Kvartalsrapport Q3 2024

===== SIDA 1 =====

På Castellums webbplats kan du ladda ner  
och prenumerera på pressmeddelanden och  
finansiella rapporter. 
castellum.se  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Delårsrapport januari–september 2024 
Q3

===== SIDA 2 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  2  
 
Perioden i korthet  
Januari – september 2024 
 Intäkterna uppgick till 7 405 mkr (7 328), varav 64 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning. I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna med 2,8 procent (8,6) exklusive valutaeffekter. 
 Nyuthyrningar har gjorts med 206 000 kvadratmeter (228 000) och med en årshyra om 399 mkr (437). Nettouthyrningen uppgick  
till -10 mkr (-16) för perioden och -61 mkr (-8) för rullande 12 månader. 
 Driftsöverskottet uppgick till 5 134 mkr (4 939), vilket motsvarar en ökning om 3,9 procent. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd 
ökade med 4,7 procent (9,1) exklusive valutaeffekter. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 3 735 mkr (3 343), vilket motsvarar en ökning om 11,7 procent. 
 Nettoinvesteringarna uppgick till -327 mkr (-1 063), varav 1 588 mkr (2 321) avser ny-, till- och ombyggnationer, 54 mkr (327) förvärv,  
och -1 969 mkr (-3 711) försäljningar. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -1 632 mkr (-8 230) motsvarande -1,2 procent (-6,0). 
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 135,8 mdkr (137,6) vid periodens utgång. 
 Belåningsgraden uppgick till 36,6 procent (37,4). 
 Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadsperioden uppgick till 3,3 gånger (3,0) och 71 procent (73) av låneportföljen var 
räntesäkrad vid periodens utgång. 
Juli – september 2024 
 Intäkterna uppgick till 2 428 mkr (2 415). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3,2 procent (7,4) exklusive valutaeffekter. 
 Nyuthyrningar har gjorts med 78 000 kvadratmeter (67 000) och med en årshyra om 136 mkr (117). Nettouthyrningen uppgick till  
-16 mkr (16). 
 Driftsöverskottet uppgick till 1 743 mkr (1 717), vilket motsvarar en ökning om 1,5 procent. Driftsöverskottet i jämförbart bestånd 
ökade med 3,3 procent (10,1) exklusive valutaeffekter. 
 F örvaltningsresultatet uppgick till 1  300 mkr (1 250), vilket motsvarar en ökning om 4,0 procent. 
 Nettoinvesteringarna uppgick till 147 mkr (774), varav 564 mkr (752) avser ny-, till- och ombyggnationer, 2 mkr (327) förvärv, och  
-419 mkr (-305) försäljningar. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -56 mkr (-1 612) motsvarande -0,0 procent (-1,1). 
Väsentliga händelser under kvartalet 
 Castellum har, inom ramen för EMTN-programmet, emitterat ett icke säkerställt obligationslån om 500 miljoner euro på den 
europeiska kapitalmarknaden. Löptiden är 6,25 år och årlig kupong uppgår till 4,125 procent. Castellum har också återköpt 
obligationer till ett nominellt belopp om 186 miljoner euro. 
 Moody’s har under kvartalet bekräftat Castellums kreditbetyg Baa3 och justerat utsikterna från stabila till positiva. 
 
 
Nyckeltal 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 428 2 415 7 405 7 328 9 883 9 806 
Driftsöverskott, mkr 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 
Förvaltningsresultat, mkr 1 300 1 250 3 735 3 343 4 765 4 373 
   Kr/aktie 2,64 2,54 7,58 7,64 9,67 9,69 
   Förändring, % 4 -19 -1 -16 -3 -15 
Periodens resultat, mkr 471 -1 461 368 -5 281 -5 943 -11 592 
   Kr/aktie 0,96 -2,97 0,75 -12,07 -12,07 -25,68 
   Förändring, % 132 -314 106 -172 50 -678 
Nettoinvestering, mkr 147 774 -327 -1 063 -724 -1 460 
Nettouthyrning, mkr -16 15 -10 -16 -61 -67 
Belåningsgrad, % 36,6 37,8 36,6 37,8 36,6 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,6 3,4 3,1 3,3 3,0 
EPRA NRV, kr/aktie 155 164 155 164 155 154 
Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 95 97 95 97 95 97 
Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -2 -4 -2 -4 -2 -4 
 
 
Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2023 och balansposter för tidpunkten 2023-12-31. 
 
 
 
 
 
 
Bild framsida: Isotopen 1 i Stockholm

===== SIDA 3 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  3  
 
Förutsättningar för ökad investeringstakt 
Fokus på kundrelationer 
Inflationen är enligt de flesta bedömningar under kontroll och 
styrräntorna har åter börjat sänkas. Vi ser samtidigt effekterna av 
de senaste årens inflationsbekämpning. Företag är generellt mer 
försiktiga med investeringar och nya satsningar. Många kunder har 
ett tydligare fokus på arbetsplatsen som en strategisk fråga. Men 
det går inte att bortse ifrån att de senaste årens indexeringar har 
medfört högre lokalkostnader. Höjningarna blir särskilt kännbara i 
storstäder där hyrorna redan innan indexeringarna var höga. 
Vi har mer dialog än vanligt med våra kunder och fortsatt positiv 
hyresförändring vid omförhandlade hyresavtal, trots de senaste 
årens indexeringar. Majoriteten av våra hyresavtal förlängs dock till 
oförändrade villkor. Vikten av förvaltningen av våra befintliga 
fastigheter och våra befintliga hyresgäster kan inte nog lyftas fram. 
Att kunna hjälpa företagen att få tillbaka medarbetarna till arbets-
platserna är en viktig uppgift för vår förvaltning. 
Fördelarna med vår diversifierade fastighetsportfölj tydliggörs 
Vi är ett stort fastighetsbolag med en diversifierad portfölj. Vi är 
inte beroende av enskilda hyresgäster eller enskilda delmark-
nader. Som vi beskrivit tidigare kvartal så går våra svenska region-
städer lite bättre än våra storstadsregioner. Över tid ser vi att våra 
olika delmarknader balanserar varandra och ger oss en stabilise-
rande effekt. 
Pågående projekt fortlöper enligt plan 
Efter att ha bromsat projektverksamheten kraftigt under 2023 så 
ökar vi nu successivt utvecklingstakten i vår portfölj. Ökningen 
sker med en viss fördröjning för att inte äventyra vår finansiella 
ställning. Vi har större pågående projekt om 1,8 mdkr, varav 1,0 
mdkr återstår att investera. Uthyrningsgraden i samtliga projekt 
förutom ett uppgår till 100 procent. Vår ambition är att fortsätta 
starta fler fullt uthyrda projekt, men vi utesluter inte att vi kommer 
att starta projekt med en lägre uthyrningsgrad vid beslutet. 
Bland våra större pågående projekt kan nämnas ett nytt polishus 
i Göteborg, ett nytt djursjukhus i Mölndal utanför Göteborg, ett 
kontorsrenoveringsprojekt i Stockholm, en ny logistikanläggning i 
Västerås och en stor renovering av en tidigare vakant fastighet åt 
en statlig hyresgäst i Norrköping. Vår projektorganisation är intakt 
och projekten fortlöper enligt plan. Den kontinuerliga projektupp-
följningen visar till och med något bättre avkastning än vid 
beslutstidpunkten. 
Nya projekt i Göteborg 
Göteborg är en tillväxtregion och näringslivet är dynamiskt. Under 
kvartalet har vi fattat beslut om att, tillsammans med Göteborgs 
Hamn i ett gemensamt bolag, uppföra en fullt uthyrd logistik-
anläggning om 45 000 kvm i bästa läge på Halvorsäng på Hisingen i 
Göteborg. Hyresgästen är medicinteknikbolaget OneMed och 
hyresavtalet har en löptid om 12 år. Den totala investeringen för 
det gemensamma bolaget är 597 mkr. Vi skapar en ny, modern 
logistikpark med bra tillfartsvägar till Nordens största hamn och vi 
har möjlighet att bygga ytterligare cirka 100 000 kvm på området. 
I området Lilla Bommen i Göteborg kommer vi att omvandla 
kontor till hotell åt Scandic. Detta är en stor och viktig pusselbit i 
den fortsatta utvecklingen av hela området där nya aktörer och 
större utbud ger hela området liv och rörelse dygnet runt. Områ-
det, som idag påverkas av de pågående infrastrukturarbetena i 
närheten, har ett centralt läge nära kommunikationer och förvän-
tas bidra positivt till värdeutvecklingen. 
Portföljoptimeringen fortsätter 
Vi fortsätter att optimera fastighetsportföljen genom investeringar 
och försäljningar. Över tid kommer vi att växa det sammanlagda 
värdet av våra tillgångar. Under enskilda perioder kan det innebära 
att avyttringarna är större än investeringarna. Men som vi tidigare 
kommunicerat så säljer vi fastigheter för att vi vill, inte för att vi 
måste. Målet är högre kvalitet och densitet.  
Vi har sedan början av förra året sålt 76 fastigheter med ett 
genomsnittligt värde om cirka 100 mkr och en genomsnittlig 
uthyrbar area om cirka 5 000 kvm. Vi har under samma period 
investerat 5 mdkr i ny-, till- och ombyggnationer, huvudsakligen i 
ett antal större projekt. Vidare har vi förvärvat mark och tecknat 
exploateringsavtal, främst i Stockholmsområdet, som kommer 
möjliggöra framtida projekt i attraktiva lägen. 
Ständigt fokus på kostnader ger resultat 
Det dagliga arbetet från hela organisationen med ett tydligt fokus 
på kostnadskontroll är viktigt för oss. Vi har förvisso högre taxe-
bundna kostnader men våra centrala administrationskostnader 
minskar och vi förbättrar kontinuerligt vår effektivitet. 
 
