Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1 januari 2023 – 30 juni 2023
Delårsrapport
23
Q2

===== SIDA 2 =====

22
¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 32-33. 
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
På årsstämman den 20 april omvaldes Patrick Gylling till 
styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils 
Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter.
Den extra bolagsstämman den 20 april godkände den riktade 
nyemissionen som beslutades om 23 mars. 
Den 28 april meddelades att det totala antalet aktier och 
röster i Cibus under april ökat som ett resultat av den riktade 
nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 
57 246 140 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 572 461,40 EUR. 
Den 23 maj meddelades att Cibus begär inlösen av utestående 
obligationer 2020/2023 med ISIN: SE0014479366. Datumet för 
inlösen var den 19 juni och inlösenbeloppet för varje obligation var 
det tillämpliga inlösenbeloppet (100,10 procent av obligationernas 
nominella belopp), plus upplupen men obetald ränta.
Den 13 juni lanserade Cibus ett återköpserbjudande på 
alla utestående icke-säkerställda obligationer, dock inte 
hybridobligationerna. Återköpserbjudandet var maximerat till 25 
MEUR.
Den 21 juni meddelade Cibus resultatet från återköpserbjudandet. 
Bolaget hade mottagit och accepterat återköpsinstruktioner till 
ett totalt aggregerat nominellt belopp motsvarande 16,8 MEUR 
plus 8,8 MSEK.
Den 21 juni meddelades en sammanställning av utestående icke-
säkerställda obligationslån (exklusive hybridlån) uppgick till 91,5 
MEUR plus 678,8 MSEK.
Väsentliga händelser efter perioden 
Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk 
för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad 
finansiering.
Utdelning 
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR 
per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt 
beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på       
www.cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
1 januari 2023 – 30 juni 2023
CIBUS DELÅRSRAPPORT
Nyckeltal ¹ Q2 
2023
Q2 
2022
Jan-jun 
2023
Jan-jun 
2022
Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 815 1 833 1 815 1 833
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 111,3 103,2 111,3 103,2
Uthyrningsbar yta, tusen kvm ² 981 960 981 960
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,3 94,5 93,3 94,5
Antal fastigheter med solpaneler 44 40 44 40
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,4 50,5 46,4
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,5 58,0 56,5 58,0
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,4 3,5 2,4 3,5
Utdelning per aktie beslutad för perioden, EUR 0,22 0,24 0,47 0,48
Q2 2023 Jan–juni 2023
(jämfört med Q2 2022)
Hyresintäkter uppgick till 29 633 TEUR (27 193).
Driftnettot uppgick till 28 050 TEUR (25 189).
Förvaltningsresultatet uppgick till 11 543 TEUR (13 550). 
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär 
samt valutakurseffekt uppgick till 12 295 TEUR.
Periodens resultat uppgick till 3 990 TEUR (30 831) vilket 
motsvarar 0,06 EUR (0,63) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i 
resultatet och uppgick till -8 258 TEUR (17 183).
Hyresintäkter uppgick till 59 300 TEUR (50 658).
Driftnettot uppgick till 55 650 TEUR (46 958).
Förvaltningsresultatet uppgick till 23 334 TEUR (28 125).  
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär 
samt valutakurseffekt uppgick till 25 290 TEUR.
Periodens resultat uppgick till 5 957 TEUR (66 354) vilket 
motsvarar 0,09 EUR (1,42) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i 
resultatet och uppgick till -16 735 TEUR (43 715).
EPRA NRV uppgick till 744 468 TEUR (726 166) vilket 
motsvarar 13,0 EUR (15,0) per aktie.
(jämfört med januari - juni 2022)

===== SIDA 3 =====

3
Genom att förvärva, förädla och förvalta våra 
fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln 
ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare.

===== SIDA 4 =====

4
Fortsatt fokus på kassaflöde,  
balansräkning och  
finansieringskostnader
”Cibus fokus är att fortsätta 
arbetet med att optimera 
balansräkningen på ett sätt 
som minimerar riskerna för våra 
aktieägare samt säkerställer ett 
ökat kassaflöde och  utdelning 
över tid.”
— Sverker Källgården, VD                                                                   
Kommentar från vd

===== SIDA 5 =====

555
Emission och stärkt balansräkning
Årets andra kvartal liknar i mångt och mycket det första. 
Rysslands anfallskrig i Ukraina fortsätter med oförminskad styrka, 
centralbankerna fortsätter höja styrräntorna och det är oro på 
många marknader. 
Cibus fortsätter visa stabilt resultat under andra kvartalet, den 
underliggande verksamheten går fortsatt bra och driftnettot ökar 
med 11% jämfört med andra kvartalet 2022. 
Cibus har under kvartalet tagit betydande steg för att få ner 
skuldsättningen och därmed även finansieringskostnaderna. På 
den extra bolagsstämma som hölls den 20 april gavs styrelsen 
mandat att genomföra den nyemission som beslutades om i 
mars och därmed tillfördes bolaget nytt kapital om ca 70 MEUR. 
Resultatet av emissionen möjliggjorde för bolaget att den 19 
juni lösa in den återstående delen av obligationen som skulle 
förfalla den 18 september utan att behöva förlita sig på en osäker 
obligationsmarknad. Samtidigt kunde belåningsgraden sänkas för 
bolaget. 
Cibus har även kunnat köpa tillbaka andra utestående 
obligationer i marknaden med dels likvid från nyemissionen, dels 
genom kompletterande banklån hos våra samarbetsbanker. Totalt 
med inlösen och återköp har obligationer för drygt 92 MEUR 
köpts tillbaka under kvartalet. Bolaget har i slutet av kvartalet 
en kassa om cirka 40 MEUR som delvis kan användas för att 
ytterligare stärka balansräkningen.
Finansiering och räntesäkring
Cibus har under och efter kvartalet fortsatt säkra bolagets 
finansieringskostnader genom nytecknade räntetak och i mitten 
av juli är drygt 95% av bolagets räntebärande skuld räntesäkrad. 
Detta innebär att den säkerställda skulden är fortsatt helt säkrad, 
nu med en maximal ränta, inklusive marginal, referensränta och 
säkringskostnader, om 3,95% från september 2023 till och med 
december 2024 för att sedan vara 4,05% under första halvåret 
2025. Räntesäkringarna förfaller därefter successivt. Av Cibus 
utestående obligationslån är ca 75% räntesäkrade i mitten av juli.
Cibus hade i slutet av kvartalet en belåningsgrad på 56,5% och 
räntetäckningsgraden per 30 juni, mätt rullande 12 månader, var 
2,4 gånger. Målsättningen är den inte ska understiga 2,0 gånger. 
Så länge referensräntorna understiger 9% de kommande 12 
månaderna ser vi att målsättningen kan hållas tack vare bolagets 
räntesäkringar och låga andel exponering mot rörlig ränta. Målet 
om 2,0 gånger är att satt med marginal till den kovenant om 1,75 
som finns i obligationsvillkoren.
Marknad
Transaktionsmarknaden är avvaktande och inga större affärer 
har genomförts på den nordiska marknaden. Cibus har under 
kvartalet förlängt avtalen för 31 fastigheter med Tokmanni som 
hyresgäst där hyresavtalen hade förfallodatum 2024-2025. 
Avtalen förlängs med ca 5 år och visar återigen på Cibus fina 
samarbete med ankarhyresgästerna.
Fastighetsvärden
De generella avkastningskraven har ökat under kvartalet med 
i snitt cirka 5 bps, effekten har delvis därmpats med högre 
inflationsantaganden för 2023 då 99% av våra hyror är kopplade 
till KPI. Cibus externvärderar samtliga fastigheter i samband 
med varje kvartalsrapport, vilket i andra kvartalet resulterat 
i orealiserade negativa värdeförändringar om cirka 8 MEUR. 
Orsakerna till de sänkta fastighetsvärdena är mer kopplat till 
osäkerheten på marknaden än konkreta transaktioner som 
gjorts. Den genomsnittliga direktavkastningen i portföljen 
ligger i andra kvartalet på 6,1%, att jämföra med snitträntan på 
bolagets finansiering om 4,6%.
Fokusområden
Cibus fokus är att fortsätta arbetet med att optimera 
balansräkningen på ett sätt som minimerar riskerna för våra 
aktieägare samt säkerställer ett ökat kassaflöde och utdelning 
över tid. 
Stockholm den 18 juli 2023
Sverker Källgården
KOMMENTAR FRÅN VD

