FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI –SEPTEMBER 202 3
Q3
===== SIDA 2 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 2
DELÅRSRAPPORT
Januari–september 2023
Januari–september 2023
• Enligt segmentredovisningen 1 uppgick periodens intäkter
till 1 235,8 Mkr (1 908,5) och rörelseresultatet till 8,8 Mkr
(74,1).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till
−24,0 Mkr (13,0).
• Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen
uppgick till −36,2 Mkr (73,4) och resultat per aktie till
−1,07 kr (4,84).
• Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 1 947,4 Mkr (1 882,3) och eget kapital
per aktie till 42,09 kr (121,61).
• Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 166,4 Mkr (477,6).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (348).
varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande.
• Antal färdigställda bostäder under perioden uppgick till
409 (315).
• Antal sålda bostäder uppgick till 180 (282).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 1 428,5 Mkr (1 507,0)
och rörelseresultatet till –60,7 Mkr (115,3). Periodens
resultat efter skatt enligt IFRS uppgick till –95,4 Mkr (99,6)
motsvarande –2,82 kr per aktie ( 6,52).
Juli–september 2023
• Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter
till 483,6 Mkr (695,4) och rörelseresultatet till –4,0 Mkr (6,5).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till
–13,0 Mkr (0,0).
• Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick
till –16,3 Mkr (2,4) och resultat per aktie uppgick till –0,35 kr
(0,19).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (116).
• Antal färdigställda bostäder under kvartalet uppgick till 118
(225).
• Antal sålda bostäder uppgick till 85 (59).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 443,8 Mkr (364,0) och
rörelseresultatet till –34,2 Mkr (30,9). Kvartalets resultat
efter skatt enligt IFRS uppgick till –41,8 Mkr (16,0)
motsvarande –0,91 kr per aktie (1,07).
Väsentliga händelser under tredje kvartalet
Inga väsentliga händelser har inträffat under det tredje
kvartalet.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens
utgång.
0 180 3 300
Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för
bostäder äganderätter bostadsutveckling
(348) (282) (3 900)
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25.
Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022.
Definitioner av nyckeltal finns på sida 31.
===== SIDA 3 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 3
VD-kommentar
Det tredje kvartalet har fortsatt präglats av en utmanande
bostadsmarknad med stigande marknadsräntor, få transakt-
ioner och osäkerhet hos kunderna. De förändrade omvärlds-
förutsättningarna sedan våren 2022 fortsätter att påverka
bostadsmarknaden, även om priserna på andrahandsmark-
naden stabiliserats. Statistik från SCB visar att antalet ny-
startade bostäder är betydligt lägre jämfört med 2022. Att ny-
produktionen minskar snabbt i Stockholm- och Uppsalareg-
ionen är oroande, då behovet av nya bostäder här är stort.
Stark försäljning i det tredje kvartalet
I dessa utmanande marknadsförutsättningar är det glädjande
att vi under det tredje kvartalet har sålt 85 bostäder och totalt
180 under året. Detta tack vare ett metodiskt och kundnära
försäljningsarbete. Köpprocessen tar längre tid och vi måste
ligga nära våra kunder och förstå den lokala marknaden. För-
säljningsresultatet är också ett kvitto på att vi har bostäder
med hög kvalitet i attraktiva lägen som kunderna efterfrågar.
Andelen sålda bostäder i vår pågående bostadsrättsprodukt-
ion är hög. I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under
2023 fanns det per den 30 september 2023 sammanlagt 36
osålda bostäder, vilket motsvarar en försäljningsgrad på 92
procent, att jämföra med 79 procent vid årets ingång.
Bra mottagande av säljstartade projekt
Under året har det startats få nya bostadsprojekt i Stock-
holmsregionen då kunderna är avvaktande till att köpa
bostäder lång tid innan inflyttning i rådande marknadsläge.
Det är därför extra glädjande att de två projekt i södra Stock-
holm som vi säljstartat under sommaren har fått ett positivt
mottagande med per idag ca 35 procent bokat. Nu fokuserar
vi på att säkerställa produktionsstarter av dessa projekt under
året.
Fortsatt höjda räntor påverkar resultatet
Resultatet för det tredje kvartalet påverkas negativt av kost-
nadsökningar i pågående projekt, främst på grund av ökade
räntekostnader. Marknadsräntorna har fortsatt att öka och
har etablerats på en hög nivå för en längre tid. Resultatet för
det tredje kvartalet påverkas också negativt av engångskost-
nader för ett projekt i Linköping inom dotterbolaget RAW samt
av ett försämrat resultat från vårt delägda bolag Wallin på
grund av ökade räntekostnader.
Anpassad organisation för en lägre produktionsvolym
Samtidigt som vi fortfarande har en hög pågående produktion
har vi anpassat organisationen för en minskad produktionsvo-
lym framöver. Förändringarna slutfördes under det tredje
kvartalet. Som en följd av det kommer organisationen succes-
sivt att minska fram till början av 2024, i takt med att projekt
färdigställs.
Vi fortsätter nu att bygga vidare på vår kärnkompetens inom
projektutveckling och produktion i en mindre och tydligare
struktur. Vårt fokus är att ha en stark och konkurrenskraftig
organisation som har beredskap att starta nya projekt.
Långsiktigt behov av nya hållbara bostäder
Bostäder är en viktig samhällsfunktion och viktig förutsättning
för jobb och social trygghet. Såväl det ägda som hyrda boen-
det påverkas av de försämrade marknadsförutsättningarna
att bygga nya bostäder. Branschen är tydlig med att det
snabbt behövs åtgärder för att vända den inbromsning som
nu sker av nyproduktionen och samtidigt reformera bostads-
marknaden för att säkra en långsiktig bostadsförsörjning. Det
inkluderar även förutsättningar att finansiera nya bostads-
projekt. Behovet av nya bostäder är fortsatt stort på de del-
marknader vi är verksamma på.
Stärkt balansräkning och beredskap att starta nya projekt
Under våren förändrade och stärkte vi vår balansräkning ge-
nom företrädesemissionen och vår förtida inlösen av obligat-
ionen. Med en mindre organisation, attraktiva projekt i portföl-
jen och ett stort underliggande bostadsbehov har vi förbättrat
vår position och handlingsberedskap för att ta vara på affärs-
möjligheter och starta nya hållbara boendemiljöer som ger
Sverige nöjdaste kunder.
Danderyd i oktober 2023
Carola Lavén, VD
===== SIDA 4 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 4
Nyckeltal koncernen
Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1
jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 1 235,8 1 908,5 483,6 695,4 1 565,3 2 238,0
Rörelseresultat, Mkr 8,8 74,1 –4,0 6,5 –697,0 −631,7
Resultat efter skatt, Mkr –36,2 73,4 –16,3 2,4 –744,4 −634,8
Rörelsemarginal, % 0,7 3,9 neg 0,9 neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 5,2 neg 0,5 neg neg
Soliditet, % 49,0 41,9 49,0 41,9 49,0 30,1
Resultat per aktie före utspädning, kr –1,07 4,84 –0,35 0,19 –25,45 −40,34
Eget kapital per aktie, kr 42,09 121,61 42,09 121,61 42,09 76,44
Finansiell utveckling – IFRS
jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 1 428,5 1 507,0 443,8 364,0 2 088,1 2 166,6
Rörelseresultat, Mkr –60,7 115,3 –34,2 30,9 –414,6 −238,6
Resultat efter skatt, Mkr –95,4 99,6 –41,8 16,0 –512,1 −317,1
Rörelsemarginal, % neg 7,7 neg 8,5 neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 8,6 neg 4,2 neg neg
Soliditet, % 27,1 21,9 27,1 21,9 27,1 17,6
Resultat per aktie före utspädning, kr –2,82 6,52 –0,91 1,07 –17,11 −19,76
Eget kapital per aktie, kr 40,08 100,51 40,08 100,51 40,08 74,24
Försäljning och produktion
jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 348 0 116 25 373
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 229 1 819 1 229 1 819 1 229 1 638
Antal sålda bostäder, st 4 180 282 85 59 209 311
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 5 72 66 72 66 72 61
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 3 1 3 1 3 3
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2.
2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare.
5 Bostads-/äganderätter.
NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion
===== SIDA 5 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 5
Marknadsutveckling
Nyproduktionsmarknaden
Årets tredje kvartal har kännetecknats av ett fortsatt osäkert
globalt marknadsläge. Hög inflation, stigande räntor och en
fortsatt negativ trend för kronan. I september genomförde
Riksbanken ytterligare höjning av styrräntan med totalt 0,25
procentenheter till 4,0 procent. Inflationstakten har under
kvartalet sjunkit men är fortfarande över Riksbankens mål om
2 procent, varför ytterligare höjningar av styrräntan under
året inte kan uteslutas.
Bostadsköparna är fortfarande avvaktande i sina köpbeslut
och antalet genomförda bostadsaffärer är fortfarande lågt
samtidigt som utbudet är stort. Priserna på successionsmark-
naden fortsätter vara stabila. Enligt data från Svensk Mäklar-
statistik hade priserna på bostadsrätter i Stockholms län ökat
med 3,6 procent i september 2023 jämfört med samma
månad året innan, och minskat med drygt 8,1 procent sedan
toppnoteringen i mars 2022.
