FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
Stabila tillgångar och stark
underliggande verksamhet Q1
2024
Rosmarinen 34, Helsingborg
I Helsingborgs attraktiva stadsdel Mariastaden äger Brinova Fastigheter 6 stycken huskroppar med sammanlagt 77 moderna hyreslägenheter
med tilltalande interiör som är fördelade på 2–4 rum och kök. Bostäderna samlas kring en gemensam gård för lek och samvaro. Vackra natur-
reservatet Pålsjö skog med sina härliga strövområden som bjuder på både motionsspår och utegym ligger alldeles i närheten. Nära ligger också
kommunikationsmöjligheter med stadsbuss och tågstation liksom skola, skatepark, stor mataffär, gym, restauranger, konditori och biltvätt.
===== SIDA 2 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
2
Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter
Koncernen i siffror
2024
jan–mar
2023
jan–mar
Föränd-
ring, %
2023 apr–
2024 mar
2023
jan–dec
Hyresintäkter, Mkr 135,9 126,6 7 522,7 513,4
Driftsöverskott, Mkr 82,6 77,3 7 344,1 338,8
Överskottsgrad, % 60,8 61,1 65,8 66,0
Förvaltningsresultat, Mkr 29,9 33,3 -10 131,6 135,0
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,34 -9 1,35 1,38
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 30,1 29,7 1 134,6 134,2
Värdeförändringar fastigheter, Mkr 0,2 -98,4 -280,2 -378,8
Värdeförändringar derivat, Mkr 26,0 -25,2 -92,0 -143,2
Periodens resultat, Mkr 29,0 -80,2 136 -228,5 -337,7
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,30 -0,82 137 -2,34 -3,46
Eget kapital per aktie, kr 29,19 31,53 -7 29,19 28,90
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,76 33,40 -5 31,76 31,56
Fastighetsvärde, Mkr 8 312,5 8 379,8 -1 8 312,5 8 271,2
Uthyrbar yta, tkvm 345,1 352,8 -2 345,1 345,5
Hyresvärde, Mkr 570,8 551,3 4 570,8 545,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 94,6 95,8 95,5
Januari–mars
Hyresintäkterna ökade med 7 procent som en effekt
av främst hyreshöjningar och färdigställda projekt.
Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna förbätt-
rades även driftsöverskottet med 7 procent.
Förvaltningsresultatet minskade med 10 procent
främst på grund av ökade finansieringskostnader.
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 0,2 Mkr
(-98,4) och värdeförändringar på derivat till 26,0 Mkr
(-25,2). Det gav sammantaget ett resultat om 29,0
Mkr (-80,2) motsvarande ett resultat per aktie om
0,30 kronor (-0,82).
Väsentliga händelser under kvartalet
• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför
föreslår styrelsen till bolagsstämman att ingen
utdelning lämnas för 2023.
• Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat förvärv
av bostadsprojektet Varmröken i Kävlinge då
marknadsförutsättningarna förändrats sedan
förvärvsavtalet som tecknades i augusti 2021.
Detta resulterade i en realiserad förlust om 10,1
Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd handpenning.
Tillträde var planerat vid projektets färdigställande
under det fjärde kvartalet 2024.
• Under det första kvartalet så har Brinova sålt av
fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes i
bolagsform med ett underliggande fastighetsvärde
om 4,4 Mkr.
Händelser efter periodens utgång
• Inga väsentliga händelser har skett efter periodens
utgång.
Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm
8 313 Mkr 24 087 kr
Uthyrbar yta
345 tkvm
Hyresvärde
571 Mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad
96 %
Läs mer om väsentliga händelser på sidan 18.
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla
hyresbostäder och samhälls-
fastigheter med rimlig hyresnivå
som bidrar till en hållbar stads-
utveckling och skapar trygghet
genom tillgänglighet och lokal
närvaro.
En lönsam och ansvarsfull
verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utveckla-
re och förvaltare av hyresbostäder
och samhällsfastigheter som
genom stabila kassaflöden skapar
finansiell kapacitet för våra åtag-
anden gentemot alla intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll,
energioptimeringar, hållbara
inköp, gröna hyresavtal och
effektiv energiprestanda
tar vi ansvar för att minska
klimatavtrycket i stort och
hållbarhetsrisker för Brinova.
Effektiv förvaltning,
engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångsrikt
verkställande av Brinovas strate-
gier, gemensamma värderingar
och uppförandekod genom en
utvecklande arbetsmiljö och
stark företagskultur.
Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023.
===== SIDA 3 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
3
Väl förberedda inför
ett ljusnande verksamhetsår
Under 2024 kommer vi att lägga stort fokus på att
fortsätta att utveckla våra vakanta ytor inom den
kommersiella delen, och få dem uthyrda. Vi har i
princip fullt uthyrt inom bostads- och samhälls-
delen. Vi kommer även fortsätta vårt arbete med
att konvertera mindre lönsamma kontor till attrak-
tiva bostäder. Vi är sannolikt en av de aktörer i
Sverige som har gjort flest av dessa omställningar
vilket har varit en lönsam affär.
Fortsatt god efterfrågan, avklarade hyres-
förhandlingar
Allt pekar på fortsatt och ökad efterfrågan för
såväl hyresbostäder som ytor inom samhälls-
kategorin. Inom dessa fastighetskategorier ser
vi möjligheter att utveckla vårt bestånd under
året med god lönsamhet.
Vi är i princip klara med samtliga förhandlingar
gällande bostadshyrorna och landar på strax över
5 procent i genomsnitt. Utifrån de 2-årsavtal som
har tecknats så pekar höjningen för 2025 på
mellan 4,5 och 5 procent vilket torde vara långt
över den då rådande inflationen. Bostadshyrorna
kommer därmed att börja takta den historiska
kostnadsökningen på ett bra sätt.
Vi har en låg genomsnittlig hyra på våra
bostäder vilket också gör att vi kan höja hyrorna
utan att möta betalningsmotstånd eller en ökad
omflyttning. Detta trots att en stor del av våra
hyresbostäder är av nyare karaktär.
Ny kategorisering av Brinovas fastigheter
Vi har beslutat att göra en förändring i vår
kategorisering av våra fastigheter där vi kommer
att använda en ”strängare” definition gällande
samhällsfastigheter. Kategorin kommer fort -
sättningsvis endast innehålla skattefinansierad
verksamhet med specialanpassade ytor inom
samhällskategorin så som t.ex. förskolor, skolor,
idrottsarenor, vård, äldreboende, LSS-boende,
trygghetsboende etc. Det innebär att exempelvis
offentliga kontor kommer att kategoriseras som
kommersiella fastigheter. Inom bostadskategorin
samlar vi alla typer av bostäder som är hyresreg -
lerade så som hyresrätter och studentboende.
Vi ser att detta ökar transparensen och våra
möjligheter till bättre analys av verksamheten.
Fortsatt hållbarhetsfokus 2024
Under 2024 fortsätter vårt viktiga arbete med
energibesparingar där vi fortsätter att investera i
solceller på våra fastigheter och utökar vår ladd-
infrastruktur. 20 procent av vår energiåtgång skall
komma från egenproducerad energi via solceller
innan utgången av 2026.
Under året kommer vi också att anställa en
hållbarhetsansvarig som kan fortsätta att utveckla
vårt viktiga hållbarhetsarbete samt även hantera
de ökade rapporteringskraven som följer inom
detta område.
Arbetet med att skapa trygga och bra miljöer
för våra hyresgäster har varit lyckosamt, många
bra steg har tagits under 2023, med uppdaterade
låssystem, belysning, installation av porttelefoner,
etc. Detta arbete fortsätter 2024 och är ett av
våra viktiga långsiktiga hållbarhetsmål. Det skall
alltid vara tryggt att bo hos oss.
Stark utvecklingsportfölj, stora projekt
löper enligt plan
Våra stora projekt med nya bostäder i Malmö,
Lund och Bromölla löper på enligt plan. Totalt
omfattar projekten cirka 200 nya hyreslägenheter
inom flera kategorier. Projekten kommer att vara
redo för inflyttning under den senare delen av året
och ge fullt resultat under första kvartalet 2025.
Vi har en attraktiv byggrättsportfölj för bostäder
och samhällsfastigheter som kommer att ytter-
ligare förstärkas under 2024 med cirka 20 000
kvm BTA. Det gör det möjligt för oss att fortsätta
att skapa lönsam tillväxt, och värden med vår
projektutveckling, när marknaden medger detta.
