Kvartalsrapport Q3 2023

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari-september 2023

===== SIDA 2 =====

2 
Delårsrapport januari-september 2023 
Fortsatta åtgärder för att förbättra 
kassaflöde och minska kostnader 
 
1 JULI–30 SEPTEMBER 2023* 1 JANUARI-30 SEPTEMBER 2023* 
 Nettoomsättningen uppgick till 2 765 (2 604) MSEK. 
 Bruttomarginalen uppgick till 7,4 (10,2) procent, och påverkades 
av riskavsättningar samt av förluster från avyttring av tillgångar om 
totalt 68 (167) MSEK. 
 Rörelseresultat före jämförelsestörande poster uppgick till 
30 (76) MSEK och rörelsemarginalen var 1,1 (2,9) procent. 
Rörelseresultatet efter jämförelsestörande poster uppgick till  
-1 213 (76) MSEK. 
 Jämförelsestörande poster om totalt -1 243 MSEK har tagits upp 
under det tredje kvartalet. Av beloppet avser -686 MSEK 
nedskrivning av exploateringsfastigheter (varav -80 MSEK i 
aktiverade projektutvecklingskostnader), -123 MSEK avser 
nedskrivning av ett B2M-projekt och -434 MSEK reservering för 
organisatoriska förändringar, se även not 2 och not 3. Efter 
genomförd nedskrivning av exploateringsfastigheter kvarstår ett 
övervärde om 1,2 miljarder SEK. Läs mer i not 10.  
 Under det tredje kvartalet meddelade Bonava att ytterligare 
kostnadsbesparingsprogram påbörjats i Tyskland, Sverige och 
Finland. Tillsammans med tidigare annonserade åtgärder förväntas 
detta resultera i årliga besparingar om 1 miljard SEK från den 1 
januari 2025. Omstruktureringskostnader om 434 MSEK har 
redovisats som jämförelsestörande poster, se not 2 och not 3.  
 Bonava utvärderar olika strategiska alternativ avseende långsiktig 
kapitalstruktur och för en aktiv dialog med bolagets kreditgivare 
och största aktieägare. Läs mer på sidan 15, Övrig information och 
not 4.   
 Resultat per aktie2) uppgick till -12,85 (0,26) SEK. 
 
 Nettoomsättningen uppgick till 8 281 (8 322) MSEK. 
 Bruttomarginalen uppgick till 9,0 (13,3) procent, och påverkades av 
nedskrivningar, riskavsättningar samt av förluster från avyttring av 
tillgångar om totalt 130 (161) MSEK. 
 Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick till 197 
(507) MSEK och rörelsemarginalen uppgick till 2,4 (6,1) procent. 
Rörelseresultatet efter jämförelsestörande poster uppgick till -1 046 
(507) MSEK.  
 Resultat per aktie uppgick till -13,36 (2,64) SEK. 
 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG 
• Den 18 oktober ingick Bonava ett avtal om försäljning av 
verksamheten i S:t Petersburg för 50 MEUR (578 MSEK) och erhöll samtidigt köpeskillingen. Slutligt godkännande från relevanta 
myndigheter erhölls 2 november och försäljningen är nu slutförd. Nettotillgångarna har per sista september värderats till 
transaktionspriset med avdrag för försäljningskostnader, 564 MSEK, vilket motsvarar verkligt värde och ökar eget kapital i motsvarande 
omfattning. Köpeskillingen som erhölls 18 oktober kommer att minska 
nettolåneskulden under det fjärde kvartalet. Se vidare not 8.  
 
*Redovisade intäkter och resultat avser kvarvarande verksamhet, exklusive S:t Petersburg 
och Norge. S:t Petersburg redovisas från det tredje kvartalet 2022 som verksamhet under 
avveckling. Norge redovisas som avyttrad verksamhet från det andra kvartalet 2023. 
Omräknade jämförelsesiffror finns på www.bonava.com. 
 
 
1)  Nyckeltalen under jul-sep 2023, jan-sep 2023, okt 2022-sep 2023 och jan-dec 2022 har påverkats av jämförelsestörande poster. Se not 2 och 3 för mer info.  
2)  Före och efter utspädning. För mer information om koncernens nyckeltal, se sidan 32 samt bonava.com/investor-relations/finansiell-information. 
3)  Inklusive Norge och S.t Petersburg. Säljarreverser upptagna som finansiell tillgång i nettolåneskuld. Se not 8.  
4) Exklusive Build-to-Manage. Inklusive Build-to-Manage uppgår försäljningsgraden till 63 procent. 
 
   
547 
EBIT, FÖRE JÄMFÖRELSESTÖRANDE 
POSTER1) MSEK, R12 
1 742 
    SÅLDA BOSTÄDER, ANTAL, R12 
28 600 
BYGGRÄTTER, ANTAL 
   
MSEK och exklusive S:t Petersburg 2023 2022 2023 2022 Okt 2022 2022 och Norge om inget annat angesJul–sep Jul–sep Δ% Jan–sep Jan–sep Δ% – sep 2023 Jan–decNettoomsättning 2 765 2 604 6 8 281 8 322 –1 13 945 13 987Bruttoresultat 205 265 –22 748 1 106 –32 1 331 1 689Bruttomarginal, %7,410,29,013,3 9,5 12,1Rörelseresultat före jämförelsestörande poster¹⁾30 76 –61 197 507 –61 547 858Rörelsemarginal före jämförelsestörande poster, %¹⁾1,1 2,9 2,4 6,1 3,9 6,1Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster –1 213 76 –1 692 –1 046 507 –306 –751 802Rörelsemarginal efter jämförelsestörande poster, %–43,92,9–12,66,1 –5,4 5,7Resultat före skatt –1 358 35 –4 033 –1 432 389 –468 –1 212 609Resultat per aktie, SEK²⁾–12,85 0,26–5 029–13,36 2,64–606–11,89 4,10Nettolåneskuld³⁾6 305 7 146 –12 6 305 7 146 –12 6 305 7 259Avkastning på sysselsatt kapital, R12, %³⁾4,49,24,4 9,2 4,4 6,9Soliditet, %³⁾27,931,427,931,4 27,9 31,2Byggrätter, antal 28 600 29 100 –2 28 600 29 100 –2 28 600 29 400Sålda bostäder, antal 469 519 –10 1 137 1 931 –41 1 742 2 536Försäljningsvärdet av sålda bostäder 1 565 1 720 –9 3 987 6 306 –37 5 938 8 258Produktionsstartade bostäder, antal 388 860 –82 939 1 979 –64 1 242 2 513 av vilket förvaltningsfastigheter231 231 231 231Bostäder i produktion, antal 4 435 7 715 –43 4 435 7 715 –43 4 435 6 498 av vilket förvaltningsfastigheter195 426 195 426 195 426Försäljningsgrad i pågående produktion, %⁴⁾65 68 65 68 65 69Resultatavräknade bostäder, antal 719 757 –5 2 525 2 701 –7 4 193 4 369

===== SIDA 3 =====

3 
Delårsrapport januari-september 2023 
VD har ordet 
Marknaden har fortsatt varit utmanande i det tredje kvartalet. Tyskland och Baltikum har högre aktivitet 
än de nordiska marknaderna och vi har produktionsstartat 388 bostäder samt ökat försäljningen jämfört 
med tidigare kvartal 2023. Det tredje kvartalets färdigställanden är i linje med den prognos vi lämnade i 
det andra kvartalets delårsrapport. Den räntebärande skulden har minskats under perioden och därtill 
har försäljningen av verksamheten i S:t Petersburg slutförts efter periodens utgång. Vi planerar för en 
fortsatt utmanande marknad 2024 och vårt huvudfokus är att öka flexibiliteten genom att styra de 
faktorer vi kan påverka; att minska kostnaderna och att stärka kassaflödet. 
 
Stabil försäljning trots en tuff marknad 
Bonavas försäljning var stabil under det tredje kvartalet. Våra attraktiva 
erbjudanden har fångat intresse från både konsumenter och 
investerare, vilket gör att antalet sålda bostäder har ökat från 390 i 
andra kvartalet till 469 stycken i tredje kvartalet. Marknaderna i Sverige 
och Finland är fortsatt mest påverkade, medan Tyskland och Baltikum 
är i ett bättre läge. Aktiviteten varierar också inom delmarknaderna, där 
vissa områden så som Berlin och Riga har ett mycket stort uppdämt 
behov av bostäder. 
Värdet av sålda bostäder som ska överlämnas till kund över de 
närmaste 18 månaderna uppgick vid kvartalets slut till cirka 11 
miljarder SEK, vilket motsvarar en försäljningsgrad om 65 procent. 
Vår bedömning är att marknaden kommer att vara fortsatt 
utmanande under 2024. Baserat på den underliggande efterfrågan och 
det ökande underskottet av hållbara och moderna bostäder förväntar vi 
oss en gradvis återhämtning 2025 och framåt. 
Minskad räntebärande skuld och marknadsvärderade byggrätter 
I syfte att frigöra kapital har vi sedan föregående år systematiskt och 
noggrant arbetat med att se över investeringar och kostnader. Under 
det tredje kvartalet minskade nettolåneskulden till 6,3 miljarder SEK. 
Försäljningen av verksamheten i S:t Petersburg som avtalats och 
slutförts efter rapportperiodens utgång, har påverkat resultat från 
verksamhet under avveckling och eget kapital positivt med 564 MSEK 
och kommer att sänka nettolåneskulden i motsvarande grad i det fjärde 
kvartalet. Affären är en viktig milstolpe i en oerhört svårnavigerad 
miljö. 
Vi uppfyller uppsatt lånevillkor för soliditeten, som uppgick till 28,1 
procent (lånevillkor 25 procent). Kostnaderna för omorganisation har 
enligt överenskommelse med bolagets kreditgivare tillsvidare återlagts 
vid beräkningen av räntetäckningsgrad. Räntetäckningsgraden uppgick 
därmed till 2,5 gånger EBITDA (lånevillkor 2,0). Vi för en aktiv dialog 
med bolagets kreditgivare och största aktieägare och utvärderar olika 
strategiska alternativ avseende långsiktig kapitalstruktur. 
Våra 28 600 välbelägna byggrätter är en förutsättning för att vi ska 
kunna utveckla nya bostäder. För att säkerställa att vi inte binder för 
mycket kapital och för att fatta rätt investeringsbeslut har vi genomfört 
en marknadsvärdering av våra byggrätter. Övervärdet i portföljen 
uppskattas till 1,2 miljarder SEK (efter nedanstående nedskrivning). 
Våra byggrätter redovisas som omsättningstillgångar och redovisas 
därmed till det lägsta av marknadsvärde och anskaffningsvärde per 
tillgång. Nedskrivningar om 686 MSEK har genomförts på byggrätter 
vilket motsvarar cirka 7 procent av marknadsvärdet. Nedskrivningarna 
är bland annat kopplade till de tillgångar som inte bedömts nödvändiga 
för att stödja vår affärsplan varför avsikten är att de över tid ska 
avyttras, i likhet med de försäljningar som skett under det tredje 
kvartalet. 
Lägre kostnadsbas för större flexibilitet 
Nettoomsättningen i det tredje kvartalet steg till 2,8 (2,6) miljarder 
SEK. Färdigställande och överlämningar låg i linje med den prognos 
som presenterades i samband med delårsrapporten för det andra 
kvartalet. Försäljning är vår främsta prioritet för att säkra kassaflödet. 
Vi har tillämpat selektiva prissänkningar i pågående och färdigställd 
produktion i perioden. För att minska kapitalbildningen har vi även 
genomfört ett antal försäljningar av byggrätter och lokaler. Vidare har 
vi gjort vissa riskavsättningar. Totalt påverkar dessa bruttomarginalen 
negativt med 66 MSEK. Underliggande bruttomarginal, utan dessa 
poster, var 9,8 procent (16,6). 
Jämfört med andra branscher kan Bonava anpassa omkostnaderna 
relativt snabbt till en lägre affärsvolym. Sedan det första kvartalet 2022 
har vi successivt ökat kostnadsneddragningarna för att möta den lägre 
förväntade affärsvolymen. Totalt sett ska vi uppnå bruttobesparingar 
om 1 miljard SEK i årstakt från första januari 2025, av vilka cirka 
620 MSEK utgörs av reducerade indirekta kostnader och omkostnader 
netto. Effekter av genomförda åtgärder går enligt plan och uppgick till 
cirka 240 MSEK i årstakt vid utgången av det tredje kvartalet. 
Den 29 september meddelade vi en större omstrukturering avseende 
våra verksamheter i Tyskland, Finland och Sverige med en besparing 
som väntas uppgå till brutto cirka 400 MSEK i årstakt, vilket ingår i 
ovanstående. För att säkerställa att vi uppnår avsedda besparingar så 
snabbt som möjligt har vi gjort en avsättning avseende 
omstruktureringskostnader om 434 MSEK, en ökning från den 
preliminära uppskattningen om 350 MSEK som togs upp i 
pressmeddelandet den 29 september 2023. 
Underskottet av hållbara grannskap växer 
De osäkra marknadsförutsättningarna bidrar till en minskad 
förutsägbarhet. I det korta perspektivet har vi bevisat vår förmåga att 
tidigt styra de faktorer som vi kan påverka. Bonava har varit 
återhållsamma med investeringar i produktionsstarter, har hållit tillbaka 
investeringar i byggrätter, genomfört strategiska försäljningar av 
verksamheter och tagit initiativ till att sänka omkostnaderna sedan 
starten av kriget i Ukraina i februari 2022.   
I det längre perspektivet är behovet av hållbara bostäder i Bonavas 
marknader stort. I Baltikum finns ett stort behov av att höja bostäders 
standard och energieffektivitet. I Tyskland och Sverige har 
bostadsbyggandet under lång tid släpat efter takten i urbanisering och 
efterfrågan. I samtliga våra marknader kommer, den inbromsning vi nu 
ser på bostadsbygganden, att ytterligare bidra till att obalanserna ökar 
kommande år.  
Jag är otroligt imponerad och stolt över det arbete som mina 
kollegor genomför. Inget vore möjligt utan dem. Förutsättningarna för 
att dra nytta av de möjligheterna som uppstår när marknaden vänder, 
skapar vi genom det arbete som vi gör idag.     
 
Peter Wallin 
VD och koncernchef 
 
 
 
”Vi planerar för en fortsatt utmanande marknad 
2024 och vårt huvudfokus är att öka 
flexibiliteten genom att styra de faktorer vi kan 
påverka; att minska kostnaderna och att stärka 
kassaflödet.”

===== SIDA 4 =====

4 
Delårsrapport januari-september 2023 
Marknadsutveckling 
 
 
 
 
Befolkningstillväxt och urbanisering i kombination med låg aktivitet 
inom bostadsbyggandet under många år har lett till brist på bostäder i 
inflyttningsregioner. Långsiktigt ser vi ett stort behov av hållbara och 
välplanerade bostäder. I nuläget befinner sig marknaden dock i en 
utmanande situation, med ett kraftigt fallande bostadsbyggande som 
följd.  
Vår affär är lokal, aktörerna många, konkurrensen hård och 
marknadsutvecklingen snabb. De som agerar med kraft för att möta de 
nya förutsättningarna kommer att stå starka när marknaden vänder.  
Under föregående år såg vi ökade kostnader på material. I nuläget 
har kostnadsökningar avtagit. Tillgången på material har stabiliserats, 
samtidigt som många underleverantörer konkurrerar om anbud. 
Efterfrågan på bostäder var fortsatt avvaktande. Höga räntor, hög 
inflation och en ökad osäkerhet har framför allt påverkat efterfrågan, 
men även prisutvecklingen. Under det tredje kvartalet var 
försäljningstakten i våra marknader stabil även om nivån är lägre än 
föregående år. Organisationen har svarat på de utmanande 
marknadsförutsättningarna genom aktivt och målinriktat säljarbete och 
att ligga ännu närmare potentiella kunder. Vissa selektiva 
prisjusteringar gör bostadsköpare mer benägna att agera. 
Tyskland 
Tyskland är Bonavas största marknad. Det har funnits en brist på 
bostäder i Tyskland under många år och ämnet ligger högt på den 
politiska agendan. Utbudet av nya bostäder är lågt samtidigt som 
kunderna är avvaktande. Bostadspriserna i storstäder är mer påverkade 
än utanför. Berlin, Köln och Dortmund är de regioner där vi ser högst 
aktivitet för närvarande. 
Sverige 
Bonava har i Sverige en attraktiv bredd i vårt erbjudande av bostäder 
till investerare och konsumenter, i eller nära större städer. Högre 
levnadskostnader och stigande räntor har gett en avvaktande marknad 
och vi ser en tydlig inbromsning, både vad gäller produktionsstarter 
och försäljning av bostäder. I det tredje kvartalet såg vi en ökad 
aktivitet hos våra kunder och ett mer positivt stämningsläge på 
marknaden. De övergripande marknadsvolymerna är fortfarande på en 
låg nivå.  
Finland 
I Finland är bostadsmarknaden främst koncentrerad till 
storstadsregionerna med störst befolkningstillväxt och utbyggd 
infrastruktur – Helsingfors, Tammerfors och Åbo. Bostadsmarknaden i 
Finland har drabbats hårt av ökande räntor och stigande inflation och 
kundaktiviteten är dämpad. 
Baltikum 
Samtliga tre baltiska huvudstadsmarknader är växande ekonomier med 
prognostiserad kortsiktig nedgång i ekonomin under 2023. Den låga 
standarden i befintligt bostadsbestånd i kombination med en växande 
efterfrågan på hyresbostäder skapar möjlighet att bygga och förvalta 
dessa. De gynnsamma marknadsvillkoren på de baltiska marknaderna 
kvarstår, med låg arbetslöshet och utbudsbrist. Priserna på nya 
bostäder är stabila på samtliga marknader och Riga är den delmarknad 
som har högst aktivitet.

