FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2025
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport januari – juni 2025
Tillväxtresan fortsätter
• Hyresintäkterna ökade med
26 procent till 1 288 Mkr (1 020).
• Driftsöverskottet ökade med
31 procent till 1 085 Mkr (827).
• Förvaltningsresultatet ökade
med 32 procent till 801 Mkr (608).
• Förvaltningsresultat per aktie
uppgick till 13,27 kr (11,46).
• EPRA Earnings per aktie uppgick
till 12,52 kr (10,91).
• Värdeförändringar på fastigheter
uppgick till 171 Mkr (-161).
• Periodens resultat ökade till 671 Mkr
(365) motsvarande ett resultat per
aktie om 11,11 kr (6,89).
• EPRA NRV Långsiktigt substansvärde
per aktie ökade till 427,62 kr (396,00).
• Totalt 54 procent av uthyrningsbar
yta är miljöcertifierad, vilket
motsvarar 1 621 tkvm.
Väsentliga händelser under andra kvartalet
• Catena har uppdaterat grundprospektet för sitt MTN-
program, rambeloppet höjs till åtta miljarder kronor.
• Catena har rekryterat Magnus Thagg som ny ekonomi- och
finanschef som tillsammans med Adam Ekdahl, nuvarande
affärsutvecklingschef på Catena, tar plats i ledningsgruppen.
• Catena har tecknat avtal om förvärv av en logistikanläggning
som ska uppföras i danska Köge till ett fastighets-
värde om 289 MDkk.
Q2 2025
• Catena har tecknat avtal om ett fastighetsförvärv i
Bröndby strax utanför Köpenhamn i Danmark, till ett
värde om cirka 285 MDkk.
Väsentliga händelser efter periodens slut
• Catena förvärvar logistikanläggning i Jönköping med
Elgiganten som hyresgäst.
===== SIDA 2 =====
Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete
utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanlägg-
ningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien.
Catena i korthet
3 026 tkvm uthyrbar yta
6,6 år genomsnittlig kontraktstid (WALE) 96,5 % ekonomisk uthyrningsgrad 38,6 % belåningsgrad
134 fastigheter 42 346 Mkr fastighetsvärde
Fokuserad affärsmodell
Med en inriktning på strategiskt placerade
logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull
specialistkompetens och erfarenhet. Tillsammans
med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas
starka ställning på marknaden och ger bolagets
kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid.
Långsiktiga kundrelationer
Ett starkt kassaflöde säkerställs genom
långa relationer med en stor bredd av kunder där
flera av dem tillhör marknadens största aktörer
och många har samhällsbärande funktioner. Det
utgör en trygg och stabil grund för Catena.
Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet
Förmågan att erbjuda smarta ytor och
optimera flöden med minimal påverkan är avgörande
i en omställning där klimatförändringar bidrar till ökad
sårbarhet och ställer krav på en fungerande handel.
Cirkulära affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov.
Marknadsledande markbank
Historiskt har Catena framgångsrikt
förvärvat råmark med goda, framtida möjlig-
heter för etablering. Det gör att vi idag har en
stor markbank i strategiska logistiklägen.
Vision värd att investera i
Sedan Catena valde inriktning mot logistik-
fastigheter 2013 har visionen varit tydlig –
att länka Skandinaviens godsflöden. Fem
företagsspecifika faktorer bidrar till att
skapa värde och visar vägen framåt.
Hållbar och effektiv projektutveckling
Utveckling och förädling skapar förutsätt-
ningar för värdetillväxt i befintligt bestånd eller
genom nybyggnadsprojekt. Med ett fokus på håll-
bara och effektiva logistikfastigheter i anslutning
till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
2
===== SIDA 3 =====
Tillväxtresan fortsätter
Förvaltningsresultatet för perioden ökar med 32 procent jämfört
med förra året till 801 Mkr och hyresintäkterna stiger med 26 procent.
En fortsatt avvaktande marknad till trots visar Catena stabila resultat
och strategiskt viktiga transaktioner har kommit till avslut.
Fortsatta makroekonomiska osäkerheter
påverkar Catenas intressenter. Främst ger
det effekt på projektsidan där kundernas
avvaktande förhållningssätt håller i sig. På
transaktionsmarknaden upplever vi dock
ökad aktivitet – intresset kring logistikfast -
igheter från investerare har varit påtagligt
det senaste kvartalet. Det öppnar upp för
nya affärer och med vår finansiella styrka
och förmågan att kombinera en långsiktig
hållning med ett snabbt agerande utgör vi
en intressant köpare.
Förvärv som tillväxtdrivare
Vi arbetar målmedvetet för att öka vårt
bestånd på de bästa lägena i linje med
visionen ”att länka Skandinaviens godsflöden”.
Under årets första halva har vi identifierat
flera förvärvsmöjligheter på den danska
marknaden. Efter förvärvet av en nybyggd
logistikanläggning i Köge i april med tillträde
i december 2025 har vi under senaste kvar-
talet offentliggjort ännu ett danskt förvärv till
ett värde om 285 MDkk på attraktivt läge i
Köpenhamnsregionen. Den aktuella fastig-
heten ligger i Bröndby med nära access till
såväl de centrala delarna av Köpenhamn som
till Kastrup flygplats, ett svårslaget läge för
last-mile-transporter och effektiv citylogistik.
PostNord är hyresgäst i den 25 400 kvm stora
anläggningen som redan har tillträtts.
Ytterligare ett förvärv presenterades efter
periodens utgång. Vi är stolta att vi nu adderar
Elgigantens 112 000 kvm stora distributions-
center i Jönköping till Catenas fastighetsport-
följ. Fastigheten som förvärvats är granne med
den nybyggda logistikanläggning som Catena
färdigställde så sent som under 2024 till sam-
ma hyresgäst. Mellan de båda anläggningarna
löper E4, en av Sveriges viktigaste transport-
leder. Avtalet tecknades den 3 juli och tillträde
sker den 1 september. Därmed står Catena
som fastighetsägare för totalt 200 000 kvm
logistikyta i Torsviksområdet med Elgiganten
som hyresgäst.
Genom att ständigt utvärdera förvärvs-
möjligheter säkerställer vi att vår fastighets -
portfölj växer kontrollerat och med kvalitet.
Samverkan leder till utveckling
Framtiden för logistikfastighetsägare innebär
betydligt mer än att tillfredsställa behov av yta.
Våra hyresgästers behov är oftast större och
förutsättningarna för logistikaktörer förändras
i rask takt, inte minst vad gäller omställning
och elektrifiering. Vi har en fördel av att arbeta
nära våra hyresgäster och vara en del av deras
vardag samtidigt som vi har en god känsla för
de omvärldsfaktorer som påverkar logistiken.
Att koppla samma kompetenser tar oss ofta
närmre en lösning. Ett utmärkt exempel är vårt
samarbete med Einride som resulterat i att vår
första laddstation för tyngre transporter har
öppnat på fastigheten Adaptern 1 i Norrköping
– ett samarbete som gör det möjligt för oss att
bidra till omställning inom en sektor där varje
initiativ gör stor skillnad.
Ett annat viktigt tillfälle för kunskapsdelning
är i samband med vårt uppskattade event
Logistiktrender. I maj bjöd vi in till ett soligt
Helsingborg för att utforska den omvälvande
tid som logistiken befinner sig i. Fehmarn Bält,
geostrategiska tendenser, elektrifiering, AI,
humanoida robotar och klimatutmaningarna
var några av ämnena som berördes. En slutsats
från dagen var att det finns mycket som vi vet
kommer hända, frågan är bara exakt när.
Jag kan intyga att tajmingfrågan kan vara
utmanande för oss som företag men en sak
är jag helt säker på, för alla oss som arbetar
på Catena är det nu hög tid för en välförtjänt
semester.
Helsingborg i juli 2025
Jörgen Eriksson, VD
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
3
===== SIDA 4 =====
Hyresintäkter
Hyresintäkterna under perioden ökade med 26
procent till 1 288 Mkr (1 020), vilket mot svarar
868 kr/kvm (850). I jämförbart bestånd ökade
hyresintäkterna 2 procent mot föregående år.
Resterande intäktsökning avser färdig ställda
projekt samt effekten av transaktioner.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till -203 Mkr
(-193), vilket motsvarar 137 kr/kvm (161). I jäm-
förbart bestånd ökade fastighetskostnaderna
Intäkter och resultat
Hyresintäkter
Driftsöverskott
Förvaltningsresultat
Mkr Mkr
0
200
400
600
800
0
1 000
2 000
3 000
4 000
-23
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
500
600
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
-23
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Mkr Mkr
0
90
180
270
360
450
0
400
800
1 200
1 600
-23
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Kvartal Rullande 12 mån
I Helsingborg bygger Catena just nu Logistikposition Ramlösa.
med 5 procent. Den faktiska kostnadsökningen
beror dels på en större fastighetsportfölj, men
också på kostnader av engångskaraktär i sam-
band med försäkringsärende. Kostnaden per
kvadratmeter minskar till följd av att tillkom -
mande ytor genom förvärv och färdigställda
projekt är mer yteffektiva och driftsoptimerade,
samt att hyresgästerna står för merparten av
kostnaderna.
Fastighetsportföljen har sedan årsskiftet ökat
med 3 procent, motsvarande 86 263 kvm, i
uthyrningsbar yta.
Finansnetto
De finansiella kostnaderna exklusive kostnader
för leasing skuld uppgick till -271 Mkr (-220)
under perioden. Räntekostnaderna har ökat i
absoluta tal till följd av en större låneportfölj.
