Kvartalsrapport Q3 2025

===== SIDA 1 =====

Brinova äger, utvecklar och förvaltar 
samhällsviktiga fastigheter i en stark region
Rosmarinen 34, Helsingborg
Rosmarinen 34 var Brinovas första bostadsfastighet i Helsingborg. Med förvärvet från K-Fastigheter har beståndet vuxit från 
309 lägenheter till 1 175 lägenheter och förvaltningsområdet är nu mer än dubbelt så stort – en tillväxt som skapar nya möjlig-
heter för både Brinova och våra hyresgäster. I förvaltningsområde Helsingborg ingår också Bjuv och Höganäs kommun.
Q3
2025

===== SIDA 2 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
2
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Affären med K-Fastigheter skapar ett nytt Brinova
Januari–september
Hyresintäkterna ökade med 66 procent, 
primärt en effekt av förvärvet av K-Fastig -
heter Syds fastighetsbestånd. Av de totala 
hyresintäkterna som uppvisas för perioden 
avser 241,3 Mkr hyresintäkter hänförligt till 
de förvärvade fastigheterna. Som ett resultat 
av de ökade hyresintäkterna förbättrades 
även driftsöverskottet med 73 procent. 
 Förvaltningsresultatet ökade med 71 
procent som en effekt av förvärvet av 
K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd. 
 Värdeförändringar på fastigheter uppgick 
till 2,5 Mkr (29,0) och värdeförändringar på 
derivat till -41,4 Mkr (-79,1). Periodens resul -
tat uppgick till 96,8 Mkr (23,2). Periodens 
totalresultat hänförligt till moderbolagets 
ägare uppgick till 101,5 Mkr (23,2). Skillna -
den mellan totalresultat hänförligt till moder -
bolagets ägare och periodens totalresultat 
är hänförligt till ett delägt dotterbolag som 
avyttrats.
Fastighetsvärde Fastighetsvärde/kvm
19 075 Mkr 28 946 kr
Uthyrbar yta
643 tkvm
Hyresvärde
1 166 Mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad
94 %
Koncernen i siffror
2025 
jul–sep
2024 
jul–sep
Föränd-
ring, %
2025 
jan–sep
2024 
jan–sep
Föränd-
ring, %
2024 okt–
2025 sep
2024 
jan–dec
Hyresintäkter, Mkr 263,5 135,4 95 673,9 406,6 66 812,7 545,4
Driftsöverskott, Mkr 186,6 93,9 99 461,7 266,4 73 548,9 353,6
Överskottsgrad, % 70,8 69,4 68,5 65,5 67,5 64,8
Förvaltningsresultat, 
Mkr 78,6 43,6 80 194,1 113,3 71 231,6 150,8
Förvaltningsresultat 
per aktie, kr 0,34 0,45 -24 1,04 1,16 -10 1,41 1,54
Kassaflöde från den 
löpande verksamheten 
före förändringar av 
rörelsekapital, Mkr 80,1 44,7 79 197,7 116,0 70 236,2 154,5
Värdeförändringar 
fastigheter, Mkr 1,6 11,6 2,5 29,0 -32,7 -6,2
Värdeförändringar 
derivat, Mkr 25,3 -74,6 -41,4 -79,1 -1,8 -39,5
Periodens resultat, Mkr 75,9 -20,6 468 96,8 23,2 317 119,6 46,0
Resultat per aktie före 
och efter utspädning, kr 0,33 -0,21 257 0,50 0,24 108 0,70 0,47
Eget kapital per aktie, kr 31,27 29,13 7 31,27 29,13 7 31,27 29,37
Långsiktigt substans-
värde per aktie, kr 33,24 32,46 2 33,24 32,46 2 33,24 32,90
Fastighetsvärde, Mkr 19 075,4 8 448,2 126 19 075,4 8 448,2 126 19 075,4 8 539,8
Uthyrbar yta, tkvm 642,6 345,4 86 642,6 345,4 86 642,6 352,3
Hyresvärde, Mkr 1 166,2 576,3 102 1 166,2 576,3 102 1 166,2 590,9
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 93,6 95,4 93,6 95,4 93,6 95,6
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla hyresbostäder 
och samhällsfastigheter som bidrar till en 
hållbar stadsutveckling och skapar trygghet 
genom tillgänglighet och lokal närvaro.
En lönsam och ansvarsfull verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av 
hyresbostäder och samhällsfastigheter som genom 
stabila kassaflöden skapar finansiell kapacitet för 
våra åtaganden gentemot alla intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll, energioptimeringar, 
hållbara inköp, gröna hyresavtal och effektiv energi-
prestanda tar vi ansvar för att minska klimat-
avtrycket i stort och hållbarhetsrisker för Brinova.
Effektiv förvaltning, engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångsrikt verkställande 
av Brinovas strategier, gemensamma värderingar
och uppförandekod genom en utvecklande 
arbetsmiljö och stark företagskultur.
Fyra grundläggande 
strategier som styr 
vår verksamhet
 Läs mer om väsentliga händelser på sidan 19. 
Väsentliga händelser under kvartalet 
• Brinova har vunnit en upphandling från 
Eslövs kommun gällande uppförande av ett 
LSS-boende med ett 15-årigt hyresavtal. 
• Brinova har ingått ett nytt hyresavtal med 
Försäkringskassan avseende ytterligare 
693 kvm i fastigheten Lindblad 24 i Karls -
krona. Samtidigt har det befintliga avtalet 
förlängts med sex år för den totala ytan om 
3 958 kvm. Totalt hyr Försäkringskassan 
inom fastighetsområdet 6 289 kvm, med  
en genomsnittlig hyrestid om 5 år. 
• Refinansiering av 1,1 Mdkr med en ny  
kapitalbindningstid om 4 år.
• Etapp 1–3 i projektet i Storköpenhamn är 
klart och inflyttat. De sista 24 lägenheterna 
flyttas in under november månad.
Händelser efter periodens utgång
• Brinovas VD, Per Johansson meddelar att 
han planerar att gå i pension vid halvårs -
skiftet 2026.
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024.

===== SIDA 3 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
3
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Större bolag, men affärsmodellen är densamma
Revidering av vår affärsplan för 2025–2027
Vår affärsplan styr vår verksamhet med ett antal 
finansiella och operativa mål samt hållbarhetsmål. 
Under kvartalet tog Brinovas styrelse beslut om 
revidering av befintlig affärsplan med uppdaterade 
mål avseende perioden 2025–2027. Grunden är 
densamma med vår långsiktighet och vårt sätt 
att arbeta som organisation men med ett antal 
mål som förändrats i förhållande till vårt senaste 
förvärv. Som exempel är ett av de finansiella målen 
att förvaltningsresultat per aktie ska öka med 
minst 10 procent per år. För de operativa målen har 
överskottsgraden uppjusterats till att överstiga 70 
procent. Vårt viktigaste hållbarhetsmål är att energi -
åtgång för el och uppvärmning ska max uppgå till  
90 kWh per kvadratmeter och år.
 De samlade styrande målen återspeglas i 
Brinovas vision där vi ska vara den lönsammaste 
fastighetsaktören inom bostäder och samhällsfastig -
heter. Brinova ska vara känd för hållbara och trygga 
boenden och lokaler där kunden står i centrum. 
Genom långsiktig strategi och egen förvaltning nära 
våra hus och hyresgäster skapar Brinova värde för 
kunder, ägare och samhället. Beslutet om den revi -
derade affärsplanen finns tillgänglig på vår hemsida.
Förutsättningarna på vår marknad förbättras
Förutsättningarna för vår del av fastighetssektorn 
har successivt förbättrats. Vi ser ett mer positivt 
läge på marknaden med fler transaktioner, en stark 
kapitalmarknad och ett tydligt ökande internationellt 
intresse, vilket ger förbättrade möjligheter till kapital-
anskaffning. 
 Förhandlingarna är nu också igång med hyresut-
vecklingen för nästa år och det arbetet ser positivt 
ut. Vi kommer att se en utveckling av bostadshyrorna 
som blir väsentligt mycket större än den för lokalhyror 
kommer att lyckas leverera utifrån KPI.
 Vi noterar att marknaden för hyresbostäder den 
senaste tiden har blivit mer konkurrensutsatt, med 
fler tillgängliga lägenheter och ökande vakansgrader. 
Vi ser på sikt dock denna trend som en tydlig fördel 
för Brinova med vår höga andel moderna lägenheter, 
vår unika kundnära förvaltning och de trygga och 
attraktiva kvarter vi varit med att utveckla. 
 För samhällsbyggnader såsom äldrebostäder och 
LSS-boende är efterfrågan fortsatt mycket stark. Vår 
långa erfarenhet och många referenser för projekt 
inom sektorn ger oss tydliga konkurrensfördelar. 
Viktiga inflyttningar, pågående och framtida projekt
Egen projektutveckling är en central del av Brinovas 
tillväxtstrategi. Genom att själva utveckla och pro-
ducera bostäder skapar vi attraktiva, hållbara och 
energieffektiva hem med hög boendestandard. Med 
långsiktigt ägande och egen förvaltning bygger vi 
för framtiden och säkerställer kvalitet, trygghet och 
ansvar i hela kedjan.
 I samband med affären med K-Fastigheter fick 
vi med ett antal attraktiva bostadsprojekt som vi 
Under andra och tredje kvartalet har vi haft ett högt tempo i integrationsarbetet kring vårt förvärv som vi 
tillträdde 1 april. Med en så stor affär är det många pusselbitar som skall falla på plats. Jag är glad att 
kunna konstatera att vi har kommit långt i detta arbete, och att vi nu börjar se resultatmässiga effekter 
av affären. Under Q2 2026 är bedömningen att vi är i mål med arbetet att få alla stordriftsfördelar och 
effektiviseringar på plats. Ett stort fokus är att ställa om hela vår uthyrningsorganisation att på ett ännu 
bättre sätt att kunna hantera större volym samt en tuffare uthyrningsmarknad. Här börjar vi komma i 
mål. Något som vi ser effekten av med positiv nettouthyrning de senaste månaderna. Vi kan nu se ett 
positivare läge kring vår sektor med fler transaktioner och förbättrade förutsättningar över lag. Det ligger 
väl i linje med den affärsplan som styrelsen beslutade om under kvartalet och som fastslår att vi de när-
maste åren prioriterar tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, förvärv samt i vår projektportfölj.
nu kan driva vidare i vår affärsmodell. På Tågaborg 
i Helsingborg uppförs 41 moderna lägenheter med 
butik, garage och grön innergård som färdigställs 
under 2026. I Malmö byggs 154 ljusa lägenheter i 
det växande området Kirseberg med inflyttning vid 
årsskiftet 2026/2027. I Green Park, Ballerup utanför 
Köpenhamn har majoriteten av de 153 bostäderna i 
projektet Green Park redan färdigställts, med slutlig 
inflyttning under fjärde kvartalet 2025. Läs mer på 
sidan 24.
 Brinova har dessutom av Eslövs kommun tilldelats 
uppdraget att uppföra ett LSS-boende med 16 lägen-
heter – ett tydligt bevis på vår långa erfarenhet av 
samhällsbyggnader. Segmentet för boenden för äldre 
och personer med särskilda behov är ett område 
som väntas växa kraftigt framöver. Ett första spadtag 
väntas första kvartalet 2026.
Dubbla värden i ett målfokuserat arbete 
kring vår energiåtgång
Vårt hållbarhetsarbete är en integrerad del i våra 
verksamhetsplaner och vi har ett antal viktiga mål 
i vår affärsplan. Det arbetet ger både attraktivare 
kvarter och fastigheter och förbättrad lönsamhet. Vi 
har utökat vårt energiteam för att ytterligare sätta 
fart på omställningen för att få ner energiåtgången 
i våra fastighetsbestånd. Inga andra miljöåtgärder 
har samma påverkan på både miljön och värdet på 
våra anläggningar som detta arbete. Ett erfaret team 
identifierar och projekterar förbättringar. Vi fortsätter 
att digitalt koppla upp våra anläggningar för att förfina 
våra åtgärder. Förbättringar för energiåtgång, vatten-
förbrukning jämte vårt trygghetsskapande arbete är 
fortsatt viktiga prioriteringar för alla våra fastigheter.
 Jag tog över som verkställande direktör för Brinova 
2016. Sedan dess har Brinova vuxit och utvecklats till 
att vara en ledande aktör för boendefastigheter och 
samhällsbyggnader i södra Sverige, inte minst tack 
vare årets värdeskapande förvärv. Jag har nu valt att 
gå i pension under 2026 och känner stor tacksamhet 
gentemot alla medarbetare, kunder, samarbetspart-
ners samt ägare för tio både spännande och utveck-
lande år.
 Jag känner mig också trygg med och övertygad 
om att dagens betydligt stärkta Brinova har alla förut-
sättningar att med kraft utveckla sina positioner och 
fortsätta sin framgångsresa.
Per Johansson, VD
Helsingborg, 24 oktober 2025
Ny reviderad  
affärsplan
Förbättrade  
marknadsförutsättningar
God projektutveckling
Hög utveckling av  
bostadshyror

