FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Stabilt kassaflöde och starkt driftnetto
skapar positiva värden Q2
2023
Lugnet 9, Bromölla
Det nybyggda omsorgsboendet Brogården i Bromölla, om 40 lägenheter samt ytor till hemtjänsten, hyrs av
Bromölla kommun på ett 25 årigt hyresavtal. På fastigheten har vi även ett pågående konverteringsprojekt
om 23 nya hyresbostäder i konceptet trygghetsboende som beräknas stå klart under andra kvartalet 2024.
===== SIDA 2 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
2
Brinova äger, utvecklar och förvaltar samhällsviktiga fastigheter
Koncernen i siffror
2023
apr–jun
2022
apr–jun
Föränd-
ring, %
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022 jul–
2023 jun
2022
jan–dec
Hyresintäkter, Mkr 130,0 115,0 13 256,6 229,2 491,2 463,8
Driftsöverskott, Mkr 85,7 72,8 18 163,0 141,6 311,7 290,3
Överskottsgrad, % 65,9 63,3 63,5 61,8 63,5 62,6
Förvaltningsresultat, Mkr 34,0 42,3 -20 67,3 82,8 141,0 156,5
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,35 0,43 -19 0,69 0,85 1,44 1,60
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 35,0 42,9 -18 64,7 79,0 140,3 154,6
Värdeförändringar fastigheter, Mkr -139,7 22,0 -238,1 77,0 -302,0 13,1
Värdeförändring derivat, Mkr 15,2 81,3 -10,0 193,9 14,4 218,3
Periodens totalresultat, Mkr -75,0 109,7 -168 -155,2 272,4 -137,9 289,7
Resultat per aktie före och efter
utspädning, kr -0,77 1,12 -169 -1,59 2,79 -1,41 2,97
Eget kapital per aktie, kr 30,77 32,17 -4 30,77 32,17 30,77 32,36
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,31 33,96 -5 32,31 33,96 32,31 34,06
Fastighetsvärde, Mkr 8 328,0 8 248,2 1 8 328,0 8 248,2 8 328,0 8 431,7
Uthyrbar yta, Tkvm 353,8 343,0 3 353,8 343,0 353,8 347,8
Hyresvärde, Mkr 554,4 494,9 12 554,4 494,9 554,4 504,4
Uthyrningsgrad, % 95,9 94,0 95,9 94,0 95,9 94,3
Januari–juni
Hyresintäkterna ökade under det första halvåret med
12 procent som en effekt av förvärv, nyuthyrningar,
hyreshöjningar och färdigställda projekt. Som ett
resultat av de ökade hyresintäkterna förbättrades även
driftsöverskottet med 15 procent.
Förvaltningsresultatet minskade med 19 procent på
grund av ökade finansieringskostnader. Värdeföränd-
ringar på fastigheter uppgick till -238,1 Mkr (77,0) och
värdeförändringar på derivat till -10,0 Mkr (193,9). Det
gav sammantaget ett resultat om -155,2 Mkr (272,4)
motsvarande ett resultat per aktie om -1,59 kronor
(2,79).
Väsentliga händelser under kvartalet
• Avtal har tecknats avseende försäljning av byggrätt i
Lund om cirka 6 000 kvm BTA. Frånträde sker under
hösten 2024.
• Årsstämma genomfördes utan förändringar i styrelse-
sammansättningen.
• Första spadtaget för 34 hyresbostäder och lokaler
för livsmedel i Oxie, strax utanför Malmö. Inflyttning-
en är beräknad till slutet av 2024.
• Räntesäkringar om totalt 400 Mkr är tecknade på
genomsnittlig nivå om 2,7 procent och med en löptid
mellan 5–10 år.
• Refinansiering har säkrats för cirka 500 Mkr i Dans-
ke bank. Ny löptid är 2 år från förlängningen av lånen
som sker 30 september.
• Inflyttning har skett av första etappen i Karlskrona,
Rödeby med 6 hyresbostäder och i Karlskrona, Jämjö
med 7 hyresbostäder.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• Första spadtaget för konvertering av kontorslokaler i
Lund till 126 hyresbostäder, varav 80 studentbostä-
der. Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.
• Uthyrning av 445 kvm till en större samhällsaktör på
ett 5-årigt avtal med en hyresnivå om 1 600 kr per
kvm i Kristianstad, Sjöhem 4.
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden
januari till juni 2022 och för balansposter per 31 december 2022.
Fastighetsvärde
8 328 Mkr
Uthyrbar yta
354 tkvm
Hyresvärde
554 Mkr
Uthyrningsgrad
96 %
Läs mer om väsentliga händelser på sidan 17.
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla
hyresbostäder och samhälls-
fastigheter med rimlig hyresnivå
som bidrar till en hållbar stads-
utveckling och skapar trygghet
genom tillgänglighet och lokal
närvaro.
En lönsam och ansvarsfull
verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utveckla-
re och förvaltare av hyresbostäder
och samhällsfastigheter som
genom stabila kassaflöden skapar
finansiell kapacitet för våra åtag-
anden gentemot alla intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll,
energioptimeringar, hållbara
inköp, gröna hyresavtal och
effektiv energiprestanda
tar vi ansvar för att minska
klimatavtrycket i stort och
hållbarhetsrisker för Brinova.
Effektiv förvaltning,
engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångsrikt
verkställande av Brinovas strate-
gier, gemensamma värderingar
och uppförandekod genom en
utvecklande arbetsmiljö och stark
företagskultur.
Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 3 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
3
Stabilt kassaflöde och starkt
driftnetto skapar positiva värden
Stabila tillgångsslag och stor efterfrågan
Vår hyresbas består främst av samhällsfastigheter
och hyresbostäder som ger stabila förutsättningar
för vår lönsamhet. Vi har långsiktiga avtal med stat,
kommun, region och de stora privata aktörerna
inom vård och omsorg. Hyresbostäder är fortsatt
ett stabilt tillgångsslag med låga vakansrisker, stor
efterfrågan och blir inflationsjusterad, även om det
är med viss fördröjning.
Lång genomsnittlig hyrestid avseende vårt
samhällssegment på 7 år, samt en låg genom-
snittlig hyra på våra hyresbostäder om 1 409 kr/
kvm (trots att cirka 35 procent av beståndet är
tämligen nybyggt) skapar goda finansiella förutsätt-
ningar.
Inflyttningar i viktiga projekt
Under kvartalet har vi haft inflyttning i våra nya
bostäder i Karlskrona, två projekt med totalt 14
lägenheter. Båda projekten är fullt uthyrda och
inflyttade. Vi har ytterligare två etapper med totalt
12 lägenheter som blir klara för inflyttning under
sommaren/hösten.
Vårt projekt Skeppsbron 4 i Karlskrona om
totalt 1 800 kvm lokalyta, är nu fullt uthyrt och
inflyttning sker löpande under augusti/september
månad.
Under slutet av september månad så är våra
bostadsprojekt i Hjärup och Eslöv klara med be-
räknad inflyttning under oktober månad. De båda
projekten omfattar totalt 47 lägenheter som håller
en mycket hög kvalitet och därtill klassas som
energismarta hus.
Stark projektutveckling säkrar lönsamhet
Brinova har tre större pågående projekt på ex-
pansiva orter där vi redan finns etablerade. I Oxie
centrum strax utanför Malmö, endast någon minut
från tågstationen, uppförs 34 nya hyresbostäder
och en livsmedelsbutik. På bästa läge i centrala
Lund pågår en konvertering av kontor till 126
hyreslägenheter. I Bromölla uppförs ett nytt trygg-
hetsboende med 23 lägenheter intill det nyligen
invigda särskilda boendet som Brinova äger och
förvaltar.
Vi är oerhört glada att vi, i denna marknad, har
möjlighet att genomföra dessa projekt. Det visar
på vår styrka inom projektutveckling och vår för-
måga att kombinera expansion med lönsamhet.
Fortsatt fokus på nöjda kunder, hållbarhet
och energi
Vi har precis tagit del av resultatet av den NKI-
undersökning vi gjort med våra lokalhyresgäster.
Undersökningen visar på fortsatt starka resultat.
Det stora flertalet är väldigt nöjda med oss som
hyresvärd. Ett viktigt betyg på att vår affärsmodell
fungerar med egen närvarande förvaltning som har
kunden i första rummet.
Inom hållbarhetsområdet har vi ett fortsatt
stort fokus på att minska vår energiförbrukning.
En ambitiös och offensiv plan, med insatser för att
få alla våra driftsystem uppkopplade, närvarostyrd
belysning, LED belysning, men även utbildning av
vår driftpersonal.
