för företrädesemissionen vilka
offentliggjordes den 27 mars 2023.
Registrerade aktieägare per avstämningsdagen den 3 april
2023 erhöll två teckningsrätter för varje innehavd aktie i
Besqab där en teckningsrätt berättigade till teckning av en
ny aktie i Besqab. Teckningskursen per aktie fastställdes till
27 kronor, vilket innebar att Besqab tillfördes cirka 833 miljo-
ner kronor före emissionskostnader. Teckningsperioden löpte
från och med den 6 april 2023 till och med den 20 april 2023.
Företrädesemissionen tecknades till 97,2 procent och därmed
togs garantiåtagandena endast delvis i anspråk. Emissionen
innebar att Besqabs aktiekapital ökade med 308 453 680
kronor genom nyemission av 30 845 368 aktier.
Den extra bolagsstämman beslutade även i enlighet med
styrelsens förslag att ändra Besqabs bolagsordning varvid
gränserna för aktiekapitalet och antalet aktier ändrades så
att aktiekapitalet ska utgöra lägst 200 000 000 kronor och
högst 800 000 000 kronor samt att antalet aktier vara lägst
20 000 000 och högst 80 000 000.
Obligationer
Resultatet för det fjärde kvartalet 2022 medförde att Besqab
inte längre uppfyllde vissa finansiella nyckeltal enligt villkoren
för bolagets utestående seniora icke säkerställda gröna obli-
gationer om totalt 800 Mkr med förfall den 14 maj 2024. Under
det första kvartalet har Besqab begärt och erhållit godkän-
nande från obligationsinnehavarna avseende frånsteg från
villkoren avseende nyckeltalen för rapporteringsperioderna
som slutar den 31 december 2022, 31 mars 2023, 30 juni 2023
och 30 september 2023.
Obligationerna har den 24 maj 2023, efter rapportperiodens
utgång, inlösts i förtid inklusive upplupen ränta. Den förtida
inlösen genomfördes med likviden från företrädesemissionen
om cirka 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Besqab har rekryterat Anna Jepson som ny CFO med tillträde
senast i månadsskiftet augusti/september 2023. Hon efterträ-
der Magnus Ekström som efter fem år som CFO för Besqab
väljer att lämna bolaget. Anna kommer närmast från rollen som
CFO på Svenska Handelsfastigheter och har tidigare varit CFO
vid fastighetsbolaget Exerton samt haft ledande poster som
ekonomi- och controllerchef i bygg- och fastighetsbranschen
på bland annat Skanska och Arwidsro (före detta Granen).
===== SIDA 15 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 15
Koncernen – Segmentredovisning
Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning
Bruttoresultat
Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs in-
terna rapportering, minskade under perioden januari−mars 2023
till 343,6 Mkr (743,4). Kostnader för produktion och drift uppgick
till −305,2 Mkr (−667,9) och bruttoresultatet summerade till 38,4
Mkr (75,5). Ett lägre bruttoresultat beror på färre bostäder i på-
gående produktion och att det inte skett några produktionsstarter
under perioden.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet uppgick under perioden januari−mars 2023
till 6,6 Mkr (37,4) och rörelsemarginalen var 1,9 (5,0). Det minskade
rörelseresultatet är en direkt konsekvens av försämrat bruttoresultat.
Försäljnings- och administrationskostnaderna har minskat från 35,0
till 29,9 Mkr i huvudsak beroende på återförda avsättningar avse-
ende personalrelaterade STI- och LTI-program för tidigare år.
Resultat före skatt och periodens resultat
Resultat före skatt uppgick till 2,2 Mkr (49,0). Ett lägre resultat
före skatt jämfört med samma period föregående år beror främst
på ett minskat rörelseresultat och att det inte skett några oreali-
serade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter till följd av
Värdering till verkligt värde. Periodens resultat efter skatt uppgick
enligt segmentsredovisningen till 1,2 Mkr (43,6). Skatter hänförs
främst till uppskjuten skatt, som i sin helhet reserveras, avseende
orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfastigheter samt
övrig uppskjuten skatt.