 
”Med en stark finansiell ställning, 
ett starkt kassaflöde och en god 
finansieringsmarknad har vi alla 
förutsättningar att återigen vara 
en betydande aktör på den 
nordiska investerings-
marknaden.” 
 
 
Framgångsrik obligationsemission på europeiska kapital-
marknaden 
Moody’s förstärkte vårt kreditbetyg med tillägget “positive 
outlook” i början av september. I samband med det så emitterade 
vi ett icke säkerställt obligationslån om 500 miljoner euro på den 
europeiska kapitalmarknaden till en kreditmarginal om 1,75 
procent och en löptid om 6,25 år. Det var vår första emission på 
den europeiska kapitalmarknaden sedan mars 2022. Intresset var 
mycket stort och vad vi förstår var det den största efterfrågan 
någonsin för ett nordiskt fastighetsbolag. 
Fokus inställt på att öka investeringstakten 
Med en stark finansiell ställning, ett starkt kassaflöde och en god 
finansieringsmarknad har vi alla förutsättningar att återigen vara 
en betydande aktör på den nordiska investeringsmarknaden. Vi 
kommer att investera betydligt mer framöver, både i fler projekt 
och i förvärv. Det är vår ambition att öka investeringstakten och 
fram till dess att vi trycker på startknappen så bygger vi 
investeringskapacitet. Men det är viktigt att det är rätt investeringar 
och vi kommer inte att låta oss hetsas utan är disciplinerade. Vi 
ser fler och fler intressanta möjligheter som vi bedömer kan ge en 
bra totalavkastning över tid. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör

===== SIDA 4 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  4  
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Hyres- och serviceintäkter 2 428 2 415 7 341 7 328 9 819 9 806 
Övriga intäkter¹ — — 64 — 64 — 
Intäkter 2 428 2 415 7 405 7 328 9 883 9 806 
Driftskostnader  -310 -311 -1 086 -1 182 -1 421 -1 517 
Underhåll -76 -71 -218 -213 -354 -349 
Fastighetsskatt -145 -149 -432 -446 -576 -590 
Uthyrning och fastighetsadministration -154 -167 -535 -548 -771 -784 
Driftsöverskott 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 
Centrala administrationskostnader -50 -78 -178 -279 -302 -403 
Resultat från intresseföretag 130 -738 -412 -1 456 -1 240 -2 284 
Finansnetto             
   Räntenetto -498 -480 -1 525 -1 623 -2 070 -2 168 
   Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -19 -14 -48 -45 -70 -67 
Resultat inkl. intresseföretag 1 306 407 2 971 1 536 3 079 1 644 
varav förvaltningsresultat²  1 300 1 250 3 735 3 343 4 765 4 373 
Värdeförändringar             
   Fastigheter -56 -1 612 -1 632 -8 230 -7 936 -14 534 
   Finansiellt innehav — — — — -9 -9 
   Goodwill -4 -77 -128 -291 -311 -474 
   Derivat -684 -221 -483 532 -2 250 -1 235 
Resultat före skatt 562 -1 503 728 -6 453 -7 427 -14 608 
Aktuell skatt -54 -46 -170 -97 -85 -12 
Uppskjuten skatt -37 88 -190 1 269 1 569 3 028 
Periodens resultat 471 -1 461 368 -5 281 -5 943 -11 592 
Övrigt totalresultat 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Periodens resultat 471 -1 461 368 -5 281 -5 943 -11 592 
Poster som kommer omföras till årets resultat             
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. -304 55 -237 -226 -932 -921 
   Värdeförändring derivat, valutasäkring 197 -103 100 289 870 1 059 
Periodens totalresultat 364 -1 509 231 -5 218 -6 005 -11 454 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 538 437 484 492 554 451 377 
Resultat, kr/aktie 0,96 -2,97 0,75 -12,07 -12,07 -25,68 
 
1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning efter en större vattenskada i en av Castellums fastigheter där skadan påverkat fastighetsvärdet via 
negativ värdeförändring. Skadan har därmed inte haft någon påverkan på Castellums finansiella ställning. Övriga intäkter exkluderas i rapportens 
resultatanalys för nyckeltal avseende intäkter och driftsöverskott. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26.

===== SIDA 5 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  5  
 
Resultatanalys 
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och 
skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet ökar till 3 735 mkr (3 343) motsvarande  
7,58 kronor per aktie (7,64). Ökningen i förvaltningsresultat är 
framförallt relaterad till lägre kostnader avseende såväl direkta 
fastighetskostnader som kostnader för administration och 
finansiering. Minskningen av förvaltningsresultat per aktie beror på 
utspädningseffekten från företrädesemissionen under andra 
kvartalet 2023.  
Castellums andel i Entra bidrar med 352 mkr (351) till förvalt-
ningsresultatet. 
Förvaltningsresultat per aktie 
 
Intäkter  
Intäkterna uppgick till 7 405 mkr (7 328), varav 64 mkr (0) avser 
bedömd försäkringsersättning redovisad i andra kvartalet. Genom-
förda fastighetsförsäljningar innebar lägre intäkter om 267 mkr 
samtidigt som färdigställda projekt bidrog positivt till intäkterna 
med 119 mkr. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 178 mkr, 
motsvarande 2,8 procent, exklusive valutaeffekter. Förändringen 
inom jämförbart bestånd är framförallt driven av indexreglering, 
men motverkas av högre vakanser. Castellum har i vissa fall 
begränsningar i hyresavtalen som innebär att full indexering inte 
uppnås, samtidigt som indexeringen i Danmark och Finland har 
varit lägre än i Sverige. Intäktsökningen i jämförbart bestånd för det 
svenska beståndet uppgick till 3,5 procent. Ekonomisk uthyrnings-
grad uppgick till 91,2 procent (92,6). 
Utveckling intäkter 
 
mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 6 558 6 380 2,8 
Projektfastigheter 565 446   
Transaktion 98 365   
Coworking 198 197   
Koncerneliminering -73 -60   
Valutajustering¹ -5 —   
Hyres- och serviceintäkter 7 341 7 328 0,2 
Övriga intäkter 64 —   
Intäkter 7 405 7 328   
 
1. Innevarande period omräknad med jämförelseperiodens valutakurs. 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 736 mkr (1 841). Direkta 
fastighetskostnader i jämförbart bestånd minskade med 30 mkr, 
motsvararande -1,9 procent, exklusive valutaeffekter. Kostnader 
för el minskade med 115 mkr jämfört med de osedvanligt höga 
elkostnaderna i det första kvartalet föregående år. Exklusive 
kostnader för el stiger direkta fastighetskostnaderna i jämförbart 
bestånd med 6,9 procent, motsvarande 83 mkr. Detta är primärt 
hänförligt till högre kostnader för snöröjning, uppvärmning och 
underhåll.  
Fastighetsadministration uppgick för perioden till 397 mkr (396), 
motsvarande 102 kr/kvm (99). Centrala administrationskostnader 
minskade till 178 mkr (279). Minskningen hänförs dels till den 
engångskostnad om 63 mkr som redovisades under föregående år. 
Därutöver påverkas centraladministrativa kostnader positivt som 
en följd av att Castellum avvecklade sin innovationsverksamhet 
under föregående år. Detta tillsammans med en allmän kostnads-
översyn gör att centraladministration minskar med 38 mkr exklu-
sive ovan nämnda engångspost. 
Utveckling kostnader 
 
mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep Förändring, %  
Jämförbart bestånd 1 564 1 594 -1,9 
Projektfastigheter 145 127   
Transaktion 29 120   
Valutajustering¹ -2 —   
Direkta fastighetskostnader 1 736 1 841 -5,7 
Fastighetsadministration 397 396   
Coworking 211 212   
Koncerneliminering -73 -60   
Uthyrning och 
fastighetsadministration 535 548   
Centraladministration 178 279   
Kostnader totalt 2 449 2 668 -8,2 
 
