Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1 januari 2024 – 31 mars 2024
Delårsrapport
24
Q1

===== SIDA 2 =====

22
¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 32-33. 
CIBUS DELÅRSRAPPORT
Nyckeltal ¹ Q1 2024 Q1 2023 Helår 2023
Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 764 1 833 1 798
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 114,1 111,6 113,8
Uthyrningsbar yta, tusen kvm 976 981 976
Andelen dagligvarufastigheter yta, % 92,8 93,5 92,8
Antal fastigheter med solpaneler 46 43 46
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,3 47,8 51,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 59,8 57,5
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (rullande 12 månader) 9,9 11,3 9,9
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,2 2,7 2,2
Utdelning per aktie beslutad för perioden, EUR 0,23 0,25 0,92
Q1 2024
(jämfört med Q1 2023)
Hyresintäkter uppgick till 30 519 TEUR (29 667).
Driftnettot uppgick till 28 114 TEUR (27 600).
Förvaltningsresultatet uppgick till 12 229 TEUR (11 791). Förvaltningsresultatet exklusive 
valutakurseffekt uppgick till 12 517 TEUR.
Periodens resultat uppgick till -3 989 TEUR (1 967) vilket motsvarar -0,08 EUR (0,03) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -22 339 TEUR (-8 477) på 
fastigheter och 3 951 TEUR (-2 495) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 680 413 TEUR (697 538) vilket motsvarar 11,9 EUR (14,4) per aktie.
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
Den 24 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om totalt 50 MEUR under sitt 
MTN-program. De nya obligationerna har en löptid om 3 år, löper 
med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 400 baspunkter och har 
ett slutligt förfall 1 februari 2027. 
Den 18 mars meddelades att Cibus överväger att emittera 
seniora icke säkerställda gröna obligationer och lanserar 
återköpserbjudande för alla icke säkerställda obligationer som 
förfaller under 2024 och 2025. 
Den 20 mars meddelades att Cibus emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR och 700 MSEK 
under sitt MTN-program. Obligationerna denominerade i EUR 
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders 
EURIBOR + 400 baspunkter och slutligt förfall 2 april 2028. 
Obligationerna denominerade i SEK har en löptid om 3,5 år och 
löper med en ränta om 3 månaders STIBOR + 350 baspunkter och 
slutligt förfall 2 oktober 2027.
Den 21 mars meddelades resultatet av återköpserbjudandet. 
Bolaget har mottagit återköpsinstruktioner till ett totalt nominellt 
belopp motsvarande 32,8 MEUR plus 541,3 MSEK.
Väsentliga händelser efter perioden 
På årsstämman den 15 april 2024 omvaldes Patrick Gylling till 
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils 
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Utdelning 
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2024 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
1 januari 2024 – 31 mars 2024

===== SIDA 3 =====

3
Genom att förvärva, förädla och förvalta våra 
fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln 
ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare.

===== SIDA 4 =====

4
”Genom de vidtagna 
åtgärderna under kvartalet 
på obligationsmarknaden så 
ökar vi nu vårt fokus på andra 
värdeskapande åtgärder där vi 
också kan skapa ökat kassaflöde 
per aktie för våra investerare.”
— Christian Fredrixon, VD
Bolagets slogan ”Converting Food into Yield” tycker jag 
sammanfattar väl vad vi gör och vad som driver oss varje dag – 
att skapa avkastning genom att investera i dagligvarufastigheter. 
Vi strävar efter att skapa stabila kassaflöden i alla delar av 
verksamheten – bl.a. i våra hyresintäkter, våra driftskostnader och 
i vår finansiering. 
Vi har valt just dagligvarufastigheter då dagligvaror är en 
icke-cyklisk bransch med stabila kassaflöden, både genom 
dagligvarorna i sig och genom solida hyresgäster, indexerade 
hyror, långsiktiga hyresförhållanden och möjligheten till en 
geografisk väldiversifierad portfölj.
Fortsatt ökning av intjäningsförmågan 
Under kvartalet redovisar Cibus en stabil ökning av 
hyresintäkterna med 3% och en ökning av driftnettot med 
2%. Förvaltningsresultatet ökade med 4% och uppgick till 12,9 
MEUR (11,8). Även under detta kvartal ökar intjäningsförmåga 
per aktie och har stigit från 0,95 EUR/aktie till 0,96 EUR/aktie. 
Intjäningsförmåga per aktie är ett av våra viktigaste nyckeltal och 
vår målsättning är att öka detta nyckeltal över tid.
Stabila kassaflöden genom åtgärder inom 
finansiering
Under första kvartalet 2024 har finansieringsmarknaden för 
fastighetsobligationer visat styrka för Cibus och i vår strävan i att 
skapa stabila kassaflöden har vi under perioden i två omgångar 
genomfört totalt tre emissioner av obligationer. I januari kontaktades 
vi av marknaden med signaler om stort intresse för Cibus från 
obligationsinvesterare. Vi emitterade en 3-årig grön obligation 
i euro med en marginal om 4,00%, vilket då var den billigaste 
obligationsmarginalen bolaget någonsin haft med beaktande av 
löptid. I mars följde vi sedan upp med ytterligare två emissioner, dels 
en 3,5-åring i SEK med en marginal om 3,50%, dels en 4-åring i EUR 
med en marginal om 4,00%. Dessa marginaler är signifikant lägre än 
marginalerna på 5,95% respektive 7,00% på obligationerna som de 
nya obligationerna planeras att ersätta.
Genom dessa emissioner har vi på en och samma gång på sikt 
minskat våra räntekostnader samtidigt som vi direkt minskat vår 
refinansieringsrisk genom att förlänga förfallostrukturen. 
Bra start på året
Kommentar från vd

