FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2026
===== SIDA 1 ===== På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. castellum.se Q1 Delårsrapport januari-mars 2026 ===== SIDA 2 ===== Nyckeltal 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Intäkter, mkr 2 321 2 386 9 528 9 593 Driftöverskott, mkr 1 519 1 572 6 469 6 524 Förvaltningsresultat, mkr 1 079 1 064 4 621 4 606 Periodens resultat, mkr 1 299 2 2 234 938 Kr/aktie, före och efter utspädning 2,66 0,00 4,55 1,91 Avkastning eget kapital, %, R12 2,9 3,3 2,9 1,2 Nettoinvestering, mkr 679 358 4 709 4 389 Nettouthyrning, mkr 82 −184 126 −140 Belåningsgrad, % 37,5 35,3 37,5 36,5 Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,0 3,2 3,2 EPRA NRV , kr/aktie 164 159 164 160 Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 86 91 86 85 Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 −4 −5 −4 −7 Perioden i korthet Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. Januari - mars 2026 ◼ Intäkterna uppgick till 2 321 mkr (2 386). I jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 2,0 procent (0,2) exklusive valutaeffekter. ◼ Driftöverskottet uppgick till 1 519 mkr (1 572). Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 5,8 procent (−2,8) exklusive valutaeffekter. ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till1 079 mkr (1 064), en ökning om 1,4 procent (−7,3). ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till 416 mkr (−368) motsvarande 0,3 procent (−0,3). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 138,1 mdkr (136,9) vid periodens utgång. ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 299 mkr (2), vilket motsvarar 2,66 kronor per aktie före och efter utspädning (0,00). ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 97 000 kvm (62 000) och med en årshyra om 271 mkr (137). Nettouthyrningen uppgick till 82 mkr (−184) för perioden och 126 mkr (−174) för rullande 12 månader. ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 679 mkr (358), varav 886 mkr (498) avser investeringar i befintliga fastigheter, — mkr (19) förvärv, och −207 mkr (−159) försäljningar. ◼ Investeringar i intresseföretag och joint ventures uppgick till — mkr (387). ◼ Belåningsgraden uppgick till 37,5 procent (36,5). ◼ Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 3,2 gånger (3,2) och 65 procent (68) av låneportföljen var räntesäkrad (över 1 år) vid periodens utgång. Väsentliga händelser under perioden ◼ Castellum har tecknat avtal med AP7 om att avyttra en portfölj om nio samhällsfastigheter belägna i Borås, Göteborg, Jönköping, Malmö, Mölndal och Örebro till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 5,6 mdkr. Fastigheterna planeras att frånträdas under andra och tredje kvartalet 2026. ◼ Bolaget har under kvartalet genomfört återköp av 17 723 097 egna aktier till en genomsnittlig kurs om 111,20 kr/aktie, totalt 1 972 mkr. ◼ Castellum har hyrt ut 24 000 kvm i kontorsfastigheten Sorbonne 1 (Infinity) i Hagastaden, varav knappt hälften är villkorat hyresgästens rätt att minska förhyrningen. Väsentliga händelser efter periodens utgång ◼ Bolaget har efter kvartalet genomfört återköp av 6 125 778 egna aktier till en genomsnittlig kurs om 118,49 kr, totalt 726 mkr. Tillsammans med återköp under första kvartalet har därmed 23 848 875 egna aktier återköpts under 2026 till en genomsnittlig kurs om 113,07 kr, totalt 2 697 mkr. Bild framsida: Helsingborg Jeppe 1 (GreenHaus) 2 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 3 ===== Back to basics i praktiken Back to basics innebär ett totalt fokus på att skala bort det som inte kan förväntas nå 10 procent på eget kapital. I praktiken innebär det att vi kommer öka transaktionshastigheten. Under kvartalet sålde vi nio fastigheter till AP7. Försäljningspriset var 5,6 mdkr. Resultat effekten blir 750 mkr, varav cirka 250 mkr under detta kvartal. Back to basics innebär disciplin med det kapital aktieägarna betrott oss med. I praktiken innebär det att vi kommer att återföra kapital till aktie ägarna som vi inte kan förränta till 10 procent. Just nu, givet aktiens rabatt mot substansvärdet, är det bättre att återföra via återköp. I skrivande stund har vi köpt tillbaka 23 miljoner aktier, av totalt 492 miljoner aktier. Back to basics innebär att hålla hårt i kostnader. Under hösten sålde vi United Spaces och genomförde ett be sparingsprogram på huvudkontoret. Det innebär också att vi kontinuerligt vänder på alla stenar för att se möjligheter att jobba enklare och snabbare. Kost naderna för administration, såväl fastighets som central administration, är under perioden nästan 100 mkr lägre än för ett år sedan. Nettouthyrningen 82 mkr Det är förstås roligt att rapportera positiv nettouthyrning om 82 mkr. Det är primärt uthyrningen till Ericsson i Hagastaden som driver upp nettouthyrningen vilken motsvarar cirka hälften av det potentiella hyresvärdet i förhyrningen till Ericsson. I juni ger Ericsson besked ifall de hyr hela eller halva Infinity. Utan förhyrningen till Ericsson hade nettouthyrningen varit 10 mkr. Positivt, men alltjämt segt på hyresmarknaden. Men, som sagt, kul med rejält positiv netto uthyrning. Uthyrningsgraden ner 2 procentenheter Uthyrningsgraden sjunker med nästan 2 procentenheter i jäm förelse med för ett år sedan och med lite drygt 1 procent under kvar talet. Det är tidigare perioders negativa nettouthyrning som nu letar sig in i siffrorna, vilket följaktligen slår igenom på intäkter och drift överskott. Förändringen i jämförbart bestånd för såväl intäkter som driftöverskott är negativ, 2 respektive 6 procent. Värdeförändringar 0,4 mdkr Värdeförändringar om cirka 400 mkr, varav cirka 300 mkr är en följd av uthyrning till Ericsson i Infinity och cirka 250 mkr är försäljning till AP7. Övriga fastigheter tappar således lite i värde, vilket primärt är en följd av lägre förväntade kassaflöden. Med risk för att bli tjatig Men, vårt uppdrag är glasklart; öka lönsamheten. Castellum ska ge minst 10 procent på eget kapital över en konjunkturcykel. Vi ska hantera aktieägarnas pengar varsamt. Kan vi inte förränta dem, så ska vi lämna tillbaka dem. If we can’t earn it, we will return it! Pål Ahlsén Verkställande direktör 3 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 4 ===== Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 321 2 386 9 528 9 593 Intäkter 2 321 2 386 9 528 9 593 Driftkostnader −439 −414 −1 425 −1 400 Underhåll −86 −67 −374 −354 Fastighetsskatt −146 −145 −579 −578 Uthyrning och fastighetsadministration −131 −188 −681 −737 Driftöverskott 1 519 1 572 6 469 6 524 Centrala administrationskostnader −24 −66 −220 −264 Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 40 188 619 767 Finansnetto Räntenetto −524 −534 −2 072 −2 082 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −17 −16 −72 −71 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 994 1 144 4 724 4 874 varav förvaltningsresultat¹ 1 079 1 064 4 621 4 606 Värdeförändringar Fastigheter 416 −368 −1 665 −2 450 Finansiellt innehav — −4 — −4 Goodwill −8 −21 −128 −141 Derivat 338 −592 −16 −945 Resultat före skatt 1 740 159 2 915 1 334 Aktuell skatt −63 −102 −218 −257 Uppskjuten skatt −378 −55 −463 −139 Periodens resultat 1 299 2 2 234 938 Genomsnittligt antal aktier, tusental 488 479 492 446 491 251 492 229 Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 2,66 0,00 4,55 1,91 Övrigt totalresultat 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Periodens resultat 1 299 2 2 234 938 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 645 −121 294 −472 Valutasäkring −126 128 −49 204 Periodens totalresultat 1 818 9 2 479 670 1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 25–27. 