Kvartalsrapport Q2 2026

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1 JANUARI 2026 – 30 JUNI 2026
Delårsrapport
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter.
26Q2

===== SIDA 2 =====

2
 
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden 
Vid utgången av april kommunicerades förvärv av 23 fastigheter till 
ett fastighetsvärde om cirka 104 MEUR varav en hade tillträtts under 
första kvartalet. Under andra kvartalet tillträddes totalt 24 fastigheter 
till ett förvärvspris om 107 MEUR. Fastigheterna är belägna i Finland, 
Sverige, Norge, Danmark och Belgien. De omfattar 61 190 kvm 
uthyrningsbar yta, ett årligt hyresvärde om 7,5 MEUR, en genomsnittlig 
återstående avtalstid om 7,0 år och en uthyrningsgrad om 99,5 procent.
Cibus har uppdaterat sitt ramverk för grön finansiering. Det 
uppdaterade ramverket är anpassat till aktuell marknadspraxis och 
regulatoriska krav, inklusive EU:s taxonomiförordning. 
På årstämman den 15 april 2026 omvaldes, i enlighet med 
valberedningens förslag, styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick 
Gylling, Elisabeth Norman och Victoria Skoglund, samt nyvaldes 
Louise Richnau och Stefan Dahlbo. Stämman omvalde Stefan Gattberg 
till styrelsens ordförande. Vidare beslutade stämman, i enlighet med 
styrelsens förslag, om en ändring av bolagsordningen vad avser 
bolagets företagsnamn. Genom beslutet ändras bolagets företagsnamn 
till Cibus Real Estate AB (publ).
Cibus höll en extra bolagsstämma den 11 juni 2026. Stämman 
beslutade om en fondemission varigenom bolagets aktiekapital ökas 
med 14,2 MEUR genom överföring av medel från fritt eget kapital. 
Fondemissionen genomfördes utan utgivande av nya aktier och efter 
dess genomförande uppgår bolagets aktiekapital till 15,0 MEUR.
Väsentliga händelser efter perioden 
Inga väsentliga händelser efter periodens slut.
Utdelning 
För tolvmånadersperioden som inleddes efter årsstämman 2026 
beslutades att utdelningen ska vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, 
fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med 
månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på https:/ /www.
cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
2
Nyckeltal¹ MEUR, om inget annat anges Q2 2026 Q2 2025 Jan-jun 2026 Jan-jun 2025
Hyresintäkter 46,2 41,3 91,4 80,4
Driftnetto 45,1 39,1 87,6 75,7
Förvaltningsresultat 22,8 19,5 43,6 57,52 
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2,3 2,7 -1,9 -4,6
Periodens resultat 14,4 13,7 39,3 44,7
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 760 2 427 2 760 2 427
Fastighetsvärde gröna tillgångar 1 139 1 100 1 139 1 100
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga 176,2 156,3 176,2 156,3
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,1 55,0 59,1 55,0
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,8 11,1 10,8 11,1
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,1 9,4 10,1 9,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,4 2,3
Antal utestående aktier, st 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 77 510 489 82 086 045 74 975 149
Förvaltningsresultat per aktie ex engångsposter 0,28 0,26 0,53 0,51
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 12,8 13,0 12,8
1För redogörelse av alternativa nyckeltal och definitioner se sida 34-35. 
2 I förvaltningsresultatet ingår en intäkt om 20,5 MEUR i form av negativ goodwill i samband med förvärvet i Benelux.
1 JANUARI 2026 – 30 JUNI 2026
Q226
(jämfört med Q2 2025)
Jan–juni 
2026
(jämfört med januari - juni 2025)
Hyresintäkter uppgick till 46,2 MEUR (41,3).
Driftnettot uppgick till 45,1 MEUR (39,1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 22,6 MEUR (20,0) exklusive 
engångsposter och valutakurseffekter samt till 22,8 MEUR (19,5) 
inklusive engångsposter och valutakurseffekter. 
Periodens resultat uppgick till 14,4 MEUR (13,7) vilket motsvarar 
0,18 EUR (0,17) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick 
till 2,3 MEUR (2,7) på fastigheter och -7,6 MEUR (-6,7) på 
räntederivat.
Hyresintäkter uppgick till 91,4 MEUR (80,4).
Driftnettot uppgick till 87,6 MEUR (75,7).
Förvaltningsresultatet uppgick till 43,5 MEUR (38,3) exklusive 
engångsposter och valutakurseffekter samt till 43,6 MEUR (57,5) 
inklusive engångsposter och valutakurseffekter. Föregående års 
resultat påverkades av en intäkt om 20,5 MEUR i form av negativ 
goodwill i samband med förvärvet i Benelux.
Periodens resultat uppgick till 39,3 MEUR (44,7) vilket motsvarar 0,47 
EUR (0,58) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -1,9 
MEUR (-4,6) på fastigheter och 6,4 MEUR (-8,0) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 1 067,9 MEUR (1 054,4) vilket motsvarar 13,0 
EUR (12,8) per aktie.

===== SIDA 3 =====

3
Detta är Cibus
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom  
livsmedels- och dagligvaruhandeln.  
PERIODEN I KORTHET
Fastighetsportföljen som består av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med täckning i 
Norden och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
Luxemburg
0,4 %
Andel driftnetto Q2
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
17 %
Andel driftnetto Q2
449 M€
Fastighetsvärde
86
Fastigheter
138 500 kvm 
Total yta
Nederländerna
5 %
Andel driftnetto Q2
121 M€
Fastighetsvärde
18
Fastigheter
42 500 kvm
Total yta
Norge
5 %
Andel driftnetto Q2
129 M€
Fastighetsvärde
39
Fastigheter
58 300 kvm
Total yta
Sverige
11 %
Andel driftnetto Q2
309 M€
Fastighetsvärde
138
Fastigheter
189 300 kvm
Total yta
Finland
47 %
Andel driftnetto Q2
1 302 M€
Fastighetsvärde
274
Fastigheter
760 500 kvm 
Total yta
Belgien
15 %
Andel driftnetto Q2
441 M€
Fastighetsvärde
134 Fastigheter 249 500 kvm
Total yta
Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
Rema 1000
Lidl
S-gruppen
Jumbo
Salling Group
Dagrofa
Coop Danmark
Ahold Delhaize
Carrefour
Spar Colruyt
Norgesgruppen
Axfood
ICA
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
Fastigheter tillträdda under Q2 2026
4%
7%5%5%
5% 8%
15%
21%
6%
7%
3%
3%
3%
3%
2%
1%