===== SIDA 5 =====

555
Därmed har Cibus under första kvartalet 2024, givet återlösen av 
samtliga utestående obligationer som förfaller 2024-2025, förlängt 
vår totala förfalloprofil för obligationer med 2 år från 1,6 år till 3,6 år 
och vår genomsnittliga obligationsmarginal kommer att minska med 
2,2%-enheter från 6,0% till 3,8% - ett resultat som jag anser visar på 
styrkan i kapitalmarknaden för Cibus. Vi har därmed adresserat alla 
våra obligationer och vårt närmaste obligationsförfall är därmed i 
februari 2027.
Ränteutsikter och påverkan på dagligvaror
Den framåtblickande räntekurvan och centralbankers 
kommunikation tyder på att räntorna i västvärlden och i våra 
geografiska marknader kommer att sänkas successivt under 
året även om det i skrivande stund ser ut att ha skjutits något 
på framtiden jämfört med tidigare prognoser, i synnerhet i USA. 
Då de korta räntorna ännu inte börjat att gå ned innebär det för 
konsumenten och många företag att kostnadsläget fortfarande 
är högt. Detta leder till ett fortsatt fokus på prisvärde, vilket 
in sin tur leder till att butikskedjorna fortsatt fokuserar på att 
konkurrera på pris. Detta syns bl.a. genom det stora intresset i 
media för prisjämförelser och dagligvarukedjornas priskampanjer, 
i Sverige har t.ex. ICAs centrala satsning på prissänkningar fått 
mycket uppmärksamhet. Priskampen syns också genom kedjornas 
fokus på butikskoncept med tydlig prisprofil, i Sverige t.ex. 
Coops butikskoncept Xtra och Willys fortsatta framgångar i att 
ta marknadsandelar. I Finland tar Cibus fjärde största hyresgäst 
S-gruppen marknadsandelar men Kesko har sagt att de skall svara 
genom offensiva satsningar. Det jag tycker är intressant med just 
dagligvarufastigheter jämfört med många andra fastighetsslag är 
att kunderbjudandet och innehållet i fastigheten kan ändras nästan 
över natten genom hyresgästens ständiga anpassningar till sin 
lokala marknad – ibland ändrar man prisbild, ibland ändrar man 
sortiment och ibland byter man helt enkelt skylt.  
Uthyrningsläget
Cibus är en aktiv förvaltare av sin fastighetportfölj. Trots vår 
låga vakans så har Cibus under kvartalet genomfört ett antal 
nyuthyrningar i alla våra marknader. Exempel på detta finns i  t.ex. 
i Malmö, Sverige där har vi hyrt ut till en ny livsmedelsbutik som 
heter Mathallen i ett f.d. Netto-läge där Coop väljer att stänga sin 
butik i förtid. I Norge, Danmark och Finland har vi hyrt ut löpande 
som en del av år dagliga verksamhet men värt att lyfta fram är hur 
vi i Åbo, Finland, har hyrt ut en f.d. dagligvarubutik till bilglasfirman 
Carglass på 5 år samt att vi planerar att driva detaljplan för att 
skapa bostadsbyggrätter på fastigheten ovanpå butikslokalen. 
Transaktionsmarknaden för dagligvarufastigheter
Under början på 2024 har det varit ett fåtal transaktioner 
inom dagligvaror men som visar på den fortsatta likviditeten i 
tillgångsslaget. En unik egenskap för just dagligvarufastigheter är 
att vi ofta ser att de finansiellt starka hyresgästerna kan som en 
del av cykeln trycka på köpknappen och utgör därmed ett slags 
golv för prissättningen. I Finland har vi sett dagligvarukedjan Kesko 
återköpa två större butiksfastigheter från lokala fastighetsägare. 
I båda fallen är Kesko största hyresgäst och har bedrivet haft 
butiker i fastigheterna i uppemot 30 respektive 40 år. I Sverige har 
fastighetsbolaget Fastator sålt en dagligvarubutik i Strömstad till en 
ny opportunistisk investerargrupp, institutionellt backade Svenska 
Handelsfastigheter köper och gör om en tomställd sportbutik till 
en ny Stora Coop i Barkaby i Stockholm för att ta upp kampen med 
närliggande ICA Maxi. I Umeå har Coop gjort en intressant affär 
genom att förvärva en tredimensionell fastighet för etablering av en 
ny butik av bostadsutvecklaren Bonava. Även i Danmark och Norge 
har vi noterat att dagligvarukedjorna är på köpsidan – Salling Group 
har förvärvat en mindre dagligvarubutik från Reitan Eiendom och i 
Norge så har vi erfarit att Coop Norge har köpt en Coop Extra butik. 
Gällande sale and leasebacks i kvartalet har i Danmark en lokal 
finansiell fastighetsägare förvärvat en mindre Coop 365 från Coop 
Ejendomme. Kontentan är att det sker transaktioner som förväntat 
lite överallt.
Värdering av Cibus nordiska portfölj av fastigheter 
för dagligvaruhandel
Cibus externvärderar samtliga sina fastigheter varje kvartal. Under 
första kvartalet 2024 har vi orealiserade värdeförändringar om -22 
MEUR, vilket motsvarar -1,2%. Anledningen till nedskrivningen är 
ungefär jämnt fördelat mellan generellt ökade avkastningskrav 
och en specifik fastighet i Lahtis i Finland där det är troligt 
att Kesko kommer att flytta ut under de närmsta 2-3 åren då 
Kesko vuxit ur vår fastighet och kommer att bygga en ny, större, 
butiksfastighet i egen regi i ett kvarter mittemot oss. Fastighetens 
läge är mycket centralt i Lahtis och vi är redan i diskussion med 
andra livsmedelskedjor om etablering i fastigheten. Som ett 
alternativ till en ny livsmedelsbutik har vi efter kvartalets slut fått 
besked om att vi gått vidare som en av två slutkandidater i en 
tävling om en etablering av en ny offentlig hälsocentral på platsen 
- det finns alltså flera intressanta spår att gå vidare med. 
Dagligvarubranschen och ESG
Under början på året har dagligvaruförsäljningen ökat mer 
än inflationen i alla våra marknader även om vi ser att de 
underliggande matpriserna har börjat att falla i februari jämfört 
med januari i Sverige, Danmark och Norge. 
I Sverige i februari ökade dagligvaruförsäljningen i fysisk butik 
med 7,3% i årstakt, jämfört med en inflationstakt om 4,5%. I Finland 
ökade försäljningen med 4,2%, jämfört med en inflationstakt om 
3,0%, i Norge 6,1% jämfört med en inflationstakt om 3,9% och i 
Danmark med 1,5% jämfört med en inflationstakt om 0,8%. 
Det finns en intressant årlig rapport från Svensk Dagligvaruhandel 
som heter ”Butikshundringen”. Denna rapport syftar till att 
granska hur en hundralapp som konsumenten spenderar i en 
svensk dagligvarubutik fördelas över butikens kostnader och hur 
mycket som blir kvar i rörelseresultat. Dagligvaror är som bekant 
en stabil bransch men med låga marginaler där rörelseresultatet 
i genomsnittlig svensk dagligvarubutik är 2,8%. I genomsnitt 
lägger dagligvarubutikerna 3,2% av sina intäkter på hyra- och 
lokalkostnader, varav 1,4%-enheter går till el och värme vilket 
innebär att i snitt står hyres-och övriga lokalkostnader endast för 
1,7% av en genomsnittlig butiks årliga omsättning. En intressant 
men oerhörd tråkig siffra att läsa är att hela 3,8% av omsättningen 
går till stölder, övriga brott och butikernas säkerhetsåtgärder. 
En anmärkningsvärd och beklagansvärd hög siffra i sig men 
också påfallande att den är mer än dubbelt så hög som hyran 
och övriga lokalkostnader. Dagligvarubutiker är en viktig social 
mötesplats i våra samhällen och det finns mycket att göra för oss 
fastighetsägare tillsammans med våra hyresgäster och samhället 
för att fortsätta att skapa trygga och tillgängliga handelsplatser. 
Utöver att aktivt jobba med klimatåtgärder så skall vi fortsatt 
fokusera på att det även finns ett ”S” i ”ESG”.
Framtidsutsikter
Genom de vidtagna åtgärderna under kvartalet på 
obligationsmarknaden så ökar vi nu vårt fokus på andra 
värdeskapande åtgärder där vi kan skapa ökat kassaflöde 
per aktie för våra investerare. Efter en bra start på året är 
medarbetarna och jag entusiastiska inför denna uppgift och ser 
ljust på möjligheterna under 2024 och framåt.
Stockholm 23 april 2024
Christian Fredrixon
KOMMENTAR FRÅN VD