===== SIDA 6 =====

6
Verksamhet

===== SIDA 7 =====

7
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 juli 2023 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra 
resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 30 jun  
2022
30 sep  
2022
1 jan  
2023
1 apr  
2023
1 jul  
2023
Förändring  
(1 jul 2023 - 
30-jun 2022)
Hyresintäkter 110 000 111 300 118 500  119 400  119 000
Fastighetskostnader -6 800 -7 000 -7 800 -7 800 -7 700
Driftnetto 103 200 104 300 110 700 111 600 111 300 +8%
Central förvaltning -7 100 -7 250 -8 250 -8 400 -8 170
Finansiella kostnader netto* -29 900 -33 700 -44 300 -49 900 -52 050***
Förvaltningsresultat 66 200 63 350 58 150 53 300 51 080
Kostnader hybridobligation -1 360 -1 660 -2 060 -2 330 -2 500
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 64 840 61 690 56 090 50 970 48 580
Justering ej kassapåverkande poster 2 280 2 510 2 510 2 920 3 490
Summa resultat exkl ej kassapåverkande poster plus 
kostnader hybridobligation
67 120 64 200 58 600 53 890 52 070
Resultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster plus 
kostnader hybridobligation EUR**
1,39 1,33 1,21 1,11 0,91 -34%
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. 
**Nyemission har genomförts med  41 792 aktier genom utnyttjande av teckningsoptioner i maj 2022 och genom en riktad emission som godkändes 20 april 2023 på  8 804 348 
aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier. 
***Inklusive ytterligare räntetak som tecknades i juli 2023.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1  
juli 2023 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas 
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 10,20 SEK/ EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 fram till och med 
1 april 2023 har växelkursen 11,00 SEK/EUR. From 1 juli 2023 används växelkursen 11,50 SEK/EUR för den svenska verksamheten. För den norska verksamheten 
har 10,00 NOK/EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 till och med 1 april 2023 har växelkursen 10,40 NOK/EUR. Därefter from 
1 juli 2023 har växelkursen 11,50 NOK/EUR använts för den norska verksamheten. För den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för 
intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % effekt
Driftnetto 30 juni 2022 103 200
Nettoförändringar till 1 juli 2022 450
Driftnetto 1 juli 2022 103 650
Effekt av förändringar i fastighetskostnader -950 -0,9%
Effekt av förändringar i beläggning -850 -0,8%
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 8 890 +8,6%
Jämförbart bestånd 1 juli 2023 * 110 740 +6,8%
Valutaeffekt -2 040 -2,0%
Förvärvade/sålda fastigheter 2 600 +2,5%
Driftnetto 1 juli 2023 111 300 +7,4%
* Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 30 juni 2022.
Kommentarer avseende den aktuella 
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltnings-
resultat per aktie har för de kommande tolv 
månaderna per 2023-07-01  jämfört med 
tolvmånadersperspektivet per 2022-06-30 
minskat med -34%. Detta på grund av det 
högre ränteläget samt valutakurseffekt i 
SEK och NOK jämfört med EUR. Effekten 
av indexuppräkning och andra hyreshöj-
ningar var 8,6% på årsbasis. Cibus har vid 
utgången av Q2 2023 en betydande kassa 
som delvis kan användas för att ytterligare 
stärka balansräkningen.