===== SIDA 4 =====

4
Under andra kvartalet har den operativa 
verksamheten fortsatt att utvecklas väl 
och genom att vi har fullföljt de tidigare 
annonserade affärerna redovisar vi ett ökat 
förvaltningsresultat per aktie om 7 % jämfört 
med föregående år. Vi har även fortsatt 
att trimma portföljen genom att sälja fem 
icke-strategiska fastigheter i Finland och 
Sverige. Sammantaget innebär det att 
uthyrningsgraden förbättrats och intjäningen 
per aktie fortsätter att öka.
Stärkt förvaltningsresultat och uthyrningsgrad
Driftnettot ökade med 15 % till 45,1 MEUR jämfört med Q2 2025. 
Förvaltningsresultatet uppgick till 22,6 MEUR exklusive poster av 
engångskaraktär samt valutaeffekter vilket motsvarar 0,28 EUR 
per aktie och är en ökning med 7 % jämfört med Q2 2025.
Uthyrningsgraden ökade till 96,1 % vilket beror dels på nya 
uthyrningar under kvartalet, dels högre uthyrningsgrad i 
förvärvade fastigheter samt försäljningar av några vakanta 
fastigheter i Finland.  För att stärka uthyrningsarbetet och som 
ett led i att ersätta extern förvaltning med intern så har fyra nya 
medarbetare anställts med fokus på förvaltning och uthyrning. 
Transaktioner
Vi tillträdde 24 fastigheter under kvartalet till ett förvärvspris om 
107 MEUR belägna i Finland, Sverige, Norge, Danmark och Belgien. 
Under kvartalet genomfördes också fem försäljningar av icke-
strategiska fastigheter i Finland och Sverige till försäljningspriser 
i linje med bokförda värden. De sålda fastigheterna minskar 
driftnettot med mindre än 0,1 MEUR på årsbasis. Vi utvärderar 
ständigt nya affärer i våra befintliga marknader samt ytterligare 
europeiska länder. 
Positiv förändring i marknadsvärden
Under kvartalet utvecklades fastighetsvärdena positivt och 
ökade med 2,3 MEUR. Samtliga av våra marknader uppvisade 
en stabil eller positiv värdeutveckling. Den genomsnittliga 
direktavkastningen är oförändrad på 6,4 %. 
Kreditmarknad
I samband med de nya förvärven har vi genomfört nya 
bankfinansieringar och vi ser fortsatt en stark bank- och 
kapitalmarknad med stort intresse för Cibus. 
Den genomsnittliga räntan ligger kvar på 4,0 % och även 
bankmarginalen är oförändrad på 1,4 %. Belåningsgraden har stigit 
något till 59,1 % som en följd av transaktionerna under kvartalet. 
Räntetäckningsgraden förblev oförändrad på 2,4 gånger och 
andelen räntesäkrad skuld var 96 %. 
Slutligen är det glädjande att intjäningsförmågan per aktie ökade 
till 1,11 EUR vilket är en ökning med 6 % jämfört med föregående år 
och 3 % jämfört med förra kvartalet. Vi ska fortsätta utveckla våra 
fastigheter och utvärdera affärer med ambitionen att växa vidare 
på ett hållbart och lönsamt sätt.
Stockholm 16 juli 2026
Stina Lindh Hök
KOMMENTAR FRÅN VD
Lönsam tillväxt 
med ett växande 
förvaltnings- 
resultat per aktie
“Vi ska fortsätta utveckla våra 
fastigheter och utvärdera affärer med 
ambitionen att växa vidare på ett 
hållbart och lönsamt sätt. ” 
— Stina Lindh Hök, VD

===== SIDA 5 =====

5
Affärsidé, mål och utdelning
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Norden och delar 
av Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. 
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning 
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i 
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det 
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och 
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en god 
månadsvis utdelning till sina aktieägare. Den strategi som bolaget 
tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka hyresgäster i 
marknadsledande positioner samt att räntesäkra våra skulder för 
att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två 
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra 
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
 — Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt 
långsiktigheten i butiksläget
 — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett 
distributionsnät för andra varor handlade online
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
 — Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att 
successivt höja den över tid. 
 — Att nettobelåningsgraden skall ligga mellan 55 - 65 %. 
Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka 
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa 
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och 
betryggande sätt.
STRATEGISK INRIKTNING
/one.lt/period.tab/three.lt
/one.lt/period.tab/one.lt
/zero.lt/period.tab/nine.lt
/zero.lt/period.tab/seven.lt
/zero.lt/period.tab/five.lt
Q1Q4Q3Q1 Q2 Q2Q1Q4Q3Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4
20262024 2025202320222020 20212018 2019
Intjäningsförmåga förvaltningsresultat och utdelning per aktie*
*Intjäningsförmåga förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster. Se sid 12 för definition.
Intjäningsförmåga per aktie*   Utdelning per aktie
5
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid.