Höjda räntor samt ökade levnads omkostnader påverkar hus-
hållens betalningsförmåga och ovisshet en kring prisutveckl-
ingen på bostadsmarknaden påverkar betalningsviljan.
Detta påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden där kun-
derna måste fatta köpbeslut långt innan de kan tillträda bo-
staden.
Hushållens förväntningar på den framtida prisutvecklingen
på bostäder på ett års sikt är fortsatt positiv enligt SEB:s Bo-
prisindikator i september, vilket också följer tidigare kvartal .
Antalet produktionsstartade bostäder har fortsatt att sjunka.
Byggfaktas Byggstartsindikator för bostäder fallit med cirka
39,2 procent i år. Den kraftiga nedgången i produktionsstarter
i en bransch där ledtiderna är flera år innebär stora utma-
ningar för många aktörer. Det underliggande behovet av fler
bostäder är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala.
Enligt senast tillgängliga data från SCB:s Byggkostnadsindex
(BKI) har byggkostnaderna fortsatt att öka under årets tredje
kvartal, även om ökningen i årstakt minskat till 9,1 procent i
augusti 2023 jämfört med 14,9 procent i mars 2023. Ökade
byggherrekostnader bidrog primärt till kostnadsutvecklingen
under kvartalet. Drivande för byggherrekostnadernas kraftiga
ökning är räntekostnaderna med en ökning på drygt 86 pro-
cent mellan augusti 2022 och augusti 2023. Kostnadsutveckl-
ingen framåt är fortfarande osäker med hänsyn till den ihål-
lande inflationen, en historiskt svag krona och fortsatt geopoli-
tisk oro.
Fastighetsmarknaden
Aktiviteten på fastighetsmarknaden har under årets tre första
kvartal varit svag och transaktionsvolymen hittills är cirka 52
procent lägre än motsvarande period 2022 enligt Svefas sam-
manställning i oktober. Om trenden håller året ut kommer vi se
den lägsta transaktionsvolymen sedan 2013. Utsikterna på
fastighetsmarknaden är emellertid fortfarande svårbedömda
för det kommande året och påverkas fortsatt av bland annat
inflationen, ränteutvecklingen, arbetsmarknaden och det geo-
politiska läget.
HÄGGVIKS DUNGE, Sollentuna, i pågående produktion
===== SIDA 6 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 6
Bostadsproduktion och försäljning
Produktionsstarter och pågående produktion
Per den 30 september 2023 hade Besqab 1 229 bostäder, inklu-
sive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion
(1 819). Under perioden januari–september har tre projekt om
totalt 213 bostäder färdigställts: RAW Vallastaden etapp 1 i
Linköping, Nacka Strand Verkstaden i Nacka och Legera Brf i
Hagastaden Stockholm.
Besqab har inte produktionsstartat några nya bostäder (348)
under perioden januari–september 2023. Med ökande bygg-
kostnader, sjunkande bostadspriser, lägre köpkraft hos kun-
derna och osäkerhet kring den framtida makroekonomiska ut-
vecklingen har möjligheterna att produktionsstarta nya bo-
stadsprojekt försämrats. Därutöver är myndighetsbeslut för de-
taljplaner och bygglov fortfarande viktiga faktorer för produkt-
ionsstarter.
Utveckling av försäljning
Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari–
september 2023 till 180 bostäder (282), varav 85 bostäder (59)
såldes under det tredje kvartalet. Bostaden definieras som såld
under förutsättning att projektet har produktionsstartat och
det föreligger bindande förhandsavtal. Först då inleds
projektets vinstavräkning. Under sommaren säljstartades två
projekt söder om Stockholm vilka har mottagits väl av
marknaden med 35 procent bokat hittills.
Per den 30 september 2023 var 959 bostads-/äganderätter i
pågående produktion och av dem uppgick andelen sålda bostä-
der till 72 procent (66). Per balansdagen fanns tre osålda bo-
städer i avslutad produktion (1). Dessa avser bostadsrättslä-
genheter i projektet RAW Vallastaden etapp 1 i Linköping som
färdigställdes under det tredje kvartalet. Inflyttningar pågår i
projekten Nacka Strand Magasinet i Nacka, Solna Estrad i
Solna, Norrberget Skutan & Eken i Vaxholm, Häggviks Dunge i
Sollentuna och Fullerö Berså i Uppsala.
I de bostadsrättsprojekt som har färdigställts och kommer att
färdigställas under 2023 fanns det per den 30 september 2023
sammanlagt 36 osålda bostäder, vilket motsvarar en försälj-
ningsgrad på 92 procent, att jämföra med 79 procent vid årets
ingång.
Bostäder i pågående produktion per 2023-09-30
Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat
Planerat
färdigställande
Nacka Strand Magasinet Nacka Lägenheter, brf 56 Q4 2020 2023
Häggviks Dunge Sollentuna Lägenheter, brf 86 Q3 2021 2023
Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2023
Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2023
Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 53 Q4 2020 2023/2024
Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024
Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024
Ella Allé Täby Lägenheter, brf 118 Q2 2021 2024
Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024
Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024
Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024
Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024
Nivå Stockholm Lägenheter, brf 257 Q4 2021/Q1 2022 2024
Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024
Summa 1 229
Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter
i produktion
0
150
300
450
600
750
900
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Vårdbostäder Hyresrätter
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Produktionsstartade bostäder
antal
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
400
800
1 200
1 600
2 000
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Vårdbostäder
Hyresbostäder
Bostads-/äganderätter
Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion
Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång
antal
0
100
200
300
400
500
600
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Sålda bostäder (bostads-/äganderätter)
antal
===== SIDA 7 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 7
Projektutveckling Ägda Hem
Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling
Ägda Hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna
med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i
Stockholms län och Uppsala.
Försäljning
Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har det första
halvåret 2023 varit avvaktande. Välbesökta visningar och
säljstarter visar att det finns ett intresse för Besqabs bostä-
der. Det osäkra marknadsläget gör dock kunderna osäkra
och det tar längre tid att fatta köpbeslut då många behöver
sälja sin befintliga bostad först, eller vill invänta en stabilare
marknad. För bostäder i projekt i attraktiva lägen med låg
konkurrens från annan nyproduktion är kunderna dock mer
benägna att fatta köpbeslut.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för-
handsavtal summerade under perioden januari –september
2023 till 180 bostäder (282).
Bostäder i produktion
Per den 30 september 2023 hade affärsområdet 959 bostä-
der (1 353) i pågående produktion. Av dessa var 72 procent
(66) sålda. Besqab har inte produktionsstartat några bo-
städer med bostadsrätt eller äganderätt under perioden ja-
nuari–september 2023 (348).
Under perioden januari–september har tre projekt om totalt
213 bostäder färdigställts: RAW Vallastaden etapp 1 i Linkö-
ping, Nacka Strand Verkstaden i Nacka och Legera Brf i
Hagastaden Stockholm. I avslutade projekt finns vid rap-
portperiodens utgång tre osålda lägenheter i RAW Vallasta-
den etapp 1. Övriga färdigställda projekt är slutsålda.
Vid utgången av rapportperioden pågick inflyttning i bostads-
rättsprojekten Häggviks Dunge, Nacka Strand Magasinet,
Solna Estrad, Norrberget Skutan & Eken och Fullerö Berså.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda Hem
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda
Hem uppgick för perioden januari–september 2023 till
1 189,6 Mkr (1 741,9). Minskningen i intäkter beror i hu-
vudsak på att inga nya projekt har startats. Segmentets
rörelseresultat uppgick till −13,8 Mkr (40,2) vilket gav en
negativ rörelsemarginal (2,3).
Det negativa rörelseresultatet är en konsekvens av
färre bostäder i pågående produktion samt ökade
kostnader för produktion främst på grund av ökade
finansieringskostnader som bidragit till minskade
marginaler för projekt i produktion.
Projektutveckling Ägda Hem
(segmentsredovisning)
jan–sep
2023
jan–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 1 189,6 1 741,9 1 470,1 2 022,4
Bruttomarginal, % neg 7,1 neg neg
Rörelseresultat, Mkr –13,8 40,2 –741,9 −687,9
Rörelsemarginal, % neg 2,3 neg neg
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 971,1 818,4 971,1 830,3
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 348 25 373
Antal sålda bostäder, st 180 282 209 311
Antal bostäder i pågående produktion, st 959 1 353 959 1 172
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 72 66 72 61
NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion
===== SIDA 8 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 8
Projektutveckling
Investeringsfastigheter
Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter
utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan
samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till
investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt-
utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter i produktion
Per den 30 september 2023 hade Besqab två projekt om to-
talt 270 bostäder i produktion som uppförs för eget ägande
och förvaltning.
I stadsdelen Kvarngärdet i Uppsala uppförs projektet Kapell-
gärdet som består av totalt 146 hyresbostäder, ett vårdbo-
ende med 80 vårdbostäder och en förskola. 127 av hyresbo-
städerna uppförs med beviljat investeringsstöd och är fullt
uthyrda. Femtonåriga hyresavtal har ingåtts för såväl vård-
boendet som förskolan. Projektet färdigställs i etapper med
inflyttningar under 2023–2024. Under det tredje kvartalet
färdigställdes och tillträddes den första och andra etappen
om 66 respektive 27 hyreslägenheter. Den tredje etappen
om 34 hyreslägenheter med beviljat investeringsstöd färdig-
ställs under det fjärde kvartalet 2023. Den fjärde och sista
etappen om totalt 19 hyreslägenheter, 80 vårdbostäder och
förskolan färdigställs under första halvåret 2024 då också
vårdboendet och förskolan tillträds av hyresgästerna.
