FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
1
Du i
Q1
Delårsrapport
januari–mars 2023
===== SIDA 2 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
2
Inga av värdepapperna som refereras till häri har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse (”Securities Act”) eller
värdepapperslagstiftningen i någon delstat eller annan jurisdiktion i USA och får inte erbjudas, pantsättas, säljas, levereras eller på annat sätt överföras, direkt eller indirekt, förutom enligt ett
tillämpligt undantag från, eller genom en transaktion som inte omfattas av, registreringskraven i Securities Act och i enlighet med annan tillämplig värdepapperslagstiftning. Det kommer inte att ske
något offentligt erbjudande av något av värdepapperna i USA.
I Storbritannien riktas och kommuniceras denna rapport endast till personer som är kvalificerade investerare enligt definitionen i artikel 2(e) i Prospektförordningen (2017/1129), såsom den införlivats
i nationell rätt i Storbritannien genom the European Union (Withdrawal) Act 2018, som är (i) personer som faller inom definitionen av ”professionella investerare” i artikel 19(5) i Financial Services and
Markets Act 2000 (Financial Promotion) Order 2005, i dess ändrade lydelse (”Föreskriften”), eller (ii) personer som omfattas av artikel 49(2)(a) till (d) i Föreskriften, eller (iii) personer till vilka det
annars lagligen får förmedlas (alla sådana personer som avses i (i), (ii) och (iii) ovan benämns gemensamt ”Relevanta Personer”). Personer i Storbritannien som inte är Relevanta Personer ska inte
vidta några åtgärder på grundval av denna rapport och ska inte förlita sig på den.
Informationen i denna rapport är ej för offentliggörande, publicering eller distribution, direkt eller indirekt, i eller till USA, Storbritannien, Australien, Japan, Kanada, Nya Zeeland, Sydafrika, Schweiz
eller någon annan stat eller jurisdiktion där detta skulle vara otillåtet eller skulle kräva ytterligare prospekt, registrering eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt.
Rapporten är endast för informationsändamål och utgör ej ett erbjudande om att sälja eller emittera, köpa eller teckna något av de värdepapper som beskrivs häri (gemensamt ”Värdepapperna”) eller
något annat finansiellt instrument i Castellum Aktiebolag. Varje erbjudande avseende Värdepapperna kommer endast att ske genom det prospekt som Castellum Aktiebolag förväntas publicera i
behörig ordning. Erbjudanden lämnas inte till, och anmälningssedlar godkänns inte från, tecknare (inklusive aktieägare), eller personer som agerar på uppdrag av tecknare, i samtliga jurisdiktioner
där sådana anmälningar om teckning skulle strida mot tillämpliga lagar eller regleringar eller skulle kräva att ytterligare prospekt upprättas eller registreras eller andra åtgärder företas utöver vad som
följer av svensk lag. Åtgärder i strid med restriktionerna kan utgöra brott mot tillämplig värdepapperslagstiftning.
Denna rapport innehåller viss information som återspeglar Castellum Aktiebolags aktuella syn på framtida händelser samt finansiell och operativ utveckling. Ord som ”avses”, ”bedöms”, ”förväntas”,
”kan”, ”planerar”, ”uppskattar” och andra uttryck som innebär indikationer eller förutsägelser avseende framtida utveckling eller trender, och som inte är grundade på historiska fakta, utgör
framåtriktad information och återspeglar Castellum Aktiebolags uppfattningar och förväntningar och involverar ett antal risker, osäkerheter och antaganden som kan leda till att faktiska händelser och
resultat skiljer sig väsentligt från alla förväntade framtida händelser eller prestationer som uttrycks eller underförstås av det framåtriktade uttalandet. Informationen i denna rapport kan ändras utan
något föregående meddelande och förutom vad som krävs enligt tillämplig lag åtar sig Castellum Aktiebolag inte något ansvar eller skyldighet att offentligt uppdatera eller granska några av de
framåtblickande uttalandena i den och har inte heller för avsikt att göra det. Du bör inte ha otillbörligt förtroende för framåtblickande uttalanden, som endast gäller under dagen för denna rapport. Som
ett resultat av dessa risker, osäkerheter och antaganden bör du inte lägga otillbörligt förtroende för dessa framåtriktade uttalanden som en förutsägelse av faktiska framtida händelser eller på annat
sätt.
Denna rapport utgör inte en investeringsrekommendation. Priset på, och värdet av, värdepapper samt varje inkomst som härrör från värdepapper kan gå såväl ned som upp och du kan förlora hela
din investering. Tidigare prestation är inte en indikation på framtida prestation. Informationen i denna rapport kan inte förlitas på som indikation på framtida prestation.
De värdepapper som omnämns i denna rapport har vidare inte registrerats och kommer inte att registreras enligt någon tillämplig värdepapperslagstiftning i Australien, Japan, Kanada, Nya Zeeland,
Sydafrika eller Schweiz och får, med vissa undantag, inte erbjudas eller säljas till eller inom, eller för en persons räkning eller till förmån för en person som är folkbokförd, bosatt eller befinner sig i,
dessa länder. Bolaget har inte lämnat något erbjudande att förvärva de värdepapper som omnämns i denna rapport till allmänheten i något land förutom i Sverige.
I EES-medlemsstaterna, förutom Sverige, (varje sådan EES-medlemsstat en ”Relevant Stat”), är denna rapport och informationen som finns häri endast avsett för och riktad till kvalificerade
investerare såsom definierat i artikel 2(e) av Prospektförordningen. Värdepapperen som omnämns i denna rapport avses inte att erbjudas inte till allmänheten i någon Relevant Stat och är endast
tillgängliga för kvalificerade investerare förutom i enlighet med undantag i Prospektförordningen. Personer i någon Relevant Stat som inte är kvalificerade investerare ska inte vidta några åtgärder
baserat på denna rapport och inte heller förlita sig på den.
===== SIDA 3 =====
3
Driftsöverskott upp 9,3 procent
Sammanfattning januari – mars 2023
• Intäkterna för perioden uppgick till 2 470 mkr (2 193). I det jämförbara beståndet av
förvaltningsfastigheter ökade hyresintäkterna med 10,7 procent (3,7).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 014 mkr (1 151), motsvarande 3,09 kr per aktie
(3,40).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -5 968 mkr (442) och på derivat till -87 mkr
(1 366).
• Totalt kontraktsvärde på samtliga kontrakt uppgick per den 31 mars 2023 till 9 588 mkr
(8 218).
• Uthyrningsgrad (genomsnitt i kvartalet) 93,4 procent (93,6).
• Fastighetsförsäljningar summerar till 301 mkr (2 302).
NYCKELTAL
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12
apr 2022-
mar 2023
2022
jan-dec
Intäkter, mkr 2 470 2 193 9 272 8 996
Driftsöverskott, mkr 1 536 1 406 5 968 5 838
Förvaltningsresultat, mkr 1 014 1 151 4 371 4 510
Kr/aktie 3,09 3,40 13,31 13,63
Tillväxt, % -9 21 2 9,5
Periodens resultat, mkr -4 304 3 613 -6 167 1 750
Kr/aktie -13,10 10,68 -18,78 5,29
Tillväxt, % -223 -23 -148 -87
Nettoinvestering, mkr 413 -1 032 4 276 2 831
Nettouthyrning, mkr -52 25 84 161
Belåningsgrad, % 43,6 39,6 43,6 42,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,7 3,4 3,9
EPRA NRV, kr/aktie 222 259 222 242
EPRA NTA, kr/aktie 211 248 211 230
EPRA NDV, kr/aktie 181 209 181 196
===== SIDA 4 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
4
Ökade intäkter i
fortsatt utmanande
tider
Castellum ökar totala intäkter med 12,6 procent första
kvartalet vilket beror på de indexerade hyresavtalen,
omförhandlingar och nyuthyrningar. Samtidigt ser vi
tillfälliga kostnadsökningar på el och fortsatt stigande
räntenivåer. Driftöverskottet ökar med 9,3 procent.
I linje med vår förväntan har Castellums hyresgäster visat
god betalningsförmåga på de inflationsindexerade hyres-
avtalen och den totala nyuthyrningen ligger stabilt på
samma nivå som de senaste starka kvartalen. Dock sjunker
nettouthyrningen i Stockholm detta kvartal till följd av några
större avflyttningar och konkurser.
Ökade kostnader
Driftsöverskottet ökar med 9,3 procent till följd av de ökade
hyresintäkterna, men bolaget har tillfälligt ökade kostnader i
första kvartalet. De direkta fastighetskostnaderna ökar med
ca 140 mkr, motsvarande en ökning om 24,1 procent, varav
ca 70 procent är drivet av höga priser på ingångna
elsäkringsavtal. De höga säkringspriserna påverkar det
första kvartalet, men planar sedan ut till mer
marknadsmässiga nivåer. På material- och entreprenad-
sidan ser vi sjunkande priser, men det finns stora skillnader
mellan aktörer och delmarknader.