===== SIDA 4 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
4
INTÄKTER OCH RESULTAT
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Intäkter och resultat
Hyresintäkter
I det tredje kvartalet ökade hyresintäkterna jäm-
fört med motsvarande period föregående år med 
95 procent till 263,5 Mkr (135,4). För de första 
tre kvartalen uppgick hyresintäkterna till 673,9 
Mkr (406,6). Ökningen är primärt en effekt av 
förvärvet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd 
samt hyreshöjningar och nyuthyrningar. Av de upp-
visade hyresintäkterna för de tre första kvartalen 
hänför sig 241,3 Mkr hyresintäkter kopplade till 
förvärvade fastigheter från K-Fastigheter. 
Driftsöverskott och överskottsgrad
Fastighetskostnaderna för det tredje kvartalet 
uppgick till 77,2 Mkr (41,8). För de första tre 
kvartalen uppgick fastighetskostnaderna till 
213,4 Mkr (141,5). Av de uppvisade fastighets -
kostnaderna för de tre första kvartalen hänför 
sig 69,8 Mkr fastighetskostnader kopplade till 
förvärvade fastigheter från K-Fastigheter. 
 Driftsöverskottet för det tredje kvartalet 
ökade till 186,6 Mkr (93,9), och för de första 
tre kvartalen till 461,7 Mkr (266,4), vilket ger en 
överskottsgrad för perioden om 68,5 procent 
(65,5). Ökningen är primärt en effekt av förvär -
vet av K-Fastigheter Syds fastighetsbestånd. 
 Brinova har kunnig personal, med kompetens 
inom drift- och energiområdet som löpande 
arbetar med att effektivisera drift och skötsel,
för att optimera investeringarna, både kostnads-
mässigt och för kundnyttan. 
 För att säkerställa en över tid stabil kost -
nadsutveckling gällande energi sker löpande 
upphandlingar och säkringar. 
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet 
uppgick till 78,6 Mkr (43,3). Förvaltningsresulta -
tet för perioden ökades med 80 procent, som en 
effekt främst av förvärvet av K-Fastigheter Syds 
fastighetsbestånd. För de första tre kvartalen 
ökade förvaltningsresultatet med 71 procent till 
194,1 Mkr (113,3). 
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024.
Överskottsgrad
0
20
40
60
80
%
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
%
0
20
40
60
80
Kvartal
Driftsöverskott
0
50
100
150
200
0
250
500
750
1 000
Mkr Mkr
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
Kvartal Rullande 12 månader
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat
0
20
40
60
80
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
Kvartal Rullande 12 månader
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Mkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024 okt–
2025 sep
2024
jan–dec
Hyresintäkter1) 263,5 135,4 673,9 406,6 812,7 545,4
Övriga intäkter 0,3 0,3 1,2 1,3 2,0 2,1
Fastighetskostnader -77,2 -41,8 -213,4 -141,5 -265,8 -193,9
Driftsöverskott 186,6 93,9 461,7 266,4 548,9 353,6
Central administration -11,3 -6,3 -32,3 -21,0 -37,6 -26,3
Finansiella intäkter 0,1 0,3 0,2 1,7 0,4 1,9
Finansiella kostnader -96,8 -44,3 -235,5 -133,8 -280,1 -178,4
Förvaltningsresultat 78,6 43,6 194,1 113,3 231,6 150,8
Realiserade värdeförändringar 
långfristiga fordringar2) 0,0 0,0 0,0 -10,1 0,0 -10,1
Realiserade värdeförändringar 
från förvaltningsfastigheter 0,0 0,0 8,1 -1,2 5,2 -4,1
Orealiserade värdeförändringar 
från förvaltningsfastigheter 1,6 11,6 -5,6 30,2 -37,9 -2,1
Värdeförändringar derivat 25,3 -74,6 -41,4 -79,1 -1,8 -39,5
Resultat före skatt 105,5 -19,4 155,2 53,1 197,1 95,0
Skatt -29,6 -1,2 -58,4 -29,9 -77,5 -49,0
Periodens resultat 75,9 -20,6 96,8 23,2 119,6 46,0
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens 0,3 0,0 4,7 0,0 4,7 0,0
Periodens totalresultat 76,2 -20,6 101,5 23,2 124,3 46,0
Periodens totalresultat 
hänförligt till
Moderbolagets aktieägare 76,2 -20,6 97,0 23,2 119,8 46,0
Innehav utan bestämmande 
inflytande 0,0 0,0 4,5 0,0 4,5 0,0
Periodens resultat, kr per aktie 
före och efter utspädning 0,3 -0,2 0,5 0,2 0,7 0,5
Genomsnittligt antal 
utestående aktier, miljoner 230,3 97,7 186,0 97,7 164,0 97,7
1) Av hyresintäkterna för perioden januari till september 2025 utgör 24,9 Mkr (17,2) serviceintäkter.
2) Realiserade långfristiga fordringar avser handpenning på Varmröken 1 som skrevs ner vid ej fullföljt förvärv.

===== SIDA 5 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
5
INTÄKTER OCH RESULTAT
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Segmentsredovisning
          Region Väst            Region Öst Koncerngemensamt        Totalt
Mkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
Intäkter1) 436,4 260,6 237,5 146,0 1,2 1,3 675,1 407,9
Driftsöverskott 301,1 166,9 159,4 98,2 1,2 1,3 461,7 266,4
Förvaltningsresultat 134,8 28,5 71,5 28,6 -12,2 56,2 194,1 113,3
Värdeförändringar fastigheter 39,8 13,4 -37,3 15,6 0,0 0,0 2,5 29,0
Värdeförändringar derivat 0,0 0,0 0,0 0,0 -41,4 -79,1 -41,4 -79,1
Resultat före skatt 174,6 41,9 34,2 44,2 -53,6 -33,0 155,2 53,1
Fastighetsvärde 10 999,4 5 729,1 8 076,0 2 719,1 - - 19 075,4 8 448,2
Årets fastighetsförvärv 4 950,3 0,0 5 369,9 0,0 - - 10 320,2 0,0
Årets fastighetsförsäljningar -11,9 -5,0 0,0 0,0 - - -11,9 -5,0
Övriga investeringar i fastigheter 247,5 123,1 28,2 28,7 - - 275,7 151,8
1) Av intäkterna utgör 13,2 Mkr (8,4) serviceintäkter från region Väst, respektive 11,7 Mkr (8,8) från region Öst.
Finansnetto
Finansnettot för det tredje kvartalet uppgick till 
-96,7 Mkr (-43,9) och för de första tre kvartalen till 
–235,3 Mkr (-132,1). Den genomsnittliga räntan vid 
periodens utgång uppgick till 3,3 procent (3,5). För 
mer information, se sidan 7.
Värdeförändringar
De orealiserade värdeförändringarna på förvalt -
ningsfastigheter för det tredje kvartalet uppgick till 
1,6 Mkr (11,6) och för de första tre kvartalen till 
-5,6 Mkr (30,2). Under de första tre kvartalen har 
i princip ingen förändring skett av det genomsnittliga 
avkastningskravet vid värderingen av förvaltnings -
fastigheterna jämfört med årsskiftet. 
 Under första kvartalet har ett delägt fastighets -
projekt avyttrats vilket gett en realiserad värdeför -
ändring som uppgick till 8,1 Mkr. Läs mer under 
avsnittet fastighetsvärdering på sidan 11. 
 Värdeförändringen på räntederivaten för det 
tredje kvartalet uppgick till 25,3 Mkr (-74,6) och 
för de första tre kvartalen till -41,4 Mkr (-79,1). 
Läs mer på sidan 7. 
Skatt
Det tredje kvartalets skatt uppgick till -29,6 Mkr 
(-1,2) och för de första tre kvartalen till -58,4 
Mkr (-29,9), vilket huvudsakligen hänför sig till 
förändring av temporära skillnader på förvaltnings-
fastigheter. 
Periodens resultat
Det tredje kvartalets resultat uppgick till 75,9 Mkr 
(-20,6) och för de första tre kvartalen till 96,8 Mkr 
(23,2). Totalresultat hänförligt till moderbolagets 
ägare uppgick till 76,2 Mkr (-20,6) för kvartalet 
och 101,5 Mkr (23,2) för de första tre kvartalen. 
Närstående
Närstående transaktioner har skett med K-Fast 
Holding AB där Brinova fullföljt fastighetsförvärv 
samt genomfört en riktad nyemission av cirka 
132,5 miljoner aktier som erläggande av köpeskil -
lingen för aktierna i de förvärvade bolagen som 
uppgår till cirka 4,3 Mdkr. Ytterligare transaktio -
ner med K-Fastigheter har skett med netto 92,9 
Mkr, vilket till största del hänför sig till pågående 
projekt. Närstående transaktioner har även skett 
med Advokatfirman Lindahl KB om 2,3 Mkr. 
Kvartalsöversikt
2025
jul–sep
2025
apr–jun
2025
jan–mar
2024
okt–dec
2024
jul–sep
2024
apr–jun
2024
jan–mar
2023
okt–dec
Hyresintäkter, Mkr 263,5 266,2 144,2 138,8 135,4 135,3 135,9 128,1
Driftsöverskott, Mkr 186,6 186,4 88,7 87,2 93,9 89,9 82,6 79,0
Överskottsgrad, % 70,8 70,0 61,5 62,8 69,4 66,4 60,8 61,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 94,1 95,5 95,6 95,4 95,8 95,8 95,5
Förvaltningsresultat, Mkr 78,6 76,4 39,1 37,5 43,6 39,8 29,9 24,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,34 0,33 0,40 0,38 0,45 0,41 0,31 0,25
Periodens resultat, Mkr 75,9 -0,5 21,4 22,8 -20,6 14,8 29,0 -138,3
Värdeförändringar fastigheter, Mkr 1,6 4,7 -3,8 -35,2 11,6 17,2 0,2 -56,9
Värdeförändringar derivat, Mkr 25,3 -67,5 0,8 39,6 -74,6 -30,5 26,0 -129,4
Avkastning på eget kapital, % 1,2 0,0 0,7 0,8 -0,7 0,5 1,0 -4,8
Avkastning på totalt kapital, % 0,9 0,9 0,9 0,5 1,2 1,1 0,8 0,2
Soliditet, % 37,1 37,1 33,3 33,1 33,1 33,3 33,3 33,1
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,33 0,00 0,17 0,23 -0,21 0,15 0,30 -1,42
Eget kapital per aktie, kr 31,27 30,94 29,54 29,37 29,13 29,34 29,19 28,90
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,24 32,90 33,18 32,90 32,46 32,32 31,76 31,56
intäkter från närstående avseende hyresintäkter 
har uppstått till Homestate AB om 1,2 Mkr och 
vidarefakturering till olika bolag inom K-Fastigheter 
koncernen om 0,3 Mkr. Tjänsterna har utförts på 
marknadsmässiga villkor. Till närstående såsom 
vd och koncernledning har ersättning lämnats på 
avtalade villkor i enlighet med beslut i styrelsen. 
Segmentsrapportering
I koncernens interna rapportering delas verksam-
heten in i segment, regioner, vilka är desamma 
som redovisats i den senaste årsredovisningen.  
I och med förvärvet av K-Fastigheter Syds fastig-
hetsbestånd har region Väst adderats med orten 
Höganäs och Storköpenhamn och regionen Öst 
med orterna Hässleholm, Älmhult och Växjö. 
Indelning i fastighetskategorierna bostads-, 
samhälls- och kommersiella fastigheter görs inte 
i segmentsrapporteringen då koncernens fastig-
hetsbestånd innehåller fastigheter med blandad 
användning och kostnadsmassan inte rättvisande 
kan särredovisas för de enskilda kategorierna.