I Ultuna Trädgårdsstad i Uppsala uppförs projektet Syren-
bersån som består av totalt 137 hyresbostäder. Lägenhet-
erna beräknas färdigställas under 2024 och har en uthyr-
ningsbar yta om cirka 6 000 kvm.
Planerade investeringsfastigheter
Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts-
portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat
med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i
Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya
hyresrätter i Bromma i Stockholm.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Investe-
ringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick under
perioden januari–september 2023 till 46,2 Mkr (166,6). In-
täkterna består i huvudsak av hyresintäkter från vårdbo-
enden och hyresrätter under förvaltning samt successiv
vinstavräkning i det sålda hyresrättsprojektet Lindallén
som färdigställdes under första kvartalet. Driftnettot från
Besqabs fastigheter under förvaltning ökade för perioden
till 25,4 Mkr (21,8).
Segmentets rörelseresultat för perioden januari–septem-
ber 2023 uppgick till 24,0 Mkr (34,8). Minskningen i in-
täkter och resultat beror på att Lindallén endast vinstav-
räknats under del av rapportperioden.
Orealiserade värdeförändringar från färdigställda för-
valtningsfastigheter och förvaltningsfastigheter under
uppförande uppgick till −24,0 Mkr (13,0).
Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
(segmentsredovisning)
jan–sep
2023
jan–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 46,2 166,6 95,2 215,6
Rörelseresultat, Mkr 24,0 34,8 46,9 57,7
Rörelsemarginal, % 52,0 20,9 49,3 26,7
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr –24,0 13,0 –24,0 13,0
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 313,3 1 078,2 1 313,3 1 159,5
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 11,9 157,0 11,9 164,0
Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st 270 466 270 466
varav bostäder för eget ägande och förvaltning 270 363 270 363
varav bostäder sålda till externa investerare 0 103 0 103
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 0 0
HEMMAPLAN, Kvarngärdet Uppsala, Hyresbostäder under förvaltning
===== SIDA 9 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 9
Förvaltningsfastigheter
Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval-
tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter
och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse-
segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter under förvaltning
Per den 30 september 2023 hade Besqab tre vårdboenden och
ett hyresrättsprojekt under förvaltning om totalt 180 vårdbostä-
der och 93 hyresbostäder. Den totala uthyrbara ytan uppgick
till cirka 17 500 kvm och uthyrningsgraden var 100 procent.
Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatören
Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten i Sarahemmet
i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genomsnittliga åter-
stående löptiden för tecknade hyresavtal för vårdboenden
under förvaltning var vid periodens utgång 13 år.
Under det tredje kvartalet 2023 övergick 93 hyresbostäder i
projektet Kapellgärdet i Uppsala till förvaltning. 66 lägenheter
tillträddes vid månadsskiftet juni/juli och 27 lägenheter tillträd-
des under september.
Fastighetsvärdering
Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda
förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering
utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I
samband med varje årsskifte görs en djupare analys av fram-
tida kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gäl-
lande hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, mark-
nadsläge, hyresnivåer, drifts - och underhållskostnader samt
genomförda fastighetstransaktioner i närområdet genom orts-
prisanalys. För övriga kvartal gör det extern a värderingsföre-
taget en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till för-
ändringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda
fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt-
ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett externt
värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda
förvaltningsfastigheter. Värdet redovisas minskat med be-
dömd återstående entreprenadutgift samt återstående be-
dömd projektrisk.
Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter
uppgick per den 30 september 2023 till 1 313,3 Mkr (1 078,2),
varav 862,3 Mkr (779,3) avser färdigställda förvaltningsfastig-
heter i egen förvaltning och 451,0 Mkr (298,9) avser förvalt-
ningsfastigheter i produktion som är under uppförande inom
affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter. Orea-
liserade värdeförändringar för perioden januari–september
2023 uppgick till −24,0 Mkr (13,0). Genomsnittligt avkastnings-
krav har ökat något under året, vilket inte fullt ut kompenseras
av ett förbättrat framtida driftnetto. De använda direktavkast-
ningskraven i värderingen ligger i intervallet 4,0–4,4 procent.
Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde-
ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift-
nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings-
fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore
färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig-
gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 631 Mkr (1 665) och
det underliggande driftnettot till cirka 66 Mkr (63).
Förvaltningsfastigheter
jan–sep
2023
jan–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Hyresintäkter 28,7 24,8 37,4 33,5
Driftnetto 25,4 21,8 33,1 29,5
Värdeförändring −24,0 13,0 −24,0 13,0
Fastighetsvärde 1 313,3 1 078,2 1 313,3 1 159,5
varav färdigställda förvaltningsfastigheter 862,3 779,3 862,3 779,3
varav förvaltningsfastigheter i produktion 451,0 298,9 451,0 380,2
JULIAHEMMET, Uppsala, vårdboende under förvaltning
JULIAHEMMET, Ultuna Trädgårdsstad Uppsala, vårdboende under förvaltning
===== SIDA 10 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 10
Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto,
fördelning per 2023-09-30
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-09-30
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Årligt drift-
netto, Mkr
Uthyrnings-
grad, % Färdigställt
Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018
Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019
Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 93 4 590 100 % Q3 2023
Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 273 17 440 36 100 %
Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-09-30
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Förväntat årligt
driftnetto, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Påbörjad
produktion
Planerat
färdigställande
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 53 2 680 64 %1 Q4 2020 2023/2024
Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 4 900 100 % Q4 2020 2024
Kapellgärdet Uppsala Förskola – 550 100 % Q4 2020 2024
Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 – Q4 2021 2024
Summa förvaltningsfastigheter i produktion 270 14 130 30
1 34 av 53 lägenheter har lämnats för hyresförmedling och är uthyrda vid rapportperiodens utgång.
KAPELLGÄRDET, Uppsala, hyresbostäder under förvaltning
Underliggande
fastighetsvärde
1 631 Mkr
Underliggande
driftnetto
66 Mkr
===== SIDA 11 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 11
Besqabs byggrättsportfölj
Per den 30 september 2023 hade Besqab drygt 3 300 bygg-
rätter (3 900), varav cirka 480 byggrätter (475) avser Besqabs
andel av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten
Byggnadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utveck-
las i egen portfölj var cirka 900 byggrätter upptagna i balans-
räkningen vid rapportperiodens utgång.
Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella
bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i
pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj-
planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och
marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.
Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-09-30
Projekt i egen portfölj per 2023-09-30
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart1
Hägersten Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2023
Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2023
Ella Allé Täby 9 Brf Lagakraftvunnen 2023
Aspudden Stockholm 46 Brf Lagakraftvunnen 2024
RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2024
Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ulriksdals station Solna 100 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024
Solna Centrum Solna 195 Brf, Hyresrätt Lagakraftvunnen 2024
RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024
Saltängen Nacka 45 Brf Granskning 2024
Skeppskajen 2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2025
Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025
Huvudsta Solna 30 Brf Antagen Q1 2022 2025
Fullerö Hage Uppsala 47 Brf Lagakraftvunnen 2025
Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2025
Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2025
Årstastråket Stockholm 100 Brf Startskede 2025
Malma Hage Uppsala 25 Brf Startskede 2025
Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2026
Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Startskede 2026
Trollbäcken Tyresö 145 Brf Startskede 2026
Stuvsta Huddinge 70 Brf Samråd 2026
Huvudsta Solna 300 Brf Antagen Q1 2022 2026
Stureby Stockholm 50 Brf Samråd 2026
Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026
Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026
Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2026
Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2027
Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2027
Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027
Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027
Eriksberg Uppsala 70 Brf, hyresrätt Planbesked 2027
Roslags Näsby Täby 80 Brf Planbesked 2027
RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2028
Summa 2 836
1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov,
utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent.
Stockholm, 15%
Uppsala, 19%
Solna, 18%
Vaxholm, 5%
Tyresö, 4%
Övriga, 23%
Översikts -
planering, 18%
Pågående
detaljplanearbete, 39%
Lagakraftvunnen
detaljplan, 43%
===== SIDA 12 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 12
Delägare i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB
Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten
i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med
Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger
resterande 50 procent av aktierna.
Verksamhetens utveckling
Under den tredje kvartalet 2023 avslutade Wallin
produktionen i två projekt som har utvecklats i JV-bolag
delägt med NREP: 135 lägenheter i Kvartetten 2 i Haga-
staden och 72 lägenheter i Triolen i Hammarbyhöjden.
Inga nya bostäder har produktionsstartats under
rapportperioden. Under perioden januari–september
2023 såldes totalt sex bostäder. Samtliga tidigare
färdigställda projekt är slutsålda.
Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari–
september 2023 uppgick till –8,4 Mkr och redovisas
enligt kapitalandelsmetoden i koncernens
resultaträkning som resultat från andelar i joint ventures
och i koncernens balansräkning som andelar i
intressebolag. Wallin redovisar resultat vid
färdigställande samt tillkommande resultat från
utdelningar i koncern- och intressebolag.
