Kvartalsrapport Q1 2025

===== SIDA 1 =====

På Castellums webbplats kan du ladda ner  
och prenumerera på pressmeddelanden och  
finansiella rapporter. 
castellum.se  
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Delårsrapport januari – mars 2025 
Q1

===== SIDA 2 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 2  
 
Perioden i korthet  
Januari – mars 2025 
 Intäkterna uppgick till 2 386 mkr (2 449). I jämförbart bestånd 
minskade hyresintäkterna med 0,2 procent (2,8) exklusive 
valutaeffekter. 
 Nyuthyrningar har gjorts med 62 000 kvadratmeter (64 000) 
och med en årshyra om 137 mkr (128). Nettouthyrningen 
uppgick till -184 mkr (3) för perioden och -174 mkr (-12) för 
rullande 12 månader. 
 Driftöverskottet uppgick till 1 572 mkr (1 618), vilket 
motsvarar en minskning om 2,8 procent. Driftöverskottet i 
jämförbart bestånd minskade med 0,1 procent (8,5) exklusive 
valutaeffekter. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 1 064 mkr (1 148), vilket 
motsvarar en minskning om 7,3 procent. 
 Periodens resultat efter skatt uppgick till 2 mkr (-180), vilket 
motsvarar 0,00 kronor (-0,37) per aktie före och efter 
utspädning. 
 Avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgår till 
3,3 procent (-9,4). 
 Nettoinvesteringarna uppgick till 358 mkr (235), varav 
498 mkr (448) avser ny-, till- och ombyggnationer, 19 mkr (33) 
förvärv, och -159 mkr (-246) försäljningar. 
 Investeringarna i intresseföretag och joint venture uppgick till 
387 mkr (—) för perioden. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under 
perioden till -368 mkr (-1 019) motsvarande -0,3 procent 
(-0,7). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 135,0 mdkr 
(135,7) vid periodens utgång. 
 Belåningsgraden uppgick till 35,3 procent (35,6). 
 Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånaders-
perioden uppgick till 3,2 gånger (3,3) och 74 procent (70) av 
låneportföljen var räntesäkrad (över 1 år) vid periodens 
utgång. 
Väsentliga händelser under perioden 
 Styrelsen föreslår utdelning om 2,48 kronor per aktie, 
uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,62 kronor 
per aktie. 
 Castellum har förvärvat ytterligare aktier i norska fastighets-
bolaget Entra och lämnat så kallat budpliktsbud att förvärva 
samtliga aktier i Entra enligt norska regler. 
 Kontorsprojektet Infinity på cirka 20 000 kvm uthyrningsbar 
yta i Hagastaden, Stockholm, startas med en återstående 
investeringsvolym om 1,25 mdkr. 
 Castellum har erhållit kreditbetyget BBB från S&P, vilket 
förbättrar bolagets position på kapitalmarknaden. 
 Castellum tilldelas högsta betyg i CDP:s klimatranking för 
första gången. 
 Valberedningen i Castellum föreslår nyval av Stefan Ränk till 
Castellums styrelse vid årsstämman den 7 maj 2025. 
 Castellum har emitterat icke säkerställda gröna obligationer 
på tre olika löptider om totalt 4 mdkr inom ramen för sitt 
befintliga MTN-program.  
Väsentliga händelser efter periodens utgång  
 Verkställande direktör Joacim Sjöberg har informerat 
Castellums styrelseordförande om att han önskar avgå som 
verkställande direktör under 2026. Castellums styrelse 
kommer nu att inleda en rekryteringsprocess av en 
efterträdare. 
 Castellum har uppdaterat sitt klimatmål enligt ny 
internationell standard vilket innebär att Castellum åtar sig 
att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan 
senast 2040. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nyckeltal 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 386 2 449 9 786 9 849 
Driftöverskott, mkr 1 572 1 618 6 740 6 786 
Förvaltningsresultat, mkr 1 064 1 148 4 735 4 819 
Periodens resultat, mkr 2 -180 2 539 2 357 
   Kr/aktie, före och efter utspädning 0,00 -0,37 5,16 4,79 
Avkastning på eget kapital, %, R12 3,3 -9,4 3,3 3,0 
Nettoinvestering, mkr 358 235 -511 -634 
Nettouthyrning, mkr -184 3 -174 13 
Belåningsgrad, % 35,3 38,2 35,3 35,6 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,3 3,2 3,3 
EPRA NRV, kr/aktie 159 151 159 157 
Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 91 96 91 93 
Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -5 -3 -5 -4 
 
Bild framsida: Infinity, Stockholm

===== SIDA 3 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 3  
 
Stabil finansiell ställning i en osäker omvärld  
Inledningen av året har varit mycket oroligt för hela världen. 
Osäkerheten leder till marknadsvolatilitet och pressar såväl de 
finansiella systemen som företagen. I det korta perspektivet 
har detta ingen större påverkan på Castellum, men i det längre 
perspektivet är det förstås av betydelse för oss och våra 
hyresgäster. Vi står finansiellt starka och med god beredskap 
och utrymme att fatta de rätta långsiktiga besluten. Vår 
strategi är oförändrad och vi kommer att fortsätta investera för 
att ytterligare öka kvaliteten och densiteten i beståndet och 
därigenom skapa aktieägarvärde. 
Risk för förskjuten återhämtning i nordisk ekonomi  
Det finns fortfarande goda förutsättningar för en förbättrad 
konjunktur grundad på stärkt köpkraft hos hushållen, expansiv 
finanspolitik, lägre räntor och stigande reallöner, men det 
föreligger en risk att det tar längre tid innan återhämtningen 
verkligen tar fart. För Castellum innebär det risk för att våra 
hyresgäster fortsätter med relativt modesta investeringar och 
avvaktande beslutsprocesser. Under vintern upplevde vi en positiv 
förändring hos våra hyresgäster vad avser deras syn på den 
ekonomiska utvecklingen men på senare tid har den positivismen 
fått sig en törn. 
Fullt fokus på uthyrningsverksamheten 
Vi har alltjämt en hög aktivitetsnivå och satsar än mer på vår 
uthyrningsverksamhet. Det handlar både om en tät dialog med 
våra befintliga hyresgäster och proaktivitet och uppsökande 
verksamhet vad avser nya hyresgäster. Vår egen organisation 
anpassas till fokuseringen. 
Castellums regionstäder fortsätter att uppvisa god utveckling 
och stabilitet och vi är glada för att vara ett fastighetsbolag med en 
betydande portfölj i dessa städer. Det finns fina affärsmöjligheter 
och vi ser framför oss en fortsatt gynnsam utveckling. 
Nettouthyrningen är negativ 
Vi inleder året med en negativ nettouthyrning och vi är allt annat än 
nöjda med det. Samtidigt speglar det den relativt tuffa 
hyresmarknaden på många av våra större delmarknader. 
Bruttouthyrningen är god och i linje med tidigare år, men vi straffas 
av större uppsägningar och fler konkurser. 
Den enskilt största händelsen som påverkar nettouthyrningen 
negativt är Northvolts konkurs. Samtidigt konstaterar jag att det rör 
sig om en nybyggd och attraktiv fastighet i Västerås som vi 
bedömer kommer vara eftertraktad för det fall nuvarande 
verksamhet inte kvarstår i en eller annan form. 
Vi fortsätter på inslagen väg och satsar framåt 
Vi har fortsatt öka takten i vår projektverksamhet. Pågående 
projekt löper på bra, vi har startat ett antal nya projekt och framför 
allt har vi arbetat med vår pipeline där vi har ett antal stora affärs-
möjligheter med god avkastningspotential. Projekten inkluderar 
både befintliga byggnader och helt nya. 
Under det första kvartalet offentliggjorde vi att vi kommer att 
påbörja uppförandet av Infinity, en modern, anpassningsbar och 
hållbar kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm. Byggstart är 
planerad till tredje kvartalet 2025 och inflyttning beräknas ske från 
och med september 2027. Den totala investeringsvolymen uppgår 
till cirka 1 700 mkr, varav cirka 480 mkr redan har investerats, 
bland annat i markförvärv. Infinity är ett av våra absoluta 
prestigeprojekt och ett viktigt steg i vår strategi att förflytta 
fastighetsportföljen mot högre kvalitet och skapa värde för våra 
aktieägare. 
Efter periodens utgång offentliggjorde vi en investering om cirka 
200 mkr i Jönköping. Castellum och Scandic förnyar sitt samarbete 
genom en omfattande utveckling av ett befintligt kvarter mitt i 
stadens hjärta. Med ett nytt 20-årigt hyresavtal och gemensamma 
investeringar i både interiör och exteriör tar parterna ett 
helhetsgrepp om en fastighet som varit en självklar del av 
stadsmiljön sedan 1963.  
Transaktionsmarknaden ytterligare bättre i första kvartalet  
Transaktionsvolymen på våra marknader ökade markant under det 
fjärde kvartalet förra året jämfört med kvartalen dessförinnan och 
har fortsatt på samma sätt under det första kvartalet i år. Det är 
fortsatt de inhemska aktörerna som dominerar marknaden där de 
noterade fastighetsbolagen och institutionella investerare är de 
främsta aktörerna på köpsidan. Ett av segmenten som ökat mest 
är kontorssegmentet. Det är vår uttalade ambition att vara 
nettoinvesterare i år. 
 
 
”Vi står finansiellt starka med 
god beredskap och utrymme att 
fatta de rätta långsiktiga 
besluten.” 
 
