Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1 januari 2023 – 31 mars 2023
Delårsrapport
23
Q1

===== SIDA 2 =====

22
¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 32-33. 
*Justerat för den nyemission som godkändes den 20 april uppgår belåningsgraden proforma per sista mars 2023 till 55,9%.
Q1 2023
(jämfört med Q1 2022)
Hyresintäkter uppgick till 29 667 TEUR (23 465).
Driftnettot uppgick till 27 600 TEUR (21 769).
Förvaltningsresultatet uppgick till 11 791 TEUR (14 575).  
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt 
uppgick till 12 995 TEUR.
Periodens resultat uppgick till 1 967 TEUR (35 523) vilket motsvarar 0,03 EUR (0,79) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i periodens resultat och uppgick till  
-8 477 TEUR (26 532).
EPRA NRV uppgick till 697 538 TEUR (711 921) vilket motsvarar 14,4 EUR (14,7) per aktie.
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
Den 17 mars meddelade Cibus att man räntesäkrat ytterligare 435 
MSEK. Det innebär att hela seniorskulden volymmässigt omfattas 
av räntesäkringar och löpande räntesats för banklån inklusive 
kreditmarginal tillsammans med derivat maximalt kan uppgå 
till 4,55% för seniorskulden som helhet per den 30 september 
2023 till första halvåret 2025. Därefter förfaller räntesäkringarna 
successivt till 2027.
Den 23 mars meddelade Cibus att man genomfört en riktad 
nyemission om 8 804 348 aktier och tillförts cirka 810 MSEK. 
Cibus genomför den riktade nyemissionen i syfte att skapa 
förutsättningar för Bolaget att återköpa hela eller delar 
av Bolagets obligationslån och/eller på annat sätt hantera 
återbetalning av kommande obligationsförfall i september 
2023, minska Bolagets nettoskuldsättning och därmed 
räntekostnaderna och fortsätta investera i planerade och 
värdeskapande ESG-projekt i befintliga fastigheter. 
Väsentliga händelser efter perioden 
På årsstämman den 20 april 2023 omvaldes Patrick Gylling till 
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils 
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den extra bolagsstämman den 20 april 2023 godkände den 
riktade nyemissionen som genomfördes 23 mars 2023.
Utdelning 
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
1 januari 2023 – 31 mars 2023
CIBUS DELÅRSRAPPORT
Nyckeltal ¹ Q1 2023 Q1 2022 Helår 2022
Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 833 1 543 1 851
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 111,6 102,2 110,7
Uthyrningsbar yta, tusen kvm ² 981 950 981
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,5 94,7 94,1
Antal fastigheter med solpaneler 43 39 43
Belåningsgrad seniorskuld, % 47,8 47,4 47,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,8* 52,0 59,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,7 3,5 3,1
Utdelning per aktie beslutad för perioden, EUR 0,25 0,24 0,98

===== SIDA 3 =====

3
Genom att förvärva, förädla och förvalta våra 
fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln 
ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare.

===== SIDA 4 =====

4
Stabila kassaflöden i oroliga tider 
”Vi ser fram emot 
stabiliserade räntor och att 
fortsätta utveckla Cibus till 
att bli en ännu attraktivare 
investering för våra 
aktieägare.”
— Sverker Källgården, VD                                                                   
Kommentar från vd

===== SIDA 5 =====

555
Stabilt och ökande driftnetto
Årets första kvartal har präglats av fortsatt oro på marknaden, 
höjda räntor och Rysslands anfallskrig i Ukraina fortsätter med 
oförminskad styrka. Inflationen i de nordiska länder är fortsatt 
hög vilket innebär att vi med största sannolikhet kommer se 
fortsatta räntehöjningar från centralbankerna under året. Trots 
detta fortsätter Cibus leverera ett stabilt och ökande driftnetto. 
Driftnettot ökar med 27% till 27,6 MEUR. 
Finansiering och kapitalstruktur
För Cibus har fokus under första kvartalet legat på att hantera 
refinansieringsrisker. Cibus har sedan börsintroduktionen 2018 
kunnat växa fastighetsportföljen snabbt med hjälp av såväl 
banker, obligationsmarknaden samt genom nyemitterade aktier. 
Finanspolicy säger att vi skall ha en belåningsgrad mellan 55 och 
65% och med den låga räntemiljö vi befunnit oss i har valet att 
ligga i det övre delen av det utrymmet varit värdeskapande för 
våra aktieägare.
I och med att styrräntorna nu, på väldigt kort tid, ökat dramatiskt 
vill vi justera ned belåningsgraden. Den underliggande 
verksamheten går fortsatt mycket bra. Driftnettot ökar 
stadigt och våra hyresgäster fortsätter leverera stabila 
försäljningssiffror. I takt med att styrräntorna höjs ökar även 
finansieringskostnaderna vilket slår på resultatet. Det justerar 
vi nu med dels en nyemission av aktier, dels genom nya banklån 
vilka kommer användas för att amortera vår skuld och skapa ett 
starkare Cibus. 
När de återstående 61,8 MEUR på obligationen som förfaller 
i september 2023 är återköpta så är nästa förfall i december 
2024 vilket skapar trygghet och möjlighet att fokusera på 
värdeskapande projekt i portföljen. Vi har även under kvartalet 
fortsatt räntesäkra och nu är hela den säkerställda skulden 
räntesäkrad med ett räntetak om 4,55% från september 2023.
Marknad och fastighetsvärden
I takt med att räntorna stabiliseras kan marknaderna återhämta 
sig och transaktionsvolymerna öka. Cibus bevakar ständigt våra 
fyra huvudmarknader och ser fram emot fortsatt tillväxt under de 
kommande åren. Försäljning av icke strategiska fastigheter kan 
bli aktuellt om vi får tillräckligt attraktiva bud och pengarna skulle 
användas till det som ger bäst avkastning av tillväxt eller att 
fortsätta amortera skuld.
Våra fastighetsvärden har justerats nedåt något under 
kvartalet i alla länder förutom i Sverige, där värdena är stabila. 
Justeringarna är på grund av generellt ökade avkastningskrav 
på marknaden.
Stabila hyresgäster och kassaflöden 
Cibus säkra tillgångar med stabila hyresgäster och 
kassaflöden är en säkerhet i oroliga tider. Genom att justera 
vår belåningsgrad och räntesäkra vår skuld säkrar vi upp våra 
finansieringskostnader och skapar trygghet för alla våra 45 000 
aktieägare i dessa oroliga tider. Vi ser fram emot stabiliserade 
räntor och att fortsätta utveckla Cibus till att bli en ännu 
attraktivare investering för våra aktieägare.
Stockholm den 27 april 2023
Sverker Källgården
KOMMENTAR FRÅN VD