Nyckeltal Wallin1
jan–sep
2023
jan–sep
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0
Antal bostäder i pågående produktion, st 0 207
Antal sålda bostäder, st 6 13
Andel bokade/sålda bostäder i
pågående produktion, % – 97
Antal byggrätter, st 960 1 085
1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt
som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs
redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal.
Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel)
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart2
Nytorget Stockholm 10 Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023
Hagastaden Stockholm - Kontor/lokal Lagakraftvunnen 2023
Magelungen Stockholm 58 Brf Samråd 2027
Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2028
Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026
Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2030
Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2027
Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2027
Farsta strand Stockholm 35 Brf Samråd 2027
Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2030
Årsta Etapp 4 Stockholm 108 Hyresrätt Planförslag till granskning 2028
Summa 480
1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent.
2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för
bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och NREP 50 procent.
Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm
===== SIDA 13 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 13
Övrig information
Hållbarhet
För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid
har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk-
samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite-
rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter
sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan
göra mest skillnad.
Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De
välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara
transporter och system för att effektivisera bostädernas
resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp-
muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende-
miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil.
Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade
miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö-
märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel
och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att
bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till
både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas
från projektens tidiga skeden och målsättningen är att alla
framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 229 bostä-
der i pågående produktion vid utgången av rapportperioden
genomgår 79 procent processen för Svanenmärkning.
Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att
öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie-
ring framöver ska vara grön. Per den 30 september 2023 var 29
procent av koncernens upptagna lån gröna, vilka består av
gröna byggnadskreditiv och gröna fastighetslån. Förtida inlösen
av Besqabs gröna obligationer har medfört att andelen grön
finansiering minskat väsentligt jämfört med 2022.
Hållbarhetsnyckeltal
30 sep
2023
30 sep
2022
Andel bostäder i pågående produktion
som ska Svanenmärkas, % 79 75
Andel grön finansiering, % 29 36
Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med
kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund
bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder -
na. Sedan arbetet påbörjades har 23 av Besqabs bostads-
rättsföreningar ansökt om certifiering , vilket motsvarar
samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW
Property-projekt. Hittills har totalt sex bostadsrättsföreningar
genomgått hela processen och erhållit certifiering .
Risker och osäkerhetsfaktorer
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer
vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras
i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att iden-
tifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten.
Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker
såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bo-
stadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker
samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörs-
risker, klimat- och miljörisker samt hälso-/säkerhetsrisker för
kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett
antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets
likviditet och lånefinansiering av verksamheten.
Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i
årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21.
Säsongsvariationer
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs-
variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande
intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och
resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.
Personal
Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i
koncernen var vid periodens utgång 127 (141), varav 48
kvinnor (56) och 79 män (85). Vi har anpassat organisationen
för en minskad produktionsvolym till följd av det försämrade
marknadsläget. Organisationen kommer successivt att minska
fram till början av 2024, i takt med att projekt färdigställs.
Moderbolaget
Moderbolagets intäkter för perioden januari–september 2023
uppgick till 24,2 Mkr (24,0) och avser koncerninterna tjänster.
Rörelseresultatet uppgick till 2,9 Mkr (7,9) och periodens
resultat till 4,5 Mkr (69,3). Moderbolagets omsättningstill-
gångar uppgick per balansdagen till 1 154,1 Mkr (1 167,1)
och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital
uppgick till 1 581,9 Mkr (773,9).
Transaktioner med närstående
Besqab har under perioden inte haft några väsentliga trans-
aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner
mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna
har skett på marknadsmässiga villkor.
===== SIDA 14 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 14
Aktien och ägarna
Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet
aktieägare uppgick den 30 september 2023 till 3 181. Den
största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat
och genom bolag representerade cirka 37 procent av aktie-
kapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget
kontrollerade 80 procent av kapital och röster per den 30
september 2023. Med avdrag för 92 145 återköpta aktier
i eget förvar uppgick antalet utestående aktier vid rapport -
periodens slut till 46 268 052.
Sista betalkurs per sista handelsdagen i kvartalet, den 29
september 2023, var 26,80 kronor per aktie. Det motsvarar ett
börsvärde om 1 240,0 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS
uppgick per balansdagen till 1 854,2 Mkr.
Ägarfördelning 30 september 2023
Ägare
Antal
aktier
Andel av
kapital
och röster
Familjen Nordström (inkl. bolag) 17 062 256 36,8 %
Familjen Douglas (inkl. bolag) 3 908 474 8,4 %
Olle Engkvists stiftelse 3 536 398 7,6 %
Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 3 412 651 7,4 %
PriorNilsson AB 2 288 109 4,9 %
Carl Wale med familj (inkl. bolag) 1 794 021 3,9 %
Paradeigma Partners AB 1 206 189 2,6 %
Kristian Wale med familj 944 722 2,0 %
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 840 774 1,8 %
Lars Öberg med familj (inkl. bolag) 782 000 1,8 %
Fjärde AP-fonden 683 414 1,5 %
Nordnet Pensionsförsäkring 579 477 1,3 %
Summa 12 största aktieägarna 37 038 485 80,0 %
Övriga aktieägare 9 321 712 20,0 %
Totalt 46 360 197 100,0 %
Källa: Euroclear per 2023-09-30
Händelser efter rapportperiodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens
utgång.
Solna Parad, Solna Centrum, under produktion
===== SIDA 15 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 15
Koncernen – Segmentredovisning
Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning
Bruttoresultat
Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs
interna rapportering, minskade under perioden januari−september
2023 till 1 235,8 Mkr (1 908,5). Kostnader för produktion och drift
minskade till −1 114,8 Mkr (−1 734,8) och bruttoresultatet summe-
rade till 121,0 Mkr (173,7). Ett lägre bruttoresultat beror på färre
bostäder i pågående produktion och att det inte skett några pro-
duktionsstarter under perioden samt prognosförsämringar i pro-
jekten främst på grund av ökade finansieringskostnader.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet för perioden januari−september 2023 uppgick
till 8,8 Mkr (74,1) och rörelsemarginalen var 0,7 (3,9). Det mins-
kade rörelseresultatet är en direkt konsekvens av försämrat brut-
toresultat. Rörelseresultatet har påverkats av det negativa resul-
tatet från andelar i joint ventures, främst i det delägda dotterbo-
laget Wallin. Försäljnings- och administrationskostnaderna har
minskat från 103,3 till 94,6 Mkr, i huvudsak beroende på åter-
förda avsättningar avseende personalrelaterade STI - och LTI-
program för tidigare år.
Resultat före skatt och periodens resultat
Resultat före skatt uppgick till −38,7 Mkr (80,7). Det försämrade
resultatet före skatt jämfört med samma period föregående år
beror främst på ett minskat rörelseresultat och ökade finansiella
kostnader som följd av kostnader för förtidsinlösen av obligat-
ionslånet. Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter uppgick till −24,0 (13,0). Periodens resultat efter skatt upp-
gick enligt segmentsredovisningen till − 36,2 Mkr (73,4).
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
2019 2020 2021 2022 Q4 2022-
Q3 2023
Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, %
Intäkter och rörelsemarginal, per år
-750
-500
-250
0
250
500
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr
Rörelsemarginal rullande 12 mån, %
Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader
Belopp i Mkr jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022-
sep 2023
jan–dec
2022
Intäkter 1 235,8 1 908,5 483,6 695,4 1 565,3 2 238,0
Kostnader för produktion och drift −1 114,8 −1 734,8 −446,5 −654,3 −2 099,8 −2 719,8
Bruttoresultat 121,0 173,7 37,1 41,1 −534,5 −481,8
Försäljnings- och administrationskostnader −94,6 −103,3 −27,9 −31,0 −132,2 −140,9
Resultat från andelar i joint ventures −17,6 3,7 −13,2 −3,6 −30,3 −9,0
Rörelseresultat 8,8 74,1 −4,0 6,5 −697,0 −631,7
Finansiella intäkter 9,2 1,8 4,9 1,0 10,6 3,2
Finansiella kostnader −32,7 −8,2 −6,1 −3,9 −35,8 −11,3
Resultat efter finansiella poster −14,7 67,7 −5,2 3,6 −722,2 −639,8
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter −24,0 13,0 −13,0 − −24,0 13,0
Resultat före skatt −38,7 80,7 −18,2 3,6 −746,2 −626,8
Skatter 2,5 −7,3 1,9 −1,2 1,8 −8,0
Periodens resultat −36,2 73,4 −16,3 2,4 −744,4 −634,8
Resultat per aktie före utspädning, kr −1,07 4,84 −0,35 0,19 −25,45 −40,34
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 33 905 657 15 416 100 46 268 052 15 422 684 29 246 935 15 417 759
===== SIDA 16 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 16
Koncernens finansiella ställning i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 30 sep
2023
30 sep
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 313,3 1 078,2 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 175,9 188,4 183,0
Summa anläggningstillgångar 1 489,2 1 266,6 1 342,5
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 983,0 975,4 994,6
Färdigställda bostäder – – –
Räntebärande fordringar 244,5 200,5 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 1 088,5 1 572,4 1 030,7
Likvida medel 166,4 477,6 327,4
Summa omsättningstillgångar 2 482,4 3 225,9 2 553,2
SUMMA TILLGÅNGAR 3 971,6 4 492,5 3 895,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 947,4 1 882,3 1 173,7
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 241,4 3,0 341,0
Räntebärande skulder 174,3 804,7 799,2
Övriga långfristiga skulder 35,3 96,5 35,3
Summa långfristiga skulder 451,0 904,2 1 175,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 38,2 6,4 72,8
Räntebärande skulder 817,9 1 013,9 927,8
Övriga kortfristiga skulder 717,1 685,7 545,9
Summa kortfristiga skulder 1 573,2 1 706,0 1 546,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 971,6 4 492,5 3 895,7
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 30 sep
2023
30 sep
2022
31 dec
2022
Eget kapital
Ingående eget kapital, 1 januari 1 173,7 1 872,1 1 872,1
Periodens resultat −36,2 73,3 −634,8
Nyemission 811,0 – –
Incitamentsprogram −1,2 −0,5 −0,7
Utdelning – −61,7 −61,7
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande − −1,0 −1,2
Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande
inflytande − – –
Utgående eget kapital 1 947,4 1 882,2 1 173,7
===== SIDA 17 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 17
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning
Koncernens balansomslutning har minskat främst beroende på
färre antal bostäder i pågående produktion som påverkar balans-
posterna övriga kortfristiga fordringar och skulder. Likvida medel
uppgick till 166,4 Mkr per den 30 september 2023.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 sep-
tember 2023 till 1 313,3 Mkr (1 078,2), varav cirka 862 Mkr (779) av-
ser färdigställda vårdboenden och hyresrätter i egen förvaltning
och cirka 451 Mkr (299) avser förvaltningsfastigheter under uppfö-
rande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser 190 hyres-
rätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 983,0 Mkr
(975,4) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter,
småhus med äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga
skeden.