===== SIDA 5 =====

5 
Delårsrapport januari-september 2023 
Koncernens utveckling 
Med anledning av att Bonava har avyttrat verksamheter i Norge och att avyttring av verksamheten i S:t Petersburg var pågående, presenteras 
koncernens resultaträkning i enlighet med IFRS 5 ”Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade verksamheter”. Detta 
innebär att resultatet från verksamheten i Norge och S:t Petersburg redovisas på en rad i resultaträkningen benämnd verksamhet under 
avveckling och avvecklad verksamhet. De historiska jämförelsetalen i koncernens resultaträkning har räknats om. Tillgångar och skulder 
hänförliga till verksamheten i S:t Petersburg redovisas på en rad för tillgångar, respektive en rad för skulder i balansräkningen per 30 september 
2023. I kassaflödesanalysen anges kassaflöde hänförligt till verksamhet under avveckling i en egen tabell. 
 
JULI–SEPTEMBER 2023  
Nettoomsättning 
Nettoomsättningen uppgick till 2 765 (2 604) MSEK. Förändringen 
förklaras delvis av valutakurser som hade en positiv omräkningseffekt 
om 251 MSEK jämfört med samma period föregående år. Totalt 
resultatavräknades färre bostäder, men till ett högre genomsnittspris. 
Genomsnittspriset per resultatavräknad bostad uppgick till 3,8 (3,4) 
MSEK. 
Under kvartalet resultatavräknades 535 (354) bostäder till 
konsumenter och nettoomsättningen uppgick till 2 275 (1 383) MSEK.  
Nettoomsättningen till investerare uppgick till 457 (1 213) MSEK, 
och antalet resultatavräknade bostäder uppgick till 184 (403). 
Bruttoresultat 
Bruttoresultatet uppgick till 205 (748) MSEK och bruttomarginalen var 
7,4 (10,2) procent. Bruttomarginalen påverkades av att vi i 
jämförelseperioden lämnade över högmarginalsprojekt både till 
konsument och investerare, vilket vi inte gjorde innevarande kvartal. 
Dessutom belastades kvartalet med riskavsättningar om 17 MSEK och 
nettoförluster från försäljning av tillgångar om 49 MSEK. Avyttringarna 
följer den strategiska översyn av vår byggrättsportfölj som genomförs 
och bidrar till att stärka koncernens kassaflöde. Dessa poster har inte 
klassificerats som jämförelsestörande. Föregående år belastades 
rörelseresultatet av nedskrivningar av tidigare aktiverade 
projekteringskostnader och anläggningstillgångar om 155 MSEK samt 
markförsäljningar om 12 MSEK. Justerat för dessa poster uppgick 
underliggande bruttomarginal till 9,8 (16,6) procent. 
Rörelseresultat 
Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick till 
30 (76) MSEK och rörelsemarginalen var 1,1 (2,9) procent.  
Förändrade valutakurser hade en positiv påverkan om 15 MSEK på 
rörelseresultatet före jämförelsestörande poster jämfört med samma 
period förra året.  
Bonava har initierat ytterligare omorganisation i Tyskland, Sverige 
och Finland för att skapa en lägre kostnadsbas och förutsättningar för 
ökad flexibilitet. I det tredje kvartalet har kostnader avseende 
omstrukturering om 434 MSEK reserverats. 
Den översyn av byggrättportföljen som genomförs har medfört 
nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 7 procent av 
marknadsvärdet eller 686 MSEK. Efter genomförda nedskrivningar 
uppgår det bedömda marknadsvärdet till 9,5 miljarder SEK, 
motsvarande ett övervärde om 1,2 miljarder SEK.  
Därtill har ett B2M projekt i Sverige, hyresrätter avsedda för egen 
förvaltning, skrivits ned med 123 MSEK. 
Såväl omstruktureringarna, nedskrivningarna av 
exploateringsfastigheterna och B2M-projektet, totalt -1 243 MSEK, 
klassificeras som jämförelsestörande. Rörelseresultatet efter 
jämförelsestörande poster uppgick till –1 213 (76) MSEK. Förändrade 
valutakurser hade en positiv omräkningseffekt om 15 MSEK på 
rörelseresultatet före jämförelsestörande poster jämfört med samma 
kvartal föregående år.   
Finansnetto, resultat före skatt, skatt och resultat för kvartalet 
Finansnettot uppgick till -145 (-42) MSEK förklarat av ökade 
räntekostnader till följd av högre finansieringsvolym och högre 
basräntor. Nettolåneskulden var vid utgången av kvartalet lägre än 
under tredje kvartalet 2022, däremot var den genomsnittliga 
nettolåneskulden under kvartalet högre.  
 
Resultat före skatt för kvartalet uppgick till -1 358 (35) MSEK. Skatt 
på kvartalets resultat uppgick till -20 (-7) MSEK, motsvarande en 
skattesats om 0 (20) procent.  
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet uppgick till  
 -1 377 (28) MSEK.  
Periodens resultat för verksamhet under avveckling uppgick till 557 
(62) MSEK och avser marknadsvärdering, 564 MSEK, av 
nettotillgångar i S:t Petersburg som skett i tredje kvartalet, se 
ytterligare info not 8.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
      Nettoomsättning, exklusive S:t Petersburg och Norge  Rörelseresultat och rörelsemarginal, exklusive S:t Petersburg och Norge  
 
  
 
  
 
      
04 0008 00012 00016 00020 00002 0004 0006 0008 000MSEKMSEKNettoomsättning12-månaders rullande nettoomsättning-1%2%5%8%11%-20002004006008001 000MSEKResultat per kvartal¹⁾12-månaders rullande marginal¹⁾¹⁾Exklusive jämförelsestörande poster Kv2 och Kv4 2021, Kv4 2022 samt Kv3 2023.

===== SIDA 6 =====

6 
Delårsrapport januari-september 2023 
Koncernens utveckling 
 
 
JANUARI–SEPTEMBER 2023  
Nettoomsättning 
Nettoomsättningen uppgick till 8 281 (8 322) MSEK, då något färre 
bostäder resultatavräknades jämfört med samma period föregående år, 
dock till ett högre genomsnittligt pris. Genomsnittspriset per 
resultatavräknad bostad uppgick till 3,3 (3,1) MSEK. 
Under perioden resultatavräknades 1 519 (1 645) bostäder till 
konsumenter och nettoomsättningen uppgick till 5 853 (5 664) MSEK.  
Nettoomsättningen till investerare uppgick till 2 351 (2 592) MSEK, 
och antalet resultatavräknade bostäder uppgick till 1 006 (1 056). 
Förändrade valutakurser hade en positiv omräkningseffekt om 
535 MSEK på koncernens nettoomsättning jämfört med samma period 
föregående år.  
Bruttoresultat 
Bruttoresultatet uppgick till 748 (1 106) MSEK och bruttomarginalen 
var 9,0 (13,3) procent. 
Bruttomarginalen påverkades av att vi i jämförelseperioden lämnade 
över högmarginalsprojekt både till konsument och investerare, vilket vi 
inte gjorde under innevarande år. Dessutom belastades 
rörelseresultatet med nedskrivningar i Tyskland om 34 MSEK, med 
riskavsättningar om 45 MSEK i Sverige och med nettoförluster om 43 
MSEK från avyttringar av tillgångar. Avyttringarna följer den strategiska 
översyn av vår byggrättsportfölj som genomförs och bidrar till att 
stärka koncernens kassaflöde. Dessa poster har inte klassificerats som 
jämförelsestörande. Föregående år belastades bruttoresultatet av 
nedskrivningar av tidigare aktiverade projekteringskostnader och 
anläggningstillgångar om 155 MSEK samt markförsäljningar om 6 
MSEK. Justerat för dessa poster uppgick underliggande bruttomarginal 
till 10,5 (15,2) procent.  
  
Rörelseresultat 
Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick till 197 
(507) MSEK och rörelsemarginalen var 2,4 (6,1) procent.  
Förändrade valutakurser hade en positiv påverkan om 26 MSEK på 
rörelseresultatet före jämförelsestörande poster jämfört med samma 
period förra året.  
Bonava har initierat ytterligare omstrukturering i Tyskland, Sverige 
och Finland för att skapa en lägre kostnadsbas och förutsättningar för 
ökad flexibilitet. I det tredje kvartalet har kostnader avseende 
omstrukturering om 434 MSEK reserverats.  
Den översyn av byggrättportföljen som genomförs har medfört 
nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 7 procent av 
marknadsvärdet eller 686 MSEK. Efter genomförda nedskrivningar 
kvarstår ett marknadsvärde om 9,5 miljarder SEK, motsvarande ett 
övervärde om 1,2 miljarder SEK.  
Därtill har ett projekt i Sverige, med hyresrätter avsedda för egen 
förvaltning, skrivits ned med 123 MSEK i Sverige. 
Såväl omstruktureringarna som nedskrivningarna, totalt  
1 243 MSEK, klassificeras som jämförelsestörande. Rörelseresultatet 
efter jämförelsestörande poster var -1 046 (507) MSEK. 
Förändrade valutakurser hade en negativ påverkan om 70 MSEK på 
rörelseresultatet jämfört med samma period förra året.  
Finansnetto, resultat före skatt, skatt och resultat för perioden 
Finansnettot uppgick till -386 (-118) MSEK förklarat av ökade 
räntekostnader till följd av högre finansieringsvolym och ökade 
basräntor. Nettolåneskulden var vid utgången av september lägre än 
under 2022, däremot var den genomsnittliga nettolåneskulden högre 
under perioden.  
Resultat före skatt för perioden uppgick till – 1 432 (389) MSEK. 
Skatt på periodens resultat uppgick till 0 (-106) MSEK, motsvarande en 
skattesats om 0 (27) procent.  
Periodens resultat för kvarvarande verksamhet uppgick till -1 432 
(283) MSEK.  
Periodens resultat för verksamhet under avveckling och avvecklad 
verksamhet uppgick till -247 (99) MSEK, varav -824 MSEK avser 
realisationsresultatet från försäljningen av den norska verksamheten 
under det andra kvartalet medan resterande belopp avser ackumulerat 
resultat samt marknadsvärdering, 564 MSEK, av nettotillgångarna i S:t 
Petersburg, se ytterligare info not 8. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1)  Övrig verksamhet består av moderbolaget, koncernjusteringar, elimineringar och den danska verksamheten, verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet.  
2)  Nyckeltalen under jul-sep 2023, jan-sep 2023, okt 2022-sep 2023 och jan-dec 2022 har påverkats av jämförelsestörande poster se not 2 och 3.  
 
  
2023 2022 2023 2022 Okt 2022 2022Kvarvarande verksamhetJul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep – sep 2023 Jan–decNettoomsättningTyskland 1 882 1 648 4 129 4 480 7 435 7 785Sverige 290 318 1 827 1 995 2 577 2 745Finland 480 216 1 885 990 2 654 1 759Baltikum 116 117 438 450 820 832Övrig verksamhet¹⁾ –2 306 1 407 458 864Summa 2 765 2 604 8 281 8 322 13 945 13 9872023 2022 2023 2022 Okt 2022 2022Kvarvarande verksamhetJul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep – sep 2023 Jan–decRörelseresultat före jämförelsestörande poster²⁾Tyskland 157 186 242 521 625 904Sverige –86 –110 17 26 –63 –54Finland –3 –1 62 39 111 88Baltikum 6 10 30 48 90 108Övrig verksamhet¹⁾ –44 –9 –153 –127 –215 –188Summa 30 76 197 507 547 858

===== SIDA 7 =====

7 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
Finansiell ställning och kassaflöde 
TOTALA TILLGÅNGAR1) 
De totala tillgångarna uppgick till 22 851 (28 313) MSEK. Den 
31 december 2022 var de totala tillgångarna 25 579 MSEK. 
Avyttringen av den norska verksamheten, nedskrivning av 
exploateringsfastigheter, ett B2M projekt samt ett lägre antal 
pågående bostadsprojekt bidrog att tillgångarna minskade sedan 
årsskiftet. Detta motverkades till viss del av att nettotillgångarna i S:t 
Petersburg ökat med 564 MSEK, läs vidare i not 8. Förändringar i 
valutakurser ökade tillgångarna med 558 MSEK jämfört med den 
31 december 2022. 
NETTOLÅNESKULD1) 
Nettolåneskulden uppgick till 6 305 (7 146) MSEK. Nettoskulden per 
31 december 2022 uppgick till 7 259 MSEK. Minskningen beror främst 
på försäljningen av Bonava Norge. Den del av köpeskillingen som 
kommer att erläggas via säljarrevers har redovisats som finansiell 
tillgång i nettolåneskulden. Köpeskillingen med avdrag för 
försäljningskostnader, 564 MSEK, avseende försäljningen av 
verksamheten i S:t Petersburg kommer att minska nettolåneskulden i 
det fjärde kvartalet i motsvarande utsträckning, läs vidare i not 8. 
Förändrade valutakurser ökade nettoskulden med 229 MSEK, jämfört 
med 31 december 2022.  
SYSSELSATT KAPITAL1) 
Sysselsatt kapital uppgick till 13 850 (16 560) MSEK. Per den 31 
december 2022 uppgick det sysselsatta kapitalet till 15 568 MSEK.  
Försäljningen av den norska verksamheten, ett minskat antal pågående 
bostadsprojekt och nedskrivning av exploateringsfastigheter och ett 
B2M-projekt har minskat det sysselsatta kapital, samtidigt som 
fortsatta betalningar för mark, enligt tidigare ingångna avtal, och en 
ökning av nettotillgångarna (564 MSEK) i S:t Petersburg har ökat det 
sysselsatta kapitalet. Förändringar i valutakurser ökade sysselsatt 
kapital med 314 MSEK, jämfört med 31 december 2022.  
SOLIDITET OCH SKULDSÄTTNINGSGRAD1) 
Soliditeten uppgick till 27,9 (31,4) procent. Per den 30 juni 2023 
uppgick soliditeten till 29,0 procent. Nettoskuldsättningsgraden 
uppgick till 1,0x (0,9x per den 30 juni 2023).  
KOVENANTER I LÅNEAVTAL 
Villkoren i Bonavas låneavtal, med banker och Svensk Exportkredit, är 
kopplade till två kovenanter. Den första är soliditet, eller eget kapital i 
förhållande till totala tillgångar, som inte ska understiga 25 procent. 
Soliditet, enligt beräkningsmetoden i låneavtalen, var 28,1 procent. 
Den andra är räntetäckningsgrad, eller intäkter före ränta, skatt, 
avskrivning och amortering i relation till finansnetto. Den ska inte 
understiga 2,0x. Enligt överenskommelse med kreditgivarna har 
kostnader för omorganisation tillsvidare återlagts vid beräkning av 
räntetäckningsgraden. Denna uppgick därmed till 2,5x. Eftersom 
överenskommelsen nåddes efter balansdagens utgång klassificeras de 
lån som omfattas av villkoren som kortfristiga, i enlighet med gällande 
redovisningsregler. 
 
KASSAFLÖDE JULI-SEPTEMBER 2023 
Kassaflödet före finansiering uppgick till 197 (-1 219) MSEK. 
Kassaflödet förbättrades då en stor del av det negativa resultatet 
utgjordes av ej kassaflödespåverkande poster i form av nedskrivningar 
av mark samt reserveringar för omstruktureringar. Kassaflödet från 
löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till  
246 (120) MSEK. Kassaflödet från förändringar i rörelsekapitalet 
uppgick till -29 (-1 275) MSEK. Försäljning av bostadsprojekt uppgick 
till 2 450 (2 590) MSEK. Investeringarna i bostadsprojekt minskade 
och uppgick till-1 610 (-3 950) MSEK. Minskningar har skett i de flesta 
marknader. Kassaflödet från övriga förändringar i rörelsekapitalet 
var -868 (85) MSEK där en minskning av kundförskott, i framförallt 
Tyskland, reducerade kassaflödet.  
KASSAFLÖDE JANUARI–SEPTEMBER 2023 
Kassaflödet före finansiering uppgick till -223 (-3 553) MSEK. Ett 
negativt resultat motverkades av en stor mängd ej 
kassaflödespåverkande poster i form av nedskrivningar av mark samt 
reserveringar för omstruktureringar. Kassaflödet från den löpande 
verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 215 (184) 
MSEK. Kassaflödet från förändringar i rörelsekapitalet uppgick till -598 
(-3 666) MSEK. Försäljning av bostadsprojekt uppgick till 7 833  
(7 963) MSEK och investeringar i bostadsprojekt reducerades till  
-6 855 (-12 042) MSEK där framförallt Sverige och Tyskland såg 
minskade investeringsnivåer. Kassaflödet från övriga förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till -1 576 (413) MSEK där en minskning av 
kundförskott, i framförallt Tyskland, reducerade kassaflödet. 
Försäljningen av den norska verksamheten hade en positiv 
kassaflödeseffekt om 737 MSEK, varav erhållen kontant köpeskilling 
var 765 MSEK, minskat med frånträdda likvida medel om 28 MSEK. 
1)  Inklusive verksamhet under avveckling (S:t Petersburg) och inklusive avvecklad 
verksamhet (Norge) fram till avyttringstidpunkten, 30 juni 2023.  
 