4 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 5 ===== Resultatanalys Intäkter Intäkterna uppgick till 2 321 mkr (2 386). Förändringen om –65 mkr förklaras av intäkter från projektfastigheter om 23 mkr, genomförda transaktioner om 15 mkr samt avyttringen av United Spaces, som inneburit lägre intäkter om –45 mkr. Vidare har intäkter i jämförbart bestånd minskat med –47 mkr, motsvarande –2,0 procent, vilket främst är hänförligt till ökade vakanser om –60 mkr. Utveckling intäkter mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar Förändring, % Jämförbart bestånd 2 248 2 295 −2,0 Projektfastigheter 52 29 Transaktion 32 17 Coworking — 62 Koncerngemensamt — −17 Valutajustering¹ −11 — Intäkter totalt 2 321 2 386 −2,7 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Kostnader Fastighetskostnader uppgick till 802 mkr (761), vilket är hänförligt till ökade kostnader om 45 mkr i jämförbart bestånd, motsvara- rande 6,1 procent, exklusive valutaeffekter. Kostnadsökningen för- klaras främst av högre kostnader för snöröjning och uppvärmning om 38 mkr. Vidare har en förskjutning av kostnader mellan fastig- hetsadministration och centraladministration påverkat fastighets- kostnaderna negativt om 22 mkr. Förskjutningen är ett resultat av en ny ansvarsfördelning mellan centrala funktioner och de regio- nala förvaltningsorganisationerna som etablerades i samband med nedbantningen av huvudkontoret i slutet av 2025. Den nya kost- nadsfördelningen har tillämpats från och med 2026 och jämförelse- siffror har inte räknats om. Fastighets- och uthyrningsadministration uppgick till 131 mkr (188). Minskningen om 57 mkr är dels relaterad till ökade kostnader hänförliga till förskjutning enligt ovan, dels minskade kostnader avseende avyttring av United Spaces om 53 mkr. Vidare förklaras minskningen av effektivisering av huvudkontoret och allmän kost- nadsöversyn. Centraladministration uppgick till 24 mkr (66), en minskning om 42 mkr där 20 mkr hänförs till allmän kostnadsöversyn och reste- rande förklaras av kostnadsförskjutningen ovan. Utveckling kostnader mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar Förändring, % Jämförbart bestånd 777 732 6,1 Projektfastigheter 21 19 Transaktion 9 10 Valutajustering¹ −5 — Fastighetskostnader 802 761 5,4 Coworking — 70 Koncerngemensamt — −17 Centraladministration 24 66 Kostnader totalt 826 880 −6,1 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm, R12¹ mkr Kontor Samhäll Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftkostnader 335 241 189 188 271 Underhåll 74 72 53 68 67 Fastighetsskatt 149 110 32 100 106 Fastighetsadministration 128 91 90 101 110 Totalt 686 514 364 457 554 Q1 2025, R12 689 487 337 408 540 1. Tabellen presenterar från och med 2026 nyckeltalen som rullande 12 månader, vilket är en förändring från tidigare då nyckeltalen redovisades uppräknade till helår. Även jämförelsesiffrorna har justerats. Segmentsinformation Castellums verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per ned- anstående geografiska områden. Under 2025 avyttrades United Spaces vilket medförde att Coworkingsegmentet utgår. Skillnad mellan driftöverskott om 1 519 mkr (1 572) och resultat före skatt om 1 740 mkr (159) består av centrala administrations- kostnader om –24 mkr (–66), resultat från intresseföretag och joint ventures om 40 mkr (188), finansnetto om –541 mkr (–550) samt värdeförändringar fastigheter, finansiella innehav, goodwill och derivat om 746 mkr (–985). Intäkter Driftöverskott¹ mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-mar Stockholm 584 591 405 412 Väst 464 455 312 316 Mitt 458 446 305 305 Mälardalen 317 317 196 206 Öresund 348 365 230 246 Finland 150 167 71 95 Coworking — 62 — −8 Koncerngemensamt — −17 — — Summa 2 321 2 386 1 519 1 572 1. Summa driftöverskott överensstämmer med redovisat driftöverskott i resultaträkningen. 5 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 6 ===== Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresse- företagets och joint ventures förvaltningsresultat. Per balansdagen har nedskrivning gjorts på grund av lägre substansvärde i Entra. Valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra och Halvorsäng, se sidan 9. mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar Förvaltningsresultat 125 108 Värdeförändring fastigheter −69 1 Skatt −29 −24 Övrigt 33 −20 Castellums andel av resultat från intresseföretag och joint ventures 60 65 Nedskrivning/återföring av nedskrivning −20 123 Total påverkan på periodens resultat 40 188 Omräkningsdifferens 700 −189 Valutasäkring −251 148 Total påverkan på periodens totalresultat 489 147 Finansnetto Finansnettot uppgick till −541 mkr (−550). De lägre kostnaderna jämfört med föregående år förklaras framförallt av omförhandlingar till lägre marginaler och lägre underliggande marknadsräntor. Effek- ten motverkades av att räntederivat med låg fast ränta löpt ut samt högre räntebärande skuld under kvartalet. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,1 procent (3,3). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom peri- odiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valu- tasäkring med kort löptid, samt i vissa fall valutaeffekter. mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar Finansiella intäkter 3 7 Räntekostnader, lån −508 −532 Ränteintäker- och kostnader, räntederivat 17 69 Ränteintäker- och kostnader, valutaderivat −39 −88 Avgår: aktiverad ränta 10 8 Övriga finansiella kostnader −6 −6 Valutakursdifferenser −1 8 Summa räntenetto −524 −534 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −17 −16 Summa finansnetto −541 −550 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 1 079 mkr (1 064), motsvarande 2,21 kronor per aktie (2,16). Ökningen i förvaltningsresultatet är framför allt relaterad till effektivisering av huvudkontoret samt effekter av avyttring United Spaces. Castellums andel av intresseföretag och joint ventures bidrog med 125 mkr (108) till förvaltningsresultatet, varav 125 mkr (108) avsåg Entra och 0 mkr (—) avsåg Halvorsäng. Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under perioden orealiserade värdeförändringar om 401 mkr (−351), främst drivet av positiva projektresultat och försäljningen av nio fastigheter till AP7. Det genomsnittliga direkt avkastningskravet för Castellums bestånd uppgick vid periodens utgång till 5,60 procent, 4 baspunkter lägre än före gående kvartal. Under perioden har 5 procent av fastighetsvärdet externvärde- rats. De externa värderingarna är i nivå med de interna värdering- arna och bekräftar Castellums bedömda marknadsvärde. Genomförda fastighetsförsäljningar har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om 15 mkr. Försäljningspris netto uppgick till 206 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och omkostna- der om 0 mkr. Underliggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 206 mkr att jämföra med senaste värderingen om 191 mkr, en skillnad om 15 mkr. Värdeförändringar - fastighet mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar Kassaflöde −295 −556 Projektvinst/byggrätter 345 139 Avkastningskrav 351 66 Orealiserad värdeförändring 401 −351 % av fastighetsvärde vid årets ingång 0,3 −0,3 Försäljningar 15 −17 Totalt 416 −368 % av fastighetsvärde vid årets ingång 0,3 −0,3 Goodwill Förändring av goodwill uppgick till −8 mkr (−21) varav −3 mkr (−8) är hänförligt till avyttringar och −5 mkr (−13) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter. Derivat Castellum innehar både ränte och valutaderivat. I periodens resultat har derivaten genererat en värdeförändring om 338 mkr (−592), vilket inkluderar realiserade värdeförändringar om −95 mkr (330) och orealiserade värdeförändringar om 433 mkr (–922). Värdeförändringarna förklaras av stigande swapräntor under kvartalet och valutakursrörelser. Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer uppgick till –128 mkr (128) och redovisas i övrigt totalresultat. 6 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 7 ===== Skatt Total skatt för perioden uppgick till –441 mkr (–157) varav –63 mkr (–102) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt på resultat före skatt uppgick teoretisk skatt till –358 mkr. Skillnaden om –83 mkr beror främst på ej avdragsgill ränta. Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 242 mkr (351) är spärrade för användning inom delar av koncernen. Skatteberäkning januari–mars 2026 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 079 avgår intresseföretag och joint ventures −125 Skattemässigt avdragsgilla: avskrivningar −543 543 ombyggnationer −139 139 Hybridobligation −335 335 Ej avdragsgill ränta 576 — Övriga skattemässiga poster −4 139 Skattepliktigt förvaltningsresultat 509 1 156 Skatt på förvaltningsresultat −105 Försäljning fastigheter — −117 Värdeförändring fastigheter — 457 Värdeförändring derivat −95 228 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 414 1 724 Underskottsavdrag, ingående balans −351 351 Underskottsavdrag, utgående balans 242 −242 Skattepliktigt resultat 305 1 833 Periodens skatt enligt resultaträkning −63 −378 Avkastning på eget kapital Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur cykel. Per den 31 mars 2026 uppgår avkastning på eget kapital för rullande 12 månader till 2,9 procent (3,3). Mål – 10 % avkastning på eget kapital Därutöver redovisar Castellum ett justerat avkastningsmått där hybridobligationen redovisas som skuldinstrument. Justerad avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgår till 2,8 procent (3,2). Diagrammet nedan visar utfall för de två olika avkastningsmåtten. Jämförelse vid hybrid som skuldinstrument -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Avkastning eget kapital, R12, % Avkastning eget kapital, medel 5 år, % Avkastning eget kapital, medel 10 år, % Mål, 10% -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2021 Q3 2022 2023 2024 2025 2026 Avkastning eget kapital, R12, % Avkastning eget kapital, hybrid som skuld, R12, % 7 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 8 ===== Balansräkning för koncernen i sammandrag Förändring eget kapital mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 138 141 135 020 136 919 Goodwill 4 158 4 286 4 166 Nyttjanderättstillgångar 1 105 1 441 1 105 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 645 10 311 10 905 Derivat 1 645 1 561 1 281 Övriga anläggningstillgångar 133 171 133 Övriga fordringar 1 703 1 710 1 260 Likvida medel 104 207 120 Summa tillgångar 158 634 154 707 155 889 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 77 892 78 906 78 311 Uppskjuten skatteskuld 15 380 15 004 15 139 Övriga avsättningar 35 32 75 Derivat 573 540 576 Räntebärande skulder 59 547 54 880 57 019 Leasingskulder 1 105 1 441 1 105 Ej räntebärande skulder 4 102 3 904 3 664 Summa eget kapital och skulder 158 634 154 707 155 889 Hänförligt till moderföretagets aktieägare mkr Antal utestå- ende aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskju- tet kapital Omräknings- reserv Säkrings- reserv Balanserad vinst Hybrid- obligation Totalt eget kapital Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 −290 29 905 10 161 79 174 Utdelning hybridobligation — — — — — −349 — −349 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Periodens resultat janmar 2025 — — — — — 2 — 2 Övrigt totalresultat janmar 2025 — — — −121 128 — — 7 Eget kapital 2025-03-31 492 446 246 38 942 89 −162 29 630 10 161 78 906 Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — −1 221 — −1 221 Återköpta egna aktier −344 — — — — −39 — −39 Aktierelaterade ersättningar — — — — — 4 — 4 Periodens resultat aprdec 2025 — — — — — 936 — 936 Övrigt totalresultat aprdec 2025 — — — −351 76 — — −275 Eget kapital 2025-12-31 492 102 246 38 942 −262 −86 29 310 10 161 78 311 Utdelning hybridobligation — — — — — −335 — −335 varav skatteeffekt — — — — — 69 — 69 Återköpta egna aktier −17 723 — — — — −1 972 — −1 972 Aktierelaterade ersättningar — — — — — 1 — 1 Periodens resultat janmar 2026 — — — — — 1 299 — 1 299 Övrigt totalresultat janmar 2026 — — — 645 −126 — — 519 Eget kapital 2026-03-31 474 379 246 38 942 383 −212 28 372 10 161 77 892 8 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 9 ===== Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Per den 31 mars 2026 äger Castellum totalt 669 fastigheter (673) till ett verkligt värde om cirka 138 mdkr (137). Förändring av fastighetsbeståndet Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2026 136 919 673 + Förvärv 0 — + Investeringar i befintliga fastigheter 886 — - Försäljningar −191 −2 +/- Fastighetsregleringar — −2 +/- Orealiserade värdeförändringar 401 — +/- Valutakursomräkning 126 — Fastighetsbeståndet per balansdag 138 141 669 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 158 mkr (4 166) hänförligt till rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras. mkr 31 mar 2026 31 dec 2025 Ingående bokfört värde 4 166 4 307 Försäljningar −3 −24 Nedskrivningar −5 −117 Utgående bokfört värde 4 158 4 166 Andelar i intresseföretag och joint ventures Vid utgången av perioden ägde Castellum totalt 67 305 119 aktier i Entra ASA, motsvarande 37,0 procent av kapitalet och 37,1 procent av rösterna. Under perioden har Entra återköpt egna aktier, mot svarande 0,49 procent av antal registrerade aktier. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels- metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter för- säljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börs- kurs medan nyttjande värdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV . Inga ytterligare investeringar har gjorts under perioden i Castellums joint venture Halvorsäng. mkr 31 mar 2026 31 dec 2025 Ingående bokfört värde 10 905 9 924 Förvärv — 770 Aktieägartillskott — 66 Andel av resultat från intresseföretag och joint ventures 60 433 Erhållen utdelning — −69 Nedskrivning/återföring nedskrivning −20 334 Valutakursomräkning 700 −553 Utgående bokfört värde 11 645 10 905 Entra Halvorsäng mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar 2026 jan-mar 2025 jan-mar Hyresintäkter 752 746 — — Förvaltningsresultat 336 308 0 — Periodens resultat 193 204 1 5 Varav minoritetens andel 32 24 — — Entra Halvorsäng 31 mar 2026 31 dec 2025 31 mar 2026 31 dec 2025 Antal fastigheter, st 79 80 1 1 Fastighetsvärde, mkr 59 826 56 596 900 863 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 102 1 117 53 53 Ek. uthyrningsgrad, % 94,3 93,9 91,9 91,9 Kontraktslängd, år 5,9 6,0 11,6 11,6 Räntebärande skulder, mkr 29 842 28 307 — — Kapitalbindning, år 4,1 3,6 — — Räntebindning, år 3,4 3,4 — — Belåningsgrad, % 47,6 48,0 — — EPRA NRV , SEK/aktie 166 155 — — Börskurs, NOK/aktie 104,80 115,60 — — Bokfört värde, mkr 11 159 10 420 486 485 Verkligt värde, mkr 6 884 7 117 486 485 Fastigheten Halvorsäng är under uppförande med en beräknad inflyttning vid halvårsskiftet 2026. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgick till 15 380 mkr (15 139). Ett bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 470 mkr (2 422), se antaganden i årsredovisning 2025. mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 242 50 48 Derivat −893 −184 −168 Obeskattade reserver −835 −172 −155 Fastigheter −82 824 −17 082 −2 195 Summa −84 310 −17 388 −2 470 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 749 2 008 — Utgående värde per balansdag −74 561 −15 380 −2 470 Derivat Per den 31 mars 2026 uppgick marknadsvärdet för derivat portföljen till 1 072 mkr (705) fördelat på 978 mkr (776) för ränte derivat respek- tive 94 mkr (–71) för valutaderivat. Verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. 9 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 10 ===== -500 -400 -300 -200 -100 0 100 200 300 400 500 Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Förvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar i befintliga fastigheter Fastighetsportföljen Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Ägarskapet kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet och 72 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och hyresgästanpassa sina fastigheter. Beståndet är koncentrerat till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största delen av kontor 60 procent, och däref- ter samhällsfastigheter 16 procent, lager/lätt industri 15 procent och handel 6 procent. Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 3 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 31 mars 2026 omfattade 669 fastigheter (673) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 9 247 mkr (9 299) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 283 tkvm (5 291). Investeringar Castellum har under perioden förvärvat fastigheter för 0 mkr (19) och investerat i befintliga fastigheter för 886 mkr (498). Efter försäljningar om –207 mkr (–159) uppgick nettoinvesteringen till 679 mkr (358). Ekonomisk uthyrningsgrad Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 88,0 procent jämfört med 89,2 procent vid utgången av 2025. Från och med 2026 tillämpas en ny definition för ekonomisk uthyrningsgrad, se sida 28. Jämförelse- siffror har justerats. Större fastighetstransaktioner 2026 Försäljningar Region Frånträde Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Netto-försälj- nings-pris, mkr Hållstugan 28 Mitt Q126 7 826 16 170 Nettoinvesteringar per region Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori Nettoinvestering Nettoinvestering, mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Förvärv 0 19 2 066 2 085 Investeringar i befintliga fastigheter 886 498 3 602 3 215 Summa investering 886 517 5 668 5 300 Försäljning −207 −159 −959 −911 Nettoinvestering 679 358 4 709 4 389 Andel av fastighetsvärdet, % 0,5 0,3 3,5 3,2 Stockholm, 30% Väst, 20% Mitt, 18% Mälardalen, 12% Öresund, 12% Finland, 4% Danmark, 4% Kontor, 60% Samhällsfastigheter, 16% Lager/Lätt Industri, 15% Handel, 6% Projekt och mark, 3% 10 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 11 ===== Fastighetsbestånd