Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

25Q1
1 JANUARI 2025 – 31 MARS 2025
Delårsrapport
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i dagligvarufastigheter.

===== SIDA 2 =====

2
1 JANUARI 2025 – 31 MARS 2025
25Q1
(jämfört med Q1 2024)
Hyresintäkter uppgick till 39,1 MEUR (30,5).
Driftnettot uppgick till 36,6 MEUR (28,1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 38,0 MEUR (12,2). I förvaltningsresultatet ingår en intäkt av 
engångskaraktär om 20,5 MEUR avseende negativ goodwill i samband med förvärvet av Forum 
Estates. Förvaltningsresultatet exklusive engångsposter och valutakurseffekt uppgick till 18,4 
MEUR.
Periodens resultat uppgick till 31,0 MEUR (-4,0) vilket motsvarar 0,42 EUR (-0,08) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -7,3 MEUR (-22,3) på fastigheter 
och -1,3 MEUR (3,9) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 964,7 MEUR (680,4) vilket motsvarar 12,6 EUR (11,9) per aktie.
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna 
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders 
EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029. 
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat 
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates. 
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför 
förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om 
apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. 
Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, 
varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. 
Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och 
dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 fastigheter med ett 
underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR. 
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare 
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och 
tillträtts.
Väsentliga händelser efter perioden 
På årstämman den 10 april 2025 beslutades:
 — Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att 
betalas ut månadsvis.
 — Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 
20 % nya aktier, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt.
 — Val av ny styrelseordförande Stefan Gattberg och ny 
styrelseledamot Stina Lindh Hök. Tidigare ordförande Patrick 
Gylling valdes till ordinarie styrelseledamot och Elisabeth 
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes som 
styrelseledamöter.
 — Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till 
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till 
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i 
Belgien.
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i 
Belgien och Finland för 9,3 MEUR, avyttrar sex tillgångar i Belgien, 
Finland och Sverige för 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR 
av banklån till lägre marginal. 
Utdelning 
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2025 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
2
Nyckeltal¹  
I miljoner euro, MEUR, om inget annat anges
Q1 2025 Q1 2024 Helår 2024
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Förvaltningsresultat 38,0 12,2 46,9
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -7,3 -22,3 -44,7
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 433 1 764 1 870
EPRA NRV per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
Antal fastigheter med solpaneler 73 46 49
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga 156,3 114,1 122,3
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 58,7 58,1
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 12,8 9,9 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,0 9,8 9,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,2
¹För redogörelse av alternativa nyckeltal och definitioner se sida 38-39.

===== SIDA 3 =====

3
Detta är Cibus
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom  
livsmedels- och dagligvaruhandeln.  
PERIODEN I KORTHET
Fastigheter som tillträtts 
under Q1 2025
Fastighetsportföljen av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med god täckning i Norden 
och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
Luxemburg
0,3%
Andel driftnetto Q1
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
16%
Andel driftnetto Q1
403 M€
Fastighetsvärde
73
Fastigheter
124 300 kvm 
Total yta
Nederländerna
4%
Andel driftnetto Q1
113 M€
Fastighetsvärde
17
Fastigheter
41 100 kvm
Total yta
Norge
3%
Andel driftnetto Q1
73 M€
Fastighetsvärde
23
Fastigheter
30 200 kvm
Total yta
Sverige
12%
Andel driftnetto Q1
286 M€
Fastighetsvärde
133
Fastigheter
177 400 kvm
Total yta
Finland
53%
Andel driftnetto Q1
1 156 M€
Fastighetsvärde
262
Fastigheter
706 600 kvm 
Total yta
Belgien
12%
Andel driftnetto Q1
393 M€
Fastighetsvärde
131
Fastigheter
240 500 kvm
Total yta
Driftnetto per fastighetens ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Lidl
Dagrofa
Jumbo
Salling Group
Coop Denmark
Carrefour
Spar Colruyt
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
2%
1%
4%
4%
6%5%
5% 9%
14%
24%
5%
8%
3%
3%
3%

===== SIDA 4 =====

44
De huvudsakliga punkterna att lyfta fram i denna kvartalsrapport tycker jag är:
1) Resultatförbättring efter förvärven i Benelux och Danmark vilka 
båda levererar enligt förväntan, integrationen av rörelseförvärvet 
i Benelux som går enligt plan och har gett ett ökat substansvärde 
per aktie.
2) Kraftigt ökat förvaltningsresultat genom engångsposten ”övriga 
intäkter” om +20,5 MEUR, eller 0,28 EUR/aktie som uppstått som 
negativ goodwill i förvärvet i Benelux. Även det underliggande 
förvaltningsresultatet ökade till 18,4 MEUR.
3) Fortsatt tillväxt genom förvärv i flera länder och även 
återanvändning av kapital genom att vi har sålt icke-
strategiska tillgångar samt försäljningar av två fastigheter till en 
dagligvaruhyresgäst i Finland till över bokfört värde.
4) Proaktivt arbete med räntesäkringar och finansiering där vi 
förlänger vår räntesäkringsprofil.
5) Kraftig förändring av amerikansk geo- och handelspolitik har satt 
världsmarknaderna i gungning men dagligvaruförsäljning och våra 
underliggande kassaflöden bör vara en av de minst påverkade 
sektorerna.
För er som följt oss ett tag så noterar ni att vi har gjort en lättare 
modernisering av denna rapport med syfte att fortsätta att underlätta 
förståelsen för bolaget. Håll till godo!
Resultatförbättring 
efter förvärvet av 
Forum Estates 
KOMMENTAR FRÅN VD
“I en mycket föränderlig värld är jag tillfreds 
med att Cibus har valt rätt bransch och rätt 
fastighetssegment för att möjliggöra fortsatt 
stabil direktavkastning till våra aktieägare. Vi 
ser fram emot en spännande fortsättning på 
2 0 2 5 .”
— Christian Fredrixon, VD

===== SIDA 5 =====

555
Makrobilden
Ett kvartal som detta är det på sin plats att börja i de stora, globala, 
ekonomiska frågorna. Vilken berg- och dalbana som den amerikanska 
administrationen bjuder världsekonomin och marknaderna på. Gällande 
den potentiella påverkan av handelstullar på Cibus är jag tacksam över 
att vi är en del av den stabila dagligvarubranschen. När det gungade 
på börserna 6 april tyckte jag att läget för Cibus sammanfattades 
väl i branschtidningen Dagligvarunytt där det på löpet gick att läsa: 
”Siffrorna på börsen lyser röda /…/ Men två branschindex går mot 
strömmen – fastigheter och dagligvaror”. Den stökiga dagen kändes 
det bra att Cibus är verksam just i dessa två. 
När det gäller de europeiska marknadsräntorna så är det svårt att i 
dagsläget sia om vilken av krafterna som kommer att ta överhanden 
– räntetryck uppåt av inflation från bl.a. handelstullar och stora, 
lånefinansierade, försvarsinvesteringar eller ett ökande tryck på 
centralbanker att sänka kortändan på räntekurvan p.g.a. kommande 
lågkonjunktur. I detta osäkra marknadsläge är jag nöjd över att Cibus 
har 97% räntesäkringar, varav 42% av lånen med räntetak och med en 
total genomsnittlig räntebindningstid på 2,7 år.  
Kvartalets resultat
Vi inleder året med ett stabilt kvartal med resultatförbättringar i linje 
med våra förväntningar och i linje med tidigare rapporterad pro forma.
Under Q1 2025 steg hyresintäkterna med 28% jämfört med Q1 
2024, driftnettot med 30% och förvaltningsresultatet exklusive 
engångseffekter uppgick till 18,4 MEUR. Värt att notera att bolaget 
endast konsoliderat de stora nyligen genomförda förvärven under två 
av tre månader i kvartalet. 
Cibus förvärv av Forum Estates till rabatt mot nettotillgångar har 
bidragit med en positiv engångseffekt om +20,5 MEUR under kvartalet 
och redovisas som övriga intäkter. Integrationsarbetet med Forum 
Estates går enligt plan och förvärvet levererar enligt förväntan.
Beträffande den genomsnittliga återstående hyresavtalstiden (WAULT) 
så är den stabil i den jämförbara portföljen men det är värt att nämna 
ett par ord om den belgiska avtalsstrukturen: I Belgien har hyresgäster 
inom handeln laglig rätt att säga upp sina avtal var tredje år. Sättet 
som fastighetsbranschen hanterar detta är att butikslokaler hyrs ut 
som ett skal och hyresgästen investerar upp till 2 000-2 500 EUR/kvm 
och därmed investerar fast sig i lokalen. Detta gör att Cibus framöver 
kommer att rapportera WAULTen dels som tidigare WAULT, där vi 
räknar med hyrestiden enligt kontraktet, och dels som WAULB, där vi 
visar effekten av att hyresgäster har rätten att stiga av var tredje år. Se 
sidan 21 för mer information. 
Angående bolagets orealiserade värdeförändringar så ökade det 
underliggande fastighetsvärdet något i alla länder förutom Finland. I 
Finland så är det generella avkastningskraven i stort oförändrade och 
värdeförändringen är ett utfall av både ökade värden i fastigheter där 
vi gjort uthyrningar samt minskade värden i framförallt två fastigheter 
där vi mottagit uppsägningar av Kesko för framtida avflyttningar. Värt 
att notera är att Cibus under kvartalet har bevisat att vi snabbt kan 
hantera effekter av sådana uppsägningar: Den fastighet i Helsingfors 
som Kesko tidigare sagt upp har vi under kvartalet sålt till en annan 
dagligvaruaktör till ett pris över värdering samtidigt som det fanns 
goda möjligheter att hyra ut till andra aktörer och behålla fastigheten 
hade vi velat det.
Aktivt arbete med kapital- och lånestruktur
Under kvartalet har Cibus emitterat en 4-årig obligation om 50 MEUR 
med en marginal om 250bps, vilket var 150bps lägre än senaste 
emissionen 10 månader tidigare. Bolagets genomsnittliga räntekostnad 
var vid kvartalets slut 4,2% (4,6%) och bolagets totala genomsnittliga 
kreditmarginal för bank och obligation har sjunkit till 2,3% (2,9%). 
Efter kvartalets slut har Cibus i Finland refinansierat seniorlån om 
233 MEUR, till en marginal som är mer än 50bps lägre än tidigare, 
vilket bidrar till att sänka vår genomsnittliga kreditmarginal framöver. 
Genomsnittlig räntebindningstid är 2,7 år i slutet av Q1 2025, upp från 
2,2 år i Q4 2024, genom ingåendet av derivat med framtida start. 
Transaktioner
Under kvartalet har Cibus genomfört det tidigare kommunicerade 
rörelseförvärvet av Forum Estates i Benelux samt del två av den 
danska portföljen Cibus förvärvat från ATP Ejendomme. 
Cibus har under 2025 kommunicerat två förvärv och sex avyttringar. 
Av dessa har under första kvartalet ett förvärv i Belgien av en 
Jumbobutik med 18-årigt hyresavtal och två försäljningar i Finland 
genomförts. Försäljningarna i Finland var till en dagligvarukedja som i 
ett fall var befintlig hyresgäst och i ett annat fall öppnar de butik i den 
tidigare nämnda fastigheten i Helsingfors som Kesko avflyttade från i 
Q4 2024. 
I Benelux har vi sålt tre fastigheter uthyrda till bygghandel och som 
inte passar vår strategi ”Converting Food into Yield” till ett pris över 
bokfört värde. I Finland har vi förvärvat en livsmedelsbutik under 
uppförande med ett 18-årigt hyresavtal och i Sverige har vi sålt en 
tomställd Coop butik till Eslövs kommun för att möjliggöra fortsatt 
stadsutveckling.
I Benelux är Cibus minoritetsägare i bolaget One+, ett bolag vi äger 
tillsammans med en lokal fastighetsutvecklare, där One+ förvärvar 
nyutvecklade livsmedelsbutiker i Belgien med långa avtal i takt med 
att utvecklaren bygger dessa. Detta är en intressant ny potentiell 
tillväxtkälla för Cibus. 
Dagligvarumarknaden och Transaktionsmarknaden
I tidigare VD-ord har jag skrivit om dagligvarumarknaden och dess 
transaktionsmarknad. I denna kvartalsrapport testar vi att lyfta ut 
dessa och få ett eget avsnitt som återfinns på sidorna 8 -10. 
Det är en något splittrad bild av hur matprisinflationen utvecklar 
sig i våra marknader men min slutsats är att mat behöver köpas 
och ätas och att både kunder och dagligvaruaktörer anpassar 
sig efter prisutvecklingen. Våra hyresgäster står starka och 
dagligvarufastigheter fortsätter att växa som ett eftertraktat och likvitt 
fastighetssegment i Europa.    
Hållbarhet
Reglerna kring hållbarhetsredovisning i EU har ändrats snabbt under 
2025 som en del av det nya geopolitiska läget. Cibus har valt sedan 
tidigare att frivilligt rapportera enligt det europeiska direktivet CSRD. 
79% av våra fastigheter har hyresgäster som har egna SBTi mål 
samt 49% av våra fastigheter är taxonomigodkända. Vi fortsätter 
att byta till LED-belysning, installera solceller och vidta andra 
energieffektiviserande åtgärder tillsammans med våra hyresgäster. I 
Danmark har vi påbörjat projekt om fyra utbyten från naturgas till mer 
miljövänliga uppvärmningsmetoder. 
På flera sätt kan dagligvarufastigheter ses som social infrastruktur 
– de är dels en del av det offentliga rummet, dels är de en del av 
ett lands beredskap och försvar. Ett exempel på detta är att under 
kvartalet har finska regeringen och de finska dagligvarukedjorna 
startat ett projekt om ”ett funktionssäkert butiksnätverk” genom 
att 300 livsmedelsbutiker jämnt spridda över landet skall ingå i 
den nationella beredskapsplanen där dessa butiker åtar sig att 
vara självförsörjande på el och agera som distributionspunkter och 
samlingsplatser.
Operationellt
Vi gläder oss åt samarbetet med våra nya kollegor i Benelux och jag 
är stolt över att vi med en flygande start har lyckats genomföra både 
förvärv och försäljningar i Benelux. I Stockholm har vi flyttat in i vårt 
nya kontor på Kungsgatan 26 och vi ser fram emot att välkomna gäster 
dit från slutet av april.
Framtidsutsikter
I en mycket föränderlig värld är jag tillfreds med att Cibus har valt rätt 
bransch och rätt fastighetssegment för att möjliggöra fortsatt stabil 
direktavkastning till våra aktieägare. Bolagets årsstämma beslutade 
i april om oförändrad månatlig utdelning om 0,90 EUR/aktie, vilket 
innebär att Cibus i år firar fem år som månadsutdelare. Med ett utökat 
mandat för styrelsen om 20% nya aktier i ryggen, verksamhet i 7 länder 
och en integrerad plattform i Benelux ser vi fram emot en spännande 
fortsättning på 2025. 
KOMMENTAR FRÅN VD
Stockholm 23 april 2025
Christian Fredrixon