Investeringsplanen gällande utbyggnad av
solceller och laddpunkter för bilar ligger fast och
där ser vi redan nu att vi har säkrat upp målen för
2023.
Osäkerheten kring inflation, höga räntor, konjunktur
och geopolitiska spänningar kvarstår i vår omvärld.
Vi har en stark finansieringsbas som ger oss ro att
ta långsiktiga beslut för verksamheten och förfina
vårt bestånd och våra positioner.
Vår egna förvaltning nära våra fastigheter och
hyresgäster ger oss den bästa förutsättningen att
navigera i den marknad som vi befinner oss i.
Vi har en robust affärsmodell, trygga tillgångs-
slag och en stark efterfrågan. Vi tror på vår framtid
som en ledande fastighetsaktör i södra Sverige.
Helsingborg 14 juli 2023
Per Johansson, VD
Stabila tillgångar,
fortsatt stark efterfrågan
Viktiga inflyttningar,
lönsam projektutveckling
Fokus på kundnöjdhet,
energieffektivitet
och hållbarhet
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Brinova åtnjuter ett fortsatt stabilt läge med en underliggande verksamhet
som går starkt. Vi drabbas som alla fastighetsbolag av högre finansierings-
kostnader vilket påverkar förvaltningsresultatet negativt. Vi har stabila
långsiktiga kassaflöden och en stark utveckling av vårt driftnetto som lång-
siktigt kommer att skapa positiva värden för samtliga intressenter. Vi står
robusta i en osäker värld och kommer fortsatt kunna leverera en stabil
utveckling, klara våra åtagande och säkerställa en lönsam verksamhet.
===== SIDA 4 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
4
Intäkter och resultat
Hyresintäkter
I det andra kvartalet ökade hyresintäkterna jämfört
med motsvarande period föregående år med 13
procent till 130,0 Mkr (115,0). För det andra halvåret
uppgick hyresintäkterna till 256,6 Mkr (229,2). Ökning-
en är en effekt av förvärv, nyuthyrningar, hyreshöjningar
och färdigställda projekt. Av Brinovas kontrakterade
hyresintäkter om 522 Mkr utgörs 63 procent av hyror
som är kopplade till indexering och resterande 37
procent utgörs av hyror på bostäder.
Driftsöverskott och överskottsgrad
Fastighetskostnaderna för det andra kvartalet uppgick
till 44,7 Mkr (42,5). En ökning med 2,2 Mkr på grund
av förvärvade och tillträdda fastigheter, färdigställda
projekt samt allmän kostnadsökning. För det andra
halvåret uppgick fastighetskostnaderna till 94,5 Mkr
(88,2).
Driftsöverskottet för det andra kvartalet ökade till
85,7 Mkr (72,8), och för det första halvåret till 163,0
Mkr (141,6), vilket ger en överskottsgrad för perioden
om 63,5 procent (61,8).
Brinova har anställd personal, med kompetens inom
drift och energiområdet, som löpande arbetar med att
effektivisera drift och skötsel, för att optimera investe-
ringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan.
För att säkerställa en över tid stabil kostnadsutveck-
ling gällande energi sker löpande upphandlingar och
säkringar. Under 2023 är hälften av elförbrukningen
säkrad till 48 öre per kilowattimme. Gasförbrukningen
är förmånligt upphandlad för både 2023 och 2024.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för det andra kvartalet uppgick
till 34,0 Mkr (42,3), och för det första halvåret 67,3
Mkr (82,8). Förvaltningsresultatet för det första halv-
året försämrades med 19 procent på grund av ökade
finansieringskostnader.
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till juni 2022 och för balansposter per 31 december 2022.
Hyresintäkter
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
35
70
105
140
Mkr Mkr
0
150
300
450
600
Kvartal Rullande 12 månader
Driftsöverskott
0
20
40
60
80
100
0
70
140
210
280
350
Mkr Mkr
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Kvartal Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat
0
10
20
30
40
50
Mkr Mkr
0
40
80
120
160
200
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Kvartal Rullande 12 månader
INTÄKTER OCH RESULTAT
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr
2023
apr–jun
2022
apr–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022 jul–
2023 jun
2022
jan–dec
Hyresintäkter1) 130,0 115,0 256,6 229,2 491,2 463,8
Övriga intäkter 0,4 0,3 0,9 0,6 2,1 1,8
Fastighetskostnader -44,7 -42,5 -94,5 -88,2 -181,6 -175,3
Driftsöverskott 85,7 72,8 163,0 141,6 311,7 290,3
Central administration -7,2 -6,9 -14,0 -12,8 -28,0 -26,8
Finansiella intäkter 1,0 0,0 1,8 0,0 2,8 1,0
Finansiella kostnader -45,5 -23,6 -83,5 -46,0 -145,5 -108,0
Förvaltningsresultat 34,0 42,3 67,3 82,8 141,0 156,5
Realiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter 0,0 0,0 0,5 0,0 -2,0 -2,5
Orealiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter -139,7 22,0 -238,6 77,0 -300,0 15,6
Värdeförändringar derivat 15,2 81,3 -10,0 193,9 14,4 218,32)
Resultat före skatt -90,5 145,6 -180,8 353,7 -146,6 387,9
Skatt 15,5 -35,9 25,6 -81,3 8,7 -98,2
Periodens resultat hänförligt
till moderbolagets aktieägare -75,0 109,7 -155,2 272,4 -137,9 289,7
Periodens övriga totalresultat 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Periodens totalresultat hänförligt
till moderbolagets aktieägare -75,0 109,7 -155,2 272,4 -137,9 289,7
Periodens resultat, kr per aktie
före och efter utspädning -0,8 1,1 -1,6 2,8 -1,4 3,0
Genomsnittligt antal
utestående aktier, miljoner 97,7 97,6 97,7 97,5 97,7 97,6
1) Av hyresintäkterna för perioden januari till juni 2023 utgör 11,3 Mkr (9,7) serviceintäkter.
2) Av värdeförändringar derivat för perioden januari till december 2022 utgör 58,7 Mkr realiserade värdeförändringar.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 5 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
5
Segmentsredovisning
Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2023
jan–jun
2022
jan–jun
Intäkter1) 168,6 161,6 88,0 67,6 0,9 0,6 257,5 229,8
Driftsöverskott 104,3 98,7 57,8 42,3 0,9 0,6 163,0 141,6
Förvaltningsresultat 23,7 71,2 21,9 30,9 21,7 -19,3 67,3 82,8
Värdeförändringar fastigheter -207,4 46,0 -30,7 31,0 0,0 0,0 -238,1 77,0
Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 -10,0 193,9 -10,0 193,9
Resultat före skatt -183,7 117,2 -8,8 61,9 11,7 174,6 -180,8 353,7
Fastighetsvärde 5 675,4 5 868,4 2 652,6 2 379,8 - - 8 328,0 8 248,2
Årets fastighetsförsäljningar 0,0 0,0 -2,1 0,0 - - -2,1 0,0
Årets fastighetsförvärv 0,0 268,9 15,1 55,7 - - 15,1 324,6
Övriga investeringar i fastigheter 50,9 43,3 71,4 105,7 - - 122,3 149,0
1) Av intäkterna utgör 5,5 Mkr (5,5) serviceintäkter från region Väst, respektive 5,8 Mkr (4,2) från region Öst.
Finansnetto
Finansnettot för det andra kvartalet uppgick
till -44,5 Mkr (-23,6) och för det första halvåret
-81,7 Mkr (-46,0). Den betalda genomsnittsräntan
för det första halvåret uppgick till 3,2 procent
(1,9). De finansiella kostnaderna har ökat som en
följd av höjda marginaler i refinansieringar samt en
ökad underliggande basränta. För Brinovas portfölj
av finansiella instrument i form av ränteswappar,
se sidan 7.
Orealiserade värdeförändringar
De orealiserade värdeförändringarna på förvalt-
ningsfastigheter för det andra kvartalet uppgick
till -139,7 Mkr (22,0) och för det första halvåret
-238,6 Mkr (77,0). I det andra kvartalet kan den
negativa värdeförändringen direkt hänföras till
förändring av avkastningskrav.
Värdeförändringen på räntederivaten för det
andra kvartalet uppgick till 15,2 Mkr (81,3) och
för det första halvåret -10,0 Mkr (193,9).
Skatt
Det andra kvartalets skatt uppgick till 15,5 Mkr
(-35,9) och för det första halvåret 25,6 Mkr
(-81,3), vilket huvudsakligen hänför sig till upp-
skjuten skatt kopplad till orealiserade värdeför-
ändringar på derivat och förvaltningsfastigheter.
Skatt beräknas med 20,6 procent på löpande
beskattningsbart resultat.