Ovan redovisat driftöverskott om 1 519 mkr överensstämmer med resultaträkningens driftöverskott om 1 519 mkr. 2026-03-31 januari-mars 2026 Kategori Antal Yta, tkvm Fastig- hets- värde, mkr kr/kvm Hyres- värde, mkr kr/kvm¹ Ekonomisk uthyrn. grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr kr/kvm¹ Driftöver- skott, mkr KONTOR Stockholm 54 642 26 998 42 026 483 3 007 83,8 393 120 689 273 Väst 80 482 14 135 29 354 251 2 100 89,0 215 78 607 137 Mitt 73 537 12 167 22 665 275 2 006 85,1 238 91 598 147 Mälardalen 30 398 10 534 26 460 224 2 377 85,2 184 65 623 119 Öresund 31 260 8 525 32 751 166 2 558 87,6 147 48 653 99 Danmark 12 116 4 648 39 995 75 2 681 77,8 63 21 723 42 Finland 18 204 5 758 28 262 175 3 683 83,5 147 77 1 241 70 Summa Kontor 298 2 639 82 765 31 361 1 649 2 536 85,0 1 387 500 686 887 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 8 143 6 037 42 297 100 2 751 94,7 93 22 536 71 Väst 17 142 3 270 22 967 69 1 929 94,6 65 19 525 46 Mitt 28 282 8 814 31 275 161 2 259 92,0 149 37 489 113 Mälardalen 7 45 1 203 26 641 24 2 169 98,4 25 7 658 17 Öresund 5 62 2 747 44 658 43 2 696 96,2 41 9 431 32 Danmark 1 12 619 50 730 10 3 197 99,6 10 2 578 8 Summa Samhällsfastigheter 66 686 22 690 33 086 407 2 343 94,1 383 96 514 287 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 28 181 3 614 20 013 66 1 465 85,9 55 24 467 31 Väst 81 604 8 663 14 348 176 1 155 95,1 163 50 315 113 Mitt 18 127 1 612 12 707 39 1 166 94,3 36 13 352 23 Mälardalen 26 341 3 950 11 576 106 1 246 89,9 92 40 439 52 Öresund 37 261 3 006 11 517 70 1 050 90,7 61 25 306 36 Finland 1 — 75 — 2 — 90,7 2 0 — 2 Summa Lager/Lätt industri 191 1 514 20 920 13 823 459 1 201 91,8 409 152 364 257 HANDEL Stockholm 11 74 1 913 25 763 37 2 018 94,7 34 7 428 27 Väst 10 44 1 112 25 319 22 1 964 98,2 21 6 474 15 Mitt 16 94 1 449 15 331 37 1 545 92,2 33 11 436 22 Mälardalen 8 38 708 18 409 16 1 614 97,3 15 5 430 10 Öresund 15 68 1 235 18 181 29 1 765 85,8 23 10 522 13 Summa Handel 60 318 6 417 20 112 141 1 768 93,1 126 39 457 87 Summa Förvaltningsfastig- heter 615 5 157 132 792 25 748 2 656 2 071 88,0 2 305 787 554 1 518 Projekt 24 126 4 542 46 12 13 −1 Obebyggd mark 30 — 807 5 4 2 2 Totalt 669 5 283 138 141 2 707 2 321 802 1 519 2025-12-31 673 5 282 135 711 — — — — januari-mars 2025 — — — 2 685 2 338 759 1 579 1. Endast beräknad på yta kopplad till förvaltningsfastigheter. 11 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 12 ===== Stora projekt Pågående projekt över 100 mkr Castellum har en portfölj av större pågående projekt till en sam- manlagd investering om 3,4 mdkr, varav 1,7 mdkr återstår att inves- tera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår till 72 procent. Under kvartalet har det fullt uthyrda hotellprojektet i Göteborg om 4 500 kvm färdigställts. Castellum har hyrt ut 24 000 kvm i kontorsfastigheten Sorbonne 1 (Infinity) i Hagastaden. Skillnaden mot ytan nedan avser gemen- samma ytor som hyresgästen förhyr utöver projektet. Knappt hälften av uthyrningen är villkorad och den ekonomiska uthyrnings- graden exklusive den villkorade delen uppgår till 59 procent. Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation, T=Tillbyggnad Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Gladan 5 & 7 K O Stockholm Q226 6 200 32 0 220 33 187 Summa ej startade projekt 6 200 32 0 220 33 187 Pågående projekt Kategori Typ Ort Färdigstäl- lande Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Rotterdam 1 K O Stockholm Q326 17 100 74 100 300 244 56 Solsten 1:172 K O/T Göteborg Q326 15 100 34 100 142 81 84 Amasonen 3 K O Linköping Q426 2 600 12 89 154 89 65 Örnäs 1:28 (Brunna B3) La N Stockholm Q127 13 100 15 0 229 108 121 Tingstadsvassen 31:2 I N Göteborg Q127 5 900 9 54 101 10 91 Sunnanå 8:51 La N Malmö Q127 22 400 26 0 291 138 153 Götaland 5 (Werket) S O/T Jönköping Q227 7 700 20 100 166 21 145 Blandaren 18 K O/T Linköping Q327 5 000 13 83 144 16 128 Hotellet 8 Ho O Jönköping Q427 7 400 18 100 198 20 178 Sorbonne 1 (Infinity) K N Stockholm Q427 20 100 113 59 1 716 1 044 672 Summa pågående projekt 116 400 334 72 3 441 1 771 1 693 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori Typ Ort Färdigställt Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q126 4 500 17 100 100 93 7 Summa färdigställt 4 500 17 100 100 93 7 Totalsumma projekt 127 100 383 67 3 761 1 897 1 887 12 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 13 ===== Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyres- gäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyres- förluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 300 kommersiella kontrakt och cirka 450 bostadskontrakt, vars storleksmässiga för- delning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största hyresgästen är 2,8 procent. Återstående genom snittlig kontraktslängd per den 31 mars 2026 uppgick till 3,7 år (3,6). Nettouthyrning, januari-mars 2026 mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt Nytecknat Förvaltningsfastigheter 38 36 26 30 56 5 191 Projektfastigheter 72 5 2 1 0 0 80 Totalt 110 41 28 31 56 5 271 Uppsagt Befintligt −48 −50 −30 −13 −39 −7 −187 Konkurser 0 −2 0 0 0 0 −2 Totalt −48 −52 −30 −13 −39 −7 −189 Nettouthyrning 62 −11 −2 18 17 −2 82 januari-mars 2025 −13 −4 −2 −90 −69 −6 −184 Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, storlek <0,25 3 168 206 2 0,25 – 0,5 987 360 4 0,5 – 1,0 1 231 863 9 1,0 – 3,0 1 274 2 192 24 >3,0 662 5 386 58 Summa 7 322 9 007 97 Bostäder 438 47 1 P-platser och övrigt 6 194 193 2 Totalt 13 954 9 247 100 Största hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Polismyndigheten 259 2,8 AFRY 193 2,1 Domstolsverket 143 1,6 Försäkringskassan 131 1,4 Handelsbanken 128 1,4 ABB AB 124 1,3 E.ON Nordic Aktiebolag 92 1,0 Region Stockholm 92 1,0 Migrationsverket 86 0,9 Kriminalvården 79 0,9 Summa 10 största hyresgästerna 1 329 14,4 Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2026 2 268 1 121 12 2027 1 959 1 854 20 2028 1 277 1 827 20 2029 1 042 1 386 15 2030 301 667 7 >2030 475 2 152 23 Summa kommersiellt 7 322 9 007 97 Bostäder 438 47 1 P-platser och övrigt 6 194 193 2 Totalt 13 954 9 247 100 Nettouthyrning Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 271 mkr (137). Uppsägningar uppgick till –189 mkr (–321), varav –2 mkr (–86) avsåg konkurser och –14 mkr (–32) upp- sägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 82 mkr (–184). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 6–15 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projektfastigheter. Rapporterade konkurser har normalt sett en omedelbar resultateffekt. Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 72 mkr (73) har genomförts under året med en genomsnittlig hyresförändring om –7,1 procent (4,0). Hyreskontrakt om 249 mkr (447) förlängdes till oförändrade villkor. 13 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 14 ===== Finansiering Castellum har under kvartalet refinansierat bankfaciliteter om cirka 6,8 mdkr. Tillgången på externt kapital bedöms vara god även om den geopolitiska osäkerheten bidragit till en ökad volatilitet, främst på kapitalmarknaden. Andel räntesäkrat (över 1 år) uppgick vid balansdagen till 65 procent (68). Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 2,01 procent jämfört med 1,91 procent under Q4 2025. Under kvartalet bekräftade S&P kreditbetyget BBB med stabila utsikter. Castellum har även kreditbetyget Baa2 med stabila utsikter från Moody’s. Ränteförfallostruktur 2026-03-31 Förfallotidpunkt Räntebärande skulder, mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0 – 1 år 21 075 35 5,3¹ 0,3 1 – 2 år 3 210 6 2,4 1,5 2 – 3 år 5 475 9 1,5 2,7 3 – 4 år 12 201 21 1,4 3,6 4 – 5 år 6 686 11 2,7 4,7 > 5 år 10 900 18 2,2 7,3 Totalt 59 547 100 3,1 3,0 1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgick till 3,4 procent (3,4). Kreditförfallostruktur 2026-03-31 Förfallotidpunkt Banklån, mkr Obligationer, mkr Företags- certifikat, mkr Totalt räntebärande skulder, mkr Andel, % Outnyttjade kredit- faciliteter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2026 497 5 416 4 674 10 587 18 352 10 939 2027 919 4 299 — 5 218 9 5 461 10 679 2028 2 416 3 484 — 5 900 10 8 036 13 936 2029 970 9 688 — 10 658 18 — 10 658 2030 2 606 7 055 — 9 661 16 3 100 12 761 >2030 16 524 999 — 17 523 29 700 18 223 Totalt 23 932 30 941 4 674 59 547 100 17 649 77 196 Nyckeltal räntebärande finansiering 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder, mkr 59 547 54 880 57 019 Utestående obligationer, mkr 30 941 32 051 30 695 Utestående företagscertifikat, mkr 