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
2019 2020 2021 2022 Q2 2022-
Q1 2023
Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, %
Intäkter och rörelsemarginal, per år
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
-750
-500
-250
0
250
500
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr
Rörelsemarginal rullande 12 mån, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader
Belopp i Mkr
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022-
mar 2023
jan–dec
2022
Intäkter 343,6 743,4 1 838,2 2 238,0
Kostnader för produktion och drift −305,2 −667,9 −2 357,1 −2 719,8
Bruttoresultat 38,4 75,5 −518,9 −481,8
Försäljnings- och administrationskostnader −29,9 −35,0 −135,8 −140,9
Resultat från andelar i joint ventures −1,9 −3,1 −7,8 −9,0
Rörelseresultat 6,6 37,4 −662,5 −631,7
Finansiella intäkter 1,9 0,3 4,8 3,2
Finansiella kostnader −6,3 −1,7 −15,9 −11,3
Resultat efter finansiella poster 2,2 36,0 −673,6 −639,8
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 0,0 13,0 0,0 13,0
Resultat före skatt 2,2 49,0 −673,6 −626,8
Skatter −1,0 −5,4 −3,6 −8,0
Periodens resultat 1,2 43,6 −677,2 −634,8
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,08 2,86 −43,91 −40,34
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 15 422 684 15 383 947 15 422 684 15 417 759
===== SIDA 16 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 16
Koncernens finansiella ställning i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 31 mar
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 217,0 971,7 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 193,5 180,2 183,0
Summa anläggningstillgångar 1 410,5 1 151,9 1 342,5
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 879,3 870,9 994,6
Färdigställda bostäder – – –
Räntebärande fordringar 200,5 120,5 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 1 021,4 1 863,1 1 030,7
Likvida medel 225,8 659,5 327,4
Summa omsättningstillgångar 2 327,0 3 514,0 2 553,2
SUMMA TILLGÅNGAR 3 737,5 4 665,9 3 895,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 173,8 1 915,0 1 173,7
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 296,4 3,7 341,0
Räntebärande skulder 345,8 801,3 799,2
Övriga långfristiga skulder 35,3 95,3 35,3
Summa långfristiga skulder 677,5 900,3 1 175,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 56,6 7,0 72,8
Räntebärande skulder 1 302,9 1 054,8 927,8
Övriga kortfristiga skulder 526,7 788,8 545,9
Summa kortfristiga skulder 1 886,2 1 850,6 1 546,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 737,5 4 665,9 3 895,7
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 31 mar
2023
31 mar
2022
Eget kapital
Ingående eget kapital, 1 januari 1 179,0 1 872,1
Periodens resultat 1,2 43,6
Incitamentsprogram –1,2 0,4
Utdelning – –
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 –1,1
Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande
inflytande – –
Utgående eget kapital 1 173,8 1 915,0
===== SIDA 17 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 17
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning
Koncernens balansomslutning har minskat beroende på färre an-
tal bostäder i pågående produktion som påverkar balansposterna
övriga kortfristiga fordringar och skulder. Likvida medel uppgick
till 225,8 Mkr per den 30 mars 2023.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 mars
2023 till 1 217,0 Mkr (971,7), varav cirka 779 Mkr (779) avser färdig-
ställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 438 Mkr (193) avser
förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter
under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett vårdbo-
ende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 879,3 Mkr
(870,9) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden.
Övriga tillgångar
Av övriga tillgångar utgjordes 1 021,4 Mkr (1 863,1) av övriga
kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad ej
fakturerad intäkt i pågående projekt med 763,9 Mkr (1 063,2).
Avsättningar
Lång- och kortfristiga avsättningar uppgår till totalt 353,0 Mkr
(10,7). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar
om 273,0 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 71,7 Mkr
samt övriga avsättningar om 8,3 Mkr. Projektrelaterade avsätt-
ningar hänförs främst till försiktigare antaganden om återstå-
ende bedömda projektvinster med hänsyn till framtida försälj-
ningsintäkter för osålda lägenheter.
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder .
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 1 648,7 Mkr
(1 856,1). Av de räntebärande skulderna är cirka 800 Mkr seniora
icke säkerställda gröna obligationer, cirka 786 Mkr är skulder till kre-
ditinstitut avseende pågående och färdigställda förvaltningsfastig-
heter och cirka 63 Mkr är skulder avseende exploateringsfastigheter.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen
genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes-
emission om cirka 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 1 648,7 Mkr
(1 856,1). Beaktat likvida medel om 225,8 Mkr (659,5) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 1 422,9 Mkr (1 196,6).
Den genomsnittliga räntan inklusive ränta för obligationen upp-
gick vid periodens slut till 6,8 procent (3,2). Den genomsnittliga
räntebindningstiden vid periodens slut var 0,2 år (-).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 1,0 år (-).
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 57,7 procent
(56,2). För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belå-
ningsgraden till 56,5 procent (62,5).
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick till 31,4 procent (41,0) vilket understiger det
långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital
var 0,1 (9,2).
0
900
1 800
2 700
3 600
4 500
5 400
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar, Mkr
-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Likvida medel Räntebärande skulder
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
(höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 30.
===== SIDA 18 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 18
Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning
Belopp i Mkr
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 6,6 37,4 −662,6 −631,8
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet −61,1 5,1 591,9 658,0
Erhållen ränta 1,8 0,3 4,8 3,2
Betald ränta −6,3 −1,7 −15,9 −11,3
Betald skatt 8,2 11,7 0,8 20,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
−67,0 52,8 −81,0 38,8
Förändring exploateringsfastigheter 115,3 142,7 −327,9 −300,5
Förändring färdigställda bostäder – – – –
Förändring rörelsefordringar 17,5 −43,9 761,0 699,6
Förändring rörelseskulder −19,1 −46,3 −253,3 −280,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 46,7 105,3 98,8 157,4
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter −57,5 −28,9 −245,3 –216,7
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar – – −4,5 –4,5
Förändring andelar i joint ventures −12,5 −10,0 −13,5 –11,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten −70,0 −38,9 −263,3 −232,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 17,0 65,8 436,6 485,4
Amortering av skulder −95,3 −67,5 −644,1 −616,3
Utbetald utdelning – – −61,7 −61,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten −78,3 −1,7 −269,2 −192,6
Periodens kassaflöde −101,6 64,7 −433,7 −267,4
Likvida medel vid periodens början 327,4 594,8 659,5 594,8
Likvida medel vid periodens slut 225,8 659,5 225,8 327,4
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–mars 2023 till 46,7 Mkr (105,3), varav kassaflöde från för-
ändringar i rörelsekapital uppgick till 113,7 Mkr (52,5). Förändring
i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet positivt ge-
nom avyttringar, främst genom projektet Lindallén till extern part .