===== SIDA 6 =====

6
Verksamhet
6Carrefour market Drongen Belgien

===== SIDA 7 =====

7
Resultatanalys januari - juni 2026
INTÄKTER
Under första halvåret 2026 uppgick koncernens hyresintäkter till 
91,4 MEUR (80,4), vilket motsvarar en ökning med 13,7 % jämfört 
med 2025. Eftersom 98 % av Cibus hyresavtal sett till hyresvärde 
är kopplade till konsumentprisindex (KPI) justeras hyrorna i 
takt med KPI‑utvecklingen. I Danmark förekommer så kallade 
korridorer i cirka 60 % av hyresavtalen, där hyresjusteringen 
vanligtvis är begränsad till maximalt 3–4 % per år, med ett golv på 
minst 1–2 % per år. I övriga länder är sådana klausuler betydligt 
mindre vanliga.
Serviceintäkterna uppgick till 14,7 MEUR (12,5) och består till 
stor del av vidarefakturerade kostnader. I serviceintäkterna 
ingår en engångsintäkt om 1,3 MEUR avseende en uppgörelse i 
samband med en hyresgästs förtida avflyttning. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick i perioden till 95,9 % (95,2). Det totala 
hyresvärdet på årsbasis uppgick till 192,1 MEUR (175,0).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under perioden 
till ‑18,5 MEUR (‑17,2). Driftnettot ökade med 15,7 % och uppgick till 
87,6 MEUR (75,7), vilket motsvarar en överskottsgrad om 95,8 % 
(94,1). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple‑net” eller 
”double‑net”‑avtal, där hyresgästerna ansvarar för merparten av 
kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta nyckeltalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras 
hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyror, 
kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, medan driftnettot 
förblir relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar i 
takt med KPI, medan kostnaderna inte påverkas i motsvarande grad.
Överskottsgrad exklusive engångsposter
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/nine.lt/zero.lt/percent.lt
/eight.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till ‑8,9 MEUR (‑7,3). Cibus 
redovisade en engångskostnad om ‑0,4 MEUR under perioden, 
baserat på ledarskapsförändring. Cibus redovisar även en kostnad 
av engångskaraktär om totalt ‑0,3 MEUR gällande av stämman 
beslutade optionsprogram, varav ‑0,2 MEUR avser subvention av 
optionspremien och ‑0,1 MEUR rådgivningstjänster kopplade till 
teckningsoptionsprogrammet.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till ‑35,1 MEUR (‑31,7) och består 
huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om ‑32,9 
MEUR (‑29,5) samt ränteintäkter om 0,9 MEUR (0,7). 
Utöver detta ingår valutakursförändringar om ‑0,5 MEUR 
(‑0,8), samt kostnader för limitavgifter, förutbetalda 
uppläggningsavgifter och tomträttsavgäld enligt IFRS 16. 
Därutöver har en kostnad om ‑0,9 MEUR redovisats under 
perioden avseende förtida återbetalning av ett obligationslån om 
50 MEUR. Posten består av en premie för förtida återbetalning 
om ‑0,8 MEUR och återföring av uppläggningsavgifter hänförliga 
till detta lån om ‑0,1 MEUR. Obligationen ersattes med en ny 
obligation om 85,0 MEUR, men med en 1,9%‑enheters lägre 
kreditmarginal och längre löptid.  Per den 30 juni 2026 bestod 
koncernens upplåning av säkerställda banklån om 1 373,6 MEUR 
(1 227,3) samt fyra icke säkerställda obligationer om totalt 308,1 
MEUR (242,8).  De räntebärande skulderna uppgick därmed till 
totalt 1 681,7 MEUR (1 482,3), med en utgående genomsnittlig 
ränta om 4,0 % (4,0), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,2 
år (2,5) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,5 år (2,9). 
För mer information om finansieringen, se sidorna 18–21.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Förvaltningsresultatet uppgick till 43,5 MEUR (38,3) exklusive 
engångsposter och valutakurseffekter samt till 43,6 MEUR (57,5) 
inklusive engångsposter och valutakurseffekter. Föregående 
års resultat påverkades av en negativ goodwill om 20,5 MEUR. 
Förvaltningsresultatet per aktie exklusive engångsposter och 
valutaeffekter uppgår till 0,53 (0,51).
Brygga - förvaltningsresultat exklusive engångsposter och 
valutaeffekter
  2026 2025
Redovisat förvaltningsresultat  43,6 57,5
Negativ goodwill netto ‑ ‑20,5
Engångsintäkt ‑ 1,3 ‑
Ledarskapsförändring +0,4 ‑
Optionsprogram beslutad av stämman     +0,3 +0,5
Valutaeffekt     +0,5 +0,8
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och  
engångsposter
43,5 38,3
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 
119,0 MEUR (557,3) från det ingående värdet om 2 641,3 MEUR 
(1 870,1) till det utgående värdet 2 760,3 MEUR (2 427,4). Nedan är 
en specifikation över förändringen i balansräkningen.
MEUR
Ingående värde 2026-01-01 2 641,3
Förvärv 123,3
Försäljningar ‑7,7
Orealiserade värdeförändringar ‑1,9
Valutakurseffekt ‑3,1
Investeringar i fastigheterna 8,4
Utgående värde 2026-06-30 2 760,3
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 
‑1,9 MEUR (‑4,6).  Samtliga länder, med undantag för Finland, 
uppvisade stabila eller positiva orealiserade värdeförändringar. I 
Finland minskade fastighetsvärdet något, huvudsakligen till följd 
av några få fastigheter där marknadshyran har justerats ner. Den 
genomsnittliga direktavkastningen i portföljen var oförändrad och 
uppgick vid utgången av Q2 2026 till 6,4 %. 
Finansiell utveckling
VERKSAMHET

