Nasdaq Nordic · interim-report
Kvartalsrapport Q3 2025

87006 tecken · 1 HTML-del(ar)
Fulltext som ren TXT · Öppna originalkällan
Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.
Omsättning
Börsvärde, mdkr 52,3 59,4 | Omsättning, antal miljoner¹ 315 289 | Omsättningshastighet, %¹ 86 58
Aktiens direktavkastning 2,3 — | 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. | Aktieägare per land 30 september 2025
EBITDA
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 | Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 9,1 8,9 8,6 | Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,6 4,4 4,4
Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,6 14,7 14,3 | Nettoskuld/EBITDA, R12 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 | Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233
Rörelseresultat, mkr 6 321 6 459 6 545 | Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 8,9 8,6 | Aktiens direktavkastning 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. | Nettoskuld/EBITDA | Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel
Rörelseresultat
Centraladministration, mkr −240 −302 −241 | Rörelseresultat, mkr 6 321 6 459 6 545 | Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 8,9 8,6
Periodens resultat
kvartalet till -232 mkr (-56) motsvarande -0,2 procent (-0,0). | ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 858 mkr (471), vilket | motsvarar 1,74 kronor per aktie före och efter utspädning (0,96).
periodens utgång. | ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 050 mkr (368), vilket | motsvarar 2,13 kronor per aktie före och efter utspädning (0,75).
Förvaltningsresultat, mkr 1 253 1 300 3 474 3 735 4 558 4 819 | Periodens resultat, mkr 858 471 1 050 368 3 039 2 357 | Kr/aktie, före och efter utspädning 1,74 0,96 2,13 0,75 6,17 4,79
Uppskjuten skatt −104 −37 −45 −190 −87 −232 | Periodens resultat 858 471 1 050 368 3 039 2 357 | Övrigt totalresultat
jan-dec | Periodens resultat 858 471 1 050 368 3 039 2 357 | Poster som kan komma att omföras till periodens resultat
Periodens resultat 858 471 1 050 368 3 039 2 357 | Poster som kan komma att omföras till periodens resultat | Omräkningsdifferens utlandsverksamhet −40 −304 −158 −237 −99 −178
Nedskrivning/återföring av nedskrivning 265 −227 | Total påverkan på periodens resultat 568 −412 | Omräkningsdifferens −264 −265
Återköpta egna aktier −155 — — — — −20 — −20 | Periodens resultat jan-sep 2024 — — — — — 368 — 368 | Övrigt totalresultat jan-sep 2024 — — — −237 100 — — −137
Resultat per aktie
Nyckeltal enligt EPRA² | EPRA EPS, kr 6,63 6,98 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 | EPRA NRV , kr 160 155 157 154 203 211 180
Aktuell skatt på förvaltningsresultat −132 −0,27 −56 −0,11 −210 −0,43 −296 −0,60 −143 −0,29 −229 −0,46 | EPRA Earnings/EPRA EPS 1 121 2,28 1 244 2,53 3 264 6,63 3 439 6,98 4 415 8,97 4 590 9,32 | Avkastning eget kapital, R12
Nyckeltalet belyser finansiell risk. | EPRA EPS – Earnings per Share | Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på
och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) | varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV , EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. | Övriga nyckeltal och definitioner
Kassaflöde
jan-sep | Kassaflöde −1 716 −1 385 | Projektvinst/Byggrätter 290 193
Betald skatt −10 −23 −50 −73 3 −20 | Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av | rörelsekapital 1 135 1 087 3 108 3 286 4 206 4 384
Förändring kortfristiga skulder −168 −163 −74 −487 196 −217 | Kassaflöde från löpande verksamhet 1 206 985 2 872 2 760 4 408 4 296 | Investeringar i befintliga fastigheter −786 −560 −2 049 −1 563 −2 953 −2 467
Investeringar övrigt — — −4 −2 −4 −2 | Kassaflöde från investeringsverksamhet −726 −267 −4 353 145 −4 452 46 | Återköp egna aktier — — −39 −20 −39 −20
Derivat −39 100 303 −144 244 −203 | Kassaflöde från finansieringsverksamhet −516 367 −755 −3 191 −1 635 −4 071 | Periodens kassaflöde −36 1 085 −2 236 −286 −1 679 271
Kassaflöde från finansieringsverksamhet −516 367 −755 −3 191 −1 635 −4 071 | Periodens kassaflöde −36 1 085 −2 236 −286 −1 679 271 | Likvida medel ingående balans 174 739 2 400 2 088 1 825 2 088
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515 | Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,31 2,21 6,31 6,67 8,54 8,90 | 17 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025
Förvaltningsresultat, kr 7,06 7,58 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 | Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 6,31 6,67 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 | Utdelning per aktie, kr — — 2,48 — — 6,38 5,80
Likvida medel
Övriga fordringar 1 522 1 610 1 333 | Likvida medel 137 1 825 2 400 | Summa tillgångar 157 240 156 331 157 859
Banklån, mkr 23 064 23 019 22 601 | Likvida medel, mkr 137 1 825 2 400 | Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr 22 905 26 967 23 988
Periodens kassaflöde −36 1 085 −2 236 −286 −1 679 271 | Likvida medel ingående balans 174 739 2 400 2 088 1 825 2 088 | Kursdifferens i likvida medel −1 1 −27 23 −9 41
Likvida medel ingående balans 174 739 2 400 2 088 1 825 2 088 | Kursdifferens i likvida medel −1 1 −27 23 −9 41 | Likvida medel utgående balans 137 1 825 137 1 825 137 2 400
Kursdifferens i likvida medel −1 1 −27 23 −9 41 | Likvida medel utgående balans 137 1 825 137 1 825 137 2 400 | Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515
Övriga tillgångar 86 163 179 | Likvida medel 25 763 1 758 | Summa tillgångar 117 325 107 728 110 884
Övriga tillgångar 3 091 3 354 3 322 2 978 3 240 3 336 3 540 3 245 | Likvida medel 137 174 207 2 400 1 825 739 675 2 088 | Summa tillgångar 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336
än fordringar), mkr 2 722 — 2 722 1 573 2 095 | Likvida medel, mkr −137 −208 −345 −1 894 −2 652 | Netto skulder, mkr 69 662 10 808 80 470 77 879 76 781
Nettoskuld
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 | Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 9,1 8,9 8,6 | Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,6 4,4 4,4
Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,6 14,7 14,3 | Nettoskuld/EBITDA, R12 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 | Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233
Rörelseresultat, mkr 6 321 6 459 6 545 | Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 8,9 8,6 | Aktiens direktavkastning 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. | Nettoskuld/EBITDA | Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel
Eget kapital
motsvarar 2,13 kronor per aktie före och efter utspädning (0,75). | ◼ Avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgick till | 3,9 procent (-7,6).
Kr/aktie, före och efter utspädning 1,74 0,96 2,13 0,75 6,17 4,79 | Avkastning eget kapital, %, R12 3,9 −7,6 3,9 −7,6 3,9 3,0 | Nettoinvestering, mkr 675 147 3 498 −327 3 192 −634
Periodens skatt enligt resultaträkning −262 −45 | Avkastning eget kapital | Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 | Avkastning eget kapital, R12, % | Avkastning eget kapital, medel 5 år, %
Avkastning eget kapital, R12, % | Avkastning eget kapital, medel 5 år, % | Avkastning eget kapital, medel 10 år, %
Avkastning eget kapital, medel 5 år, % | Avkastning eget kapital, medel 10 år, % | Mål, 10%
i sammandrag | Förändring eget kapital | mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Summa tillgångar 157 240 156 331 157 859 | EGET KAPITAL OCH SKULDER | Eget kapital 78 663 77 109 79 174
Antal aktier
Periodens totalresultat 845 364 1 022 231 3 096 2 305 | Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515 | Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 1,74 0,96 2,13 0,75 6,17 4,79
Likvida medel utgående balans 137 1 825 137 1 825 137 2 400 | Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515 | Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,31 2,21 6,31 6,67 8,54 8,90
Utdelning per aktie, kr — — 2,48 — — 6,38 5,80 | Utestående antal aktier vid periodens utgång, | tusental 492 102 492 446 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852
tusental 492 102 492 446 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852 | Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 272 492 538 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 | Nyckeltal enligt EPRA²
jan-dec | Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515 | Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie
förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt | antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland | annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskriv-
Övriga nyckeltal och definitioner | Antal aktier | Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier
Antal aktier | Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier | vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet
Fulltext

===== SIDA 1 =====

På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera 
på pressmeddelanden och finansiella rapporter.
castellum.se
Q3
Delårsrapport 
januari– 
september 2025

===== SIDA 2 =====

Perioden i korthet
Juli– september 2025 
 ◼ Intäkterna uppgick till 2 407 mkr (2 428). I jämförbart bestånd 
minskade hyresintäkterna med 0,3 procent (3,2) exklusive 
valutaeffekter.
 ◼ Driftöverskottet uppgick till 1 702 mkr (1 743). Driftöverskottet 
i jämförbart bestånd minskade med 2,4 procent (3,3) exklusive 
valutaeffekter.
 ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 1 253 mkr (1 300), en förändring 
om -3,6 procent (4,0).
 ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under 
kvartalet till -232 mkr (-56) motsvarande -0,2 procent (-0,0). 
 ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 858 mkr (471), vilket 
motsvarar 1,74 kronor per aktie före och efter utspädning (0,96).
 ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 57 000 kvm (78 000) och med en 
årshyra om 143 mkr (136). Nettouthyrningen uppgick till 16 mkr 
(-16).
 ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 675 mkr (147), varav 797 mkr 
(564) avser investeringar, 331 mkr (2) förvärv, och -453 mkr (-419) 
försäljningar.
Väsentliga händelser under kvartalet
 ◼ Castellum har hållit extra bolagsstämma fredagen den 18 juli 
2025. Stämman utsåg för tiden intill slutet av nästa årsstämma 
Marita Loft, Leif Norburg, Knut Rost, Ralf Spann och Stefan 
Wallander till nya styrelseledamöter. Anna-Karin Celsing och 
Henrik Käll, som valdes av årsstämman den 7 maj 2025, kvarstår 
som styrelseledamöter. Till styrelseordförande valdes Ralf 
Spann.
 ◼ Castellums styrelse utsåg Pål Ahlsén till ny vd. Pål tillträdde rollen 
den 28 augusti 2025.
 ◼ Den 8 september bekräftades Castellums kreditbetyg BBB med 
stabila utsikter från ratinginstitutet Standard & Poor’s Global 
Ratings (”S&P”).
Januari – september 2025 
 ◼ Intäkterna uppgick till 7 196 mkr (7 405). I jämförbart bestånd var 
hyresintäkterna exklusive valutaeffekter oförändrade jämfört 
med föregående år (2,8).
 ◼ Driftöverskottet uppgick till  4 908 mkr (5 134). Driftöverskottet 
i jämförbart bestånd minskade med 0,9 procent (4,7) exklusive 
valutaeffekter.
 ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 3 474 mkr (3 735), en förändring 
om -7,0 procent (11,7).
 ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under 
perioden till −1 400 mkr (−1 632) motsvarande -1,0 procent ( -1,2). 
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 137,3 mdkr (135,7) vid 
periodens utgång.
 ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 050 mkr (368), vilket 
motsvarar 2,13 kronor per aktie före och efter utspädning (0,75).
 ◼ Avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgick till 
3,9 procent (-7,6).
 ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 242 000 kvm (206 000) och med en 
årshyra om 532 mkr (399). Nettouthyrningen uppgick till -166 mkr 
(-10) för perioden och -143 mkr (-61) för rullande 12 månader.
 ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 3 498 mkr (−327), varav 
2 085 mkr (1 588) avser investeringar, 2 031 mkr (54) förvärv, och 
-618 mkr (-1 969) försäljningar.
 ◼ Investeringar i intresseföretag och joint venture uppgick till 
836 mkr (—) för perioden.
 ◼ Belåningsgraden uppgick till 36,5 procent (35,6).
 ◼ Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadersperioden 
uppgick till 3,2 gånger (3,3) och 71 procent (70) av låneportföljen 
var räntesäkrad (över 1 år) vid periodens utgång.
Nyckeltal
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Intäkter, mkr 2 407 2 428 7 196 7 405 9 639 9 849
Driftöverskott, mkr 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786
Förvaltningsresultat, mkr 1 253 1 300 3 474 3 735 4 558 4 819
Periodens resultat, mkr 858 471 1 050 368 3 039 2 357
   Kr/aktie, före och efter utspädning 1,74 0,96 2,13 0,75 6,17 4,79
Avkastning eget kapital, %, R12 3,9 −7,6 3,9 −7,6 3,9 3,0
Nettoinvestering, mkr 675 147 3 498 −327 3 192 −634
Nettouthyrning, mkr 16 −16 −166 −10 −143 13
Belåningsgrad, % 36,5 36,6 36,5 36,6 36,5 35,6
Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,6 3,2 3,4 3,2 3,3
EPRA NRV , kr/aktie 160 155 160 155 160 157
Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 87 95 87 95 87 93
Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 −7 −2 −7 −2 −7 −4
Bild framsida: Sorbonne 1 (Infinity), Stockholm
2 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 3 =====