Övriga rörelsefordringar har minskat vilket medfört ett positivt
kassaflöde under perioden. Justering av poster som ej ingår i
kassaflödet består främst av förändring i projektrelaterade av-
sättningar. Betald ränta motsvaras till största del av räntekostna-
der för färdigställda förvaltningsfastigheter. För bostäder under
pågående produktion aktiveras räntan och ingår som en del av
anskaffningskostnaden alternativt som en del av rörelseresultatet
för projekt som vinstavräknas.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–
mars 2023 till −70,0 Mkr (−38,9). Investering i pågående produktion
av förvaltningsfastigheter har gjorts med −57,5 Mkr (−28,9).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–mars 2023 till −78,3 Mkr (−1,7). Amortering av skulder
uppgick till −95,3 Mkr under perioden och hänförs till banklån för
finansiering av bostäder under produktion som har amorterats i
samband med färdigställandet och överlämnandet av den färdig-
ställda fastigheten i projektet Lindallén till extern part.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–mars 2023 var −101,6 Mkr (64,7).
Likvida medel uppgick per balansdagen till 225,8 Mkr (659,5).
===== SIDA 19 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 19
Koncernen – IFRS
Koncernens rapport över totalresultat – IFRS
Belopp i Mkr
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Intäkter 751,9 777,7 2 140,8 2 166,6
Kostnader för produktion och drift −709,0 −671,1 −2 293,2 −2 255,3
Bruttoresultat 42,9 106,6 −152,4 −88,7
Försäljnings- och administrationskostnader −29,9 −35,0 −135,8 −140,9
Resultat från andelar i joint ventures −1,9 −3,1 −7,8 −9,0
Rörelseresultat 11,1 68,5 −296,0 −238,6
Finansiella intäkter 1,9 0,3 4,8 3,2
Finansiella kostnader −6,3 −1,7 −15,9 −11,2
Resultat efter finansiella poster 6,7 67,1 −307,1 −246,7
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 0,0 13,0 0,0 13,0
Resultat före skatt 6,7 80,1 −307,1 −233,7
Skatter 3,4 −5,8 −74,2 −83,4
Periodens resultat 10,1 74,3 −381,3 −317,1
Hänförligt till moderbolagets ägare 10,1 74,4 −368,7 −304,4
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande − −0,1 −12,6 −12,7
Periodens övriga totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet − – – –
Övrigt totalresultat, efter skatt − – – –
Periodens totalresultat 10,1 74,3 −381,3 −317,1
Hänförligt till moderbolagets ägare 10,1 74,4 −368,7 −304,4
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande − −0,1 −12,6 −12,7
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,67 4,84 −23,91 −19,76
Resultat per aktie efter utspädning, kr 0,66 4,81 −23,81 −19,66
Antal utestående aktier vid periodens slut 15 422 684 15 422 684 15 422 684 15 422 684
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 15 422 684 15 383 947 15 422 684 15 417 759
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 15 474 884 15 480 833 15 488 230 15 494 324
1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026.
Se not 3.
Bruttoresultat och rörelseresultat
Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt
tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–mars
2023 till 751,9 Mkr (777,7). Bruttoresultatet uppgick till 42,9 Mkr
(106,6). Rörelseresultatet uppgick till 11,1 Mkr (68,5). Rörelseresul-
tatet består av under perioden färdigställda bostads- och ägan-
derätter där intäkterna och således resultatet avräknas vid en viss
tidpunkt när tillträdet sker. Under perioden januari–mars 2023 har
del av projektet Legera, sista etappen av Lindallén och del av pro-
jektet Verkstaden i Nacka färdigställts och avräknats. Utöver detta
har rörelseresultatet påverkats av justerade projektprognoser för
projekt i pågående produktion.
Resultat före skatt och periodens resultat
Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har inte medfört
någon resultateffekt under perioden (13,0). Resultat före skatt upp-
gick till 6,7 Mkr (80,1) och resultat efter skatt uppgick till 10,1 Mkr
(74,3). Skatter hänförs till uppskjuten skatt på temporära skillnader.
