Kvartalsrapport Q4 2025

===== SIDA 1 =====

På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera 
på pressmeddelanden och finansiella rapporter.
castellum.se
Q4
Bokslutskommuniké  
2025

===== SIDA 2 =====

Nyckeltal
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Intäkter, mkr 2 398 2 444 9 593 9 849
Driftöverskott, mkr 1 615 1 652 6 524 6 786
Förvaltningsresultat, mkr 1 132 1 084 4 606 4 819
Årets/periodens resultat, mkr −114 1 989 938 2 357
   Kr/aktie, före och efter utspädning −0,23 4,04 1,91 4,79
Avkastning eget kapital, %, R12 1,2 3,0 1,2 3,0
Nettoinvestering, mkr 891 −307 4 389 −634
Nettouthyrning, mkr 26 23 −140 13
Belåningsgrad, % 36,5 35,6 36,5 35,6
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 2,9 3,2 3,3
EPRA NRV , kr/aktie 160 157 160 157
Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 85 93 85 93
Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 −7 −4 −7 −4
Året i korthet
Oktober - december 2025 
 ◼ Intäkterna uppgick till 2 398 mkr (2 444). I jämförbart bestånd 
ökade hyresintäkterna med 1,2 procent (1,0) exklusive 
valutaeffekter.
 ◼ Driftöverskottet uppgick till 1 615 mkr (1 652). Driftöverskottet i 
jämförbart bestånd minskade med -1,0 procent (3,9) exklusive 
valutaeffekter.
 ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 1 132 mkr (1 084), en ökning om 
4,4 procent (5,2).
 ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under 
kvartalet till -1 051 mkr (5) motsvarande -0,8 procent (0,0). 
 ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till -114 mkr (1 989), vilket 
motsvarar -0,23 kronor per aktie före och efter utspädning (4,04).
 ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 90 000 kvm (81 000) och med en 
årshyra om 180 mkr (210). Nettouthyrningen uppgick till 26 mkr 
(23).
 ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 891 mkr (-307), varav 1 130 mkr 
(914) avser investeringar, 54 mkr (13) förvärv, och -293 mkr 
(-1 234) försäljningar.
Väsentliga händelser under kvartalet
 ◼ Castellum har avyttrat det helägda dotterbolaget United Spaces. 
Transaktionen bedöms ha en årlig positiv resultateffekt för 
Castellum om 30 mkr. 
 ◼ En omorganisation har genomförts på Castellums huvudkontor 
för att skapa en mer effektiv struktur, minskade kostnader 
och ökad lönsamhet. Totalt har 30 personer lämnat bolaget i 
samband med omorganisationen. 
 ◼ Styrelsen för Castellum har antagit en ny strategi med ett tydligt 
fokus på lönsamhet och kapitalallokering.
Januari – december 2025
 ◼ Intäkterna uppgick till 9 593 mkr (9 849). I jämförbart bestånd 
ökade hyresintäkterna med 0,3 procent (2,3) exklusive 
valutaeffekter. 
 ◼ Driftöverskottet uppgick till  6 524 mkr (6 786). Driftöverskottet i 
jämförbart bestånd minskade med -1,0 procent (4,5) exklusive 
valutaeffekter.
 ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 4 606 mkr (4 819), en förändring 
om -4,4 procent (10,2).
 ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick till −2 450 mkr 
(−1 627) motsvarande -1,8 procent ( -1,2). Fastighetsbeståndets 
värde uppgick till 136,9 mdkr (135,7) vid årets utgång.
 ◼ Årets resultat efter skatt uppgick till 938 mkr (2 357), vilket 
motsvarar 1,91 kronor per aktie före och efter utspädning (4,79).
 ◼ Avkastning på eget kapital uppgick till 1,2 procent (3,0).
 ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 332 000 kvm (287 000) och med en 
årshyra om 712 mkr (609). Nettouthyrningen uppgick till -140 mkr 
(13) för året.
 ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 4 389 mkr (−634), varav 
3 215 mkr (2 502) avser investeringar, 2 085 mkr (67) förvärv, och 
-911 mkr (-3 203) försäljningar.
 ◼ Investeringar i intresseföretag och joint venture uppgick till 
836 mkr (353).
 ◼ Belåningsgraden uppgick till 36,5 procent (35,6).
 ◼ Räntetäckningsgraden uppgick till 3,2 gånger (3,3) och 68 procent 
(70) av låneportföljen var räntesäkrad (över 1 år) vid årets utgång.
Väsentliga händelser efter årets utgång
 ◼ I enlighet med bolagets kapitaldistributionspolicy avser styrelsen 
att genomföra återköp av egna aktier motsvarande 25 procent 
av förvaltningsresultatet 2025. Styrelsen har vidare föreslagit att 
ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2025.
 ◼ Castellum har hyrt ut 24 000 kvm i kontorsfastigheten Sorbonne 1 
(Infinity) i Hagastaden.
Bild framsida:  Örebro Postterminalen 3 (Citypassagen)
2 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 3 =====

Återköp istället för utdelning,  
enkel matematik
Back to Basics
Vårt uppdrag är glasklart; öka lönsamheten. Castellum ska ge 10 
procent på eget kapital över en konjunkturcykel. Bort med allt som 
inte är relevant, som är onödigt. I stället kostnadskontroll, minska 
vakansgrad. Sälja det som inte bidrar. Förbättra de fastigheter vi 
behåller. Back to basics.
40 mkr i engångskostnader för minskad kostym
Under slutet av 2025 såg vi över en kostym som blivit lite för stor. 
Tyvärr fick ett trettiotal medarbetare lämna. Vi minskade lednings-
gruppen. Ett tufft beslut, men nödvändigt i tuffare tider. Kostnaden 
för detta under kvartal fyra var 40 mkr. Vi uppskattar den årliga 
besparingen till ungefär lika mycket.
30 mkr i engångskostnad för frihet att förändra portföljen
Att förändra portföljen är helt nödvändigt för att öka lönsamheten. 
För att kunna agera på möjligheter, sälja och köpa vid rätt tidpunkt, 
behövde vi större frihet i våra obligationsavtal. Genom villkorsänd-
ringar har vi skapat oss det utrymme vi behöver för att förändra port-
följen. Engångskostnad för detta under kvartal fyra blev 30 mkr.
Fastigheter ned 2,5 mdkr
Värdet på våra fastigheter sjönk med 2,5 mdkr 2025, varav 1 mdkr 
under sista kvartalet. Det är framför allt nedjusterade förväntningar 
på framtida kassaflöde – primärt hyresnivåer och vakansgrader. 
Under kvartal fyra sjönk värdet i Kista med 0,5 mdkr, och Finland 
med 0,2 mdkr. Vårt bestånd i Kista värderas nu till 2,9 mdkr, motsva-
rande 22 000 kr per kvm. Vakansgraden är 23 procent.  
I Finland är värdet 26 000 kr per kvm, totala vakansgraden uppgår till 
18 procent.
Nettouthyrning minus 140 miljoner kr
Nettouthyrningen under året slutade på minus 140 mkr. I kvartal fyra 
var dock siffran positiv om 26 mkr. Har det vänt? Vi hoppas förstås. 
Oavsett så är fokuset i förvaltningen på uthyrning, uthyrning och 
uthyrning.
Castellum Business School
I januari lanserade vi Castellum Business School. Samtliga 
anställda får access till relevant utbildning. Närmare en tredjedel - 
150 personer – får dessutom gå Castellum Business School egna 
MBA, med kurser inom kalkyl, projekt, uthyrning, ledarskap, media 
och presentation. Syftet är att göra Castellum bättre i alla delar, från 
drift till projekt.
Återköp istället för utdelning, enkel matematik
Styrelsen ändrade i höstas utdelningspolicyn till en policy för distri-
bution av kapital. Minst 25 procent av förvaltningsresultatet ska till-
baka till ägarna, antingen genom utdelning eller återköp. Beloppet i 
år blir cirka 1,2 mdkr och styrelsen föreslår återköp. Det är enkel 
matematik. Återköp är bättre än utdelning nu när rabatten på aktien 
är vad den är.
Pål Ahlsén 
Verkställande direktör
3 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 4 =====

Totalresultat för koncernen  
i sammandrag 
mkr
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Hyres- och serviceintäkter 2 398 2 443 9 593 9 784
Övriga intäkter¹ — 1 — 65
Intäkter 2 398 2 444 9 593 9 849
Driftkostnader −325 −340 −1 400 −1 426
Underhåll −140 −100 −354 −318
Fastighetsskatt −143 −146 −578 −578
Uthyrning och fastighetsadministration −175 −206 −737 −741
Driftöverskott 1 615 1 652 6 524 6 786
Centrala administrationskostnader −87 −63 −264 −241
Resultat från andelar i intresseföretag och joint ventures 198 152 767 −260
Finansnetto
   Räntenetto −526 −558 −2 082 −2 083
   Leasingkostnad/tomträttsavgäld −17 −24 −71 −72
Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 183 1 159 4 874 4 130
varav förvaltningsresultat² 1 132 1 084 4 606 4 819
Värdeförändringar
   Fastigheter −1 051 5 −2 450 −1 627
   Finansiellt innehav — −5 −4 −5
   Goodwill −81 −60 −141 −188
   Derivat −76 934 −945 451
Resultat före skatt −25 2 033 1 334 2 761
Aktuell skatt 5 −2 −257 −172
Uppskjuten skatt −94 −42 −139 −232
Årets/Periodens resultat −114 1 989 938 2 357
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 102 492 446 492 229 492 515
Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning −0,23 4,04 1,91 4,79
Övrigt totalresultat
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Årets/Periodens resultat −114 1 989 938 2 357
Poster som kan komma att omföras till periodens/årets resultat
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet −314 59 −472 −178
   Valutasäkring 74 26 204 126
Årets/Periodens totalresultat −354 2 074 670 2 305
1. Övriga intäkter avser försäkringsersättning Q2 2024.
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28.
4 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 5 =====