===== SIDA 6 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
6
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Finansiell ställning
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024.
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 19 075,4 8 448,2 8 539,8
Inventarier 2,7 1,3 1,1
Nyttjanderättstillgångar 6,9 4,1 3,8
Derivatinstrument 26,7 41,6 52,9
Andra långfristiga fordringar1) 108,1 1,4 2,0
Summa anläggningstillgångar 19 219,8 8 496,6 8 599,6
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 36,7 32,8 31,4
Derivatinstrument 0,9 15,7 9,5
Likvida medel 126,7 59,2 31,0
Summa omsättningstillgångar 164,3 107,7 71,9
SUMMA TILLGÅNGAR 19 384,1 8 604,3 8 671,5
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till 
moderbolagets ägare 7 200,4 2 846,7 2 869,5
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,8 0,9
Summa eget kapital 7 200,4 2 847,5 2 870,4
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 435,0 365,8 381,2
Skulder till kreditinstitut 9 654,9 1 891,4 1 989,9
Derivatinstrument 47,4 60,2 25,8
Leasingskulder 42,3 29,4 29,7
Summa långfristiga skulder 10 179,6 2 346,8 2 426,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 1 716,4 3 278,1 3 237,0
Leasingskulder 3,9 2,9 2,5
Övriga kortfristiga skulder2) 283,8 129,0 135,0
Summa kortfristiga skulder 2 004,1 3 410,0 3 374,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 19 384,1 8 604,3 8 671,5
1) I posten ingår 107,1 Mkr som avser fordringar på K-Fast Holding AB koncernen främst hänförlig till projekt- 
 verksamhet.
2) I posten ingår 4,5 Mkr avseende skulder till K-Fast Holding AB koncernen främst hänförligt till projektverk- 
 samhet samt 63,2 Mkr avseende reverser utfärdade i samband med förvärvet av K-Fastigheters portfölj.
Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag
Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
Totalt eget kapital vid periodens början 2 870,4 2 823,5 2 823,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början 2 869,5 2 823,5 2 823,5
Transaktioner med ägare
Nyemission 4 241,1 0,0 0,0
Emissionskostnader -7,2 0,0 0,0
Periodens resultat och totalresultat 97,0 23,2 46,0
Utgående eget kapital 7 200,4 2 846,7 2 869,5
Eget kapital hänförligt till innehav 
utan bestämmande inflytande
Belopp vid periodens början 0,9 0,0 0,0
Kapitaltillskott från innehavare 
utan bestämmande inflytande 0,0 0,8 0,9
Försäljning av dotterbolag -5,4 0,0 0,0
Periodens resultat och totalresultat 4,5 0,0 0,0
Utgående eget kapital 0,0 0,8 0,9
Totalt eget kapital vid periodens slut 7 200,4 2 847,5 2 870,4
Eget kapital, soliditet och likvida medel 
Det egna kapitalet uppgick vid periodens 
utgång till 7 200,4 Mkr, jämfört med 2 870,4 
Mkr vid årets ingång, eller 31,3 kr per aktie 
(29,4). Soliditeten uppgick till 37,1 procent 
(33,1) vid periodens utgång och koncernens 
likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 
126,7 Mkr (31,0). 
 Förvärvet av fastighetsportföljen från 
K-Fastigheter har redovisats som ett förvärv 
av enskilda tillgångar och skulder då den för-
värvade fastighetsportföljen inte utgjorde en 
rörelse. Eftersom köpeskillingen har erlagts 
i nyemitterade aktier i Brinova redovisas 
förvärvet i enlighet med principerna i IFRS 2 
Aktierelaterade ersättningar. Detta innebär 
att de erhållna tillgångarna och övertagna 
skulderna har värderats och redovisats till 
deras verkliga värden på transaktionsdagen, 
Eget kapital och avkastning1)
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
%
1 500
2 700
3 900
5 100
6 300
7 500
-20
-10
0
10
20
30
40
Mkr
Eget kapital Avkastning
1) Beräknat på rullande tolv månaders period.
med en motsvarande ökning av eget kapital 
(se vidare sidan 9). 
 Den 1 april 2025 emitterade Brinova 
26 043 831 A-aktier samt 106 502 041 
B-aktier som köpeskilling för fastighetsport-
följen. Aktierna emitterades till en tecknings-
kurs om 32,46 kr per aktie vilket motsva-
rade Brinovas substansvärde per aktie den 
30 september 2024. Detta ger ett värde för 
nyemissionen om 4 302,4 Mkr baserat på 
teckningskursen. Eftersom verkligt värde på 
de med aktier förvärvade nettotillgångarna 
uppgick till 4 241,1 Mkr per transaktionsda-
gen den 1 april 2025, har dock eget kapital 
i enlighet med IFRS 2 ökats med det senare 
beloppet och efter avdrag för emissionskost-
nader om 7,2 Mkr, det vill säga med netto  
4 233,8 Mkr.

===== SIDA 7 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
7
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
0
20
40
60
80
100
%
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
Belåningsgrad netto Soliditet och räntetäckningsgrad
ggr
0
10
20
30
40
%
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
0
1
2
3
4
Soliditet Räntetäckningsgrad
Kapitalbindning
Period 
(år)
Avtals-
volym, Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat, 
Mkr
< 1 2 030 1 716 314
1–2 2 145 2 145 0
2–3 6 351 6 351 0
4–5 1 159 1 159 0
Totalt 11 685 11 371 314
Ränteförfall
Period 
(år)
Lånebelopp, 
Mkr Ränta, %1) Andel, %
<1 6 567 4,4 60
1–2 200 0,9 2
2–3 591 1,5 5
3–4 700 2,6 6
4–5 700 2,1 6
5–6 900 1,1 8
6–7 1 100 2,0 10
7–8 463 2,7 2
8–9 150 3,0 1
Totalt 11 371 3,3 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad  
 i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år  
 ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år  
 exklusive derivat uppgår till 3,4 procent. Snitträntan redovisas  
 inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, % Mkr
2016 2026 1,1 100,0
2019 2026 0,0 50,0
2018 2027 1,3 100,0
2019 2027 0,8 100,0
2021 2027 0,7 100,0
2018 2028 1,2 200,0
2023 2028 2,5 200,0
2023 2028 2,9 300,0
2025 2028 2,2 200,0
2021 2029 0,8 100,0
2024 2029 2,1 200,0
2020 2030 0,0 200,0
2023 2030 2,8 200,0
2025 2030 2,1 200,0
2025 2030 2,0 200,0
2021 2031 0,2 200,0
2021 2031 0,5 150,0
2023 2031 2,7 100,0
2025 2031 2,5 250,0
2025 2032 1,9 200,0
2025 2032 2,0 300,0
2025 2032 2,2 200,0
2025 2032 1,9 400,0
2023 2033 3,0 150,0
2023 2033 2,7 200,0
2025 2033 3,4 263,11)
Totalt 4 863,1
1) Avser swap i DKK kronor omräknad till SEK per balansdagen.
Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut vid periodens 
utgång uppgick till 11 371,3 Mkr, jämfört med  
5 226,9 vid årets ingång, uppdelat på lån från nio 
nordiska banker. Av de totala skulderna till kredit-
institut avser 477,3 Mkr uttagna byggnadskreditiv 
hänförliga till pågående nybyggnationsprojekt, 
medan resterande skulder till kreditinstitut hänför 
sig till färdigställda fastigheter. Den genomsnittliga 
kapitalbindningstiden uppgick till 2,2 år (1,3). Av 
den totala skulden är 15 procent (63) kortfristig. 
Brinova arbetar med att trygga den långsiktiga 
kapitalförsörjningen, bland annat genom att konti-
nuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna 
avseende förlängning eller refinansiering. Netto-
belåningsgraden vid periodens utgång uppgick till 
58,9 procent (60,8) och räntetäckningsgraden 
uppgick till 1,8 ggr (1,9). Skulderna har rörlig 
ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med 
tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan vid 
periodens utgång uppgick till 3,3 procent (3,3). 
Brinova använder sig av räntederivatinstrument i 
form av swappar för att erhålla en lägre risknivå i 
låneportföljen. Vid utgången av det tredje kvartalet 
uppgick säkringsgraden till 42,8 procent (73,7). 
Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen 
till höger. 
 Vid tillträdet den 1 april, till de fastigheter som 
förvärvats från K-Fast Holding AB, övertogs befintli-
ga samt refinansierades lån om 6,0 Mdkr samt av 
borgensåtagande för dotterbolagens skulder. 
 I det tredje kvartalet har 1,1 Mdkr refinansie-
rats och räntesäkringar tecknats om 400 Mkr. 
Refinansieringarna under året har inneburit cirka 
30 punkter lägre kreditmarginal i genomsnitt. 
 Kvartalets värdeförändring på Brinovas derivat-
innehav uppgår till 25,3 Mkr (-74,6) vilket innebär 
att värdet uppgick till -19,8 Mkr (36,6). I enlighet 
med IFRS 9 redovisas räntederivaten till verkligt 
värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Brinova 
tillämpar ej säkringsredovisning. 
 Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen
säkerställda med pantbrev i fastigheter men i vissa 
fall även med aktier i dotterbolag. Nyupptagna 
och övertagna lån från och med årets ingång har 
inneburit ytterligare 6 907,6 Mkr i utökade ställda 
säkerheter i form av pantbrev. För mer information 
om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 
2024 års årsredovisning.

===== SIDA 8 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
8
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Mkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Löpande verksamheten
Resultat före skatt 155,2 53,1 95,0
Justeringar för poster som inte 
ingår i kassaflödet 42,6 63,3 59,9
Betald skatt -0,1 -0,4 -0,4
Kassaflöde från den löpande 
verksamheten före förändringar 
av rörelsekapital 197,7 116,0 154,5
Förändring av rörelsefordringar 48,6 1,4 0,1
Förändring av rörelseskulder -47,3 -42,4 -58,7
Kassaflöde från den löpande 
verksamheten 199,0 75,0 95,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,0 0,0 -82,7
Avyttring av förvaltningsfastigheter 8,9 2,8 28,0
Investering i förvaltningsfastigheter -275,7 -151,8 -200,4
Förändring av finansiella tillgångar 38,5 0,0 0,0
Förvärv av inventarier -2,2 -0,2 -0,3
Kassaflöde från investerings-
verksamheten -230,5 -149,2 -255,4
Finansieringsverksamheten
Kapitaltillskott från innehavare 
utan bestämmande inflytande 0,0 0,8 0,9
Nyemissionskostnader -9,2 0,0 0,0
Upptagna lån 8 813,5 944,3 1 203,3
Leasingskulder -2,9 -2,2 -2,8
Amortering av låneskulder -8 674,2 -935,4 -1 136,8
Kassaflöde från finansierings-
verksamheten 127,2 7,5 64,6
Periodens kassaflöde 95,7 -66,7 -94,9
Likvida medel vid periodens början 31,0 125,9 125,9
Kursdifferens i likvida medel 0,0 - -
Likvida medel vid periodens slut 126,7 59,2 31,0
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före 
förändringar av rörelsekapital för perioden januari 
till september uppgick till 197,7 Mkr (116,0). 
 Periodens kassaflöde har främst påverkats av 
investeringar i förvaltningsfastigheter som uppgått 
till -275,7 Mkr (-151,8). 
 Eftersom förvärvet av fastighetsportföljen från 
K-Fastigheter gjordes med nyemitterade Brinova-
aktier (samt till mindre del genom utställd revers) 
har transaktionen endast påverkat koncernens 
likvida medel med utbetalda emissionsutgifter 
om 9,2 Mkr före skatt som har redovisats inom 
Finansieringsverksamheten, se vidare sidan 9.
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
0
20
40
60
80
Mkr
Kassaflöde från den löpande verksam-
heten före förändring i rörelsekapitalet
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
0
30
60
90
120
150
Mkr
Likvida medel vid periodens slut
Stafvre, Kristianstad
Fastigheten Stafvre i Parkstaden, Kristianstad, 
omfattar 105 bostäder. Den uthyrningsbara ytan 
är cirka 7 600 kvm i ett attraktivt läge nära både 
centralsjukhuset och centralstationen.