Samtidigt har den relativa kostnaden minskat,
tack var lägre marginaler och sjunkande
marknadsräntor. Under perioden har ränta
uppgående till 22 Mkr (39) aktiverats i projekt.
Samtidigt uppgick de finansiella intäkterna till
13 Mkr (29). De består till största delen av ränta
på placeringar.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
4
===== SIDA 5 =====
Hyresintäkter regioner
2025, apr–jun 2024, apr–jun 2025, jan–jun 2024, jan–jun Rullande 12 mån 2024, jan–dec
Mkr Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1
Sverige Syd 190 16 162 13 382 32 306 28 761 62 685 59
Sverige Väst 137 7 120 8 273 15 229 14 518 27 474 26
Sverige Öst 202 15 196 13 403 31 394 31 795 60 786 60
Danmark 115 4 49 9 230 8 91 17 387 17 248 25
Totalt 644 42 527 43 1 288 86 1 020 90 2 461 166 2 193 170
1 Vidarefakturerade kostnader.
Driftsöverskott regioner
Mkr
2025
apr–jun
2024
apr–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
Rullande
12 mån
2024
jan–dec
Sverige Syd 157 132 312 241 619 548
Sverige Väst 113 99 225 191 426 392
Sverige Öst 171 165 331 326 647 642
Danmark 108 37 217 69 355 207
Totalt 549 433 1 085 827 2 047 1 789
Kvartalsöversikt
2025
Q2
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
2023
Q4
2023
Q3
Hyresintäkter, Mkr 644 644 627 546 527 493 465 452
Driftsöverskott, Mkr 549 536 513 449 433 394 359 365
Överskottsgrad, % 85,3 83,3 81,8 82,3 82,0 80,0 77,2 80,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 96,5 96,7 96,8 96,2 95,6 96,6 96,4
Förvaltningsresultat, Mkr 403 398 350 303 323 285 258 266
Periodens resultat, Mkr 245 426 483 232 245 120 815 205
Avkastning på eget kapital, % 1,1 1,8 2,1 1,1 1,3 0,7 4,8 1,3
Soliditet, % 51,7 52,6 51,8 51,1 50,3 53,0 51,9 51,4
Börskurs vid periodens slut, kr 482,60 435,00 473,00 580,00 528,00 523,00 471,40 380,00
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 6,62 5,44 5,64 5,80 5,83 5,19 4,92 5,30
Resultat per aktie, kr 4,05 7,06 8,02 4,07 4,47 2,35 16,25 4,11
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 427,62 429,48 424,92 416,41 396,00 398,75 392,17 367,75
Resultat
Förvaltningsresultatet för perioden ökade
med 193 Mkr till 801 Mkr jämfört med föregå-
ende år, vilket är en ökning med 32 procent.
De främsta anledningarna till det förbättra-
de förvaltningsresultatet är en kombination av
förvärv och färdigställda projekt, lägre relativa
finansieringskostnader samt effektivare drift
genom optimering.
Periodens resultat uppgick till 671 Mkr. De
orealiserade värdeförändringarna på fastig-
heter uppgick till 174 Mkr (-161) och realiserade
värdeförändringar uppgick till -3 Mkr (0). En
kombination av förändringar i direktavkast-
ning, hyra, vakans och projekt är anledningar-
na bakom de orealiserade värdeförändring-
arna. För mer information om värdering, se
sidan 7.
Värdeförändringen på derivat uppgick till
-129 Mkr (22) och är en effekt av högre långa
marknadsräntor.
De orealiserade värdeförändringarna är av
redovisnings karaktär och påverkar inte kassa-
flödet.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
5
===== SIDA 6 =====
Kunder och fastighetsbestånd
Strategi
Catena strävar efter att skapa långa kund-
relationer med lönsamma och kreditstarka
hyresgäster.
Strategin innefattar också en vilja om att ingå
långa kontrakt med förfallostruktur som förde-
lar sig jämnt över tid. På så sätt sjunker risken
för materiella förändringar i vakansgraden.
Kunderna fördelar sig över flera sektorer och
utgör både renodlade logistikföretag, grossis-
ter och detaljhandelsföretag. Den största ande-
len består av starka och välkända tredjeparts-
logistikföretag samt företag inom mat och
dryck. Det hjälper till att skapa en stabil hyres-
intäkt över tid.
Hyreskontrakt
Catenas kontrakt innehåller vanligtvis index-
klausuler som reglerar hyresnivån i linje med
KPI. I Sverige, där kontrakten uppgår till 452
stycken och har ett kontraktsvärde om 2 128
Mkr, innehåller majoriteten av alla kontrakt
indexklausuler som reglerar hyresnivån med
motsvarande 100 procent av KPI. I Danmark,
där kontrakten uppgår till 17 stycken och har
ett kontraktsvärde om 472 Mkr, innehåller de
flesta kontrakt olika former av tak- och golv-
klausuler länkat till KPI.
Merparten av Catenas kontrakt utgörs av
avtal som bygger på triple-net eller double-net,
vilket innebär att kostnader såsom uppvärm-
ning, el, vatten och fastighetsskatt betalas
av hyresgästen.
Kunder
På balansdagen kom Catenas hyresintäkter
från totalt 259 kunder (277) fördelade på 469
kontrakt (453). De tio största hyresgästerna
stod för 54 procent (46) av intäkterna och
fördelade sig över totalt 76 kontrakt (76), med
en genomsnittlig kontraktstid (WALE) om
8,2 år (6,7). Catenas tre största hyresgäster
består av DSV, delvis statligt ägda DHL, och
ICA, som är ett av de ledande detaljhandels-
företagen. Under perioden har Menigo flyttat
in i den nybyggda fastigheten Dansered 1:69 i
Landvetter och blir därmed en av Catenas tio
största hyres gäster. DSV blev Catenas största
hyresgäst under fjolåret genom förvärven av
tre större logistikanläggningar i Helsingborg,
Landskrona och Horsens. DSV-koncernen är
ett av världens största transport- och logistik-
företag och har verksamhet i över åttio länder.
Anläggningen i Landskrona är ett av Nordens
största logistikcentrum och den i Horsens
ett av Europas största. De tre största hyres -
gästerna har 39 enskilda kontrakt kopplade
till 29 fastigheter, vilket ger en diversifierad
hyresstruktur sett till den enskilda hyresgästen.
Vakansrisken bedöms som liten då alternativen
för att ersätta den större logistikinfrastruktur vi
kan erbjuda är begränsade.
Fastigheter
Catena utvecklar och äger fastigheter med ett
långsiktigt perspektiv. Strategin utgår dels ifrån
att fastigheterna ska vara placerade på attrakti-
va positioner som försörjer befolkningstäta
regioner idag och i framtiden, dels att fastighe-
terna upprätthåller en hög kvalitet kopplat till
funktionalitet och hållbarhet samt kundernas
välmående. Detta förhållningssätt ökar chan-
sen att attrahera och behålla kunder över tid.
Löptider för hyreskontrakt
Förfalloår
Antal
kontrakt
Kontrakterad
årshyra, Mkr
Kontrakterad
årshyra, %
2025 54 47 2
2026 173 237 9
2027 51 188 7
2028 55 249 9
2029 43 277 11
2030 30 224 9
2031+ 63 1 378 53
Totalt 469 2 600 100
Hyresgäster per segment,
kontraktsvärde
Logistik och transport, 51%
Dagligvaror, 18%
Sällanköpsvaror, 15%
Bygg och inredning, 4%
Sjukvård, 3%
Industri, 3%
Statlig, 2%
Paketering, 1%
Övrigt, 3%
Genomsnittlig kontraktstid (WALE)
Uthyrningsgrad
10 största hyresgästerna,
kontraktsvärde
DSV, 18%
DHL, 8%
ICA, 6%
Martin & Servera, 5%
PostNord, 5%
Nowaste Logistics, 3%
Boozt, 3%
Menigo, 2%
Rhenus Warehousing
Solutions Denmark , 2%
Elgiganten, 2%
Övriga, 46%
År
0
2
4
6
8
-20 -21 -22 -23 -24 -25
Q2
%
90
92
94
96
98
100
-20 -21 -22 -23 -24 -25
Q2
6,6
96,5
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
6
===== SIDA 7 =====
Hyresvärde per region
Fastighetsvärde per region
Totalt: 2 693 Mkr
Totalt: 42 346 Mkr
Sverige Syd, 30%
Sverige Väst, 21%
Sverige Öst, 31%
Danmark, 18%
Sverige Syd, 31%
Sverige Väst, 20%
Sverige Öst, 31%
Danmark, 18%
Förvärv, investeringar och avyttringar
0
1 100
2 200
3 300
4 400
5 500
Mkr
-1 100
-23
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Investeringar
Förvärv
Avyttringar
Fastigheter per region
Regioner
Antal
fastigheter
Uthyrbar
yta, tkvm
Verkligt
värde, Mkr
Hyres-
värde, Mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Kontrakterad
årshyra, Mkr
Överskotts-
grad, %
Sverige Syd 38 926 13 030 813 95 770 82
Sverige Väst 35 715 8 650 568 98 557 82
Sverige Öst 48 864 12 890 839 96 801 82
Danmark 13 521 7 776 473 100 472 95
Totalt 134 3 026 42 346 2 693 97 2 600 84
Värdering
Catenas förvaltningsfastigheter redovisas till
ett verkligt värde om 42 346 Mkr (35 865). De
orealiserade värdeförändringarna uppgick un-
der perioden till 174 Mkr (-161) och har uppstått
som en effekt av förändringar i direktavkast-
ningskrav, vakans, omförhandlade hyreskon-
trakt och projekt. Detta motsvarar 0,4 procent
(-0,4) av totala portföljvärdet före justering.