Resultatanalys 
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period före-
gående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där 
jämförelserna avser utgången av föregående år. 
Intäkter 
Intäkterna uppgick till 9 593 mkr (9 849) där genomförda fastighets-
försäljningar innebar lägre intäkter om 124 mkr. I jämförbart 
bestånd ökade intäkterna med 26 mkr, motsvarande 0,3 procent. 
Under kvartal fyra har hyresavtalen med Northvolts konkursbo 
avslutats, vilka har generererat en redovisad engångsintäkt om 
58 mkr avseende upplösen av periodiserade annuiteter. Exklusive 
denna engångsintäkt minskade intäkterna i jämförbart bestånd 
med 32 mkr, som en följd av att vakanserna ökade mer än vad index 
bidrog. 
Vidare förklaras viss del av förändringen i intäkterna av avytt-
ringen av United Spaces samt övriga intäkter om 65 mkr hänförligt 
till en försäkringsersättning under föregående år.
Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 89,8 procent (91,5). Den 
försämrade uthyrningsgraden beror på underliggande stigande 
vakans med 1,3 procentenheter samt effekter av en allmän översyn 
av vakanshyror, om 0,4 procentenheter.
Utveckling intäkter
mkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd 9 205 9 179 0,3
Projektfastigheter 200 221
Transaktion 91 215
Coworking 204 265
Koncerneliminering −74 −96
Valutajustering¹ −33 —
Hyres- och serviceintäkter 9 593 9 784 −2,0
Övriga intäkter — 65
Intäkter 9 593 9 849 −2,6
1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs.
Kostnader
Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 332 mkr (2 322). I 
jämförbart bestånd ökade kostnaderna med 58 mkr, motsvararande 
2,7 procent, exklusive valutaeffekter. Kostnadsökningen inom 
jämförbart bestånd hänförs primärt till högre kostnader för 
underhåll, vilka ökade med 44 mkr, varav kostnadsförda projekt 
uppgick till 25 mkr. Därutöver ökade kostnaderna för hyresförluster 
från 25 mkr föregående år till 42 mkr för året.
Fastighetsadministration uppgick för året till 583 mkr (552), 
motsvarande 113 kr/kvm (108) och centraladministration uppgick 
till 264 mkr (241). Sammantaget ökade fastighetsadministration 
och centraladministration med 54 mkr, varav 40 mkr avsåg 
omstruktureringsreserv av engångskaraktär relaterad till 
effektivisering av huvudkontoret. Vidare minskade kostnaderna 
avseende coworking hänförligt till avyttringen av United Spaces.
Utveckling kostnader
mkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Förändring, 
 %
Jämförbart bestånd 2 233 2 175 2,7
Projektfastigheter 77 83
Transaktion 32 64
Valutajustering¹ −10 —
Direkta fastighetskostnader 2 332 2 322 0,4
Fastighetsadministration 583 552
Coworking 228 285
Koncerneliminering −74 −96
Uthyrnings- och 
fastighetsadministration 737 741
Centraladministration 264 241
Kostnader totalt 3 333 3 304 0,9
1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs.
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm 
mkr Kontor Samhäll
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt
Driftkostnader 331 238 184 181 273
Underhåll 74 70 48 66 54
Fastighetsskatt 153 113 31 99 109
Fastighetskostnader 558 421 263 346 436
Fastighetsadministration — — — — 113
Totalt 558 421 263 346 549
Q4 2024, R12 566 394 251 308 542
Segmentinformation
 Intäkter Driftöverskott
mkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Stockholm 2 378 2 541 1 712 1 863
Väst 1 826 1 835 1 255 1 314
Mitt 1 804 1 752 1 275 1 251
Mälardalen 1 344 1 299 904 876
Öresund 1 438 1 505 1 004 1 049
Finland 673 683 398 388
Coworking 204 265 −24 −20
Koncerneliminering −74 −96 — —
Summa 9 593 9 784 6 524 6 721
Övriga intäkter — 65 — 65
Totalt 9 593 9 849 6 524 6 786
5 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 6 =====

Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums 
andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På 
raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresse-
företagets och joint ventures förvaltningsresultat.
Per balansdagen har nedskrivning återförts på grund av högre 
substansvärde i Entra. Valutakurspåverkan på innehavet i Entra 
redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra 
och Halvorsäng, se sidan 9. 
mkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Förvaltningsresultat 499 429
Värdeförändring fastigheter 144 −447
Övrigt −80 23
Skatt −130 34
Castellums andel av resultat från 
intresseföretag och joint ventures 433 39
Nedskrivning/återföring av nedskrivning 334 −299
Total påverkan på årets resultat 767 −260
Omräkningsdifferens −553 −177
Valutasäkring 323 113
Total påverkan på årets totalresultat 537 −324
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -2 153 (-2 155). Utfallet var i stort sett 
oförändrat jämfört med föregående år. Lägre räntekostnader till följd 
av omförhandlingar till lägre marginaler och lägre underliggande 
marknadsräntor motverkades av att räntederivat med låg fast ränta 
löpt ut, stigande kostnader för valutasäkring med kort löptid samt 
engångskostnader hänförliga till samtyckesförfrågan om ändrade 
villkor i EMTN-program. 
Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte-
och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,1 
procent (3,2). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild 
över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per 
balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom peri-
odiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valu-
tasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. 
Under kvartalet har engångskostnader om 27 mkr redovisats hän-
förliga till genomförandet av samtyckesförfrågningar gentemot obli-
gationsinnehavare inom ramen för bolagets EMTN-program. Därut-
över har engångskostnader relaterat till refinansiering och förtidslö-
sen av banklån och obligationer kostnadsförts under kvartalet med 
16 mkr. 
mkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Finansiella intäkter 36 50
Räntekostnader −2 106 −2 115
Avgår: aktiverad ränta 49 36
Övriga finansiella kostnader −61 −54
Summa räntenetto −2 082 −2 083
Leasingkostnad/tomträttsavgäld −71 −72
Summa finansnetto −2 153 −2 155
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet uppgick till 4 606 mkr (4 819), motsvarande 
9,36 kronor per aktie (9,78). Minskningen i förvaltningsresultatet är 
framför allt relaterad till stigande vakans, engångsersättning 
föregående år samt omstruktureringsreserv hänförlig till 
effektivisering av huvudkontoret. Minskningen motverkas något av 
att hyresavtalen med Northvolts konkursbo avslutats, vilka har 
generererat en redovisad engångsintäkt om 58 mkr.
Castellums andel i intresseföretaget Entra och joint venture 
Halvorsäng bidrog med 499 mkr (429) till förvaltningsresultatet.
Värdeförändringar
Fastighet
Castellum redovisar under året orealiserade värdeförändringar om 
−2 448 mkr (−1 528), främst drivet av kassaflödesmässiga 
förändringar. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för 
Castellums bestånd uppgår vid årets utgång till 5,64 procent,  
1 baspunkt högre än samma tidpunkt föregående år. Under året har 
62 procent av fastighetsvärdet externvärderats. De externa 
värderingarna är i nivå med de interna värderingarna och bekräftar 
Castellums bedömda marknadsvärde.  
   Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året 
medfört en realiserad värdeförändring om -2 mkr (−99), där -24 mkr 
avser försäljningsresultat och 22 mkr är hänförligt till återföring av 
ackumulerade valutakurseffekter redovisade i övrigt totalresultat. 
Försäljningspris netto uppgick till 911 mkr efter avdrag för upp-
skjuten skatt och omkostnader om -37 mkr. Underliggande fastig-
hetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 948 mkr att jämföra 
med senaste värderingen om 935 mkr, en skillnad om 13 mkr. 
Värdeförändringar - fastighet
mkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Kassaflöde −2 187 −1 190
Projektvinst/Byggrätter 179 592
Avkastningskrav −627 −930
Förvärv 187 —
Orealiserad värdeförändring −2 448 −1 528
% av fastighetsvärde vid årets ingång −1,8 −1,1
Försäljningar −2 −99
Totalt −2 450 −1 627
% av fastighetsvärde vid årets ingång −1,8 −1,2
Goodwill
Förändring av goodwill uppgick till -141 mkr (-188) varav -24 mkr 
(-82) var hänförligt till avyttringar och -117 mkr (-106) var hänförligt 
till negativ värdeutveckling på fastigheter. 
Derivat
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat. I årets resultat har 
derivaten genererat en värdeförändring om -945 mkr (451), vilket 
inkluderar realiserade värdeförändringar om 346 mkr (-357) och 
orealiserade värdeförändringar om -1 291 mkr (808). 
Värdeförändringarna förklaras främst av valutakursrörelser under 
perioden. Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer 
uppgick till 204 mkr (126) och redovisas i övrigt totalresultat. 
6 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 7 =====

Skatt
Total skatt för året uppgick till -396 mkr (-404) varav -257 mkr (-172) 
avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt på resultat före 
skatt uppgick teoretisk skatt till -275 mkr. Skillnaden om -121 mkr 
beror främst på ej avdragsgill ränta. 
Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 351 mkr (588) är 
spärrade för användning inom delar av koncernen.
Skatteberäkning januari–december 2025
mkr
Underlag 
aktuell  
skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 4 606
avgår intresseföretag och joint ventures −499
Skattemässigt avdragsgilla:
   avskrivningar −2 369 2 369
   ombyggnationer −1 125 1 125
Hybridobligation −339 —
Ej avdragsgill ränta 813 —
Övriga skattemässiga poster −125 119
Skattepliktigt förvaltningsresultat 962 3 613
Skatt på förvaltningsresultat −198
Försäljning fastigheter 177 −687
Värdeförändring fastigheter — −2 008
Värdeförändring derivat 346 −479
Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 1 485 439
Underskottsavdrag, ingående balans −588 588
Underskottsavdrag, utgående balans 351 −351
Skattepliktigt resultat 1 248 676
Årets skatt enligt resultaträkning −257 −139
Avkastning eget kapital
Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget 
kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur-
cykel. Per den 31 december 2025 uppgick avkastning på eget kapital 
för året till 1,2 procent (3,0).
 