===== SIDA 8 =====

8
INVESTERINGAR I FASTIGHETER
MEUR
Hyresgästanpassningar 1,6
Renovering i befintliga fastigheter 2,7
Pågående fastighetsutveckling 4,1
Utgående värde 2026-06-30 8,4
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 8,4 MEUR (2,4) 
under perioden, varav 1,6 MEUR (0,7) avser genomförda 
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med 
den befintliga portföljen och 4,1 MEUR (0,2) avser pågående 
fastighetsutveckling. 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till 6,4 MEUR 
(‑8,0). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till 
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
Norden
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige  
20,6 % samt i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. Utnyttjande 
av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad. 
Benelux
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % 
i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska 
fastighetsbolagen är strukturerade som icke‑offentliga REIT, 
där bolagsskatt endast tillämpas på icke‑avdragsgilla kostnader 
samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en 
låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska 
fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga 
avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket 
leder till en lägre faktisk skattesats. 
Skattemässiga underskott
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 11,4 MEUR 
(11,3). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten 
har upptagits i koncernens balansräkning till 2,3 MEUR (2,3) och 
i moderbolagets balansräkning till 0,1 MEUR (1,6). Cibus redovisar 
en total skatt för rapportperioden om ‑9,0 MEUR (‑3,5), varav 
aktuell skatt uppgår till ‑1,8 MEUR (‑0,8) och uppskjuten skatt till 
‑7,2 MEUR (‑2,7).
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till 39,3 MEUR (44,7) vilket motsvarar 
0,47 EUR (0,58) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i 
resultatet och uppgick till ‑1,9 MEUR (‑4,6) på fastigheter och 6,4 
MEUR (‑8,0) på räntederivat. Föregående år påverkades resultatet 
av en engångsintäkt om 20,5 MEUR hänförlig till förvärvet i 
Benelux.
Andra kvartalet 2026 
Koncernens hyresintäkter ökade med 11,9 % till 46,2 MEUR (41,3) 
under andra kvartalet 2026. Serviceintäkter uppgick till 6,3 MEUR 
(4,8) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. I 
serviceintäkterna ingår en engångsintäkt om 1,3 MEUR avseende 
en uppgörelse i samband med en hyresgästs förtida avflyttning.
Driftnettot ökade med 15,3 % och uppgick till 45,1 MEUR (39,1). 
Administrationskostnaderna uppgick till ‑4,4 MEUR (‑3,9). Cibus 
redovisar även en kostnad av engångskaraktär om totalt ‑0,3 
MEUR gällande av stämman beslutade optionsprogram, varav 
‑0,2 MEUR avser subvention av optionspremien och ‑0,1 MEUR 
rådgivningstjänster kopplade till teckningsoptionsprogrammet. 
Under kvartalet har fyra nya medarbetare anställts för att stärka 
uthyrnings‑ och förvaltningsverksamheten. Satsningen har ökat 
kostnaderna under kvartalet men väntas ge kostnadsbesparingar 
på sikt genom att externa tjänster successivt ersätts med interna 
resurser.
Finansnettot var under andra kvartalet ‑17,9 (‑15,9) och utgörs 
främst av periodens löpande räntekostnader om ‑16,7 MEUR 
(‑15,1) och ränteintäkter om 0,4 MEUR (0,4). Utöver detta ingår 
även valutakursförändringar om ‑0,8 MEUR (0,0) och limitavgifter, 
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt 
IFRS 16. Under andra kvartalet 2026 ökade de räntebärande 
skulderna med 60,1 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till 
banklån upptagna i samband med tillträdda förvärv. För mer 
information om finansieringen, se sidorna 18–21.
Förvaltningsresultatet för andra kvartalet blev 22,8 MEUR (19,5). 
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt 
valutakurseffekter uppgick till 22,6 MEUR (20,0), vilket motsvarar 
0,28 EUR (0,26) per aktie. 
Q2 2026 Q2 2025
Redovisat förvaltningsresultat  22,8 19,5
Engångsintäkt ‑ 1,3 ‑
Optionsprogram beslutad av stämman     +0,3 +0,5
Valutaeffekt     +0,8 +0,0
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och  
engångsposter
22,6 20,0
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick 
till 2,3 MEUR (2,7) på fastigheter, där alla länder uppvisade en 
stabil eller positiv värdeutveckling, samt ‑7,6 MEUR (‑6,7) på 
räntederivat. Total skatt uppgick till ‑3,3 MEUR (‑2,7), varav 
aktuell skatt uppgick till ‑1,2 MEUR (‑0,7) och uppskjuten skatt till 
‑2,1 MEUR (‑2,0). Periodens resultat uppgick för andra kvartalet till 
14,4 MEUR (13,7), vilket motsvarar 0,18 EUR (0,17) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning 
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick 
till 73,2 MEUR (52,4). 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
‑126,2 MEUR (‑40,3) och består främst av förvärv av fastigheter i 
Finland, Sverige, Norge, Danmark och Belgien samt försäljning av 
fastigheter i Finland, Sverige och Belgien.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
49,0 MEUR (83,9). Under 2026 har Cibus emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 85 MEUR samt 60,0 MEUR i 
en hybridobligation. Vidare har refinansiering genomförts, vilket 
resulterat i upptagna lån om 265,7 MEUR och återbetalning av lån 
om ‑209,2 MEUR.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 50,8 MEUR (147,0). 
Per den 30 juni 2026 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, efter 
avdrag för likvida medel till 1 630,9 MEUR (1 335,3). Aktiverade 
upplåningskostnader uppgick till 5,1 MEUR (4,8).
Joint Venture
I samband med förvärvet av Forum Estates blev Cibus delägare 
i joint venture‑bolaget One+, där Cibus ägde 30,65 % och TS33 
ägde resterande 69,35 %. Under det fjärde kvartalet 2025 
förvärvade Cibus återstående aktier och blev därmed ensam 
ägare, varpå One+ konsolideras i koncernens räkenskaper.
VERKSAMHET

===== SIDA 9 =====

9
I samband med utköpet 2025 etablerades även ett nytt 
50/50‑joint venture, Two+ NV, med fokus på nybyggda 
dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nya samarbetet 
säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap med TS33 och ger 
Cibus förköpsrätt till framtida detaljhandelsprojekt i Belgien, vilket 
ger tillgång till en nationell pipeline av dagligvarubutiker. Cibus 
har även en möjlighet, men ingen skyldighet, att vid ett senare 
tillfälle förvärva återstående aktier i Two+.
Moderbolaget
Cibus Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen och äger 
inga fastigheter. Bolagets verksamhet består i att äga aktier, 
hantera aktiemarknadsrelaterade frågor samt tillhandahålla 
koncerngemensamma funktioner såsom administration, 
transaktioner, förvaltning, juridik, projektutveckling och ekonomi. 
Periodens resultat i moderbolaget uppgick till 191,1 MEUR (‑7,0). 
Utdelning från dotterbolag om 186 MEUR har påverkat resultatet 
positivt under andra kvartalet. 
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i sju geografiska segment: Finland, 
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 
Under andra kvartalet 2026 var 47 % av driftnettot hänförligt till 
Finland, 17 % till Danmark, 15 % till Belgien, 11 % till Sverige, 5 % till 
Nederländerna, 5 % till Norge och 0,4 % till Luxemburg.
Av det totala fastighetsvärdet var 1 302,5 MEUR (1 160,2) 
hänförligt till Finland, 449,0 MEUR (406,8) till Danmark, 440,8 
MEUR (381,5) till Belgien, 309,2 MEUR (280,0) till Sverige, 120,8 
MEUR (119,6) till Nederländerna, 129,0 MEUR (70,2) till Norge och 
9,0 MEUR (9,1) till Luxemburg.
För ytterligare information, se sidan 31 i rapporten. 
Fastighetsvärde per land  
Q2 2026
47%
5% 4%
16%
17%
11%
0.3%
Driftnetto per land  
Q2 2026
5% 5%
15%
47%
11%
17%
0.4%
 Finland   Danmark   Belgien   Sverige   
 Norge   Nederländerna   Luxemburg
Allmän information
Cibus Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med organisationsnummer 
559135‑0599, är ett publikt aktiebolag registrerat i Sverige 
med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är 
Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolaget och dotterbolagens 
(“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och förvalta 
dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Utöver nedan 
beskrivna risker hänvisas till Cibus årsredovisning 2025, 
avsnitt “Riskhantering” på sidorna 69‑70 och not 23 ”Finansiell 
riskhantering  och finansiella instrument” sid 103‑106. 
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats 
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och 
Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och 
Inowai SA för Luxemburg. Samtliga fastigheter värderas av 
externa värderare varje kvartal. Det är dock Cibus styrelse och 
ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har 
fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet. Den 
genomsnittliga direktavkastningen uppgår till 6,4 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning 
av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i 
form av hyresintäkter, drift‑ och underhållskostnader, 
administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det 
föreligger således risk för värdeförändringar på fastigheterna 
till följd av såväl förändrade kassaflöden som av förändringar 
i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för 
bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd 
av uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska 
situationen för hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna 
som påverkar kassaflödet är i sin tur förankrade i den rådande 
ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre faktorer i form av 
konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som 
kan påverka utbud‑ och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalitet.
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, 
kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden 
(ekonomisk) i beståndet vid kvartalets utgång var 96,1 % (95,3) 
och portföljens WAULT var 5,9 år (5,9) och WAULB var 4,3 år (4,4). 
Se mer på sidan 17. 
UTHYRNINGSGRAD
Cirka 94 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter 
uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels‑ och 
dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och 
hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt 
hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt 
yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en 
mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel‑ och 
dagligvaruhandeln i Europa. 
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid 
begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. ”triple 
net”‑ eller "double‑net" avtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