4 674 150 4 004 Banklån, mkr 23 932 22 679 22 320 Likvida medel, mkr 104 207 120 Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr 17 649 22 102 20 176 Andel icke säkerställda tillgångar, % 57,4 51,3 55,8 Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 14,8 14,5 14,2 Belåningsgrad, % 37,5 35,3 36,5 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 9,5 8,4 9,1 Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,5 4,6 4,3 Genomsnittlig räntebindning, år 3,0 3,6 3,3 Kreditrating S&P BBB, Stabila utsikter BBB, Stabila utsikter BBB, Stabila utsikter Kreditrating Moody’s Baa2, Stabila utsikter Baa3, Positiva utsikter Baa2, Positiva utsikter Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,1 3,3 3,1 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,3 3,4 3,2 Marknadsvärde räntederivat, mkr 978 997 776 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 94 24 −71 14 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 15 ===== Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program Policy Åtaganden i EMTN-program Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 37,5 % Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,2 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 15 % Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år 4,5 år • förfall inom 1 år Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 12 % • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall. Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5 – 4,5 år 3 år • förfall inom 6 månader Högst 50 % 31 % Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr.o.m. 20240630. Känslighetsanalys Förändring Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 1 %enhet Förvaltningsresultat +107/107 Hyresintäkter +/ 1 % Förvaltningsresultat +92/92 Fastighetskostnader +/ 1 % Förvaltningsresultat 29/+29 Underliggande marknadsräntor +/ 1 %enhet Förvaltningsresultat 208/+208 Direktavkastningskrav +/ 0,25 %enhet Förvaltningsfastigheter 5 809/+6 357 Fördelning räntebärande skulder 2026-03-31 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2026-03-31 Obligationer, 30 941 mkr Banklån, 23 932 mkr Företagscertifikat, 4 674 mkr Icke säkerställda krediter, 35 990 mkr Säkerställda krediter, 23 557 mkr 15 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 16 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Netto skulden per den 31 mars 2026 uppgick till 59 443 mkr (56 899). mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Driftöverskott 1 519 1 572 6 469 6 524 Centrala administrationskostnader −24 −66 −220 −264 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet −37 18 76 131 Erhållen ränta 3 5 34 36 Betald ränta −541 −631 −2 178 −2 268 Betald skatt −3 −39 −99 −135 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 917 859 4 082 4 024 Förändring kortfristiga fordringar −440 −380 23 83 Förändring kortfristiga skulder 677 487 4 −186 Kassaflöde från löpande verksamhet 1 154 966 4 109 3 921 Investeringar i befintliga fastigheter −876 −488 −3 554 −3 166 Förvärv av fastigheter 0 −19 −357 −376 Förvärv av fastigheter via bolag — — −1 645 −1 645 Försäljning av fastigheter — — 40 40 Försäljning av fastigheter via bolag 206 152 823 769 Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto −2 0 −14 −12 Erhållen utdelning från intresseföretag — — 69 69 Investeringar i intresseföretag och joint ventures — −387 −449 −836 Investeringar övrigt — −4 0 −4 Kassaflöde från investeringsverksamhet −672 −746 −5 087 −5 161 Återköp egna aktier −1 972 — −2 011 −39 Utbetald utdelning −305 — −1 221 −916 Utbetald utdelning hybridobligation −335 −349 −335 −349 Upptagna lån 11 359 4 548 28 558 21 747 Amortering av lån −9 148 −6 910 −24 039 −21 801 Derivat −95 330 −79 346 Förändring långfristiga fordringar — 1 −1 — Kassaflöde från finansieringsverksamhet −496 −2 380 872 −1 012 Periodens kassaflöde −14 −2 160 −106 −2 252 Likvida medel ingående balans 120 2 400 207 2 400 Kursdifferens i likvida medel −2 −33 3 −28 Likvida medel utgående balans 104 207 104 120 Genomsnittligt antal aktier, tusen 488 479 492 446 491 251 492 229 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 1,88 1,74 8,31 8,18 16 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 17 ===== Nyckeltal 2026 jan-mar 2025 jan-mar 2025 jan-dec 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm¹ 2 071 2 037 2 072 2 019 1 927 1 758 1 648 Fastighetskostnader, kr/kvm¹ 554 540 551 542 547 511 425 Driftöverskott, kr/kvm¹’² 1 254 1 298 1 274 1 275 1 209 1 048 1 008 Överskottsgrad, %¹’² 65 67 69 70 68 68 71 Ekonomisk uthyrningsgrad, %¹ 88,0 89,9 89,2 91,1 91,0 93,4 92,9 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 283 5 265 5 291 5 282 5 485 5 696 5 853 Antal fastigheter vid periodens utgång 669 671 673 672 709 749 762 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 748 25 505 25 538 25 475 25 258 26 737 26 667 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, %, R12 3,2 3,7 2,8 2,8 −6,6 0,6 8,6 Avkastning eget kapital, %, R12 2,9 3,3 1,2 3,0 −14,8 2,2 22,7 Belåningsgrad, % 37,5 35,3 36,5 35,6 37,4 42,3 39,2 Belåningsgrad fastighet, % 43,0 40,5 41,6 41,4 43,3 49,5 45,5 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 3,3 3,0 3,9 5,2 Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,1 3,3 3,1 3,2 3,0 2,6 1,8 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 108,85 110,80 106,40 120,55 143,30 106,06 204,81 Eget kapital, kr 164 160 159 161 157 202 206 Resultat, kr, före och efter utspädning 2,66 0,00 1,91 4,79 −25,68 4,44 35,12 Förvaltningsresultat, kr 2,21 2,16 9,36 9,78 9,69 11,45 10,46 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 1,88 1,74 8,18 8,90 9,06 10,24 9,73 Utdelning per aktie, kr — — — 2,48 — — 6,38 Utestående antal aktier vid periodens utgång, tusental 474 379 492 446 492 102 492 446 492 601 390 933 405 384 Genomsnittligt antal aktier, tusental 488 479 492 446 492 229 492 515 451 377 393 849 336 784 Nyckeltal enligt EPRA³ EPRA EPS, kr 1,99 2,00 8,95 9,32 9,49 11,09 9,73 EPRA NRV , kr 164 159 160 157 154 203 211 EPRA NTA, kr 159 155 155 152 149 193 202 EPRA NDV , kr 134 131 131 131 127 165 166 EPRA LTV , % 51,4 49,4 50,4 49,4 52,1 55,6 51,4 EPRA vakansgrad, % 11,7 9,6 10,3 8,8 7,9 6,7 7,8 1. Ändrad definition från och med 2026. Jämförelsesiffror har omräknats. 2. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari–december 2024. 3. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 2527. 17 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 18 ===== 80 90 100 110 120 20122013201420152016201720182019202020212022202320242025 2026 Q1 Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat) kWh/kvm Hållbarhet Castellum inkluderas i The Sustainability Yearbook för tionde året i rad The Sustainability Yearbook lyfter fram världens främsta företag inom hållbarhet. Inom kategorin fastighetsförvaltning och fastig- hetsutveckling rankas Castellum som nummer 1 i Europa och på plats 14 globalt. The Sustainability Yearbook presenterar årligen de bolag som placerar sig bland de översta 15 procenten i sin respek- tive bransch. I årets upplaga granskades 9 200 bolag i 59 branscher, varav endast 848 kvalificerade sig. Syftet är att vägleda investerare mot mer hållbara och transparenta investeringsalternativ. Hållbarhetsmål- och strategi Castellums hållbarhetsstrategi Den hållbara staden omfattar 17 mätbara mål inom tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och Sunda affärer. Strategin är integrerad i affärsmodellen och omfattar satsningar på attraktiva och inklude- rande arbetsplatser samt ett ansvarsfullt företagande med tydliga processer för etik, regelefterlevnad och leverantörskedja. Genom att kombinera miljömässiga, sociala och styrningsrelate- rade aspekter stärker Castellum sin konkurrenskraft och långsiktiga lönsamhet, samtidigt som bolaget bidrar till ett mer hållbart sam- hälle. Hållbarhetsresultat I den jämförbara fastighetsportföljen uppgår energibesparingen, rullande 12 månader och graddagsjusterat, till –4,1 procent. Klimat- påverkan från förvaltningsfastigheter uppgår till 3,82 kgCO2e/kvm i jämförelse med målet för 2026 på 3,66 kgCO2e/kvm. Ökningen är till viss del kopplad till högre emissionsfaktorer, något högre energiför- brukning i jämförelse med Q4 2025 samt förflyttningar inom portföl- jen. Målet är ett delmål till Castellums klimatmål om nettonollut- släpp till 2040. Castellum fortsätter arbetet med att skapa hållbara lösningar. För Castellums nya huvudkontor i Göteborg beläget vid Lilla Bommen står återbruk i fokus. Cirka hälften av inredningen kommer från