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
-400
-300
-200
-100
0
100
200
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Mkr
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr
Rörelsemarginal 12 månader rullande, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader
===== SIDA 20 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 20
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr 31 mar
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 217,0 971,7 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 191,7 178,3 181,2
Summa anläggningstillgångar 1 408,7 1 150,0 1 340,7
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 880,1 845,7 1 008,3
Bostäder under produktion 3 586,8 2 861,0 3 285,3
Färdigställda bostäder – – –
Räntebärande fordringar 200,5 120,8 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 369,3 554,5 279,4
Likvida medel 280,4 699,5 360,2
Summa omsättningstillgångar 5 317,1 5 081,5 5 133,7
SUMMA TILLGÅNGAR 6 725,8 6 231,5 6 474,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 148,8 1 586,6 1 145,0
Innehav utan bestämmande inflytande – 7,5 −5,2
Summa eget kapital 1 148,8 1 594,1 1 139,8
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 123,7 3,7 125,7
Räntebärande skulder 345,8 801,3 799,2
Övriga långfristiga skulder 35,3 73,0 35,3
Summa långfristiga skulder 504,8 878,0 960,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 2,9 3,7 2,9
Förskott från kunder 529,4 78,7 138,0
Räntebärande skulder 4 176,6 2 994,8 3 772,5
Övriga kortfristiga skulder 363,3 682,2 461,0
Summa kortfristiga skulder 5 072,2 3 759,4 4 374,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 725,8 6 231,5 6 474,4
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6.
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr
30 sep
2022
31 mar
2023
31 mar
2022
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående eget kapital, 1 januari 1 145,0 1 511,8
Periodens totalresultat 10,1 74,4
Incitamentsprogram −1,1 0,4
Utdelning − −
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −
Utgående eget kapital 1 148,8 1 586,6
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Ingående eget kapital, 1 januari −5,2 8,7
Aktieägartillskott dotterföretag − –
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −1,1
Periodens totalresultat − −0,1
Utgående eget kapital − 7,5
Totalt utgående eget kapital 1 148,8 1 594,1
===== SIDA 21 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 21
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 mars
2023 till 1 217,0 Mkr (971,7), varav cirka 779 Mkr (779) avser färdig-
ställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 438 Mkr (193) avser
förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter
under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett vårdbo-
ende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 880,1 Mkr
(845,7) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden.
Bostäder under produktion
I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost-
nader för bostäder under pågående produktion. Bostäder under
produktion uppgick per balansdagen till 3 586,8 Mkr (2 861,0)
varav 3 586,8 Mkr avser bostadsrätter.
Övriga tillgångar
Likvida medel uppgår till 280,4 Mkr (699,5) varav 56,9Mkr (42,8)
hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga
kortfristiga fordringar uppgår till 369,3 Mkr (554,5).
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder.
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 4 522,4 Mkr
(3 796,1). Av de räntebärande skulderna är 2 873,7 Mkr skulder
till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads-
kreditiv), 785,7 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående
och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 863,0
Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt varav
seniora icke säkerställda gröna obligationer utgör 800 Mkr.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 kommer i
förtid att inlösas inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den
förtida inlösen kommer att genomföras med likviden från en fullt
garanterad företrädesemission om cirka 833 Mkr som blev klar den
5 maj 2023.
Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion
(byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro-
duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly-
tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga
och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 4 522,4 Mkr
(3 796,1). Beaktat likvida medel om 280,4 Mkr (699,5) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 4 242,0Mkr (3 096,6).
Den genomsnittliga räntan inklusive ränta för obligationerna
uppgick vid periodens slut till 5,8 procent (2,5).
Den genomsnittliga räntebindningstiden vid periodens slut var
0,2 år (-).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 1,2 år (-).
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 70,0 procent
(62,2). Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exem-
pelvis en kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i när-
tid ska färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens ränte-
bärande skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i
pågående projekt.
Av de räntebärande skulderna om 2 873,7 Mkr i pågående bo-
stadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) ska projekt motsvarande
1 447,0 färdigställas under 2023. Försäljningsgraden för de pro-
jekten var vid periodens slut cirka 82 procent.
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick per balansdagen till 17,1 (25,6) procent.
Avkastningen på eget kapital var 1,0 (19,1).
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Bostäder under produktion Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar
Mkr
-6 000
-4 800
-3 600
-2 400
-1 200
0
1 200
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder
Likvida medel Brf Likvida medel
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettoskuld
Mkr
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q1 2022 Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023
Soliditet enligt IFRS (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 30.