===== SIDA 6 =====

6
Verksamhet

===== SIDA 7 =====

7
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 april 2023 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra 
resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 31 mar*  
2022
30 juni  
2022
30 sep  
2022
1 jan  
2023
1 apr  
2023
Förändring  
(1 apr 2023 - 
31-mar 2022)
Hyresintäkter 108 700 110 000 111 300 118 500  119 400  
Fastighetskostnader -6 500 -6 800 -7 000 -7 800 -7 800
Driftnetto 102 200 103 200 104 300 110 700 111 600 +9%
Central förvaltning -7 050 -7 100 -7 250 -8 250 -8 400
Finansiella kostnader netto** -29 000 -29 900 -33 700 -44 300 -49 900
Förvaltningsresultat 66 150 66 200 63 350 58 150 53 300
Kostnader hybridobligation -1 275 -1 360 -1 660 -2 060 - 2 330
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 64 875 64 840 61 690 56 090 50 970
Förvaltningsresultat per aktie plus kostnader 
hybridobligation EUR***
1,34 1,34 1,27 1,16 1,05 -21%
*Innehåller alla transaktioner som har tillträtts t o m mars 2022 plus förvärvet av 34 fastigheter i Danmark som tillräddes 6 april.  
**Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. 
***Nyemission har genomförts med  4 400 000 aktier i mars 2022 samt 41 792 aktier genom utnyttjande av teckningsoptioner i maj  2022 . Totalt antal aktier är därefter 48 441 792 aktier. 
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1  
april 2023 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas 
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten Fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 10,20 SEK/ EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 växelkursen 11,00 
SEK/EUR. För den norska verksamheten har 10,00 NOK/EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 växelkursen 10,40 NOK/EUR. För 
den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % effekt
Driftnetto 31 mar 2022 102 200
Nettoförändringar till 1 apr 2022 100
Driftnetto 1 apr 2022 102 300
Effekt av förändringar i fastighetskostnader -1 003 -1,0%
Effekt av förändringar i beläggning -806 -0,8%
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 8 209 +8,0%
Jämförbart bestånd 1 apr 2023 * 108 700 +6,3%
Valutaeffekt -1 111 -1,1%
Förvärvade/sålda fastigheter 4 011 +3,9%
Driftnetto 1 april 2023 111 600 +9,1%
* Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 31 mar 2022.
Kommentarer avseende den aktuella 
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltnings-
resultat per aktie har för de kommande 
tolv månaderna per 2023-04-01  jämfört 
med tolvmånadersperspektivet per 
2022-03-31 minskat med -21%. Detta på 
grund av det högre ränteläget. Effekten av 
indexuppräkning och andra hyreshöjning-
ar var 8,0% på årsbasis.

===== SIDA 8 =====

8
Resultatanalys januari - mars 2023
Intäkter
Under första kvartalet 2023 uppgick koncernens hyresintäkter till 29 
667 TEUR (23 465), vilket var en ökning med 26 % jämfört med samma 
period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus hyror kopplade 
mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark förekommer 
dock tak på drygt hälften av hyresavtalen. Ökningen är i regel 
maximerad till mellan 3 - 4%. Serviceintäkter uppgick till 5 308 TEUR 
(4 665) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,8 % (94,7). Totalt 
hyresvärde på årsbasis uppgick till 126 500 TEUR  (114 200).
Driftnetto
Driftkostnaderna uppgick under rapportperioden till -7 375 TEUR 
(-6 361). Driftnettot ökade med 27 % och uppgick till 27 600 TEUR 
(21 769), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,0 % (92,8). 
Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna 
står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de 
viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan 
kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta 
innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan 
variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det 
innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex 
men inte kostnaderna i motsvarande grad.
Administrationskostnader
Administrationskostnaderna uppgick till -2 195 TEUR (-2 142). 
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -13 614 TEUR (-5 052) och utgörs 
främst av periodens räntekostnader om -11 037 TEUR (-5 100) 
men även av en valutakursförändring om -1 031 TEUR (915). Vi 
har även kostnad av engångskaraktär om -173 TEUR avseende 
återlösenpremie för förtida inlösen av obligation. I finansnettot 
ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat, förutbetalda 
uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. 
Utöver säkerställda lån om 876 MEUR finns fyra icke säkerställda 
obligationer utgivna om 700 MSEK, 135 MEUR, 50 MEUR och 70 
MEUR. Under första kvartalet har ytterligare 14,5 MEUR återköpt 
av 135 MEUR. Därefter återstår 61,8 MEUR av obligationen som 
förfaller den 18 september 2023. Denna kommer att lösas med 
medel ifrån emissionen den 23 mars. Till följd av detta kommer 
räntekostnader att sjunka med cirka 4,7 MEUR på årsbasis (med 
referensränta vid tidpunkt för rapporten). Nyemissionen och 
amorteringen kommer även ha påverkan på nyckeltal så som 
belåningsgrad nettoskuld och räntetäckningsgrad (definitioner 
sid 33).
Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den 
totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och 
inklusive marginaler och räntesäkringskostnader, till 4,3% (2,4). 
Förvaltningsresultat
Under rapportperioden minskade förvaltningsresultatet 
med 19 % till 11 791 TEUR (14 575), vilket motsvarar 0,24 EUR 
(0,33) per aktie. Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av 
engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 12 995 TEUR.
Värdeförändringar fastigheter
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till -17 
655 TEUR (42 974) från det ingående värdet om 1 850 911 TEUR 
(1 499 626) till det utgående värdet 1 833 256 TEUR (1 542 600). 
Nedan är en specifikation över förändringen:
Ingående värde 1 850 911
Förvärv 71
Orealiserade värdeförändringar -8 477
Valutakurseffekt -9 224
Investeringar i fastigheterna 312
Justerade anskaffningsvärden -337
Utgående värde 1 833 256
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -8 
477 TEUR (26 532). Den negativa värdeförändringen berodde 
på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen. Effekten 
dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Det 
genomsnittliga avkastningskravet i fastighetsportföljen är i slutet 
av Q1 2023 6,1%. 
Investeringar i fastigheterna har gjorts med 312 TEUR (549), varav 
cirka 116 TEUR (104) är genomförda hyresgästanpassningar med 
direktavkastning i linje med eller över befintlig portfölj.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET
Hyresintäkter och driftnetto per aktie
■ Hyresintäkter  ■ Driftnetto
Förvaltningsresultat per aktie
■  Förvaltningsresultat
/one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR
/two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2022202120202019
/zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/three.lt/zero.lt EUR
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2022202120202019