Ökade avkastningskrav och tröghet i
transaktionsmarknaden
På fastighetsmarknaden har det skett få avslut under
kvartalet och avsluten indikerar större skillnad mellan bättre
och sämre objekt. Marknadens avkastningskrav har
generellt påverkats av stigande räntor. Castellum redovisar
orealiserade värdeförändringar om -5 943 mkr (405) vilket
motsvarar -3,9 procent, främst hänförligt till en uppgång i det
genomsnittliga avkastningskravet med 15 baspunkter.
Castellum internvärderar hela fastighetsbeståndet varje
kvartal baserat på vedertagen marknadspraxis. För att
säkerställa den interna värderingen har hela fastighets-
beståndet också externvärderats av två olika aktörer under
kvartalet. De externa värderingarna som utförts var i nivå
med den interna värderingen och bekräftar därmed det
bokförda värdet vid balansdagen.
Färdigställda projekt ger tillväxt
Under kvartalet färdigställdes två större nybyggnationer i
Malmö, dels en ny domstolsbyggnad, dels ett nytt huvud-
kontor till E.ON. Båda projekten är fullt uthyrda och har ett
årligt hyresvärde om 168 mkr. Färdigställda projekt under
2023 kommer att bidra med ett årligt hyresvärde om
280 mkr. Under rådande marknadsförutsättningar bromsar
Castellum in projektvolymerna, men har en attraktiv
projektportfölj att starta upp med när marknads-
förutsättningarna är mer gynnsamma igen.
Under kvartalet installerades bolagets 80:e solcells-
anläggning på E.ON:s huvudkontor, Sjustjärnan i Malmö.
Bolagets totala solelsproduktion summerar nu till 12,4 GWh
årligen och motsvarar cirka 12 procent av bolagets totala
elanvändning. Under de senaste 12 månaderna har
Castellums energianvändning minskat med 5 procent,
(graddagskorrigerat) i den jämförbara portföljen. Dock gör
en kallare vinter att energianvändning för uppvärmningen
ökar jämfört med föregående period.
Vår nordiska strategi
Castellum har sedan 2018 haft en uttalad ambition att växa
utanför Sverige och lägga nordiska tillväxtstarka orter till vår
portfölj. Castellum äger idag fastigheter i Sverige till ett
värde om 135 mdkr, i Danmark till ett värde om 6 mdkr, i
Finland till ett värde om 7 mdkr och indirekt via Entra
tillgångar i Norge till ett värde om 26 mdkr. Utrymmet för att
kraftigt växa den svenska delen av portföljen är inte
obegränsat. Det finns stora operationella, finansiella och
marknadsmässiga fördelar att följa våra större kunder, att
sprida riskerna och att välja de mest attraktiva platserna för
vår tillväxt oavsett i vilket land de ligger. Den nuvarande
nordiska strategin är en integrerad del av vår tillväxtstrategi
och därmed är närvaro och innehav i Danmark, Norge och
Finland strategiska.
Fokus på finansiering och säkrat kreditbetyg
Den 23 mars beslutade Castellums årsstämma om en fullt
garanterad företrädesemission på cirka 10 mdkr som
bolaget planerar att genomföra under andra kvartalet.
Emissionen kommer att användas för att säkra kredit-
betyget, lösa obligationsförfall och slutföra pågående projekt
som ger betydande tillskott i kassaflödet. Villkoren för
emissionen kommer att meddelas under andra kvartalet.
Beskedet om att pausa utdelningen för 2023 och förslaget
om företrädesemission har tagits emot positivt av såväl
investerare som banker och andra kreditgivare, vilket gör
utsikterna positiva till refinansiering på bra villkor framåt.
Tudelade framtidsutsikter
Castellum har kvalitativa tillgångar på tillväxtstarka
delmarknader i Norden med stabila kassaflöden från ett
tvärsnitt av svenskt näringsliv och offentlig sektor. Detta
tillsammans med långa och goda bankrelationer samt en
stark och erfaren organisation, kommer att vara
stabiliserande faktorer i kärvare tider. Men givetvis kommer
Castellum, precis som andra kollegor i branschen, att ha
fortsatt utmanande år framför sig och behöva ställa om från
en räntemiljö som överstimulerat den nordiska fastighets-
marknaden i flera år. Det är en uppgift som gör oss både
ödmjuka och beslutsamma.
Joacim Sjöberg
Verkställande direktör, Castellum AB
===== SIDA 5 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
5
Totalresultat för koncernen i sammandrag
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12
apr 2022-mar 2023
2022
jan-dec
Hyresintäkter 2 167 2 043 8 011 7 803
Serviceintäkter 236 100 1 012 960
Intäkter coworking 67 50 249 232
Intäkter 2 470 2 193 9 272 8 995
Driftskostnader -506 -407 -1 589 -1 490
Underhåll -74 -52 -308 -286
Fastighetsskatt -149 -129 -600 -580
Kostnader coworking -72 -65 -287 -280
Uthyrning och fastighetsadministration -133 -135 -520 -522
Driftsöverskott 1 536 1 405 5 968 5 837
Centrala administrationskostnader -70 -67 -273 -270
Förvärvskostnad — -2 -5 -7
Resultat från intressebolag -17 938 -1 328 -373
Finansnetto
Räntenetto -568 -314 -1 785 -1 531
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -17 -17 -77 -76
Resultat inkl. intressebolag 864 1 943 2 500 3 580
varav förvaltningsresultat1 1 014 1 151 4 371 4 510
Värdeförändringar
Fastigheter -5 968 442 -9 947 -3 537
Finansiellt innehav — 171 -228 -57
Förändring goodwill -131 -151 -420 -440
Derivat -87 1 366 1 237 2 690
Resultat före skatt -5 322 3 771 -6 858 2 236
Aktuell skatt -25 -97 57 -15
Uppskjuten skatt 1 044 -62 634 -472
Periodens resultat -4 304 3 612 -6 167 1 749
Övrigt totalresultat
Poster som kommer omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. -495 863 -828 530
Värdeförändring derivat, valutasäkring 534 -513 353 -694
Periodens totalresultat -4 264 3 962 -6 642 1 585
Genomsnittligt antal aktier, tusental 328 401 338 434 328 401 330 854
Resultat, kr/aktie -13,10 10,67 -18,78 5,29
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 19.
===== SIDA 6 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
6
Resultatanalys januari-mars 2023
Förvaltningsresultat
Med kraftig prisutveckling för el och uppvärmning samt
väsentligt ökade finansieringskostnader under 2023 jämfört
med 2022 minskar förvaltningsresultatet för perioden till
1 014 mkr (1 151), vilket motsvarar 3,09 kr per aktie (3,40).
SEGMENTSINFORMATION
Intäkter
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Stockholm 644 614
Väst 454 408
Mitt 441 399
Mälardalen 311 269
Öresund 387 312
Finland 166 141
Coworking 67 50
Summa intäkter per
segment 2 470 2 193
Intäkter
Under perioden ökade de totala intäkterna med 277 mkr till
2 470 mkr (2 193). I det jämförbara beståndet av förvaltnings-
fastigheter ökade hyresintäkterna med 10,7 procent.
Ökningen förklaras till stor del av indexering, men även av
framgångsrik omförhandling och nyuthyrning. Genomsnittlig
ekonomisk uthyrningsgrad för perioden uppgår till 93,4
procent (93,6).
UTVECKLING INTÄKTER
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Förändring,
%
Jämförbart bestånd 2 080 1 879 10,7
Projektfastigheter 153 91
Transaktion 170 173
Coworking 67 50
Intäkter totalt 2 470 2 193 12,6
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Kostnader
Direkta fastighetskostnader uppgick till 729 mkr (588)
motsvarande 521 kr/kvm (412). För jämförbart bestånd av
förvaltningsfastigheter har fastighetskostnaderna ökat med
25,0 procent, främst till följd av kraftig prisutveckling för el,
som ökar med 85 mkr, men även på grund av ökade
kostnader för fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut.
Fastighetsadministration uppgick för perioden till 133 mkr
(135), motsvarande 100 kr/kvm (104). Centrala
administrationskostnader uppgick till 70 mkr (67).