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Avkastning eget kapital, R12, %
Avkastning eget kapital, medel 5 år, %
Avkastning eget kapital, medel 10 år, %
Mål, 10%
7 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 8 =====

Balansräkning för koncernen  
i sammandrag 
Förändring eget kapital
mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 136 919 135 711
Goodwill 4 166 4 307
Nyttjanderättstillgångar 1 105 1 464
Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 905 9 924
Derivat 1 281 2 539
Övriga anläggningstillgångar 133 181
Övriga fordringar 1 260 1 333
Likvida medel 120 2 400
Summa tillgångar 155 889 157 859
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 78 311 79 174
Uppskjuten skatteskuld 15 139 14 900
Övriga avsättningar 75 15
Derivat 576 245
Räntebärande skulder 57 019 58 633
Leasingskulder 1 105 1 464
Ej räntebärande skulder 3 664 3 428
Summa eget kapital och skulder 155 889 157 859
Hänförligt till moderföretagets aktieägare
mkr
Antal utestå-
ende aktier, 
tusental Aktiekapital
Övrigt tillskju-
tet kapital
Omräknings-
reserv
Säkrings-
reserv
Balanserad 
vinst
Hybrid- 
obligation
Totalt eget 
kapital
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 −416 27 848 10 169 77 177
Utdelning hybridobligation — — — — — −351 — −351
   varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −155 — — — — −20 — −20
Utgifter för hybridobligation — — — — — — −10 −10
   varav skatteeffekt — — — — — — 2 2
Årets resultat 2024 — — — — — 2 357 — 2 357
Övrigt totalresultat 2024 — — — −178 126 — — −52
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 −290 29 905 10 161 79 174
Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — −1 221 — −1 221
Utdelning hybridobligation — — — — — −349 — −349
   varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72
Återköpta egna aktier −344 — — — — −39 — −39
Aktierelaterade ersättningar — — — — — 4 — 4
Årets resultat 2025 — — — — — 938 — 938
Övrigt totalresultat 2025 — — — −472 204 — — −268
Eget kapital 2025-12-31 492 102 246 38 942 −262 −86 29 310 10 161 78 311
8 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 9 =====

Kommentarer till balansräkningen
Förvaltningsfastigheter
Per den 31 december 2025 äger Castellum totalt 673 fastigheter 
(672) till ett verkligt värde om cirka 137 mdkr (136). 
Förändring av fastighetsbeståndet
Bokfört värde, mkr Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2025 135 711 672
+ Förvärv 2 085 10
+ Investeringar i befintliga fastigheter 3 215 —
- Försäljningar −935 −9
+/- Orealiserade värdeförändringar −2 448 —
+/- Valutakursomräkning −709 —
Fastighetsbestånd per balansdag 136 919 673
Goodwill
Castellum redovisar goodwill om 4 166 mkr (4 307) hänförligt till 
rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell 
uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill 
uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då 
fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras.
mkr
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Ingående anskaffningsvärde 4 307 4 495
Försäljningar −24 −82
Nedskrivningar −117 −106
Utgående bokfört värde 4 166 4 307
Andelar i intresseföretag och joint ventures
Under året har Castellum förvärvat ytterligare 6 594 495 aktier till en 
snittkurs om 118,72 NOK/aktie i Entra ASA och ägde vid utgången av 
året totalt 67 305 119 aktier i företaget, motsvarande 37,0 procent 
av rösterna och kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra 
enligt kapitalandelsmetoden och utför ett nedskrivningstest på 
andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av 
nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. 
Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med 
utgångspunkt i aktuell börs kurs medan nyttjande värdet har 
beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV . 
Under året har Castellum investerat ytterligare 66 mkr (—) i sitt 
joint venture Halvorsäng.
mkr
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Ingående anskaffningsvärde 9 924 10 008
Förvärv 770 —
Aktieägartillskott 66 353
Andel av intresseföretag och joint ventures resultat 433 39
Erhållen utdelning −69 —
Nedskrivning/återföring nedskrivning 334 −299
Valutakursomräkning −553 −177
Utgående bokfört värde 10 905 9 924
 
Entra Entra
Halvors- 
äng
Halvors- 
äng
mkr
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Hyresintäkter 2 926 3 212 — —
Förvaltningsresultat 1 345 1 286 4 —
Castellums andel av  
förvaltningsresultat 497 429 2 —
Årets resultat 1 196 74 63 —
Varav minoritetens andel 108 60 — —
Entra Entra
Halvors- 
äng
Halvors- 
äng
31 dec 
2025
31 dec 
2024
31 dec 
2025
31 dec 
2024
Antal fastigheter, st 80 81 1 1
Fastighetsvärde, mkr 56 596 58 638 863 539
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 117 1 161 53 45
Ek. uthyrningsgrad, % 93,9 94,3 91,9 95,3
Kontraktslängd, år 6,0 6,1 11,6 12,0
Räntebärande skulder, mkr 28 307 30 443 — —
Kapitalbindning, år 3,6 3,1 — —
Räntebindning, år 3,4 3,5 — —
Belåningsgrad, % 48,0 49,3 — —
EPRA NRV , SEK/aktie 155 157 — —
Börskurs, NOK/aktie 115,60 115,60 — —
Bokfört värde, mkr 10 420 9 537 485 387
Verkligt värde, mkr 7 117 6 805 485 387
Fastigheten Halvorsäng är under uppförande med en beräknad 
inflyttning vid halvårsskiftet 2026. Uthyrningsbar yta är 53 tkvm och 
fastigheten är uthyrd till 91,9 procent med en genomsnittlig kon-
traktslängd om 11,6 år.
Uppskjuten skatteskuld
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 15 139 mkr (14 900). Ett bedömt 
verkligt värde kan beräknas till 2 422 mkr (2 287), se antaganden i 
årsredovisning 2024.
mkr Underlag
Nominell 
skatteskuld
Verklig 
skatteskuld
Underskottsavdrag 351 72 69
Derivat −760 −157 −143
Obeskattade reserver −983 −202 −182
Fastigheter −81 747 −16 859 −2 166
Summa −83 139 −17 146 −2 422
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 741 2 007 —
Utgående värde per balansdag −73 398 −15 139 −2 422
Derivat
Per den 31 december 2025 uppgick marknadsvärdet för derivat-
portföljen till 705 mkr (2 294) fördelat på 776 mkr (856) för ränte-
derivat respektive -71 mkr (1 438) för valutaderivat. Verkligt värde är 
fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.
9 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 10 =====

-500
-250
0
250
500
750
1 000
1 250
1 500
Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland
Förvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar i befintliga fastigheter
Fastighetsportföljen
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet 
och 72 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifie-
rat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, moder-
nisera och hyresgästanpassa sina fastigheter. Castellum är 
Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de 
bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncentrerat 
till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsing-
fors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering 
mot attraktiva områden i Norge. 
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres-
gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda 
 förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella 
beståndet består till största delen av kontor 61 procent, och däref-
ter samhällsfastigheter 16 procent, lager/lätt industri 14 procent 
och handel 5 procent. 
Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära 
citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. 
Beståndets sista 4 procent består av projekt och mark. 
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2025 omfat-
tade 673 fastigheter (672) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 
9 299 mkr (9 478) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 
5 291 tkvm (5 282).
Investeringar
Castellum har under året förvärvat fastigheter för 2 085 mkr (67) och 
investerat i befintliga fastigheter för 3 215 mkr (2 502). Efter 
 försäljningar om -911 mkr (-3 203) uppgick nettoinvesteringen till 
4 389 mkr (-634). 
Större fastighetstransaktioner 2025
Förvärv Region Tillträde Yta, kvm
Årligt 
hyres-
värde, mkr
Total 
investe-
ring, mkr
Olaus Petri 3:234 Mitt Q2-25 10 075 24 317
Olaus Petri 3:250 Mitt Q2-25 8 755 21 305
Kungsängen 10:1 Mälardalen Q2-25 9 184 33 439
Kungsängen 10:2 Mälardalen Q2-25 10 132 31 424
Brevduvan 17 Mitt Q2-25 7 932 18 180
Sorbonne 2* Stockholm Q3-25 — — 331
Försäljningar Region
Från-
träde Yta, kvm
Årligt 
hyres-
värde, mkr
Nettoför-
säljnings-
pris, mkr
Veddesta 2:65 Stockholm Q3-25 14 362 11 260
Helgeshøj Allé 38 Öresund Q3-25 17 422 15 193
* Delinvestering av projekt Infinity.
Nettoinvesteringar per region
Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori
Nettoinvestering
Nettoinvestering, mkr
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Förvärv 54 13 2 085 67
Investeringar i befintliga fastigheter 1 130 914 3 215 2 502
Summa investering 1 184 927 5 300 2 569
Försäljning −293 −1 234 −911 −3 203
Nettoinvestering 891 −307 4 389 −634
Andel av fastighetsvärdet, % 0,6 −0,2 3,2 −0,5
Stockholm, 30%
Väst, 20%
Mitt, 18%
Mälardalen, 12%
Öresund, 12%
Finland, 4%
Danmark, 4%
Kontor, 61%
Samhällsfastigheter, 16%
Lager/Lätt Industri, 14%
Handel, 5%
Projekt och mark, 4%
10 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 11 =====

