Kvartalsrapport Q4 2023

===== SIDA 1 =====

Bokslutskommuniké 2023

===== SIDA 2 =====

2   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Året i korthet 
Oktober – december 2023 
 Intäkterna uppgick till 2 477 mkr (2 247), en ökning med 10,2 procent. 
 Driftsöverskottet för kvartalet uppgick till 1 627 mkr (1 368), en ökning med 18,9 procent. 
 Förvaltningsresultatet uppgick under kvartalet till 1 030 mkr (912), motsvarande en ökning 
om 12,9 procent. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till -6 304 mkr (-6 394). 
 
Januari – december 2023 
 Intäkterna uppgick till 9 806 mkr (8 928). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 
8,9 procent (7,2). 
 Driftsöverskottet uppgick till 6 566 mkr (5 838), vilket motsvarar en ökning om 
12,5 procent.  
 Förvaltningsresultatet uppgick till 4 373 mkr (4 510), vilket motsvarar en minskning om 
3,0 procent. 
 Fastighetsförsäljningar om 5 206 mkr (3 080) har genomförts i linje med bokförda värden. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under året till -14 534 mkr (-3 537). 
 Belåningsgraden uppgick till 37,4 procent (42,3). 
 Räntetäckningsgraden uppgick till 3,0 gånger (3,9) under året och över 73 procent av 
låneportföljen var räntesäkrad vid årets utgång. 
 
Väsentliga händelser under året 
 Under året genomförde Castellum en fullt garanterad nyemission om cirka 10 mdkr med 
företrädesrätt för befintliga aktieägare i syfte att stärka bolagets finansiella ställning. 
 Mot bakgrund av den förändrade kapitalmarknaden och den genomförda företrädes-
emissionen kommer styrelsen inte att föreslå årsstämman utdelning för 2023.  
 I slutet av året invigde Castellum sin hundrade solcellsanläggning i fastighetsbeståndet 
och nådde därmed målet två år före utsatt tid. Dessutom är 50 procent av beståndet 
hållbarhetscertifierat, vilket innebär att bolaget även uppfyllde detta hållbarhetsmål två år 
före utsatt tid. 
 Castellum har under året minskat nettoskulden med cirka 16 mdkr samt refinansierat 
obligationer och bankfaciliteter om totalt 21 mdkr, vilket har bidragit till att kapitalbind-
ningstiden i låneportföljen har ökat från 3,3 till 4,2 år. 
 
 
  
2023 
okt-dec 
2022¹ 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022¹ 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 477 2 247 9 806 8 928 
Driftsöverskott, mkr 1 627 1 368 6 566 5 838 
Förvaltningsresultat, mkr 1 030 912 4 373 4 510 
   Kr/aktie 2,09 2,33 9,69 11,45 
   Tillväxt, % -10 -1 -15 10 
Periodens resultat, mkr -6 302 -4 903 -11 592 1 750 
   Kr/aktie -12,79 -12,54 -25,68 4,44 
   Tillväxt, % 2 49 -678 -87 
Nettoinvestering, mkr -397 1 339 -1 460 2 868 
Nettouthyrning, mkr -51 44 -67 161 
Belåningsgrad, % 37,4 42,3 37,4 42,3 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,0 3,9 
EPRA NRV, kr/aktie 154,22 203,36 154,22 203,36 
EPRA NTA, kr/aktie 149,48 193,43 149,48 193,43 
EPRA NDV, kr/aktie 126,90 164,97 126,90 164,97 
1. Jämförelseåret är omräknat. Tidigare år inkluderades intäkter och kostnader brutto hänförligt till United Spaces , 
som nu eliminerats. 
 
Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade 
med justeringsfaktorn 1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig 
till fondemissionselementet i årets företrädesemission.

===== SIDA 3 =====

3   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Starkt driftnetto i en fortsatt osäker omvärld 
Trots att kriserna fortsatte att avlösa varandra under 2023 levererar 
Castellum ett stabilt resultat. Inflationen gav tydligt vika mot slutet 
av året och räntehöjningarna gav avtryck i den reala ekonomin, som 
förväntat, med något svagare generell efterfrågan som följd. Tack 
vare solida hyresgäster, en diversifierad tillgångsmassa och hårt 
arbete ökar Castellums intäkter till 9,8 mdkr. Oavsett om vi sett 
toppen på räntekurvan eller ej, kommer 2024 att bli ett år med 
utmaningar. Det är med ödmjukhet, men också tillförsikt, som vi 
går in i det nya året. 
Castellum levererar ett ökat driftnetto på 12,5 procent för 2023 och för sista kvartalet isolerat 
är det hela 18,9 procent. En stor del av intäktsökningen beror givetvis på de indexerade 
hyresavtalen men vårt idoga arbete med uthyrning och kostnadskontroll samt lägre 
energipriser gav driftnettot en rejäl skjuts under det sista kvartalet. 
Under året har Castellum haft engångskostnader hänförliga till fastighets- och central-
administration på cirka 180 mkr. Kostnadsutvecklingen framåt förväntas, bortsett från dessa, 
ligga still. 
Hög omsättning på hyresmarknaden  
Vi har sett en fortsatt stark efterfrågan på kontor och logistik under hela året men också en 
högre omsättning. Nyuthyrningen i befintligt bestånd ligger på samma nivå som föregående år. 
Den volatila nettouthyrningen var negativ på 67 mkr på grund av större avflyttningar, framför allt 
under sista kvartalet. Däremot ökade de totala intäkterna med cirka 10 procent.  
Konkurserna ökar till 59 mkr, från mycket låga nivåer. Padeltennishallar står för en tredjedel 
av den summan. Övriga hyresgäster visar på god betalningsförmåga och vi ser stabila och på 
vissa håll stigande marknadshyror. Castellums hyresgäster utgör ett tvärsnitt av svenskt 
näringsliv och offentlig sektor. Inget hyreskontrakt står för mer än 1,2 procent av hyres-
intäkterna, vilket skapar god stabilitet och stor riskspridning i kassaflödet. Trots det förbereder 
vi oss för en tuffare hyresmarknad där fler hyresgäster kan komma att drabbas av svagare 
konjunktur i spåren av inflationsbekämpningen. Viktiga prioriteringar under 2024 är täta 
dialoger med hyresgäster, uthyrning och fortsatt kostnadskontroll.  
Färdigställda projekt ger tillväxt - men nyinvesteringar minskar 
Castellum färdigställde under 2023 åtta större projekt med ett totalt årligt hyresvärde om 326 
mkr. Castellums historiska tillväxt bygger till stor del på investeringar i ny- till- och ombyggna-
tion samt förvärv. Kommande år minskar investeringsvolymerna jämfört med de senaste åren 
på grund av den snabbt förändrade kapitalmarknaden. Det är därför inte troligt att målen om 
ökning av förvaltningsresultatet med 10 procent per aktie samt investeringar motsvarande 
5 procent av fastighetsvärdet kommer att nås fullt ut 2024 heller.  
Investeringsbehoven inom rättsväsendet är omfattande. Polisen är Castellums största 
hyresgäst men vi kan inte ensamma tillgodose den offentliga sektorns efterfrågan. En möjlighet 
är att det gemensamma pensionskapitalet mer aktivt direktinvesterar i svensk samhälls-
utveckling inom ramen för sina mandat. Castellum är öppna för alternativa lösningar. 
Tillsammans har vi goda möjligheter att snabbare tillgodose de nybyggnationer som 
efterfrågas.  
Vi har fortsatt stor potential i projektportföljen och bedömer i dagsläget att projekt 
motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas framöver, förutsatt förbättrade marknadsförut-
sättningar och god framdrift av detaljplaner. 
 
Efter nyemissionen och några försäljningar har 
Castellum amorterat cirka 16 mdkr av sin 
nettoskuld. Detta har gett oss en stabilare finansiell 
grund, bibehållen investment grade rating och goda 
förutsättningar till fortsatt stärkt finansiering,  
säger Joacim Sjöberg.