===== SIDA 9 =====

9
Skatt
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige 
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjandet av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg effektiv skattekostnad. De skattemässiga 
underskotten beräknas uppgå till ca 18 956 TEUR (19 225). 
Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har 
upptagits i koncernens balansräkning till 3 901 TEUR (4 078) och 
i moderbolagets balansräkning till 2 370 TEUR (2 840). Cibus 
redovisar en total skatt för rapportperioden om 1 148 TEUR (-7 
201), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -44 
TEUR (-286) respektive 1 192 TEUR (-6 915). 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 1 967 TEUR (35 523) 
vilket motsvarar 0,03 EUR (0,79) per aktie. Orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till 
-8 477 TEUR (26 532). 
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick 
till 5 453 TEUR (1 020) vilket motsvarar 0,11 EUR (0,02) per 
genomsnittligt antal utestående aktier. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -383 
TEUR (-16 738) och utgör främst förvärv av fastigheter under 
rapportperioden. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -27 436 
TEUR (136 884). 
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 23 504 TEUR (172 
238) vilket motsvarar 0,49 EUR (3,56) per aktie. Cibus hade 
per den 31 mars 2023 räntebärande nettoskulder, efter avdrag 
för likvida medel, om 1 095 909 TEUR (802 114). Aktiverade 
upplåningskostnader uppgick till 5 542 TEUR (4 229). 
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i 
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet 
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade 
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner 
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska 
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i 
moderbolaget uppgick till -1 592 TEUR (2 379).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten 
Finland, Sverige, Norge och Danmark. 69 % av driftnettot under 
första kvartalet är hänförligt till Finland, 13 % till Sverige, 14% till 
Denmark och 4 % till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 242 957 
TEUR (1 231 432) hänförligt till Finland, 240 082 TEUR (248 446) 
till Sverige, 279 374 TEUR (0) till Danmark och 70 843 (62 722) 
TEUR till Norge. Se sid 31 i rapporten för ytterligare information. 
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår 
fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. 
I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi som 
ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl hyresgäster 
som ett levande närsamhälle och att detta bidrar till en god 
långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. För Cibus innebär 
hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga och klimatsmarta 
marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta gör vi tillsammans 
med våra ankarhyresgäster som är ledande aktörer inom 
livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. Ett exempel på 
detta är att vi upplåter våra stora och ofta platta tak så att våra 
hyresgäster kan bygga solpaneler. Idag har 43 (39) av våra 
fastigheter solpaneler. Den årliga elproduktionen de skapar 
motsvarar elkonsumtionen för 2 503 lägenheter eller motsvarar 
att åka ca 25 miljoner km med en elbil. Årlig CO2-minskning 
är ca 660 tCO2. Flera solpaneler är redan planerade och 
diskussioner förs med flera av våra hyresgäster om ytterligare 
installationer. Vi har även byggt solpaneler på en fastighet i 
egen regi och planerar att anlägga fler då de både är lönsamma 
och bra för miljön. Cibus har målsättningen att vara CO2 neutral 
gällande scope 1-3 till år 2030.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har 
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker 
hänvisas till Cibus årsredovisning 2022, avsnitt “Riskhantering” på 
sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiella instrument” sid 83-86.
VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