Under första kvartalet påverkades värdet
negativt med anledning av lägre valutakurs
i DKK. Kursen har under andra kvartalet vänt
uppåt igen, dock ej till samma nivå som vid
utgången av 2024. Catenas fastigheter har per
balansdagen värderats till ett vägt genomsnitt-
ligt direktavkastningskrav (exit yield) om 5,9
procent (5,9) att jämföras med EPRA NIY om
5,6 procent (5,6).
Catena genomför varje kvartal en intern
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter
som ligger till grund för de verkliga värden
som finns upptagna i balansräkningen. För att
säkerställa den interna värderingen genomförs
Känslighetsanalys
Förändr. i
%-enheter
Påverkan
värde, Mkr
Belånings-
grad, %
Avkastningskrav +0,5 -3 015 41,8
-0,5 3 587 35,8
Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 359 37,6
-0,5 -1 314 40,0
externa värderingar av bolagets fastigheter.
Under perioden har cirka 46 procent av fastig-
hetsbeståndet värderats externt. Eftersom
alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm-
ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet
anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall per
fastighet som i ett samlat bestånd till stor del
antas ta ut varandra. Vilket även en jämförelse
mellan de interna och externa värderingarna i
Catenas bestånd visar.
De parametrar som väsentligt påverkar
värdet på en fastighet är exempelvis hyresut-
veckling och förändring av direktavkastnings-
kravet. Driftskostnaderna är av avsevärt mindre
påverkan då en ökning av dessa, till största del,
vidarefaktureras till hyresgästen. För att belysa
hur en förändring på +/-0,5 procentenheter
för avkastningskrav och årlig hyresutveckling
påverkar verkligt värde och belåningsgraden
kan följande känslighetsanalys göras. Beräk-
ningen ger en förenklad ögonblicksbild då en
parameter sällan rör sig ensam.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
7
===== SIDA 8 =====
Fastighetsförvärv
Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/
år, Mkr
Priorparken 385 2025-05-31 Danmark Bröndby 25 404 414 25
Totalt 25 404 414 25
Fastighetsförsäljningar
Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Resultat,
Mkr
Lejonet 6 2025-03-31 Syd Åstorp 1 985 7 0
Lejonet 7 2025-03-31 Syd Åstorp 3 624 18 -2
Klarinetten 1 2025-04-30 Väst Mölndal 4 257 73 -1
Totalt 9 866 98 -3
Transaktioner
Catena har under perioden förvärvat en
fastighet i Danmark till ett värde motsvarande
414 Mkr. Fastigheten, som är 25 400 kvm stor,
är belägen i Bröndby i Köpenhamnsregionen
och har PostNord som hyresgäst.
Catena har under perioden även genomfört
försäljning av 3 mindre fastigheter till ett värde
om 98 Mkr med frånträde den 31 mars och 30
april.
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i
befintliga fastigheter har gjorts med 570 Mkr.
Den största investeringen i befintliga fastig -
heter har skett på Logistikposition Ramlösa i
Helsingborg där den sista av tre logistikanlägg-
ningar om totalt cirka 75 000 kvm påbörjats.
Större investeringar har också skett på
Sockret 4 i Malmö där Catena färdigställt en
ny 14 000 kvm stor logistikanläggning till hyres-
gästen Rugvista.
Fastighetsbestånd
Q2 2025 Q2 2024
Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 41 558 137 30 872 132
Förvärv 1 414 1 3 725 7
Nybyggnation 2 305 1 068
Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 9 34
Investering i befintliga fastigheter, annat 2 154 165
Hyresgästanpassningar 2 102 82
Försäljningar -98 -3 –
Omräkningsdifferenser -272 80
Fastighetsreglering mm – -1 – 1
Orealiserade värdeförändringar 174 -161
Fastighetsbestånd vid periodens utgång 42 346 134 35 865 140
Totala investeringar 984 5 074
Investeringar via förvärv av aktier -414 -3 539
Investeringar enligt kassaflödesanalys 570 1 535
1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 22 Mkr (39).
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
8
===== SIDA 9 =====
Fastighetsutveckling
Catena har en ambition att växa genom in-
vesteringar i utvecklingsprojekt. Det innefattar
både investeringar i tillbyggnad och förädling
av befintliga fastigheter samt nyproduktion
och utveckling av bolagets markbank. Genom
att förvalta det nuvarande beståndet väl och
utveckla nya moderna logistikfastigheter gene-
rerar Catena värde för alla sina intressenter.
Andel detaljplanerad yta, markbank
Detaljplanerad yta, 40%
Pågående detaljplaneprocess, 52%
Ej påbörjad, 8%
16,3 Mdkr
Potentiell investeringsvolym
1,6 miljoner kvm
Uppskattad uthyrningsbar yta
Nyinflyttat i centrala Malmö!
På Lodgatan i Malmös hamnområden har
Catena uppfört ytterligare en toppmodern
logistikanläggning, granne med den anlägg -
ning som vi nyligen färdigställt för Lekia. Här
välkomnar vi e-handelsförtaget Rugvista som
samlar både huvudkontor och lager under
samma tak – totalt 14 000 kvadratmeter
med utsikt öv er hamnbassängen. Stor vikt
har lagts vid att skapa en god arbetsmiljö,
Rugvistas medarbetare kan exempelvis
nyttja ett fullt utrustat gym.
Fastigheten kommer att miljöcertifieras
enligt BREEAM Excellent, är utrustad med
en solcellsanläggning på 1 020 kWp och ett
energieffektivt golvvärmesystem.
Mark
Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt
skede och arbetar nära samtliga intressenter för
att få en detaljplan på plats för att kunna etable-
ra logistikanläggningar. Detta arbete har pågått
en längre tid och lett till att bolaget idag har en
potentiell markbank om cirka 4,5 miljoner kvm
på attraktiva logistiklägen.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
9
Catena AB | Q2 20259
===== SIDA 10 =====
Större pågående projekt 1
Kund Fastighet Kommun
Uthyr-
ningsbar
yta, kvm
Bedömt
driftsöver-
skott, Mkr
Uppskattad
investering,
Mkr
Upparbetat
per Q2 2025,
Mkr
Uthyr nings-
grad på
balans dag, % Klart 2
Nowaste Logistics Vevaxeln 1 &
Vipparmen 1
Helsingborg 75 000 67 950 729 35 Q1 2026
San Sac Mappen 4 Linköping 9 800 9 129 27 100 Q1 2026
Boozt Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 5 850 6 89 14 100 Q2 2026
Totalt pågående större projekt 90 650 82 1 168 770
1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen.
2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning.
Större möjliga projekt
Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående
Hyltena Jönköping 50 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Omgående
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q2 2026
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q2 2026
Logistikposition Järna Södertälje 950 000 50 Q1 2028
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029
Nyproduktion
Efterfrågan är större än utbudet av attraktiva
mark för logistik och planprocesser är ofta
förknippade med långa ledtider. Det här feno-
menet synliggör värdet av Catenas markreserv
och ger bolaget en unik konkurrensfördel.
I normalfallet startar vi nya projekt först när
vi har tecknat hyreskontrakt med kund för att
säkerställa en god säkerhetsmarginal.
Utveckling av befintligt bestånd
Catena arbetar kontinuerligt för att effektivise-
ra och utveckla befintligt bestånd. Genom lokal
närvaro och tack vare en egen förvaltningsor-
ganisation skapar vi nära relationer med våra
hyresgäster och optimala förutsättningar för
ständiga förbättringar i fastigheterna över
tid. Vi har ett evighetsperspektiv med vårt
ägande och utforskar kontinuerligt nya sätt att
höja standard och effektivitet. På så sätt kan
vi minska driftskostnader och klimatavtryck,
vilket förbättrar fastigheterna över tid och gör
dem mer attraktiva för både befintliga och nya
hyresgäster.
Logistikfastigheter uppförs oftast på större
markområden där möjlighet till expansion
finns. I takt med växande godsflöden, drivet av
bland annat tillväxten inom e-handeln, behöver
våra hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en
befintlig fastighet för att kunna hantera större
volymer. Vår förmåga att erbjuda detta stärker
kunderbjudandet och tillväxtmöjligheterna,
både för Catena och för våra hyresgäster.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
10
===== SIDA 11 =====
Catenas hållbarhetsarbete
Energiklasser i fastighetsbeståndet
Kvm/LOA Sverige Danmark
Energiklass A 1 023 500 422 173
Energiklass B 502 814
Energiklass C 395 711 73 738
Energiklass D 347 937
Energiklass E 117 730
Energiklass F 36 104
Energiklass G 54 446
Saknas 26 839 25 404
Summa 2 505 081 521 315
Sveriges gränsvärden för energiklasser ger en högre andel
byggnader i energiklasserna D, E och F samtidigt som Dan-
marks gränsvärden innebär att de har en större andel av
byggnaderna i klass B, C och D.
Catenas hållbarhetsmål
2025 R12 2024 2023 2021 (basår)
Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 1
Scope 1, ton CO2e (location based) 368 334 208 399
Scope 2 , ton CO2e (location based) 3 394 3 282 3 053 2 233
Scope 3, ton CO2e (location based) 48 192 2 62 679 23 797 19 591
100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 57 46 39 15
Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor 3
Bebyggda fastigheter - 0,35 0,39 0,42
Projektområden - 2,20 1,99 1,49
Certifierade som GPTW > 85 procent 3 - 81 81 88
1 Under 2024 justerades beräkningsmetoden fördelning av utsläpp i Scope 1 och 3. Samma metod har tillämpats retroaktivt för 2023, vilket påverkar utfallen i Scope 1 och 3.