===== SIDA 9 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
9
FINANSIELL STÄLLNING
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Aktuell intjäningsförmåga 1 oktober 2025–30 september 2026
Mkr
Bedömd 
intjäningsförmåga 
1 oktober 20251)
Projekt som 
tillträds Q4 2025 
t.o.m. 20272)
Totalt bedömd 
intjäningsförmåga 
efter tillträdda projekt 
Hyresintäkter 1 103 42 1 145
Fastighetskostnader -347 -5 -352
Driftsöverskott 756 37 793
Central administration -40 0 -40
Finansnetto -370 -15 -385
Förvaltningsresultat 346 22 368
Överskottsgrad, % 69 88 69
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,6 2,0
Antal aktier, miljoner 230,3 - 230,3
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 - 1,6
1) Inkluderar 145 av 153 lägenheter av pågående projekt i Ballerup, Danmark.
2) Inkluderar 8 av 153 lägenheter av pågående projekt i Ballerup, Danmark samt Skjutskontoret 3, Malmö och Viktoria 22, Helsingborg 
   som om de vore färdigställda per den 1 oktober 2025
Förvärvat värde 2025-04-01
Balanspost Mkr
Förvaltningsfastigheter 9 691
Pågående projekt 629
Förskott pågående projekt 97
Övriga tillgångar 15
Summa tillgångar 10 432
Räntebärande skulder, Mkr 6 018
Övriga skulder 110
Summa 6 128
Förvärvade nettotillgångar 4 304
Emitterade aktier (132 545 872 st 
till teckningskurs 32,46 kr/aktie) 4 302
Justering till verkligt värde på  
förvärvade fastigheter samt på  
tillträdesdagen övertagna skulder -61
I eget kapital redovisat värde av 
nyemission exkl emissionskostnader 4 241
Reverser 63
Summa 4 304
Den 1 april slutfördes affären mellan Brinova och 
K-Fast Holding AB. Brinova har övertagit K-Fastig -
heters portfölj i region syd, medan K-Fastigheter 
erhållit betalning i 26 043 831 A-aktier och 
106 502 041 B-aktier. Därmed äger K-Fastigheter
57,6 procent av Brinova både sett till röster och 
kapital. Brinova är initialt ett dotterbolag till 
K-Fast Holding AB, där deras avsikt är att vid 
en senare tidpunkt dela ut aktierna i Brinova till 
aktieägarna i K-Fastigheter genom en sakutdel -
ning. De tre tidigare största ägarna, Backahill AB, 
Fastighets AB Balder och ER-HO Förvaltning AB 
äger nu 10,2 procent, 8,0 procent respektive 4,4 
procent av kapitalet och 17,0 procent, 13,3 pro -
cent respektive 5,0 procent av rösterna i Brinova.
Affären omfattar K-Fastigheters bolag med 
fastigheter i Skåne, Småland och Danmark, och 
medför att Brinovas fastighetsvärde mer än dubb -
leras – från 8,5 miljarder kronor per den 31 mars 
2025 till cirka 19,3 miljarder kronor (som är det 
totala värdet inklusive värdet av de förvärvade på -
gående projekten vid färdigställandet av dessa).
 Förvärvet är i linje med Brinovas strategi att 
fokusera på bostäder och samhällsfastigheter i 
södra Sverige/Öresundsregionen. I och med för -
värvet kommer andelen hyresbostäder i Brinova 
att uppgå till 66 procent av kontrakterad hyra när 
förvärvade projekt är färdigställda. De samman -
slagna bestånden innebär stark närvaro i bland 
annat Helsingborg, Landskrona, Malmö och 
Kristianstad, vilket avser skapa ökad operationell 
hävstång och bättre möjligheter till stordriftsför -
delar, som effektivare förvaltning och förbättrade 
finansieringsvillkor.
 Brinova har gjort bedömningen att förvärvet 
inte uppfyller kriterierna för att utgöra ett rörelse-
förvärv enligt IFRS 3 Rörelseförvärv eftersom inga
betydande processer eller någon personal följer 
med vid förvärvet. I stället redovisas förvärvet 
som ett förvärv av enskilda tillgångar och skulder, 
därmed har inte IFRS 3 ansetts tillämplig. Då den 
erlagda köpeskillingen består av nyemitterade 
aktier i Brinova, har förvärvet redovisats i enlig-
het med IFRS 2 Aktierelaterade ersättningar. I 
enlighet med IFRS 2 värderas de erhållna tillgång -
arna och övertagna skulderna till verkligt värde 
per tillträdesdagen, då Brinova gör bedömningen
att detta värde kan uppskattas tillförlitligt. Mot-
bokning görs mot eget kapital. Hänförliga trans -
aktionskostnader redovisas som avdragspost 
från eget kapital. 
 Köpeskillingen har fastställts som det överens -
komna fastighetsvärdet per 30 september 2024 
efter avdrag för den rådande skuldsättningen 
per tillträdesdagen den 1 april 2025 (samt totala 
byggnadskreditiv i de förvärvade ej färdigställda 
projekten). 
 Köpeskillingen erläggs med nyemitterade aktier 
i Brinova med en teckningskurs om 32,46 kronor 
per aktie, vilket motsvarar Brinovas substansvärde 
per aktie per 30 september 2024. I samband med 
Förvärv av K-Fast Holding AB Syds fastighetsportfölj
Intjäningsförmåga 
Ovan presenteras bedömd intjäningsförmåga på 
tolvmånadersbasis för Brinova per den 1 oktober 
2025. Intjäningsförmågan ska inte jämställas med 
en prognos för de kommande tolv månaderna. 
Brinovas resultaträkning påverkas dessutom av 
värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet liksom av 
kommande fastighetsförvärv, investeringar och/
eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultat-
påverkande poster är värdeförändringar avseende 
förvärvet ställde K-Fast Holding AB ut en revers 
om 63 Mkr som en del av ersättningen. Reversen 
kommer på sikt omvandlas till banklån i sam-
band med refinansiering av byggnadskreditiv till 
slutfinansiering.
derivat. Inget av detta har beaktats i intjänings-
förmågan. 
 Intjäningsförmågan baseras på fastighetsbe-
ståndets kontrakterade hyresintäkter. Intjänings-
förmågan baseras ytterligare på bedömda fastig-
hetskostnader under ett normalår samt kostnader 
för administration. Projekten räknas med hyres-
nivåer enligt samma metod och en normaliserad 
vakans- och kostnadsgrad.

===== SIDA 10 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
10
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning i sammandrag
Mkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Nettoomsättning 63,6 51,4 69,3
Rörelsens kostnader -92,0 -64,1 -84,7
Rörelseresultat -28,4 -12,7 -15,4
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernbolag 4,7 6,1 6,0
Övriga ränteintäkter och liknande 
resultatposter 73,8 98,8 94,3
Räntekostnader och liknande resultatposter -28,3 -14,9 -58,8
Värdeförändringar derivat -14,9 -34,3 -4,5
Resultat efter finansiella poster 6,9 43,0 21,6
Bokslutsdispositioner 0,0 0,0 28,5
Resultat före skatt 6,9 43,0 50,1
Skatt på periodens resultat -4,3 0,2 -6,1
Periodens resultat och totalresultat 2,6 43,2 44,0
Balansräkning i sammandrag
Mkr 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 100,5 101,7 101,4
Materiella anläggningstillgångar 2,7 1,3 1,1
Övriga finansiella anläggningstillgångar1) 5 406,2 983,3 1 105,3
Summa anläggningstillgångar 5 509,4 1 086,3 1 207,8
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 1 950,0 2 008,0 1 915,0
Kortfristiga fordringar 7,7 24,8 17,0
Kassa och bank 54,7 40,3 22,0
Summa omsättningstillgångar 2 012,4 2 073,1 1 954,0
SUMMA TILLGÅNGAR 7 521,8 3 159,4 3 161,8
Eget kapital och skulder
Bundet eget kapital 921,0 390,9 390,9
Fritt eget kapital 5 456,2 1 749,0 1 749,9
6 377,2 2 139,9 2 140,8
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 0,0 118,9 118,3
Övriga långfristiga skulder 33,2 60,2 25,8
Summa långfristiga skulder 33,2 179,1 144,1
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 113,0 1,8 2,0
Skulder till koncernföretag 910,4 817,4 853,5
Övriga kortfristiga skulder2) 88,0 21,2 21,4
Summa kortfristiga skulder 1 111,4 840,4 876,9
Summa eget kapital och skulder 7 521,8 3 159,4 3 161,8
1) I posten ingår 107,1 Mkr som avser fordringar på K-Fast Holding AB koncernen främst hänförlig till projektverksamhet.
2) I posten ingår 63,2 Mkr avseende reverser utfärdade i samband med förvärvet av K-Fastigheters portfölj.

===== SIDA 11 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
11
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Fastighetsbeståndet
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2024 och för balansposter per 31 december 2024.
Fastighetsbestånd per region
Region
Antal
fastigheter
Fastighets-
värde
Hyres-
värde, Mkr
Kontrakterad 
hyra, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Yta, 
tkvm
Väst 127 10 999 645 613 96 347
Öst 111 8 076 521 473 91 296
Summa 238 19 075 1 166 1 086 94 643
Förändring fastighetsvärde Mkr
Ingående verkligt värde 8 539,8
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 10 320,2
Fastighetsförsäljningar -11,9
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 275,7
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter -5,6
Omvärdering tomträtter -7,3
Förändring av erlagda förskott för projektfastigheter1) -45,3
Valutaomräkning 9,8
Summa 19 075,4
1) Förändringen har redovisats mot i balansräkningen redovisade förskott. 
Fastighetsbeståndet
Fastighetsportföljens verkliga värde uppgick till 
19 075,4 Mkr (8 539,8) vid periodens utgång. 
Detta är en ökning med 10 535,6 Mkr sedan 
årsskiftet. Av fastighetsportföljens verkliga värde 
om 19 075,4 Mkr motsvarar 18 082,6 Mkr 
färdigställda fastigheter, 944,8 Mkr pågående 
nybyggnationsprojekt samt 48,0 Mkr byggrätter.
 Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till 
södra Sverige/Öresundsregionen. Fastigheterna 
utgörs främst av hyresbostäder och samhälls -
fastigheter. Fastighetsinnehavet består av 238 
fastigheter (124) med en total uthyrningsbar yta 
om 643 tkvm (352). Det totala hyresvärdet för be-
ståndet vid periodens utgång uppgick till 1 166,2 
Mkr (590,9). De kontrakterade hyresintäkterna 
uppgick till 1 086,0 Mkr (554,6). Den ekonomis-
ka uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (96).
Fastighetsvärdering
Brinova genomför varje kvartal en extern värdering 
av samtliga förvaltningsfastigheter. Värderingen 
utförs av Newsec Advisory Sweden AB. Varje fast-
ighet är individuellt besiktigad, utifrån ett rullande 
schema över en treårsperiod eller när större 
ombyggnationer eller investeringar genomförts. 
 Värderingarna utgörs i huvudsak av en beräk-
Kontrakterad hyra
Hyresbostäder
Samhällsfastigheter
Kommersiella fastigheter
20%
16%
64%
Hyres-
bostäder
Samhälls-
fastigheter
Kommersiella 
fastigheter
0
25
50
75
100
%
Ekonomisk uthyrningsgrad
Ekonomisk uthyrningsgrad
Vakans
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
0
5 000
10 000
15 000
20 000
Mkr
Fastighetsbestånd
Tillträdda förvärv1)
Fastighet Ort Typ Tillträde Yta, kvm Fastighetsvärde, Mkr2)
Förvärv från K-Fast Holding AB Helsingborg Övervägande bostäder 2025-04-01 40 656 1 666,3
Förvärv från K-Fast Holding AB Höganäs Övervägande bostäder 2025-04-01 25 507 1 057,0
Förvärv från K-Fast Holding AB Hässleholm Övervägande bostäder 2025-04-01 77 238 1 997,8
Förvärv från K-Fast Holding AB Kristianstad Övervägande bostäder 2025-04-01 41 290 1 419,2
Förvärv från K-Fast Holding AB Landskrona Övervägande bostäder 2025-04-01 18 668 366,5
Förvärv från K-Fast Holding AB Malmö Övervägande bostäder 2025-04-01 14 670 759,3
Förvärv från K-Fast Holding AB Växjö Övervägande bostäder 2025-04-01 41 606 1 559,0
Förvärv från K-Fast Holding AB Övriga Övervägande bostäder 2025-04-01 21 594 866,1
Summa 281 229 9 691,2
1) Tabellen visar tillträdda förvärv exklusive ej färdigställda projekt om cirka 1,2 Mdkr. Marknadsvärdet för de pågående projekten på tillträdesdagen var 629,0 Mkr.
2) Marknadsvärde på tillträdesdagen.
ning via avkastningsmetoden kompletterat med 
ortsprismetoden.
 Avkastningsmetoden innebär att en analys av 
framtida kassaflöden för respektive fastighet görs 
där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvill-
kor, hyresnivåer efter hyresavtalets utgång, drifts-, 
underhålls- och förvaltningsadministrationskost-
nader samt behov av investeringar. Vidare görs 
en bedömning om det finns andra indikationer på 
fastigheternas verkliga värde, dessa kan utgöras 
av utflyttningar, uppsägningar, och kommande 
inflyttningar och rådande marknadsläge. Ett rest-