Ljusnande marknadsförutsättningar
Det är fortsatt svårt att bedöma utvecklingen i
närtid, hur konjunkturen kommer att utvecklas,
arbetslösheten, inflationen, räntan och den geo-
politiska situationen. Det är viktiga faktorer som
har bäring på vår sektor och vi är ödmjuka och
håller hög beredskap för att kunna navigera och
agera utifrån olika scenarier.
Samtidigt ser vi nu ljusare på marknadsför -
utsättningarna med en inflation som är på väg
ner till Riksbankens mål, och därmed kommande
räntesänkningar, vilket sannolikt öppnar upp för
möjlighet att starta nya projekt och skapa lönsam
tillväxt.
Jag är övertygad om att vi fortsatt kommer att
kunna utveckla vårt bestånd och skapa värden till
våra olika intressenter. Vi har en stark grund att
stå på, både utifrån vår fastighetsportfölj, organi-
sation och ställning på marknaden.
Helsingborg 25 april 2024
Per Johansson, VD
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Med ett starkt 2023 bakom oss har vi de absolut bästa förutsättningarna att
fortsätta det framgångsrika arbetet med att utveckla våra fastigheter och lön-
samhet. Det första kvartalet är säsongsmässigt det svagaste kvartalet med
högre kostnader framför allt inom energisidan. Samtidigt kunde vi under kvartalet
öka hyresintäkterna med 7 procent som en effekt av hyreshöjningar och färdig-
ställda projekt. Driftsöverskottet följde med och förbättrades med 7 procent.
I stort sett fullt uthyrt inom
bostads- och samhällsfastigheter
Fortsatt konvertering av
kontor till bostäder
Fortsatt hållbarhetsfokus 2024
Ljusnande marknads-
förutsättningar
===== SIDA 4 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
4
Intäkter och resultat
Hyresintäkter
I det första kvartalet ökade hyresintäkterna jämfört
med motsvarande period föregående år med 7 procent
till 135,9 Mkr (126,6). Ökningen är primärt en effekt
av hyreshöjningar och färdigställda projekt. Av Brinovas
kontrakterade hyresintäkter om 536,9 Mkr (512,1)
utgörs 61 procent (63) av hyror som är kopplade till
indexering och resterande 39 procent (37) utgörs av
hyror på bostäder där höjning sker efter årlig förhand-
ling. Bostadshyrorna höjs löpande när förhandling med
Hyresgästföreningen är klar. I dagsläget återstår ett
fåtal orter där förhandlingarna inte är klara men be -
dömningen är att det i genomsnitt landar på en höjning
på 5,0 procent, dessa ger dock först full effekt under
andra kvartalet 2024. Ökningen för de övriga hyrorna
justeras för KPI vilket landade på 6,5 procent vid 100
procent indexering (Brinova har indexavtal på intervall
70–100 procent).
Driftsöverskott och överskottsgrad
Fastighetskostnaderna för det första kvartalet uppgick
till 53,7 Mkr (49,8).
Driftsöverskottet för det första kvartalet ökade
till 82,6 Mkr (77,3) vilket ger en överskottsgrad för
perioden om 60,8 procent (61,1).
Brinova har anställd personal, med kompetens inom
drift- och energiområdet, som löpande arbetar med att
effektivisera drift och skötsel, för att optimera investe-
ringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan.
För att säkerställa en över tid stabil kostnadsutveck-
ling gällande energi sker löpande upphandlingar och
säkringar.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för det första kvartalet uppgick
till 29,9 Mkr (33,3). Förvaltningsresultatet för perioden
försämrades med 10 procent framförallt på grund av
ökade finansieringskostnader.
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023.
Överskottsgrad
0
20
40
60
80
100
%
jul–sep okt–dec jan–marapr–jun
-22 -23 -22 -23 -23 -24-22 -23
Kvartal
Driftsöverskott
0
20
40
60
80
100
0
80
160
240
320
400
Mkr Mkr
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Kvartal Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat
0
10
20
30
40
50
Mkr Mkr
0
40
80
120
160
200
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Kvartal Rullande 12 månader
INTÄKTER OCH RESULTAT
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2023 apr–
2024 mar
2023
jan–dec
Hyresintäkter1) 135,9 126,6 522,7 513,4
Övriga intäkter2) 0,4 0,5 8,0 8,1
Fastighetskostnader -53,7 -49,8 -186,6 -182,7
Driftsöverskott 82,6 77,3 344,1 338,8
Central administration -7,1 -6,8 -27,7 -27,4
Finansiella intäkter 0,8 0,8 3,8 3,8
Finansiella kostnader -46,4 -38,0 -188,6 -180,2
Förvaltningsresultat 29,9 33,3 131,6 135,0
Realiserade värdeförändringar
långfristiga fordringar3) -10,1 0,0 -10,1 0,0
Realiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter -1,2 0,5 -0,3 1,4
Orealiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter 1,4 -98,9 -279,9 -380,2
Värdeförändringar derivat 26,0 -25,2 -92,0 -143,2
Resultat före skatt 46,0 -90,3 -250,7 -387,0
Skatt -17,0 10,1 22,2 49,3
Periodens resultat hänförligt
till moderbolagets aktieägare 29,0 -80,2 -228,5 -337,7
Periodens resultat, kr per aktie
före och efter utspädning 0,3 -0,8 -2,3 -3,5
Genomsnittligt antal
utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7
Periodens/årets resultat motsvarar periodens/årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan
separat rapport för övrigt totalresultat.
1) Av hyresintäkterna för perioden januari till mars 2024 utgör 6,5 Mkr (5,6) serviceintäkter.
2) Av övriga intäkter för perioden januari till december 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd.
3) Realiserade långfristiga fordringar avser handpenning på Varmröken 1 som skrivs ner vid ej fullföljt tillträde.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 5 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
5
Segmentsredovisning, Mkr
Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2024
jan–mar
2023
jan–mar
Intäkter1) 86,9 83,6 49,0 43,0 0,4 0,5 136,3 127,1
Driftsöverskott 51,8 49,8 30,4 27,0 0,4 0,5 82,6 77,3
Förvaltningsresultat 2,9 12,8 6,7 12,1 20,3 8,4 29,9 33,3
Värdeförändringar fastigheter -0,5 -98,9 0,7 0,5 0,0 0,0 0,2 -98,4
Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 26,0 -25,2 26,0 -25,2
Resultat före skatt 2,4 -86,1 7,4 12,6 36,2 -16,8 46,0 -90,3
Fastighetsvärde 5 626,4 5 743,4 2 686,1 2 636,4 - - 8 312,5 8 379,8
Årets fastighetsförsäljningar -5,0 0,0 0,0 -2,1 - - -5,0 -2,1
Årets fastighetsförvärv 0,0 0,0 0,0 14,9 - - 0,0 14,9
Övriga investeringar i fastigheter 34,3 10,1 10,6 24,2 - - 44,9 34,3
1) Av intäkterna utgör 3,1 Mkr (2,6) serviceintäkter från region Väst, respektive 3,4 Mkr (3,0) från region Öst.
Finansnetto
Finansnettot för det första kvartalet uppgick till
-45,6 Mkr (-37,2). Den betalda genomsnittsrän -
tan för perioden uppgick till 3,6 procent (2,9). De
finansiella kostnaderna har ökat som en följd av
en ökad underliggande basränta.
För mer information, se sidan 7.
Värdeförändringar
Perioden har belastats med en post av engångs-
karaktär avseende en realiserad värdeförändring
på långfristiga fordringar som avser en tidigare
erlagd handpenning som skrivits ner på grund av
ej fullföljt tillträde av fastigheten Varmröken 1.
De orealiserade värdeförändringarna på förvalt-
ningsfastigheter för det första kvartalet uppgick
till 1,4 Mkr (-98,9). Den negativa effekten av
förändring av avkastningskravet på bostäder har
kompenserats med förändringar av andra variabler
som t. ex. marknadshyran och antaganden om
drifts- och underhållskostnader.
Läs mer under avsnittet fastighetsvärdering på
sidan 10.
Värdeförändringen på räntederivaten för det
första kvartalet uppgick till 26,0 Mkr (-25,2).
Läs mer på sidan 7.
Skatt
Det första kvartalets skatt uppgick till -17,0 Mkr
(10,1), vilket huvudsakligen hänför sig till upp-
skjuten skatt kopplad till orealiserade värdeför-
ändringar på derivat och förvaltningsfastigheter.
Periodens resultat
Det första kvartalets totalresultat uppgick till
29,0 Mkr (-80,2).
Närstående
Inga närstående transaktioner har skett under
kvartalet.