 
Goda finansieringsmöjligheter 
Vi har under kvartalet fortsatt dra nytta av en gynnsam 
finansieringsmarknad och emitterat icke säkerställda gröna 
obligationer om totalt 4 mdkr under vårt befintliga MTN-program. 
Obligationsemissionen omfattade tre olika löptider mellan två år 
och fem år med kreditmarginaler mellan 0,70 procent och 1,30 
procent. Den marknadsosäkerhet som jag berörde inledningsvis 
kommer antagligen att påverka det allmänna finansieringsklimatet 
men Castellum står starkt och vi har endast blygsamma 
refinansieringsbehov de närmaste åren. Vi har 22,3 mdkr i 
tillgänglig likviditet inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
I februari erhöll vi kreditbetyget BBB från S&P. Det bekräftar vår 
affärsmodell och starka finansiella ställning. Betyget förbättrar vår 
position ytterligare på kapitalmarknaden och möjliggör lägre 
finansieringskostnader över tid. 
Belåningsgraden uppgår till låga 35,3 procent.  Vi är mycket 
nöjda med balansräkningen och är väl rustade för kommande 
investeringsmöjligheter. 
Uppdaterat klimatmål 
Vi har uppdaterat vårt klimatmål och fått det godkänt av Science 
Based Targets initiative (SBTi) enligt nya standarder för branschen. 
Målet innebär att Castellum åtar sig att nå nettonollutsläpp av 
växthusgaser i hela värdekedjan senast 2040. Det nya målet har 
samma ambitionsnivå som tidigare mål, men räknas enligt en ny 
metodik med ett uppdaterat basår (2023). Det innebär att målen 
inte är direkt jämförbara, men den långsiktiga inriktningen är 
oförändrad, att reducera utsläppen i hela verksamheten.  
Vi har en tydlig ambition att bidra till omställningen i vår 
bransch, och vill arbeta med verktyg som håller hög internationell 
standard.

===== SIDA 4 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 4  
 
Förvärv av aktier i Entra och genomfört budpliktsbud 
Entra är sedan 2020 vår exponering mot den norska fastighets-
marknaden. Entra har en imponerande marknadsposition, fina 
tillgångar i huvudsakligen Oslo och en kompetent organisation. 
Under kvartalet förvärvade vi ytterligare aktier i Entra och utlöste 
därmed så kallat budpliktsbud enligt norska regler. Genom budet 
och förvärv i marknaden har vi köpt aktier för cirka 400 mkr och 
därmed en indirekt ökning av vårt fastighetsvärde om cirka 
1,1 mdkr. Aktierna förvärvades till vad vi anser ett attraktivt 
genomsnittligt pris om 115,50 NOK motsvarande en substans-
rabatt om cirka 30 procent och vi ökade vår ägarandel från 33,3 
procent till 35,2 procent.  
Vi är övertygade om att det är en värdeskapande investering som 
kommer att bidra positivt till Castellums utveckling över tid. 
Förbereder VD-succession 
Jag har informerat styrelseordförande om att jag önskar avgå som 
verkställande direktör under 2026. För att sörja för en ordnad 
succession kommer jag kvarstå i min befattning fram till dess att 
en efterträdare tillträder, och kommer därefter och fram till och 
med den 31 december 2026 att vara anställd i Castellum som 
senior rådgivare. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör

===== SIDA 5 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 5  
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Hyres- och serviceintäkter 2 386 2 449 9 721 9 784 
Övriga intäkter¹ — — 65 65 
Intäkter 2 386 2 449 9 786 9 849 
Driftkostnader  -414 -440 -1 400 -1 426 
Underhåll -67 -68 -317 -318 
Fastighetsskatt -145 -144 -579 -578 
Uthyrning och fastighetsadministration -188 -179 -750 -741 
Driftöverskott 1 572 1 618 6 740 6 786 
Centrala administrationskostnader -66 -68 -239 -241 
Resultat från intresseföretag och joint ventures 188 -539 467 -260 
Finansnetto         
   Räntenetto -534 -492 -2 125 -2 083 
   Leasingkostnad/tomträttsavgäld -16 -16 -72 -72 
Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 144 503 4 771 4 130 
varav förvaltningsresultat²  1 064 1 148 4 735 4 819 
Värdeförändringar         
   Fastigheter -368 -1 019 -976 -1 627 
   Finansiellt innehav -4 — -9 -5 
   Goodwill -21 -52 -157 -188 
   Derivat -592 754 -895 451 
Resultat före skatt 159 186 2 734 2 761 
Aktuell skatt -102 -29 -245 -172 
Uppskjuten skatt -55 -337 50 -232 
Periodens resultat 2 -180 2 539 2 357 
vit vit vit vit vit 
Övrigt totalresultat 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Periodens resultat 2 -180 2 539 2 357 
Poster som kan komma att omföras till periodens resultat         
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet -121 -53 -246 -178 
   Valutasäkring 128 -31 285 126 
Periodens totalresultat 9 -264 2 578 2 305 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 476 492 515 
Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 0,00 -0,37 5,16 4,79 
 
1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning i Q2 2024. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28.

===== SIDA 6 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 6  
 
Resultatanalys 
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period  
föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och  
skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år.  
Intäkter  
Intäkterna uppgick till 2 386 mkr (2 449). Genomförda fastighets-
försäljningar innebar lägre intäkter om 66 mkr samtidigt som 
färdigställda projekt bidrog positivt till intäkterna med 5 mkr. I 
jämförbart bestånd minskade intäkterna med 4 mkr, motsvarande 
0,2 procent, exklusive valutaeffekter. Index bidrar positivt till 
intäkterna, men motverkas av högre vakanser. Ekonomisk 
uthyrningsgrad uppgick till 90,6 procent (91,6). Den försämrade 
uthyrningsgraden beror på underliggande stigande vakans med 0,6 
procentenheter samt effekter av en allmän översyn av vakanshyror 
om 0,4 procentenheter. 
Utveckling intäkter 
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 2 243 2 247 -0,2 
Projektfastigheter 97 92   
Transaktion 2 68   
Coworking 62 67   
Koncerneliminering -17 -25   
Valutajustering¹ -1 —   
Hyres- och serviceintäkter 2 386 2 449 -2,6 
Övriga intäkter — —   
Intäkter 2 386 2 449 -2,6 
 
1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader uppgick till 626 mkr (652). I jämförbart 
bestånd minskade kostnaderna med 7 mkr, motsvararande 1,2 
procent, exklusive valutaeffekter. 
Utveckling kostnader 
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Förändring,  
 % 
Jämförbart bestånd 590 597 -1,2 
Projektfastigheter 34 37   
Transaktion 2 18   
Valutajustering¹ 0 —   
Direkta fastighetskostnader 626 652 -4,0 
Fastighetsadministration 135 131   
Coworking 70 73   
Koncerneliminering -17 -25   
Uthyrning och 
fastighetsadministration 188 179   
Centraladministration 66 68   
Kostnader totalt 880 899 -2,1 
 
 
1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. 
 
Fastighetsadministration uppgick för perioden till 135 mkr (131), 
motsvarande 107 kr/kvm (98) och centraladministration uppgick 
till 66 mkr (68).  
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm  
 
mkr Kontor Samhäll 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftkostnader 387 293 232 230 318 
Underhåll 64 46 31 44 51 
Fastighetsskatt 158 119 29 89 110 
Fastighetskostnader 609 458 292 363 479 
Fastighetsadministration — — — — 107 
Totalt 609 458 292 363 586 
D:o R12, Q1 2024 622 444 298 335 581 
 
 
Segmentinformation 
  Intäkter Driftöverskott 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Stockholm 591 643 412 466 
Väst 455 462 316 315 
Mitt 446 436 305 297 
Mälardalen 317 337 206 216 
Öresund 365 367 246 251 
Finland 167 162 95 79 
Coworking 62 67 -8 -6 
Koncerneliminering -17 -25 — — 
Summa 2 386 2 449 1 572 1 618 
 
 
Resultat från intresseföretag och joint ventures 
Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums 
andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På 
raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av 
intresseföretagens förvaltningsresultat, vilket för perioden uppgår 
till 108 mkr (106).  
Under kvartalet har Castellum förvärvat 3 316 070 aktier i Entra 
till en snittkurs om 115,50 NOK/aktie. Per balansdagen har 
nedskrivning återförts på grund av högre substansvärde i Entra. 
Ackumulerad valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i 
övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 
9.  
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Förvaltningsresultat 108 106 
Värdeförändring fastigheter 1 -581 
Skatt -24 108 
Övrigt -20 49 
Castellums andel av resultat från 
intresseföretag och joint ventures 65 -318 
Nedskrivning/återföring av nedskrivning 123 -221 
Total påverkan på periodens resultat 188 -539 
Omräkningsdifferens -189 -19 
Valutasäkring 148 11 
Total påverkan på periodens totalresultat 147 -547

===== SIDA 7 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 7  
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -550 mkr (-508). De högre kostnaderna 
jämfört mot föregående år förklaras framför allt av en högre 
genomsnittlig ränta och ökade kostnader för valutasäkring med 
kort löptid. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, 
inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per 
balansdagen till 3,3 procent (3,1). Den genomsnittliga räntan visar 
en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och 
låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i 
finansnettot såsom periodiseringar av låneomkostnader, övriga 
finansiella kostnader, valutasäkring med kort löptid samt i vissa 
fall valutaeffekter.  
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Finansiella intäkter 7 16 
Räntekostnader -550 -514 
Avgår: aktiverad ränta 8 9 
Övriga finansiella kostnader 1 -3 
Summa räntenetto -534 -492 
Leasingkostnad/tomträttsavgäld -16 -16 
Summa finansnetto -550 -508 
 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 064 mkr (1 148), motsvarande 
2,16 kronor per aktie (2,33). Minskningen i förvaltningsresultatet är 
framför allt relaterad till högre finansiella kostnader och stigande 
vakans. Vidare har senaste årets försäljningar haft en negativ 
påverkan på driftnettot.  
Castellums andel i intresseföretagen Entra och Halvorsäng 
bidrar med 108 mkr (106) till förvaltningsresultatet. 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under perioden orealiserade värde-
förändringar om -351 mkr (-1 029), främst drivet av kassaflödes-
mässiga förändringar under perioden. Det genomsnittliga direkt-
avkastningskravet för Castellums bestånd uppgår vid periodens 
utgång till 5,62 procent, motsvarande en minskning om 1 baspunkt 
från motsvarande tidpunkt föregående år samt från årets ingång. 
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under 
perioden medfört en realiserad värdeförändring om -17 mkr. 
Försäljningspris netto uppgick till 159 mkr efter avdrag för 
uppskjuten skatt och omkostnader om -4 mkr. Underliggande 
fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 163 mkr att 
jämföra med senaste värderingen om 172 mkr, en skillnad 
om -9 mkr. Därutöver har transaktionsrelaterade kostnader 
tillkommit med -4 mkr.  
Värdeförändringar – fastighet 
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Kassaflöde -556 -916 
Projektvinst/Byggrätter 139 28 
Avkastningskrav 66 -141 
Orealiserad värdeförändring -351 -1 029 
% av fastighetsvärde vid periodens ingång -0,3 -0,7 
Försäljningar -17 10 
Totalt -368 -1 019 
% av fastighetsvärde vid periodens ingång -0,3 -0,7 
 