===== SIDA 22 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 22
Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS
Belopp i Mkr
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 11,1 68,6 −296,4 −238,9
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 2,2 5,1 320,5 323,4
Erhållen ränta 1,9 0,3 4,8 3,2
Betald ränta −6,3 −1,7 −15,9 −11,3
Betald skatt −9,1 −7,3 5,7 7,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
−0,2 65,0 18,7 83,9
Förändring exploateringsfastigheter 128,2 132,4 −353,9 −349,7
Förändring bostäder under produktion −301,5 213,3 −725,8 −211,0
Förändring färdigställda bostäder − – − –
Förändring rörelsefordringar −80,9 −95,0 99,9 85,8
Förändring rörelseskulder 293,9 −186,4 140,7 −339,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 39,5 129,3 −820,4 −730,6
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter −57,5 −28,9 −245,3 −216,7
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar 0,0 − −4,5 −4,5
Förändring andelar i joint ventures −12,5 −10,0 −13,5 −11,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten −70,0 −38,9 −263,3 −232,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 376,0 340,9 2 226,4 2 191,3
Amortering av skulder −425,3 −362,6 −1 500,1 −1 437,4
Utbetald utdelning − – −61,7 −61,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten −49,3 −21,7 664,6 692,2
Periodens kassaflöde −79,8 68,7 −419,1 −270,6
Likvida medel vid periodens början 360,2 630,8 699,5 630,8
Likvida medel vid periodens slut 280,4 699,5 280,4 360,2
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–mars 2023 till 39,5 Mkr (129,3). Förändringen i rörelse-
kapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påverkat
bostäder under produktion med −301,5 Mkr genom att balans-
posten ökat som en följd av nedlagda kostnader , ökning av
rörelseskulder med 293,9 Mkr, ökning av rörelsefordringar med
85,8 samt posten ex ploateringsfastigheter som minskat med
128,2 Mkr beroende på färdigställda projekt som överlämnats till
extern part . Rörelseskulderna ökar i samband med att de slutliga
förvärvarna av bostadsrätter erlägger betalning inför tillträden.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden
januari–mars 2023 till −70,0 Mkr (−38,9) vilket till största del hän-
förs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter under pro-
duktion som har påverkat kassaflödet med −57,5 Mkr.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–mars till −49,3 Mkr (−21,7). Upptagna lån uppgår till 376,0
Mkr (340,9). Upptagna lån under perioden hänförs till banklån för
finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under produktion.
Amortering av skulder om −425,2 Mkr (−362,6) avser främst färdig-
ställande av bostadsprojekt då skulderna avskiljs från koncernen.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–mars 2023 var −79,8 Mkr (68,7).
Likvida medel uppgick per balansdagen till 280,4 Mkr (699,5). Av
de likvida medlen hänför sig 56,9 Mkr (42,8) till bostadsrättsför-
eningar i pågående produktion.
===== SIDA 23 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 23
Moderbolaget
Resultaträkning
Belopp i Mkr
jan–mar
2023
jan–mar
2022
apr 2022–
mar 2023
jan–dec
2022
Intäkter 5,5 4,8 24,7 24,0
Administrationskostnader −5,5 −6,0 −21,8 −22,3
Rörelseresultat 0,0 −1,2 2,9 1,7
Utdelning och liknande resultatposter – – 61,6 61,6
Ränteintäkter 16,6 11,2 57,2 51,8
Räntekostnader och liknande resultatposter −16,9 −11,2 −57,6 −51,9
Resultat efter finansiella poster −0,3 −1,2 61,2 63,2
Skatter – – − −
Periodens resultat −0,3 −1,2 64,1 63,2
Balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 31 mar
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Aktier i dotterbolag 557,1 560,2 558,1
Övriga anläggningstillgångar 12,4 11,1 12,4
Summa anläggningstillgångar 569,5 571,3 570,5
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga fordringar 1 138,3 1 014,2 1 138,6
Kassa och bank – 0,6 −
Summa omsättningstillgångar 1 138,3 1 014,8 1 138,6
SUMMA TILLGÅNGAR 1 707,8 1 586,1 1 709,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 155,1 155,1 155,1
Fritt eget kapital 610,9 610,9 612,4
Summa eget kapital 760,5 766,0 767,5
Skulder
Långfristiga skulder – 801,3 799,2
Kortfristiga skulder 941,8 18,8 142,4
Summa skulder 941,8 820,1 941,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 707,8 1 586,1 1 709,1
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6.
===== SIDA 24 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 24
Noter
NOT 1 Redovisningsprinciper
Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS)
sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig-
het med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som
beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola-
get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra-
men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning.
Nya standarder från och med 2023
Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft
påverkan på Besqabs finansiella rapportering.
===== SIDA 25 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 25
NOT 2 Segmentsredovisning
Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets
styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte-
ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och
fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över
tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven-
tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS”
och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande-
rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter
sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över
tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet.