10
VERKSAMHET
FINANSIERING
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs 
i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i 
stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk 
föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av 
ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har 
koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar 
men även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte 
kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För 
att minska refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera 
nordiska och europeiska banker och institut samt har en spridd 
förfallostruktur på lånen.
Redovisningsprinciper
Cibus Real Estate AB (publ) tillämpar International Financial 
Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. 
Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2025. Övriga ändrade 
och nya IFRS‑standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade 
till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och 
räntederivat som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering 
till verkligt värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, 
sidorna 93‑96.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings‑ 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Real Estate AB 
(publ) årsredovisning 2025. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
anställda. Teckningskursen sattes till 110 % av genomsnittskursen 
för Cibus‑aktien 28 april ‑ 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. 
Teckning av optionerna kan ske vid fyra tillfällen varvid det 
tidigaste tillfället är 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades om ett 
teckningsoptionsprogram omfattande 470 000 optioner för vd, 
ledning och nyckelanställda. Teckningskursen fastställdes till 
154,20 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för perioden 
24 april–2 maj 2024. Årsstämman beslutade även att subventionera 
optionspremien genom en kontantbonus till deltagarna. Bonusen 
uppgick till 0,4 MEUR inklusive sociala avgifter och redovisades i 
det andra kvartalet 2024.
På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga 
incitamentsprogram – ett för medarbetare i Norden och ett för 
medarbetare i Belgien. Båda baseras på teckningsoptioner, där det 
nordiska programmet följer tidigare struktur medan det belgiska 
är anpassat till lokal lagstiftning och har något längre löptid. Totalt 
omfattar programmen 547 500 teckningsoptioner, varav 390 000 i 
det nordiska programmet och 157 500 i det belgiska.
Teckningskursen i det nordiska programmet fastställdes till 
180,10 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för 
perioden 24 april–2 maj 2025. I det belgiska programmet uppgår 
teckningskursen till 159,20 SEK, beräknad enligt belgiska regler 
baserat på den lägsta av den trettiodagars genomsnittliga 
stängningskursen och sista stängningskurs före erbjudandet. 
Årsstämman beslutade även om en kontantbonus som subvention 
av optionspremien, uppgående till 0,3 MEUR inklusive sociala 
avgifter, samt rådgivningskostnader om 0,2 MEUR. Samtliga 
kostnader redovisades i andra kvartalet 2025.
Vid extra bolagsstämma den 11 juni 2026 beslutades att införa 
ett långsiktigt teckningsoptionsprogram för medarbetare i 
Norden. Programmet omfattar högst 487 500 teckningsoptioner. 
Teckningskursen i det nordiska programmet fastställdes till 163,9 
SEK, motsvarande 110 % av den genomsnittliga volymviktade 
betalkursen för bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under 
perioden 24 april–2 maj 2026. Årsstämman beslutade även att 
subventionera optionspremien genom en kontantbonus till 
deltagarna uppgående till ‑0,2 MEUR inklusive sociala avgifter. 
Därtill tillkommer rådgivningskostnader för programmen om ‑0,1 
MEUR. Kostnaderna redovisades i andra kvartalet 2026.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapa aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus. 
Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot 
Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under 
perioden uppgår till 0,1 MEUR.
Revision 
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor. 
Cibusaktien 
Cibus Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 30 juni 2026 var sista betalkurs 147,60 SEK, vilket 
motsvarar ett marknadsvärde på drygt 12,1 miljarder SEK. Antal 
aktieägare vid periodens slut var ca 65 000 st. Antal utestående 
aktier uppgick per den 30 juni 2026 till  
82 086 045 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie 
berättigar ägaren till en röst vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
Inga väsentliga händelser efter periodens slut. 
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 16 juli 2026 kl 10:00 
(CEST) där VD Stina Lindh Hök och CFO Pia‑Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /cibus.events.inderes.com/q2‑
report‑2026. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen 
registrera deltagande på följande länk https:/ /events.inderes.
com/cibus/q2‑report‑2026/dial‑in Efter registreringen får 
man telefonnummer och ett konferens‑ID för att logga in till 
konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. 
Utdelning
För tolvmånadersperioden som inleddes efter årsstämman 2026 
beslutades att utdelningen ska vara sammanlagt 0,90 EUR 
per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt 
beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns 
på https:/ /www.cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/
utdelningskalender/

===== SIDA 11 =====

11
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 16 juli 2026.
Stefan Gattberg
Styrelseordförande
Stina Lindh Hök
VD
Stockholm den 16 juli 2026 
Cibus Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135‑0599
VERKSAMHET
Stefan Dahlbo
Styrelseledamot
Patrick Gylling
  Styrelseledamot
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Louise Richnau
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
För ytterligare information, vänligen kontakta
Stina Lindh Hök, VD
stina.lindhhok@cibusrealestate.com 
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia‑lena.olofsson@cibusrealestate.com 
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusrealestate.comCibus Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 26 
SE‑111 35 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
Kommande rapporteringstillfällen
2026-11-04 Delårsrapport Q3
2027-02-18 Bokslutskommuniké 2026
2027-03-18 Årsredovisning
2027-04-20 Årsstämma

