Kvartalsrapport Q2 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

25Q2
1 JANUARI 2025 – 30 JUNI 2025
Delårsrapport
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter.

===== SIDA 2 =====

2
1 JANUARI 2025 – 30 JUNI 2025
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
På årstämman den 10 april 2025 beslutades: 
 — Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att betalas ut 
månadsvis. 
 — Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 20 % 
nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid tidpunkten 
för årsstämman, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt. 
 — Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie 
styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth Norman, Victoria 
Skoglund samt Nils Styf omvaldes som styrelseledamöter. Stina 
Lindh Hök valdes till ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes 
till ny styrelseordförande.  
 — Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till medarbetare 
i koncernen, varav det ena riktar sig till medarbetare i Norden och 
det andra till medarbetare i Belgien.
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i Belgien 
och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 9,3 MEUR, 
avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och Sverige för totalt 20,2 
MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av banklån till lägre marginal.
Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i 
Nederländerna och Danmark till ett underliggande fastighetsvärde 
om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två fastigheter i Belgien till ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 4,5 MEUR. 
Den 5 juni meddelade Cibus att man rekryterat en Head of 
Sustainability och en Investment Manager. 
Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad nyemission 
om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1 miljard SEK. Teckningskursen 
fastställdes till 172,60 SEK. Teckningskursen motsvarade en premie om 
25 % mot EPRA NRV per aktie i Cibus. Nettolikviden kommer i huvudsak 
användas för att finansiera framtida förvärv i befintliga marknader i 
enlighet med Cibus tillväxtstrategi. Utöver investeringar i nya förvärv 
kommer en del av likviden att användas för att återbetala de återstående 
efterställda lånen om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates.
Väsentliga händelser efter perioden 
Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvade sex fastigheter i Finland 
till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem av fastigheterna, 
med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6 MEUR, förvärvades från 
Tokmanni i en sale-and-leaseback-affär med 10-åriga hyresavtal. Den 
sjätte fastigheten är en Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen, med ett 
underliggande fastighetsvärde om 39,8 MEUR.
Den 16 juli meddelade Cibus att man förvärvat tio fastigheter i Sverige, 
Danmark och Belgien i fyra separata transaktioner till ett underliggande 
fastighetsvärde om 36,5 MEUR. 
Utdelning 
För tolvmånadersperioden som inleddes efter årsstämman 2025 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
2
Nyckeltal¹  
MEUR, om inget annat anges
Q2 2025 Q2 2024 Jan-jun 2025 Jan-jun 2024
Hyresintäkter 41,3 30,5 80,4 61,0
Driftnetto 39,1 30,5 75,7 58,6
Förvaltningsresultat 19,5 10,3 57,5 22,6
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2,7 -8,4 -4,6 -30,7
Periodens resultat 13,7 2,2 44,7 -1,8
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 427 1 768 2 427 1 768
EPRA NRV per aktie, EUR 12,8 11,8 12,8 11,8
Antal fastigheter med solpaneler 73 48 73 48
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga 156,3 114,7 156,3 114,7
Belåningsgrad nettoskuld, % 55,0 58,9 55,0 58,9
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 11,1 9,8 11,1 9,8
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 9,4 9,8 9,4 9,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,3 2,2
¹För redogörelse av alternativa nyckeltal och definitioner se sida 40-41.
Q225
(jämfört med Q2 2024)
Jan–juni 
2025
(jämfört med januari - juni 2024)
Hyresintäkter uppgick till 41,3 MEUR (30,5).
Driftnettot uppgick till 39,1 MEUR (30,5).
Förvaltningsresultatet uppgick till 19,5 MEUR (10,3). 
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt 
valutakurseffekt uppgick till 20,0 MEUR.  
Periodens resultat uppgick till 13,7 MEUR (2,2) vilket motsvarar 
0,17 EUR (0,03) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick 
till 2,7 MEUR (-8,4) på fastigheter och -6,7 MEUR (-0,3) på 
räntederivat.
Hyresintäkter uppgick till 80,4 MEUR (61,0).
Driftnettot uppgick till 75,7 MEUR (58,6).
Förvaltningsresultatet uppgick till 57,5 MEUR (22,6). I 
förvaltningsresultatet ingår en intäkt av engångskaraktär om 20,5 
MEUR avseende negativ goodwill i samband med förvärvet av Forum 
Estates samt kostnader av engångskaraktär och valutakurseffekt om 
-1,3 MEUR. Förvaltningsresultatet exklusive engångskaraktär samt 
valutakurseffekt uppgick till 38,3 MEUR.
Periodens resultat uppgick till 44,7 MEUR (-1,8) vilket motsvarar 0,58 
EUR (-0,05) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -4,6 
MEUR (-30,7) på fastigheter och -8,0 MEUR (3,6) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 1 054,4 MEUR (675,9) vilket motsvarar 12,8 
EUR (11,8) per aktie.

===== SIDA 3 =====

3
Detta är Cibus
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom  
livsmedels- och dagligvaruhandeln.  
PERIODEN I KORTHET
Fastigheter tillträdda under Q2 2025
Fastigheter som tillträds under Q3-Q4 2025
Fastighetsportföljen av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med god täckning i Norden 
och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
Luxemburg
0,5%
Andel driftnetto Q2
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
15%
Andel driftnetto Q2
407 M€
Fastighetsvärde
74
Fastigheter
125 500 kvm 
Total yta
Nederländerna
5%
Andel driftnetto Q2
120 M€
Fastighetsvärde
18
Fastigheter
42 500 kvm
Total yta
Norge
3%
Andel driftnetto Q2
70 M€
Fastighetsvärde
23
Fastigheter
30 200 kvm
Total yta
Sverige
12%
Andel driftnetto Q2
280 M€
Fastighetsvärde
132
Fastigheter
176 500 kvm
Total yta
Finland
50%
Andel driftnetto Q2
1 160 M€
Fastighetsvärde
262
Fastigheter
706 800 kvm 
Total yta
Belgien
15%
Andel driftnetto Q2
381 M€
Fastighetsvärde
127
Fastigheter
231 500 kvm
Total yta
Driftnetto per fastighetens ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Lidl
Dagrofa
Jumbo
Salling Group
Coop Denmark
Carrefour
Spar Colruyt
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
2%
1%
4%
4%
6%5%
5% 9%
14%
24%
5%
8%
3%
3%
3%
Fastigheter som tillträds under 2026

===== SIDA 4 =====

4
Det jag tycker ni skall ta med er av årets andra kvartal är:
1) Ett stabilt och värdeskapande kvartal där förvaltningsresultatet 
exklusive jämförelsestörande poster har ökat med 68% jämfört med 
motsvarande kvartal i fjol. Under kvartalet har flera operationella 
nyckeltal stärkts.
2) Ökad intjäningsförmåga: Även detta kvartal ökar intjäningsförmåga 
per aktie jämfört med föregående kvartal baserat på ett oförändrat 
antal aktier. Ökningen sker i detta kvartal främst genom lägre 
finansieringskostnader.
3) Stigande fastighetsvärden i samtliga marknader: För första 
gången sedan 2022 är det i alla länder ökande eller oförändrade 
fastighetsvärden i de jämförbara portföljerna i lokal valuta, vilket 
beror på hyresförhandlingar och uthyrning.
4) Nytt kapital för tillväxt: Vi bygger vidare och trimmar vår 
fastighetsportfölj inriktat mot dagligvarufastigheter. Vi har 
under kvartalet emitterat aktier för att kunna ta tillvara på 
affärsmöjligheter i våra sju befintliga marknader och vi har sedan 
publicerande av förra kvartalsrapporten offentliggjort förvärv av 
18 dagligvarufastigheter i åtta affärer i fem länder med ett totalt 
fastighetsvärde om 107 MEUR.
5) Aktivt och värdeskapande uthyrningsarbete. Det är framförallt 
i våra icke-dagligvarulokaler som vi behöver vara aktiva med 
uthyrningsarbete. Under 2025 har vi hittills hyrt ut över 10 000 
kvm ytvakans och uthyrningsgraden har ökat även under kvartalet.
Kvartalets resultat – ytterligare ett starkt kvartal
Vi levererar ytterligare ett bra kvartal med stabil underliggande 
verksamhet som kryddas med lägre finansieringskostnader och 
förvärv. Detta kvartal är det första hela där vårt större förvärv 
i Benelux är inkluderat. Jämfört med för ett år sedan ökade 
förvaltningsresultatet exklusive jämförelsestörande poster med 68%.
Från första kvartalet till andra kvartalet 2025 ökade hyresintäkterna 
med 6%, driftnettot ökade med 7%, driftnettomarginalen ökade med 
1,1%-enheter till 94,7%, förvaltningsresultatet exklusive engångsposter 
steg med 9% och periodens resultat uppgick till 13,7 MEUR, vilket 
motsvarar 0,17 EUR/aktie. EPRA NRV per aktie steg med 1,6% till 12,8 
EUR/aktie. 
WAULT förlängdes med 0,1 år till 5,9 år och uthyrningsgraden ökade 
med 0,1%-enheter under kvartalet till 95,2%. 
Intjäningsförmåga – fortsatt tillväxt  
Intjäningsförmåga per aktie är vårt viktigaste nyckeltal och det är 
glädjande att vi ser hur den stiger för 8:e kvartalet i rad till 1,05 EUR 
per aktie.   
Fortsatt resultatförbättring och  
laddat för förvärv
KOMMENTAR FRÅN VD
”Aktivt kvartal med stabilt ökande resultat, fokus på att öka och trimma portföljen, sänkta 
finansieringskostnader och nyemission för att kunna agera på affärsmöjligheter. ”
— Christian Fredrixon, VD