===== SIDA 4 =====

4   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Renodling i portföljen och höjda avkastningskrav  
Transaktionsmarknaden har varit trög under hela året med små transaktionsvolymer. 
Castellum har trots detta kunnat fortsätta renodlingen av portföljen där 5,2 mdkr har avyttrats i 
bland annat Halmstad, Nyköping, Uddevalla och Lund. Försäljningarna bidrar till en bättre 
koncentration på bolagets prioriterade orter och stärker samtidigt balansräkningen.  
De höjda avkastningskraven fortsätter att pressa fastighetsvärdena. Castellum 
externvärderade hela sitt bestånd första kvartalet inför nyemissionen och under sista kvartalet 
har 45 procent externvärderats igen och bekräftar bolagets interna värderingar. Ytterligare 
nedskrivningar görs i fjärde kvartalet med 4,3 procent, motsvarande 6,3 mdkr. Sammanlagt har 
nedskrivningar på cirka 14 procent gjorts från toppen, Q3 2022.  
Hållbarhetsmål nås i förväg 
I sista kvartalet uppnåddes två av bolagets hållbarhetsmål i förväg, nämligen målet om att 
installera 100 solcellsanläggningar i beståndet och att minst hälften av fastighetsbeståndet 
ska hållbarhetscertifieras innan utgången av 2025. Totalt har 106 solcellsanläggningar 
installerats vilka genererar 17 procent av koncernens egen elanvändning. Samtidigt har vi 
lyckats energieffektivisera med 4 procent, vilket med råge uppfyller det årliga effektiviserings-
målet om 2,5 procent. 
På stabil grund  
Efter nyemissionen och försäljningar har bolaget amorterat cirka 16 mdkr av sin nettoskuld. 
Detta har gett bolaget en stabilare finansiell grund, bibehållen investment grade rating och 
goda förutsättningar till fortsatt stärkt finansiering. Under sista kvartalet har bolaget förlängt 
kapitalbindningen till 4,2 år jämfört med 3,8 år vid utgången av tredje kvartalet. Castellum har 
refinansierat i både bank- och obligationsmarknaden. Även om villkoren nu är acceptabla ser vi 
gärna längre löptider och, förstås, lägre räntenivåer på sikt. Det syns tecken på att obligations-
marknaden kan komma att öppna för hela fastighetsbranschen igen vilket kommer att ge en 
stabilare utveckling framöver. 
Castellums snittränta har ökat med 0,4 procentenheter jämfört med samma tidpunkt 
föregående år och är stabil på 3,0 procent. Under samma period har den underliggande 
marknadsräntan stigit med nästan 1,4 procentenheter. 
Ödmjuk men med gott utgångsläge  
Fastighetsbranschen har ett tufft år bakom sig och vi bör förvänta oss en svagare hyresmark-
nad framöver. Trots detta ser jag med lika delar ödmjukhet som tillförsikt fram emot 
kommande år. Castellum ska fortsätta vara väl rustat för såväl utmaningar som nya 
affärsmöjligheter. Våra fastigheter och vår organisation ger oss ett gott utgångsläge och rätt 
hanterat kan svårigheter skapa möjligheter. Det gångna året har ställt oss alla inför hårda 
prövningar. Investerare, hyresgäster, samarbetspartners och anställda har alla mött en helt 
annan marknad under 2023 än den vi vant oss vid. Mitt stora tack går till alla de som med 
beslutsamhet, uppfinningsrikedom och uthållighet har fått Castellum in på lugnare vatten. 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör

===== SIDA 5 =====

5   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Intäkter 2 477 2 247 9 806 8 928 
Driftskostnader -333 -452 -1 517 -1 490 
Underhåll -136 -93 -349 -286 
Fastighetsskatt -144 -147 -590 -580 
Uthyrning och fastighetsadministration -237 -187 -784 -734 
Driftsöverskott 1 627 1 368 6 566 5 838 
Centrala administrationskostnader -124 -57 -403 -270 
Förvärvskostnad — -3 — -7 
Resultat från intresseföretag -828 -46 -2 284 -373 
Finansnetto         
   Räntenetto -545 -486 -2 168 -1 531 
   Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -22 -24 -67 -76 
Resultat inkl. intresseföretag 108 752 1 644 3 581 
varav förvaltningsresultat ¹ 1 030 912 4 373 4 510 
Värdeförändringar         
   Fastigheter -6 304 -6 394 -14 534 -3 537 
   Finansiellt innehav — 1 -9 -57 
   Goodwill -183 -289 -474 -440 
   Derivat -1 767 -22 -1 235 2 690 
Resultat före skatt -8 146 -5 952 -14 608 2 237 
Aktuell skatt 85 170 -12 -15 
Uppskjuten skatt 1 759 879 3 028 -472 
Årets resultat -6 302 -4 903 -11 592 1 750 
Övrigt totalresultat 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Årets resultat -6 302 -4 903 -11 592 1 750 
Poster som kommer omföras till årets resultat         
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. -695 -11 -921 530 
   Värdeförändring derivat, valutasäkring 770 -319 1 059 -694 
Årets totalresultat -6 227 -5 233 -11 454 1 586 
Genomsnittligt antal aktier, tusental² 492 601 390 929 451 377 393 849 
Resultat, kr/aktie² -12,79 -12,54 -25,68 4,44 
 
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 2 8. 
2. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräkna de med justeringsfaktorn 
1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets 
företrädesemission.

===== SIDA 6 =====

6   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Resultatanalys januari-december 2023
Förvaltningsresultat 
Ökade finansieringskostnader under 2023 tillsammans med lägre förvaltningsresultat från 
intresseföretaget Entra minskar förvaltningsresultatet för året till 4 373 mkr (4 510), vilket 
motsvarar 9,69 kr per aktie (11,45). Minskningen i jämförelse per aktie är främst hänförlig till 
utspädningseffekten av 2023 års siffror. Castellums andel i Entra bidrar med 445 mkr (550) till 
förvaltningsresultatet. För kvartalet uppgick förvaltningsresultatet i Castellumkoncernen till 
1 030 mkr (912).  
Förvaltningsresultat per aktie 
 
Intäkter 
Under året ökade de totala intäkterna med 9,8 procent till 9 806 mkr (8 928). Intäkterna fördelar 
sig på hyresintäkter 8 790 mkr (7 971) och serviceintäkter 1 016 mkr (957). Av hyresintäkterna 
utgör coworking 266 mkr (233). Ökningen förklaras framför allt av indexuppräkning av hyres-
avtal samt färdigställda projekt. För jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar 
ökningen 8,9 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad för året uppgår till 92,1 procent (93,4). 
 
 
 
Utveckling intäkter 
 
mkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec Förändring, %  
Jämförbart bestånd 8 596 7 895 8,9 
Projektfastigheter 782 408   
Transaktion 241 461   
Coworking 266 232   
Koncernjustering -79 -68   
Totalt 9 806 8 928 9,8 
 
Segmentsinformation 
  Intäkter Driftsöverskott 
mkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Stockholm 2 543 2 409 1 868 1 738 
Väst 1 829 1 685 1 265 1 164 
Mitt 1 759 1 632 1 198 1 049 
Mälardalen 1 254 1 123 813 757 
Öresund 1 563 1 305 1 100 861 
Finland 671 609 353 316 
Coworking 266 232 -31 -35 
Koncernjustering -79 -68 — -12 
Summa 9 806 8 928 6 566 5 838 
 
 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 456 mkr (2 356). För jämförbart bestånd av 
förvaltningsfastigheter motsvarar ökningen 6,8 procent. Fastighetsadministration uppgick för 
året till 566 mkr (522), motsvarande 107 kr/kvm (99). Centrala administrationskostnader 
uppgick till 403 mkr (270). Förändringen inom centrala administrationskostnader hänförs dels 
till ett beslut att avveckla Castellums innovationsbolag, dels till kostnadsförda aktiverade 
administrationsprojekt, varav den senare offentliggjorts tidigare. Därutöver har Castellum gjort 
en genomlysning av projekt i takt med mer begränsad investeringsvolym, varvid vissa projekt 
skjutits på framtiden och vissa har stängts. Detta har resulterat i engångskostnader redovisade 
inom fastighetsadministration och underhåll. 
 
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
0
1
2
3
4
5
6
7
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Förvaltningsresultat kr/aktie per kvartal (staplar) Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål 10 % (streckad 
linje)

===== SIDA 7 =====

7   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Utveckling kostnader 
 
mkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec Förändring, %  
Jämförbart bestånd 2 180 2 042 6,8 
Projektfastigheter 221 198   
Transaktion 55 116   
Direkta fastighetskostnader 2 456 2 356 4,2 
Fastighetsadministration 566 522   
Coworking 297 280   
Koncernjustering -79 -68   
S:a Uthyrning och fastighetsadministration 784 734   
Centraladministration 403 270   
Kostnader totalt 3 643 3 360 8,4 
 
 
Fastighetskostnader, kr/kvm 
 
mkr Kontor 
Samhälls-
fastigheter 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftskostnader 344 243 191 164 275 
Underhåll 76 46 35 42 58 
Fastighetsskatt 154 109 28 85 107 
Fastighetskostnader 574 398 254 291 440 
Fastighetsadministration — — — — 107 
Totalt 574 398 254 291 547 
D:o Q4 2022 537 402 229 301 511 
 
Resultat från intresseföretag 
Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entras resultat. Resultatet inkluderar 
såväl förvaltningsresultat och skatt som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På 
raden ”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast Castellums andel av 
intresseföretagets förvaltningsresultat, vilket för året uppgår till 445 mkr (550). Det innebär att 
värdeförändringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser värdeförändringar i finansiella 
instrument) exkluderas i förvaltningsresultatet för koncernen.  
Varje kvartal utförs även ett nedskrivningstest på andelar i intresseföretag. Per balansdagen 
har nedskrivningsbehov identifierats om totalt 451 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. 
Ackumulerad valutakurspåverkan på Castellums innehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. 
För ytterligare information om Entra, se sidan 10. 
 
 
mkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Förvaltningsresultat 445 550 
Värdeförändring fastighet -2 676 -863 
Skatt 427 -35 
Övrigt -29 153 
Castellums andel av intresseföretagets resultat -1 833 -195 
Nedskrivning -451 -178 
Total påverkan på årets resultat -2 284 -373 
Omräkningsdifferens -847 420 
Valutasäkring 847 -333 
Total påverkan på årets totalresultat -2 284 -286 
 
 
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -2 235 mkr (-1 607). Förändringen förklaras framför allt av en högre 
underliggande marknadsränta. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen uppgick per 
balansdagen till 3,0 procent (2,6). 
 
mkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Finansiella intäkter 39 0 
Räntekostnader -2 197 -1 593 
Avgår: aktiverad ränta 42 101 
Tomträttsavgälder -67 -76 
Övriga finansiella kostnader -52 -39 
Summa finansnetto -2 235 -1 607 
 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under året orealiserade värdeförändringar om -14 325 mkr (-3 563), främst 
hänförligt till att marknadens avkastningskrav generellt stigit under året. Det genomsnittliga 
avkastningskravet för Castellums bestånd uppgår per årsskiftet till 5,62 procent, motsvarande 
en ökning om 43 baspunkter från föregående kvartal och 61 baspunkter från årets ingång.  
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året medfört en realiserad 
värdeförändring om -209 mkr. Försäljningspris netto uppgick till 5 206 mkr efter avdrag för 
uppskjuten skatt och omkostnader om -219 mkr. Underliggande fastighetsvärde i 
försäljningarna uppgick därmed till 5 425 mkr att jämföra med senaste värderingen om 5 415 
mkr, en skillnad om 10 mkr.