Totalresultat
Det andra kvartalets totalresultat uppgick till
-75,0 Mkr (109,7) och det första halvåret
-155,2 Mkr (272,4).
Närstående
Till närstående såsom VD och koncernledning har
ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet
med beslut i styrelsens ersättningsutskott.
Segmentsrapportering
I koncernens interna rapportering delas verksam-
heten in i segment, regioner, vilka är desamma
som redovisats i den senaste årsredovisningen.
Kvartalsöversikt
2023
apr–jun
2023
jan–mar
2022
okt–dec
2022
jul–sep
2022
apr–jun
2022
jan–mar
2021
okt–dec
2021
jul–sep
Hyresintäkter, Mkr 130,0 126,6 117,7 116,9 115,0 114,2 108,3 98,3
Driftsöverskott, Mkr 85,7 77,3 68,6 80,1 72,8 68,8 65,2 68,1
Överskottsgrad, % 65,9 61,1 58,3 68,5 63,3 60,2 60,2 69,3
Uthyrningsgrad, % 95,9 94,9 94,3 94,2 93,4 94,3 94,3 93,7
Förvaltningsresultat, Mkr 34,0 33,3 26,8 46,9 42,3 40,5 38,9 43,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,35 0,34 0,27 0,48 0,43 0,42 0,40 0,47
Periodens totalresultat, Mkr -75,0 -80,2 -32,1 49,4 109,7 162,7 155,0 97,1
Värdeförändringar fastigheter, Mkr -139,7 -98,4 -44,0 -19,9 22,0 55,0 144,2 75,8
Värdeförändringar derivat, Mkr 15,2 -25,2 -10,1 34,5 81,3 112,6 15,9 10,2
Avkastning på eget kapital, % -2,4 -2,6 -1,0 1,6 3,7 5,5 5,6 3,8
Soliditet, % 34,5 35,0 35,6 36,1 36,0 36,1 36,3 37,0
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr -0,77 -0,82 -0,33 0,51 1,12 1,67 1,59 1,04
Eget kapital per aktie, kr 30,77 31,53 32,34 32,68 32,17 31,03 29,36 27,77
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,31 33,40 34,06 34,24 33,96 33,29 32,30 30,42
INTÄKTER OCH RESULTAT
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 6 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
6
Finansiell ställning
FINANSIELL STÄLLNING
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till juni 2022 och för balansposter per 31 december 2022.
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 8 251,7 8 248,2 8 431,7
Rörelsefastigheter 76,3 0,0 0,0
Inventarier 1,9 1,5 1,5
Nyttjanderättstillgångar 5,2 28,8 5,6
Uppskjuten skattefordran 11,5 9,0 13,8
Derivatinstrument 209,4 195,0 219,4
Andra långfristiga fordringar 1,0 1,0 1,0
Summa anläggningstillgångar 8 557,0 8 483,5 8 673,0
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 44,3 57,2 42,3
Likvida medel 122,5 191,3 173,7
Summa omsättningstillgångar 166,8 248,5 216,0
SUMMA TILLGÅNGAR 8 723,8 8 732,0 8 889,0
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 3 006,0 3 143,9 3 161,2
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 371,8 378,2 399,6
Skulder till kreditinstitut 4 516,4 3 019,7 4 052,8
Leasingskulder 30,2 26,9 30,5
Summa långfristiga skulder 4 918,4 3 424,8 4 482,9
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 652,1 2 032,6 1 072,6
Leasingskulder 2,9 2,0 3,0
Övriga kortfristiga skulder 144,4 128,7 169,3
Summa kortfristiga skulder 799,4 2 163,3 1 244,9
Summa eget kapital och skulder 8 723,8 8 732,0 8 889,0
Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr
2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Totalt eget kapital vid periodens början 3 161,2 2 859,6 2 859,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 3 161,2 2 859,6 2 859,6
Periodens resultat -155,2 272,4 289,7
Övrigt totalresultat 0,0 0,0 0,0
Transaktioner med ägare:
Nyemission 0,0 11,9 11,9
Belopp vid periodens slut 3 006,0 3 143,9 3 161,2
Eget kapital hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0
Totalt eget kapital vid periodens slut 3 006,0 3 143,9 3 161,2
Eget kapital, soliditet och likvida medel
Det egna kapitalet uppgick vid kvartalets utgång
till 3 006,0 Mkr, jämfört med 3 161,2 Mkr vid
årets ingång, eller 30,8 kr per aktie (32,4). Soli-
diteten uppgick till 34,5 procent (35,6) vid kvar-
talets utgång och koncernens likvida medel vid
samma tidpunkt uppgick till 122,5 Mkr (173,7).
Eget kapital och avkastning1)
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
%
0
800
1 600
2 400
3 200
-10
0
10
20
30
40
Mkr
Eget kapital Avkastning
1) Beräknat på rullande tolv månaders period.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 7 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
7
0
20
40
60
80
100
%
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Belåningsgrad netto
Soliditet och räntetäckningsgrad
ggr
0
10
20
30
40
%
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
1
2
3
4
Soliditet Räntetäckningsgrad
Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut vid utgången
av kvartalet uppgick till 5 168,5 Mkr, jämfört med
5 125,4 vid årets ingång, uppdelat på lån från sex
banker. Den genomsnittliga kapitalbindningstiden
uppgick till 2,0 år (2,2). Av den totala skulden är
13 procent (21) kortfristig. Brinova arbetar med att
trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland
annat genom att kontinuerligt föra en dialog med
de aktuella bankerna avseende förlängning eller
refinansiering. Nettobelåningsgraden vid utgången
av kvartalet uppgick till 60,6 procent (58,7) och
räntetäckningsgraden uppgick till 1,8 ggr (2,4).
Skulderna har rörlig ränta, främst kopplad till
Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den
genomsnittliga räntan vid utgången av kvartalet
uppgick till 3,5 procent (3,1). Brinova använder
sig av räntederivatinstrument i form av swappar
för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljerna.
Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen
till höger. Under kvartalet har nya swappar tagits
för 400 Mkr på en genomsnittlig fast ränta om
2,7 procent och löptid mellan 5-10 år. Andelen av
lånen som är räntesäkrade uppgår till 57 procent
(49,8).
Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat-
innehav uppgick till 15,2 Mkr (81,3) vilket innebär
att övervärdet uppgick till 209,4 Mkr (219,4). I
enlighet med IFRS 9 redovisas räntederivaten till
verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13.
Brinova tillämpar ej säkringsredovisning.
Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen
säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vissa
fall även med aktier i dotterbolag. Nyupptagna
lån från och med årsskiftet har inneburit ytter-
ligare 61,6 Mkr i utökade ställda säkerheter i
form av pantbrev. För mer information om ställda
säkerheter och eventualförpliktelser, se 2022 års
årsredovisning.
Kapitalbindning
Period (år) Avtalsvolym, Mkr Utnyttjat, Mkr Ej utnyttjat, Mkr
< 1 1 314 1 074 240
1–2 1 518 1 399 119
2–3 1 886 1 886 0
3–4 805 805 0
4–5 4 4 0
Totalt 5 527 5 168 359
Ränteförfall
Period (år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 2 218 7,0 43
1–2 1 050 0,4 20
2–3 100 0,0 2
3–4 250 0,8 5
4–5 400 1,1 8
6–7 400 1,6 8
7–8 550 0,2 11
9–10 200 2,7 3
Totalt 5 168 3,5 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tids segment då derivaten förfaller.
Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, % Mkr
2016 2024 0,8 100,0
2019 2024 -0,1 100,0
2019 2025 0,6 100,0
2019 2025 0,0 100,0
2022 2025 0,3 750,0
2016 2026 1,1 100,0
2019 2026 0,0 50,0
2018 2027 1,3 100,0
2019 2027 0,8 100,0
2021 2027 0,7 100,0
2018 2028 1,2 200,0
2021 2029 0,8 100,0
2020 2030 0,0 300,0
2023 2030 2,8 200,0
2021 2031 0,2 200,0
2021 2031 0,5 150,0
2023 2033 2,7 200,0
Totalt 2 950,0
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 8 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
8
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Mkr
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Löpande verksamheten
Resultat före skatt -180,8 353,7 387,9
Justeringar för poster som
inte ingår i kassaflödet 250,2 -269,7 -228,4
Betald skatt -4,7 -5,0 -4,9
Kassaflöde från den löpande
verksamheten före förändringar
av rörelsekapital 64,7 79,0 154,6
Förändring av rörelsefordringar 2,2 -1,0 10,5
Förändring av rörelseskulder -20,3 -38,0 3,0
Kassaflöde från den löpande
verksamheten 46,6 40,0 168,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -5,4 -138,1 -138,2
Avyttring av förvaltningsfastigheter 2,6 0,0 -2,5
Investering i förvaltningsfastigheter -122,3 -149,0 -365,8
Förvärv av inventarier -0,8 -0,4 -0,7
Förändring av finansiella tillgångar 0,0 6,4 8,9
Kassaflöde från investerings-
verksamheten -125,9 -281,1 -498,3
Finansieringsverksamheten
Nyemission 0,0 11,9 11,9
Upptagna lån 190,3 996,5 2 485,0
Leasingskulder -1,4 -1,0 -2,5
Amortering av låneskulder -160,8 -644,8 -2 060,3
Kassaflöde från finansierings-
verksamheten 28,1 362,6 434,1
Periodens kassaflöde -51,2 121,5 103,9
Likvida medel vid periodens början 173,7 69,8 69,8
Likvida medel vid periodens slut 122,5 191,3 173,7
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksam-
heten före förändringar av rörelsekapital för
perioden januari till juni uppgick till 64,7 Mkr
(79,0). Kassaflödet har främst påverkats av
investeringar i förvaltningsfastigheter som
uppgått till -122,3 Mkr (-149,0).