===== SIDA 12 =====

12
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 juli 2026 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i MEUR 1 jul 
 2025
1 okt**** 
2025
1 jan 
 2026
1 apr***** 
 2026
1 jul  
2026
Förändring  
(1 jul 2026 - 
1 jul 2025)
Hyresintäkter 165,4 174,2 177,8 179,3 186,6
Fastighetskostnader ‑9,1 ‑9,2 ‑10,1 ‑10,1 ‑10,4
Driftnetto 156,3 165,0 167,7 169,2 176,2 13%
Administrationskostnader ‑13,7 ‑14,3 ‑14,8 ‑14,9 ‑15,3
Finansnetto* ‑63,0 ‑63,9 ‑65,4 ‑66,6 ‑69,3
Resultat från intresseföretag** 0,3 ‑ ‑ ‑ ‑
Förvaltningsresultat 79,9 86,9 87,5 87,7 91,6
Utdelning hybridobligation ‑2,1 ‑2,0 ‑2,0 ‑1,9 ‑3,8
Förvaltningsresultat plus utdelning hybridobligation 77,8 84,9 85,5 85,8 87,8
Justering ej kassapåverkande poster 2,6 2,6 2,8 2,8 3,0
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus utdelning hybridobligation
80,4 87,5 88,3 88,6 90,8
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus utdelning hybridobligation EUR***
1,05 1,07 1,08 1,08 1,11 6%
Utestående antal aktier*** 76 286 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget 
konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag.
***Den 11 juni 2025 genomfördes en riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, 
användes det tidigare antalet aktier vid beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio 
fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är beräknad baserat på 82 086 045 aktier.
****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och där 
första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts för dessa 
förvärv var det mer rättvisande att inkludera dem i intjäningsförmågan. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingick också i intjäningsförmågan 
då dessa medel delvis finansierade förvärven.
*****De tillkommande medlen från hybridobligationen har ännu inte använts för förvärv. Beräkningen baseras således på en hybridobligation om 30 MEUR.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter som inte 
är av engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 juli 2026 utifrån gällande hyresavtal. Forward 
funding‑projekt, där Cibus erhåller avtalsenlig avkastning på investerat kapital under utvecklingsfasen, redovisas pro rata baserat på 
färdigställandegraden.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med 
underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av 
engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
 — Finansnettot baseras på ingångna låne‑ och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då 
intjäningsförmågan beräknas. 
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 använts t o m 1 januari 2026. Därefter har 11,00 SEK/EUR 
använts. För den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/
EUR använts för intjäningsförmågan.
Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna 
per 2026‑07‑01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2025 ‑07‑01 ökat med 6 %. Detta i huvudsak på grund av högre 
hyresintäkter till följd av förvärv.

===== SIDA 13 =====

13
VERKSAMHET
Driftnetto i jämförbart bestånd 
(intjäningsförmåga)
MEUR % effekt
Driftnetto 1 juli 2025 156,3
Effekt av förändringar i 
fastighetskostnader
‑0,5 ‑0,3 %
Effekt av förändringar i 
vakanser
‑2,3 ‑1,5 %
Effekt av omställning till nya 
hyresgäster
‑0,7 ‑0,5 %
Effekt av indexuppräkning 2,1 +1,3 %
Effekt av övriga förändringar ‑0,3 ‑0,2 %
Jämförbart bestånd 1 juli 
2026 
154,6 -1,1 %
Valutaeffekt 0,9 +0,5 %
Förvärvade/sålda fastigheter 20,8 +13,3 %
Driftnetto 1 juli 2026 176,2 +12,7 %
Driftnetto i jämförbart bestånd (intjäningsförmåga)
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd visar hur portföljen som 
Cibus ägde per 1 juli 2025 har utvecklats fram till den 1 juli 2026. 
Ökningen av fastighetskostnaderna förklaras av den negativa förändringen 
i vakanser, vilket innebär att Cibus i högre utsträckning själva behöver bära 
en större andel av fastighetskostnaderna som annars skulle ha täckts av 
hyresgäster. 
Den negativa effekten av förändringar i vakanser uppgick till ‑2,3 MEUR. 
Den största negativa effekten uppstod under det fjärde kvartalet och avser 
en tidigare kommunicerad fastighet. Under det andra kvartalet 2026 var 
nettouthyrningsbidrag inom dagligvarusegmentet positivt.
Effekten av omställning till nya hyresgäster uppgick till ‑0,7 MEUR. Effekten 
är hänförlig till Cibus proaktiva fastighetsförvaltningsarbete, där hyresavtal 
har sagts upp för att möjliggöra inflyttning av nya hyresgäster. Dessa åtgärder 
bedöms medföra en positiv resultateffekt i kommande kvartal.
Effekten av indexering uppgick till 2,1 MEUR eller +1,3 %. 
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd är per den 1 juli 2026 154,6 
MEUR, en minskning med ‑1,1 %. Effekt av förvärvade och sålda fastigheter ökar 
driftnettot med +13,3 %. Totalt ökade driftnettot i intjäningsförmågan med +12,7 
% till 176,2 MEUR.
EXEMPEL PÅ UTHYRNING UNDER PERIODEN
Ny K-Market i Kuopio, Finland
Cibus utvecklar en fastighet i Itkonniemi i Kuopio, 
Finland, där en ny K‑Market byggs för Kesko. 
Projektet är ett exempel på hur Cibus utvecklar 
och anpassar sina fastigheter tillsammans med 
befintliga hyresgäster. Den nya butiken, K‑Market 
Sandels, kommer att omfatta 600 kvm, varav 350 
kvm utgör försäljningsyta. Byggnadsarbetet har 
påbörjats och butiken planeras att öppna före jul 
2026.
Ny Alma i Rungsted, Danmark
Cibus har tecknat hyresavtal med Alma, en mindre high‑end dagligvarukedja, 
avseende en tidigare vakant butikslokal i Rungsted, Danmark. Projektet är ett 
exempel på hur Cibus anpassar sina fastigheter till nya hyresgästers behov och 
visar att välbelägna livsmedelsfastigheter kan vara attraktiva även för andra 
livsmedelsaktörer. Hyresavtalet omfattar 868 kvm och den nya Alma‑butiken 
planeras att öppna under hösten 2026.
13