Fastighetsbestånd
Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 6 593 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 6 524 mkr förklaras dels av att driftöverskott om 10 mkr under 
årets sålda fastigheter frånräknats, dels av att driftöverskott från årets förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 56 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda 
under hela perioden. Resterande -23 mkr förklaras av driftöverskott hänförligt till coworking.
2025-12-31 januari-december 2025
Kategori Antal Yta, tkvm
Fastig-
hets-
värde, mkr
 
kr/kvm
Hyres-
värde, 
mkr
 
kr/kvm¹
Ekonomisk 
uthyrn.
grad, %
Intäkter, 
mkr
Fastighets-
kostnader, 
mkr
 
kr/kvm¹
Driftöver-
skott, mkr
KONTOR
Stockholm 54 642 27 015 42 047 1 929 3 002 85,8 1 602 362 564 1 240
Väst 79 472 13 383 28 366 968 2 052 87,6 826 219 465 607
Mitt 73 537 12 115 22 574 1 088 2 027 87,6 942 237 441 705
Mälardalen 30 398 10 512 26 404 959 2 410 87,9 824 206 517 618
Öresund 31 260 8 588 32 991 666 2 560 91,5 594 136 523 458
Danmark 12 116 4 490 38 734 327 2 819 86,8 282 76 655 206
Finland 18 206 5 694 27 693 764 3 714 87,0 659 231 1 123 428
Summa Kontor 297 2 631 81 797 31 090 6 701 2 547 87,4 5 729 1 467 558 4 262
SAMHÄLLSFASTIGHETER
Stockholm 8 142 6 008 42 236 389 2 734 96,7 379 65 454 314
Väst 17 142 3 239 22 751 273 1 919 95,0 260 62 436 198
Mitt 28 282 8 715 30 949 639 2 269 95,5 606 111 393 495
Mälardalen 7 45 1 205 26 617 98 2 159 98,4 95 23 511 72
Öresund 5 62 2 661 43 271 165 2 686 97,0 159 21 345 138
Danmark 1 12 620 50 773 40 3 286 99,7 40 6 529 34
Summa Samhällsfastigheter 66 685 22 448 32 762 1 604 2 341 96,1 1 539 288 421 1 251
LAGER/LÄTT INDUSTRI
Stockholm 28 181 3 612 20 003 266 1 469 84,3 214 64 355 150
Väst 81 604 8 658 14 342 692 1 146 94,4 635 130 215 505
Mitt 18 126 1 581 12 515 145 1 150 91,8 134 29 227 105
Mälardalen 26 341 3 938 11 539 416 1 220 93,7 375 121 353 254
Öresund 37 261 2 978 11 412 270 1 035 91,4 243 54 207 189
Finland 1 — 75 — 9 — 90,5 8 1 — 7
Summa  
Lager/Lätt industri 191 1 513 20 842 13 777 1 798 1 189 92,1 1 609 399 263 1 210
HANDEL
Stockholm 11 74 1 906 25 666 150 2 015 95,9 146 25 336 121
Väst 10 44 1 107 25 174 86 1 949 97,6 83 15 348 68
Mitt 17 102 1 615 15 802 162 1 585 92,2 146 32 311 114
Mälardalen 8 39 710 18 476 62 1 600 95,4 57 11 292 46
Öresund 15 68 1 240 18 263 121 1 789 89,4 102 30 442 72
Summa Handel 61 327 6 578 20 131 581 1 776 93,7 534 113 347 421
Summa Förvaltningsfastig-
heter 615 5 156 131 665 25 538 10 684 2 072 89,8 9 411 2 267 440 7 144
Fastighetsadministration 583 113 −583
Summa efter  
fastighetsadministration 615 5 156 131 665 25 538 10 684 2 072 89,8 9 411 2 850 553 6 561
Projekt 24 135 4 417    191       56 39    17
Obebyggd mark 34  —  837    32       29 14    15
Totalt 673 5 291 136 919 10 907 9 496 2 903 6 593
2024-12-31 672 5 282 135 711 — — — —
januari-december 2024 — — — 10 593 9 440 2 830 6 610
1. Endast beräknad på yta kopplad till förvaltningsfastigheter
11 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 12 =====

Stora projekt
Pågående projekt över 50 mkr
Castellum har en portfölj av större pågående projekt till en sam-
manlagd investering om cirka 3,1 mdkr, varav 1,7 mdkr återstår att 
investera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för pågående 
projekt uppgick till 51 procent. 
Castellum har under kvartalet fattat beslut om att starta ytterli-
gare ett projekt, kontorsfastigheten Blandaren 18 i  Linköping som 
till övervägande del är uthyrd. 
Under kvartalet färdigställdes två projekt: en kontorsfastighet i 
Stockholm, Gladan 6 samt ett Polishus i Göteborg, Backa 20:6 med 
ett sammantaget årligt hyresvärde om 53 mkr. 
Efter rapportperiodens utgång har Castellum hyrt ut 24 000 kvm i 
kontorsfastigheten Sorbonne 1 (Infinity) i Hagastaden. Den uthyrda 
ytan avviker från vad som framgår nedan vilket beror på att den teck-
nade hyresgästen förhyr hela fastigheten, inklusive gemensamma 
ytor, bl.a. bottenvåningen.  
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, 
Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt
Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation, T=Tillbyggnad 
Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm
Årligt hyres-
värde, mkr
Uthyrn.  
grad, %
Total inves-
tering, mkr
Varav inves-
terat, mkr
Återstår att 
investera, 
mkr
Götaland 5 (Werket) S O/T Jönköping Q1-26 7 700 20 100 166 9 157
Hotellet 8 Ho O Jönköping Q1-26 7 400 18 100 198 9 189
Summa ej startade projekt 15 100 38 100 363 17 346
Pågående projekt Kategori Typ Ort
Färdigstäl-
lande Yta, kvm
Årligt hyres-
värde, mkr
Uthyrn.  
grad, %
Total inves-
tering, mkr
Varav inves-
terat, mkr
Återstår att 
investera, 
mkr
Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 17 100 100 78 21
Dragarbrunn 16:2 K O Uppsala Q3-26 3 400 10 100 52 7 45
Rotterdam 1 K O Stockholm Q3-26 17 100 74 100 300 168 132
Solsten 1:172 K O/T Göteborg Q3-26 15 100 34 100 142 54 89
Amasonen 3 K O Linköping Q4-26 2 600 12 89 154 54 100
Örnäs 1:28 (Brunna B3) La N Stockholm Q1-27 13 100 15 0 229 77 151
Sunnanå 8:51 La N Malmö Q1-27 22 400 26 0 291 90 200
Blandaren 18 K O/T Linköping Q3-27 5 000 13 83 144 12 132
Sorbonne 1 (Infinity) K N Stockholm Q4-27 20 100 107 0 1 716 925 790
Summa pågående projekt 103 300 308 51 3 127 1 465 1 662
Färdigställda eller helt/delvis 
inflyttade projekt Kategori Typ Ort Färdigställt Yta, kvm
Årligt hyres-
värde, mkr
Uthyrn.  
grad, %
Total inves-
tering, mkr
Varav inves-
terat, mkr
Återstår att 
investera, 
mkr
Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 38 100 483 441 43
Gladan 6 K O Stockholm Q4-25 3 400 15 30 155 141 15
Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 61 61 0
Bägaren 5 S O Norrköping Q3-25 6 400 19 100 95 90 5
Repslagaren 24 K O Örebro Q2-25 4 700 11 100 69 69 0
Amperen 1 Lo N Västerås Q2-25 37 200 30 100 367 367 0
Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 332 306 28
Summa färdigställt 74 800 146 93 1 563 1 475 90
Totalsumma projekt 193 200 492 67 5 052 2 957 2 098
12 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 13 =====

Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, 
Ha=Handel, Ö=Övrigt
Typ av investering: N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation
**  Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm 
bedöms kunna startas inom 5 år. 
** Markanvisning eller reservation.
Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största
Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan Uthyrningsbar yta, kvm
Nordic Hub Säve** Göteborg N La Pågående 215 000
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 28 600
Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000
Stora Frösunda Stockholm O K Gällande 24 600
Gullbergsvass 703:44* Göteborg N K Pågående 24 500
Höjdpunkten Lund N K Pågående 23 000
Mimer 5 Västerås N Lo Gällande 21 100
Smärgelskivan 3 Helsingborg O K Gällande 20 100
Öriket Jönköping O K Gällande 16 100
Palmbohult* Örebro N Lo Gällande 15 100
Flahult 80:10 Jönköping N K Gällande 15 000
Druvan 22 Linköping N Lo Gällande 15 000
Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000
Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000
Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400
Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000
Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 12 900
Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800
Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700
Väderö 18 Malmö N Lo Gällande 9 600
Totalt 548 500
Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori
Uthyrningsbar yta, kvm
Ort Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt
Borås 12 800 0 12 800
Göteborg 27 700 248 900 276 600
Helsingborg 21 100 13 400 34 500
Helsingfors 12 900 0 12 900
Jönköping 49 800 0 49 800
Linköping 33 000 0 33 000
Lund 22 500 23 000 45 500
Malmö 17 000 7 500 24 500
Norrköping 17 300 7 500 24 800
Stockholm 88 500 35 200 123 700
Turku 0 7 000 7 000
Upplands Bro 20 400 0 20 400
Uppsala 22 600 0 22 600
Västerås 34 900 0 34 900
Örebro 28 500 4 200 32 700
Totalt 409 000 346 700 755 700
Kategori
Handel 90 100 58 200 148 300
Industri 24 000 0 24 000
Kontor 147 600 44 900 192 500
Lager 21 800 215 000 236 800
Logistik 85 400 15 000 100 400
Samhällsfastigheter 0 9 400 9 400
Övrigt 40 100 4 200 44 300
Totalt 409 000 346 700 755 700
Projektpipeline
Castellum har god potential i projektportföljen, som med framdrift i 
detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 756 000 kvm 
kan startas framöver. 
Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande  
utvecklingsmöjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och Läkaren i 
 centrala Stockholm.
13 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 14 =====