===== SIDA 6 =====

6
Affärsidé, mål och utdelning
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i 
Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. 
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning 
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i 
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det 
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och 
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en 
god utdelning till sina aktieägare månadsvis. Den strategi som 
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och 
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka 
hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra 
våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar 
nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två 
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra 
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
 — Verksamhetens konjunkturoberoende natur
 — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett 
distributionsnät för andra varor handlade online
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
 — Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att 
successivt höja den över tid. 
 — Att nettobelåningsgraden skall ligga mellan 55 - 65 %. 
Utdelningsnivån är satt för att tydliggöra den långsiktiga 
utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka 
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa 
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och 
betryggande sätt.
STRATEGISK INRIKTNING
/one.lt/period.tab/three.lt
/one.lt/period.tab/one.lt
/zero.lt/period.tab/nine.lt
/zero.lt/period.tab/seven.lt
/zero.lt/period.tab/five.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q1Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q2
20252024202320222020 20212018 2019
Intjäningsförmåga förvaltningsresultat och utdelning per aktie*
*Intjäningsförmåga förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster. Se sid 11 för definition.
Intjäningsförmåga per aktie*   Utdelning per aktie
6
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga 
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och 
förutsägbar direktavkastning.

===== SIDA 7 =====

7
Verksamhet
7Jumbo  Zelzate, Belgien

===== SIDA 8 =====

8
Dagligvarumarknaden
VERKSAMHET
Sverige
Dagligvarumarknaden i Sverige växte med 4,1 % under 2024, vilket 
var lägre än under de två föregående åren. Under 2024 återgick 
den svenska dagligvarubranschen till volymtillväxt, efter nio 
kvartal med sjunkande eller stillastående försäljningsvolymer.
Matprisinflationen i Sverige uppgick till 1,4 % under 2024, vilket 
innebar att försäljningsvolymerna ökade markant. Tillväxten drevs 
av fysiska butiker, som ökade sina intäkter med 3,9 %. Under 
andra halvan av 2024 och de första månaderna av 2025 började 
matinflationen dock att öka. I februari 2025 nådde den en topp 
på 3,9 %, vilket ledde till en livlig samhällsdebatt. Statistiken 
visar dock att den svenska matinflationen ligger i linje med EU-
genomsnittet. Inledande siffror från SCB visar att matinflationen 
sjönk till 2,3 % i mars.
E-handeln för dagligvaror växte något snabbare med 4,4 %, vilket 
markerade det första tillväxtåret för e-handelskanalen efter två 
år av minskad försäljning. I Sverige såldes 4,1 % av dagligvarorna 
online, samma blygsamma andel som året innan.
Efter flera år av svagare utveckling än marknaden växte 
marknadsledaren ICA snabbare än totalmarknaden. Under 2024 
överträffade ICA marknadstillväxten med en försäljningsökning 
på 5 %.
Den näst största aktören, Axfood, tappade något i marknadsandel. 
Den starkaste tillväxtmotorn för Axfood under de senaste fem 
åren har varit lågpriskedjan Willys, som växte snabbare än sina 
konkurrenter under 2022 och 2023. Under dessa år var det endast 
Lidl som växte lika snabbt som Willys. I omsättning är Willys nu 
nästan tre gånger så stor som Lidl Sverige.
Willys och ICA Maxi (ICAs hypermarket-format) stärkte sin tillväxt 
under 2024 genom nya butiksöppningar: Willys öppnade sju nya 
butiker, och ICA öppnade två nya Maxi-hypermarkets. Axfoods 
Hemköp (supermarket-format) varken öppnade eller stängde 
några butiker, medan ICA totalt sett stängde 15 butiker och 
öppnade åtta.
ICA har planer på att utöka ICA Maxi-nätverket från 92 till 100 
butiker under de kommande åren. Detta kommer delvis att 
finansieras genom den nyligen genomförda försäljningen av sin 
verksamhet i Baltikum till danska Salling Group. Samtidigt kan 
Axfood komma att öka sitt fokus på hypermarkets (i Sverige är 
hypermarkets ofta mellan 6 000 och 8 000 kvm) efter att bolaget 
förvärvat den privatägda kedjan City Gross med 42 hypermarkets. 
Axfood har hittills annonserat tre City Gross-butiker som kommer 
att omprofileras till Willys, varav en är Cibus ägda butiken i 
Borlänge, och enligt Axfood kommer ytterligare ett ”fåtal” butiker 
att konverteras.
Finland
Liksom i Sverige såg dagligvarubranschen i Finland en ökning 
i försäljningsvolymerna efter två år av nedgång, med en total 
tillväxt på 2,0 %.
Hypermarkets fortsatte att vara det snabbast växande 
butikskonceptet med en tillväxt på 3,5 %. Större och mindre 
supermarkets växte i samma takt som dagligvarumarknaden i 
stort. Samtidigt minskade intäkterna för närbutiker med -2 %.
E-handelsmarknaden förblev liten men ökade sin tillväxttakt. 3 % 
av dagligvarorna såldes online under 2024.
S-gruppen fortsatte sin starka tillväxttrend – koncernens 
dagligvaruintäkter ökade med 2,7 %, medan marknadens näst 
största aktör, K-gruppen (Kesko + K-entreprenörer), låg kvar på 
ungefär samma nivå som året innan (+0,1 %).
Detta ledde till att S-gruppen ökade sin marknadsandel till 48,8 
%, medan K-gruppen minskade till 33,7 % och Lidl minskade med 
0,2 procentenheter till 9,4 %. Tillsammans innehar S-gruppen 
och K-gruppen över 82 % av marknaden. Kesko har lanserat ett 
prissänkningsinitiativ, lik det som ICA gjorde under 2024, för att ta 
tillbaka marknadsandelar.
Under de senaste fem åren har S-gruppen ökat takten för nya 
butiksöppningar. Under 2024 öppnade bolaget 25 nya butiker: tre 
Prisma-hypermarkets och 15 S-market supermarkets. Samtidigt 
stängde Kesko sina butiker inom Neste K (bensinstationer) och 
vissa närbutiker. En ny K-Citymarket, Keskos hypermarket-format, 
öppnades genom att konvertera en K-Supermarket. Hypermarkets 
i Finland är vanligtvis 7 000–9 000 kvm stora.
Danmark
Till skillnad från andra marknader i Norden fortsatte 
dagligvarumarknaden i Danmark att minska i försäljningsvolym, 
trots att matinflationen minskade. De totala försäljningsvolymerna 
minskade både under 2023 och 2024.
E-handeln växte under tre fjärdedelar av året, medan andra 
kanaler hade svårt att hitta tillväxt. Tack vare stark tillväxt under 
årets sista kvartal växte lågpriskedjorna med +0,7 % under 
2024. Enligt Statistics Denmark stod e-handeln för 6,5 % av all 
dagligvaruförsäljning i Danmark. Danmark är det enda landet i 
Norden där alla alkoholprodukter får säljas och levereras online.
Precis som i Norge domineras den danska marknaden av 
lågpriskedjor, som står för 47 % av dagligvaruförsäljningen. 
Enligt Retail Institute Scandinavia finns det bara ett fåtal stora 
butiker under varumärkena Bilka (lågprisvaruhus) och Føtex 
(hypermarkets och supermarkets). Tillsammans har Bilka och 
Føtex en marknadsandel på 18,7 %.
Danmarks tredje största dagligvaruaktör, Rema 1000 från norska 
Reitan Group, rapporterade en tillväxt på +7,1 % under 2024. 
Denna tillväxt drevs främst av ett historiskt stort antal nyöppnade 
butiker. Rema 1000 tog över flertalet av Aldis butiker då den tyska 
kedjan drog sig ur Danmark.
Hittills har den största nyheten under 2024 varit att Salling Group 
förvärvat Rimi Baltic-kedjan från ICA Gruppen. Rimi Baltic är en av 
de största dagligvarukedjorna i de tre baltiska länderna, med över 
300 butiker och en årlig omsättning på 1,9 miljarder euro under 
2024. Affären innebär att Salling Group utökar sin geografiska 
närvaro från Danmark, Tyskland och Polen till Baltikum.
Norge
Den norska dagligvaruhandeln såg en omsättningsökning under 
2024, men inte i samma takt som livsmedelsinflationen. Efter 
pandemin föll livsmedelspriserna i nästan ett år och Norge 
upplevde kraftiga pris- och volymfall under 2021 och 2022, medan 
övriga nordiska länder endast hade fallande priser under ett fåtal 
månader (Sverige i fyra månader, Danmark och Finland endast i 
två).
Till skillnad från andra marknader minskade volymerna i Norge 
under 2024. Dagligvarumarknaden växte med 5,7 % under de tolv 
månaderna fram till oktober 2024. Det är dock svårt att exakt 
jämföra siffrorna för inflation och marknadstillväxt, eftersom 
dagligvarumarknaden rapporteras varannan månad, medan 
inflation rapporteras månatligen. Statistik Norge presenterar 
siffrorna för de sista två månaderna i slutet av april.
Norge domineras av lågpriskedjor med små butiker. Enligt 
NielsenIQ stod lågprisbutiker för 66 % av marknaden under 
2024. 23 % utgjordes av stormarknader ("wide assortment 
stores"), vissa upp till 4 000 kvm. Den tredje butikstypen i norsk 
dagligvaruhandel är servicebutiker, med 10,9 % av marknaden. 
Trots försök har hypermarkets aldrig slagit igenom i Norge.
Marknadsledaren Norgesgruppen växte något långsammare än 
marknaden i stort, med 5,2 %. Kedjans största varumärke, Kiwi, 
växte dock snabbare än marknaden med 6,9 % ökning år över år, 
hjälpt av 14 nyöppnade butiker. Meny-formatet växte med 3,5 % 
och öppnade fyra nya butiker, medan Spar även öppnade fyra nya 
enheter.
Trots snabbare tillväxt (ökning med 12,3 %) än marknaden i 
stort, förblir onlineandelen liten (2,3 %) i Norge. Den renodlade 
onlineaktören Oda är fortfarande störst online och rapporterade 
en intäktstillväxt på 15 %, men likt många andra e-handelsaktörer 
går bolaget fortfarande med förlust. Samgåendet med den 
svenska onlineaktören Mathem, som för närvarande går igenom 
en rekonstruktion, fortskrider.