===== SIDA 8 =====

8
Resultatanalys januari - juni 2023
Intäkter
Under första halvåret 2023 uppgick koncernens hyresintäkter till 
59 300 TEUR (50 658), vilket var en ökning med 17% jämfört med 
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus hyror 
kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark 
förekommer dock tak på drygt hälften av hyresavtalen. Ökningen är 
i regel maximerad till mellan 3 - 4% per år. Serviceintäkter uppgick till 
9 475 TEUR (8 056) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade 
kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,8% 
(94,9). Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick till 126 500 TEUR  
(117 100).
Driftnetto
Driftkostnaderna uppgick under rapportperioden till -13 125 TEUR 
(-11 756). Driftnettot ökade med 19% och uppgick till 55 650 TEUR 
(46 958), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,8% (92,7). 
Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna 
står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de 
viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan 
kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta 
innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan 
variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det 
innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex 
men inte kostnaderna i motsvarande grad.
Administrationskostnader
Administrationskostnaderna uppgick till -4 307 TEUR (-3 
985). I administrationskostnaderna finns en positiv post av 
engångskaraktär om 400 TEUR avseende en upplösning av reserv 
i samband med ett tidigare förvärv. 
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -28 009 TEUR (-14 848) och utgörs 
främst av periodens räntekostnader om -23 149 TEUR (-11 755) 
men även av en valutakursförändring om -1 485 TEUR (-1 227). I 
finansnetto finns även kostnad av engångskaraktär om -871 TEUR 
avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligationer. I 
finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat, 
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt 
IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 917 MEUR finns tre icke 
säkerställda obligationer på totalt 149 MEUR per sista juni 2023. 
Under andra kvartalet har Cibus återköpt resterande del av en 
EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick till 61,8 MEUR. 
Dessutom har företaget utnyttjat kapital från nyemissionen i april 
tillsammans med ytterligare bankfaciliteter för att återköpa även 
andra utestående obligationer. Cibus har under andra kvartalet 
köpt ytterligare räntetak för att skydda företaget mot potentiella 
ränteökningar i framtiden. Vid periodens slut uppgick den 
genomsnittliga räntan i den totala låneportföljen inklusive icke 
säkerställda obligationer och inklusive marginaler och löpande 
räntesäkringskostnader, till 4,6% (2,5). 
Förvaltningsresultat
Under rapportperioden minskade förvaltningsresultatet med 
17% till 23 334 TEUR (28 125). Förvaltningsresultatet exklusive 
kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 
25 290 TEUR.
Värdeförändringar fastigheter
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till -35 
518 TEUR (333 363) från det ingående värdet om 1 850 911 TEUR 
(1 499 626) till det utgående värdet 1 815 393 TEUR (1 832 989). 
Nedan är en specifikation över förändringen:
TEUR
Ingående värde 1 850 911
Förvärv 2 124
Orealiserade värdeförändringar -16 735
Valutakurseffekt -21 777
Investeringar i fastigheterna 751
Justerade anskaffningsvärden 119
Utgående värde 1 815 393
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -16 
735 TEUR (43 715). Den negativa värdeförändringen berodde 
på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen. Effekten 
dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Den 
genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen är i slutet 
av Q2 2023 6,1%. 
Investeringar i fastigheterna har gjorts med 751 TEUR (829), varav 
cirka 326 TEUR (124) är genomförda hyresgästanpassningar med 
direktavkastning i linje med eller över befintlig portfölj.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET
Hyresintäkter och driftnetto per aktie
■ Hyresintäkter  ■ Driftnetto
Förvaltningsresultat per aktie
■  Förvaltningsresultat
/one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR
/two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2022202120202019
/zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/three.lt/zero.lt EUR
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2022202120202019

===== SIDA 9 =====

9
Skatt
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjandet av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg effektiv skattekostnad. De skattemässiga 
underskotten beräknas uppgå till ca 20 308 TEUR (22 617). 
Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har 
upptagits i koncernens balansräkning till 4 179 TEUR (4 352) och 
i moderbolagets balansräkning till 2 922 TEUR (3 396). Cibus 
redovisar en total skatt för rapportperioden om -642 TEUR 
(-14 474), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -83 
TEUR (-206) respektive -559 TEUR (-14 268). 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 5 957 TEUR (66 354) 
vilket motsvarar 0,09 EUR (1,42) per aktie. Orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till 
-16 735 TEUR (43 715). 
Andra kvartalet 2023
Koncernens hyresintäkter ökade med 9% till 29 633 TEUR (27 193) 
under andra kvartalet 2023. Driftnettot ökade med 11% och 
uppgick till 28 050 TEUR (25 189).
Administrationskostnaderna uppgick till -2 112 TEUR (-1 843). I 
administrationskostnaderna finns en positiv engångskaraktär om 
400 TEUR avseende en upplösning av reserv i samband med ett 
tidigare förvärv. 
Finansnettot var under andra kvartalet -14 395 TEUR (-9 796) 
och utgör främst räntekostnader men även limitavgifter, 
kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter 
samt tomträttsgäld enligt IFRS 16. I finansnettot ingår 
även en valutakursförändring på -454 TEUR (-2 142). 
Valutakursförändringen är orealiserad och en konsekvens av 
att NOK och SEK har försvagats gentemot EUR under kvartalet. 
I finansnetto finns även kostnad av engångskaraktär om 
-698 TEUR avseende återlösenpremie för förtida inlösen av 
obligationer.
Förvaltningsresultatet för andra kvartalet blev 11 543 
TEUR (13 550) vilket motsvarar 0,21 EUR (0,28) per aktie. 
Förvalningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär 
samt valutakurseffekter uppgick till 12 295 TEUR. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 
-8 258 TEUR (17 183). Den negativa värdeförändringen berodde 
på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen om cirka 5bps. 
Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av 
indexering. 
Total skatt uppgick till -1 790 TEUR (-7 273), varav aktuell skatt 
uppgick till -39 TEUR (80) och uppskjuten skatt till -1 751 TEUR 
(-7 353).
Resultat efter skatt uppgick för andra kvartalet till 3 990 TEUR 
(30 831), vilket motsvarar 0,06 EUR (0,63) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten 
uppgick till 45 375 TEUR (44 126). Under kvartalet har en 
omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjort 
till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras 
till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt 
kopplade till företagets lån och obligationer och vi anser 
att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i 
finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också 
justerats.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -2 875 
TEUR (-301 589) och utgör främst förvärv av fastigheter i 
Danmark under rapportperioden. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -47 220 
TEUR (235 009). Finansieringsverksamheten har nu pålagts 
kostnader för betald ränta och avgifter för förtidsinlösen.   
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 40 893 TEUR 
(28 893). Cibus hade per den 30 juni 2023 räntebärande 
nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 1 024 956 TEUR 
(1 062 543). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 5 509 
TEUR (3 894). 
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i 
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet 
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade 
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner 
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska 
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i 
moderbolaget uppgick till -2 890 TEUR (3 345).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten Finland, 
Sverige, Norge och Danmark. 69% av driftnettot under andra 
kvartalet är hänförligt till Finland, 13% till Sverige, 14% till Denmark 
och 4% till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 240 006 TEUR 
(1 237 744) hänförligt till Finland, 229 371 TEUR (244 794) till 
Sverige, 277 431 TEUR (279 819) till Danmark och 68 585 (70 632) 
TEUR till Norge. Se sid 30 i rapporten för ytterligare information. 
VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