Goodwill 
Förändring av goodwill uppgår till -21 mkr (-52) varav -8 mkr (-18) är 
hänförligt till avyttringar och -13 mkr (-34) är hänförligt till negativ 
värdeutveckling på fastigheter.  
Derivat 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat. I periodens 
resultat har derivaten genererat en värdeförändring om -592 mkr 
(754), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade värde-
förändringar. Det förklaras av att räntor på längre löptider har stigit 
under perioden samt förändrade valutakurser. Värdeförändringar 
som ett resultat av säkringsrelationer uppgår till 128 mkr (-31) och 
redovisas i övrigt totalresultat.  
Skatt 
Total skatt för perioden uppgick till -157 mkr (-366) varav -102 mkr 
(-29) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 
procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -33 mkr. 
Skillnaden om -124 mkr beror främst på effekter vid skattemässig 
omvärdering av hybridobligationen. Kvarvarande underskotts-
avdrag beräknade till 375 mkr (588) är spärrade för användning 
inom delar av koncernen. 
Skatteberäkning jan-mar 2025 
 
 
mkr 
Underlag 
aktuell  
skatt 
Underlag 
uppskjuten 
skatt 
Förvaltningsresultat 1 064   
varav intresseföretag och joint ventures -108   
      
Skattemässigt avdragsgilla:     
   avskrivningar -507 507 
   ombyggnationer -53 53 
Hybridobligation -332 332 
Ej avdragsgill ränta 162 — 
Övriga skattemässiga poster 152 42 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 378 934 
Skatt på förvaltningsresultat -78   
Försäljning fastigheter 0 -73 
Värdeförändring fastigheter — -262 
Värdeförändring derivat 330 -547 
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 708 52 
Underskottsavdrag, ingående balans -588 588 
Underskottsavdrag, utgående balans 375 -375 
Skattepliktigt resultat 495 265 
Periodens skatt enligt resultaträkning -102 -55 
 
Avkastning på eget kapital 
Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget 
kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur-
cykel. Per 31 mars 2025 uppgår avkastning på eget kapital på 
rullande 12-månaderas basis till 3,3 procent (-9,4).  
 
 
 
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
Avkastning på eget kapital, R12
Avkastning på eget kapital, medel 5 år, %
Avkastning på eget kapital, medel 10 år, %
Mål, 10%

===== SIDA 8 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 8  
 
Balansräkning för koncernen i sammandrag 
 
mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
TILLGÅNGAR       
Förvaltningsfastigheter 135 020 137 244 135 711 
Goodwill 4 286 4 443 4 307 
Nyttjanderättstillgångar 1 441 1 460 1 464 
Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 311 9 450 9 924 
Derivat 1 561 2 701 2 539 
Övriga anläggningstillgångar 171 227 181 
Övriga fordringar 1 710 1 853 1 333 
Likvida medel 207 675 2 400 
Summa tillgångar 154 707 158 053 157 859 
     
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 78 906 76 634 79 174 
Uppskjuten skatteskuld 15 004 15 020 14 900 
Övriga avsättningar 32 16 15 
Derivat 540 268 245 
Räntebärande skulder 54 880 61 120 58 633 
Leasingskulder 1 441 1 460 1 464 
Ej räntebärande skulder 3 904 3 535 3 428 
Summa eget kapital och skulder 154 707 158 053 157 859 
 
 
Förändring eget kapital 
 
mkr 
Antal 
utestående 
aktier, 
tusental 
Aktie-
kapital 
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Omräknings-
reserv 
Säkrings-
reserv 
Balanserad 
vinst 
Hybrid-
obligationer 
Totalt eget 
kapital 
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 27 847 10 169 77 177 
Utdelning hybridkapital — — — — — -351 — -351 
varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 
Periodens resultat jan-mar 2024 — — — — — -180 — -180 
Övrigt totalresultat jan-mar 2024 — — — -53 -31 — — -84 
Eget kapital 2024-03-31 492 601 246 38 942 335 -447 27 388 10 169 76 634 
Utgifter för hybridobligation — — — — — — -10 -10 
varav skatteeffekt — — — — — — 2 2 
Återköpta egna aktier -155 — — — — -20 — -20 
Periodens resultat apr-dec 2024 — — — — — 2 537 — 2 537 
Övrigt totalresultat apr-dec 2024 — — — -125 157 — — 32 
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 -290 29 905 10 161 79 174 
Utdelning hybridkapital — — — — — -349 — -349 
varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 
Periodens resultat jan-mar 2025 — — — — — 2 — 2 
Övrigt totalresultat jan-mar 2025 — — — -121 128 — — 7 
Eget kapital 2025-03-31 492 446 246 38 942 89 -162 29 630 10 161 78 906

===== SIDA 9 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 9  
 
Kommentarer till balansräkningen 
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till attraktiva nordiska tillväxt-
orter i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget 
Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i 
Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är belägna i 
citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunika-
tioner och utbyggd service.  
Per den 31 mars 2025 äger Castellum totalt 671 fastigheter till 
ett verkligt värde om cirka 135 mdkr.  
Förändring av fastighetsbeståndet 
 
mkr 
Bokfört 
värde, mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2025 135 711 672 
+ Förvärv 19 1 
+ Ny-, till- och ombyggnation 498 — 
- Försäljningar -177 -2 
+/- Fastighetsregleringar — — 
+/- Orealiserade värdeförändringar -351 — 
+/- Valutakursomräkning -680 — 
Fastighetsbestånd per balansdag 135 020 671 
 
Goodwill 
Castellum redovisar goodwill om 4 286 mkr (4 307) hänförligt till 
rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell 
uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill 
uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då 
fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras. 
  
 
mkr 31 mar 2025 31 dec 2024 
Ingående anskaffningsvärde 4 307 4 495 
Försäljningar -8 -82 
Nedskrivningar -13 -106 
Utgående bokfört värde 4 286 4 307 
 
Andelar i intresseföretag och joint ventures 
Under första kvartalet 2025 har Castellum förvärvat ytterligare 
3 316 070 aktier i Entra ASA och ägde vid utgången av perioden 
totalt 64 026 694 aktier i Entra ASA, motsvarande 35,2 procent av 
rösterna och kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra 
enligt kapitalandelsmetoden och utför ett nedskrivningstest på 
andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av 
nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. 
Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med 
utgångspunkt i aktuell börskurs medan nyttjandevärdet har 
beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV. 
Under första kvartalet 2025 har Castellum inte investerat 
ytterligare i sitt joint venture Halvorsäng. 
 
 
 
mkr 31 mar 2025 31 dec 2024 
Ingående anskaffningsvärde 9 924 10 008 
Förvärv 387 — 
Aktieägartillskott inkl. transaktionsutgift — 353 
Andel av intresseföretag och joint 
ventures resultat 66 39 
Nedskrivning/återföring nedskrivning 123 -299 
Valutakursomräkning -189 -177 
Utgående bokfört värde 10 311 9 924 
 
 
 
  Entra Entra 
Halvors- 
äng 
Halvors- 
äng 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Hyresintäkter 746 868 — — 
Förvaltningsresultat 308 310 — — 
Castellums andel av  
förvaltningsresultat 108 106 — — 
Periodens resultat  204 -967 5 — 
Varav minoritetens andel 24 -13 — — 
 
 
  Entra Entra 
Halvors- 
äng 
Halvors- 
äng 
  
31 mar 
2025 
31 dec 
2024 
31 mar 
2025 
31 dec 
2024 
Antal fastigheter, st 81 81 1 1 
Fastighetsvärde, mkr 57 779 58 638 582 539 
Uthyrningsbar yta, 
tkvm 1 131 1 161 45 45 
Ek. uthyrningsgrad, % 93,8 94,3 100,0 100,0 
Kontraktslängd, år 6,0 6,1 12,0 12,0 
Räntebärande skulder, 
mkr 29 869 30 443 — — 
Kapitalbindning, år 4,0 3,1 — — 
Räntebindning, år 4,4 3,5 — — 
Belåningsgrad, % 49,1 49,3 — — 
EPRA NRV, SEK/aktie 155 157 — — 
Börskurs, NOK/aktie 120,60 115,60 — — 
 
 
Fastigheten Halvorsäng är under uppförande med en beräknad 
inflyttning under andra kvartalet 2026. Uthyrningsbar yta är 
45 tkvm och fastigheten är fullt uthyrd med en kontraktslängd om 
12 år. Övriga nyckeltal är inte tillämpliga. 
Uppskjuten skatteskuld 
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 15 004 mkr (14 900). Ett 
bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 354 mkr (2 287), se 
antaganden i årsredovisning 2024. 
 