1010
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec, Cushman 
& Wakefield och CBRE anlitats. Samtliga fastigheter värderas av 
externa värderare varje kvartal. Det är dock alltid Cibus ledning 
som fastställer fastighetsbeståndets värde. Eventuell avvikelse 
ifrån de externa värderarnas värdering görs i samråd med Cibus 
styrelse. Värderingen per Q1 är präglad av fortsatt hög osäkerhet. 
Cibus har fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet 
och justerat upp det genomsnittliga avkastningskravet till 6,1%.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning  av de 
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, 
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och 
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för 
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade 
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt 
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser 
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal 
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De 
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur 
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre 
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och 
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster 
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i 
beståndet vid periodens utgång var 94,8 % (94,7) och den viktade 
genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 4,8 år. Cirka 
97 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till 
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. 
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas 
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och 
hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än 
mer diversifierad kontraktsbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Norden. 
Drift- och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid 
begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller 
nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, 
betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även 
oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett 
aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra 
fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.
Finansiering
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal 
skrivs i annan valuta än EUR. Ränterisk föreligger då koncernens 
resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att 
minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat 
i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast 
ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att 
kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska 
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska 
banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen så att de 
inte förfaller samtidigt.
Rysslands anfallskrig i Ukraina och det makroekonomiska läget
Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av 
Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och 
USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet 
direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget 
verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation som 
följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört räntehöjningar 
i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa inflation. 
Marknaden förväntar sig fortsatta räntehöjningar för att minska 
inflationstakten och makroekonomiska prognoser har som följd 
reviderats nedåt. Det är i nuläget osäkert vilken effekt som kriget 
i Ukraina kommer att få i ett längre perspektiv på den nordiska 
ekonomin och kapital- och kreditmarknaden. De högre räntorna 
har i det korta perspektivet lett till negativa effekter på Cibus 
finansiella ställning och resultat.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till 
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat 
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt 
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2022. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
VERKSAMHET
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta en 
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18 - 25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023. 
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta en 
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18 - 28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024. 
På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för 
Cibus-aktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 14 april 2025.
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023. Teckning av optionerna kan ske tidigast 
13 april 2026.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda 
och aktieägare i Cibus. 
Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning 
och övriga anställda ska vara årligen återkommande. 
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor.
Årsstämma och Extra bolagsstämma
Årsstämman 2023 ägde rum den 20 april kl. 10:00 på 7A Posthuset, 
Vasagatan 28 i Stockholm och via poströstningsförfarande.
Samma dag hölls en extra bolagsstämma kl 11:30 på 7A Posthuset, 
Vasagatan 28 i Stockholm och via poströstningsförfarande, där 
den riktade nyemissionen den 23 mars godkändes.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 31 mars 2023 var sista betalkurs 108,30 SEK, 
vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 5,2 miljarder SEK. 
Antal aktieägare vid periodens slut var drygt 45 000 st. Antal 
utestående aktier uppgick per den 31 mars 2023 till 48 441 792 
stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren 
till en röst vid bolagsstämman. Efter den extra bolagsstämmans 
godkännande den 20 april har den riktade nyemissionen om 8 804 
348 aktier slutförts. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier.
Händelser efter periodens slut
På årsstämman den 20 april 2023 omvaldes Patrick Gylling till 
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils 
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den extra bolagsstämman den 20 april 2023 godkände den 
riktade nyemissionen som genomfördes 23 mars 2023.
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 27 april 2023 kl 10:00 
(CEST) där VD Sverker Källgården och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /ir.financialhearings.com/cibus-
nordic-real-estate-q1-2023. För att deltaga i telefonkonferensen 
vänligen registrera deltagande på följande länk : https:/ /
conference.financialhearings.com/teleconference/?id=5007096. 
Efter registreringen får man telefonnummer och ett konferens-
ID för att logga in till konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. 
Presentationen kommer att finnas tillgänglig i efterhand på www.
cibusnordic.com.
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/

===== SIDA 12 =====

12
12

===== SIDA 13 =====

1313
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 27 april 2023.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
  Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Sverker Källgården
VD
Stockholm den 27 april 2023 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Sverker Källgården, VD
sverker.kallgarden@cibusnordic.com 
+46 761 444 888
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com 
+46 708 580 453
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 56 
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2023-07-18 Delårsrapport Q2 
2023-11-07 Delårsrapport Q3 
2024-02-29 Bokslutskommuniké 
2024-03-20 Årsredovisning 
2024-04-15 Årsstämma

===== SIDA 14 =====

14
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer till ett högre 
avkastningskrav än den befintliga portföljen. Detta i 
kombination med den planerade investeringstakten 
om att fördubbla fastighetsportföljen, till ett värde 
mellan 2,5 - 3 miljarder EUR, skapas potential till en 
god värdetillväxt i aktien på längre sikt.
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att succes-
sivt höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt 
segment över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 
3 % per år, även under lågkonjunktur. Den uppvi-
sar även en god motståndskraft mot den växande 
e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu-
tionsnät av varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
14
Börsvärdet per sista mars 2023 uppgick till cirka 5,2 miljarder SEK.
Cibus aktie är noterad på  
Nasdaq Stockholm MidCap

===== SIDA 15 =====

15
Aktiekursens utveckling
Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs. 
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 mars 2023 var 108,30 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på ca 5,2 miljarder SEK. Den 
genomsnittliga totala omsättningen under Q1 2023 uppgick till cirka 57 MSEK per dag. 
Cibus aktieägare
Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 45 000 
aktieägare per den 31 mars 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 44% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 
mars 2023 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster. 
MSEKSEK
150
200
50
0
100
250
0
10
20
30
60
50
40
300
31 Dec
2019
31 Mar
2020
30 Sep
2020
30 Jun
2020
31 Mar
2021
30 Sep
2021
31 Mar
2023
31 Dec
2022
30 Sep
2022
30 Jun
2022
31 Mar
2022
30 Dec
2021
30 Jun
2021
31 Dec
2020
VERKSAMHET
Aktieägare per den 31 mars 2023
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 3 128 450 6,5
Fjärde AP-fonden 2 670 898 5,5
AB Sagax 2 396 973 4,2
Vanguard 1 933 197 4,0
Avanza Pension 1 799 231 3,7
BlackRock 1 514 458 3,1
Marjan Dragicevic 1 500 000 3,1
Dragfast AB 1 400 000 2,9
Sensor Fonder 1 096 000 1,9
Nordnet Pensionsförsäkring 851 367 1,8
Columbia Threadneedle 797 479 1,7
Patrick Gylling 540 000 1,1
Handelsbanken Fonder 539 059 1,1
Tredje AP-fonden 535 000 1,1
Victory Capital Management Inc 491 739 1,0
Summa 15 största aktieägare 21 193 851 43,8
Aktieägare, övriga 27 247 941 56,2
Totalt 48 441 792 100
Källa: Modular Finance
— Stängningskurs (SEK)    ■ Omsättning (SEK)