2 Minskning av utfall R12 Scope 3 jämfört med Q1 beror främst på minskad nybyggnationstakt.
3 Grönytefaktor och GPTW redovisas per helår. För mer information, se vår årsredovisning för 2024.
Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet enligt taxonomiförordningen
Q2 2025, Mkr Tillämplighet, % Förenlighet, %
Omsättning 1 1 288 100 76
Capex 2 984 100 15
Opex 3 46 100 76
1 Omfattar alla intäkter från ekonomiska aktiviteter kopplade till Catenas egna fastigheter.
2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv
och nybyggnation.
3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av fastigheter.
A B C D E F G
Sverige
Danmark
02 04 06 08 01 00
Väsentliga händelser under andra kvartalet
• På Logistikposition Sunnanå utanför Malmö
omvandlas en 3 000 m² grusplan till en
grönare och mer inbjudande miljö för att
förbättra arbetsmiljön och främja den lokala
biologiska mångfalden.
• Catena deltar vid Almedalsveckan för att
bland annat genom ett panelsamtal lyfta hur
fastighetsägare kan ta ett större ansvar för
den biologiska mångfalden i sina fastighets-
bestånd.
• Extern revision av Catenas miljölednings-
system ISO 14001 genomförs på region-
kontoren i Nyköping och Arlöv.
• Hållbarhetschef Amanda Thynell deltar i
Fastighetsägarnas hållbarhetsråd i Stock-
holm.
Catenas väsentliga områden
Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena
verkar utifrån. Catena har skrivit under FN:s
Global Compact och bolagets klimatmål för
Scope 1 och 2 är godkända av SBTi (Science
Based Target). Vidare är Catenas samtliga mål
inom hållbarhet linjerade mot 2025 och 2030.
Hållbarhet är en komplex fråga där sociala,
miljömässiga och ekonomiska aspekter hänger
samman. Enligt Catenas uppdaterade dubbla
väsentlighetsanalys är följande områden be-
dömda som väsentliga:
• Klimatförändringar
• Biologisk mångfald och ekosystem
• Resursanvändning och cirkulär ekonomi
• Den egna arbetskraften
• Arbetstagare i värdekedjan
• Påverkade samhällen
• Ansvarsfullt företagande
Samtliga väsentliga områden följs upp med
kvantitativa eller kvalitativa mål.
Betyg och utmärkelser
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
11
===== SIDA 12 =====
Vi driver på elektrifieringen
av tyngre transporter
I maj invigdes en ny laddstation på vår fastighet Adaptern 1 i Norrköping,
där vi nu erbjuder högeffektsladdning för tunga transporter. Etablering-
en har skett i samarbete med fraktteknikföretaget Einride. Vi finansierar
och äger laddstationen, medan Einride ansvarar för daglig drift och den
digitala integreringen. Totalt ryms 9 laddplatser på stationen, varav 4
är högkapacitetsplatser med upp till 400 kW – redo att leverera kraft
till framtidens eldrivna transporter. Förarnas behov har varit i fokus och
vi erbjuder bekvämligheter såsom toalett, dusch och kök. De kan även
enkelt följa laddningsstatus, återstående tid, effektuttag och prestanda
via skärmar i en förarlounge.
Näst på tur står Helsingborg, där byggnation pågår av ytterligare en
laddstation på Logistikposition Tostarp.
2025 apr–jun,
rullande 12 mån 2024 2023
Klimatförändringar 1
Energiintensitet, kWh/kvm (normalårskorrigerad) 84 87 96
Fastigheter inkl kylda ytor, kWh/kvm 140 149 144
Fastigheter exkl kylda ytor, kWh/kvm 54 60 77
Energiintensitet, kWh/kvm (faktisk) 84 87 96
varav faktisk uppvärmning, MWh 52 938 52 730 51 965
varav el och kyla, MWh 176 490 171 391 158 659
Antal laddpunkter, st 943 409 -
Totalt installerad effekt solceller, kWp 2 71 172 68 533 12 863
varav ägs av Catena 20 912 18 273 12 103
varav ägs av hyresgäst 50 260 50 260 760
Totalt installerad effekt batterier, kW 2 22 180 16 080 2 590
varav ägs av Catena 14 180 8 080 2 590
varav ägs av hyresgäst 8 000 8 000 -
Producerad förnyelsebar energi, MWh 3 23 505 9 810 7 934
Energieffektiviseringsprojekt, Tkr 273 510 257 525 118 787
Fastighetsförvaltning utsläpp, kg CO2e/kvm (location based) 6,83 7,03 7,56
varav scope 1 0,11 0,11 0,07
varav scope 2 1,18 1,21 1,34
varav scope 3 5,54 5,72 6,15
Miljöcertifiering, % av hyresintäkter 54,1 46,7 -
Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde 55,6 49,0 -
Biologisk mångfald
Andel yta kartlagd med ekologirapport, % 38,5 36,4 39,7
Antal genomförda projekt med fokus biologisk mångfald, st 2 5 7
Andel yta med genomförda biodiversitetsprojekt, % 12,2 11,0 8,2
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Projektutveckling – genomsnitt
(rullande 6 senaste färdigställda) a1–a5 2 223 227 -
Den egna arbetskraften1
Sjukfrånvaro, % 2,2 1,6 2,3
Jämställdhet kvinnor/män 43/57 42/58 35/65
Personalomsättning, % 9,7 10,3 9,1
2025 apr–jun,
rullande 12 mån 2024 2023
Arbetstagare i värdekedjan
Genomförda platskontroller - - -
Ansvarsfullt företagande 1, 4, 5
Antal arbetsrelaterade tillbud och olyckor 25 18 -
varav tillbud 18 15 -
varav olyckor 7 1 -
varav allvarliga olyckor - 2 -
varav dödsfall - - -
1 Energirelaterade nyckeltal, egen arbetskraft och ansvarsfullt företagande redovisas med en månads eftersläpning.
2 Redovisar faktisk siffra.
3 Ökning beror på ny datatäckning för Mossvej 27–29, som producerat 12 MWh under året.
4 Skadad person är egen personal/entreprenör/övrig person. Allvarlig arbetsolycka följer Arbetsmiljöverkets definition.
5 Ökning av antal i R12 beror på förbättrad uppföljningsrutin under 2024.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
12
===== SIDA 13 =====
Finansiering
Finansiell position – en sammanställning
2025-06-30 Finanspolicy 2024-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 16 729 16 944
Andel grön finansiering, % 73,0 >50 70,8
Soliditet, % 51,7 >40 51,8
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 >2,0 3,6
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,6 <9 7,9
Kapitalbindning, år 4,8 >2,5 5,2
Kreditrating BBB Lägst IG BBB
Belåningsgrad, % 38,6 <50 38,4
Räntebindning, år 2,7 2,6
Räntesäkringsgrad, % 61,0 61,0
Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,4
Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 137 3 740
Banklån, 42%
Danska Realkredit obligationer, 23%
MTN icke säkerställda obligationer, 19%
SFF säkerställda obligationer, 11%
Certifikat, 5%
Finansieringskällor
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter
ställer krav på god tillgång till kapital. Kombina-
tionen av en väl diversifierad finansiering och
en attraktiv fastighetsportfölj som genererar
starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt
hållbar tillväxt.
Catenas finansieringsstrategi
Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en
ändamålsenlig kapitalstruktur, vilken styrs av
affärsmässiga motiv samt av en finanspolicy
som beslutas och vid behov revideras av styrel-
sen. Catena styr sin finansiella ställning genom
att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt
bidrar till att hantera finansiella risker.
Genom att aktivt verka för att bibehålla en
god säkerhetsmarginal kopplad till skuldsätt-
ning, soliditet och räntetäckning säkerställer
vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för inves-
terare och långivare. Tillsammans med starka
kassaflöden från det befintliga beståndet och
nyutvecklade fastigheter genereras hållbar
tillväxt till våra intressenter över lång tid. I linje
med denna målsättning eftersträvar vi att alltid
uppnå och bibehålla ett kreditbetyg om lägst
Investment Grade.
Catenas kreditbetyg
Ratinginstitut Långsiktig Utsikter
Fitch Ratings BBB Stabila
Marknadsläget
Under andra kvartalet har marknaden präglats
av fortsatt osäkerhet kring ränteläget och stats-
finansiella utsikter, särskilt i ljuset av växande
obligationsutbud i både USA och Europa. I
Sverige och Danmark har centralbankerna
genomfört ytterligare sänkningar. Trots att
inflationsförväntningarna är i avtagande biter
Kapitalstruktur
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Soliditet, %
0
20 000
40 000
60 000
0
20
40
60
Mkr %
-21 -22 -23 -24 -25
Q2
volatiliteten sig fast. Detta speglar investe-
rarnas försiktighet snarare än en förändrad
inflationsbild.
Kapitalmarknaden förblir selektiv. Bolag med
starka kassaflöden, transparenta strukturer
och hållbara affärsmodeller har fortsatt god
tillgång till finansiering. Vi ser därmed fortsatt
möjlighet att balansera investeringar med
kapitalstruktur förbättringar i linje med bolagets
strategi.