UTVECKLING KOSTNADER
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Förändring,
%
Jämförbart bestånd 605 484 25,0
Projektfastigheter 53 40
Transaktion 71 63
Direkta
fastighetskostnader 729 587 24,0
Coworking 72 65
Fastighetsadministration 133 135
Centraladministration 70 67
Kostnader totalt 1 004 854 17,4
FASTIGHETSKOSTNADER 12 MÅN, KR/KVM
Kontor
Samhälls-
fastigheter
Lager/Lätt
industri Handel Totalt
Driftskostnader 432 370 280 234 365
Underhåll 59 32 45 32 49
Fastighetsskatt 154 108 26 88 107
Fastighetskostnader 645 510 351 354 521
Uthyrning och
fastighetsadministration — — — — 100
Totalt 645 510 351 354 621
D:o Q1 2022 518 406 259 339 516
Resultat från intressebolag
Resultat från intressebolag avser Castellums andel av Entras
resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat, skatt
som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden
”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast
Castellums andel av intressebolagets förvaltningsresultat,
vilket för perioden uppgår till 133 mkr (144). Det innebär att
värdeförändringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser
värdeförändringar finansiella instrument) exkluderas. Varje
kvartal utförs även ett nedskrivningstest på andelar i
intressebolag. Per balansdagen har nedskrivningsbehov ej
identifierats. I övrigt totalresultat redovisas ackumulerad
valutakurspåverkan på Castellums aktieinnehav i Entra. För
ytterligare information om Entra, se sidan 18.
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Förvaltningsresultat 133 144
Värdeförändring fastighet -143 946
Skatt 6 -256
Övrigt -13 104
Castellums andel av intressebolagets
resultat -17 938
Nedskrivning/återföring intressebolag — 171
Total påverkan på periodens resultat -17 1 109
Valutaomräkning (OCI) -776 653
Totalt intressebolag i övrigt totalresultat -793 1 762
-5
0
5
10
15
20
0
1
2
3
4
5
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Förvaltningsresultat Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål
10 % (streckad linje)
===== SIDA 7 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
7
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -585 mkr (-331). Ökningen förklaras
framför allt av en högre underliggande marknadsränta.
Snitträntan för låneportföljen uppgick per balansdagen till 2,8
procent att jämföra med 2,6 procent vid årets ingång.
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Finansiella intäkter — —
Räntekostnader -573 -326
Avgår: aktiverad ränta 14 20
Tomträttsavgälder -17 -17
Övriga finansiella
kostnader -9 -8
Summa finansnetto -585 -331
Värdeförändringar
Fastighet
På fastighetsmarknaden har det fortsatt skett få avslut under
kvartalet. De affärer som skett indikerar en mer differentierad
fastighetsmarknad med större skillnad mellan bättre och
sämre objekt. Marknadens avkastningskrav har dock
generellt påverkats av stigande räntor och kreditmarginaler.
Castellum redovisar orealiserade värdeförändringar om
-5 943 mkr (405), främst hänförligt till en uppgång i det
genomsnittliga avkastningskravet till 5,16 procent jämfört
med 5,01 procent i början av året. Vidare redovisas
realiserad värdeförändring om -25 mkr (37) som är hänförlig
till flertalet avyttringar under första kvartalet.
För att säkerställa den interna värderingen har hela
fastighetsbeståndet externvärderats med värdetidpunkt den
31 mars 2023 av Cushman and Wakefield och Forum
Fastighetsekonomi. Skillnaden mellan extern och intern
värdering uppgick till -2 566 mkr, vilket motsvarar -1,7
procent. De externa värderingarna är därmed inom en
acceptabel felmarginal och bekräftar därför det bokförda
värdet vid balansdagen. För mer information om Castellums
värderingsmetodik hänvisas till not 11 i Castellums års- och
hållbarhetsredovisning 2022.
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Kassaflöde -1 261 165
Projektvinst/Byggrätter -582 203
Avkastningskrav -4 100 37
Förvärv — —
Orealiserad värdeförändring -5 943 405
D:o i % -4,0 0,3
Försäljningar -25 37
Totalt -5 968 442
D:o i % -4,0 0,3
Finansiella instrument
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka
påverkas av främst förändrade långa marknadsräntor och
valutakursrörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår
under perioden till 369 mkr (1 676) varav -87 mkr (1 366) har
bokats i resultaträkningen och resterande del i övrigt total-
resultat. De positiva värdeförändringarna förklaras av att
räntor på längre löptider har stigit under perioden samt
förändrade valutakurser. Per den 31 mars 2023 uppgick
marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till 3 115
mkr (1 113) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS
13.
Goodwill
Goodwill har under första kvartalet av 2023 skrivits ned med
totalt -131 mkr varav avyttringar avser cirka -24 mkr. Negativ
värdeutveckling på fastigheter kopplade till goodwill påverkar
med -82 mkr och goodwill hänförlig till United Spaces har
skrivits ned med -25 mkr.
Skatt
Total skatt för perioden uppgick till 1 018 mkr (-159) varav -25
mkr (-97) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpande av 20,6 procents
skatt uppgår teoretisk skatt till 1 096 mkr. Skillnaden om -78
mkr vid 20,6 procent skatt på resultat före skatt avser främst ej
full redovisad uppskjuten skatt vid värdenedgång för ett antal
fastigheter.
SKATTEBERÄKNING JAN-MAR 2023
mkr
Underlag
aktuell
skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 1 014
D:o intresseinnehav -133
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar -492 492
ombyggnationer -132 132
Övriga skattemässiga poster 11 -597
Skattepliktigt förvaltningsresultat 269 27
Aktuell skatt om underskottsavdrag
ej nyttjas -55 —
Försäljning fastigheter — -78
Värdeförändring fastigheter — -5 639
Värdeförändring derivat 218 255
Skattepliktigt resultat före
underskottsavdrag 486 -5 435
Underskottsavdrag, ingående balans -1 635 1 635
Underskottsavdrag, utgående balans 1 269 -1 269
Skattepliktigt resultat 121 -5 069
Periodens skatt enligt res.räkning -25 1 044
UPPSKJUTEN SKATTESKULD NETTO 31 MARS 2023
mkr Underlag
Nominell
skatteskuld
Verklig
skatteskuld1
Underskottsavdrag 1 269 261 261
Derivat -2 717 -560 -560
Obeskattade reserver -769 -158 -158
Fastigheter -88 872 -18 307 -3 201
Summa -91 090 -18 764 -3 658
Fastigheter, tillgångsförvärv 10 068 2 074 —
Utgående balans -81 022 -16 690 -3 658
1. Totalt uppgår avsatt uppskjuten skatt i koncernen till 16 690 mkr
(17 754). Ett bedömt verkligt värde för den totala uppskjutna skatten kan
beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande
redovisningsstandarder. Det sammanlagda verkliga värdet för temporära
skillnader för de fyra förekommande situationerna bedöms uppgå till en
skuld om 3 658 mkr (3 860).
===== SIDA 8 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
8
Balansräkning för koncernen i sammandrag
mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 148 214 152 666 153 563
Goodwill 4 839 5 392 4 969
Leasingavtal; nyttjanderätt 1 557 1 800 1 591
Intressebolag 12 493 15 334 13 286
Derivat 3 475 1 569 3 215
Övriga anläggningstillgångar 308 496 312
Övriga fordringar 1 952 2 186 1 937
Likvida medel 1 757 1 505 858
Summa tillgångar 174 595 180 947 179 731
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 74 369 81 845 78 983
Uppskjuten skatteskuld 16 690 17 449 17 754
Övriga avsättningar 21 34 28
Derivat 360 456 468
Räntebärande skulder 77 930 73 088 76 849
Leasingskuld 1 557 1 800 1 591
Ej räntebärande skulder 3 668 6 277 4 058
Summa eget kapital och skulder 174 595 180 947 179 731
Förändring eget kapital i sammandrag
mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Eget kapital vid periodens ingång 78 983 83 637 83 637
Utdelning — -2 496 -2 496
Återköp egna aktier — -2 752 -2 752
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — -340 -830
Utdelning hybridkapital -349 -167 -162
Periodens resultat -4 304 3 612 1 750
Övrigt totalresultat för perioden 39 350 -164
Eget kapital vid periodens utgång 74 369 81 845 78 983
===== SIDA 9 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
9
Kunder*
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket
låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på
många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket
sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har
cirka 8 000 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostads-
kontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen
nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av
koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för
den enskilt största kunden är 2,3 procent. Återstående
genomsnittlig kontraktslängd per den 31 mars 2023 uppgick
till 3,9 år (3,6).