åter- använda material, som glaspartier, undertak, dörrar och möbler och varje val görs med klimatet i åtanke. Antalet hållbarhetscertifierade byggnader fortsätter att öka och per 31 mars 2026 omfattar certifieringarna 311 fastigheter, motsva- rande 59 procent av fastighetsytan. Under de senaste tolv måna- derna har energieffektiviseringsprojekt motsvarande drygt 157 mkr genomförts eller påbörjats. Under de senaste fem åren uppgår investeringarna till närmare 1 040 mkr. Castellum har utsetts till Karriärföretag 2026 och Retention Company 2026. Utmärkelserna uppmärksammar arbetsgivare som arbetar långsiktigt med kultur, ledarskap och förutsättningar för engagemang och utveckling över tid. Castellum har erhållit betyget A– från CDP . Under 2025 utvärde- rade CDP över 22 000 bolag avseende deras klimatarbete, motsva- rande mer än hälften av det globala börsvärdet. Satsningen på fossilfri energi fortsätter genom det förlängda sol- cellsprogrammet 100 på sol, med målet att bygga totalt 200 sol- cellsanläggningar till 2030. Vid periodens utgång har Castellum uppfört 131 solcellsanläggningar, vars produktion motsvarar cirka 26 procent av Castellums årliga elbehov. Energiprestanda över tid, kWh/kvm 0 25 50 75 100 0 100 200 300 400 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 Antal hållbarhetscertifierade fastigheter Andel hållbarhetscertifierad yta, % % Hållbarhetscertifierade fastigheter 0 2 4 6 8 10 12 14 202320242025 2026 Q1 20272028202920302031203220332034203520362037203820392040 Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter Sektorns färdplan mot nettonoll klimatrelaterade utsläpp (SBTi) Status kg CO₂e per kvm, år Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter* 0 5 10 15 20 25 0 30 60 90 120 150 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW MW Solcellsanläggningar * Scope 1, 2 och utsläpp från hyresgäster el (Scope 3.13) 18 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 19 ===== Castellums rating: 74/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA 1 THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘ASIS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘ASIS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 1 Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. Castellums rating: Gold Castellums rating: Low-carbon leader Ratings Nyckeltal hållbarhet 2026 Q1, R12 2025 2024 Resurseffektivitet Total energiprestanda, kWh/kvm, år 84 80 91 Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 86 85 93 1. varav faktisk uppvärmning 59 55 62 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 61 60 64 3. varav el och kyla 25 25 29 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % −4 −7 −4 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % −2 −10 −7 Taxonomilinjerade förvaltningsfastigheter, andel av fastighetsvärde, % 51 54 48 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,2 0,3 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % −6 −7 0 Fossilfritt Andel icke fossil energi (köpt), % 97 99 99 Fossiloberoende fordon, % 100 100 99 Antal laddpunkter för elbilar 1 616 1 627 1 453 Installerade solcellsanläggningar, antal 131 130 116 Klimatrelaterade utsläpp (kg CO₂e/ekvm, år) varav scope 1 0,1 0,1 0,1 varav scope 2 marknadsbaserade 1,1 1,0 0,9 varav scope 2 platsbaserade 3,5 3,3 4,0 Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 59 58 54 Sociala nyckeltal Antal anställda på balansdagen 485 485 564 Jämställdhet, kvinnor/män, % 39/61 42/58 43/57 Sjukfrånvaro, % (lång och korttidssjukfrånvaro) 3,0 2,7 2,6 Antal skador med frånvaro, anställda¹ 0 0 1 Skadefrefvens (LTIFR), anställda¹ 0 0 0,9 Antal skador med frånvaro, entreprenörer¹ 12 12 2 Skadefrekvens (LTIFR) entreprenörer¹ 2,3 2,3 0,4 Praktikanter, % av medarbetare YTD 6 13 7 ESG-benchmarks MSCI ESG Score TBA AAA AAA S&P CSA poäng (0100) TBA 74 76 CDP betyg (A till D-betyg) TBA A- A 1 Nyckeltalet beräknas på helår och avser Q4 2025. Castellums rating: A- 19 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 20 ===== Castellumaktien Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång drygt 96 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktie ägarna per den 31 mars 2026 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 31 mars 2026 Aktieägare Antal tusen aktier Andel kapital, % Andel röster, % Akelius Apartments Ltd 126 000 25,6 26,6 Nordea Funds 24 379 4,9 5,1 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 4,1 Vanguard 17 172 3,5 3,6 BlackRock 17 152 3,5 3,6 Länsförsäkringar Fonder 13 086 2,7 2,8 Handelsbanken Fonder 11 273 2,3 2,4 Folksam 11 093 2,3 2,3 Alecta Tjänstepension 9 400 1,9 2,0 APG Asset Management 7 569 1,5 1,6 Norges Bank 7 534 1,5 1,6 Swedbank Robur Fonder 7 178 1,5 1,5 Tredje AP-fonden 6 289 1,3 1,3 State Street Investment Mgmt 5 152 1,0 1,1 SEB Funds 3 719 0,7 0,8 15 största ägarna 286 635 58,2 60,4 Svenska aktieägare, övriga 149 270 30,3 31,5 Utländska aktieägare, övriga 38 474 7,8 8,1 Totalt utestående aktier 474 379 96,3 100,0 Återköpta egna aktier 18 223 3,7 Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 Återköp av egna aktier Årsstämman 2025 beslutade om återköp av egna aktier. Förvärv av aktier får ske med högst så många egna aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Åter- köpsprogrammet är en del av Castellums avkastningsfokuserade kapitalallokering och förväntas stärka det långsiktiga aktieägarvär- det, samtidigt som bolagets nuvarande belåningsgrad bibehålls. Under perioden har återköp av 17 723 097 aktier skett till en snitt- kurs om 111,20 kr/aktie. Bolagets innehav av egna aktier uppgick därmed till 18 222 500 aktier motsvarande 3,7 procent av antalet registrerade aktier vid periodens utgång. Utdelning Styrelsen beslutade på årsstämman 2025 en utdelning om 2,48 kronor per aktie, motsvarande en direktavkastning om 2,3 procent. Utdelningen uppdelades på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie, varav sista reglerades under första kvartalet 2026. Till årsstämman 2026 föreslås ingen utdelning. Nyckeltal aktien 31 mar 2026 31 dec 2025 Aktiekurs, SEK 108,85 106,40 Börsvärde, mdkr 51,6 52,4 Omsättning, antal miljoner¹ 106 386 Omsättningshastighet, %¹ 88 79 Aktiens direktavkastning — 2,3 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. Aktieägare per land 31 mars 2026 Sverige, 48% Cypern, 26% USA, 11% Finland, 5% Övriga, 10% 20 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 21 ===== Moderföretaget Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Resultat före skatt uppgick till 747 mkr (–151). Förändringen av finansiella poster är till största delen hänförlig till återläggning av tidigare nedskrivning i intresseföretag samt omräkningseffekter av fordringar och skulder. Resultaträkning i sammandrag mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar 2025 jan-dec Intäkter 56 65 251 Centrala administrationskostnader −72 −101 −428 Resultat före finansiella poster −16 −36 −177 Resultat från koncernföretag 46 16 1 591 Resultat från intresseföretag 739 −3 182 Finansiella intäkter 499 1 194 2 426 Finansiella kostnader −697 −894 −2 366 Resultat före värdeförändringar och skatt 571 277 1 656 Värdeförändringar Finansiellt innehav — — −4 Derivat 176 −428 −661 Resultat efter värdeförändringar 747 −151 991 Bokslutsdispositioner — — −30 Resultat före skatt 747 −151 961 Skatt −64 −131 −157 Periodens resultat 683 −282 804 Övrigt totalresultat 2026 jan-mar 2025 jan-mar 2025 jan-dec Periodens resultat 683 −282 804 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Valutasäkring 3 −2 −27 Periodens totalresultat 686 −284 777 Balansräkning i sammandrag mkr 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Andelar i koncernföretag 41 775 49 213 41 729 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 578 10 274 10 839 Fordringar hos koncernföretag 55 423 47 112 54 492 Derivat 1 645 1 561 1 281 Övriga tillgångar 103 150 104 Likvida medel 25 61 21 Summa tillgångar 110 549 108 371 108 466 Eget kapital 46 735 48 482 48 286 Uppskjuten skatteskuld 151 156 156 Derivat 573 540 576 Räntebärande skulder 43 851 37 401 40 972 Skulder till koncernföretag 18 764 21 422 17 734 Ej räntebärande skulder 475 370 742 Summa eget kapital och skulder 110 549 108 371 108 466 Moderföretagets tillgångar uppgick till 110 549 mkr (108 466). Soliditeten uppgick till 42 procent (45). Moderföretagets eventual- förpliktelser har minskat med 345 mkr under perioden och uppgick per den 31 mars 2026 till 15 224 mkr (15 569). Eventualförpliktel- serna är hänförliga till borgensförbindelser för dotterföretag. 