Hyresgäster
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med 
en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyres-
gäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyres-
förluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 400 kommersiella 
kontrakt och cirka 450 bostadskontrakt, vars storleksmässiga för-
delning framgår av tabellen nedan. 
Det enskilt största kontraktet svarar för 1,0 procent av 
koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den 
enskilt största kunden är 2,8 procent. Återstående genomsnittlig 
kontraktslängd per den 31 december 2025 uppgick till 3,6 år (3,6).
Nettouthyrning, januari–december 2025 
mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt
Nytecknat
Förvaltningsfastigheter 166 128 99 66 122 32 613
Projektfastigheter 3 34 51 11 — — 99
Totalt 169 162 150 77 122 32 712
Uppsagt
Befintligt −195 −129 −120 −65 −198 −31 −738
Konkurser −25 −6 −4 −75 −3 −1 −114
Totalt −220 −135 −124 −140 −201 −32 −852
Nettouthyrning −51 27 26 −63 −79 0 −140
januari-december 2024 14 −8 13 20 −14 −12 13
Kontraktsstorlek
mkr
Antal 
kontrakt
Kontrakts- 
värde, mkr
Andel av 
värdet, %
Kommersiellt
<0,25 3 221 213 2
0,25 - 0,5 1 009 369 4
0,5 - 1,0 1 234 867 9
1,0 - 3,0 1 257 2 171 23
>3,0 670 5 439 59
Summa 7 391 9 059 97
Bostäder 453 46 1
P-platser och övrigt 6 279 194 2
Totalt 14 123 9 299 100
Största hyresgäster
Kontrakts- 
värde, mkr
Andel av totalt 
kontraktsvärde, %
Polismyndigheten 264 2,8
AFRY 191 2,1
ABB 170 1,8
Domstolsverket 142 1,5
Försäkringskassan 130 1,4
Handelsbanken 130 1,4
E.ON Nordic 92 1,0
Region Stockholm 91 1,0
Migrationsverket 86 0,9
Kriminalvården 79 0,9
Summa 10 största hyresgästerna 1 375 14,8
Kontraktsförfallostruktur
mkr
Antal 
kontrakt
Kontrakts- 
värde, mkr
Andel av 
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2026 2 933 1 826 20
2027 1 719 1 782 19
2028 1 283 1 818 19
2029 777 1 052 11
2030 280 620 7
>2030 399 1 961 21
Summa kommersiellt 7 391 9 059 97
Bostäder 453 46 1
P-platser och övrigt 6 279 194 2
Totalt 14 123 9 299 100
Nettouthyrning
Under året har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyres-
värde om 712 mkr (609). Uppsägningar uppgick till -852 mkr (-596), 
varav -114 mkr (-39) avsåg konkurser och -54 mkr (-33) uppsägningar 
med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyr-
ningen för året uppgick därmed till -140 mkr (13). Tidsförskjutningen 
mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 6–15 månader 
för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för 
projektfastigheter. Rapporterade konkurser har normalt sett en 
omedelbar resultateffekt.
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 279 mkr (452) har 
genomförts under året med en genomsnittlig hyresförändring om 
-0,1 procent (-1,0). Hyreskontrakt om 1 592 mkr (1 706) förlängdes 
till oförändrade villkor. 
14 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 15 =====

Finansiering 
Tillgången på externt kapital bedöms vara mycket god och margina-
ler i både kapitalmarknad och i bank är låga ur ett historiskt perspek-
tiv. Andel räntesäkrat (över 1 år) uppgick vid balansdagen till 68 
procent (70). Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot 
Stibor 3m. 
 
Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 1,91 procent 
jämfört med 2,11 procent under årets tredje kvartal. Under kvartalet 
emitterades en obligation om 1 000 mkr med en löptid på 5,25 år 
och en kreditmarginal om 122 baspunkter. I samband med emissio-
nen återköptes obligationer med kort löptid till ett nominellt belopp 
om 406 mkr.
Ränteförfallostruktur 2025-12-31
Förfallotidpunkt Räntebärande skulder, mkr Andel, % Snittränta, %
Genomsnittlig 
räntebindning, år
0 - 1 år 18 359 32 5,6¹ 0,3
1 - 2 år 3 400 6 4,7 1,7
2 - 3 år 4 724 8 1,5 2,9
3 - 4 år 10 779 19 1,2 3,7
4 - 5 år 7 459 13 2,9 4,7
> 5 år 12 298 22 1,4 7,3
Totalt 57 019 100 3,1 3,3
1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgick till 3,4 procent (4,4).
Kreditförfallostruktur 2025-12-31
Förfallotidpunkt Banklån, mkr Obligationer, mkr
Företags- 
certifikat, mkr
Totalt räntebärande 
skulder, mkr Andel, %
Outnyttjade kredit-
faciliteter, mkr
Summa tillgängliga 
krediter, mkr
2026 1 203 5 381 4 004 10 588 19 546 11 134
2027 1 369 4 298 — 5 667 10 5 901 11 568
2028 3 119 3 423 — 6 542 11 10 629 17 171
2029 2 670 9 566 — 12 236 21 — 12 236
2030 2 615 7 028 — 9 643 17 3 100 12 743
>2030 11 344 999 — 12 343 22 — 12 343
Totalt 22 320 30 695 4 004 57 019 100 20 176 77 195
Nyckeltal räntebärande finansiering
31 dec 2025 31 dec 2024
Räntebärande skulder, mkr 57 019 58 633
Utestående obligationer, mkr 30 695 36 032
Utestående företagscertifikat, mkr 4 004 —
Banklån, mkr 22 320 22 601
Likvida medel, mkr 120 2 400
Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr 20 176 23 988
Andel icke säkerställda tillgångar, % 55,8 50,4
Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 14,2 14,3
Belåningsgrad, % 36,5 35,6
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,3
Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 8,6
Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,3 4,4
Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 3,6
Kreditrating - S&P BBB, Stabila utsikter —
Kreditrating - Moody’s Baa2, Stabila utsikter Baa3, Positiva utsikter
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,1 3,2
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,2 3,4
Marknadsvärde räntederivat, mkr 776 856
Marknadsvärde valutaderivat, mkr −71 1 438
15 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 16 =====

Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program 
Policy Åtaganden i EMTN-program Utfall
Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 36,5 %
Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,2
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 14 %
Finansieringsrisk
• genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år 4,3  år
• förfall inom 1 år 
Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal 10 %
• likviditetsbuffert 
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders 
kommande låneförfall. Uppfyllt
Ränterisk
• genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,3 år
• förfall inom 6 månader Högst 50 % 25 %
Kredit– och motpartsrisk
• ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt
Valutarisk
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr.o.m. 2024-06-30.
Känslighetsanalys
Förändring Effekt på Belopp, mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +107/-107
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -29/+29
Underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -184/+184
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 695/+6 226
Fördelning räntebärande skulder 2025-12-31 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2025-12-31
Obligationer, 30 695 mkr
Banklån, 22 320 mkr
Företagscertifikat, 4 004 mkr
Icke säkerställda krediter, 34 926 mkr
Säkerställda krediter, 22 093 mkr
16 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 17 =====

Kassaflödesanalys för koncernen 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. 
Netto skulden per den 31 december 2025 uppgick till 56 899 mkr (56 233).
mkr
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Driftöverskott 1 615 1 652 6 524 6 786
Centrala administrationskostnader −87 −63 −264 −241
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 51 33 131 79
Erhållen ränta 13 46 36 50
Betald ränta −591 −605 −2 268 −2 252
Betald skatt −85 53 −135 −20
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 916 1 116 4 024 4 402
Förändring kortfristiga fordringar 245 76 83 37
Förändring kortfristiga skulder −112 270 −186 −217
Kassaflöde från löpande verksamhet 1 049 1 462 3 921 4 222
Investeringar i befintliga fastigheter −1 117 −904 −3 166 −2 467
Förvärv av fastigheter −53 −13 −376 −67
Förvärv av fastigheter via bolag — — −1 645 —
Försäljning av fastigheter 40 4 40 24
Försäljning av fastigheter via bolag 260 1 203 769 3 007
Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto −7 38 −12 −22
Erhållen utdelning från intresseföretag 69 — 69 —
Investeringar i intresseföretag och joint ventures — −353 −836 −353
Investeringar övrigt — — −4 −2
Kassaflöde från investeringsverksamhet −808 −25 −5 161 120
Återköp egna aktier — — −39 −20
Utbetald utdelning −306 — −916 —
Utbetald utdelning hybridobligation — — −349 −351
Utgifter för hybridobligation — −10 — −10
Upptagna lån 6 659 2 981 21 747 17 312
Amortering av lån −6 653 −3 792 −21 801 −20 799
Derivat 43 −59 346 −203
Kassaflöde från finansieringsverksamhet −257 −880 −1 012 −4 071
Årets/periodens kassaflöde −16 557 −2 252 271
Likvida medel ingående balans 137 1 825 2 400 2 088
Kursdifferens i likvida medel −1 18 −28 41
Likvida medel utgående balans 120 2 400 120 2 400
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 229 492 515
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 1,86 2,27 8,18 8,94
17 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 18 =====

Nyckeltal
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
2023 
jan-dec
2022 
jan-dec
2021 
jan-dec
2020 
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Hyresvärde, kr/kvm 2 072 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538
Fastighetskostnader, kr/kvm 553 542 547 511 425 369
Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 273 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039
Överskottsgrad, %¹ 69 70 68 68 71 74
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,8 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1
Uthyrningsbar area vid årets utgång, ’000 kvm 5 291 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447
Antal fastigheter vid årets utgång 673 672 709 749 762 642
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 538 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549
Finansiella nyckeltal
Avkastning totalt kapital, % 2,8 2,8 −6,6 0,6 8,6 7,5
Avkastning eget kapital, % 1,2 3,0 −14,8 2,2 22,7 13,0
Belåningsgrad, % 36,5 35,6 37,4 42,3 39,2 41,4
Belåningsgrad fastighet, % 41,6 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,3 3,0 3,9 5,2 5,3
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,1 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9
Data per aktie
Aktiens börskurs vid årets utgång, kr 106,40 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32
Eget kapital, kr 159 161 157 202 206 146
Resultat, kr, före och efter utspädning 1,91 4,79 −25,68 4,44 35,12 17,24
Förvaltningsresultat, kr 9,36 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 8,18 8,94 9,06 10,24 9,73 9,77
Utdelning per aktie, kr TBD 2,48 — — 6,38 5,80
Utestående antal aktier vid årets utgång, tusental 492 102 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 229 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727
Nyckeltal enligt EPRA²
EPRA EPS, kr 8,95 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46
EPRA NRV , kr 160 157 154 203 211 180
EPRA NTA, kr 155 152 149 193 202 172
EPRA NDV , kr 131 131 127 165 166 142
EPRA LTV , % 50,4 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0
EPRA vakansgrad, % 10,3 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8
1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari–december 2024.
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26-28.
18 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 19 =====