===== SIDA 8 =====

8   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Värdeförändringar – Fastighet 
 
mkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Kassaflöde -2 936 6 380 
Projektvinst/Byggrätter -920 582 
Avkastningskrav -10 469 -10 529 
Förvärv — 4 
Orealiserad värdeförändring -14 325 -3 563 
D:o i % -9,3 -2,3 
Försäljningar -209 26 
Totalt -14 534 -3 537 
D:o i % -9,5 -2,3 
 
Goodwill 
Goodwill har under året skrivits ned med totalt -474 mkr varav -156 mkr är hänförligt till 
avyttringar. Negativ värdeutveckling på fastigheter kopplade till goodwill påverkar med -293 
mkr och goodwill hänförlig till United Spaces har skrivits ned med -25 mkr. 
Derivat 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst påverkas av förändrade långa 
marknadsräntor och valutakursrörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår under året 
till -1 394 mkr (3 309) varav -1 235 mkr (2 690) har redovisats i resultaträkningen och resterande 
del i övrigt totalresultat som ett resultat av säkringsrelationer. De negativa värdeförändringarna 
förklaras av att räntor på längre löptider har sjunkit under året samt förändrade valutakurser.  
 
Skatt 
Total skatt för året uppgick till 3 016 mkr (-487) varav -12 mkr (-15) avsåg aktuell skatt. Vid 
tillämpning av nominell skatt om 20,6 procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till 
3 009 mkr. Skillnaden om 6 mkr mot total skatt för året beror främst på uppskjuten skatt på 
sålda fastigheter om 702 mkr. Skillnaden har dessutom reducerats av att skatt inte utgår på 
resultatposter för Entra om -472 mkr eller goodwill om -98 mkr samt ej avdragsgilla 
räntekostnader om -189 mkr och övriga poster om 63 mkr. 
Skatteberäkning jan-dec 2023 
 
mkr 
Underlag 
aktuell skatt 
Underlag 
uppskjuten skatt 
Förvaltningsresultat 4 373   
D:o intresseföretag -445   
      
Skattemässigt avdragsgilla     
   avskrivningar -2 556 2 556 
   ombyggnationer -1 206 1 206 
Hybridobligation -349   
Ej avdragsgill ränta 916   
Övriga skattemässiga poster -297 -265 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 436 3 497 
Skatt på förvaltningsresultat -90   
Försäljning fastigheter   -3 564 
Värdeförändring fastigheter   -13 775 
Värdeförändring derivat 348 -1 583 
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 784 -15 425 
Underskottsavdrag, ingående balans -1 635 1 635 
Underskottsavdrag, utgående balans 907 -907 
Skattepliktigt resultat 56 -14 697 
Periodens skatt enligt resultaträkning -12 3 028

===== SIDA 9 =====

9   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Balansräkning för koncernen i 
sammandrag 
 
mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 
TILLGÅNGAR     
Förvaltningsfastigheter 137 552 153 563 
Goodwill 4 495 4 969 
Nyttjanderättstillgångar tomträtt 1 441 1 591 
Intresseföretag 10 008 13 286 
Derivat 1 948 3 215 
Övriga anläggningstillgångar 224 312 
Övriga fordringar 1 580 1 937 
Likvida medel 2 088 858 
Summa tillgångar 159 336 179 731 
    
EGET KAPITAL OCH SKULDER     
Eget kapital 77 177 78 983 
Uppskjuten skatteskuld 14 810 17 754 
Övriga avsättningar 26 28 
Derivat 596 468 
Räntebärande skulder 61 671 76 849 
Leasingskuld 1 441 1 591 
Ej räntebärande skulder 3 615 4 058 
Summa eget kapital och skulder 159 336 179 731 
 
Kommentarer till 
balansräkningen  
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxtregioner i 
Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering 
mot starka områden i Norge. Fastigheterna är belägna i citylägen och välbelägna arbets-
områden med goda kommunikationer och utbyggd service.  
Per den 31 december 2023 äger Castellum (exkl. innehav i Entra), efter avyttring av 
48 fastigheter, sex fastighetsregleringar samt två fastighetsförvärv under året, totalt 
709 fastigheter till ett bokfört värde om 138 mdkr.  
Förändring av fastighetsbeståndet 
 
mkr Bokfört värde, mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749 
+ Förvärv 336 2 
+ Ny-, till- och ombyggnation 3 410 — 
- Försäljningar -5 415 -48 
+/- Fastighetsregleringar — 6 
+/- Orealiserade värdeförändringar -14 325 — 
+/- Valutakursomräkning -17 — 
Fastighetsbestånd per balansdag 137 552 709 
 
Goodwill 
Castellum redovisar goodwill om 4 495 mkr (4 969), varav 3 422 mkr (3 844) är hänförligt till 
förvärvet av Kungsleden och resterande 1 073 mkr (1 100) är hänförligt till förvärven av CORHEI 
och Norrporten. Goodwill hänförlig till förvärvet av United Spaces är under året nedskriven i sin 
helhet jämfört med 25 mkr vid årets ingång. För Norrporten, CORHEI och Kungsleden bedöms 
kassagenererande enheter vara fastigheterna, där skillnad mellan hantering av uppskjuten 
skatt på temporära skillnader beroende på rörelseförvärv och tillgångsförvärv blir goodwill. 
Indikation på nedskrivningsbehov för dessa kan uppstå vid avyttring av den kassagenererande 
enheten, minskade temporära skillnader på fastigheterna eller ändrad skattelagstiftning. 
 
mkr 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Ingående anskaffningsvärde 4 969 5 544 
Justering förvärvsanalys — -135 
Förändring goodwill -474 -440 
Utgående balans per balansdag 4 495 4 969

===== SIDA 10 =====

10   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
 
 
Intresseföretag 
Vid utgången av året ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra ASA motsvarande 33,3 procent 
av rösterna samt kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels-
metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det 
högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter 
försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börskurs medan 
nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV. 
 
 
Andelar intresseföretag, mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 
Ingående anskaffningsvärde 13 286 13 571 
Andel av intresseföretagets resultat -1 833 -195 
Erhållen utdelning -146 -333 
Nedskrivning -451 -178 
Valutakursomräkning -848 420 
Utgående anskaffningsvärde 10 008 13 286 
 
 
Entra 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Hyresintäkter, NOKm 3 418 3 158 
Förvaltningsresultat, NOKm 1 356 1 603 
Castellums andel av förvaltningsresultat, NOKm 452 534 
Årets resultat, NOKm  -5 582 -569 
Varav minoritetens, NOKm -133 65 
 
 
Entra 31 dec 2023 31 dec 2022 
Antal fastigheter, st 99 102 
Fastighetsvärde, NOKm 68 470 77 404 
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 376 1 396 
Kontraktslängd, år 6,1 6,3 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 96,5 
Räntebärande skulder, NOKm 39 114 40 515 
Kapitalbindning, år 3,8 4,3 
Räntebindning, år 4,2 4,7 
Belåningsgrad, % 57,1 52,3 
EPRA NRV, NOK/aktie 167 207 
Börskurs, NOK/aktie 115,40 105,80 
 
 
Uppskjuten skatteskuld 
Totalt uppgår uppskjuten skatt i koncernen till 14 810 mkr (17 754). Ett bedömt verkligt värde av 
uppskjuten skatteskuld kan beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån 
gällande redovisningsprinciper. Verkligt värde bedöms uppgå till en skuld om 2 337 mkr 
(3 860).  
 
 
mkr Underlag 
Nominell 
skatteskuld Verklig skatteskuld 
Underskottsavdrag 907 187 184 
Derivat -1 389 -286 -269 
Obeskattade reserver -641 -132 -124 
Fastigheter -80 303 -16 565 -2 128 
Summa -81 426 -16 796 -2 337 
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 641 1 986 — 
Utgående balans per balansdag -71 785 -14 810 -2 337 
 
 
Derivat 
Per den 31 december 2023 uppgick marknadsvärdet för ränte- och valutaderivatportföljen till 
1 352 mkr (2 747) där verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

===== SIDA 11 =====

11   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Förändring eget kapital 
 
 Hänförligt till moderföretagets aktieägare   
mkr 
Antal utestående 
aktier, tusental Aktiekapital 
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Valuta-
omräkningsreserv 
Valuta-
säkringsreserv 
Hybrid-
obligationer 
Balanserad 
vinst 
Innehav utan 
best. 
inflytande 
Totalt eget 
kapital 
Eget kapital 2021-12-31 340 544 173 29 027 779 -780 10 164 43 581 693 83 637 
Utdelning 2022 (7,60 kr/aktie) — — — — — — -2 496 — -2 496 
Återköpta egna aktier -12 143 — — — — — -2 752 — -2 752 
Utdelning hybridkapital — — — — — 5 -167 — -162 
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — — — — — — -137 -693 -830 
Årets resultat 2022 — — — — — — 1 750 — 1 750 
Övrigt totalresultat 2022 — — — 530 -695 — — — -164 
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 10 169 39 779 — 78 983 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -349 — -349 
Nyemission 164 200 82 9 915 — — — — — 9 997 
Indragning egna aktier — -9 — — — — 9 — — 
Årets resultat 2023 — — — — — — -11 592 — -11 592 
Övrigt totalresultat 2023 — — — -921 1 059 — — — 138 
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 10 169 27 847 — 77 177