1010
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår 
fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. 
I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi 
som ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl 
hyresgäster som ett levande närsamhälle och att detta bidrar 
till en god långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. För 
Cibus innebär hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga 
och klimatsmarta marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta 
gör vi tillsammans med våra ankarhyresgäster som är ledande 
aktörer inom livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. Ett 
exempel på detta är att vi upplåter våra stora och ofta platta 
tak så att våra hyresgäster kan bygga solpaneler. Idag har 44 
(40) av våra fastigheter solpaneler. Den årliga elproduktionen 
de skapar motsvarar elkonsumtionen för 2 513 lägenheter 
eller motsvarar att åka ca 25 miljoner km med en elbil. Årlig 
CO2-minskning är ca 660 tCO2. Flera solpaneler är redan 
planerade och diskussioner förs med flera av våra hyresgäster 
om ytterligare installationer. Vi har även byggt solpaneler på en 
fastighet i egen regi och planerar att anlägga fler då de både är 
lönsamma och bra för miljön. Cibus har målsättningen att vara 
klimatneutral till år 2030. Det finns en plan med delmål satt för 
att minska utläppen. Utsläpp som inte kan tas bort helt kommer 
att kompenseras.
Tack vare amitiösa hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig 
grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för 
grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidgare 
ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för 
hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till 
utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas 
både för bank- och obligationsfinansiering. 
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har 
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker 
hänvisas till Cibus årsredovisning 2022, avsnitt “Riskhantering” på 
sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiella instrument” sid 83-86.
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec, Cushman 
& Wakefield och CBRE anlitats. Samtliga fastigheter värderas av 
externa värderare varje kvartal. Det är dock alltid Cibus ledning 
som fastställer fastighetsbeståndets värde. Eventuell avvikelse 
ifrån de externa värderarnas värdering görs i samråd med Cibus 
styrelse. Värderingen per Q2 är präglad av fortsatt hög osäkerhet. 
Cibus har fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet 
och den genomsnittlig direktavkastningen uppgår till 6,1%.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning  av de 
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, 
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och 
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för 
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade 
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt 
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser 
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal 
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De 
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur 
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre 
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och 
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster 
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i 
beståndet vid periodens utgång var 94,8% (94,9) och den viktade 
genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 5,1 år. Cirka 
97% av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till 
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. 
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas 
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och 
hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än 
mer diversifierad kontraktsbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Norden. 
Drift- och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90% av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
Finansiering
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal 
skrivs i annan valuta än EUR. Ränterisk föreligger då koncernens 
resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att 
minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat 
i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast 
ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att 
kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska 
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska 
banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen så att de 
inte förfaller samtidigt.
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
VERKSAMHET
Rysslands anfallskrig i Ukraina och det makroekonomiska läget
Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av 
Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och 
USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet 
direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget 
verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation som 
följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört räntehöjningar 
i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa inflation. 
Marknaden förväntar sig fortsatta räntehöjningar för att minska 
inflationstakten och makroekonomiska prognoser har som följd 
reviderats nedåt. Det är i nuläget osäkert vilken effekt som kriget 
i Ukraina kommer att få i ett längre perspektiv på den nordiska 
ekonomin och kapital- och kreditmarknaden. De högre räntorna 
har i det korta perspektivet lett till negativa effekter på Cibus 
finansiella ställning och resultat.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till 
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat 
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt 
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2022. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta en 
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18 - 25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023. 
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta en 
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18 - 28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024. 
På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för 
Cibus-aktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 14 april 2025.
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda 
och aktieägare i Cibus. 
Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning 
och övriga anställda ska vara årligen återkommande. 
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 30 juni 2023 var sista betalkurs 104,85 SEK, 
vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 6,0 miljarder SEK. 
Antal aktieägare vid periodens slut var drygt 48 000 st. Antal 
utestående aktier uppgick per den 30 juni 2023 till 57 246 140 
stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren 
till en röst vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk 
för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad 
finansiering.
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 18 juli 2023 kl 10:00 
(CEST) där VD Sverker Källgården och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /ir.financialhearings.com/cibus-
nordic-real-estate-q2-2023. För att deltaga i telefonkonferensen 
vänligen registrera deltagande på följande länk : https:/ /
conference.financialhearings.com/teleconference/?id=5004605. 
Efter registreringen får man telefonnummer och ett konferens-
ID för att logga in till konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. 
Presentationen kommer att finnas tillgänglig i efterhand på www.
cibusnordic.com.
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/

===== SIDA 12 =====

12
12

===== SIDA 13 =====

1313
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 18 juli 2023.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
  Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Sverker Källgården
VD
Stockholm den 18 juli 2023 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Sverker Källgården, VD
sverker.kallgarden@cibusnordic.com 
+46 761 444 888
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com 
+46 708 580 453
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 56 
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2023-11-07 Delårsrapport Q3 
2024-02-29 Bokslutskommuniké 
2024-03-20 Årsredovisning 
2024-04-15 Årsstämma

===== SIDA 14 =====

14
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer till ett högre 
avkastningskrav än den befintliga portföljen. Detta i 
kombination med den planerade investeringstakten 
om att fördubbla fastighetsportföljen, till ett värde 
mellan 2,5 - 3 miljarder EUR, skapas potential till en 
god värdetillväxt i aktien på längre sikt.
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att succes-
sivt höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt 
segment över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 
3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar 
även en god motståndskraft mot den växande 
e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu-
tionsnät av varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
14
Börsvärdet per sista juni 2023 uppgick till cirka 6,0 miljarder SEK.
Cibus aktie är noterad på  
Nasdaq Stockholm MidCap

===== SIDA 15 =====

15
Aktiekursens utveckling
Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs. 
Slutkurs på Cibus aktie per den 30 juni 2023 var 104,85 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på ca 6,0 miljarder SEK. Den 
genomsnittliga totala omsättningen under Q2 2023 uppgick till cirka 85 MSEK per dag. 
Cibus aktieägare
Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 48 000 
aktieägare per den 30 juni 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 43% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 30 
juni 2023 uppgick till 10% eller mer av Cibus röster. 
MSEKSEK
150
200
50
0
100
250
0
10
20
30
60
50
40
300
31 Dec
2019
31 Mar
2020
30 Sep
2020
30 Jun
2020
31 Mar
2021
30 Sep
2021
30 Jun
2023
31 Mar
2023
31 Dec
2022
30 Sep
2022
30 Jun
2022
31 Mar
2022
30 Dec
2021
30 Jun
2021
31 Dec
2020
VERKSAMHET
Aktieägare per den 30 juni 2023
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 4 666 549 8,2
Länsförsäkringar Fonder 3 340 367 5,8
Avanza Pension 2 308 361 4,0
Nordnet Pensionsförsäkring 2 094 671 3,7
Vanguard 1 944 200 3,4
BlackRock 1 671 843 2,9
Marjan Dragicevic 1 530 000 2,7
Sensor Fonder 1 438 391 2,5
Dragfast AB 1 400 000 2,5
Tredje AP-fonden 915 250 1,6
Carnegie Fonder 907 304 1,6
Handelsbanken Fonder 738 829 1,3
Columbia Threadneedle 609 225 1,1
Patrick Gylling 540 000 1,0
ACTIAM 539 610 1,0
Summa 15 största aktieägare 24 644 600 43,1
Aktieägare, övriga 32 601 540 56,9
Totalt 57 246 140 100
Källa: Modular Finance
— Stängningskurs (SEK)    ■ Omsättning (SEK)