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
10
20
30
40
50
60
Mkr
Kassaflöde från den löpande verksam-
heten före förändring i rörelsekapitalet
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
50
100
150
200
250
Mkr
Likvida medel vid periodens slut
Bankmannen 4, Eslöv
Brinova uppför en ny fastighet endast ett stenkast ifrån
centralstationen, belägen på Storgatan i Eslöv. Totalt kommer
fastigheten att inrymma 13 lägenheter fördelat på 2:or, 3:or
och 4:or. Inflyttning beräknas kunna ske hösten 2023.
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 9 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
9
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning i sammandrag, Mkr
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022
jan–dec
Nettoomsättning 33,3 29,5 65,2
Rörelsens kostnader -48,4 -45,5 -93,2
Rörelseresultat -15,1 -16,0 -28,0
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernbolag 11,1 10,9 8,4
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 58,9 28,5 70,4
Räntekostnader och liknande resultatposter -18,9 -29,8 -38,9
Värdeförändringar derivat -2,7 75,51) 71,61)
Resultat efter finansiella poster 33,3 69,1 83,5
Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 10,6
Resultat före skatt 33,3 69,1 94,1
Skatt på periodens resultat -2,6 -1,7 0,4
Periodens resultat och periodens totalresultat 30,7 67,4 94,5
1) Av värdeförändringar derivat för perioden januari till december 2022 utgör 58,7 Mkr realiserade värdeförändringar.
Balansräkning i sammandrag, Mkr 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 108,9 121,4 115,2
Materiella anläggningstillgångar 1,9 1,5 1,5
Långfristiga fordringar på koncernföretag 0,0 382,7 382,7
Övriga finansiella anläggningstillgångar 911,0 841,1 926,0
Summa anläggningstillgångar 1 021,8 1 346,7 1 425,4
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 2 312,8 3 247,8 1 910,1
Kortfristiga fordringar 26,2 64,2 8,3
Kassa och bank 114,0 124,7 161,4
Summa omsättningstillgångar 2 453,0 3 436,7 2 079,8
SUMMA TILLGÅNGAR 3 474,8 4 783,4 3 505,2
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital 390,9 390,9 390,9
Fritt eget kapital 1 752,3 1 694,6 1 721,6
2 143,2 2 085,5 2 112,5
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 122,0 474,2 123,3
Övriga långfristiga skulder 4,7 1,7 2,1
Summa långfristiga skulder 126,7 475,9 125,4
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 352,1 1 410,7 370,1
Skulder till koncernföretag 837,0 793,5 875,8
Övriga kortfristiga skulder 15,8 17,8 21,4
Summa kortfristiga skulder 1 204,9 2 222,0 1 267,3
Summa eget kapital och skulder 3 474,8 4 783,4 3 505,2
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 10 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
10
Fastighetsbeståndet
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till mars 2022 och för balansposter per 31 december 2022.
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
Mkr
Samhälls-
fastigheter
Bostads-
fastigheter
Kommersiella
fastigheter
0
25
50
75
100
%
Fastighetsbestånd
Uthyrningsgrad
Fastighetsbestånd per region
Region
Antal
fastigheter
Fastighets-
värde, Mkr
Hyres-
värde, Mkr
Kontrakterad
hyra, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Yta,
tkvm
Väst 80 5 675 370 345 96 234
Öst 46 2 653 184 177 96 120
Summa 126 8 328 554 522 96 354
Tillträdda förvärv
Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresvärde,
Mkr
Skeppsbron 2 Karlskrona Kommersiell 2023-03-01 400 15 1
Summa 400 15 1
Ej tillträdda förvärv
Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresvärde,
Mkr
Bankmannen 14 Eslöv Bostäder 2023-10-01 777 27 2
Hjärup 4:306 Staffanstorp Bostäder 2023-10-01 2 000 83 4
Varmröken 1 Kävlinge Bostäder 2024-12-01 5 030 195 10
Lerkruset 4 Helsingborg Bostäder 2025-06-01 932 37 2
Summa 8 739 342 18
Förändring fastighetsvärde Mkr
Ingående verkligt värde 8 431,7
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 15,1
Fastighetsförsäljningar -2,1
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 122,3
Avskrivning av rörelsefastighet -0,4
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -238,6
Summa 8 328,0
Fastighetsbeståndet
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till
8 328,0 Mkr (8 431,7) vid kvartalets utgång.
Detta är en minskning med 103,7 Mkr för det
första halvåret.
Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till
södra Sverige. Fastigheterna utgörs främst av
samhällsfastigheter och hyresbostäder. Fastig-
hetsinnehavet består av 126 fastigheter (126)
med en total uthyrningsbar yta om 353 792 kvm
(347 777) och är uppdelad på regionerna Väst
och Öst. Det totala hyresvärdet för beståndet
vid utgången av kvartalet uppgick till 554,5 Mkr
(504,4). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick
till 521,9 Mkr (475,5). Uthyrningsgraden uppgick
till 96 procent (94), ytor med pågående konver-
teringsprojekt där lokaler blir hyresbostäder är
exkluderade.
Fastighetsvärdering
Brinova genomför varje kvartal en extern värdering
av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen
utförs av Newsec Advice AB. Den externa värde-
ringen ligger till grund för de verkliga värdena som
finns upptagna i rapport över finansiell ställning.
Projektportföljen värderas till nedlagda kostna-
der vilket bedöms motsvara verkligt värde. Samt-
liga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms
vara i nivå 3 i värderingshierarkin. Genomsnittligt
avkastningskrav för samhällsfastigheter uppgick
till 5,6 procent (5,2), bostadsfastigheter 4,1
procent (3,9) samt kommersiella fastigheter
6,3 procent.
En utförligare beskrivning av värderingsprinci-
perna finns i Brinovas årsredovisning för 2022.
Vakansanalys
Vakanserna består främst av kommersiella ytor.
Totalt sett har vi cirka 25 000 kvm vakant yta. En
del av ytan kommer att konverteras till bostäder
eller till vårt koncept Bolagret, förrådshotell,
medan resterande yta skall fyllas med kvalitativa
aktörer som stödjer vår långsiktiga affär. Hyres-
Kontrakterad hyra
Samhällsfastigheter
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Uthyrningsgrad Vakans
37%
15%
48%
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
bostäderna är 100 procent uthyrda och innehåller
endast kortare planerade vakansperioder där lägen-
heter är outhyrda med anledning av renovering
vilket oftast också resulterar i en ökad hyra. Sam-
hällsfastighetsbeståndet är i princip fullt uthyrd.
Det finns en del projektyta som är tomställd och
där det pågår konverteringar till bostäder. Vi har
just nu pågående projekt som resulterar i totalt
200 nya lägenheter. Den genomsnittliga vakans-
hyran är 1 068 kr/kvm.
===== SIDA 11 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
11
Samhällsfastigheter
Brinova är en av södra Sveriges större hyresvärdar
för den offentliga sektorn med mer än 142 000
kvm uthyrningsbar yta för samhällsfastigheter.
Andelen samhällsfastigheter som del av
Brinovas kontrakterad hyra motsvarar 48 procent.
Samhällsfastigheter används till övervägande del
av skattefinansierad verksamhet och är specifikt
anpassad för samhällsservice. Det innebär att
hyresgästen kan vara offentlig, det vill säga statlig,
kommunal eller regional, men också privat. Ex-
empel på samhällsfastigheter är fastigheter med
samhällsservice, särskilt boende, vård, utbildning
och friskvård.
Brinova har bred erfarenhet av att både ut-
veckla och förvalta samhällsfastigheter och har
i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor,
skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård
till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden.
Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne-
tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-juste-
rade kontrakt och säkra flöden. Genomsnittlig åter-
stående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas
samhällsfastigheter uppgår till 7,3 år.
Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam-
hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida
behov.
En aktiv förvaltning med egna medarbetare är
en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal
närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras
och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare
innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i
kommunens utveckling med rätt lokaler för olika
offentliga behov.
Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter
vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga
relationer och synergier på våra orter.
SAMHÄLLSFASTIGHETER
10 största hyresgästerna
Hyresgäst
Yta,
tkvm
Hyres-
värde, Mkr
Region Skåne 12 24
Karlskrona kommun 13 23
Sparbanken Skåne AB 9 21
Landskrona stad 10 21
Malmö stad 10 20
Eslövs kommun 9 14
Försäkringskassan 5 10
Attendo Sverige AB 4 9
Bromölla kommun 4 9
Trafikverket 4 8
Summa 80 159
Typer av samhällsfastigheter
Typ
Yta,
tkvm
Kontrakterad
hyra, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Andel av
kontrakterad hyra, %
Samhällsservice 56 97 1 750 39
Särskilt boende 29 53 1 834 21
Vård 27 47 1 697 19
Utbildning 23 44 1 886 17
Friskvård 7 11 1 542 4
Summa 142 252 1 769 100
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Samhällsfastigheters andel av kontrakterad hyra.48%
Barsebäck, Kävlinge, Bäcken 42:53
Montessoriskola, årskurs 0–9 med cirka 250 elever.
7,3 år
Återstående
hyrestid
===== SIDA 12 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
12
Bostadsfastigheter
BOSTADSFASTIGHETER
Fördelning av storlek
Hyres-
värde, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm
1 rok 9 1 542
2 rok 69 1 514
3 rok 80 1 388
4 rok 24 1 278
5 rok 3 993
6 rok 1 832
Blockförhyrning 9 1 566
Summa 195 1 409
Med mer än 136 000 kvm hyreslägenheter är
Brinova en av de större hyresvärdarna i södra
Sverige. Brinova verkar i växande orter nära
arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen bostads-
fastigheter som del av Brinovas kontrakterade hyra
motsvarar 37 procent.
När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder
vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt
pendlingsavstånd till de större städerna och kosta
så att en inkomsttagare med en genomsnittlig
inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta
och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar som
många söker, liksom närhet till vardagsservice
som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdan-
läggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastig-
heter är cirka 35 procent yngre än 10 år.
Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu-
ment för våra hyresgäster visar våra kundunder-
sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra
bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet
innefattar olika åtgärder för såväl inomhus- som
utomhusmiljön som skall skapa ökad trygghet.
Det innefattar åtgärder som rätt belysning, stör-
ningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närva-
ro med fastighetsronderingar och välskött utemiljö.
Andra aspekter som ökar attraktionen för våra
bostadsfastigheter är hållbara val i material och
solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till
våra fastigheter, en ökad digitalisering med trygg
kommunikation via vår hyresgäst-app och trygg
porttelefoni och digitala lås.
Bostäder är ett tillgångsslag som karakterise-
ras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och
som inflationsjusteras, även om det sker med
viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd
av bostadsfastigheter är 1 409 kr/kvm efter den
årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 4,7
procent i årets hyresförhandling.
Brinova har kompetens och erfarenhet för att
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder
för yngre och barnfamiljer såväl som trygga ser-
vice- och särskilda boenden för en växande äldre
befolkning. Vi arbetar också i en tydlig samverkan
med kommuner och lokala aktörer för platsens
utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden
som kommer alla till godo.
Brinova har som ambition att erbjuda det rätta
boendet för livets alla skeenden. Från det första
hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden
för äldre.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Bajonetten 3, Kristianstad
Kvarteret Bajonetten är Brinovas största
projekt, här har ett helt nytt kvarter byggts upp
med förskola, livsmedelsbutik och ytterligare
moderna hyreslägenheter med ett centralt
läge. Här har Brinova uppfört 94 lägenheter i
storlekarna 1 rok till 4 rok. Inflyttningen skedde
under det första halvåret 2023.
Bostadsfastigheters andel av kontrakterad hyra.37%
1 409 kr
Genomsnittlig
hyra/kvm
===== SIDA 13 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
13
Kommersiella fastigheter
KOMMERSIELLT
Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighets-
bestånd på samhällsfastigheter och bostads-
fastigheter. Det är stabila tillgångsslag med en
tydlig efterfrågan.
Beståndet kompletteras med kommersiella
fastigheter där de adderar till attraktionen för de
boende eller där tydliga synergier finns i ortens
samlade fastighetsbestånd.
Kompletterande kommersiella fastigheter är
typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger
och caféer samt vårt lagerkoncept, Bolagret, som
adderar till levande kvarter och ger service i när-
området.
I mindre omfattning kan också kontorslokaler
hyras ut till privata aktörer när det ger logiska
synergieffekter för ortens bestånd.
Andelen kommersiella fastigheter som del av
Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar
15 procent.
Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäkter
har en analys gjorts för att identifiera risk för ute-
blivna hyresbetalningar. Under 3 procent bedöms
falla inom denna kategori, och består främst av
mindre butiker och restauranger.
Typer av kommersiella fastigheter
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Andel av
kontrakterad hyra, %
Uthyrnings-
grad, %
Butik 1 151 38 92
Kontor 1 175 28 75
Restaurang/Café 1 824 11 96
Livsmedel/Apotek 1 478 11 97
Garage/Parkering 2 041 10 79
Lager/Förråd 152 2 45
Summa 1 118 100 84
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
10 största hyresgästerna
Hyresgäst
Hyres-
värde,
Mkr
Johan Ahlberg Bil AB 5
Peab Lokal AB 3
Coop Syd AB 3
Telefonaktiebolaget LM Ericsson 3
Dagab Inköp & Logistik AB 2
Leed Food AB 2
Cervera AB 1
ICA Sverige AB 1
Cederblads Revisionsbyrå AB 1
Halméns Musikinstrumenthandel AB 1
Summa 22
Magnus Stenbock 8, Helsingborg
Brinovas fastighet Magnus Stenbock 8, med butiker, kontor och bostäder, är centralt
belägen i Helsingborg och uppfördes under åren 1879–80 som magasin. Efter om-
byggnader och anpassningar är den anrika fastigheten en tillgång för citynära aktiviteter.
Kommersiella fastigheters andel av kontrakterad hyra.15%
<3 %
Risk för uteblivna
hyresbetalningar
===== SIDA 14 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
14
Projektutveckling
Projektutveckling är den bästa möjligheten att
optimera lokallösningar för såväl nya som befint-
liga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder samt
genomföra till exempel energibesparande åtgärder
som innebär en besparing både för bolaget och
miljön. Intjäningsförmågan, i en stabil marknad, i
egna projekt jämfört med avkastning vid förvärv är
oftast 25–35 procent bättre. I dagens miljö med
volatila byggpriser ställs ännu högre krav på vår
projektorganisation att kunna teckna entrepre-
nadavtal som stödjer våra avkastningskrav.
Brinova har väl utarbetade processer och en
egen lokal förvaltning- och projektorganisation.
Det främjar en aktiv dialog som gör det lättare
att möta offentliga men också privata kunders
existerande och framtida behov av såväl hyres-
bostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid
och rekreation samt administration och samhälls-
service.
Brinovas projektportfölj delas upp i pågående
projekt, pågående projektutveckling, pågående pro-
jekt som tillträtts vid färdigställande och pågående
planarbeten. Se definition i kolumnen till höger.
Projektportföljen1)
Pågående projekt
Beslutade investeringar i större pågående projekt
uppgick per 30 juni 2023 till 329 Mkr, varav 221
Mkr återstår att investera. Värderingen av projek-
ten sker till löpande nedlagda kostnader.
När projekten är färdiga redovisas de till den
externa värderingen, som inkluderar projektvinst.
I Rödeby i Karlskrona kommun uppför Brinova 18
klimatsmarta lägenheter med inflyttning löpande
under 2023.
I Karlskrona uppförs en kontorsfastighet om
1 758 kvm som beräknas stå klar i Q3 2023.
En nybyggnation sker av 34 hyreslägenheter och
livsmedelsbutik i Malmö (Oxievång 7), jämte Oxie
station.
Vidare pågår konvertering av kontorsytor till
hyresbostäder som ett led att minska vakanser i
Brinovas kommersiella fastighetsbestånd.
I centrala Lund pågår ett konverteringsprojekt
om 126 lägenheter, där kontor blir attraktiva hyres-
bostäder.
I Bromölla konverteras ett äldreboende till ett
trygghetsboende med 23 lägenheter.