===== SIDA 5 =====

55
Finansiering – refinansiering av lån och proaktiv 
nyemission
Som har meddelats tidigare under kvartalet och presenteras i denna 
rapport så har vi refinansierat totalt 276 MEUR av lån till mer än 50 bps 
lägre marginal, vilket, allt annat lika, stärker vår intjäningsförmåga med 
drygt 1,4 miljoner EUR per år. Vi har också startat processen för att 
med eget kapital återbetala den efterställd skulden på 12,2 MEUR från 
Forum Estates affären som löper med 6% årligt ränta. 
I juni genomförde vi en riktad nyemission på 1 miljard SEK. 
Transaktionen är ytterligare en milstolpe i genomförandet av vår 
tillväxtstrategi och utnyttjandet av attraktiva förvärvsmöjligheter, i 
detta fall med inriktning på våra sju nuvarande marknader och det är 
glädjande att kunna välkomna flera nya kontinentaleuropeiska och 
globala investerare till vår aktieägarbas.
Under kvartalet har vi tagit ytterligare steg mot långsiktigt stabila 
kassaflöden genom att öka räntebindningstiden med 0,2 år till 2,9 
år (1,8 år), att öka kapitalbindningstiden till 2,5 år (1,7 år) och vår 
genomsnittliga marginal sjönk till 1,5% (1,6%). Den totala marginalen 
för lån och obligationer är 1,8%, vilket är den lägsta nivån någonsin och 
den genomsnittliga räntekostnaden minskade till 4,0% (4,5%). Att våra 
marginaler hos banker minskar bedömer jag har att göra med att vi är ett 
större bolag och har ett starkt fortsatt förtroende från våra långivare. 
Vår framåtblickande skuldkvot justerat för nyemissionen ligger kvar i 
kvartalet på 10,0 gånger. Cibus har 97% av sina lån räntesäkrade och 
36% av skulden är säkrade genom räntetak, vilket jag tycker är en 
styrka när utsikten för stigande eller sjunkande räntor är svårbedömd. 
Ett räntetak har fördelen att om räntorna sjunker så minskar 
räntekostnaderna – vår beräkning visar att om räntan sjunker -1 
respektive -2%-enheter så minskar våra räntekostnader med 4,4 MEUR 
respektive 9,6 MEUR på årsbasis tack vare räntetaken.
Uthyrningsarbete – fokus på icke-
dagligvaruhyresgäster
Under första halvåret har vi genomfört närmare 70 förlängningar med 
större hyresgäster, ofta i s.k. paket med en genomsnittlig WAULT 
på strax över fem år. Den underliggande trögrörligheten i våra 
dagligvarulägen medför att det mesta av nyuthyrningsarbetet där det 
uppstår vakanser inte sker i dagligvarulokaler utan i kompletterande 
ytor bland icke-dagligvaruhyresgäster. 
I den framåtblickande ögonblicksbild som är vår intjäningsförmåga 
redovisas i kvartalet en negativ effekt i beläggning om -1,8 MEUR i 
jämförbart bestånd. Det är värt att påpeka att endast en fjärdedel av de 
-1,8 MEUR rör dagligvaruytor samt att två tredjedelar av detta redan är 
uthyrt eller gäller en lokal i Danmark under uthyrningsdiskussion till en ny 
dagligvaruaktör. 
Avseende de återstående tre fjärdedelarna av effekten i beläggning 
på -1,8 MEUR är dessa till exempel restauranger, sport-/klädbutiker, en 
bank och vi är trygga med att vi kommer att kunna hantera de flesta av 
dessa ytor över tid.  Exempel på detta är att under första halvåret har 
vi genomfört över 30 nyuthyrningar av tidigare eller blivande vakanser 
vilket har hyrt ut över 10 000 kvm areavakans, cirka 0,8% av Cibus 
totala uthyrbara area. Exempel på dessa uthyrningar är till exempel 
lågprishandel som Rusta, Puuilo, Action och Wibra men även Stadium, 
restauranger och annan närservice. Endast tre av dessa uthyrningar 
gällde tidigare dagligvaruytor, vilket visar varför vi gärna vill äga 
så mycket dagligvaror som möjligt, helt enkelt för att volatiliteten i 
kassaflödena per kvadratmeter är lägre.
Fastighetsvärdering – stabila värden
Cibus värderar 100% av sina fastigheter externt varje kvartal 
och i en jämförbar portfölj ser vi för första gången sedan 2022 
att värdena stiger med totalt 2,7 MEUR. Detta sker genom att 
fastighetsvärderingarna på landsnivå ökar eller ligger still. Vår 
värderingsyield är oförändrat 6,5%.
Konkurrensen om våra typer av objekt har börjat att öka framförallt i 
Sverige men nu även i Finland genom att flera olika svenska aktörer 
numera är aktiva i landet. 
Dagligvarumarknaden – fortsatt hög matprisinflation
Som framgår i marknadsavsnittet så är det fortsatt en hög matinflation 
i Europa jämfört med KPI i respektive land. Intressant är vidare hur 
konkurrensen på marknaden fortsätter mellan olika butiksformat, 
priserbjudande och övertagande av konkurrenters butiksnät. 
Fastighetsmarknaden för dagligvaror – tydlig potential 
för fortsatt expansion
I Kontinentaleuropa och i Norden har det skett flera transaktioner 
inom vårt segment och intresset för den stabila avkastning som 
tillgångsslaget ger har börjat att röna intresse. Jag är därför glad 
att vi kan utvärdera sju befintliga marknader för att kunna hitta 
de bästa och mest värdeskapande affärerna för våra aktieägare. 
Det finns fortsatt goda möjligheter för värdeskapande tillväxt och 
den ökade konkurrensen ser vi som ett tecken på attraktiviteten i 
dagligvarufastigheter. Se vidare avsnittet om Fastighetsmarknaden på 
sid 25 för mer information. 
Transaktioner – genomförande och hög aktivitet i 
dialoger
Cibus är en pan-europeisk aktör och det märks inte minst i de 
dialoger och förfrågningar vi är aktiva i. Sedan publiceringen av förra 
kvartalsrapporten har vi annonserat 18 förvärv i åtta affärer i fem 
länder till ett sammanlagt förvärvsvärde om 107 MEUR. Att vi gör 
värdeskapande affärer i flera länder i allt från nybyggda hypermarkets, 
till sale and leaseback affärer, till självgenererade styckeaffärer och 
portföljer tycker jag visar på vår bredd och djup i våra respektive 
marknader. Marknaden är fortsatt mycket fragmenterad med  
1 000-tals dagligvarufastigheter i varje land som ägs av en uppsjö 
olika fastighetsägare, dels som styckefastigheter av privatpersoner, 
dels av fastighetsbolag med mindre och större portföljer, dels 
fondstrukturer med mellanstora portföljer samt av dagligvarukedjorna 
själva. Vi fortsätter att utvärdera och bygga upp vår pipeline av 
förvärvsmöjligheter. 
Vi ligger nära våra hyresgäster och vi har under kvartalet gjort både 
Sale and Leasebacks samt det vi kallar Omvända Sale and Leasebacks. 
De senare gör vi för att långsiktigt bistå våra hyresgäster i den för dem 
viktiga frågan om vidareutveckling av sina butiksnätverk.
När våra dagligvaruhyresgäster både förlänger och utökar samarbetet 
med oss tycker jag det visar det ömsesidiga förtroendet vi har och 
långsiktigheten i våra lägen och i vår förvaltning.
Hållbarhet – investeringar i energieffektivisering och 
social infrastruktur
Vi, tillsammans med våra hyresgäster, fortsätter att investera i 
energieffektivisering och att byta uppvärmningsmetoder till fossilfria 
och energieffektiva geotermiska system. I vår CSRD rapportering 
framgår att de energiköp vi gör för hyresgäster till 96% utgörs av 
fossilfria energislag. Det är bra för klimatomställningen och vårt interna 
SBTi-mål för den egna verksamheten har redan uppnåtts. 73 av våra 
fastigheter har solceller vilket motsvarar en årlig CO2-minskning med  
1 020 tCO2. Vi investerar också aktivt i våra levande handelsplatser 
och därmed förstärker den social aspekten i och kring våra fastigheter. 
Organisation – paneuropeisk plattform och matchande 
namn
Vi är glada över att samgåendet mellan den nordiska organisationen 
och Benelux fungerar väl vilket nu ger oss en paneuropeisk plattform 
och språngbräda för fortsatt värdeskapande tillväxt. 
Vi är stolta över att idag kunna lansera vår nya hemsida med klickbar 
kartfunktion samt nytt domännamn www.cibusrealestate.com för att 
reflektera att vi är aktiva utanför Norden. 
Varje dag arbetar Cibus medarbetare och jag med att skapa stabila och 
ökande kassaflöden per aktie. 
Jag önskar alla en glad sommar!
KOMMENTAR FRÅN VD
Stockholm 17 juli 2025
Christian Fredrixon

===== SIDA 6 =====

6
Affärsidé, mål och utdelning
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i 
Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. 
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning 
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i 
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det 
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och 
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en 
god utdelning till sina aktieägare månadsvis. Den strategi som 
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och 
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka 
hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra 
våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar 
nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två 
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra 
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
 — Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt 
långsiktigheten i butiksläget
 — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett 
distributionsnät för andra varor handlade online
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
 — Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att 
successivt höja den över tid. 
 — Att nettobelåningsgraden skall ligga mellan 55 - 65 %. 
Utdelningsnivån är satt för att tydliggöra den långsiktiga 
utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka 
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa 
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och 
betryggande sätt.
STRATEGISK INRIKTNING
/one.lt/period.tab/three.lt
/one.lt/period.tab/one.lt
/zero.lt/period.tab/nine.lt
/zero.lt/period.tab/seven.lt
/zero.lt/period.tab/five.lt
Q1Q4Q3Q1 Q2 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q2
20252024202320222020 20212018 2019
Intjäningsförmåga förvaltningsresultat och utdelning per aktie*
*Intjäningsförmåga förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster. Se sid 11 för definition.
Intjäningsförmåga per aktie*   Utdelning per aktie
6
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga 
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och 
förutsägbar direktavkastning.

===== SIDA 7 =====

7
Verksamhet
7Jumbo  Zelzate, Belgien

===== SIDA 8 =====

8
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den  
fastighetsportfölj som Cibus ägde per 1 juli 2025 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i MEUR 1 jul 
 2024
1 okt  
2024
1 jan  
2025
1 apr  
2025
1 jul 
 2025
Förändring  
(1 jul 2025 - 
1 jul 2024)
Hyresintäkter 122,5 122,9 130,3 165,7 165,4
Fastighetskostnader -7,8 -7,8 -8,0 -9,4 -9,1
Driftnetto 114,7 115,1 122,3 156,3 156,3 +36%
Administrationskostnader -8,6 -8,6 -9,8 -13,5 -13,7
Finansnetto* -51,0 -50,4 -50,6 -64,5 -63,0
Resultat från intresseföretag** - - - 0,3 0,3
Förvaltningsresultat 55,2 56,1 61,9 78,6 79,9
Kostnader hybridobligation -2,5 -2,5 -2,3 -2,2 -2,1
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 52,7 53,7 59,6 76,4 77,8
Justering ej kassapåverkande poster 2,8 2,8 2,7 2,8 2,6
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation
55,5 56,5 62,3 79,2 80,4
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation EUR***
0,97 0,99 0,99 1,04 1,05 +9%
Utestående antal aktier*** 57 247 536 57 247 536 62 972 150 76 286 045 76 286 045
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates.
***Den 10 september 2024 genomfördes en riktad emission om 5 724 614 aktier som tillförde bolaget 82,1 MEUR som användes för förvärv. Då inget av dessa medel var utnyttjade 
per 1 oktober 2024 användes det gamla antalet aktier vid beräkning av förvaltningsresultat per aktie för det kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 januari 2025 är beräknat 
på 62 972 150 aktier. I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier. Totalt antal aktier är därefter 76 286 045 aktier. Den 11 juni 2025 
genomfördes en riktad emission om 5,8 miljoner aktier som tillförde bolaget 91,4 MEUR. Då inget av dessa medel var utnyttjade per 1 juli 2025 användes det gamla antalet aktier 
vid beräkning av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 juli 2025 är beräknat på 76 286 045 aktier.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av 
engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 juli 2025 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med 
underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av 
engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 
NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna 
per 2025-07-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2024-07-01 ökat med 9 %. Detta på grund av högre hyresintäkter till 
följd av förvärv.

===== SIDA 9 =====

9
VERKSAMHET
Driftnetto i jämförbart bestånd 
(intjäningsförmåga)
MEUR % effekt
Driftnetto 1 juli 2024 114,7
Effekt av förändringar i fastighetskostnader 0,2 +0,2 %
Effekt av förändringar i beläggning -1,8 -1,6 %
Effekt av förändringar i beläggning såld 
fastighet
-0,7 -0,6 %
Effekt av indexuppräkning och andra 
hyreshöjningar
1,6 +1,4 %
Effekt av övriga förändringar -0,2 -0,2 %
Jämförbart bestånd 1 juli 2025 113,8 -0,8 %
Valutaeffekt 0,0 +0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 42.5 +37.1 %
Driftnetto 1 juli 2025 156,3 +36,3 %
Driftnetto i jämförbart bestånd 
(intjäningsförmåga)
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd visar hur 
portföljen som Cibus ägde per 1 juli 2024 har utvecklats fram till 
den 1 juli 2025. 
Den negativa effekten av förändringen i beläggning uppgår 
till -1,8 MEUR. Av de utgångna hyresavtalen så utgör endast 
en fjärdedel dagligvarufastigheter varav mer än hälften utgör 
en fastighet i Danmark där hyresförhandlingar pågår med 
en annan dagligvaruhyresgäst. I förändringar i beläggning 
inom dagligvaruhandeln ingår även ett hyresavtal som Cibus 
tillsammans med hyresgästen har i samförstånd kommit överens 
om att avsluta för att möjliggöra rivning av den nuvarande 
livsmedelsbutiksfastigheten för att uppföra en större butik på 
samma plats för samma hyresgäst. Vid färdigställandet kommer 
den nya fastigheten ha en positiv inverkan på intjäningsförmågan.
Effekten av förändrad beläggning för såld fastighet avser en 
fastighet i Helsingfors, Finland som har sålts 28 februari 2025, 
vilket Cibus tidigare har kommunicerat. 
Effekten av indexering uppgick till 1,6 MEUR eller +1,4%. Framför 
allt Finland har haft en låg inflation under perioden vilket har 
påverkat indexeringens storlek.
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd är per den 1 
juli 2025 113,8 MEUR, en minsking med -0,8%. Effekt av förvärvade 
fastigheter ökar driftnettot med +37,1%. Totalt ökade driftnettot i 
intjäningsförmågan med +36,3% till 156,3 MEUR.