===== SIDA 16 =====

16
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. 
De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, 
S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom 
dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark, 
Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot 
är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är 
ankarhyresgäst. 
■ Kesko
■ Tokmanni
■ Coop Sverige
■ S-gruppen
■ Dagrofa
■ Lidl
■ Övrig dagligva-
ruhandel
■ Övrig handel
3%
17%
4%
5%
8%
10% 20%
34%
VERKSAMHET

===== SIDA 17 =====

1717
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit 
relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 5,1 år.
Ungefär 57% av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2023 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen 
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att 
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat 
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90% av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för 
fastighetsägaren.
0
4
8
12
20
16
MEUR
2032-
2055
2026 2027 2028 2029 20312030202520242023
Återstående löptid 5,1 år
VERKSAMHET
■ Avtal som gäller tillsvidare 
■ Andra avtal

===== SIDA 18 =====

18
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 30 juni 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd av 455 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i Finland, 
Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 69% av portföljens driftnetto för andra kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 14% från 
fastigheter i Danmark, 13% från fastigheter i Sverige och 4% från fastigheter i Norge.
Cirka 97% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl 
lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87% av hyresintäkterna från 
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år.
Under andra kvartalet har en fastighet i Danmark förvärvats. För mer information besök www.cibusnordic.com.
18
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående 
löptid, år
Ankarhyregästens 
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 150 281 296 4,1 4,4 92%
Tokmanni 53 241 029 5,4 5,9 83%
Coop Sverige 112 121 871 6,6 6,7 97%
S-gruppen 39 69 962 5,8 6,3 79%
Dagrofa 8 28 495 3,1 5,4 75%
Lidl 7 42 138 6,7 8,4 77%
Övrig dagligvaruhandel 67 130 102 6,3 7,1 85%
Övrig handel 19 66 168 2,6 n/a n/a
Portföljen total 455 981 061 5,1 5,7 87%

===== SIDA 19 =====

19
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning  
i hela Norden. 
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
Fastighetsportföljen har en stark kon-
centration till tillväxtorter, och majorite-
ten av fastigheter ligger i södra och 
sydvästra Finland, södra och mellersta 
Sverige, i södra Norge samt på Själland 
i Danmark, kring de största städerna. I 
varje ort har fastigheterna generellt ett 
mycket bra mikroläge, nära bebyggelse 
i tätortscentrum. Liksom fallet med 
många andra industriländer genomgår 
de nordiska länderna en nationell urba-
nisering, där landsbygden avfolkas och 
de större städerna växer. 
Kartan visar fastigheternas geografiska 
läge. 
VERKSAMHET

===== SIDA 20 =====

20
20
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 2,0% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild 
fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för mer än 1,5% av portföljens totala driftnetto. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och 
utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 111,3 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1 
juli 2023.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 455
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 981
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 156
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 111,3
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 121
WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 5,1

===== SIDA 21 =====

21
Banklån
83,7% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. 
Per den 30 juni 2023 hade koncernen säkerställda banklån om 
917 MEUR med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,7% 
och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,5 år. Som 
säkerhet för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna på 
marknadsmässiga villkor.
Under året har Cibus utökat befintliga kreditfaciliteter och tagit 
upp nya banklån med syftet att minska volymen utestående 
obligationer.
Cibus räntesäkringar täcker 100% av bolagets banklån och nu 
även 75% av obligationerna (inkl räntesäkringar upphandlade 
efter utgången av Q2). Den volym banklån som löper med rörlig 
ränta skyddas med räntetak eller ränteswappar och viss volym 
banklån löper med fast ränta. Maximal ränta för banklånen, då 
samtliga upphandlade räntesäkringar har trätt i kraft, är 3,95%. 
från september 2023 till och med december 2024 för att sedan 
vara 4,05% under första halvåret 2025. Räntesäkringarna förfaller 
därefter successivt.
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån 
från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda obligationslån 
samt ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Finansieringskällor
■ Banklån 
916 787 TEUR
■ Obligationer 
149 062 TEUR
■ Hybridobligationer 
30 000 TEUR
3%
84%
14%
Förfallostruktur för räntesäkringar
Aktuella räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
95 000 3M Euribor 0,50% 2023-11-02
35 000 3M Euribor 2,00% 2024-12-29
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
138 150 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
453 750
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Räntetak som ännu inte trätt i kraft per Q2
Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
90 000* 3M Euribor 1,50% 2023-07-14 2025-07-14
86 000 3M Euribor 2,00% 2023-11-02 2026-01-30
176 000
Ränteswappar som ännu inte trätt i kraft per Q2
Belopp TEUR Fast ränta Startdatum Förfallodatum
20 000 2,94% 2023-07-01 2027-07-01
125 000 2,96% 2023-07-15 2027-07-15
70 000 2,97% 2023-08-28 2027-11-28
215 000
Belopp TSEK Fast ränta Startdatum Förfallodatum
435 000 3,48% 2023-07-17 2027-07-15
435 000
Aktuella ränteswappar
Belopp TEUR Fast ränta Förfallodatum
30 000 2,97% 2027-09-29
30 000
* Gjord efter utgången av Q2.

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning**
Säkerställda banklån Obligationslån* Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år 1 097 0,5% - - 1 097 0% 126 614 12%
1-2 år 260 900 1,5% 32 000 4.0% 292 900 27% 218 527 21%
2-3 år 521 051 2,0% 117 062 6.5% 638 113 60% 307 730 29%
3-4 år 133 738 0,9% - - 133 738 13% 412 976 39%
Summa 916 787 1,7% 149 062 6,0% 1 065 848 100% 1 065 848 100%
*Avser utestående belopp (emitterat belopp med avdrag för Cibus egna innehav). ** Efter utgången av Q2 har ytterligare räntesäkringar gjorts om 90 000 TEUR till 2025 som 
inte är med i tabellen ovan.
Genomsnittlig ränta samt kapital- och räntebindningsstruktur
Den utgående genomsnittsräntan per 30 juni 2023 var 4,6% (2,5). Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och 
räntebindningen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar som var upphandlade vid utgången av Q2 och som successivt 
träder i kraft under återstoden av året. Cibus målsättning är att hålla räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, över 2,0 gånger. 
Med bolagets låga exponering mot rörlig ränta (inkl ytterligare räntesäkringar gjorda efter utgången av Q2) förväntas, allt annat lika, 
målsättningen kunna hållas kommande 12 månader så länge underliggande referensräntor understiger 9,0%. I MTN-programmet, som 
reglerar bolagets obligationer, finns en kovenant att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger. 
Obligationer och hybridobligationer
13,6% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 149 MEUR. Utöver det har 
Cibus ett hybridobligationslån om 30 MEUR, vilket motsvarar 2,7% av den externa finansieringen. Samtliga utestående obligationer är 
emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Under året har Cibus inte emitterat några nya obligationer. En obligation med en utestående skuld om 61,8 MEUR återbetalades i sin helhet 
den 19 juni och utöver det har återköp gjorts under året om ytterligare 28,5 MEUR respektive 21,3 MSEK, se tabellen nedan för mer detaljer.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget innehav Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN Kommentar
Obligation 2024-12-29 Grön EUR 50 000 000 18 000 000 3M Euribor 4,00% SE0013360716 -
Obligation 2025-09-02 Grön SEK 700 000 000 21 250 000 3M Stibor 5,95% SE0017071517 -
Obligation 2025-12-01 - EUR 70 000 000 10 500 000 3M Euribor 7,00% SE0013360849 -
Hybridobligation - - EUR 30 000 000 - 3M Euribor 4,75% SE0013360344 Första inlösendag 2026-09-24
Räntekänslighetsanalys
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta och räntetak samt ränteswappar 
och räntetak successivt träder i kraft under återstoden av året (inkl räntesäkringar upphandlade efter utgången av Q2) blir 
resultateffekten av en ökning av marknadsräntan med 1% ungefär -900 TEUR på årsbasis. Resultateffekten av en 2%-ig ökning 
blir -1 400 TEUR på årsbasis. 
22