Övriga tillgångar
Av övriga tillgångar utgjordes 1 088,4 Mkr (1 572,4) av övriga
kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad
ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 691,6 Mkr (1 055,9).
Avsättningar
Lång- och kortfristiga avsättningar uppg ick till totalt 279,6 Mkr
(9,4). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar
om 196,3 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 7 3,6 Mkr
samt övriga avsättningar om 9,7 Mkr. Projektrelaterade avsätt-
ningar hänförs främst till försiktigare antaganden om återstå-
ende bedömda projektvinster med hänsyn till framtida försälj-
ningsintäkter för osålda lägenheter.
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder.
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 992,2
Mkr (1 818,6). Av de räntebärande skulderna är cirka 929 Mkr
skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda
förvaltningsfastigheter och cirka 63 Mkr är skulder avseende
exploateringsfastigheter.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen
genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes-
emission om cirka 833 Mkr som blev klar under andra kvartalet
2023.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 992,2 Mkr
(1 818,6). Beaktat likvida medel om 166,4 Mkr (477,6) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 825,8 Mkr (1 341,0).
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 5,9
procent (4,3). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri-
odens slut var 0,2 år.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 0,8 år.
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 30,6 procent
(55,3). För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belå-
ningsgraden till 62,7 procent (35,5).
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick till 49,0 procent (41,9) vilket överstiger det
långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital
var negativ (5,2).
0
900
1 800
2 700
3 600
4 500
5 400
Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar, Mkr
-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023
Likvida medel Räntebärande skulder
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023
Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
(höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 31.
===== SIDA 18 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 18
Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning
Belopp i Mkr jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 8,7 74,0 -4,1 6,4 −697,1 −631,8
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet −109,2 0,6 -35,1 4,2 548,2 658,0
Erhållen ränta 9,2 1,8 4,9 1,0 10,6 3,2
Betald ränta −32,7 −8,2 -6,1 −3,9 −35,8 −11,3
Betald skatt −17,2 3,6 -3,5 −0,8 −0,1 20,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
−141,2 71,8 -43,9 6,9 −174,2 38,8
Förändring exploateringsfastigheter 11,7 38,2 -70,5 −182,3 −327,0 −300,5
Förändring färdigställda bostäder − – - – − –
Förändring rörelsefordringar −84,7 174,7 -71,1 278,2 336,9 699,6
Förändring rörelseskulder 171,4 −149,2 -24,3 −151,7 40,1 −280,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten −42,8 135,5 -209,8 −48,9 −124,2 157,4
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter −177,8 −135,4 -30,2 −49,2 −259,1 −216,7
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar −4,1 −1,3 -4,1 −0,5 −7,3 −4,5
Förändring andelar i joint ventures −12,5 −15,0 - – −8,5 −11,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten −194,4 −151,7 -34,3 −49,7 −274,9 −232,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 244,1 203,3 117,6 57,5 526,6 485,4
Amortering av skulder −978,9 −242,6 -83,9 −101,3 −1 352,6 −616,3
Nyemissioner 811,0 – -1,7 – 811,0 –
Utbetald utdelning − −61,7 - – − −61,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 76,2 −101,0 32,0 −43,8 −15,4 −192,6
Periodens kassaflöde −161,0 −117,2 -212,1 −142,4 −414,5 −267,4
Likvida medel vid periodens början 327,4 594,8 378,5 620,0 580,9 594,8
Likvida medel vid periodens slut 166,4 477,6 166,4 477,6 166,4 327,4
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–september 2023 till −42,8 Mkr (135,5), varav kassaflöde
från förändringar i rörelsekapital uppgick till 98,4 Mkr (63,7). För-
ändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet posi-
tivt genom avyttringar, främst genom projektet Lindallén till extern
part. Övriga rörelsefordringar har ökat något vilket medfört ett ne-
gativt kassaflöde under perioden. Förändring av rörelseskulder be-
ror i huvudsak på rörelserelaterade kortfristiga skulder vilka tem-
porärt ökat. Justering av poster som ej ingår i kassaflödet består
främst av förändring i projektrelaterade avsättningar. Betald ränta
motsvaras till största del av kostnader för ränta och lösen avse-
ende obligationslånet samt räntekostnader för färdigställda för-
valtningsfastigheter. För bostäder under pågående produktion ak-
tiveras räntan och ingår som en del av anskaffningskostnaden al-
ternativt som en del av rörelseresultatet för projekt som vinstavräk-
nas.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–
september 2023 till −194,4 Mkr (−151,7). Investering i pågående pro-
duktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med −177,8 Mkr
(−135,4).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–september 2023 till 76,2 Mkr (−101,0). Amortering av skul-
der uppgick till −978,9 Mkr varav lösen av obligationslånet har
skett med 800 Mkr. Därutöver har banklån för finansiering av bo-
städer under produktion amorterats i samband med färdigställan-
det och överlämnandet av den färdigställda fastigheten i projektet
Lindallén till extern part.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–september 2023 var −161,0 Mkr
(−117,2). Likvida medel uppgick per balansdagen till 166,4 Mkr
(477,6).
===== SIDA 19 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 19
Koncernen – IFRS
Koncernens rapport över totalresultat – IFRS
Belopp i Mkr jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Intäkter 1 428,5 1 507,0 443,8 364,0 2 088,1 2 166,6
Kostnader för produktion och drift –1 377,0 −1 292,1 –436,9 −298,4 –2 340,2 −2 255,3
Bruttoresultat 51,5 214,9 6,9 65,6 –252,1 −88,7
Försäljnings- och administrationskostnader –94,6 −103,3 –27,9 −31,1 –132,2 −140,9
Resultat från andelar i joint ventures –17,6 3,7 –13,2 −3,6 –30,3 −9,0
Rörelseresultat –60,7 115,3 –34,2 30,9 –414,6 −238,6
Finansiella intäkter 9,2 1,8 4,9 1,1 10,6 3,2
Finansiella kostnader –32,7 −8,1 –6,1 −3,8 –35,9 −11,2
Resultat efter finansiella poster –84,2 109,0 –35,4 28,2 –439,9 −246,7
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter –24,0 13,0 –13,0 – –24,0 13,0
Resultat före skatt –108,2 122,0 –48,4 28,2 –463,9 −233,7
Skatter 12,8 −22,4 6,6 −12,2 –48,2 −83,4
Periodens resultat –95,4 99,6 –41,8 16,0 –512,1 −317,1
Hänförligt till moderbolagets ägare –95,4 100,6 –41,8 16,6 –500,4 −304,4
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −1,0 – −0,6 –11,7 −12,7
Periodens övriga totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – – – –
Övrigt totalresultat, efter skatt – – – – – –
Periodens totalresultat –95,4 99,6 –41,8 16,0 –512,1 −317,1
Hänförligt till moderbolagets ägare –95,4 100,6 –41,8 16,6 –500,4 −304,4
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −1,0 – −0,6 –11,7 −12,7
Resultat per aktie före utspädning, kr –2,82 6,52 –0,91 1,07 –17,11 −19,76
Resultat per aktie efter utspädning, kr –2,82 6,48 –0,91 1,06 –17,09 −19,66
Antal utestående aktier vid periodens slut 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 33 905 657 15 416 100 46 268 052 15 422 684 29 246 935 15 417 759
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 33 927 170 15 496 647 46 271 566 15 493 031 29 279 345 15 494 324
1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026.