===== SIDA 10 =====

10
Resultatanalys januari - juni 2025
INTÄKTER
Under första halvåret 2025 uppgick koncernens hyresintäkter 
till 80,4 MEUR (61,0), vilket var en ökning med 31,8% jämfört med 
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99 % av Cibus hyror 
kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark 
förekommer så kallade korridorer på ca 60 % av hyresavtalen, 
där ökningen i regel är maximerad till mellan 3 - 4 % per år och 
ett golv på minst 1 - 2 % per år. I andra länder är sådana klausuler 
betydligt mindre vanliga. Serviceintäkter uppgick till 12,5 MEUR 
(11,5) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,2 % (94,1). Totalt 
hyresvärde på årsbasis uppgick till 175,0 MEUR  (130,3).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under 
perioden till -17,2 MEUR (-13,9). Driftnettot ökade med 29,2 % och 
uppgick till 75,7 MEUR (58,6), vilket motsvarar en överskottsgrad 
på 94,1 % (96,1). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net" och 
"double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av 
kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras 
hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, 
kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan 
driftnettot håller sig relativt stabilt. Det innebär också att 
hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex men inte 
kostnaderna i motsvarande grad.
Överskottsgrad exklusive engångsposter
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/nine.lt/zero.lt/percent.lt
/eight.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -7,3 MEUR (-5,9). I samband 
med förvärvet av Forum Estates övertogs även en organisation 
med 12 anställda. Med förvärvet finns nu en plattform för fortsatt 
tillväxt i Beneluxländerna där det finns skalfördelar vid förvärv av 
ytterligare fastigheter. Cibus redovisade en engångskostnad 
på -0,3 MEUR under kvartalet baserat på årsstämmans beslut 
om att subventionera optionspremien samt -0,2 MEUR för 
rådgivningstjänster för framtagandet av teckningsoptionsprogram 
både för anställda i Norden och Belgien.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -31,7 MEUR (-30,1) och utgörs främst 
av periodens löpande räntekostnader om -29,5 MEUR (-25,3) 
och ränteintäkter om 0,7 MEUR (0,9). Utöver detta ingår även 
valutakursförändringar om -0,8 MEUR (-0,3) och limitavgifter, 
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt 
IFRS 16. En kostnad om -0,5 MEUR har redovisats under andra 
kvartalet avseende återföring av uppläggningsavgifter hänförliga 
till lån som återbetalats under perioden. 
Stora delar av den räntebärande skulden har refinansierats och 
motsvande framtida återföringar är inte aktuella i närtid. 
Per 30 juni 2025 bestod upplåningen av säkerställda banklån 
om 1 227,3 MEUR, fyra icke säkerställda obligationer på totalt 
242,8 MEUR och ett efterställt lån till tidigare aktieägare i Forum 
Estates om 12,2 MEUR. Det efterställda lånet har sagts upp under 
perioden och kommer att återbetalas under september 2025. Per 
den 30 juni 2025 uppgick de räntebärande skulderna till  
1 482,3 MEUR (1 130,2) med en utgående genomsnittlig ränta om 
4,0% (4,5), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,5 år (1,7) 
och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,9 år (1,8). För mer 
information gällande finansiering se sidorna 26-29.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under rapportperioden uppgick förvaltningsresultatet till 57,5 MEUR 
(22,6). Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär 
samt valutakurseffekt uppgick till 38,3 MEUR, vilket motsvarar 
0,51 EUR per aktie.
Brygga förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter
MEUR
Redovisat förvaltningsresultat  57,5
Negativ goodwill netto -20,5
Optionsprogram beslutad av årsstämman +0,5
Valutaeffekt     +0,8
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångs-
poster
38,3
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 
557,3 EUR (-29,6) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR 
(1 797,9) till det utgående värdet 2 427,4, MEUR (1 768,3). Nedan är 
en specifikation över förändringen:
MEUR
Ingående värde 2025-01-01 1 870,1
Förvärv 570,4
Försäljningar -18,8
Orealiserade värdeförändringar -4,6
Valutakurseffekt 7,9
Investeringar i fastigheterna 2,4
Utgående värde 2025-06-30 2 427,4
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick 
till -4,6 MEUR (-30,7).  För andra kvartalet har alla länder ett 
oförändrat eller något ökat underliggande fastighetsvärde. 
Ökningen var främst en effekt av hyresförhandlingar som 
resulterade i förlängda hyresavtal. Fastighetsvärdena i Finland 
är ökande under andra kvartalet men minskade för perioden 
som helhet främst till följd av två tidigare kommunicerade 
uppsägningar av Kesko för framtida avflyttningar. Den 
genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen i sin 
helhet var i slutet av Q2 2025 oförändrat 6,5 %.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
INVESTERINGAR I FASTIGHETER
MEUR
Hyresgästanpassningar 0,7
Renovering i befintliga fastigheter 1,5
Pågående fastighetsutveckling 0,2
Utgående värde 2025-06-30 2,4
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 2,4 MEUR (1,5) 
under perioden, varav 0,7 MEUR (0,4) avser genomförda 
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller 
över den befintliga portföljen och 0,2 MEUR (0,1) avser pågående 
fastighetsutveckling. 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -8,0 MEUR (3,6). 
Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförlig till förändrade 
lägre marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
Norden
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. 
Utnyttjande av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten 
skattekostnad. 
Benelux
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % i 
Nederländerna. De belgiska fastighetsbolagen är strukturerade 
som en icke-offentlig REIT, där bolagsskatt endast tillämpas på 
icke-avdragsgilla kostnader samt onormala eller välvilliga förmåner, 
vilket resulterar i en låg faktisk skattekostnad. De nederländska 
och luxemburgska fastighetsbolagen kan också dra nytta av 
skattemässiga avskrivningar på byggnader samt inredning och 
utrustning, vilket leder till en lägre faktisk skattesats. 
Skattemässiga underskott
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 11,3 MEUR 
(9,0). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten 
har upptagits i koncernens balansräkning till 2,3 MEUR (1,8) och i 
moderbolagets balansräkning till 1,6 MEUR (0,6). Cibus redovisar 
en total skatt för rapportperioden om -3,5 MEUR (2,5), varav 
aktuell skatt uppgår till -0,8 MEUR (-0,5) och uppskjuten skatt till 
- 2,7 MEUR (3,0).
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till 44,7 MEUR (-1,8) vilket motsvarar 
0,58 EUR (-0,05) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår 
i resultatet och uppgick till -4,6 MEUR (-30,7) på fastigheter och 
-8,0 MEUR (3,6) på räntederivat.
Andra kvartalet 2025
Koncernens hyresintäkter ökade med 35,4% till 41,3 MEUR (30,5) 
under andra kvartalet 2025. Serviceintäkter uppgick till 4,8 MEUR 
(6,0) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. 
I serviceintäkter för jämförelseperioden Q2 2024 ingick en 
försäkringsersättning för en brandskadad fastighet. Driftnettot 
ökade med 28,2 % och uppgick till 39,1 MEUR (30,5). 
Administrationskostnaderna uppgick till -3,9 MEUR (-3,5). 
Cibus redovisade en engångskostnad på totalt -0,5 under 
kvartalet, varav -0,3 MEUR baserat på årsstämmans beslut 
om att subventionera optionspremien samt -0,2 MEUR för 
rådgivningstjänster för framtagandet av teckningsoptionsprogram 
både för anställda i Norden och Belgien.
Finansnettot var under andra kvartalet -15,9 MEUR (-16,7) och 
utgörs främst av periodens löpande räntekostnader om -15,1 MEUR 
(-12,9) och ränteintäkter om 0,4 MEUR (0,6). Utöver detta ingår 
även valutakursförändringar om 0,0 MEUR (-1,3) och limitavgifter, 
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt 
IFRS 16. En kostnad om -0,5 MEUR har redovisats under andra 
kvartalet avseende återföring av uppläggningsavgifter hänförliga 
till lån som återbetalats under perioden. Stora delar av den 
räntebärande skulden har refinansierats och motsvande framtida 
återföringar är inte aktuella i närtid. 
Förvaltningsresultatet för andra kvartalet blev 19,5 MEUR (10,3). 
Förvalningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt 
valutakurseffekter uppgick till 20,0 MEUR, vilket motsvarar 0,25 
EUR per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick 
till 2,7 MEUR (-8,4) på fastigheter och -6,7 MEUR (-0,3) på 
räntederivat. För kvartalet har alla länder ett ökat eller oförändrat 
underliggande fastighetsvärde. 
Total skatt uppgick till -2,7 MEUR (0,4), varav aktuell skatt uppgick 
till -0,7 MEUR (-0,3) och uppskjuten skatt till -2,0 MEUR (0,7). 
Periodens resultat uppgick för andra kvartalet till 13,7 MEUR (2,2), 
vilket motsvarar 0,17 EUR (0,03) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick 
till 52,4 MEUR (51,4). Kassaflödes påverkas negativt med 
transaktionskostnader som betalts i samband med förvärvet av 
Forum Estate, se vidare not 2 på sidan 38. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
-40,3 MEUR (-8,2) och utgör främst förvärv av fastigheter i 
Danmark men även i Belgien och Norge samt försäljning av 
fastigheter i Belgien, Finland och Sverige. Vidare har Cibus 
förvärvat samtliga aktier i Forum Estate under perioden 
via en apportemission. De likvida medel som erhölls via 
öppningsbalansen redovisas som en positiv effekt på kassaflödet 
under investeringsverksamheten, se vidare not 2 på sidan 38. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 83,9 MEUR 
(9,3). Under första halvåret 2025 har Cibus emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Under första halvåret 
har även refinansiering gjorts vilket har resulterat i upptagna lån 
om 368,9 MEUR samt återbetalning av lån om -358,2 MEUR.    
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 147,0 MEUR 
(83,9). Kassabehållningen är hög då en riktad nyemission har 
genomförts den 11 juni 2025, men att dessa medel ännu inte 
satts i arbete vid halvårsskiftet. Cibus hade per den 30 juni 2025 
räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likvida medel och 
kortfristiga placeringar, om 1 335,3 MEUR (1 041,3). Aktiverade 
upplåningskostnader uppgick till 4,8 MEUR (4,4). 
Joint Venture
I samband med förvärvet av Forum Estates blev Cibus delägare 
i ett Joint Venture som heter One+. Cibus äger 30,65 % av One+ 
och övriga 69,35 % ägs av TS33 som är en fastighetsutvecklare 
fokuserad på handelsfastigheter i Belgien.
Joint Venture-verksamheten (JV) regleras av ett aktieägaravtal, 
och för Cibus innefattar de centrala villkoren bland annat en 
förköpsrätt av nya livsmedelsbutiker från TS33, samt en s.k. put/
call-option för perioden 2028–2030, där TS33 har rätt att sälja sina 
andelar i JV till Cibus, och Cibus har rätt att förvärva TS33 andel. 
Per den 30 juni 2025 ägde One+ 7 handelsfastigheter med en 
uthyrbar yta om 12 000 kvm.
Cibus andel av hyresintäkterna under perioden uppgick till 
0,4 MEUR och driftnettot 0,3 MEUR. Totala fastighetsvärdet 
uppgick per den 30 juni till 39,8 MEUR.
För perioden bidrog One+ med 0,3 MEUR till förvaltningsresultatet 
och kapitalandelen uppgick till 11,7 MEUR.
TS33
69.35 % 30.65 %
One+
VERKSAMHET

===== SIDA 12 =====

12
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i 
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet 
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade 
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner 
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska 
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i 
moderbolaget uppgick till -7,0 MEUR (7,5).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de sju landssegmenten Finland, 
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 
Under andra kvartalet 2025 är 50% av driftnettot hänförligt till 
Finland, 15% till Danmark, 15% till Belgien, 12% till Sverige, 5% 
till Nederländerna, 3% till Norge och 0,5% till Luxemburg. Av 
fastighetsvärdet är 1 160,2 MEUR (1 173,5) hänförligt till Finland, 
406,8 MEUR (268,6) till Danmark, 381,5 MEUR (-) till Belgien, 
280,0 MEUR ( 257,7) till Sverige, 119,6 MEUR (-) till Nederländerna, 
70,2 MEUR (68,5) till Norge och 9,1 MEUR (-) till Luxemburg. Se sid 
37 i rapporten för ytterligare information. 
Fastighetsvärde per land  
Q2 2025
5% 3%
16% 48%
17%
12%
Driftnetto per land  
Q2 2025
5% 3%
15% 50%
12%
15%
 Finland   Danmark   Belgien   Sverige   
 Nederländerna   Norge   Luxemburg
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår 
fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. 
I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi som 
ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl hyresgäster 
som ett levande närsamhälle och att detta bidrar till en god 
långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. Dagligvarubutiker 
är en viktig infrastruktur som förser människor i Europa med mat. 
Det är också en viktig mötesplats för människor och bidrar till 
social och mental hälsa. För Cibus innebär hållbarhet att bidra 
till att skapa tillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser 
för slutkonsumenter. Detta gör vi tillsammans med våra 
ankarhyresgäster som är ledande aktörer inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln i Europa. 
Cibus har redan för helåret 2024 frivilligt publicerat en 
hållbarhetsrapport i årsredovisningen som i största möjliga 
utsträckning upprättats i enlighet med CSRD.  Denna 
omfattande rapportering ökar transparensen kring vårt 
hållbarhetsarbete samt kring Cibus och fastigheternas 
hållbarhetsavtryck. En ny, dubbel väsentlighetsanalys ligger 
till grund för rapportens omfattning vilken preciserat och 
ökat omfånget av hållbarhet för Cibus, bland annat med flera 
sociala aspekter. Det har föranlett oss att öka våra dialoger 
med hyresgäster kring exempelvis säkerhet och trygghet 
för besökande och yrkesverksamma i våra fastigheter, 
samt hur Cibus kan understödja hyresgästernas arbete för 
marknadsplatsernas närsamhällen.  
Rapporten adresserar också våra viktiga klimatrisker kopplade 
till klimatomställningen: fastighetsportföljens investeringsbehov 
i relation till grön, billigare finansiering samt en vakansrisk 
kopplad till hyresgästers lönsamhetspress då dessa behöver 
ersätta förorenande köldmedier. Cibus uppgraderingar av 
fastigheternas energieffektivitet och nära samarbete med 
hyresgästerna bidrar till riskhanteringen och att nå Cibus mål 
om klimatneutralitet senast 2030 (för Scope 1+2+3). I rapporten 
framgår att våra klimatberäkningar successivt förfinats samt att 
de energiinköp Cibus gör för hyresgäster till 96 procent utgörs 
av fossilfria energislag vilket resulterat i att vårt SBTi-godkända 
klimatmål för den egna verksamheten redan uppnåtts. Dessa 
är viktiga grundpelare för en fortsatt hög kredibilitet för vårt 
klimatarbete.  
73 (48) av våra fastigheter har solpaneler. Den årliga 
elproduktionen de skapar motsvarar elkonsumtionen för ca 
3 890 lägenheter eller motsvarar att åka ca 39 miljoner km med 
en elbil. Årlig CO2-minskning är ca 1 020 tCO2. 
Under andra kvartalet har fortsatt fokus varit på att 
energieffektivisera fastigheter i vår portfölj vilket gynnar både 
klimatet och lönsamhet på sikt. För Cibus är även "S" i ESG 
viktigt där vi vill stödja samhällena vi verkar i. Ett exempel på 
detta under kvartalet är att vi har investerat i en ny lekplats vid 
en fastighet i Finland.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har 
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker 
hänvisas till Cibus årsredovisning 2024, avsnitt “Riskhantering” på 
sidorna 69-70 och not 23 ”Finansiell riskhantering  och finansiella 
instrument” sid 105-108.
FASTIGHETER
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats 
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och 
Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och 
Inowai SA för Luxemburg. Samtliga fastigheter värderas av 
externa värderare varje kvartal. Det är dock Cibus styrelse och 
ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har 
fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet. Den 
genomsnittliga direktavkastningen uppgår till 6,5 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de 
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, 
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och 
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för 
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade 
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt 
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser 
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal 
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De 
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur 
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre 
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och 
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
VERKSAMHET

===== SIDA 13 =====

13
VERKSAMHET
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster 
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i 
beståndet vid kvartalets utgång var 95,3 % (94,1) och portföljens 
genomsnittliga återstående hyresavtalslängd var 5,9 år (5,0) 
utan belgiska uppsägningsrätter och 4,4 år inklusive belgiska 
uppsägningsrätter. Se mer på sidan 19. 
Uthyrningsgrad per kvartal
Cirka 95 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter 
uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och 
hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt 
hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt yttre 
marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en 
mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Europa. 
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
FINANSIERING
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs 
i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i 
stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk 
föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av 
ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har 
koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar men 
även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer 
att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska 
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska och 
europeiska banker och institut samt har en spridd förfallostruktur 
på lånen.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2024. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till 
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat 
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt 
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 95-98.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2024. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK. Vidare 
beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för 
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som 
erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form 
av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 0,4 MEUR 
inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet 2024. 
På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga 
incitamentsprogram riktade till medarbetare i koncernen, varav 
det ena riktar sig till medarbetare i Norden och det andra till 
medarbetare i Belgien. Båda teckningsoptionsprogram baserar sig 
på teckningsoptioner, och det nordiska programmet följer samma 
struktur som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det belgiska 
teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt och skiljer 
sig därmed från det nordiska programmet, bland annat genom 
att dess löptid är ett år längre. Programmen uppgår till 547 500 
teckningsoptioner varav 390 000 teckningsoptioner är hänförliga 
till det nordiska programmet och 157 500 teckningsoptioner är 
hänförliga till det belgiska programmet.
Teckningskursen i det nordiska programmet är satt till 110% av 
genomsnittskursen för Cibus-aktien 24 april - 2 maj 2025 och uppgår 
till 180,10 SEK. Teckningskursen i det belgiska programmet är satt 
till det lägsta av den genomsnittliga stängningskursen för bolagets 
aktie under de trettio dagar som föregår erbjudandedatumet 
och den sista stängningskursen för bolagets aktie dagen före 
erbjudandedatumet. Teckningskursen i det belgiska programmet 
uppgår till 159,20 SEK. Vidare beslutade årsstämman att 
subventionera optionspremien för teckningsoptionerna genom 
att bolaget återbetalar det belopp som erlagts av deltagaren som 
betalning för teckningsoptionerna i form av en kontantbonus. Denna 
kontantbonus uppgick till 0,3 MEUR inklusive sociala avgifter. Därtill 
tillkommer rådgivningskostnader för programmen om 0,2 MEUR. 
Kostnaderna redovisades i andra kvartalet 2025.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus. 
Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot 
Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under 
perioden uppgår till 0,1 MEUR.