===== SIDA 16 =====

16
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97 % av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. 
De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, 
S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom 
dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark, 
Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot 
är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är 
ankarhyresgäst. 
■ Kesko
■ Tokmanni
■ Coop Sverige
■ S-gruppen
■ Dagrofa
■ Lidl
■ Övrig dagligva-
ruhandel
■ Övrig handel
3%
17%
4%
5%
8%
10% 19%
34%
VERKSAMHET

===== SIDA 17 =====

1717
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit 
relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 4,8 år.
Ungefär 58 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2023 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen 
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att 
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat 
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för 
fastighetsägaren.
0
5
10
15
25
20
MEUR
2032-
2055
2026 2027 2028 2029 20312030202520242023
Återstående löptid 4,8 år
VERKSAMHET
■ Avtal som gäller tillsvidare 
■ Andra avtal

===== SIDA 18 =====

18
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 mars 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd av 454 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i Finland, 
Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 69 % av portföljens driftnetto för första kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 14 % från 
fastigheter i Danmark, 13 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.
Cirka 97 % av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl 
lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87 % av hyresintäkterna från 
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,4 år.
Under första kvartalet har inga fastigheter förvärvats. För mer information besök www.cibusnordic.com.
18
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående 
löptid, år
Ankarhyregästens 
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 151 281 611 4,1 4,4 93 %
Tokmanni 53 241 029 3,3 3,7 83 %
Coop Sverige 112 121 871 6,8 7,0 97 %
S-gruppen 40 70 429 5,9 6,0 71 %
Dagrofa 7 27 585 3,2 5,6 73 %
Lidl 7 42 138 6,4 8,8 77 %
Övrig dagligvaruhandel 68 131 842 6,5 7,3 86 %
Övrig handel 16 64 076 2,9 n/a n/a
Portföljen total 454 980 581 4,8 5,4 87 %

===== SIDA 19 =====

19
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning  
i hela Norden. 
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
Fastighetsportföljen har en stark kon-
centration till tillväxtorter, och majorite-
ten av fastigheter ligger i södra och 
sydvästra Finland, södra och mellersta 
Sverige, i södra Norge samt på Själland 
i Danmark, kring de största städerna. I 
varje ort har fastigheterna generellt ett 
mycket bra mikroläge, nära bebyggelse 
i tätortscentrum. Liksom fallet med 
många andra industriländer genomgår 
de nordiska länderna en nationell urba-
nisering, där landsbygden avfolkas och 
de större städerna växer. 
Kartan visar fastigheternas geografiska 
läge. 
VERKSAMHET

===== SIDA 20 =====

20
 
20
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 2,0 % av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild 
fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för mer än 1,5 % av portföljens totala driftnetto. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och 
utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 111,6 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1 
april 2023.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 454
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 981
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 160
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 111,6
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 122
WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 4,8

===== SIDA 21 =====

21
 
Banklån
76% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per 
den 31 mars 2023 hade koncernen säkerställda banklån om 876 
MEUR med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,6 % 
och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,7 år. Som 
säkerhet för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 
Cibus har gjort bedömningen att pantsättningsavtalen ingåtts på 
marknadsmässiga villkor.
Cibus har räntesäkringar motsvarande 100% av bolagets banklån 
per den 31 mars 2023. Den volym banklån som löper med rörlig 
ränta skyddas med räntetak eller ränteswappar och viss volym 
banklån löper med fast ränta. Maximal ränta för banklånen, då 
samtliga upphandlade räntesäkringar trätt i kraft, är 4,55 %.
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån 
från nordiska banker och institut, fyra icke-säkerställda obligationslån 
samt ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Finansieringskällor
■ Banklån 
875 534 TEUR
■ Obligationer 
243 879 TEUR
■ Hybridobligationer 
30 000 TEUR
3%
76%
21%
Förfallostruktur för räntesäkringar
Aktuella räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
140 600 Euribor 0,00% 26.06.2023
95 000 Euribor 0,50% 02.11.2023
30 000 Euribor 0,50% 16.06.2025
4 063 Euribor 3,50% 30.09.2025
50 600 Euribor 0,00% 10.12.2025
105 000 Euribor 3,50 % 16.06.2025
425 263
Belopp TSEK
572 220 Stibor 0,25% 04.03.2025
110 000 Stibor 0,25% 08.01.2026
30 000 Stibor 3,50% 08.01.2026
712 220
Belopp TNOK
120 000 Nibor 2,50% 15.10.2025
90 000 Nibor 2,50% 22.12.2025
72 275 Nibor 4,00% 30.11.2026
282 275
Räntetak som ännu inte trätt i kraft 
Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
130 000 Euribor 3,50% 27.06.2023 30.09.2025
4 100 Euribor 3,50% 27.06.2023 30.09.2025
96 000 Euribor 3,50% 03.11.2023 30.01.2026
230 100
Ränteswappar som ännu inte trätt i kraft 
Belopp TEUR Fast ränta Startdatum Förfallodatum
30 000 2,97 % 29.06.2023 29.09.2027
70 000 2,97 % 28.08.2023 28.11.2027
20 000 2,94 % 01.07.2023 01.07.2027
125 000 2,96 % 15.07.2023 15.07.2027
245 000
Belopp TSEK
435 000 3,48 % 17.07.2023 15.07.2027
435 000