===== SIDA 12 =====

12   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Fastighetsbestånd 
 
 
Vit dummytext 2023-12-31  januari-december 2023 
Kategori Antal Yta, tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
D:o 
kr/kvm    Hyresvärde, mkr 
D:o 
kr/kvm  
Ekonomisk 
uthyrn.grad, 
% Intäkter, mkr 
Fastighets-
kostnader, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Driftsöverskott, 
mkr 
KONTOR                         
Stockholm 55 699 30 720 43 919   2 015 2 881 89,9 1 772 406 581 1 366 
Väst 78 475 13 540 28 532   955 2 012 90,9 867 225 475 642 
Mitt 72 520 10 636 20 437   937 1 800 90,7 842 240 461 602 
Mälardalen 33 410 10 226 24 959   819 1 999 92,6 751 196 479 554 
Öresund 32 260 8 488 32 689   622 2 396 91,6 556 140 538 417 
Danmark 14 143 4 952 34 684   379 2 656 90,5 373 100 700 273 
Finland 18 203 6 693 32 938   739 3 639 89,3 649 248 1 219 401 
Summa Kontor 302 2 710 85 255 31 462   6 466 2 386 90,6 5 810 1 555 574 4 255 
SAMHÄLLSFASTIGHETER                         
Stockholm 7 126 4 684 37 106   291 2 310 97,4 280 51 403 230 
Väst 19 146 2 893 19 882   232 1 594 96,4 222 49 337 172 
Mitt 28 292 8 547 29 312   610 2 092 93,9 570 121 414 449 
Mälardalen 7 37 974 26 283   71 1 920 98,7 69 11 312 58 
Öresund 7 71 2 826 39 726   179 2 513 95,6 170 34 474 136 
Danmark 1 12 636 52 065   38 3 153 93,3 37 6 521 31 
Summa Samhällsfastigheter 69 684 20 560 30 070   1 421 2 080 95,4 1 348 272 398 1 076 
LAGER/LÄTT INDUSTRI                         
Stockholm 35 208 3 956 19 062   289 1 394 91,2 263 53 254 211 
Väst 89 610 8 278 13 580   630 1 035 95,1 582 133 218 450 
Mitt 18 97 1 042 10 696   96 988 91,3 87 21 217 65 
Mälardalen 27 310 3 379 10 889   362 1 167 94,9 343 116 373 227 
Öresund 38 258 2 795 10 831   244 945 91,2 219 53 206 165 
Danmark 1 17 150 8 631   14 827 94,2 13 4 256 9 
Finland 1 0 81 0   9 0 87,5 8 1 0 7 
Summa Lager/Lätt industri 209 1 500 19 681 13 118   1 644 1 097 93,5 1 515 381 264 1 134 
HANDEL                         
Stockholm 18 108 2 829 26 103   204 1 880 96,7 194 22 203 172 
Väst 12 56 1 259 22 333   93 1 645 96,7 88 20 363 68 
Mitt 18 105 1 652 15 785   156 1 492 94,2 144 33 311 112 
Mälardalen 11 44 727 16 552   60 1 364 95,8 55 12 265 43 
Öresund 17 72 1 372 19 045   125 1 736 95,6 115 25 354 89 
Summa Handel 76 385 7 839 20 342   638 1 655 95,8 596 112 291 484 
Summa Förvaltningsfastigheter 656 5 279 133 335 25 258   10 169 1 927 92,1 9 269 2 320 440 6 949 
Uthyrning och fastighetsadministration vit vit vit vit  vit vit vit vit 566 107 566 
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 656 5 279 133 335 25 258   10 169 1 927 92,1 9 269 2 886 547 6 383 
Projekt 23 206 3 415  —    229  —   —  98 52  —  46 
Obebyggd mark 30  —  802  —    31  —   —  30 16  —  14 
Totalt 709 5 485 137 552     10 429     9 397 2 954   6 443 
 
Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 6 443 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 6 566 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 142 mkr under året för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet under året  för 
förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 57 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året . I tabellen frånräknas även ej fastighetsrelaterade kostnader om 38 mkr .

===== SIDA 13 =====

13   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Fastighetsportföljen 
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet och 64 procent av 
fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att 
utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är Nordens 
ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i 
Norden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska huvudstäder och attraktiva tillväxt-
regioner i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även 
exponering mot starka områden i Norge. Under året har Castellum fortsatt den geografiska 
koncentrationen samt minskat exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att leverera på 
strategin samtidigt som Castellums finansiella ställning stärks. I förlängningen vill Castellum 
växa på sina starkaste marknader.  
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyresgäster, exempelvis statliga och 
kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det 
kommersiella beståndet består till största del av kontor (62 procent), och därefter samhälls-
fastigheter (15 procent), lager/lätt industri (14 procent) och handel (6 procent). Gemensamt för 
dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och 
kompletterande service. Beståndets resterande 3 procent består av projekt och mark.  
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2023 omfattade 709 fastigheter (749) 
med ett sammanlagt kontraktsvärde om 9 243 mkr (9 063) och en sammanlagd uthyrningsbar 
yta om 5 485 tkvm (5 696).  
Transaktioner 
Transaktionsmarknaden är fortsatt aktiv i Castellums segment men det tar längre tid att nå 
avslut. De avyttringar som Castellum har tecknat under 2023 har sålts för 7 procent lägre än de 
bokförda värden som redovisades per Q3 2022, då Castellums bokförda värden var som högst. 
Försäljningsvärdena är därmed högre än den genomsnittliga nedskrivningen för hela portföljen 
som uppgår till cirka 14 procent under samma tidsperiod. 
Investeringar 
Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- och ombyggnation av 
fastigheter i det befintliga beståndet, men även genom förvärv. Det rådande marknadsläget 
innebär att aktiviteten i projektverksamheten skruvats ned. Under året har investeringar i 
fastigheter skett för totalt 3 746 mkr (5 911), varav 336 mkr (363) avser förvärv och 3 410 mkr 
(5 548) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om -5 206 mkr (-3 080) uppgick netto-
investeringen till -1 460 mkr (2 831).  
 
Nettoinvestering per region 
 
 
 
Fastighetsvärde per region 
 
 
-2 250
-2 000
-1 750
-1 500
-1 250
-1 000
-750
-500
-250
0
250
500
750
1 000
1 250
Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland
mkr
Ny, till- och ombyggnation Fastighetsförsäljningar Förvärv
Stockholm, 32% Väst, 19%
Mitt, 17% Öresund, 12%
Mälardalen, 11% Finland, 5%
Danmark, 4%

===== SIDA 14 =====

14   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Stora projekt
Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större projekt om cirka 2,5 mdkr, 
varav 1,4 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 81 procent. 
Under kvartalet färdigställdes ett större kontorsprojekt i Stockholm. Detta innebär att åtta 
större projekt har färdigställts under året med ett totalt hyresvärde om 326 mkr och en 
genomsnittlig uthyrningsgrad om 93 procent. 
 
Projektpipeline 
Med ökad inflation och stigande marknadsräntor har förutsättningarna för investeringar i den 
egna projektportföljen utmanats under året. Därför har Castellum valt att skjuta fram vissa 
större projektstarter tills mer stabila marknadsförutsättningar infinner sig. Det innebär att 
volymen för bedömda projektstarter minskar jämfört med tidigare år. Castellum har fortsatt 
mycket stor potential i projektportföljen som kommer att skapa stora möjligheter när den 
kommersiella och den finansiella marknaden tillåter. Det är en position att värna om.
  
Förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar och framdrift i detaljplaner bedömer 
Castellum att projekt motsvarande cirka 700 000 kvm kan startas framöver. 
Genom god kapitaldisciplin och försäljningar av icke prioriterade tillgångar har bolaget 
skapat investeringsutrymme som tillåter start av projekteten Bägaren 5, Amperen 1 och 
Gladan 6. 
 