    Fördelning av tillgångar1)  
  
 Nettolåneskuld1)  
 
 
 
 Kassaflöde före finansiering1)  
 
 
 
   
05 00010 00015 00020 00025 00030 000Kv4 Kv1-22 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1-23 Kv2 Kv3Pågående bostadsprojektExploateringsfastigheterNorgeÖvriga tillgångarS:t PetersburgFärdigställda bostäderFörvaltningsfastigheter01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32021 2022 2023MSEKNettolåneskuld i bostadsrättsföreningar/bostadsaktiebolagÖvrig nettolåneskuld
-2 000-1 500-1 000-50005001 000Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32021 2022 2023MSEK

===== SIDA 8 =====

8 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
Färdigställande och  
överlämnande av bostäder 
 
REDOVISNING AV BOSTADSPROJEKT 
Bonavas affärsmodell och bostadsprojektens avtalsstruktur innebär att 
när produktionen färdigställts och kunderna fått tillträde till bostäderna 
redovisas försäljningsvärdet för dessa bostäder som nettoomsättning i 
resultaträkningen. Detta gäller för bostäder till både konsumenter och 
investerare.  
Det bokförda värdet för färdigställda men ej tillträdda bostäder 
övergår från pågående bostadsprojekt till färdigställda bostäder 
i balansräkningen.  
Färdigställda bostäder från tidigare perioder tillkommer till 
nettoomsättningen i det kvartal som kunderna får tillträde. 
I vår Build-to-Manage modell (B2M), bygger vi hyresrätter avsedda 
för egen förvaltning. Detta innebär att vi bygger, behåller och förvaltar 
under en period, i stället för att avyttra direkt. Investeringar i ett sådant 
projekt har gjorts i Sverige sedan det tredje kvartalet 2022 och i två 
projekt i Baltikum sedan slutet av 2021.  
Enligt plan skulle ett hyresrättsprojekt i Baltikum färdigställas under 
tredje kvartalet men detta har istället färdigställts i början av det fjärde 
kvartalet 2023. Projektet väntas börja bidra med hyresintäkter under 
2024, då beläggningsgraden för fastigheten förväntas öka successivt. 
Det andra hyresrättsprojektet i Baltikum framskrider snabbare än 
planerat och förväntas även det färdigställas under fjärde kvartalet 
2023. 
Under föregående kvartal avbröts utvecklingen av Bonavas B2M-
projekt i Sverige och under det tredje kvartalet har projektet skrivits ner 
med 123 MSEK. Vid utgången av september 2023 klassificeras 
projektet som exploateringsfastighet och värderas därmed som 
byggrätt.  
För mer information om Bonavas värdekedja, se vår årsredovisning 
som finns tillgänglig på bonava.com. 
SÅLDA, FÄRDIGSTÄLLDA, EJ RESULTATAVRÄKNADE 
BOSTÄDER VID KVARTALETS SLUT  
Antalet sålda färdigställda, ej resultatavräknade bostäder vid kvartalets 
slut var 44 (12). Per 30 juni 2023 var antalet 47.  
OSÅLDA, FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER VID KVARTALETS SLUT 
Antalet osålda färdigställda bostäder vid kvartalets slut var 371 (82). 
Per 30 juni 2023 var antalet 285, 63 av dessa såldes under kvartalet 
och 149 nya tillkom.  
 
FÄRDIGSTÄLLDA BOSTÄDER UNDER KVARTALET  
Vid utgången av föregående kvartal uppskattade Bonava att cirka  
630 konsumentbostäder skulle färdigställas under det tredje kvartalet. 
Totalt färdigställdes 618 bostäder.  
Under kvartalet beräknades 280 bostäder till investerare 
färdigställas och 184 färdigställdes. Förändringen avser att ett B2M 
projekt i Baltikum har senarelagts från tredje till fjärde kvartalet 2023.   
RESULTATAVRÄKNADE BOSTÄDER UNDER KVARTALET 
Antalet resultatavräknade bostäder till konsumenter i kvartalet uppgick 
till 535 (354).  
Under kvartalet resultatavräknades 184 (403) bostäder till 
investerare.  
VÄRDE PÅ SÅLDA EJ RESULTATAVRÄKNADE BOSTÄDER 
Värdet av sålda bostäder i produktion samt sålda färdigställda bostäder 
som ännu inte har resultatavräknats vid utgången av kvartalet var 
6 559 (11 220) MSEK för konsumenter och 4 364 (5 864) MSEK för 
investerare.  
 
 
      10BBeräknat färdigställande per kvartal, pågående projekt    
 Konsumenter  Investerare  
 
 
 
 
 
 
 
 
1)  Baltikum avser B2M, se sid 10 respektive 13  
 
      
Diagrammen visar bedömd färdigställandetidpunkt för bostäder i 
projekt som är startade till konsumenter respektive investerare. Antalet 
bostäder är avrundade då det är en uppskattning av när i tiden 
färdigställande ska ske och förflyttningar mellan kvartalen är vanliga.  
Kurvorna visar såld andel per 30 september 2023. Diagrammen kan 
ge en indikation på framtida nettoomsättning förutsatt att bostäderna 
även hinner överlämnas till slutkund. För den del av staplarna som visar 
osålda bostäder behöver både försäljning och färdigställande ske innan 
de kommer att resultatavräknas.  
Raderna under diagrammet förtydligar de förändringar som har skett 
sedan den bedömning som presenterades i delårsrapporten för 
föregående kvartal. En sådan förändring är att ett B2M-projekt med 
231 planerade bostäder i Sverige har omklassificerats till 
exploateringsfastigheter och inte längre finns med i diagrammet. 
Den övre raden visar en ändrad uppskattning av när enheterna 
bedöms färdigställas jämfört med den senast publicerade 
delårsrapporten. Förändringar som tidpunkt för erhållna bygglov, 
störningar i logistik- och produktionskedjan eller andra faktorer kan 
påverka det bedömda färdigställande i båda riktningarna.  
Den nedre raden visar när de enheter som har produktionsstartats 
under kvartalet bedöms färdigställas. Dessa enheter innebär därmed 
en ökning av det totala antalet enheter som inkluderas i graferna. 
1 1103602701804909060230 - 200 400 600 800 1 000 1 200Kv4:23 Kv1:24 Kv2:24 Kv3:24 Kv4:24 Kv1:25 Kv2:25 SenareAntal
Δ Kv2 20 –30 –10 140 20 –80Starter Kv31 26 59 19 9 89TysklandSverigeFinlandBaltikumSålda
730090035030260180 - 100 200 300 400 500 600 700 800Kv4:23 Kv1:24 Kv2:24 Kv3:24 Kv4:24 Kv1:25 Kv2:25 Senare
Antal
Δ Kv2 190 –100 –50Starter Kv3176TysklandSverige 1)FinlandBaltikum 1)Sålda

===== SIDA 9 =====

9 
Delårsrapport januari-september 2023 
Byggrätter 
Med den svagare marknaden som bakgrund har vi sedan mitten av 
2022 varit restriktiva med nya investeringar i mark. Vi utvecklar 
befintliga byggrätter i portföljen för att ha byggklar mark redo och 
snabbt kunna starta upp projekt när efterfrågan vänder. Prioriteringen 
av kassaflöde innebär också att vi ser över vår byggrättsportfölj. Vi 
utvärderar var vi har störst potential att skapa lönsamma projekt och 
avyttrar mark och frånträder optionsavtal där vi inte ser samma 
potential. 
Under tredje kvartalet har byggrättsportföljen värderats dels genom 
externa värderingar, dels internt genom värdering av diskonterade 
framtida kassaflöden. Våra byggrätter redovisas som 
omsättningstillgångar och upptas därmed till det lägsta av 
marknadsvärde och anskaffningsvärde per tillgång. Över 80 procent av 
det bokförda värdet har blivit utvärderat av oberoende 
värderingsinstitut. Den översyn som genomförts har medfört 
nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 7% av marknadsvärdet 
eller 686 MSEK. Efter genomförda nedskrivningar uppgår det 
bedömda marknadsvärdet till 9,5 miljarder SEK, motsvarande ett 
övervärde på 1,2 miljarder SEK. Därtill kvarstår vissa avvikelser där 
extern värderare bedömer att marknadsvärdet för koncernens 
exploateringsfastigheter är lägre än det redovisade värdet. I dessa fall 
finns i allt väsentligt stöd i andra externa källor för redovisat värde. 
Utifrån en samlad bedömning av varje enskild exploateringsfastighets 
värde, som gjorts utifrån det värde som Bonava anser kan genereras 
vid framtida försäljning av bostäder inom den ordinarie verksamheten, 
finns inga ytterligare nedskrivningsbehov per den 30 september 2023. 
Se vidare not 10. 
Totalt antal byggrätter vid kvartalets slut uppgick till 28 600 
(29 100). Jämfört med årsskiftet var antalet byggrätter något lägre, 
med minskningar i Baltikum och Tyskland, medan Sverige och Finland 
ökade antalet byggrätter något. Bonava redovisar en del av 
byggrätterna utanför balansräkningen, till exempel mark som Bonava 
kontrollerar genom optionsavtal eller andra avtal, där marken ännu inte 
tillträtts. Antal byggrätter utanför balansräkningen vid kvartalets slut 
uppgick till 9 600 (11 350). Se även not 6. 
I diagrammen nedan redogörs för byggrättsportföljens utveckling 
under det senaste året och dess sammansättning vid utgången av det 
tredje kvartalet 2023. Exploateringsfastigheter vid kvartalets slut 
uppgick till 8 265 (9 836) MSEK. För kvarvarande verksamhet uppgick 
exploateringsfastigheter under samma kvartal föregående år till 
8 089 MSEK. Ökningen beror dels på valutaeffekter, på att mark med 
attraktiva byggrätter har tillträtts, en låg nivå av antal startade projekt 
och att vi under det tredje kvartalet har omklassificerat B2M-projektet i 
Sverige till exploateringsfastigheter.    
 
      11BByggrätter    
 I/utanför balansräkningen  Redovisat värde, byggrättsportfölj  
 
 
 
 
 
 Byggrätter, antal per 30 september 2023, exklusive S:t Petersburg och 
Norge 
 Fördelning av byggrätter, exklusive S:t Petersburg och Norge  
 
 
 
  
 
      
 
20232022202230 sep 30 sep 31 decAntal byggrätterTyskland9 30010 100 9 800Sverige8 800 8 100 8 700Finland3 600 3 300 3 400Baltikum6 900 7 600 7 500Summa28 600 29 100 29 400Varav utanför balansräkningenTyskland1 800 3 600 3 100Sverige2 800 3 300 2 900Finland2 300 2 100 2 100Baltikum2 700 3 250 3 250Summa9 600 12 250 11 35001 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 00010 000
Kv4 Kv1-22 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1-23 Kv2 Kv3TysklandFinlandSverigeBaltikum21%13%66%I/utanför balansräkningen54%19%16%11%Ingått avtalVillkorade avtalOptionerI balansräkningFöre 20152016-20182019-20202021-202324%29%47%Planerad start26%74%B2B/B2C11%89%ProdukttypStart '23-'25Start '26-'27Efter '28 el. avyttringFlerfamiljshusEnfamiljshusB2CB2B
Planerad start 2023-2025Byggrätter

===== SIDA 10 =====

10 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
Tyskland 
Tyskland är Bonavas största marknad med verksamhet i storstadsregionerna Berlin, Hamburg, 
Östersjön, Sachsen, Rhen-Ruhr, Köln/Bonn, Rhen-Main och Rhen-Neckar/Stuttgart. Vi erbjuder 
lägenheter och småhus till privatpersoner och flerbostadshus med hyresrätter till investerare. 
SÅLDA OCH STARTADE BOSTÄDER 
Under kvartalet startades 168 (163) bostäder till konsument och 
antalet sålda bostäder till konsument var i linje med föregående år 175 
(181).  
176 (74) bostäder startades och såldes till investerare under kvartalet. 
Försäljningsgraden i pågående produktion uppgick till 67 (67) procent.
      Sålda och startade bostäder konsument, rullande 12 månader  Sålda och startade bostäder investerare, rullande 12 månader  
 
  
 
  
 
     
NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT 
Juli-september 2023 
Under kvartalet resultatavräknades 338 (175) bostäder till 
konsumenter och 55 (221) bostäder till investerare. 
Nettoomsättningen ökade jämfört med föregående år till 1 882 (1 648) 
MSEK, vilket förklaras av ett högre antal överlämnade bostäder till 
konsument.  
Kostnader för omstrukturering om 402 MSEK och nedskrivningar av 
mark om 442 MSEK har klassificerats som jämförelsestörande poster.  
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster uppgick till 157 (186) 
MSEK, med en rörelsemarginal före jämförelsestörande poster på 8,3 
(11,3) procent. Den lägre marginalen jämfört med föregående år 
förklaras främst av att vi föregående år överlämnade ett stort 
investerarprojekt och två konsumentprojekt med hög marginal i det 
tredje kvartalet.  
Rörelseresultatet efter jämförelsestörande poster uppgick till -687 
(186) MSEK. 
Januari-september 2023 
Nettoomsättningen minskade till 4 129 (4 480) MSEK i huvudsak 
beroende på att 351 färre bostäder överlämnade till investerare.  
Under det andra kvartalet belastades bruttomarginalen med en 
avsättning för kostnadsrisk om 34 MSEK. 
 Kostnader för omstrukturering om 402 MSEK och nedskrivningar av 
mark om 442 MSEK har klassificerats som jämförelsestörande poster. 
Rörelseresultat före jämförelsestörande poster uppgick till 242 (521) 
MSEK, med en rörelsemarginal före jämförelsestörande poster på 5,9 
(11,6) procent. Föregående år överlämnades ett antal 
högmarginalprojekt, vilket ej varit fallet detta år.  
Rörelseresultatet efter jämförelsestörande poster uppgick till -603 
(521) MSEK. 
 
1) Nyckeltalen under innevarande år samt jan-dec 2022 har påverkats av jämförelsestörande poster se not 2 och 3 för specifikation.   
05001 0001 5002 0002 500Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade02004006008001 0001 200Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade
20232022202320222022Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decNettoomsättning1 882 1 648 4 129 4 480 7 785Bruttoresultat231 261 449 747 1 213Bruttomarginal, %12,3 15,8 10,9 16,7 15,6Försäljnings- och administrationskostnader–74 –74 –207 –226 –309Rörelseresultat före jämförelsestörande poster157 186 242 521 904Rörelsemarginal före jämförelsestörande poster, %8,3 11,3 5,9 11,6 11,6Jämförelsestörande poster¹⁾ –844 –844 –32Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster–687 186 –603 521 872Rörelsemarginal efter jämförelsestörande poster, %–36,5 11,3 –14,6 11,6 11,2Sysselsatt kapital7 305 6 614 7 305 6 614 7 074av vilket bokfört värde exploateringsfastigheter4 664 4 634 4 664 4 634 4 794Avkastning på sysselsatt kapital, %¹⁾ 8,2 18,9 8,2 18,9 15,3Sålda bostäder, antal351 255 678 679 972Försäljningsvärdet av sålda bostäder1 316 1 189 3 014 3 354 4 548Produktionsstartade bostäder, antal344 237 523 666 879Bostäder i pågående produktion, antal2 301 3 223 2 301 3 223 2 726Försäljningsgrad i pågående produktion, %67 67 67 67 64Färdigställda ej resultatavräknade bostäder, antal107 26 107 26 35Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda), antal853 1 095 853 1 095 1 015Resultatavräknade bostäder, antal393 396 869 1 188 1 888

===== SIDA 11 =====

11 
Delårsrapport januari-september 2023 
Sverige 
I Sverige erbjuder Bonava lägenheter och småhus till konsumenter i Stockholm,  
Göteborg, Linköping, Uppsala och Umeå. Vi erbjuder hyresprojekt till investerare i cirka 15 städer. 
SÅLDA OCH STARTADE BOSTÄDER 
Under kvartalet startades inga (0) bostäder till konsumenter. Antalet 
sålda bostäder till konsumenter i kvartalet uppgick till 33 (18). Inga 
bostäder startades eller såldes till investerare, inte heller under 
motsvarande period föregående år. Under det tredje kvartalet 
föregående år startades ett hyresrättsprojekt, omfattande 231 
bostäder, avsett för egen förvaltning (B2M). Under föregående kvartal 
avbröts projektet och under det tredje kvartalet har projektet skrivits 
ner med 123 MSEK. Vid utgången av september 2023 har projektet 
omklassificerats till exploateringsmark och värderas därmed som 
byggrätt. Sverige har därmed inga projekt avsedda för B2M i 
produktion, utan samtliga projekt rapporterade som startade bostäder 
till investerare avser B2B. Försäljningsgraden i pågående produktion 
uppgick till 60 (81) procent.
      Sålda och startade bostäder konsument, rullande 12 månader  Sålda och startade bostäder investerare, rullande 12 månader  
 