 
1. Innevarande period omräknad med jämförelseperiodens valutakurs. 
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm 
 
mkr Kontor Samhäll 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftskostnader 336 235 172 174 267 
Underhåll 73 48 27 40 55 
Fastighetsskatt 149 113 27 90 108 
Fastighetskostnader 558 396 226 304 430 
Fastighetsadministration — — — — 102 
Totalt 558 396 226 304 532 
D:o R12, Q3 2023 559 408 264 286 531 
 
Segmentinformation 
 
  Intäkter Driftsöverskott 
mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
Stockholm 1 911 1 907 1 411 1 381 
Väst 1 369 1 360 975 946 
Mitt 1 320 1 333 943 926 
Mälardalen 979 924 670 589 
Öresund 1 136 1 167 801 826 
Finland 501 500 283 286 
Coworking 198 197 -13 -15 
Koncerneliminering -73 -60 — — 
Summa 7 341 7 328 5 070 4 939 
Övriga intäkter 64 — 64 — 
Totalt 7 405 7 328 5 134 4 939

===== SIDA 6 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  6  
 
Resultat från intresseföretag  
Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entra 
ASA:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” i total-
resultaträkningen ingår Castellums andel av intresseföretagets 
förvaltningsresultat, vilket för perioden uppgår till 352 mkr (351).  
Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt  
-227 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. Ackumulerad 
valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt total-
resultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 8.  
 
mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
Förvaltningsresultat 352 351 
Värdeförändring fastigheter -629 -1 679 
Skatt 103 244 
Övrigt -11 118 
Castellums andel av intresseföretagets 
resultat -185 -966 
Nedskrivning -227 -490 
Total påverkan på periodens resultat -412 -1 456 
Omräkningsdifferens -265 -473 
Valutasäkring 188 466 
Total påverkan på periodens totalresultat -489 -1 463 
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -1 573 mkr (-1 668). Nedgången mot 2023 
förklaras framförallt av en lägre skuldvolym. Genomsnittlig ut-
gående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring 
med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,4 procent (2,9). 
Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste 
räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen 
och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom periodiseringar 
av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valutasäkring 
med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. Uppgången i den 
genomsnittliga räntan under kvartalet förklaras framförallt av att 
räntederivat med låg fast kupong löpt ut samt av delåterköp av en 
euroobligation med låg fast kupong med ursprungligt förfall 2026. 
Vinsten av obligationsåterköpet har redovisats i finansnettot som 
en engångsintäkt om 29 mkr (netto efter stängning av valutaränte-
derivat). 
 
mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
Finansiella intäkter 37 18 
Räntekostnader -1 550 -1 648 
Avgår: aktiverad ränta 26 36 
Övriga finansiella kostnader -38 -29 
Summa räntenetto -1 525 -1 623 
Tomträttsavgälder -48 -45 
Summa finansnetto -1 573 -1 668 
 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under perioden orealiserade värdeföränd-
ringar om -1 544 mkr (-8 136), främst drivet av kassaflödesmässiga 
förändringar under perioden. Det genomsnittliga direktavkast-
ningskravet för Castellums bestånd uppgår vid periodens utgång 
till 5,62 procent, motsvarande en ökning om 43 baspunkter från 
motsvarande tidpunkt föregående år och oförändrat jämfört med 
årets ingång.  
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perio-
den medfört en realiserad värdeförändring om -88 mkr. Försälj-
ningspris netto uppgick till 1 969 mkr efter avdrag för uppskjuten 
skatt och omkostnader om -98 mkr. Underliggande fastighets-
värde i försäljningarna uppgick därmed till 2 067 mkr att jämföra 
med senaste värderingen om 2 056 mkr, en skillnad om 11 mkr.  
Värdeförändringar – fastighet 
 
mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
Kassaflöde -1 385 -2 354 
Projektvinst/Byggrätter 193 -623 
Avkastningskrav -352 -5 159 
Orealiserad värdeförändring -1 544 -8 136 
D:o i % -1,1 -5,3 
Försäljningar -88 -94 
Totalt -1 632 -8 230 
D:o i % -1,2 -5,4 
 
Goodwill 
Förändring av goodwill uppgår till -128 mkr (-291) varav -68 mkr  
(-79) är hänförligt till avyttringar och -60 mkr (-187) är hänförligt till 
negativ värdeutveckling på fastigheter.  
Derivat 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst 
påverkas av förändrade marknadsräntor och valutakursrörelser.  
I periodens resultat har derivaten genererat en värdeförändring om  
-483 mkr (532), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade 
värdeförändringar. Värdeförändringar som ett resultat av säkrings-
relationer uppgår till 100 mkr (289) i övrigt totaltresultat. De nega-
tiva värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider 
har sjunkit under perioden samt förändrade valutakurser. 
Skatt 
Total skatt för perioden uppgick till -360 mkr (1 172) varav -170 mkr 
(-97) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 
procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -150 mkr. 
Skillnaden om -210 mkr beror främst på ej avdragsgilla räntekost-
nader om -183 mkr och att skatt inte utgår på resultatandel för 
Entrainnehavet om -85 mkr. Övriga skattemässiga justeringar 
uppgår till 58 mkr. 
Skatteberäkning jan-sep 2024 
 
mkr 
Underlag 
aktuell  
skatt 
Underlag 
uppskjuten 
skatt 
Förvaltningsresultat 3 735   
D:o intresseföretag -352   
      
Skattemässigt avdragsgilla     
   avskrivningar -1 702 1 702 
   ombyggnationer -644 644 
Hybridobligation -351 351 
Ej avdragsgill ränta 889 — 
Övriga skattemässiga poster -136 -87 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 439 2 610 
Skatt på förvaltningsresultat -296   
Försäljning fastigheter — -1 259 
Värdeförändring fastigheter — -1 117 
Värdeförändring derivat -144 220 
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 1 295 454 
Underskottsavdrag, ingående balans -907 907 
Underskottsavdrag, utgående balans 438 -438 
Skattepliktigt resultat 826 923 
Periodens skatt enligt resultaträkning -170 -190

===== SIDA 7 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  7  
 
Balansräkning för koncernen i sammandrag 
 
mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
TILLGÅNGAR       
Förvaltningsfastigheter 135 824 144 709 137 552 
Goodwill 4 367 4 678 4 495 
Nyttjanderättstillgångar tomträtt 1 424 1 424 1 441 
Andelar i intresseföretag 9 331 11 210 10 008 
Derivat 1 744 4 223 1 948 
Övriga anläggningstillgångar 206 249 224 
Övriga fordringar 1 610 2 101 1 580 
Likvida medel 1 825 1 397 2 088 
Summa tillgångar 156 331 169 991 159 336 
     
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 77 109 83 406 77 177 
Uppskjuten skatteskuld 14 904 16 461 14 810 
Övriga avsättningar 12 16 26 
Derivat 621 185 596 
Räntebärande skulder 59 087 65 687 61 671 
Leasingskuld 1 424 1 424 1 441 
Ej räntebärande skulder 3 174 2 812 3 615 
Summa eget kapital och skulder 156 331 169 991 159 336 
 
 
 
Förändring eget kapital 
 
 Hänförligt till moderföretagets aktieägare  
mkr 
Antal 
utestående 
aktier, 
tusental 
Aktie-
kapital 
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Valuta-
omräknings-
reserv 
Valuta-
säkrings-
reserv 
Hybrid-
obligationer 
Balanserad 
vinst 
Totalt eget 
kapital 
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 10 169 39 779 78 983 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -349 -349 
Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — 10 180 
Utgifter för nyemission — — -231 — — — — -231 
D:o skatteeffekt — — 48 — — — — 48 
Indragning egna aktier — -9 — — — — 9 0 
Övriga transaktioner — — — — — — -6 -6 
Periodens resultat jan-sep 2023 — — — — — — -5 281 -5 281 
Övrigt totalresultat jan-sep 2023 — — — -226 289 — — 63 
Eget kapital 2023-09-30 492 601 246 38 942 1 083 -1 186 10 169 34 152 83 406 
Övriga transaktioner — — — — — — 6 6 
Periodens resultat okt-dec 2023 — — — — — — -6 311 -6 311 
Övrigt totalresultat okt-dec 2023 — — — -695 770 — — 75 
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 10 169 27 847 77 177 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -351 -351 
D:o skatteeffekt — — — — — — 72 72 
Återköpta egna aktier -155 — — — — — -20 -20 
Periodens resultat jan-sep 2024 — — — — — — 368 368 
Övrigt totalresultat jan-sep 2024 — — — -237 100 — — -137 
Eget kapital 2024-09-30 492 446 246 38 942 151 -316 10 169 27 916 77 109

===== SIDA 8 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  8  
 
Kommentarer till balansräkningen 
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till attraktiva nordiska tillväxt-
orter i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget 
Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i 
Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är belägna i 
citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunika-
tioner och utbyggd service.  
Per den 30 september 2024 äger Castellum totalt 684 fastig-
heter till ett bokfört värde om knappt 136 mdkr.  
Förändring av fastighetsbeståndet 
 
mkr 
Bokfört 
värde, mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2024 137 552 709 
+ Förvärv 54 1 
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 588 — 
- Försäljningar -2 056 -28 
+/- Fastighetsregleringar — 2 
+/- Orealiserade värdeförändringar -1 544 — 
+/- Valutakursomräkning 230 — 
Fastighetsbestånd per balansdag 135 824 684 
 
Goodwill 
Castellum redovisar goodwill om 4 367 mkr (4 495) hänförligt till 
rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell 
uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill 
uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då 
fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras.  
Goodwill 
 
mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
Ingående anskaffningsvärde 4 495 4 969 
Förändring goodwill -128 -291 
Utgående värde per balansdag 4 367 4 678 
 
 
Andelar i intresseföretag 
Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i  
Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna och kapitalet. 
Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels-
metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje 
kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och 
verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter 
försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell 
börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med 
utgångspunkt i EPRA NRV. 
 