Utestående obligationer (icke säkerställd MTN)
Mkr Räntevillkor, % Löptid, år Förfall, årtal Re-offer, % 1
300 1,90+Stibor 3M 2,5 2026
300 4,810 2,5 2026
500 1,00+Stibor 3M 3 2027
700 1,50+Stibor 3M 4 2028
500 1,35+Stibor 3M 5 2029
350 1,90+Stibor 3M 2 2026 0,90+Stibor 3M
500 0,95+Stibor 3M 3 2028
1 Re-offer avser den yield till löptid som fastställdes vid emissionstillfället, baserat på den kurs till vilken obligationen erbjöds
investerare på primärmarknaden.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
13
===== SIDA 14 =====
Räntebindning 1
Lån Derivat 2, 3 Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 16 243 97 500 1,0 7 572 45 3,2
1–2 300 2 600 0,2 900 5 2,9
2–3 186 1 1 072 1,0 1 259 8 2,7
3–4 0 0 1 653 2,3 1 653 10 3,5
4–5 0 0 1 894 1,9 1 894 11 3,1
5– 0 0 3 451 2,4 3 451 21 3,5
Totalt 16 729 100 9 170 1,9 16 729 100 3,2
1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
² Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
³ Tillkommer en, ej medräknad, forwardstartande ränteswap, på nominellt 200 Mkr med start 2026.
Kapitalbindning
År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, %
0–1 1 021 1 021 0 6
1–2 3 905 3 905 0 23
2–3 7 842 5 092 2 750 31
3–4 1 874 1 874 0 11
4–5 500 500 0 3
5– 4 337 4 337 0 26
Totalt 19 479 16 729 2 750 100
Finansiering
Under det andra kvartalet ökade Catenas
externa låneportfölj med 224 Mkr till följd av en
ny obligation via SFF samt ökad volym certifi-
katsupplåning.
På balansdagen uppgick belåningsgraden till
38,6 procent och säkerställd skuld uppgick till
76 procent av låneportföljen, vilket motsvarar
en säkerställd belåningsgrad om 29,2 procent.
Värdet av obelånade tillgångar uppgick till
drygt 4 gånger den icke säkerställda skulden
exkluderat värdet på mark.
Under kvartalet har Catena uppdaterat
grundprospektet för sitt MTN-program för
upplåning på den nordiska kapitalmarknaden.
Samtidigt har rambeloppet i programmet höjts
från tidigare fem till åtta miljarder kronor.
Utöver Catenas egna MTN-program finns
en möjlighet att låna säkerställd kapitalmark-
nadsfinansiering genom Svensk Fastighets-
Finansiering (SFF). SFF innehar en kreditrating
motsvarande BBB+ från NCR. Läs mer på
Svenskfastighetsfinansiering.se.
Likviditet
På balansdagen uppgick likvida medel inklu-
sive outnyttjade lånelöften till 3 137 Mkr, och
utöver det en checkkredit uppgående till 200
Mkr. Catena strävar efter att upprätthålla en
tillräcklig likviditet, inkluderat ett fritt kassa-
flöde motsvarande 12 månader för att täcka
kommande låneförfall under samma period.
Därtill säkerställer Catena att det alltid finns
outnyttjade lånelöften för att täcka utestående
företagscertifikat.
Kapital- och räntebindning
Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering
och söker därmed en diversifierad uppsättning
av finansieringskällor med spridd kapitalbind-
ningsstruktur. Inom 12 månader förfaller lån
om cirka 1 Mdkr varav 39 procent består av
kapitalmarknadsfinansiering. Den genomsnittli-
ga kapitalbindningen på balansdagen var 4,8 år
(3,6). För att uppnå önskad ränteförfallostruk-
tur och därmed hantera ränterisken arbetar
Catena både med fasträntelån och räntederi-
vat. Vid periodens slut uppgick fasträntelånen
inklusive ränteswapar till 61 procent av totala
räntebärande skulder, vilket minskar effekten
av förändrade korta marknadsräntor. Den
genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till
2,7 år (2,6).
Räntekänslighetsanalys
Marknadsränta (Stibor, Cibor),
procentenheter +1% -1%
Räntekostnad
+ ökning/- minskning, Mkr +55 -55
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
14
Catena AB | Q2 202514
===== SIDA 15 =====
Derivat
På balansdagen uppgick det verkliga värdet av
derivat, tillhörande nivå 2 i värderingshierarkin,
till 31 Mkr (230), och värdeförändringen påver-
kade resultaträkningen med -129 Mkr (22).
Valutaexponering
Catena har genom sin verksamhet i Danmark
exponering mot danska kronor. Under perio-
%
0
10
20
30
40
50
60
2021 2022 2023 2024 2025
Q2
ggr
0
3
6
9
12
2021 2022 2023 2024 2025
Q2
%
0
10
20
30
40
50
60
70
2021 2022 2023 2024 2025
Q2
ggr
0
2
4
6
2021 2022 2023 2024 2025
Q2
År
2021 2022 2023 2024 2025
Q2
0
1
2
3
4
5
6
FINANSIELLA MÅL
Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)Belåningsgrad
MÅL >2,5 år
MÅL >2 ggr
MÅL >40%
MÅL <50% MÅL <9 ggr
den uppgick intäkterna i Danmark till cirka 18
procent av de totala hyresintäkterna. Den hu-
vudsakliga exponeringen ligger i nettotillgång-
ar i danska kronor vilket påverkas av föränd-
ringar i valutakursen. På balansdagen uppgick
nettotillgångar i utländsk valuta till 2 821 MDkk,
varav 13 procent var säkrad. Valutaexponering-
en bedöms löpande av styrelse och ledning.
Den gröna omställningen
Catena arbetar målmedvetet för att anpassa
verksamheten till bolagets långsiktiga hållbar-
hetsmål. Under 2024 uppdaterade Catena sitt
gröna finansieringsramverk med influenser
från de senaste EU-direktiven. Syftet är att
uppmuntra finansiering till investeringar i fast-
igheter och projekt som främjar miljö- och kli-
Fastigheten Hyltena 1:102 i Jönköping
är 91 000 kvm och har 72 portar.
matomställning. På balansdagen uppgick den
gröna delen av låneportföljen till 73 procent
vilket innebär att Catena har uppnått målet om
att ha minst 50 procent grön finansiering till
2025.
Mer information finns att läsa i vår investerar-
rapport som varje år uppdateras och publicer-
as på vår webbplats.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
15
Catena AB | Q2 202515
===== SIDA 16 =====
Marknadsutveckling
Utvecklingen för logistikfastigheter
Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin
grund i globala megatrender som har resulte-
rat i en mer komplex, men också en mer
flexibel, leveranskedja. Teknisk utveckling har
möjliggjort ett nytt konsumtionsbeteende som
skapar behov av nya sätt att lagra och sälja
produkter vidare.
Transaktionsvolymen för industrisegmentet
uppgick under årets första kvartal till 5,6 mil-
jarder, vilket står för 14,2 procent av den totala
transaktionsvolymen. Under det andra kvartalet
tillkom ytterligare 7,6 miljarder i industriseg-
mentet och andelen av totala transaktioner
ökar. Andelen utländska investerare är fortsatt
låg. Primeyielderna ligger stabilt, men i övrigt
blir det mer och mer segregerat då skillnaden
på bra logistik med långa avtal och övrig logis-
tik blir större.
Makroutveckling
Efter en serie räntesänkningar i början av
året har centralbankerna nu intagit en mer
avvaktande hållning. Riksbanken sänkte dock
ytterligare i juni och lämnade styrräntan på
2,00 procent, medan Danmarks Nationalbank
sänkte ytterligare till 1,85 procent i april. Fem-
åriga swapräntor har rört sig ned men behåller
oregelbundenhet, till följd av global osäkerhet
och växande farhågor kring geopolitik och
statsfinansiella utmaningar. Per utgången av
juni noterades femåriga swapräntor till 2,13
procent i Sverige och 2,38 procent i Danmark.
Geopolitiska och handelspolitiska faktorer
fortsätter alltså att påverka det makroekono-
miska klimatet. USA:s tilltagande protektionism
och ökade användning av riktade handelstullar
gentemot såväl Kina som EU skapar nya osä-
kerheter kring leverantörskedjor och investe-
ringar, särskilt inom kapitalintensiva sektorer.
Samtidigt bidrar Europas inrikespolitiska frag-
mentering till en försiktigare investeringsvilja
bland internationella aktörer.
På kapitalmarknaden märks en tudelning.
Bolag med stabila intäktsflöden, god trans-
parens och tydlig affärsmodell har fortsatt
tillgång till såväl obligations- som bankfinan-
siering, även om selektivitet och prissättning
varierar. Förväntningar om en stabiliserad
räntemiljö längre fram i år har dock bidragit till
ett visst återvänt intresse på primärmarknaden
under slutet av kvartalet.
Omfattande regulatoriska reformer – inklusi-
ve föreslagna justeringar av Omnibus-paketet
och EU:s hållbarhetsregler – skapar ett skifte
mot ökad förenkling som kan komma att under-
lätta för vissa bolag och sektorer att fokusera
resurser effektivt. För fastighetssektorn, där
kapitalintensitet och långsiktighet är centrala
faktorer, skulle detta på sikt kunna bidra till mer
I Jönköping har Catena nyligen färdigställt fastigheten
Stigamo 1:49 till hyresgästerna Nowaste Logistics och Mestergruppen.
effektiva kapitalflöden och lägre trösklar för
investeringar.