 
 
 
 
    NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT 
Juli-september 2023 
Under kvartalet resultatavräknades 77 (78) bostäder till konsumenter 
och inga (0) bostäder till investerare. 
Nettoomsättningen minskade till 290 (318) MSEK, som en följd av 
ett lägre genomsnittspris för bostäder som överlämnats till 
konsumenter jämfört med samma period föregående år.  
Bruttomarginalen belastas av riskavsättningar om 17 MSEK för 
kostnadsrisk och av förluster om 51 MSEK från avyttring av tillgångar. Avyttringarna följer den strategiska översyn som genomförs av vår 
byggrättsportfölj och bidrar till att stärka kassaflödet. Dessa poster har inte klassificerats som jämförelsestörande. I tredje kvartalet föregående 
år belastades bruttoresultatet av nedskrivningar av tidigare aktiverade projekteringskostnader och anläggningstillgångar om 155 MSEK. 
Kostnader om 308 MSEK har klassificerats som jämförelsestörande poster, varav 25 MSEK för omstrukturering, 160 MSEK för 
nedskrivning av mark och 123 MSEK för nedskrivning av ett avbrutet B2M-projekt. Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick 
till -86 (-110) MSEK och rörelsemarginalen var -29,8 (-34,7) procent.  Rörelseresultatet efter jämförelsestörande poster uppgick till  
-394 (-110) MSEK. 
Januari-september 2023 
Nettoomsättningen uppgick till 1 827 (1 995) MSEK. Under perioden 
resultatavräknades 327 (391) bostäder till konsumenter och 258 (212) 
bostäder till investerare.  
Bruttomarginal belastas av riskavsättningar om 45 MSEK samt av 
förluster om 51 MSEK från avyttring av tillgångar. Avyttringarna följer 
den strategiska översyn som genomförs av vår byggrättsportfölj och 
bidrar till att stärka kassaflödet. Dessa poster har inte klassificerats som 
jämförelsestörande. Föregående år belastades bruttoresultatet av 
nedskrivningar av tidigare aktiverade projekteringskostnader och 
anläggningstillgångar om 155 MSEK.  
Kostnader om 308 MSEK har klassificerats som jämförelsestörande 
poster, varav 25 MSEK var för omstrukturering, 160 MSEK för 
nedskrivning av mark och 123 MSEK för nedskrivning av ett avbrutet 
B2M-projekt   
Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick till 17 (26) 
MSEK och rörelsemarginalen var 0,9 (1,3) procent. Rörelseresultatet 
efter jämförelsestörande poster uppgick till -291 (26) MSEK.
 
1) Nyckeltalen under innevarande år samt jan-dec 2022 har påverkats av jämförelsestörande poster. Se vidare i not 2 och 3.   
02004006008001 000Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade0200400600Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade
2023 2022 2023 2022 2022Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decNettoomsättning 290 318 1 827 1 995 2 745Bruttoresultat –51 –87 126 121 85Bruttomarginal, % –17,5 –27,4 6,9 6,1 3,1Försäljnings- och administrationskostnader –36 –23 –110 –96 –139Rörelseresultat före jämförelsestörande poster –86 –110 17 26 –54Rörelsemarginal före jämförelsestörande poster, % –29,8 –34,7 0,9 1,3 –2,0Jämförelsestörande poster¹⁾ –308 –308 –20Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster –394 –110 –291 26 –74Rörelsemarginal efter jämförelsestörande poster, % –135,9 –34,7 –15,9 1,3 –2,7Sysselsatt kapital 3 275 3 758 3 275 3 758 3 825av vilket bokfört värde exploateringsfastigheter2 321 2 326 2 321 2 326 2 420Avkastning på sysselsatt kapital, %¹⁾ –1,9 2,6 –1,9 2,6 –1,7Sålda bostäder, antal 33 18 90 245 256Försäljningsvärdet av sålda bostäder 113 92 373 1 014 1 047Produktionsstartade bostäder, antal 231 88 352 374av vilket förvaltningsfastigheter231 231 231Bostäder i pågående produktion, antal 556 1 594 556 1 594 1 326av vilket förvaltningsfastigheter231 231 231Försäljningsgrad i pågående produktion, % 60 81 60 81 76Färdigställda ej resultatavräknade bostäder, antal 82 28 82 28 40Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda), antal 283 505 283 505 285Resultatavräknade bostäder, antal7778585603881

===== SIDA 12 =====

12 
Delårsrapport januari-september 2023 
Finland 
I Finland verkar Bonava i Helsingfors, Tammerfors och Åbo. Vi erbjuder flerbostadshus med lägenheter 
till privatpersoner och hyresrättsprojekt till investerare. 
SÅLDA OCH STARTADE BOSTÄDER 
Antalet sålda bostäder till konsumenter minskade under kvartalet till 
15 (36). Försäljningsgraden i pågående produktion uppgick till 95 (87) 
procent.  
Under kvartalet startades inga bostäder till konsument (73) och inga 
bostäder startades eller såldes till investerare (93). 
 
 
      Sålda och startade bostäder konsument, rullande 12 månader  Sålda och startade bostäder investerare, rullande 12 månader  
 
 
 
  
 
     
NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT 
Juli-september 2023 
Nettoomsättningen ökade till 480 (216) MSEK. Under kvartalet 
resultatavräknades 40 (14) bostäder till konsumenter och 129 (102) 
bostäder till investerare.  
Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick till -3 (-1) 
MSEK med en rörelsemarginal på -0,6 (-0,4) procent. 
Kostnader om 90 MSEK har klassificerats som jämförelsestörande 
poster, varav 7 MSEK för omstrukturering, samt 83 MSEK i 
nedskrivning av exploateringsfastigheter (varav 80 MSEK i 
projektutvecklingskostnader och 3 MSEK i mark). Rörelseresultatet 
efter jämförelsestörande poster uppgick till -93 (-1) MSEK med en 
rörelsemarginal på -19,4 (-0,4) procent. 
Januari-september 2023 
Nettoomsättningen ökade till 1 885 (990) MSEK. Under perioden 
resultatavräknades 235 (218) bostäder till konsumenter och 529 (194) 
bostäder till investerare. 
Rörelseresultatet före jämförelsestörande poster uppgick till 62 (39) 
MSEK med en rörelsemarginal på 3,3 (3,9) procent. Rörelseresultatet 
tyngs av två färdigställda och överlämnade projekt med låg marginal, 
vilket var känt på förhand. Projekten påbörjades för att uppfylla 
befintliga avtalskrav och undvika vite. 
Kostnader om 90 MSEK har klassificerats som jämförelsestörande 
poster, varav 7 MSEK för omstrukturering, samt 83 MSEK i 
nedskrivning av exploateringsfastigheter. Rörelseresultatet efter 
jämförelsestörande poster uppgick till -29 (39) MSEK med en 
rörelsemarginal på -1,5 (3,9) procent. 
 
 
1) Nyckeltalen under innevarande år har påverkats av jämförelsestörande poster se not 2 och 3.  
 
  
02505007501 0001 2501 500Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade02505007501 0001 2501 500Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade
20232022202320222022Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decNettoomsättning480 216 1 885 990 1 759Bruttoresultat17 28 126 112 183Bruttomarginal, %3,5 12,8 6,7 11,3 10,4Försäljnings- och administrationskostnader–20 –29 –65 –73 –95Rörelseresultat före jämförelsestörande poster–3 –1 62 39 88Rörelsemarginal före jämförelsestörande poster, %–0,6 –0,4 3,3 3,9 5,0Jämförelsestörande poster¹⁾ –90 –90Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster–93 –1 –29 39 88Rörelsemarginal efter jämförelsestörande poster, %–19,4 –0,4 –1,5 3,9 5,0Sysselsatt kapital851 1 071 851 1 071 974av vilket bokfört värde exploateringsfastigheter649 639 649 639 561Avkastning på sysselsatt kapital, %¹⁾ 11,2 3,6 11,2 3,6 9,0Sålda bostäder, antal15 129 129 599 838Försäljningsvärdet av sålda bostäder27 267 259 1 377 2 009Produktionsstartade bostäder, antal166 75 545 765Bostäder i pågående produktion, antal707 1 586 707 1 586 1 470Försäljningsgrad i pågående produktion, %95 87 95 87 88Färdigställda ej resultatavräknade bostäder, antal122 18 122 18 48Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda), antal157 230 157 230 211Resultatavräknade bostäder, antal169 116 764 412 718

===== SIDA 13 =====

13 
Delårsrapport januari-september 2023 
Baltikum 
Segmentet Baltikum består av huvudstäderna Tallinn i Estland, Riga i Lettland och Vilnius i Litauen. 
Erbjudandet är främst inriktat på flerbostadshus till konsumenter, men vi har också hyresrättsprojekt för 
investerare. 
SÅLDA OCH STARTADE BOSTÄDER 
Antalet sålda bostäder till konsument uppgick till 70 (117). Antalet 
startade bostäder till konsumenter uppgick till 44 (226) med ett startat 
projekt. Försäljningsgraden i pågående produktion uppgick till 
34 (51) procent exklusive B2M. Inga bostäder till investerare såldes 
eller startades under kvartalet eller under motsvarande period 
föregående år. 
I slutet av 2021 påbörjades investeringar i hyresrättsprojekt avsedda 
för egen förvaltning, enligt vår Build-to-Manage modell (B2M). Enligt 
plan skulle ett hyresrättsprojekt i Baltikum färdigställas under tredje 
kvartalet, men detta har förskjutits och kommer att färdigställas under 
det fjärde kvartalet 2023. Även det andra hyresrättsprojektet i Baltikum 
kommer att färdigställas under fjärde kvartalet 2023, vilket är tidigare 
än tidigare prognos. Båda projekten kommer att bidra med 
hyresintäkter under 2024, vilka kommer att öka successivt under året i 
takt med ökande beläggningsgrad. 
Dessa bostäder har klassificerats som förvaltningsfastigheter. Se 
not 9.
 
      Sålda och startade bostäder konsument, rullande 12 månader  Sålda och startade bostäder investerare, rullande 12 månader  
 
 
 
 
 
     
NETTOOMSÄTTNING OCH RESULTAT 
Juli-september 2023 
Nettoomsättningen uppgick till 116 (117) MSEK, under kvartalet 
resultatavräknades 80 (87) bostäder till konsument. Bruttomarginalen 
uppgick till 14,3 (17,9) procent.  
Rörelseresultatet uppgick till 6 (10) MSEK med en rörelsemarginal 
på 4,8 (8,7) procent. Rörelseresultatet tyngs av ett färdigställt och 
överlämnat projekt med låg marginal. Den låga marginalen i projektet 
förklaras av en bristande materialtillgång vilket påverkat de kostnader 
som upphandlades i projektet.   
Januari-september 2023 
Nettoomsättningen uppgick till 438 (450) MSEK. Ett lägre antal 
överlämnade bostäder uppvägdes av ett högre genomsnittspris per 
resultatavräknad bostad. 
Rörelseresultatet för perioden uppgick till 30 (48) MSEK och 
rörelsemarginalen var 6,8 (10,7) procent. Den lägre rörelsemarginalen 
förklaras främst av lägre bruttomarginal i överlämnade bostäder 
jämfört med föregående år och av att ett projekt med låg marginal 
resultatavräknats under perioden. Den låga marginalen i projektet 
kommer av bristande materialtillgång vid upphandling, vilket påverkat 
de kostnader som upphandlades i projektet.
 
 
1) Nyckeltalen har ej påverkats av jämförelsestörande poster då sådana ej har redovisats.  
2) Exklusive Build-to-Manage. Inklusive Build-to-Manage uppgår försäljningsgraden till 27 procent. 
   
02505007501 0001 2501 500Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade02505007501 0001 250Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv32020 2021 2022 2023AntalSåldaStartade
2023 2022 2023 2022 2022Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decNettoomsättning116 117 438 450 832Bruttoresultat17 21 65 80 152Bruttomarginal, %14,3 17,9 14,7 17,8 18,2Försäljnings- och administrationskostnader–11 –11 –35 –32 –44Rörelseresultat6 10 30 48 108Rörelsemarginal, % 4,8 8,7 6,8 10,7 13,0Sysselsatt kapital1 509 1 113 1 509 1 113 1 085av vilket bokfört värde exploateringsfastigheter639 501 639 501 515Avkastning på sysselsatt kapital, %¹⁾ 7,2 12,2 7,2 12,2 11,3Sålda bostäder, antal70 117 240 408 470Försäljningsvärdet av sålda bostäder110 171 341 562 654Produktionsstartade bostäder, antal44 226 253 416 495av vilket förvaltningsfastigheterBostäder i pågående produktion, antal871 1 207 871 1 207 976av vilket förvaltningsfastigheter195 195 195 195 195Försäljningsgrad i pågående produktion, %²⁾ 34 51 34 51 39Färdigställda ej resultatavräknade bostäder, antal104 22 104 22 53Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda), antal544 513 544 513 531Resultatavräknade bostäder, antal80 87 307 397 676

===== SIDA 14 =====

14 
Delårsrapport januari-september 2023 
Aktuella projekt i kvartalet 
Under andra kvartalet produktionsstartade Bonava 388 (860) bostäder.  
Samtliga projektstarter redovisas på bonava.com/investor-relations/produktionsstarter. 
      Tyskland 
Simonsveedel 
Läge: Köln 
Bostadstyp: Flerbostadshus 
Antal bostäder: 176 lägenheter till investerare 
 
I norra Köln bygger Bonava det nya grannskapet Simonsveedel, som kommer att bestå av 
total 290 lägenheter fördelade på sex byggnader. Lägenheterna är anpassade för alla 
åldersgrupper, och varierar i storlek för att tilltala både små och stora hushåll. Områdets 
planering utgår från att minska behovet av att använda bil i vardagen. Förutom att mataffär, 
förskola, skola, läkare och apotek finns i närheten kommer grannskapet också ha ett 
delningserbjudande. Med gemensam tillgång till lastcyklar, skottkärror och bilar behöver 
varje hushåll inte äga varje sak, och miljöpåverkan blir mindre. 
176 av bostäderna har under kvartalet sålts till en investerare och produktionsstartats. 
 
 
   
 
Estland, Baltikum 
Aiandi 
Läge: Tallin 
Bostadstyp: Flerbostadshus 
Antal bostäder: 44 lägenheter till konsument 
 
På gränsen mellan stadspulsen och lugnet ligger Uus-Mustamäe, Nya Mustamäe, som är ett 
7000 m2 stort grönområde där Bonava bygger totalt 750 moderna lägenheter. De första av 
dessa färdigställdes redan 2020, och i det tredje kvartalet 2023 har ytterligare 44 
produktionsstartats. I grannskapet finns fruktträd, picknickplats, utomhusgym samt en 
trickpark för nyinflyttade som sysslar med skateboard eller BMX. För de allra minsta 
invånarna finns även en stor lekplats. 
 
 
  
 
   Tyskland 
Tresenwaldbogen 
Läge: Sachsen 
Bostadstyp: Småhus 
Antal bostäder: 6 nya starter i område på totalt 196 bostäder till konsument 
 
I det nya grannskapet Tresenwaldbogen har Bonava produktionsstartat de första sex 
småhusen av kommande 197. Energieffektiviteten är av högsta prioritet i de nybyggda 
bostäderna, som alla kommer ha luftvärmepump för värmning av både inomhusmiljö och 
hushållsvatten, samt god isolering.  Familjer som flyttar in får gott om utrymme i 4-6 rum, 
samt trädgård och terrass. Närområdet bjuder på vandringsleder, cykelvägar och golfbana. 
Stadskärnan i Leipzig nås enkelt med pendeltåg.

===== SIDA 15 =====

15 
Delårsrapport januari-september 2023 
Övrig information 
 
 
ÖVRIG VERKSAMHET 
Övrig verksamhet består av moderbolaget, koncernjusteringar, elimineringar och den danska verksamheten, verksamhet under 
avveckling och avvecklad verksamhet.  Verksamheten i Danmark har kvar garantiåtaganden för färdigställda 
projekt. De kostnader som redovisats i verksamheten under kvartalet är av administrativ karaktär, och utgör i huvudsak löner till kvarvarande 
personal. 
 