Kvartalsöversikt
2024
jan–mar
2023
okt–dec
2023
jul–sep
2023
apr–jun
2023
jan–mar
2022
okt–dec
2022
jul–sep
2022
apr–jun
Hyresintäkter, Mkr 135,9 128,1 128,7 130,0 126,6 117,7 116,9 115,0
Driftsöverskott, Mkr 82,6 79,0 96,8 85,7 77,3 68,6 80,1 72,8
Överskottsgrad, % 60,8 61,7 75,2 65,9 61,1 58,3 68,5 63,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 95,5 95,8 95,9 94,9 94,3 94,2 93,4
Förvaltningsresultat, Mkr 29,9 24,7 43,0 34,0 33,3 26,8 46,9 42,3
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,31 0,25 0,44 0,35 0,34 0,27 0,48 0,43
Periodens resultat, Mkr 29,0 -138,3 -44,2 -75,0 -80,2 -32,1 49,4 109,7
Värdeförändringar fastigheter, Mkr 0,2 -56,9 -83,8 -139,7 -98,4 -44,0 -19,9 22,0
Värdeförändringar derivat, Mkr 26,0 -129,4 -3,8 15,2 -25,2 -10,1 34,5 81,3
Avkastning på eget kapital, % 1,0 -4,8 -1,5 -2,4 -2,6 -1,0 1,6 3,7
Avkastning på totalt kapital, % 0,8 0,2 0,0 -0,7 -0,3 0,2 2,1 1,0
Soliditet, % 33,3 33,1 34,5 34,5 35,0 35,6 36,1 36,0
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,30 -1,42 -0,45 -0,77 -0,82 -0,33 0,51 1,12
Eget kapital per aktie, kr 29,19 28,90 30,31 30,77 31,53 32,34 32,68 32,17
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,76 31,56 31,89 32,31 33,40 34,06 34,24 33,96
INTÄKTER OCH RESULTAT
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Segmentsrapportering
I koncernens interna rapportering delas verksam-
heten in i segment, regioner, vilka är desamma
som redovisats i den senaste årsredovisningen.
Indelning i fastighetskategorierna samhälls-,
bostads- och kommersiella fastigheter görs inte
i segmentsrapporteringen då koncernens fastig-
hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad
användning och kostnadsmassan inte rättvisande
kan särredovisas för de enskilda kategorierna.
===== SIDA 6 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
6
Finansiell ställning
FINANSIELL STÄLLNING
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023.
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 312,5 8 303,81) 8 271,21)
Rörelsefastigheter 0,0 76,01) 0,01)
Inventarier 1,5 1,9 1,6
Nyttjanderättstillgångar 4,2 4,8 3,9
Uppskjuten skattefordran 11,8 11,8 13,2
Derivatinstrument 95,7 194,2 76,1
Andra långfristiga fordringar 1,6 1,0 11,7
Summa anläggningstillgångar 8 427,3 8 593,5 8 377,7
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 34,9 53,0 32,3
Derivatinstrument 6,5 0,0 0,0
Likvida medel 104,6 168,3 125,9
Summa omsättningstillgångar 146,0 221,3 158,2
SUMMA TILLGÅNGAR 8 573,3 8 814,8 8 535,9
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 852,5 3 081,0 2 823,5
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 365,0 387,5 349,2
Skulder till kreditinstitut 3 793,9 4 042,2 3 892,0
Leasingskulder 29,1 30,1 29,2
Summa långfristiga skulder 4 188,0 4 459,8 4 270,4
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 383,7 1 134,0 1 268,4
Leasingskulder 3,0 2,7 2,7
Övriga kortfristiga skulder 146,1 137,3 170,9
Summa kortfristiga skulder 1 532,8 1 274,0 1 442,0
Summa eget kapital och skulder 8 573,3 8 814,8 8 535,9
1) Fastigheten där Brinova har sitt huvudkontor omklassificerades till rörelsefastighet i Q1 2023. Då Brinova under
Q3 2023 avsevärt reducerat nyttjandet av ytorna för eget bruk omklassificerades fastigheten åter till förvaltnings-
fastighet.
Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr
2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Totalt eget kapital vid periodens början 2 823,5 3 161,2 3 161,2
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare
Belopp vid periodens början 2 823,5 3 161,2 3 161,2
Periodens resultat och totalresultat 29,0 -80,2 -337,7
Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0
Belopp vid periodens slut 2 852,5 3 081,0 2 823,5
Eget kapital hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0
Totalt eget kapital vid periodens slut 2 852,5 3 081,0 2 823,5
Eget kapital, soliditet och likvida medel
Det egna kapitalet uppgick vid periodens
slut till 2 852,5 Mkr, jämfört med 2 823,5
Mkr vid årets ingång, eller 29,2 kr per
aktie (28,9). Soliditeten uppgick till 33,3
procent (33,1) vid kvartalets utgång och
koncernens likvida medel vid samma
tidpunkt uppgick till 104,6 Mkr (125,9).
Eget kapital och avkastning1)
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
%
1 000
1 750
2 500
3 250
4 000
-20
-10
0
10
20
30
40
Mkr
Eget kapital Avkastning
1) Beräknat på rullande tolv månaders period.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 7 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
7
0
20
40
60
80
100
%
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad
ggr
0
10
20
30
40
%
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
1
2
3
4
Soliditet Räntetäckningsgrad
Skulder till kreditinstitut och räntederivat
Koncernens skulder till kreditinstitut vid kvartalets
utgång uppgick till 5 177,6 Mkr, jämfört med
5 160,4 vid årets ingång, uppdelat på lån från
sju nordiska banker. Den genomsnittliga kapital-
bindningstiden uppgick till 1,5 år (1,7). Av den
totala skulden är 27 procent (25) kortfristig. Under
kvartalet har cirka 115 mkr i Nordea refinansierats
med en löptid om 2 år. Brinova arbetar med att
trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland
annat genom att kontinuerligt föra en dialog med
de aktuella bankerna avseende förlängning eller
refinansiering. Nettobelåningsgraden vid kvartalets
utgång uppgick till 61,0 procent (60,9) och ränte-
täckningsgraden uppgick till 1,7 ggr (1,8). Skul-
derna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3
månader med tillägg av marginal. Den genomsnitt-
liga räntan vid kvartalets utgång uppgick till 3,6
procent (3,6). Brinova använder sig av räntederi-
vatinstrument i form av swappar för att erhålla en
lägre risknivå i låneportföljen. Vid utgången av det
första kvartalet uppgår säkringsgraden till 71,5
procent (71,7). Innehavet och översiktliga villkor
finns i tabellen till höger.
Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat-
innehav uppgick till 26,0 Mkr (-129,4) vilket inne-
bär att övervärdet uppgick till 102,2 Mkr (76,1). I
enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till
verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13.
Brinova tillämpar ej säkringsredovisning.
Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen
säkerställda med pantbrev i fastigheter men i
vissa fall även med aktier i dotterbolag. Ingen
förändring av ställda säkerheter i form av pantbrev
har skett sedan årsskiftet. För mer information
om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se
2023 års årsredovisning.
Kapitalbindning
Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr
< 1 1 461 1 384 77
1–2 2 847 2 847 0
2–3 555 555 0
3–4 392 392 0
Totalt 5 255 5 178 77
Ränteförfall
Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 1 683 8,1 32
1–2 945 0,9 18
2–3 250 0,8 5
3–4 300 1,1 6
4–5 600 2,5 11
5–6 100 0,8 2
6–7 500 1,1 10
7–8 450 0,9 9
9–10 350 2,8 7
Totalt 5 178 3,6 100
1) Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut-
fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta < 1 år ej reflekterar aktuell kredit-
ränta vid upplåning. Snittränta är < 1 år exklusive derivat uppgår till 5,6 procent. Snitträntan redo-
visas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, % Mkr
2016 2024 0,8 100,0
2019 2024 -0,1 100,0
2019 2025 0,6 100,0
2019 2025 0,0 100,0
2022 2025 0,3 750,0
2016 2026 1,1 100,0
2019 2026 0,0 50,0
2018 2027 1,3 100,0
2019 2027 0,8 100,0
2021 2027 0,7 100,0
2018 2028 1,2 200,0
2023 2028 2,5 200,0
2023 2028 2,9 300,0
2021 2029 0,8 100,0
2020 2030 0,0 300,0
2023 2030 2,8 200,0
2021 2031 0,2 200,0
2021 2031 0,5 150,0
2023 2031 2,7 100,0
2023 2033 3,0 150,0
2023 2033 2,7 200,0
Totalt 3 700,0
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 8 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
8
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Mkr
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2023
jan–dec
Löpande verksamheten
Resultat före skatt 46,0 -90,3 -387,0
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet -15,5 124,7 525,91)
Betald skatt -0,4 -4,7 -4,7
Kassaflöde från den löpande
verksamheten före förändringar
av rörelsekapital 30,1 29,7 134,2
Förändring av rörelsefordringar -1,6 -7,3 -1,1
Förändring av rörelseskulder -24,3 -31,2 3,8
Kassaflöde från den löpande
verksamheten 4,2 -8,8 136,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,0 -5,2 -7,3
Avyttring av förvaltningsfastigheter 2,8 2,6 9,6
Investering i förvaltningsfastigheter -44,9 -34,3 -279,9
Förvärv av inventarier 0,0 -0,5 -0,8
Kassaflöde från investerings-
verksamheten -42,1 -37,4 -278,4
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 210,0 175,5 1 356,3
Leasingskulder -0,7 -0,7 -2,8
Amortering av låneskulder -192,7 -134,0 -1 259,8
Kassaflöde från finansierings-
verksamheten 16,6 40,8 93,7
Periodens kassaflöde -21,3 -5,4 -47,8
Likvida medel vid periodens början 125,9 173,7 173,7
Likvida medel vid periodens slut 104,6 168,3 125,9
1) Av totalbeloppet 2023-12-31 om 525,9 Mkr avser 524,5 Mkr orealiserade värdeförändringar
på fastigheter samt derivat.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital för det
första kvartalet uppgick till 30,1 Mkr (29,7).