 
 
Beslutade, ej startade projekt Kategori 
Typ av 
inv. Ort Projektstart Yta, kvm Hyresvärde, mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total investering, 
mkr 
Varav 
investerat, mkr 
Återstår att 
investera, mkr 
Bägaren 5 S O Norrköping Q1-24 6 400 18 100 134 9 125 
Amperen 1 Lo N Västerås Q1-24 36 000 28 100 413 9 404 
Gladan 6 K O Stockholm Q1-24 3 900 15 0 167 9 158 
Summa ej startade projekt över 100 mkr vit vit 46 300 61 75 714 27 687 
           
Pågående projekt Kategori 
Typ av 
inv. Ort Färdigställt Yta, kvm Hyresvärde, mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total investering, 
mkr 
Varav 
investerat, mkr 
Återstår att 
investera, mkr 
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4-23 21 000 28 72 213 183 30 
Bollbro 15 S O Helsingborg Q4-23 5 000 7 92 125 92 33 
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 195 188 7 
Werket K O Jönköping Q2-24 21 000 47 58 302 208 94 
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4-24 10 600 29 100 443 219 224 
Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 490 162 328 
Summa pågående projekt över 100 mkr vit vit 77 900 163 83 1 768 1 052 716 
           
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt               
Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1-23 31 500 83 99 1 362 1 289 73 
Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1-23 26 500 85 100 1 385 1 385 0 
Götaland 9 ¹ S N Jönköping Q2-23 9 200 23 100 340 340 0 
Åseby 1:5 I N Göteborg Q2-23 14 800 21 100 254 245 9 
Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2-23 9 300 28 45 131 131 0 
Effekten 13 K N Västerås Q3-23 15 400 34 100 412 409 3 
Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3-23 15 200 20 86 303 299 4 
Hornsberg 10 K O Stockholm Q4-23 8 700 32 85 268 245 23 
Summa färdigställda projekt över 100 mkr vit vit 130 600 326 93 4 456 4 344 112 
Totalsumma projekt över 100 mkr   vit vit 254 800 550 88 6 937 5 423 1 514 
 
1. Götaland 9 har avyttrats och frånträddes vid projektavslut.                                                                  Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri                                   Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 15 =====

15   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Hyresgäster 
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som 
har stor diversifiering bland många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket 
sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har cirka 8 000 kommersiella 
kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen 
nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala hyresintäkter 
medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är 2,3 procent. Återstående genom-
snittlig kontraktslängd per den 31 december 2023 uppgick till 3,8 år (3,9).  
Kontraktsförfallostruktur 
mkr Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % 
Kommersiellt, löptid       
2024 3 009 1 739 19 
2025 1 744 1 640 17 
2026 1 504 1 678 18 
2027 855 1 282 14 
2028 275 805 9 
2029+ 382 1 852 20 
Summa kommersiellt 7 769 8 996 97 
Bostäder 480 49 1 
P-platser och övrigt 6 378 198 2 
Totalt 14 627 9 243 100 
 
 
 
Kontraktsstorlek 
mkr Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % 
Kommersiellt       
<0,25 3 430 236 3 
0,25—0,5 1 145 423 5 
0,5—1,0 1 242 878 9 
1,0—3,0 1 277 2 172 23 
>3,0 675 5 287 57 
Summa 7 769 8 996 97 
Bostäder 480 49 1 
P-platser och övrigt 6 378 198 2 
Totalt 14 627 9 243 100 
 
Nettouthyrning 
Under året har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 612 mkr (666). 
Uppsägningar uppgick till -679 mkr (-505), varav -59 mkr (-8) avsåg konkurser och -4 mkr (-43) 
uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för året 
uppgick därmed till -67 mkr (161) och för kvartalet till -50 mkr (8). Tidsförskjutningen mellan 
nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 
månader för investeringar i ny-, till- och ombyggnation. 
 
 
Nettouthyrning per region 
 
mkr Sthlm Väst Mitt 
Mälar-
dalen Öresund Finland Totalt 
NYTECKNAT vit vit vit vit vit vit vit 
Befintligt 106 97 120 40 132 26 521 
Investeringar 41 2 19 10 19 — 91 
Totalt 147 99 139 50 151 26 612 
UPPSAGT               
Befintligt -166 -85 -91 -49 -176 -53 -620 
Konkurser -16 -29 -6 -3 -3 -2 -59 
Totalt -182 -114 -97 -52 -179 -55 -679 
Nettouthyrning -35 -15 42 -2 -28 -29 -67 
D:o Q4 2022 -3 90 10 38 23 3 161 
 
 
 
 
 
Största hyresgäster Kontraktsvärde, mkr 
Polismyndigheten 212 
AFRY 177 
ABB 147 
Domstolsverket 145 
Svenska Handelsbanken 122 
Försäkringskassan 118 
Northvolt 116 
Migrationsverket 85 
Region Stockholm 83 
Hedin 75 
Summa kontraktsvärde största hyresgäster 1 280 
 
-240
-180
-120
-60
0
60
120
180
240
300
360
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
mkr
Nytecknat i investeringar Nytecknat i befintligt
Konkurser Uppsagt <18 mån
Uppsagt >18 mån Nettouthyrning rullande årsvärde

===== SIDA 16 =====

16   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Finansiering 
Under kvartalet har säkerställd finansiering om totalt 5,7 mdkr avtalats, varav 1,9 mdkr är ny 
finansiering och resterande är refinansiering och förlängning av befintliga krediter. Castellum 
har även emitterat icke säkerställda obligationer om totalt 1,65 mdkr på den svenska 
marknaden med 2,5–3 års löptid. Obligationerna emitterades till en kreditspread om 1,95–2,00 
procent. Efter kvartalet har ytterligare en icke säkerställd obligation om totalt 1,0 mdkr 
emitterats på 5 års löptid. Obligationen löper med en kreditspread om 2,30 procent. 
Vid utgången av det fjärde kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 61 671 mkr 
(76 849). De räntebärande skulderna består av obligationslån om 35 783 mkr (44 503), lån i 
bank om 25 101 mkr (32 137) samt företagscertifikat om 787 mkr (209). Icke säkerställda 
skulder motsvarar 59 procent (58) av räntebärande skulder. Räntetäckningsgraden uppgick till 
3,0 gånger jämfört med 3,9 gånger för helår 2022 och belåningsgraden uppgick till 37,4 procent 
(42,3). Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgick till 3,3 år (2,7) och 
kapitalbindningen inkl. outnyttjade kreditfaciliteter till 3,6 år (3,1). Kassa och outnyttjade 
kreditfaciliteter uppgår på balansdagen till 27,3 mdkr (13,2). 
Ränteförfallostruktur 2023-12-31
 
 
Förfallo-
tidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % 
Genomsnittlig 
räntebindning, år 
0—1 år 16 894 27 6,4 0,4 
1—2 år  10 227 17 1,2 1,3 
2—3 år 8 358 14 1,6 2,7 
3—4 år 4 749 8 4,4 3,7 
4—5 år 3 896 6 1,5 4,8 
>5 år 17 547 28 1,5 7,1 
Totalt 61 671 100 3,0 3,3 
 
Kreditförfallostruktur 2023-12-31 
 
Kreditavtal 
Bank, 
mkr 
Obligationer, 
mkr 
Certifikat, 
mkr 
Totalt 
räntebärande 
skulder, mkr 
Andel, 
% 
Ej 
utnyttjade 
krediter, 
mkr 
Summa 
tillgängliga 
krediter, 
mkr 
2024 — 3 750 787 4 537 7 950 5 487 
2025 3 347 11 680 — 15 027 24 7 150 22 177 
2026 4 530 8 523 — 13 053 21 15 588 28 641 
2027 2 591 2 699 — 5 290 9 0 5 290 
2028 5 424 1 096 — 6 520 11 1 500 8 020 
>2028 9 209 8 035 — 17 244 28 0 17 244 
Totalt 25 101 35 783 787 61 671 100 25 188 86 859 
 
Nyckeltal räntebärande finansiering 31 dec 2023 31 dec 2022 
Räntebärande skulder, mkr 61 671 76 849 
Utestående obligationer, mkr 35 783 44 503 
Utestående företagscertifikat, mkr 787 209 
Bank, mkr 25 101 32 137 
Likvida medel, mkr 2 088 858 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 25 188 12 301 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 47 52 
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 19 21 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 16 18 
Belåningsgrad, % 37,4 42,3 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,9 
Skuldkvot, ggr 9,7 13,6 
Genomsnittlig kapitalbindning inkl outnyttjade 
kreditfaciliteter, år 3,6 3,1 
Genomsnittlig kapitalbindning exkl outnyttjade 
kreditfaciliteter, år 4,2 3,3 
Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 2,7 
Kreditrating 
Baa3, Stable 
Outlook 
Baa3, Stable 
Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,0 2,6 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl löften, % 3,2 2,7 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 765 1 899 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 587 847

===== SIDA 17 =====

17   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Finanspolicy och åtaganden i kreditavtal 
 
  Policy  Åtaganden  Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 procent  37,4% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,0 ggr 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar  Ej över 45 procent 16% 
Finansieringsrisk       
• genomsnittlig kapitalbindning inkl 
outnyttjade kreditfaciliteter, år Minst 2 år    3,6 år 
• förfall inom 1 år  
Högst 30 procent av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal   4% 
• likviditetsbuffert  
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders 
kommande låneförfall   Uppfyllt 
Ränterisk       
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år    3,3 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 procent   18% 
Kredit– och motpartsrisk       
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+    Uppfyllt 
Valutarisk       
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen   Uppfyllt 
 
 
Känslighetsanalys Förändring, % Effekt på Belopp, mkr 
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +102/-102 
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +93/-93 
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -29/+29 
Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -169/+169 
Avkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 712/+6 243 
 
Fördelning räntebärande skulder 2023-12-31 
 
 
 
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2023-12-31 
 
Obligationer, 58,0% Lån i bank, 40,7% Certifikat, 1,3%
Icke säkerställda krediter, 59% Säkerställda krediter, 41%