Mot denna bakgrund ser Catena fortsatt
goda möjligheter att agera långsiktigt, genom
selektiva investeringar, nära investerarrelatio-
ner och genom att fortsätta utveckla vårt
erbjudande och vårt fastighetsbestånd i enlig-
het med bolagets affärsidé och strategi.
Källa statistiska uppgifter: CBRE.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
16
Catena AB | Q2 202516
===== SIDA 17 =====
Finansiella rapporter
Koncernens resultat i sammandrag
Mkr
2025
apr–jun
2024
apr–jun
2025
jan–jun
2024
jan–jun
Rullande
12 mån
2024
jan–dec
Hyresintäkter 644 527 1 288 1 020 2 461 2 193
Fastighetskostnader -95 -94 -203 -193 -414 -404
Driftsöverskott 549 433 1 085 827 2 047 1 789
Central administration -14 -14 -27 -26 -59 -58
Övriga rörelseintäkter 2 – 7 2 10 5
Andel i resultat från intresseföretag -2 1 -2 – -33 -31
Finansiella intäkter 5 16 13 29 41 57
Finansiella kostnader -136 -111 -271 -220 -544 -493
Finansiella kostnader
avseende leasingskuld -1 -2 -4 -4 -8 -8
Förvaltningsresultat 403 323 801 608 1 454 1 261
Realiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter -1 – -3 – 14 17
Orealiserade värdeförändringar
från förvaltningsfastigheter 71 38 174 -161 449 114
Värdeförändringar derivat -168 -51 -129 22 -199 -48
Resultat före skatt 305 310 843 469 1 718 1 344
Periodens skatt -60 -65 -172 -104 -332 -264
Periodens resultat 245 245 671 365 1 386 1 080
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens 77 -11 -132 34 -146 20
Periodens totalresultat 322 234 539 399 1 240 1 100
Periodens totalresultat fördelat
på moderbolagets aktieägare 322 234 539 399 1 240 1 100
Nyckeltal
Eget kapital, kr per aktie 382,62 353,51 382,62 353,51 382,62 382,69
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde,
kr per aktie 427,62 396,00 427,62 396,00 427,62 424,92
Periodens resultat, kr per aktie 1 4,05 4,47 11,11 6,89 23,30 19,36
Antal utestående aktier, miljoner 60,4 54,9 60,4 54,9 60,4 60,4
¹ Före och efter utspädning.
Blomsterprakt på Logistikposition Sunnanå i Arlöv.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
17
===== SIDA 18 =====
Koncernens kassaflöde i sammandrag
Mkr
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
Resultat före skatt 843 469 1 344
Justering för poster som
inte ingår i kassaflödet -42 138 -52
Betald skatt -73 -22 -37
Kassaflöde före förändringar
av rörelsekapital 728 585 1 255
Förändring av rörelsefordringar
och lager -2 -250 12
Förändring av rörelseskulder -89 298 20
Kassaflöde från den löpande
verksamheten 637 633 1 287
Förvärv av tillgångar via
dotterföretag -403 -892 -1 995
Avyttring av verksamheter 74 -3 229
Investeringar i
förvaltningsfastigheter -570 -1 535 -2 649
Förändringar av
finansiella tillgångar -3 6 –
Kassaflöde från
investeringsverksamheten -902 -2 424 -4 415
Nyemission – 2 074 5 098
Förändring av lån -61 -40 -922
Utbetald utdelning -272 -233 -490
Kassaflöde från
finansieringsverksamheten -333 1 801 3 686
Periodens kassaflöde -598 10 558
Likvida medel vid periodens början 990 430 430
Kursdifferens i likvida medel -5 1 2
Likvida medel vid periodens slut 387 441 990
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr
2025
30 jun
2024
30 jun
2024
31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Goodwill 582 582 582
Förvaltningsfastigheter 42 346 35 865 41 558
Materiella anläggningstillgångar 1 2 1
Nyttjanderättstillgångar 277 280 277
Finansiella anläggningstillgångar 497 690 635
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 551 712 543
Likvida medel 387 441 990
Summa tillgångar 44 641 38 572 44 586
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 23 095 19 397 23 099
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 15 559 12 143 16 404
Uppskjuten skatteskuld 3 427 3 143 3 290
Leasingskuld 275 275 275
Övriga långfristiga skulder 32 34 32
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 1 170 2 229 540
Övriga kortfristiga skulder 1 083 1 351 946
Summa eget kapital och skulder 44 641 38 572 44 586
Förändring i eget kapital i sammandrag
Mkr
2025
30 jun
2024
30 jun
2024
31 dec
Ingående balans 23 099 17 391 17 391
Periodens totalresultat 539 399 1 100
Lämnad utdelning aktieägare -543 -467 -490
Nyemission – 2 074 5 098
Utgående balans 23 095 19 397 23 099
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
18
===== SIDA 19 =====
Moderbolagets räkningar
Balansräkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2025
30 jun
2024
30 jun
2024
31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 1 2 1
Finansiella anläggningstillgångar 3 235 3 235 3 235
Fordringar på koncernföretag 126 – 133
Långfristiga fordringar 49 247 185
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 19 178 15 217 18 287
Fordringar på intresseföretag 17 43 9
Kortfristiga fordringar 22 39 34
Likvida medel 312 331 861
Summa tillgångar 22 940 19 114 22 745
Eget kapital och skulder
Eget kapital 12 528 9 672 13 025
Obeskattade reserver 17 17 17
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 8 48 36
Räntebärande skulder 4 964 2 654 4 271
Skulder till koncernföretag 576 – 584
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 10 1 254 376
Skulder till koncernföretag 4 481 5 148 4 371
Övriga kortfristiga skulder 356 321 65
Summa eget kapital och skulder 22 940 19 114 22 745
Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2025
jan–jun
2024
jan–jun
2024
jan–dec
Nettoomsättning 49 46 88
Kostnad för utförda tjänster -71 -70 -138
Rörelseresultat -22 -24 -50
Finansiella intäkter och kostnader
Övriga ränteintäkter och liknande
intäkter 394 455 990
Resultat från andelar i koncernbolag – – 155
Räntekostnader och liknande kostnader -316 -189 -458
Resultat före bokslutsdispositioner
och skatt 56 242 637
Skatt på periodens resultat -10 -49 -91
Periodens totalresultat 46 193 546
I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför
summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
19
===== SIDA 20 =====
Aktie och ägare
Aktien
Catena-aktien var på bokslutsdagen regist-
rerad på Nasdaq Stockholm – Nordiska listan
Large Cap. Stängningskursen den 30 juni 2025
var 482,60 kronor mot stängningskursen den
30 december 2024 som var 473,00 kronor,
vilket innebär att aktiekursen ökat med 2,0
procent under perioden. Catena- aktien har
som högst under perioden handlats till 493,00
kronor och som lägst till 383,60. Catenas aktie
ingår sedan hösten 2017 i det internationella
fastighetsindexet EPRA.
Per 31 maj 2025 har Catena 17 579 regist-
rerade aktieägare och antalet aktier i Catena
uppgår till 60 360 104 stycken.
Utdelningspolicy
Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent
av förvaltnings resultatet efter schablonberäk-
nad skatt. På årsstämman den 28 april 2025
beslutades att utdelning ska lämnas med
9,00 kr per aktie uppdelat på två tillfällen om
vardera 4,50 kr per aktie. Under perioden har
första delen om 272 Mkr utbetalats.
2023, jul 2025, jun
Kronor
300
350
400
450
500
550
600
Kursutveckling 2023-07-01–2025-06-30
Catena OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index
Ägarstruktur per 2025-06-30, största ägare
Antal aktier,
tusental
Röster,
%
Backahill 11 221 18,6
WDP NV/SA 6 045 10,0
Länsförsäkringar Fonder 4 020 6,7
Swedbank Robur Fonder 2 842 4,7
PGGM Pensioenfonds 2 310 3,8
SEB Funds 1 910 3,2
Vanguard 1 853 3,1
BlackRock 1 066 1,8
Gustaf Hermelin 1 064 1,8
AFA Försäkring 1 064 1,8
Alecta Tjänstepension 880 1,5
Fjärde AP-fonden 875 1,5
Handelsbankens Fonder 861 1,4
Norges Bank Investment
Management 860 1,4
APG Asset Management 838 1,4
Övriga aktieägare 22 651 37,5
Totalt 60 360 100
20 maj arrangerade Catena eventet
”Logistiktrender” för fjortonde året i rad.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
20
===== SIDA 21 =====
Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga
Mkr
2025
30 jun
2025
31 mar
2024
31 dec
2024
30 sep
2024
30 jun
2024
31 mar
2023
31 dec
2023
30 sep
Hyresintäkter 2 589 2 557 2 557 2 498 2 221 2 063 1 967 1 815
Fastighetskostnader -428 -423 -423 -413 -418 -409 -389 -359
Driftsöverskott 2 161 2 134 2 134 2 085 1 803 1 654 1 578 1 456
Central administration -55 -55 -55 -52 -52 -52 -52 -47
Andel i resultat från intresseföretag -2 – – – – – – –
Finansnetto -511 -510 -532 -550 -487 -450 -407 -398
Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -8 -8 -8 -8 -8
Förvaltningsresultat 1 585 1 561 1 539 1 475 1 256 1 144 1 111 1 003
Periodens skatt -327 -322 -317 -304 -259 -235 -229 -206
Periodens resultat 1 258 1 239 1 222 1 171 997 909 882 797
Nyckeltal
Periodens/Årets resultat, kr per aktie 20,85 20,51 20,20 19,40 18,20 16,50 17,60 16,00
Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4 60,4 60,4 54,9 54,9 50,2 49,9
I tabellen presenterar Catena sin intjäningsför-
måga på 12-månaders basis. Denna uppställ-
ning ska inte likställas med en prognos, utan
avser att återspegla ett normalår. Därför kan
faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av
såväl beslut som påverkar utfallet positivt som
negativt i förhållande till normalår som oförut-
sedda händelser. Den presenterade intjänings-
förmågan innehåller ingen bedömning av
hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas
resultaträkning påverkas även av värdeföränd-
ringar och förändringar i fastighetsbeståndet
samt av värdeförändringar avseende derivat-
instrument. Inget av detta har beaktats i den
aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet
baseras på per balansdagen kontrakterade
hyresavtal och valutakurs samt normaliserade
fastighetskostnader för aktuellt bestånd, samt
med tillägg för förhyrda projekt som färdig-
ställts inom 12 månader.