===== SIDA 23 =====

23
Ekonomisk 
redovisning

===== SIDA 24 =====

24
Koncernens resultaträkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 
2023
Q2 
2022
Jan-jun 
2023
Jan-jun 
2022
Helår 
2022
Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722
Serviceintäkter 4 167 3 391 9 475 8 056 17 297
Driftkostnader -4 506 -4 336 -10 627 -9 714 -20 035
Fastighetsskatt -1 244 -1 059 -2 498 -2 042 -4 377
Driftnetto 28 050 25 189 55 650 46 958 99 607
Administrationskostnader -2 112 -1 843 -4 307 -3 985 -8 531
Finansnetto -14 395 -9 796 -28 009 -14 848 -35 894
Förvaltningsresultat 11 543 13 550 23 334 28 125 55 182
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade - 99 - 99 60
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -8 258 17 183 -16 735 43 715 28 143
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 2 495 7 272 - 8 889 14 102
Resultat före skatt 5 780 38 104 6 599 80 828 97 487
Aktuell skatt -39 80 -83 -206 -281
Uppskjuten skatt -1 751 -7 353 -559 -14 268 -17 216
Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 54 730 612 48 420 666 51 603 574 46 392 711 47 425 672
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 0,06 0,63 0,09 1,42 1,66
Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 
2023
Q2 
2022
Jan-jun 
2023
Jan-jun 
2022
Helår 
2022
Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
-3 516 -2 501 -6 420 -3 399 -5 915
Summa totalresultat* 474 28 330 -463 62 955 74 075
*Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat

===== SIDA 25 =====

25
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
 
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.  
1 Cibus har under andra kvartalet köpt räntederivat för att skydda företaget mot potentiella ränteökningar i framtiden.  
2 Under andra kvartalet har Cibus återköpt resterande del av sin EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick till 61,8 MEUR. Dessutom har företaget utnyttjat kapital från 
nyemissionen i april tillsammans med ytterligare bankfaciliteter för att återköpa även andra utestående obligationer.
Belopp i tusental euro (TEUR) 30-jun 
2023
30-jun 
2022
31-dec 
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 850 911
Nyttjanderättstillgångar 10 607 9 697 9 986
Andra materiella tillgångar 98 48 117
Immateriella tillgångar 136 197 158
Uppskjutna skattefordringar 4 179 4 352 2 193
Räntederivat 1 23 038 8 601 14 719
Övriga långfristiga fordringar 35 31 36
Summa anläggningstillgångar 1 853 486 1 855 915 1 878 120
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 1 012 650 800
Övriga kortfristiga fordringar 377 1 982 451
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 442 3 260 4 361
Likvida medel 40 893 28 893 45 994
Summa omsättningstillgångar 45 724 34 785 51 606
SUMMA TILLGÅNGAR 1 899 210 1 890 700 1 929 726
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484 484
Övrigt tillskjutet kapital 666 816 596 999 596 968
Reserver -9 451 -515 -3 031
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 27 333 60 542 73 387
Eget kapital exkl. hybridobligation 685 270 657 510 667 808
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Summa eget kapital * 715 270 687 510 697 808
Långfristiga skulder
Upplåning 2 1 059 395 1 028 986 1 052 747
Uppskjutna skatteskulder 46 516 44 493 45 244
Övriga långfristiga skulder 13 854 13 222 13 501
Summa långfristiga skulder 1 119 765 1 086 701 1 111 492
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 2 945 58 556 80 453
Kortfristig del av räntederivat 972 785 1 875
Leverantörsskulder 449 497 1 132
Aktuella skatteskulder 1 538 1 814 1 924
Övriga kortfristiga skulder 5 491 8 337 7 951
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 54 780 46 500 27 091
Summa kortfristiga skulder 64 175 116 489 120 426
Summa skulder 1 183 940 1 203 190 1 231 918
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 899 210 1 890 700 1 929 726

===== SIDA 26 =====

26
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
Periodens resultat jan-jun 2023 - - - 5 957 5 957 - 5 957
Övrigt totalresultat jan-jun 2023 - - -6 420 - -6 420 - -6 420
Periodens totalresultat - - -6 420 5 957 -463 - -463
Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130
Nyttjande av optioner - 22 - - 22 - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -1 106 -1 106 - -1 106
Utgående eget kapital 30-jun 2023 572 666 816 -9 451 27 333 685 270 30 000 715 270
Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2022 440 507 155 2 884 42 783 553 262 30 000 583 262
Periodens resultat jan-jun 2022 - - - 66 354 66 354 - 66 354
Övrigt totalresultat jan-jun 2022 - - -3 399 - -3 399 - -3 399
Periodens totalresultat - - -3 399 66 354 62 955 - 62 955
Nyemission 44 92 450 - - 92 494 - 92 494
Återköp av optioner - -1 303 - - -1 303 - -1 303
Nyttjande av optioner - 307 - - 307 - 307
Emissionskostnader - -2 028 - - -2 028 - -2 028
Skatteeffekt emissionskostnader - 418 - - 418 - 418
Utdelning till aktieägare - - - -47 951 -47 951 - -47 951
Utdelning hybridobligation - - - -644 -644 - -644
Utgående eget kapital 30-jun 2022 484 596 999 -515 60 542 657 510 30 000 687 510
Periodens resultat jul-dec 2022 - - - 13 636 13 636 - 13 636
Övrigt totalresultat jul-dec 2022 - - -2 516 - -2 516 - -2 516
Periodens totalresultat - - -2 516 13 636 11 120 - 11 120
Justering av optioner - -31 - - -31 - -31
Utdelning hybridobligation - - - -791 -791 - -791
Utgående eget kapital 31-dec 2022 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808