80
90
100
110
120
130
201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025
Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat)
kWh/kvm
Hållbarhet
Topp 100 bland världens mest hållbara bolag
Castellum har utsetts till ett av världens 100 mest hållbara bolag i 
den internationella rankingen Global 100, framtagen av Corporate 
Knights. Av över 8 000 analyserade bolag globalt placerar sig 
Castellum på plats 56 och är ett av endast två svenska bolag på 
listan. Rankingen baseras bland annat på hållbara investeringar, 
hållbara intäkter samt bolagens faktiska framsteg i klimatomställ-
ningen. 
Castellum redovisar första utfallet av sitt nya klimatmål, godkänt 
av Science Based Targets initiative (SBTi) för år 2025. Målet innebär 
att bolaget åtar sig att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela 
värdekedjan senast 2040. 
Hållbarhetsmål och strategi
Castellums hållbarhetsstrategi Den hållbara staden omfattar 17 
mätbara mål inom tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Håll-
bara arbetsplatser och Sunda affärer. Strategin är integrerad i affärs-
modellen och omfattar satsningar på attraktiva och inkluderande 
arbetsplatser samt ett ansvarsfullt företagande med tydliga proces-
ser för etik, regelefterlevnad och leverantörskedjan.
Genom att kombinera miljömässiga, sociala och styrningsrelate-
rade aspekter stärker Castellum sin konkurrenskraft och långsiktiga 
lönsamhet, samtidigt som bolaget bidrar till ett mer hållbart sam-
hälle.
Hållbarhetsresultat
Två av Castellums energimål löpte ut 2025 och båda uppnåddes 
med marginal. Målet om en minskad energianvändning med 11 
procent jämfört med 2021 överträffades, med ett utfall på 16 pro-
cents minskning. Dels målet om att 70 procent av Castellums fastig-
heter ska ha en energiprestanda lägre än 100 kWh/kvm, vilket även 
det nåddes med ett utfall på 72 procent av fastigheterna. 
I den jämförbara fastighetsportföljen uppgår energibesparingen, 
rullande 12 månader och graddagsjusterat, till -6,5 procent. Klimat-
påverkan från förvaltningsfastigheter uppgår till 3,69 kgCO2e/kvm i 
jämförelse med målet på 3,96 kgCO2e/kvm 2025. Målet är ett delmål 
till Castellums klimatmål om nettonollutsläpp till 2040. 
Antalet hållbarhetscertifierade byggnader fortsätter att öka och 
per Q4 2025 omfattar certifieringarna 295 fastigheter, motsvarande 
58 procent av fastighetsytan. Under de senaste tolv månaderna har 
energieffektiviseringsprojekt motsvarande drygt 165 mkr genom-
förts eller påbörjats. Under de senaste fem åren uppgår investering-
arna till totalt 965 mkr. Den genomsnittliga energibesparingen i den 
jämförbara fastighetsportföljen under de senaste tio åren uppgår till 
3,7 procent per år. 
Under 2025 har Castellum återigen uppmärksammats inom 
social hållbarhet av Equileap och rankas som ett av Sveriges främsta 
inom jämställdhet, med en placering bland topp 10 nationellt och 
nummer 7 globalt inom fastighetssektorn. Time Magazine och Sta-
tista har även de uppmärksammat Castellum som ett av de mest 
hållbara bolag i världen där de placerar Castellum på plats 2 av alla 
svenska bolag och plats 6 bland alla fastighetsbolag globalt. 
Castellum har erhållit betyget A– från CDP . Under 2025 utvärde-
rade CDP över 22 000 bolag avseende deras klimatarbete, motsva-
rande mer än hälften av det globala börsvärdet. Castellum har även 
inkluderats i S&P Global Sustainability Yearbook bland över 7 500 
utvärderade bolag globalt. 
Satsningen på fossilfri energi fortsätter genom det förlängda sol-
cellsprogrammet 100 på sol, med målet att bygga totalt 200 sol-
cellsanläggningar till 2030. Per Q4 2025 har Castellum uppfört 130 
solcellsanläggningar, vars produktion motsvarar cirka 24 procent av 
Castellums årliga elbehov.
Energiprestanda över tid, kWh/kvm
0
15
30
45
60
75
0
100
200
300
400
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Antal hållbarhetscertifierade fastigheter
Andel hållbarhetscertifierad yta, %
%
Hållbarhetscertifierade fastigheter
0
2
4
6
8
10
12
14
202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040
Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter
Sektorns färdplan mot nettonoll klimatrelaterade utsläpp (SBTi)
Status
kg CO₂e per kvm, år
Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter*
0
5
10
15
20
25
0
30
60
90
120
150
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW
MW
Solcellsanläggningar
* Scope 1, 2 och utsläpp från hyresgäster el (Scope 3.13)
19 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 20 =====

Castellums rating:
74/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat)
 Castellums rating:
AAA
1 THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND 
THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT 
CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF 
Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS 
INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES 
AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. INFORMATION PROVIDERS, AND 
ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS 
OR SERVICE MARKS OF MSCI.
1 
 Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade 
klimatmål i linje med Parisavtalet.
 Castellums rating:
Gold
 Castellums rating:
Low-carbon leader
Ratings
Nyckeltal hållbarhet
2025 2024 2023
Resurseffektivitet
Total energiprestanda, kWh/kvm, år 80 91 98
Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 85 93 97
1. varav faktisk uppvärmning 55 62 67
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 60 64 66
3. varav el och kyla 25 29 31
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % −7 −4 −4
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % −10 −7 0
Taxonomilinjerade förvaltningsfastigheter, andel av fastighetsvärde, % 54 48 36
Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % −7 0 −5
Fossilfritt
Andel icke fossil energi (köpt), % 99 99 97
Fossiloberoende fordon, % 100 99 98
Antal laddpunkter för elbilar 1 627 1 453 1 189
Installerade solcellsanläggningar, antal 130 116 106
Klimatrelaterade utsläpp (kg CO₂e/ekvm, år)
varav scope 1 0,1 0,1 0,1
varav scope 2 - marknadsbaserade 1,0 0,9 1,8
varav scope 2 - platsbaserade 3,3 4,0 5,4
Hållbarhetscertifiering
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 58 54 50
Sociala nyckeltal
Antal anställda på balansdagen 485 564 547
Jämställdhet, kvinnor/män, % 42/58 43/57 41/59
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,7 2,6 2,4
Antal skador med frånvaro, anställda 0 1 1
Skadefrefvens (LTIFR), anställda 0 0,9 0,9
Antal skador med frånvaro, entreprenörer 12 2 0
Skadefrekvens (LTIFR) entreprenörer 2,3 0,4 0
Mångfald, internationell bakgrund, % 14 14 12
Praktikanter, % av medarbetare YTD 13 7 9
ESG-benchmarks
MSCI ESG Score AAA AAA AAA
S&P CSA poäng (0-100) 74 76 77
CDP betyg (A till D-betyg) A- A A-
 Castellums rating:
A-
20 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 21 =====

Castellumaktien
Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade 
data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid 
årets utgång drygt 99 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktieä-
garna per den 31 december 2025 framgår i tabellen nedan.
Aktieägare per 31 december 2025 
Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, %
Akelius Apartments Ltd 125 000 25,4
Nordea Funds 21 726 4,4
BlackRock 20 394 4,1
Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0
Vanguard 16 721 3,4
Länsförsäkringar Fonder 12 477 2,5
Folksam 11 181 2,3
Handelsbanken Fonder 9 482 1,9
Alecta Tjänstepension 9 200 1,9
APG Asset Management 7 595 1,5
Avanza Pension 7 486 1,5
Swedbank Robur Fonder 6 928 1,4
Norges bank 6 170 1,3
State Street Investment Mgmt 5 151 1,0
Tredje AP-fonden 4 654 0,9
15 största ägarna 283 803 57,6
Svenska aktieägare, övriga 136 677 27,7
Utländska aktieägare, övriga 71 622 14,5
Totalt utestående aktier 492 102 99,9
Återköpta egna aktier 499 0,1
Totalt registrerade aktier 492 601 100,0
Förvärv och överlåtelse av egna aktier
Årsstämman 2025 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa års-
stämma, förvärva och överlåta aktier i syfte att säkerställa leverans 
av aktier till deltagare inom ramen för Prestationsaktieprogram 
2025/2028 och att säkra Castellums exponering mot kostnader för 
sociala avgifter som kan uppstå till följd av Prestationsaktieprogram 
2025/2028. Förvärv av aktier får ske med högst så många egna 
aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av 
samtliga aktier i bolaget. 
Under året har återköp av 344 000 aktier skett till en snittkurs om 
114,15 kr/aktie. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 
31 december 2025 till 499 403 aktier motsvarande 0,1 procent av 
antalet registrerade aktier.
Direktavkastning
Senast av årsstämman beslutad utdelning om 2,48 kr per aktie (—) 
motsvarar en direktavkastning om 2,3 procent (—) beräknat på 
kursen vid årets utgång. Utdelningen har under året utbetalas vid tre 
tillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie. Den sista utdelningen 
hade avstämningsdag 30 december 2025.
Nyckeltal aktien
31 dec 2025 31 dec 2024
Aktiekurs, SEK 106,40 120,55
Börsvärde, mdkr 52,4 59,4
Omsättning, antal miljoner¹ 386 289
Omsättningshastighet, %¹ 79 58
Aktiens direktavkastning 2,3 —
1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm.
Aktieägare per land 31 december 2025
Sverige, 44%
Cypern, 25%
USA, 12%
Finland, 5%
Övriga, 14%
21 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 22 =====