===== SIDA 12 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
12
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
värde bedöms efter kalkyltidens utgång. 
 Nuvärdet av kassaflödet och restvärdet beräk-
nas med marknadsmässiga nivåer på kalkylränta 
och direktavkastningskrav.
 Ortsprismetoden bygger på analyser av mark-
nadsöverlåtelser för fastigheter som anses vara 
jämförbara. 
 Projektportföljen värderas till nedlagda 
kostnader, byggrättsvärde samt eventuellt ned-
skrivningsbehov. Värderingarna har ett genom-
snittligt avkastningskrav vid periodens utgång 
avseende samhällsfastigheter om 5,7 procent 
(5,8), bostadsfastigheter 4,5 procent (4,7) samt 
kommersiella fastigheter 6,0 procent (6,1). Det 
totala genomsnittliga avkastningskravet för hela 
fastighetsportföljen uppgår till 4,8 procent (5,3). 
Förändringen i det genomsnittliga avkastnings- 
kravet sedan årsskiftet hänför sig främst till för- 
värvade fastigheter som primärt bestått i bostads-
fastigheter.
 I värderingarna har följande indata använts: 
Nivån på den årliga framtida inflationen bedöms 
till 2,0 procent 2025 och 2026 och därefter 2,0 
procent årligen. De värderingsantaganden som 
gjorts är en kalkylperiod på 10–25 år. Årlig hyres-
utveckling på lokalkontrakt 50–100 procent av KPI 
eller en fast uppräkning om 2–3 procent årligen. 
Årlig hyresutveckling på bostadskontrakt 3,5 pro-
cent för 2025 till 2026, 2,5 procent för 2026 till 
2027 och därefter 2,0 procent årligen. Årlig ökning 
av drift och underhåll på 100 procent av KPI. 
 Vid värdering av byggrätter tillämpas ortspris-
metod, avkastningsmetod och en förenklad explo-
ateringskalkyl. I redovisat fastighetsvärde ingår 
48,0 Mkr (60,0) avseende byggrätter. 
 Den externa värderingen ligger till grund för de 
verkliga värdena som finns upptagna i rapport över 
finansiell ställning. Samtliga koncernens förvalt-
ningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderings-
hierarkin. 
 En utförligare beskrivning av värderingsprinci-
perna finns i Brinovas årsredovisning för 2024.
Känslighetsanalys
Förändring
Värde-
påverkan, Mkr
Hyresintäkter +/- 5% 1 103,9/-1 103,9
Driftskostnader +/- 5% -266,9/266,9
Direktavkast-
ningskrav
+/- 0,25% -882,9/951,0
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-
na principer baserade på vissa antaganden. Fast-
ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas 
via en transaktion mellan två oberoende parter. 
Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad 
på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas 
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för 
värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en 
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis 
inte förändras isolerat.
Vakansanalys
Vakanserna består främst av kommersiella ytor 
och bostadsytor. Totalt sett har vi cirka 46 200 
kvm vakant yta. Vakanser avseende hyresbostäder
uppgår till cirka 26 700 kvm. Hyresbostäder 
innehåller strukturella vakanser i Växjö som vi be -
dömer kommer att normaliseras inom överskådlig 
tid. För övriga vakanser inom hyresbostäder 
bedömer vi att de är av mer kortsiktig karaktär. 
Vi ser en positiv nettouthyrning de senaste två 
månaderna. Vakanser avseende övriga ytor uppgår 
till cirka 19 500 kvm. En del av ytan kommer att 
konverteras till bostäder eller till vårt koncept 
Bolagret, förrådshotell, medan resterande yta 
skall fyllas med kvalitativa aktörer som stödjer vår 
långsiktiga affär. Samhällsfastighetsbeståndet är i 
princip fullt uthyrt.

===== SIDA 13 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
13
HYRESBOSTÄDER
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Hyresbostäder
Fördelning av storlek
Hyres-
värde, Mkr
Hyres- 
värde/kvm
1 rok 37  2 032 
2 rok 263  1 878 
3 rok 300  1 789 
4 rok 105  1 700 
5 rok 12  1 546 
6 rok 2  1 154 
Blockförhyrning 25  2 341 
Summa 744  1 827 
Med cirka 408 tkvm hyreslägenheter är Brinova en 
av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige/ 
Öresundsregionen. Brinova verkar i växande orter 
nära arbetstillfällen och stadskärnor. Andelen 
bostadsfastigheter som del av Brinovas kontrakte-
rade hyra motsvarar 64 procent. 
 När Brinova utvärderar bostadsprojekt används 
kriteriet att bostaden ska ligga i eller på pendlings-
avstånd till större städer och med en ansvarsfull 
hyra. Effektiv boyta och närhet till spårbunden 
kollektivtrafik är boendefördelar som många söker, 
liksom närhet till vardagsservice som förskolor 
och skolor, bibliotek, kultur, vårdanläggningar och 
butiker. Av Brinovas bostadsfastigheter är cirka  
73 procent yngre än 10 år.
 Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu-
ment för våra hyresgäster visar våra kundunder-
sökningar. Det skall vara lätt och tryggt att hyra 
bostad av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet 
innefattar olika åtgärder för såväl inom- som ut-
omhusmiljön som skall skapa ökad trygghet. Det 
innefattar åtgärder som rätt belysning, störnings-
jour dygnet runt, säkerhetsdörrar, ökad närvaro 
med fastighetsronderingar och välskött utemiljö. 
 Andra aspekter som ökar attraktionen för våra 
bostadsfastigheter är hållbara val i material, 
solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till 
våra fastigheter, en trygg kommunikation via vår 
hyresgäst-app, säkerhet via port-telefoni och 
digitala lås. 
 Bostäder är ett tillgångsslag som i de flesta 
marknader karaktäriseras av låga vakansrisker, 
stor efterfrågan och där hyrorna inflations-  
justeras, även om det sker med viss fördröjning. 
I marknader där stor nyproduktion skett kan det 
ta ett till två år innan efterfrågan kommer i balans 
med utbudet. Snitthyran i Brinovas bestånd av 
bostadsfastigheter avseende hyreslägenheter är  
1 827 kr/kvm. 
 Brinova har kompetens och erfarenhet för att 
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder 
för alla typer av boendekategorier. Vi arbetar också 
i en tydlig samverkan med kommuner och lokala 
73 %
Andel  
nyare bestånd
Pelikanen 27, Växjö
Pelikanen 27 består av 54 lägenheter i tre 
punkthus med närhet till centrum, skolor 
och goda kommunikationer. Ett modernt och 
trivsamt boende i ett attraktivt område.
aktörer för platsens utveckling, där trygghet och 
attraktivitet är värden som kommer alla till godo. 
 Brinova har som ambition att erbjuda det rätta 
boendet för livets alla skeenden. Från det första 
hemmet eller familjelägenheten till trygga boenden 
för äldre.
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra64%

===== SIDA 14 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
14
SAMHÄLLSFASTIGHETER
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Samhällsfastigheter
Brinova är en av södra Sverige/Öresundsregionens 
större privata hyresvärdar för den offentliga sektorn 
med cirka 117 tkvm uthyrningsbar yta för samhälls-
fastigheter. 
 Hyresandelen samhällsfastigheter som del 
av Brinovas kontrakterade årshyra motsvarar 20 
procent. Samhällsfastigheter definieras enligt ovan. 
Det innebär att hyresgästen kan vara offentlig, 
det vill säga statlig, kommunal eller regional, men 
också privat. Exempel på samhällsfastigheter är 
fastigheter för anpassade bostäder, utbildning och 
barnomsorg, fritid och vård. 
 Brinova har bred erfarenhet av att både utveckla 
och förvalta samhällsfastigheter och har i sin 
portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor, 
skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård 
till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden. 
Förutsättningarna för samhällsfastigheter känne-
tecknas av trygga hyresgäster med långa KPI-jus-
terade kontrakt och säkra flöden. Genomsnittlig 
återstående hyrestid för hyreskontrakten i Brinovas 
samhällsfastigheter uppgår till 7,0 år. 
 Efterfrågan för kvalitativa och anpassade sam-
hällsfastigheter är fortsatt god med stora framtida 
behov. En aktiv förvaltning med egna medarbetare 
är en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal 
närvaro kan eventuella problem snabbt identifieras 
och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfattare 
innebär också att vi på ett enkelt sätt kan delta i 
kommunens utveckling med rätt lokaler för olika 
offentliga behov. 
 Vi kan samhällsfastigheter och de orter där vi är 
etablerade och vi bygger långsiktiga relationer och 
synergier på dessa orter.
Typer av samhällsfastigheter
Typ
Yta, 
tkvm
Kontrakterad 
hyra, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Andel av 
kontrakterad hyra, %
Särskilt boende 32 66  2 084 30
Vård 34 63  1 850 29
Utbildning/barnomsorg 25 50  1 971 23
Anpassad samhällsservice 17 26  1 493 12
Friskvård 9 12  1 408 6
Summa 117 217 1 853 100
Ögonstenen 2, Malmö 
Särskilt boende på 4 400 kvm som 
omfattar 72 moderna lägenheter, 
personalutrymmen och allmänna ytor.
Samhällsfastighet
Fastighet som brukas till övervägande del av skatte-
finansierad verksamhet och är specifikt anpassad 
till samhällsservice. Dessutom inkluderas trygghets -
boende under begreppet samhällsfastigheter.
Fem största hyresgästerna, samhällsfastigheter
Hyresgäst
Yta, 
tkvm
Hyres-
värde, Mkr
Region Skåne 12 25
Karlskrona Kommun 12 24
Malmö Stad 10 21
Eslövs Kommun 10 14
Landskrona Stad 7 14
Summa 51 98
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra20%
7,0 år
Återstående  
kontraktstid

===== SIDA 15 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
15
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
KOMMERSIELLA FASTIGHETER
Typer av kommersiella fastigheter
Andel av 
kontrakterad hyra, %
Kontrakterad 
hyra/kvm, kr
Uthyrnings- 
grad, %
Butik/Livsmedel/Apotek 28  1 341  92 
Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 17  2 038  94 
Kontor 17  1 829  75 
Bank 12  2 528  100 
Garage/Parkering 11  3 804  85 
Restaurang/Cafe 7  1 995  98 
Hotell 6 1 463  100 
Lager/Förråd 2  658  69 
Summa 100  1 759  89 
Fem största hyresgästerna, 
kommersiella fastigheter1)
Hyresgäst Kontrakterad hyra, Mkr
Sparbanken Skåne AB 22
Försäkringskassan 12
Landskrona Stad 8
Trafikverket 7
Stadhotellet i Hässleholm AB 6
Summa 55
1) Kontrakterat hyresvärde av de fem största hyresgästerna enligt  
 ovan utgör 31 procent av den totala kontrakterade hyran för  
 kommersiellt bestånd.   
Här ingår även  
offentliga kontor 
Skeppsbron 4, Karlskrona
Modern och klimatsmart fastighet i Karlskrona som 
erbjuder 1 900 kvm kontor på ett fantastiskt läge. 
Fastigheten var färdigställd 2023 med ett stort inne-
håll av återbruk samt försedd med solceller
Kommersiella fastigheter
En del av den kommersiella andelen ytor är ett 
bestånd med kontorsytor med hyresgäster som 
driver skattefinansierad verksamhet eller banker. 
Typiska hyresgäster är Försäkringskassan, Skatte-
verket, Arbetsförmedlingen samt Transportstyrel-
sen. 
 Beståndet kompletteras även med kommer -
siella ytor som adderar till attraktionen för de 
boende eller där tydliga synergier finns i ortens 
samlade fastighetsbestånd. 
 Kompletterande övriga kommersiella ytor är 
typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger 
och caféer samt vårt lagerkoncept Bolagret. 
Dessa fastigheter adderar till levande kvarter 
och ger service i närområdet. 
 Hyresandelen från kommersiella ytor som del 
av Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar 
16 procent.
andel av Brinovas totala kontrakterade hyra16%