===== SIDA 14 =====

1414
VERKSAMHET
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor. 
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 30 juni 2025 var sista betalkurs 187,00 SEK, vilket 
motsvarar ett marknadsvärde på drygt 15,4 miljarder SEK. Antal 
aktieägare vid periodens slut var ca 57 000 st. Antal utestående 
aktier uppgick per den 30 juni 2025 till 82 086 045 stamaktier. 
Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst 
vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvar sex fastigheter i 
Finland till ett underliggande fastighetsvärde om cirka 61,4 MEUR. 
Fem av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde 
om 21,6 MEUR, köps från Tokmanni i en sale-and-leaseback-affär 
med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en Prisma-
stormarknad i Helsingforsregionen, med ett underliggande 
fastighetsvärde om 39,8 MEUR.
Den 16 juli meddelade Cibus att man förvärvat tio fastigheter i 
Sverige, Danmark och Belgien i fyra separata transaktioner till ett 
underliggande fastighetsvärde om 36,5 MEUR.
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 17 juli 2025 kl 10:00 
(CEST) där VD Christian Fredrixon och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /cibus-nordic.events.inderes.com/
q2-report-2025. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen 
registrera deltagande på följande länk https:/ /conference.inderes.
com/teleconference/?id=50051954 Efter registreringen får 
man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till 
konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att 
finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusrealestate.com
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2025 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/

===== SIDA 15 =====

15
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 17 juli 2025.
Stefan Gattberg
Styrelseordförande
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 17 juli 2025 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusrealestate.comCibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 26 
SE-111 35 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2025-11-04 Delårsrapport Q3
2026-02-18 Bokslutskommuniké 2025
2026-03-19 Årsredovisning
2026-04-15 Årsstämma
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
  Styrelseledamot
Patrick Gylling
Styrelseledamot
Stina Lindh Hök
Styrelseledamot

===== SIDA 16 =====

16
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket stödjer 
tillväxten i vårt driftnetto även utan förvärv. 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer som ökar 
intjäningsförmågan per aktie. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att på sikt höja 
den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt segment 
över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% 
per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även 
en god motståndskraft mot den växande e-handeln 
som har gjort butikerna till ett distributionsnät av 
varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
16
Börsvärdet per sista juni 2025 uppgick till drygt 15,4 miljarder SEK
Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap
Sale Ratatie 3, Finland

===== SIDA 17 =====

17
Aktiekursens utveckling
Totalavkastning
Slutkurs på Cibus aktie per den 30 juni 
2025 var 187,00 SEK, vilket motsvarar 
ett marknadsvärde på drygt 15,4 
miljarder SEK. Den genomsnittliga totala 
omsättningen under Q2 2025 uppgick 
till drygt 120 MSEK per dag, varav 43 
MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden             
1 juli 2024 - 30 juni 2025 handlades 
Cibus börsvärde 1,6 gånger. Det var drygt 
60 % mer än genomsnittet för andra 
fastighetsbolag med ett börsvärde på över 
10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Källa: Modular Finance
Totalavkastningen dvs aktieutveckling 
samt utdelning har under första halvåret 
2025 uppgått till 9%. Beräkningarna utgår 
från man köpte aktien i stängning sista 
handelsdagen 2024. 
Den årliga genomsnittliga totala 
avkastningen sedan noteringen fram till 
halvårsskiftet 2025, om man räknar in 
återinvesterad utdelning, uppgår till 15,6%.
(Källa: Pareto Securities)
Cibus aktieägare
Cibus aktiekurs
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Cibusaktien har ISIN 
SE0010832204. Bolaget har ca 57 000 
aktieägare per den 30 juni 2025. De 15 
största aktieägarna innehar ca 35% av 
rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav 
som per den 30 juni 2025 uppgick till 10% 
eller mer av Cibus röster. 
VERKSAMHET
Aktieägare per den 30 juni 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 5 053 408 6,2%
Länsförsäkringar Fonder 4 708 734 5,7%
Vanguard 2 923 646 3,6%
BlackRock 2 705 279 3,3%
Avanza Pension 2 605 200 3,2%
Sensor Fonder 1 711 070 2,1%
Handelsbanken Fonder 1 414 202 1,7%
Carnegie Fonder 1 264 157 1,5%
Tredje AP-fonden 1 249 063 1,5%
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,4%
Columbia Threadneedle 1 026 978 1,3%
Nordnet Pensionsförsäkring 984 622 1,2%
Clearance Capital LLP 951 468 1,2%
State Street Global Advisors 662 054 0,8%
De Gryse Vincent Bv 620 271 0,8%
Ägarlista topp 15 29 055 898 35,4%
Övriga 53 030 147 64,6%
Totalt 82 086 045 100,0%
150
100
50
0
60
40
20
0
31 Dec
2022
30 Jun
2025
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
 Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/five.lt/percent.lt
/five.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/two.lt/five.lt/percent.lt
-/five.lt/zero.lt/percent.lt
-/seven.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Cibus aktie har hög likviditet med 
mer än 60 % högre handel än andra 
större fastighetsbolag på Nasdaq 
Stockholm

===== SIDA 18 =====

18
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, 
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Lidl och Dagrofa. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Coop Danmark, 
Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81% av hyresintäkter. I diagrammen 
nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment. 
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling
Dagrofa
Coop Denmark
Lidl
Carrefour
Jumbo
Spar Colruyt
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig
5%
3%3%3%
4%4% 5%
8%
14%
21%19%
1%
2%
81,2% Livsmedel och dagligvaror
18,8% 
Övrig
2,0% Specerier, drycker och restauranger
0,4% Apotek
3,2% Lågprishandel
3,0% Tjänster och gym
2,3% Bygghandel (DIY)
4,7% Övrig detaljhandel
0,9% Offentliga hyresgäster
2,1% Övrigt

===== SIDA 19 =====

19
0
5
10
15
20
25
2034-
2086
2026 2027 2028 2029 2031 2032 203320302025
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
‘20
Q2
‘20
Q3
‘20
Q4
‘20
Q1
‘23
Q4
‘22
Q2
‘25
Q1
‘25
Q4
‘24
Q3
‘24
Q2
‘24
Q1
‘24
Q4
‘23
Q3
‘23
Q2
‘23
Q3
‘22
Q2
‘22
Q1
‘22
Q4
‘21
Q3
‘21
Q2
‘21
Q1
‘21
Q4
‘19
Q3
‘19
Q1
‘19
Q2
‘19
19
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl 
fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller 
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid 
om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal 
förlängs årligen, har den genomsnittliga återstånde avtalstiden 
hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens WAULT var 5,9 år.
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden 
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt att 
säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att lämna 
sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i tid 
förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod.
I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående 
avtalstid både utan de belgiska uppsägningsrätter (WAULT) samt 
med dem (WAULB).
*Se kommentar ovanför under "Strukturen i Belgien"
VERKSAMHET
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien*  WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB 4.4 år WAULT 5.9 år
 Avtal som gäller tillsvidare   Andra avtal   Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter)   Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 64 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2025 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare, 
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre 
hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina 
lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller 
hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg 
för fastighetsägaren.
År
MEUR

===== SIDA 20 =====

20
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 30 juni 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 637 butiksfastigheter, belägna främst i olika tillväxtregioner i Finland, Sverige, 
Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 50% av portföljens driftnetto för andra kvartalet härrör sig från fastigheter i 
Finland, 15 % från fastigheter i Danmark, 15 % för fastigheter i Belgien, 12%  från fastigheter i Sverige, 5% för fastigheter i Nederländerna. 3 
% från fastigheter i Norge och 0,5% från fastigheter i Luxemburg.
Cirka 95% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för 
verksamheten av de största dagligvarukedjorna i respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och har 
WAULT på 5,9 år.
Under kvartalet, har Cibus genomfört två separata förvärv varav  en fastighet i Nederländerna och en fastighet i Danmark. Vidare har man 
sålt fyra stycken fastigheter Belgien och en fastighet i Sverige under kvartalet. För mer information besök  www.cibusrealestate.com.
20
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar 
area, kvm
Återstående 
löptid  
(WAULT), år
Återstående 
löptid  
(WAULB), år
Ankarhyresgästens 
återstående löptid 
(WAULT), år
Ankarhyregästens 
återstående löptid 
(WAULB), år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 142 273 194 4,6 4,6 4,8 4,8 93%
Tokmanni 53 241 029 4,7 4,7 5,2 5,2 86%
Coop Sverige 115 129 568 4,7 4,7 5,0 5,0 94%
S Gruppen 37 67 357 5,6 5,6 6,1 6,1 82%
Lidl 12 58 472 7,4 4,1 9,2 5,7 70%
Carrefour 41 46 161 14,3 1,6 16,4 2,6 92%
Rema 1000 28 41 331 5,3 5,3 5,9 5,9 80%
Dagrofa 12 33 889 3,6 3,6 5,6 5,6 80%
Spar Colruyt 24 33 123 20,1 2,9 21,4 3,9 99%
Jumbo 11 32 022 6,6 3,2 9,2 4,8 70%
Coop Danmark 17 26 823 5,4 5,4 6,0 6,0 90%
Ahold Delhaize 13 26 462 9,6 2,7 12,3 4,4 81%
Salling Group 20 23 253 7,2 7,2 7,3 7,3 98%
Axfood 4 19 725 6,1 6,1 7,0 7,0 76%
ICA 12 16 722 3,3 3,3 5,9 5,9 95%
Norgesgruppen 10 13 476 7,1 7,1 7,4 7,4 93%
Övrig dagligvaruhandel 32 117 750 7,0 3,9 7,7 5,3 71%
Övrig handel 54 114 482 5,3 1,9 n/a n/a n/a
Portföljen total 637 1 314 837 5,9 4,4 6,6 5,2 81%
Carrefour Lille, Belgien

===== SIDA 21 =====

21
21
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 
1,3% av portföljens totala driftnetto, vilket minskar vikten av en 
enskild fastighet. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för 
merparten av livsmedelshandel i både Norden och Benelux-
länderna och utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2025. Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 156,3 MEUR 
(aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen och antalet fastigheter som Cibus ägde per den 1 juli 2025.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 637
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 315
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 064
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 156,3
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 127
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 5,9
WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,4
5%
9%
9%
17% 60%
Mellanstor  
livsmedelsbutik
Lågprisdagligvaru-
handel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
637
fastigheter

===== SIDA 22 =====

22
Fastigheter
Transaktioner
Under kvartalet, har Cibus genomfört två separata förvärv, varav 
ett i Danmark och ett i Nederländerna. 
Den 2 maj undertecknade Cibus ett förvärv av en Netto-butik 
i Horsens, Danmark till ett underliggande fastighetsvärde 
om 4,1 MEUR. Butiken har en uthyrningsbar yta om cirka 1 
300 kvadratmeter och har nyligen konverterats till en Netto-
butik. Fastigheten är fullt uthyrd till Netto och ett nytt tioårigt 
hyresavtal har tecknats. Förvärvet signerades den 2 maj 2025 
och tillträddes i juni 2025. Fastigheten förvärvades från en privat 
investerare genom ett bolagsförvärv och kommer långsiktigt att 
finansieras med en belåningsgrad på cirka 50 % via en lokal bank. 
Sedvanliga avdrag har gjorts för uppskjuten skatt.
Den 15 maj, genomförde Cibus ett färvärv av en Albert Heijn-
butik i Ede, Nederländerna, till ett underliggande fastighetsvärde 
om cirka 5,4 MEUR. Butiken har en uthyrningsbar yta om 
cirka 1 500 kvadratmeter och är fullt uthyrd till Albert Heijn. 
Transaktionen undertecknades och slutfördes den 15 maj 2025. 
Fastigheten förvärvades från en privat investerare genom en 
fastighetsöverlåtelse vilken betalades kontant och kommer 
långsiktigt att finansieras med ca. 50 % belåningsgrad från en 
lokal bank.
Under kvartalet har Cibus sålt fyra fastigheter i Belgien och en 
fastighet i Sverige. 
VERKSAMHET
Land Ort Adress Antal 
fastigheter
Fast.bet om 
relevant
Ankar-  
hyresgäst
Fastighetsvärde, 
MEUR
Kvm Kommentar
Danmark Horsens Hede Nielsen Vej 2 1 Matrikel nr. 
127be, Horsens 
Bygrunde
Netto 4,1 1 300
Nederländerna Ede Rozenplein 8 1 N/A Albert 
Heijn
5,4 1 500
Totalt tillträtt under Q2 2025
2 transaktioner 2 fastigheter 9,5 2 800
Totalt tillträtt under 2025
6 transaktioner 162 fastigheter 564,3 292 500
22