===== SIDA 9 =====

9
VERKSAMHET
Belgien
Den belgiska dagligvaruhandeln växte i värde med 3,5 % under 
2024, tack vare både volym- och prisökning.
Konsumentprisindex (KPI) i Belgien steg med 3,1 % under 2024, 
jämfört med 4,1 % året innan. Livsmedelsinflationens bidrag 
var relativt lågt, 1,7 %, vilket står i kontrast till toppnoteringen 
på 13,5 % år 2023. Under de tre första månaderna 2025 steg 
livsmedelsinflationen något igen, till 2,5 %.
Den viktigaste händelsen under första kvartalet 2025 var Delhaize 
Belgiens förvärv av Delfood, som är en del av Louis Delhaize 
Group (ej att förväxla med Delhaize Belgium). Delfood driver 325 
mindre servicebutiker och bensinstationsbutiker. Med förvärvet 
stärker Delhaize Belgium (del av Ahold Delhaize Group) sitt 
nätverk av Proxy- och Shop-and-Go-butiker.
I början av april meddelade Louis Delhaize stängningen av sina sju 
Cora-hypermarkets. Cora var den sista verksamheten inom Louis 
Delhaize Group i Belgien, vilket markerar slutet för koncernen i 
landet. Efter Cora blir Carrefour ensam aktör med hypermarkets i 
Belgien.
Nederländerna
Dagligvarumarknaden i Nederländerna minskade med cirka 1 % 
under 2024, främst på grund av förbudet mot tobaksprodukter 
som trädde i kraft i juli 2024. Under 2023 stod tobaksprodukter 
fortfarande för 5 % av stormarknadernas totala omsättning. 
Prishöjningar, kampanjer och försäljning av ersättningsprodukter 
som blommor och presentpapper mildrade omsättningsbortfallet.
Inflationen låg i genomsnitt på 3,3 % under 2024, vilket var 
lägre än 2023 då den var 3,8 %. Detta berodde främst på 
livsmedelspriserna. Under 2024 steg livsmedelspriserna med i 
snitt 1,1 %, jämfört med hela 12,1 % året innan.
Marknadsledaren Albert Heijn ökade sin dominans ytterligare 
genom att öka sin marknadsandel från 36,8 % till 37,7 %. Detta 
berodde delvis på att omvandlingen av Jan Linders-butiker till 
Albert Heijn slutfördes under andra halvan av 2023 och för första 
gången ingick fullt ut i statistiken. Antalet butiker ökade även från 
1 192 till 1 195.
Den näst största aktören, Jumbo, förlorade 0,6 procentenheter 
i marknadsandel och slutade 2024 med 20,3 %. Antalet butiker 
minskade från 696 till 691.
Det samgående mellan Plus och Coop som tillkännagavs 
2021 men ännu inte är avslutat, bidrog till att Plus ökade sin 
marknadsandel från 7,7 % till 8,1 %. Coop förlorade samtidigt 
marknadsandel och gick från 1,7 % till 1,2 %, vilket innebar att 
deras kombinerade andel sjönk med 0,1 %.
Livsmedelsinflation
Livsmedelsinflationen i alla Cibus länder har minskat markant sedan början till mitten av 2023. I Norge har inflationen legat signifikant 
högre än i andra länder sedan dess. Sedan mitten av 2024 har inflationen stigit i Danmark och nått Norges nivåer. Inflationen i resten av 
EU inklusive Nederländerna och Belgien följer utvecklingen i stort i Norden. Finland har haft lägst inflation, med 1,6 % i livsmedelspriser 
rullande 12 månader t o m februari 2025. Under tidiga 2025 ser vi ökande livsmedelspriser i alla länder. I Sverige har inflationen ökat 
under de senaste sex månaderna, vilket lett till omfattande offentlig debatt.
Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker
Belgien  Danmark   EU   Finland   Nederländerna   Norge   Sverige
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt-/one.lt/one.lt 
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/nine.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/seven.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/five.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/zero.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/three.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/one.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/six.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/one.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/nine.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt-/one.lt/one.lt 
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/nine.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/seven.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/five.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/zero.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/three.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/one.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/six.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/one.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/nine.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/two.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
Pris- och tillväxtjämförelse (februari 2025)
Land KPI år-över-år Livsmedelsinflation Marknadstillväxt (2024) Onlineandel
Sverige 2,8 % 3,9 % 4,1 % 4,1 %
Finland 1,5 % 1,6 % 2,0 % 3,0 %
Danmark 2,0 % 5,7 % 0,8 % 6,5 %
Norge 3,3 % 7,4 % 5,7 % 2,3 %
Belgien 4,4 % 2,4 % 3,5 % 3,5 %
Nederländerna 3,5 % 4,3 % -1,0 % 6,7 %
EU 2,7 % 2,9 % - -
Källa: Eurostat, Nielsen (Fi & No), Dagligvaruindex, Statistics Denmark, Eurimonitor, CBRE
9Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus).

===== SIDA 10 =====

10
VERKSAMHET
Fastighetsmarknaden
Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader1
Stark aktivitet på marknaden för dagligvarufastigheter
Marknaden för dagligvarufastigheter har uppvisat stark 
aktivitet under det första kvartalet 2025, med flera betydande 
transaktioner i Norden och övriga Europa.
Den största affären i Norden var svenska AMFs försäljning av en 
tredjedel av aktierna i det finska fastighetsbolaget Mercada, som 
de har samägt tillsammans med Kesko och försäkringsbolaget 
Ilmarinen sedan 2015. Mercada äger 35 Kesko-ankrade 
fastigheter i Finland med 290 000 kvm i uthyrningsbar yta. 
Den nya delägaren i JV-bolaget är Keskos handlare genom 
K-köpmannaförbundet. 
I Finland har också HOK-Elanto, Helsingforsregionens 
andelslag inom S-gruppen, förvärvat två S-market-butiker i 
huvudstadsregionen från bolag inom OP Gruppen.
I Sverige genomförde det onoterade fastighetsbolaget Vendus en 
riktad nyemission till private equitybolaget Nordika och tog in 351 
MSEK. Under kvartalet förvärvade Vendus även en 21 000 kvm 
stor dagligvaruankrad fastighet i södra Mellansverige. Dessutom 
köpte det börsnoterade Prisma Properties tre handelsfastigheter 
för 463 MSEK från NP3, där dagligvaru- och lågpriskedjor utgör 
huvudhyresgäster. Arwidsro förvärvade även en 20 000 kvm stor 
handelsfastighet i Trollhättan med CityGross och Lidl som ankare, 
till ett värde av 440 MSEK.
I Norge har Mallings fond förvärvat tre butiker med Kiwi och Coop 
Extra som hyresgäster, och Ragde Eiendom har köpt två Kiwi-
butiker i Oslo-regionen.
Även på kontinenten har flera affärer inom dagligvarusegment ägt 
rum. I Nederländerna sålde Patrizia en detaljhandelsportfölj för 
26 MEUR till Renpart Vastgoed, medan Bouwinvest förvärvade en 
stormarknad i IJsselmuiden för 7 MEUR.
De största transaktionerna utanför Norden återfanns i Italien och 
Portugal. ICG Real Estate, i samarbete med GRR Garbe och en 
tysk institutionell investerare, genomförde en sale-and-leaseback-
affär med Coop Italia till ett värde av 222 MEUR. I Portugal 
förvärvade ett joint venture mellan LeadCrest och en av Apollo 
förvaltade fonder 49 % av Alcapredial, dagligvarukoncernen 
Groupement Mousquetaires portugisiska fastighetsbolag, till ett 
värde nära 500 MEUR.
I Tyskland meddelade Slate Asset Management att de slutfört 
ett förvärv av 45 dagligvarufastigheter till ett totalt värde över 
420 MEUR. Habona Invest förvärvade dessutom en portfölj om 22 
lokala livsmedelsbutiker för 132 MEUR från en tysk institutionell 
investerare. I Frankrike köpte Londonnoterade Supermarket 
Income REIT nio butiker via en sale-and-leaseback-affär med 
Carrefour till ett uppskattat värde om 37 MEUR.
10
50%
22%
17%
6%3%
44%
24%
3%
29%
48%
34%
10%
8%
20%
20%
19%
8%
5%
3%
13%
11%
37%
28%
18%
5%12%
26%
21%
8%
2%
5%
11%
37%
ICA
Axfood
Coop
Lidl
City Gross
Other
Norges 
gruppen
Coop
Rema
Bunnpris
S-Group
K-Group
Lidl
Other
Salling Group
Coop
Rema
Dagrofa
Lidl
Other
Ahold Delhaize
Colruyt2
Carrefour
Aldi
Lidl
Intermarché
Groupe Louis 
Delhaize
Jumbo
Other
Albert Heijn4
Jumbo
Lidl
Aldi
Plus
Spar
Superunie5
1Avser 2024; 2Inkluderar Colruyt Retail Partners; 3Avser 2023; 4Del av Ahold Delhaize; 5Plus and Coop är också del av 
Superunie, tillsammans med andra supermarkets som Hoogvliet, Deka and Vomar. Källa: Daqliqvarukartan, CBRE
Sverige
Norge
Finland
Belgien
Danmark
Nederländerna3
2%
2%
1%

===== SIDA 11 =====

11
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 april 2025 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner euro (MEUR) 1 apr  
2024
1 jul 
 2024
1 okt  
2024
1 jan  
2025
1 apr  
2025
Förändring  
(1 apr 2025 - 
1 apr 2024)
Hyresintäkter 121,9 122,5 122,9 130,3 165,7
Fastighetskostnader -7,8 -7,8 -7,8 -8,0 -9,4
Driftnetto 114,1 114,7 115,1 122,3 156,3 +37 %
Administrationskostnader -8,5 -8,6 -8,6 -9,8 -13,5
Finansnetto* -51,3 -51,0 -50,4 -50,6 -64,5
Resultat från intresseföretag** - - - - 0,3
Förvaltningsresultat 54,3 55,2 56,1 61,9 78,6
Kostnader hybridobligation -2,6 -2,5 -2,5 -2,3 -2,2
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51,7 52,7 53,7 59,6 76,4
Justering ej kassapåverkande poster 3,2 2,8 2,8 2,7 2,8
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation
54,8 55,5 56,5 62,3 79,2
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation EUR***
0,96 0,97 0,99 0,99 1,04 +8 %
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates.
***Nyemission har genomförts genom en riktad emission vid utnyttjande av teckningsoptioner 1 april 2024 på 1 396 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 247 536 aktier. Den 10 
september 2024 genomfördes en riktad emission om 5 724 614 aktier som tillförde bolaget 82,1 MEUR som användes för förvärv. Då inget av dessa medel var utnyttjade per 1 oktober 
2024 användes det gamla antalet aktier vid beräkning av förvaltningsresultat per aktie för det kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 januari 2025 är beräknat på 62 972 150 
aktier. I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier. Totalt antal aktier är därefter 76 286 045 aktier.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av engångskaraktär) samt övriga 
fastighetsrelaterade intäkter per den 1 april 2025 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna 
ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten 
fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär, 
prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den 
danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto
MEUR % effekt
Driftnetto 1 april 2024 114,1
Effekt av förändringar i fastighetskostnader 0,4 +0,3 %
Effekt av förändringar i beläggning -2,3 -2,0 %
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 2,1 +1,9 %
Effekt av övriga förändringar -0,8 -0,7 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2025 113,5 -0,6 %
Valutaeffekt 0,0 0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 42,8 +37,8 %
Driftnetto 1 april 2025 156,3 +37,2 %
Kommentarer avseende den aktuella 
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande 
förvaltningsresultat per aktie exkl 
ej kassapåverkande poster har 
för de kommande tolv månaderna 
per 2025-04-01 jämfört med 
tolvmånadersperspektivet per 2024-
04-01 ökat med 8 %. Detta på grund 
av högre hyresintäkter till följd av 
förvärv.