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR
mkr
Antal
kontrakt
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2023 2 412 1 147 12
2024 2 070 1 932 20
2025 1 473 1 682 17
2026 1 216 1 539 16
2027 323 746 8
2028+ 490 2 281 24
Summa kommersiellt 7 984 9 327 97
Bostäder 519 51 1
P-platser och övrigt 6 594 210 2
Totalt 15 097 9 588 100
KONTRAKTSSTORLEK
mkr
Antal
kontrakt
Andel,
%
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet, %
Kommersiellt
<0,25 3 518 23 245 3
0,25–0,5 1 171 8 434 4
0,5–1,0 1 287 8 914 9
1,0–3,0 1 317 9 2 273 24
>3,0 691 5 5 461 57
Summa 7 984 53 9 327 97
Bostäder 519 3 51 1
P-platser och övrigt 6 594 44 210 2
Totalt 15 097 100 9 588 100
NETTOUTHYRNING JANUARI–MARS 2023
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyres-
värde om 131 mkr (136). Uppsägningar uppgick till 183 mkr (111),
varav 19 mkr (1) avsåg konkurser och 13 mkr (6) uppsägningar med
mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -52 mkr (25).
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms
till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för
investeringar i ny-, till- och ombyggnation.
NETTOUTHYRNING
CASTELLUMS STÖRSTA HYRESGÄSTER
Största hyresgäster Hyresvärde, mkr
AFRY Group 210
Polismyndigheten 190
ABB 183
Domstolsverket 171
Handelsbanken 147
Försäkringskassan 104
Migrationsverket 86
E.ON 86
Axis Communication 81
Region Stockholm 81
Summa hyresvärde största
hyresgäster 1 339
-200
-140
-80
-20
40
100
160
220
280
340
400
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Nytecknat i investeringar Nytecknat i befintligt
Konkurser Uppsagt <18 mån
Uppsagt >18 mån Nettouthyrning rullande årsvärde
mkr Sthlm Väst Mitt
Mälar-
dalen Öresund Finland Totalt
NYTECKNAT
Befintligt 20 35 11 9 45 2 121
Investeringar — — — — 9 — 10
Totalt 20 35 11 9 54 2 131
UPPSAGT
Befintligt -62 -11 -24 -14 -43 -10 -164
Konkurser -9 -8 -2 — — — -19
Totalt -71 -19 -26 -14 -43 -10 -183
Nettouthyrning -51 16 -15 -5 11 -8 -52
D:o Q1 2022 -7 22 1 17 3 -11 25
*Exkl. Castellums innehav i Entra 31 mars 2023.
===== SIDA 10 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
10
Castellums fastighetsbestånd
2023-03-31 januari-mars 2023
Kategori Antal Yta, tkvm
Fastighets-
värde, mkr
D:o
kr/kvm
Hyresvärde,
mkr
D:o
kr/kvm
Ekonomisk
uthyrn.grad, %
Intäkter,
mkr
Fastighets-
kostnader, mkr
D:o
kr/kvm
Driftsöverskott,
mkr
KONTOR
Stockholm 53 659 31 563 47 885 474 2 874 92,2 427 103 623 324
Väst 78 466 13 733 29 484 232 1 994 92,8 212 70 598 142
Mitt 74 532 10 908 20 514 238 1 790 91,9 215 72 542 143
Mälardalen 29 381 10 085 26 460 196 2 060 92,5 180 58 608 122
Öresund 43 322 10 662 33 163 190 2 359 92,7 172 45 560 127
Danmark 14 142 5 322 37 577 93 2 619 93,0 85 22 631 62
Finland 18 203 7 055 34 694 182 3 573 92,0 163 66 1 304 97
Summa Kontor 309 2 705 89 328 33 032 1 605 2 373 92,4 1 454 436 645 1 017
SAMHÄLLSFASTIGHETER
Stockholm 7 126 4 947 39 190 72 2 297 97,5 70 14 455 55
Väst 19 146 3 138 21 499 59 1 609 96,5 56 17 458 40
Mitt 29 297 8 750 29 456 155 2 086 94,7 146 41 559 104
Mälardalen 7 37 1 012 27 293 17 1 884 98,7 17 4 401 13
Öresund 7 71 2 983 41 947 44 2 483 96,0 42 10 560 32
Danmark 1 12 671 55 537 10 3 151 94,2 9 2 549 7
Summa Samhällsfastigheter 70 689 21 501 31 182 357 2 072 95,9 340 88 510 251
LAGER/LÄTT INDUSTRI
Stockholm 36 197 3 917 19 903 68 1 382 93,1 67 16 317 52
Väst 83 592 8 462 14 305 158 1 069 95,0 146 52 353 94
Mitt 21 109 1 168 10 691 26 938 91,9 23 7 248 17
Mälardalen 27 323 3 725 11 546 91 1 133 96,6 86 39 485 47
Öresund 42 266 3 023 11 344 62 935 92,1 70 17 254 53
Danmark 1 17 162 9 297 3 775 94,0 3 1 342 2
Summa Lager/Lätt industri 210 1 504 20 457 13 601 408 1 087 94,4 395 132 351 265
HANDEL
Stockholm 21 118 3 110 26 440 54 1 826 98,6 52 7 235 45
Väst 13 64 1 377 21 504 25 1 558 92,2 23 8 492 15
Mitt 19 130 2 239 17 272 49 1 504 95,5 46 11 353 34
Mälardalen 12 48 776 16 293 16 1 358 96,3 15 4 328 11
Öresund 15 70 1 407 20 029 30 1 681 95,8 27 8 445 20
Summa Handel 80 430 8 909 20 758 174 1 613 96,1 163 38 354 125
Summa Förvaltningsfastigheter 669 5 328 140 194 26 317 2 544 1 909 93,4 2 352 694 521 1 658
Uthyrning och fastighetsadministration — — — — — — — — 133 100 133
Summa efter uthyrning och
fastighetsadministration 669 5 328 140 194 26 317 2 544 1 909 93,4 2 352 827 621 1 525
Projekt 53 218 5 792 — 79 — — 49 24 — 25
Obebyggd mark 19 100 2 227 — 36 — — 14 8 — 6
Totalt 741 5 646 148 214 — 2 659 — — 2 414 858 — 1 556
Redovisade driftsöverskott om 1 556 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 537 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 1 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden förvärvade/färdigställda
fastigheter räknats upp med -21 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. 5 mkr hänförligt till att coworking samt ej fastighetsrelaterade intäkter poster om -5 mkr inte ingår i tabellen.
===== SIDA 11 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
11
Förvaltningsfastigheter
Per den 31 mars 2023 äger Castellum, efter avyttring av
8 fastigheter under perioden, totalt 741 fastigheter till ett
bokfört värde om 148 mdkr. Fastighetsbeståndet är
koncentrerat till tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn
och Helsingfors. Fastigheterna är belägna i citylägen och
välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och
utbyggd service. Castellums ägarskap kännetecknas av
hållbarhet och långsiktighet och 62 procent av
fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifierat. Bolaget
arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera
och kundanpassa sina fastigheter.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
mkr
Bokfört
värde, mkr Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749
+ Förvärv 6 —
+ Ny-, till- och ombyggnation 708 —
- Försäljningar -301 -8
+/- Orealiserade värdeförändringar -5 943 —
+/- Valutakursomräkning 181 —
Fastighetsbestånd 31 mars 2023 148 214 741
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 1 909 1 699 1 758
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,4 93,6 93,4
Fastighetskostnader, kr/kvm 621 516 511
Driftsöverskott, kr/kvm 1 102 1 066 1 048
Fastighetsvärde per
balansdag, kr/kvm 26 317 26 937 26 737
Antal fastigheter, st 741 752 749
Uthyrningsbar yta, tkvm 5 646 5 747 5 696
Genomsnittligt avkastningskrav
fastigheter, % 5,2 4,7 5,0
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
Investeringar
Under perioden har investeringar i fastigheter skett för totalt
714 mkr (1 270), varav 6 mkr (75) avser förvärv och 708 mkr
(1 195) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om
-301 mkr (2 302) uppgick nettoinvesteringen till 413 mkr
(-1 032).
NETTOINVESTERING PER REGION
Stockholm, 32%
Väst, 19%
Mitt, 16%
Öresund, 13%
Mälardalen, 11%
Finland, 5%
Danmark, 4%
Kontor, 60%
Samhällsfastigheter, 15%
Lager/Lätt Industri, 14%
Handel, 6%
Projekt och mark, 5%
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
200
300
400
500
Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation Förvärv
===== SIDA 12 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
12
Större pågående projekt
Castellum har pågående projekt om cirka 3,6 mdkr, varav
2,0 mdkr är upparbetat. Genomsnittlig ekonomisk
uthyrningsgrad i april 2023 är 75 procent. Under årets första
kvartal färdigställdes två större nybyggnationer i Malmö,
dels en ny domstolsbyggnad, dels ett nytt huvudkontor till
E.ON. Båda projekten är i princip fullt uthyrda och har ett
årligt hyresvärde om 168 mkr.