Moderföretaget
Kommentar till moderföretagets resultat 
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets 
verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande 
dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden 
såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. 
Resultat före skatt uppgick till 961 mkr (1318). Förändringen av 
finansiella poster är till största delen hänförlig till omräknings-
effekter av fodringar och skulder. 
Resultaträkning i sammandrag
mkr
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Intäkter 52 39 251 260
Centrala administrationskostnader −133 −106 −428 −385
Finansiella poster 6 −202 60 −509
Resultat före värdeförändringar och skatt −75 −269 −117 −634
Resultat från koncernföretag −86 104 1 394 1 147
Resultat från intresseföretag −101 207 182 −471
Värdeförändringar finansiella instrument 12 866 −661 824
Bokslutsdispositioner 163 452 163 452
Resultat före skatt −87 1 360 961 1 318
Skatt −114 −22 −157 −95
Årets/periodens resultat −201 1 338 804 1 223
Övrigt totalresultat
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Årets/periodens resultat −201 1 338 804 1 223
Poster som kan komma att omföras till årets/periodens resultat
   Valutasäkring 4 84 −27 80
Årets/periodens totalresultat −197 1 422 777 1 303
Balansräkning i sammandrag
mkr 31 dec 2025 31 dec 2024
Andelar i koncernföretag 41 729 49 193
Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 839 9 890
Fordringar hos koncernföretag 54 492 47 325
Derivat 1 281 2 539
Övriga tillgångar 104 179
Likvida medel 21 1 758
Summa tillgångar 108 466 110 884
Eget kapital 48 286 49 042
Uppskjuten skatteskuld 156 133
Derivat 576 245
Räntebärande skulder 40 972 34 682
Skulder till koncernföretag 17 734 26 524
Ej räntebärande skulder 742 258
Summa eget kapital och skulder 108 466 110 884
Moderföretagets tillgångar uppgick till 108 466 mkr (110 884). 
 Soliditeten uppgick till 45 procent (44). Andelar i koncernföretag har 
minskat med 7 464 mkr, framförallt hänförligt till nedskrivning av 
andelar till följd av utdelning från dotterföretag.
Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 7 919 mkr 
under året och uppgick per den 31 december 2025 till 15 560 mkr 
(23 479). Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindel-
ser för dotterföretag.
22 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 23 =====

Övrig information 
Risker och osäkerhetsfaktorer
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal 
riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och 
finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera 
de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. 
Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad 
genom att ha en stark balansräkning och bibehålla belåningsgraden 
låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar bolaget 
risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar 
Castellum med en väl sammansatt hyresgästportfölj med en sprid-
ning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt 
läge koncentrerat till tillväxtorter. För att underlätta riskhanteringen 
har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärlds-
risker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. 
Mer information om Castellums risker och hantering av dessa åter-
finns i årsredovisningen för 2024. 
Framtidsinriktad information
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det 
faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. 
Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även 
andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis 
ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav 
på fastighetstillgångar och politiska beslut.
Redovisningsprinciper
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med Interna-
tional Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är 
upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget 
enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovis-
ningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För 
koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper 
och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovis-
ningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de 
finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättan-
det av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedöm-
ningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat till-
lämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade belop-
pen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet 
kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska 
bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar 
som finns är samma som i den senast publicerade årsredovis-
ningen. 
Värdering av fastighetsportföljen
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, 
där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde 
utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av fram-
tida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt 
syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för 
beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets 
värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. 
Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med åter-
stående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden 
om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes-
perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöver-
skott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda mark-
nadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker 
således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastig-
hetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den 
framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst 
vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkast-
ningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga 
objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga 
kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastig-
het. För ytterligare information om Castellums värdering av fastig-
hetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 
2024. 
Värdering av finansiella tillgångar och skulder
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat 
används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, 
såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar 
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. 
Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motparts-
risk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjust-
ment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i 
händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det 
omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad 
framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvin-
ningsgraden av exponerade krediter.
Närståendetransaktioner
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattnings-
havare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver 
detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en 
av Castellums tidigare styrelseledamöter var i ledande befattning 
inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå 
till ett värde om cirka 12 mkr netto fram till 18 juli 2025 då styrelsele-
damoten lämnade sitt uppdrag. 
Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering 
om 3,2 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi-
nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans 
med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närstående transaktioner har 
gjorts på armlängds avstånd.
23 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 24 =====

Rapportens undertecknande
Göteborg den 18 februari 2026
Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 18 februari 2026 kl. 08:00 CET.
Pål Ahlsén
Verkställande direktör 
Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
24 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 25 =====

Kvartalsöversikt 
2025 
okt-dec
2025 
jul-sep
2025 
apr-jun
2025 
jan-mar
2024 
okt-dec
2024 
jul-sep
2024 
apr-jun
2024 
jan-mar
Resultaträkning, mkr
Intäkter 2 398 2 407 2 403 2 386 2 444 2 428 2 528 2 449
Fastighetskostnader −783 −705 −769 −814 −792 −685 −755 −831
Driftöverskott 1 615 1 702 1 634 1 572 1 652 1 743 1 773 1 618
Centrala administrationskostnader −87 −41 −70 −66 −63 −50 −60 −68
Resultat från intresseföretag och joint ventures 198 58 322 188 152 130 −3 −539
Räntenetto −526 −506 −516 −534 −558 −498 −534 −492
Leasingkostnad/tomträttsavgäld −17 −18 −20 −16 −24 −19 −14 −16
Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 183 1 195 1 350 1 144 1 159 1 306 1 162 503
Värdeförändringar
   Fastigheter −1 051 −232 −800 −368 5 −56 −557 −1 019
   Finansiellt innehav — — — −4 −5 — — —
   Goodwill −81 −21 −18 −21 −60 −4 −72 −52
   Derivat −76 140 −417 −592 934 −684 −553 754
Aktuell skatt 5 −120 −40 −102 −2 −54 −87 −29
Uppskjuten skatt −94 −104 114 −55 −42 −37 184 −337
Periodens resultat −114 858 189 2 1 989 471 77 −180
Övrigt totalresultat −240 −13 −21 7 85 −107 54 −84
Periodens totalresultat −354 845 168 9 2 074 364 131 −264
Balansräkning, mkr
Förvaltningsfastigheter 136 919 137 328 136 999 135 020 135 711 135 824 135 785 137 244
Goodwill 4 166 4 247 4 268 4 286 4 307 4 367 4 371 4 443
Andelar i intresseföretag och joint ventures 10 905 11 064 10 996 10 311 9 924 9 331 9 561 9 450
Derivat 1 281 1 373 1 342 1 561 2 539 1 744 2 114 2 701
Övriga tillgångar 2 498 3 091 3 354 3 322 2 978 3 240 3 336 3 540
Likvida medel 120 137 174 207 2 400 1 825 739 675
Summa tillgångar 155 889 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053
Eget kapital 78 311 78 663 77 815 78 906 79 174 77 109 76 745 76 634
Uppskjuten skatteskuld 15 139 14 974 14 879 15 004 14 900 14 904 14 821 15 020
Derivat 576 425 518 540 245 621 326 268
Räntebärande skulder 57 019 57 497 57 881 54 880 58 633 59 087 59 222 61 120
Övriga skulder 4 844 5 681 6 040 5 377 4 907 4 610 4 792 5 011
Summa eget kapital och skulder 155 889 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053
Nyckeltal
Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) −0,23 1,74 0,38 0,00 4,04 0,96 0,16 −0,37
Avkastning eget kapital, %, R12 1,2 3,9 3,4 3,3 3,0 −7,6 −9,9 −9,4
Nettoinvestering, mkr 891 675 2 465 358 −307 147 −709 235
Nettouthyrning, mkr 26 16 2 −184 23 −16 3 3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,8 90,0 90,3 90,6 91,5 91,2 91,3 91,6
Belåningsgrad, % 36,5 36,5 36,7 35,3 35,6 36,6 37,5 38,2
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3
EPRA NRV , kr/aktie 160 160 159 159 157 155 153 151
25 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 26 =====

Alternativa nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras 
enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet-
terande information till investerare och bolagets ledning, då de möj-
liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag 
beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid 
jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa 
finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyck-
eltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras 
nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt 
avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av 
dessa nyckeltal på sidan 29.
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 229 492 515
Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Resultat före skatt −25 −0,05 2 033 4,13 1 334 2,71 2 761 5,61
Återläggning:
   Resultat intresseföretag exkl.  
   förvaltningsresultat −51 −0,10 −75 −0,15 −268 −0,54 689 1,40
   Värdeförändring fastighet 1 051 2,14 −5 −0,01 2 450 4,98 1 627 3,30
   Värdeförändring finansiellt innehav — — 5 0,01 4 0,01 5 0,01
   Värdeförändring goodwill 81 0,16 60 0,12 141 0,29 188 0,38
   Värdeförändring derivat 76 0,15 −934 −1,90 945 1,92 −451 −0,92
Förvaltningsresultat 1 132 2,30 1 084 2,20 4 606 9,36 4 819 9,78
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter 
skatt)
Förvaltningsresultat 1 132 2,30 1 084 2,20 4 606 9,36 4 819 9,78
Aktuell skatt på förvaltningsresultat 12 0,02 67 0,14 −198 −0,40 −229 −0,46
EPRA Earnings/EPRA EPS 1 144 2,32 1 151 2,34 4 408 8,95 4 590 9,32
Avkastning eget kapital
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Resultat efter skatt 938 2 357
Genomsnittligt eget kapital 78 574 77 368
Avkastning eget kapital, % 1,2 3,0
Avkastning totalt kapital
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Resultat före skatt 1 334 2 761
Återläggning:
   Räntenetto 2 082 2 083
   Värdeförändringar derivat 945 −451
Netto 4 361 4 393
Genomsnittligt totalt kapital 156 566 157 497
Avkastning totalt kapital, % 2,8 2,8
Räntetäckningsgrad
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 1 132 1 084 4 606 4 819
Återläggning: 
   Räntenetto, mkr 526 558 2 082 2 083
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 658 1 642 6 688 6 902
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 2,9 3,2 3,3
26 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 27 =====