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER 
I Bonavas verksamhet finns olika typer av risker, både operationella och 
finansiella. Under den kommande 12-månadersperioden finns ett antal osäkerhetsfaktorer som kan påverka vår verksamhet och försäljning. 
Däribland finns höjda basräntor, hög inflation, refinansieringsrisk, tillgång på garantier och oro kring det geopolitiska läget i Europa. 
Under föregående år såg vi ökade kostnader för material. I nuläget har priserna stabiliserats. Tillgången på material var normal, men vi arbetar 
fortlöpande för att säkra leveranserna av material och tjänster om störningar uppkommer.  
Den finansiella situationen bedöms löpande av styrelsen och koncernledningen. Bonava upplever nu en avmattning i marknaden till 
följd av bland annat inflation och stigande räntor. Bolagets affär är beroende av försäljningar av bostäder. Sjunkande försäljning har 
påverkat resultat och medfört negativt kassaflöde från den löpande verksamheten för perioden januari-september 2023. Bonavas styrelse 
och koncernledning arbetar med en rad åtgärder för att säkerställa tillgång till erforderlig likviditet som bland annat beskrivs under avsnitt 
Koventanter i låneavtal i not 4. Under våren har bolaget vidare påbörjat genomförande av ett program där kraftiga åtgärder vidtagits i syfte att 
minska kostnader och begränsa investeringar i byggrätter och nya produktionsstarter. I tillägg har arbetet intensifierats med att 
minska kapitalbindningen genom att minska osåld andel av färdigställd och pågående produktion samt att avyttra byggrätter som inte bedöms 
nödvändiga för att förverkliga Bonavas affärsplan. Under de senaste tre åren har bolagets geografiska spridning minskats genom försäljning av 
verksamheterna i Danmark, Norge och S:t Petersburg, vilket minskat skuldsättningen och ökar tyngdpunkten på de marknader som ger bäst 
möjlighet att generera god avkastning över tid. Vi för en aktiv dialog med bolagets kreditgivare och största aktieägare och utvärderar olika 
strategiska alternativ avseende långsiktig kapitalstruktur. Styrelsens och koncernledningens bedömning är att vid fullt genomförande 
av ovan nämnda åtgärder kommer den finansiella ställningen utgöra tillräckligt stöd till att fortsatt bedriva och utveckla en värdeskapande 
verksamhet.  Den 18 oktober ingick Bonava avtal om försäljning av verksamheten 
i S:t Petersburg för 50 MEUR (564 MSEK efter avdrag för försäljningskostnader). Slutförandet av försäljningen var villkorat av 
godkännande från myndigheter. Slutligt godkännande från relevanta myndigheter erhölls 2 november och försäljningen av verksamheten i 
S:t Petersburg har nu slutförts. Nettotillgångarna i S:t Petersburg har per 30 september värderats till transaktionspriset reducerat med 
försäljningskostnader. Efter avyttringen kvarstår ingen exponering mot verksamheten under avveckling.  
Under tredje kvartalet har byggrättsportföljen värderats dels genom externa värderingar, dels internt genom värdering av diskonterade 
framtida kassaflöden. Våra byggrätter redovisas som omsättningstillgångar och upptas därmed till det lägsta av 
marknadsvärde och anskaffningsvärde per tillgång. Över 80 procent av det bokförda värdet har blivit utvärderat av oberoende 
värderingsinstitut. Den översyn som genomförts har medfört nedskrivningar av exploateringsfastigheter om 686 MSEK. Efter 
genomförda nedskrivningar uppgår det bedömda marknadsvärdet till 9,5 miljarder SEK, motsvarande ett övervärde på 1,2 miljarder SEK. 
Därtill kvarstår vissa avvikelser där extern värderare bedömer att marknadsvärdet för koncernens exploateringsfastigheter är lägre än 
det redovisade värdet. I dessa fall finns i allt väsentligt stöd i andra externa källor för redovisat värde. Utifrån en samlad bedömning av 
varje enskild exploateringsfastighets värde, som gjorts utifrån det värde som Bonava anser kan genereras vid framtida försäljning av bostäder 
inom den ordinarie verksamheten, finns inga ytterligare nedskrivningsbehov per den 30 september 2023. Läs mer i not 10. 
Med avseende på det stora antal bostäder som Bonava startar, producerar och överlämnar är hanteringen av operationella risker en 
ständigt pågående process. Verksamhet är till övervägande del projektbaserad och berörs av många olika kontraktsformer vilket 
föranleder att Bonava från tid till annan blir involverat i tvister och rättsliga processer. Under perioden har utredning påbörjats avseende 
garantifel i ett projekt. Utredningen pågår och det är inte möjligt att göra en tillförlitlig uppskattning avseende Bonavas eventuella 
förpliktelser i denna fråga. Utifrån vad som är känt idag förväntas dessa tvister och rättsliga processer inte, vare sig enskilt eller tillsammans, i 
väsentlig grad påverka Bonavas resultat eller ställning. Bonava har en riskkommitté som är ansvarig för att organisera, 
samordna och driva det löpande riskhanteringsarbetet. Riskkommittén rapporterar regelbundet till revisionsutskottet och koncernledningen. 
För mer information om väsentliga risker och riskhantering, se Bonavas årsredovisning 2022, sidorna 66–68, som finns tillgänglig på 
bonava.com. 
ORGANISATION OCH MEDARBETARE 
Det genomsnittliga antalet anställda i koncernen exkluderat 
S:t Petersburg och Norge uppgick under perioden januari till september 2023 till 1 537 (1 806). 
AKTIEN OCH DE STÖRSTA ÄGARNA  
Bonava har två aktieslag, en A-aktie och en B-aktie. Varje A-aktie är 
berättigad till tio röster och varje B-aktie är berättigad till en röst. Aktiekapitalet uppgick per balansdagen till 434 MSEK fördelat 
på 108 435 822 aktier och 208 830 660 röster. Antalet A-aktier uppgick per 30 september 2023 till 11 154 982 och antalet B-aktier till 
97 280 840. Antalet B-aktier i eget förvar uppgick till 1 245 355 vilket motsvarade 1,1 procent av kapitalet och 0,6 procent av rösterna. Vid 
kvartalets utgång uppgick antalet aktieägare till 31 114 (31 828). Bonavas största ägare var Nordstjernan AB med 24,5 procent av 
kapitalet och 49,4 procent av rösterna, följt av Fjärde AP-fonden med 9,2 procent av kapitalet och 5,4 procent av rösterna samt Schroders 
med 5,6 procent av kapitalet och 2,9 procent av rösterna. De tio största ägarna kontrollerade totalt 60,9 procent av kapitalet och 
69,0 procent av rösterna. Mer information om Bonavas aktie och ägare finns på bonava.com/investor-relations. 
 SÄSONGSEFFEKTER 
Bonava redovisar intäkter och resultat från försäljning av bostäder i samband med överlämnandet av sålda och färdigställda bostäder 
till kunderna. Bonavas verksamheter påverkas av säsongsvariationer, vilket innebär att majoriteten av bostäder överlämnas i det fjärde 
kvartalet. Resultatet och kassaflödet före finansiering för fjärde kvartalet är därmed normalt starkare än för övriga kvartal. Detta 
illustreras i graferna som visar beräknat färdigställande per kvartal på sidan 8.  
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER PERIODEN 
Antal röster i Bonava AB har förändrats till följd av omvandling av 40 000 A-aktier till 40 000 B-aktier. Se ytterligare information under 
Aktien och de största ägarna på denna sida.  Den 31 maj 2023 ingick Bonava avtal om försäljning av 
verksamheten i S:t Petersburg, detta avtal har senare annullerats och ett nytt avtal om försäljning med en ny köpare ingicks den 18 oktober. 
Del av tidigare genomförda nedskrivningar av nettotillgångar i S:t Petersburg har reverserats. Se även not 8.  
Den 12 juni ingick Bonava avtal om försäljning av verksamheten i Norge och den 30 juni slutfördes affären, för ytterligare information se 
not 8. 
 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODEN 
Den 18 oktober 2023 ingick Bonava ett nytt avtal med Star Development LLC om försäljning av verksamheten i S:t Petersburg för 
50 MEUR (564 MSEK efter avdrag för försäljningskostnader) och erhöll samtidigt köpeskillingen. I samband med att affären undertecknades 
har Bonava valt att frånträda avtalet med RBI Group som slöts den 31 maj 2023. Detta då motparten inte erhållit förvärvstillstånd från den 
särskilda kommitté som inrättats för företagsöverlåtelser inom, den enligt avtalet, överenskomna tidsramen. Den nya köparen, Star 
Development LLC, har erhållit förvärvstillstånd från den särskilda myndighet som inrättats för företagsöverlåtelser och godkännande från 
den ryska konkurrensmyndigheten lämnades 2 november 2023. Konkurrensmyndighetens godkännande innebar att försäljningen av 
Bonavas verksamhet i S:t Petersburg slutfördes samma datum.  Bonava har nått en överenskommelse med banker och Svensk 
Exportkredit gällande beräkning av lånevillkor. Överenskommelsen avser återläggning av kostnader för omorganisation och erhölls efter 
balansdagen varför dessa lån enligt gällande redovisningsregler klassificeras som kortfristiga, läs mer i not 4.  
Antalet röster i Bonava AB har förändrats till följd av omvandling av 100 A-aktier till 100 B-aktier. Antalet röster i bolaget uppgår härmed 
till 208 829 760.  
BELOPP OCH DATUM 
Om inget annat sägs anges belopp i miljoner svenska kronor (MSEK). Alla jämförelsetal i denna rapport avser samma period föregående år. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma.  
Stockholm den 15 november 2023 Bonava AB (publ) 
  
Peter Wallin  VD och koncernchef

===== SIDA 16 =====

16 
Delårsrapport januari-september 2023 
Resultaträkning 
 
 
1) Jämförelsestörande poster om totalt 1 243 MSEK har rapporterats under perioden jan-sep 2023. Samtliga jämförelsestörande poster under 2023 har tagits upp i det tredje 
kvartalet 2023. Under 2022 har jämförelsestörande poster på 56 MSEK tagits upp i det fjärde kvartalet. Se även not 2 och not 3.  
2)  Hela periodens resultat är hänförligt till Bonava AB:s aktieägare. 
3)  Totalt antal återköpta aktier uppgick per 30 september till 1 245 355 (1 245 355) st. 
 
 
 
 
Rapport över totalresultat 
 
 
1) Hela periodens resultat är hänförligt till Bonava AB:s aktieägare.  
  
Not 2023 2022 2023 2022 Okt 2022 2022Kvarvarande verksamhet 1 Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep – sep 2023 Jan–decNettoomsättning2 2 765 2 604 8 281 8 322 13 945 13 987Kostnader för produktion–2 560 –2 339 –7 532 –7 216 –12 614 –12 298Bruttoresultat205 265 748 1 106 1 331 1 689Försäljnings- och administrationskostnader–176 –189 –552 –599 –783 –831Rörelseresultat före jämförelsestörande poster2 30 76 197 507 547 858Jämförelsestörande poster¹⁾ 3 –1 243 –0 –1 243 –0 –1 298 –56Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster2 –1 213 76 –1 046 507 –751 802Finansiella intäkter22 4 27 5 30 7Finansiella kostnader–167 –46 –413 –122 –491 –200Finansnetto–145 –42 –386 –118 –461 –193Resultat före skatt2 –1 358 35 –1 432 389 –1 212 609Skatt på periodens resultat–20 –7 –106 –63 –169Periodens resultat²⁾ –1 377 28 –1 432 283 –1 274 441Verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet8Periodens resultat från verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet, netto efter skatt557 62 –247 99 –1 089 –743Periodens resultat från verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet557 62 –247 99 –1 089 –743Kvarvarande verksamhet, verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhetPeriodens resultat från kvarvarande verksamhet, verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet–821 90–1 678382 –2 363 –303Data per aktie före och efter utspädningPeriodens resultat, SEK–12,85 0,26 –13,36 2,64 –11,89 4,10Kassaflöde från den löpande verksamheten, SEK–2,02 –2,70 –7,58 –15,18 –5,34 –24,83Eget kapital, SEK59,52 83,05 59,52 83,05 59,52 74,49Antal aktier i miljoner vid periodens utgång³⁾107,2 107,2 107,2 107,2 107,2 107,2
Not 2023 2022 2023 2022 Okt 2022 20221 Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep – sep 2023 Jan–decPeriodens resultat –821 90 –1 678 382 –2 363 –303Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultatPeriodens omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter–70 43 78 134 131 186Periodens omräkningsdifferenser vid omräkning av verksamhet under avveckling8 0 –8 –5 442 –290 157Periodens övriga totalresultat –70 36 73 577 –160 344Periodens totalresultat¹⁾ –891 126 –1 605 959 –2 523 41

===== SIDA 17 =====

17 
Delårsrapport januari-september 2023 
Koncernens balansräkning  
i sammandrag 
  
 
Förändringar i eget kapital  
i sammandrag för koncernen 
 
 
 
  
Not2023202220221, 4, 5 30 sep 30 sep 31 decTILLGÅNGARAnläggningstillgångarFörvaltningsfastigheter 9 214 210 262Övriga anläggningstillgångar 1 171 658 708Summa anläggningstillgångar 1 385 868 971OmsättningstillgångarExploateringsfastigheter 8 265 9 513 9 836Pågående bostadsprojekt 9 639 13 834 12 091Färdigställda bostäder 1 305 503 799Kortfristiga fordringar 1 144 967 848Likvida medel 4 163 185 119Tillgångar som innehas för försäljning 8 947 2 443 915Summa omsättningstillgångar 21 464 27 445 24 607SUMMA TILLGÅNGAR 22 849 28 313 25 579EGET KAPITALEget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 6 374 8 897 7 979Innehav utan bestämmande inflytande 5 5 5Summa eget kapital 6 380 8 902 7 984SKULDERLångfristiga skulderLångfristiga räntebärande skulder 4 236 3 938 3 593Övriga långfristiga skulder 11 318 369Långfristiga avsättningar 1 262 903 1 022Summa långfristiga skulder 1 509 5 159 4 983Kortfristiga skulderKortfristiga räntebärande skulder 4 7 040 3 065 3 532Övriga kortfristiga skulder 7 539 9 934 8 165Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning 8 383 1 253 915Summa kortfristiga skulder 14 963 14 252 12 612Summa skulder 16 471 19 411 17 595SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 22 849 28 313 25 579Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Innehav utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital Ingående eget kapital, 1 januari 20228 318 5 8 322Periodens totalresultat41 41Utdelning–375 –375Prestationsbaserat incitamentsprogram–4 –4Utgående eget kapital, 31 december 20227 979 5 7 984Periodens totalresultat–1 605 –1 605Prestationsbaserat incitamentsprogram0 0Utgående eget kapital, 30 september 20236 374 5 6 380

===== SIDA 18 =====

18 
Delårsrapport januari-september 2023 
Koncernens kassaflödesanalys  
i sammandrag 
 1) Skillnaden mellan resultat före skatt i koncernens kassaflödesanalys och resultat före skatt i koncernens resultaträkning avser avvecklad verksamhet och verksamhet under 
avveckling. 
2)  Skillnaden mellan likvida medel i koncernens kassaflödesanalys och koncernens balansräkning motsvararar likvida medel i verksamhet under avveckling. se ytterligare information 
i not 8.  
 
 
 
 
Kassaflöde från verksamhet under 
avveckling och avvecklad verksamhet 
 
 
 
1) Kassaflöde från verksamhet under avveckling ingår i koncernens kassaflödesanalys i sammandrag ovan, se not 8. 
  
2023 2022 2023 2022 Okt 2022 2022Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep– sep 2023 Jan–decDEN LÖPANDE VERKSAMHETENResultat före skatt¹⁾ –776 133 –1 639 542 –2 273 –92Justering för poster som inte ingår i kassaflödet1 069 1 1 604 –234 2 606 768Betald skatt–47 –14 –180 –125 –204 –149Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet246 120 –215 184 129 527Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitaletFörsäljningar av bostadsprojekt2 450 2 590 7 833 7 963 13 183 13 312Investeringar i bostadsprojekt–1 610 –3 950 –6 855 –12 042 –10 850 –16 037Övriga förändringar i rörelsekapital–868 85 –1 576 413 –3 034 –1 045Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet–29 –1 275 –598 –3 666 –702 –3 769Kassaflöde från den löpande verksamheten217 –1 155 –813 –3 482 –572 –3 242INVESTERINGSVERKSAMHETENFörsäljning av koncernföretag737 737Övrigt kassaflöde från investeringsverksamheten–20 –64 –148 –72 –180 –104KASSAFLÖDE FÖRE FINANSIERING197 –1 219 –223 –3 553 –15 –3 345FINANSIERINGSVERKSAMHETENUtdelning–188 –187 –375Ökning av räntebärande skulder1 433 3 724 4 825 5 702 3 884 4 762Minskning av räntebärande skulder–1 969 –2 516 –4 392 –2 778 –3 605 –1 991Förändring av räntebärande fordringar–1 12 89 2 91Kassaflöde från finansieringsverksamheten –537 1 219 433 2 824 94 2 486PERIODENS KASSAFLÖDE–340 209 –730 79 –859Likvida medel vid periodens början850 489 303 1 066 492 1 066Kursdifferens i likvida medel–48 3 –51 156 –110 97LIKVIDA MEDEL VID PERIODENS SLUT²⁾462 492 462 492 462 303
2023 2022 2023 2022 Okt 2022 2022Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep– sep 2023 Jan–decNettokassaflöde från den löpande verksamheten –15 158 393 –609 421 –581Nettokassaflöde från investeringsverksamheten–1 –1 746 25 749 28Nettokassaflöde från finansieringsverksamheten38 –67 –187 648 –317 518Nettoökning likvida medel, verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet¹⁾ 23 90 952 64 853 –35