1) ) Information om projektportföljen i delårsrapporten inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagan-
dena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling i delårsrapporten
är baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt bedöms startas
och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av bygginvesteringar i projektutveckling är
en osäkerhetsfaktor.
0
50
100
150
200
Mkr
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Genomförda investeringar
Större pågående
projekt
Projekt som är
beslutade och
byggstartade.
11 226
Kvm vid
projektavslut
Pågående
projektutveckling
Projekt där detaljplan-
arbetet är klart men
där bygglovsprocess
samt upphandling
återstår.
13 380
Kvm vid
projektavslut
cirka 200
lägenheter
Pågående
planarbete
Projekt där detalj-
planarbete pågår.
33 750
Kvm vid
projektavslut
cirka 300
lägenheter
Pågående projekt
som tillträds vid
färdigställande
Projekt som förvär-
vas och tillträds vid
färdigställande.
8 739
Kvm vid
projektavslut
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Pågående projekt som tillträds vid färdigställande
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Bankmannen 14 Eslöv 777 13 Bostäder Q4-2023
Hjärup 4:306 Staffanstorp 2 000 34 Bostäder Q4-2023
Varmröken 1 Kävlinge 5 030 77 Bostäder Q4-2024
Lerkruset 4 Helsingborg 932 14 Bostäder Q2-2025
Summa 8 739 138
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Skeppsbron 4 Karlskrona 1 758 - Kontor Q3-2023
Östra Rödeby 3:1 etapp 2 Karlskrona 773 12 Bostäder Q3-2023
Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder Q2-2024
Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Bostäder Q2-2024
Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q3-2024
Oxievång 7 Malmö 3 098 34
Bostäder &
livsmedelsbutik Q4-2024
Summa 11 226 202
Färdigställda projekt 2023
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Bajonetten 3 Kristianstad 5 790 94 Bostäder
Alkronan 3 Kristianstad 2 050 - Kontor
Lindblad 24 Karlskrona 2 096 - Samhällsservice
Sjöhem 4 Kristianstad 1 061 - Vård
Binga 9:237 Karlskrona 560 8 Bostäder
Östra Rödeby 3:1 etapp 1 Karlskrona 386 6 Bostäder
Summa 11 943 108
===== SIDA 15 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
15
Hållbarhetsarbetet
Hållbarhetsarbetet
Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv
och samhällsengagemang är en integrerad del i
verksamheten och ses som förutsättningar för
framtida värdeskapande och ett sätt att minska
de risker som finns kopplade till hållbarhetsfrågor.
Brinovas ramverk för hållbarhet, som är base-
rat på FN:s 17 hållbarhetsmål, har delats in i fyra
fokusområden: lönsam och ansvarsfull verksam-
het, den framtida miljön, det trygga samhället
och engagerade medarbetare. Dessa områden
definierar sådant vi kan påverka, inom koncernen
och med externa partners. Till varje fokusområde
har knutits både kort- och långsiktiga mål. Läs mer
i Brinovas Hållbarhetsrapport på www.brinova.se.
I januari 2023 har Brinova även publicerat
information att bolaget kommer vara medfinansiär
till ett nytt barnhem i Sydafrika. Barnhemmet be-
räknas stå klart under hösten 2023 och kommer
bli hem för 24 föräldralösa barn.
Grunden i vår affärsplan är
vårt ramverk för hållbarhet
Brinovas ramverk för
hållbarhet är grunden i vår
affärsplan (2022–2024)
som vi styr vår verksamhet
med i dialog med våra intressenter. Vi har också
ett antal kvantifierbara långsiktiga mål som är våra
ledstjärnor i perspektivet bortom vår affärsplan.
Brinovas övergripande långsiktiga mål innefatt-
ar att 100 procent av bolagets energianvändning
ska fortsatt komma från förnyelsebar el. Utifrån
miljöeffektiva lösningar ska Brinova också minime-
ra fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt
perspektiv (noll nettoavtryck CO2 2045).
Mål och prioriterade områden spänner över allt
från energieffektiviseringar, hållbara inköp, gröna
hyresavtal och källsortering till miljöcertifieringar
vid nyproduktion.
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Mål i affärsplan 2022–2024
• Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med
Green Building eller motsvarande.
• Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna
Hyresavtal alltid förordas.
• Belysning konverteras till LED och närvarostyrd.
• Uppkopplade energisystem så att de kan styras
på distans.
• CO2-förbrukning ska kommuniceras.
• Implementera förnybara energikällor så som
solceller samt övrig ny teknik.
• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor
utsträckning som möjligt.
• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).
• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där
det finns parkeringsmöjligheter.
Kvantifierbara långsiktiga mål
• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till
max 75 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela
beståndet vid utgången av 2026.
• Energiförbrukning för fastighetsel ska uppgå till
max 25 kWh per kvm och år i genomsnitt på hela
beståndet vid utgången av 2026.
• Alla fastigheter ska vara uppkopplade vid
utgången av 2026.
• 25 procent av elanvändningen ska komma från
egenproducerad el via ökat antal fastigheter
med solpaneler till 2026.
• Andelen nyproducerade fastigheter med energi-
klassning C eller bättre ska uppgå till 100 pro-
cent.
• Noll nettoavtryck CO2 till år 2045.
58%
uppkopplade
energisystem
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 16 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
16
Brinova-aktien
Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic
Midcap i sektorn Real Estate. Stängningskursen
den 30 juni 2023 var 16,60 kronor, att jämföra
med stängningskursen den 31 mars 2023 som
var 18,90 kronor, vilket innebär att kursen under
kvartalet minskade med 12 procent. Fastighets-
indexet Crex minskade under perioden med 9
procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI
ökade med 1 procent. Under det andra kvartalet
har Brinova-aktien som högst noterats i 31,00
kronor den 23 januari och som lägst 15,00 kronor
den 1 juni. Per den 30 juni 2023 hade Brinova 3
355 aktieägare (3 443) som totalt äger cirka 19,2
miljoner A-aktier och cirka 78,5 miljoner B-aktier.
A-aktien berättigar till 10 röster och
B-aktien till 1 röst.
Utdelning och utdelningspolicy
Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför
har bolagsstämman beslutat att ingen utdelning
lämnas för 2022. Brinova har, i affärsplanen för
perioden 2022–2024, som långsiktig målsättning
att lämna utdelning till sina aktieägare med 30
procent av förvaltningsresultatet efter schablon-
beräknad skatt, efter att bolagets långsiktiga
tillväxtmål har uppnåtts.
Kursutveckling
Carnegie Real Estate Index
OMX Stockholm_PI
Brinova
Omsatt antal aktier/månad, tusental
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0
5
10
15
20
25
30
35
Kr
Eget kapital per aktie
Resultat per aktie
Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq
Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den reg-
lerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate.
Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i
sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B.
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
-1,00
0,00
1,00
2,00
Kr
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-21
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
0,00
0,34
0,68
1,02
1,36
1,70
ggr
Börskurs/eget kapital per aktie
per balansdag
Ägarstruktur 2023-06-30
Namn
Antal
A-aktier,
tusental
Antal
B-aktier,
tusental
Andel av
kapital, %
Andel av
röster, %
Backahill 9 400 14 096 24,0 40,0
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4
ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7
Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8
Länsförsäkringar fondförvaltning AB 6 887 7,0 2,6
Verdipapirfondet Odin Eiendom 3 580 3,7 1,3
SEB AB, Luxembourg Branch 3 334 3,4 1,2
Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 368 2,4 0,9
Prior & Nilsson Fond- och Kapitalförvaltning AB 1 966 2,0 0,7
SEB Nanocap 1 883 1,9 0,7
Övriga aktieägare 18 167 18,6 6,7
Summa 19 200 78 515 100,0 100,0
Aktieinformation
Kortnamn: BRIN B
ISIN-kod: SE0008347652
Sek Antal aktier
0
400
800
1 200
1 600
2 000
Jan Feb Mar Apr Maj Jun Apr Maj Jun
2022
Jul Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb
2023
Mar10
20
30
40
50
60
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 17 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
17
Väsentliga händelser
Kvartal 1
• Inflyttning har skett i fastigheten Bromölla
Lugnet 9, ett nybyggt omsorgsboende med
40 lägenheter samt ytor till hemtjänsten.
• Förvärv och tillträde till Karlskrona Skeppsbron
2 med en uthyrningsbar yta om 400 kvm med
bland annat Karlskrona kommun som hyresgäst.
• Inflyttning i 94 nybyggda hyreslägenheter i fastig-
heten Kristianstad Bajonetten 3.
• Inflyttning av Försäkringskassan i nyrenoverade
lokaler om 2 100 kvm i fastigheten Karlskrona
Lindblad 24, varvid fastigheten nu är fullt
uthyrd.