===== SIDA 14 =====

14
Fastighetsbestånd
Per den 30 juni 2026 bestod Cibus fastighetsbestånd av 690 
butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, 
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 
Fördelningen av portföljens driftnetto under det andra kvartalet 
var följande:
47 % från fastigheter i Finland, 17 % från Danmark, 15 % från 
Belgien, 11 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 5 % från Norge 
och 0,4 % från Luxemburg.
Cirka 94 % av de totala hyresintäkterna härrör från 
dagligvarufastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för 
verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive 
marknad. Ankarhyresgästerna står för 82 % av hyresintäkterna 
och den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen 
(WAULT) uppgår till 5,9 år.
För mer information, vänligen besök: www.cibusrealestate.com
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar 
area, kvm
 WAULT,  
år
WAULB,  
år
Ankarhyresgäs-
tens WAULT, år
Ankarhyregäs-
tens WAULB, år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Tokmanni 66 285 338 4,5 4,5 4,7 4,7 89%
Kesko 139 264 607 4,5 4,5 4,7 4,7 94%
Coop Sweden 114 128 984 4,0 4,0 4,0 4,0 94%
Rema 1000 46 71 429 5,5 5,5 6,2 6,2 86%
Lidl 16 70 312 8,3 5,2 9,8 6,4 75%
S Group 37 67 357 5,3 5,3 5,4 5,4 83%
Jumbo 16 46 873 8,8 2,7 11,2 3,6 72%
Carrefour 40 44 586 13,4 2,0 14,2 2,1 92%
Ahold Delhaize 17 34 337 10,0 1,9 11,5 2,4 83%
Dagrofa 12 33 889 3,2 3,2 5,1 5,1 79%
Spar Colruyt 23 31 751 19,1 2,0 19,3 2,0 98%
Coop Denmark 20 30 223 5,6 5,6 6,7 6,7 92%
Salling Group 25 28 273 6,1 6,1 6,4 6,4 97%
Axfood 7 28 012 6,1 6,1 6,5 6,5 78%
ICA 16 21 810 4,0 4,0 4,0 4,0 96%
Norgesgruppen 11 14 766 6,2 6,2 6,3 6,3 97%
Övrig dagligvaruhandel 32 117 831 6,2 3,3 6,5 4,1 72%
Övrig handel 53 121 771 6,5 4,3 n/a n/a n/a
Portföljen total 690 1 442 147 5,9 4,3 6,3 4,8 82%
Allmän översikt
K-Supermarket Katariina Finland

===== SIDA 15 =====

15
VERKSAMHET
Fastighetsbeståndets utveckling april–juni 2026
Förvärvade fastigheter
Under andra kvartalet tillträddes 24 fastigheter till ett förvärvspris 
om 107 MEUR. Fastigheterna är belägna i Finland, Sverige, 
Norge, Danmark och Belgien och omfattar en uthyrningsbar yta 
om 61 190 kvm. Årligt hyresvärde uppgår till 7,5 MEUR och den 
genomsnittliga återstående avtalstiden är 7,0 år. Uthyrningsgraden 
uppgår till 99,5 procent.
Ankarhyresgäster i de förvärvade fastigheterna är Rema 1000 i 
Danmark och Norge, Tokmanni och Lidl i Finland, ICA och Coop i 
Sverige samt Jumbo i Belgien. Hyresgäster inom dagligvaruhandeln 
står för cirka 75 % av det totala hyresvärdet.
Avyttrade fastigheter
Under andra kvartalet avyttrades fem icke-strategiska fastigheter, 
varav tre i Finland och två i Sverige, till värden i linje med 
bokförda värden. Avyttringarna minskar driftnettot med mindre 
än 0,1 MEUR på årsbasis medan den uthyrningsbara ytan minskar 
med 12 992 kvm. 
Vid förvärv och förvaltning av fastigheter är ambitionen att främja 
hållbar utveckling för såväl hyresgäster som lokalsamhällen, 
samtidigt som långsiktig värdetillväxt skapas för aktieägarna. 
Dagligvarubutiker utgör en central del av samhällsinfrastrukturen 
genom att säkerställa tillgång till mat och service samt fungera 
som lokala mötesplatser. Mot denna bakgrund fokuserar Cibus 
på att utveckla tillgängliga och klimatsmarta fastigheter i nära 
samarbete med sina ankarhyresgäster, som är ledande aktörer 
inom europeisk dagligvaruhandel.
Under kvartalet uppdaterade Cibus sitt ramverk för grön 
finansiering i enlighet med 2025 års Green Bond Principles (ICMA). 
Ramverket stärker kopplingen mellan bolagets gröna obligationer, 
EU-taxonomin och finansieringen av investeringar i en mer 
energieffektiv och klimatresilient fastighetsportfölj.
Cibus fortsätter även att göra framsteg inom energiomställningen. 
Under andra kvartalet färdigställdes ytterligare en konvertering 
från naturgas till fjärrvärme i en finsk fastighet, och ytterligare 
två fastigheter i Finland genomgår motsvarande omställning 
till förnybara uppvärmningslösningar, med betydande 
utsläppsminskningar som följd.
Under kvartalet har solcellsinstallationer fortsatt att byggas ut 
i portföljen. Cibus har nu solcellsanläggningar på 87 fastigheter, 
med en årlig produktion motsvarande elanvändningen för cirka 
4 470 lägenheter eller 45 miljoner kilometer med elbil. Detta 
motsvarar en årlig utsläppsminskning om cirka 1 171 ton CO2e. 
Samtidigt har utbyggnaden av laddinfrastruktur intensifierats 
genom nya laddpunkter vid flera handelsplatser, vilket stärker 
fastigheternas attraktivitet och stödjer omställningen till fossilfria 
transporter.
Genom att genomföra klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt 
ta fram klimatanpassningsplaner stärker Cibus fastigheternas 
motståndskraft i en föränderlig klimatmiljö. 
Analyserna ligger till grund för åtgärder som integreras i 
portföljens långsiktiga förvaltnings- och investeringsplaner. 
Arbetet utgör även en central del i Cibus tillämpning av 
EU-taxonomin, där bolaget utvärderar sina fastigheter mot 
de tekniska granskningskriterierna för klimatbegränsning 
(Climate Change Mitigation), aktivitet 7.7 Förvärv och ägande 
av byggnader. För att en byggnad ska klassificeras som 
taxonomiförenlig ska den uppfylla energiklass A eller tillhöra de 
15 procent mest energieffektiva byggnaderna i det nationella 
beståndet. Därutöver ska krav avseende klimatrisk- och 
sårbarhetsanalys vara uppfyllda, liksom kriterierna för att inte 
orsaka betydande skada (DNSH) samt minimiskyddsåtgärder. 
Vid kvartalets utgång uppgick värdet av Cibus taxonomiförenliga 
tillgångar till 1 139 MEUR, jämfört med 1 100 MEUR motsvarande 
kvartal föregående år.
Gröna tillgångar sett till fastighetsvärde
MEUR
/nine.lt/zero.lt/zero.lt
/six.lt/zero.lt/zero.lt
/three.lt/zero.lt/zero.lt
/zero.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Cibus drivs av övertygelsen att beslut kring fastighetsportföljen  
bidrar till en resilient samhällsutveckling. 
Hållbarhet
557
922
1 128 1 139
15