mkr Underlag 
Nominell 
skatteskuld 
Verklig 
skatteskuld 
Underskottsavdrag 375 77 74 
Derivat -761 -157 -144 
Obeskattade reserver -808 -166 -150 
Fastigheter -80 525 -16 610 -2 134 
Summa -81 719 -16 856 -2 354 
Fastigheter, tillgångsförvärv 8 990 1 852 — 
Utgående värde per 
balansdag -72 729 -15 004 -2 354 
 
Derivat 
Per den 31 mars 2025 uppgick marknadsvärdet för ränte- och 
valutaderivatportföljen till 1 021 mkr (2 294) fördelat på 997 mkr 
(856) för räntederivat respektive 24 mkr (1 438) för valutaderivat. 
Verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

===== SIDA 10 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 10  
 
Fastighetsportföljen
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktig-
het och 67 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhets-
certifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, 
modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är 
Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de 
bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncen-
trerat till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och 
Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även 
exponering mot attraktiva områden i Norge.  
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres-
gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger 
goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det 
kommersiella beståndet består till största del av kontor 
59 procent, och därefter samhällsfastigheter 17 procent, lager/lätt 
industri 15 procent och handel 5 procent. Gemensamt för dessa 
fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda 
kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 
4 procent består av projekt och mark.  
Castellums fastighetsbestånd per den 31 mars 2025 omfattade 
671 fastigheter (672) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 
9 273 mkr (9 478) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 
5 265 tkvm (5 282). 
Investeringar 
Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- 
och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men 
även genom förvärv. Under perioden har investeringar i fastigheter 
skett för totalt 517 mkr (481), varav 498 mkr (448) avser ny-, till- 
och ombyggnation och 19 mkr (33) avser förvärv. Efter försäljningar 
om -159 mkr (-246) uppgick nettoinvesteringen till 358 mkr (235). 
 
Nettoinvestering 
 
Nettoinvestering, mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 
2024 
 - mar 
2025 
2024 
jan-dec 
Förvärv 19 33 53 67 
Ny-, till- och ombyggnation 498 448 2 552 2 502 
Summa investering 517 481 2 605 2 569 
Försäljning -159 -246 -3 116 -3 203 
Nettoinvestering 358 235 -511 -634 
Andel av fastighetsvärdet, % 0,2 0,2 -0,4 -0,5 
 
Nettoinvesteringar per region 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde per region 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde per kategori  
 
-200
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
Förvärv Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation
Stockholm, 31% Väst, 20% Mitt, 17%
Öresund, 12% Mälardalen, 11% Finland, 5%
Danmark, 4%
Kontor, 59% Samhällsfastigheter, 17%
Lager/Lätt Industri, 15% Handel, 5%
Projekt och mark, 4%

===== SIDA 11 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 11  
 
Fastighetsbestånd  
 
Vit dummytext 2025-03-31  januari-mars 2025 
Kategori Antal 
Yta, 
tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
 
kr/kvm    
Hyres-
värde, 
mkr 
 
kr/kvm  
Ekonomisk 
uthyrn.grad, %  
Intäkter, 
mkr 
Fastighets-
kostnader, mkr 
 
kr/kvm  
Drift-
överskott, 
mkr 
KONTOR                         
Stockholm 52 639 27 998 43 800   483 3 021 86,9 397 99 620 298 
Väst 80 471 13 198 28 023   245 2 077 87,7 211 58 492 153 
Mitt 69 502 10 652 21 234   251 2 003 88,4 222 64 512 158 
Mälardalen 26 350 8 868 25 349   194 2 218 90,8 174 50 567 124 
Öresund 31 260 8 565 32 906   167 2 566 92,1 149 37 577 112 
Danmark 12 125 4 651 37 155   85 2 710 84,8 70 21 676 49 
Finland 18 204 5 866 28 717   190 3 718 86,5 163 59 1 155 104 
Summa Kontor 288 2 551 79 798 31 276   1 615 2 531 88,1 1 386 388 609 998 
SAMHÄLLSFASTIGHETER                         
Stockholm 8 142 6 180 43 465   97 2 717 96,7 93 18 509 75 
Väst 17 142 3 302 23 190   68 1 906 95,7 65 16 443 49 
Mitt 27 275 8 418 30 627   155 2 259 95,7 147 31 446 116 
Mälardalen 8 60 1 635 27 245   32 2 167 99,2 32 5 367 27 
Öresund 5 62 2 670 43 416   43 2 793 98,5 42 8 495 34 
Danmark 1 12 630 51 564   10 3 274 99,9 10 2 568 8 
Summa 
Samhällsfastigheter 66 693 22 835 32 944   405 2 338 96,6 389 80 458 309 
LAGER/LÄTT INDUSTRI                         
Stockholm 29 182 3 571 19 584   68 1 493 87,9 56 17 377 39 
Väst 83 611 8 601 14 078   173 1 130 94,4 158 34 223 124 
Mitt 17 121 1 507 12 468   36 1 181 90,6 33 9 284 24 
Mälardalen 25 304 3 297 10 845   98 1 286 94,9 91 31 409 60 
Öresund 37 261 2 887 11 087   66 1 024 91,2 60 16 244 44 
Danmark 1 17 154 8 813   4 848 94,5 4 2 537 2 
Finland 1 — 71 —   2 — 90,3 2 0 — 2 
Summa  
Lager/Lätt industri 193 1 496 20 088 13 427   447 1 195 92,7 404 109 293 295 
HANDEL                         
Stockholm 11 74 1 907 25 782   37 1 995 96,5 35 5 259 30 
Väst 10 45 1 108 24 961   21 1 930 96,9 21 4 329 17 
Mitt 18 105 1 610 15 369   41 1 577 92,1 37 9 346 28 
Mälardalen 8 38 707 18 378   15 1 574 96,8 14 3 328 11 
Öresund 15 68 1 260 18 558   31 1 837 94,6 27 9 547 18 
Summa Handel 62 330 6 592 20 007   145 1 772 95,0 134 30 363 104 
Summa 
Förvaltningsfastigheter 609 5 070 129 313 25 505   2 612 2 061 90,6 2 313 607 479 1 706 
Fastighetsadministration vit vit vit vit  vit vit vit vit 135 107 -135 
Summa efter fastighets-
administration 609 5 070 129 313 25 505   2 612 2 061   2 313 742 586 1 571 
Projekt 27 195 4 849     65  —    17 14   3 
Obebyggd mark 35  —  858     8  —    8 3   5 
Totalt 671 5 265 135 020     2 685 2 061   2 338 759   1 579 
2024-12-31 672 5 282 135 711     —     — —   — 
januari-mars 2024 — — —     2 743     2 442 789   1 653 
 
 
Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 1 579 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 1 572 mkr förklaras dels av att driftöverskottet om 
1 mkr för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftöverskottet för under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 3 mkr såsom de ägts 
eller varit färdigställda under hela perioden samt övriga ej fastighetsrelaterade poster om 5 mkr.

===== SIDA 12 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 12  
 
Stora projekt
Pågående projekt över 50 mkr 
Castellum har en portfölj av större pågående projekt till ett 
sammanlagt värde om cirka 1,7 mdkr, varav 0,8 mdkr återstår att 
investera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för pågående 
projekt uppgår till 93 procent. 
 
Under kvartalet färdigställdes projektet för djursjukhuset Blå 
Stjärnan i Mölndal i fastigheten Tusenskönan 2. Castellum har 
under perioden fattat beslut om att starta ytterligare två projekt, en 
kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm och en lagerfastighet i 
Brunna i Stockholm. 
 
 
Beslutade, ej startade 
projekt Kategori Typ Ort Projektstart 
Yta, 
kvm 
Årligt 
hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Sorbonne 1 (Infinity) K N Stockholm Q3-25 20 100 107 0 1 716 481 1 235 
Örnäs 1:28 La N Stockholm Q3-25 13 100 15 0 229 66 163 
Summa ej startade projekt vit vit vit vit 33 200 122 0 1 945 547 1 398 
           
Pågående projekt Kategori Typ Ort Färdigställs 
Yta, 
kvm 
Årligt 
hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 69 30 39 
Amperen 1  Lo N Västerås Q3-25 37 200 29 100 382 288 94 
Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 43 100 507 351 156 
Gladan 6  K O Stockholm Q4-25 3 900 16 11 165 62 103 
Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 18 100 105 50 55 
Repslagaren 24 K O Örebro Q4-25 4 700 11 100 66 42 24 
Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 18 100 98 9 89 
Rotterdam 1 K O Stockholm Q3-26 17 100 74 100 300 11 289 
Summa pågående projekt     vit vit 86 300 215 93 1 692 843 849 
           
Färdigställda eller 
helt/delvis inflyttade 
projekt Kategori Typ Ort Färdigställt 
Yta, 
kvm 
Årligt 
hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 332 300 32 
Summa färdigställt   vit vit vit 10 600 27 100 332 300 32 
Totalsumma projekt    vit vit vit 130 100 364 63 3 969 1 690 2 279 
 
 
Kategori:  K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt  
Typ av investering:  N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 13 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 13  
 
Projektpipeline 
Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med 
framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 764 
000 kvm kan startas framöver. 
 
Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande möjligheter 
på Nordic Hub Säve i Göteborg och Läkaren i centrala Stockholm. 
 