===== SIDA 6 =====

6
VerksamhetWillys Ale, Sverige 6

===== SIDA 7 =====

7
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 april 2024 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra 
resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 1 apr  
2023
1 jul  
2023
               1 okt 
2023
1 jan          
2024
1 apr  
2024
Förändring  
(1 april 2024 - 
1 april 2023)
Hyresintäkter 119 400  119 000 120 200 121 600 121 900
Fastighetskostnader -7 800 -7 700 -7 800 -7 800 -7 800
Driftnetto 111 600 111 300 112 400 113 800 114 100 +2%
Administrationskostnader -8 400 -8 170 -8 300 -8 520 -8 520
Finansnetto* -49 900 -52 050*** -51 100 -51 510 -51 300
Förvaltningsresultat 53 300 51 080 53 000 53 770 54 280
Kostnader hybridobligation -2 330 -2 500 -2 610 -2 600 -2 600
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 50 970 48 580 50 390 51 170 51 680
Justering ej kassapåverkande poster 2 920 3 490 3 110 3 155 3 155
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation
53 890 52 070 53 500 54 325 54 835
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation EUR**
1,11 0,91 0,93 0,95 0,96 -14%
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. 
**Nyemission har genomförts genom en riktad emission som godkändes 20 april 2023 på  8 804 348 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier. 
***Inklusive ytterligare räntetak som tecknades i juli 2023.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1  
april 2024 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas 
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,00 SEK/ EUR använts fram till och med 1 april 2023. From 1 juli 2023 används växelkursen 11,50 SEK/
EUR för den svenska verksamheten. För den norska verksamheten har 10,40 NOK/EUR använts fram till 1 april 2023. Därefter from 1 juli 2023 har växelkursen 11,50 
NOK/EUR använts för den norska verksamheten. För den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % effekt
Driftnetto 1 april 2023 111 600
Effekt av förändringar i fastighetskostnader -160 -0,1 %
Effekt av förändringar i beläggning -1 466 -1,3 %
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 5 355 +4,8 %
Effekt av övriga förändringar -159 -0,1 %
Jämförbart bestånd 1 april 2024 * 115 170 3,2 %
Valutaeffekt -1 090 -1,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 20 +0,0 %
Driftnetto 1 april 2024 114 100 +2,2 %
* Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 1 april 2023.
Kommentarer avseende den aktuella 
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande 
förvaltningsresultat per aktie exkl ej 
kassapåverkande poster har för de 
kommande tolv månaderna per 2024-04-
01 jämfört med tolvmånadersperspektivet 
per 2023-04-01 minskat med -14%. Detta 
på grund av det högre ränteläget samt 
valutakurseffekt i SEK och NOK jämfört 
med EUR. Effekten av indexuppräkning 
och andra hyreshöjningar var 4,8% på 
årsbasis.

===== SIDA 8 =====

8
Resultatanalys januari - mars 2024
Intäkter
Under perioden uppgick koncernens hyresintäkter till 30 519 TEUR 
(29 667), vilket var en ökning med 3% jämfört med förra året. Sett 
till hyresvärde är 99 % av Cibus hyror kopplade mot och ökar med 
konsumentprisindex (KPI). I Danmark förekommer dock tak på drygt 
hälften av hyresavtalen, där ökningen i regel är maximerad till mellan 
3 - 4% per år. Serviceintäkter uppgick till 5 498 TEUR (5 308) och 
utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 94,1% (94,8). Totalt hyresvärde på 
årsbasis uppgick till 129 300 TEUR  (126 500).
Driftnetto
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under 
rapportperioden till -7 903 TEUR (-7 375). Driftnettot ökade med 
2% och uppgick till 28 114 TEUR (27 600), vilket resulterade 
i en överskottsgrad på 92,1 % (93,0). Då många hyresavtal är 
s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av 
kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras 
hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, 
kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan 
driftnettot håller sig relativt stabilt. Det innebär också att 
hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex men inte 
kostnaderna i motsvarande grad.
Administrationskostnader
Administrationskostnaderna uppgick till -2 468 TEUR (-2 195). 
Christian Fredrixon började som VD 15 januari 2024. Tidigare VD 
Sverker Källgården slutade sin tjänst sista februari 2024, vilket har 
lett till delvis dubbla VD-kostnader under kvartalet. 
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -13 417 TEUR (-13 614) och utgörs 
främst av periodens räntekostnader om -12 402 TEUR (-11 
625) och ränteintäkter om 254 TEUR (28) men även av 
valutakursförändringar om -288 TEUR (-1 031). I finansnettot 
ingår även limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter samt 
tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 886 
MEUR finns fyra icke säkerställda obligationer på totalt 189 
MEUR per sista mars 2024. Under första kvartalet 2024 har Cibus 
emitterat en ny obligation om 50 MEUR och återköpt 6,5 MEUR 
av den obligation som förfaller till återbetalning i december 
2024 samt återbetalt banklån om 26 MEUR. Av obligationen som 
förfaller i december 2024 återstår i början av andra kvartalet 
18,2 MEUR som som Cibus har rätt att återbetala i sin helhet i 
juni 2024 till nominellt belopp. Vid periodens slut uppgick den 
genomsnittliga räntan i den totala låneportföljen inklusive icke 
säkerställda obligationer och inklusive marginaler och löpande 
räntesäkringskostnader, till 4,6 % (4,3). 
Förvaltningsresultat
Under rapportperioden ökade förvaltningsresultatet med               
4 % till 12 229 TEUR (11 791). Förvaltningsresultatet exklusive 
valutakurseffekt uppgick till 12 517 TEUR.
Värdeförändringar fastigheter
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till     
-34 019 TEUR (-17 655) från det ingående värdet om 1 797 908 
TEUR (1 850 911) till det utgående värdet 1 763 889 TEUR (1 833 
256). Nedan är en specifikation över förändringen:
TEUR
Ingående värde 2024-01-01 1 797 908
Försäljning -11
Orealiserade värdeförändringar -22 339
Valutakurseffekt -12 401
Investeringar i fastigheterna 732
Utgående värde 2024-03-31 1 763 889
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -22 339 
(-8 477). Den negativa värdeförändringen berodde dels på högre 
avkastningskrav i fastighetsportföljen men även av en negativ 
orealiserad värdeförändring i en fastighet i Lahtis, Finland där 
bedömningen görs att hyresgästen kommer att flytta ut under de 
närmsta 2-3 åren. Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer 
till följd av indexering. Den genomsnittliga direktavkastningen i 
fastighetsportföljen var i slutet av Q1 2024 6,5 %. 
Investeringar i fastigheterna har gjorts med 732 TEUR (312), varav 
cirka 238 TEUR (116) är genomförda hyresgästanpassningar med 
direktavkastning i linje med eller över befintlig portfölj.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET
Hyresintäkter och driftnetto per aktie
■ Hyresintäkter  ■ Driftnetto
Förvaltningsresultat per aktie
■  Förvaltningsresultat
/one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR
/two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2023202220212020
/zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/three.lt/zero.lt EUR
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2023202220212020