Uppdraget är glasklart
Uppdraget till alla oss på Castellum från styrelse och ägare är glas-
klart; Castellum måste bli mer lönsamt. Det är ett roligt och spän-
nande uppdrag. Min upplevelse är att det inte bara är jag på 
Castellum som tycker det.
Sämre innan det blir bättre?
Ja, så blir det nog. Vi hade en positiv nettouthyrning under kvartal tre 
om 16 mkr, men under 2025 har uppsägningarna varit långt fler än 
nyuthyrningarna.
Uthyrning, uthyrning, uthyrning
Om fastigheter brukar man säga läge, läge, läge. När det gäller för-
valtning gäller nu uthyrning, uthyrning, uthyrning. Vår vakansgrad 
har ökat med nästan 4 procentenheter sedan 2020. Det är en tuff 
marknad, särskilt i storstäderna, vilket vi måste anpassa oss till.
Nu måste vi bli snabbare och mer flexibla. Använda precis alla 
verktyg som finns i verktygslådan. Hög vakans är inte hållbart, 
varken ur ett ekonomiskt perspektiv eller ur ett hållbarhets- 
perspektiv.
Vänder på alla stenar
Vi vänder nu på alla stenar för att bli mer effektiva och för att minska 
kostnader. Färre interna möten, istället uthyrning. Färre konsulter.
Färre resor och färre tidningsprenumerationer. Att vända på stenar 
kommer vi fortsätta göra. Det måste man alltid göra.
Back to basics
För Castellums del är det nu ’Back to Basics’ . Uthyrning, sänka kost-
nader i såväl förvaltningen som på huvudkontoret. Äga rätt kommer-
siella fastigheter i rätt lägen. Sälja och köpa när bra möjligheter 
uppstår. Mer entreprenörskap och mindre storbolagsmanér.
Pål Ahlsén 
Verkställande direktör
“Back to Basics”
3 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 4 =====

Totalresultat för koncernen  
i sammandrag 
mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Hyres- och serviceintäkter 2 407 2 428 7 196 7 341 9 638 9 784
Övriga intäkter¹ 0 — 0 64 1 65
Intäkter 2 407 2 428 7 196 7 405 9 639 9 849
Driftkostnader −306 −310 −1 077 −1 086 −1 414 −1 426
Underhåll −75 −76 −214 −218 −315 −318
Fastighetsskatt −151 −145 −435 −432 −581 −578
Uthyrnings- och fastighetsadministration −173 −154 −562 −535 −768 −741
Driftöverskott 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786
Centrala administrationskostnader −41 −50 −176 −178 −240 −241
Resultat från intresseföretag och joint ventures 58 130 568 −412 721 −260
Finansnetto
   Räntenetto −506 −498 −1 556 −1 525 −2 114 −2 083
   Leasingkostnad/tomträttsavgäld −18 −19 −54 −48 −78 −72
Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 195 1 306 3 690 2 971 4 850 4 130
varav förvaltningsresultat² 1 253 1 300 3 474 3 735 4 558 4 819
Värdeförändringar
   Fastigheter −232 −56 −1 400 −1 632 −1 395 −1 627
   Finansiellt innehav — — −4 — −9 −5
   Goodwill −21 −4 −60 −128 −121 −188
   Derivat 140 −684 −869 −483 65 451
Resultat före skatt 1 082 562 1 357 728 3 390 2 761
Aktuell skatt −120 −54 −262 −170 −264 −172
Uppskjuten skatt −104 −37 −45 −190 −87 −232
Periodens resultat 858 471 1 050 368 3 039 2 357
Övrigt totalresultat
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Periodens resultat 858 471 1 050 368 3 039 2 357
Poster som kan komma att omföras till periodens resultat
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet −40 −304 −158 −237 −99 −178
   Valutasäkring 27 197 130 100 156 126
Periodens totalresultat 845 364 1 022 231 3 096 2 305
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515
Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 1,74 0,96 2,13 0,75 6,17 4,79
1. Övriga intäkter avser försäkringsersättning Q2 2024.
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28.
4 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 5 =====

Resultatanalys 
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period före-
gående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där 
jämförelserna avser utgången av föregående år. 
Intäkter 
Intäkterna uppgick till 7 196 mkr (7 405). Genomförda fastighets-
försäljningar innebar lägre intäkter om 125 mkr samtidigt som 
intäkter för projektfastigheter minskade med 8 mkr mot 
jämförelseperioden. Detta beror på att endast ett fåtal projekt 
färdigställts samtidigt som ytterligare projektfastigheter tillkommit. 
I jämförbart bestånd var intäkterna oförändrade jämfört med 
samma period föregående år. Index bidrog positivt till intäkterna, 
men motverkades av högre vakanser. Vidare förklaras viss del av 
förändringen i intäkterna av övriga intäkter om 64 mkr hänförligt till 
en försäkringsersättning under jämförelseperioden. 
Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 90,0 procent (91,2). Den 
försämrade uthyrningsgraden förklaras av underliggande stigande 
vakans med 0,8 procentenheter samt effekter av en allmän översyn 
av vakanshyror om 0,4 procentenheter.
Utveckling intäkter
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd 6 850 6 851 0,0
Projektfastigheter 188 196
Transaktion 44 169
Coworking 183 198
Koncerneliminering −48 −73
Valutajustering¹ −21 —
Hyres- och serviceintäkter 7 196 7 341 −2,0
Övriga intäkter — 64
Intäkter 7 196 7 405 −2,8
1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs.
Kostnader
Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 726 mkr (1 736). I jämför-
bart bestånd ökade kostnaderna med 40 mkr, motsvararande 
2,5 procent, exklusive valutaeffekter. De direkta fastighets-
kostnaderna i det jämförbara beståndet minskade under 
inledningen av året till följd av den milda vintern men har därefter 
stigit, framförallt till följd av ökade hyresförluster som uppgick till 
-43 mkr (-17).
Fastighetsadministration uppgick för perioden till 403 mkr (397), 
motsvarande 104 kr/kvm (102) och centraladministration uppgick 
till 176 mkr (178). 
Utveckling kostnader
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Förändring, 
 %
Jämförbart bestånd 1 656 1 616 2,5
Projektfastigheter 66 73
Transaktion 11 47
Valutajustering¹ −7 —
Direkta fastighetskostnader 1 726 1 736 −0,6
Fastighetsadministration 403 397
Coworking 207 211
Koncerneliminering −48 −73
Uthyrnings- och 
fastighetsadministration 562 535
Centraladministration 176 178
Kostnader totalt 2 464 2 449 0,6
1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs.
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm 
mkr Kontor Samhäll
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt
Driftkostnader 340 246 170 191 273
Underhåll 64 47 35 65 54
Fastighetsskatt 148 110 32 95 109
Fastighetskostnader 552 403 237 351 436
Fastighetsadministration — — — — 104
Totalt 552 403 237 351 540
Q3 2024, R12 558 396 226 304 532
Segmentinformation
 Intäkter Driftöverskott
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Stockholm 1 792 1 911 1 303 1 411
Väst 1 373 1 369 975 975
Mitt 1 342 1 320 948 943
Mälardalen 962 979 643 670
Öresund 1 085 1 136 760 801
Finland 507 501 302 283
Coworking 183 198 −23 −13
Koncerneliminering −48 −73 — —
Summa 7 196 7 341 4 908 5 070
Övriga intäkter — 64 — 64
Totalt 7 196 7 405 4 908 5 134
5 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 6 =====

Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums 
andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På 
raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresse-
företagets och joint ventures förvaltningsresultat.
Per balansdagen har nedskrivning återförts på grund av högre 
substansvärde i Entra. Valutakurspåverkan på innehavet i Entra 
redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra 
och Halvorsäng, se sidan 9. 
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Förvaltningsresultat 352 352
Värdeförändring fastigheter 91 −629
Övrigt −48 −11
Skatt −92 103
Castellums andel av resultat från 
intresseföretag och joint ventures 303 −185
Nedskrivning/återföring av nedskrivning 265 −227
Total påverkan på periodens resultat 568 −412
Omräkningsdifferens −264 −265
Valutasäkring 207 188
Total påverkan på periodens totalresultat 511 −489
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -1 610 mkr (-1 573). De högre kostnaderna 
jämfört mot föregående år förklaras dels av att räntederivat med låg 
fast ränta löpt ut, dels stigande kostnader för valutasäkring med 
kort löptid. Effekten motverkades av omförhandlingar till lägre 
marginaler samt lägre underliggande marknadsräntor. 
Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- 
och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,1 
procent (3,2). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild 
över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per 
balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom peri-
odiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valu-
tasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. 
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Finansiella intäkter 26 37
Räntekostnader −1 605 −1 550
Avgår: aktiverad ränta 37 26
Övriga finansiella kostnader −14 −38
Summa räntenetto −1 556 −1 525
Leasingkostnad/tomträttsavgäld −54 −48
Summa finansnetto −1 610 −1 573
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 3 474 mkr (3 735), motsvarande 
7,06 kronor per aktie (7,58). Minskningen i förvaltningsresultatet är 
framför allt relaterad till stigande vakans, engångsersättning 
föregående år och högre finansiella kostnader. Vidare har senaste 
årets försäljningar haft en negativ påverkan på driftnettot medan 
årets förvärv endast bidragit under ett kvartal. 
Castellums andel i intresseföretaget Entra och joint venture 
Halvorsäng bidrog med 352 mkr (352) till förvaltningsresultatet.
Värdeförändringar
Fastighet
Castellum redovisar under perioden orealiserade värdeförändringar 
om −1 412 mkr (−1 544), främst drivet av ändrade kassaflödes-
mässiga bedömningar på enskilda fastigheter under perioden. Det 
genomsnittliga direktavkastningskravet för Castellums bestånd 
uppgick vid periodens utgång till 5,63 procent, 1 baspunkt högre än 
samma tidpunkt föregående år och oförändrat sedan årsskiftet. 
Under perioden har 17 procent av fastighetsvärdet externvärderats. 
De externa värderingarna är i nivå med de interna värderingarna och 
bekräftar Castellums bedömda marknadsvärde.  
   Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under 
perioden medfört en realiserad värdeförändring om 12 mkr (−88), 
där -6 mkr avser försäljningsresultat och 18 mkr är hänförligt till 
återföring av ackumulerade valutakurseffekter redovisade i övrigt 
totalresultat. 
Försäljningspris netto uppgick till 618 mkr efter avdrag för upp-
skjuten skatt och omkostnader om -7 mkr. Underliggande fastig-
hetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 625 mkr att jämföra 
med senaste värderingen om 624 mkr, en skillnad om 1 mkr. 
Värdeförändringar - fastighet
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Kassaflöde −1 716 −1 385
Projektvinst/Byggrätter 290 193
Avkastningskrav −173 −352
Förvärv 187 —
Orealiserad värdeförändring −1 412 −1 544
% av fastighetsvärde vid periodens ingång −1,0 −1,1
Försäljningar 12 −88
Totalt −1 400 −1 632
% av fastighetsvärde vid periodens ingång −1,0 −1,2
Goodwill
Förändring av goodwill uppgick till -60 mkr (-128) varav -20 mkr (-68) 
är hänförligt till avyttringar och -40 mkr (-60) är hänförligt till negativ 
värdeutveckling på fastigheter. 
Derivat
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat. I periodens 
resultat har derivaten genererat en värdeförändring om -869 mkr 
(-483), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade värde-
förändringar om 303 mkr (-92) respektive -1 172 mkr (-391). 
Värdeförändringarna förklaras av sjunkande swapräntor och 
förändrade valutakurser under perioden. Värdeförändringar som 
ett resultat av säkringsrelationer uppgick till 130 mkr (100) och 
redovisas i övrigt totalresultat. 
6 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 7 =====

Skatt
Total skatt för perioden uppgick till -307 mkr (-360) varav -262 mkr 
(-170) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt på 
resultat före skatt uppgick teoretisk skatt till -280 mkr. Skillnaden 
om -27 mkr beror främst på ej avdragsgill ränta. 
Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 359 mkr (588) är 
spärrade för användning inom delar av koncernen.
Skatteberäkning jan–sep 2025
mkr
Underlag 
aktuell  
skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 3 474
avgår intresseföretag och joint ventures −352
Skattemässigt avdragsgilla:
   avskrivningar −1 646 1 646
   ombyggnationer −337 337
Hybridobligation −350 —
Ej avdragsgill ränta 453 —
Övriga skattemässiga poster −222 297
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 020 2 280
Skatt på förvaltningsresultat −210
Försäljning fastigheter 177 −502
Värdeförändring fastigheter — −1 241
Värdeförändring derivat 303 −547
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 1 500 −10
Underskottsavdrag, ingående balans −588 588
Underskottsavdrag, utgående balans 359 −359
Skattepliktigt resultat 1 271 219
Periodens skatt enligt resultaträkning −262 −45
Avkastning eget kapital
Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget 
kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur-
cykel. Per den 30 september 2025 uppgick avkastning på eget 
kapital på rullande 12-månaderas basis till 3,9 procent (-7,6).
 
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Avkastning eget kapital, R12, %
Avkastning eget kapital, medel 5 år, %
Avkastning eget kapital, medel 10 år, %
Mål, 10%
7 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 8 =====

Balansräkning för koncernen  
i sammandrag 
Förändring eget kapital
mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 137 328 135 824 135 711
Goodwill 4 247 4 367 4 307
Nyttjanderättstillgångar 1 407 1 424 1 464
Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 064 9 331 9 924
Derivat 1 373 1 744 2 539
Övriga anläggningstillgångar 162 206 181
Övriga fordringar 1 522 1 610 1 333
Likvida medel 137 1 825 2 400
Summa tillgångar 157 240 156 331 157 859
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 78 663 77 109 79 174
Uppskjuten skatteskuld 14 974 14 904 14 900
Övriga avsättningar 32 12 15
Derivat 425 621 245
Räntebärande skulder 57 497 59 087 58 633
Leasingskulder 1 407 1 424 1 464
Ej räntebärande skulder 4 242 3 174 3 428
Summa eget kapital och skulder 157 240 156 331 157 859
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
mkr
Antal utestå-
ende aktier, 
tusental Aktiekapital
Övrigt tillskju-
tet kapital
Omräknings-
reserv
Säkrings-
reserv
Balanserad 
vinst
Hybrid- 
obligationer
Totalt eget 
kapital
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 −416 27 848 10 169 77 177
Utdelning hybridobligation — — — — — −351 — −351
   varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −155 — — — — −20 — −20
Periodens resultat jan-sep 2024 — — — — — 368 — 368
Övrigt totalresultat jan-sep 2024 — — — −237 100 — — −137
Eget kapital 2024-09-30 492 446 246 38 942 151 −316 27 917 10 169 77 109
Utgifter för hybridobligation — — — — — — −10 −10
   varav skatteeffekt — — — — — — 2 2
Periodens resultat okt-dec 2024 — — — — — 1 989 — 1 989
Övrigt totalresultat okt-dec 2024 — — — 59 26 — — 85
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 −290 29 905 10 161 79 174
Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — −1 221 — −1 221
Utdelning hybridobligation — — — — — −349 — −349
   varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −344 — — — — −39 — −39
Aktierelaterade ersättningar — — — — — 4 — 4
Periodens resultat jan-sep 2025 — — — — — 1 050 — 1 050
Övrigt totalresultat jan-sep 2025 — — — −158 130 — — −28
Eget kapital 2025-09-30 492 102 246 38 942 52 −160 29 422 10 161 78 663
8 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 9 =====

Kommentarer till balansräkningen
Förvaltningsfastigheter
Per den 30 september 2025 äger Castellum totalt 677 fastigheter 
(672) till ett verkligt värde om cirka 137 mdkr (136). 
Förändring av fastighetsbeståndet
mkr Bokfört värde, mkr Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2025 135 711 672
+ Förvärv 2 031 9
+ Investeringar i befintliga fastigheter 2 085 —
- Försäljningar −624 −4
+/- Orealiserade värdeförändringar −1 412 —
+/- Valutakursomräkning −463 —
Fastighetsbestånd per balansdag 137 328 677
Goodwill
Castellum redovisar goodwill om 4 247 mkr (4 307) hänförligt till 
rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell 
uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill 
uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då 
fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras.
mkr
30 sep 
2025
31 dec 
2024
Ingående anskaffningsvärde 4 307 4 495
Försäljningar −20 −82
Nedskrivningar −40 −106
Utgående bokfört värde 4 247 4 307
Andelar i intresseföretag och joint ventures
Under perioden har Castellum förvärvat ytterligare 6 594 495 aktier 
till en snittkurs om 118,72 NOK/aktie i Entra ASA och ägde vid 
utgången av perioden totalt 67 305 119 aktier i företaget, 
motsvarande 37,0 procent av rösterna och kapitalet. Castellum 
redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden och utför 
ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas 
till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter 
försäljningskostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har 
fastställts med utgångspunkt i aktuell börs kurs medan nyttjande-
värdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV . 
Under perioden har Castellum investerat ytterligare 66 mkr (—) 
i sitt joint venture Halvorsäng.
mkr
30 sep 
2025
31 dec 
2024
Ingående anskaffningsvärde 9 924 10 008
Förvärv 770 —
Aktieägartillskott 66 353
Andel av intresseföretag och joint ventures resultat 303 39
Nedskrivning/återföring nedskrivning 265 −299
Valutakursomräkning −264 −177
Utgående bokfört värde 11 064 9 924
 
Entra Entra
Halvors- 
äng
Halvors- 
äng
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Hyresintäkter 2 192 2 297 — —
Förvaltningsresultat 947 976 4 —
Castellums andel av  
förvaltningsresultat 350 352 2 —
Periodens resultat 844 −514 39 —
Varav minoritetens andel 78 42 — —
Entra Entra
Halvors- 
äng
Halvors- 
äng
30 sep 
2025
31 dec 
2024
30 sep 
2025
31 dec 
2024
Antal fastigheter, st 81 81 1 1
Fastighetsvärde, mkr 58 042 58 638 775 539
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 126 1 161 45 45
Ek. uthyrningsgrad, % 94,2 94,3 100,0 100,0
Kontraktslängd, år 5,8 6,1 12,0 12,0
Räntebärande skulder, mkr 29 812 30 443 — —
Kapitalbindning, år 3,8 3,1 — —
Räntebindning, år 3,4 3,5 — —
Belåningsgrad, % 48,8 48,3 — —
EPRA NRV , SEK/aktie 157 157 — —
Börskurs, NOK/aktie 119,00 115,60 — —
Bokfört värde, mkr 10 590 9 537 474 387
Verkligt värde, mkr 7 552 6 805 474 387
Fastigheten Halvorsäng är under uppförande med en beräknad 
inflyttning vid halvårsskiftet 2026. Uthyrningsbar yta är 45 tkvm och 
fastigheten är fullt uthyrd med en kontraktslängd om 12 år. Övriga 
nyckeltal är inte tillämpliga. 
Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 14 974 mkr (14 900). Ett bedömt 
verkligt värde kan beräknas till 2 367 mkr (2 287), se antaganden i 
årsredovisning 2024.
mkr Underlag
Nominell 
skatteskuld
Verklig 
skatteskuld
Underskottsavdrag 359 74 70
Derivat −406 −84 −83
Obeskattade reserver −1 050 −216 −195
Fastigheter −81 483 −16 805 −2 159
Summa −82 580 −17 031 −2 367
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 987 2 057 —
Utgående värde per balansdag −72 593 −14 974 −2 367
Derivat
Per den 30 september 2025 uppgick marknadsvärdet för ränte- och 
valuta derivatportföljen till 948 mkr (2 294) fördelat på 595 mkr (856) 
för räntederivat respektive 353 mkr (1 438) för valutaderivat. Verkligt 
värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.
9 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 10 =====