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Q1 2023 Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år - - 61 800* 4,50% 61 800 6% 203 126 18%
1-2 år 85 027 1,71% 50 000 4.00% 135 027 12% 50 747 5%
2-3 år 656 526 1,64% 132 079 6.51% 788 605 70% 450 717 40%
3-4 år 133 981 0,88% - - 133 981 12% 414 824 37%
Summa 875 534 1,63% 243 879 5,48% 1 119 413 100% 1 119 413 100%
*Avser nettobelopp efter avdrag av obligationer i Cibus ägor per 2023-03-31. 
Kapital- och räntebindningsstruktur
Cibus utgående genomsnittränta per 31 mars 2023 var 4,3 % (2,4). Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och 
räntebindningen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar ränteswappar och räntetak som träder i kraft under Q2 och Q3.
Obligationer och hybridobligationer
21% av Cibus externa finansieringskällor bestod av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 244 MEUR. Utöver det har Cibus 
ett hybridobligationslån om 30 MEUR, vilket motsvarar 3% av den externa finansieringen. Alla obligationer är noterade på Corporate Bond-
listan på Nasdaq Stockholm.
Noterade obligationslån 2023-03-31
EUR
Löptid Nominellt 
belopp TEUR
Räntevillkor Förfallodatum ISIN kod
2020-2023 61 800* Euribor+4,50% 2023-09-18 SE0014479366
2022-2024 50 000 Euribor+4,00% 2024-12-29 SE0013360716
2022-2025 70 000 Euribor+7,00% 2025-12-01 SE0013360849
SEK
Löptid Nominellt 
belopp TSEK
Räntevillkor Förfallodatum ISIN kod
2022-2025 700 000 Stibor+5,95% 2025-09-02 SE0017071517
Hybridobligationslån 2022-03-31
EUR
Nominellt belopp TEUR Räntevillkor Första inlösendag ISIN kod
30 000 Euribor+4,75% 2026-09-24 SE0013360344
Räntekänslighetsanalys
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta och 
räntetak samt ränteswappar och räntetak som träder i kraft under Q2 och Q3 blir resultateffekten av en ökning av 
marknadsräntan med 1% ungefär -6 700 TEUR på årsbasis. Resultateffekten av en 2%-ig ökning blir -9 800 TEUR på 
årsbasis. 
22
*Antal netto. Cibus äger själva obligationer för 73 200 TEUR av 135 000 TEUR 
totalt per 31 mars 2023.

===== SIDA 23 =====

23
Ekonomisk 
redovisning

===== SIDA 24 =====

24
Koncernens resultaträkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2023 Q1 2022 Helår 2022
Hyresintäkter 29 667 23 465 106 722
Serviceintäkter 5 308 4 665 17 297
Driftkostnader -6 121 -5 378 -20 035
Fastighetsskatt -1 254 -983 -4 377
Driftnetto 27 600 21 769 99 607
Administrationskostnader -2 195 -2 142 -8 531
Finansnetto -13 614 -5 052 -35 894
Förvaltningsresultat 11 791 14 575 55 182
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade - - 60
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -8 477 26 532 28 143
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -2 495 1 617 14 102
Resultat före skatt 819 42 724 97 487
Aktuell skatt -44 -286 -281
Uppskjuten skatt 1 192 -6 915 -17 216
Periodens resultat 1 967 35 523 79 990
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 48 441 792 44 342 222 47 425 672
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 0,03 0,79 1,66
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2023 Q1 2022 Helår 2022
Periodens resultat 1 967 35 523 79 990
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
-2 904 -898 -5 915
Summa totalresultat* -937 34 625 74 075
*Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat

===== SIDA 25 =====

25
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
 
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.  
1 Cibus har under första kvartalet återköpt ytterligare 14,5 MEUR av EUR obliagation 135 MEUR. Återstår 61,8 MEUR av EUR obligationen som förfaller den 18 september 2023.
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-mar 2023 31-mar 2022 31-dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 833 256 1 542 600 1 850 911
Nyttjanderättstillgångar 10 116 9 665 9 986
Andra materiella tillgångar 109 52 117
Immateriella tillgångar 147 202 158
Uppskjutna skattefordringar 3 901 4 078 2 193
Räntederivat 12 222 1 304 14 719
Övriga långfristiga fordringar 36 32 36
Summa anläggningstillgångar 1 859 787 1 557 933 1 878 120
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 713 378 800
Övriga kortfristiga fordringar 855 11 052 451
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 971 5 011 4 361
Likvida medel 23 504 172 238 45 994
Summa omsättningstillgångar 31 043 188 679 51 606
SUMMA TILLGÅNGAR 1 890 830 1 746 612 1 929 726
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 484 484 484
Övrigt tillskjutet kapital 596 968 597 200 596 968
Reserver -5 935 1 986 -3 031
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 74 855 78 958 73 387
Eget kapital exkl. hybridobligation 666 372 678 628 667 808
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Summa eget kapital * 696 372 708 628 697 808
Långfristiga skulder
Upplåning 1 048 252 967 728 1 052 747
Uppskjutna skatteskulder 45 362 37 890 45 244
Övriga långfristiga skulder 13 222 13 100 13 501
Summa långfristiga skulder 1 106 836 1 018 718 1 111 492
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 1 65 619 2 396 80 453
Kortfristig del av räntederivat 1 927 785 1 875
Leverantörsskulder 633 709 1 132
Aktuella skatteskulder 1 396 1 029 1 924
Övriga kortfristiga skulder 4 648 2 991 7 951
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 13 399 11 356 27 091
Summa kortfristiga skulder 87 622 19 266 120 426
Summa skulder 1 194 458 1 037 984 1 231 918
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 890 830 1 746 612 1 929 726