Rådande marknadsförutsättningar har bromsat in
projektvolymerna, men Castellum lägger stort fokus på
riskhantering i de pågående projekten och har en attraktiv
projektportfölj att starta upp med när marknads-
förutsättningarna är mer gynnsamma.
Fastighet Kategori
Typ av
inv. Ort
Färdig-
ställt Yta, kvm
Hyresvärde,
mkr
Uthyrn.
grad,
%
Total
investering,
mkr
Varav
investerat,
mkr
Återstår
att
investera,
mkr
Backa 20:5 S N Göteborg Q1-25 9 000 40 100 490 45 445
Effekten 13 K N Västerås Q3-23 15 400 31 100 445 329 116
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q3-24 10 600 29 100 443 121 322
Götaland 91 S N Jönköping Q2–23 9 200 23 100 323 283 40
Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q2-23 15 200 20 48 301 215 86
Werket K O Jönköping Q1-26 25 500 47 37 300 129 171
Åseby 1:5 K/I N Göteborg Q3-23 14 800 21 100 283 218 65
Hornsberg 10 K O Stockholm Q3-23 8 700 32 82 268 172 96
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4-24 21 000 28 39 250 143 107
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 195 115 80
Borgarfjord 5 K O Stockholm Q4-24 9 300 28 45 182 130 52
Bollbro 15 S O Helsingborg Q3-23 3 800 7 92 125 84 41
Summa större pågående projekt 153 800 319 75 3 605 1 984 1 621
1Fastigheten har sålts och frånträdes vid projektavslut
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt
Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1-23 31 500 83 99 1 362 1 206 156
Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1-23 26 500 85 97 1 350 1 296 54
Summa projekt över 100 mkr 211 649 486 83 6 317 4 486 1 831
Mindre pågående projekt 10–100 mkr 2 053 1 368 685
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri
Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation
===== SIDA 13 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
13
Castellums projektpipeline
Med rådande marknadsläge kommer Castellum att skjuta fram vissa projektstarter tills mer stabila förutsättningar har
infunnit sig. Det innebär att volymen för bedömda projektstarter under de närmaste fem åren minskar. Castellum har
fortsatt stor potential i sin projektportfölj och bedömer i dagsläget att projekt motsvarande cirka 695 000 kvm kan startas
under de närmaste fem åren förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar, en bra uthyrningstakt och god framdrift av
detaljplaner. Av volymen utgör cirka 300 000 kvm logistik och resterande främst kontor. Fördelning geografiskt samt de
ytmässigt 20 största utvecklingsprojekten framgår av efterföljande tabell.
FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT, 20 YTMÄSSIGT STÖRSTA
Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan
Uthyrningsbar
yta, kvm
Säve etapp 1 Göteborg N Lo Pågående 51 500
Halvorsäng Etapp III* Göteborg N Lo Gällande 50 500
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 38 000
Del av Västerås 3:69** Västerås N Lo Pågående 32 000
Halvorsäng Etapp II* Göteborg N Lo Gällande 32 000
Finnslätten 1 Västerås N Ö Gällande 32 000
Halvors äng Etapp I* Göteborg N Lo Gällande 28 000
Charkuteristerna 1–8 Stockholm O K Pågående 25 000
Norr om Nordstaden** Göteborg N K Pågående 25 000
Infinity Stockholm N K Gällande 19 800
K3 Helsingfors O K Gällande 17 200
Flabohult Jönköping N Lo Gällande 15 000
Smärgelskivan Helsingborg N Lo Gällande 15 000
Halvorsäng Etapp V* Göteborg N Lo Gällande 14 000
Halvorsäng Etapp IV* Göteborg N Lo Gällande 13 000
Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 13 000
Brunna Örnäs 1:28 Stockholm N Lo Gällande 12 700
Brunna Örnäs 1:29 Stockholm N Lo Gällande 12 700
Gladan 5,6,7 Stockholm O K Gällande 11 000
Forskaren Lund N K Gällande 10 000
Totalt 467 400
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ö=Övrigt
*Projekten drivs i JV där Castellums andel är 50 procent
**Markanvisning
FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT PER ORT
OCH KATEGORI
Uthyrningsbar yta, kvm
Ort Kategori Detaljplan finns
Detaljplaneändring
krävs
Göteborg Lo* 137 500 51 000
Göteborg K 18 000 25 000
Göteborg Ö 5 900 —
Helsingborg Lo 15 000 —
Helsingborg K 11 500 —
Helsingfors K 17 200 —
Jönköping K 17 800 —
Jönköping Lo 15 000 —
Köpenhamn Lo 7 300 —
Linköping K — 8 300
Linköping Ö 12 500 —
Lund K 10 000 —
Malmö K 6 200 17 500
Malmö Lo 13 000 —
Norrköping K 9 000 —
Stockholm K 85 000 63 200
Stockholm Lo 33 000 —
Stockholm Ö — 7 600
Uppsala K 8 300 —
Västerås K 20 000 —
Västerås Lo — 32 000
Västerås Ö 32 000 —
Örebro K 12 700 —
Örebro Ö — 3 500
Totalt 486 900 208 100
*130 000 kvm avser projekt som drivs av JV där Castellums andel är 50 procent
===== SIDA 14 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
14
Nyckeltal hållbarhet
NYCKELTAL HÅLLBARHET
2023
Q1 2022 2021
Resurseffektivitet
Total energianvändning, kWh/kvm, år 101 96 91
Total energianvändning, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 99 99 92
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (graddagskorr) -5 -4 0
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (faktisk energianvändning) -6 -9 13
Total vattenanvändning, m3/kvm, år 0,3 0,3 0,2
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % 7 1 -6
Fossilfritt
Andel icke fossil energi, % 93 95 95
Antal laddpunkter för elbilar 1 054 922 674
Installerade solcellsanläggningar, antal 80 76 55
Färdplan för klimatneutralitet 2030
Fastighetsförvaltning - utsläpp CO2 i kg/kvm, år (market based) 2,2 2,3 1,5
varav scope 1 0,1 0,1 0,1
varav scope 2 - market based 2,1 2,2 1,4
varav scope 2 - location based 4,5 5,5 4,3
Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3), % -34 -29 -15
Hållbarhetscertifiering
Miljöcertifiering, % av kvm 46 45 48
Miljöcertifiering, antal 256 249 206
Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde 62 61 63
ESG-benchmarks
GRESB poäng (0–100) TBA 92 95
DJSI poäng (0–100) TBA 82 80
CDP betyg (A till D-betyg) TBA B A-
Sociala nyckeltal
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,3 2,9 2,9
Jämställdhet, kvinnor/män, % 42/58 42/58 43/57
Mångfald, internationell bakgrund, % 10 10 9
Lärlingar, % av medarbetare 1 2 4
EU Taxonomiförordning
Kontextuell information för miljömål 11
Förenlig med taxonomin Q1 2023, %
Andel av total omsättning (Turnover), % 38
Andel av totala driftutgifter (OpEx), % 33
Andel av totala investeringar och förvärv (CapEx), % 20
1. Fullständig information om rapportering enligt artikel 8 i Taxonomiförordningen finns i Castellums Års- och hållbarhetsredovisning 2022.
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Europa.
Bolagets hållbarhetsagenda Den hållbara staden är indelad i fyra
fokusområden: Planeten, Framtidssäkring, Välbefinnande och Uppförande.
Fokusområdena ser till att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt och
skapar långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala
perspektiv. För mer detaljerad information, se Castellums Års- och hållbarhets-
redovisning 2022 som publicerades i februari 2023.
Hållbarhetsarbete
Castellum arbetar hållbart. Miljöpåverkan minskar och ekosystemtjänster
utvecklas för att bidra till den biologiska mångfalden. Nästan hälften av
fastigheterna är hållbarhetscertifierade och energieffektiviteten förbättras hela
tiden. Koldioxidutsläppen ska minska och bolaget installerar solceller och
laddplatser. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens
arbetsliv och vårt gemensamma samhälle. Hållbarhet är en naturlig del i allt
Castellum gör och i bolagets samtliga investeringar.
Hållbarhetsmål och strategi
Castellums hållbarhetsmål är högt ställda. Senast år 2030 ska bolaget vara helt
klimatneutralt. För att nå dit måste koldioxidutsläppen minska. Samtidigt måste
arbetet med att bidra till att nå FN:s globala hållbarhetsmål vara framgångsrikt.
Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, uppdateras årligen. Strategin
syftar till att säkerställa att bolaget, genom att bidra till en hållbar utveckling
inom valda områden, är ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara idag,
utan en lång tid framåt. Hållbarhetsstrategin är integrerad i affärsstrategin och
består av 23 mätbara mål. De klimatrelaterade målen är vetenskapligt
baserade och godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Castellum
arbetar ständigt för att nå målen inom respektive fokusområde. Det är så
Castellum driver verksamheten till att bli mer hållbar och skapa lönsamma
lösningar som bidrar till samhällsutvecklingen, både ur ett socialt, ekologiskt
och ekonomiskt perspektiv.
Hållbarhetsresultat
38 procent av Castellums omsättning är förenlig med kriterierna avseende att
begränsa klimatförändringarna i EU:s taxonomiförordning. Ett stort fokus ligger
på att minska energianvändningen och i den jämförbara fastighetsportföljen
uppgår besparingen rullande 12 månader till 5 procent. 46 procent av bolagets
bestånd är hållbarhetscertifierat, och Castellum väntas uppnå utsatt mål om 50
procent certifierat bestånd före 2025. Castellum har installerat 80 solcells-
anläggningar inom solcellsprogrammet 100 på sol. Dessa producerar el
motsvarande 12 procent av Castellums totala elanvändning. Under föregående
år har Castellum, som det första stora fastighetsbolaget i Norden, godkänts och
klassats som en grön aktie på Nasdaq Stockholm. Hela Castellums
fastighetsbestånd har analyserats utifrån klimatrisker, och 7 procent av
fastighetsbeståndets värde har identifierats som utsatt för en högre risk.
===== SIDA 15 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
15
Finansiering
Under kvartalet har säkerställda lån om totalt 1,8 miljarder
DKK utbetalats som avtalats under 2022. Likvid från lånen
har primärt använts till att återbetala obligationsförfall om
1,65 miljarder kronor under kvartalet. Vid utgången av det
första kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till
77 930 mkr (76 849). De räntebärande skulderna består av
obligationslån om 43 012 mkr (44 503), lån i bank om
33 868 mkr (32 137) samt företagscertifikat om 1 050 mkr
(209). Icke säkerställda skulder motsvarar 57 procent (58)
av räntebärande skulder. Räntetäckningsgraden (r12)
uppgick till 3,4 gånger jämfört med 3,9 gånger 2022 och
belåningsgraden uppgick till 43,6 procent (42,3). Den
genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen
uppgick till 2,7 år (2,7) respektive 3,2 år (3,1).
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-03-31
Förfallotidpunkt mkr Andel, %
0–1 år 34 540 44
1–2 år 12 257 16
2–3 år 3 898 5
3–4 år 7 375 9
4–5 år -92 -—
>5 år 19 952 26
Totalt 77 930 100
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
2023-03-31
NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder, mkr 77 930 73 088 76 849
Utestående obligationer, mkr 43 012 44 822 44 503
Utestående företagscertifikat, mkr 1 050 6 856 209
Bankkrediter m.m., mkr 33 868 21 410 32 137
Likvida medel, mkr 1 757 1 505 858
Outnyttjade kreditlöften, mkr 12 486 21 782 12 301
Andel icke säkerställda tillgångar, % 51 55 52
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 24 19 21
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 19 12 18
Belåningsgrad, % 43,6 39,6 42,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,7 3,9
Nettoskuld/EBITDA, ggr 13,0 13,4 13,6
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,2 3,8 3,1
Genomsnittlig räntebindning, år 2,7 3,1 2,7
Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa2, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 2,8 1,7 2,6
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 2,8 1,8 2,7
Marknadsvärde räntederivat, mkr 1 612 977 1 899
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 1 503 137 847
Obligationer, 55%
Lån i bank, 43%
Certifikat, 2%
===== SIDA 16 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
16
KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-03-31
Kreditavtal Bank, mkr
Obligationer,
mkr
Certifikat,
mkr
Totalt
räntebärande
skulder, mkr Andel, %
Ej utnyttjade
krediter, mkr
Summa tillgängliga
krediter, mkr
0–1 år 1 003 10 392 1 050 12 445 16 950 13 395
1–2 år 11 443 9 781 — 21 224 27 8 036 29 260
2–3 år 8 556 4 227 — 12 783 16 3 500 16 283
3–4 år 5 046 7 250 — 12 296 16 — 12 296
4–5 år — 2 098 — 2 098 3 — 2 098
>5 år 7 820 9 264 — 17 084 22 — 17 084
Totalt 33 868 43 012 1 050 77 930 100 12 486 90 416
CASTELLUMS FINANSPOLICY OCH ÅTAGANDEN I KREDITAVTAL
Policy Åtaganden Utfall
Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 procent 44 %
Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,4 ggr
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 procent 19 %
Finansieringsrisk
• genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,2 år
• förfall inom 1 år Högst 30 procent av utestående lån och
outnyttjade kreditavtal 14 %
• likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12
månaders kommande låneförfall Uppfyllt
Ränterisk
• genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 2,7 år
• förfall inom 6 månader Högst 50 procent 35 %
Kredit– och motpartsrisk
• ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P
BBB+ Uppfyllt
Valutarisk
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt
SÄKERSTÄLLDA OCH ICKE SÄKERSTÄLLDA KREDITER
2023-03-31
Icke säkerställda
krediter, 57%
Säkerställda
krediter, 43%
===== SIDA 17 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
17
Kassaflödesanalys för koncernen
i sammandrag
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12
apr 2022-
mar 2023
2022
jan-dec
Driftsöverskott 1 536 1 405 5 969 5 838
Centrala administrationskostnader -70 -67 -273 -270
Återläggning av avskrivningar 39 43 156 160
Betald ränta -535 -239 -1 774 -1 478
Erhållen ränta1 — — — —
Betald skatt -38 35 -217 -144
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 27 31 3 7
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 959 1 208 3 864 4 113
Förändring kortfristiga fordringar -7 -291 322 38
Förändring kortfristiga skulder 139 222 66 149
Kassaflöde från löpande verksamhet 1 092 1 139 4 252 4 300
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -708 -1 195 -5 061 -5 548
Förvärv fastigheter -6 -75 -294 -363
Förändring skuld vid förvärv fastigheter -6 -45 -103 -142
Försäljning fastigheter 301 2 302 1 079 3 080
Förändring fordran vid försäljning fastigheter -1 70 -80 -9
Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — — 133 133
Utbetald utdelning från intressebolag — — 333 333
Investeringar övrigt -43 -41 -12 -10
Kassaflöde från investeringsverksamhet -463 1 016 -4 005 -2 526
Amortering av lån -4 241 -8 611 -20 629 -24 999
Upptagna lån 5 252 10 591 23 857 29 196
Förändring långfristiga fordringar -4 — -8 -5
Derivat 219 -581 67 -733
Återköp egna aktier — -2 752 — -2 752
Hybridobligation -349 -167 -349 -167
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — -340 -490 -830
Utbetald utdelning -624 — -2 496 -1 872
Kassaflöde från finansieringsverksamhet 253 -1 860 -48 -2 162
Periodens kassaflöde 882 294 199 -388
Likvida medel ingående balans 858 1 197 1 505 1 197
Kursdifferens i likvida medel 17 14 52 49
Likvida medel utgående balans 1 757 1 505 1 757 858
Genomsnittligt antal aktier, tusen 328 401 338 434 328 401 330 854
Kassaflöde, kr/aktie 2,69 0,87 0,61 -1,17
1. Per Q4 2022 tillämpades ändrad princip vilket innebär att erhållen och betald ränta med samma motpart nettoredovisas.
CASTELLUMS KASSAFLÖDE
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod,
vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner
som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt
för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till
investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick
till 1 092 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 708 mkr
investerats. Under första kvartalet har åtta fastigheter från
Kungsledenbeståndet frånträtts med en erhållen köpeskilling
om 301 mkr. Löpande säkring av valutapositioner har under
perioden påverkat kassaflödet med 219 mkr. Utdelning till
aktieägarna har utbetalats om 624 mkr vilket avser den sista
utbetalningen av utbetalningen för verksamhetsåret 2021.
Även utbetalning avseende kupong på hybridobligationen har
gjorts om 349 mkr. Nettoskulden per den 31 mars 2023
uppgick till 76 173 mkr. Detta efter att skulderna ökat med
1 081 mkr och medel i kassa och bank ökat med 899 mkr
under perioden.
===== SIDA 18 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
18
Intressebolag
Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra motsvarande 33,3 procent av rösterna samt kapitalet. Entra
äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen i Norge med närhet till kollektivtrafik. Detta tillsammans med en
stark kundbas med långa hyresavtal samt en stor och högkvalitativ projektportfölj, medför att bolaget är väl positionerat inför
framtiden. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden.