===== SIDA 12 =====

12
Resultatanalys januari - mars 2025
INTÄKTER
Under 2025 uppgick koncernens hyresintäkter till 39,1 MEUR 
(30,5), vilket var en ökning med 28 % jämfört med samma period 
förra året. Sett till hyresvärde är 99 % av Cibus hyror kopplade 
mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark 
förekommer så kallade korridorer på ca 60 % av hyresavtalen, 
där ökningen i regel är maximerad till mellan 3 - 4 % per år och 
ett golv på minst 1 - 2 % per år. I andra länder är sådana klausuler 
betydligt mindre vanliga. Serviceintäkter uppgick till 7,7 MEUR 
(5,5) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,1 % (94,1). Totalt 
hyresvärde på årsbasis uppgick till 175,4 MEUR  (129,3).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under 
perioden till -10,2 MEUR (-7,9). Driftnettot ökade med 30 % och 
uppgick till 36,6 MEUR (28,1), vilket motsvarar en överskottsgrad 
på 93,6 % (92,1). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net" och 
"double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av 
kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras 
hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, 
kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan 
driftnettot håller sig relativt stabilt. Det innebär också att 
hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex men inte 
kostnaderna i motsvarande grad.
Överskottsgrad exklusive engångsposter
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/nine.lt/zero.lt/percent.lt
/eight.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -3,4 MEUR (-2,5). I samband 
med förvärvet av Forum Estates övertogs även en organisation med 
12 anställda. Med förvärvet finns nu en plattform för fortsatt tillväxt i 
Beneluxländerna där det finns skalfördelar vid förvärv av ytterligare 
fastigheter.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -15,8 MEUR (-13,4) och utgörs främst 
av periodens löpande räntekostnader om -14,4 MEUR (-12,4) och 
ränteintäkter om 0,3 MEUR (0,3). 
Utöver detta ingår även valutakursförändringar om -0,8 MEUR 
(-0,3) och limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter 
samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Per 31 mars 2025 bestod 
upplåningen av säkerställda banklån om 1 230,1 MEUR, fyra icke 
säkerställda obligationer på totalt 244.5 MEUR och ett efterställt 
lån till tidigare aktieägare i Forum Estates om 12,2 MEUR. 
Per den 31 mars 2025 uppgick de räntebärande skulderna till  
1 486,9 MEUR (1 075,3) med en utgående genomsnittlig ränta om 
4,2 % (4,6), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (1,7) 
och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,1). För mer 
information se sidorna 23-25.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under rapportperioden uppgick förvaltningsresultatet till 38,0 MEUR 
(12,2). Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär 
samt valutakurseffekt uppgick till 18,4 MEUR.
Brygga förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter
MEUR
Redovisat förvaltningsresultat  38,0
Negativ goodwill netto -20,5
Valutaeffekt     +0,9
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångs-
poster
18,4
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 
562,9 EUR (-34,0) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR 
(1 797,9) till det utgående värdet 2 433,0 MEUR (1 870,1). Nedan är 
en specifikation över förändringen:
MEUR
Ingående värde 2025-01-01 1 870,1
Förvärv 557,0
Försäljningar -6,6
Orealiserade värdeförändringar -7,3
Valutakurseffekt 18,3
Investeringar i fastigheterna 1,5
Utgående värde 2025-03-31 2 433,0
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 
-7,3 MEUR (-22,3).  För kvartalet har alla länder förutom Finland ett 
något ökat underliggande fastighetsvärde. Gällande Finland så är 
det generella avkastningskravet oförändrat och värdeförändringen 
är ett utfall av både ökade värden i fastigheter där vi gjort 
uthyrningar samt minskade värden i framförallt två fastigheter 
där vi fått uppsägningar av Kesko för framtida avflyttningar. Den 
genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen var i slutet 
av Q1 2025 6,5 %.
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 1,5 MEUR (0,7), varav 
0,3 MEUR (0,2) avser genomförda hyresgästanpassningar med 
en direktavkastning i linje med eller över den befintliga portföljen, 
och 0,8 MEUR (0,0) avser pågående fastighetsutveckling.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET

===== SIDA 13 =====

13
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1,3 MEUR (3,9). 
Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförlig till förändrade 
marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. 
Utnyttjande av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten 
skattekostnad. 
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % i 
Nederländerna (med en lägre skattesats på 19 % för de första 
0,2 MEUR i beskattningsbar inkomst) och 18,9 % i Luxemburg 
(med en lägre skattesats på 16,05 % för de första 0,2 MEUR i 
beskattningsbar inkomst). De belgiska fastighetsbolagen är 
strukturerade som en icke-offentlig REIT, där bolagsskatt endast 
tillämpas på icke avdragsgilla kostnader samt onormala eller 
välvilliga förmåner, vilket resulterar i en låg faktisk skattekostnad. 
De nederländska och luxemburgska fastighetsbolagen kan 
också dra nytta av skattemässiga avskrivningar på byggnader 
samt inredning och utrustning, vilket leder till en lägre faktisk 
skattesats.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 9,9 MEUR 
(4,4). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten 
har upptagits i koncernens balansräkning till 2,0 MEUR (0,9) och i 
moderbolagets balansräkning till 1,4 MEUR (0,0). Cibus redovisar 
en total skatt för rapportperioden om -0,8 MEUR (2,2), varav 
aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -0,1 MEUR (-0,2) 
respektive - 0,7 MEUR (2,4). 
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till 31,0 MEUR (-4,0) vilket motsvarar 
0,42 EUR (-0,08) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i 
resultatet och uppgick till -7,3 MEUR (-22,3) på fastigheter och -1,3 
MEUR (3,9) på räntederivat. 
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick 
till 18,5 MEUR (23,2). Kassaflödes påverkas negativt med 
transaktionskostnader som betalts i samband med förvärvet av 
Forum Estate, se vidare not 2 på sidan 36. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
-38,2 MEUR (-0,7) och utgör främst förvärv av fastigheter i 
Danmark men även i Belgien och Norge samt försäljning av 
fastigheter i Finland. Vidare har Cibus förvärvat samtliga aktier i 
Forum Estate under kvartalet via en apportegendom. De likvida 
medel som erhölls via öppningsbalansen redovisas som en positiv 
effekt på kassaflödet under investeringsverksamheten, se vidare 
not 2 på sidan 36. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
27,2 MEUR (-18,4). Under perioden har Cibus emitterat seniora 
icke säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Under året har 
även refinansiering gjorts vilket har resulterat i upptagna lån om 
84,0 MEUR samt återbetalning av lån om -75,2 MEUR.    
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 58,8 MEUR (35,3). 
Cibus hade per den 31 mars 2025 räntebärande nettoskulder, 
efter avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar, om 
1 428,1 MEUR (1 035,0). Aktiverade upplåningskostnader uppgick 
till 4,7 MEUR (4,3). 
Joint Venture
I samband med förvärvet av Forum Estates blev Cibus delägare 
i ett Joint Venture som heter One+. Cibus äger 30,65 % av One+ 
och övriga 69,35 % ägs av TS33 som är en fastighetsutvecklare 
fokuserad på handelsfastigheter i Belgien.
Joint Venture-verksamheten (JV) regleras av ett aktieägaravtal, 
och för Cibus innefattar de centrala villkoren bland annat en 
förköpsrätt av nya livsmedelsbutiker från TS33, samt en s.k. put/
call-option för perioden 2028–2030, där TS33 har rätt att sälja 
sina andelar i JV till Cibus, och Cibus har rätt att förvärva TS33 
andel. 
Per den 31 mars 2025 ägde One+ 5 handelsfastigheter med en 
uthyrbar yta om 12 000 kvm.
Cibus andel av hyresintäkterna under perioden uppgick till 
0,2 MEUR och driftnettot 0,2 MEUR. Totala fastighetsvärdet 
uppgick per den 31 mars till 39,8 MEUR.
För perioden bidrog One+ med 0,1 MEUR till förvaltningsresultatet 
och kapitalandelen uppgick till 11,6 MEUR.
TS33
69.35 % 30.65 %
One+
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i 
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet 
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade 
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner 
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska 
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i 
moderbolaget uppgick till -8,9 MEUR (6,4).
VERKSAMHET

===== SIDA 14 =====

14
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de sju landssegmenten Finland, 
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 
Under första kvartalet 2025 är 53% av driftnettot hänförligt 
till Finland, 16% till Danmark, 12% till Belgien, 12% till Sverige, 
4% till Nederländerna, 3% till Norge och 0,3% till Luxemburg. 
Kvartalssiffrorna skiljer sig ifrån t ex intjäningsförmåga då förvärv 
så som Forum Estates inte har varit del av Cibus under hela 
kvartalet. Av fastighetsvärdet är 1 155,9 MEUR (1 178,3) hänförligt 
till Finland, 402,8 MEUR (67,1) till Danmark, 393,2 MEUR (-) 
till Belgien, 286,2 MEUR ( 246,1) till Sverige, 113,0 MEUR (-) till 
Nederländerna, 72,7 MEUR (67,1) till Norge och 9,2 MEUR (-) till 
Luxemburg. Se sid 36 i rapporten för ytterligare information. 
Fastighetsvärde per land  
Q1 2025
5% 3%
16%
47%
17%
12%
Driftnetto per land  
Q1 2025
4%3%
12% 53%
12%
16%
 Finland   Danmark   Belgien   Sverige   
 Nederländerna   Norge   Luxemburg
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår 
fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. 
I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi som 
ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl hyresgäster 
som ett levande närsamhälle och att detta bidrar till en god 
långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. Dagligvarubutiker 
är en viktig infrastruktur som förser människor i Europa med mat. 
Det är också en viktig mötesplats för människor och bidrar till 
social och mental hälsa. För Cibus innebär hållbarhet att bidra 
till att skapa tillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser 
för slutkonsumenter. Detta gör vi tillsammans med våra 
ankarhyresgäster som är ledande aktörer inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln i Europa. 
Cibus har redan för helåret 2024 frivilligt publicerat en 
hållbarhetsrapport i årsredovisningen som i största möjliga 
utsträckning upprättats i enlighet med CSRD.  Denna 
omfattande rapportering ökar transparensen kring vårt 
hållbarhetsarbete samt kring Cibus och fastigheternas 
hållbarhetsavtryck. En ny, dubbel väsentlighetsanalys ligger 
till grund för rapportens omfattning vilken preciserat och 
ökat omfånget av hållbarhet för Cibus, bland annat med flera 
sociala aspekter. Det har föranlett oss att öka våra dialoger 
med hyresgäster kring exempelvis säkerhet och trygghet 
för besökande och yrkesverksamma i våra fastigheter, 
samt hur Cibus kan understödja hyresgästernas arbete för 
marknadsplatsernas närsamhällen.  
Rapporten adresserar också våra viktiga klimatrisker kopplade 
till klimatomställningen: fastighetsportföljens investeringsbehov 
i relation till grön, billigare finansiering samt en vakansrisk 
kopplad till hyresgästers lönsamhetspress då dessa behöver 
ersätta förorenande köldmedier. Cibus uppgraderingar av 
fastigheternas energieffektivitet och nära samarbete med 
hyresgästerna bidrar till riskhanteringen och att nå Cibus mål 
om klimatneutralitet senast 2030 (för Scope 1+2+3). 
I rapporten framgår tydligt att våra klimatberäkningar 
successivt förfinats samt att de energiinköp Cibus gör för 
hyresgäster till 96 procent utgörs av fossilfria energislag vilket 
resulterat i att vårt SBTi-godkända klimatmål för den egna 
verksamheten redan uppnåtts. Dessa är viktiga grundpelare för 
en fortsatt hög kredibilitet för vårt klimatarbete.  
73 (46) av våra fastigheter har solpaneler. Den årliga 
elproduktionen de skapar motsvarar elkonsumtionen för ca 
3 890 lägenheter eller motsvarar att åka ca 39 miljoner km med 
en elbil. Årlig CO2-minskning är ca 1 020 tCO2. 
Tack vare våra hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig 
grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för 
grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidigare 
ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för 
hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till 
utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas 
både för bank- och obligationsfinansiering. 
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har 
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker 
hänvisas till Cibus årsredovisning 2024, avsnitt “Riskhantering” på 
sidorna 69-70 och not 23 ”Finansiell riskhantering  och finansiella 
instrument” sid 105-108.
FASTIGHETER
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats 
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och 
Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och 
Inowai SA för Luxemburg. Samtliga fastigheter värderas av 
externa värderare varje kvartal. Det är dock Cibus styrelse och 
ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har 
fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet. Den 
genomsnittliga direktavkastningen uppgår till 6,5 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de 
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, 
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och 
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för 
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade 
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt 
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser 
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal 
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De 
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur 
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre 
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och 
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
VERKSAMHET