===== SIDA 26 =====

26
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
Periodens resultat - - - 1 967 1 967 - 1 967
Övrigt totalresultat - - -2 904 - -2 904 - -2 904
Periodens totalresultat - - -2 904 1 967 -937 - -937
Utdelning hybridobligation - - - -499 -499 - -499
Utgående eget kapital 31-mar 2023 484 596 968 -5 935 74 855 666 372 30 000 696 372
Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2022 440 507 155 2 884 42 783 553 262 30 000 583 262
Periodens resultat - - - 79 990 79 990 - 79 990
Övrigt totalresultat - - -5 915 - -5 915 - -5 915
Periodens totalresultat - - -5 915 79 990 74 075 - 74 075
Nyemission 44 92 450 - - 92 494 - 92 494
Återköp av optioner - -1 303 - - -1 303 - -1 303
Nyttjande av optioner - 276 - - 276 - 276
Emissionskostnader - -2 028 - - -2 028 - -2 028
Skatteeffekt emissionskostnader - 418 - - 418 - 418
Utdelning till aktieägare - - - -47 951 -47 951 - -47 951
Utdelning hybridobligation -1 435 -1 435 - -1 435
Utgående eget kapital 31-dec 2022 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808

===== SIDA 27 =====

27
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2023 Q1 2022 Helår 2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt * 819 42 724 97 487
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Finansiella poster 686 459 2 724
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 8 477 -26 532 -28 143
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 2 495 -1 617 -14 102
- Orealiserade valutakursdifferenser 637 -484 1 471
- Förändring av skatt vid förvärv - -1 621 -
Betald skatt -33 - -
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet
13 081 12 929 59 437
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -1 951 -13 424 -466
Förändring av kortfristiga skulder -5 677 1 515 9 145
Kassaflöde från den löpande verksamheten 5 453 1 020 68 116
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -71 -16 187 -341 858
Försäljning av fastigheter - - 660
Investeringar i befintliga fastigheter -312 -549 -3 714
Andra investeringar - -2 -30
Kassaflöde från investeringsverksamheten -383 -16 738 -344 942
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 92 047 92 494
Återköp av optioner - - -1 303
Nyttjande av optioner - - 274
Emissionskostnader - -1 264 -2 028
Utdelning till aktieägare -12 110 -10 560 -46 400
Utdelning hybridobligation -499 -302 -1 435
Återköp av obligationer -14 500 - -
Upptagna lån - 58 268 693 170
Amortering av lån -238 -607 -457 662
Uppläggningskostnader för lån -89 -698 -4 838
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -27 436 136 884 272 272
Periodens kassaflöde -22 366 121 166 -4 554
Likvida medel vid periodens början 45 994 51 054 51 054
Kursdifferens i likvida medel -124 18 -506
Likvida medel vid periodens utgång 23 504 172 238 45 994
* Betalda räntor uppgick under kvartalet till -8 578 TEUR (-5 166)

===== SIDA 28 =====

28
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2023 Q1 2022 Helår 2022
Rörelseintäkter 533 436 2 081
Rörelsekostnader -702 -1 131 -3 413
Rörelseresultat -169 -695 -1 332
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 739 4 000 23 425
Räntekostnader och liknande resultatposter -6 591 -542 -13 311
Resultat efter finansiella poster -2 021 2 763 8 782
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - 2 025
Resultat före skatt -2 021 2 763 10 807
Skatt 429 -384 -1 928
Periodens resultat* -1 592 2 379 8 879
*Totalresultat överensstämmer med periodens resultat.

===== SIDA 29 =====

30
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
1 1 Cibus har under första kvartalet återköpt ytterligare 14,5 MEUR av EUR obliagation 135 MEUR. Återstår 61,8 MEUR av EUR obligationen som förfaller den 18 september 2023.
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-mar 2023 31-mar 2022 31-dec 2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 147 202 158
Inventarier 9 10 10
Andelar i dotterbolag 264 573 128 599 261 514
Uppskjutna skattefordringar 2 370 2 840 1 941
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 512 790 509 574 513 841
Övriga långfristiga fordringar 19 1 916 3 317
Summa anläggningstillgångar 779 908 643 141 780 781
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 10 858 2 221 8 761
Övriga kortfristiga fordringar 33 10 473 53
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 124 166 82
Likvida medel 2 119 152 767 20 368
Summa omsättningstillgångar 13 134 165 627 29 264
SUMMA TILLGÅNGAR 793 042 808 768 810 045
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 484 484 484
Summa bundet eget kapital 484 484 484
Överkursfond 596 968 598 002 596 968
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Balanserat resultat -150 347 -109 644 -158 727
Periodens resultat -1 592 2 379 8 879
Summa fritt eget kapital 475 029 520 737 477 120
Summa eget kapital 475 513 521 221 477 604
Långfristiga skulder
Obligationslån 179 906 241 301 180 419
Summa långfristiga skulder 179 906 241 301 180 419
Kortfristiga skulder
Obligationslån ¹ 61 800 - 76 300
Kortfristiga skulder till koncernföretag 74 223 45 452 62 060
Leverantörsskulder 163 234 113
Övriga kortfristiga skulder 105 72 135
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 332 488 13 414
Summa kortfristiga skulder 137 623 46 246 152 022
Summa skulder 317 529 287 547 332 441
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 793 042 808 768 810 045

===== SIDA 30 =====

31
De första fastigheterna i Danmark förvärvades den 6 april 2022. Innan dess var fastighetsportföljen i Finland, Sverige och Norge.
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå 
styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för 
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i 
värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles 
från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 10 295 TEUR (519).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring 
av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på 
hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Segmentsinformation
Q1 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
 
Finland
 
Sverige
 
Norge
 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 20 613 3 745 1 183 4 126 29 667
Serviceintäkter 4 365 394 48 501 5 308
Driftkostnader -5 321 -297 -86 -417 -6 121
Fastighetsskatt -786 -189 -28 -251 -1 254
Driftnetto 18 871 3 653 1 117 3 959 27 600
Förvaltningsfastigheter 1 242 957 240 082 70 843 279 374 1 833 256
Q1 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
 