-400
-200
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland
Förvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar i befintliga fastigheter
Fastighetsportföljen
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet 
och 69 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifie-
rat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, moder-
nisera och hyresgästanpassa sina fastigheter. Castellum är 
Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de 
bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncentrerat 
till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsing-
fors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering 
mot attraktiva områden i Norge. 
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres-
gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda 
 förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella 
beståndet består till största delen av kontor 61 procent, och däref-
ter samhällsfastigheter 16 procent, lager/lätt industri 14 procent 
och handel 5 procent. 
Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära 
citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. 
Beståndets sista 4 procent består av projekt och mark. 
Castellums fastighetsbestånd per den 30 september 2025 omfat-
tade 677 fastigheter (672) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 
9 445 mkr (9 478) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 
5 306 tkvm (5 282).
Investeringar
Castellum har under perioden förvärvat fastigheter för 2 031 mkr 
(54) och investerat i befintliga fastigheter för 2 085 mkr (1 588). Efter 
 försäljningar om -618 mkr (-1 969) uppgick nettoinvesteringen till 
3 498 mkr (-327). 
Större fastighetstransaktioner, jan-sep 2025
Förvärv Region Tillträde Yta, kvm
Årligt 
hyres-
värde, mkr
Total 
investe-
ring, mkr
Olaus Petri 3:234 Mitt Q2-25 10 075 24 317
Olaus Petri 3:250 Mitt Q2-25 8 755 21 305
Kungsängen 10:1 Mälardalen Q2-25 9 184 33 439
Kungsängen 10:2 Mälardalen Q2-25 10 132 31 424
Brevduvan 17 Mitt Q2-25 7 932 18 180
Sorbonne 2* Stockholm Q3-25 — — 331
Försäljningar Region
Från-
träde Yta, kvm
Årligt 
hyres-
värde, mkr
Nettoför-
säljnings-
pris, mkr
Veddesta 2:65 Stockholm Q3-25 14 362 11 260
Helgeshøj Allé 38 Öresund Q3-25 17 422 15 193
* Delinvestering av projekt Infinity.
Nettoinvesteringar per region
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
Nettoinvestering
mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Förvärv 331 2 2 031 54 2 044 67
Investeringar i befintliga fastigheter 797 564 2 085 1 588 2 999 2 502
Summa investering 1 128 566 4 116 1 642 5 043 2 569
Försäljning −453 −419 −618 −1 969 −1 851 −3 203
Nettoinvestering 675 147 3 498 −327 3 192 −634
Andel av fastighetsvärdet, % 0,5 0,1 2,5 −0,2 2,3 −0,5
Stockholm, 31%
Väst, 20%
Mitt, 18%
Mälardalen, 12%
Öresund, 11%
Finland, 4%
Danmark, 4%
Kontor, 61%
Samhällsfastigheter, 16%
Lager/Lätt Industri, 14%
Handel, 5%
Projekt och mark, 4%
10 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 11 =====

Fastighetsbestånd
Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 4 994 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 4 908 mkr förklaras dels av att driftöverskott om 8 mkr under 
perioden för sålda fastigheter frånräknats, dels av att driftöverskott från periodens förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 117 mkr såsom de ägts eller varit 
färdigställda under hela perioden. Resterande -23 mkr förklaras av driftöverskott hänförligt till coworking.
2025-09-30 januari-september 2025
Kategori Antal Yta, tkvm
Fastig-
hets-
värde, mkr
 
kr/kvm
Hyres-
värde, 
mkr
 
kr/kvm¹
Ekonomisk 
uthyrn.
grad, %
Intäkter, 
mkr
Fastighets-
kostnader, 
mkr
 
kr/kvm¹
Driftöver-
skott, mkr
KONTOR
Stockholm 52 639 27 507 43 051 1 447 3 019 86,1 1 206 267 557 939
Väst 81 472 13 421 28 430 735 2 075 87,7 631 160 452 471
Mitt 73 537 11 916 22 193 815 2 022 87,9 710 179 445 531
Mälardalen 30 528 11 633 22 031 789 1 992 89,7 700 193 488 507
Öresund 31 261 8 527 32 758 501 2 569 91,7 448 106 541 342
Danmark 13 125 4 689 37 434 257 2 732 84,8 216 64 677 152
Finland 18 204 5 995 29 331 567 3 700 86,8 496 171 1 115 325
Summa Kontor 298 2 766 83 688 30 257 5 111 2 464 87,7 4 407 1 140 549 3 267
SAMHÄLLSFASTIGHETER
Stockholm 8 142 6 113 42 968 292 2 733 96,7 286 48 453 238
Väst 17 142 3 255 22 865 204 1 912 95,4 193 42 393 151
Mitt 28 282 8 620 30 613 479 2 266 95,5 454 85 400 369
Mälardalen 7 45 1 188 26 256 73 2 162 98,7 71 13 389 58
Öresund 5 62 2 672 43 439 124 2 679 97,2 119 15 316 104
Danmark 1 12 644 52 768 30 3 304 99,7 30 5 529 25
Summa Samhällsfastigheter 66 685 22 492 32 826 1 202 2 338 96,3 1 153 208 404 945
LAGER/LÄTT INDUSTRI
Stockholm 29 182 3 589 19 693 201 1 471 82,8 161 47 345 114
Väst 82 608 8 636 14 199 522 1 144 94,1 478 93 205 385
Mitt 18 124 1 552 12 547 109 1 171 91,5 99 22 240 77
Mälardalen 25 195 2 363 12 104 159 1 088 95,0 148 40 271 108
Öresund 37 261 2 933 11 264 202 1 033 91,4 182 40 205 142
Finland 1 — 71 — 7 — 90,4 6 1 — 5
Summa  
Lager/Lätt industri 192 1 370 19 144 13 976 1 200 1 168 91,6 1 074 243 237 831
HANDEL
Stockholm 11 74 1 895 25 524 113 2 027 96,3 113 20 359 93
Väst 10 44 1 102 25 051 64 1 946 97,6 62 11 323 51
Mitt 18 105 1 635 15 607 124 1 582 91,9 112 26 328 86
Mälardalen 8 39 704 18 317 46 1 605 95,7 43 8 289 35
Öresund 15 68 1 260 18 560 91 1 796 90,1 78 22 430 56
Summa Handel 62 330 6 596 20 029 438 1 778 93,9 408 87 351 321
Summa Förvaltningsfastig-
heter 618 5 151 131 920 25 614 7 951 2 058 90,0 7 042 1 678 434 5 364
Fastighetsadministration 403 104 −403
Summa efter  
fastighetsadministration 618 5 151 131 920 25 614 7 951 2 058 90,0 7 042 2 081 538 4 961
Projekt 24 155 4 527    175       63 42    21
Obebyggd mark 35  —  881    24       22 10    12
Totalt 677 5 306 137 328 8 150 7 127 2 133 4 994
2024-12-31 672 5 282 135 711 — — — —
januari-september 2024 — — — 8 015 7 126 2 110 5 016
1. Endast beräknad på yta kopplad till förvaltningsfastigheter
11 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 12 =====

Stora projekt
Pågående projekt över 50 mkr
Castellum har en portfölj av större pågående projekt till en sam-
manlagd investering om cirka 3,4 mdkr, varav 1,7 mdkr återstår att 
investera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för pågående 
projekt uppgick till 56 procent. 
Castellum har under kvartalet fattat beslut om att starta ett nytt 
projekt, kontorsfastigheten Dragarbrunn 16:2 i Uppsala som är fullt 
uthyrd.
Under kvartalet färdigställdes också två projekt, en lager- och han-
delsfastighet i  Örebro, Litografen 1 samt polishuset Bägaren 5 i 
Norrköping med ett totalt årligt hyresvärde om 24 mkr. 
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, 
Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt
Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation, T=Tillbyggnad 
Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm
Årligt hyres-
värde, mkr
Uthyrn.  
grad, %
Total inves-
tering, mkr
Varav inves-
terat, mkr
Återstår att 
investera, 
mkr
Dragarbrunn 16:2 K O Uppsala Q4-25 3 400 10 100 52 4 48
Örnäs 1:28 (Brunna B3) La N Stockholm Q4-25 13 100 15 0 229 67 162
Götaland 5 (Werket) S O/T Jönköping Q1-26 7 700 20 100 166 4 162
Hotellet 8 Ho O Jönköping Q1-26 7 400 18 100 198 6 192
Summa ej startade projekt 31 600 63 76 645 81 564
Pågående projekt Kategori Typ Ort
Färdig- 
ställande Yta, kvm
Årligt hyres-
värde, mkr
Uthyrn.  
grad, %
Total inves-
tering, mkr
Varav inves-
terat, mkr
Återstår att 
investera, 
mkr
Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 503 441 62
Gladan 6 K O Stockholm Q4-25 3 700 15 26 156 125 31
Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 17 100 100 52 48
Rotterdam 1 K O Stockholm Q3-26 17 100 74 100 300 101 199
Solsten 1:172 K O/T Göteborg Q3-26 15 100 34 100 141 13 128
Amasonen 3 K O Linköping Q4-26 2 600 19 89 154 37 117
Sunnanå 8:51 La N Malmö Q1-27 22 400 26 0 291 63 228
Sorbonne (Infinity) K N Stockholm Q4-27 20 100 107 0 1 716 833 883
Summa pågående projekt 94 500 332 56 3 361 1 665 1 696
Färdigställda eller helt/delvis 
inflyttade projekt Kategori Typ Ort
Färdig- 
ställt Yta, kvm
Årligt hyres-
värde, mkr
Uthyrn.  
grad, %
Total inves-
tering, mkr
Varav inves-
terat, mkr
Återstår att 
investera, 
mkr
Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 62 57 5
Bägaren 5 S O Norrköping Q3-25 6 400 18 100 97 79 18
Repslagaren 24 K O Örebro Q2-25 4 700 11 100 69 67 2
Amperen 1 Lo N Västerås Q2-25 37 200 30 100 368 364 4
Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 332 304 28
Summa färdigställt 62 400 92 100 928 871 57
Totalsumma projekt 188 500 487 67 4 934 2 617 2 317
12 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 13 =====

Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, 
Ha=Handel, Ö=Övrigt
Typ av investering: N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation
**  Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm 
bedöms kunna startas inom 5 år. 
** Markanvisning eller reservation.
Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största
Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan Uthyrningsbar yta, kvm
Nordic Hub Säve* Göteborg N La Pågående 215 000
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 28 600
Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000
Stora Frösunda Stockholm O K Gällande 24 600
Gullbergsvass 703:44** Göteborg N K Pågående 24 500
Höjdpunkten Lund N K Pågående 23 000
Mimer 5 Västerås O K Gällande 22 800
Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100
Palmbohult** Örebro N Lo Gällande 15 100
Flahult 80:10 Jönköping N Lo Gällande 15 000
Druvan 22 Linköping N K Gällande 15 000
Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000
Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000
Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400
Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000
Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 12 900
Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800
Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700
Väderö 18 Malmö N Lo Gällande 9 600
Boländerna 10:11 Uppsala N K Gällande 9 600
Totalt 544 700
Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori
Uthyrningsbar yta, kvm
Ort Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt
Borås 12 800 0 12 800
Göteborg 27 700 248 900 276 600
Helsingborg 21 100 13 400 34 500
Helsingfors 12 900 0 12 900
Jönköping 33 700 0 33 700
Linköping 36 500 0 36 500
Lund 22 500 23 000 45 500
Malmö 17 000 7 500 24 500
Norrköping 11 600 7 500 19 100
Stockholm 81 300 42 400 123 700
Turku 0 7 000 7 000
Upplands Bro 20 400 0 20 400
Uppsala 22 000 0 22 000
Västerås 37 500 0 37 500
Örebro 28 500 4 200 32 700
Totalt 385 500 353 900 739 400
Kategori
Handel 82 900 65 400 148 300
Industri 24 000 0 24 000
Kontor 134 100 44 900 179 000
Lager 21 800 215 000 236 800
Logistik 79 100 15 000 94 100
Samhällsfastigheter 0 9 400 9 400
Övrigt 43 600 4 200 47 800
Totalt 385 500 353 900 739 400
Projektpipeline
Castellum har god potential i projektportföljen, som med framdrift i 
detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 740 000 kvm 
kan startas framöver. 
Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande  
utvecklingsmöjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och Läkaren i 
 centrala Stockholm.
13 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 14 =====

Hyresgäster
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med 
en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyres-
gäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyres-
förluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 400 kommersiella 
kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga för-
delning framgår av tabellen nedan. 
Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av 
koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den 
enskilt största kunden är 2,8 procent. Återstående genomsnittlig 
kontraktslängd per den 30 september 2025 uppgick till 3,6 år (3,6).
Nettouthyrning, januari–september 2025 
mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt
Nytecknat
Förvaltningsfastigheter 134 98 59 43 81 27 442
Projektfastigheter 2 34 42 12 — — 90
Totalt 136 132 101 55 81 27 532
Uppsagt
Befintligt −137 −98 −95 −57 −181 −19 −587
Konkurser −25 −4 −4 −74 −3 −1 −111
Totalt −162 −102 −99 −131 −184 −20 −698
Nettouthyrning −26 30 2 −76 −103 7 −166
januari-september 2024 −15 −3 6 13 3 −14 −10
Kontraktsstorlek
mkr
Antal 
kontrakt
Kontrakts- 
värde, mkr
Andel av 
värdet, %
Kommersiellt
<0,25 3 252 330 4
0,25 - 0,5 993 364 4
0,5 - 1,0 1 231 866 9
1,0 - 3,0 1 273 2 195 24
>3,0 665 5 429 57
Summa 7 414 9 184 98
Bostäder 470 49 0
P-platser och övrigt 6 359 212 2
Totalt 14 243 9 445 100
Största hyresgäster
Kontrakts- 
värde, mkr
Andel av totalt 
kontraktsvärde, %
Polismyndigheten 265 2,8
AFRY 197 2,1
ABB 166 1,8
Försäkringskassan 156 1,7
Domstolsverket 148 1,6
Handelsbanken 129 1,4
Region Stockholm 92 1,0
E.ON Nordic 91 1,0
Migrationsverket 86 0,9
Hedin 82 0,9
Summa 10 största hyresgästerna 1 412 15,2
Kontraktsförfallostruktur
mkr
Antal 
kontrakt
Kontrakts- 
värde, mkr
Andel av 
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2025 1 136 485 5
2026 2 373 1 745 18
2027 1 488 1 843 20
2028 1 264 1 854 20
2029 579 901 10
2030+ 574 2 356 25
Summa kommersiellt 7 414 9 184 98
Bostäder 470 49 0
P-platser och övrigt 6 359 212 2
Totalt 14 243 9 445 100
Nettouthyrning
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt 
hyresvärde om 532 mkr (399). Uppsägningar uppgick till -698 mkr 
(-409), varav -111 mkr (-22) avsåg konkurser och -42 mkr (-22) upp-
sägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. 
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -166 mkr (-10). 
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt 
bedöms till 6–15 månader för förvaltningsfastigheter och 
 
12–24 månader för projektfastigheter. Rapporterade konkurser har 
normalt sett en omedelbar resultateffekt.
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 197 mkr (293) har 
genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring 
om 1,6 procent (-1,0). Hyreskontrakt om 1 345 mkr (1 183) förläng-
des till oförändrade villkor. 
14 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 15 =====

Finansiering 
Tillgången på externt kapital bedöms vara mycket god och 
marginaler i både kapitalmarknad och i bank är låga ur ett historiskt 
perspektiv. Andel räntesäkrat (över 1 år) uppgick vid balansdagen till 
71 procent (70). Den rörliga delen består i huvudsak av exponering 
mot Stibor 3m. 
Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 2,11 procent 
jämfört med 2,28 procent under årets andra kvartal. Under kvartalet 
bekräftade S&P kreditbetyget BBB med stabila utsikter. Castellum 
har även kreditbetyget Baa2 med stabila utsikter från Moody’s.
Ränteförfallostruktur 2025-09-30
Förfallotidpunkt
Räntebärande  
skulder,  mkr Andel, % Snittränta, %
Genomsnittlig 
räntebindning, år
0 - 1 år 16 492 29 5,7¹ 0,3
1 - 2 år 3 399 6 4,7 1,3
2 - 3 år 3 152 5 2,0 2,5
3 - 4 år 13 550 23 1,2 3,8
4 - 5 år 4 949 9 2,2 4,5
> 5 år 15 955 28 2,4 6,7
Totalt 57 497 100 3,1 3,5
1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgick till 3,6 procent (4,4).
Kreditförfallostruktur 2025-09-30
Kreditavtal Banklån, mkr Obligationer, mkr
Företags- 
certifikat, mkr
Totalt räntebä-
rande skulder, mkr Andel, %
Outnyttjade kredit-
faciliteter, mkr
Summa tillgängliga 
krediter, mkr
2025 51 312 3 607 3 970 7 799 4 769
2026 899 5 806 — 6 705 12 — 6 705
2027 516 4 348 — 4 864 8 11 231 16 095
2028 4 553 3 451 — 8 004 14 7 775 15 779
2029 2 673 9 737 — 12 410 22 — 12 410
>2029 14 372 7 172 — 21 544 37 3 100 24 644
Totalt 23 064 30 826 3 607 57 497 100 22 905 80 402
Nyckeltal räntebärande finansiering
30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Räntebärande skulder, mkr 57 497 59 087 58 633
Utestående obligationer, mkr 30 826 36 068 36 032
Utestående företagscertifikat, mkr 3 607 — —
Banklån, mkr 23 064 23 019 22 601
Likvida medel, mkr 137 1 825 2 400
Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr 22 905 26 967 23 988
Andel icke säkerställda tillgångar, % 52,2 47,7 50,4
Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 14,6 14,7 14,3
Belåningsgrad, % 36,5 36,6 35,6
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3
Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 9,1 8,9 8,6
Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,6 4,4 4,4
Genomsnittlig räntebindning, år 3,5 3,8 3,6
Kreditrating - S&P BBB, Stabila utsikter — —
Kreditrating - Moody’s Baa2, Stabila utsikter Baa3, Positiva utsikter Baa3, Positiva utsikter
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,1 3,4 3,2
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,3 3,5 3,4
Marknadsvärde räntederivat, mkr 595 224 856
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 353 899 1 438
15 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 16 =====

Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program 
Policy Åtaganden i EMTN-program Utfall
Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 36,5 %
Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,2
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 15 %
Finansieringsrisk
• genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år 4,6
• förfall inom 1 år 
Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal 7 %
• likviditetsbuffert 
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders 
kommande låneförfall. Uppfyllt
Ränterisk
• genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,5 år
• förfall inom 6 månader Högst 50 % 23 %
Kredit– och motpartsrisk
• ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt
Valutarisk
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr.o.m. 2024-06-30.
Känslighetsanalys
Förändring Effekt på Belopp, mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +106/-106
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -28/+28
Underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -165/+165
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 724/+6 259
Fördelning räntebärande skulder 2025-09-30 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2025-09-30
Obligationer, 30 826 mkr
Banklån, 23 064 mkr
Företagscertifikat, 3 607 mkr
Icke säkerställda krediter, 34 466 mkr
Säkerställda krediter, 23 031 mkr
16 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 17 =====

Kassaflödesanalys för koncernen 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. 
Netto skulden per den 30 september 2025 uppgick till 57 360 mkr (56 233).
mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Driftöverskott 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786
Centrala administrationskostnader −41 −50 −176 −178 −240 −241
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 15 −2 80 46 95 61
Erhållen ränta 11 1 23 4 69 50
Betald ränta −542 −582 −1 677 −1 647 −2 282 −2 252
Betald skatt −10 −23 −50 −73 3 −20
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av 
rörelsekapital 1 135 1 087 3 108 3 286 4 206 4 384
Förändring kortfristiga fordringar 239 61 −162 −39 6 129
Förändring kortfristiga skulder −168 −163 −74 −487 196 −217
Kassaflöde från löpande verksamhet 1 206 985 2 872 2 760 4 408 4 296
Investeringar i befintliga fastigheter −786 −560 −2 049 −1 563 −2 953 −2 467
Förvärv av fastigheter −292 −2 −323 −54 −336 −67
Förvärv av fastigheter via bolag — — −1 645 — −1 645 —
Försäljning av fastigheter — 20 — 20 4 24
Försäljning av fastigheter via bolag 352 289 509 1 804 1 712 3 007
Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto 0 −14 −5 −60 −41 −96
Investeringar i intresseföretag och joint ventures — — −836 — −1 189 −353
Investeringar övrigt — — −4 −2 −4 −2
Kassaflöde från investeringsverksamhet −726 −267 −4 353 145 −4 452 46
Återköp egna aktier — — −39 −20 −39 −20
Utbetald utdelning −305 — −610 — −610 —
Utbetald utdelning hybridobligation — — −349 −351 −349 −351
Utgifter för hybridobligation — — — — −10 −10
Upptagna lån 4 637 5 679 15 088 14 331 18 069 17 312
Amortering av lån −4 809 −5 412 −15 148 −17 007 −18 940 −20 799
Derivat −39 100 303 −144 244 −203
Kassaflöde från finansieringsverksamhet −516 367 −755 −3 191 −1 635 −4 071
Periodens kassaflöde −36 1 085 −2 236 −286 −1 679 271
Likvida medel ingående balans 174 739 2 400 2 088 1 825 2 088
Kursdifferens i likvida medel −1 1 −27 23 −9 41
Likvida medel utgående balans 137 1 825 137 1 825 137 2 400
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,31 2,21 6,31 6,67 8,54 8,90
17 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 18 =====