De finansiella kostnaderna baseras på
Catenas genomsnittliga räntenivå inklusive
räntesäkringar för utestående låneskuld på
balansdagen. Från detta görs avdrag för aktive-
rad ränta hänförlig till pågående projekt samt
en schablonmässig ränteintäkt på normali-
serad kassanivå. Skatten är schablonmässigt
beräknad efter vid varje tidpunkt gällande
skattesats.
Gångbro på fastigheten Norra
Varalöv 31:11 i Ängelholm.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
21
===== SIDA 22 =====
Redovisnings- och värderingsprinciper
Catena AB upprättar koncernredovisningen i
enlighet med IFRS® Redovisningsstandarder
(IFRS) utgivna av International Accounting
Standards Board (IASB) samt tolkningsutta-
landen från IFRS Interpretations Committee
(IFRIC) såsom de har godkänts av EU-kommis-
sionen för tillämpning inom EU.
Moderbolaget tillämpar samma redovis -
ningsprinciper som koncernen, dock med
beaktande av rekommendationer från Rådet
för hållbarhets- och finansiell rapportering:
RFR 2, Redovisning för juridiska personer.
Denna delårsrapport är upprättad i enlighet
med IAS 34 Delårsrapportering för koncernen
och enligt årsredovisningslagen för moderbo-
laget. De tillämpade redovisningsprinciperna
är oförändrade jämfört med årsredovisningen
för föregående år.
Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer
förutom i de finansiella rapporterna även i
övriga delar av delårsrapporten.
Verkligt värde för finansiella instrument
Redovisat värde för Catenas räntebärande
skulder uppgick till totalt 16 729 Mkr (14 372)
per den 30 juni 2025, medan verkligt värde be-
döms uppgå till 16 739 Mkr (14 358). Skillnaden
mellan redovisat värde och verkligt värde är
framför allt hänförlig till påverkan av ändrade
marknadsräntor på värdet av skulder som löper
med fast ränta. För övriga finansiella tillgångar
och finansiella skulder bedöms det redovisa-
de värdet utgöra en rimlig approximation av
verkligt värde. Catena har vidare utestående
räntederivat som värderas till verkligt värde.
Verkligt värde för dessa derivat uppgick per
den 30 juni 2025 till 31 Mkr (230). Värderingen
tillhör nivå 2 i värderingshierarkin.
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt
god redovisningssed måste företagsled -
ningen göra bedömningar och antaganden
som påverkar i bokslutet redovisade till -
gångs- och skuldposter respektive intäkts-
och kostnadsposter samt lämnad informa -
tion i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från
dessa bedömningar. Catenas finansiella
risker beskrivs i årsredovisningen 2024 i not
21 på sidorna 113–115 samt sidorna 39–40.
Styrelsen och verkställande direktören
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Catena förvärvar logistikanläggning i Jönköping med Elgiganten som hyresgäst
Den 3 juli 2025 pressmeddelade Catena att bolaget har tecknat avtal med en
fond förvaltad av Niam om ett fastighetsförvärv i Jönköping till ett värde om cirka
1 275 Mkr.
Lennart Mauritzson
Styrelseordförande
Hélène Briggert
Styrelseledamot
Vesna Jovic
Styrelseledamot
Gustaf Hermelin
Styrelseledamot
Caesar Åfors
Styrelseledamot
Joost Uwents
Styrelseledamot
Katarina Wallin
Styrelseledamot
Jörgen Eriksson
Verkställande Direktör
Granskningsrapport
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs-
informationen i sammandrag (delårsrapporten) för Catena AB
(publ) per den 30 juni 2025 och den sexmånadersperiod som
slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera
denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis -
ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna
delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Interna-
tional Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets
valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär-
der. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en
betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i
övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig
granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter
som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad
på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncer-
nens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Malmö den 3 juli 2025
KPMG AB
Camilla Alm Andersson Therese Johansson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
intygar att denna rapport ger en rättvi-
sande bild av koncernens och moder-
bolagets finansiella ställning och resultat
samt beskriver de väsentliga risker och
osäkerhetsfaktorer som koncernen och
de företag som ingår i koncernen står
inför.
Helsingborg 3 juli 2025
Catena AB
Styrelsen
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
22
===== SIDA 23 =====
Nyckeltal, koncernen
Nyckeltal 1
2025
jan–jun
2024
jan–jun
Rullande
12 mån
2024
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Fastighetsvärde, Mkr 42 346 35 865 42 346 41 558
Exit yield, % 5,9 5,9 5,9 5,9
Hyresintäkter, Mkr 1 288 1 020 2 461 2 193
Driftsöverskott, Mkr 1 085 827 2 047 1 789
Överskottsgrad, % 84,3 81,0 83,2 81,6
Hyresvärde, Mkr 2 693 2 309 2 693 2 586
Kontrakterad årshyra, Mkr 2 600 2 220 2 600 2 501
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,5 96,2 96,5 96,7
Uthyrbar yta, tkvm 3 026 2 648 3 026 2 940
Genomsnittlig kontraktstid (WALE), år 6,6 5,8 6,6 6,7
Antal fastigheter 134 140 134 137
Hållbarhetsrelaterade 2
Total energianvändning 3, kWh/kvm 45 48 84 87
Total energianvändning, MWh 133 165 126 717 244 324 237 877
Egenproducerad solenergi, MWh 16 760 3 065 23 505 9 810
Andel egenproducerad solel av total, % 12,6 2,4 9,6 4,1
Andel fossilfri energi, % 98,6 85,9 98,9 98,7
Installerad effekt solceller, kWp 71 172 13 697 71 172 4 68 533
Scope 1, ton CO2e 169 136 368 334
Scope 2 market based, ton CO2e 131 111 219 199
Scope 2 location based, ton CO2e 1 743 1 631 3 394 3 282
Scope 3 market based, ton CO2e 24 390 38 030 34 482 48 122
Scope 3 location based, ton CO2e 30 862 45 349 48 192 62 679
Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, ton CO2e (market based) 24 691 38 276 35 069 48 655
Miljöcertifiering, % av total yta 53,6 41,3 56,7 46,0
Nyckeltal 1
2025
jan–jun
2024
jan–jun
Rullande
12 mån
2024
jan–dec
Finansiella
Förvaltningsresultat, Mkr 801 608 1 454 1 261
Resultat före skatt, Mkr 843 469 1 718 1 344
Balansomslutning, Mkr 44 641 38 572 44 641 44 586
Avkastning på eget kapital, % 2,9 2,0 6,5 5,3
Avkastning på totalt kapital, % 2,8 1,9 5,9 4,8
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,6 8,2 7,6 7,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 5 7,8 8,0 7,8 7,7
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 3,8 3,7 3,6
Belåningsgrad, % 38,6 38,8 38,7 38,4
Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,8 3,2 3,4
Räntebindning, år 2,7 2,6 2,7 2,6
Kapitalbindning, år 4,8 3,6 4,8 5,2
Soliditet, % 51,7 50,3 51,7 51,8
Aktierelaterade
Börskurs vid periodens slut, kr 482,60 528,00 482,60 473,00
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 6 12,06 11,04 23,50 22,49
Eget kapital per aktie, kr 382,62 353,51 382,62 382,69
Förvaltningsresultat per aktie, kr 6 13,27 11,46 24,44 22,59
Resultat per aktie, kr 6 11,11 6,89 23,30 19,36
Antal utestående aktier, miljoner 60,4 54,9 60,4 60,4
Genomsnittligt antal aktier, perioden 6 60,4 53,0 59,5 55,8
Övriga
Antal anställda (R12) 73,5 68,0 73,5 64,2
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2024 sidorna 150-152.
2 Under 2024 justerades beräkningsmetoden fördelning av utsläpp i Scope 1 och 3. Samma metod tillämpas retroaktivt för
Q2 2024, vilket påverkar utfallen i Scope 1 och 3.
3 Normalårskorrigerad.
4 Faktisk installerad effekt.
5 Baserad på aktuell intjäningsförmåga.
6 Före och efter utspädning.
→ För definitioner av nyckeltal, se sidan 25.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
23
===== SIDA 24 =====
Nyckeltal 1
2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec
Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings – Förvaltningsresultat
efter aktuell skatt 756 12,52 578 10,91 1 191 21,33
EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde 25 811 427,62 21 729 396,00 25 647 424,92
EPRA NTA – Aktuellt substansvärde 24 980 413,85 21 014 382,95 24 839 411,53
EPRA NDV – Avyttringsvärde 22 504 372,82 18 831 343,17 22 510 372,94
2025 jan–jun 2024 jan–jun 2024 jan–dec
% % %
EPRA NIY – Direktavkastning 5,6 5,6 5,5
EPRA ”Topped-up” NIY – Direktavkastning 5,8 5,8 5,6
EPRA Vacancy rate – Vakansgrad 3,5 3,8 3,3
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2024 sidorna 150-152.