===== SIDA 9 =====

9
Skatt
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg aktuell skattekostnad. Utnyttjande av 
underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad. 
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 4 433 
TEUR (18 956). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga 
underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 887 
TEUR (3 901) och i moderbolagets balansräkning till 0 TEUR (2 
370). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om 2 211 
TEUR (1 148), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till 
-179 TEUR (-44) respektive 2 390 TEUR (1 192). 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till -3 989 TEUR (1 967) 
vilket motsvarar -0,08 EUR (0,03) per aktie. Orealiserade 
värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -22 339 TEUR 
(-8 477) på fastigheter och 3 951 TEUR (-2 495) på räntederivat. 
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick 
till 23 209 TEUR (14 031). 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -721 TEUR 
(-383) och utgör främst investeringar i befintliga fastigheter 
under rapportperioden. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -18 
403 TEUR (-36 014). Under perioden har vi genomfört en 
obligationsemission som inbringade 50 000 TEUR, minus 450 
TEUR i uppläggningskostnader. Vi har även återköpt obligationer 
för -6 500 TEUR och amorterat lån för -26 057 TEUR. Dessutom 
har vi placerat en kortfristig räntebärande investering för             
-5 000 TEUR. Kostnader för betald ränta och kostnader relaterade 
till återköp av obligationer har även påverkat kassaflödet.   
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 35 306 TEUR          
(23 504). Cibus hade per den 31 mars 2024 räntebärande 
nettoskulder, efter avdrag för likvida medel och kortfristiga 
placeringar, om 1 035 042 TEUR (1 095 909). Aktiverade 
upplåningskostnader uppgick till 4 230 TEUR (5 542). 
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i 
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet 
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade 
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner 
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska 
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i 
moderbolaget uppgick till 6 376 TEUR (-1 592).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten 
Finland, Sverige, Norge och Danmark. 68% av driftnettot under 
rapportperioden är hänförligt till Finland, 14% till Sverige, 14% 
till Danmark och 4% till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 178 292 
TEUR (1 242 957) hänförligt till Finland, 246 055 TEUR (240 082) 
till Sverige, 272 459 TEUR (279 374) till Danmark och 67 083 
TEUR (70 843) till Norge. Se sid 31 i rapporten för ytterligare 
information. 
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring 
vår fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull 
samhällsutveckling. I våra förvärv och förvaltning av våra 
fastigheter har vi som ambition att verka för en hållbar 
utveckling för såväl hyresgäster som ett levande närsamhälle 
och att detta bidrar till en god långsiktig vinstutveckling för våra 
aktieägare. Dagligvarubutiker är en viktig social infrastruktur 
som förser människor i Norden med mat. Det är också en viktig 
mötesplats för människor och bidrar till social och mental hälsa. 
För Cibus innebär hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga 
och klimatsmarta marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta 
gör vi tillsammans med våra ankarhyresgäster som är ledande 
aktörer inom livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. 
Ett annat exempel inom hållbarhet är att vi upplåter våra stora 
och ofta platta tak så att våra hyresgäster kan bygga solpaneler. 
Idag har 46 (43) av våra fastigheter solpaneler. Den årliga 
elproduktionen de skapar motsvarar elkonsumtionen för 2 596 
lägenheter eller motsvarar att åka ca 26 miljoner km med en 
elbil. Årlig CO2-minskning är ca 680 tCO2. Flera solpaneler 
är redan planerade och diskussioner förs med flera av våra 
hyresgäster om ytterligare installationer. Vi har även byggt 
solpaneler på en fastighet i egen regi och planerar att anlägga 
fler då de både är lönsamma och bra för miljön. Cibus har 
målsättningen att vara klimatneutral till år 2030. Det finns en 
plan med delmål satt för att minska utläppen. Utsläpp som inte 
kan tas bort helt kommer att kompenseras.
Tack vare våra hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig 
grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för 
grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidigare 
ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för 
hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till 
utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas 
både för bank- och obligationsfinansiering. Under Q1 2024 har 
en grön icke-säkerställd obligation om 50 MEUR emitterats 
under den nya gröna ramverket. Efter periodens utgång har en 
grön icke-säkerställd obligation om 700 MSEK och en grön icke-
säkerställd obligation om 80 MEUR emitterats under det nya 
gröna ramverket. Cibus har som avsikt att lösa in samtliga gröna 
obligationer under det gamla gröna ramverket under 2024.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har 
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker 
hänvisas till Cibus årsredovisning 2023, avsnitt “Riskhantering” på 
sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiell riskhantering  och finansiella 
instrument” sid 83-86.
VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

1010
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats 
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och CBRE 
för Danmark. Samtliga fastigheter värderas av externa värderare 
varje kvartal. Det är dock alltid Cibus styrelse och ledning som 
fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har fastställt de 
externa värderarnas värdering för kvartalet. Den genomsnittliga 
direktavkastningen uppgår till 6,5 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de 
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, 
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och 
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för 
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade 
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt 
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser 
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal 
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De 
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur 
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre 
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och 
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster 
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i 
beståndet vid periodens utgång var 94,1 % (94,8) och portföljens 
genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 4,8 år. Cirka 
97 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till 
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. 
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas 
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och 
hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än 
mer diversifierad kontraktsbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Norden. 
Drift- och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
Finansiering
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal 
skrivs i annan valuta än EUR. Ränterisk föreligger då koncernens 
resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att 
minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat 
i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast 
ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att 
kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska 
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska 
banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen och så 
att de inte förfaller samtidigt.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till 
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat 
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt 
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2023. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
VERKSAMHET
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023 och löper under fem 
kvartal. Sista dag för teckning är den 8 maj 2024.
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024. 
På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för 
Cibusaktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 14 april 2025.
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen kommer sättas till 110% av genomsnittskursen för 
Cibus-aktien 24 april - 2 maj 2024. Teckning av optionerna kan ske 
tidigast 13 april 2027.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda 
och aktieägare i Cibus. 
Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning 
och övriga anställda ska vara årligen återkommande. 
Årsstämma 
Årsstämman 2024 hölls den 15 april kl. 10:00 på 7A Posthuset, 
Vasagatan 28 i Stockholm.
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 31 mars 2024 var sista betalkurs 140,30 SEK, 
vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 8 miljarder SEK. Antal 
aktieägare vid periodens slut var cirka 48 000 st. Antal utestående 
aktier uppgick per den 31 mars 2024 till 57 246 140 stamaktier. 
Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst 
vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
På årsstämman den 15 april 2024 omvaldes Patrick Gylling till 
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils 
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 23 april 2024 kl 10:00 
(CEST) där VD Christian Fredrixon och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /ir.financialhearings.com/cibus-
nordic-real-estate-q1-2024. För att deltaga i telefonkonferensen 
vänligen registrera deltagande på följande länk https:/ /conference.
financialhearings.com/teleconference/?id=5003298. Efter 
registreringen får man telefonnummer och ett konferens-ID för att 
logga in till konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen 
kommer att finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusnordic.com.
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2024 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www. 
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/

===== SIDA 12 =====

1212
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 23 april 2024.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
  Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 23 april 2024 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 56 
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2024-07-17 Delårsrapport Q2  
2024-11-05 Delårsrapport Q3 
2025-02-19 Bokslutskommuniké