Kassaflödet har främst påverkats av investe-
ringar i förvaltningsfastigheter som uppgått
till -44,9 Mkr (-39,5).
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
15
30
45
60
Mkr
Kassaflöde från den löpande verksam-
heten före förändring i rörelsekapitalet
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
50
100
150
200
250
Mkr
Likvida medel vid periodens slut
Väl förankrad affärsplan
Brinovas affärsplan är väl förankrad i organisationen med finansiella
nyckeltal som Brinova följer löpande och för vilka styrelsen fastslagit
finansiella mål för perioden 2022–2024. Läs mer på sid 21.
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 9 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
9
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning i sammandrag, Mkr
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2023
jan–dec
Nettoomsättning 17,0 16,8 67,6
Rörelsens kostnader -21,5 -23,6 -96,3
Rörelseresultat -4,5 -6,8 -28,7
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernbolag 0,0 0,0 10,7
Övriga ränteintäkter och liknande
resultatposter 34,6 26,5 85,7
Räntekostnader och liknande resultatposter -5,0 -9,2 -56,4
Värdeförändringar derivat 18,8 -5,5 -68,5
Resultat efter finansiella poster 43,9 5,0 -57,2
Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 34,6
Resultat före skatt 43,9 5,0 -22,6
Skatt på periodens resultat -3,9 2,2 6,9
Periodens resultat och
periodens totalresultat 40,0 7,2 -15,7
Balansräkning i sammandrag, Mkr 2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 102,4 112,0 102,7
Materiella anläggningstillgångar 1,4 1,9 1,6
Övriga finansiella anläggningstillgångar 986,6 922,8 985,5
Summa anläggningstillgångar 1 090,4 1 036,7 1 089,8
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 1 897,6 2 333,3 1 888,3
Kortfristiga fordringar 15,0 11,8 15,1
Kassa och bank 102,0 148,9 102,2
Summa omsättningstillgångar 2 014,6 2 494,0 2 005,6
SUMMA TILLGÅNGAR 3 105,0 3 530,7 3 095,4
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital 390,9 390,9 390,9
Fritt eget kapital 1 745,9 1 729,0 1 705,9
2 136,8 2 119,9 2 096,8
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 119,8 122,6 120,3
Övriga långfristiga skulder 2,4 2,1 16,2
Summa långfristiga skulder 122,2 124,7 136,5
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1,8 355,1 1,8
Skulder till koncernföretag 822,8 910,5 837,0
Övriga kortfristiga skulder 21,4 20,5 23,3
Summa kortfristiga skulder 846,0 1 286,1 862,1
Summa eget kapital och skulder 3 105,0 3 530,7 3 095,4
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 10 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
10
Fastighetsbeståndet
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2023 och för balansposter per 31 december 2023.
Fastighetsbestånd per region
Region
Antal
fastigheter
Fastighets-
värde, Mkr
Hyres-
värde, Mkr
Kontrakterad
hyra, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Yta,
tkvm
Väst 77 5 626 372 346 96 222
Öst 46 2 686 199 191 96 123
Summa 123 8 312 571 537 96 345
Förändring fastighetsvärde Mkr
Ingående verkligt värde 8 271,2
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 0,0
Fastighetsförsäljningar -5,0
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 44,9
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter 1,4
Summa 8 312,5
Fastighetsbeståndet
Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick
till 8 312,5 Mkr (8 271,2) vid kvartalets utgång.
Detta är en ökning med 41,3 Mkr för året. Ök -
ningen består främst av investeringar i pågående
projekt i Lund, Malmö och Bromölla.
Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat
till södra Sverige. Fastigheterna utgörs främst av
samhällsfastigheter och hyresbostäder. Fastig -
hetsinnehavet består av 123 fastigheter (124)
med en total uthyrningsbar yta om 345 tkvm (346)
och är uppdelad på regionerna Väst och Öst. Det
totala hyresvärdet för beståndet vid slutet av året
uppgick till 570,8 Mkr (545,9). De kontrakterade
hyresintäkterna uppgick till 536,9 Mkr (511,8).
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96
procent (96).
Till denna rapport har en översyn gjorts av
klassificeringen av fastigheterna i respektive
kategori för att definitionen av samhällsfastigheter
ska överensstämma fullt ut med den vedertagna,
”Fastighet som brukas till övervägande del av
skattefinansierad verksamhet och är specifikt an-
passad till samhällsservice. Dessutom inkluderas
trygghetsboende under begreppet samhällsfastig-
heter”.
Fastighetsvärdering
Brinova genomför varje kvartal en extern värdering
av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen
utförs av Newsec Advice AB. Varje fastighet är
individuellt besiktigad, utifrån ett rullande schema
över en treårsperiod eller när större ombyggnatio-
ner eller investeringar genomförts.
Värderingarna utgörs i huvudsak av en beräk-
ning via avkastningsmetoden kompletterat med
ortsprismetoden.
Avkastningsmetoden innebär att en analys av
framtida kassaflöden för respektive fastighet görs
där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill-
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
kor, hyresnivåer efter hyresavtalets utgång, drifts-,
underhålls- och förvaltningsadministrations-
kostnader samt behov av investeringar. Vidare
görs en bedömning om det finns andra indikatio-
ner på fastigheternas verkliga värde, dessa kan
utgöras av utflyttningar, uppsägningar, och kom-
mande inflyttningar och rådande marknadsläge.
Ett restvärde bedöms efter kalkyltidens utgång.
Nuvärdet av kassaflödet och restvärdet beräknas
med marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och
direktavkastningskrav.
Ortsprismetoden bygger på analyser av mark-
nadsöverlåtelser för fastigheter som anses vara
jämförbara.
Projektportföljen värderas till nedlagda kost-
nader.
Värderingarna har ett genomsnittligt avkast -
ningskrav vid kvartalets utgång avseende sam -
hällsfastigheter om 5,7 procent (5,7), bostads -
fastigheter 4,7 procent (4,6) samt kommersiella
fastigheter 6,2 procent (6,2). Till följd av viss
omklassificering mellan samhällsfastigheter och
kommersiella fastigheter i det första kvartalet
har jämförelsesiffrorna justerats.
Vidare har ett långsiktigt inflationsantagande
för hyresintäkter och kostnader avseende lokaler
om 2,0 procent använts. Hyresutvecklingen för
bostäder är bedömd till 4,0 procent för 2025,
3,0 procent för 2026 och därefter 2,0 procent
årligen. Kalkylperioden för respektive fastighet
varierar mellan 10–25 år beroende på löptiden
av befintliga hyresavtal.
Vid värdering av byggrätter tillämpas ortspris-
metod, avkastningsmetod och en förenklad explo-
ateringskalkyl. I redovisat fastighetsvärde ingår
96,0 Mkr (99,5) avseende byggrätter.
Den externa värderingen ligger till grund för
de verkliga värdena som finns upptagna i rapport
över finansiell ställning.
Kontrakterad hyra
Samhällsfastigheter
Hyresbostäder
Kommersiella fastigheter
39%
23%
38%
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
Mkr
Fastighetsbestånd
===== SIDA 11 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
11
Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin.
En utförligare beskrivning av värderingsprinci-
perna finns i Brinovas årsredovisning för 2023.
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-
na principer baserade på vissa antaganden. Fast-
ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas
via en transaktion mellan två oberoende parter.
Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad
på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för
värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis
inte förändras isolerat.
Samhälls-
fastigheter
Hyres-
bostäder
Kommersiella
fastigheter
0
25
50
75
100
%
Ekonomisk uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
Vakans
Känslighetsanalys
Förändring
Värde-
påverkan, Mkr
Hyresintäkter +/- 5% 230,5/-230,5
Driftskostnader +/- 5% -127,0/127,0
Direktavkast-
ningskrav
+/- 0,25%-
enheter
-355,9/380,8
Bjärred 30:16, Lomma
I populära Bjärred förstärker Brinova sitt
bostadsbestånd med en konvertering av lokaler
som Lomma kommun tidigare hyrt till fyra
moderna hyreslägenheter med centralt läge.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Frånträdda fastigheter
Fastighet Ort Typ Frånträde Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresvärde,
Mkr
Yran 3 Malmö Vårdboende 2024-03-22 363 5 0
Summa 363 5 0
Ej tillträdda förvärv
Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresvärde,
Mkr
Lerkruset 4 Helsingborg Bostäder 2025-09-01 932 37 2
Summa 932 37 2
Vakansanalys
Vakanserna består främst av kommersiella ytor.
Totalt sett har vi cirka 17 800 kvm vakant yta. En
del av ytan kommer att konverteras till bostäder
eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell,
medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa
aktörer som stödjer vår långsiktiga affär. Hyres-
bostäderna är fullt uthyrda och innehåller endast
kortare planerade vakansperioder där lägenheter
är outhyrda med anledning av renovering vilket
oftast också resulterar i en ökad hyra. Samhälls-
fastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrt.
I beståndet finns cirka 7 600 kvm projektytor
som är tomställda och där det pågår konvertering-
ar till cirka 150 nya bostäder. Den genomsnittliga
vakanshyran för de kommersiella ytorna är 1 169
kr/kvm.
===== SIDA 12 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
12
Bostadsfastigheter
BOSTADSFASTIGHETER
Fördelning av storlek
Hyres-
värde, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm
1 rok 9 1 640
2 rok 74 1 604
3 rok 87 1 463
4 rok 25 1 338
5 rok 3 1 129
6 rok 1 850
Blockförhyrning 9 1 651
Summa 208 1 495
Med cirka 138 tkvm hyreslägenheter är Brinova en
av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige.
Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen
och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som
del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39
procent.
När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder
vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt
pendlingsavstånd till de större städerna och kosta
så att en inkomsttagare med en genomsnittlig
inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta
och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar som
många söker, liksom närhet till vardagsservice
som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vård-
anläggningar och butiker. Av Brinovas bostads-
fastigheter är cirka 40 procent yngre än 10 år.
Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu -
ment för våra hyresgäster visar våra kundunder -
sökningar.
Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad
av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar
olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus-
miljön som skall skapa ökad trygghet.
Det innefattar åtgärder som rätt belysning,
störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad
närvaro med fastighetsronderingar och välskött
utemiljö.
Aspekter som ökar attraktionen för våra
bostadsfastigheter är hållbara val i material,
solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning
till våra fastigheter, en trygg kommunikation via
vår hyresgäst-app, säkerhet via porttelefoni och
digitala lås.
Bostäder är ett tillgångsslag som karakterise-
ras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och där
hyrorna inflationsjusterats, även om det sker med
viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd
av bostadsfastigheter är 1 495 kr/kvm efter den
årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 5,0
procent i 2024 års hyresförhandling som i stort
sett är slutförd.
Brinova har kompetens och erfarenhet för att
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder
för yngre och barnfamiljer. Vi arbetar också i
en tydlig samverkan med kommuner och lokala
aktörer för platsens utveckling, där trygghet och
attraktivitet är värden som kommer alla till godo.
Brinova har som ambition att erbjuda det rätta
boendet för livets alla skeenden. Från det första
hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden
för äldre.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Bostadsfastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.39%
1 495 kr
Genomsnittlig
hyra/kvm
Rosmarinen 34, Helsingborg
Rosmarinen är ett bostadsområde som faller
väl in i konceptet Brinova Trygghet. Området
har väl tilltagna grönytor för samvaro och lek
och stor omsorg har lagts på tryggheten med
säker utemiljö, entré och porttelefoner.
===== SIDA 13 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
13
Samhällsfastigheter
Brinova är en av södra Sveriges större privata
hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka
113 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastig-
heter.
Andelen samhällsfastigheter som del av
Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38 pro-
cent. Samhällsfastigheter definieras enligt ovan.
Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig,
det vill säga statlig, kommunal eller regional,
men också privat. Exempel på samhällsfastig-
heter är fastigheter för utbildning och barnom-
sorg, fritid, vård och anpassade bostäder.
Brinova har bred erfarenhet av att både
utveckla och förvalta samhällsfastigheter och
har i sin portfölj allt från stora idrottsarenor,
förskolor, skolor, bibliotek, vårdcentraler och folk-
tandvård till särskilda boenden för äldre och
LSS-boenden. Förutsättningarna för samhälls-
fastigheter kännetecknas av trygga hyresgäster
med långa KPI-justerade kontrakt och säkra
flöden. Genomsnittlig återstående hyrestid för
hyreskontrakten i Brinovas samhällsfastigheter
uppgår till 7,6 år.
Efterfrågan för kvalitativa och anpassade
samhällsfastigheter är fortsatt god med stora
framtida behov.
SAMHÄLLSFASTIGHETER
En aktiv förvaltning med egna medarbetare är
en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal
närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras
och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare
innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i
kommunens utveckling med rätt lokaler för olika
offentliga behov.
Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter
vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga
relationer och synergier på våra orter.
Fem största hyresgästerna
Hyresgäst
Yta,
tkvm
Hyres-
värde, Mkr
Region Skåne 12 24
Karlskrona Kommun 13 23
Malmö Stad 10 21
Landskrona Stad 7 16
Eslövs Kommun 9 14
Summa 51 98
Typer av samhällsfastigheter
Typ
Yta,
tkvm
Kontrakterad
hyra, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Andel av
kontrakterad hyra, %
Vård 36 65 1 796 32
Särskilt boende 28 57 2 065 27
Utbildning/barnomsorg 25 49 1 937 24
Anpassad samhällsservice 16 23 1 439 11
Friskvård 8 12 1 454 6
Summa 113 206 1 816 100
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Samhällsfastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.38%
Sadeln 2, Trelleborg
Sadeln 2 är en väldisponerad och modern
samhällsfastighet som inrymmer folktand-
vård samt förskola med sex avdelningar
med Region Skåne och Trelleborgs
kommun som respektive hyresgäster.
7,6 år
Återstående
hyrestid
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av
skattefinansierad verksamhet och är specifikt
anpassad till samhällsservice. Dessutom
inkluderas trygghetsboende under begreppet
samhällsfastigheter.
===== SIDA 14 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
14
Kommersiella fastigheter
KOMMERSIELLT
Den största delen av den kommersiella andelen av
fastigheter är ett bestånd med offentliga kontor.
Det ses som ett bra komplement till det övriga be-
ståndet. Offentliga kontor är kontor som brukas av
skattefinansierad verksamhet och banker. Typiska
hyresgäster är Försäkringskassan, Skatteverket,
Arbetsförmedlingen och Transportstyrelsen.
Beståndet kompletteras även med kommersi-
ella fastigheter som adderar till attraktionen för
de boende eller där tydliga synergier finns i ortens
samlade fastighetsbestånd.
Kompletterande övriga kommersiella fastigheter
är typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger
och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. Dessa
fastigheter adderar till levande kvarter och ger
service i närområdet.
Andelen kommersiella fastigheter som del av
Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar
23 procent.
Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter
har en analys gjorts för att identifiera risk för ute-
blivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms
falla inom denna kategori, och består främst av
mindre butiker och restauranger.
Typer av kommersiella fastigheter
Andel av
kontrakterad hyra, %
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Ekonomisk uthyrnings-
grad, %
Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 25 2 026 100
Butik 23 1 205 91
Bank 18 2 487 100
Kontor 16 1 155 71
Garage/parkering 6 2 204 80
Restaurang/café 6 1 795 91
Livsmedel/apotek 5 1 575 94
Lager/förråd 1 134 40
Summa 100 1 450 89
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
10 största hyresgästerna
Hyresgäst Kontrakterad hyra, Mkr
Sparbanken Skåne AB 22
Försäkringskassan 12
Trafikverket 7
Landskrona Stad 6
Johan Ahlberg Bil AB 6
Peab Lokal AB 3
Telefonaktiebolaget LM Ericsson (LME) 3
Coop Syd AB 2
Migrationsverket 2
Dagab Inköp & Logistik AB (Willys) 2
Summa 65
Kommersiella fastigheters andel av Brinovas totala kontrakterade hyra.23%
25%
Offentliga kontor
Sjöhem 11, Kristianstad
Brinova har ett flertal fastigheter i populära området Björkhem med goda
kommunikationsmöjligheter och en uppbyggd infrastruktur. Området om-
fattar allt ifrån diverse myndigheter till gym och vårdinstanser. Sjöhem 11
med sitt unika uttryck omfattar 1 425 kvm som hyrs av Sparbaken Skåne.