EPRA European Public Real Estate Association är
en intresseorganisation för börsnoterade fastig-
hetsbolag och investerare i Europa som bland
annat sätter standard för, till IFRS kompletterande,
finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer
för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA
Best Practices Recommendation Guidelines (EPRA
BPR). Rekommendationen syftar till att öka trans-
parens och jämförbarhet mellan Europas börsno-
terade fastighetsbolag. Catena rapporterar nedan
nyckeltal i enlighet med denna rekommendation.
Fastigheten Solsten 1:102 i Mölnlycke.
Betyg och utmärkelser
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
24
Catena AB | Q2 202524
===== SIDA 25 =====
Definitioner
Andel fossilfri energi, %
Andel fossilfri energi innefattar
energi som är inköpt av Catena.
Antal anställda
Medeltal anställda, beräknat på
rullande 12 månader (R12).
Antal utestående aktier
Registrerat antal aktier per balans-
dagen.
Avkastning på eget kapital
Periodens/årets resultat i procent
av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt med tillägg för
finansiella kostnader i procent av
genomsnittlig balansomslutning.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder avseende
fastigheter efter avdrag för likvida
medel, i procent av bokfört värde på
fastigheter vid periodens/årets slut.
Driftsöverskott
Hyresintäkter med avdrag för drifts-
och underhållskostnader, fastighets-
skatt och fastighetsadministration.
Egenproducerad solenergi, MWh
Egenproducerad solenergi innefattar
all energi som produceras med sol-
celler på Catenas fastigheter.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbo-
lagets ägare i förhållande till antalet
utestående aktier vid periodens/årets
slut.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka
löper vid periodens/årets slut i procent
av hyresvärde.
EPRA NDV Avyttringsvärde per aktie
Eget kapital med återläggning av good-
will samt justerat med skillnad mot
verkligt värde på räntebärande skulder.
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde
per aktie
Eget kapital per aktie med återläggning
av verkligt värde på derivat, uppskjuten
skatt och goodwill associerad med
uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
EPRA NTA Aktuellt substansvärde
per aktie
Eget kapital med återläggning av
verkligt värde på derivat och goodwill
samt justerat med bedömd verklig
uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Exit yield
Viktat genomsnittligt direktavkast-
ningskrav. Används för att beräkna
fastigheternas värde i perioden och
representerar det värde som investe-
rare förväntas kräva vid en exit samt
i diskonterade kassaflödesmodeller
(DCF) för att uppskatta fastigheternas
terminalvärde.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning
av värdeförändring.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till
genomsnittligt antal utestående aktier.
Genomsnittligt antal aktier, perioden
Vägt genomsnittligt antal aktier.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på låneportföljen
med hänsyn tagen till derivat.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom
ersättning för värme och fastighets-
skatt.
Hyresvärde
Utgående hyra på årsbasis, med tillägg
för bedömd marknadshyra för vakanta
ytor.
Installerad effekt solceller, kWp
Toppeffekt av de solceller som är
installerade på Catenas fastigheter.
Kapitalbindning, år
Genomsnittlig återstående kapital-
bindningstid på låneportföljen.
Kassaflöde före förändring av
rörelsekapital
Årets kassaflöde före förändring
av rörelsekapitalet enligt kassa-
flödesanalys.
Kontrakterad årshyra
Hyresvärdet med avdrag för vakans-
hyror.
Location based
Med ”location based method” menas
att utsläppsfaktorn motsvarar den tota-
la produktionen i det kraftnät eller det
fjärrvärmenät från vilket Catena hämtar
sin energi.
Market based
Med ”market based method” menas att
utsläppsfaktorn utgår från produktio-
nen i det nät Catena hämtar sin energi
från, men med korrigering utifrån ur-
sprungsmärkning eller gröna avtal.
Miljöcertifiering, % av total yta
Hur stor del av Catenas uthyrningsbara
yta som är certifierad enligt BREEAM
In-Use, BREEAM SE eller motsvarande.
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
Räntebärande skulder minskad med
räntebärande tillgångar i genomsnitt
i förhållande till driftsöverskottet
minskad med kostnader för central
administration. Beräknat på rullande
12 månader (R12).
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
Räntebärande skulder minskad med
räntebärande tillgångar på balans-
dagen i förhållande till driftsöverskottet
minskad med kostnader för central
administration enligt aktuell intjänings-
förmåga.
Normalårskorrigering
Justering av energiförbrukning för
uppvärmning utifrån ett normalår med
genomsnittliga klimatförhållanden, för
att möjliggöra rättvis jämförelse över
tid.
Resultat före skatt
Resultat före skatt enligt Rapport
över totalresultat.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat hänförligt
till moderbolagets aktieägare i för-
hållande till vägt genomsnittligt antal
utestående aktier.
Räntebindning, år
Genomsnittlig återstående räntebind-
ningstid på låneportföljen med hänsyn
tagen till derivat.
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt med återläggning
av finansiella kostnader och värdeför-
ändringar i förhållande till finansiella
kostnader.
Scope 1, ton CO2e
Direkta utsläpp från egenkontrollerade
källor.
Scope 2, ton CO2e
Indirekta utsläpp från nätburen
energianvändning.
Scope 3, ton CO2e
Övriga indirekta utsläpp som organisa-
tionen inte har direkt kontroll över men
som sker på grund av dess verksamhet.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintres-
sen i procent av balansomslutningen.
Total energianvändning
Total energianvändning innefattar
total energi som förbrukas i Catenas
fastigheter (verksamhetsenergi och
fastighetsenergi).
Uthyrbar yta
Total yta som är tillgänglig för uthyrning.
Genomsnittlig kontraktstid (WALE), år
(Weighted Average Lease Expiry, dvs.
viktad genomsnittlig återstående
hyrestid). Mäter risk och stabilitet i en
fastighets kassaflöde, beräknas genom
att ta återstående hyreslängd för varje
hyresgäst viktad efter deras andel
av fastighetens totala kontrakterade
årshyra.
Årets resultat
Periodens/årets resultat enligt
Rapport över totalresultat.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av
hyresintäkterna.
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
25
===== SIDA 26 =====
Information
VD
Jörgen Eriksson
telefon 042-449 22 42
jorgen.eriksson@catena.se
Finanschef
David Silvesjö
telefon 042-449 22 22
david.silvesjo@catena.se
Finansiell rapportering
2025-10-24 Delårsrapport januari–september
2025
2026-02-20 Bokslutskommuniké 2025
2026-04-23 Årsstämma 2026
2026-04-23 Delårsrapport januari-mars 2026
Kvartalspresentation
Presentation av Catenas delårsrapport för
januari–juni 2025 webbsänds den 4 juli
kl 10:00 – för deltag ande se instruktioner på
Catenas webbplats. Aktuell finansiell infor -
mation finns alltid tillgänglig på svenska och
engelska på Catenas webbplats.
Kalender
Huvudkontor
Catena AB (publ)
Box 5003
250 05 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Bud/besöksadress
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Regionkontor
Tel vxl 042-449 22 00
Region Syd
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Lagervägen 4
232 37 Arlöv
Region Väst
Fibervägen 2
435 33 Mölnlycke
Region Öst
Gasverksvägen 1
611 35 Nyköping
Depåvägen 1
901 37 Umeå
Om innehållet i rapporten
Denna information är sådan information som
Catena AB (publ) är skyldigt att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning
och lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades, genom ovanstående
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande
den 4 juli 2025 klockan 08:00.
Kapitalmarknad
Catena informerar löpande om sin verksam-
het, aktuella händelser och förändringar som
sker genom att regelbundet träffa analytiker,
investerare, aktieägare och finansiärer. Catena
planerar in egna, enskilda möten med exempel-
vis investerare och banker samt deltar i sam -
manhang som aktiesparträffar och kapital -
marknadsdagar och möten som arrangeras
av banker.
Följ Catena
På bolagets webbplats finns aktuell information
om verksamheten, fastighetsbeståndet, projekt-
utveckling, finansiella rapporter, nyckeltal, aktie-
information och mycket mer. Informationen på
webbplatsen finns även på engelska. För att få
information löpande kan en prenumerations -
tjänst på företagets webbplats användas. Den
finansiella informationen kan även beställas
direkt av Catena per telefon eller via e-post.
Information AdresserKontakter, IR
Catena i korthet VD-ord Intäkter och resultat Kunder och fastighetsbestånd Fastighetsutveckling Hållbarhet Finansiering Marknad Finansiella rapporter Moderbolagets räkningar Aktien Intjäningsförmåga Nyckeltal Definitioner Information
Catena AB | Q2 2025
26
===== SIDA 27 =====
Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom
samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar.
De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstads-
regioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden.
Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande
verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning.
Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
catena.se
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och
vi har kunskaper som matchar dagens
och morgondagens behov. Med det
som utgångspunkt gör vi alltid det lilla
extra och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och var-
andra och vi brinner för det vi gör. På
Catena tror vi på att ha kul på jobbet
och vi är inte rädda för att glädjen ska
smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som
samhället i stort påverkas av hur vi
agerar och de beslut vi fattar. Det vi
levererar måste vara hållbart över tid
– ekologiskt, socialt och ekonomiskt.