===== SIDA 18 =====

18   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag
 
mkr 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 627 1 368 6 566 5 838 
Centrala administrationskostnader -124 -57 -403 -270 
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 125 126 274 188 
Erhållen ränta 21 — 39 — 
Betald ränta -625 -359 -2 293 -1 579 
Betald skatt 3 -108 -92 -144 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 027 970 4 091 4 033 
Förändring kortfristiga fordringar 526 247 326 153 
Förändring kortfristiga skulder 1 002 86 396 101 
Kassaflöde från löpande verksamhet 2 555 1 303 4 813 4 287 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 083 -1 829 -3 368 -5 446 
Förvärv av fastigheter -9 -18 -336 -72 
Förvärv av fastigheter via bolag — -31 — -286 
Försäljning av fastigheter 47 20 120 21 
Försäljning av fastigheter via bolag 1 373 553 4 354 3 022 
Förvärv av maskiner och inventarier -26 -6 -93 -85 
Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — — — 133 
Erhållen utdelning från intresseföretag — 168 146 333 
Investeringar övrigt -23 -26 -23 -26 
Kassaflöde från investeringsverksamhet 279 -1 169 800 -2 406 
Företrädesemission — — 9 997 — 
Återköp egna aktier — — — -2 752 
Utbetald utdelning — -624 -624 -1 872 
Utbetald utdelning hybridobligation — — -349 -167 
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — — — -830 
Upptagna lån 6 481 7 249 16 186 29 196 
Amortering av lån -9 158 -7 541 -29 994 -24 999 
Derivat 625 -363 407 -733 
Förändring långfristiga fordringar -3 3 -3 5 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -2 055 -1 276 -4 380 -2 152 
Periodens kassaflöde 779 -1 142 1 233 -271 
Likvida medel ingående balans 1 397 2 101 858 1 197 
Kursdifferens i likvida medel -88 -101 -3 -68 
Likvida medel utgående balans 2 088 858 2 088 858 
          
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 601 390 929 451 377 393 849 
Kassaflöde, kr/aktie 1,58 -2,92 2,73 -0,69 
 
 
 
 
Kommentarer till kassaflödet 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet 
justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under året, samt för 
eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam-
hetens kassaflöden.  
Enligt ny princip har förvärv och försäljningar av fastigheter delats upp på direkta förvärv/-
försäljningar respektive förvärv/försäljningar via bolag vilket innebär att bolagstransaktioner 
redovisas med nettolikvid i underliggande transaktioner. Omklassificeringen påverkar även 
vissa andra poster i kassaflödesanalysen. Jämförelseperioder har omräknats. 
Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till 4 813 mkr (4 287). 
I befintliga fastigheter och projekt har -3 368 mkr investerats. Under året har 48 fastigheter 
frånträtts, vilket har resulterat i en likvid om 4 474 mkr. Förvärv av två fastigheter har gjorts 
under året med en köpeskilling om 336 mkr.  
Löpande säkring av valutapositioner har under året påverkat kassaflödet med 407 mkr 
medan företrädesemissionen som genomfördes under andra kvartalet har bidragit positivt till 
kassaflödet med 9 997 mkr. Utdelning avseende hybridobligationen har gjorts om -349 mkr 
samt utbetalning avseende utdelning till aktieägarna om -624 mkr, vilket avser den sista 
utbetalningen av utdelningen för verksamhetsåret 2021. Nettoskulden per den 31 december 
2023 uppgick till 59 583 mkr. Detta efter att skulderna minskat med 15 178 mkr och medel i 
kassa och bank ökat med 1 230 mkr under året.

===== SIDA 19 =====

19   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Nyckeltal 
 
  
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
2018 
jan-dec 
              
Fastighetsrelaterade nyckeltal             
Hyresvärde, kr/kvm 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 1 407 
Fastighetskostnader, kr/kvm 547 511 425 369 384 378 
Driftsöverskott, kr/kvm 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 933 
Överskottsgrad, % 69 68 71 74 72 71 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 93,2 
Uthyrn.bar area vid periodens utgång, 
 '000 kvm 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 
Antal fastighet vid periodens utgång 709 749 762 642 632 647 
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 20 417 
              
Finansiella nyckeltal             
Avkastning totalt kapital, % -6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 
Avkastning eget kapital, % -14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 
Belåningsgrad fastighet, % 43,3 49,5 45,5 44,1 42,6 45,1 
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 
              
Data per aktie             
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 143,30 126,25 243,80 208,70 222,00 163,35 
Eget kapital, kr 157 239 296 176 160 145 
Resultat, kr¹ -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92 
Förvaltningsresultat, kr² 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 9,08 
Kassaflöde, kr 2,73 -0,69 3,08 -0,04 -0,22 0,12 
Utdelning per aktie, kr  — — 7,60 6,90 6,50 6,10 
Antal vid periodens utgång, tusental¹ 492 601 390 929 405 384 329 852 325 218 325 218 
Genomsnittligt antal aktier, tusental¹ 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 325 218 
 
 
 
Nyckeltal enligt EPRA¹ 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
2018 
jan-dec 
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter  
nominell skatt), kr² 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 8,11 
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr² 154 203 211 180 163 148 
EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr² 149 193 202 172 156 142 
EPRA NDV (eget kapital), kr² 127 165 166 142 129 117 
EPRA LTV, %² 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 46,1 
EPRA vakansgrad, % 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 6,4 
1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräkna de med justeringsfaktorn 
1,1904 för samtliga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets 
företrädesemission. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 28.

===== SIDA 20 =====

20   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Hållbarhet 
Castellums ambition är att arbeta hållbart. Bolagets miljöpåverkan minskar och ekosystem-
tjänster utvecklas för att bidra till den biologiska mångfalden. Hälften av fastighetsbeståndet är 
nu hållbarhetscertifierat och energieffektiviteten förbättras hela tiden. Koldioxidutsläppen ska 
minska och bolaget installerar solceller och laddplatser. Tillsammans med hyresgästerna 
utvecklas både framtidens arbetsliv och vårt gemensamma samhälle. Hållbarhet är en naturlig 
del i allt Castellum gör och i bolagets samtliga investeringar. För mer detaljerad information, se 
Castellums Års- och hållbarhetsredovisning 2022 som publicerades i februari 2023. 
 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Norden. Bolagets hållbarhets-
strategi, Den hållbara staden 2030, är indelad i fyra fokusområden: Planeten, Framtidssäkring, 
Välbefinnande och Uppförande. Strategin syftar till att säkerställa att bolaget är ett relevant, 
ansvarsfullt och framgångsrikt bolag, inte bara idag utan på lång sikt genom att bidra till en 
hållbar utveckling. Hållbarhetsstrategin uppdateras årligen och är integrerad i affärsstrategin 
och består av 21 mätbara mål. De klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och 
godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Senast år 2030 ska bolaget vara helt 
klimatneutralt, för att nå dit måste koldioxidutsläppen minska. Samtidigt måste arbetet med 
att bidra till att nå FN:s globala hållbarhetsmål vara framgångsrikt.  
Hållbarhetsresultat  
Under det fjärde kvartalet fick Castellum för åttonde året i rad toppbetyg i S&P Corporate 
Sustainability Assessment (S&P CSA) och behåller därmed sin position som ett av de mest 
hållbara bolagen i sin bransch med en fjärdeplats av alla fastighetsbolag globalt. Castellum är 
det enda nordiska bygg- och fastighetsbolag som inkluderas i Dow Jones Sustainability Indices. 
Den 11 december invigde Castellum sin hundrade solcellsanläggning i fastighetsbeståndet 
och når därmed ett av sina hållbarhetsmål två år före utsatt tid. Satsningen på solel genererar 
idag 17 procent av bolagets årliga elkonsumtion, motsvarande 18,8 GWh. Vid utgången av 2023 
har Castellum uppfört 106 solcellsanläggningar. Totalt har Castellum anlagt solceller på 
130 000 kvm, motsvarande 24 fotbollsplaner, i sitt fastighetsbestånd. Bolagets största 
anläggning finns i Göteborg och är en av de största i norra Europa. Ytan på anläggningen är 
30 000 kvm och producerar cirka 3,3 GWh per år. Av Castellums omsättning är 38 procent 
förenlig med kriterierna avseende att begränsa klimatförändringarna enligt EU:s taxonomi-
förordning. Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen och i den jämförbara 
fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 månader till 4 procent. Under året har 
157 större energieffektiviseringsprojekt genomförts med en investering om cirka 380 mkr. 50 
procent av bolagets bestånd är nu hållbarhetscertifierat, och därmed fullföljer Castellum 
också detta mål två år före utsatt tid. 
 
 
 
 
Som ett led i att nå bolagets klimatmål behöver utsläppen från projekt reduceras då de står 
för lejonparten av bolagets utsläpp. Ett viktigt led i detta är ökad användning av cirkulärt 
byggnadsmaterial. I partnerskap med Castellum, Vasakronan och Platzer öppnar Kålltorp Bygg 
en återbrukshub, Kålltorp REbygg, för att främja hållbart byggande. Hubben är placerad i 
Castellums lokaler i Högsbo och planeras vara i bruk i januari 2024. 
 