===== SIDA 16 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
16
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Projektutveckling
Egen projektutveckling är den bästa möjligheten 
att optimera lokallösningar för såväl nya som 
befintliga kunder, skapa attraktiva hyresbostäder 
samt genomföra till exempel energibesparande åt-
gärder som innebär en besparing både för bolaget 
och miljön. Intjäningsförmågan i egna projekt jäm-
fört med avkastning vid förvärv är oftast 25–35 
procent bättre. 
 Brinova har en egen lokal förvaltning med väl 
utarbetade processer som främjar en aktiv dialog 
som gör det lättare att möta offentliga men också 
privata kunders existerande och framtida behov 
av såväl hyresbostäder som lokaler för special-
boende, vård, utbildning, fritid och rekreation samt 
administration och samhällsservice. 
 Brinovas projektportfölj delas upp i pågående 
projekt, pågående projektutveckling, pågående pro-
jekt som tillträds vid färdigställande och pågående 
planarbeten. Se definition i kolumnen till höger. 
 Under första kvartalet färdigställdes sista delen 
av nybyggnation i Malmö, Oxie avseende livsmed-
elsdelen och i centrala Lund ett konverterings-
projekt om 126 lägenheter, där kontor har blivit 
attraktiva hyresbostäder.
Projektportföljen1)
Pågående projekt
I fastigheten Nattskärran 7 i Malmö pågår konver -
tering av ett trygghetsboende till ett omsorgsbo -
ende. Värderingen av projekten sker till nedlagda 
kostnader, byggrättsvärde samt eventuellt 
nedskrivningsbehov.  
I förvärvet av K-Fastigheter Syds fastigheter ingick 
tre pågående projekt som förvärvades till ett 
fastställt fastighetsvärde varpå inga projektvinster 
eller projektförluster kommer uppvisas i Brinovas 
resultaträkning. I förvärvet av dessa tre projekt 
garanterades även finansieringen. I Köpenhamns-
området uppförs 153 hyresbostäder varav 106 
är färdigställda och inflyttade medan resterande 
blir färdigställda och inflyttade under det fjärde 
kvartalet 2025. I Helsingborg byggs 41 hyres -
bostäder samt livsmedelsbutik och i Malmö byggs 
154 hyresbostäder som blir klara vid årsskiftet 
2026–2027. Dessutom uppförs en ny butik till Jem 
& Fix, på ett tioårigt avtal, i Hässleholm i ett områ-
de som redan består av Dollar Store, Byggmax och 
Svenska Hem. Butiken ska uppgå till 1 100 kvm 
och inflyttning är beräknad till kvartal 4, 2025. 
1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och antagandena  
 innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte ses som en prognos. Information om pågående projekt och projektutveckling är  
 baserad på bedömningar om storlek, inriktning och omfattning av pågående byggnationer och projektutveckling samt när i tiden projekt  
 bedöms startas och färdigställas. För projekt som ej byggstartats har finansiering ej upphandlats, vilket innebär att finansiering av  
 bygginvesteringar i projektutveckling är en osäkerhetsfaktor
0
30
60
90
120
150
Mkr
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
Genomförda investeringar
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Nattskärran 7 Malmö 1 918 24 Bostäder Q4-2025
Linberedningen 1 Hässleholm 1 100 - Butik Q4-2025
Pederstrup By 1 Storköpenhamn 3 478 47 Bostäder Q4-2025
Viktoria 22 Helsingborg 3 125 41 Bostäder & 
livsmedelsbutik 
Q3-2026
Skjutskontoret 3 Malmö 8 997 154 Bostäder Q4-2026
Summa 18 618 266
Färdigställda projekt 2025
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedelsbutik
Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder
Pederstrup By 1 Storköpenhamn 7 576 106 Bostäder
Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder
Summa 12 766 236
Större  
pågående projekt 
Projekt som är 
beslutade och 
byggstartade.
18 618
Kvm vid 
projektavslut
Pågående 
projektutveckling
Projekt där detaljplan-
arbetet är klart men där 
bygglovsprocess samt 
upphandling återstår.
 14 078
Kvm vid 
projektavslut
Pågående 
planarbete
Projekt där detalj-
planarbete pågår.
23 000
Kvm vid 
projektavslut

===== SIDA 17 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
17
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Hållbarhet
Hållbarhet, långsiktighet och samhällsengagemang 
är integrerade delar i Brinovas verksamhet och 
utgör viktiga förutsättningar för framtida värde -
skapande. Samtidigt bidrar arbetet till att minska 
risker kopplade till klimat, sociala faktorer och 
andra hållbarhetsrelaterade utmaningar.
 Under kvartalet har en reviderad affärsplan 
(2025–2027) beslutats av styrelsen och den 
visar tydligt att hållbarhetsarbetet är en fortsatt 
Energi & klimat
Enhet 2025
Mål per  
dec 2027 Notering
Energianvändning värme kWh/m2 Atemp 79,2 75 Normalårs- 
korrigerad
Energianvändning, fastighetsel kWh/m2 Atemp 20,0 15
Vattenförbrukning liter/m2 Atemp 982 -10% jämfört  
med basår 2024
Siffrorna är delvis prognostiserade värden.
Medarbetare & kund
Enhet Utfall
Mål per  
dec 2027 Notering
Antal anställda st FTE 85 Full-time equivalent, 
per sep 2025
Jämställdhet (% kvinnor/män) % 44/54 per sep 2025
NMI (nöjd medarbetarindex) 3,8 4,5 (av 5)
NKI (nöjd kundindex, bostad) 4,1 4,0 (av 5)
NKI för bostadshyresgäster och för lokalhyresgäster genomförs växelvis vartannat år.
Energideklarationer, klasser
Enhet B–C D–E F–G
Bestånd per energiklass % av antal byggnader1) 22 63 15
1) där energideklaration upprättats.
Energideklarationer, EU-taxonomin
Byggnader byggda före 
2020-12-31 Enhet 2025-09-30
Andel byggnader i topp < 15 % 17,2
Andel byggnader i topp < 30 % 38,5
central del i Brinovas affärsstrategi. Bolagets 
prioriteringar innefattar bla energieffektivisering, 
minskad klimatpåverkan, ansvarsfull styrning 
och en ambition att stärka både kundnöjdhet 
och medarbetarengagemang. 
 Nedan presenteras ett urval av våra viktigaste 
nyckeltal inom hållbarhetsområdet.
Läs mer i vår hållbarhetsrapport på www.brinova.se
Ett av EU-taxonomins kriterier för att klassa en 
byggnad som grön och därmed väsentligt bidra 
till att begränsa klimatförändringarna (SC) är att 
den ska vara energiklass A eller bland topp 15 
procent energieffektivaste byggnaderna i landet. 
Om byggnaden är bland de topp 30 procent 
energieffektivaste byggnaderna i landet uppfyller 
den ett av kriterierna för att inte orsaka betydande 
skada (DNSH). Detta gäller byggnader uppförda 
före 2020-12-31*. Fastighetsägarna Sveriges 
gränsvärden används som referens för att bedö -
ma energieffektivitet i förhållande till dessa krav.
* För byggnader uppförda efter 2020-12-31 gäller att energiprestandan  
  ska vara minst 10% under kravet i byggreglerna (BBR).

===== SIDA 18 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
18
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Brinova-aktien
Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid-
cap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 
30 september 2025 var 15,00 kronor, att jämföra 
med stängningskursen den 30 juni 2025 som 
var 16,75 kronor, vilket innebär att kursen under 
kvartalet minskade med 10 procent.
 Under det tredje kvartalet har Brinova-aktien 
som högst noterats i 17,40 kronor bland annat 
den 15 juli och som lägst 14,95 kronor bland 
annat den 22 september.
 Per den 30 september 2025 hade Brinova 
3 277 aktieägare (3 415) som totalt äger cirka 
45,3 miljoner A-aktier och cirka 185,0 miljoner 
B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och 
B-aktien till 1 röst.
 Under det andra kvartalet har styrelsen, med 
stöd av bemyndigande från extra bolagsstämma 
den 7 mars 2025, beslutat om en emission av 
26 043 831 A-aktier och 106 502 041 B-aktier 
till en teckningskurs om 32,46 kr per aktie. 
Utdelning och utdelningspolicy
Brinova har i den nya affärsplanen för perioden 
2025–2027, antagit som utdelningspolicy att bola-
gets tillväxt prioriteras över aktieutdelning och att 
Brinova över tid ska vara ett utdelande bolag men 
under de närmaste åren kommer att prioritera 
tillväxt genom investeringar i befintligt bestånd, 
förvärv samt i bolagets projektportfölj. 
Kursutveckling
 Carnegie Real Estate Index
 OMX Stockholm_PI
 Brinova
 Omsatt antal aktier/månad, tusental
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
0
5
10
15
20
25
30
35
Kr
Eget kapital per aktie
Resultat per aktie
Brinovas aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq 
Stockholm, First North Premier. 2018 bytte bolaget lista till den 
reglerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. 
Från 2021 är Brinovas B-aktie noterad på Nasdaq Nordic Mid-Cap i 
sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B. 
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
-2,0
-1,0
0,0
1,0
2,0
Kr
Q1
-25
Q2
-25
Q3
-25
Q4
-23
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-24
0
10
20
30
40
0
10
20
30
40
Kr Kr
Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs
Ägarstruktur 2025-09-30
Namn
Antal 
A-aktier, 
tusental
Antal 
B-aktier, 
tusental
Andel av 
kapital, %
Andel av 
röster, %
K-Fast Holding AB 26 044 106 502 57,6 57,6
Backahill AB 9 400 14 096 10,2 17,0
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 8,0 13,3
HME Investment AB 1 200 3 858 2,2 2,5
EPEHO Invest AB 1 200 0 0,5 1,9
Bevaclean AB 7 498 3,3 1,2
Nordea Livförsäkring Sverige AB 4 775 2,1 0,7
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 467 1,9 0,7
SEB Investment Management AB 2 965 1,3 0,5
Verdipapirfondet First Nordic Real Estate 2 848 1,2 0,4
Övriga aktieägare 26 988 11,7 4,2
Summa 45 244 185 017 100,0 100,0
Källa: Euroclear.
Aktieinformation
Kortnamn: BRIN B
ISIN-kod: SE0008347652
Sek Antal aktier
0
1 000
2 000
3 000
Jan Feb Mar Apr Maj Jun
2024
Jul Aug Sep Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug SepOkt Nov Dec
2025
0
10
20
30
Långsiktigt substansvärde per aktie
Aktiekurs