 
 
Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största 
 
Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan 
Uthyrningsbar 
yta, kvm 
Nordic Hub Säve** Göteborg N La Pågående 215 000 
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 28 600 
Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000 
Gullbergsvass 703:44* Göteborg N K Pågående 24 500 
Höjdpunkten Lund N K Pågående 23 000 
Mimer 5 Västerås O K Gällande 23 000 
Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 22 300 
Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100 
Palmbohult* Örebro N Lo Gällande 15 100 
Solsten 1:172  Göteborg O La Gällande 15 100 
Flahult 80:10 Jönköping N Lo Gällande 15 000 
Druvan 22 Linköping N K Gällande 14 900 
Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000 
Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000 
Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400 
Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000 
Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 12 900 
Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800 
Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 
Väderö 18 Malmö N Lo Gällande 9 600 
Totalt vit vit vit vit 548 000 
 
 
Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori 
 
vit vit Uthyrningsbar yta, kvm 
Ort Kategori Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt 
Borås La 12 800 0 12 800 
Göteborg I 5 600 0 5 600 
Göteborg K 13 000 24 500 37 500 
Göteborg La 15 100 215 000 230 100 
Göteborg S 0 9 100 9 100 
Helsingborg K 0 13 400 13 400 
Helsingborg Lo 21 100 0 21 100 
Helsingfors K 12 900 0 12 900 
Jönköping I 3 400 0 3 400 
Jönköping K 4 500 7 700 12 200 
Jönköping Lo 29 000 0 29 000 
Jönköping Ö 7 400 0 7 400 
Linköping K 28 500 3 700 32 200 
Lund Ha 3 000 0 3 000 
Lund K 5 500 23 000 28 500 
Lund Lo 14 000 0 14 000 
Malmö K 7 400 7 500 14 900 
Malmö Lo 31 900 0 31 900 
Norrköping K 11 600 0 11 600 
Stockholm Ha 3 900 0 3 900 
Stockholm K 52 800 42 600 95 400 
Turku K 0 7 000 7 000 
Upplands Bro Lo 20 400 0 20 400 
Uppsala K 18 700 0 18 700 
Västerås I 19 600 0 19 600 
Västerås K 33 600 0 33 600 
Västerås Ö 5 500 0 5 500 
Örebro K 7 100 4 200 11 300 
Örebro Lo 15 100 0 15 100 
Örebro Ö 3 100 0 3 100 
Totalt vit 406 500 357 700 764 200 
 
 
Kategori:  K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt 
Typ av investering:  N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation 
* Markanvisning eller reservation        
** Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm bedöms kunna startas inom 5 år

===== SIDA 14 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 14  
 
Hyresgäster
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg 
med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för 
hyresförluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 500 
kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars 
storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. 
Det enskilt största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens 
totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt 
största kunden är 2,6 procent. Återstående genomsnittlig 
kontraktslängd per den 31 mars 2025 uppgick till 3,6 år (3,7). 
 
Största hyresgäster 
 
  
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av totalt 
kontraktsvärde, % 
Polismyndigheten 242 2,6 
AFRY 199 2,1 
ABB 161 1,7 
Försäkringskassan 155 1,7 
Domstolsverket 141 1,5 
Handelsbanken 135 1,5 
E.ON Nordic 91 1,0 
Region Stockholm 90 1,0 
Migrationsverket 87 0,9 
Hedin 82 0,9 
Summa 10 största hyresgästerna 1 383 14,9 
Kontraktsförfallostruktur 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt, löptid vit vit vit 
2025 2 274 1 212 13 
2026 2 030 1 944 21 
2027 1 394 1 802 19 
2028 993 1 531 16 
2029 271 610 7 
2030+ 451 1 923 21 
Summa kommersiellt 7 413 9 022 97 
Bostäder 476 49 1 
P-platser och övrigt 6 361 202 2 
Totalt 14 250 9 273 100 
 
 
Kontraktsstorlek 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt       
<0,25 3 215 213 2 
0,25 - 0,5 1 015 372 4 
0,5 - 1,0 1 214 854 9 
1,0 - 3,0 1 289 2 215 24 
>3,0 680 5 368 58 
Summa 7 413 9 022 97 
Bostäder 476 49 1 
P-platser och övrigt 6 361 202 2 
Totalt 14 250 9 273 100 
 
 
Kontraktsvärde per segment 
 
 
Nettouthyrning  
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt 
hyresvärde om 137 mkr (128). Uppsägningar uppgick till -321 mkr 
(-125), varav -86 mkr (-3) avsåg konkurser och -32 mkr (-4) 
uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts-
längd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -184 mkr  
(3).
 
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 73 mkr (67) har 
genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring  
om 4 procent (-1). Hyreskontrakt om 447 mkr förlängdes till 
oförändrade villkor. 
 
 
 
 
mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt 
Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit 
Förvaltningsfastigheter 38 20 36 6 31 6 137 
Projektfastigheter — — — — — — — 
Totalt 38 20 36 6 31 6 137 
Uppsagt vit vit vit vit vit vit vit 
Befintligt -44 -22 -36 -23 -98 -12 -235 
Konkurser -7 -2 -2 -73 -2 — -86 
Totalt -51 -24 -38 -96 -100 -12 -321 
Nettouthyrning -13 -4 -2 -90 -69 -6 -184 
januari-mars 2024 -12 3 -4 6 11 -1 3 
 
 
Stockholm, 26% Väst, 20% Mitt, 20%
Öresund, 15% Mälardalen, 13% Finland, 6%

===== SIDA 15 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 15  
 
Finansiering
Castellum har under kvartalet emitterat icke säkerställda gröna 
obligationer om totalt 4 mdkr på tre olika löptider. Genomsnittlig 
kreditmarginal i emissionen var 107 baspunkter. I samband med 
emissionen återköptes obligationer med kort löptid till ett 
nominellt belopp om 924 mkr. Andel räntesäkrat (över 1 år) 
uppgick vid balansdagen till 74 procent. Den rörliga delen består i 
huvudsak av exponering mot Stibor 3m. 
Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 2,36 procent 
jämfört med 2,74 procent under Q4 2024. Under kvartalet erhöll 
Castellum det långsiktiga kreditbetyget BBB med stabila utsikter 
från ratinginstitutet Standard & Poor’s Global Ratings (”S&P”). 
Betyget förbättrar positionen på kapitalmarknaden och möjliggör 
lägre finansieringskostnader över tid. 
 
Ränteförfallostruktur 2025-03-31  
 
Förfallotidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 
0 - 1 år 14 167 26 6,7¹ 0,2 
1 - 2 år  5 722 10 2,9 1,5 
2 - 3 år 3 210 6 2,4 2,5 
3 - 4 år 5 450 10 1,5 3,7 
4 - 5 år 12 107 22 1,4 4,6 
>5 år 14 225 26 2,5 7,3 
Totalt 54 880 100 3,3 3,6 
 
1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgår 4,0 procent. 
 
Kreditförfallostruktur 2025-03-31 
 
Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr 
Totalt räntebärande 
skulder, mkr Andel, % 
Outnyttjade 
kreditfaciliteter, mkr 
Summa tillgängliga 
krediter, mkr 
2025 403 1 842 150 2 395 4 447 2 842 
2026 899 5 765 — 6 664 12 7 183 13 847 
2027 2 522 4 348 — 6 870 13 12 972 19 842 
2028 6 388 3 458 — 9 846 18 1 500 11 346 
2029 2 679 9 594 — 12 273 22 — 12 273 
>2029 9 788 7 044 — 16 832 31 — 16 832 
Totalt 22 679 32 051 150 54 880 100 22 102 76 982 
 
 
 
Nyckeltal räntebärande finansiering 
 
 
  31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Räntebärande skulder, mkr 54 880 61 120 58 633 
Utestående obligationer, mkr 32 051 34 120 36 032 
Utestående företagscertifikat, mkr 150 844 — 
Bank, mkr 22 679 26 156 22 601 
Likvida medel, mkr 207 675 2 400 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 22 102 23 903 23 988 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 51,3 47,0 50,4 
Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 14,5 16,5 14,3 
Belåningsgrad, % 35,3 38,2 35,6 
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 
Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 8,4 9,7 8,6 
Genomsnittlig kapitalbindning, år¹ 4,6 4,3 4,4 
Genomsnittlig räntebindning, år 3,6 3,3 3,6 
Kreditrating - S&P BBB, Stable Outlook — — 
Kreditrating - Moody's Baa3, Positive Outlook Baa3, Stable Outlook Baa3, Positive Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,3 3,1 3,2 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,4 3,2 3,4 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 997 1 118 856 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 24 1 315 1 438 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr.o.m. 2024 -06-30.

===== SIDA 16 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 16  
 
Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program 
 
  Policy  Åtaganden i EMTN-program Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 %  35,3% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,2 ggr 
Säkerställd upplåning av totala tillgångar    Ej över 45 % 14% 
Finansieringsrisk    
• genomsnittlig kapitalbindning¹  Minst 2 år    4,6 år  
    
• förfall inom 1 år 
  
Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal   4%  
    
• likviditetsbuffert   
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders 
kommande låneförfall.    Uppfyllt  
    
Ränterisk       
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år   3,6 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 %   23% 
Kredit– och motpartsrisk    
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+  vit Uppfyllt 
Valutarisk    
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen vit Uppfyllt 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. 
 
Känslighetsanalys 
 
  Förändring, % Effekt på Belopp, mkr 
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +104/-104 
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -30/+30 
Underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -143/+143 
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 700/+6 236 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
Fördelning räntebärande skulder 2025-03-31 
 
 
 
 
 
 
 
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2025-03-31 
 
 
Obligationer, 32 051 mkr Lån i bank, 22 679 mkr
Certifikat, 150 mkr
Icke säkerställda krediter, 32 502 mkr
Säkerställda krediter, 22 378 mkr

===== SIDA 17 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 17  
 
Kassaflödesanalys för koncernen  
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Driftöverskott 1 572 1 618 6 740 6 786 
Centrala administrationskostnader -66 -68 -239 -241 
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 18 -3 82 61 
Erhållen ränta 5 2 53 50 
Betald ränta -631 -504 -2 379 -2 252 
Betald skatt -39 -29 -30 -20 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 859 1 016 4 227 4 384 
Förändring kortfristiga fordringar -380 -269 18 129 
Förändring kortfristiga skulder 487 -85 355 -217 
Kassaflöde från löpande verksamhet 966 662 4 600 4 296 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -488 -438 -2 517 -2 467 
Förvärv av fastigheter -19 -33 -53 -67 
Försäljning av fastigheter — — 24 24 
Försäljning av fastigheter via bolag 152 237 2 922 3 007 
Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto 0 -9 -87 -96 
Investeringar i intresseföretag och joint ventures -387 — -740 -353 
Investeringar övrigt -4 -2 -4 -2 
Kassaflöde från investeringsverksamhet -746 -245 -455 46 
Återköp egna aktier — — -20 -20 
Utbetald utdelning hybridobligation -349 -351 -349 -351 
Utgifter för hybridobligation — — -10 -10 
Upptagna lån 4 548 5 912 15 948 17 312 
Amortering av lån -6 910 -7 230 -20 479 -20 799 
Derivat 330 -204 331 -203 
Förändring långfristiga fordringar 1 — 1 — 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -2 380 -1 873 -4 578 -4 071 
Periodens kassaflöde -2 160 -1 456 -433 271 
Likvida medel ingående balans 2 400 2 088 675 2 088 
Kursdifferens i likvida medel -33 43 -35 41 
Likvida medel utgående balans 207 675 207 2 400 
vit vit vit vit vit 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 476 492 515 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 1,74 2,06 8,58 8,90 
 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Nettoskulden per den 31 mars 2025 uppgick till 54 673 mkr (56 233).