 
EU Taxonomiförordning - kontextuell information på miljömål¹ Förenlig med taxonomin 2023, % 
Andel av total omsättning (Turnover), % 34 
Andel av totala driftkostnader (OpEx), % 31 
Andel av totala investeringar och förvärv (CapEx), % 22 
1. Fullständig information om rapportering enligt artikel 8 i Taxonomi förordningen finns i Castellums Års- och 
hållbarhetsredovisning 2022 
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Energiförbrukning över tid
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Antal solcellsanläggningar Mål 100 på Sol Installerad effekt, MW
kWh/kvm 
Antal installerade solcellsanläggningar Installerad effekt, MW 
MÅL

===== SIDA 21 =====

21   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
 
  2023 2022 2021 
Resurseffektivitet       
Total energianvändning, kWh/kvm, år 98 96 91 
Total energianvändning, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 97 99 92 
1. varav faktisk uppvärmning 67 64 65 
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 66 67 66 
3. varav el och kyla 31 32 26 
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (graddagskorrigerat) -4 -4 0 
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (faktisk energianvändning) -1 -9 13 
Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -5 1 -6 
        
Fossilfritt       
Andel icke fossil energi, % 97 95 95 
Fossilfria fordon, % 98 96 100 
Antal laddpunkter för elbilar 1 189 922 674 
Installerade större solcellsanläggningar, antal 106 76 46 
        
Färdplan för klimatneutralitet 2030       
Fastighetsförvaltning - utsläpp CO₂ i kg/kvm, år (market based) 1,9 2,3 1,5 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 - market based 1,8 2,2 1,4 
varav scope 2 - location based 5,4 5,5 4,3 
Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3),% -37 -29 -15 
        
Hållbarhetscertifiering       
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 50 45 48 
Hållbarhetscertifiering, antal 263 249 206 
Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 61 56 61 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 64 61 63 
        
ESG-benchmarks       
GRESB poäng (0—100) 92 92 95 
DJSI poäng (0—100) 77 82 80 
CDP betyg (A till D-betyg) A- B A- 
        
Sociala nyckeltal       
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,4 2,9 2,9 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 41/59 42/58 43/57 
Mångfald, internationell bakgrund, % 12 10 9 
Praktikanter, % av medarbetare¹ 9 — — 
 
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetarna ska vara praktikanter på årsbasis. 
 
 
Ratings 
 
Castellums rating: 
82/100 
(enda nordiska fastighetsbolag 
som blivit inkluderat) 
 
Castellums rating: 
AAA 
 
 
Castellums rating: 
92/100 
(global sektorledare) 
 
Castellums rating: 
Gold 
 
Castellums rating: 
A 
 
Castellums rating: 
Region Top-Rated 
1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX 
NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE 
THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR 
SERVICE MARKS OF MSCI. 
 
 
Castellum arbetar med 
vetenskapligt förankrade 
klimatmål i linje med Parisavtalet.

===== SIDA 22 =====

22   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Castellumaktien 
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid årets utgång cirka  
110 400 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 31 december 2023 framgår i 
tabellen nedan. 
Aktieägare per 31 december 2023 
 
Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % 
Akelius Residential Property 66 601 13,5 
Länsförsäkringar Fonder 20 576 4,1 
Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 
Swedbank Robur Fonder 18 667 3,8 
Vanguard 17 860 3,6 
Nordea Fonder 17 812 3,6 
BlackRock 17 004 3,5 
Handelsbanken Fonder 16 719 3,4 
Folksam 8 398 1,7 
Cliens Fonder 7 702 1,6 
Norges Bank 7 513 1,5 
APG Asset Management 6 437 1,3 
Tredje AP-fonden 6 279 1,3 
Cardano Asset Management 5 500 1,1 
State Street Global Advisors 4 743 1,0 
15 största ägarna 241 449 49,0 
Utländska aktieägare, övriga 106 773 21,7 
Svenska aktieägare, övriga 144 379 29,3 
Totalt utestående aktier 492 601 100,0 
 
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från Euroclear, Morningstar, 
Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.  
 
 
Aktien 31 dec 2023 31 dec 2022 
Aktiekurs, SEK 143,30 126,25 
Börsvärde, mdkr 70,6 43,6 
Omsättning, antal miljoner 487 386 
Omsättningshastighet, % 108 115 
Aktiens direktavkastning — 6,0 
Aktieägare per land 31 december 2023 
 
 
Företrädesemission 
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigades Castellums styrelse att besluta om nyemission av 
aktier med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman beslutade att 
bemyndiga styrelsen att, under tiden intill nästa årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta 
om nyemission av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktiekapital vid tidpunkten 
för det första utnyttjandet av bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt. Emissionskursen under företrädesemission genomförd under juni månad 2023 
uppgick till 62 kronor per aktie vilket motsvarar cirka 52 procent av aktiens verkliga värde per 
dagen före avskiljande av teckningsrätt. 
Minskning av aktiekapitalet genom indragning av Castellums egna aktier 
Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums aktiekapital med ett belopp om 
8 665 500 kronor genom indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet har avsatts 
till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat bemyndigandet i samband med företrädes-
emissionen, vilket innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier.  
Utdelning 
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en skärpt finanspolicy och ett 
besparingsprogram med minskat investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka 
bolagets balansräkning. Årsstämman 2023 beslutade att ingen utdelning lämnas för räken-
skapsåret 2022. Styrelsen kommer föreslå årsstämman 2024 att ingen utdelning lämnas för 
räkenskapsåret 2023. 
 
Sverige, 63% USA, 13% Finland, 4% Nederländerna, 3% Övriga, 17%

===== SIDA 23 =====

23   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Moderföretaget 
 
Resultaträkning i sammandrag, mkr 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Intäkter 209 71 325 211 
Centrala administrationskostnader -120 -91 -459 -360 
Finansiella poster 829 414 4 630 -20 
Resultat före värdeförändringar och 
skatt 918 394 4 496 -169 
          
Nedskrivning andel koncernföretag -2 295  —  -3 848  —  
Nedskrivning andel intresseföretag -1 202  —  -2 678  —  
Värdeförändringar finansiella instrument -1 019 -154 -99 1 489 
Resultat före skatt -3 598 240 -2 129 1 320 
          
Skatt 240 44 46 -383 
Årets resultat -3 358 284 -2 083 937 
       
Poster som kommer att omföras till 
årets resultat         
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet —  —   —  240 
Värdeförändring valutaderivat 9 -99 30 -326 
Årets totalresultat -3 349 185 -2 053 852 
 
Kommentar till moderföretagets resultat  
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och 
förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot 
aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering.  
Resultat före skatt uppgick till -2 129 mkr (1 320). De ökade kostnaderna inom centrala 
administrationskostnader är till största delen hänförlig till kostnadsförda, tidigare aktiverade, 
administrationsprojekt. Finansiella poster avser utdelning och koncernbidrag från 
dotterföretag om totalt 4 788 mkr och övriga finansiella poster om -158 mkr. Resultatet 
belastas även av nedskrivning av andelar i koncernföretag som motiveras av värdenedgång i 
fastighetsvärdet i koncernföretag. Resultat före skatt påverkas också av nedskrivning av 
andelar i intresseföretag, som primärt förklaras av nedgång i bedömt nyttjandevärde.  
 
Balansräkning i sammandrag, mkr 31 dec 2023 31 dec 2022 
Andelar i koncernföretag 46 347 47 342 
Andelar i intresseföretag 10 008 12 693 
Fordringar koncernföretag 43 722 50 209 
Derivat 1 390 2 183 
Övriga tillgångar 238 252 
Likvida medel 942 10 
Summa tillgångar 102 647 112 689 
Eget kapital 48 046 40 451 
Uppskjuten skatteskuld 171 321 
Derivat 596 327  
Räntebärande skulder 31 910 47 304 
Skulder koncernföretag 21 650 23 444 
Övriga skulder 274 842 
Summa eget kapital och skulder 102 647 112 689 
 
Moderföretagets tillgångar uppgick till 102 647 mkr (112 689). Soliditeten uppgick till 47 
procent (36) och ökningen är främst hänförlig till nyemissionen om cirka 10 mdkr i kvartal två. 
Moderföretagets eventualförpliktelser har ökat med 1,6 mdkr under året och uppgår per den 
31 december 2023 till 28,1 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser 
för dotterföretag.

===== SIDA 24 =====

24   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Övrig information 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är 
främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera 
och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum 
hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och 
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för 
ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge 
koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att 
klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt 
hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i års- 
och hållbarhetsredovisningen för 2022.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma 
att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan 
även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, 
räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting 
Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen 
och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har 
samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredo-
visningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i 
övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledning gör 
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redo-
visningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. 
Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedöm-
ningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den 
senast publicerade årsredovisningen.  
Värdering av fastighetsportföljen 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 
enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av 
framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva 
Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig- 
 
 
hetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som 
nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under 
kalkylåret om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesåret. Restvärdet 
utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesåret. Till detta läggs det 
bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt 
IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är 
bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst 
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är härlett från 
marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på 
befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. För ytterligare 
information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 11 i års- och 
hållbarhetsredovisningen 2022.  
Värdering av finansiella tillgångar och skulder 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för 
respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. 
Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering 
av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment 
(CVA) och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i 
händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas 
på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört 
arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms 
närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. 
Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om netto 2 mkr.  
I samband med den riktade företrädesemissionen 2023 uppstod en närståendetransaktion 
mot Castellums största ägare Akelius Residential Property om 55 mkr då Akelius Residential 
Property gick in som garant för emissionen. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts med 
armlängds avstånd. Moderföretagets närståendetransaktioner avser, utöver ovan nämnda 
transaktion med Akelius Residential Property, endast transaktioner med närstående bolag 
inom koncernen samt transaktioner med intresseföretag i form av utdelning.

===== SIDA 25 =====

25   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Händelser efter balansdagen 
 En icke säkerställd obligation om 1,0 mdkr har emitterats på 5 års löptid. 
 Castellum inkluderades för åttonde året i rad i The Sustainability Yearbook som 
rangordnar världens främsta bolag inom hållbarhet. Som fastighetsbolag är Castellum 1:a 
i Norden, 1:a i Europa och 4:a globalt. 
 
 
Rapportens undertecknande 
Göteborg den 14 februari 2024 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör   
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. 
 
 
Denna information är sådan information som Castellum A ktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktperson s försorg, för offentliggörande den 
14 februari 2024 kl. 08:00 CET.