===== SIDA 19 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
19
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Väsentliga händelser
Kvartal 1 
• En extra bolagsstämma hölls den 7 mars 
2025 där beslut togs om emissionsbemyndi-
gande samt att ändra bolagsordningen för att 
möjliggöra fullföljandet av fastighetsförvärvet 
från K-Fast Holding AB. 
• Bolaget har tecknat avtal om refinansiering 
om cirka 2,5 Mdkr av befintliga fastigheter, 
finansiering av delar av de fastigheter som 
har förvärvats från K-Fast Holding AB, samt 
borgensåtaganden för dotterbolag gällande 
från 1 april 2025. 
• Under kvartalet har två hyresavtal med Eslövs 
Kommun gällande förskolor förlängts på fyra 
år med en total yta om 1 748 kvm med i övrigt 
oförändrade villkor. 
Kvartal 2 
• Brinova fullföljde den 1 april fastighetsför-
värvet från K-Fast Holding AB, genomförde 
nyemission av cirka 132,5 miljoner aktier till 
en kurs om 32,46 kr per aktie samt tillträdde 
fastigheter till ett fastighetsvärde om 10,8 
Mdkr. Brinova blev genom denna affär initialt 
ett dotterbolag till K-Fast Holding AB, där deras 
avsikt är att vid en senare tidpunkt dela ut 
aktierna i Brinova till aktieägarna i K-Fastighe-
ter genom en sakutdelning. 
• Bolaget har i samband med ovanstående 
tillträde tecknat avtal om finansiering och 
refinansiering av skulder hänförliga till de 
förvärvade fastigheterna om 3,5 Mdkr samt 
borgensåtagande för dotterbolagens skulder. 
Bolaget har även refinansierat befintliga  
skulder om cirka 2,1 Mdkr. 
Banér 8, Landskrona
Fastigheten på Järnvägsgatan 22 i centrala Landskrona är uppförd 
1934 och rymmer 18 lägenheter, 1–3 rum och kök. Här bor hyresgäster 
med närhet till stadskärnan, Citadellets grönområden och havet.
• Genom förvärvet från K-Fast Holding AB övertog 
Brinova tre pågående projekt av hyresbostäder 
i Malmö, Helsingborg och Storköpenhamn. Den 
1 april stod etapp 1 om 36 lägenheter klar i 
Storköpenhamn. 
• Brinova tecknade avtal med Landskrona Stad 
att utöka ytan för kulturskolan om 350 kvm som 
ger en totalyta om 2 100 kvm och samtidigt 
förlängt avtalet med 11 år. 
• Brinovas årsstämma hölls den 7 maj 2025 där 
befintlig styrelse omvaldes och Jacob Karlsson 
nyvaldes som ledamot. Beslut togs om att ingen 
utdelning lämnas för året 2024. 
Kvartal 3 
• Brinova har vunnit en upphandling från Eslövs 
kommun gällande uppförande av ett LSS-boen-
de med ett 15-årigt hyresavtal.
• Brinova har ingått ett nytt hyresavtal med För-
säkringskassan avseende ytterligare 693 kvm i 
fastigheten Lindblad 24 i Karlskrona. Samtidigt 
har det befintliga avtalet förlängts med sex år 
för den totala ytan om 3 958 kvm. Totalt hyr För-
säkringskassan inom fastighetsområdet 6 289 
kvm, med en genomsnittlig hyrestid om 5 år. 
Händelser efter periodens utgång
• Brinovas vd, Per Johansson meddelar att han 
planerar att gå i pension vid halvårsskiftet 
2026.

===== SIDA 20 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
20
ÖVRIG INFORMATION
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
PROJEKT-
UTVECKLING
BRINOVA
JUST NU
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt god 
redovisningssed måste företagsledningen göra 
bedömningar och antaganden som påverkar i bok-
slutet redovisade tillgångs- och skuldposter res-
pektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad 
information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig 
från dessa bedömningar. Koncernens verksamhet, 
finansiella ställning och resultat kan påverkas 
av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer. De 
risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på 
koncernens resultatutveckling samt kassaflöde är 
variationerna i hyresintäkter, fastighetskostnader 
och ränteförändringar. Fastigheterna värderas till 
verkligt värde med värdeförändring i resultaträk-
ningen vilket medför att resultatet kan variera 
såväl upp som ner under året. Fastighetsvärdering-
en påverkar även Brinovas finansiella ställning och 
nyckeltal. Hur stora värdeförändringarna blir beror 
dels på Brinovas egen förmåga att, genom föränd-
ring och förädling av fastigheter samt avtals- och 
kundstruktur, höja fastigheternas marknadsvärde, 
dels på yttre faktorer som påverkar efterfrågan och 
utbudet på de fastighetsmarknader som bolaget 
verkar på. Vid fastighetsvärderingar bör hänsyn 
tas till ett osäkerhetsintervall som i en fungerande 
marknad oftast uppgår till +/- 5–10 procent, för 
att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda 
antaganden och beräkningar. 
 Utöver ovan tillkommer finansieringsrisken. 
Brinova är beroende av externa lån för att kunna 
fullfölja åtaganden och genomföra affärer. Risken 
hanteras via Brinovas finanspolicy som anger 
målsättning, riktlinjer och risklimiter för finansverk-
samheten. 
 Trots positiva signaler om en minskande 
inflation och potentiella räntesänkningar som kan 
skapa möjligheter för nya projekt, kvarstår osäker-
heten kring det makroekonomiska läget. Faktorer 
som konjunkturen, arbetslöshet, inflation, räntor 
och geopolitiska händelser kan påverka vår sektor. 
 För att begränsa riskexponeringen finns interna 
regelverk och policyer. Brinovas väsentliga risker 
samt exponering och hantering av densamma 
beskrivs ytterligare i 2024 års årsredovisning. 
 Inga väsentliga förändringar i bolagets bedöm-
ning av risker utöver ovanstående har skett efter 
publiceringen av årsredovisningen 2024. 
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick på balansdagen till 85 
personer jämfört med 53 personer vid ingången av 
året. De anställda utgår ifrån lokala förvaltnings-
kontor i Eslöv, Helsingborg, Hässleholm, Karlskro-
na, Kristianstad, Landskrona, Malmö och Växjö. 
Huvudkontoret ligger i Helsingborg.
Marknadsutsikter
Brinova har fokus på växande attraktiva kommuner 
i södra Sverige/Öresundsregionen, där det råder 
en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslä-
genheter samt samhällsfastigheter för bostad, 
vård, utbildning, administration och fritid. Lokal 
ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande 
bolagets marknadskunnande och relationerna 
med lokala beslutsfattare. Det tillsammans med 
intressanta pågående och framtida projekt och en 
god finansiell ställning gör att bolaget ser positivt 
på utvecklingen de kommande åren.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Brinova följer i sin koncernredovisning den av 
Europeiska unionen antagna IFRS (IFRS Accoun-
ting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). 
Finansiell kalender
För vidare information, vänligen kontakta:
Malin Rosén 
Brinovas CFO & Vice VD samt Brinovas IR-kontakt.
Per Johansson VD
per.johansson@brinova.se
Tel. 0708-17 13 63
Malin Rosén Vice VD och CFO
malin.rosen@brinova.se
Tel. 0709-29 49 52
Bokslutskommuniké januari–december
16 februari 2026
Delårsrapport januari–mars
23 april 2026
Årsstämma
5 maj 2026
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 
34 Delårsrapportering. Vidare har tillämpliga 
bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. 
Moderbolaget har upprättat sina finansiella 
rapporter i enlighet med årsredovisningslagen 
och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För 
koncernen och moderbolaget har samma redovis-
ningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats 
som i den senaste årsredovisningen. 
 För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas 
till Brinovas årsredovisning för 2024.

===== SIDA 21 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
21
NYCKELTAL
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Nyckeltal
Brinova presenterar vissa finansiella 
mått i delårsrapporten som inte 
definieras enligt IFRS. Brinova anser 
att dessa mått ger värdefull komplet-
terande information till investerare 
och bolagets ledning då de möjliggör 
utvärdering av bolagets prestation. 
 Eftersom inte alla företag beräk-
nar finansiella mått på samma sätt, 
är dessa inte alltid jämförbara med 
mått som används av andra företag. 
 Dessa finansiella mått ska därför 
inte ses som ersättning för mått 
som definieras enligt IFRS. Nedan 
presenteras definitioner på mått som 
med några undantag, inte definieras 
enligt IFRS. 
 Nyckeltalen är baserade på 
rapporter över totalresultat, finansiell 
ställning, förändring eget kapital och 
kassaflöde. 
 Definitioner samt syfte med valda 
nyckeltal finns på: 
brinova.se/investerare/rapporter
Nyckeltal
2025 
jan–sep
2024 
jan–sep
2024 okt–
2025 sep
2024
jan–dec Definitioner
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, Mkr 673,9 406,6 812,7 545,4 Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt
Driftsöverskott, Mkr 461,7 266,4 548,9 353,6 Hyresintäkter och övriga intäkter med avdrag för drifts- och underhållskostnader,  
fastighetsskatt och fastighetsadministration
Hyresvärde, Mkr 1 166,2 576,3 1 166,2 590,9 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 95,4 93,6 95,6 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av 
hyresvärde justerat för projektfastigheter och hyresrabatter
Överskottsgrad, % 68,5 65,5 67,5 64,8 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna
Belåningsgrad netto, % 58,9 60,5 58,9 60,8 Skulder till kreditinstitut med avdrag för likvida medel i förhållande till 
fastigheternas värde vid periodens slut
Belåningsgrad, % 59,6 61,2 59,6 61,2 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas värde vid periodens slut
Uthyrbar yta, tkvm 642,6 345,4 642,6 352,3 Total yta som är tillgänglig för uthyrning
Genomsnittligt direktavkastningskrav, % 4,8 5,3 4,8 5,3 Genomsnittligt direktavkastningskrav av koncernens samtliga fastigheter vid  
externt genomförda värderingar
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 1,9 0,8 2,4 1,6 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital
Avkastning på totalt kapital, % 3,1 3,1 3,4 3,6 Resultat före skatt med tillägg för finansiella poster och derivat i procent av en  
genomsnittlig balansomslutning
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 1,8 1,9 Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella poster i förhållande till 
finansiella poster
Genomsnittlig ränta, % 3,3 3,5 3,3 3,3 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på aktuella låneavtal 
i förhållande till totala skulder till kreditinstitut
Räntebindning, år 2,1 3,1 2,1 2,9 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut
Kapitalbindning, år 2,2 1,4 2,2 1,3 Viktad kapitalbindningstid för lån till kreditinstitut
Soliditet, % 37,1 33,1 37,1 33,1 Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent av balansomslutningen
Skuldkvot, ggr1) 15,7 - 15,7 - Externa skulder per balansdagen med avdrag för likvida medel i förhållande till driftsnetto 
efter avdrag för centrala administrationskostnader enligt redovisad intjäningsförmåga
Förvaltningsresultat, Mkr 194,1 113,3 231,6 150,8 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar
Resultat före skatt, Mkr 155,2 53,1 197,1 95,0 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat
Periodens resultat, Mkr 96,8 23,2 119,6 46,0 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändringar av rörelsekapital, Mkr
197,7 116,0 236,2 154,5 Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelsekapital enligt Kassaflödesanalys
Balansomslutning, Mkr 19 384,1 8 604,3 19 384,1 8 671,5 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Aktierelaterade2)
Eget kapital per aktie, kr 31,3 29,1 31,3 29,4 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid  
periodens slut
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,2 32,5 33,2 32,9 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och verkligt värde på räntederivat 
i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång
Resultat per aktie, kr3) 0,5 0,2 0,7 0,5 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till ett 
genomsnittligt antal utestående aktier
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,0 1,2 1,4 1,5 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier, miljoner3) 230,3 97,7 230,3 97,7 Registrerat antal aktier per balansdagen
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner3) 186,0 97,7 164,0 97,7 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden
1) Intjärningsförmåga har tidigare ej redovisats. 
2) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 
3) Definition enligt IFRS.