Överskottsgrad
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Driftöverskott 1 615 1 652 6 524 6 786
Avgår: Övriga intäkter — −1 — −65
Återläggning:
   Intäkter coworking¹ −20 −63 −197 −245
   Kostnader coworking¹ 6 55 161 209
Driftöverskott exkl. coworking 1 601 1 643 6 488 6 685
Hyresintäkter exkl. coworking 2 085 2 126 8 426 8 611
Serviceintäkter 293 254 970 928
Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 378 2 380 9 396 9 539
Överskottsgrad, % 67,3 69,0 69,1 70,1
1.  Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering
Nettoinvestering, mkr
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Förvärv 54 13 2 085 67
Investeringar i befintliga fastigheter 1 130 914 3 215 2 502
Summa investering 1 184 927 5 300 2 569
Försäljning −293 −1 234 −911 −3 203
Nettoinvestering 891 −307 4 389 −634
Andel av fastighetsvärdet, % 0,6 −0,2 3,2 −0,5
31 dec 2025 31 dec 2024
Antal utestående aktier, tusental 492 102 492 446
31 dec 2025 31 dec 2024
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 78 311 159,14 79 174 160,78
Återläggning:
   Hybridobligationer −10 161 −20,65 −10 161 −20,63
   Beslutad ej verkställd utdelning 305 0,62 — —
   Derivat enligt balansräkning −705 −1,43 −2 294 −4,66
   Goodwill enligt balansräkning −4 166 −8,47 −4 307 −8,75
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 15 139 30,76 14 900 30,26
Substansvärde EPRA NRV 78 723 159,97 77 312 157,00
Avdrag:
   Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt −2 422 −4,92 −2 287 −4,64
Substansvärde EPRA NTA 76 301 155,05 75 025 152,35
Återläggning:
   Derivat enligt ovan 705 1,43 2 294 4,66
   Uppskjuten skatt i sin helhet −12 717 −25,84 −12 613 −25,61
Substansvärde EPRA NDV 64 289 130,64 64 706 131,40
31 dec 2025 31 dec 2025 31 dec 2025 31 dec 2024
EPRA LTV Koncern enligt rapportering
Castellums andel av intres-
seföretag och JV
Total Castellum inkl. intres-
seföretag och JV
Total Castellum inkl. intres-
seföretag och JV
Räntebärande skulder, mkr 57 019 10 460 67 479 68 780
Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 161
Valutadel av marknadsvärde på säkringar för 
lån i utländsk valuta, mkr −149 — −149 −1 603
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än 
fordringar), mkr 2 404 89 2 493 2 095
Likvida medel, mkr −120 −158 −278 −2 652
Netto skulder, mkr 69 315 10 391 79 706 76 781
Förvaltningsfastigheter, mkr 136 919 21 344 158 263 155 257
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än 
skulder), mkr — — — 35
Totala tillgångar, mkr 136 919 21 344 158 263 155 292
EPRA LTV, % 50,6 48,7 50,4 49,4
27 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 28 =====

Belåningsgrad 31 dec 2025 31 dec 2024
Räntebärande skulder, mkr 57 019 58 633
Likvida medel, mkr −120 −2 400
Räntebärande skulder netto, mkr 56 899 56 233
Totala tillgångar, mkr 155 889 157 859
Belåningsgrad, % 36,5 35,6
Belåningsgrad fastighet 31 dec 2025 31 dec 2024
Räntebärande skulder netto, mkr 56 899 56 233
Förvaltningsfastigheter, mkr 136 919 135 711
Belåningsgrad fastighet, % 41,6 41,4
Andel icke säkerställda tillgångar 31 dec 2025 31 dec 2024
Totala tillgångar, mkr 155 889 157 859
Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr −68 836 −78 369
Icke säkerställda tillgångar, mkr 87 053 79 490
Totala tillgångar, mkr 155 889 157 859
Andel icke säkerställda tillgångar, % 55,8 50,4
Säkerställda skulder/totala tillgångar 31 dec 2025 31 dec 2024
Säkerställda skulder, mkr 22 093 22 601
Totala tillgångar, mkr 155 889 157 859
Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,2 14,3
Nettoskuld/EBITDA 31 dec 2025 31 dec 2024
Räntebärande skulder netto, mkr 56 899 56 233
Driftöverskott, mkr 6 524 6 786
Centraladministration, mkr −264 −241
Rörelseresultat, mkr 6 260 6 545
Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 8,6
Aktiens direktavkastning 31 dec 2025 31 dec 2024
Beslutad utdelning 2,48 —
Aktiekurs vid årets utgång 106,40 120,55
Aktiens direktavkastning, % 2,3 —
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd
2025 
okt-dec
2024 
okt-dec
2025 
jan-dec
2024 
jan-dec
Hyres- och serviceintäkter 2 398 2 443 9 593 9 784
Förvärvade-, sålda och projekt- 
fastigheter −59 −71 −291 −436
Coworking, koncerneliminering samt  
valutajustering 17 −44 −97 −169
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart 
bestånd, mkr 2 356 2 328 9 205 9 179
28 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 29 =====

Definitioner
Aktiens direktavkastning 
Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid 
periodens utgång. Nyckeltalet belyser hur stor del 
av ägarnas investering de får tillbaka i utdelning.
Andel icke säkerställda tillgångar
Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål 
för säkerhet i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet 
belyser finansiell risk.
Avkastning eget kapital 
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget 
kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera 
resultat på koncernens egna kapital.
Belåningsgrad 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, 
i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser 
finansiell risk.
Belåningsgrad fastighet 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida 
medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
EPRA EPS – Earnings per Share 
Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på 
förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt 
antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland 
annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskriv-
ningar och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått 
på resultatgenereringen i verksamheten med avdrag 
för nominell skatt.
EPRA NRV – Net Reinstatement Value
Redovisat eget kapital med återläggning av 
hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, 
bokfört värde på derivat och goodwill och nominell 
uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala 
egna kapital som Castellum förvaltar åt sina ägare. 
EPRA NTA – Net Tangible Assets
Redovisat eget kapital med återläggning av hybrido-
bligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört 
värde på derivat och goodwill, justerat för bedömt 
verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nomi-
nell uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande 
EPRA NRV men med skillnaden att uppskjuten skatt 
baseras på bedömt verkligt värde.
EPRA NDV – Net Disposal Value
Redovisat eget kapital med återläggning av 
hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning 
samt bokfört värde på goodwill. Nyckeltalet belyser 
ägarnas andel av eget kapital.
EPRA LTV – Loan to Value
Räntebärande skulder med tillägg för hybridobliga-
tion och justerat för valutadel av marknadsvärde på 
säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag 
för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar 
räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital 
läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga 
intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån 
ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Förvaltningsresultat 
Resultat före skatt med återläggning av 
värdeförändring av fastigheter, derivat, finansiellt 
innehav och goodwill samt Castellums andel av 
intresseföretags och joint ventures resultat exklusive 
förvaltningsresultat. Förvaltningsresultat är ett mått 
på resultatgenereringen i verksamheten, efter finan-
siella kostnader men exklusive värdeförändringar.
Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd
Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som 
ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden 
samt under hela jämförelseperioden. Projektfast-
igheter, coworking samt fastigheter som förvärvats 
eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen 
av hyres- och serviceintäkter exklusive engångsef-
fekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat 
av förvärvade och sålda fastigheter.
Nettoinvestering
Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt 
fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. 
Nyckeltalet belyser investeringsvolymen.
Nettoskuld/EBITDA 
Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel 
i relation till driftöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader under senaste 12 måna-
ders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot 
dividerat med räntenettot. Nyckeltalet belyser 
finansiell risk.
Säkerställda skulder av totala tillgångar
Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. 
Nyckeltalet belyser finansiell risk.
Överskottsgrad 
Driftöverskott justerat för coworking och övriga 
intäkter i procent av hyres- och serviceintäkter 
exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör 
fastigheternas lönsamhet.
Alternativa nyckeltal
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt 
nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt 
resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder 
och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) 
varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV , EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. 
Övriga nyckeltal och definitioner
Antal aktier 
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier 
vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet 
registrerade aktier med avdrag för återköpta egna 
aktier vid viss tidpunkt. 
Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal 
utestående aktier under viss period.
Avkastning totalt kapital 
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto 
samt värdeförändring derivat under senaste 12 
månaders period i procent av genomsnittligt totalt 
kapital. 
Data per aktie 
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie 
används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning 
av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie 
används antalet utestående aktier.
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Under perioden redovisade hyresintäkter exklusive 
rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter 
ägda vid periodens utgång. Under perioden 
förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp 
såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela 
året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. 
Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.
EPRA Vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 
dividerat med hyresvärdet på årsbasis för 
hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter 
klassificerade som projektfastigheter.
Fastighetskategori 
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med 
avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori 
kan det därför förekomma ytor som avser andra 
ändamål än den huvudsakliga användningen. 
Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, 
samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt 
skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt 
projekt och mark.
Fastighetskostnader 
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, 
såsom kostnader för drift, underhåll, 
tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta 
fastighetskostnader i form av uthyrning och 
fastighetsadministration.
Hyresvärde 
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd 
marknadshyra för vakanta ytor.
Kontraktsvärde 
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för 
Castellums hyresavtal.
Kronor per kvm 
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor 
per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens 
utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda 
fastigheter har räknats upp såsom om de ägts 
eller varit färdigställda under hela året medan 
fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och 
obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut 
har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan 
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår 
i verksamheten.
Nettouthyrning 
Hyres- och serviceintäkter för under perioden 
tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, 
reducerat med hyresintäkter för under perioden 
uppsagda avtal. 
29 CASTELLUM BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2025

===== SIDA 30 =====

Castellum Aktiebolag (publ)
Box 2269, 403 14 Göteborg
Besöksadress: Östra Hamngatan 16
Telefon: 031-60 74 00
www.castellum.se
Säte: Göteborg
Org. nr: 556475-5550
Om Castellum
Castellum är ett svenskt fastighetsbolag som äger, förvaltar och 
utvecklar kommersiella fastigheter i tillväxtstäder. Per den 31 
december 2025 uppgick fastighetsvärdet till cirka 137 mdkr. Bolaget 
är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassificerat som 
grönt enligt Green Equity Designation. Castellum är det enda 
svenska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability Index (DJSI).
En värd bortom det förväntade.
www.castellum.se 
Kontaktuppgifter
För mer information vänligen kontakta:
Pål Ahlsén, verkställande direktör, telefon 076-807 97 02 eller 
Christoffer Strömbäck, tf CFO, telefon 070-249 72 55. 
Finansiell kalender
Årsredovisning 2025, publiceras på bolagets 
webbplats 31 mars 2026
Delårsrapport januari-mars 2026 24 april 2026
Årsstämma 2026 29 april 2026
Halvårsrapport januari-juni 2026 15 juli 2026
Delårsrapport januari-september 2026 22 oktober 2026
Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027