===== SIDA 19 =====

19 
Delårsrapport januari-september 2023 
Koncernens noter 
 
12BNOT 1  13BRedovisningsprinciper 
 
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34, 
Delårsrapportering, Årsredovisningslagen och RFR 1, Kompletterande 
redovisningsnormer för koncerner från Rådet för finansiell 
rapportering. Delårsrapporten omfattar sidorna 1–33, och sidorna 1-15 
utgör således en integrerad del av denna finansiella rapport. De 
redovisningsprinciper som tillämpats vid upprättandet av 
delårsrapporten gäller för samtliga perioder och överensstämmer med 
de redovisningsprinciper som presenterats i Not 1 Väsentliga 
redovisningsprinciper i Bonavas årsredovisning 2022, sidorna 73–77. 
Årsredovisningen finns tillgänglig på bonava.com. 
Verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet 
I samband med att Bonava avyttrade verksamheten i Norge, och 
meddelade att man har för avsikt att avyttra verksamheten i 
S:t Petersburg, uppfylldes kriterierna för tillämpning av IFRS 5. 
Anläggningstillgångar som innehas för försäljning och avvecklade 
verksamheter. Avvecklade verksamheter består av väsentlig 
verksamhet som avyttrats eller utgör avyttringsgrupp som innehas för 
försäljning. 
Innebörden av att en grupp av tillgångar och skulder klassificeras 
som att de innehas för försäljning är att deras redovisade värde 
kommer att återvinnas i huvudsak genom försäljning och inte genom 
användning. Alla tillgångar som ingår i gruppen presenteras på separat 
rad i balansräkningen och gruppens alla skulder presenteras på en 
separat rad bland skulderna. Gruppen värderas till det lägsta av det 
redovisade värdet och det verkliga värdet efter avdrag för 
försäljningskostnader. Resultat efter skatt från avvecklad verksamhet 
och verksamhet under avveckling redovisas på egen rad i 
resultaträkningen. Transaktioner mellan kvarvarande verksamhet och 
avvecklad verksamhet har eliminerats. Historiska siffror har omräknats 
enligt samma principer. I enlighet med IFRS är balansräkningar för 
tidigare år ej omräknade.  
Exploateringsfastigheter och mark 
Exploateringsfastigheter är Bonavas innehav av mark- och byggrätter 
för framtida boendeutveckling samt aktiverade 
projektutvecklingskostnader. Exploateringsfastigheter värderas med 
hänsyn tagen till om utveckling ska ske eller om de alternativt säljs 
vidare. Till grund för värdering av mark och byggrätter som ska 
utvecklas finns en investeringskalkyl. Denna kalkyl uppdateras årligen 
avseende bedömt försäljningspris och kostnadsutveckling samt när 
marknadsutveckling eller andra omständigheter så kräver. I de fall som 
ett positivt täckningsbidrag från utvecklingen inte kan erhållas med 
hänsyn till en normal entreprenadvinst sker nedskrivning. 
Utvecklingskostnader relaterat till mark som Bonava har kontroll över 
aktiveras. 
 
 
 
 
14BNOT 2  15BRapportering av rörelsesegment 
 
 
 
2) Inga jämförelsestörande poster har redovisat för perioden 
 
1) Övrig verksamhet består av moderbolaget, koncernjusteringar, elimineringar, den danska verksamheten samt avvecklad verksamhet och verksamhet under avveckling. 
2) Inga jämförelsestörande poster har redovisat för perioden 
Jul–sep 2023 Tyskland Sverige Finland Baltikum Övrig verksamhet ¹⁾ Summa Nettoomsättning, konsumenter1 680 274 206 115 2 275Nettoomsättning, investerare183 1 274 457Nettoomsättning, mark19 13 33Övriga intäkter–0Rörelseresultat före jämförelsestörande poster157 –86 –3 6 –44 30Jämförelsestörande poster–844 –308 –90 –1 243Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster–687 –394 –93 6 –44 –1 213Finansiella poster–145Resultat före skatt–1 358Sysselsatt kapital7 305 3 605 851 1 509 580 13 850Jul–sep 2022 Tyskland Sverige Finland Baltikum Övrig verksamhet ¹⁾ Summa Nettoomsättning, konsumenter917 320 30 117 1 384Nettoomsättning, investerare731 –3 185 299 1 212Nettoomsättning, markÖvriga intäkter1 6 9Rörelseresultat²⁾ 186 –110 –1 10 –9 76Finansiella poster–42Resultat före skatt35Sysselsatt kapital6 614 3 758 1 071 1 113 4 004 16 560Jan–sep 2023 Tyskland Sverige Finland Baltikum Övrig verksamhet ¹⁾ Summa Nettoomsättning, konsumenter3 358 1 338 720 437 5 854Nettoomsättning, investerare744 444 1 163 2 351Nettoomsättning, mark26 40 1 68Övriga intäkter5 1 1 1 8Rörelseresultat före jämförelsestörande poster242 17 62 30 –153 197Jämförelsestörande poster–844 –308 –90 –1 243Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster–603 –291 –29 30 –153 –1 046Finansiella poster–386Resultat före skatt–1 432Sysselsatt kapital7 305 3 605 851 1 509 580 13 850

===== SIDA 20 =====

20 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
 
 
1) Övrig verksamhet består av moderbolaget, koncernjusteringar, elimineringar, den danska verksamheten samt avvecklad verksamhet och verksamhet under avveckling. 
2) Inga jämförelsestörande poster har redovisat för perioden 
 
 
16BNOT 3  Specifikation jämförelsestörande poster 
Jämförelsestörande poster under 2023 avser nedskrivningar av 
exploateringsfastigheter, aktiverade utvecklingskostnader, ett 
B2M-projekt samt omstruktureringar och uppgår totalt 
till -1 243 MSEK. För ytterligare information om de 
jämförelsestörande posterna och vilka segment som de avser se 
not 2. 
Efter en strategisk översyn av verksamheten har Bonava initierat 
ytterligare omstruktureringar i tredje kvartalet 2023 i Tyskland, 
Sverige och Finland. Syftet med omstruktureringarna är att skapa 
en lägre kostnadsbas och därmed förbättra framtida kassaflöden 
samt ge förutsättningar för ökad flexibilitet. I det tredje kvartalet 
har kostnader avseende omstrukturering om 434 MSEK tagits upp 
relaterat till detta. Av beloppet är 402 MSEK hänförligt till 
Tyskland, 25 MSEK till Sverige och 7 MSEK till Finland.  
Bonava har gjort en översyn av byggrättsportföljen, vilket har 
resulterat i nedskrivning av exploateringsfastigheter om 
totalt 686 MSEK, varav nedskrivning av mark om 442 MSEK i 
Tyskland, 160 MSEK i Sverige och 4 MSEK i Finland. Därutöver har 
aktiverade projektutvecklingskostnader skrivits ned med 80 MSEK i 
Finland. Efter genomförda nedskrivningar uppgår det bedömda 
marknadsvärdet av Bonavas exploateringsfastigheter till 9,5 
miljarder SEK vilket motsvarar ett övervärde på 1,2 miljarder SEK. 
Läs vidare i not 10. 
Översynen medförde även att ett B2M-projekt i Sverige skrevs 
ned med 123 MSEK, se vidare i not 9.  
 
Jämförelsestörande poster för helåret 2022 uppgick till -56 MSEK 
och avsåg kostnader till följd av beslutade organisatoriska 
förändringar (avgångsvederlag) i Sverige, Tyskland och centrala 
avdelningar. Totalt sett har nettot om -56 MSEK i 
jämförelsestörande poster fördelats enligt följande: -20 MSEK i 
Sverige, -32 MSEK i Tyskland samt -4 MSEK i Övrigt (centrala 
avdelningar).
  
 
 
  
Jan–sep 2022 Tyskland Sverige Finland Baltikum Övrig verksamhet ¹⁾ Summa Nettoomsättning, konsumenter2 924 1 556 634 449 101 5 665Nettoomsättning, investerare1 555 402 336 299 2 592Nettoomsättning, mark36 19 54Övriga intäkter2 1 8 11Rörelseresultat²⁾ 521 26 39 48 –127 507Finansiella poster–118Resultat före skatt389Sysselsatt kapital6 614 3 758 1 071 1 113 4 004 16 560Jan–dec 2022 Tyskland Sverige Finland Baltikum Övrig verksamhet ¹⁾ Summa Nettoomsättning, konsumenter5 626 1 997 1 175 831 102 9 731Nettoomsättning, investerare2 159 704 565 752 4 180Nettoomsättning, mark39 19 58Övriga intäkter5 1 1 11 18Rörelseresultat före jämförelsestörande poster904 –54 88 108 –188 858Jämförelsestörande poster–32 –20 –4 –56Rörelseresultat efter jämförelsestörande poster872 –74 88 108 –192 802Finansiella poster–193Resultat före skatt609Sysselsatt kapital7 074 3 825 974 1 085 2 610 15 568202320222022Jan–sep Jan–sep Jan–decNedskrivning av mark–606Nedskrivning av B2M-Projekt–123Nedskrivning av aktiverade projektutvecklingskostnader–80Organisatoriska förändringar–434 –56Summa jämförelsestörande poster–1 243 –56

===== SIDA 21 =====

21 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
 
 
 
16BNOT 4  Specifikation nettolåneskuld 
 
 
1)  Som del av de långfristiga- och kortfristiga räntebärande fordringarna ingår 
säljarreverserna som ställts ut till köparen av den norska verksamheten, se 
ytterligare information i not 8. 
2) Varav gröna lån 3 097 (3 255) MSEK. Den belånade gröna tillgångsbasen bestod 
av tillgångar i Sverige som är, eller kommer att bli, certifierade med 
Svanenmärkning samt specifika projekt till investerare i Finland. 
3)  Verksamhet S:t Petersburg redovisas som verksamhet under avveckling, se not 8. 
Bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag 
Eftersom Bonava utser majoriteten av styrelsen i 
bostadsrättsföreningar i Sverige och bostadsaktiebolag i Finland, 
ställer ut garantier och genomför utlåning till eller upplåning för 
bostadsrättsföreningarna och bostadsaktiebolagens räkning, har 
Bonava bestämmande inflytande och konsoliderar därför 
bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag i sin helhet. Som en 
konsekvens därav ingår dessa skulder i Bonavas nettolåneskuld. 
Andel av nettolåneskuld som avser bostadsrättsföreningar 
och bostadsaktiebolag 
  
Koncernens finansieringsramar 
Nedanstående tabell specificerar koncernens finansieringsramar. 
Därutöver finns outnyttjade avtalade krediter för projekt i svenska 
bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag om 77 MSEK. 
 
  
Kovenanter i låneavtal 
Villkoren i Bonavas låneavtal, med banker och Svensk Exportkredit, 
är kopplade till två kovenanter. Den första är soliditet, eller eget 
kapital i förhållande till totala tillgångar, som inte ska understiga 25 
procent. Soliditet, enligt beräkningsmetoden i låneavtalen, var 28,1 
procent. Den andra är räntetäckningsgrad, eller intäkter före ränta, 
skatt, avskrivning och amortering i relation till finansnetto. Den ska 
inte understiga 2,0x. Enligt överenskommelse med kreditgivarna 
har kostnader för omorganisation tillsvidare återlagts vid beräkning 
av räntetäckningsgraden. Denna uppgick därmed till 2,5x. 
Eftersom överenskommelsen nåddes efter balansdagens utgång 
klassificeras de lån som omfattas av villkoren som kortfristiga, i 
enlighet med gällande redovisningsregler.  
 
 
 
 
18BNOT 5  Verkligt värde för finansiella instrument 
 
I nedanstående tabell lämnas upplysningar om hur verkligt värde 
bestäms för de finansiella instrument som löpande värderas till 
verkligt värde i Bonavas balansräkning. Uppdelning av hur verkligt 
värde bestäms ska göras utifrån tre nivåer. Under perioden har inga 
förflyttningar gjorts mellan nivåerna. 
På nivå 1 har Bonava ett utestående obligationslån värderat till 
1 200 (1 203) MSEK. 
Derivatinstrument på nivå 2 består av valutaswappar där 
värderingen till verkligt värde baseras på publicerade terminskurser 
på en aktiv marknad. 
Bonava har inga finansiella instrument på nivå 3. 
 
  
Verkligt värde för lång- och kortfristiga räntebärande skulder 
avviker endast marginellt från redovisat värde och redovisas därför 
inte separat i delårsrapporten. För finansiella instrument som 
redovisas till upplupet anskaffningsvärde, bedöms redovisat värde 
för kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, 
leverantörsskulder och andra räntefria skulder överensstämma med 
det verkliga värdet. Säljarreverserna, redovisade till upplupet 
anskaffningsvärde, som har ställts ut till köparen av den norska 
verksamheten värderas till 684 MSEK per 30 september 2023, det 
nominella värdet innan diskontering uppgick till 767 MSEK. 
 
NOT 6  Investeringsåtaganden 
 
Bonava har investeringsåtaganden för köp av byggrätter, som är 
avtalsenliga och villkorade, och som ännu inte redovisats som del 
av de finansiella rapporterna. Per 30 september uppgick värdet för 
dessa till 2,1 miljarder SEK. Investeringarna förväntas regleras med 
0,3 miljarder 2023, 1,1 miljard 2024, 0,3 miljarder 2025 och 0,4 
miljarder 2026 och senare, givet att villkoren i avtalen uppfylls. 
Avtalen är oftast villkorade av att bygglov erhålls eller att detaljplan 
godkänns.  
20232022202230 sep 30 sep 31 decLångfristiga räntebärande fordringar¹⁾591 2 2Kortfristiga räntebärande fordringar¹⁾113 17 18Likvida medel462 492 303Räntebärande fordringar1 165 512 324Långfristiga räntebärande skulder430 4 590 4 050Kortfristiga räntebärande skulder7 040 3 068 3 533Räntebärande skulder²⁾7 470 7 658 7 583Nettolåneskuld6 305 7 146 7 259Varav S:t Petersburg³⁾–104 347 275
20232022202230 sep 30 sep 31 decLikvida medel88 36 17Bruttolåneskuld1 378 1 953 1 767Nettolåneskuld i bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag1 291 1 917 1 751Finansiering Förfall Belopp UtnyttjadOutnyttjatKontokrediter<365 dagar 658 70 588Obligation<365 dagar 1 200 1 200Lån<365 dagar 2 348 2 348RCF/Certifikat<365 dagar 3 000 2 356 644Summa7 206 5 974 1 232
20232022202230 sep 30 sep 31 decDerivatinstrument137 36 17Summa tillgångar137 36 17Derivatinstrument25 96 112Summa skulder25 96 112

===== SIDA 22 =====

22 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
 
20BNOT 7  2Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 
 1) Motförbindelse avseende garantier som utgör säkerhet för belopp inbetalda till 
bostadsrättsföreningar bildade av Bonava Sverige AB utgör 600 MSEK (1576 MSEK 
per 31 december 2022). Insatsgarantier gäller intill dess ett år förflutit efter det att 
den slutliga anskaffningskostnaden för bostadsrättsföreningens hus fastställts. 
Bonava ABs åtagande begränsat till 600 MSEK. Övriga borgensförbindelser utgörs 
av Bonava ABs borgensförpliktelser för projektfinansiering i S:t Petersburg 217 
MSEK (487 MSEK per 31 december 2022), borgensåtaganden för betalning av 
markinvesteringar S:t Petersburg 74 MSEK (98 MSEK per 31 december 2022) samt 
976 MSEK avser borgensåtaganden för den norska verksamheten att övertas av 
köparen, motsvarande 955 MNOK (957 MNOK vid övertagandetidpunkten). 
Bonavas projekt i S:t Petersburg finansieras genom utländsk bank med licens att 
verka i regionen. Av Fastighetsinteckningar utgör säkerhet för projektfinansiering på 
uppdrag av finska bostadsaktiebolag 382 MSEK (871 MSEK per 31 december 
2022) och 128 MSEK (119 MSEK per 31 december 2022) avser tillgångar kopplat 
till markförvärv i S:t Petersburg.  
2) Kostnader relaterade till exploateringsfastigheter som bedöms uppstå även om 
bostadsprojekt inte startas 
 
Med avseende på det stora antal bostäder som Bonava startar, 
producerar och överlämnar är hanteringen av operationella risker 
en ständigt pågående process. Verksamhet är till övervägande del 
projektbaserad och berörs av många olika kontraktsformer vilket 
föranleder att Bonava från tid till annan blir involverat i tvister och 
rättsliga processer. Under perioden har utredning påbörjats 
avseende garantifel i ett projekt. Utredningen pågår och det är inte 
möjligt att göra en tillförlitlig uppskattning avseende Bonavas 
eventuella förpliktelser i denna fråga. Utifrån vad som är känt idag 
förväntas dessa tvister och rättsliga processer inte vare sig enskilt, 
eller tillsammans, i väsentlig grad påverka Bonavas resultat eller 
ställning. 
 