===== SIDA 26 =====

26   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Definitioner 
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i 
tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovisningslagen).  
Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public Real Estate Associations 
(EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA LTV, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt EPRA 
vakansgrad redovisas.  
Aktiens direktavkastning  
Utdelning i procent av aktiekursen vid årets utgång. 
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen 
omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat i procent av under året 
genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn 
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. 
Belåningsgrad fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under året redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt förvärvade/färdigställda fastigheter uppräknade 
såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året.  Sålda fastigheter, projekt samt obebyggd mark 
har exkluderats. 
EPRA EPS – Earnings per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell 
skatt har beräknats med bl.a. hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.  
EPRA LTV – Loan to Value 
Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligationer och justerat för valutadel av säkringar för lån i 
utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder 
medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga intresseföretag 
inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. 
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört 
värde på derivat, goodwill som avser uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt.  
 
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört 
värde på derivat och goodwill, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell 
uppskjuten skatt.  
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt 
bokfört värde på goodwill. 
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. 
Förvaltningsresultat  
Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, nedskrivning goodwill, värdeförändringar 
samt Castellums andel av intresseföretags resultat exkl. förvaltningsresultat. 
Hyresvärde  
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Kontraktsvärde  
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. 
Nettouthyrning  
Hyres- och serviceintäkter för under året tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat 
med hyresintäkter för under året uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och 
räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. 
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto.  
Skuldkvot  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till driftsöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader. Vid delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt 
uppstår i verksamheten. 
Överskottsgrad  
Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och serviceintäkter.

===== SIDA 27 =====

27   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Övriga definitioner 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet 
registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – 
vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. 
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning 
av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. 
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan därför 
förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums 
fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt 
skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt. 
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld 
och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid årets utgång, 
varvid under året förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit 
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd 
mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

===== SIDA 28 =====

28   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
Alternativa nyckeltal 
 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de 
möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. 
Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat 
anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidorna 26-27. 
 
  
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusen¹ 492 601 390 929 451 377 393 849 
Förvaltningsresultat 
    
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt -8 146 -16,54 -5 952 -15,23 -14 608 -32,36 2 237 5,68 
Återläggning                 
   Förvärvskostnader — — 3 0,01 — — 7 0,02 
   Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat 922 1,87 157 0,40 2 729 6,05 922 2,34 
   Värdeförändring fastighet 6 304 12,80 6 394 16,36 14 534 32,20 3 537 8,98 
   Värdeförändring finansiellt innehav — — -1 — 9 0,02 57 0,14 
   Värdeförändring derivat 1 767 3,59 22 0,06 1 235 2,74 -2 690 -6,83 
   Värdeförändring goodwill 183 0,37 289 0,74 474 1,05 440 1,12 
= Förvaltningsresultat 1 030 2,09 912 2,33 4 373 9,69 4 510 11,45 
                  
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)                 
Förvaltningsresultat 1 030 2,09 912 2,33 4 373 9,69 4 510 11,45 
Aktuell skatt på förvaltningsresultat 250 0,51 174 0,45 -90 -0,20 -141 -0,36 
EPRA Earnings/EPRA EPS 1 280 2,60 1 086 2,78 4 283 9,49 4 369 11,09 
 
Räntetäckningsgrad 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 030 912 4 373 4 510 
Återläggning:          
   Räntenetto, mkr 545 486 2 168 1 531 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 575 1 398 6 541 6 041 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,0 3,9 
1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samt liga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission .

===== SIDA 29 =====

29   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
 
 
 
Överskottsgrad 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 627 1 368 6 566 5 838 
Återläggning:         
   Intäkter coworking -69 -68 -266 -232 
  Kostnader coworking 85 70 297 280 
Driftsöverskott exkl. coworking 1 643 1 370 6 597 5 886 
Hyresintäkter exkl. coworking 2 122 1 891 8 524 7 739 
Serviceintäkter 286 288 1 016 957 
Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 408 2 179 9 540 8 696 
Överskottsgrad, % 68,2 62,9 69,2 67,7 
 
 
Avkastning totalt kapital 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Resultat före skatt -8 146 -5 952 -14 608 2 237 
Återläggning:                 
   Räntenetto 545 486 2 168 1 531 
   Värdeförändringar derivat 1 767 22 1 235 -2 690 
Netto, uppräknat till helårsbasis -23 336 -21 776 -11 205 1 078 
Genomsnittligt totalt kapital 164 664 183 102 169 534 178 682 
Avkastning totalt kapital, % -14,2 -11,9 -6,6 0,6 
 
 
 
Avkastning eget kapital 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis -25 208 -19 612 -11 592 1 750 
Genomsnittligt eget kapital 80 292 81 535 78 080 81 310 
Avkastning eget kapital, % -31,4 -24,1 -14,8 2,2 
 
 
Nettoinvestering, mkr 
2023 
okt-dec 
2022 
okt-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Förvärv 9 51 336 363 
Ny-, till- och ombyggnation 1 089 1 861 3 410 5 548 
Summa investering 1 098 1 912 3 746 5 911 
Försäljning -1 495 -573 -5 206 -3 043 
Nettoinvestering -397 1 339 -1 460 2 868 
Andel av fastighetsvärdet, % -0,3 0,9 -1,1 1,9

===== SIDA 30 =====

30   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
 
 
  31 dec 2023 31 dec 2022 
Antal utestående aktier, tusental¹ 492 601 390 929 
 
 
 
 31 dec 2023 31 dec 2022 
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 77 177 156,67 78 983 202,04 
Återläggning:         
   Hybridobligationer -10 169 -20,64 -10 169 -26,01 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — 624 1,60 
   Derivat enligt balansräkning -1 352 -2,74 -2 747 -7,03 
   Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 495 -9,13 -4 944 -12,65 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 810 30,06 17 754 45,41 
Substansvärde EPRA NRV 75 971 154,22 79 501 203,36 
Avdrag:         
   Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — -25 -0,06 
   Bedömd verklig uppskjuten skatt, 4 % -2 337 -4,74 -3 860 -9,87 
Substansvärde EPRA NTA 73 634 149,48 75 616 193,43 
Återläggning:         
   Derivat enligt ovan 1 352 2,74 2 747 7,03 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 473 -25,32 -13 870 -35,48 
Substansvärde EPRA NDV 62 513 126,90 64 493 164,97 
 
vit 31 dec 2023 31 dec 2023 31 dec 2023 31 dec 2022 
EPRA LTV Koncern enligt rapportering Vår andel av Entra Total Castellum inkl. Entra Total Castellum inkl. Entra 
Räntebärande skulder, mkr 61 671 12 869 74 540 91 124 
Hybridobligationer, mkr 10 169 0 10 169 10 169 
Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta -1 065 0 -1 065 -1 586 
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar) 2 035 0 2 035 2 192 
Likvida medel, mkr -2 088 -56 -2 144 -938 
Netto skulder, mkr 70 722 12 813 83 535 100 961 
Förvaltningsfastigheter, mkr 137 552 22 685 160 237 181 437 
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder) 0 55 55 0 
Totala tillgångar, mkr 137 552 22 740 160 292 181 437 
EPRA LTV, % 51,4 56,3 52,1 55,6 
 
Belåningsgrad 31 dec 2023 31 dec 2022 
Räntebärande skulder, mkr 61 671 76 849 
Likvida medel, mkr -2 088 -858 
Räntebärande skulder netto, mkr 59 583 75 991 
Totala tillgångar, mkr 159 336 179 731 
Belåningsgrad, % 37,4 42,3 
1. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1904 för samtl iga jämförelseår motsvarande utspädningen hänförlig till fondemissionselementet i årets företrädesemission.

===== SIDA 31 =====

31   CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2023  
 
 
Belåningsgrad fastighet 31 dec 2023 31 dec 2022 
Räntebärande skulder netto, mkr 59 583 75 991 
Förvaltningsfastigheter, mkr 137 552 153 563 
Belåningsgrad fastighet, % 43,3 49,5 
 
Skuldkvot 31 dec 2023 31 dec 2022 
Räntebärande skulder netto, mkr 59 583 75 991 
Driftsöverskott, mkr 6 566 5 838 
Centraladministration, mkr -403 -270 
Rörelseresultat, mkr 6 163 5 568 
Skuldkvot, ggr 9,7 13,6 
 
Aktiens direktavkastning 31 dec 2023 31 dec 2022 
Beslutad utdelning   —   7,60 
Börskurs vid periodens utgång   143,30   126,25 
Aktiens direktavkastning, %   —   6,0

===== SIDA 32 =====

Castellum AB (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg   
Besöksadress: Östra Hamngatan 16  
Telefon: 031­60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475­5550 
 
 
 
  
Castellum Aktiebolag (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg   
Besöksadress: Östra Hamngatan 16  
Telefon: 031­60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475­5550 
 
 
Finansiell kalender 
Delårsrapport januari–mars 2024 3 maj 2024 
Årsstämma 2024 7 maj 2024 
Halvårsrapport januari–juni 2024 16 juli 2024 
Delårsrapport januari–september 2024 25 oktober 2024 
 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00  
eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02.  
 
www.castellum.se 
På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera 
på pressmeddelanden och finansiella rapporter.  
 
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag 
som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. 
Per den 31 december 2023 uppgick fastighetsvärdet till cirka 
160 mdkr, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i 
attraktiva nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att 
vara helt klimatneutrala senast 2030. Castellum är det enda 
nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow Jones 
Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq 
Stockholm Large Cap och klassificeras som grön enligt Green Equity 
Designation.