===== SIDA 18 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 18  
 
Nyckeltal 
 
  
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
Fastighetsrelaterade nyckeltal               
Hyresvärde, kr/kvm 2 061 2 024 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538 
Fastighetskostnader, kr/kvm 586 581 542 547 511 425 369 
Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 200 1 239 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039 
Överskottsgrad, %¹ 67 67 70 68 68 71 74 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,6 91,6 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 265 5 466 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447 
Antal fastigheter vid periodens utgång 671 709 672 709 749 762 642 
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 505 25 146 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549 
                
Finansiella nyckeltal               
Avkastning totalt kapital, %, R12 3,7 -4,1 2,8 -6,6 0,6 8,6 7,5 
Avkastning eget kapital, %, R12 3,3 -9,4 3,0 -14,8 2,2 22,7 13,0 
Belåningsgrad fastighet, % 40,5 44,0 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,3 3,1 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9 
                
Data per aktie               
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 110,80 140,90 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32 
Eget kapital, kr 160 156 161 157 202 206 146 
Resultat, kr, före och efter utspädning 0,00 -0,37 4,79 -25,68 4,44 35,12 17,24 
Förvaltningsresultat, kr 2,16 2,33 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 1,74 2,06 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) — — 2,48 — — 6,38 5,80 
Utestående antal aktier vid periodens utgång, tusental 492 446 492 601 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 
                
Nyckeltal enligt EPRA²               
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 2,00 2,04 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 159 151 157 154 203 211 180 
EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 155 146 152 149 193 202 172 
EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 131 126 131 127 165 166 142 
EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 49,4 52,0 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0 
EPRA vakansgrad, % 9,6 8,6 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8 
 
1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari-december 2024. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28.

===== SIDA 19 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 19  
 
Hållbarhet 
Castellum uppdaterar sitt klimatmål enligt ny 
internationell standard 
Castellum har formulerat ett nytt klimatmål som är godkänt av 
Science Based Targets initiative (SBTi) och baseras på den nya 
standarden för bygg- och fastighetsbranschen. Målet innebär att 
Castellum åtar sig att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela 
värdekedjan senast 2040. Castellum är det första företaget i 
Europa att få sina klimatmål godkända enligt denna nya standard 
för bygg- och fastighetsbolaget. Castellums tidigare mål var att nå 
klimatneutralitet i hela värdekedjan senast 2030. Det nya målet 
har samma ambitionsnivå, men räknas enligt en ny metodik med 
uppdaterat basår (2023). Det innebär att målen inte är direkt 
jämförbara, men den långsiktiga inriktningen är oförändrad, att 
minimera utsläppen i hela verksamheten. 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i 
Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden, syftar 
till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt och 
framgångsrikt bolag. Hållbarhetsstrategin består av 23 mätbara 
mål och tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Hållbara 
arbetsplatser och Sunda affärer. Bolaget arbetar med en bredd av 
aktiviteter för att nå målen, vilket inkluderar att installera 
solcellsanläggningar och laddplatser samt att certifiera 
fastighetsbeståndet. Energieffektiviteten förbättras hela tiden. 
Castellum arbetar tillsammans med hyresgästerna för att utveckla 
framtidens arbetsliv och det gemensamma samhället. 
 
Hållbarhetsresultat 
För första gången har Castellum tilldelats högsta betyg, A, i CDP:s 
klimatranking som är ett globalt system för redovisning av 
miljöpåverkan. Castellum är ett av få europeiska fastighetsbolag 
som har uppnått detta betyg. Dessutom har bolaget för nionde året 
i rad inkluderats i The Sustainability Yearbook, en prestigefylld 
ranking som lyfter fram världens främsta bolag inom hållbarhet. 
Castellum är rankat som nummer 1 i Norden, nummer 1 i Europa 
och nummer 8 globalt. Rankingen syftar till att vägleda investerare 
mot hållbara alternativ och främja affärsmodeller som bidrar till 
långsiktig klimatnytta. 
Castellum fortsätter också att samverka med sina hyresgäster 
för att skapa hållbara lösningar. För Omegapoints nya kontor vid 
Lilla Bommen i Göteborg valdes en hög grad av återbruk, vilket 
minskade klimatavtrycket med 32 procent jämfört med att köpa 
nytt. Även Kungsgatan 15 i Göteborg har renoverats med återbruk i 
fokus. Projektet drevs som en del av Kålltorp REbygg, en 
återbrukshubb som Castellum har etablerat tillsammans med 
samarbetspartners för att minska branschens klimatavtryck och 
främja återanvändning av material.  
Under Q1 emitterade Castellum gröna obligationer om 4 mdkr 
inom ramen för bolagets befintliga MTN-program. 
Emissionslikviden kommer användas i enlighet med Castellums 
ramverk för gröna obligationer.  
Ett stort fokus under 2025 ligger fortsatt på att minska energi-
användningen. I den jämförbara fastighetsportföljen uppgår 
besparingen rullande 12 månader till – 5 procent, graddags-
justerat. Castellum har ett fortsatt fokus på hållbarhetscertifierade 
byggnader och har per Q1 2025 certifierat 294 fastigheter 
motsvarande 54 procent av fastighetsytan. Ett annat fokus ligger 
på Castellums energiprojekt, i vilka bolaget under de senaste 12 
månaderna har investerat drygt 298 miljoner kronor.  
 
 
Ett fortsatt fokus under 2025 kommer att vara Castellums 
solcellsprogram, som beslutades att förlängas i Q3 2024. 
Castellum kommer att fortsätta sin satsning på solceller med mål 
om att bygga 100 nya solcellsanläggningar till 2030 inom 
solcellsprogrammet 100 på sol. 
0
10
20
30
40
50
60
0
50
100
150
200
250
300
350
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
Hållbarhetscertifierade fastigheter
Antal hållbarhetscertifierade fastigheter Andel hållbarhetscertifierad yta
Antal fastigheter
0
5
10
15
20
25
0
30
60
90
120
150
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
Solcellsanläggningar
Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW
80
85
90
95
100
105
110
115
120
125
130
Energiprestanda över tid, kWh/kvm
Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat)
kWh/kvm
% 
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
Utsläpp (Scope 1&2) kg CO2e/kvm
kg CO2e/kvm
MW

===== SIDA 20 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 20  
 
 
  2025 Q1 R12 2024 2023 
Resurseffektivitet       
Total energiprestanda, kWh/kvm, år 87 91 98 
Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 91 93 97 
1. varav faktisk uppvärmning 59 62 67 
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 63 64 66 
3. varav el och kyla 28 29 31 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -5 -4 -4 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % -12 -7 0 
Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -3 0 -5 
Fossilfritt       
Andel icke fossil energi, % 99 99 97 
Fossilfria fordon, % 99 99 98 
Antal laddpunkter för elbilar 1 457 1 453 1 189 
Installerade solcellsanläggningar, antal 116 116 106 
Färdplan för klimatneutralitet 2030       
Fastighetsförvaltning - utsläpp koldioxid i kg/kvm, år (market based) 0,9 1 1,9 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 - market based 0,8 0,9 1,8 
varav scope 2 - location based 3,7 4 5,4 
Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3) Uppfylls Uppfylls Uppfylls 
Hållbarhetscertifiering       
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 55 54 50 
Hållbarhetscertifiering, antal 294 287 260 
Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 65 66 61 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 67 69 64 
ESG-benchmarks       
DJSI poäng (0–100) TBA 76 77 
CDP betyg (A till D-betyg) TBA A A- 
Sociala nyckeltal       
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 3,4 2,6 2,4 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 44/56 43/57 41/59 
Mångfald, internationell bakgrund, % 14 14 12 
Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 3 7 9 
 
 
 
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. 
 
Ratings 
 
Castellums rating: 
76/100 
(enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) 
 
Castellums rating: 
AAA 
 
 
Castellums rating: 
Gold 
 
Castellums rating: 
A List 
(högsta betyg) 
 
Castellums rating: 
Region Top-Rated 
1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE 
MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY 
MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT 
WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 
 
Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i 
linje med Parisavtalet.

===== SIDA 21 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 21  
 
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade 
vid periodens utgång drygt 107 000 aktieägare. De 15 enskilt 
största aktieägarna per den 31 mars 2025 framgår i tabellen 
nedan. 
Aktieägare per 31 mars 2025 
 
Aktieägare 
Antal tusen 
aktier 
Andel 
röster/kapital, 
% 
Akelius Apartments Ltd 66 601 13,5 
BlackRock 24 909 5,1 
Länsförsäkringar Fonder 19 703 4,0 
Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 
Vanguard 19 093 3,9 
Nordea Funds 17 605 3,6 
Swedbank Robur Fonder 12 731 2,6 
Handelsbanken Fonder 9 550 1,9 
Folksam 9 471 1,9 
APG Asset Management 8 816 1,8 
Cliens Fonder 7 932 1,6 
Alecta Tjänstepension 7 750 1,6 
Avanza Pension 6 825 1,4 
Norges bank 6 627 1,3 
Carnegie Fonder 5 616 1,1 
15 största ägarna 242 867 49,3 
Svenska aktieägare, övriga 150 064 30,5 
Utländska aktieägare, övriga 99 515 20,2 
Totalt utestående aktier 492 446 100,0 
Återköpta egna aktier 155 0,0 
Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 
 
Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och 
bearbetade data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq 
och Millistream. 
 