===== SIDA 15 =====

15
VERKSAMHET
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster 
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i 
beståndet vid kvartalets utgång var 95,1 % (94,1) och portföljens 
genomsnittliga återstående hyresavtalslängd var 5,8 år (4,8) 
utan belgiska uppsägningsrätter och 4,2 år inklusive belgiska 
uppsägningsrätter. Se mer på sidan 21. 
Uthyrningsgrad per kvartal
Cirka 95 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter 
uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och 
hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt 
hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt yttre 
marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en 
mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Europa. 
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
FINANSIERING
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs 
i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i 
stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk 
föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av 
ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har 
koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar men 
även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer 
att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska 
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska och 
europeiska banker och institut samt har en spridd förfallostruktur 
på lånen.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2024. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till 
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat 
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt 
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 95-98.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2024. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024 och löper under fem 
efterföljande kvartal. 
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK. Vidare 
beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för 
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som 
erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form 
av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 0,4 MEUR 
inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet 2024. 
På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga 
incitamentsprogram riktade till medarbetare i koncernen, varav 
det ena riktar sig till medarbetare i Norden och det andra till 
medarbetare i Belgien. Båda teckningsoptionsprogram baserar sig 
på teckningsoptioner, och det nordiska programmet följer samma 
struktur som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det belgiska 
teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt och skiljer 
sig därmed från det nordiska programmet, bland annat genom 
att dess löptid är ett år längre. Programmen uppgår till 547 500 
teckningsoptioner varav 390 000 teckningsoptioner är hänförliga 
till det nordiska programmet och 157 500 teckningsoptioner är 
hänförliga till det belgiska programmet.
Teckningskursen i det nordiska programmet är satt till 110% 
av genomsnittskursen för Cibus-aktien 24 april - 2 maj 2025. 
Teckningskursen i det belgiska programmet är satt till det lägsta 
av den genomsnittliga stängningskursen för bolagets aktie under 
de trettio dagar som föregår erbjudandedatumet och den sista 
stängningskursen för bolagets aktie dagen före erbjudandedatumet, 
vilket kommer infalla under den fyra veckor långa teckningsperioden.
Vidare beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för 
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som 
erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form 
av en kontantbonus.

===== SIDA 16 =====

1616
VERKSAMHET
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus. 
Cibus har engagerat advokatbyrån Lindahl där styrelseledamot 
Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under 
perioden uppgår till 0,04 MEUR.
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor. 
Årsstämma 2025
Årsstämman 2025 hölls den 10 april kl. 10:00 på 7A Posthuset, 
Vasagatan 28 i Stockholm.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 31 mars 2025 var sista betalkurs 148,05 SEK, vilket 
motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,3 miljarder SEK. Antal 
aktieägare vid periodens slut var ca 55 000 st. Antal utestående 
aktier uppgick per den 31 mars 2025 till 76 286 045 stamaktier. 
Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst 
vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
På årstämman den 10 april 2025 beslutades: 
 — Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att 
betalas ut månadsvis.
 — Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 
20 % nya aktier, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt
 — Val av ny styrelseordförande Stefan Gattberg och ny 
styrelseledamot Stina Lindh Hök. Tidigare ordförande Patrick 
Gylling valdes till ordinarie styrelseledamot och Elisabeth 
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes som 
styrelseledamöte
 — Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till 
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till 
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i Belgien
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i 
Belgien och Finland för 9,3 MEUR, avyttrar sex tillgångar i Belgien, 
Finland och Sverige för 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR 
av banklån till lägre marginal. 
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 23 april 2025 kl 10:00 
(CEST) där VD Christian Fredrixon och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /cibus-nordic.events.inderes.com/
q1-report-2025. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen 
registrera deltagande på följande länk https:/ /conference.inderes.
com/teleconference/?id=50051953. Efter registreringen får 
man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till 
konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att 
finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusnordic.com.
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2025 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www. 
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/

===== SIDA 17 =====

17
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 23 april 2025.
Stefan Gattberg
Styrelseordförande
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 23 april 2025 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusnordic.comCibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 26 
SE-111 35 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2025-07-17 Delårsrapport Q2
2025-11-04 Delårsrapport Q3
2026-02-18 Bokslutskommuniké 2025
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
  Styrelseledamot
Patrick Gylling
Styrelseledamot
Stina Lindh Hök
Styrelseledamot

===== SIDA 18 =====

18
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket kommer 
att ge märkbar tillväxt i vårt driftnetto även utan 
förvärv. Cibus investeringsstrategi är att förvärva 
enstaka fastigheter eller fastighetsportföljer som ökar 
intjäningsförmågan per aktie. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att successivt 
höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt segment 
över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% 
per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även 
en god motståndskraft mot den växande e-handeln 
som har gjort butikerna till ett distributionsnät av 
varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
18
Börsvärdet per sista mars 2025 uppgick till drygt 11,3 miljarder SEK
Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap
K-Citymarket Väinämöinen 2, Finland

===== SIDA 19 =====

19
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 mars 2025 var 148,05 SEK, vilket motsvarar ett 
marknadsvärde på drygt 11,3 miljarder SEK. Den genomsnittliga totala omsättningen under Q1 
2025 uppgick till drygt 80 MSEK per dag, varav 38 MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden 
1 april 2024 - 31 mars 2025 handlades Cibus börsvärde 1,5 gånger. Det var mer än dubbelt så 
mycket som genomsnittet för andra fastighetsbolag med ett börsvärde på över 10 miljarder SEK 
på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har ca 55 000 aktieägare per den 31 mars 
2025. De 15 största aktieägarna innehar ca 35% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 mars 2025 uppgick till 10% 
eller mer av Cibus röster. 
150
100
50
0
60
40
20
0
31 Dec
2022
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
VERKSAMHET
Aktieägare per den 31 mars 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 4 883 408 6,4
Länsförsäkringar Fonder 4 434 879 5,8
Vanguard 2 981 915 4,0
Avanza Pension 2 604 074 3,4
BlackRock 2 085 236 2,8
Sensor Fonder 1 512 670 2,0
Nordnet Pensionsförsäkring 1 410 144 1,9
Handelsbanken Fonder 1 102 680 1,5
Tredje AP-fonden 1 099 063 1,4
Clearance Capital LLP 1 068 820 1,4
Carnegie Fonder 946 672 1,2
Columbia Threadneedle 845 085 1,1
First Fondene 735 000 1,0
Marjan Dragicevic 600 000 0,8
State Street Global Advisors 564 208 0,8
Summa 15 största aktieägare 26 880 000 35,2
Aktieägare, övriga 49 406 045 64,8
Totalt 76 286 045 100
Källa: Modular Finance
 Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
Cibus aktie har dubbel så 
hög handel än andra större 
fastighetsbolag på Nasdaq 
Stockholm
(Källa: Pareto Securities)

===== SIDA 20 =====

20
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, 
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling, Lidl och Dagrofa. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Coop 
Denmark, Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av hyresintäkter. I 
diagrammen nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment. 
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling
Lidl
Dagrofa
Coop Denmark
Carrefour
Jumbo
Spar Colruyt
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig
6%
3%3%3%
4%4% 5%
8%
14%
21%19%
1%
2%
80,8% Livsmedel och dagligvaror
19,2% 
Övrig
2,2 % Specerier, drycker och restauranger
0,5 % Apotek
3,3 % Lågprishandel
3,0 % Tjänster och gym
2,7 % Bygghandel (DIY)
4,6 % Övrig detaljhandel
0,9 % Offentliga hyresgäster
2,0 % Övright

===== SIDA 21 =====

21
0
5
10
15
20
25
2034-
2086
2026 2027 2028 2029 2031 2032 203320302025
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
‘20
Q2
‘20
Q3
‘20
Q4
‘20
Q1
‘23
Q4
‘22
Q1
‘25
Q4
‘24
Q3
‘24
Q2
‘24
Q1
‘24
Q4
‘23
Q3
‘23
Q2
‘23
Q3
‘22
Q2
‘22
Q1
‘22
Q4
‘21
Q3
‘21
Q2
‘21
Q1
‘21
Q4
‘19
Q3
‘19
Q1
‘19
Q2
‘19
21
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl 
fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller 
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid 
om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal 
förlängs årligen, har den genomsnittliga återstånde avtalstiden 
hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga 
återstående avtalstid var 5,8 år.
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden 
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt att 
säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att lämna 
sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i tid 
förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod.
I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående 
avtalstid både utan de belgiska uppsägningsrätter (WAULT) samt 
med dem (WAULB).
*Se kommentar ovanför under "Strukturen i Belgien"
VERKSAMHET
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien*  Q1 2025 WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB 4.2 år WAULT 5.8 år
 Avtal som gäller tillsvidare   Andra avtal   Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter)   Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 63 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2025 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare, 
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre 
hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina 
lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller 
hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg 
för fastighetsägaren.
År
MEUR

===== SIDA 22 =====

22
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 mars 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 640 relativt moderna butiksfastigheter, belägna främst i olika tillväxtregioner 
i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 53 % av portföljens driftnetto för första kvartalet härrör sig 
från fastigheter i Finland, 16 % från fastigheter i Danmark, 12%  från fastigheter i Sverige, 12 % för fastigheter i Belgien, 4% för fastigheter i 
Nederländerna. 3 % från fastigheter i Norge och 0,3% från fastigheter i Luxemburg.
Cirka 95% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för 
verksamheten av de största dagligvarukedjorna i respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och har 
genomsnittlig återstående avtalstid på 5,8 år.
Under första kvartalet har 131 fastigheter tillträtts i Belgien, 17 fastigheter i Nederländerna, 9 fastigheter i Danmark, en fastighet i 
Luxemburg och en fastighet i Norge. Två fastigheter har sålts i Finland. För mer information besök www.cibusnordic.com.
22
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar 
area, kvm
Återstående 
löptid  
(WAULT), år
Återstående 
löptid  
(WAULB), år
Ankarhyresgästens 
återstående löptid 
(WAULT), år
Ankarhyregästens 
återstående löptid 
(WAULB), år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 145 275 387 3,9 3,9 4,2 4,2 93%
Tokmanni 53 241 029 4,2 4,2 4,6 4,6 87%
Coop Sweden 116 130 474 5,0 5,0 5,3 5,3 95%
S Group 37 67 357 5,8 5,8 6,4 6,4 82%
Rema 1000 28 41 351 5,5 5,5 6,2 6,2 80%
Lidl 12 58 472 7,5 4,2 9,3 5,9 70%
Dagrofa 12 33 889 3,8 3,8 5,9 5,9 80%
Salling Group 19 22 041 7,2 7,2 7,3 7,3 97%
Coop Denmark 17 26 845 5,6 5,6 6,2 6,2 90%
Carrefour 41 46 161 14,5 1,7 16,6 2,7 91%
Jumbo 11 32 022 7,5 3,4 10,4 5,1 70%
Spar Colruyt 24 33 123 20,3 0,5 21,6 1,5 98%
Ahold Delhaize 12 24 982 10,7 3,0 14,2 5,0 79%
Norgesgruppen 10 13 476 7,3 7,3 7,7 7,7 92%
ICA 12 16 722 3,4 3,4 5,4 5,4 95%
Axfood 4 19 725 6,6 6,6 7,2 7,2 80%
Övrig dagligvaruhandel 32 117 750 6,9 3,9 7,8 5,4 71%
Övrig handel 55 122 651 6,0 2,0 n/a n/a n/a
Portföljen total 640 1 323 455 5,8 4,2 6,5 5,0 81%
Carrefour Lille, Belgien