===== SIDA 27 =====

27
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 
2023
Q2 
2022
Jan-jun 
2023
Jan-jun 
2022
Helår 
2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 5 780 38 104 6 599 80 828 97 487
Justering för:
- Finansiella poster 1 13 538 7 501 22 975 13 406 30 988
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 8 258 -17 183 16 735 -43 715 -28 143
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -2 495 -7 272 - -8 889 -14 102
- Orealiserade valutakursdifferenser 472 -1 920 1 109 -2 404 1 471
- Förändring av skatt vid förvärv - 7 277 - 5 656 -
Betald skatt - - -33 - -
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet
25 553 26 507 47 385 44 882 87 701
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 2 673 12 954 722 -470 -466
Förändring av kortfristiga skulder 2 945 -1 801 -2 732 -286 9 145
Kassaflöde från den löpande verksamheten 31 171 37 660 45 375 44 126 96 380
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -2 053 -285 205 -2 124 -301 392 -341 858
Försäljning av fastigheter - 651 - 651 660
Investeringar i befintliga fastigheter -439 -280 -751 -829 -3 714
Andra investeringar - -17 - -19 -30
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 492 -284 851 -2 875 -301 589 -344 942
Finansieringsverksamheten
Nyemission 71 130 403 71 130 92 450 92 494
Återköp av optioner - -1 303 - -1 303 -1 303
Nyttjande av optioner 22 307 22 307 274
Emissionskostnader -1 532 -764 -1 532 -2 028 -2 028
Utdelning till aktieägare -11 978 -11 619 -24 088 -22 179 -46 400
Utdelning hybridobligation -607 -336 -1 106 -638 -1 435
Återköp av obligationer -92 125 - -106 625 - -
Upptagna lån 54 272 125 375 54 272 183 643 693 170
Amortering av lån -7 283 -1 295 -7 521 -1 902 -457 662
Uppläggningskostnader för lån -675 -232 -764 -930 -4 838
Betald ränta 1 -11 318 -6 565 -19 896 -12 011 -25 604
Förtidsinlösenavgifter 1 -1 515 -400 -1 688 -400 -2 660
Premie för finansiellt instrument -9 424 - -9 424 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -11 033 103 571 -47 220 235 009 244 008
Periodens kassaflöde 17 646 -143 620 -4 720 -22 454 -4 554
Likvida medel vid periodens början 23 504 172 238 45 994 51 054 51 054
Kursdifferens i likvida medel -257 275 -381 293 -506
Likvida medel vid periodens utgång 40 893 28 893 40 893 28 893 45 994
1 Inom de finansiella posterna har vi sedan tidigare inkluderat avskrivningar och periodisering av uppläggningsavgifter. Under kvartalet har en omklassificering av betald ränta 
och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån 
och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats.

===== SIDA 28 =====

28
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 
2023
Q2 
2022
Jan-jun 
2023
Jan-jun 
2022
Helår 
2022
Rörelseintäkter 532 436 1 065 872 2 081
Rörelsekostnader -1 001 -843 -1 703 -1 974 -3 413
Rörelseresultat -469 -407 -638 -1 102 -1 332
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 813 4 827 9 552 8 827 23 425
Räntekostnader och liknande resultatposter -5 878 -3 364 -12 469 -3 906 -13 311
Resultat efter finansiella poster -1 534 1 056 -3 555 3 819 8 782
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - - 2 025
Resultat före skatt -1 534 1 056 -3 555 3 819 10 807
Skatt 236 -90 665 -474 -1 928
Periodens resultat* -1 298 966 -2 890 3 345 8 879
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 29 =====

29
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
1  Under andra kvartalet har Cibus återköpt resterande del av sin EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick till 61,8 MEUR. Dessutom har företaget utnyttjat kapital från 
nyemissionen i april tillsammans med ytterligare bankfaciliteter för att återköpa även andra utestående obligationer.
Belopp i tusental euro (TEUR) 30-jun 
2023
30-jun 
2022
31-dec 
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 136 197 158
Inventarier 7 9 10
Andelar i dotterbolag 264 573 250 734 261 514
Uppskjutna skattefordringar 2 922 3 396 1 941
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 514 575 530 465 513 841
Övriga långfristiga fordringar 963 2 965 3 317
Summa anläggningstillgångar 783 176 787 766 780 781
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 21 853 9 389 8 761
Övriga kortfristiga fordringar 59 1 042 53
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 131 146 82
Likvida medel 15 607 12 060 20 368
Summa omsättningstillgångar 37 650 22 637 29 264
SUMMA TILLGÅNGAR 820 826 810 403 810 045
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484 484
Summa bundet eget kapital 572 484 484
Överkursfond 666 816 596 552 596 968
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Balanserat resultat -201 859 -156 646 -158 727
Periodens resultat -2 890 3 345 8 879
Summa fritt eget kapital 492 067 473 251 477 120
Summa eget kapital 492 639 473 735 477 604
Långfristiga skulder
Obligationslån ¹ 147 233 183 533 180 419
Summa långfristiga skulder 147 233 183 533 180 419
Kortfristiga skulder
Obligationslån ¹ - 56 160 76 300
Kortfristiga skulder till koncernföretag 140 759 59 890 62 060
Leverantörsskulder 101 169 113
Övriga kortfristiga skulder 114 72 135
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 39 980 36 844 13 414
Summa kortfristiga skulder 180 954 153 135 152 022
Summa skulder 328 187 336 668 332 441
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 820 826 810 403 810 045