===== SIDA 15 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
15
Projektutveckling
Projektutveckling är den bästa möjligheten att
optimera lokallösningar för såväl nya som befint-
liga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt
genomföra till exempel energibesparande åtgärder
som innebär en besparing både för bolaget och
miljön. Intjäningsförmågan, i en stabil marknad, i
egna projekt jämfört med avkastning vid förvärv är
oftast 25–35 procent bättre. I dagens miljö med
volatila byggpriser ställs ännu högre krav på vår
projektorganisation att kunna teckna entreprenad-
avtal som stödjer våra avkastningskrav.
Brinova har väl utarbetade processer och en
egen lokal förvaltning och projektorganisation.
Det främjar en aktiv dialog som gör det lättare
att möta offentliga men också privata kunders
existerande och framtida behov av såväl hyres -
bostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid
och rekreation samt administration och samhälls-
service.
Brinovas projektportfölj delas upp i pågående
projekt, pågående projektutveckling, pågående
projekt som tillträtts vid färdigställande och
pågående planarbeten. Se definition i kolumnen
till höger.
Projektportföljen1)
Pågående projekt
Beslutade investeringar i större pågående projekt
uppgick vid periodens slut till 269 Mkr, varav
104 Mkr återstår att investera. Värderingen av
projekten sker till löpande nedlagda kostnader.
När projekten är färdiga redovisas de till den
externa värderingen, som inkluderar projektvinst.
En nybyggnation sker av 34 hyreslägenheter och
livsmedelsbutik i Malmö (Oxievång 7), jämte Oxie
station.
I centrala Lund pågår ett konverteringsprojekt
om 126 lägenheter, där kontor blir attraktiva hyres-
bostäder.
I Bromölla konverteras ett äldreboende till ett
trygghetsboende med 23 lägenheter.
Vidare pågår konvertering av en del kontorsytor
till hyresbostäder som ett led att minska vakanser
i Brinovas kommersiella fastighetsbestånd.
1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena
innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är baserad
på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms
startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar
i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor.
0
50
100
150
200
Mkr
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Genomförda investeringar
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Pågående projekt som tillträds vid färdigställande
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q3-2025
Summa 932 14
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Bostäder Q2-2024
Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q3-2024
Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q3-2024
Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q4-2024
Oxievång 7 Malmö 3 098 34 Bostäder & livs-
medelsbutik
Q4-2024
Summa 8 993 194
Större pågående
projekt
Projekt som är
beslutade och
byggstartade.
8 993
Kvm vid
projektavslut
Pågående
projektutveckling
Projekt där detaljplan-
arbetet är klart men
där bygglovsprocess
samt upphandling
återstår.
13 380
Kvm vid
projektavslut
cirka 200
lägenheter
Pågående
planarbete
Projekt där detalj-
planarbete pågår.
16 750
Kvm vid
projektavslut
cirka 100
lägenheter
Pågående projekt
som tillträds vid
färdigställande
Projekt som förvär-
vas och tillträds vid
färdigställande.
932
Kvm vid
projektavslut
===== SIDA 16 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
16
Hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsarbetet
Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv
och samhällsengagemang är en integrerad del i
verksamheten och ses som förutsättningar för
framtida värdeskapande och ett sätt att minska
de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor.
Brinovas ramverk för hållbarhet, som är base-
rat på FN:s 17 hållbarhetsmål, har delats in i fyra
fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksam-
het, den framtida miljön, det trygga samhället och
engagerade medarbetare. Dessa områden definie-
rar sådant vi kan påverka, inom koncernen och
med externa partners. Till varje fokusområde har
knutits både kort- och långsiktiga mål. Läs mer i
Brinovas Hållbarhetsrapport på www.brinova.se.
Från och med år 2025 kommer Brinova att
omfattas av de nya direktiven från EU om att
hållbarhetsredovisa enligt EU:s gröna giv, där
rapporten ska innehålla information om sociala-
och miljöfrågor för den egna verksamheten och
enheter i värdekedjan som är väsentliga med
avseende på påverkan, risker och möjligheter.
Taxonomin är ramverket på vad som ska rapporte-
ras, CSRD är direktivet som bestämmer vad som
ska rapporteras och ESRS är en standard för hur
rapporteringen ska gå till. Arbetet med att imple-
mentera detta pågår och kommer att färdigställas
under 2024.
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Mål i affärsplan 2022–2024
• Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå
med Green Building eller motsvarande.
• Vid nytecknande av hyresavtal ska
Gröna Hyresavtal alltid förordas.
• Belysning konverteras till LED och
närvarostyrd.
• Uppkopplade energisystem så att de
kan styras på distans.
• CO2-förbrukning ska kommuniceras.
• Implementera förnybara energikällor
så som solceller samt övrig ny teknik.
• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor
utsträckning som möjligt.
• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).
• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter
där det finns parkeringsmöjligheter.
Kvantifierbara långsiktiga mål
• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till
max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela
beståndet vid utgången av 2026.
• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till
max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela
beståndet vid utgången av 2026.
• Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid
utgången av 2026.
• 25 procent av elanvändningen ska komma från
egenproducerad el via ökat antal fastigheter
med solpaneler till 2026.
• Andelen nyproducerade fastigheter med energi-
klassning C eller bättre ska uppgå till 100 procent.
• Noll nettoavtryck CO2 till år 2045.
• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år.
-7,8%
minskad el-
förbrukning/kvm 2023
jmf med 2022
-6,7%
minskad värme-
förbrukning/kvm 2023
jmf med 2022
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Gaverket 18, Karlskrona
I centrala Karlskrona, på Trossö ligger fastigheten
Gasverket 18, som har namnet Brinova Arena och
stod klar i maj 2019. Fastigheten är en 9 000 kvm
stor modern anläggning med flexibilitet för att kunna
växla mellan olika parallella arrangemang inom
event och idrottsevenemang. Hållbarhet och teknik
är centralt för fastigheten som är utrustad med
Blekinges största takmonterade solcellsanläggning
och försörjer hela arenan med energi samt leverans
av överskottsenergi till det allmänna nätet.
Grunden i vår affärsplan är
vårt ramverk för hållbarhet
Brinovas ramverk för
hållbarhet är grunden i vår
affärsplan (2022–2024)
som vi styr vår verksamhet
med i dialog med våra intressenter. Vi har också
ett antal kvantifierbara långsiktiga mål som är våra
ledstjärnor i perspektivet bortom vår affärsplan.
Exempel på Brinovas övergripande långsiktiga
mål innefattar att 100 procent av bolagets energi-
användning fortsatt ska komma från förnyelsebar
el. Utifrån miljöeffektiva lösningar ska Brinova ock-
så minimera fastigheternas totala CO2-avtryck i ett
25-årigt perspektiv (noll nettoavtryck CO2 2045).
Mål och prioriterade områden spänner över allt
från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna
hyresavtal och källsortering till miljöcertifieringar
vid nyproduktion.
===== SIDA 17 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
17
Brinova-aktien
Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic
Midcap i sektorn Real Estate. Stängningskursen
den 31 mars 2024 var 20,00 kronor, att jämföra
med stängningskursen den 31 december 2023
som var 19,35 kronor, vilket innebär att kursen
under kvartalet ökade med 3,4 procent. Fastig-
hetsindexet Crex ökade under perioden med
2 procent.
Börsens totalindex OMX Stockholm PI ökade
med 7 procent. Under det första kvartalet har
Brinova-aktien som högst noterats i 20,90
kronor den 14 mars och som lägst 16,40 kronor
den 16 februari. Per den 31 mars 2024 hade
Brinova 3 348 aktieägare (3 351) som totalt
äger cirka 19,2 miljoner A-aktier och cirka 78,5
miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster
och B-aktien till 1 röst.
Utdelning och utdelningspolicy
Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför
har styrelsen föreslagit bolagsstämman att
ingen utdelning lämnas för 2023. Brinova har,
i affärsplanen för perioden 2022–2024, som
långsiktig målsättning att lämna utdelning till
sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings-
resultatet efter schablonberäknad skatt, efter
att bolagets långsiktiga tillväxtmål har uppnåtts.