Utdelning 
Styrelsen har föreslagit årsstämman 2025 en utdelning om  
2,48 kronor per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om  
vardera 0,62 kronor per aktie. 
Nyckeltal aktien 
 
  31 mar 2025 31 dec 2024 
Aktiekurs, SEK 110,80 120,55 
Börsvärde, mdkr 54,6 59,4 
Omsättning, antal miljoner¹ 101 289 
Omsättningshastighet, %¹ 83 58 
Aktiens direktavkastning — — 
 
1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. 
 
Aktieägare per land 31 mars 2025 
 
 
 
 
Sverige, 62% USA, 14% Norge, 4%
Finland, 3% Övriga, 17%

===== SIDA 22 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 22  
 
Moderföretaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
 
Kommentar till moderföretagets resultat  
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets 
verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande 
dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden 
såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt
 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. 
Resultat före skatt uppgick till -151 mkr (-308). Förändringen av 
finansiella poster är till största delen hänförlig till omräknings-
effekter av fodringar och skulder.  
 
 
Balansräkning i sammandrag 
 
mkr 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Andelar i koncernföretag 49 213 46 114 49 193 
Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 274 9 450 9 890 
Fordringar hos koncernföretag 47 112 45 652 47 325 
Derivat 1 561 2 152 2 539 
Övriga tillgångar 150 255 179 
Likvida medel 61 19 1 758 
Summa tillgångar 108 371 103 642 110 884 
Eget kapital 48 482 47 218 49 042 
Uppskjuten skatteskuld 156 327 133 
Derivat 540 268 245 
Räntebärande skulder 37 401 33 054 34 682 
Skulder till koncernföretag 21 422 22 424 26 524 
Ej räntebärande skulder 370 351 258 
Summa eget kapital och skulder 108 371 103 642 110 884 
 
 
Moderföretagets tillgångar uppgick till 108 371 mkr (110 884). 
Soliditeten uppgick till 45 procent (44). 
Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 6,5 mdkr 
under perioden och uppgår per den 31 mars 2025 till 17,0 mdkr. 
Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för 
dotterföretag. 
 
 
 
mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
2024 
jan-dec 
Intäkter 65 97 260 
Centrala administrationskostnader -101 -97 -385 
Finansiella poster 300 -258 1 308 
Resultat före värdeförändringar och skatt 264 -258 1 183 
        
Nedskrivning andelar i koncernföretag 16 -233 -218 
Nedskrivning andelar i intresseföretag -3 -558 -471 
Värdeförändringar finansiella instrument -428 741 824 
Resultat före skatt -151 -308 1 318 
        
Skatt -131 -228 -95 
Periodens resultat -282 -536 1 223 
     
Övrigt totalresultat 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
2024 
jan-dec 
Periodens resultat -282 -536 1 223 
Poster som kan komma att omföras till periodens resultat       
   Valutasäkring -2 -13 80 
Periodens totalresultat -284 -549 1 303

===== SIDA 23 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 23  
 
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett 
antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt 
och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och 
hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för 
verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en 
föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och 
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv 
kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På 
den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst-
storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtorter. För att 
underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera 
riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, 
finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om 
Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo-
visningen för 2024.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det 
faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. 
Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även 
andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis 
ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav 
på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs-
rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm-
melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark-
naden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den 
senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av 
delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att 
företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör 
antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings-
principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa 
uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som 
görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är 
samma som i den senast publicerade årsredovisningen.  
Värdering av fastighetsportföljen 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, 
där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde 
utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av 
framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta 
avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade 
modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets-
beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell.  
Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med 
återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl-
perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter 
kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla 
framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs 
det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. 
Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande 
betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm-
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, 
vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings-
modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak-
tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen 
baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings-
scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om 
Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i 
årsredovisningen för räkenskapsåret 2024.  
Värdering av finansiella tillgångar och skulder 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat 
används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, 
såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för 
motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit 
Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida 
kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA 
utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån 
förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt-
ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner 
utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående 
då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning 
inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms 
uppgå till ett värde om cirka 4 mkr netto.  
Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering 
om 0,2 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi-
nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans 
med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närståendetransaktioner har 
gjorts på armlängds avstånd

===== SIDA 24 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 24  
 
Rapportens undertecknande 
Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
 
 
Göteborg den 6 maj 2025 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 6 maj 2025 kl. 08:00 CEST.

===== SIDA 25 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 25  
 
Kvartalsöversikt
 
  
2025 
jan-mar 
2024 
okt-dec 
2024 
jul-sep 
2024 
apr-jun 
2024 
jan-mar 
2023 
okt-dec 
2023 
jul-sep 
2023 
apr-jun 
Resultaträkning, mkr                 
Intäkter 2 386 2 444 2 428 2 528 2 449 2 477 2 415 2 462 
Fastighetskostnader -814 -792 -685 -755 -831 -850 -698 -777 
Driftöverskott 1 572 1 652 1 743 1 773 1 618 1 627 1 717 1 685 
Centrala administrationskostnader -66 -63 -50 -60 -68 -124 -78 -131 
Resultat från intresseföretag och joint ventures 188 152 130 -3 -539 -828 -738 -701 
Räntenetto -534 -558 -498 -534 -492 -545 -480 -576 
Leasingkostnad/tomträttsavgäld -16 -24 -19 -14 -16 -22 -14 -14 
Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 144 1 159 1 306 1 162 503 108 407 263 
Värdeförändringar                 
   Fastigheter -368 5 -56 -557 -1 019 -6 304 -1 612 -651 
   Finansiellt innehav -4 -5 — — — — — — 
   Goodwill -21 -60 -4 -72 -52 -183 -77 -83 
   Derivat -592 934 -684 -553 754 -1 767 -221 840 
Aktuell skatt -102 -2 -54 -87 -29 85 -46 -26 
Uppskjuten skatt -55 -42 -37 184 -337 1 759 88 138 
Periodens resultat 2 1 989 471 77 -180 -6 302 -1 461 481 
Övrigt totalresultat 7 85 -107 54 -84 75 -48 73 
Periodens totalresultat 9 2 074 364 131 -264 -6 227 -1 509 554 
                  
Balansräkning, mkr                 
Förvaltningsfastigheter 135 020 135 711 135 824 135 785 137 244 137 552 144 709 145 897 
Goodwill 4 286 4 307 4 367 4 371 4 443 4 495 4 678 4 755 
Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 311 9 924 9 331 9 561 9 450 10 008 11 210 11 830 
Derivat 1 561 2 539 1 744 2 114 2 701 1 948 4 223 4 577 
Övriga tillgångar 3 322 2 978 3 240 3 336 3 540 3 245 3 774 3 758 
Likvida medel 207 2 400 1 825 739 675 2 088 1 397 1 755 
Summa tillgångar 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 169 991 172 572 
Eget kapital 78 906 79 174 77 109 76 745 76 634 77 177 83 406 84 926 
Uppskjuten skatteskuld 15 004 14 900 14 904 14 821 15 020 14 810 16 461 16 335 
Derivat 540 245 621 326 268 596 185 487 
Räntebärande skulder 54 880 58 633 59 087 59 222 61 120 61 671 65 687 65 480 
Övriga skulder 5 377 4 907 4 610 4 792 5 011 5 082 4 252 5 344 
Summa eget kapital och skulder 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 169 991 172 572 
                  
Nyckeltal                 
Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) 0,00 4,04 0,96 0,16 -0,37 -12,79 -2,97 1,12 
Avkastning eget kapital, %, R12 3,3 3,0 -7,6 -9,9 -9,4 -14,5 -12,6 -11,2 
Nettoinvestering, mkr 358 -307 147 -709 235 -397 774 -2 275 
Nettouthyrning, mkr -184 23 -16 3 3 -51 15 21 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,6 91,5 91,2 91,3 91,6 92,1 92,6 92,8 
Belåningsgrad, % 35,3 35,6 36,6 37,5 38,2 37,4 37,8 36,9 
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3 3,0 3,0 3,1 
EPRA NRV, kr/aktie 159 157 155 153 151 154 164 167

===== SIDA 26 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 26  
 
Alternativa nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare och bolagets ledning, då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa 
finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras 
nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av 
dessa nyckeltal på sidorna 29–30. 
 
vit dummytext 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 476 492 515 
Förvaltningsresultat 
    
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt 159 0,32 186 0,38 2 734 5,55 2 761 5,61 
Återläggning:                 
   Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat -80 -0,16 645 1,31 -36 -0,07 689 1,40 
   Värdeförändring fastighet 368 0,75 1 019 2,07 976 1,98 1 627 3,30 
   Värdeförändring finansiellt innehav 4 0,01 — — 9 0,02 5 0,01 
   Värdeförändring goodwill 21 0,04 52 0,11 157 0,32 188 0,38 
   Värdeförändring derivat 592 1,20 -754 -1,53 895 1,82 -451 -0,92 
Förvaltningsresultat 1 064 2,16 1 148 2,33 4 735 9,62 4 819 9,78 
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)                 
Förvaltningsresultat 1 064 2,16 1 148 2,33 4 735 9,62 4 819 9,78 
Aktuell skatt på förvaltningsresultat -78 -0,16 -144 -0,29 -163 -0,33 -229 -0,46 
EPRA Earnings/EPRA EPS 987 2,00 1 004 2,04 4 573 9,28 4 590 9,32 
 
Avkastning eget kapital, R12 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Resultat efter skatt 2 539 -7 462 2 539 2 357 
Genomsnittligt eget kapital 77 714 79 778 77 714 77 368 
Avkastning eget kapital, % 3,3 -9,4 3,3 3,0 
 
 
Räntetäckningsgrad 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 064 1 148 4 735 4 819 
Återläggning:          
   Räntenetto, mkr 534 492 2 125 2 083 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 598 1 640 6 860 6 902 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,3 3,2 3,3 
 
 
Överskottsgrad 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Driftöverskott 1 572 1 618 6 740 6 786 
Avgår: Övriga intäkter — — -65 -65 
Återläggning: vit vit vit vit 
   Intäkter coworking¹ -61 -61 -245 -245 
   Kostnader coworking¹ 54 54 209 209 
Driftöverskott exkl. coworking 1 565 1 611 6 639 6 685 
Hyresintäkter exkl. coworking 2 102 2 186 8 527 8 611 
Serviceintäkter 223 202 949 928 
Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 325 2 388 9 476 9 539 
Överskottsgrad, % 67,3 67,5 70,1 70,1 
 
1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering. 
 