• Framgångsrikt uthyrningskvartal med 10
strategiskt viktiga tecknade hyresavtal om
totalt 2 000 kvm.
Oxievång 7, Malmö
VD Per Johansson och chefen för Projektutveckling Stina Trimark tog i slutet av april
det första spadtaget till Brinovas nya projekt i Oxie. De nya bostäderna som nu
byggs, ligger precis vid Oxie station. I den första etappen byggs 34 lägenheter som
är disponerade över genomgående 1:or, 2:or, 3:or och 4:or med hög standard. Husen
utrustas med solceller vars produktion täcker fastighetselen. Inflyttningen är beräk-
nad till vintern 2024. Brinova äger redan i området fastigheter innehållande verksam-
het i form av vårdcentral, bibliotek, barnmorskeverksamhet, folktandvård mm.
Bajonetten 3, Kristianstad.
Inflyttning har under första halvåret genomförts
i de 94 nya lägenheterna i kvarteret Bajonetten
i Kristianstad. Lägenheterna håller en hög stan-
dard och är ett nytillskott till en redan attraktiv
del av centrala Kristianstad.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Kvartal 2
• Avtal har tecknats avseende försäljning av bygg-
rätt i Lund om cirka 6 000 kvm BTA. Frånträde
sker under hösten 2024.
• Årsstämma genomfördes utan förändringar i
styrelsesammansättningen.
• Första spadtaget för 34 hyresbostäder och
lokaler för livsmedel i Oxie, strax utanför Malmö.
Inflyttningen är beräknad till slutet av 2024.
• Räntesäkringar om totalt 400 Mkr är tecknade
på genomsnittlig nivå om 2,7 procent och med
en löptid mellan 5–10 år.
• Avtal om refinansiering har säkrats för cirka
500 Mkr i Danske bank. Ny löptid är 2 år från
förlängningen av lånen som sker 30 september.
• Inflyttning har skett av första etappen i Karlskro-
na, Rödeby med 6 hyresbostäder och i Karlskro-
na, Jämjö med 7 hyresbostäder.
Händelser efter periodens utgång
• Första spadtag för konvertering av kontors-
lokaler i Lund till 126 hyresbostäder, varav
80 studentbostäder. Inflyttningen är beräknad
till slutet av 2024.
• Uthyrning av 445 kvm till en större samhälls-
aktör på ett 5-årigt avtal med en hyresnivå om
1 600 kr per kvm i Kristianstad, Sjöhem 4.
===== SIDA 18 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
18
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt god
redovisningssed måste företagsledningen göra
bedömningar och antaganden som påverkar i bok-
slutet redovisade tillgångs- och skuldposter res-
pektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad
information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig
från dessa bedömningar. Koncernens verksamhet,
finansiella ställning och resultat kan påverkas av
ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. För att
begränsa riskexponeringen finns interna regel-
verk och policyer. Brinovas väsentliga risker samt
exponering och hantering av densamma beskrivs i
2022 års årsredovisning.
Det geopolitiska läget i Europa medför en
humanitär kris och olika typer av osäkerhetsfak-
torer, så som leveransproblem av vissa råvaror,
refinansieringsrisk och ökad inflation som också
ökar osäkerheten kring det aktuella ränteläget.
De höga materialpriserna inom byggsektorn har
en direktpåverkan på kommande projekt. Detta
innebär att vi justerar tidsplaner för pågående
projekt och projektutveckling och arbetar med att
hitta nya metoder och materialval i våra komman-
de projekt för att säkerställa fortsatt lönsam pro-
jektutveckling. De ökade energipriserna påverkar
oss i lägre utsträckning då vi har en viss del av
förbrukning upphandlad för de kommande åren.
Vi följer effekterna av det geopolitiska läget
noggrant och kan konstatera att våra tillgångsslag
är en trygg och säker investering, med långsiktigt
stabila kassaflöden.
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick på balansdagen till 52
personer jämfört med 52 personer vid ingången
av året. De anställda är lokalt placerade i Eslöv,
Helsingborg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona
och Malmö.
Marknadsutsikter
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner
i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan
på fastigheter för hyreslägenheter samt samhälls-
fastigheter för bostad, vård, utbildning, administra-
tion och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning
utvecklar löpande bolagets marknadskunnande
och relationerna med lokala beslutsfattare.
Det tillsammans med intressanta pågående
och framtida projekt och en god finansiell ställning
gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de
kommande åren.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Brinova följer i sin koncernredovisning den av
Europeiska unionen antagna IFRS (International
Financial Reporting Standards) och tolkningarna
av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprät-
tad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har
tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen
tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finan-
siella rapporter i enlighet med årsredovisningsla-
gen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till
Brinovas årsredovisning för 2022.
Finansiell kalender För vidare information, vänligen kontakta:
Malin Rosén
Brinovas CFO & Vice VD
samt Brinovas IR-kontakt.
Per Johansson VD
per.johansson@brinova.se
Tel. 0708-17 13 63
Malin Rosén Vice VD och CFO
malin.rosen@brinova.se
Tel. 0709-29 49 52
Delårsrapport januari–september
26 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023
27 februari 2024
Delårsrapport januari–mars
25 april 2024
Årsstämma
7 maj 2024
ÖVRIG INFORMATION
Ändrad redovisningsprincip
Inga redovisningsprinciper är ändrade jämfört med
Årsredovisningen för 2022.
Påverkan av nya eller omarbetade IFRS
från 1 januari 2023 eller senare
Inga av EU godkända och ändrade standarder
samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations
Committee med ikraftträdande under kommande
perioder bedöms påverka koncernens finansiella
ställning i väsentlig omfattning.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 19 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
19
Nyckeltal
Brinova presenterar vissa finansiella
mått i delårsrapporten som inte
definieras enligt IFRS. Brinova anser
att dessa mått ger värdefull komplet-
terande information till investerare
och bolagets ledning då de möjliggör
utvärdering av bolagets prestation.
Eftersom inte alla företag beräk-
nar finansiella mått på samma sätt,
är dessa inte alltid jämförbara med
mått som används av andra företag.
Dessa finansiella mått ska därför
inte ses som ersättning för mått
som definieras enligt IFRS. Nedan
presenteras definitioner på mått som
med några undantag, inte definieras
enligt IFRS.
Nyckeltalen är baserade på
rapporter över resultat, finansiell
ställning, förändring eget kapital och
kassaflöde.
Nyckeltal
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022 jul–
2023 jun
2022
jan–dec Definitioner2)
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, Mkr 256,6 229,2 491,2 463,8 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat
Driftsöverskott, Mkr 163,0 141,6 311,7 290,3 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat
Hyresvärde, Mkr 554,4 494,9 554,4 504,4 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,9 94,0 95,9 94,3 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde
Överskottsgrad, % 63,5 61,8 63,5 62,6 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna
Belåningsgrad netto, % 60,6 58,9 60,6 58,7 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till fastigheternas
värde vid periodens slut
Belåningsgrad, % 62,1 61,3 62,1 60,8 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut
Uthyrbar yta, tkvm 353,8 343,0 353,8 347,8
Genomsnittligt
direktavkastningskrav, %
5,1 4,6 5,1 4,9 Beräknat driftsöverskott på årsbasis i förhållande till fastigheternas verkliga värde
vid periodens slut
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % -5,0 9,1 -4,5 9,6 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital
Avkastning på totalt kapital, % -1,0 2,5 -0,2 3,3 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader och värdeförändringar i derivat i pro-
cent av en genomsnittlig balansomslutning
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,8 2,0 2,4 Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader och orealiserade
värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader
Genomsnittlig ränta, % 3,5 1,8 3,5 3,1 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal i
förhållande till totala skulder till kreditinstitut
Räntebindning, år 2,7 2,7 2,7 2,4 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut
Kapitalbindning, år 2,0 1,8 2,0 2,2 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut
Soliditet, % 34,5 36,0 34,5 35,6 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen
Förvaltningsresultat, Mkr 67,3 82,8 141,0 156,5 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar
Resultat före skatt, Mkr -180,8 353,7 -146,6 387,9 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat
Periodens resultat, Mkr -155,2 272,4 -137,9 289,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat
Balansomslutning, Mkr 8 723,8 8 732,0 8 723,8 8 889,0 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Aktierelaterade1)
Eget kapital per aktie, kr 30,8 32,2 30,8 32,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens
slut
Långsiktigt substansvärde
per aktie, kr
32,3 34,0 32,3 34,1 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeförändringar på räntederivat i
förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång
Resultat per aktie, kr -1,6 2,8 -1,4 3,0 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett genomsnittligt antal
utestående aktier
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,7 0,9 1,4 1,6 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7
Genomsnittligt antal utestående
aktier, miljoner
97,7 97,5 97,7 97,6 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2) Definition enligt IFRS.