===== SIDA 23 =====

23
23
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 
1,2% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av 
en enskild fastighet. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för 
merparten av livsmedelshandel i både Norden och Benelux-
länderna och utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2025. Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 156,3 MEUR 
(aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen och antalet fastigheter som Cibus ägde per den 1 april 2025.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 640
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 323
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 068
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 156,3
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 126
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 5,8
WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,2
6%
9%
9%
17% 60%
Mellanstor  
livsmedelsbutik
Lågprisdagligvaru-
handel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
640
fastigheter

===== SIDA 24 =====

24
Fastigheter
Transaktioner
Under kvartalet, Cibus har genomfört fyra separata förvärv, varav 
tre kommunicerades redan i december 2024. 
Den 15 januari, genomförde Cibus ett tidigare kommunicerad 
förvärv av en Bunnpris livsmedelsbutik i Randaberg, Norge, med 
ett underliggande fastighetsvärde om ca 3,0 MEUR.
Den 27 januari Cibus genomförde förvärvet av Forum Estates 
Holding BV i Benelux med ett underliggande fastighetsvärde 
om ca 512 MEUR. Fastighetsportföljen innebär 149 fastigheter i 
Belgien, Nederländerna och Luxemburg.
Den 5 februari, genomförde Cibus förvärv av 9 fastigheter i 
Danmark till ett underliggande fastighetsvärde om 34,9 MEUR. 
Tillträdet utgjorde del två av det tidigare kommunicerade 
förvärvet av 31 livsmedelsbutiker i Danmark som 
pressmeddelades den 18 december 2024.
Den 16 mars genomförde Cibus sitt första förvärv i Benelux-
länderna efter Forum Estates förvärvet. Bolaget köpte en Jumbo 
livsmedelsbutik i Beringen, Belgien, med ett underliggande 
fastighetsvärde om ca 4,7 MEUR.
Totalt genomförde Cibus under kvartalet fyra förvärv. I dessa 
transaktioner ingick 160 fastigheter i fem länder, med ett 
underliggande fastighetsvärde om ca 555 MEUR. Under kvartalet 
har Cibus också frånträtt två fastigheter i Helsingforsområdet, 
Finland för 9,1 MEUR. Överenskommen köpeskillingen översteg 
bokfört värde med 2,4 MEUR.
VERKSAMHET
Land Ort Adress Antal 
fastigheter
Fast.bet om 
relevant
Ankar-  
hyresgäst
Värdering, 
MEUR
Kvm Kommentar
Norge Randaberg Jon Torbergssons 
vei 15A
1 49/922/0/01 Bunnpris 3,0 1,200
Benelux Flera Flera 149 N/A Flera 512,2 276,000 Forum Estates portfölj
Danmark Flera Flera 9 N/A Flera 34,9 11,200 Del 2 av ATP portfölj
Belgien Beringen Koolmijnlaan 75 1 N/A Jumbo 4,7* 1,300
* Värde efter planerad utbyggnad.
Totalt tillträtt under Q1 2025
4 transaktioner 160 fastigheter 554,8 289,700
Totalt tillträtt under 2025
4 transaktioner 160 fastigheter 554,8 289,700
24

===== SIDA 25 =====

25
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från banker 
i Norden och Benelux, icke säkerställda obligationslån, hybridobligationslån och 
efterställda lån från tidigare aktieägare i Forum Estates.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, 
SEK samt NOK, icke säkerställda obligationer i EUR och SEK samt 
ett efterställt lån i EUR från tidigare aktieägare i Forum Estates. 
Per den 31 mars 2025 uppgick de räntebärande skulderna till         
1 486,9 MEUR (1 075,3) med en utgående genomsnittlig ränta om 
4,2 % (4,6), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (1,7) 
och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,1). Under 
första kvartalet 2025 ökade de räntebärande skulderna med 348,8 
MEUR med hänsyn tagen till valutakursförändringar. Ökningen är 
främst hänförlig till befintliga lån det förvärvade bolaget Forum 
Estates samt nya banklån kopplat till tillträden i Denmark, samt en 
ny obligation om 50,0 MEUR. 
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på 
koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och att 
räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren som 
reglerar utestående obligationer finns kovenanter som innebär 
att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger och att 
nettobelåningsgraden ska understiga 70%. Vid utgången av 
första kvartalet 2025 var nettobelåningsgraden 58,7 % och 
räntetäckningsgraden 2,3 gånger. 
97 % av det räntebärande skulderna är räntesäkrade eller löper 
till fast ränta. Det gör räntekostnaderna trögrörliga och att 
räntetäckninggraden bedöms kunna hållas över målsättningen 
även vid ett stigande ränteläge. 
2% 1%
81%
16%
Banklån 
1 230,1 MEUR
Obligationer 
244,5 MEUR
Hybridobligationer 
30,0 MEUR
Efterställda lån 
12,2 MEUR
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har sedan tidigare goda relationer med ett flertal banker i 
Norden och nu tack vare förvärvet av Forum Estates även med 
ett flertal banker i Benelux. 1 230,1 MEUR (886,5), motsvarande 
81 % av Cibus externa finansieringskällor, utgörs av banklån 
med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,6 % och en 
genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,3 år. 
För alla banklån med en återstående löptid understigande 12 
månader pågår diskussioner om refinansiering. Vid utgången 
av första kvartalet rörde detta totalt 347,2 MEUR. Av detta 
slutfördes refinansieringen av 232,5 MEUR i inledningen av andra 
kvartalet. 139,1 MEUR refinansierades med en 3-årig löptid och en 
kreditmarginal som var avsevärt lägre jämfört med tidigare avtal. 
Återstående 93,3 MEUR refinansierades även det med en 
3-årig löptid men med förlängningsoptioner om ytterligare 2 år. 
Kreditmarginalen var lägre än tidigare avtal även för detta lån. 
Totalt sänktes kreditmarginalen för dessa lån tillsammans med 
över 0,50 %-enheter. Resterande del av den kortfristiga skulden 
förväntas i huvudsak vara refinansierad omkring halvårsskiftet.
Under första kvartalet upphandlades en kreditfacilitet om 10,0 
MEUR som kan användas för koncernens allmänna affärsändamål. 
Faciliteten var outnyttjad vid utgången av kvartalet. 
25

===== SIDA 26 =====

26
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån* Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 347,2 1,9% 0 - 347,3 23% 233,0 16%
1-2 år 55,8 1,6% 50,0 4,0% 105,8 7% 91,6 6%
2-3 år 711,9 1,5% 64,5 3,5% 776,4 52% 891,1 60%
3+ år 127,4 1,3% 130,0 3,4% 257,4 17% 271,2 18%
Summa 1 242,3 1,6% 244,5 3,6% 1 486,9 100% 1 486,9 100%
* Inkl ett efterställt lån om 12,2 MEUR.
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med 
fast ränta. Även säkringsinstrument upphandlade innan 31 mars 2025 men med framtida start är inkluderade. I kategorin banklån ingår 
även ett efterställt lån om 12,2 MEUR från f.d. aktieägare i Forum Estates. 
Räntekänslighetsanalys
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar 
blir resultateffekten vid en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet ungefär -1,5 MEUR och för en ökning med 2 %-enheter 
ungefär -2,6 MEUR årligen. 1 %-enhets lägre marknadsränta påverkar resultatet ungefär +2,7 MEUR och 2 %-enheter ungefär +7,7 
MEUR årligen. Anledningen till att räntesänkningar medför en större resultatpåverkan än räntehöjningar är att en stor andel av Cibus 
räntesäkringar utgörs av räntetak.
Obligationer och hybridobligationer
16 % av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 244,5 MEUR (188,9). Utöver det 
har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % av den externa finansieringen. Hybridobligationen redovisas som 
eget kapital. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate 
Bond list.
Cibus refinansierade hela obligationsportöljen under 2024 och har inga förfall att hantera förrän i inledningen av 2027. 
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinspektionen den 22 juli 2024 och är giltigt 12 
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 2025-03-31 (i MEUR respektive MSEK).
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Utestående 
belopp
Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Euribor 3,50% SE0021921673
Obligation 108 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Stibor 2,50% SE0013362035
*Första inlösendag 2026-09-24.
4,2 % 1,6 % 2,7 år 2,4 år 58,7 %
Genomsnittsränta Genomsnittlig 
bankmarginal
Genomsnittlig  
räntebindningstid
Genomsnittlig  
kapitalbindningstid
Belåningsgrad 
nettoskuld

===== SIDA 27 =====

27
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Förfallodatum
30,0 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105,0 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90,0 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
70,0 3M Euribor 2,50% 2025-09-30
50,6 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86,0 3M Euribor 2,00% 2026-01-30
35,0 3M Euribor 2,00% 2026-12-29
96,0 3M Euribor 2,00% 2027-12-13
25,0 3M Euribor 3,00% 2029-01-17
587,6
Belopp MSEK Räntetak Förfallodatum
110,0 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30,0 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
140,0
Belopp MNOK Räntetak Förfallodatum
120,0 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90,0 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72,3 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282,3
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
20,0 2,36% 3M Euribor 2025-09-30
50,0 1,68% 3M Euribor 2025-09-30
0,3* 2,35% 3M Euribor 2026-09-01
20,0 2,94% 3M Euribor 2027-07-01
90,0 2,96% 3M Euribor 2027-07-15
35,0 3,03% 3M Euribor 2027-07-15
30,0 2,97% 3M Euribor 2027-09-29
70,0 2,97% 3M Euribor 2027-11-28
26,0 2,31% 3M Euribor 2027-12-13
12,5 2,39% 3M Euribor 2029-01-17
12,5 2,36% 3M Euribor 2029-01-17
75,0 3,04% 3M Euribor** 2030-12-31
441,3
* Amorterande ** Golv om 2,93 % under 2025 and 2026. Cibus erhåller som lägst 2,93 % under 
denna period även om 3M Euribor noteras under denna nivå.
Belopp MSEK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
100,0 3,20% 3M Stibor 2026-01-08
50,0 3,19% 3M Stibor 2026-01-08
435,0 3,48%*** 3M Stibor 2027-07-15**
450,0 1,99% 3M Stibor 2027-09-15
111,0 1,86% 3M Stibor 2027-09-15
265,0 2,89% 3M Stibor 2027-10-02
65,0 2,33% 3M Stibor 2027-12-18
62,2 2,36% 3M Stibor 2027-12-18
1 538,2
*** Förlängd till 2032-04-07 och fast ränta 3,095 % i inledning av andra kvartalet 2025.
 