Belopp i Mkr
jan–mar 2023
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 9,5 9,5 3,1 12,6
Projektutveckling – bostadsrätt 306,3 306,3 222,5 528,8
Projektutveckling – hyresrätt 17,5 17,5 182,7 200,2
Hyresintäkter 9,5 9,5 9,5
Övrigt 0,8 0,8 0,8
Summa externa intäkter 316,6 27,0 343,6 408,3 751,9
Kostnader för produktion och drift −290,8 −14,4 −305,2 −403,8 −709,0
Bruttoresultat 25,8 12,6 38,4 4,5 42,9
Bruttomarginal, % 8,1 46,9 11,2 5,7
Försäljnings- och administrationskostnader −26,1 −3,5 −0,3 −29,9 −29,9
Resultat andelar joint ventures −1,9 −1,9 −1,9
Rörelseresultat −2,2 9,1 −0,3 6,6 4,5 11,1
Rörelsemarginal, % neg 33,9 1,9 1,5
Finansnetto 1,8 −6,1 −0,1 −4,4 −4,4
Resultat efter finansiella poster −0,4 3,0 −0,4 2,2 4,5 6,7
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter
Resultat före skatt −0,4 3,0 −0,4 2,2 4,5 6,7
Skatter −1,0 −1,0 4,4 3,4
Periodens resultat −0,4 3,0 −1,4 1,2 8,9 10,1
31 mar 2023
Förvaltningsfastigheter 1 217,0 1 217,0 1 217,0
Exploateringsfastigheter 867,4 11,9 879,3 0,8 880,1
Bostäder under produktion 0,0 3 586,8 3 586,8
Övriga tillgångar 1 641,2 1 641,2 -599,3 1 041,9
Summa tillgångar 867,4 1 228,9 1 641,2 3 737,5 2 988,3 6 725,8
Eget kapital 1 173,8 1 173,8 −25,0 1 148,8
Räntebärande skulder 1 648,7 1 648,7 2 873,7 4 522,4
Övriga skulder 915,0 915,0 139,6 1 054,6
Summa eget kapital och skulder 0,0 3 737,5 3 737,5 2 988,3 6 725,8
Rörelsemarginal, % 1,9 1,5
Avkastning på eget kapital, % 0,4 3,6
Soliditet, % 31,4 17,1
===== SIDA 26 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 26
Belopp i Mkr
jan–mar 2022
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 31,9 31,9 −31,9 −
Projektutveckling – bostadsrätt 672,4 672,4 −45,6 626,8
Projektutveckling – hyresrätt 30,9 30,9 111,8 142,7
Hyresintäkter 7,9 7,9 7,9
Övrigt 0,3 0,3 0,3
Summa externa intäkter 704,3 39,1 743,4 34,3 777,7
Kostnader för produktion och drift −640,6 –27,3 −667,9 −3,2 −671,1
Bruttoresultat 63,7 11,8 75,5 31,1 106,6
Bruttomarginal, % 9,0 30,2 10,1 13,7
Försäljnings- och administrationskostnader −29,5 −4,6 −0,9 −35,0 −35,0
Resultat andelar joint ventures −3,1 −3,1 −3,1
Rörelseresultat 31,1 7,2 −0,9 37,4 31,1 68,5
Rörelsemarginal, % 4,4 18,4 5,0 8,8
Finansnetto –1,1 −0,3 −1,4 0,0 −1,4
Resultat efter finansiella poster 31,1 6,1 −1,2 36,0 31,1 67,1
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt 31,1 19,1 −1,2 49,0 31,1 80,1
Skatter −5,4 −5,4 −0,4 −5,8
Periodens resultat 31,1 19,1 −6,6 43,6 30,7 74,3
31 mar 2022
Förvaltningsfastigheter 971,7 971,7 971,7
Exploateringsfastigheter 646,7 224,2 870,9 −25,2 845,7
Bostäder under produktion 0,0 2 861,0 2 861,0
Övriga tillgångar 2 823,3 2 823,3 −1 270,2 1 553,1
Summa tillgångar 646,7 1 195,9 2 823,3 4 665,9 1 565,6 6 231,5
Eget kapital 1 924,0 1 924,0 −329,9 1 594,1
Räntebärande skulder 1 856,1 1 856,1 1 940,0 3 796,1
Övriga skulder 885,8 885,8 −44,5 841,3
Summa eget kapital och skulder 4 665,9 4 665,9 1 565,6 6 231,5
Rörelsemarginal, % 5,0 8,8
Avkastning på eget kapital, % 9,2 19,1
Soliditet, % 41,0 25,6
===== SIDA 27 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 27
Belopp i Mkr
jan–dec 2022
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6
Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 −655,5 1 277,0
Projektutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1
Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5
Övrigt 3,4 3,4 3,4
Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 −71,4 2 166,6
Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6 −2 719,8 464,5 −2 255,3
Bruttoresultat −559,8 78,0 −481,8 393,1 −88,7
Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg
Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9 −140,9
Resultat andelar joint ventures −9,0 −9,0 −9,0
Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6
Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg
Finansnetto −7,1 −1,0 −8,1 −8,1
Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7
Skatter −8,0 −8,0 −75,4 −83,4
Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1
31 dec 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5
Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3
Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3
Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3
Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8
Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7
Övriga skulder 995,0 995,0 −232,1 762,9
Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Rörelsemarginal, % neg neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 30,1 17,6
NOT 3 Aktierelaterade ersättningar
LTI-program
Besqab hade per den 31 mars 2023 ett utestående långsiktigt
aktiesparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020.
Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera
och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparak-
tier per den 31 mars 2023 uppgick sammanlagt till 9 443, vilket mots-
varar en maximal tilldelning om 34 027 matchnings- och prestations-
aktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för till-
delning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då
aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod.
LTI 2019 och LTI 2020
Antal
sparaktier
Utestående 1 januari 2023 17 261
Förverkade −1 200
Inlösta –
Förfallna −6 618
Utestående 31 mars 2023 9 443
Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat
koncernens rapport över totalresultat enligt följande:
Belopp i Mkr
jan–mar
2023
jan–mar
2022
Försäljnings- och administrations-
kostnader −1,2 0,5
Totalt −1,2 0,5
Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI
2020 vilket medfört en kostnadsminskning.