 
Andelar i intresseföretag, mkr 30 sep 2024 31 dec 2023 
Ingående bokfört värde 10 008 13 286 
Andel av intresseföretagets resultat -185 -1 833 
Erhållen utdelning — -146 
Nedskrivning -227 -451 
Valutakursomräkning -265 -848 
Utgående bokfört värde 9 331 10 008 
 
 
Entra, mkr 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
Hyresintäkter 2 463 2 591 
Förvaltningsresultat 976 1 073 
Castellums andel av förvaltningsresultat 352 351 
Periodens resultat  -514 -2 992 
Varav minoritetens andel 42 -81 
 
 
 
Entra 30 sep 2024 30 sep 2023 
Antal fastigheter, st 82 99 
Fastighetsvärde, SEKm 58 540 73 505 
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 170 1 396 
Kontraktslängd, år 6,3 6,2 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 95,6 
Räntebärande skulder, SEKm 30 522 40 068 
Kapitalbindning, år 3,4 4,1 
Räntebindning, år 3,7 2,2 
Belåningsgrad, % 49,3 54,7 
EPRA NRV, SEK/aktie 154 185 
Börskurs, NOK/aktie 137,20 91,60 
 
Uppskjuten skatteskuld 
Totalt uppgår uppskjuten skatteskuld i koncernen till 14 904 mkr 
(14 810). Ett bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld kan 
beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån 
gällande redovisningsprinciper (se antagande i årsredovisning 
2023, not 16). Verkligt värde bedöms uppgå till en skuld om  
2 412 mkr (2 337). 
 
mkr Underlag 
Nominell 
skatte-
skuld 
Verklig 
skatteskuld 
Underskottsavdrag 438 90 88 
Derivat -1 134 -234 -220 
Obeskattade reserver -824 -170 -160 
Fastigheter -80 007 -16 504 -2 120 
Summa -81 527 -16 818 -2 412 
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 290 1 914 — 
Utgående värde per 
balansdag -72 237 -14 904 -2 412 
 
Derivat 
Per den 30 september 2024 uppgick marknadsvärdet för ränte- 
och valutaderivatportföljen till 1 123 mkr (1 352) där verkligt värde 
är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

===== SIDA 9 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  9  
 
Fastighetsbestånd 
 
Vit dummytext 2024-09-30  januari-september 2024 
Kategori Antal 
Yta, 
tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
D:o 
kr/kvm    
Hyresvärde, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Ekonomisk 
uthyrn.grad, 
% 
Intäkter, 
mkr 
Fastighets-
kostnader, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Driftsöver-
skott, mkr 
KONTOR                         
Stockholm 53 662 28 986 43 835   1 475 2 974 89,0 1 279 280 565 999 
Väst 80 473 13 108 27 694   725 2 042 91,0 642 163 459 479 
Mitt 68 496 10 314 20 793   735 1 976 91,0 664 165 443 499 
Mälardalen 31 550 11 497 20 899   786 1 906 92,0 724 194 471 530 
Öresund 35 283 8 767 30 997   519 2 445 91,0 458 111 525 347 
Danmark 12 126 4 866 38 848   255 2 716 87,0 225 65 690 160 
Finland 18 204 6 343 31 078   564 3 684 88,0 487 182 1 188 305 
Summa Kontor 297 2 794 83 881 30 034   5 059 2 415 90,0 4 479 1 160 554 3 319 
SAMHÄLLS-
FASTIGHETER                         
Stockholm 8 142 6 104 42 930   285 2 669 97,0 274 47 439 227 
Väst 17 144 3 312 23 040   199 1 849 97,0 193 39 367 154 
Mitt 30 301 8 835 29 396   490 2 174 91,0 446 88 389 358 
Mälardalen 6 30 798 26 715   44 1 946 99,0 43 6 273 37 
Öresund 6 68 2 801 40 949   136 2 654 91,0 126 22 433 104 
Danmark 1 12 648 53 040   30 3 301 98,0 29 5 522 24 
Summa 
Samhällsfastigheter 68 697 22 498 32 279   1 184 2 265 94,1 1 111 207 396 904 
LAGER/LÄTT INDUSTRI 
                        
Stockholm 35 208 3 976 19 158   226 1 450 90,0 200 37 241 163 
Väst 82 599 8 110 13 539   494 1 101 93,0 446 96 213 350 
Mitt 17 121 1 465 12 126   107 1 179 91,0 96 20 218 76 
Mälardalen 23 160 1 875 11 737   142 1 189 94,0 131 34 286 97 
Öresund 39 265 2 933 11 037   199 999 91,0 185 41 204 144 
Danmark 1 17 158 9 047   11 833 94,0 10 4 293 6 
Finland 1 0 80 0   7 0 89,0 6 1 0 5 
Summa Lager/Lätt 
industri 198 1 370 18 597 13 572   1 186 1 154 92,0 1 074 233 226 841 
HANDEL                         
Stockholm 14 85 2 206 25 882   124 1 937 96,0 118 15 231 103 
Väst 11 47 1 150 24 543   65 1 846 98,0 62 10 273 52 
Mitt 18 105 1 621 15 466   122 1 555 93,0 112 26 333 86 
Mälardalen 8 38 709 18 431   45 1 568 97,0 42 8 294 34 
Öresund 17 72 1 370 19 013   97 1 788 96,0 88 20 370 68 
Summa Handel 68 347 7 056 20 310   453 1 738 95,9 422 79 303 343 
Summa 
Förvaltningsfastigheter 631 5 208 132 032 25 352   7 882 2 018 91,2 7 086 1 679 430 5 407 
Fastighetsadministration vit vit vit vit  vit vit vit vit 397 102 397 
Summa efter 
fastighets-
administration 631 5 208 132 032 25 352   7 882 2 018 91,2 7 086 2 076 532 5 010 
Projekt 19 138 2 972  —    109  —   —  17 25  —  -8 
Obebyggd mark 34  —  820  —    24  —   —  23 9  —  14 
Totalt 684 5 346 135 824     8 015     7 126 2 110   5 016 
 
Skillnaden mellan ovan redovisat driftsöverskott om 5 016 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 5 134 mkr förklaras dels av att driftsöverskott om 
60 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, samt att driftsöverskott under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 26 mkr 
såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I tabellen frånräknas även en engångsersättning om 64 mkr samt övriga ej fastighetsrelaterade 
poster om 20 mkr.

===== SIDA 10 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  10  
 
Fastighetsportföljen 
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktig-
het och 64 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhets-
certifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, 
modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är 
Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de 
bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncen-
trerat till attraktiva tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn och 
Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även 
exponering mot attraktiva områden i Norge. Under året har 
Castellum fortsatt den geografiska koncentrationen samt minskat 
exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att leverera på 
strategin samtidigt som Castellums finansiella ställning stärks. I 
förlängningen vill Castellum växa på sina starkaste marknader.  
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres-
gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger 
goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det 
kommersiella beståndet består till största del av kontor (62 
procent), och därefter samhällsfastigheter (17 procent), lager/lätt 
industri (14 procent) och handel (5 procent). Gemensamt för 
dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har 
goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets 
sista 2 procent består av projekt och mark.  
Castellums fastighetsbestånd per den 30 september 2024 
omfattade 684 fastigheter (716) med ett sammanlagt 
kontraktsvärde om 9 475 mkr (9 368) och en sammanlagd 
uthyrningsbar yta om 5 346 tkvm (5 570). 
Investeringar 
Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- 
och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men 
även genom förvärv. Under perioden har investeringar i fastigheter 
skett för totalt 1 642 mkr (2 648), varav 1 588 mkr (2 321) avser ny-, 
till- och ombyggnation och 54 mkr (327) avser förvärv. Efter försälj-
ningar om -1 969 mkr (-3 711) uppgick nettoinvesteringen till -327 
mkr (-1 063). 
Nettoinvestering per region 
 
 
Fastighetsvärde per region 
 
 
Fastighetsvärde per kategori

===== SIDA 11 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  11  
 
Stora projekt
Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större 
projekt om cirka 1,8 mdkr, varav 1,0 mdkr kvarstår att investera. 
Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 91 procent. Under 
kvartalet tillkom två projekt, en hotellfastighet i Göteborg, samt en 
fastighet inom kategorin Handel i Örebro. Fyra stora projekt har 
färdigställts under året med ett totalt hyresvärde om 103 mkr och 
en genomsnittlig uthyrningsgrad om 65 procent. 
 