Se not 3.
Bruttoresultat och rörelseresultat
Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt
tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–sep-
tember 2023 till 1 428,5 Mkr (1 507,0). Bruttoresultatet uppgick till
51,5 Mkr (214,9). Rörelseresultatet uppgick till −60,7 Mkr (115,3).
Rörelseresultatet består av under perioden färdigställda bostads-
och äganderätter där intäkterna och således resultatet avräknas
vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. Under perioden januari–sep-
tember 2023 har projektet Legera, sista etappen av Lindallén och
projektet Verkstaden i Nacka färdigställts och avräknats. Projekten
Magasinet i Nacka, Häggviks Dunge och Solna Estrad är delvis
färdigställda och avräknade i förhållande till tillträden. Utöver
detta har rörelseresultatet påverkats negativt av justerade projekt-
prognoser för projekt i pågående produktion.
Resultat före skatt och periodens resultat
Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har medfört en
resultateffekt under perioden uppgående till −24,0 Mkr (13,0). Ett
lägre resultat före skatt jämfört med samma period föregående år
beror främst på ett minskat rörelseresultat. Ökade finansiella kost-
nader är en följd av kostnader för förtidsinlösen av obligationslånet.
Resultat före skatt uppgick till −108,2 Mkr (122,0) och resultat efter
skatt uppgick till −95,4 Mkr (99,6). Skatter hänförs till uppskjuten
skatt på temporära skillnader.
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
-600
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
200
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Mkr
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr
Rörelsemarginal 12 månader rullande, %
Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader
===== SIDA 20 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 20
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr 30 sep
2023
30 sep
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 313,3 1 078,2 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 174,1 186,6 181,2
Summa anläggningstillgångar 1 487,4 1 264,8 1 340,7
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 980,4 951,1 1 008,3
Bostäder under produktion 2 930,3 3 364,5 3 285,3
Färdigställda bostäder – – –
Räntebärande fordringar 251,5 200,5 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 848,1 780,0 279,4
Likvida medel 336,3 549,1 360,2
Summa omsättningstillgångar 5 346,6 5 845,2 5 133,7
SUMMA TILLGÅNGAR 6 834,0 7 110,0 6 474,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 854,2 1 550,2 1 145,0
Innehav utan bestämmande inflytande – 6,7 −5,2
Summa eget kapital 1 854,2 1 556,9 1 139,8
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 119,2 3,0 125,7
Räntebärande skulder 174,3 804,7 799,2
Övriga långfristiga skulder 35,3 88,9 35,3
Summa långfristiga skulder 328,8 896,6 960,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 5,0 3,2 2,9
Förskott från kunder 661,2 461,1 138,0
Räntebärande skulder 3 421,1 3 525,3 3 772,5
Övriga kortfristiga skulder 563,7 666,9 461,0
Summa kortfristiga skulder 4 651,0 4 656,5 4 374,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 834,0 7 110,0 6 474,4
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6.
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr
30 sep
2023
30 sep
2022
31 dec
2022
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående eget kapital, 1 januari 1 145,0 1 511,8 1 511,8
Periodens totalresultat –95,4 100,6 −304,4
Nyemissioner 811,0 – –
Incitamentsprogram –1,2 −0,5 −0,7
Utdelning – −61,7 −61,7
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 – –
Utgående eget kapital 1 854,2 1 550,2 1 145,0
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Ingående eget kapital, 1 januari −5,2 8,7 8,7
Aktieägartillskott dotterföretag – – −
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −1,0 −1,2
Periodens totalresultat – −1,0 −12,7
Utgående eget kapital – 6,7 −5,2
Totalt utgående eget kapital 1 854,2 1 556,9 1 139,8
===== SIDA 21 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 21
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 sep-
tember 2023 till 1 313,3 Mkr (1 078,2), varav cirka 862 Mkr (779) av-
ser färdigställda vårdboenden och hyresrätter i egen förvaltning
och cirka 451 Mkr (299) avser förvaltningsfastigheter under uppfö-
rande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser produktion
av 190 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en
förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 980,4 Mkr
(951,1) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden.
Bostäder under produktion
I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost-
nader för bostäder i produktion. Bostäder under produktion upp-
gick per balansdagen till 2 930,3 Mkr (3 364,5) varav 2 930,3 Mkr
avser bostadsrätter.
Övriga tillgångar
Likvida medel uppgår till 336,3 Mkr (549,1) varav 172,0 Mkr (74,1)
hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga
kortfristiga fordringar uppgår till 848,1 Mkr (780,0).
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder.
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 3 595,4 Mkr
(4 330,0). Av de räntebärande skulderna är 2 603,1 Mkr skulder
till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads-
kreditiv), 927,4 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående
och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 63,9
Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 inlöstes
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Inlösen genomfördes
med likviden från företrädesemissionen om 833 Mkr som blev klar
den 5 maj 2023.
Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion
(byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro-
duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly-
tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga
och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 3 595,4Mkr
(4 330,0). Beaktat likvida medel om 336,3 Mkr (549,1) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 3 259,1 Mkr (3 780,9).
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 6,0
procent (3,8). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri-
odens slut var 0,2 år.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 0,7 år.
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 57,9 procent
(62,2). Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exem-
pelvis en kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i när-
tid ska färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens ränte-
bärande skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i
pågående projekt.
Av de räntebärande skulderna om 2 603,1 Mkr i pågående bo-
stadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) ska projekt motsvarande
324,3 Mkr färdigställas under 2023. Försäljningsgraden för de
projekten var vid periodens slut cirka 70 procent.
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick per balansdagen till 27,1 (21,9) procent.
Avkastningen på eget kapital var negativ (8,6).
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Bostäder under produktion Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar
Mkr
-6 000
-4 800
-3 600
-2 400
-1 200
0
1 200
Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023
Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder
Likvida medel Brf Likvida medel
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettoskuld
Mkr
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023
Soliditet enligt IFRS (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 31.
===== SIDA 22 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 22
Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS
Belopp i Mkr jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat –60,7 115,3 –34,2 30,9 –414,9 −238,9
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 30,8 0,5 27,6 4,1 353,7 323,4
Erhållen ränta 9,2 1,8 4,9 1,1 10,6 3,2
Betald ränta –32,7 −8,2 –6,1 −3,9 –35,8 −11,3
Betald skatt –16,2 −15,3 –0,3 −0,8 6,6 7,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
–69,6 94,1 –8,1 31,4 –79,8 83,9
Förändring exploateringsfastigheter 28,0 27,0 –67,1 −201,9 –348,7 −349,7
Förändring bostäder under produktion 355,1 −290,2 454,1 −236,8 434,3 −211,0
Förändring färdigställda bostäder – – – – – –
Förändring rörelsefordringar –592,7 −392,2 –284,0 −193,1 –114,7 85,8
Förändring rörelseskulder 615,1 180,9 152,0 153,6 94,6 −339,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 335,9 −380,4 246,9 −446,8 –14,3 −730,6
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter –177,8 −135,5 –30,2 −49,3 –259,0 −216,7
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4,1 −1,3 –4,1 −0,5 –7,3 −4,5
Förändring andelar i joint ventures –12,5 −15,0 – – –8,5 −11,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten –194,4 −151,8 –34,3 −49,8 –274,8 −232,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 1 132,6 1 236,8 357,6 493,1 2 087,1 2 191,3
Amortering av skulder –2 109,0 −724,6 –741,0 −185,3 –2 821,8 −1 437,4
Nyemissioner 811,0 – –1,7 – 811,0 –
Utbetald utdelning – −61,7 – – – −61,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –165,4 450,5 –385,1 307,8 76,3 692,2
Periodens kassaflöde –23,9 −81,7 –172,5 −188,8 –212,8 −270,6
Likvida medel vid periodens början 360,2 630,8 508,8 737,9 549,1 630,8
Likvida medel vid periodens slut 336,3 549,1 336,3 549,1 336,3 360,2
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–september 2023 till 335,9 Mkr (−380,4). Förändringen i rö-
relsekapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påverkat
bostäder under produktion med 355,1 Mkr genom att balans -
posten minskat som en följd av färdigställda projekt som till-
trätts, ökning av rörelseskulder med 615,1 Mkr, ökning av rörelse-
fordringar med 592,7 samt posten exploateringsfastigheter som
ökat med 28,0 Mkr. Rörelseskulderna ökar i samband med att de
slutliga förvärvarna av bostadsrätter erlägger betalning inför till-
träden.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden
januari–september 2023 till −194,4 Mkr (−151,8) vilket till största del
hänförs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter under
produktion som har påverkat kassaflödet med −177,8 Mkr.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–september till −165,4 Mkr (450,5). Upptagna lån uppgår till
1 132,6 Mkr (1 236,8). Upptagna lån under perioden hänförs till
banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under
produktion. Amortering av skulder om −2 109,0Mkr (−724,6) avser
främst färdigställande av bostadsprojekt då skulderna avskiljs
från koncernen samt lösen av obligationslånet.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–september 2023 var −23,9 Mkr
(−81,7). Likvida medel uppgick per balansdagen till 336,3 Mkr
(549,1). Av de likvida medlen hänför sig 172,0 Mkr (74,1) till bo-
stadsrättsföreningar i pågående produktion.