 
 
 
Nettoinvestering, mkr 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Förvärv 19 33 53 67 
Ny-, till- och ombyggnation 498 448 2 552 2 502 
Summa investering 517 481 2 605 2 569 
Försäljning -159 -246 -3 116 -3 203 
Nettoinvestering 358 235 -511 -634 
Andel av fastighetsvärdet, % 0,2 0,2 -0,4 -0,5

===== SIDA 27 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 27  
 
 
  31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Antal utestående aktier, tusental 492 446 492 601 492 446 
             
 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 78 906 160,23 76 634 155,57 79 174 160,78 
Återläggning:             
   Hybridobligationer -10 161 -20,63 -10 169 -20,64 -10 161 -20,63 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — — — — — 
   Derivat enligt balansräkning -1 021 -2,07 -2 433 -4,94 -2 294 -4,66 
   Goodwill enligt balansräkning -4 286 -8,70 -4 443 -9,02 -4 307 -8,75 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 15 004 30,47 15 020 30,49 14 900 30,26 
Substansvärde EPRA NRV 78 442 159,29 74 609 151,46 77 312 157,00 
Avdrag:             
   Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 354 -4,78 -2 560 -5,20 -2 287 -4,64 
Substansvärde EPRA NTA 76 088 154,51 72 049 146,26 75 025 152,35 
Återläggning:             
   Derivat enligt ovan 1 021 2,07 2 433 4,94 2 294 4,66 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 650 -25,69 -12 460 -25,29 -12 613 -25,61 
Substansvärde EPRA NDV 64 459 130,90 62 022 125,91 64 706 131,40 
 
vit 31 mar 2025 31 mar 2025 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
EPRA LTV 
Koncern 
enligt 
rapportering 
Castellums andel av 
intresseföretag och JV 
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV 
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV 
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV 
Räntebärande skulder, mkr 54 880 10 500 65 380 73 641 68 780 
Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169 10 161 
Valutadel av marknadsvärde på 
säkringar för lån i utländsk valuta -232 — -232 -1 771 -1 603 
Rörelsekapital, netto (om skulder 
högre än fordringar) 2 194 — 2 194 1 682 2 095 
Likvida medel, mkr -207 -218 -425 -746 -2 652 
Netto skulder, mkr 66 796 10 282 77 078 82 975 76 781 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 020 20 600 155 620 159 414 155 257 
Rörelsekapital, netto (om 
fordringar högre än skulder) — 277 277 11 35 
Totala tillgångar, mkr 135 020 20 877 155 897 159 425 155 292 
EPRA LTV, % 49,5 49,2 49,4 52,0 49,4 
 
Belåningsgrad 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Räntebärande skulder, mkr 54 880 61 120 58 633 
Likvida medel, mkr -207 -675 -2 400 
Räntebärande skulder netto, mkr 54 673 60 445 56 233 
Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 
Belåningsgrad, % 35,3 38,2 35,6 
 
Belåningsgrad fastighet 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Räntebärande skulder netto, mkr 54 673 60 445 56 233 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 020 137 244 135 711 
Belåningsgrad fastighet, % 40,5 44,0 41,4 
 
Andel icke säkerställda tillgångar 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 
Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr -75 310 -83 782 -78 369 
Icke säkerställda tillgångar, mkr 79 397 74 271 79 490 
Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 51,3 47,0 50,4 
 
Säkerställda skulder/totala tillgångar 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Säkerställda skulder, mkr 22 378 26 156 22 601 
Totala tillgångar, mkr 154 707 158 053 157 859 
Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,5 16,5 14,3

===== SIDA 28 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 28  
 
 
Nettoskuld/EBITDA, R12 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Räntebärande skulder netto, mkr 54 673 60 445 56 233 
Driftöverskott, mkr 6 740 6 648 6 786 
Centraladministration, mkr -239 -401 -241 
Rörelseresultat, mkr 6 501 6 247 6 545 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 8,4 9,7 8,6 
 
Aktiens direktavkastning 31 mar 2025 31 mar 2024 31 dec 2024 
Beslutad utdelning — — — 
Aktiekurs vid periodens utgång 110,80 140,90 120,55 
Aktiens direktavkastning, % — — — 
 
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
R12, apr 2024 
 - mar 2025 
2024 
jan-dec 
Hyres- och serviceintäkter 2 386 2 449 9 721 9 784 
Förvärvade-, sålda och projektfastigheter -99 -160 -707 -768 
Coworking, koncerneliminering samt valutajustering -44 -42 -167 -165 
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2 243 2 247 8 847 8 851

===== SIDA 29 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 29  
 
Definitioner 
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) 
riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses 
enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassa-
flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell 
rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). 
Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public 
Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen  
EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV, EPRA LTV samt  
EPRA vakansgrad redovisas.  
Aktiens direktavkastning  
Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. 
Nyckeltalet belyser hur stor del av ägarnas investering de får tillbaka i 
utdelning. 
Andel icke säkerställda tillgångar 
Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål för säkerhet i 
procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. 
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet 
visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala 
tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. 
Belåningsgrad fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk. 
EPRA EPS – Earnings per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på förvaltningsresultat, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats 
med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 
och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått på resultatgenereringen i 
verksamheten med avdrag för nominell skatt. 
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill och 
nominell uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala egna kapital 
som Castellum förvaltar åt sina ägare.  
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för 
bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell 
uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande EPRA NRV men med 
skillnaden att uppskjuten skatt baseras på bedömt verkligt värde. 
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. Nyckeltalet 
belyser ägarnas andel av eget kapital. 
EPRA LTV – Loan to Value 
Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligation och justerat för 
valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta och 
efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande 
skulder, medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltnings-
fastigheter. Väsentliga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån 
ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk. 
Förvaltningsresultat  
Resultat före skatt med återläggning av värdeförändring av fastigheter, 
derivat, finansiellt innehav och goodwill samt Castellums andel av 
intresseföretags och joint ventures resultat exklusive förvaltnings-
resultat. Förvaltningsresultat är ett mått på resultatgenereringen i 
verksamheten, efter finansiella kostnader men exklusive värde-
förändringar. 
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd 
Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under 
hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. 
Projektfastigheter, coworking samt fastigheter som förvärvats eller sålts 
ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyres- och serviceintäkter 
exklusive engångseffekter, exempelvis för förtida avflyttningar, 
opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. 
Nettoinvestering 
Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd 
samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. 
Nettoskuld/EBITDA  
Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel i relation till 
driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader under 
senaste 12 månaders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk. 
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med 
räntenettot. Nyckeltalet belyser finansiell risk. 
Säkerställda skulder av totala tillgångar 
Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser 
finansiell risk. 
Överskottsgrad  
Driftöverskott justerat för coworking och övriga intäkter i procent av 
hyres- och serviceintäkter exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör 
fastigheternas lönsamhet. 
Övriga nyckeltal och definitioner 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. 
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för 
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt.  
Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier 
under viss period. 
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring 
derivat under senaste 12 månaders period i procent av genomsnittligt 
totalt kapital.  
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genom-
snittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och 
substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under perioden redovisade hyresintäkter exklusive rabatter i procent av 
hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under 
perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om 
de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som 
sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. 
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på 
årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade 
som projektfastigheter. 
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom 
en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra 
ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighets-
kategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt 
eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt 
och mark
.

===== SIDA 30 =====

CASTELLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS  202 5 30  
 
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för 
drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta 
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. 
Hyresvärde  
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta ytor. 
Kontraktsvärde  
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på 
fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ 
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit 
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har 
exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårs-
bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Nettouthyrning  
Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för 
hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under 
perioden uppsagda avtal.

===== SIDA 31 =====

Castellum Aktiebolag (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg 
Besöksadress: Östra Hamngatan 16 
Telefon: 031-60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475-5550  
Finansiell kalender 
Årsstämma 2025 7 maj 2025 
Halvårsrapport januari - juni 2025 15 juli 2025 
Delårsrapport januari - september 2025 23 oktober 2025 
Bokslutskommuniké 2025 18 februari 2026 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller 
Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02.  
 
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största kommersiella fastighetsbolag 
med fokus på kontors- och logistikfastigheter i nordiska tillväxtstäder. 
Per den 31 mars 2025 uppgick fastighetsvärdet till cirka 155 mdkr, 
inklusive innehavet i norska Entra ASA. Bolaget är noterat på Nasdaq 
Stockholm Large Cap och klassificerat som grönt enligt Green Equity 
Designation. Castellum är det enda nordiska fastighetsbolaget i Dow 
Jones Sustainability Index (DJSI).          
 
En värd bortom det förväntade. 
www.castellum.se