===== SIDA 22 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
22
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Hän- 
visning
2025 
jan–sep
2024 
jan–sep
2024 okt–
2025 sep
2024 
jan–dec
Fastigheternas redovisade värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 075,4 8 448,2 19 075,4 8 539,8
Räntetäckningsgrad, ggr
Förvaltningsresultat, Mkr RR 194,1 113,3 231,6 150,8
Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 235,3 132,1 279,7 176,5
Förvaltningsresultat efter återläggning 
av finansiella poster, Mkr 429,4 245,4 511,3 327,3
Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 1,9 1,8 1,9
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter skatt, Mkr RR 96,8 23,2 119,6 46,0
Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr BR 5 035,4 2 835,5 5 024,0 2 847,0
Avkastning på eget kapital, % 1,9 0,8 2,4 1,6
Soliditet, %
Eget kapital, Mkr BR 7 200,4 2 847,5 7 200,4 2 870,4
Balansomslutning, Mkr BR 19 384,1 8 604,3 19 384,1 8 671,5
Soliditet, % 37,1 33,1 37,1 33,1
Skuldkvot, ggr
Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,3 ET 11 371,3 ET
Likvida medel, Mkr BR 126,7 ET 126,7 ET
Driftsnetto enligt intjäningsförmåga, Mkr Intjänings-
förmåga
756,0 ET 756,0 ET
Administrationskostnader enligt  
intjäningsförmåga, Mkr
Intjänings-
förmåga
40,0 ET 40,0 ET
Skuldkvot, ggr BR 15,7 ET 15,7 ET
Belåningsgrad netto, %
Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,3 5 169,5 11 371,3 5 226,9
Likvida medel, Mkr BR -126,7 -59,2 -126,7 -31,0
Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 075,4 8 448,2 19 075,4 8 539,8
Belåningsgrad, % 58,9 60,5 58,9 60,8
Belåningsgrad, %
Skulder till kreditinstitut, Mkr BR 11 371,3 5 169,5 11 371,3 5 226,9
Förvaltningsfastigheter, Mkr BR 19 075,4 8 448,2 19 075,4 8 539,8
Belåningsgrad, % 59,6 61,2 59,6 61,2
Hän- 
visning
2025 
jan–sep
2024 
jan–sep
2024 okt–
2025 sep
2024 
jan–dec
Avkastning på totalt kapital, %
Resultat före skatt, Mkr RR 155,2 53,1 197,1 95,0
Återläggning av finansiella poster, Mkr RR 235,3 132,1 279,7 176,5
Återläggning av värdeförändringar derivat, Mkr RR 41,4 79,1 1,8 39,5
Genomsnitt av IB och UB 
balansomslutning, Mkr BR 14 027,8 8 570,1 13 994,2 8 603,7
Avkastning på totalt kapital, % 3,1 3,1 3,4 3,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr
Förvaltningsresultat, Mkr RR 194,1 113,3 231,6 150,8
Genomsnittligt antal aktier under perioden, 
miljoner RR 186,0 97,7 164,0 97,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr RR 1,0 1,2 1,4 1,5
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Eget kapital, Mkr BR 7 200,4 2 846,7 7 200,4 2 870,4
Uppskjuten skattefordran, Mkr BR 0,0 0,0 0,0 0,0
Verkligt värde räntederivat, Mkr BR 19,8 -41,6 19,8 -36,6
Uppskjuten skatteskuld, Mkr BR 435,0 365,8 435,0 381,2
Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 7 655,2 3 170,9 7 655,2 3 215,0
Antal utestående aktier, miljoner 230,3 97,7 230,3 97,7
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 33,2 32,5 33,2 32,9
Ovan redovisas härledning av de 
finansiella nyckeltal som Brinova 
följer löpande och för vilka det finns 
fastslagna finansiella mål. Följande 
finansiella mål är fastslagna av sty-
relsen för perioden 2025–2027: 
Härledning av nyckeltal
ggr
0
1
2
3
2023 2024 2025
Räntetäckningsgrad
1,75 ggr
Soliditet
2023 2024 2025
%
0
10
20
30
40
30%
Belåningsgrad netto
%
0
20
40
60
80
2023 2024 2025
60%
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
• Skuldkvoten ska understiga 14 ggr.
• Förvaltningsresultat per aktie ska öka med minst 10 procent per år.

===== SIDA 23 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
23
UNDERTECKNANDE
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
BRINOVA
JUST NU
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapport ger en rättvisande 
översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver 
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Helsingborg den dag som framgår av vår elektroniska underskrift
 Erik Selin Anna Nordström Carlsson Johan Ericsson
 Ordförande  
 Johan Tollgerdt  Jacob Karlsson  Anders Jarl
 Lennart Mauritzson Per Johansson
                                     VD
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sam-
mandrag (delårsrapporten) för Brinova Fastigheter AB (publ) per den 30 september 
2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen 
och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera den-
na delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att 
uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on 
Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinforma-
tion utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra 
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och 
redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en 
betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en 
revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som 
vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en 
sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle 
kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen 
grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad 
slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständig-
heter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är 
upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
Helsingborg den 24 oktober 2025 
KPMG AB
Camilla Alm Andersson  Therese Johansson
Auktoriserad revisor  Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor

===== SIDA 24 =====

BRINOVA FASTIGHETER AB DELÅRSRAPPORT JANUARI – SEPTEMBER 2025
24
BRINOVA I
KORTHET VD-ORD
FINANSIELL
INFORMATION
FASTIGHETS-
BESTÅNDET
PROJEKT-
UTVECKLING
VÄSENTLIGA
HÄNDELSER
MODERBOLAGETS 
RÄKNINGAR AKTIEN
HÅLLBARHETS-
ARBETET
BRINOVA
JUST NU
ÖVRIG INFORMATION 
OCH NYCKELTAL
Egen projektutveckling – ett lönsamt sätt att skapa tillväxt
För Brinova är egen utveckling och 
produktion av bostäder en central 
del i tillväxtstrategin. Vi skapar att-
raktiva, effektiva och energismarta 
hem med hög boendestandard och 
långsiktigt ägande som utgångs-
punkt. Vårt mål är att bygga och 
förvalta fastigheter med ett evighets-
perspektiv – något som präglar hela 
vår projektagenda.
 Som långsiktig hyresvärd har vi 
ett stort ansvar att erbjuda trygga, 
välskötta och trivsamma bostäder. 
Genom lokal närvaro och egen 
förvaltning kan vi säkerställa kvalitet 
och skapa långsiktiga relationer med 
våra hyresgäster.
 Vår egenutvecklade Brinova- 
standard är grunden i alla projekt, 
med fokus på kostnadseffektivitet, 
trygghet och kvalitet. Med en egen 
väletablerad projektorganisation 
hanterar vi hela processen – från 
detaljplan till färdig byggnad – vilket 
säkerställer effektivt genomförande 
och ansvarstagande i varje steg.
 Nedan presenteras tre bostads-
projekt som kommer att bli hem för 
många nya hyresgäster.
Viktoria 22, Helsingborg
På ett av Tågaborgs mest attraktiva lägen uppförs 
41 moderna lägenheter i storlekar mellan 1–3 
rum och kök. Projektet kombinerar stadslivets 
bekvämligheter med grönskande utemiljöer och 
genomtänkta gemensamma ytor. I bottenvåningen 
etableras en ICA-butik, vilket bidrar till en levande 
stadsdel och god service för de boende.
 Under huset byggs ett garage i två plan med 
47 platser samt generösa cykelparkeringar. Den 
gemensamma innergården får riklig plantering, 
sittplatser och utrymme för social samvaro. Lägen-
heterna får hög materialstandard, alla med disk-
maskin, tvätt- och torkmöjligheter samt balkong. 
De översta våningarna erbjuder dessutom vacker 
utsikt mot sundet.
BOA/LOA: 3 125 kvm
Inflyttning: planerad till Q3 2026 (uthyrning startar 
Q1 2026)
Skjutskontoret 3, Malmö
I det expansiva området Kirseberg i Malmö 
uppförs 154 ljusa och välplanerade lägenheter i 
storlekar från 1–4 rum och kök. Området präglas 
av närhet till natur, service och goda kommunika-
tioner, vilket skapar attraktiva boendemiljöer för 
både unga och familjer.
 Projektet inkluderar ett garage med 75 platser, 
kompletterat med utvändiga parkeringsplatser 
och goda cykelförvaringsmöjligheter. På den gröna 
gården planeras ytor för lek, umgänge och avkopp-
ling. Lägenheterna får hög standard med moderna 
materialval, diskmaskin, tvätt- och torkmöjligheter 
samt balkong.
BOA: 8 997 kvm
Inflyttning: 1 januari 2027 (uthyrning startar Q1 
2026)
Green Park, Ballerup
I centrala Ballerup utanför Köpenhamn utvecklas 
153 bostäder fördelade på 11 byggnadskroppar, 
omgivna av rik grönska och sociala ytor. Projektet 
erbjuder ett väl tilltaget garage, god tillgång till 
parkeringsplatser och cykelparkeringar, samt en 
utemiljö med fokus på trivsel och möten mellan 
människor.
 Green Park ligger i ett attraktivt område med 
närhet till kollektivtrafik, handel, skolor och ser-
vice. Stadsdelen präglas av trygghet, natur och 
ett rikt kultur- och föreningsliv – allt på bekvämt 
avstånd från storstadens puls, endast 20 minuter 
från Köpenhamns centrum. Projektet bidrar till om-
rådets fortsatta utveckling och erbjuder moderna, 
hållbara hem i en levande stadsmiljö.
BOA: 11 054 kvm
Inflyttning: genomförs under 2025, med avslu-
tande inflyttning i fjärde kvartalet när projektet 
färdigställs i sin helhet.

===== SIDA 25 =====

Lista över fastigheterna finns på www.brinova.se
Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhälls-
fastigheter i södra Sverige/Öresundsregionen
Brinova äger, utvecklar och förvaltar primärt hyres -
bostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda 
orter med goda kommunikationer i södra Sverige/
Öresundsregionen. Verksamheten kännetecknas av 
långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhälls-
sektorn och inte minst en lokal egen förvaltning på de 
orter där bolaget valt att verka. 
 Fastighetsbeståndet per 30 september 2025 upp-
går till cirka 658 000 kvm med ett marknadsvärde 
om 19,3 miljarder kronor, inklusive pågående projekt 
vid färdigställande. Värden skapas genom selektiva 
förvärv, effektiv fastighetsutveckling och en aktiv 
förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt 
tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på 
Nasdaq Stockholm och handlas på Mid Cap-listan. 
Huvudkontoret finns i Helsingborg.
Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som 
visas på sidan 20, för offentliggörande den 24 oktober 2025.
Huvudkontor
Brinova Fastigheter AB
Stortorget 9 
252 20 Helsingborg
brinova.se info@brinova.se
Förvaltningskontor
Brinova – Eslöv
Malmgatan 1 B
241 30 Eslöv 
Brinova – Malmö
Olsgårdsgatan 14
215 79 Malmö
Brinova – Landskrona
Östergatan 29 
261 34 Landskrona
Brinova – Hässleholm
Kanslihusvägen 19 
281 35 Hässleholm
Brinova – Växjö
Rotundan 5 
352 46 Växjö
Brinova – Helsingborg 
Hälsovägen 40
254 42 Helsingborg
Brinova – Kristianstad
Björkhemsvägen 15 C
291 54 Kristianstad
Brinova – Karlskrona
Skeppsbrokajen 14
371 33 Karlskrona
Hässleholm Karlskrona
Bromölla
Älmhult
Växjö
Höganäs
Helsing-
 borg
Bjuv
Höör
Lands-
  krona
Köpen-
  hamn
Kävlinge
Eslöv
Staffanstorp
Lund
Malmö
Svedala
Trelleborg
Skurup
Kristianstad
Vellinge
Lomma
Karlshamn
Sölves-
borg
Olofström RonnebyÖstra 
Göinge
Osby
Tingsryd
Lessebo
Emmaboda
Torsås
Kalmar
Nybro
Högsby
Mönsterås
Oskarshamn
Vimmerby
Kinda
Åtvidaberg
Linköping
Västervik
HultsfredVetlandaSävsjö
Värnamo
Vaggeryd
Gnosjö
Gislaved
Falkenberg
Varberg
Svenljunga
Tranemo
Ulricehamn
Borås
Härryda
Mölndal
Göteborg
Bollebygd
Kungsbacka
Mark
Jönköping
Mullsjö Habo
Nässjö
Aneby Ydre
Boxholm
Mjölby
Ödeshög
Tranås
Eksjö
Borg-
holm
Mörby-
långa
Uppvidinge
Alvesta
Markaryd
Laholm
Halmstad
Ljungby
Hylte
Örkel-
ljunga
Perstorp
Åstorp
Klippan
Burlöv
Ängelholm
Båstad
Svalöv
Hörby
Sjöbo
Tomelilla
Simrishamn
Ystad
Utvalda kommuner med närvaro
Förvaltningskontor
Huvudkontor