ENTRAS FASTIGHETSPORTFÖLJ 31 MARS 2023
CASTELLUMS FASTIGHETSVÄRDE PER LAND
INKL. ENTRA
CASTELLUMS UTHYRNINGSBARA YTA PER LAND
INKL. ENTRA
Oslo, 67%
Bergen, 9%
Trondheim, 7%
Sandvika, 6%
Drammen, 3%
Stavanger, 2%
Projekt och mark, 6%
Sverige, 77%
Norge, 15%
Finland, 4%
Danmark, 4%
Sverige, 83%
Norge, 10%
Finland, 4%
Danmark, 3%
===== SIDA 19 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
19
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och
hade vid periodens utgång cirka 118 900 aktieägare. De 15
enskilt största aktieägarna bekräftade per den 31 mars 2023
framgår i tabellen nedan.
AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2023
Aktieägare
Antal tusen
aktier
Andel
röster/kapital,
%
Akelius Residential Property 44 021 13,4
Länsförsäkringar Fonder 16 105 4,9
Handelsbanken Fonder 12 459 3,8
Gösta Welandsson m.b. 11 668 3,6
BlackRock 10 970 3,3
APG Asset Management 10 970 3,3
Vanguard 10 469 3,2
Nordea Fonder 9 142 2,8
Swedbank Robur Fonder 7 774 2,4
Norges Bank 6 688 2,0
Tredje AP-fonden 4 690 1,4
Folksam 4 646 1,4
PGGM Pensioenfonds 4 240 1,3
Fjärde AP-fonden 4 180 1,3
Olle Florén med bolag 3 353 1,0
15 största ägarna 161 375 49,1
Utländska aktieägare, övriga 68 319 20,8
Svenska aktieägare, övriga 98 707 30,1
Totalt utestående aktier 328 401 100,0
Återköpta egna aktier 17 331
Totalt registrerade aktier 345 732
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från
Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
Företrädesemission
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigandes Castellums
styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman
beslutade att bemyndiga styrelsen att, under tiden intill nästa
årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission
av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets
aktiekapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av
bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt.
Minskning av aktiekapitalet genom indragning av
Castellums egna aktier
Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums
aktiekapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom
indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet
ska avsättas till fritt eget kapital. Beslutet om minskning av
aktiekapitalet genom indragning av egna aktier är villkorat av
att styrelsen utnyttjar det bemyndigande för styrelsen att
besluta om företrädesemission som årsstämman har beslutat
om. Per den 31 mars 2023 har styrelsen ej utnyttjat
bemyndigandet.
Utdelning
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en
skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat
investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka
bolagets balansräkning. Vid årsstämman 2023 föreslog
Castellums styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2022.
Aktien 31 mar 2023 31 dec 2022
Aktiekurs, SEK 120,40 126,25
Börsvärde, mdkr 41,6 43,6
Omsättning, antal miljoner 133 386
Omsättningshastighet, % 158 115
Aktiens direktavkastning — 6,0
AKTIEÄGARE PER LAND 31 MARS 2023
Sverige, 66%
USA, 11%
Nederländerna, 6%
Norge, 3%
Övriga, 14%
===== SIDA 20 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
20
Moderbolaget
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
2022
jan-dec
Intäkter 38 29 211
Centrala administrationskostnader -94 -74 -360
Finansiella poster -77 -26 -20
Resultat före värdeförändringar och skatt -133 -72 -169
Nedskrivning andel koncernföretag -808 — —
Nedskrivning andel intresseföretag -176 — —
Värdeförändringar fin.instrument 612 349 1 489
Resultat före skatt -505 277 1 320
Skatt -40 -58 -383
Periodens resultat -545 218 937
Poster som kommer att omföras till periodens
resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet — — —
Värdeförändring valutaderivat -1 80 -85
Periodens totalresultat -546 298 852
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
mkr 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Andelar i koncernföretag 46 544 46 619 47 342
Andelar i intresseföretag 12 521 12 691 12 693
Fordringar koncernföretag 47 924 48 796 50 209
Finansiella tillgångar — 190 —
Derivat 2 562 975 2 183
Övriga fordringar 278 177 252
Likvida medel 68 4 10
Summa tillgångar 109 897 109 452 112 689
Eget kapital 39 554 39 785 40 451
Derivat 235 369 327
Räntebärande skulder 46 418 43 479 47 304
Skulder koncernföretag 22 996 23 009 23 444
Uppskjuten skatteskuld 361 — 321
Övriga skulder 333 2 810 842
Summa eget kapital och skulder 109 897 109 452 112 689
Moderbolagets eventualförpliktelser har ökat med 2,9 mdkr under perioden och uppgår per den 31 mars 2023 till 29,4 mdkr.
Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelse åt dotterbolag.
Moderbolagets resultat
Moderbolag är Castellum AB (publ). Moderbolagets verksamhet är i huvudsak att äga aktier i
de rörelsedrivande dotterbolagen. Resultat före skatt uppgick till -505 mkr (277). Det lägre
resultatet är hänförligt till nedskrivning av andelar i koncernföretag, som motiveras av
värdenedgång i fastighetsvärdet i koncernföretag. Resultat före skatt påverkas också av
nedskrivning av andelar i intresseföretag, som primärt förklaras av nedgång i bedömt
nyttjandevärde. Det lägre resultatet motverkas av en uppgång i orealiserade värdeförändringar
på finansiella instrument, som under perioden uppgick till 612 mkr (349). Moderbolagets
tillgångar uppgick till 109 897 mkr (109 452). Soliditeten uppgick till 36 procent (36).
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är
främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera
och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum
hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för
ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge
koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att
klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt
hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i
årsredovisningen för 2022.
Framtidsinriktad information
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma
att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan
även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt,
räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut.
Redovisningsprinciper
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting
Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för
moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och
lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har samma
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar
av delårsrapporten.
===== SIDA 21 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
21
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledning gör bedömningar och
uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redovisningsprinciperna
och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan
avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de
källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade
årsredovisningen.
VÄRDERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3
enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet
av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva
Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde.
Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som
nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under
kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden.
Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till
detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker
således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade
värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de
tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är härlett
från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortprismetod. Intjäningen baseras på
befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. För ytterligare
information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 11 i års- och
hållbarhetsredovisningen 2022.
VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för
respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av
derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA)
och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i
händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas
på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt
återvinningsgraden av exponerade krediter.
Närståendetransaktioner
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört
arbete. Inga väsentliga närståendetransaktioner utöver dessa ersättningar har skett med något
närstående bolag eller privatperson. Moderbolagets närståendetransaktioner avser endast
transaktioner med närstående bolag inom koncernen samt transaktioner med intressebolag i
form av utdelning.
Väsentliga händelser under
rapportperioden
• Castellum är för sjunde året i rad med i The Sustainability Yearbook som rangordnar
världens främsta bolag inom hållbarhet. Som fastighetsbolag ligger Castellum på första
plats i Norden, på första plats i Europa och på femte plats i världen.
• Rutger Arnhult meddelade att han lämnar Castellums styrelse med omedelbar verkan.
• Styrelsen utsåg Joacim Sjöberg som tillförordnad vd för Castellum AB och därefter till
permanent vd och koncernchef för Castellum AB.
• Årsstämman beslutade att styrelsen ska bestå av sex styrelseledamöter och beslutade
om omval av Per Berggren, Anna-Karin Celsing, Henrik Käll och Leiv Synnes samt om
nyval av Louise Richnau och Ann-Louise Lökholm-Klasson som styrelseledamöter för
tiden intill nästa årsstämma. Till styrelseordförande valdes Per Berggren.
• Årsstämman beslutade att man i enlighet med styrelsens förslag, bemyndigar styrelsen
att besluta om företrädesemission om cirka 10 mdkr. Syftet med företrädesemissionen är
att stärka bolagets finansiella ställning.
Händelser efter balansdagen
Inget av väsentlig karaktär har hänt efter balansdagens utgång.
Göteborg den 26 april 2023
Per Berggren
Styrelseordförande
Anna-Karin Celsing
Styrelseledamot
Henrik Käll
Styrelseledamot
Ann-Louise Lökholm Klasson
Styrelseledamot
Louise Richnau
Styrelseledamot
Leiv Synnes
Styrelseledamot
Joacim Sjöberg
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Castellum AB är skyldigt att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovan-
stående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 26 april 2023 kl. 08:00 CEST.
===== SIDA 22 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
22
Granskningsrapport
Revisorns rapport avseende översiktlig granskning av delårsrapport
Till styrelsen i Castellum AB (publ) Org nr 556475–5550
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Castellum AB (publ) för perioden 1 januari till 31 mars 2023. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410: Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda
revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta
andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och
god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga
omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats
grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Göteborg den 26 april 2023
Deloitte AB
Harald Jagner
Auktoriserad revisor
===== SIDA 23 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
23
Finansiella nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de
möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag.
Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat
anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 25.
Avkastning kapital
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12
apr 22 – mar 23
2022
jan-dec
Avkastning eget kapital, % -21,8 17,9 -7,6 2,2
Avkastning totalt kapital, % -10,5 6,1 -3,5 0,6
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12,
apr 22 – mar 23
2022
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental 328 401 338 434 328 401 330 854
Förvaltningsresultat
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Resultat före skatt -5 322 -16,21 3 772 11,15 -6 858 -20,88 2 237 6,76
Återläggning
Förvärvskostnader — — 2 0,01 5 0,02 7 0,02
Finansieringsavgifter m.m. förvärv — — — — — — — —
Omvärdering resultat stegvis förvärv — — — — — — — —
Resultat intressebolag exkl. förvaltningsresultat 150 0,46 -794 -2,35 1 866 5,68 922 2,79
Värdeförändring fastighet 5 968 18,17 -442 -1,31 9 947 30,29 3 537 10,69
Värdeförändring finansiellt innehav — — -171 -0,51 228 0,69 57 0,17
Värdeförändring derivat 87 0,26 -1 366 -4,04 -1 237 -3,77 -2 690 -8,13
Värdeförändring goodwill 131 0,40 151 0,45 420 1,28 440 1,33
= Förvaltningsresultat 1 014 3,09 1 151 3,40 4 371 13,31 4 510 13,63
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat 1 014 3,09 1 151 3,40 4 371 13,31 4 510 13,63
Återläggning: Aktuell skatt, förvaltningsresultat -55 -0,17 -91 -0,27 -104 -0,32 -141 -0,43
EPRA Earnings/EPRA EPS 959 2,92 1 060 3,13 4 267 12,99 4 369 13,21
Räntetäckningsgrad
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12,
apr 22 - mar 23
2022
jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 1 014 1 151 4 371 4 510
Återläggning:
Räntenetto, mkr 568 314 1 785 1 531
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 582 1 465 6 156 6 041
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,7 3,4 3,9
===== SIDA 24 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
24
31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Antal utestående aktier, tusental 328 401 328 401 328 401
Substansvärde
31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 74 369 226,46 81 845 249,22 78 983 240,51
Återläggning:
Hybridobligationer -10 169 -30,97 -9 997 -30,44 -10 169 -30,97
Innehav utan bestämmande inflytande — — -407 -1,24 — —
Beslutad ej verkställd utdelning — — 2 496 7,60 624 1,90
Derivat enligt balansräkning -3 115 -9,49 -1 113 -3,39 -2 747 -8,36
Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 839 -14,74 -5 199 -15,83 -4 944 -15,05
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 16 690 50,82 17 449 53,13 17 754 54,06
Substansvärde EPRA NRV 72 936 222,08 85 074 259,05 79 501 242,09
Avdrag:
Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — -193 -0,59 -25 -0,08
Bedömd verklig uppskjuten skatt, 4% -3 659 -11,14 -3 292 -10,02 -3 860 -11,75
Substansvärde EPRA NTA 69 277 210,94 81 589 248,44 75 616 230,26
Återläggning:
Derivat enligt ovan 3 115 9,49 1 113 3,39 2 747 8,36
Uppskjuten skatt i sin helhet -13 031 -39,68 -14 157 -43,11 -13 870 -42,23
Substansvärde EPRA NDV 59 361 180,75 68 545 208,72 64 493 196,39
===== SIDA 25 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
25
Belåningsgrad 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder, mkr 77 930 73 088 76 849
Likvida medel, mkr -1 757 -1 505 -858
Räntebärande skulder netto, mkr 76 173 71 583 75 991
Totala tillgångar, mkr 174 595 180 947 179 731
Belåningsgrad, % 43,6 39,6 42,3
Belåningsgrad fastighet 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder netto, mkr 76 173 71 583 75 991
Förvaltningsfastigheter, mkr 148 214 152 666 153 563
Förvärvade, ej tillträdda fastigheter, mkr -39 -142 -45
Sålda, ej frånträdda fastigheter, mkr 98 0 97
Förvaltningsfastigheter, mkr 148 273 152 524 153 615
Belåningsgrad fastighet, % 51,4 46,9 49,5
Skuldkvot 31 mar 2023 31 mar 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder netto, mkr 76 173 71 583 75 991
Driftsöverskott, mkr 1 537 5 624 5 838
Centraladministration, mkr -70 -268 -270
Rörelseresultat, mkr 1 467 5 356 5 568
Skuldkvot, ggr 13,0 13,4 13,6
Nettoinvestering, mkr
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12,
apr 22 - mar 23
2022
jan-dec
Förvärv 6 75 294 363
Ny-, till- och ombyggnation 708 1 195 5 061 5 548
Summa investering 714 1 270 5 355 5 911
Försäljningspris -301 -2 302 -1 079 -3 080
Nettoinvestering 413 -1 032 4 276 2 831
Andel av fastighetsvärdet, % 0 -1 3 2
Övriga nyckeltal
2023
jan-mar
2022
jan-mar
R12,
apr 22 - mar 23
2022
jan-dec
Överskottsgrad, % 64 66 67 67
Bruttouthyrning, mkr 131 136 661 666
Nettouthyrning, mkr -52 25 84 161
Avkastning EPRA NRV, % -33,0 -1,3 -14,3 -4,7
Avkastning totalt kapital, % -10,5 6,1 -3,5 0,6
Avkastning eget kapital, % -21,8 17,9 -7,6 2,2
Fastighetsvärde, kr per aktie 451 465 451 468
===== SIDA 26 =====
CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023
26
Definitioner
Alternativa nyckeltal
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA)
riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativ nyckeltal avses enligt
dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering
(IFRS och Årsredovisningslagen).
Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public
Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA
EPS, EPRA NRV, EPRA NTA samt EPRA NDV redovisas.
Aktierelaterade nyckeltal
Aktiens direktavkastning
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.
Antal aktier
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt
genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.
Data per aktie
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt
antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde
per aktie används antalet utestående aktier.
EPRA EPS – Earnings Per Share
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till
förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier.
Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag
för bl.a. skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA NRV – Net Reinstatement Value
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av
derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin
helhet.
EPRA NTA – Net Tangible Assets
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av
derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin
helhet, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell
uppskjuten skatt.
EPRA NDV – Net Disposal Value
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande och hybridobligationer, justerat för goodwill som ej
utgör uppskjuten skatt.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Bruttouthyrning
Hyresintäkter för under perioden tecknade hyresavtal inklusive
investeringar.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter i procent av
hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under
perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de
ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts
helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.
Fastighetskategori
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom
en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål
än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är
följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt
skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt.
Fastighetskostnader
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift,
underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av förvärvs och omstrukturerings-
kostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, resultat från intressebolag
exkl. förvaltningsresultat samt värdeförändringar på fastigheter, finansiella
innehav, derivat samt goodwill.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och
fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kronor per kvm
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på
fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har
exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut
har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Nettouthyrning
Bruttouthyrning reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda
avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till
ett årsvärde utifrån avtalets längd.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av hyresintäkter.
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning totalt kapital
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring
derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut
har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala
tillgångar.
Belåningsgrad Fastighet
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av
fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda
fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter.
Hybridobligation
Castellum har emitterat hybridobligationer med en fast kupong om 3,125
procent. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital enligt IFRS.
Moody’s gav instrumentet en rating om Ba1 och bekräftar att de
klassificerar 50 procent som eget kapital och 50 procent som skuld.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto.
Skuldkvot
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid
delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala
administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
===== SIDA 27 =====
Castellum AB (publ)
Box 2269, 403 14 Göteborg
Besöksadress: Östra Hamngatan 16
Telefon: 03160 74 00
www.castellum.se
Säte: Göteborg
Org. nr: 5564755550
Finansiell kalender
Halvårsrapport januari-juni 2023 14 juli 2023
Delårsrapport januari-september 2023 20 oktober 2023
www.castellum.se
På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på
pressmeddelanden och finansiella rapporter.
Kontaktuppgifter
För mer information vänligen kontakta:
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, Castellum AB, telefon 08-503 052 00
eller Jens Andersson, CFO, Castellum AB, telefon 076-855 67 02.
Om Castellum
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla
arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per den 31 mars 2023 uppgick
fastighetsvärdet till cirka 174 miljarder kronor, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA.
Vi finns i attraktiva nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt
klimatneutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och byggbolag
som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på
Nasdaq Stockholm Large Cap.
En värd bortom det förväntade.
www.castellum.se