Kursutveckling
Carnegie Real Estate Index
OMX Stockholm_PI
Brinova
Omsatt antal aktier/månad, tusental
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
5
10
15
20
25
30
35
Kr
Eget kapital per aktie
Resultat per aktie
Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq
Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reg-
lerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate.
Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i
sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B.
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
Kr
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
10
20
30
40
0
10
20
30
40
Kr Kr
Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs
Ägarstruktur 2024-03-28
Namn
Antal
A-aktier,
tusental
Antal
B-aktier,
tusental
Andel av
kapital, %
Andel av
röster, %
Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4
ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7
Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 5 642 5,8 2,1
SEB Investment Management AB 4 157 4,3 1,5
Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 3 700 3,8 1,4
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 380 3,5 1,2
Lannebo Fonder 2 134 2,2 0,8
Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 1 963 2,0 0,7
Övriga aktieägare 17 209 17,4 6,4
Summa 19 200 78 515 100,0 100,0
Aktieinformation
Kortnamn: BRIN B
ISIN-kod: SE0008347652
Sek Antal aktier
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
Jan Feb Mar Apr Maj Jun
2023
Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb
2024
Mar0
10
20
30
40
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Långsiktigt substansvärde per aktie
Aktiekurs
===== SIDA 18 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
18
Väsentliga händelser
Kvartal 1
• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och
därför föreslår styrelsen till bolagsstämman
att ingen utdelning lämnas för 2023.
• Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat
förvärv av bostadsprojektet Varmröken i
Kävlinge då marknadsförutsättningarna
förändrats sedan förvärvsavtalet som teck -
nades i augusti 2021. Detta resulterade i en
realiserad förlust om 10,1 Mkr vilket hänförs
till tidigare erlagd handpenning. Tillträde var
planerat vid projektets färdigställande under
det fjärde kvartalet 2024.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
• Under det första kvartalet så har Brinova sålt
av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten
såldes i bolagsform med ett underliggande
fastighetsvärde om 4,4 Mkr.
Händelser efter periodens utgång
• Inga väsentliga händelser har skett efter
periodens utgång
===== SIDA 19 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
19
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt god
redovisningssed måste företagsledningen göra
bedömningar och antaganden som påverkar i
bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter
respektive intäkts- och kostnadsposter samt läm-
nad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja
sig från dessa bedömningar. Koncernens verksam-
het, finansiella ställning och resultat kan påverkas
av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De
risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på
koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är
variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader
och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till
verkligt värde med värdeförändring i resultaträk-
ningen vilket medför att resultatet kan variera
såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering-
en påverkar även Brinovas finansiella ställning och
nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror
dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd-
ring och förädling av fastigheter samt avtals- och
kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde,
dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan
och utbudet på de fastighetsmarknader som
bolaget verkar på. Vid fastighetsvärderingar bör
hänsyn tas till ett osäkerhetsintervall som i en
fungerande marknad oftast uppgår till +/- 5–10%,
för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda
antaganden och beräkningar.
Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken.
Brinova är beroende av externa lån för att kunna
fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken
hanteras via Brinovas finanspolicy som anger
målsättning, riktlinjer och risklimiter för finans-
verksamheten.
Fortsatt hög inflation och oro på de finansiella
marknaderna ökar risken för stigande marknads-
räntor och avkastningskrav på fastighetsinveste-
ringar. Inflationen påverkar också priser på t. ex.
byggmaterial därmed kalkylerna i potentiella nya
projekt. För att begränsa riskexponeringen finns
interna regelverk och policyer. Brinovas väsentliga
risker samt exponering och hantering av densam-
ma beskrivs ytterligare i 2023 års årsredovisning.
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm-
ning av risker utöver ovanstående har skett efter
publiceringen av årsredovisningen 2023.
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick på balansdagen till 52
personer jämfört med 52 personer vid ingången
av året. De anställda är lokalt placerade i Eslöv,
Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona
och Malmö.
Marknadsutsikter
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner
i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan
på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls-
fastigheter för bostad, vård, utbildning, administra-
tion och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning
utvecklar löpande bolagets marknadskunnande
och relationerna med lokala beslutsfattare. Det
tillsammans med intressanta pågående och fram-
tida projekt och en god finansiell ställning gör att
bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande
åren.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Brinova följer i sin koncernredovisning den av
Europeiska unionen antagna IFRS (IFRS Ac -
counting Standards) och tolkningarna av dessa
(IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt
IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga
Finansiell kalender
För vidare information, vänligen kontakta:
Malin Rosén
Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt.
Per Johansson VD
per.johansson@brinova.se
Tel. 0708-17 13 63
Malin Rosén Vice VD och CFO
malin.rosen@brinova.se
Tel. 0709-29 49 52
Årsstämma
7 maj 2024
Delårsrapport januari–juni
12 juli 2024
Delårsrapport januari–september
24 oktober 2024
Bokslutskommuniké
14 februari 2025
ÖVRIG INFORMATION
bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats.
Moderbolaget har upprättat sina finansiella rappor-
ter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2
Redovisning för juridiska personer.
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas
till Brinovas årsredovisning för 2023.
Nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder
med tillämpning från 1 januari 2024
Flera ändringar ska tillämpas för första gången
från 1 januari 2024. Förändringen i IAS 1 Utform-
ning av finansiella rapporter avseende klassifice-
ring av skulder som kort- eller långfristiga har inte
haft någon påverkan på koncernens finansiella
rapport. Övriga ändringar som ska tillämpas från
2024 har heller inte haft någon påverkan på kon-
cernens finansiella rapport.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
PROJEKT-
UTVECKLING
===== SIDA 20 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
20
Nyckeltal
Brinova presenterar vissa finansiella
mått i delårsrapporten som inte
definieras enligt IFRS. Brinova anser
att dessa mått ger värdefull komplet-
terande information till investerare
och bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering av bolagets prestation.
Eftersom inte alla företag beräk-
nar finansiella mått på samma sätt,
är dessa inte alltid jämförbara med
mått som används av andra företag.
Dessa finansiella mått ska därför
inte ses som ersättning för mått
som definieras enligt IFRS. Nedan
presenteras definitioner på mått som
med några undantag, inte definieras
enligt IFRS.
Nyckeltalen är baserade på
rapporter över resultat, finansiell
ställning, förändring eget kapital
och kassaflöde.
Nyckeltal
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2023 apr–
2024 mar
2023
jan–dec Definitioner2)
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, Mkr 135,9 126,6 522,7 513,4 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat
Driftsöverskott, Mkr 82,6 77,3 344,1 338,8 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat
Hyresvärde, Mkr 570,8 551,3 570,8 545,9 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,8 94,6 95,8 95,5 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av
hyresvärde justerat för projektfastigheter
Överskottsgrad, % 60,8 61,1 65,8 66,0 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna
Belåningsgrad netto, % 61,0 59,8 61,0 60,9 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastig-
heternas värde vid periodens slut
Belåningsgrad, % 62,3 61,8 62,3 62,4 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut
Uthyrbar yta, tkvm 345,1 352,8 345,1 345,5
Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 5,3 5,0 5,3 5,3 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid
externt genomförda värderingar
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 1,0 -2,6 -7,7 -11,3 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital
Avkastning på totalt kapital, % 0,8 -0,3 0,3 -0,8 Resultat före skatt med tillägg för finansiella poster och värdeförändringar i
derivat i procent av en genomsnittlig balansomslutning
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,7 1,8 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till
finansiella poster
Genomsnittlig ränta, % 3,6 3,4 3,6 3,6 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal
i förhållande till totala skulder till kreditinstitut
Räntebindning, år 3,1 2,2 3,1 3,3 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut
Kapitalbindning, år 1,5 2,0 1,5 1,7 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut
Soliditet, % 33,3 35,0 33,3 33,1 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen
Förvaltningsresultat, Mkr 29,9 33,3 131,6 135,0 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar
Resultat före skatt, Mkr 46,0 -90,3 -250,7 -387,0 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat
Periodens resultat, Mkr 29,0 -80,2 -228,5 -337,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
30,1 29,7 134,6 134,2 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av
rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys
Balansomslutning, Mkr 8 573,3 8 814,8 8 573,3 8 535,9 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i
sammandrag
Aktierelaterade1)
Eget kapital per aktie, kr 29,2 31,5 29,2 28,9 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier
vid periodens slut
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,8 33,4 31,8 31,6 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på
räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång
Resultat per aktie, kr 0,3 -0,8 -2,3 -3,5 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett
genomsnittligt antal utestående aktier
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,3 0,3 1,4 1,4 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal
utestående aktier
Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 2) Definition enligt IFRS.