Nyckeltal
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024 
jan-dec
2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm 2 058 2 018 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538
Fastighetskostnader, kr/kvm 538 532 542 547 511 425 369
Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 284 1 282 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039
Överskottsgrad, %¹ 70 71 70 68 68 71 74
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 91,2 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 306 5 346 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447
Antal fastigheter vid periodens utgång 677 684 672 709 749 762 642
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 614 25 352 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549
Finansiella nyckeltal
Avkastning totalt kapital, %, R12 3,5 −1,9 2,8 −6,6 0,6 8,6 7,5
Avkastning eget kapital, %, R12 3,9 −7,6 3,0 −14,8 2,2 22,7 13,0
Belåningsgrad, % 36,5 36,6 35,6 37,4 42,3 39,2 41,4
Belåningsgrad fastighet, % 41,8 42,2 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 3,0 3,9 5,2 5,3
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,1 3,4 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9
Data per aktie
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 106,30 148,85 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32
Eget kapital, kr 160 157 161 157 202 206 146
Resultat, kr, före och efter utspädning 2,13 0,75 4,79 −25,68 4,44 35,12 17,24
Förvaltningsresultat, kr 7,06 7,58 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 6,31 6,67 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77
Utdelning per aktie, kr — — 2,48 — — 6,38 5,80
Utestående antal aktier vid periodens utgång, 
tusental 492 102 492 446 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 272 492 538 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727
Nyckeltal enligt EPRA²
EPRA EPS, kr 6,63 6,98 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46
EPRA NRV , kr 160 155 157 154 203 211 180
EPRA NTA, kr 156 150 152 149 193 202 172
EPRA NDV , kr 132 127 131 127 165 166 142
EPRA LTV , % 50,5 50,1 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0
EPRA vakansgrad, % 10,3 8,9 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8
1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari–december 2024.
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26-28.
18 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 19 =====

80
90
100
110
120
130
20112012201320142015201620172018201920202021202220232024
2025 Q3
Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat)
kWh/kvm
Hållbarhet
Castellum uppdaterar grönt ramverk och behåller Nasdaq 
Green Designation
Under det tredje kvartalet uppdaterade Castellum sitt gröna finan-
sieringsramverk i linje med internationella riktlinjer och marknads-
praxis. Ramverket säkerställer att kapital styrs till fastigheter och 
projekt som bidrar till en mer hållbar fastighetssektor. Nasdaq har  
fortsatt att tilldela Castellums aktie en Green Designation – en 
status som endast ett fåtal större fastighetsbolag på börsen har.
Castellum arbetar också vidare med att implementera sitt nya kli-
matmål, godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi) tidigare 
under året. Målet innebär att bolaget åtar sig att nå nettonollutsläpp 
av växthusgaser i hela värdekedjan senast 2040.
Hållbarhetsmål och strategi
Castellums hållbarhetsstrategi Den hållbara staden omfattar 17 
mätbara mål inom tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Håll-
bara arbetsplatser och Sunda affärer. Strategin är en integrerad del 
av affärsmodellen och bidrar till energieffektivisering, ökad andel 
certifierade byggnader och lägre hållbarhetsrisker. Den omfattar 
också satsningar på attraktiva och inkluderande arbetsplatser samt 
ett ansvarsfullt företagande med tydliga processer för etik, regelef-
terlevnad och leverantörskedjan.
Genom att kombinera miljömässiga, sociala och styrningsrelate-
rade aspekter stärker Castellum sin konkurrenskraft och långsiktiga 
lönsamhet, samtidigt som bolaget bidrar till ett mer hållbart sam-
hälle. 
Hållbarhetsresultat
Castellum har under året utsetts till ett av världens mest hållbara 
företag av TIME Magazine – som enda nordiska fastighetsbolag på 
listan.
Arbetet med cirkulärt byggande har tagit nya steg framåt. I Kista 
driver Castellum tillsammans med Ragn-Sells en återbrukshubb 
som fungerar som logistiknav för insamling, mellanlagring och för-
säljning av byggmaterial. I Uppsala har bolaget, tillsammans med 
flera fastighetsaktörer, undertecknat en avsiktsförklaring om att 
etablera en cirkulär materialhubb och utveckla en marknad för åter-
bruk i regionen. Castellum är dessutom anslutet till flera andra åter-
brukshubbar runtom i landet för att öka användningen av cirkulärt 
byggmaterial.
Energieffektivisering är ett prioriterat område för Castellum. I den 
jämförbara fastighetsportföljen uppgår energibesparingen, rullande 
12 månader och graddagsjusterat, till -7 procent. Sedan 2021 har 
bolaget minskat energianvändningen med 13 procent i hela portföl-
jen, vilket överträffar målet om 11 procents reduktion till utgången 
av 2025 jämfört med 2021. Antalet hållbarhetscertifierade byggna-
der fortsätter att öka och per Q3 2025 omfattar certifieringarna 306 
fastigheter, motsvarande 56 procent av fastighetsytan. Under de 
senaste tolv månaderna har energieffektiviseringsprojekt motsva-
rande drygt 175 mkr genomförts eller påbörjats. Den genomsnittliga 
energibesparingen de senaste tio åren i den jämförbara fastighets-
portföljen uppgår till 3,5 procent per år. 
Castellum fortsätter sin satsning på förnybar energi genom det 
förlängda solcellsprogrammet 100 på sol, med målet att bygga 200 
solcellsanläggningar till 2030. Produktionen från solcellerna 
Castellum uppfört inom programmet motsvarar 24 procent av 
Castellums årliga elbehov.
Energiprestanda över tid, kWh/kvm
0
15
30
45
60
0
100
200
300
400
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q3
Antal hållbarhetscertifierade fastigheter
Andel hållbarhetscertifierad yta, %
%
Hållbarhetscertifierade fastigheter
0
2
4
6
8
10
12
14
202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040
Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter
Sektorns färdplan mot nettonoll klimatrelaterade utsläpp (SBTi)
Status Q3 2025
kg CO₂e per kvm, år
Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter*
0
5
10
15
20
25
0
30
60
90
120
150
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q3
Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW
MW
Solcellsanläggningar
* Scope 1, 2 och hyresgästers utsläpp i Scope 3
19 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 20 =====

Castellums rating:
74/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat)
 Castellums rating:
AAA
1 THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND 
THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT 
CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF 
Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS 
INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES 
AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. INFORMATION PROVIDERS, AND 
ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS 
OR SERVICE MARKS OF MSCI.
1 
 Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade 
klimatmål i linje med Parisavtalet.
 Castellums rating:
Gold
 Castellums rating:
Region Top-Rated
Ratings
Nyckeltal hållbarhet
Q3 2025, R12 2024 2023
Resurseffektivitet
Total energiprestanda, kWh/kvm, år 83 91 98
Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 87 93 97
1. varav faktisk uppvärmning 57 62 67
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 61 64 66
3. varav el och kyla 26 29 31
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % −7 −4 −4
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % −13 −7 0
Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % −5 0 −5
Fossilfritt
Andel icke fossil energi (köpt), % 99 99 97
Fossiloberoende fordon, % 99 99 98
Antal laddpunkter för elbilar 1 562 1 453 1 189
Installerade solcellsanläggningar, antal 125 116 106
Klimatrelaterade utsläpp (kg CO₂e/ekvm, år)
varav scope 1 0,1 0,1 0,1
varav scope 2 - market based 1,3 0,9 1,8
varav scope 2 - location based 3,6 4,0 5,4
Hållbarhetscertifiering
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 56 54 50
Hållbarhetscertifiering, antal fastigheter 306 287 260
Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 66 66 61
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 69 69 64
ESG-benchmarks
MSCI ESG Score AAA AAA AAA
S&P CSA poäng (0-100) 74 76 77
CDP betyg (A till D-betyg) TBA A A-
Sociala nyckeltal
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,6 2,6 2,4
Jämställdhet, kvinnor/män, % 42/58 43/57 41/59
Mångfald, internationell bakgrund, % 14 14 12
Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 7 7 9
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis.
 Castellums rating:
A List (högsta betyg)
20 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 21 =====

Castellumaktien
Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade 
data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid 
periodens utgång drygt 105 000 aktieägare. De 15 enskilt största 
aktieägarna per den 30 september 2025 framgår i tabellen nedan.
Aktieägare per 30 september 2025 
Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, %
Akelius Apartments Ltd 125 000 25,4
Nordea Funds 21 223 4,3
BlackRock 20 394 4,1
Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0
Vanguard 19 025 3,9
Länsförsäkringar Fonder 12 616 2,6
Swedbank Robur Fonder 10 962 2,2
Folksam 10 565 2,1
Handelsbanken Fonder 8 925 1,8
Alecta Tjänstepension 8 750 1,8
APG Asset Management 7 595 1,5
Avanza Pension 7 134 1,4
Norges bank 6 170 1,3
State Street Global Advisors 5 052 1,0
Tredje AP-fonden 4 920 1,0
15 största ägarna 287 969 58,5
Svenska aktieägare, övriga 138 154 28,0
Utländska aktieägare, övriga 65 979 13,4
Totalt utestående aktier 492 102 99,9
Återköpta egna aktier 499 0,1
Totalt registrerade aktier 492 601 100,0
Förvärv och överlåtelse av egna aktier
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa års-
stämma, förvärva och överlåta aktier i syfte att säkerställa leverans 
av aktier till deltagare inom ramen för Prestationsaktieprogram 
2025/2028 och att säkra Castellums exponering mot kostnader för 
sociala avgifter som kan uppstå till följd av Prestationsaktieprogram 
2025/2028. Förvärv av aktier får ske med högst så många egna 
aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av 
samtliga aktier i bolaget. 
Under delårsperioden har återköp av 344 000 aktier skett till en 
snittkurs om 114,15 kr/aktie. Bolagets innehav av egna aktier 
uppgick per 30 september 2025 till 499 403 aktier motsvarande 0,1 
procent av antalet registrerade aktier.
Direktavkastning
Senast av årsstämman beslutad utdelning om 2,48 kr per aktie (—) 
motsvarar en direktavkastning om 2,3 procent (—) beräknat på 
kursen vid periodens utgång. Utdelning kommer att utbetalas upp-
delat på fyra tillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie. Under perio-
den har utdelning betalats ut två gånger med avstämningsdag 9 maj 
respektive 30 juni. Följande två tillfällen har avstämningsdagar 30 
september och 30 december 2025.
Nyckeltal aktien
30 sep 2025 31 dec 2024
Aktiekurs, SEK 106,30 120,55
Börsvärde, mdkr 52,3 59,4
Omsättning, antal miljoner¹ 315 289
Omsättningshastighet, %¹ 86 58
Aktiens direktavkastning 2,3 —
1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm.
Aktieägare per land 30 september 2025
Sverige, 45%
Cypern, 25%
USA, 13%
Finland, 5%
Övriga, 12%
21 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 22 =====

Moderföretaget
Kommentar till moderföretagets resultat 
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets 
verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande 
dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden 
såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt  
kredit marknaden med upplåning och finansiell riskhantering. 
 