Belopp MNOK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
16,9 4,03% 3M Nibor 2028-01-15
16,9
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 31 mars 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 97%. 
Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per detta 
datum av räntetak om 42%, ränteswappar om 39 % och fasträntelån om 16%. 
Återstoden om 3 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar 
i form av derivatinstrument per 31 mars 2025, inklusive instrument med 
framtida start. I inledningen av april upphandlades även en ny swap om 22,0 
MEUR med löptid mellan 2025-07-15 till 2028-04-15 och fast ränta om 1,97%.
Ränteswappar med framtida start
Belopp MEUR Betalar fast Startdatum Förfallodatum
67,5 2,06% 2025-06-16 2027-12-30
38,0 1,99% 2025-09-30 2027-12-30
50,0 2,56% 2025-09-30 2026-12-31
40,0 2,58% 2025-09-30 2027-09-30
25,0 2,75% 2025-09-30 2027-12-30
25,0 2,45% 2025-12-31 2030-12-31
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
295,5
Räntetak med framtida start
Belopp MEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
67,5 1,90% 2025-06-16 2027-12-30
25,0 2,50% 2025-12-31 2026-12-31
92,5
Belopp MSEK Räntetak Startdatum Förfallodatum
210,0 1,90% 2025-07-15 2027-09-15
210,0
16%3%
39%
42%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga 
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR 
RÄNTESÄKRINGAR (M€)
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
/one.lt/comma.tab/five.lt/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/five.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt/zero.lt
/seven.lt/five.lt/zero.lt
/five.lt/zero.lt/zero.lt
/two.lt/five.lt/zero.lt
/zero.lt
Q1
26
Q2
26
Q3
26
Q4
26
Q4
28
Q3
28
Q2
28
Q1
28
Q4
27
Q3
27
Q2
27
Q1
27
Q4
25
Q3
25
Q1
25
Q2
25

===== SIDA 28 =====

28
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%)  Policy  Kovenant
/seven.lt/four.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/six.lt/percent.lt
/six.lt/two.lt/percent.lt
/five.lt/eight.lt/percent.lt
/five.lt/four.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
58.7 %
61.3 %
57.8 % 59.1 %
57.5 % 58.1 %
58.7 %
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr)  Policy  Kovenant
/four.lt/period.tab/zero.lt
/three.lt/period.tab/five.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt
/two.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
3.4 3.3 3.5
3.1
2.2 2.2 2.3
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall  Framåtriktad
/one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/three.lt/period.tab/five.lt
/one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt
/nine.lt/period.tab/zero.lt
/seven.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
10.09.79.8
10.710.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4 12.0
9.9
10.4
12.8
/two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/four.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt
2.9% 3.0%
3.2% 3.1%
2.7% 2.7% 2.7%
2.9%
2.7%
2.6% 2.4%
2.3%
VERKSAMHET
Utveckling av 
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - 
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). 
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser 
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters 
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 
55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i de villkor som reglerar 
utestående obligationer och får inte överskrida 70%. Utfallet per 
31 mars 2025 var 58,7 %.
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten 
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det 
ackumulerade resultatet senaste 4 kvartalen. Utfallet per 31 mars 
2025 var 12.8 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024. Skillnaden 
förklaras främst av att de förvärv som genomfördes under 
fjärde kvartalet 2024 och första kvartalet 2025 ännu inte fullt ut 
återspeglas i resultatet, då det byggs upp successivt. Beräknas 
istället nyckeltalet framåtriktat, baserat på intjäningsförmågan, där 
bland annat den fulla resultateffekten av förvärven tas i beaktande 
var skuldkvoten 10,0 ggr.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet kan 
bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att hålla 
räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resulatet och i villkoren som 
reglerar utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som 
inte får understiga 1.5. Utfallet per 2025-03-31 var 2,3 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker främst med banklån och obligationer. 
Per den 31 mars 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen 
för banklån 1,6 % och för obligationer 3,6 %. Den volymviktade 
genomsnittliga marginalen var 2,3 %, vilket är den lägsta 
nivån senaste tre åren. Detta tack vare refinansieringen av 
obligationsportföljen under 2024 och löpande refinansiering av 
banklån till lägre marginaler. 
Genomsnittlig kreditmarginal (%)

===== SIDA 29 =====

29
Ekonomisk redovisning
29Sale Ruukki, Finland

===== SIDA 30 =====

30
Koncernens resultaträkning
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1 
2025
Q1 
2024
Jan-dec 
2024
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Serviceintäkter 7,7 5,5 20,0
Driftkostnader -6,5 -6,6 -20,9
Fastighetsskatt -3,7 -1,3 -5,0
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Administrationskostnader -3,4 -2,5 -12,1
Övriga intäkter* 20,5 - -
Finansnetto -15,8 -13,4 -57,5
Resultat från intresseföretag 0,1 - -
Förvaltningsresultat 38,0 12,2 46,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 2,4 0,0 0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -7,3 -22,3 -44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -1,3 3,9 -9,8
Resultat före skatt 31,8 -6,2 -7,5
Aktuell skatt -0,1 -0,2 -0,3
Uppskjuten skatt -0,7 2,4 3,0
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 72 291 877 57 246 140 58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 0,42 -0,08 -0,12
* Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estate. Se 
vidare not 2 sid 36.
**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1 
2025
Q1 
2024
Jan-dec 
2024
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
6,4 -3,6 -4,0
Summa totalresultat* 37,4 -7,6 -8,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 31 =====

31
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i miljoner euro (MEUR) 31-mar 2025 31-mar 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Nyttjanderättstillgångar 11,5 11,3 11,3
Andra materiella tillgångar 0,5 0,1 0,1
Immateriella tillgångar 0,1 0,1 0,1
Andelar i Intresseföretag 11,6 - -
Uppskjutna skattefordringar 2,0 0,9 1,9
Räntederivat - 9,8 -
Övriga långfristiga fordringar 0,1 0,0 0,0
Summa anläggningstillgångar 2 458,7 1 786,1 1 883,5
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 4,0 0,6 0,7
Övriga kortfristiga fordringar 4,9 0,4 5,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11,0 3,9 2,5
Kortfristiga placeringar - 5,0 -
Likvida medel 58,8 35,3 50,8
Summa omsättningstillgångar 78,7 45,2 59,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 537,4 1 831,3 1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,6 0,7
Övrigt tillskjutet kapital 950,6 666,8 748,2
Reserver -2,0 -8,0 -8,4
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -33,5 -4,5 -61,8
Eget kapital exkl. hybridobligation 915,9 654,9 678,7
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Summa eget kapital * 945,9 684,9 708,7
Långfristiga skulder
Upplåning 1 112,8 966,9 1 010,1
Uppskjutna skatteskulder 38,6 36,2 36,4
Räntederivat 6,1 - 2,1
Övriga långfristiga skulder 15,8 14,5 14,6
Summa långfristiga skulder 1 173,3 1 017,6 1 063,3
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning ** 369,3 104,2 123,6
Leverantörsskulder 3,7 0,2 3,5
Aktuella skatteskulder 1,5 1,4 1,5
Övriga kortfristiga skulder 8,2 5,4 5,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35,5 17,6 36,3
Summa kortfristiga skulder 418,2 128,8 170,5
Summa skulder 1 591,5 1 146,4 1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 537,4 1 831,3 1 942,5
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.  
** Kortfristig upplåning avser banklån inklusive löpande amorteringar. Totalt refinansierades 232,5 MEUR i inledningen av andra kvartalet. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga 
banklån med stort intresse bland både befintliga och potentiellt nya långivare. Bedömningen är att merparten av refinansieringen av resterande banklån är slutförd vid halvårsskiftet 2025.

===== SIDA 32 =====

32
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
Periodens resultat - - - 31,0 31,0 - 31,0
Periodens övrigt totalresultat - - 6,4 - 6,4 - 6,4
Periodens totalresultat  
jan-mar 2025
- - 6,4 31,0 37,4 - 37,4
Apportemission** 0,1 203,8 - - 203,9 - 203,9
Emissionskostnader - -1,8 - - -1,8 - -1,8
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,4 - - 0,4 - 0,4
Utdelning aktieägare - - - -2,1 -2,1 - -2,1
Utdelning aktieägare - - - -0,6 -0,6 - -0,6
Utgående eget kapital 31-mar 2025 0,8 950,6 -2,0 -33,5 915,9 30,0 945,9
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor 
för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 
teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick 
till 572 475 EUR.
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 
SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 
uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och aktiekapitalet till 629 721 EUR.
**Den 27 janauari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 
895 och en ökning av aktiekapitalet i Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 
EUR. 
Belopp i miljoner euro (MEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024 0,6 666,8 -4,4 0,1 663,1 30,0 693,2
Periodens resultat - - - -4,0 -4,0 - -4,0
Periodens övrigt totalresultat - - -3,6 - -3,6 - -3,6
Periodens totalresultat  
jan-mar 2024
- - -3,6 -4,0 -7,6 - -7,6
Utdelning hybridobligation - - - -0,6 -0,6 - -0,6
Utgående eget kapital 31-mar 2024 0,6 666,8 -8,0 -4,5 654,9 30,0 684,9
Periodens resultat - - - -0,8 -0,8 - -0,8
Periodens övrigt totalresultat - - -0,4 - -0,4 - -0,4
Periodens totalresultat  
apr-dec 2024
- - -0,4 -0,8 -1,2 - -1,2
Nyemission * 0,1 82,1 - - 82,2 - 82,2
Köp av teckningsoptioner * - 0,4 - - 0,4 - 0,4
Återköp av teckningsoptioner * - -0,1 - - -0,1 - -0,1
Emissionskostnader - -1,2 - - -1,2 - -1,2
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2 - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6 - -54,6
Utdelning hybridobligation - - - -1,9 -1,9 - -1,9
Utgående eget kapital 31-dec 2024 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7

===== SIDA 33 =====

33
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1 
2025
Q1 
2024
Helår  
2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 31,8 -6,2 -7,5
Justering för:
- Avskrivningar 0,1 0,0 0,1
- Finansnetto 12,0 12,7 57,2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 7,3 22,3 44,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 1,3 -3,9 9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser 0,6 0,2 0,9
- Resultat från intresseföretag -0,1 - -
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* -29,5 - -
Betald skatt -0,0 -0,0 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet*
23,5 25,1 105,2
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -5,6 -0,5 -4,9
Förändring av kortfristiga skulder 0,6 -1,4 2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 18,5 23,2 102,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -45,7 - -125,9
Försäljning av fastigheter 6,6 0,0 2,0
Investeringar i befintliga fastigheter -0,7 -0,7 -5,5
Andra investeringar -0,1 - -
Förvärv av dotterbolag* 1,7 - -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -38,2 -0,7 -129,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 82,2
Emissionskostnader -1,8 - -1,2
Köp av teckningsoptioner - - 0,4
Återköp av teckningsoptioner - - -0,1
Utdelning till aktieägare -16,5 -17,7 -52,8
Utdelning hybridobligation -0,6 -0,6 -2,6
Obligationsemission 50,0 50,0 189,6
Återköp av obligationer - -6,5 -144,7
Upptagna lån 84,0 - 522,5
Amortering av lån -75,2 -26,1 -487,8
Uppläggningskostnader -0,7 -0,5 -4,0
Betald ränta -11,1 -11,9 -48,9
Förtidsinlösenavgifter 0,0 -0,1 -4,2
Räntebärande finansiella placeringar - -5,0 -
Premie för finansiellt instrument -0,9 - -1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 27,2 -18,4 46,5
Periodens kassaflöde 7,5 4,1 19,6
Likvida medel vid periodens början 50,8 31,5 31,5
Kursdifferens i likvida medel 0,5 -0,3 -0,3
Likvida medel vid periodens utgång 58,8 35,3 50,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna 
påverkar det löpande kassaflödet negativt under kvartalet. Se vidare not 2 på sidan 36.