NYCKELTAL
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 21 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
21
Hän-
visning
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2023 apr–
2024 mar
2023
jan–dec
Fastigheternas redovisade värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 312,5 8 379,8 8 312,5 8 271,2
Räntetäckningsgrad, ggr
Förvaltningsresultat, Mkr RR 29,9 33,3 131,6 135,0
Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 45,6 37,2 184,8 176,4
Förvaltningsresultat efter återläggning
av finansiella poster, Mkr 75,5 70,5 316,4 311,4
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,7 1,8
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter skatt, Mkr RR 29,0 -80,2 -228,5 -337,7
Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 2 838,0 3 121,1 2 966,8 2 992,4
Avkastning på eget kapital, % 1,0 -2,6 -7,7 -11,3
Soliditet, %
Eget kapital, Mkr BR 2 852,5 3 081,0 2 852,5 2 823,5
Balansomslutning, Mkr BR 8 573,3 8 814,8 8 573,3 8 535,9
Soliditet, % 33,3 35,0 33,3 33,1
Belåningsgrad netto, %
Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 177,6 5 176,2 5 177,6 5 160,4
Likvida medel BR -104,6 -168,3 -104,6 -125,9
Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 312,5 8 379,8 8 312,5 8 271,2
Belåningsgrad, % 61,0 59,8 61,0 60,9
Hän-
visning
2024
jan–mar
2023
jan–mar
2023 apr–
2024 mar
2023
jan–dec
Belåningsgrad, %
Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 177,6 5 176,2 5 177,6 5 160,4
Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 8 312,5 8 379,8 8 312,5 8 271,2
Belåningsgrad, % 62,3 61,8 62,3 62,4
Avkastning på totalt kapital, %
Resultat före skatt, Mkr RR 46,0 -90,3 -250,7 -387,0
Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 45,6 37,2 184,8 176,4
Återläggning av värdeförändringar derivat,
Mkr RR -26,0 25,2 92,0 143,2
Genomsnitt av IB och UB balans-
omslutning, Mkr BR 8 554,6 8 851,9 8 694,1 8 712,5
Avkastning på totalt kapital, % 0,8 -0,3 0,3 -0,8
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultat, Mkr RR 29,9 33,3 131,6 135,0
Genomsnittligt antal aktier under
perioden, miljoner RR 97,7 97,7 97,7 97,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 0,31 0,34 1,35 1,38
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Eget kapital, Mkr BR 2 852,5 3 081,0 2 852,5 2 823,5
Uppskjuten skattefordran, Mkr BR -11,8 -11,8 -11,8 -13,2
Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -102,2 -194,2 -102,2 -76,1
Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 365,0 387,5 365,0 349,2
Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 3 103,5 3 262,5 3 103,5 3 083,4
Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 31,8 33,4 31,8 31,6
I ovan tabell redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer
löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024.
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
Mkr
2021 2022 2023 2024
Fastighetsportföljens utveckling
ggr
0
1
2
3
4
2021 2022 2023 2024
Räntetäckningsgrad Avkastning på eget kapital
Riskfri
ränta
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
2021 2022 2023 20241)
%
Soliditet
2021 2022 2023 2024
%
0
10
20
30
40
50
30%
+7%
1,75 ggr
10 Mdkr
Belåningsgrad netto
%
0
20
40
60
80
100
2021 2022 2023 2024
60%
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
Härledning av nyckeltal
Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024:
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
1) Rullande tolv månader.
===== SIDA 22 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
22
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att kvartalsrapporten ger en rättvisande
översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Helsingborg den 25 april 2024
Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson
Ordförande
Johan Tollgerdt Anders Jarl
Lennart Mauritzson Per Johansson
VD
Rapporten har inte varit föremål för revisorns granskning.
UNDERTECKNANDE
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 23 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2024
23
Brinovastaden fortsätter att växa i Oxie
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Oxievång 7, Malmö
Brinova fortsätter att
expandera sitt fastighets-
bestånd i Oxie utanför
Malmö. Under 2023 togs
första spadtaget till nästa
etapp med bostäder strax
intill Oxie station. Här växer
ett nytt kvarter fram med
34 moderna lägenheter
i storlekarna 1–4 RoK
och en Willys Hemma i
bottenplan.
Brinova förväntas vara en aktiv samhällspartner på de orter vi är engagerade
i. Då är vår egna lokala förvaltning det som gör skillnaden.
I Oxie, en av de yttre stadsdelarna i Malmö, har de senaste åren gjorts
stora insatser för att skapa en trygg kärna kring ortscentrum och ett attraktivt
tillskott av bostäder med bra kommunikationer till Malmös stadskärna. De
insatser, investeringar och förvärv vi gjort i Oxie de senaste åren är ett
utmärkt exempel på konceptet Brinovastaden – med en bredd i samhälls-
service, moderna och energieffektiva bostäder och trygga kvarter.
Brinova är en av flera aktörer som gjort omvandlingen
möjlig. Brinova förvaltar cirka 13 900 kvadratmeter
i Oxie Centrum och förvärvade 2019 fastigheten
Oxievång 7 med byggrätter för bostäder motsvarande
3 400 kvadratmeter.
Oxie centrum är idag en trygg och attraktiv plats.
Torget är tryggt med hyresgäster i lokaler som repre-
senterar Brinovas hela bredd av samhällsfastigheter
och bostäder. Som hyresgäster finns en vårdcentral,
barnavårdscentral och en folktandvård finns på plats,
liksom ett bibliotek. Här finns också två LSS-boenden
med 14 lägenheter och 38 hyreslägenheter.
Utöver detta har Brinova ett pågående projekt
med 34 hyreslägenheter och livsmedelsbutik samt
en ytterligare byggrätt som medger möjligheten
att producera 32 hyreslägenheter och lokaler för
samhällsservice.
Att skapa trygga miljöer handlar inte bara om
trivsamma lägenheter och ändamålsenliga lokaler.
Tillsammans med polis, boende i området, väktare
och socialtjänst har Brinova genomfört trygghets-
vandringar för att skapa en handlingsplan för trygghet
och attraktivitet. Brinova är också engagerade med
lokala föreningar bland annat för att minska utanför-
skap.
Oxie är ett bra exempel på hur vi tillsammans
med kommuner bedriver en aktiv stadsutveckling.
Nya bostäder klara för inflyttning i slutet av 2024
Nu pågår nästa etapp av nya bostäder precis vid Oxie
station. Från tåg-
stationen nås Malmö C med tåg på bara 20 minuter.
Hyreslägenheterna har en genomgående hög stan-
dard med kakel, klinkers, HTH-kök, parkettgolv och
balkong.
Livsmedelsbutiken om cirka 3 000 kvadratmeter
kommer att hyras ut till Axfood med deras koncept
Willys. Energisnåla byggnader med solceller vars
produktion täcker fastighetselen.
Första spadtaget togs under andra kvartalet
2023 och inflyttningen av bostäderna är beräknad
till slutet av 2024, butiken beräknas öppna första
kvartalet 2025.
Första spadtaget!
===== SIDA 24 =====
Karlskrona
Landskrona
Helsingborg
Eslöv
Malmö
Kristianstad
Lund
Huvudkontor
Förvaltningskontor
Fastigheter
Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se
Expansiv aktör inom hyresbostäder
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter
i södra Sverige. Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt
hyresbostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda
orter med goda kommunikationer i södra Sverige. Verk -
samheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med
aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen
förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.
Fastighetsbeståndet om cirka 345 000 kvm har ett
marknadsvärde på 8,3 miljarder kronor. Värden skapas
genom selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en
aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt
tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq
Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret
finns i Helsingborg.
Attraktiva orter för boende och samhällsservice
Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder
och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda
kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten känneteck-
nas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhälls-
sektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter
där bolaget valt att verka.
Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom
de kontaktpersoner som visas på sidan 19, för offentliggörande den 25 april 2024.
Huvudkontor
Brinova Fastigheter AB
Stortorget 9
252 20 Helsingborg
brinova.se info@brinova.se
Förvaltningskontor
Brinova – Eslöv
Malmgatan 1 B
241 30 Eslöv
Brinova – Malmö
Olsgårdsgatan 14
215 79 Malmö
Brinova – Landskrona
Östergatan 29
261 34 Landskrona
Brinova – Helsingborg
Stortorget 9
252 20 Helsingborg
Brinova – Kristianstad
Björkhemsvägen 15A
291 54 Kristianstad
Brinova – Karlskrona
Skeppsbrokajen 14
371 33 Karlskrona