===== SIDA 23 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 23
Moderbolaget
Resultaträkning
Belopp i Mkr jan–sep
2023
jan–sep
2022
jul–sep
2023
jul–sep
2022
okt 2022–
sep 2023
jan–dec
2022
Intäkter 24,2 24,0 8,1 14,8 24,2 24,0
Administrationskostnader –21,3 −16,1 –5,2 −4,6 –27,5 −22,3
Rörelseresultat 2,9 7,9 2,9 10,2 –3,3 1,7
Utdelning och liknande resultatposter – 61,6 – – – 61,6
Ränteintäkter 42,5 36,3 1,7 13,4 58,0 51,8
Räntekostnader och liknande resultatposter –40,9 −36,5 – −13,5 –56,3 −51,9
Resultat efter finansiella poster 4,5 69,3 4,6 10,1 –1,6 63,2
Skatter – – – – – –
Periodens resultat 4,5 69,3 4,6 10,1 –1,6 63,2
Balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 30 sep
2023
30 sep
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Aktier i dotterbolag 557,1 558,2 558,1
Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,4 12,4
Summa anläggningstillgångar 569,5 570,6 570,5
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga fordringar 1 133,6 1 167,1 1 138,6
Kassa och bank 20,5 0,0 –
Summa omsättningstillgångar 1 154,1 1 167,1 1 138,6
SUMMA TILLGÅNGAR 1 723,6 1 737,7 1 709,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 463,6 155,1 155,1
Fritt eget kapital 1 118,3 618,8 612,4
Summa eget kapital 1 581,9 773,9 767,5
Skulder
Långfristiga skulder – 804,7 799,2
Kortfristiga skulder 141,7 159,1 142,4
Summa skulder 141,7 963,8 941,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 723,6 1 737,7 1 709,1
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6.
===== SIDA 24 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 24
Noter
NOT 1 Redovisningsprinciper
Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS)
sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig-
het med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som
beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola-
get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra-
men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning.
Nya standarder från och med 2023
Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft
påverkan på Besqabs finansiella rapportering.
Lilla Häll, Hägersten Stockholm, säljstartat
===== SIDA 25 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 25
NOT 2 Segmentsredovisning
Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets
styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte-
ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och
fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över
tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven-
tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS”
och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande-
rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter
sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över
tid utan vid en viss tidpunkt i samband med tillträdet.
Belopp i Mkr
jan–sep 2023
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 16,8 16,8 14,2 31,0
Projektutveckling – bostadsrätt 1 171,4 1 171,4 –4,2 1 167,2
Projektutveckling – hyresrätt 17,5 17,5 182,7 200,2
Hyresintäkter 28,7 28,7 28,7
Övrigt 1,4 1,4 1,4
Summa externa intäkter 1 189,6 46,2 1 235,8 192,7 1 428,5
Kostnader för produktion och drift –1 101,6 –13,2 –1 114,8 –262,2 –1 377,0
Bruttoresultat 88,0 33,0 121,0 –69,5 51,5
Bruttomarginal, % 7,4 71,5 9,8 3,6
Försäljnings- och administrationskostnader –84,2 –9,0 –1,4 –94,6 –94,6
Resultat andelar joint ventures –17,6 –17,6 –17,6
Rörelseresultat –13,8 24,0 –1,4 8,8 –69,5 –60,7
Rörelsemarginal, % neg 52,0 0,7 neg
Finansnetto 7,3 –17,4 –13,4 –23,5 –23,5
Resultat efter finansiella poster –6,5 6,6 –14,8 –14,7 –69,5 –84,2
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter –24,0 –24,0 –24,0
Resultat före skatt –6,5 –17,4 –14,8 –38,7 –69,5 –108,2
Skatter 2,5 2,5 10,3 12,8
Periodens resultat –6,5 –17,4 –12,3 –36,2 –59,2 –95,4
30 sep 2023
Förvaltningsfastigheter 1 313,3 1 313,3 1 313,3
Exploateringsfastigheter 971,1 11,9 983,0 –2,6 980,4
Bostäder under produktion 0,0 2 930,3 2 930,3
Övriga tillgångar 1 675,3 1 675,3 –65,3 1 610,0
Summa tillgångar 971,1 1 325,2 1 675,3 3 971,6 2 862,4 6 834,0
Eget kapital 1 947,4 1 947,4 –93,2 1 854,2
Räntebärande skulder 992,2 992,2 2 603,2 3 595,4
Övriga skulder 1 032,0 1 032,0 352,4 1 384,4
Summa eget kapital och skulder 0,0 0,0 3 971,6 3 971,6 2 862,4 6 834,0
Rörelsemarginal, % 0,7 neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 49,0 27,1
===== SIDA 26 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 26
Belopp i Mkr
jan–sep 2022
Projekt-
utveckling
Bostad
Fastighets-
utveckling och
Fastigheter
Koncerngemen-
samma poster och
elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling Bostad – äganderätt 71,7 71,7 221,0 292,7
Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 670,2 1 670,2 −785,9 884,3
Fastighetsutveckling – hyresrätt 139,8 139,8 163,4 303,2
Hyresintäkter 24,8 24,8 24,8
Övrigt 2,0 2,0 2,0
Summa externa intäkter 1 741,9 166,6 1 908,5 −401,5 1 507,0
Kostnader för produktion och drift −1 617,9 −116,9 −1 734,8 442,7 −1 292,1
Bruttoresultat 124,0 49,7 173,7 41,2 214,9
Bruttomarginal, % 7,1 29,8 9,1 14,3
Försäljnings- och administrationskostnader −87,5 −14,9 −0,9 −103,3 –103,3
Resultat andelar joint ventures 3,7 3,7 3,7
Rörelseresultat 40,2 34,8 −0,9 74,1 41,2 115,3
Rörelsemarginal, % 2,3 20,9 3,9 7,7
Finansnetto −4,3 −2,1 −6,4 0,1 −6,3
Resultat efter finansiella poster 40,2 30,5 −3,0 67,7 41,3 109,0
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt 40,2 43,5 −3,0 80,7 41,3 122,0
Skatter −7,3 −7,3 −15,1 −22,4
Periodens resultat 40,2 43,5 −10,3 73,4 26,2 99,6
30 sep 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 078,2 1 078,2 1 078,2
Exploateringsfastigheter 818,4 157,0 975,4 −24,3 951,1
Bostäder under produktion 3 364,5 3 364,5
Övriga tillgångar 2 438,9 2 438,9 −722,7 1 716,2
Summa tillgångar 818,4 1 235,2 2 438,9 4 492,5 2 617,5 7 110,0
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 882,3 1 882,3 −325,4 1 556,9
Räntebärande skulder 1 818,6 1 818,6 2 511,4 4 330,0
Övriga skulder 791,6 791,6 431,5 1 223,1
Summa eget kapital och skulder 4 492,5 4 492,5 2 617,5 7 110,0
Rörelsemarginal, % 3,9 7,7
Avkastning på eget kapital, % 5,2 8,6
Soliditet, % 41,9 21,9
===== SIDA 27 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 27
Belopp i Mkr
jan–dec 2022
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6
Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 −655,5 1 277,0
Projektutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1
Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5
Övrigt 3,4 3,4 3,4
Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 −71,4 2 166,6
Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6 −2 719,8 464,5 −2 255,3
Bruttoresultat −559,8 78,0 −481,8 393,1 −88,7
Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg
Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9 −140,9
Resultat andelar joint ventures −9,0 −9,0 −9,0
Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6
Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg
Finansnetto −7,1 −1,0 −8,1 −8,1
Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7
Skatter −8,0 −8,0 −75,4 −83,4
Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1
31 dec 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5
Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3
Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3
Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3
Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8
Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7
Övriga skulder 995,0 995,0 −232,1 762,9
Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Rörelsemarginal, % neg neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 30,1 17,6
NOT 3 Aktierelaterade ersättningar
LTI-program
Besqab hade per den 30 september 2023 ett utestående långsiktigt
aktiesparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020.
Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera
och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparak-
tier per den 30 september 2023 uppgick sammanlagt till 8 243, vilket
motsvarar en maximal tilldelning om 26 227 matchnings- och prestat-
ionsaktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för
tilldelning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då
aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod.
LTI 2019 och LTI 2020
Antal
sparaktier
Utestående 1 januari 2023 17 261
Förverkade −2 400
Inlösta –
Förfallna −6 618
Utestående 30 september 2023 8 243
Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat
koncernens rapport över totalresultat enligt följande:
Belopp i Mkr
jan–sep
2023
jan–sep
2022
Försäljnings- och administrations-
kostnader −1,2 −1,4
Totalt −1,2 −1,4
Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI
2020 vilket medfört en kostnadsminskning då bedömning gjorts att
förutsättningarna för tilldelning ej kommer att uppfyllas.