===== SIDA 23 =====

23
Dagligvarumarknaden
VERKSAMHET
Finland
Den finska dagligvarumarknaden har fortsatt växt i samma takt 
eller snabbare än inflationen. Tidpunkten för påsken förvränger 
analysen av volymtillväxten för mars och april, men under årets 
första fyra månader växte marknaden gradvis med 2,4 %.
Tillväxten i branschen drevs huvudsakligen av de stora butikerna. 
Stormarknader (>1 000 kvm butiksyta för livsmedel och där 
livsmedel utgör mer än två tredjedelar av försäljningen) växte med 
+3,1 %, medan hypermarkets växte något långsammare med +2,7 %.
Bland företagen fortsatte S-gruppen att växa snabbare än både 
marknaden och K-gruppen under det första kvartalet.
Tokmanni har under våren börjat lansera Spar-produkter i sina 
butiker. Den 12 juni 2025 öppnade Tokmanni sin första fullskaliga 
Spar-brandade livsmedelsbutik inom Tokmanni i Ylöjärvi, nära 
Tammerfors. 
Sverige
I Sverige återgick marknaden till sjunkande försäljningsvolymer 
efter fem kvartal i rad med tillväxt. Dagligvaruintäkterna 
ökade med +1,9 %, medan livsmedelsinflationen steg till 5,0 %.  
Onlineförsäljningen växte nästan i takt med marknaden, vilket 
innebär att marknadsandelen för e-handel låg kvar på ungefär 
4,5 %.
Axfood och ICA fortsatte att växa snabbare än marknaden. 
Tillväxten på den svenska dagligvarumarknaden har drivits 
av marknadsledaren ICA:s hypermarknadskedja ICA Maxi 
Stormarknad, som återigen växte snabbare än marknaden. 
Axfood uppger att de kommer att fortsätta att satsa på 
stormarknadsformatet genom sitt förvärv av CityGross.
Bland övriga aktörer i marknaden rapporterade både Lidl och den 
tredje största livsmedelsaktören i Sverige, kooperativa Coop, att 
de växer långsammare än marknaden. Lidl Sverige återgick till en 
blygsam lönsamhet efter fem år av förluster och de bekräftar sin 
långsiktiga plan att öppna 100 nya butiker i Sverige.
Coop rapporterade förluster för 2024 i delar av Sverige, och 
hänvisade bl.a. till problem med varuförsörjning i butikerna till 
följd av driftsättningen av det nya centrala distributionscentret i 
Eskilstuna.
Norge
Dagligvarumarknaden i Norge fortsatte på sin stadiga tillväxtbana 
med en ökning på +4,7 %. Den största delen av tillväxten beror 
dock på att livsmedelsinflationen fortsatt ligger på en hög nivå.
Som en följd av den höga livsmedelsinflationen har den norska 
regeringen debatterat åtgärder för att öka konkurrensen på 
dagligvarumarknaden. Ett av regeringens initiativ handlar om 
att förbättra tillgången till butikslägen genom att förbjuda 
konkurrenshämmande klausuler i hyresavtal och att ge 
konkurrensmyndigheten ökade befogenheter.
Danmark
I Danmark pågår en debatt om att lätta på regleringen kring 
dagligvarubutikers öppettider. Små kommuner och butiker på 
landsbygden lyfts fram som exempel på verksamheter som 
behöver mer flexibla öppettider. För närvarande är det endast små 
butiker (med en omsättning under 44,5 miljoner DKK) som har 
tillåtelse att hålla öppet dygnet runt.
Marknadsledaren Salling Group rapporterade nyligen att man har 
påbörjat omvandlingen av de 33 Coop-butiker man förvärvade i 
juni 2024. 
Belgien
Den mest betydelsefulla händelsen under andra kvartalet 2025 
var Louis Delhaizes besked i början av april att de kommer att 
stänga sina sju Cora-hypermarkets i början av 2026. Cora var 
Louis Delhaize-gruppens sista verksamhet i Belgien, vilket 
markerar slutet för gruppens närvaro i landet. Efter Coras 
nedläggning kommer Carrefour att bli den enda aktören som driver 
hypermarkets i Belgien.
Samtidigt har marknadsledaren Colruyt fortsatt att förlora 
marknadsandelar, från en topp på 32 % år 2018 till 29 % idag. Colruyt 
Group pekar på ”ökad konkurrens” som en av de främsta orsakerna 
till nedgången. Gruppen utsätts särskilt för Ahold Delhaizes dubbla 
strategi – priskonkurrens via Albert Heijn och ökad bekvämlighet 
(flexibla öppettider, inklusive söndagar) hos Delhaize – samt ett ökat 
tryck från de tyska lågpriskedjorna Aldi och Lidl.
Som motdrag kommer Colruyt att börja hålla sitt mindre 
butiksformat OKay-butiker – som står för cirka 10 % av 
koncernens omsättning – öppna på söndagsförmiddagar från och 
med 2026. Initiativet sker i ett bredare nationellt sammanhang där 
söndagsöppet är föremål för debatt. Enligt nuvarande lagstiftning 
är öppettider på söndagar strikt reglerade; den nya federala 
koalitionen har signalerat att man vill liberalisera reglerna, och 
flera kedjor har redan lovat att införa söndagsöppet.
Nederländerna
Livsmedelsinflationen har dominerat det offentliga samtalet, 
vilket kulminerade i april då parlamentet höll en ”inflationsdebatt”, 
där stora matvarukedjor och livsmedelsproducenter samt 
inköpsalliansen var i parlamentet för att förklara de höga 
matpriserna.

===== SIDA 24 =====

24
VERKSAMHET
Livsmedelsinflation
Livsmedelsinflationen har blivit ett hett ämne i flera länder under början av 2025. I Sverige så noteras att under årets första fem månader 
steg livsmedelsinflationen kraftigt – från 1,8 % till 5,4 % i april (årstakt), och låg kvar på 5,0 % i maj 2025. På bara ett år har Sverige gått 
från att ha näst lägst livsmedelsinflation till att ha högst bland de jämförda länderna.
I andra änden av skalan är livsmedelsinflationen som lägst inom Europeiska unionen i Finland med 2,7 % och i Belgien med 2,6 %. Det 
genomsnittliga EU-läget har gradvis ökat sedan början av 2024 och låg i maj på 3,6 %. Nederländerna, Danmark och Norge har högre nivåer 
av livsmedelsinflation än EU-genomsnittet. 
Den övergripande konsumentprisinflationen har varit mer stabil och på en lägre nivå jämfört med livsmedelsinflationen. Den högsta totala 
inflationen har noterats i Nederländerna och Belgien, medan den lägsta nivån ses i Finland.
Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker
Belgien  Danmark   EU   Finland   Nederländerna   Norge   Sverige
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/four.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/four.lt
Pris- och tillväxtjämförelse
Land HICP1 KPI2 Livsmedelsinflation Onlineandel
Sverige 2,3 % 0,7 % 5,0 % 4,6 %
Finland 1,9 % 0,2 % 2,7 % 3,1 %
Norge 2,7 % 3,0 % 5,1 % 2,3 %
Danmark 1,5 % 1,9 % 5,2 % 7,0 %
Belgien 2,8 % 2,1 % 2,6 % 3,5 %
Nederländerna 2,8 % 3,1 % 4,2 % 8,2 %
EU 2,2 % - 3,6 % -
1. Harmonised Index of Consumer Prices år-över-år.  Harmoniserad  beräkning av prisförändring inom EU
2. Konsumentprisindex år-över år: Beräknad på resepktive lands prisförändring. 
Källa: Eurostat HICP, Tilastokeskus, Statistiska centralbyrån, Statistisk sentralbyrå.  Statistics Denmark, Statbel, Statistics Netherlands, PTY, Dagligvaruindex, Dagligvarefasiten.
Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus).

===== SIDA 25 =====

25
VERKSAMHET
Fastighetsmarknaden
Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader
Fortsatt stark aktivitet på marknaden för dagligvarufastigheter
Marknadsaktiviteten inom dagligvaruanknutna fastigheter 
förblev stark under det andra kvartalet 2025, med flera 
betydande transaktioner runtom i Europa som visar på fortsatt 
investeringsintresse och förtroende för sektorn.
De största affärerna under kvartalet inkluderade två nya joint ventures. 
I Storbritannien etablerade det London-noterade bolaget Supermarket 
Income REIT (SUPR) en ny plattform för dagligvarufastigheter genom 
att överföra åtta tillgångar till ett värde av 403 MGBP från sin befintliga 
portfölj. SUPR sålde en 50-procentig andel i plattformen till fonder 
förvaltade av Blue Owl Capital för 200 MGBP, med målsättningen att 
växa tillgångarna till cirka 1 miljard pund över tid. I Iberien bildades ett 
nytt joint venture mellan den paneuropeiska fastighetsinvesteraren 
M Core och Hermes Properties, ett spanskt utvecklingsbolag inom 
detaljhandelssegmentet. Det nya samarbetet, med ett initialt värde 
om 500 MEUR, fokuserar på handelsparker och dagligvarubutiker i 
Spanien och Portugal.
I Finland gjorde börsnoterade Prisma Properties sitt marknadsinträde. 
Bolaget har tecknat avtal om att förvärva en ny handelsfastighet 
i Ylivieska, Finland. Förvärvet sker genom en forward funding-
struktur tillsammans med den projektutvecklaren Wasagroup, till 
ett underliggande projektvärde om 20,5 MEUR. Ankare i fastigheten 
är Kesko’s K-citymarket och Rusta. Även den nordiska private 
equity-investeraren Nordika var aktiv i Finland och förvärvade fyra 
volymhandelsfastigheter genom två separata transaktioner.
Även Balder har varit aktiv inom detta segment i Finland och tecknat 
avtal om att investera i en nybyggnation av en K-supermarket och 
Tokmanni-fastighet i Ähtäri. Den 5 100 kvm stora fastigheten ska stå 
klar våren 2026. Dessutom förvärvade en öppen fond förvaltad av Evli 
en fastighet i Tusby, med Lidl och Jysk som ankare.
I Sverige var transaktionsmarknaden fortsatt aktiv. Bland affärerna 
utmärkte sig särskilt ICA Fastigheters förvärv av Alecta Fastigheters 
andel om 50 procent i det samägda bolaget Ancore Fastigheter AB. 
Transaktionen omfattar totalt 32 fastigheter med en uthyrningsbar 
yta om cirka 270 500 kvadratmeter och ett totalt underliggande 
fastighetsvärde uppgående till cirka 8 miljarder SEK. Den näst största 
affären i Sverige var att Delcore Fastigheter – ett joint venture mellan 
ICA Fastigheter och pensionsbolaget AMF – förvärvade i Flemingsberg, 
Stockholm, en ICA Maxi-butik, en idrottshall och ett bibliotek, med en 
total yta om cirka 12 500 kvm. Säljaren var en fond förvaltad av NIAM. 
I Stockholm, Sverige förvärvar pensionsfonden AP3 genom sitt helägda 
bolag Trophi en ICA Nära på 900 kvm för 39 MSEK. Det börsnoterade 
bolaget Prisma Properties tecknade avtal med NP3 Fastigheter om 
att förvärva tre handelsfastigheter i Kiruna, Sundsvall och Gävle för 
463 MSEK. Fastigheterna har en total uthyrningsbar yta om 26 700 
kvm och en uthyrningsgrad på 96 %, med hyresgäster som Willys, 
Rusta, ÖoB och Jysk. Det privatägda bolaget Vendus utökade även sin 
portfölj genom förvärv av en ICA-butik i Degerfors och en Hemköp i 
Stenungsund.
I Norge var Ragde Eiendom den mest aktiva köparen, med förvärv av 
två Kiwi-butiker för cirka 10 MEUR i april 2025.
I Danmark stod Nrep, tillsammans med StepStone Real Estate 
bakom den största affären. De avyttrade en portfölj bestående av 
fem dagligvaruanknutna handelsfastigheter och två angränsande 
bostadsfastigheter i Storköpenhamn. Portföljen förvärvades av ett joint 
venture mellan Slate Asset Management och OneIM. En annan stor 
dansk transaktion omfattade Salling Groups förvärv av fem fastigheter 
från Coop för cirka 11 MEUR. Detta var en del av en större överlåtelse 
av 33 butiker – inklusive personal – från Coop Danmark A/S och 
365discount A/S till Salling Group Ejendomme A/S och Salling Group 
A/S. Portföljen inkluderar 31 befintliga butiker under varumärkena 
365discount, Kvickly och SuperBrugsen, samt två butiker under 
utveckling. Transaktionen, som undertecknades i juni 2024, fick slutligt 
godkännande från den danska konkurrensmyndigheten under andra 
kvartalet 2025. Därtill förvärvade Blue Capital en COOP 365-butik i 
Svendborg för cirka 2,3 MEUR.
I Belgien genomfördes två transaktioner med dagligvaruanknutna 
fastigheter där köparna var familjeägda investeringsbolag. Den största 
affären gällde en 32 000 kvm stor fastighet i Brygge, med Carrefour 
och Decathlon som ankare, som såldes för 67 MEUR. Den andra 
affären, även den i Brygge, omfattade en 11 000 kvm stor fastighet med 
Albert Heijn som dagligvaruankare, som såldes för 19,8 MEUR.
Den nederländska marknaden såg transaktioner av 
dagligvaruanknutna fastigheter till ett värde överstigande 100 MEUR, 
fördelat på fler än tio affärer, främst enskilda tillgångar. Bland köparna 
fanns Ahold, en Ahold-franchisetagare, samt institutionella investerare 
som Sectie5 och Heeneman & Partners. Den största affären ägde rum i 
Arnhem, där Altera förvärvade en 6 200 kvm stor fastighet med Albert 
Heijn och Lidl som ankare för 21 MEUR.
25
50%
22%
17%
6%3%
44%
24%
3%
29%
49%
34%
9%
5%
29%
24%14%
9%
6% 4%
12%
37%
28%
18%
5%12%
17%
20%
9%
5%
11%
38%
ICA
Axfood
Coop
Lidl
City Gross
Övriga
Norges 
gruppen
Coop
Rema
Bunnpris
S-Group
K-Group
Lidl
Tokmanni
Övriga
Salling Group
Coop
Rema
Dagrofa
Lidl
Övriga
Colruyt Group
Ahold Delhaize
Carrefour
Aldi
Lidl
Intermarché
Louis Delhaize
Jumbo
Övriga
Albert Heijn4
Jumbo
Lidl
Plus/Coop
Aldi
Superunie5
1Avser 2024; 2Avser 2023; 3Avser inledningen av 2025 4Del av Ahold Delhaize; 5Inkluderar bla supermarkets som Hoogvliet, Deka and Vomar. Källa: Norden: Daqliqvarukartan, PTY. Cibus för Belgien och Nederländerna
SVERIGE 2
NORGE 1
FINLAND 1
BELGIEN 3
DANMARK 1
NEDERLÄNDERNA 3
2% 3% 1%
1% 1%