Finland
 
Sverige
 
Norge
 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 19 097 3 441 927 - 23 465
Serviceintäkter 4 309 339 17 - 4 665
Driftkostnader -5 127 -209 -42 - -5 378
Fastighetsskatt -762 -199 -22 - -983
Driftnetto 17 517 3 372 880 - 21 769
Förvaltningsfastigheter 1 231 432 248 446 62 722 - 1 542 600
Helår 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
 
Finland
 
Sverige
 
Norge
 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 77 159 13 796 4 144 11 623 106 722
Serviceintäkter 14 364 1 639 112 1 182 17 297
Driftkostnader -17 665 -1 016 -237 -1 117 -20 035
Fastighetsskatt -2 649 -839 -99 -790 -4 377
Driftnetto 71 209 13 580 3 920 10 898 99 607
Förvaltningsfastigheter 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911

===== SIDA 31 =====

32
Definitioner av nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information 
till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa 
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal 
definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, 
Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt 
per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana  
fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal  
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med justering 
av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt 
per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt 
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen 
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering av 
ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av 
fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i 
sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med 
antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbetald 
utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för 
bolagets intressenter.
Avkastning på eget kapital, %Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på 
aktieägarnas kapital och hybridobligationslån.
Belåningsgrad seniorskuld, %Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas 
marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad nettoskuld, % Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat 
med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella 
intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedgingkostnader  
för räntetak omräknats till helårsbasis.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat är 
för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskat-
tade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med 
balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till aktieä-
garnas kapital.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd-
ringar beaktats.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr-
ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvarufastig-
heter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot 
dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
32
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q1 2023 Q1 2022 Helår 2022
Hyresintäkter 29 667 23 465 106 722
Driftnetto 27 600 21 769 99 607
Förvaltningsresultat 11 791 14 575 55 182
Periodens resultat 1 967 35 523 79 990
Antal utestående aktier, st 48 441 792 48 400 000 48 441 792
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 48 441 792 44 342 222 47 425 672
Resultat per aktie, EUR¹ 0,03 0,79 1,66
EPRA NRV per aktie, EUR 14,4 14,7 14,7
EPRA NTA per aktie, EUR 14,4 14,7 14,7
EPRA NDV per aktie, EUR 13,5 13,9 13,7
Förvaltningsfastigheter 1 833 256 1 542 600 1 850 911
Likvida medel 23 504 172 238 45 994
Balansomslutning 1 890 830 1 746 612 1 929 726
Avkastning på eget kapital, % 1,1 22,0 12,5
Belåningsgrad seniorskuld, % 47,8 47,4 47,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,8 52,0 59,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,7 3,5 3,1
Soliditet, % 36,8 40,6 36,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,5 1,8
Överskottsgrad, % 93,0 92,8 93,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 94,7 94,8
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,5 94,7 94,1
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

===== SIDA 32 =====

33
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
33
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q1 2023 Q1 2022 Helår 2022
Eget kapital exkl. hybridobligationer 666 372 678 628 667 808
Återläggning av derivat -10 295 -519 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 41 461 33 812 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning - - 12 110
EPRA NRV 697 538 711 921 710 125
Antal utestående aktier 48 441 792 48 400 000 48 441 792
EPRA NRV per aktie, EUR 14,4 14,7 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 666 372 678 628 667 808
Återläggning av immateriella tillgångar -147 -202 -158
Återläggning av derivat -10 295 -519 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 41 461 33 812 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning - - 12 110
EPRA NTA 697 391 711 719 709 967
Antal utestående aktier 48 441 792 48 400 000 48 441 792
EPRA NTA per aktie, EUR 14,4 14,7 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 666 372 678 628 667 808
Återläggning av derivat -10 295 -519 -12 844
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -3 901 -4 078 -2 193
Återläggning av ej utbetald utdelning - - 12 110
EPRA NDV 652 176 674 031 664 881
Antal utestående aktier 48 441 792 48 400 000 48 441 792
EPRA NDV per aktie, EUR 13,5 13,9 13,7
Periodens resultat 1 967 35 523 79 990
Genomsnittligt eget kapital 697 090 645 945 640 535
Avkastning på eget kapital, % 1,1 22,0 12,5
Senior säkerställd skuld 875 534 731 332 880 111
Förvaltningsfastigheter 1 833 256 1 542 600 1 850 911
Belåningsgrad seniorskuld, % 47,8 47,4 47,6
Skulder till kreditinstitut 1 119 413 974 352 1 139 341
Likvida medel -23 504 -172 238 -45 994
Nettoskuld 1 095 909 802 114 1 093 347
Förvaltningsfastigheter 1 833 256 1 542 600 1 850 911
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,8 52,0 59,1
Driftnetto 105 438 79 884 99 607
Administrationskostnader -8 584 -6 830 -8 531
Finansiella intäkter 111 42 92
Totalt 96 965 73 096 91 168
Räntekostnader inkl hedgingkostnader för räntetak -35 273 -20 629 -29 019
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,7 3,5 3,1
Eget kapital 696 372 708 628 697 808
Balansomslutning 1 890 830 1 746 612 1 929 726
Soliditet, % 36,8 40,6 36,2
Totala skulder 1 194 458 1 037 984 1 231 918
Eget kapital 696 372 708 628 697 808
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,5 1,8
Driftnetto 27 600 21 769 99 607
Hyresintäkter 29 667 23 465 106 722
Överskottsgrad, % 93,0 92,8 93,3
Hyresintäkter 29 667 23 465 106 722
Hyresvärde 31 301 24 777 112 556
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 94,7 94,8
Dagligvarufastigheter 916 505 826 650 922 531
Totalt fastighetsyta 980 581 873 106 980 576
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,5 94,7 94,1