===== SIDA 30 =====

30
De första fastigheterna i Danmark förvärvades den 6 april 2022. Innan dess var fastighetsportföljen i Finland, Sverige och Norge.
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå 
styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för 
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i 
värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles 
från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 22 066 TEUR (7 816).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring 
av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på 
hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Segmentsinformation
Q2 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 20 730 3 613 1 093 4 197 29 633
Serviceintäkter 3 221 389 38 519 4 167
Driftkostnader -3 744 -256 -66 -440 -4 506
Fastighetsskatt -776 -193 -22 -253 -1 244
Driftnetto 19 431 3 553 1 043 4 023 28 050
Förvaltningsfastigheter 1 240 006 229 371 68 585 277 431 1 815 393
Q2 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 19 209 3 426 916 3 642 27 193
Serviceintäkter 2 849 394 18 130 3 391
Driftkostnader -3 653 -292 -41 -350 -4 336
Fastighetsskatt -739 -197 -24 -99 -1 059
Driftnetto 17 666 3 331 869 3 323 25 189
Förvaltningsfastigheter 1 237 744 244 794 70 632 279 819 1 832 989
Jan-jun 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 41 343 7 358 2 276 8 323 59 300
Serviceintäkter 7 586 783 86 1 020 9 475
Driftkostnader -9 065 -553 -152 -857 -10 627
Fastighetsskatt -1 562 -382 -50 -504 -2 498
Driftnetto 38 302 7 206 2 160 7 982 55 650
Förvaltningsfastigheter 1 240 006 229 371 68 585 277 431 1 815 393
Jan-jun 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 38 306 6 867 1 843 3 642 50 658
Serviceintäkter 7 158 733 35 130 8 056
Driftkostnader -8 780 -501 -83 -350 -9 714
Fastighetsskatt -1 501 -396 -46 -99 -2 042
Driftnetto 35 183 6 703 1 749 3 323 46 958
Förvaltningsfastigheter 1 237 744 244 794 70 632 279 819 1 832 989
Helår 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 77 159 13 796 4 144 11 623 106 722
Serviceintäkter 14 364 1 639 112 1 182 17 297
Driftkostnader -17 665 -1 016 -237 -1 117 -20 035
Fastighetsskatt -2 649 -839 -99 -790 -4 377
Driftnetto 71 209 13 580 3 920 10 898 99 607
Förvaltningsfastigheter 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911

===== SIDA 31 =====

31
Definitioner av nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information 
till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa 
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal 
definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, 
Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt 
per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana  
fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal  
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med justering 
av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt 
per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt 
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen 
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering av 
ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av 
fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i 
sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med 
antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbetald 
utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för 
bolagets intressenter.
Avkastning på eget kapital, %Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på 
aktieägarnas kapital och hybridobligationslån.
Belåningsgrad seniorskuld, %Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas 
marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad nettoskuld, % Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat 
med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella 
intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedgingkostnader  
för räntetak omräknats till helårsbasis.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat är 
för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskat-
tade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med 
balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till aktieä-
garnas kapital.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd-
ringar beaktats.
Ekonomisk uthyrningsgrad, %Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr-
ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvarufastig-
heter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot 
dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
31
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q2 
2023
Q2 
2022
Jan-jun 
2023
Jan-jun 
2022
Helår 
2022
Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722
Driftnetto 28 050 25 189 55 650 46 958 99 607
Förvaltningsresultat 11 543 13 550 23 334 28 125 55 182
Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990
Antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 54 730 612 48 420 666 51 603 574 46 392 711 47 425 672
Resultat per aktie, EUR¹ 0,06 0,63 0,09 1,42 1,66
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,1 12,2 14,1 13,7
Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 815 393 1 832 989 1 850 911
Likvida medel 40 893 28 893 40 893 28 893 45 994
Balansomslutning 1 899 210 1 890 700 1 899 210 1 890 700 1 929 726
Avkastning på eget kapital, % 2,3 17,7 1,7 20,9 12,5
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,4 50,5 46,4 47,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,5 58,0 56,5 58,0 59,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,5 2,4 3,5 3,1
Soliditet, % 37,7 36,4 37,7 36,4 36,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,7 1,8 1,8
Överskottsgrad, % 94,7 92,6 93,8 92,7 93,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 95,0 94,8 94,9 94,8
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,3 94,5 93,3 94,5 94,1

===== SIDA 32 =====

32
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
32
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q2 
2023
Q2 
2022
Jan-jun 
2023
Jan-jun 
2022
Helår 
2022
Eget kapital exkl. hybridobligationer 685 270 657 510 685 270 657 510 667 808
Återläggning av derivat -22 066 -7 816 -22 066 -7 816 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 42 337 40 141 42 337 40 141 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 38 927 36 331 38 927 36 331 12 110
EPRA NRV 744 468 726 166 744 468 726 166 710 125
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 685 270 657 510 685 270 657 510 667 808
Återläggning av immateriella tillgångar -136 -197 -136 -197 -158
Återläggning av derivat -22 066 -7 816 -22 066 -7 816 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 42 337 40 141 42 337 40 141 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 38 927 36 331 38 927 36 331 12 110
EPRA NTA 744 332 725 969 744 332 725 969 709 967
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 685 270 657 510 685 270 657 510 667 808
Återläggning av derivat -22 066 -7 816 -22 066 -7 816 -12 844
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -4 179 -4 352 -4 179 -4 352 -2 193
Återläggning av ej utbetald utdelning 38 927 36 331 38 927 36 331 12 110
EPRA NDV 697 952 681 673 697 952 681 673 664 881
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,1 12,2 14,1 13,7
Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990
Genomsnittligt eget kapital 705 821 698 069 706 539 635 386 640 535
Avkastning på eget kapital, % 2,3 17,7 1,7 20,9 12,5
Senior säkerställd skuld 916 787 850 275 916 787 850 275 880 111
Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 815 393 1 832 989 1 850 911
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,4 50,5 46,4 47,6
Skulder till kreditinstitut 1 065 849 1 091 436 1 065 849 1 091 436 1 139 341
Likvida medel -40 893 -28 893 -40 893 -28 893 -45 994
Nettoskuld 1 024 956 1 062 543 1 024 956 1 062 543 1 093 347
Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 815 393 1 832 989 1 850 911
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,5 58,0 56,5 58,0 59,1
Driftnetto * 108 299 86 601 108 299 86 601 99 607
Administrationskostnader * -8 853 -6 909 -8 853 -6 909 -8 531
Finansiella intäkter * 120 53 120 53 92
Totalt 99 566 79 745 99 566 79 745 91 168
Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak * -40 884 -22 586 -40 884 -22 586 -29 019
Räntetäckningsgrad, ggr (* rullande 12 månader) 2,4 3,5 2,4 3,5 3,1
Eget kapital 715 270 687 510 715 270 687 510 697 808
Balansomslutning 1 899 210 1 890 700 1 899 210 1 890 700 1 929 726
Soliditet, % 37,7 36,4 37,7 36,4 36,2
Totala skulder 1 183 940 1 203 190 1 183 940 1 203 190 1 231 918
Eget kapital 715 270 687 510 715 270 687 510 697 808
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,7 1,8 1,8
Driftnetto 28 050 25 189 55 650 46 958 99 607
Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722
Överskottsgrad, % 94,7 92,6 93,8 92,7 93,3
Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722
Hyresvärde 31 269 28 613 62 569 53 390 112 556
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 95,0 94,8 94,9 94,8
Dagligvarufastigheter 914 893 906 540 914 893 906 540 922 531
Totalt fastighetsyta 981 061 959 507 981 061 959 507 980 576
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,3 94,5 93,3 94,5 94,1