NYCKELTAL
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 20 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
20
Hänvis-
ning
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022 jul–
2023 jun
2022
jan–dec
Fastigheternas redovisade värde, Mkr
Förvaltnings- och rörelsefastigheter, Mkr BR 8 328,0 8 248,2 8 328,0 8 431,7
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt, Mkr RR -180,8 353,7 -146,6 387,9
Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 81,7 46,0 142,7 107,0
Värdeförändringar, Mkr RR 248,6 -270,9 285,6 -233,9
Justerat resultat före skatt, Mkr 149,5 128,8 281,7 261,0
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,8 2,0 2,4
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter skatt, Mkr RR -155,2 272,4 -137,9 289,7
Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 3 083,6 3 001,8 3 075,0 3 010,4
Avkastning på eget kapital, % -5,0 9,1 -4,5 9,6
Soliditet, %
Eget kapital, Mkr BR 3 006,0 3 143,9 3 006,0 3 161,2
Balansomslutning, Mkr BR 8 723,8 8 732,0 8 723,8 8 889,0
Soliditet, % 34,5 36,0 34,5 35,6
Belåningsgrad netto, %
Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 168,5 5 052,3 5 168,5 5 125,4
Förvaltnings- och rörelsefastigheter, Mkr BR 8 328,0 8 248,2 8 328,0 8 431,7
Likvida medel BR 122,5 191,3 122,5 173,7
Belåningsgrad netto, % 60,6 58,9 60,6 58,7
Hänvis-
ning
2023
jan–jun
2022
jan–jun
2022 jul–
2023 jun
2022
jan–dec
Belåningsgrad, %
Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 5 168,5 5 052,3 5 168,5 5 125,4
Förvaltnings- och rörelsefastigheter, Mkr BR 8 328,0 8 248,2 8 328,0 8 431,7
Belåningsgrad, % 62,1 61,3 62,1 60,8
Avkastning på totalt kapital, %
Resultat före skatt, Mkr RR -180,8 353,7 -146,6 387,9
Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 81,7 46,0 142,7 107,0
Återläggning av värdeförändringar derivat,
Mkr RR 10,0 -193,9 -14,4 -218,3
Genomsnitt av IB och UB balans-
omslutning, Mkr BR 8 806,4 8 303,6 8 727,9 8 382,1
Avkastning på totalt kapital, % -1,0 2,5 -0,2 3,3
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultat, Mkr RR 67,3 82,8 141,0 156,5
Genomsnittligt antal aktier under
perioden, miljoner RR 97,7 97,5 97,7 97,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 0,69 0,85 1,44 1,60
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Eget kapital, Mkr BR 3 006,0 3 143,9 3 006,0 3 161,2
Uppskjuten skattefordran, Mkr BR -11,5 -9,0 -11,5 -13,8
Verkligt värde räntederivat, Mkr BR -209,4 -195,0 -209,4 -219,4
Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 371,8 378,2 371,8 399,6
Långsiktigt substansvärde, Mkr 3 156,9 3 318,1 3 156,9 3 327,6
Antal utestående aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,7
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 32,3 34,0 32,3 34,1
I ovan tabell redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer
löpande och för vilka styrelsen fastslagit finansiella mål för perioden 2022–2024.
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
Mkr
2020 2021 2022 2023
Fastighetsportföljens utveckling
ggr
0
1
2
3
4
2020 2021 2022 2023
Räntetäckningsgrad Avkastning på eget kapital
1) Rullande tolv månader.
Riskfri
ränta,
+7%.0
5
10
15
20
2019 2020 2021 2022 20231)
%
Soliditet
2020 2021 2022 2023
%
0
10
20
30
40
50
30%
+7%
1,75 ggr
10 Mdkr
Belåningsgrad netto
%
0
20
40
60
80
100
2020 2021 2022 2023
60%
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
Härledning av nyckeltal
Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024:
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 21 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
21
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att kvartalsrapporten ger en rättvisande översikt
av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker
och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Helsingborg den 14 juli 2023
Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson
Ordförande
Johan Tollgerdt Anders Jarl
Lennart Mauritzson Per Johansson
VD
Rapporten har inte varit föremål för revisors granskning.
UNDERTECKNANDE
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
===== SIDA 22 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI–JUNI 2023
22
Brinova etablerar ett nytt pittoreskt boendeområde
mitt i Rödeby, Karlskrona. Det är den före detta
prästbostaden och administrationsbyggnaden i
församlingen som utgör grunden till bostadsområ-
det. Prästgården byggdes 1917. Tidigare inrymde
fastigheten bostad för kyrkoherden samt pas-
torsexpedition. År 2004 beslutade kyrkorådet att
avveckla tjänstebostadstvånget. Detta innebar att
idén med att bygga om fastigheten till administra-
tionsbyggnad blev möjlig.
Fastigheten ligger lummigt och naturskönt mitt
i Rödeby med friluftslivet inpå knuten. Närhet till
skola, simhall, affärer, vårdcentral och allmänna
kommunikationer gör att bostadsläget passar för
alla skeden i livet.
För att bevara fastighetens fina miljö och den
gamla prästgårdens pampighet har vi byggt till tre
mindre huskroppar, likt ekonomibyggnader, målade
i ljus faluröd färg. På detta sätt vill vi bevara
karaktären på området där prästgården i sin gula
fasad lyfts fram som den mäktiga huvudbyggnad
den är. Varje ny byggnad har 6 lägenheter vardera
fördelade på tvåor och treor från 56,6 kvm till
70,3 kvm. De nya husen klarar energiklass B.
Solceller installeras på varje tak och varje hyres-
gäst har tillgång till en egen p-plats där man kan
ladda sin elbil. Inflyttning i de tre byggnaderna har
successivt skett under sommaren 2023 med sista
etappen inflyttningsklar i september 2023.
I prästgårdsbyggnaden planeras 4–5 lägenheter
som vi hoppas kunna påbörja under hösten 2023.
Fastigheten är cirka 10 000 kvm och ger möjlighet
Gudomligt boende i Rödeby
Östra Rödeby, Karlskrona
Varje ny byggnad har 6 lägenheter vardera fördelade
på tvåor och treor från 56,6 kvm till 70,3 kvm. De nya
husen klarar energiklass B med solceller på varje tak.
Östra Rödeby, Karlskrona
Det är den före detta prästbostaden och administrationsbyggnaden i församlingen som utgör grun-
den till Brinovas nya bostadsområde i Rödeby, Karlskrona. För att bevara fastighetens fina miljö och
den gamla prästgårdens pampighet har vi byggt till tre mindre huskroppar, likt ekonomibyggnader.
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
till ytterligare förtätning utan att det påverkar den
genuina miljön. För att detta ska kunna ske krävs
en detaljplaneändring som ännu inte är påbörjad.
18
nya hyreslägenheter.
Brinovas nya pittoreska
boendeområde i Rödeby,
Karlskrona, kretsar kring
Prästgården som stod
klar 1917.
===== SIDA 23 =====
Karlskrona
Ängelholm
Landskrona
Helsingborg
Eslöv
Malmö
Kristianstad
Lund
Huvudkontor
Förvaltningskontor
Fastigheter
Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se
Expansiv aktör inom hyresbostäder
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder
och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda
kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas
av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn
och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget
valt att verka.
Fastighetsbeståndet om cirka 354 000 kvm har ett
marknadsvärde på 8,3 miljarder kronor. Värden skapas genom
selektiva förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv
förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av
bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och
handlas på Mid Cap-listan. Huvudkontoret finns i Helsingborg.
Attraktiva orter för boende och samhällsservice
Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyresbostäder
och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda
kommunikationer i södra Sverige. Verksamheten kännetecknas
av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn
och inte minst en lokal egen förvaltning på de orter där bolaget
valt att verka.
Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom
de kontaktpersoner som visas på sidan 18, för offentliggörande den 14 juli 2023.
Huvudkontor
Brinova Fastigheter AB
Stortorget 9
252 20 Helsingborg
brinova.se info@brinova.se
Förvaltningskontor
Brinova – Eslöv
Malmgatan 1 B
241 30 Eslöv
Brinova – Malmö
Olsgårdsgatan 14
215 79 Malmö
Brinova – Landskrona
Östergatan 29
261 34 Landskrona
Brinova – Helsingborg
Stortorget 9
252 20 Helsingborg
Brinova – Kristianstad
Blekingevägen 6
291 54 Kristianstad
Brinova – Karlskrona
Drottninggatan 54
371 33 Karlskrona