===== SIDA 26 =====

26
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från banker 
i Norden och Benelux, icke säkerställda obligationslån, hybridobligationslån och 
efterställda lån från tidigare aktieägare i Forum Estates.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, 
SEK samt NOK, icke säkerställda obligationer i EUR och SEK 
samt ett efterställt lån i EUR från tidigare aktieägare i Forum 
Estates. Det efterställda lånet har sagts upp under perioden 
och kommer att återbetalas under september 2025. Per den 30 
juni 2025 uppgick de räntebärande skulderna till 1 482,3 MEUR 
(1 130,2) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 % (4,5), 
en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,5 år (1,7) och en 
genomsnittlig räntebindningstid om 2,9 år (1,8). Under första 
halvåret 2025 ökade de räntebärande skulderna med 344,2 MEUR 
med hänsyn tagen till valutakursförändringar. Ökningen är främst 
hänförlig till befintliga lån i det förvärvade bolaget Forum Estates 
samt nya banklån kopplat till tillträden i Danmark, samt en ny 
obligation om 50,0 MEUR som emitterades i januari 2025. 
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på 
koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65% och 
att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren 
som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som 
innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70% och 
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången 
av andra kvartalet 2025 var nettobelåningsgraden 55,0% och 
räntetäckningsgraden 2,3 gånger. Nettobelåningsgraden är 
temporärt lägre än vanligt då medlen från nyemissionen i juni 
ännu inte använts till förvärv. 
97% av det räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör 
räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckninggraden 
bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande 
ränteläge.
2% 1%
81%
16%
Banklån 
1 227,3 MEUR
Obligationer 
242,8 MEUR
Hybridobligationer 
30,0 MEUR
Efterställda lån 
12,2 MEUR
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har sedan tidigare goda relationer med ett flertal banker 
i Norden och tack vare förvärvet av Forum Estates även med 
ett flertal banker i Benelux. 1 227,3 MEUR (888,7), motsvarande 
81% av Cibus externa finansieringskällor, utgörs av banklån 
med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,5% och en 
genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,5 år. 
För alla banklån med en återstående löptid understigande 12 
månader pågår diskussioner om refinansiering. Vid utgången av 
andra kvartalet rörde detta totalt 80,6 MEUR. Av detta har en 
överenskommelse nåtts avseende ett lån om 24,3 MEUR som 
kommer refinansieras med en 3-årig löptid och sänkt marginal 
om drygt 0,10 %-enheter i inledningen av fjärde kvartalet. 
Bedömningen är att en stor andel av den kortfristiga skulden 
kommer vara refinansierad innan utgången av 2025. 
Som tidigare kommunicerats slutfördes refinanseringen av 232,5 
MEUR i inledningen av andra kvartalet då kreditmarginalen kunde 
sänkas med mer än 0,50 %-enheter. Därefter har ytterligare 
motsvarande 43,4 MEUR refinansierats med en 3-årig löptid, varav 
32,4 MEUR även innehåller förlängningsoptioner om ytterligare 2 
år. Kreditmarginalen kunde sänkas med ungefär 0,50 %-enheter. 
Efter nyemissionen som genomfördes i juni har Cibus påkallat 
förtida återbetalning av ett efterställt lån om 12,2 MEUR till 
tidigare aktieägare i Forum Estates. Lånet kommer återbetalas i 
september 2025. 
Cibus har en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas för 
koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad vid 
utgången av andra kvartalet. 
26

===== SIDA 27 =====

27
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån* Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 92,9 2,2% 0 - 92,9 6% 97,3 7%
1-2 år 185,0 1,1% 50,0 4,0% 235,0 16% 166,0 11%
2-3 år 841,7 1,5% 142,8 3,8% 984,5 66% 880,9 59%
3+ år 119,9 1,3% 50,0 2,5% 169,9 11% 338,1 23%
Summa 1 239,5 1,5% 242,8 3,6% 1 482,3 100% 1 482,3 100%
* Inkl ett efterställt lån om 12,2 MEUR som kommer att återbetalas under september 2025.
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med 
fast ränta. Även säkringsinstrument upphandlade innan 30 juni 2025 men med framtida start är inkluderade. I kategorin banklån ingår 
även ett efterställt lån om 12,2 MEUR från f.d. aktieägare i Forum Estates, vilka kommer att återbetalas i september 2025.
Under andra kvartalet 2025 upphandlades både nya räntesäkringar och vissa befintliga räntesäkringar omstrukturerades i samband med 
refinansiering av underliggande lån. Totalt omstrukturerades en derivatvolym om 174,5 MEUR med korta löptider till 159,1 MEUR med 
längre löptider och, i vissa fall, lägre ränta som följd. Detta kompletterades med nya räntesäkringar om 110,6 MEUR, varav 97,6 MEUR 
avser instrument med framtida startdatum. 
Räntekänslighetsanalys
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar 
blir resultateffekten vid en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet ungefär -1,8 MEUR och för en ökning med 2 %-enheter 
ungefär -3,3 MEUR årligen. 1 %-enhets lägre marknadsränta påverkar resultatet ungefär +4,4 MEUR och 2 %-enheter ungefär +9,6 MEUR 
årligen. Anledningen till att räntesänkningar medför en större resultatpåverkan än räntehöjningar är att en andel av Cibus räntesäkringar 
utgörs av räntetak.
Obligationer och hybridobligationer
16% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 242,8 MEUR (241,5). Utöver det 
har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2% av den externa finansieringen. Hybridobligationen redovisas som 
eget kapital. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate 
Bond list.
Cibus refinansierade hela den icke-säkerställda obligationsportöljen under 2024 och har inga förfall att hantera förrän i inledningen av 
2027. Senaste obligationsemissionen genomfördes i inledningen av 2025. Första inlösendag för hybridoblgationen är i september 2026.
Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 2025-06-30 (i MEUR respektive MSEK).
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Utestående 
belopp
Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 3,50% SE0021921673
Obligation 108 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 2,50% SE0013362035
*Första inlösendag 2026-09-24.
4,0% 1,5% 2,9 år 2,5 år 55,0%
Genomsnittsränta Genomsnittlig 
bankmarginal
Genomsnittlig  
räntebindningstid
Genomsnittlig  
kapitalbindningstid
Belåningsgrad 
nettoskuld

===== SIDA 28 =====

28
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
20,0 2,36% 3M Euribor 2025-09-30
50,0 1,68% 3M Euribor 2025-09-30
0,3* 2,35% 3M Euribor 2026-09-01
65,0 2,96% 3M Euribor 2027-07-15
35,0 3,03% 3M Euribor 2027-07-15
70,0 2,97% 3M Euribor 2027-11-28
26,0 2,31% 3M Euribor 2027-12-13
67,5 2,06% 3M Euribor 2027-12-30
20,0 2,76% 3M Euribor 2028-04-15
13,0 1,99% 3M Euribor 2028-04-15
25,0 2,79% 3M Euribor 2028-04-15
30,0 2,85% 3M Euribor 2028-04-15
12,5 2,39% 3M Euribor 2029-01-17
12,5 2,36% 3M Euribor 2029-01-17
75,0 3,04% 3M Euribor** 2030-12-31
521,8
* Amorterande ** Golv om 2,93 % under 2025 and 2026. Cibus erhåller som lägst 2,93 % under 
denna period även om 3M Euribor noteras under denna nivå.
Belopp MSEK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
450,0 1,99% 3M Stibor 2027-09-15
111,0 1,86% 3M Stibor 2027-09-15
265,0 2,89% 3M Stibor 2027-10-02
65,0 2,33% 3M Stibor 2027-12-18
62,2 2,36% 3M Stibor 2027-12-18
180,0 2,22% 3M Stibor 2028-06-13
435,0 3,10% 3M Stibor 2032-04-07
1 568,2
Belopp MNOK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
16,9 4,03% 3M Nibor 2028-01-15
16,9
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 30 juni 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 97%. 
Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per detta 
datum av räntetak om 36%, ränteswappar om 45% och fasträntelån om 16%. 
Återstoden om 3% motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar 
i form av derivatinstrument per 30 juni 2025, inklusive instrument med 
framtida start. 
Ränteswappar med framtida start
Belopp MEUR Betalar fast Startdatum Förfallodatum
22,0 1,97% 2025-07-15 2028-04-15
38,0 1,99% 2025-09-30 2027-12-30
50,0 2,56% 2025-09-30 2026-12-31
40,0 2,58% 2025-09-30 2027-09-30
25,0 2,75% 2025-09-30 2027-12-30
25,0 2,45% 2025-12-31 2030-12-31
25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
275,0
Räntetak med framtida start
Belopp MEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
25,0 3M Euribor 2,50% 2025-12-31 2026-12-31
50,6 3M Euribor 2,00% 2025-12-10 2028-04-15
75,6
Belopp MSEK Räntetak Startdatum Förfallodatum
210,0 3M Stibor 1,90% 2025-07-15 2027-09-15
210,0
16%3%
45%
36%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga 
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR 
RÄNTESÄKRINGAR (M€)
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
/one.lt/comma.tab/five.lt/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/five.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt/zero.lt
/seven.lt/five.lt/zero.lt
/five.lt/zero.lt/zero.lt
/two.lt/five.lt/zero.lt
/zero.lt
Q1
26
Q2
26
Q3
26
Q4
26
Q4
28
Q1
29
Q3
28
Q2
28
Q1
28
Q4
27
Q3
27
Q2
27
Q1
27
Q4
25
Q3
25
Q2
25
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Förfallodatum
90,0 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
70,0 3M Euribor 2,50% 2025-09-30
50,6 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
35,0 3M Euribor 2,00% 2026-12-29
96,0 3M Euribor 2,00% 2027-12-13
67,5 3M Euribor 1,90% 2027-12-30
68,0 3M Euribor 2,00% 2028-04-15
25,0 3M Euribor 3,00% 2029-01-17
502,1
Belopp MSEK Räntetak Förfallodatum
110,0 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30,0 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
140,0
Belopp MNOK Räntetak Förfallodatum
120,0 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90,0 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72,3 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282,3
Räntesäkringar upphandlade efter 30 juni 2025
Efter utgången av andra kvartalet har följande räntesäkringar handlats upp:
Räntetak om 180,0 MSEK, löptid mellan 2026-01-08 - 2028-06-13 och stike 
2,0% på 3M Stibor.
Ränteswap om 100,0 MNOK, löptid 2025-10-15 - 2028-10-15 med fast ränta om 
3,53%.