 
 
Projektpipeline 
Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med 
framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 
700 000 kvm kan startas framöver. Bland dessa framtida projekt 
kan nämnas betydande projektmöjligheter på Nordic Hub Säve i 
Göteborg och i Hagastaden i Stockholm. 
 
 
Pågående projekt Kategori 
Typ 
av 
inv. Ort Färdigställs 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 349 263 86 
Tullen 8 S O Örebro Q1-25 8 200 17 100 106 74 32 
Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 69 0 69 
Amperen 1  Lo N Västerås Q3-25 37 200 29 100 380 155 225 
Backa 20:5/20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 496 277 219 
Gladan 6  K O Stockholm Q4-25 3 900 16 0 164 14 150 
Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 17 100 105 14 91 
Repslagaren 24 K O Örebro Q4-25 4 700 11 100 66 5 61 
Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 18 100 97 2 95 
Summa pågående projekt 
över 50 mkr     vit vit 88 000 181 91 1 832 804 1 028 
           
Färdigställda eller 
helt/delvis inflyttade 
projekt Kategori 
Typ 
av 
inv. Ort Färdigställt 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q2-24 21 000 28 72 189 189 0 
Bollbro 15 S O Helsingborg Q2-24 5 000 7 92 129 129 0 
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 201 196 5 
Götaland 5 (Werket) K O Jönköping Q1-24 22 000 55 51 344 230 114 
Summa färdigställda 
projekt över 50 mkr   vit vit vit 59 300 103 65 863 744 119 
Totalsumma projekt  
över 50 mkr   vit vit vit 147 300 284 82 2 695 1 548 1 147 
 
Kategori:  K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell  
Typ av investering:  N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 12 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  12  
 
Hyresgäster
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg 
med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher. Koncernen har cirka 
7 000 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars 
storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt 
största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala 
hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största 
hyresgästen är 2,5 procent. Återstående genomsnittlig kontrakts-
längd per den 30 september 2024 uppgick till 3,6 år (3,8).  
Kontraktsförfallostruktur 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt, löptid vit vit vit 
2024 1 056 416 4 
2025 2 286 1 764 19 
2026 1 610 1 791 19 
2027 1 384 1 796 19 
2028 584 1 150 12 
2029+ 558 2 316 24 
Summa kommersiellt 7 478 9 233 97 
Bostäder 470 51 1 
P-platser och övrigt 6 429 191 2 
Totalt 14 377 9 475 100 
 
 
Kontraktsstorlek 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt       
<0,25 3 219 217 2 
0,25 - 0,5 1 040 382 4 
0,5 - 1,0 1 239 874 9 
1,0 - 3,0 1 289 2 217 23 
>3,0 691 5 543 59 
Summa 7 478 9 233 97 
Bostäder 470 51 1 
P-platser och övrigt 6 429 191 2 
Totalt 14 377 9 475 100 
 
 
Största hyresgäster 
 
  
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av totalt 
kontraktsvärde, % 
Polismyndigheten 235 2,5 
AFRY 200 2,1 
ABB 159 1,7 
Försäkringskassan 156 1,6 
Domstolsverket 139 1,5 
Handelsbanken 133 1,4 
Northvolt 125 1,3 
Region Stockholm 89 0,9 
Migrationsverket 86 0,9 
Hedin 80 0,8 
Summa kontraktsvärde 1 402 14,8 
 
Nettouthyrning 
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt 
hyresvärde om 399 mkr (437). Uppsägningar uppgick till -409 mkr 
(-453), varav -22 mkr (-44) avsåg konkurser och -22 mkr (-18) 
uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts-
längd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -10 mkr  
(-16). 
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 293 mkr har 
genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring 
om 1,0 procent. Hyreskontrakt om 1 183 mkr förlängdes till 
oförändrade villkor. 
Nettouthyrning, januari–september 2024 
 
 
mkr Sthlm Väst Mitt 
Mälar-
dalen 
Öre-
sund Finland Totalt 
Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit 
Förvaltnings-
fastigheter 97 87 69 55 55 12 375 
Projekt-
fastigheter — 18 6 — — — 24 
Totalt 97 105 75 55 55 12 399 
Uppsagt vit vit vit vit vit vit vit 
Befintligt -110 -102 -64 -38 -51 -22 -387 
Konkurser -2 -6 -5 -4 -1 -4 -22 
Totalt -112 -108 -69 -42 -52 -26 -409 
Netto-
uthyrning -15 -3 6 13 3 -14 -10 
D:o Q3 2023 -21 -1 21 11 -8 -18 -16 
 
Nettouthyrning per kvartal

===== SIDA 13 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  13  
 
Finansiering
Under kvartalet har en icke säkerställd obligation om 500 miljoner 
euro emitterats på den europeiska kapitalmarknaden Löptiden är 
6,25 år och årlig kupong uppgår till 4,125 procent. Likviden från 
obligationsemissionen har bland annat använts till att delåterköpa 
en euroobligation med ursprungligt förfall 2026 om 186 miljoner 
euro. Andel räntesäkrat (>1 år) uppgick vid balansdagen till 71 
procent. Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot 
Stibor 3m. Under kvartalet uppgick genomsnittlig Stibor 3m till 
3,45 procent jämfört med 3,82 procent under andra kvartalet 2024. 
Ränteförfallostruktur 2024-09-30 
 
Förfallo-
tidpunkt mkr Andel, % 
Snittränta, 
% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0—1 år 17 126 29 6,9¹ 0,3 
1—2 år  5 030 9 1,0 1,7 
2—3 år 3 399 6 4,4 2,3 
3—4 år 3 169 5 2,0 3,5 
4—5 år 13 712 23 1,2 4,8 
>5 år 16 651 28 2,4 7,6 
Totalt 59 087 100 3,4 3,8 
 
1. Genomsnittlig ränta för skulder med exponering mot marknadsränta  
är 5,1 procent. 
 
 
Kreditförfallostruktur 2024-09-30 
 
Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr 
Totalt räntebärande 
skulder, mkr Andel, % 
Ej utnyttjade 
krediter, mkr 
Summa tillgängliga 
krediter, mkr 
2024 — 392 — 392 1 950 1 342 
2025 — 8 142 — 8 142 14 — 8 142 
2026 3 899 6 496 — 10 395 18 12 200 22 595 
2027 2 568 3 949 — 6 517 11 10 317 16 834 
2028 6 414 1 569 — 7 983 13 3 500 11 483 
>2028 10 138 15 520 — 25 658 43 — 25 658 
Totalt 23 019 36 068 — 59 087 100 26 967 86 054 
 
 
Finansiella nyckeltal 
 
 
Nyckeltal räntebärande finansiering 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 59 087 65 687 61 671 
Utestående obligationer, mkr 36 068 40 524 35 783 
Utestående företagscertifikat, mkr — 874 787 
Bank, mkr 23 019 24 289 25 101 
Likvida medel, mkr 1 825 1 397 2 088 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 26 967 24 108 25 188 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 48 48 47 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 15 14 16 
Belåningsgrad, % 36,6 37,8 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,0 3,0 
Skuldkvot, ggr 8,7 10,3 9,7 
Genomsnittlig kapitalbindning, år¹ 4,4 3,8 4,2 
Genomsnittlig räntebindning, år 3,8 2,9 3,3 
Kreditrating Baa3, Positive Outlook Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,4 2,9 3,0 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,5 3,0 3,2 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 224 2 071 765 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 899 1 967 587 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30.

===== SIDA 14 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  14  
 
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal 
 
  Policy  Åtaganden  Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 %  36,6% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,3 ggr 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar    Ej över 45 % 15% 
Finansieringsrisk       
• genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år    4,4 år 
• förfall inom 1 år  
Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal   11% 
• likviditetsbuffert  
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande 
låneförfall.   Uppfyllt 
Ränterisk       
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år    3,8 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 %   25% 
Kredit– och motpartsrisk       
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+  vit Uppfyllt 
Valutarisk       
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen vit Uppfyllt 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. 
 