Resultat före skatt uppgick till 1 048 mkr (-42). Förändringen av 
finansiella poster är till största delen hänförlig till omräknings-
effekter av fordringar och skulder och förändringen av resultat från 
andelar i koncern- och intresseföretag är hänförlig till återföring av 
nedskrivningar under perioden jämfört med stora nedskrivningar 
föregående år. 
Resultaträkning i sammandrag
mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024 
jan-dec
Intäkter 134 63 199 221 260
Centrala administrationskostnader −194 −82 −295 −277 −385
Finansiella poster 1 054 6 1 354 1 057 1 308
Resultat före värdeförändringar och skatt 994 −13 1 258 1 001 1 183
Resultat från andelar i koncernföretag 164 114 180 −322 −218
Resultat från andelar i intresseföretag 286 −231 283 −678 −471
Värdeförändringar finansiella instrument −245 −295 −673 −43 824
Resultat före skatt 1 199 −425 1 048 −42 1 318
Skatt 88 62 −43 −73 −95
Periodens resultat 1 287 −363 1 005 −115 1 223
Övrigt totalresultat
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024 
jan-dec
Periodens resultat 1 287 −363 1 005 −115 1 223
Poster som kan komma att omföras till periodens resultat
   Valutasäkring −29 35 −31 −4 80
Periodens totalresultat 1 258 −328 974 −119 1 303
Balansräkning i sammandrag
mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Andelar i koncernföretag 51 686 46 025 49 193
Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 009 9 331 9 890
Fordringar hos koncernföretag 53 146 49 949 47 325
Derivat 1 373 1 497 2 539
Övriga tillgångar 86 163 179
Likvida medel 25 763 1 758
Summa tillgångar 117 325 107 728 110 884
Eget kapital 48 484 47 629 49 042
Uppskjuten skatteskuld 83 172 133
Derivat 425 621 245
Räntebärande skulder 40 893 33 499 34 682
Skulder till koncernföretag 26 447 25 613 26 524
Ej räntebärande skulder 993 194 258
Summa eget kapital och skulder 117 325 107 728 110 884
Moderföretagets tillgångar uppgick till 117 325 mkr (110 884). 
 Soliditeten uppgick till 41 procent (44). 
Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 7,4 mdkr 
under perioden och uppgick per den 30 september 2025 till 
16,1 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbin-
delser för dotterföretag.
22 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 23 =====

Övrig information 
Risker och osäkerhetsfaktorer
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal 
riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och 
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera 
de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. 
Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad 
genom att ha en stark balansräkning och bibehålla belåningsgraden 
låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar bolaget 
risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar 
Castellum med en väl sammansatt hyresgästportfölj med en sprid-
ning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt 
läge koncentrerat till tillväxtorter. För att underlätta riskhanteringen 
har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärlds-
risker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. 
Mer information om Castellums risker och hantering av dessa åter-
finns i årsredovisningen för 2024. 
Framtidsinriktad information
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det 
faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. 
Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även 
andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis 
ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav 
på fastighetstillgångar och politiska beslut.
Redovisningsprinciper
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med Interna-
tional Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är 
upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget 
enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovis-
ningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För 
koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper 
och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovis-
ningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de 
finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättan-
det av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedöm-
ningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat till-
lämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade belop-
pen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet 
kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska 
bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar 
som finns är samma som i den senast publicerade årsredovis-
ningen. 
Värdering av fastighetsportföljen
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, 
där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde 
utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av fram-
tida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt 
syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för 
beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets 
värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. 
Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med åter-
stående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden 
om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes-
perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöver-
skott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda mark-
nadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker 
således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastig-
hetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den 
framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst 
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkast-
ningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga 
objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga 
kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastig-
het. För ytterligare information om Castellums värdering av fastig-
hetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 
2024. 
Värdering av finansiella tillgångar och skulder
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat 
används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, 
såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar 
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. 
Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motparts-
risk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjust-
ment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i 
händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det 
omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad 
framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvin-
ningsgraden av exponerade krediter.
Närståendetransaktioner
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattnings-
havare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver 
detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en 
av Castellums tidigare styrelseledamöter var i ledande befattning 
inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå 
till ett värde om cirka 12 mkr netto fram till 18 juli 2025 då styrelsele-
damoten lämnade sitt uppdrag. 
Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering 
om 0,9 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi-
nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans 
med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närstående transaktioner har 
gjorts på armlängds avstånd.
23 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 24 =====

Rapportens undertecknande
Göteborg den 23 oktober 2025
Till styrelsen och verkställande direktören i Castellum Aktiebolag (publ), org nr 556475–5550
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen (delårsrapport) för Castellum Aktiebolag (publ) per 
30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av 
finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till 
personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit 
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en 
uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten 
inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet 
med årsredovisningslagen.
Göteborg den 23 oktober 2025
Deloitte AB
Harald Jagner
Auktoriserad revisor
Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 oktober 2025 kl. 08:00 CEST.
Pål Ahlsén
Verkställande direktör 
Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Revisorns rapport avseende översiktlig 
granskning av delårsrapport
24 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 25 =====

Kvartalsöversikt 
2025 
jul-sep
2025 
apr-jun
2025 
jan-mar
2024 
okt-dec
2024 
jul-sep
2024 
apr-jun
2024 
jan-mar
2023 
okt-dec
Resultaträkning, mkr
Intäkter 2 407 2 403 2 386 2 444 2 428 2 528 2 449 2 477
Fastighetskostnader −705 −769 −814 −792 −685 −755 −831 −850
Driftöverskott 1 702 1 634 1 572 1 652 1 743 1 773 1 618 1 627
Centrala administrationskostnader −41 −70 −66 −63 −50 −60 −68 −124
Resultat från intresseföretag och joint ventures 58 322 188 152 130 −3 −539 −828
Räntenetto −506 −516 −534 −558 −498 −534 −492 −545
Leasingkostnad/tomträttsavgäld −18 −20 −16 −24 −19 −14 −16 −22
Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 195 1 350 1 144 1 159 1 306 1 162 503 108
Värdeförändringar
   Fastigheter −232 −800 −368 5 −56 −557 −1 019 −6 304
   Finansiellt innehav — — −4 −5 — — — —
   Goodwill −21 −18 −21 −60 −4 −72 −52 −183
   Derivat 140 −417 −592 934 −684 −553 754 −1 767
Aktuell skatt −120 −40 −102 −2 −54 −87 −29 85
Uppskjuten skatt −104 114 −55 −42 −37 184 −337 1 759
Periodens resultat 858 189 2 1 989 471 77 −180 −6 302
Övrigt totalresultat −13 −21 7 85 −107 54 −84 75
Periodens totalresultat 845 168 9 2 074 364 131 −264 −6 227
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter 137 328 136 999 135 020 135 711 135 824 135 785 137 244 137 552
Goodwill 4 247 4 268 4 286 4 307 4 367 4 371 4 443 4 495
Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 064 10 996 10 311 9 924 9 331 9 561 9 450 10 008
Derivat 1 373 1 342 1 561 2 539 1 744 2 114 2 701 1 948
Övriga tillgångar 3 091 3 354 3 322 2 978 3 240 3 336 3 540 3 245
Likvida medel 137 174 207 2 400 1 825 739 675 2 088
Summa tillgångar 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336
Eget kapital 78 663 77 815 78 906 79 174 77 109 76 745 76 634 77 177
Uppskjuten skatteskuld 14 974 14 879 15 004 14 900 14 904 14 821 15 020 14 810
Derivat 425 518 540 245 621 326 268 596
Räntebärande skulder 57 497 57 881 54 880 58 633 59 087 59 222 61 120 61 671
Övriga skulder 5 681 6 040 5 377 4 907 4 610 4 792 5 011 5 082
Summa eget kapital och skulder 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336
Nyckeltal
Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) 1,74 0,38 0,00 4,04 0,96 0,16 −0,37 −12,79
Avkastning eget kapital, %, R12 3,9 3,4 3,3 3,0 −7,6 −9,9 −9,4 −14,5
Nettoinvestering, mkr 675 2 465 358 −307 147 −709 235 −397
Nettouthyrning, mkr 16 2 −184 23 −16 3 3 −51
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 90,3 90,6 91,5 91,2 91,3 91,6 92,1
Belåningsgrad, % 36,5 36,7 35,3 35,6 36,6 37,5 38,2 37,4
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3 3,0
EPRA NRV , kr/aktie 160 159 159 157 155 153 151 154
25 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 26 =====

Alternativa nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras 
enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet-
terande information till investerare och bolagets ledning, då de möj-
liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag 
beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid 
jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa 
finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyck-
eltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras 
nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt 
avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av 
dessa nyckeltal på sidan 29.
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515
Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Resultat före skatt 1 082 2,20 562 1,14 1 357 2,76 728 1,48 3 390 6,89 2 761 5,61
Återläggning:
   Resultat intresseföretag exkl.  
   förvaltningsresultat 58 0,12 −6 −0,01 −216 −0,44 764 1,55 −292 −0,59 689 1,40
   Värdeförändring fastighet 232 0,47 56 0,11 1 400 2,84 1 632 3,31 1 395 2,83 1 627 3,30
   Värdeförändring finansiellt innehav — — — — 4 0,01 — — 9 0,02 5 0,01
   Värdeförändring goodwill 21 0,04 4 0,01 60 0,12 128 0,26 121 0,25 188 0,38
   Värdeförändring derivat −140 −0,28 684 1,39 869 1,77 483 0,98 −65 −0,13 −451 −0,92
Förvaltningsresultat 1 253 2,55 1 300 2,64 3 474 7,06 3 735 7,58 4 558 9,26 4 819 9,78
EPRA Earnings (förvaltningsresultat 
efter skatt)
Förvaltningsresultat 1 253 2,55 1 300 2,64 3 474 7,06 3 735 7,58 4 558 9,26 4 819 9,78
Aktuell skatt på förvaltningsresultat −132 −0,27 −56 −0,11 −210 −0,43 −296 −0,60 −143 −0,29 −229 −0,46
EPRA Earnings/EPRA EPS 1 121 2,28 1 244 2,53 3 264 6,63 3 439 6,98 4 415 8,97 4 590 9,32
Avkastning eget kapital, R12
R12, okt 2024 
 - sep 2025
R12, okt 2023 
- sep 2024
2024 
jan-dec
Resultat efter skatt 3 039 −5 943 2 357
Genomsnittligt eget kapital 78 333 78 214 77 368
Avkastning eget kapital, % 3,9 −7,6 3,0
Avkastning totalt kapital, R12
R12, okt 2024 
 - sep 2025
R12, okt 2023 
- sep 2024
2024 
jan-dec
Resultat före skatt 3 390 −7 427 2 761
Återläggning:
   Räntenetto 2 114 2 070 2 083
   Värdeförändringar derivat −65 2 250 −451
Netto 5 439 −3 107 4 393
Genomsnittligt totalt kapital 156 654 159 923 157 497
Avkastning totalt kapital, % 3,5 −1,9 2,8
Räntetäckningsgrad
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 1 253 1 300 3 474 3 735 4 558 4 819
Återläggning: 
   Räntenetto, mkr 506 498 1 556 1 525 2 114 2 083
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, 
mkr 1 759 1 798 5 030 5 260 6 672 6 902
Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,6 3,2 3,4 3,2 3,3
26 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 27 =====