21 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 22 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och bibehålla belåningsgraden låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar bolaget risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar Castellum med en väl sammansatt hyresgästportfölj med en sprid- ning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtorter. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärlds- risker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa åter- finns i årsredovisningen för 2025. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovis- ningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovis- ningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättan- det av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedöm- ningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat till- lämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade belop- pen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovis- ningen. Införandet av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari 2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de finansiella rapporterna. Castellum utvärderar för närvarande effekterna av den nya standarden på den finansiella rapporteringen, inklusive behov av systemanpassningar. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av fram- tida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med åter- stående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes- perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöver- skott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda mark- nadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastig- hetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkast- ningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastig- het. För ytterligare information om Castellums värdering av fastig- hetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2025. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motparts- risk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjust- ment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvin- ningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattnings- havare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering om 0,2 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi- nistration till Halvorsäng som är ett joint venture tillsammans med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närstående transaktioner har gjorts på armlängds avstånd. 22 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 23 ===== Rapportens undertecknande Göteborg den 24 april 2026 Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 24 april 2026 kl. 08:00 CEST. Pål Ahlsén Verkställande direktör Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 23 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 24 ===== Kvartalsöversikt 2026 jan-mar 2025 okt-dec 2025 jul-sep 2025 apr-jun 2025 jan-mar 2024 okt-dec 2024 jul-sep 2024 apr-jun Resultaträkning, mkr Intäkter 2 321 2 398 2 407 2 403 2 386 2 444 2 428 2 528 Fastighetskostnader −802 −783 −705 −769 −814 −792 −685 −755 Driftöverskott 1 519 1 615 1 702 1 634 1 572 1 652 1 743 1 773 Centrala administrationskostnader −24 −87 −41 −70 −66 −63 −50 −60 Resultat från intresseföretag och joint ventures 40 198 58 322 188 152 130 −3 Räntenetto −524 −526 −506 −516 −534 −558 −498 −534 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −17 −17 −18 −20 −16 −24 −19 −14 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 994 1 183 1 195 1 350 1 144 1 159 1 306 1 162 Värdeförändringar Fastigheter 416 −1 051 −232 −800 −368 5 −56 −557 Finansiellt innehav — — — — −4 −5 — — Goodwill −8 −81 −21 −18 −21 −60 −4 −72 Derivat 338 −76 140 −417 −592 934 −684 −553 Aktuell skatt −63 5 −120 −40 −102 −2 −54 −87 Uppskjuten skatt −378 −94 −104 114 −55 −42 −37 184 Periodens resultat 1 299 −114 858 189 2 1 989 471 77 Övrigt totalresultat 519 −240 −13 −21 7 85 −107 54 Periodens totalresultat 1 818 −354 845 168 9 2 074 364 131 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter 138 141 136 919 137 328 136 999 135 020 135 711 135 824 135 785 Goodwill 4 158 4 166 4 247 4 268 4 286 4 307 4 367 4 371 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 645 10 905 11 064 10 996 10 311 9 924 9 331 9 561 Derivat 1 645 1 281 1 373 1 342 1 561 2 539 1 744 2 114 Övriga tillgångar 2 941 2 498 3 091 3 354 3 322 2 978 3 240 3 336 Likvida medel 104 120 137 174 207 2 400 1 825 739 Summa tillgångar 158 634 155 889 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 Eget kapital 77 892 78 311 78 663 77 815 78 906 79 174 77 109 76 745 Uppskjuten skatteskuld 15 380 15 139 14 974 14 879 15 004 14 900 14 904 14 821 Derivat 573 576 425 518 540 245 621 326 Räntebärande skulder 59 547 57 019 57 497 57 881 54 880 58 633 59 087 59 222 Övriga skulder 5 242 4 844 5 681 6 040 5 377 4 907 4 610 4 792 Summa eget kapital och skulder 158 634 155 889 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 Nyckeltal Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) 2,66 −0,23 1,74 0,38 0,00 4,04 0,96 0,16 Avkastning eget kapital, %, R12 2,9 1,2 3,9 3,4 3,3 3,0 −7,6 −9,9 Nettoinvestering, mkr 679 891 675 2 465 358 −307 147 −709 Nettouthyrning, mkr 82 26 16 2 −184 23 −16 3 Ekonomisk uthyrningsgrad, %¹ 88,0 89,2 88,7 89,3 89,9 91,1 90,7 90,9 Belåningsgrad, % 37,5 36,5 36,5 36,7 35,3 35,6 36,6 37,5 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 EPRA NRV , kr/aktie 164 160 160 159 159 157 155 153 1. Ändrad definition från och med 2026. Jämförelsesiffror har omräknats. 24 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 25 ===== Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning, då de möj- liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyck- eltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 28. 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen 488 479 492 446 491 251 492 229 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 1 740 3,56 159 0,32 2 915 5,93 1 334 2,71 Återläggning: Resultat intresseföretag exkl förvaltningsresultat 85 0,17 −80 −0,16 −103 −0,21 −268 −0,54 Värdeförändring fastighet −416 −0,85 368 0,75 1 665 3,39 2 450 4,98 Värdeförändring finansiellt innehav — 0,00 4 0,01 — 0,00 4 0,01 Värdeförändring goodwill 8 0,02 21 0,04 128 0,26 141 0,29 Värdeförändring derivat −338 −0,69 592 1,20 16 0,03 945 1,92 Förvaltningsresultat 1 079 2,21 1 064 2,16 4 621 9,41 4 606 9,36 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 079 2,21 1 064 2,16 4 621 9,41 4 606 9,36 Aktuell skatt på förvaltningsresultat −105 −0,21 −78 −0,16 −225 −0,46 −198 −0,40 EPRA Earnings/EPRA EPS 974 1,99 986 2,00 4 396 8,95 4 408 8,95 Avkastning eget kapital, R12 R12, apr 2025 - mar 2026 R12, apr 2024 - mar 2025 2025 jan-dec Resultat efter skatt 2 234 2 539 938 Genomsnittligt eget kapital 78 317 77 714 78 574 Avkastning eget kapital, % 2,9 3,3 1,2 Avkastning eget kapital vid klassificering av hybrid som skuldinstrument R12, apr 2025 - mar 2026 R12, apr 2024 - mar 2025 2025 jan-dec Resultat efter skatt 2 234 2 539 938 Återläggs: kupong som ränta −335 −348 −348 Avkastning eget kapital inkl kupong som ränta 1 899 2 191 590 Genomsnittligt eget kapital enligt balansräkning 78 318 77 714 78 574 Avgår: genomsnittligt hybridkapital −10 159 −10 161 −10 161 Avgår: skatteeffekt som påverkat eget kapital −158 −87 −130 Genomsnittligt eget kapital exkl hybridobligation 68 001 67 466 68 283 Avkastning eget kapital (hybrid som skuld), % 2,8 3,2 0,9 25 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 26 ===== Avkastning totalt kapital, R12 R12, apr 2025 - mar 2026 R12, apr 2024 - mar 2025 2025 jan-dec Resultat före skatt 2 915 2 734 1 334 Återläggning: Räntenetto 2 072 2 125 2 082 Värdeförändringar derivat 16 895 945 Netto 5 003 5 754 4 361 Genomsnittligt totalt kapital 156 721 156 571 156 566 Avkastning totalt kapital, % 3,2 3,7 2,8 Räntetäckningsgrad 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 079 1 064 4 621 4 606 Återläggning: Räntenetto, mkr 524 534 2 072 2 082 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 603 1 598 6 693 6 688 Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,0 3,2 3,2 Överskottsgrad 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2024 - mar 2025 2025 jan-dec Driftöverskott 1 519 1 572 6 469 6 524 Återläggning: Intäkter coworking¹ — −61 −136 −197 Kostnader coworking¹ — 54 107 161 Driftöverskott exkl. coworking 1 519 1 565 6 440 6 488 Hyresintäkter exkl. coworking 2 096 2 102 8 420 8 426 Serviceintäkter 225 223 974 970 