Konvertibelprogram
Besqab hade per den 31 mars 2023 två utestående konvertibelprogram
vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. Inom de två pro-
grammen har Besqab emitterat konvertibler till ett nominellt belopp om
sammanlagt 9,3 Mkr. Konvertiblerna löper med en genomsnittlig årlig
ränta på 2,95 procent. Lånen förfaller till betalning den 7 juli 2025 re-
spektive den 7 juli 2026 i det fall konvertering ej sker dessförinnan. Om
samtliga konvertibler skulle konverteras till aktier blir utspädningen 0,34
procent baserat på det totala antalet aktier och röster i bolaget per ba-
lansdagen. Programmen medför inte några löpande personalkostnader.
I april 2023 erbjöd Besqab ett frivilligt återköp riktat till samtliga konverti-
belinnehavare inom de två programmen. Konvertibler motsvarande 94
procent av det totala utestående nominella beloppet återköptes.
===== SIDA 28 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 28
NOT 4 Förvaltningsfastigheter
Belopp i Mkr 31 mar 2023
Ingående verkligt värde 1 159,5
Orealiserade värdeförändringar –
Omklassificering –
Investeringar och förvärv 57,5
Utgående verkligt värde 1 217,0
Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den
31 mars 2023 till 1 217,0 Mkr. Redovisat verkligt värde består
av tre färdigställda vårdboenden i egen förvaltning samt förvaltnings-
fastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter under
uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 283
hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under
uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden.
NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind-
ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens-
stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella
tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran-
törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig u ppskattning av
verkligt värde.
NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Belopp i Mkr 31 mar
2023
31 dec
2022
31 mar
2023
31 dec
2022
Ställda säkerheter
För egna skulder
Fastighetsinteckningar 1 982,8 1 957,4 – –
Företagsinteckningar – 3,0 – –
Summa 1 982,8 1 960,4 – –
Eventualförpliktelser
Borgen till förmån för
bostadsrättsföreningar1 – – 4 016,4 4 016,4
Borgen till förmån för
koncernföretag – – 1 049,2 1 013,9
Borgen till förmån för
joint ventures2 733,3 733,3 733,3 733,3
Övriga borgensåtaganden3 159,5 159,5 – –
Fullgörandegarantier
utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – –
Ansvar för skulder i
handelsbolag 1,9 2,0 – –
Övriga4 100,0 55,8 – –
Summa 996,3 952,2 5 798,9 5 763,6
1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet
borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv)
under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och
bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos
bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 31 mars
2023 till 2 922 Mkr (2 868). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns
utöver borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter.
2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal
som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits
upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt
ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures.
3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal.
4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på
ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp-
räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det
inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek.
Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs
finansiella resultat eller ställning.
Danderyd den 31 maj 2023
Besqab AB (publ)
Carola Lavén
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig
granskning av bolagets revisor.
===== SIDA 29 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 29
Kvartalsöversikt
Segmentsredovisning 1 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Intäkter, Mkr 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4 1 040,3 403,6 668,7
Rörelseresultat, Mkr 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4 103,8 32,8 47,1
Resultat före skatt, Mkr 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0 143,8 41,6 63,0
Resultat efter skatt, Mkr 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6 135,1 37,9 59,0
Rörelsemarginal, % 1,9 neg 0,9 6,5 5,0 10,0 8,1 7,0
Avkastning på eget kapital, % 2 0,1 neg 0,5 5,9 9,2 31,0 9,0 14,3
Soliditet, % 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0 40,1 45,1 45,9
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86 8,80 2,46 3,82
Eget kapital per aktie, kr 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68 121,03 112,21 109,72
IFRS-redovisning 3 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Intäkter, Mkr 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7 125,5 8,3 144,4
Rörelseresultat, Mkr 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5 −17,5 −18,6 3,3
Resultat före skatt, Mkr 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1 22,4 −9,7 19,3
Resultat efter skatt, Mkr 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3 18,0 −7,7 18,8
Rörelsemarginal, % 1,5 neg 8,5 7,4 8,8 neg neg 2,3
Avkastning på eget kapital, % 2 1,0 neg 4,2 2,4 19,1 4,8 neg 5,0
Soliditet, % 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6 23,9 29,9 32,3
Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 929,8 848,5 830,5
Exploateringsfastigheter, Mkr 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7 978,1 990,7 1 041,3
Bostäder under produktion, Mkr 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 3 074,3 1 944,5 1 574,6
Likvida medel, Mkr 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5 630,8 632,5 591,5
Eget kapital, Mkr 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 1 520,5 1 502,0 1 509,1
Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8 120,5 121,1 120,8
Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 3 017,1 2 467,2 2 085,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3 −809,5 −342,0 −735,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 −42,9 0,8 −13,5
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7 850,7 382,2 874,1
Periodens kassaflöde, Mkr −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7 −1,7 41,0 125,1
Resultat per aktie före utspädning, kr 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84 0,84 −0,44 1,31
Eget kapital per aktie, kr 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87 98,21 97,35 97,74
Aktiekurs vid periodens slut, kr 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00 185,00 152,00 171,50
Försäljning och produktion Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 25 116 40 192 377 147 161
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907 1 786 1 459 1 312
Antal sålda bostäder, st 4 41 29 59 101 122 258 85 121
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 65 61 66 68 69 70 66 62
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 0 3 1 1 0 0 1 2
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 1 1
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25.