Konvertibelprogram
Vid utgången av rapportperioden hade Besqab två utestående konverti-
belprogram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. I april
2023 lämnade Besqab ett frivilligt återköpserbjudande riktat till samtliga
konvertibelinnehavare. Konvertibler till ett nominellt värde om cirka 8,7 Mkr
återköptes. Per den 30 september 2023 uppgick det nominella värdet av
bolagets utestående konvertibler till 0,6 Mkr. De kvarvarande konver-
tiblerna löper med en genomsnittlig årlig ränta på 3,31 procent. Lånen för-
faller till betalning den 7 juli 2025 respektive den 7 juli 2026 i det fall kon-
vertering ej sker dessförinnan. Om samtliga konvertibler skulle konverteras
till aktier blir utspädningen 0,01 procent baserat på det totala antalet ak-
tier och röster i bolaget per balansdagen. Programmen medför inte några
löpande personalkostnader.
===== SIDA 28 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 28
NOT 4 Förvaltningsfastigheter
Belopp i Mkr 30 sep 2023
Ingående verkligt värde 1 159,5
Orealiserade värdeförändringar −24,0
Omklassificering –
Investeringar och förvärv 177,8
Utgående verkligt värde 1 313,3
Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per
den 30 september 2023 till 1 313,3 Mkr. Redovisat verkligt värde består
av tre färdigställda vårdboenden och hyresrätter i egen förvaltning
samt förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastig-
heter under uppförande avser uppförande av fastigheter bestående
av 190 hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en för-
skola.
Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under
uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden.
NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind-
ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens-
stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella
tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran-
törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av
verkligt värde.
NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Belopp i Mkr 30 sep
2023
31 dec
2022
30 sep
2023
31 dec
2022
Ställda säkerheter
För egna skulder
Fastighetsinteckningar 1 794,6 1 957,4 – –
Företagsinteckningar – 3,0 – –
Summa 1 794,6 1 960,4 – –
Eventualförpliktelser
Borgen till förmån för
bostadsrättsföreningar1 – – 3 443,9 4 016,4
Borgen till förmån för
koncernföretag – – 1 029,7 1 013,9
Borgen till förmån för
joint ventures2 333,3 733,3 333,3 733,3
Övriga borgensåtaganden3 159,5 159,5 – –
Fullgörandegarantier
utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – –
Ansvar för skulder i
handelsbolag 1,9 2,0 – –
Övriga4 100,0 55,8 100,0 –
Summa 596,3 952,2 4 906,9 5 763,6
1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet
borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv)
under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och
bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos
bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 30 september
2023 till 3 074 Mkr (2 359). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver
borgen även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter.
2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal
som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits
upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt
ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures.
3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal.
4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på,
och därefter under andra kvartalet 2023 även påkallat skiljeförfarande avseende,
ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp-
räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det
inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek.
Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs
finansiella resultat eller ställning.
Danderyd den 25 oktober 2023
Besqab AB (publ)
Carola Lavén
Verkställande direktör
Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig granskning av
bolagets revisor. Revisors granskningsrapport återfinns på sida 29.
===== SIDA 29 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 29
Revisors granskningsrapport
BESQAB AB (PUBL) ORG.NR 556693-8881
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella
delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten)
för Besqab AB (publ) per 30 september 2023 och den
niomånadersperiod som slutade per detta datum.
Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för att upprätta och presentera denna
delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis-
ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga
granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med
International Standard on Review Engagements ISRE
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinform-
ation utförd av företagets valda revisor . En översiktlig
granskning består av att göra förfrågningar, i första
hand till personer som är ansvariga för finansiella
frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk
granskning och att vidta andra översiktliga gransk-
ningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revis ion
enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss
en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga
omständigheter som skulle kunna ha blivit identifie-
rade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen
grundad på en översiktlig granskning har därför inte
den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en
revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte
kommit fram några omständigheter som ger oss anled-
ning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt,
är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34
och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i
enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 oktober 2023
Ernst & Young AB
Fredric Hävrén
Auktoriserad revisor
===== SIDA 30 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 30
Kvartalsöversikt
Segmentsredovisning 1 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Intäkter, Mkr 483,6 408,6 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4 1 040,3
Rörelseresultat, Mkr –4,0 6,2 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4 103,8
Resultat före skatt, Mkr –18,2 −22,7 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0 143,8
Resultat efter skatt, Mkr –16,3 −21,2 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6 135,1
Rörelsemarginal, % neg 1,5 1,9 neg 0,9 6,5 5,0 10,0
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg 0,1 neg 0,5 5,9 9,2 31,0
Soliditet, % 49,0 48,7 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0 40,1
Resultat per aktie före utspädning, kr –0,35 −0,53 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86 8,80
Eget kapital per aktie, kr 42,09 42,48 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68 121,03
IFRS-redovisning 3 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Intäkter, Mkr 443,8 232,8 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7 125,5
Rörelseresultat, Mkr –34,2 −231,2 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5 −17,5
Resultat före skatt, Mkr –48,4 −66,5 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1 22,4
Resultat efter skatt, Mkr –41,8 −63,9 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3 18,0
Rörelsemarginal, % neg neg 1,5 neg 8,5 7,4 8,8 neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg 1,0 neg 4,2 2,4 19,1 4,8
Soliditet, % 27,1 26,7 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6 23,9
Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 313,3 1 296,1 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 929,8
Exploateringsfastigheter, Mkr 980,4 913,3 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7 978,1
Bostäder under produktion, Mkr 2 930,3 3 384,3 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 3 074,3
Likvida medel, Mkr 336,3 508,8 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5 630,8
Eget kapital, Mkr 1 854,2 1 897,8 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 1 520,5
Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 251,5 248,5 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8 120,5
Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 595,4 3 978,8 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 3 017,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 246,9 49,5 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3 −809,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr –34,3 −90,1 −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 −42,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr –385,1 269,0 −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7 850,7
Periodens kassaflöde, Mkr –172,5 228,4 −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7 −1,7
Resultat per aktie före utspädning, kr –0,91 −1,61 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84 0,84
Eget kapital per aktie, kr 40,08 41,02 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87 98,21
Aktiekurs vid periodens slut, kr 26,80 27,30 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00 185,00
Försäljning och produktion Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 0 0 25 116 40 192 377
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 229 1 347 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907 1 786
Antal sålda bostäder, st 4 85 54 41 29 59 101 122 258
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 72 64 65 61 66 68 69 70
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 3 1 0 3 1 1 0 0
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 0 0
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25.
2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter.
===== SIDA 31 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 31
Definitioner och ordlista
Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som
inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning
då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte
alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.
Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för
mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie-
rade enligt IFRS om inte annat anges.
DEFINITIONER
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens
slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
Intäkter enligt segmentsredovisningen
Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över
tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas
för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det
sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten.
Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen
Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs segmentsredo-
visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning
följer verksamheten.
Rörelsemarginal enligt IFRS
Rörelseresultatet i procent av intäkter.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Avkastning på eget kapital enligt IFRS
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat
med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till
moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget
kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Soliditet enligt IFRS
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.
Soliditet enligt segmentsredovisningen
Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom-
slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.
Värde
Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i
intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter,
färdigställda bostäder och räntebärande fordringar.
ORDLISTA
Byggrätt
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder
motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett
fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen
ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse,
såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal.
Översiktsplan
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen
av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska
utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.
Detaljplan
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning
av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är
juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov.
Planprocessen
Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen.
Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En
planprocess kan inledas med ett planbesked om när planarbete
kan påbörjas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att
påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den
fortsatta planeringen. I samband med att planarbetet inleds bedö-
mer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt
planprogram presenteras i ett programsamråd, innan det går
vidare för godkännande.
Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets-
ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd
pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen
en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in
under samrådet sammanställs och bemöts.
Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom
att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor.
Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de
inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter
granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras
innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över-
klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen
tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla-
gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner
detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl-
lande regleringen av markanvändning och byggande inom området.
Exploateringsfastigheter
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut-
vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene-
rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde.
===== SIDA 32 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –S EP TE MBE R 2023 32
Pressmeddelanden under tredje kvartalet 2023
2023-07-07 Besqabs delårsrapport januari–juni 2023
2023-09-20 Valberedning inför Besqabs årsstämma 2024
Kommande rapporttillfällen
Bokslutskommuniké 2023 2 februari 2024
Delårsrapport januari–mars 2024 24 april 2024
Offentliggörande
Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och
lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades,
genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggö-
rande den 25 oktober 2023 klockan 07:30 (CEST).
Inbjudan till telefonkonferens med webbpresentation
Tid: onsdag den 25 oktober 2023 klockan 09:00–10:00.
VD Carola Lavén och CFO Anna Jepson presenterar delårsrapporten.
Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska.
För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, vänligen registrera dig
genom nedanstående länk för att få uppgifter om hur du ringer in:
https://services.choruscall.it/DiamondPassRegistration/register?confirmat-
ionNumber=7824931&linkSecurityString=f5ff7ebc5
Konferensen kan också följas online genom följande länk:
https://fronto.vancastvideo.com/event/n5jRuhpS/8830/?lang=8156
Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen. Senare
samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas
tillgänglig på hemsidan. Mer information finns på besqabgroup.se/investerare.
Kontaktinformation
Carola Lavén, VD
Tel: 08-409 415 57
E-post: carola.laven@besqab.se
Anna Jepson, CFO
Tel: 08-409 415 79
E-post: anna.jepson@besqab.se
Besqab AB (publ)
Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2
Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se
Organisationsnummer: 556693-8881