===== SIDA 29 =====

29
/seven.lt/four.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/six.lt/percent.lt
/six.lt/two.lt/percent.lt
/five.lt/eight.lt/percent.lt
/five.lt/four.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
58.7 %
61.3 %
57.8 % 59.1 %
57.5 % 58.1 %
55.0%
58.7 %
/four.lt/period.tab/zero.lt
/three.lt/period.tab/five.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt
/two.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
3.4 3.3 3.5
3.1
2.2 2.2 2.32.3
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall  Framåtriktad*
/one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/three.lt/period.tab/five.lt
/one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt
/nine.lt/period.tab/zero.lt
/seven.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
10.010.09.79.8
10.710.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4 12.0
9.9
10.4
11.1
12.8
/one.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/one.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/two.lt
2.2% 2.3%
2.5% 2.4%
2.3% 2.3% 2.3% 2.4%
2.2% 2.1% 2.0%
1.8%
1.9%
VERKSAMHET
Utveckling av 
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - 
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). 
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser 
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters 
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 
55-65%. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar 
utestående obligationer och får inte överskrida 70%. Utfallet 
per 30 juni 2025 var 55,0%, vilket var lägre än vanligt då medlen 
från nyemissionen i juni ännu inte använts till förvärv. Justeras 
beräkningen motsvarande nyemissionen var belåningsgraden 
58,7%
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten 
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det 
ackumulerade resultatet senaste 4 kvartalen. Utfallet per 30 juni 
2025 var 11,1 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024. Skillnaden 
förklaras av genomförda förvärv som ännu inte fullt ut återspeglas 
i resultatet. Samtidigt är nettoskulden lägre än normalt per 
halvårsskiftet då likviditet från nyemissionen ännu inte använts 
till nya förvärv. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat på 
intjäningsförmågan, var skuldkvoten 9,4 ggr. Även detta mått är 
påverkat av den tillfälligt lägre nettoskulden. Justeras nettoskulden 
motsvarande nyemissionen är skuldkvoten istället 10,0.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet kan 
bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att hålla 
räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resulatet och i villkoren som 
reglerar utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som 
inte får understiga 1.5. Utfallet per 30 juni 2025 var 2,3 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker främst med banklån och obligationer. 
Per den 30 juni 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen 
för banklån 1,5% och för obligationer 3,6%. Den volymviktade 
genomsnittliga marginalen var 1,8%, vilket är den lägsta 
nivån någonsin. Detta tack vare refinansieringen av 
obligationsportföljen under 2024 och löpande refinansiering av 
banklån till lägre marginaler. 
Genomsnittlig kreditmarginal (%)  
*I den framåtriktade skuldkvoten är nettoskulden per Q2 2025 ökad med 89,8 
MEUR, motsvarande nettolikviden från nyemissionen i juni, eftersom dessa 
pengar ännu inte använts till förvärv vid denna tidpunkt. Utan denna justering 
är den framåtriktade skuldkvoten 9,4.
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%)  Policy  Kovenant
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr)  Policy  Kovenant

===== SIDA 30 =====

30
Ekonomisk redovisning
30Sale Ruukki, Finland

===== SIDA 31 =====

31
Koncernens resultaträkning
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q2 
2025
Q2 
2024
Jan-jun 
2025
Jan-jun 
2024
Helår 
2024
Hyresintäkter 41,3 30,5 80,4 61,0 122,4
Serviceintäkter 4,8 6,0 12,5 11,5 20,0
Driftkostnader -5,7 -4,7 -12,2 -11,3 -20,9
Fastighetsskatt -1,3 -1,3 -5,0 -2,6 -5,0
Driftnetto 39,1 30,5 75,7 58,6 116,5
Administrationskostnader -3,9 -3,5 -7,3 -5,9 -12,1
Övriga intäkter* - - 20,5 - -
Finansnetto -15,9 -16,7 -31,7 -30,1 -57,5
Resultat från intresseföretag 0,2 - 0,3 - -
Förvaltningsresultat 19,5 10,3 57,5 22,6 46,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 0,9 0,2 3,3 0,2 0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 2,7 -8,4 -4,6 -30,7 -44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -6,7 -0,3 -8,0 3,6 -9,8
Resultat före skatt 16,4 1,8 48,2 -4,3 -7,5
Aktuell skatt -0,7 -0,3 -0,8 -0,5 -0,3
Uppskjuten skatt -2,0 0,7 -2,7 3,0 3,0
Periodens resultat 13,7 2,2 44,7 -1,8 -4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 77 510 489 57 246 984 74 975 149 57 246 562 58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 0,17 0,03 0,58 -0,05 -0,12
* Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estate. Se 
vidare not 2 sid 38.
**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q2 
2025
Q2 
2024
Jan-jun 
2025
Jan-jun 
2024
Helår 
2024
Periodens resultat 13,7 2,2 44,7 -1,8 -4,8
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
-3,6 1,7 2,8 -1,9 -4,0
Summa totalresultat* 10,1 3,9 47,5 -3,7 -8,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 32 =====

32
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i miljoner euro (MEUR) 30-jun 2025 30-jun 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 2 427,4 1 768,3 1 870,1
Nyttjanderättstillgångar 11,5 11,2 11,3
Andra materiella tillgångar 0,5 0,2 0,1
Immateriella tillgångar 0,1 0,1 0,1
Andelar i Intresseföretag 11,7 - -
Uppskjutna skattefordringar 2,3 1,8 1,9
Räntederivat - 9,6 -
Övriga långfristiga fordringar 0,1 0,0 0,0
Summa anläggningstillgångar 2 453,6 1 791,2 1 883,5
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 3,8 0,9 0,7
Övriga kortfristiga fordringar 6,2 1,1 5,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7,2 2,7 2,5
Kortfristiga placeringar - 5,0 -
Likvida medel 147,0 83,9 50,8
Summa omsättningstillgångar 164,2 93,6 59,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 617,8 1 884,8 1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,6 0,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 040,9 667,2 748,2
Reserver -5,6 -6,3 -8,4
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -93,4 -54,4 -61,8
Eget kapital exkl. hybridobligation 942,7 607,1 678,7
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Summa eget kapital * 972,7 637,1 708,7
Långfristiga skulder
Upplåning 1 358,9 844,9 1 010,1
Uppskjutna skatteskulder 40,1 36,8 36,4
Räntederivat 11,5 - 2,1
Övriga långfristiga skulder 15,6 14,4 14,6
Summa långfristiga skulder 1 426,1 896,1 1 063,3
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 118,5 280,5 123,6
Kortfristig del av räntederivat 0,1 --
Leverantörsskulder 2,7 0,8 3,5
Aktuella skatteskulder 2,3 1,8 1,5
Övriga kortfristiga skulder 7,4 6,1 5,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 88,1 62,3 36,3
Summa kortfristiga skulder 219,0 351,6 170,5
Summa skulder 1 645,1 1 247,7 1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 617,8 1 884,8 1 942,5
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 33 =====

33
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
Periodens resultat - - - 44,7 44,7 - 44,7
Periodens övrigt totalresultat - - 2,8 - 2,8 - 2,8
Periodens totalresultat  
jan-jun 2025
- - 2,8 44,7 47,5 - 47,5
Apportemission*** 0,1 203,8 - - 203,9 - 203,9
Nyemission**** 0,0 91,1 - - 91,2 - 91,2
Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - -1,9 - -1,9
Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - -1,3 - -1,3
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,7 - - 0,7 - 0,7
Köp av teckningsoptioner - 0,3 - - 0,3 - 0,3
Utdelning aktieägare - - - -75,2 -75,2 - -75,2
Utdelning hybridobligation - - - -1,1 -1,1 - -1,1
Utgående eget kapital 30-jun 2025 0,8 1 040,9 -5,6 -93,4 942,7 30,0 972,7
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes 
att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya 
aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR.
** Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat 
av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och 
aktiekapitalet till 629 721 EUR.
*** Den 27 janauari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av 
aktiekapitalet i Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR. 
**** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat 
av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Per den 30 juni 2025 uppgick det totala antalet aktier och röster till 82 086 045 och 
aktiekapitalet till 820 860,45 EUR.
Belopp i miljoner euro (MEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024 0,6 666,8 -4,4 0,2 663,2 30,0 693,2
Periodens resultat - - - -1,8 -1,8 - -1,8
Periodens övrigt totalresultat - - -1,9 - -1,9 - -1,9
Periodens totalresultat  
jan-jun 2024
- - -1,9 -1,8 -3,7 - -3,7
Nyemission* 0,0 0,1 - - 0,1 - 0,1
Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - 0,4 - 0,4
Återköp av teckningsoptioner* - -0,1 - - -0,1 - -0,1
Emissionskostnader - -0,0 - - -0,0 - -0,0
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,0 - - 0,0 - 0,0
Utdelning till aktieägare - - - -51,5 -51,5 - -51,5
Utdelning hybridobligation - - - -1,3 -1,3 - -1,3
Utgående eget kapital 30-jun 2024 0,6 667,1 -6,3 -54,4 607,1 30,0 637,1
Periodens resultat - - - -3,0 -3,0 - -3,0
Periodens övrigt totalresultat - - -2,1 - -2,1 - -2,1
Periodens totalresultat  
jul-dec 2024
- - -2,1 -3,0 -5,1 - -5,1
Nyemission** 0,1 82,0 - - 82,1 - 82,1
Emissionskostnader - -1,2 - - -1,2 - -1,2
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2 - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -3,1 -3,1 - -3,1
Utdelning hybridobligation - - - -1,3 -1,3 - -1,3
Utgående eget kapital 31-dec 2024 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7

===== SIDA 34 =====

34
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q2 
2025
Q2 
2024
Jan-jun 
2025
Jan-jun 
2024
Helår 
2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 16,4 1,8 48,2 -4,4 -7,5
Justering för:
- Avskrivningar 0,0 0,0 0,1 0,0 0,1
- Finansnetto 16,1 14,5 28,1 27,1 57,2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter -2,7 8,4 4,6 30,7 44,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 6,7 0,3 8,0 -3,6 9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser -0,2 0,3 0,4 0,6 0,9
- Resultat från intresseföretag -0,2 - -0,3 - -
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* - - -29,5 - -
Betald skatt -0,0 -0,0 -0,0 -0,0 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet*
36,1 25,3 59,6 50,4 105,2
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 2,7 -0,8 -2,9 -1,3 -4,9
Förändring av kortfristiga skulder -4,9 3,7 -4,3 2,4 2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 33,9 28,2 52,4 51,4 102,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -12,5 -6,8 -58,2 -6,8 -125,9
Försäljning av fastigheter 12,2 0,2 18,8 0,2 2,0
Investeringar i befintliga fastigheter -1,7 -0,8 -2,4 -1,5 -5,5
Andra investeringar -0,1 -0,1 -0,2 -0,1 -
Förvärv av dotterbolag* - - 1,7 - -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2,1 -7,5 -40,3 -8,2 -129,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission 91,1 0,1 91,1 0,1 82,2
Emissionskostnader -1,4 -0,0 -3,2 -0,0 -1,2
Köp av teckningsoptioner 0,3 0,4 0,3 0,4 0,4
Återköp av teckningsoptioner - -0,1 - -0,1 -0,1
Utdelning till aktieägare -16,8 -8,0 -33,3 -25,8 -52,8
Utdelning hybridobligation -0,5 -0,7 -1,1 -1,3 -2,6
Obligationsemission - 139,6 50,0 189,6 189,6
Återköp av obligationer - -88,3 - -94,8 -144,7
Upptagna lån 284,9 - 368,9 - 522,5
Amortering av lån -283,0 -0,3 -358,2 -26,4 -487,8
Uppläggningskostnader -1,2 -1,3 -1,9 -1,7 -4,0
Betald ränta -15,5 -10,2 -26,6 -22,1 -48,9
Förtidsinlösenavgifter -0,0 -3,5 -0,0 -3,6 -4,2
Räntebärande finansiella placeringar - - - -5,0 -
Premie för finansiellt instrument -1,2 - -2,1 - -1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 56,7 27,7 83,9 9,3 46,5
Periodens kassaflöde 88,5 48,4 96,0 52,6 19,6
Likvida medel vid periodens början 58,8 35,3 50,8 31,5 31,5
Kursdifferens i likvida medel -0,3 0,1 0,2 -0,2 -0,3
Likvida medel vid periodens utgång 147,0 83,9 147,0 83,9 50,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna 
påverkar det löpande kassaflödet negativt. Se vidare not 2 på sidan 38.

===== SIDA 35 =====

35
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q2 
2025
Q2 
2024
Jan-jun 
2025
Jan-jun 
2024
Helår 
2024
Rörelseintäkter 0,7 0,5 1,4 1,1 3,5
Rörelsekostnader -1,6 -1,5 -11,9 -2,6 -5,6
Rörelseresultat -0,9 -1,0 -10,5 -1,5 -2,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8,3 9,8 14,0 18,9 36,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -5,5 -8,3 -10,5 -9,9 -23,2
Resultat efter finansiella poster 1,9 0,5 -7,0 7,5 11,6
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - - -1,0
Resultat före skatt 1,9 0,5 -7,0 7,5 10,6
Skatt 0,0 0,7 0,0 0,0 0,1
Periodens resultat* 1,9 1,2 -7,0 7,5 10,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 36 =====

36
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i miljoner euro (MEUR) 30-jun 2025 30-jun 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1 0,1
Inventarier 0,1 0,0 0,0
Andelar i dotterbolag 649,6 276,6 523,9
Uppskjutna skattefordringar 1,6 0,6 1,0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 464,2 548,9 354,9
Övriga långfristiga fordringar 0,0 0,6 0,0
Summa anläggningstillgångar 1 115,6 826,8 879,9
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 97,1 66,4 84,0
Övriga kortfristiga fordringar 0,5 0,3 2,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,3 0,1 0,4
Kortfristiga placeringar - 5,0 -
Likvida medel 111,1 53,6 25,9
Summa omsättningstillgångar 209,0 125,4 112,7
SUMMA TILLGÅNGAR 1 324,6 952,3 992,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,6 0,7
Summa bundet eget kapital 0,8 0,6 0,7
Överkursfond 1 040,9 667,1 748,2
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Balanserat resultat -316,7 -246,8 -251,1
Periodens resultat -7,0 7,5 10,7
Summa fritt eget kapital 747,2 457,9 537,8
Summa eget kapital 748,0 458,5 538,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 241,3 220,9 189,6
Räntederivat 5,1 - 2,9
Summa långfristiga skulder 246,4 220,9 192,5
Kortfristiga skulder
Obligationslån 0,0 18,2 -
Kortfristiga skulder till koncernföretag 263,8 208,0 238,0
Leverantörsskulder 0,3 0,1 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,1 0,1 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 66,0 46,5 23,3
Summa kortfristiga skulder 330,2 272,9 261,6
Summa skulder 576,6 493,8 454,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 324,6 952,3 992,6