2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter.
===== SIDA 30 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 30
Definitioner och ordlista
Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som
inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning
då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte
alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.
Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för
mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie-
rade enligt IFRS om inte annat anges.
DEFINITIONER
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens
slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
Intäkter enligt segmentsredovisningen
Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över
tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas
för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det
sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten.
Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen
Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs segmentsredo-
visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning
följer verksamheten.
Rörelsemarginal enligt IFRS
Rörelseresultatet i procent av intäkter.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Avkastning på eget kapital enligt IFRS
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat
med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till
moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget
kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Soliditet enligt IFRS
Eget kapital i procent av bala nsomslutningen vid periodens slut.
Soliditet enligt segmentsredovisningen
Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom-
slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.
Värde
Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i
intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter,
färdigställda bostäder och räntebärande fordringar.
ORDLISTA
Byggrätt
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder
motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett
fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen
ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse,
såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal.
Översiktsplan
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen
av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska
utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.
Detaljplan
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning
av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är
juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov.
Planprocessen
Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen. Det
är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En planpro-
cess kan inledas med ett planbesked om när planarbete kan påbör-
jas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att påbörja ett
planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den fortsatta plane-
ringen. I samband med att planarbetet inleds bedömer kommunen
om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt planprogram pre-
senteras i ett programsamråd, innan det går vidare för godkän-
nande.
Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets-
ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd
pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen
en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in
under samrådet sammanställs och bemöts.
Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom att
ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor.
Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de
inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter
granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras
innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över-
klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen
tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla-
gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner
detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl-
lande regleringen av markanvändning och byggande inom området.
Exploateringsfastigheter
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut-
vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene-
rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde.
===== SIDA 31 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –MA RS 2023 31
Pressmeddelanden under första kvartalet 2023
2023-01-25 Besqab gör icke kassaflödespåverkande avsätt-
ning och nedskrivning samt avser att genomföra
en fullt garanterad företrädesemission
2023-01-27 Besqab inleder skriftligt förfarande avseende
obligationslån
2023-02-01 Besqab uppfyller inte vissa nyckeltal under
obligationslån
2023-02-07 Meddelande om utfall i skriftligt förfarande
avseende obligationslån
2023-02-09 Besqab får återigen utmärkelsen Sveriges
nöjdaste bostadskunder
2023-02-24 Styrelsen för Besqab har beslutat om en fullt
garanterad företrädesemission om cirka 825 Mkr,
villkorat av extra bolagsstämmas godkännande
2023-02-24 Kallelse till extra bolagsstämma i Besqab
2023-03-09 Valberedningens förslag till beslut inför
årsstämman 2023 i Besqab
2023-03-24 Kallelse till Besqabs årsstämma 2023
2023-03-24 Besqabs Års- och hållbarhetsredovisning 2022
2023-03-27 Besqab offentliggör villkor för den fullt garante-
rade företrädesemissionen om cirka 833 Mkr
2023-03-29 Kommuniké från extra bolagsstämma i Besqab
2023-03-30 Besqab och Täby kommun inviger nya bostads-
kvarteret Ella Allé
2023-03-30 Besqab offentliggör prospektet avseende
företrädesemissionen
Kommande rapporttillfällen
Delårsrapport januari–juni 2023 7 juli 2023
Delårsrapport januari–september 2023 25 oktober 2023
Offentliggörande
Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och
lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades,
genom nedanstående kontaktpersoner, för offentliggörande
den 31 maj 2023 klockan 07:30 (CEST).
Inbjudan till telefonkonferens med webbpresentation
Tid: onsdag den 31 maj 2023 klockan 10:00–11:00.
VD Carola Lavén och CFO Magnus Ekström presenterar delårsrapporten.
Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska.
För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, vänligen registrera dig
genom nedanstående länk för att få uppgifter om hur du ringer in:
https://services.choruscall.it/DiamondPassRegistration/register?confirmatio
nNumber=5155541&linkSecurityString=71643d050
Konferensen kan också följas online genom följande länk:
https://fronto.vancastvideo.com/event/TZ6NY1li/3775/?lang=3171
Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen. Senare
samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas
tillgänglig på hemsidan. Mer information finns på besqabgroup.se/investerare.
Kontaktinformation
Carola Lavén, VD
Tel: 08-409 415 57
E-post: carola.laven@besqab.se
Magnus Ekström, CFO
Tel: 08-409 415 52
E-post: magnus.ekstrom@besqab.se
Besqab AB (publ)
Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2
Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se
Organisationsnummer: 556693-8881