Känslighetsanalys 
 
  Förändring, % Effekt på Belopp, mkr 
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +105/-105 
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -28/+28 
Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -171/+171 
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 660/+6 190 
 
 
 
 
Fördelning räntebärande skulder 2024-09-30 
 
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2024-09-30

===== SIDA 15 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  15  
 
Kassaflödesanalys för koncernen  
 
mkr 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 
Centrala administrationskostnader -50 -78 -178 -279 -302 -403 
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet -2 148 46 149 171 274 
Erhållen ränta 1 18 4 18 25 39 
Betald ränta -582 -591 -1 647 -1 668 -2 272 -2 293 
Betald skatt -23 -264 -73 -95 -70 -92 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 087 950 3 286 3 064 4 313 4 091 
Förändring kortfristiga fordringar 62 -185 49 -200 575 326 
Förändring kortfristiga skulder -163 -659 -487 -606 515 396 
Kassaflöde från löpande verksamhet 986 106 2 848 2 258 5 403 4 813 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -560 -740 -1 563 -2 285 -2 646 -3 368 
Förvärv av fastigheter -2 -327 -54 -327 -63 -336 
Försäljning av fastigheter 20 -3 20 73 67 120 
Försäljning av fastigheter via bolag 289 268 1 804 2 981 3 177 4 354 
Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto -14 -10 -60 -67 -86 -93 
Erhållen utdelning från intresseföretag — — — 146 — 146 
Investeringar övrigt — — -2 — -25 -23 
Kassaflöde från investeringsverksamhet -267 -812 145 521 424 800 
Företrädesemission — -3 — 9 997 — 9 997 
Återköp egna aktier — — -20 — -20 — 
Utbetald utdelning — — — -624 — -624 
Utbetald utdelning hybridobligation — — -351 -349 -351 -349 
Upptagna lån 5 679 2 673 14 331 9 705 20 812 16 186 
Amortering av lån -5 412 -1 794 -17 007 -20 836 -26 165 -29 994 
Derivat 100 -535 -144 -218 481 407 
Förändring långfristiga fordringar -1 — -88 — -91 -3 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet 366 341 -3 279 -2 325 -5 334 -4 380 
Periodens kassaflöde 1 085 -365 -286 454 493 1 233 
Likvida medel ingående balans 739 1 755 2 088 858 1 397 858 
Kursdifferens i likvida medel 1 7 23 85 -65 -3 
Likvida medel utgående balans 1 825 1 397 1 825 1 397 1 825 2 088 
              
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 538 437 484 492 554 451 377 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,21 1,93 6,67 7,00 8,76 9,06 
 
 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket 
innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte 
medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella 
intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller  
finansieringsverksamhetens kassaflöden. 
Nettoskulden per den 30 september 2024 uppgick till 57 262 mkr 
(59 583).

===== SIDA 16 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  16  
 
Nyckeltal 
 
  
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
Fastighetsrelaterade nyckeltal               
Hyresvärde, kr/kvm 2 018 1 906 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 
Fastighetskostnader, kr/kvm 532 531 547 511 425 369 384 
Driftsöverskott, kr/kvm¹ 1 282 1 208 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 
Överskottsgrad, %¹ 71 69 69 68 71 74 72 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,2 92,6 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 346 5 570 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 
Antal fastighet vid periodens utgång 684 716 709 749 762 642 632 
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 352 26 023 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 
                
Finansiella nyckeltal               
Avkastning totalt kapital, % 2,3 -4,1 -6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 
Avkastning eget kapital, % 0,6 -8,7 -14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 
Belåningsgrad fastighet, % 42,2 44,4 43,3 49,5 45,5 44,1 42,6 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,4 2,9 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 
                
Data per aktie               
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 148,85 111,35 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 
Eget kapital, kr 157 169 157 202 206 146 135 
Resultat, kr 0,75 -12,07 -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 
Förvaltningsresultat, kr 7,58 7,64 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 6,67 7,00 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 
Utdelning per aktie, kr  — — — — 6,38 5,80 5,46 
Antal vid periodens utgång, tusental 492 446 492 601 492 601 390 933 405 384 329 852 325 218 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 538 437 484 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 
                
Nyckeltal enligt EPRA²               
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 6,98 6,86 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 155 164 154 203 211 180 163 
EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 150 156 149 193 202 172 157 
EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 127 139 127 165 166 142 129 
EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 50,1 50,8 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 
EPRA vakansgrad, % 8,9 7,4 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 
 
1. Exklusive övriga intäkter om 64 mkr. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26.

===== SIDA 17 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  17  
 
Hållbarhet 
Castellum fortsatt ett av de mest hållbara 
fastighetsbolagen i Norden 
Castellum arbetar hållbart och bolagets klimatpåverkan fortsätter 
att minska, men mer arbete kvarstår för att bolaget ska nå sina 
mål. Castellum installerar solcellsanläggningar, laddplatser och 
ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska mång-
falden. Mer än hälften av Castellums fastighetsbestånd är nu 
hållbarhetscertifierat och energieffektiviteten förbättras hela 
tiden. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens 
arbetsliv och det gemensamma samhället. För mer detaljerad 
information, se Castellums årsredovisning 2023 som publicerades 
i april 2024. 
 
 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i 
Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden 2030, 
syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt 
och framgångsrikt bolag. Under 2024 omformulerades fokus-
områdena i hållbarhetsstrategin och den består nu av tre fokus-
områden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och 
Sunda affärer. Hållbarhetsstrategin består av 23 mätbara mål, där 
de klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och god-
kända av Science Based Targets initiative (SBTi). För mer 
detaljerad information, se Castellums årsredovisning 2023.  
 
 
Hållbarhetsresultat 
Under tredje kvartalet har Castellum beslutat att fortsätta med 
bolagets solcellsprogram 100 på sol som gick i mål i december 
2023, då bolaget invigde sin hundrade solcellsanläggning i fastig-
hetsbeståndet, två år före utsatt tid. Efter en noga utvärdering av 
de hittills uppförda solcellanläggningarna har bolaget beslutat att 
fortsätta sin satsning på solceller med mål om att bygga 100 nya 
solcellsanläggningar till 2030 inom solcellsprogrammet 100 på 
sol. Med andra ord ska koncernen ha uppfört 200 solcellsanlägg-
ningar till 2030. 
 
 
 
Castellum har återigen bekräftats som en grön aktie på Nasdaq 
Stockholm, vilket innebär att bolaget fortsatt uppfyller alla kriterier 
för att behålla sin Green Equity Designation. Castellum är därmed 
ett av få stora fastighetsbolag i Norden som återigen kvalificerar 
sig för denna viktiga klassificering. För att klassificeras som en 
grön aktie krävs att minst 50 procent av bolagets omsättning och 
investeringar anses vara gröna, samt att mindre än 5 procent av 
tillgångarna är knutna till fossila bränslen. Under 2024 genom-
fördes en ny granskning, utförd av S&P Global Shades of Green, 
där Castellum uppfyller alla dessa kriterier. Granskningen visar att 
55 procent av omsättningen och 82 procent av bolagets investe-
ringar kan klassificeras som gröna. 
Castellums fastighet Werket i Jönköping har vunnit priset 
Placebrander of the year 2024 i kategorin Kvarter, stadsdelar, byar, 
parker och fastigheter. Werket erhöll priset för arbetet med 
hållbara och nytänkande lösningar och stort arbete med återbruk 
där gammalt har blivit nytt. 
Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen, i den 
jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 
månader till -2,3 procent. Castellum har ett fortsatt fokus på 
hållbarhetscertifierade byggnader och har per Q3 2024 certifierat 
282 fastigheter motsvarande 53 procent av fastighetsytan.

===== SIDA 18 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  18  
 
 
  2024 Q3 R12 2023 2022 
Resurseffektivitet       
Total energiprestanda, kWh/kvm, år 97 98 96 
Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 95 97 99 
1. varav faktisk uppvärmning 67 67 64 
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 66 66 67 
3. varav el och kyla 30 31 32 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -2 -4 -4 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % 1 0 -9 
Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,2 0,3 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -6 -5 1 
Fossilfritt       
Andel icke fossil energi, % 98 97 95 
Fossilfria fordon, % 99 98 96 
Antal laddpunkter för elbilar 1 414 1 189 922 
Installerade solcellsanläggningar, antal 114 106 76 
Färdplan för klimatneutralitet 2030       
Fastighetsförvaltning - utsläpp koldioxid i kg/kvm, år (market based) 1,5 1,9 2,3 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 - market based 1,4 1,8 2,2 
varav scope 2 - location based 5,5 5,4 5,5 
Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3),% Uppfylls Uppfylls Uppfylls 
Hållbarhetscertifiering       
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 53 50 45 
Hållbarhetscertifiering, antal 282 260 249 
Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 62 61 56 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 64 64 61 
ESG-benchmarks       
GRESB poäng (0-100) 88 92 92 
DJSI poäng (0-100) TBA 77 82 
CDP betyg (A till D-betyg) TBA A- B 
Sociala nyckeltal       
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,7 2,4 2,9 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 41/59 42/58 
Mångfald, internationell bakgrund, % 13 12 10 
Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 6 9 - 
 
 
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. 
 