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 321 2 325 9 394 9 396 Överskottsgrad, % 65,4 67,3 68,6 69,1 1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerngemensamt. Nettoinvestering, mkr 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Förvärv 0 19 2 066 2 085 Investeringar i befintliga fastigheter 886 498 3 602 3 215 Summa investering 886 517 5 668 5 300 Försäljning −207 −159 −959 −911 Nettoinvestering 679 358 4 709 4 389 Andel av fastighetsvärdet, % 0,5 0,3 3,5 3,2 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Antal utestående aktier, tusental 474 379 492 446 492 102 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 77 892 164,20 78 906 160,23 78 311 159,14 Återläggning: Hybridobligationer −10 161 −21,42 −10 161 −20,63 −10 161 −20,65 Beslutad ej verkställd utdelning — — — — 305 0,62 Derivat enligt balansräkning −1 072 −2,26 −1 021 −2,07 −705 −1,43 Goodwill enligt balansräkning −4 158 −8,77 −4 286 −8,70 −4 166 −8,47 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 15 380 32,42 15 004 30,47 15 139 30,76 Substansvärde EPRA NRV 77 881 164,17 78 442 159,29 78 723 159,97 Avdrag: Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt −2 470 −5,21 −2 354 −4,78 −2 422 −4,92 Substansvärde EPRA NTA 75 411 158,97 76 088 154,51 76 301 155,05 Återläggning: Derivat enligt ovan 1 072 2,26 1 021 2,07 705 1,43 Uppskjuten skatt i sin helhet −12 910 −27,21 −12 650 −25,69 −12 717 −25,84 Substansvärde EPRA NDV 63 573 134,01 64 459 130,90 64 289 130,64 26 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 27 ===== 31 mar 2026 31 mar 2026 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Castellums andel av intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Räntebärande skulder, mkr 59 547 11 080 70 627 65 380 67 479 Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 161 10 161 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta, mkr −415 — −415 −232 −149 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar), mkr 2 397 91 2 488 2 194 2 493 Likvida medel, mkr −104 −124 −228 −425 −278 Netto skulder, mkr 71 586 11 047 82 633 77 078 79 706 Förvaltningsfastigheter, mkr 138 141 22 664 160 805 155 620 158 263 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder), mkr — — — 277 — Totala tillgångar, mkr 138 141 22 664 160 805 155 897 158 263 EPRA LTV, % 51,8 48,7 51,4 49,4 50,4 Belåningsgrad 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder, mkr 59 547 54 880 57 019 Likvida medel, mkr −104 −207 −120 Räntebärande skulder netto, mkr 59 443 54 673 56 899 Totala tillgångar, mkr 158 634 154 707 155 889 Belåningsgrad, % 37,5 35,3 36,5 Belåningsgrad fastighet 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder netto, mkr 59 443 54 673 56 899 Förvaltningsfastigheter, mkr 138 141 135 020 136 919 Belåningsgrad fastighet, % 43,0 40,5 41,6 Andel icke säkerställda tillgångar 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Totala tillgångar, mkr 158 634 154 707 155 889 Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr −67 598 −75 310 −68 836 Icke säkerställda tillgångar, mkr 91 036 79 397 87 053 Totala tillgångar, mkr 158 634 154 707 155 889 Andel icke säkerställda tillgångar, % 57,4 51,3 55,8 Säkerställda skulder/totala tillgångar 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Säkerställda skulder, mkr 23 557 22 378 22 093 Totala tillgångar, mkr 158 634 154 707 155 889 Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,8 14,5 14,2 Nettoskuld/EBITDA, R12 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Räntebärande skulder netto, mkr 59 443 54 673 56 899 Driftöverskott, mkr 6 469 6 740 6 524 Centraladministration, mkr −220 −239 −264 Rörelseresultat, mkr 6 249 6 501 6 260 Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,5 8,4 9,1 Aktiens direktavkastning 31 mar 2026 31 mar 2025 31 dec 2025 Beslutad utdelning — — 2,48 Aktiekurs vid periodens utgång 108,85 110,80 106,40 Aktiens direktavkastning, % — — 2,3 Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd 2026 jan-mar 2025 jan-mar R12, apr 2025 - mar 2026 2025 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 321 2 386 9 528 9 593 Förvärvade-, sålda- och projektfastigheter −84 −46 −329 −291 Coworking, koncerngemensamt samt valutajustering 11 −45 −41 −97 Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2 248 2 295 9 158 9 205 27 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 28 ===== Definitioner Aktiens direktavkastning Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser hur stor del av ägarnas investering de får tillbaka i utdelning. Andel icke säkerställda tillgångar Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål för säkerhet i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. Avkastning eget kapital (exkl hybrid) Resultat efter skatt efter avdrag för kupong som ränta i procent av genomsnittligt eget kapital exklusive genomsnittligt hybridkapital och skatteffekt som påverkat eget kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten med avdrag för nominell skatt. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill och nominell uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala egna kapital som Castellum förvaltar åt sina ägare. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybrido- bligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nomi- nell uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande EPRA NRV men med skillnaden att uppskjuten skatt baseras på bedömt verkligt värde. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt goodwill. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobliga- tion och justerat för valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändring av fastigheter, derivat, finansiellt innehav och goodwill samt Castellums andel av intresseföretags och joint ventures resultat exklusive förvaltningsresultat. Förvaltningsresultat är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten, efter finan- siella kostnader men exklusive värdeförändringar. Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfast- igheter, coworking samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyres- och serviceintäkter exklusive engångsef- fekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Nettoinvestering Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld/EBITDA Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader under senaste 12 måna- ders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med räntenettot. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Säkerställda skulder av totala tillgångar Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Överskottsgrad Driftöverskott justerat för coworking och övriga intäkter i procent av hyres- och serviceintäkter exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV , EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. Övriga nyckeltal och definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat under senaste 12 månaders period i procent av genomsnittligt totalt kapital. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier. Vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad årshyra exklusive rabatter på balansdagen, i procent av hyresvärde exklusive projektfastigheter på balansdagen. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt och mark. Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår kostnader för drift, underhåll, fastighetsskatt och uthyrning- och fastighetsadministration. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut redovisas nyckeltalen för rullande 12 månader. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. 28 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2026 ===== SIDA 29 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Lilla Bommen 5c Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Om Castellum Castellum är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar kommersiella fastigheter i tillväxtstäder. Per den 31 mars 2026 uppgick fastighetsvärdet till cirka 138 mdkr. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificerat som grönt enligt Green Equity Designation. Castellum är det enda svenska fastig- hetsbolaget i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). En värd bortom det förväntade. www.castellum.se Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Pål Ahlsén, verkställande direktör, telefon 076-807 97 02 eller Christoffer Strömbäck, tf CFO, telefon 070-249 72 55. Finansiell kalender Årsstämma 2026 29 april 2026 Halvårsrapport januari-juni 2026 15 juli 2026 Delårsrapport januari-september 2026 22 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027