===== SIDA 13 =====

14
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket kommer 
att ge märkbar tillväxt i vår NOI även utan förvärv. 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer till ett högre 
avkastningskrav än den befintliga portföljen. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att succes-
sivt höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt 
segment över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 
3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar 
även en god motståndskraft mot den växande 
e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu-
tionsnät av varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
14
Börsvärdet per sista mars 2024 uppgick till cirka 8,0 miljarder SEK.
Cibus aktie är noterad på  
Nasdaq Stockholm MidCap
COOP 365 Naestved, Danmark

===== SIDA 14 =====

15
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 mars 2024 var 140,30 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på ca 8,0 miljarder SEK. Den 
genomsnittliga totala omsättningen under Q1 2024 uppgick till cirka 53 MSEK per dag, varav 24 MSEK var på Nasdaq Stockholm. 
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 48 000 aktieägare per den 31 
mars 2024. De 15 största aktieägarna innehar ca 44% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 mars 2024 uppgick till 
10% eller mer av Cibus röster. 
MSEKSEK
150
50
0
100
0
10
20
30
40200
31 Dec
2022
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
VERKSAMHET
Aktieägare per den 31 mars 2024
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 4 256 223 7,4
Fjärde AP-fonden 3 545 689 6,2
Vanguard 2 439 943 4,3
Avanza Pension 2 286 707 4,0
Nordnet Pensionsförsäkring 1 850 921 3,2
BlackRock 1 648 590 2,9
Clearance Capital 1 505 327 2,6
Sensor Fonder 1 438 391 2,5
Dragfast AB 1 400 000 2,5
Tredje AP-fonden 1 150 000 2,0
Handelsbanken Fonder 873 133 1,5
American Century Investment Management 704 851 1,2
Carnegie Fonder 697 882 1,2
Cardano Asset Management 662 142 1,2
Columbia Threadneedle 609 225 1,1
Summa 15 största aktieägare 25 069 024 43,8
Aktieägare, övriga 32 177 116 56,2
Totalt 57 246 140 100
Källa: Modular Finance
— Stängningskurs (SEK)    ■ Omsättning (SEK)

===== SIDA 15 =====

16
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. 
De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, 
S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom 
dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark, 
Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot 
är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är 
ankarhyresgäst. 
■ Kesko
■ Tokmanni
■ Coop Sverige
■ S-gruppen
■ Dagrofa
■ Lidl
■ Övrig dagligva-
ruhandel
■ Övrig handel
3%
17%
4%
4%
8%
11% 19%
34%
VERKSAMHET

===== SIDA 16 =====

1717
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit 
relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående hyresavtalslängd var 4,8 år.
Ungefär 58 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2024 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen 
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att 
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat 
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för 
fastighetsägaren.
0
5
10
15
20
MEUR
2033-
2055
2026 2027 2028 2029 2031 2032203020252024
Återstående löptid 4,8 år
VERKSAMHET
■ Avtal som gäller tillsvidare 
■ Andra avtal

===== SIDA 17 =====

18
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 mars 2024 bestod Cibus fastighetsbestånd av 451 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i Finland, 
Sverige, Norge och Danmark. 68 % av portföljens driftnetto för första kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 14 % från fastigheter i 
Danmark, 14 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.
Cirka 97% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl 
lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjorna i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87 % av hyresintäkterna från 
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,5 år. Ut av totala hyresintäkter kommer 84 % ifrån 
dagligvaruhyresgäster.
Under första kvartalet har inga fastigheter förvärvats eller avyttrats. För mer information besök www.cibusnordic.com.
18
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående 
löptid, år
Ankarhyregästens 
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 145 276 872 4,3 4,6 93 %
Tokmanni 53 241 029 4,7 5,2 84 %
Coop Sverige 112 124 845 5,9 6,2 96 %
S-gruppen 37 66 857 5,4 6,0 79 %
Dagrofa 7 27 493 2,8 4,8 78 %
Lidl 7 42 138 6,2 8,0 73 %
Övrig dagligvaruhandel 66 125 029 5,8 6,.6 84 %
Övrig handel 24 71 594 2,0 n/a n/a
Portföljen total 451 975 857 4,8 5,5 87 %
Lidl Helsinki, Heikkiläntie 4, Finland

===== SIDA 18 =====

19
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning  
i hela Norden. 
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
Fastighetsportföljen har en stark kon-
centration till tillväxtorter, och majorite-
ten av fastigheter ligger i södra och 
sydvästra Finland, södra och mellersta 
Sverige, i södra Norge samt på Själland 
i Danmark, kring de största städerna. I 
varje ort har fastigheterna generellt ett 
mycket bra mikroläge, nära bebyggelse 
i tätortscentrum. Liksom fallet med 
många andra industriländer genomgår 
de nordiska länderna en nationell urba-
nisering, där landsbygden avfolkas och 
de större städerna växer. 
Kartan visar fastigheternas geografiska 
läge. 
VERKSAMHET

===== SIDA 19 =====

20
20
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 1,7% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild 
fastighet. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och 
utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 114,1 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1 
april 2024.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 451
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 976
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 164
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 114,1
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 126
WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 4,8
S-market Korson asema, Finland

===== SIDA 20 =====

21
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska 
banker och institut, fyra icke säkerställda obligationslån och ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK samt NOK och icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den 
31 mars 2024 uppgick de räntebärande skulderna till 1 075 348 TEUR (1 119 413) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,6 % (4,3). 
Under 2024 har de räntebärande skulderna ökat med 9 376 TEUR varav 43 500 TEUR avser ökad volym obligationer, -26 057 TEUR avser 
återbetalda banklån samt resterande del är hänförligt tlll valutakursförändringar. 
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden ska vara mellan 
55-65% och att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 
gånger. I villkoren som reglerar utestående obligationer finns 
kovenanter att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger 
för obligationer med förfall 2024-2025 och 1,50 gånger för 
obligationer med förfall 2027-2028. Belåningsgraden ska enligt 
villkoren understiga 70%. Vid utgången av första kvartalet 2024 
var belåningsgraden 58,7 % och räntetäckningsgraden 2,2 gånger. 
Stora delar av den räntebärande skulden är räntesäkrad vilket 
medför att exponeringen mot rörliga räntor är begränsad 
kommande 12 månader. Samtidigt är det endast 10 % av 
den räntebärande skulden förfaller till omförhandling. De 
löpande räntekostnaderna från den räntebärande skulden 
är därför trögrörliga under denna period och målet för 
räntetäckningsgraden bedöms kunna uppnås även vid stigande 
marknadsräntor, allt annat lika. 
2,7%
80,2%
17,1%
■ Banklån 
886 454 TEUR
■ Obligationer 
188 894 TEUR*
■ Hybridobligationer 
30 000 TEUR
Banklån
80,2 % av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 31 mars 2023 hade koncernen säkerställda banklån om 886 454 TEUR 
(875 534) med en genomsnittlig viktad kreditmarginal om 1,7% och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 1,7 år. Som säkerhet för 
banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna.
Cibus har banklån som löper med både fast och rörlig ränta. Den andel av banklånen som löper med rörlig ränta är räntesäkrad med 
räntetak och ränteswappar. Maximal ränta för banklånen är 3,95 % till och med december 2024 och sedan 4,05% under första halvåret 2025. 
Räntesäkringarna förfaller därefter successivt.
21
* Per 2024-03-31 ingår en obligation med förfall 2024-12-29 om 21 500 TEUR som 
Cibus har rätt att påkalla förtida återlösen av under andra kvartalet. Räknas den av 
är obligationsskulden 167 394 TEUR eller 15,4 % av den externa finansieringen.
HalpaHalli Saarijärvi, Finland