Ratings 
 
Castellums rating: 
77/100 
(enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) 
 
Castellums rating: 
AAA 
 
 
Castellums rating: 
Förvaltning:  88/100, (global sektorledare) 
Projektutveckling:  98/100 
 
Castellums rating: 
Gold 
 
Castellums rating: 
A- 
 
Castellums rating: 
Region Top-Rated 
1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE 
MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY 
MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT 
WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 
 
Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i 
linje med Parisavtalet.

===== SIDA 19 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  19  
 
 
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade 
vid periodens utgång drygt 108 000 aktieägare. De 15 enskilt 
största aktieägarna per den 30 september 2024 framgår i tabellen 
nedan. 
Aktieägare per 30 september 2024 
 
Aktieägare 
Antal tusen 
aktier 
Andel 
röster/kapital, 
% 
Akelius Residential Property 51 801 10,5 
BlackRock 24 909 5,1 
Gösta Welandsson med bolag 19 638 4,0 
Länsförsäkringar Fonder 19 596 4,0 
Vanguard 18 950 3,8 
Swedbank Robur Fonder 16 974 3,4 
Handelsbanken Fonder 15 694 3,2 
Akelius Apartments 14 800 3,0 
Nordea Fonder 13 136 2,7 
Norges Bank 9 966 2,0 
Folksam 8 656 1,8 
Cliens Fonder 8 282 1,7 
APG Asset Management 7 572 1,5 
Alecta Tjänstepension 6 065 1,2 
State Street Global Advisors 4 954 1,0 
15 största ägarna 240 993 48,9 
Svenska aktieägare, övriga 155 399 19,5 
Utländska aktieägare, övriga 96 054 31,6 
Totalt utestående aktier 492 446 100,0 
Återköpta egna aktier 155 0,0 
Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 
 
Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och 
bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq 
och Millistream. 
Förvärv av egna aktier 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, som längst till nästa 
årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av 
högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Under andra 
kvartalet har bolaget återköpt 155 403 aktier till en snittkurs om 
129,49 kronor. Detta motsvarar 0,3 promille av antalet registrerade 
aktier. Återköpet har gjorts inom ramen för av årsstämman 
beslutat incitamentprogram. 
 
Nyckeltal aktien 
 
Aktien 30 sep 2024 31 dec 2023 
Aktiekurs, SEK 148,85 143,30 
Börsvärde, mdkr 73,3 70,6 
Omsättning, antal miljoner¹ 218 425 
Omsättningshastighet, %¹ 59 94 
Aktiens direktavkastning — — 
 
1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. 
Utdelning 
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en 
skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat 
investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka 
bolagets balansräkning. Årsstämman 2024 har beslutat att ingen 
utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. 
 
Aktieägare per land 30 september 2024

===== SIDA 20 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  20  
 
Moderföretaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
mkr 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
2023 
jan-dec 
Intäkter 63 39 221 116 325 
Centrala administrationskostnader -82 -84 -277 -339 -459 
Finansiella poster 6 4 094 1 057 3 801 4 630 
Resultat före värdeförändringar och skatt -13 4 049 1 001 3 578 4 496 
            
Nedskrivning andelar i koncernföretag 114 -745 -322 -1 553 -3 848 
Nedskrivning andelar i intresseföretag -231 -620 -678 -1 476 -2 678 
Värdeförändringar finansiella instrument -295 -318 -43 920 -99 
Resultat före skatt -425 2 366 -42 1 469 -2 129 
            
Skatt 62 -121 -73 -194 46 
Periodens resultat -363 2 245 -115 1 275 -2 083 
Poster som kommer att omföras till årets resultat           
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet — -31 — — — 
Värdeförändring valutaderivat 35 55 -4 21 30 
Periodens totalresultat -328 2 269 -119 1 296 -2 053 
 
 
Kommentar till moderföretagets resultat  
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets 
verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande 
dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden 
såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering.  
Resultat före skatt uppgick till -42 mkr (1 469). Förändringen av 
finansiella poster är till största delen hänförlig till utdelning från 
dotterföretag.  
 
Balansräkning i sammandrag 
 
mkr 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Andelar i koncernföretag 46 025 48 207 46 347 
Andelar i intresseföretag 9 331 11 210 10 008 
Fordringar koncernföretag 49 949 45 021 43 722 
Derivat 1 497 3 321 1 390 
Övriga tillgångar 163 302 238 
Likvida medel 763 66 942 
Summa tillgångar 107 728 108 127 102 647 
Eget kapital 47 629 51 389 48 046 
Uppskjuten skatteskuld 172 515 171 
Derivat 621 185 596 
Räntebärande skulder 33 499 32 938 31 910 
Skulder koncernföretag 25 613 22 841 21 650 
Övriga skulder 194 259 274 
Summa eget kapital och skulder 107 728 108 127 102 647 
 
 
Moderföretagets tillgångar uppgick till 107 728 mkr (102 647). 
Soliditeten uppgick till 44 procent (47).
Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 4,8 mdkr 
under perioden och uppgår per den 30 september 2024 till 
23,3 mdkr (28,1). Eventualförpliktelserna är hänförliga till 
borgensförbindelser för dotterföretag.

===== SIDA 21 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  21  
 
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett 
antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt 
och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och 
hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för 
verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en 
föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och 
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv 
kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På 
den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst-
storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader. För 
att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera 
riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, 
finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om 
Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo-
visningen för 2023.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det 
faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. 
Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även 
andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis 
ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav 
på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs-
rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm-
melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark-
naden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den 
senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av 
delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att 
företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör 
antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings-
principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa 
uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som 
görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är 
samma som i den senast publicerade årsredovisningen.  
Värdering av fastighetsportföljen 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, 
där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde 
utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av 
framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta 
avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade 
modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets-
beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell.  
Värdet beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med 
återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl-
perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter 
kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla 
framtida driftsöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs 
det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. 
Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande 
betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm-
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, 
vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings-
modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak-
tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen 
baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings-
scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om 
Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i 
årsredovisningen för räkenskapsåret 2023.  
Värdering av finansiella tillgångar och skulder 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat 
används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, 
såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för 
motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit 
Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida 
kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA 
utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån 
förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt-
ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner 
utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående 
då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning 
inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms 
uppgå till ett värde om cirka 2 mkr netto. Samtliga närstående-
transaktioner har gjorts på armlängds avstånd.  
Moderföretagets närståendetransaktioner omfattar, utöver 
ovanstående, även transaktioner med närstående bolag inom 
koncernen. 
 
 
 
Händelser efter rapportperiodens utgång 
 Castellum Aktiebolags dotterföretag Kungsleden Aktiebolag 
har offentliggjort en kallelse till fordringshavarmöte under sitt 
MTN-program för att begära samtycke till att Castellum 
ersätter Kungsleden som emittent.

===== SIDA 22 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  22  
 
 
Rapportens undertecknande 
Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
 
 
Göteborg den 25 oktober 2024 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 25 oktober 2024 kl. 08:00 CEST. 
 
 
 
 
Revisorns rapport avseende översiktlig 
granskning av delårsrapport 
Till styrelsen och verkställande direktören i Castellum Aktiebolag (publ), org nr 556475–5550 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen (delårsrapport) för Castellum Aktiebolag (publ) per 
30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till 
personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit 
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en 
uttalad slutsats grundad på en revision har. 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten 
inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet 
med årsredovisningslagen. 
 
Signerat enligt dag som framgår av vår elektroniska underskrift 
 
Deloitte AB 
 
 
Harald Jagner 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 23 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  23  
 
Definitioner 
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) 
riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses 
enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassa-
flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell 
rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen). Castellum är också 
medlem i branschorganisationen European Public Real Estate 
Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA 
NRV, EPRA NTA, EPRA NDV, EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas.  
Aktiens direktavkastning  
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. 
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn 
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten
. 
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring 
derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårs-
bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala 
tillgångar. 
Belåningsgrad fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
fastigheternas verkliga värde
. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt förvärvade/ 
färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller varit färdig-
ställda under hela året. Sålda fastigheter, projekt samt obebyggd mark 
har exkluderats. 
EPRA EPS – Earnings per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat 
hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer.  
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill som avser 
uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för 
verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. 
EPRA LTV – Loan to Value 
Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligation och justerat för 
valutadel av säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida 
medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan 
positivt rörelsekapital lägg till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsent-
liga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. 
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på 
årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade 
som projektfastigheter
.
 