 
  
2023 2022 202230 sep 30 sep 31 decStällda säkerheterFör egna skulderFastighetsinteckningar510 1 316 990Övriga ställda säkerheter11 10 11Summa ställda säkerheter521 1 326 1 001Borgens- och garantiförpliktelserEgna förbindelserMotförbindelse gentemot externa garantigivare¹⁾600 1 488 1 576Eventualförpliktelser²⁾339 266 236Övriga borgensförbindelser1 267 947 585Summa borgens- och garantiförpliktelser1 867 2 435 2 161

===== SIDA 23 =====

23 
Delårsrapport januari-september 2023 
20BNOT 8  
23BVerksamhet under avveckling och avvecklad 
verksamhet 
S:t Petersburg  
Bonava meddelade den 3 mars 2022 att verksamheten i 
S:t Petersburg kommer att avvecklas. Bonava har sedan dess sett 
över olika strategiska alternativ för att avveckla verksamheten, där 
ett alternativ har varit en ansvarsfull avyttring av verksamheten. 
Bonava annonserade den 7 oktober 2022 att ett avtal ingåtts om 
att sälja verksamheten i S:t Petersburg. Med anledning av detta har 
verksamheten redovisats som verksamhet under försäljning sedan 
det tredje kvartalet 2022.  
Den tilltänkta köparen av den ryska verksamheten erhöll inte 
nödvändiga tillstånd från ryska myndigheter varför kontraktet 
annullerades. Efter att kontraktet hade annullerats beslutades det 
om nedskrivning av nettotillgångar i verksamheten i S:t Petersburg. 
Dessa uppgick till 877 MSEK och rapporterades under periodens 
resultat från verksamhet under avveckling i det fjärde kvartalet 
2022.  
Beslutet om att lämna S:t Petersburg har legat fast och den 31 
maj 2023 ingick Bonava ett avtal med bostadsutvecklaren RBI 
Group om att sälja verksamheten.  
 Per den 18 oktober 2023 ingick Bonava avtal med en ny köpare, 
Star Development LLC, om försäljning av verksamheten i 
S:t Petersburg för 50 MEUR (578 MSEK) och erhöll samtidigt 
köpeskillingen. I samband med att affären undertecknades har 
Bonava valt att frånträda avtalet med RBI Group som slöts den 31 
maj 2023. Detta då motparten inte erhållit förvärvstillstånd från 
den särskilda kommitté som inrättats för företagsöverlåtelser inom 
den enligt avtalet överenskomna tidsramen. Den nya köparen, Star 
Development LLC, har erhållit detta tillstånd och transaktionens 
slutförande har varit villkorad godkännande från den ryska 
konkurrensmyndigheten. Den ryska konkurrensmyndigheten 
godkände transaktionen 2 november 2023 vilket medfört att 
försäljningen av Bonavas verksamheten i S:t Petersburg har 
slutförts. 
Nettotillgångarna i S:t Petersburg värderas per utgången av 30 
september till 564 MSEK, vilket motsvarar transaktionspriset om 
50 MEUR (578 MSEK), som erhölls 18 oktober, med avdrag för 
försäljningskostnader. Under det tredje kvartalet har en ökning av 
det verkliga värdet redovisats, motsvarande 564 MSEK, genom 
återföring av tidigare genomförda nedskrivningar. 
Den genomförda försäljningen av verksamheten är en händelse 
efter balansdagen som bekräftar det verkliga värdet per 
balansdagen.   
Under 2023 genererade verksamheten ett positivt resultat före 
skatt om 164 (109) MSEK. Det totala resultatet från verksamhet 
under avveckling uppgick till 549 MSEK (87 MSEK).  
Bonava AB har borgensåtaganden för betalning av 
markinvesteringar i S:t Petersburg om 74 (321) MSEK, (98 MSEK 
per 31 december 2022) som ska övertas av köparen  
Borgensförpliktelser för projektfinansiering i S:t Petersburg om 
217 (645) MSEK (487 MSEK per den 31 december 2022) har 
avslutats under det fjärde kvartalet 2023. 
Justerade historiska jämförelsetal har publicerats på Bonavas 
hemsida, https://www.bonava.com/investor-relations/finansiell-
information. 
Balansräkning, ställda säkerheter och eventualförpliktelser, 
S:t Petersburg 
 
1) Avser fastighetsteckningar i fastigheter ägda av Bonava S:t Petersburg. 
Resultat och kassaflöde från verksamhet under avveckling, 
S:t Petersburg 
  
  
20232022202230 sep 30 sep 31 decAnläggningstillgångar 48Exploateringsfastigheter615 1 980 729Övriga omsättningstillgångar34 107Likvida medel298 308 185Summa tillgångar 947 2 443 915Avsättningar 38 23 23Långfristiga skulder267 857 577Förskott från kunder10 150 117Övriga kortfristiga skulder68 224 197Summa skulder  383 1 253 915Nettotillgångar  564 1 190Ställda säkerheter och eventualförpliktelserStällda säkerheter ¹⁾ 129 128 119
202320222022Jan–sep Jan–sep Jan–decNettoomsättning680 381 526Kostnader för produktion–481 –249 –365Bruttoresultat 199 132 161Försäljnings- och administrationskostnader–24 –29 –70Rörelseresultat 175 103 91Finansiella intäkter0 19 22Finansiella kostnader–12 –13 –23Finansnetto –11 6 –1Resultat före skatt164 109 90Skatt på årets resultat–33 –21 –21Resultat från verksamhet under avveckling efter skatt131 87 69Transaktionskostnader–14Nedskrivning av nettotillgångar433 –877Resultat från verksamhet under avveckling 549 87 –808Valutakursdifferenser vid omräkning av verksamhet under avveckling436 142Övrigt totalresultat från verksamhet under avveckling 436 142 Nettokassaflöde från den löpande verksamheten 340 –440 –472Nettokassaflöde från investeringsverksamheten8 9Nettokassaflöde från finansieringsverksamheten–154 383 363Nettoökning av likvida medel som genererats av dotterföretaget 186 –49 –100

===== SIDA 24 =====

24 
Delårsrapport januari-september 2023 
Norge  
Den 30 juni slutförde Bonava avtalet om försäljning av 
verksamheten i Norge. Köpare är fastighetsfonden Union 
Residential Development. Köpeskillingen uppgick till 1 532 MSEK, 
varav 765 MSEK betalades kontant vid slutförandet och resterande 
belopp, 767 MSEK, har erlagts via säljarreverser. Dessa betalas i 
takt med att köparen överlämnar färdigställda bostäder till kund. I 
transaktionsvalutan (NOK) uppgick den totala köpeskillingen till 
1 515 MNOK. 
I samband med att Bonava tecknade avtal om försäljning av 
verksamheten i Norge uppfylldes kriterierna för tillämpning av 
IFRS 5 Anläggningstillgångar som innehas för försäljning av 
avvecklade verksamheter. I koncernens resultaträkning 
särredovisas den avvecklade verksamheten i Norge, inklusive 
realisationsresultatet från försäljningen, på egen rad benämnd 
Verksamhet under avveckling. I koncernens resultaträkning har 
tidigare perioder omräknats enligt samma principer. 
Koncerninterna transaktioner mellan kvarvarande och avvecklad 
verksamhet har eliminerats. Justerade jämförelsetal har publicerats 
på Bonavas hemsida. Från avyttringstidpunkten, då det 
bestämmande inflytande övergick till köparen, upphör tillgångar 
och skulder hänförliga till verksamheten i Norge att redovisas som 
del av koncernens totala tillgångar och skulder.  
Finansiell information avseende den avvecklade verksamheten 
för perioden fram till avyttringstidpunkten återfinns nedan.  
Säljarreverserna kommer att betalas i takt med att de 
underliggande fastighetsprojekten i den norska verksamheten 
slutförs. Huvuddelen av reverserna väntas betalas under 2024 och 
2025. 
I balansräkningen redovisas säljarreverserna som en finansiell 
anläggningstillgång värderade till upplupet anskaffningsvärde 
enligt effektivräntemetoden. Per den 30 juni värderades reverserna 
till 666 MSEK, det nominella värdet innan diskontering uppgick till 
767 MSEK, ränteintäkter kommer redovisas löpande som 
finansiella intäkter fram till säljarreversernas förfall.  
Per 30 juni 2023 hade Bonava AB borgensförpliktelser för den 
norska verksamheten i form av motförbindelser gentemot externa 
garantigivare samt direkta borgensåtaganden till ett sammanlagt 
belopp av 967 MSEK (957 MNOK), dessa ska övertas av köparen 
inom 120 arbetsdagar från affärens slutförande i enlighet med 
avtalet. Per 30 september 2023 uppgick kvarvarande 
borgensåtaganden till 976 MSEK (955 MNOK).  
Justerade historiska jämförelsetal har publicerats på Bonavas 
hemsida, https://www.bonava.com/investor-relations/finansiell-
information.  
Finansiell information avseende avvecklad verksamhet, Norge 
 
  
Uppgifter om försäljning av dotterföretaget, Norge 
  
  
202320222022Jan–junJan–sepJan–decNettoomsättning627 1 222 1 719Kostnader för produktion–538 –1 122 –1 551Bruttoresultat 89 100 168Försäljnings- och administrationskostnader–24 –51 –76Rörelseresultat 654992Finansiella intäkter1–01Finansiella kostnader–1–4–6Finansnetto 0 –4 –5Resultat före skatt654587Skatt på årets resultat–6–33–21Resultat från avvecklad verksamhet efter skatt59 12 66Transaktionskostnader–30Resultat vid försäljning av dotterföretag efter skatt (se nedan)–824Resultat från avvecklad verksamhet –7951266Valutakursdifferenser vid omräkning av avvecklad verksamhet–5 6 16Övrigt totalresultat från avvecklad verksamhet –5 6 16 Nettokassaflöde från den löpande verksamheten 53 –169 –109Nettokassaflöde från investeringsverksamheten746 17 19Nettokassaflöde från finansieringsverksamheten–33 265 155Nettoökning av likvida medel som genererats av dotterföretaget 766 113 65 202330 junErhållen köpeskilling eller köpeskilling som kommer att erhållas:  Kontant 441Diskontering av säljrevers –101Totalt försäljningspris 340Redovisat värde för sålda nettotillgångar –1 119Resultat före skatt och omklassificering av valutaomräkningsreserv  –779Omklassificering av valutaomräkningsreserv –45Resultat vid försäljning efter skatt –824

===== SIDA 25 =====

25 
Delårsrapport januari-september 2023 
Avyttrade tillgångar, Norge 
 
1) Avser säkerhet för lån i J/V Solberg Öst. 
 
Verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet, totalt 
för Norge och S:t Petersburg 
 
 
 
20BNOT 9   25BFörvaltningsfastigheter 
 
 
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till 
anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara 
utgifter. Under det andra kvartalet 2023 avbröts hyresrättsprojektet 
i Sverige. Samma projekt har skrivit ner med 123 MSEK under 
perioden och klassificeras, sedan utgången av 30 september 2023, 
som exploateringsmark och värderas därmed som byggrätt. Per 30 
september 2023 bedöms verkligt värde motsvara bokfört värde 
varför ingen orealiserad värdeförändring redovisas. Klassificering är 
i nivå 3 enligt IFRS 13. 
  
20BNOT 10   25BExploateringsfastigheter 
 
 
Under det tredje kvartalet har byggrättsportföljen värderats. Våra 
byggrätter redovisas som omsättningstillgångar och upptas 
därmed till det lägsta av marknadsvärde och anskaffningsvärde per 
tillgång. 83 procent av bokfört värde har blivit utvärderat av 
oberoende värderingsinstitut. Marknadsvärdet har uppskattats 
genom analys av diskonterade framtida kassaflöden samt en extern 
värdering för att utvärdera det bedömda värdet. En 
diskonteringsfaktor på 12,5 procent har applicerats för 
koncernövergripande värdering. Investeringar som delvis redan är 
pågående har värderats internt med kassaflödesmetoden. Den 
översyn som genomförts har medfört nedskrivningar av 
exploateringsfastigheter om 686 MSEK, motsvarande 7 procent av 
marknadsvärdet, i Sverige, Tyskland och Finland. Efter genomförda 
nedskrivningar uppgår det bedömda marknadsvärdet till 9,5 
miljarder SEK, motsvarande ett övervärde på 1,2 miljarder SEK. 
Efter genomförda nedskrivningar uppgår det bedömda 
marknadsvärdet till 9,5 miljarder SEK, motsvarande ett övervärde 
på 1,2 miljarder SEK. Därtill kvarstår vissa avvikelser där extern 
värderare bedömer att marknadsvärdet för koncernens 
exploateringsfastigheter är lägre än det redovisade värdet. I dessa 
fall finns i allt väsentligt stöd i andra externa källor för redovisat 
värde. Utifrån en samlad bedömning av varje enskild 
exploateringsfastighets värde, som gjorts utifrån det värde som 
Bonava anser kan genereras vid framtida försäljning av bostäder 
inom den ordinarie verksamheten, finns inga ytterligare 
nedskrivningsbehov per den 30 september 2023. 
 
 
1) Värdering utifrån Bonavas bedömning med externa värderingar som utgångspunkt  
 
  
Goodwill 56Anläggningstillgångar 50Exploateringsfastigheter 2 529Övriga omsättningstillgångar 37Likvida medel 28Summa tillgångar 2 700Avsättningar 53Långfristiga skulder 1 242Förskott från kunder 30Övriga kortfristiga skulder 257Summa skulder 1 582Nettotillgångar 1 119Ställda säkerheter och eventualförpliktelserStällda säkerheter ¹⁾202202320222022Jan–sep Jan–sep Jan–decPeriodens resultat för verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet, totalt–247 99 –743Periodens omräkningsdifferenser vid omräkning av verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet, totalt –5 442 157Nettoökning av likvida medel som genererats av verksamhet under avveckling och avvecklad verksamhet, totalt  952 64 –35Tillgångar som innehas för försäljning, totalt 947 2 443 915Skulder hänförliga till tillgångar som innehas för försäljning, totalt  383 1 253 915
20232022202230 sep 30 sep 31 decVerkligt värde vid periodens början262Investeringar107 48 102Nedskrivning–123Omklassificering–36 162 156Årets omräkningsdifferens4 5Verkligt värde vid periodens slut214 210 262
MDSEKExploaterings-fastigheter Föremål för extern värdering, % Bedömt värde ¹⁾ Tyskland4,7835,0Sverige2,3942,8Finland0,6830,8Baltikum0,6 36 0,8Summa8,3 83 9,5

===== SIDA 26 =====

26 
Delårsrapport januari-september 2023 
Moderbolaget  
i sammandrag 
 
JANUARI–SEPTEMBER 2023 
Moderbolaget utgörs av verksamheten i Bonava AB (publ). Nettoomsättningen för bolaget uppgick till 167 (204) MSEK. Resultatet efter 
finansiella poster uppgick till -1 542 (404) MSEK. Under det andra kvartalet 2023 avyttrades koncernföretaget Bonava Norge AS till en förlust 
om 812 MSEK. Realisationsresultatet inkluderar försäljningskostnader om –30 MSEK. Under det tredje kvartalet 2023 har en nedskrivning skett 
av fordran på koncernens tyska bolag. Nedskrivningen är hänförlig till tidigare bokförd anteciperad utdelning som ej kommer att erhållas varför 
transaktionen har reverserats. Effekten är att resultat från andelar i koncernföretag har reducerats med 390 MSEK och fordran på dotterbolag har 
minskats i motsvarande mån. Under det tredje kvartalet har ett kapitaltillskott om 330 MSEK lämnats till koncernföretaget, Bonava Sverige AB, 
och en nedskrivning av andelar i koncernföretag, avseende innehavet i Bonava Sverige AB, har redovisats till motsvarande belopp. Bonava ABs 
räntebärande skulder klassificeras som kortfristiga vid utgången av 30 september 2023, läs mer i not 4, stycket ”Kovenanter i låneavtal”. 
 
 
Då det inte finns några transaktioner att redovisa i övrigt totalresultat motsvarar periodens resultat totalresultatet. 
 
   
Not202320222022RESULTATRÄKNING 1 Jan–sep Jan–sep Jan–decNettoomsättning167 204 269Försäljnings- och administrationskostnader–288 –332 –456Rörelseresultat–121 –128 –187Resultat från andelar i koncernföretag–1 533 417 353Finansiella intäkter482 199 320Finansiella kostnader–370 –84 –140Resultat efter finansiella poster–1 542 404 345Bokslutsdispositioner–45Resultat före skatt–1 542 404 300Skatt på periodens resultat3 21Periodens resultat–1 542 407 321Not202320222022BALANSRÄKNING 1, 2 30 sep 30 sep 31 decTillgångarAnläggningstillgångar2 090 2 668 2 632Omsättningstillgångar11 251 10 878 10 960Summa tillgångar13 341 13 546 13 592Eget kapital och skulderEget kapital5 867 7 494 7 409Avsättningar10 10 11Långfristiga skulder0 3 135 3 174Kortfristiga skulder7 463 2 908 2 999Summa eget kapital och skulder13 341 13 546 13 592

===== SIDA 27 =====

27 
Delårsrapport januari-september 2023 
Moderbolagets noter 
 
 
 
26BNOT 1  2Redovisningsprinciper 
Bolaget har upprättat delårsrapporten enligt Årsredovisningslagen 
(1995:1554) och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation 
RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
De redovisningsprinciper som tillämpats vid upprättandet av denna 
delårsrapport gäller för samtliga perioder och överensstämmer med de 
redovisningsprinciper som presenterats i Not 1 Väsentliga 
redovisningsprinciper i Bonavas årsredovisning 2022, sidorna 73–77 
samt sidan 102. Årsredovisningen finns tillgänglig på bonava.com. 
 