Överskottsgrad
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Driftöverskott 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786
Avgår: Övriga intäkter — — — −64 −1 −65
Återläggning:
   Intäkter coworking¹ −118 −120 −177 −182 −239 −245
   Kostnader coworking¹ 107 102 165 154 220 209
Driftöverskott exkl. coworking 1 691 1 725 4 896 5 042 6 541 6 685
Hyresintäkter exkl. coworking 2 070 2 079 6 341 6 485 8 467 8 611
Serviceintäkter 219 229 678 674 932 928
Hyres- och serviceintäkter exkl. 
coworking 2 289 2 308 7 019 7 159 9 399 9 539
Överskottsgrad, % 73,9 74,8 69,8 70,4 69,6 70,1
1.  Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering
Nettoinvestering, mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Förvärv 331 2 2 031 54 2 044 67
Investeringar i befintliga fastigheter 797 564 2 085 1 588 2 999 2 502
Summa investering 1 128 566 4 116 1 642 5 043 2 569
Försäljning −453 −419 −618 −1 969 −1 851 −3 203
Nettoinvestering 675 147 3 498 −327 3 192 −634
Andel av fastighetsvärdet, % 0,5 0,1 2,5 −0,2 2,3 −0,5
30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Antal utestående aktier, tusental 492 102 492 446 492 446
30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 78 663 159,85 77 109 156,58 79 174 160,78
Återläggning:
   Hybridobligationer −10 161 −20,65 −10 169 −20,65 −10 161 −20,63
   Beslutad ej verkställd utdelning 610 1,24 — — — —
   Derivat enligt balansräkning −948 −1,93 −1 123 −2,28 −2 294 −4,66
   Goodwill enligt balansräkning −4 247 −8,63 −4 367 −8,87 −4 307 −8,75
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 974 30,43 14 904 30,27 14 900 30,26
Substansvärde EPRA NRV 78 891 160,31 76 354 155,05 77 312 157,00
Avdrag:
   Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt −2 367 −4,81 −2 412 −4,90 −2 287 −4,64
Substansvärde EPRA NTA 76 524 155,50 73 942 150,15 75 025 152,35
Återläggning:
   Derivat enligt ovan 948 1,93 1 123 2,28 2 294 4,66
   Uppskjuten skatt i sin helhet −12 607 −25,62 −12 492 −25,37 −12 613 −25,61
Substansvärde EPRA NDV 64 865 131,81 62 573 127,07 64 706 131,40
30 sep 2025 30 sep 2025 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
EPRA LTV
Koncern enligt 
rapportering
Castellums andel av 
intresseföretag och JV
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV
Räntebärande skulder, mkr 57 497 11 016 68 513 69 260 68 780
Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169 10 161
Valutadel av marknadsvärde på säkringar 
för lån i utländsk valuta, mkr −581 — −581 −1 229 −1 603
Rörelsekapital, netto (om skulder högre 
än fordringar), mkr 2 722 — 2 722 1 573 2 095
Likvida medel, mkr −137 −208 −345 −1 894 −2 652
Netto skulder, mkr 69 662 10 808 80 470 77 879 76 781
Förvaltningsfastigheter, mkr 137 328 21 834 159 162 155 335 155 257
Rörelsekapital, netto (om fordringar 
högre än skulder), mkr — 214 214 — 35
Totala tillgångar, mkr 137 328 22 048 159 376 155 335 155 292
EPRA LTV, % 50,7 49,0 50,5 50,1 49,4
27 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 28 =====

Belåningsgrad 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Räntebärande skulder, mkr 57 497 59 087 58 633
Likvida medel, mkr −137 −1 825 −2 400
Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233
Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859
Belåningsgrad, % 36,5 36,6 35,6
Belåningsgrad fastighet 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233
Förvaltningsfastigheter, mkr 137 328 135 824 135 711
Belåningsgrad fastighet, % 41,8 42,2 41,4
Andel icke säkerställda tillgångar 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859
Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr −75 121 −81 748 −78 369
Icke säkerställda tillgångar, mkr 82 119 74 583 79 490
Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859
Andel icke säkerställda tillgångar, % 52,2 47,7 50,4
Säkerställda skulder/totala tillgångar 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Säkerställda skulder, mkr 23 031 23 019 22 601
Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859
Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,6 14,7 14,3
Nettoskuld/EBITDA, R12 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233
Driftöverskott, mkr 6 561 6 761 6 786
Centraladministration, mkr −240 −302 −241
Rörelseresultat, mkr 6 321 6 459 6 545
Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 8,9 8,6
Aktiens direktavkastning 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024
Beslutad utdelning 2,48 — —
Aktiekurs vid periodens utgång 106,30 148,85 120,55
Aktiens direktavkastning, % 2,3 — —
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart 
bestånd
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
R12, okt 2024 
 - sep 2025
2024 
jan-dec
Hyres- och serviceintäkter 2 407 2 428 7 196 7 341 9 638 9 784
Förvärvade-, sålda och projekt-
fastigheter −69 81 −232 −365 −635 −768
Coworking, koncerneliminering samt 
valutajustering −34 −41 −114 −125 −154 −165
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart 
bestånd, mkr 2 304 2 468 6 850 6 851 8 849 8 851
28 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 29 =====

Definitioner
Aktiens direktavkastning 
Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid 
periodens utgång. Nyckeltalet belyser hur stor del 
av ägarnas investering de får tillbaka i utdelning.
Andel icke säkerställda tillgångar
Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål 
för säkerhet i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet 
belyser finansiell risk.
Avkastning eget kapital 
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget 
kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera 
resultat på koncernens egna kapital.
Belåningsgrad 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, 
i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser 
finansiell risk.
Belåningsgrad fastighet 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
EPRA EPS – Earnings per Share 
Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på 
förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt 
antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland 
annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskriv-
ningar och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått 
på resultatgenereringen i verksamheten med avdrag 
för nominell skatt.
EPRA NRV – Net Reinstatement Value
Redovisat eget kapital med återläggning av 
hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, 
bokfört värde på derivat och goodwill och nominell 
uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala 
egna kapital som Castellum förvaltar åt sina ägare. 
EPRA NTA – Net Tangible Assets
Redovisat eget kapital med återläggning av hybrido-
bligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört 
värde på derivat och goodwill, justerat för bedömt 
verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nomi-
nell uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande 
EPRA NRV men med skillnaden att uppskjuten skatt 
baseras på bedömt verkligt värde.
EPRA NDV – Net Disposal Value
Redovisat eget kapital med återläggning av 
hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning 
samt bokfört värde på goodwill. Nyckeltalet belyser 
ägarnas andel av eget kapital.
EPRA LTV – Loan to Value
Räntebärande skulder med tillägg för hybridobliga-
tion och justerat för valutadel av marknadsvärde på 
säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag 
för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar 
räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital 
läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga 
intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån 
ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Förvaltningsresultat 
Resultat före skatt med återläggning av 
värdeförändring av fastigheter, derivat, finansiellt 
innehav och goodwill samt Castellums andel av 
intresseföretags och joint ventures resultat exklusive 
förvaltningsresultat. Förvaltningsresultat är ett mått 
på resultatgenereringen i verksamheten, efter finan-
siella kostnader men exklusive värdeförändringar.
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd
Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som 
ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden 
samt under hela jämförelseperioden. Projektfast-
igheter, coworking samt fastigheter som förvärvats 
eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen 
av hyres- och serviceintäkter exklusive engångsef-
fekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat 
av förvärvade och sålda fastigheter.
Nettoinvestering
Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt 
fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. 
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld/EBITDA 
Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel 
i relation till driftöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader under senaste 12 måna-
ders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot 
dividerat med räntenettot. Nyckeltalet belyser 
finansiell risk.
Säkerställda skulder av totala tillgångar
Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Överskottsgrad 
Driftöverskott justerat för coworking och övriga 
intäkter i procent av hyres- och serviceintäkter 
exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör 
fastigheternas lönsamhet.
Alternativa nyckeltal
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt 
nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder 
och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) 
varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV , EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. 
Övriga nyckeltal och definitioner
Antal aktier 
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier 
vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet 
registrerade aktier med avdrag för återköpta egna 
aktier vid viss tidpunkt. 
Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal 
utestående aktier under viss period.
Avkastning totalt kapital 
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto 
samt värdeförändring derivat under senaste 12 
månaders period i procent av genomsnittligt totalt 
kapital. 
Data per aktie 
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie 
används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning 
av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie 
används antalet utestående aktier.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Under perioden redovisade hyresintäkter exklusive 
rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter 
ägda vid periodens utgång. Under perioden 
förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp 
såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela 
året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. 
Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för 
hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter 
klassificerade som projektfastigheter.
Fastighetskategori 
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med 
avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori 
kan det därför förekomma ytor som avser andra 
ändamål än den huvudsakliga användningen. 
Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, 
samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt 
skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt 
projekt och mark.
Fastighetskostnader 
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, 
såsom kostnader för drift, underhåll, 
tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta 
fastighetskostnader i form av uthyrning och 
fastighetsadministration.
Hyresvärde 
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd 
marknadshyra för vakanta ytor.
Kontraktsvärde 
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för 
Castellums hyresavtal.
Kronor per kvm 
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor 
per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens 
utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda 
fastigheter har räknats upp såsom om de ägts 
eller varit färdigställda under hela året medan 
fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och 
obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut 
har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan 
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår 
i verksamheten.
Nettouthyrning 
Hyres- och serviceintäkter för under perioden 
tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, 
reducerat med hyresintäkter för under perioden 
uppsagda avtal. 
29 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025

===== SIDA 30 =====

Castellum Aktiebolag (publ)
Box 2269, 403 14 Göteborg
Besöksadress: Östra Hamngatan 16
Telefon: 031-60 74 00
www.castellum.se
Säte: Göteborg
Org. nr: 556475-5550
Om Castellum
Castellum är ett av Nordens största kommersiella fastighetsbolag 
med fokus på kontors- och logistikfastigheter i nordiska tillväxtstä-
der. Per den 30 september 2025 uppgick fastighetsvärdet till cirka 
159 mdkr, inklusive innehaven i norska Entra ASA och Halvorsäng. 
Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassifice-
rat som grönt enligt Green Equity Designation. Castellum är det 
enda nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability Index 
(DJSI).
En värd bortom det förväntade.
www.castellum.se 
Kontaktuppgifter
För mer information vänligen kontakta:
Pål Ahlsén, verkställande direktör, telefon 076-807 97 02 eller 
Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02. 
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké 2025 18 februari 2026
Årsredovisning 2025, publiceras på bolagets 
webbplats 31 mars 2026
Delårsrapport januari - mars 2026 24 april 2026
Årsstämma 2026 29 april 2026
Halvårsrapport januari-juni 2026 15 juli 2026
Delårsrapport januari-september 2026 22 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027