Förvaltningsresultat  
Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, förändring 
goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av intresseföretags 
resultat exklusive förvaltningsresultat. 
Hyresvärde  
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta ytor. 
Kontraktsvärde  
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. 
Nettouthyrning  
Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för 
hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under 
perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade 
avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. 
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av 
räntenetto.  
Skuldkvot  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid 
delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala administra-
tionskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Överskottsgrad  
Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och 
serviceintäkter. 
Övriga definitioner 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. 
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för 
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt 
genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. 
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genom-
snittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och 
substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. 
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom 
en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra 
ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighets-
kategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt 
eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt. 
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för 
drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta 
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på 
fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ 
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit 
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har 
exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårs-
bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

===== SIDA 24 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  24  
 
Alternativa nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare och bolagets ledning, då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa 
finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras 
nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av 
dessa nyckeltal på sidan 23. 
 
vit dummytext 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12, okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 538 437 484 492 554 451 377 
Förvaltningsresultat 
      
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt 562 1,14 -1 503 -3,05 728 1,48 -6 453 -14,75 -7 427 -15,08 -14 608 -32,36 
Återläggning                         
   Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat -6 -0,01 843 1,71 764 1,55 1 807 4,13 1 686 3,42 2 729 6,05 
   Värdeförändring fastighet 56 0,11 1 612 3,27 1 632 3,31 8 230 18,81 7 936 16,11 14 534 32,20 
   Värdeförändring finansiellt innehav — — — — — — — — 9 0,02 9 0,02 
   Värdeförändring goodwill 4 0,01 77 0,16 128 0,26 291 0,67 311 0,63 474 1,05 
   Värdeförändring derivat 684 1,39 221 0,45 483 0,98 -532 -1,22 2 250 4,57 1 235 2,74 
Förvaltningsresultat 1 300 2,64 1 250 2,54 3 735 7,58 3 343 7,64 4 765 9,67 4 373 9,69 
EPRA Earnings (förvaltningsresultat  
efter skatt)                         
Förvaltningsresultat 1 300 2,64 1 250 2,54 3 735 7,58 3 343 7,64 4 765 9,67 4 373 9,69 
Aktuell skatt på förvaltningsresultat -56 -0,11 -143 -0,29 -296 -0,60 -340 -0,78 -46 -0,09 -90 -0,20 
EPRA Earnings/EPRA EPS 1 244 2,53 1 107 2,25 3 439 6,98 3 003 6,86 4 719 9,58 4 283 9,49 
 
Räntetäckningsgrad 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 300 1 250 3 735 3 343 4 765 4 373 
Återläggning:              
   Räntenetto, mkr 498 480 1 525 1 623 2 070 2 168 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 798 1 730 5 260 4 966 6 835 6 541 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,6 3,4 3,1 3,3 3,0 
 
Överskottsgrad 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 743 1 717 5 134 4 939 6 761 6 566 
Avgår: Övriga intäkter   — —   -64 — -64 — 
Återläggning:             
   Intäkter coworking -64 -63 -198 -197 -267 -266 
   Kostnader coworking 66 68 211 212 296 297 
Driftsöverskott exkl. coworking 1 745 1 722 5 083 4 954 6 726 6 597 
Hyresintäkter exkl. coworking 2 132 2 145 6 469 6 481 8 512 8 524 
Serviceintäkter 165 227 674 710 980 1 016 
Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 297 2 372 7 143 7 191 9 492 9 540 
Överskottsgrad, % 76,0 72,6 71,2 68,9 70,9 69,2 
 
Avkastning totalt kapital 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Resultat före skatt 562 -1 503 728 -6 453 -7 427 -14 608 
Återläggning:                         
   Räntenetto 498 480 1 525 1 623 2 070 2 168 
   Värdeförändringar derivat 684 221 483 -532 2 250 1 235 
Netto 1 744 -802 2 736 -5 362 -3 107 -11 205 
Netto, uppräknat till helårsbasis 6 976 -3 208 3 648 -7 149 -3 107 -11 205 
Genomsnittligt totalt kapital 156 119 171 282 157 834 174 861 163 161 169 534 
Avkastning totalt kapital, % 4,5 -1,9 2,3 -4,1 -1,9 -6,6

===== SIDA 25 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  25  
 
 
Avkastning eget kapital 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis 1 884 -5 844 491 -7 041 -5 943 -11 592 
Genomsnittligt eget kapital 76 927 84 166 77 143 81 195 80 258 78 080 
Avkastning eget kapital, % 2,4 -6,9 0,6 -8,7 -7,4 -14,8 
 
Nettoinvestering, mkr 
2024 
jul-sep 
2023 
jul-sep 
2024 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
R12,  
okt 2023 
 - sep 2024 
2023 
jan-dec 
Förvärv 2 327 54 327 63 336 
Ny-, till- och ombyggnation 564 752 1 588 2 321 2 677 3 410 
Summa investering 566 1 079 1 642 2 648 2 740 3 746 
Försäljning -419 -305 -1 969 -3 711 -3 464 -5 206 
Nettoinvestering 147 774 -327 -1 063 -724 -1 460 
Andel av fastighetsvärdet, % 0,1 0,5 -0,2 -0,7 -0,5 -1,0 
 
  30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Antal utestående aktier, tusental 492 446 492 601 492 601 
             
 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 77 109 156,58 83 406 169,32 77 177 156,67 
Återläggning:             
   Hybridobligationer -10 169 -20,65 -10 169 -20,64 -10 169 -20,64 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — — — — — 
   Derivat enligt balansräkning -1 123 -2,28 -4 038 -8,20 -1 352 -2,74 
   Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 367 -8,87 -4 678 -9,50 -4 495 -9,13 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 904 30,27 16 461 33,42 14 810 30,06 
Substansvärde EPRA NRV 76 354 155,05 80 982 164,40 75 971 154,22 
Avdrag:             
   Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 412 -4,90 -3 961 -8,04 -2 337 -4,74 
Substansvärde EPRA NTA 73 942 150,15 77 021 156,36 73 634 149,48 
Återläggning:             
   Derivat enligt ovan 1 123 2,28 4 038 8,20 1 352 2,74 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 492 -25,37 -12 500 -25,38 -12 473 -25,32 
Substansvärde EPRA NDV 62 573 127,07 68 559 139,18 62 513 126,90 
 
vit 30 sep 2024 30 sep 2024 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
EPRA LTV 
Koncern enligt 
rapportering 
Castellums andel 
av Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Räntebärande skulder, mkr 59 087 10 173 69 260 78 917 74 540 
Hybridobligationer, mkr 10 169 — 10 169 10 169 10 169 
Valutadel av marknadsvärde på säkringar för 
lån i utländsk valuta -1 229 — -1 229 -2 324 -1 065 
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än 
fordringar) 1 564 9 1 573 750 2 035 
Likvida medel, mkr -1 825 -69 -1 894 -1 453 -2 144 
Netto skulder, mkr 67 766 10 113 77 879 86 059 83 535 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 824 19 511 155 335 169 371 160 237 
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än 
skulder) — — — — 55 
Totala tillgångar, mkr 135 824 19 511 155 335 169 371 160 292 
EPRA LTV, % 49,9 51,8 50,1 50,8 52,1 
 
Belåningsgrad 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 59 087 65 687 61 671 
Likvida medel, mkr -1 825 -1 397 -2 088 
Räntebärande skulder netto, mkr 57 262 64 290 59 583 
Totala tillgångar, mkr 156 331 169 991 159 336 
Belåningsgrad, % 36,6 37,8 37,4

===== SIDA 26 =====

CASTELLUM  DEL ÅRSRAPPORT JANUARI -SEPTEMBER  2024  26  
 
 
Belåningsgrad fastighet 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 57 262 64 290 59 583 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 824 144 709 137 552 
Belåningsgrad fastighet, % 42,2 44,4 43,3 
 
Skuldkvot 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 57 262 64 290 59 583 
Driftsöverskott, mkr 5 134 4 939 6 566 
Centraladministration, mkr -178 -279 -403 
Rörelseresultat, mkr 4 956 4 660 6 163 
Skuldkvot, ggr 8,7 10,3 9,7 
 
Aktiens direktavkastning 30 sep 2024 30 sep 2023 31 dec 2023 
Beslutad utdelning   —   —     — 
Börskurs vid periodens utgång   148,85   111,35     143,30 
Aktiens direktavkastning, %   —   —     —

===== SIDA 27 =====

Castellum Aktiebolag (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg 
Besöksadress: Östra Hamngatan 16 
Telefon: 031-60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475-5550  
Finansiell kalender 
Bokslutskommuniké 2024 19 februari 2025 
Årsredovisning 2024 8 april 2025 
Delårsrapport januari - mars 2025 6 maj 2025 
Årsstämma 2025 7 maj 2025 
Halvårsrapport januari - juni 2025 15 juli 2025 
Delårsrapport januari - september 2025 23 oktober 2025 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller 
Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02.  
 
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag 
som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per 
den 30 september 2024 uppgick fastighetsvärdet till cirka 155 mdkr, 
inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva nordiska 
tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimat-
neutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och 
byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). 
Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och 
klassificeras som grön enligt Green Equity Designation.