===== SIDA 37 =====

3737
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i miljoner euro (MEUR)
Q2 2025 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 21,0 4,8 1,2 6,0 6,0 2,1 0,2 41,3
Serviceintäkter 3,1 0,6 - 0,6 0,4 0,1 - 4,8
Driftkostnader -4,0 -0,5 - -0,6 -0,4 -0,2 - -5,7
Fastighetsskatt -0,6 -0,3 - -0,3 -0,0 -0,1 - -1,3
Driftnetto 19,5 4,6 1,2 5,7 6,0 1,9 0,2 39,1
Förvaltningsfastigheter 1 160,2 280,0 70,2 406,8 381,5 119,6 9,1 2 427,4
Antal fastigheter 262 132 23 74 127 18 1 637
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
706,8 176,5 30,2 125,5 231,5 42,5 3,5 1 316,5
Q2 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 21,0 4,1 1,2 4,2 - - - 30,5
Serviceintäkter 5,1 0,4 0,0 0,5 - - - 6,0
Driftkostnader -3,9 -0,3 -0,1 -0,5 - - - -4,7
Fastighetsskatt -0,7 -0,2 -0,0 -0,3 - - - -1,2
Driftnetto 21,4 4,0 1,1 3,9 - - - 30,5
Förvaltningsfastigheter 1 173,5 257,7 68,5 268,6 - - - 1 768,3
Antal fastigheter 266 130 22 37 - - - 455
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
713,0 160,2 29,0 81,6 - - - 983,8
Jan-jun 2025* Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna** Luxemburg*** Cibus Group
Hyresintäkter 42,0 9,6 2,4 12,0 10,6 3,5 0,3 80,4
Serviceintäkter 7,2 1,1 - 1,2 2,8 0,2 - 12,5
Driftkostnader -9,1 -1,1 -0,1 -1,1 -0,6 -0,2 - -12,2
Fastighetsskatt -1,5 -0,5 - -0,6 -2,3 -0,1 - -5,0
Driftnetto 38,6 9,1 2,3 11,5 10,5 3,4 0,3 75,7
Förvaltningsfastigheter 1 160,2 280,0 70,2 406,8 381,5 119,6 9,1 2 427,4
Antal fastigheter 262 132 23 74 127 18 1 637
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
706,8 176,5 30,2 125,5 231,5 42,5 3,5 1 316,5
Jan-jun 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 42,0 8,3 2,4 8,4 - - - 61,0
Serviceintäkter 9,5 0,9 0,1 1,0 - - - 11,5
Driftkostnader -9,6 -0,6 -0,2 -1,0 - - - -11,3
Fastighetsskatt -1,5 -0,4 -0,0 -0,6 - - - -2,6
Driftnetto 40,4 8,1 2,2 7,9 - - - 58,6
Förvaltningsfastigheter 1 173,5 257,7 68,5 268,6 - - - 1 768,3
Antal fastigheter 266 130 22 37 - - - 455
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
713,0 160,2 29,0 81,6 - - - 983,8
Jan-dec 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 83,9 17,0 4,6 16,9 - - - 122,4
Serviceintäkter 16,0 1,7 0,2 2,1 - - - 20,0
Driftkostnader -17,3 -1,4 -0,4 -1,8 - - - -20,9
Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,0 - - - -5,0
Driftnetto 79,6 16,4 4,3 16,2 - - - 116,5
Förvaltningsfastigheter 1 169,1 269,5 66,9 364,5 - - - 1 870,1
Antal fastigheter 264 133 22 64 - - - 483
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
710,4 177,4 29,0 113,1 - - - 1 029,9
* Belgien, Nederländerna och Luxemburg ingår i Cibus konsolidering från 27 januari 2025.  
** Inkluderar engångsintäkt från återbetalning av överskjutande månadsavgifter. Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.  
*** Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net” och "double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och 
den nivå styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
Segmentsinformation

===== SIDA 38 =====

38
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten 
över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa 
verkligt värde används marknadsräntor för respektive 
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna 
beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, 
liksom föregående år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken 
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt 
återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt 
värde på balansdagen uppgår till -11,5 MEUR (9,5).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses 
vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har 
enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av 
marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande 
lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på 
skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, 
övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga 
skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa 
har kort löptid.
NOT 2 - RÖRELSEFÖRVÄRV
Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum 
Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av 13 
313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen 
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser 
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger 
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. 
Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate har 12 anställda 
i Gent, Belgien och under 2024 uppgick hyresintäkter till 31,3 
MEUR. Forum Estate ingår i koncernens Finansiella rapport 
från och med 27 januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade 
nettotillgångar och goodwill är enligt följande: 
Förvärvsanalys för Forum Estate.
Köpeskilling MEUR
Apportegendom  113,6
Summa köpeskilling  113,6 
Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del 
av köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade 
aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie. 
Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga 
till apportemissionen redovisats som en avdragspost från 
värdet på överförda aktier respektive från eget kapital. 
Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var 
direkt hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter 
i resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i 
kassaflödesanalysen.
Verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder på 
förvärvsdagen var: 
MEUR
Förvaltningsfastigheter  512,2 
Andra materiella tillgångar  0,4 
Finansiella anläggningstillgångar  11,6
Omsättningstillgångar  6,0
Likvida medel  1,7
Totala tillgångar  531,9
Upplåning 305,4
Övriga långfristiga skulder 5,5
Kortfristiga skulder 79,5
Totala skulder  390,4
Totalt identifierbara 
nettotillgångar till verkligt 
värde
 141,5
Negativ goodwill -27,9
Köpeskilling  113,6
Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en 
paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel 
- och dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade 
strategi att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad 
kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet 
uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog 
att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö. 
Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom 
förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade negativa 
goodwillen förväntas vara skattepliktig. Den negativa goodwillen 
redovisas netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader 
samt finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet 
under raden övriga intäkter (20,5 MEUR).

===== SIDA 39 =====

39
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
39
MEUR, om inget annat anges Q2  
2025
Q2  
2024
Jan-jun  
2025
Jan-jun  
2024
Helår  
2024
Hyresintäkter 41,3 30,5 80,4 61,0 122,4
Driftnetto 39,1 30,5 75,7 58,6 116,5
Förvaltningsresultat 19,5 10,3 57,5 22,6 46,9
Periodens resultat 13,7 2,2 44,7 -1,8 -4,8
Antal utestående aktier, st 82 086 045 57 247 536 82 086 045 57 247 536 62 972 150
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 77 510 489 57 246 984 74 975 149 57 246 562 58 951 923
Resultat per aktie, EUR¹ 0,17 0,03 0,58 -0,05 -0,12
EPRA NRV per aktie, EUR 12,8 11,8 12,8 11,8 11,7
EPRA NTA per aktie, EUR 12,8 11,8 12,8 11,8 11,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,2 12,4 11,2 11,1
Förvaltningsfastigheter 2 427,4 1 768,3 2 427,4 1 768,3 1 870,1
Likvida medel 147,0 83,9 147,0 83,9 50,8
Balansomslutning 2 617,8 1 884,8 2 617,8 1 884,8 1 942,5
Avkastning på eget kapital, % 5,7 1,4 10,6 -0,5 -0,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 50,3 50,6 50,3 50,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 55,0 58,9 55,0 58,9 58,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,3 2,2 2,2
Soliditet, % 37,2 33,8 37,2 33,8 36,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,7 2,0 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 11,1 9,8 11,1 9,8 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 9,4 9,8 9,4 9,8 9,7
Överskottsgrad, % 94,5 100,0 94,1 96,1 95,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 94,1 95,2 94,1 94,2
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,3 92,6 91,3 92,6 93,5
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

===== SIDA 40 =====

40
Definitioner av nyckeltal 
Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer 
dividerat med genomsnittligt antal utestående 
aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas 
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av derivat, uppskjuten skatt och 
ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats., dividerat med antal 
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av immateriella tillgångar, återläggning 
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald 
utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen 
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett 
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet 
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran 
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal 
utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, 
med justering av ej utbetald utdelning om inte 
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för 
bolagets intressenter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt 
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen 
omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga 
att generera vinst på aktieägarnas kapital och 
hybridobligationslån.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida 
medel och kortfristiga placeringar dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat 
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 
12 månader). Icke återkommande extraordinära 
poster exkluderas.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt 
bolagets resultat är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer 
och obeskattade reserver med avdrag för 
uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella 
stabilitet.
Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i 
förhållande till aktieägarnas kapital.
Skuldkvot  
(Net debt/EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel 
och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto 
minus administrationskostnader (rullande 12 
månader). Icke återkommande extraordinära poster 
exkluderas.
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande 
till skuldsättning.
Framåtriktad skuldkvot 
(Net debt/ EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida 
medel och kortfristiga placeringar dividerat med 
driftnetto minus administrationskostnader baserat 
på aktuell intjäningsförmåga. Icke återkommande 
extraordinära poster exkluderas.
Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell 
intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens 
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader 
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög 
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg 
ekonomisk vakansgrad.
Andelen 
dagligvarufastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med total 
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
exponering mot dagligvarufastigheter.
WAULT (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal 
om option om förlängning ej utnyttjas.
WAULT ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt 
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen.
WAULB (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term with Break options)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal, 
med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp 
avtalet i förtid. I Belgien har hyresgästen en 
lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av 
varje treårsperiod.
WAULB ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt 
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen om första 
möjliga uppsägningstidpunkt utnyttjas.
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 41 =====

41
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
MEUR, om inget annat anges Q2 2025 Q2 2024 Jan-jun 2025 Jan-jun 2024 Helår 2024
Eget kapital exkl. hybridobligationer 942,7 607,1 942,7 607,1 678,7
Återläggning av derivat 11,5 -9,6 11,5 -9,6 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 37,8 34,9 37,8 34,9 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 62,4 43,5 62,4 43,5 19,5
EPRA NRV 1 054,4 675,9 1 054,4 675,9 734,8
Antal utestående aktier 82 086 045 57 247 536 82 086 045 57 247 536 62 972 150
EPRA NRV per aktie, EUR 12,8 11,8 12,8 11,8 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 942,7 607,1 942,7 607,1 678,7
Återläggning av immateriella tillgångar -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1
Återläggning av derivat 11,5 -9,5 11,5 -9,5 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 37,8 34,9 37,8 34,9 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 62,4 43,5 62,4 43,5 19,5
EPRA NTA 1 054,3 675,8 1 054,3 675,8 734,7
Antal utestående aktier 82 086 045 57 247 536 82 086 045 57 247 536 62 972 150
EPRA NTA per aktie, EUR 12,8 11,8 12,8 11,8 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 942,7 607,1 942,7 607,1 678,7
Återläggning av derivat 11,5 -9,5 11,5 -9,5 2,1
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -2,3 -1,8 -2,3 -1,8 -1,9
Återläggning av ej utbetald utdelning 62,4 43,5 62,4 43,5 19,5
EPRA NDV 1 014,3 639,1 1 014,3 639,1 698,4
Antal utestående aktier 82 086 045 57 247 536 82 086 045 57 247 536 62 972 150
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,2 12,4 11,2 11,1
Periodens resultat 13,7 2,2 44,7 -1,8 -4,8
Genomsnittligt eget kapital 959,3 646,0 840,7 665,1 701,0
Avkastning på eget kapital, % 5,7 1,4 10,6 -0,5 -0,7
Senior säkerställd skuld 1 227,3 888,7 1 227,3 888,7 947,2
Förvaltningsfastigheter 2 427,4 1 768,3 2 427,4 1 768,3 1 870,1
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 50,3 50,6 50,3 50,6
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 482,3 1 130,2 1 482,3 1 130,2 1 138,1
Kortfristiga placeringar - -5,0 - -5,0 -
Likvida medel -147,0 -83,9 -147,0 -83,9 -50,8
Nettoskuld 1 335,3 1 041,3 1 335,3 1 041,3 1 087,3
Förvaltningsfastigheter 2 427,4 1 768,3 2 427,4 1 768,3 1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 55,0 58,9 55,0 58,9 58,1
Driftnetto 133,6 117,7 133,6 117,7 116,5
Administrationskostnader -13,5 -11,6 -13,5 -11,6 -12,1
Totalt 120,1 106,1 120,1 106,1 104,4
Räntenetto -51,9 -47,4 -51,9 -47,4 -47,5
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,3 2,2 2,3 2,2 2,2
Eget kapital 972,7 637,1 972,7 637,1 708,7
Balansomslutning 2 617,8 1 884,8 2 617,8 1 884,8 1 942,5
Soliditet, % 37,2 33,8 37,2 33,8 36,5
Totala skulder 1 645,1 1 247,8 1 645,1 1 247,8 1 233,8
Eget kapital 972,7 637,1 972,7 637,1 708,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,7 2,0 1,7
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 482,3 1 130,2 1 482,3 1 130,2 1 138,1
Kortfristiga placeringar - -5,0 - -5,0 -
Likvida medel -147,0 -83,9 -147,0 -83,9 -50,8
Nettoskuld 1 335,3 1 041,3 1 335,3 1 041,3 1 087,3
Driftnetto 133,6 117,7 133,6 117,7 116,5
Administrationskostnader -13,5 -11,6 -13,5 -11,6 -12,1
EBITDA* 120,1 106,1 120,1 106,1 104,4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 11,1 9,8 11,1 9,8 10,4
Nettoskuld 1 335,3 1 041,3 1 335,3 1 041,3 1 087,3
Intjäningsförmåga EBITDA 142,6 106,1 142,6 106,1 112,5
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 9,4 9,8 9,4 9,8 9,7
Driftnetto 39,1 30,5 75,7 58,6 116,5
Hyresintäkter 41,3 30,5 80,4 61,0 122,4
Överskottsgrad, % 94,5 100,0 94,1 96,1 95,2
Hyresintäkter 41,3 30,5 80,4 61,0 122,4
Hyresvärde 43,4 32,4 84,5 64,8 130,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 94,1 95,2 94,1 94,2
Dagligvarufastigheter, kvm 1 200,4 911,2 1 200,4 911,2 962,7
Totalt fastighetsyta, kvm 1 314,8 983,8 1 314,8 983,8 1 029,9
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,3 92,6 91,3 92,6 93,5