===== SIDA 34 =====

34
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1 
2025
Q1 
2024
Helår  
2024
Rörelseintäkter 0,7 0,6 3,5
Rörelsekostnader -10,3 -1,1 -5,6
Rörelseresultat -9,6 -0,5 -2,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 5,7 9,1 36,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -5,0 -1,6 -23,2
Resultat efter finansiella poster -8,9 7,0 11,6
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - -1,0
Resultat före skatt -8,9 7,0 10,6
Skatt 0,0 -0,6 0,1
Periodens resultat* -8,9 6,4 10,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 35 =====

35
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i miljoner euro (MEUR) 31-mar 2025 31-mar 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1 0,1
Andelar i dotterbolag 649,6 270,9 523,9
Uppskjutna skattefordringar 1,4 - 1,0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 466,2 541,0 354,9
Övriga långfristiga fordringar 0,0 0,9 0,0
Summa anläggningstillgångar 1 117,3 812,9 879,9
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 88,1 57,4 84,0
Övriga kortfristiga fordringar 1,3 0,0 2,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,3 0,2 0,4
Kortfristiga placeringar 0,0 5,0 -
Likvida medel 32,3 10,3 25,9
Summa omsättningstillgångar 122,0 72 ,9 112,7
SUMMA TILLGÅNGAR 1 239,3 885,8 992,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,6 0,7
Summa bundet eget kapital 0,8 0,6 0,7
Överkursfond 950,6 666,8 748,2
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Balanserat resultat -243,1 -200,3 -251,1
Periodens resultat -8,8 6,4 10,7
Summa fritt eget kapital 728,7 502,9 537,8
Summa eget kapital 729,4 503,5 538,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 242,9 165,9 189,6
Räntederivat 3,1 - 2,9
Summa långfristiga skulder 246,0 165,9 192,5
Kortfristiga skulder
Obligationslån - 21,5 -
Kortfristiga skulder till koncernföretag 252,6 192,8 238,0
Leverantörsskulder 0,4 0,3 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,1 0,5 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10,8 1,3 23,3
Summa kortfristiga skulder 263,9 216,4 261,6
Summa skulder 509,9 382,3 454,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 239,3 885,8 992,6

===== SIDA 36 =====

36
EKONOMISK REDOVISNING
Not 1 - Finansiella instrument - 
verkligt värde
Finansiella instrument värderade till verkligt 
värde i rapporten över finansiell ställning 
utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt 
värde används marknadsräntor för respektive 
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt 
vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att 
verkligt värde har fastställts, liksom föregående 
år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken 
värderas genom att framtida kassaflöden 
diskonteras till nuvärde och instrument med 
optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, 
vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt 
värde på balansdagen uppgår till -6,1 MEUR 
(9,8).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och 
skulder anses vara en rimlig approximation 
av verkligt värde. Det har enligt bolagets 
bedömning inte skett någon förändring av 
marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan 
de räntebärande lånen togs upp som skulle få 
en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga 
värde. Verkligt värde på hyresfordringar, övriga 
fordringar, likvida medel, leverantörsskulder 
och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från 
redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Not 2 - Rörelseförvärv
Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga 
aktier i Forum Estates och beslutade samtidigt 
om en apportemission av 13 313 895 aktier som 
vederlag för förvärvet. Apportegendomen har ett 
sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR 
avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. 
Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för 
livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen 
består av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate har 12 
anställda i Gent, Belgien och under 2024 uppgick 
hyresintäkter till 31,3 MEUR. Forum Estate ingår 
i koncernens Finansiella rapport från och med 27 
januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade 
nettotillgångar och goodwill är enligt följande: 
Förvärvsanalys för Forum Estate.
Köpeskilling MEUR
Apportegendom  113,6
Summa köpeskilling  113,6 
Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som 
utfärdats som en del av köpeskillingen för Forum 
Estates baserades på den noterade aktiekursen 
den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie. 
Transaktionskostnader på ca 1,8 MEUR vilka är 
direkt hänförliga till aktieemissionen redovisats 
som en avdragspost från värdet på överförda aktier 
respektive från eget kapital. Förvärvsrelaterade 
kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var direkt 
hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga 
intäkter i resultaträkningen samt i den löpande 
verksamheten i kassaflödesanalysen.
Verkligt värde på identifierbara tillgångar och 
skulder på förvärvsdagen var: 
MEUR
Förvaltningsfastigheter  512,2 
Andra materiella tillgångar  0,4 
Finansiella anläggningstillgångar  11,6
Omsättningstillgångar  6,0
Likvida medel  1,7
Totala tillgångar  531,9
Upplåning 305,4
Övriga långfristiga skulder 5,5
Kortfristiga skulder 79,5
Totala skulder  390,4
Totalt identifierbara nettotillgångar 
till verkligt värde
 141,5
Negativ goodwill -27,9
Köpeskilling  113,6
Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att 
skapa en paneuropeisk plattform för fastigheter 
inom livsmedel - och dagligvaruhandeln i enlighet 
med Cibus uttalade strategi att genomföra förvärv 
som bidrar till att ge en ökad kassaflödesmässig 
intjäning per aktie. I samband med förvärvet 
uppstod en negativ goodwill till följd av att 
bolaget föredrog att bli en del av Cibus och 
utvecklas inom en noterad miljö. Den negativa 
goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom 
förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade 
negativa goodwillen förväntas vara skattepliktig. 
Den negativa goodwillen redovisas netto med 
avdrag för förvärvsrelaterade kostnader samt 
finansiella intäkter som uppkom i samband med 
förvärvet under raden övriga intäkter (20,5 MEUR). 
Segmentsinformation
Q1 2025* 
Belopp i miljoner euro (MEUR)
Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna** Luxemburg*** Cibus 
Group
Hyresintäkter 21,1 4,8 1,2 6,0 4,6 1,4 0,1 39,1
Serviceintäkter 4,1 0,5 0,0 0,6 2,4 0,1 - 7,7
Driftkostnader -5,1 -0,6 -0,1 -0,5 -0,2 -0,0 - -6,5
Fastighetsskatt -0,8 -0,2 -0,0 -0,3 -2,3 -0,0 - -3,7
Driftnetto 19,1 4,5 1,1 5,8 4,5 1,5 0,1 36,6
Förvaltningsfastigheter 1 155,9 286,2 72,7 402,8 393,2 113,0 9,2 2 433,0
Antal fastigheter 262 133 23 73 131 17 1 640
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 706,6 177,4 30,2 124,3 240,5 41,1 3,5 1 323,5
* Belgien, Nederländerna och Luxemburg ingår i Cibus konsolidering från 27 januari 2025.  
** Inkluderar engångsintäkt från återbetalning av överskjutande månadsavgifter. Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.  
*** Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.
Q1 2024 
Belopp i miljoner euro (MEUR)
Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus 
Group
Hyresintäkter 21,0 4,1 1,2 4,2 - - - 30,5
Serviceintäkter 4,5 0,5 0,0 0,5 - - - 5,5
Driftkostnader -5,7 -0,3 -0,1 -0,5 - - - -6,6
Fastighetsskatt -0,8 -0,2 -0,0 -0,3 - - - -1,3
Driftnetto 19,0 4,1 1,1 3,9 - - - 28,1
Förvaltningsfastigheter 1 178,3 246,0 67,1 272,5 - - - 1 763,9
Antal fastigheter 267 125 22 37 - - - 451
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 712,9 152,3 29,0 81,6 - - - 975,9
Jan-dec 2024 
Belopp i miljoner euro (MEUR)
Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus 
Group
Hyresintäkter 83,9 17,0 4,6 16,9 - - - 122,4
Serviceintäkter 16,0 1,7 0,2 2,1 - - - 20,0
Driftkostnader -17,3 -1,4 -0,4 -1,8 - - - -20,9
Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,0 - - - -5,0
Driftnetto 79,6 16,4 4,3 16,2 - - - 116,5
Förvaltningsfastigheter 1 169,1 269,5 66,9 364,5 - - - 1 870,1
Antal fastigheter 264 133 22 64 - - - 483
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 710,4 177,4 29,0 113,1 - - - 1 029,9
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net” och "double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen 
och den nivå styrelsen följer upp verksamheten på per segment.

===== SIDA 37 =====

37
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
37
I miljoner euro, MEUR, om inget annat anges Q1 2025 Q1 2024 Helår 2024
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Förvaltningsresultat 38,0 12,2 46,9
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Antal utestående aktier, st 76 286 045 57 246 140 62 972 150
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 72 291 877 57 246 140 58 951 923
Resultat per aktie, EUR¹ 0,42 -0,08 -0,12
EPRA NRV per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
EPRA NTA per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,1 11,3 11,1
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Likvida medel 58,8 35,3 50,8
Balansomslutning 2 537,4 1 831,3 1 942,5
Avkastning på eget kapital, % 15,0 -2,3 -0,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 50,3 50,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 58,7 58,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,2
Soliditet, % 37,3 37,4 36,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 12,8 9,9 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,0 9,8 9,7
Överskottsgrad, % 93,6 92,1 95,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,1 94,1 94,2
Andelen dagligvarufastigheter, % 90,7 92,8 93,5
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

===== SIDA 38 =====

38
Definitioner av nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull 
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför 
inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA 
NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Skuldkvot, Ekonomisk 
uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer 
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas 
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning 
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, 
i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats., 
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning 
av immateriella tillgångar, återläggning av derivat, 
uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall 
där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med 
antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett 
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet 
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning 
av derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald 
utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen 
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, 
med justering av ej utbetald utdelning om inte 
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för 
bolagets intressenter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget 
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats 
till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga 
att generera vinst på aktieägarnas kapital och 
hybridobligationslån.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och 
kortfristiga placeringar dividerat med fastigheternas 
marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad, 
ggr
Driftnetto minus administrationskostnader dividerat 
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 12 
månader). Icke återkommande extraordinära poster 
exkluderas.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt 
bolagets resultat är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och 
obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) 
dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella 
stabilitet.
Skuldsättningsgrad, 
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i 
förhållande till aktieägarnas kapital.
Skuldkvot  
(Net debt/EBITDA), 
ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och 
kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus 
administrationskostnader (rullande 12 månader). Icke 
återkommande extraordinära poster exkluderas.
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande 
till skuldsättning.
Framåtriktad 
skuldkvot (Net debt/ 
EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel 
och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto 
minus administrationskostnader baserat på aktuell 
intjäningsförmåga. Icke återkommande extraordinära 
poster exkluderas.
Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell 
intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens 
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader 
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög 
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg 
ekonomisk vakansgrad.
Andelen 
dagligvarufastigheter, 
%
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt 
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
exponering mot dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 39 =====

39
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
I miljoner euro, MEUR, om inget annat anges Q1 2025 Q1 2024 Helår 2024
Eget kapital exkl. hybridobligationer 915,9 654,9 678,7
Återläggning av derivat 6,1 -9,8 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 36,6 35,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 6,1 - 19,5
EPRA NRV 964,7 680,4 734,8
Antal utestående aktier 76 286 045 57 246 140 62 972 150
EPRA NRV per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 915,9 654,9 678,7
Återläggning av immateriella tillgångar -0,1 -0,1 -0,1
Återläggning av derivat 6,1 -9,8 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 36,6 35,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 6,1 - 19,5
EPRA NTA 964,6 680,3 734,7
Antal utestående aktier 76 286 045 57 246 140 62 972 150
EPRA NTA per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 915,9 654,9 678,7
Återläggning av derivat 6,1 -9,9 2,1
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -2,0 -0,9 -1,9
Återläggning av ej utbetald utdelning 6,1 - 19,5
EPRA NDV 926,1 644,2 698,4
Antal utestående aktier 76 286 045 57 246 140 62 972 150
EPRA NDV per aktie, EUR 12,1 11,3 11,1
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Genomsnittligt eget kapital 827,3 689,0 701,0
Avkastning på eget kapital, % 15,0 -2,3 -0,7
Senior säkerställd skuld 1 230,1 886,5 947,2
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 50,3 50,6
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 486,9 1 075,3 1 138,1
Kortfristiga placeringar - -5,0 -
Likvida medel -58,8 -35,3 -50,8
Nettoskuld 1 428,1 1 035,0 1 087,3
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 58,7 58,1
Driftnetto 125,0 115,2 116,5
Administrationskostnader -13,0 -10,2 -12,1
Totalt 112,0 105,0 104,4
Räntenetto -48,7 -47,7 -47,5
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,3 2,2 2,2
Eget kapital 945,9 684,9 708,7
Balansomslutning 2 537,4 1 831,3 1 942,5
Soliditet, % 37,3 37,4 36,5
Totala skulder 1 591,5 1 146,4 1 233,8
Eget kapital 945,9 684,9 708,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 486,9 1 075,3 1 138,1
Kortfristiga placeringar - -5,0 -
Likvida medel -58,8 -35,3 -50,8
Nettoskuld 1 428,1 1 035,0 1 087,3
Driftnetto 125,0 115,2 116,5
Administrationskostnader -13,0 -10,2 -12,1
EBITDA* 112,0 105,0 104,4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 12,8 9,9 10,4
Nettoskuld 1 428,1 1 035,0 1 087,3
Intjäningsförmåga EBITDA 142,8 105,6 112,5
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 10,0 9,8 9,7
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Överskottsgrad, % 93,6 92,1 95,2
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Hyresvärde 41,1 32,4 130,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,1 94,1 94,2
Dagligvarufastigheter, kvm 1 200,8 906,0 962,7
Totalt fastighetsyta, kvm 1 323,5 975,9 1 029,9
Andelen dagligvarufastigheter, % 90,7 92,8 93,5