28BNOT 2  Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 
 
  
Andel av ställda säkerheter och eventualförpliktelser som är på 
uppdrag av bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag 
 
1) Inga motförbindelser gentemot externa garantigivare kopplat till den ryska 
verksamheten from fjärde kvartalet 2022. 
2) Varav borgensförpliktelser för projektfinansiering i S:t Petersburg ingår med 217 
MSEK (487 MSEK per 31 december 2022). Bonavas projekt o S:t Petersburg 
finansieras genom utländsk bank med licens att verka i området. 
3) Av borgen för koncernföretag utgör 74 MSEK (98 MSEK per 31 december 2022) 
åtaganden för betalning av markinvesteringar i den ryska verksamheten. 
4)  Borgensåtaganden avseende den norska verksamheten att övertas av köparen enligt 
avtal, 955 MNOK (957 MNOK vid övertagandetidpunkten) 
5) Motförbindelserna avser garantier som utgör säkerhet för belopp inbetalda till 
bostadsrättsföreningar bildade av Bonava Sverige AB. Insatsgarantier gäller intill dess 
ett år förflutit efter det att den slutliga anskaffningskostnaden för 
bostadsrättsföreningens hus fastställts. Bonava ABs åtagande begränsat till 
600MSEK.  
  
2023 2022 202230 sep 30 sep 31 decMotförbindelse gentemot externa garantigivare¹⁾7 790 10 364 9 898Borgen för projektspecifik finansiering²⁾996 2 062 1 775Borgen för koncernföretag³⁾2 829 4 165 3 785Övriga borgensförbindelser⁴⁾976 1 381 1 498Övriga ställda säkerheter11 10 11Summa12 601 17 982 16 9662023 2022 202230 sep 30 sep 31 decMotförbindelse gentemot externa garantigivare⁵⁾600 947 1 576Borgen för projektspecifik finansiering779 2 062 1 287Summa1 379 3 009 2 863

===== SIDA 28 =====

28 
Delårsrapport januari-september 2023 
Branschrelaterade nyckeltal 
för koncernen 
 
 
 
1)  Exklusive Build-to-Manage. Inklusive Build-to-Manage uppgår försäljningsgraden till 88 procent. 
 
 
1)  Under det tredje kvartalet 2022 startades ett hyresrättsprojekt i Bonava Sverige, omfattande 231 bostäder, avsett för egen förvaltning (B2M). Under föregående kvartal avbröts 
projektet, under det tredje kvartalet har projektet skrivits ner med 123 MSEK och vid utgången av september 2023 har projektet omklassificerats till exploateringsmark och 
värderas därmed som byggrätt. 
  
20232022202320222022Antal om inget annat anges Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decByggrätter28 600 29 100 28 600 29 100 29 400Varav byggrätter utanför balansräkningen9 600 12 250 9 600 12 250 11 350Bostadsutveckling till konsumenterSålda bostäder293 352 886 1 451 1 682Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK1 154 1 289 3 419 5 185 6 096Produktionsstartade bostäder212 462 688 1 268 1 428Bostäder i pågående produktion2 794 4 892 2 794 4 892 3 871Försäljningsgrad i pågående produktion, %48 59 48 59 51Reservationsgrad i pågående produktion, %3 2 3 2 1Färdigställandegrad i pågående produktion, %67 54 67 54 56Färdigställda ej resultatavräknade bostäder415 94 415 94 176Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda) 1 837 2 112 1 837 2 112 2 042Resultatavräknade bostäder535 354 1 519 1 645 2 744Värdet av sålda, ej resultatavräknade bostäder, MSEK6 559 11 220 6 559 11 220 8 220Bostadsutveckling till investerareSålda bostäder176 167 251 480 854Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK411 431 568 1 121 2 162Produktionsstartade bostäder176 398 251 711 1 085av vilket förvaltningsfastigheter231 231 231Bostäder i pågående produktion1 641 2 823 1 641 2 823 2 627av vilket förvaltningsfastigheter195 426 195 426 426Försäljningsgrad i pågående produktion, %¹⁾100 85 100 85 100Färdigställandegrad i pågående produktion, %61 46 61 46 47Resultatavräknade bostäder184 403 1 006 1 056 1 625Värdet av sålda, ej resultatavräknade bostäder, MSEK4 364 5 865 4 364 5 865 5 74620232022202320222022Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decBostäder i produktion till konsumenter, antalBostäder i pågående produktion, vid periodens början3 207 4 763 3 871 5 271 5 271Produktionsstartade bostäder212 462 688 1 268 1 428Resultatavräknade bostäder–535 –354 –1 519 –1 645 –2 744Minskning (+)/ökning (–) färdiga ej resultatavräknade bostäder–90 21 –246 –2 –84Bostäder i pågående produktion till konsument, vid periodens slut2 794 4 892 2 794 4 892 3 871Bostäder i produktion till investerare, antalBostäder i pågående produktion, vid periodens början1 880 2 828 2 627 3 168 3 168Förändring av ingående värde¹⁾ –231 –231Produktionsstartade bostäder176 398 251 711 1 085Resultatavräknade bostäder–184 –403 –1 006 –1 056 –1 625Bostäder i pågående produktion till investerare, vid periodens slut1 641 2 823 1 641 2 823 2 627

===== SIDA 29 =====

29 
Delårsrapport januari-september 2023 
Branschrelaterade nyckeltal  
för segmenten 
 
 
 
   
20232022202320222022TysklandJul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decantal om inget annat angesByggrätterByggrätter9 300 10 100 9 300 10 100 9 800varav byggrätter ej i balansräkningen1 800 3 600 1 800 3 600 3 100Bostadsutveckling till konsumenterNettoomsättning, MSEK1 680 917 3 358 2 924 5 626Sålda bostäder175 181 502 605 744Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK904 935 2 579 3 083 3 825Produktionsstartade bostäder168 163 347 592 651Bostäder i pågående produktion1 651 2 491 1 651 2 491 2 033Försäljningsgrad i pågående produktion, %54 57 54 57 51Färdigställda ej resultatavräknade bostäder107 26 107 26 35Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda) 853 1 095 853 1 095 1 015Resultatavräknade bostäder338 175 650 618 1 126Bostadsutveckling till investerareNettoomsättning, MSEK183 731 744 1 555 2 159Sålda bostäder176 74 176 74 228Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK412 255 434 270 723Produktionsstartade bostäder176 74 176 74 228Bostäder i pågående produktion650 732 650 732 693Försäljningsgrad i pågående produktion, %100 100 100 100 100Resultatavräknade bostäder55 221 219 570 762Anställda, medelantal under räkenskapsåret854 935 93220232022202320222022SverigeJul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decantal om inget annat angesByggrätterByggrätter8 800 8 100 8 800 8 100 8 700varav byggrätter ej i balansräkningen2 800 3 300 2 800 3 300 2 900Bostadsutveckling till konsumenterNettoomsättning, MSEK274 320 1 338 1 556 1 997Sålda bostäder33 18 90 245 256Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK113 85 367 1 003 1 035Produktionsstartade bostäder88 121 143Bostäder i pågående produktion394 781 394 781 675Försäljningsgrad i pågående produktion, %43 67 43 67 61Färdigställda ej resultatavräknade bostäder82 28 82 28 40Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda) 283 274 283 274 285Resultatavräknade bostäder77 78 327 391 507Bostadsutveckling till investerareNettoomsättning, MSEK1 –0 444 402 704Sålda bostäderFörsäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK1 8 6 11 12Produktionsstartade bostäder231 231 231av vilket förvaltningsfastigheter231 231 231Bostäder i pågående produktion162 813 162 813 651av vilket förvaltningsfastigheter231 231 231Försäljningsgrad i pågående produktion, %100 100 100 100 100Resultatavräknade bostäder258 212 374Anställda, medelantal under räkenskapsåret164 235 232

===== SIDA 30 =====

30 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
 
 
 
  
 
  
20232022202320222022FinlandJul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decantal om inget annat angesByggrätterByggrätter3 600 3 300 3 600 3 300 3 400varav byggrätter ej i balansräkningen2 300 2 100 2 300 2 100 2 100Bostadsutveckling till konsumenterNettoomsättning, MSEK206 30 720 634 1 175Sålda bostäder15 36 54 193 212Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK28 98 132 537 582Produktionsstartade bostäder73 139 139Bostäder i pågående produktion73 608 73 608 382Försäljningsgrad i pågående produktion, %51 65 51 65 55Färdigställda ej resultatavräknade bostäder122 18 122 18 48Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda) 157 230 157 230 211Resultatavräknade bostäder40 14 235 218 414Bostadsutveckling till investerareNettoomsättning, MSEK274 185 1 163 336 565Sålda bostäder93 75 406 626Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK-           169 127 840 1 427Produktionsstartade bostäder93 75 406 626Bostäder i pågående produktion634 978 634 978 1 088Försäljningsgrad i pågående produktion, %100 100 100 100 100Resultatavräknade bostäder129 102 529 194 304Anställda, medelantal under räkenskapsåret179 237 23220232022202320222022Baltikum (Estland, Lettland och Litauen)Jul–sep Jul–sep Jan–sep Jan–sep Jan–decantal om inget annat angesByggrätterByggrätter6 900 7 600 6 900 7 600 7 500varav byggrätter ej i balansräkningen2 700 3 250 2 700 3 250 3 250Bostadsutveckling till konsumenterNettoomsättning, MSEK115 117 437 449 831Sålda bostäder70 117 240 408 470Försäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEK110 171 341 562 654Produktionsstartade bostäder44 226 253 416 495Bostäder i pågående produktion676 1 012 676 1 012 781Försäljningsgrad i pågående produktion, %34 51 34 51 39Färdigställda ej resultatavräknade bostäder104 22 104 22 53Bostäder till salu (pågående produktion och färdigställda) 544 513 544 513 531Resultatavräknade bostäder80 87 307 397 676Bostadsutveckling till investerareNettoomsättning, MSEKSålda bostäderFörsäljningsvärdet av sålda bostäder, MSEKProduktionsstartade bostäderav vilket förvaltningsfastigheterBostäder i pågående produktion195 195 195 195 195av vilket förvaltningsfastigheter195 195 195 195 195Försäljningsgrad i pågående produktion, %Resultatavräknade bostäderAnställda, medelantal under räkenskapsåret265 289 289

===== SIDA 31 =====

31 
Delårsrapport januari-september 2023 
Finansiella mått vid periodens slut 
 
Inklusive verksamhet under avveckling, och för historiska jämförelsetal även avvecklad verksamhet.  
  
1)  Före jämförelsestörande poster. 
2)  För upplysning om räntetäckningsgrad enligt lånevillkor hänvisas till stycket om ”Kovenanter i låneavtal” i not 4.  
3)  För upplysning om soliditet enligt lånevillkor hänvisas till stycket om ”Kovenanter i låneavtal” i not 4. 
4)   Exklusive lån i svenska bostadsrättsföreningar, finska bostadsaktiebolag och leasingavtal. 
5)   Avser lån i svenska bostadsrättsföreningar och finska bostadsaktiebolag. 
 
 
VALUTAKURSER 
  
 
 
 
 
 
 
2023 2022 202230 sep 30 sep 31 decAvkastning på sysselsatt kapital, R12, %¹⁾ 4,4 9,2 6,9Räntetäckningsgrad, R12, ggr²⁾ –1,0 7,8 4,4Soliditet, %³⁾ 27,9 31,4 31,2Avkastning på eget kapital, R12, % –29,4 11,3 –3,6Räntebärande skulder/balansomslutning, % 32,7 27,0 29,6Nettolåneskuld6 305 7 146 7 259Nettoskuldsättningsgrad, ggr 1,0 0,8 0,9Sysselsatt kapital13 850 16 560 15 568Kapitalomsättningshastighet, R12, ggr1,0 1,2 1,1Andel riskbärande kapital, % 28,0 31,8 31,4Genomsnittlig ränta, vid periodens slut, %⁴⁾ 6,81 3,06 4,03Genomsnittlig räntebindningstid, år⁴⁾ 0,2 0,2 0,2Genomsnittlig ränta, vid periodens slut, %⁵⁾ 5,49 2,76 3,70Genomsnittlig räntebindningstid, år⁵⁾ 0,3 0,3 0,330 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022Danska kronor1,54 1,41 1,43 1,54 1,47 1,50Euro11,48 10,52 10,63 11,49 10,91 11,13Norska kronor1,00 1,05 1,05 1,01 1,04 1,06Ryska rubel0,13 0,15 0,15 0,11 0,20 0,15Genomsnittskurs Balansdagskurs
BMER INFORMATION OM NYCKELTAL 
Finansiella nyckeltal per kvartal och helår finns tillgängliga https://www.bonava.com/investor-relations/finansiell-information  
Här finns även definitioner av nyckeltal samt redovisning av Bonavas alternativa nyckeltal.

===== SIDA 32 =====

32 
Delårsrapport januari-september 2023 
 Revisors granskningsrapport 
 
 
 
Till styrelsen i Bonava AB (publ), org nr 556928-0380 
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs-
informationen i sammandrag (delårsrapport) för Bonava AB (publ) 
per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade 
per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som 
har ansvaret för att upprätta och presentera denna finansiella del-
årsinformation i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. 
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport 
grundad på vår översiktliga granskning. 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH 
OMFATTNING 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International 
Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig 
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets 
valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra 
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för 
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En 
översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som 
en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen 
grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet 
som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
 
SLUTSATS 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram 
några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens 
del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för 
moder-bolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.  
 
UPPLYSNING AV SÄRSKILD BETYDELSE 
Utan att det påverkar vår slutsats ovan vill vi fästa läsarens 
uppmärksamhet på den information som lämnas i delårsrapporten 
under avsnittet Risker och osäkerhetsfaktorer på sidan 15 och not 
4 på sidan 22. Där framgår att en överenskommelse efter 
rapportperiodens utgång nåtts med kreditgivare att beräkna 
kovenanten ränteteckningsgrad för mätetidpunkten 30 september 
2023 med återläggning av kostnader för omorganisation. En aktiv 
dialog med kreditgivare och aktieägare förs. Bolagets resultat och 
kassaflödet från den löpande verksamheten för 
niomånadersperioden 2023 är negativt. Bolagets styrelse och 
koncernledning arbetar med en rad åtgärder i syfte att minska 
kostnader och begränsar investeringar i byggrätter och nya 
produktionsstarter samt minskar kapitalbindningen 
genom försäljning av vissa tillgångar som inte bedöms nödvändiga 
för att förverkliga bolagets affärsplan. Åtgärderna syftar till att 
säkerställa tillgång till erforderlig likviditet för att fortsätta bolagets 
utveckling enligt plan. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Stockholm den 15 november 2023 
                        Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB 
 
 Patrik Adolfson  
 
  Auktoriserad revisor 
Huvudansvarig revisor 
 
 Linda Andersson 
 
  Auktoriserad revisor

===== SIDA 33 =====

33 
Delårsrapport januari-september 2023 
 
 
Bonava i korthet 
   
VÅRT SYFTE 
Vi skapar lyckliga grannskap för fler. 
 
VERKSAMHET 
Bonava är en ledande bostadsutvecklare i Europa med 
syftet att skapa lyckliga grannskap för fler. Bolaget är 
den första bostadsutvecklaren i Europa att få sina 
klimatmål godkända av Science Based Targets 
initiative.  
Med sina 1 400 medarbetare utvecklar Bonava 
bostäder i Tyskland, Sverige, Finland, Estland, Lettland 
och Litauen, med en nettoomsättning om cirka 
14 miljarder kronor år 2022. Bonavas aktier och gröna 
obligation är noterade på Nasdaq Stockholm. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
    
6 
LÄNDER 
19 
REGIONER 
1 400 
MEDARBETARE 
UTGÅNGEN AV KV3 2023 
14,0 
MDR SEK 
NETTOOMSÄTTNING 2022 
 
 
 
 
      FINANSIELL KALENDER 
 Kv 4 bokslutskommuniké jan-dec, 1 februari 2024 
 Kv 1 delårsrapport jan-mar, 24 april 2024 
 Kv 2 delårsrapport jan-jun, 19 juli 2024 
 Kv 3 delårsrapport jan-sep, 24 oktober 
 
7BKONTAKT 
Lars Granlöf, CFO 
lars.granlof@bonava.com, +46 790 631 609 
 
Susanna Winkiel, acting Head of Investor Relations 
susanna.winkiel@bonava.com, +46 704 612 828 
OFFENTLIGGÖRANDE 
Denna information är sådan information som Bonava AB (publ) är 
skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners 
försorg, för offentliggörande den 15 november 2023 kl. 07.30 
CET. 
 WEBBSÄND PRESENTATION DEN 15 NOVEMBER 
VD och koncernchef Peter Wallin och CFO Lars Granlöf 
presenterar rapporten den 15 november 2023, kl. 09.00. 
 
Följ den webbsända presentationen live på: 
https://bonava.videosync.fi/2023-11-15-q3 
 
För att delta på telefonkonferensen, registrera er på denna länk: 
https://events.inderes.se/teleconference/?id=100365 
Efter registrering kommer du erhålla ett telefonnummer och 
konferens ID för att kunna delta i presentationen.  
 
Presentationsmaterial finns tillgängligt på bonava.com. 
 
      
 
Bonava AB (publ), Corp. Reg. No.: 556928-0380 
Lindhagensgatan 72, 112 18 Stockholm. +46 8 409 544 00, bonava.com