===== SIDA 21 =====

22
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Genomsnittlig 
kreditmarginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år 81 495 1,7% 21 500 4,0% 102 995 10% 115 722 11%
1-2 år 671 414 1,9% 117 394 6,5% 788 808 73% 475 985 44%
2-3 år 8 826 2,0% 50 000 4,0% 58 826 5% 76 178 7%
3-4 år 124 719 0,8% - - 124 719 12% 407 463 38%
Summa 886 454 1,7% 188 894 5,5% 1 075 348 100% 1 075 348 100%
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggörs förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Obligationslån redovisas som utestående belopp, dvs emitterat belopp med avdrag för Cibus egna innehav per 
bokslutsdagen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar och lån som löper med fast ränta. 
Räntekänslighetsanalys
Av den räntebärande skulden om 1 075 348 TEUR är det 115 722 TEUR eller motsvarande 11% som räntejusteras inom 12 månader. I detta ingår 
ett räntetak om 35 000 TEUR med förfall i december 2024 och ett räntetak om 572,2 MSEK med förfall i mars 2025, tillsammans motsvarande ca 
8% av den räntebärande skulden. Med hänsyn tagen till dessa räntesäkringar med återstående löptider under ett år är exponeringen mot rörliga 
räntor 3%. Resterande andel av den räntebärande skulden är räntesäkrad. 
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar blir 
resultateffekten då marknadsräntan ökar med 1%-enhet ungefär -450 TEUR på årsbasis. Resultateffekten av en 2%-enheters högre 
marknadsränta blir -900 TEUR på årsbasis. 
Obligationer och hybridobligationer
17,1% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 188 894 TEUR (243 
879). Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 000 TEUR (30 000) , vilket motsvarar 2,7% av den externa finansieringen. 
Hybridobligationen är bokad som eget kapital. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är 
noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
I februari emitterades en grön icke säkerställd obligation om 50 000 TEUR med 3 års löptid till 3M Euribor+4,00 %. I anslutning till 
emissionen återköptes 6 500 TEUR av den obligation som förfaller i slutet av 2024. I slutet av kvartalet emitterades ytterligare två 
gröna icke säkerställda obligationer om 80 000 TEUR med 4 års löptid till 3M Euribor+4,00 % (ISIN SE0021921665) respektive 700 000 
TSEK med 3,5 års löptid till 3M Stibor+3,50 % (ISIN SE0021921673). I samband med emissionen lanserades även ett återköpserbjudande 
i samtliga obligationer med förfall 2024 och 2025. Emissionen och återköpserbjudandets likviddag var 2 april 2024. Cibus har enligt 
obligationsvillkoren möjlighet att påkalla förtida inlösen av det som återstår av obligationsförfallen 2024 och 2025 senare under 2024. 
Skillnaden mellan emitterad och återköpt volym motsvarar dessa förfall. Utöver återköpserbjudandet genomfördes ytterligare återköp av 
egna obligationer under inledningen av andra kvartalet och totalt sett återköptes 41 900 TEUR respektive 542 500 TSEK, se tabell nedan 
för mer information.  
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinspektionen den 20 juli 2023 och är giltigt 12 
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 2024-03-31.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ MTN 
lån
Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget innehav Utestående 
belopp
Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -** - EUR 30 000 000 0 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 102 2024-12-29 Grön EUR 50 000 000 28 500 000* 21 500 000* 3M Euribor 4,00% SE0013360716
Obligation 103 2025-09-02 Grön SEK 700 000 000 21 250 000* 678 750 000* 3M Stibor 5,95% SE0017071517
Obligation 104 2025-12-01 - EUR 70 000 000 11 500 000* 58 500 000* 3M Euribor 7,00% SE0013360849
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50 000 000 0 50 000 000 3M Euribor 4,00% SE0013361334
* Genom återköpserbjudandet med likviddag 2 april och ytterligare återköp under inledningen av andra kvartalet har eget innehav ökat med 3 300 TEUR i MTN lån 102, 542 500 TSEK i 
MTN lån 103 och 38 600 TEUR i MTN lån 104. Utestående belopp efter dessa återköp är därmed 18 200 TEUR i MTN lån 102, 136 250 TSEK i MTN lån 103 och 19 900 TEUR i MTN lån 104. 
** Första inlösendag 2026-09-24.

===== SIDA 22 =====

23
Räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
35 000 3M Euribor 2,00% 2024-12-29
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
138 150 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86 000 3M Euribor 2,00% 2026-01-30
534 750
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Ränteswappar
Belopp TEUR Fast ränta Förfallodatum
20 000 2,94% 2027-07-01
125 000 2,96% 2027-07-15
30 000 2,97% 2027-09-29
70 000 2,97% 2027-11-28
245 000
Belopp i TSEK Fast ränta
100 000 3,20% 2026-01-08
50 000 3,19% 2026-01-08
435 000 3,48% 2027-07-15
585 000
VERKSAMHET
23
Förfallostruktur för räntesäkringar
I tabellerna nedan redogörs för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar.
 Spar Svendborg, Danmark

===== SIDA 23 =====

24
Ekonomisk 
redovisning

===== SIDA 24 =====

25
Koncernens resultaträkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2024 Q1 2023 Helår 2023
Hyresintäkter 30 519 29 667 119 128
Serviceintäkter 5 498 5 308 20 877
Driftkostnader -6 573 -6 121 -20 195
Fastighetsskatt -1 330 -1 254 -5 081
Driftnetto 28 114 27 600 114 729
Administrationskostnader -2 468 -2 195 -9 936
Finansnetto -13 417 -13 614 -52 861
Förvaltningsresultat 12 229 11 791 51 932
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -41 - -125
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -22 339 -8 477 -53 416
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 3 951 -2 495 -21 865
Resultat före skatt -6 200 819 -23 474
Aktuell skatt -179 -44 -814
Uppskjuten skatt 2 390 1 192 4 369
Periodens resultat -3 989 1 967 -19 919
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 54 448 046
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR -0,08 0,03 -0,41
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2024 Q1 2023 Helår 2023
Periodens resultat -3 989 1 967 -19 919
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
-3 637 -2 904 -1 308
Summa totalresultat* -7 626 -937 -21 227
*Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat

===== SIDA 25 =====

26
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-mar 2024 31-mar 2023 31-dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 763 889 1 833 256 1 797 908
Nyttjanderättstillgångar 11 256 10 116 10 855
Andra materiella tillgångar 83 109 93
Immateriella tillgångar 102 147 113
Uppskjutna skattefordringar 887 3 901 1 880
Räntederivat 9 844 12 222 6 044
Övriga långfristiga fordringar 36 36 37
Summa anläggningstillgångar 1 786 097 1 859 787 1 816 930
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 608 713 639
Övriga kortfristiga fordringar 409 855 581
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 910 5 971 2 181
Kortfristiga placeringar 5 000 - -
Likvida medel 35 306 23 504 31 530
Summa omsättningstillgångar 45 233 31 043 34 931
SUMMA TILLGÅNGAR 1 831 330 1 890 830 1 851 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484 572
Övrigt tillskjutet kapital 666 804 596 968 666 804
Reserver -7 976 -5 935 -4 339
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -4 479 74 855 152
Eget kapital exkl. hybridobligation 654 921 666 372 663 189
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Summa eget kapital * 684 921 696 372 693 189
Långfristiga skulder
Upplåning 1 966 896 1 048 252 1 023 699
Uppskjutna skatteskulder 36 223 45 362 39 773
Övriga långfristiga skulder 14 466 13 222 14 075
Summa långfristiga skulder 1 017 585 1 106 836 1 077 547
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 1 104 222 65 619 37 816
Kortfristig del av räntederivat - 1 927 63
Leverantörsskulder 200 633 674
Aktuella skatteskulder 1 445 1 396 2 364
Övriga kortfristiga skulder 5 392 4 648 4 960
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 565 13 399 35 248
Summa kortfristiga skulder 128 824 87 622 81 125
Summa skulder 1 146 409 1 194 458 1 158 672
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 831 330 1 890 830 1 851 861
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. 
1 Under första kvartalet har Cibus emitterat en ny grön obligation om 50 MEUR och återköpt 6,5 MEUR av en tidigare obligation på 50 MEUR. I den kortfristiga delen av 
upplåningen ingår en obligation om 21,5 MEUR som förfaller den 29 december 2024, samt ett banklån om 81,5 MEUR, motsvarande 939,2 MSEK, som förfaller den 4 mars 2025.

===== SIDA 26 =====

27
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2024 572 666 804 -4 339 152 663 189 30 000 693 189
Periodens resultat - - - -3 989 -3 989 - -3 989
Periodens övrigt totalresultat - - -3 637 - -3 637 - -3 637
Periodens totalresultat  
jan-mar 2024
- - -3 637 -3 989 -7 626 - -7 626
Utdelning hybridobligation - - - -642 -642 - -642
Utgående eget kapital 31-mar 2024 572 666 804 -7 976 -4 479 654 921 30 000 684 921
Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
Periodens resultat - - - 1 967 1 967 - 1 967
Periodens övrigt totalresultat - - -2 904 - -2 904 - -2 904
Periodens totalresultat  
jan-mar 2023
- - -2 904 1 967 -937 - -937
Utdelning hybridobligation - - - -499 -499 - -499
Utgående eget kapital 31-mar 2023 484 596 968 -5 935 74 855 666 372 30 000 696 372
Periodens resultat - - - -21 886 -21 886 - -21 886
Periodens övrigt totalresultat - - 1 596 - 1 596 - 1 596
Periodens totalresultat  
apr-dec 2023
- - 1 596 -21 886 -20 290 - -20 290
Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130
Återköp av optioner - -12 - - -12 - -12
Nyttjande av optioner - 22 - - 22 - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -1 912 -1 912 - -1 912
Utgående eget kapital 31-dec 2022 572 666 804 -4 339 152 663 189 30 000 693 189

===== SIDA 27 =====

28
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2024 Q1 2023 Helår 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -6 200 819 -23 474
Justering för:
- Avskrivningar 18 18 80
- Finansnetto 12 668 9 246 48 169
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 22 339 8 477 53 416
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -3 951 2 495 21 865
- Orealiserade valutakursdifferenser 280 637 1 785
Betald skatt -31 -33 -70
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet
25 123 21 659 101 771
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -531 -1 951 2 200
Förändring av kortfristiga skulder -1 383 -5 677 -2 118
Kassaflöde från den löpande verksamheten 23 209 14 031 101 853
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter - -71 -16 963
Försäljning av fastigheter 11 - 14 518
Investeringar i befintliga fastigheter -732 -312 -2 976
Andra investeringar - - -12
Kassaflöde från investeringsverksamheten -721 -383 -5 433
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 71 130
Emissionskostnader - - -1 532
Återköp av optioner - - -12
Nyttjande av optioner - - 22
Utdelning till aktieägare -17 746 -12 110 -45 270
Utdelning hybridobligation -642 -499 -2 411
Obligationsemission 50 000 - -
Återköp av obligationer -6 500 -14 500 -111 625
Upptagna lån - - 61 316
Amortering av lån -26 057 -238 -20 985
Uppläggningskostnader -450 -89 -1 061
Betald ränta -11 917 -8 578 -43 554
Förtidslösenavgifter -91 - -1 859
Räntebärande finansiella placeringar -5 000 - -
Premie för finansiellt instrument - - -15 012
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -18 403 -36 014 -110 853
Periodens kassaflöde 4 085 -22 366 -14 433
Likvida medel vid periodens början 31 530 45 994 45 994
Kursdifferens i likvida medel -309 -124 -31
Likvida medel vid periodens utgång 35 306 23 504 31 530

===== SIDA 28 =====

29
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Q1 2024 Q1 2023 Helår 2023
Rörelseintäkter 541 533 2 172
Rörelsekostnader -1 011 -702 -4 046
Rörelseresultat -470 -169 -1 874
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 9 057 4 739 33 578
Räntekostnader och liknande resultatposter -1 555 -6 591 -24 948
Resultat efter finansiella poster 7 032 -2 021 6 756
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - -1 547
Resultat före skatt 7 032 -2 021 5 209
Skatt -656 429 -1 705
Periodens resultat* 6 376 -1 592 3 504
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 29 =====

30
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
1 Under första kvartalet har Cibus emitterat en ny grön obligation om 50 MEUR och återköpt 6,5 MEUR av en tidigare obligation på 50 MEUR. I den kortfristiga delen av 
upplåningen ingår en obligation om 21,5 MEUR som förfaller den 29 december 2024.
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-mar 2024 31-mar 2023 31-dec 2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 102 147 113
Inventarier 3 9 4
Andelar i dotterbolag 270 942 264 573 270 942
Uppskjutna skattefordringar - 2 370 921
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 541 020 512 790 521 413
Övriga långfristiga fordringar 868 19 19
Summa anläggningstillgångar 812 935 779 908 793 412
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 57 400 10 858 53 083
Övriga kortfristiga fordringar 21 33 100
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 159 124 105
Kortfristiga placeringar 5 000 - -
Likvida medel 10 273 2 119 7 753
Summa omsättningstillgångar 72 853 13 134 61 041
SUMMA TILLGÅNGAR 885 788 793 042 854 453
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484 572
Summa bundet eget kapital 572 484 572
Överkursfond 666 804 596 968 666 804
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Balanserat resultat -200 302 -150 347 -203 165
Periodens resultat 6 376 -1 592 3 504
Summa fritt eget kapital 502 878 475 029 497 143
Summa eget kapital 503 450 475 513 497 715
Långfristiga skulder
Obligationslån 1 165 887 179 906 118 384
Räntederivat - - 1 053
Summa långfristiga skulder 165 887 179 906 119 437
Kortfristiga skulder
Obligationslån 1 21 500 61 800 28 000
Kortfristiga skulder till koncernföretag 192 792 74 223 189 495
Leverantörsskulder 270 163 33
Övriga kortfristiga skulder 502 105 463
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 1 387 1 332 19 310
Summa kortfristiga skulder 216 451 137 623 237 301
Summa skulder 382 338 317 529 356 738
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 885 788 793 042 854 453

===== SIDA 30 =====

31
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå 
styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för 
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i 
värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles 
från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 9 844 TEUR (10 295).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring 
av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på 
hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Segmentsinformation
Q1 2024 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 20 980 4 129 1 178 4 232 30 519
Serviceintäkter 4 462 454 66 516 5 498
Driftkostnader -5 635 -332 -105 -501 -6 573
Fastighetsskatt -803 -209 -25 -293 -1 330
Driftnetto 19 004 4 042 1 114 3 954 28 114
Förvaltningsfastigheter 1 178 292 246 055 67 083 272 459 1 763 889
Q1 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 20 613 3 745 1 183 4 126 29 667
Serviceintäkter 4 365 394 48 501 5 308
Driftkostnader -5 321 -297 -86 -417 -6 121
Fastighetsskatt -786 -189 -28 -251 -1 254
Driftnetto 18 871 3 653 1 117 3 959 27 600
Förvaltningsfastigheter 1 242 957 240 082 70 843 279 374 1 833 256
Helår 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 83 014 14 851 4 530 16 733 119 128
Serviceintäkter 15 476 1 543 167 3 691 20 877
Driftkostnader -17 185 -1 021 -300 -1 689 -20 195
Fastighetsskatt -3 171 -801 -100 -1 009 -5 081
Driftnetto 78 134 14 572 4 297 17 726 114 729
Förvaltningsfastigheter 1 194 968 255 839 69 894 277 207 1 797 908

===== SIDA 31 =====

32
Definitioner av nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information 
till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa 
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal 
definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, 
Skuldkvot, Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genom-
snittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt 
per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana  
fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal  
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med juste-
ring av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, 
uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej 
utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, 
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering 
av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt 
per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande 
av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat,  
uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbe-
tald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie 
för bolagets intressenter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårs-
bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på 
aktieägarnas kapital och hybridobligationslån.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas mark-
nadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga  
placeringar dividerat med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad, 
ggr
Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella 
intäkter dividerat med räntekostnader (rullande 12 månader).
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat 
är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskattade  
reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad, 
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till 
aktieägarnas kapital.
Skuldkvot (Net debt/
EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga  
placeringar dividerat med driftnetto minus administrationskostnader 
(rullande 12 månader).
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd-
ringar beaktats.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr-
ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvaru-
fastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot 
dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
32
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q1 2024 Q1 2023 Helår 2023
Hyresintäkter 30 519 29 667 119 128
Driftnetto 28 114 27 600 114 729
Förvaltningsresultat 12 229 11 791 51 932
Periodens resultat -3 989 1 967 -19 919
Antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 57 246 140
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 54 448 046
Resultat per aktie, EUR¹ -0,08 0,03 -0,41
EPRA NRV per aktie, EUR 11,9 14,4 12,5
EPRA NTA per aktie, EUR 11,9 14,4 12,5
EPRA NDV per aktie, EUR 11,3 13,5 11,8
Förvaltningsfastigheter 1 763 889 1 833 256 1 797 908
Likvida medel 35 306 23 504 31 530
Balansomslutning 1 831 330 1 890 830 1 851 861
Avkastning på eget kapital, % -2,3 1,1 -2,9
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,3 47,8 51,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 59,8 57,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,7 2,2
Soliditet, % 37,4 36,8 37,4
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 9,9 11,3 9,9
Överskottsgrad, % 92,1 93,0 96,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,1 94,8 94,5
Andelen dagligvarufastigheter, % 92,8 93,5 92,8

===== SIDA 32 =====

33
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
33
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q1 2024 Q1 2023 Helår 2023
Eget kapital exkl. hybridobligationer 654 921 666 372 663 189
Återläggning av derivat -9 844 -10 295 -5 981
Återläggning av uppskjuten skatt 35 336 41 461 37 893
Återläggning av ej utbetald utdelning - - 17 746
EPRA NRV 680 413 697 538 712 847
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140
EPRA NRV per aktie, EUR 11,9 14,4 12,5
Eget kapital exkl. hybridobligationer 654 921 666 372 663 189
Återläggning av immateriella tillgångar -102 -147 -113
Återläggning av derivat -9 844 -10 295 -5 981
Återläggning av uppskjuten skatt 35 336 41 461 37 893
Återläggning av ej utbetald utdelning - - 17 746
EPRA NTA 680 311 697 391 712 734
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140
EPRA NTA per aktie, EUR 11,9 14,4 12,5
Eget kapital exkl. hybridobligationer 654 921 666 372 663 189
Återläggning av derivat -9 844 -10 295 -5 981
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -887 -3 901 -1 880
Återläggning av ej utbetald utdelning - - 17 746
EPRA NDV 644 190 652 176 673 074
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140
EPRA NDV per aktie, EUR 11,3 13,5 11,8
Periodens resultat -3 989 1 967 -19 919
Genomsnittligt eget kapital 689 055 697 090 695 449
Avkastning på eget kapital, % -2,3 1,1 -2,9
Senior säkerställd skuld 886 454 875 534 918 301
Förvaltningsfastigheter 1 763 889 1 833 256 1 797 908
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,3 47,8 51,1
Skulder till kreditinstitut 1 075 348 1 119 413 1 065 972
Kortfristiga placeringar -5 000 - -
Likvida medel -35 306 -23 504 -31 530
Nettoskuld 1 035 042 1 095 909 1 034 442
Förvaltningsfastigheter 1 763 889 1 833 256 1 797 908
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 59,8 57,5
Driftnetto * 115 243 105 438 114 729
Administrationskostnader * -10 209 -8 584 -9 936
Finansiella intäkter * 1 207 111 981
Totalt 106 241 96 965 105 774
Räntekostnader * -48 858 -35 273 -48 081
Räntetäckningsgrad, ggr (* rullande 12 månader) 2,2 2,7 2,2
Eget kapital 684 921 696 372 693 189
Balansomslutning 1 831 330 1 890 830 1 851 861
Soliditet, % 37,4 36,8 37,4
Totala skulder 1 146 409 1 194 458 1 158 672
Eget kapital 684 921 696 372 693 189
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7
Skulder till kreditinstitut 1 075 348 1 119 413 1 065 972
Kortfristiga placeringar -5 000 - -
Likvida medel -35 306 -23 504 -31 530
Nettoskuld 1 035 042 1 095 909 1 034 442
Driftnetto * 115 243 105 438 114 729
Administrationskostnader * -10 209 -8 584 -9 936
EBITDA* 105 034 96 854 104 793
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 9,9 11,3 9,9
Driftnetto 28 114 27 600 114 729
Hyresintäkter 30 519 29 667 119 128
Överskottsgrad, % 92,1 93,0 96,3
Hyresintäkter 30 519 29 667 119 128
Hyresvärde 32 433 31 301 126 031
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,1 94,8 94,5
Dagligvarufastigheter 905 986 916 505 905 986
Totalt fastighetsyta 975 857 980 581 975 857
Andelen dagligvarufastigheter, % 92,8 93,5 92,8