===== SIDA 16 =====

16
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 94 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgästerna är Kesko, Tokmanni, 
Coop Sverige, Rema 1000, S-gruppen, Salling, Lidl och Jumbo. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel 
Coop Danmark, Dagrofa, Carrefour och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 82 % av hyresintäkterna. I 
diagrammen nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 18 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment. 
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
Rema 1000
S-gruppen
Salling Group
Lidl
Jumbo
Coop Danmark
Dagrofa
Carrefour
Ahold Delhaize
Spar Colruyt
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
5%
3%3%3%
5%4% 6%
7%
15%
19%19%
1%
2%
81,7% Livsmedel och dagligvaror
18,3% 
Övrigt
1,8% Specerier, drycker och restauranger
3,9% Lågprishandel
2,9% Tjänster och gym
2,1% Bygghandel (DIY)
4,1% Övrig detaljhandel
0,7% Offentliga hyresgäster
0,5% Apotek
2,2% Övrigt
ICA Larvsvägen 5, Sverige

===== SIDA 17 =====

17
0
5
10
15
20
25
2035-
2055
2027 2028 2029 2031 2032 2033 203420302026
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
20
Q2
20
Q3
20
Q4
20
Q1
23
Q4
22
Q2
26
Q1
26
Q4
25
Q3
25
Q2
25
Q1
25
Q4
24
Q3
24
Q2
24
Q1
24
Q4
23
Q3
23
Q2
23
Q3
22
Q2
22
Q1
22
Q4
21
Q3
21
Q2
21
Q1
21
Q4
19
Q3
19
Q1
19
Q2
19
17
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är 
väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet 
innehåller en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen 
i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. 
Detta har historiskt gjorts i majoriteten av fallen. Tabellen nedan 
illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjats 
från hyresgästens sida. Eftersom optionerna oftast har utnyttjas, 
och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har den 
genomsnittliga återstående avtalstiden hittills varit relativt stabil 
över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 5,9 
år (WAULT).
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden 
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt 
att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att 
lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i 
tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens 
genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska 
uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).
I graferna nedan visas portföljens genomsnittliga återstående 
avtalstid både med (WAULB) och utan de belgiska 
uppsägningsrätterna (WAULT).
*Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal
VERKSAMHET
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB* 4,3 år WAULT* 5,9 år
Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 65 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2026 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tills vidare, 
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills 
vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del, 
mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta 
fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg 
för fastighetsägaren.
År
MEUR

===== SIDA 18 =====

18
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda banklån,  
icke säkerställda obligationslån och hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, 
SEK och NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och 
SEK. Per den 30 juni 2026 uppgick de räntebärande skulderna 
till 1 681,7 MEUR (1 482,3), med en genomsnittlig ränta om 4,0 % 
(4,0), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,2 år (2,5) och en 
genomsnittlig räntebindningstid om 2,5 år (2,9).
Under andra kvartalet 2026 ökade de räntebärande skulderna 
med 60,1 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till banklån 
upptagna i samband med tillträdda förvärv.
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt som 
koncernens nettoskuld i förhållande till fastigheternas värde, ska 
hållas i intervallet 55–65 %, och att räntetäckningsgraden ska 
överstiga 2,0 gånger. I villkoren för utestående obligationer finns 
kovenanter som innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 
70 % och att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid 
utgången av andra kvartalet 2026 uppgick nettobelåningsgraden 
till 59,1 % och räntetäckningsgraden till 2,4 gånger.
96 % av de räntebärande skulderna är räntesäkrade, vilket medför 
att räntekostnaderna är relativt trögrörliga även vid stigande 
marknadsräntor. 
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt 
elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till  
1 373,6 MEUR (1 227,3), vilket motsvarar 79 % (81) av Cibus externa 
finansieringskällor.
3%
79%
18%
Banklån 
1 373,6 MEUR
Obligationer 
308,1 MEUR
Hybridobligationer 
60,0 MEUR
För lån med en återstående löptid understigande 12 månader 
pågår diskussioner om refinansiering. Per den 30 juni 2026 rör det 
sammanlagt lån om 196,7 MEUR eller 12 % av den räntebärande 
skulden. Ungefär 72,3 MEUR av den kortfristiga skulden bedöms 
kunna refinansieras redan under tredje kvartalet 2026. 
Under andra kvartalet utnyttjades den första av två 
förlängningsoptioner i ett låneavtal om 32,9 MEUR. Förfallodagen 
justerades från juni 2028 till juni 2029 med bibehållen 
kreditmarginal. Cibus har möjlighet att ansöka om nyttjande 
av låneavtalets andra förlängningsoption för ett års ytterligare 
förlängning under andra kvartalet 2027.
Cibus har revolverande kreditfaciliteter som kan användas för 
koncernens allmänna affärsändamål. Per den 30 juni 2026 var 
det outnyttjade kreditutrymmet 10,0 MEUR och totalt uppgick de 
revolverande kreditfaciliteterna till 110,0 MEUR. 
18KIWI Søgne, Norge

===== SIDA 19 =====

19
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 196,7 1,2 % - - 196,7 12 % 85,0 5 %
1-2 år 518,2 1,5 % 143,1 3,8 % 661,3 39 % 639,2 38 %
2-3 år 451,5 1,5 % 80,0 2,4 % 531,5 32 % 467,0 28 %
3+ år 207,2 1,2 % 85,0 2,1 % 292,2 17 % 490,5 29 %
Summa 1 373,6 1,4 % 308,1 2,9 % 1 681,7 100 % 1 681,7 100 %
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med 
fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida. 
Räntekänslighetsanalys
De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och 
räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk 
riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor får ett mindre genomslag på resultatet 
jämfört med lägre marknadsräntor.
I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat, 
baserat på redovisad intjäningsförmåga och låneportföljen per den 30 juni 2026 och 
ingångna räntesäkringar per detta datum.
Obligationer och hybridobligationer
18 % (16) av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 308,1 MEUR (242,8). Utöver 
det har Cibus hybridobligationslån om 60,0 MEUR (30,0) vilket motsvarar 3 % (2) av den externa finansieringen. Hybridobligationer redovisas 
som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer och hybridobligationer är emitterade under bolagets MTN-program och 
är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Cibus har varit aktiv i obligationsmarknaden under 2026. I januari emitterades MTN-lån 109, en icke säkerställd obligation om 85,0 MEUR 
med en löptid om 4,0 år till 3 månader Euribor+2,10 %. I samband med emissionen återköptes 43,5 MEUR av MTN-lån 105 med ordinarie 
förfall i februari 2027, och kort därefter genomfördes en förtida återbetalning av den återstående delen om 6,5 MEUR. Senare under första 
kvartalet emitterades en ny hybridobligation, MTN-lån 110, om 60,0 MEUR till en fast ränta om 6,25 %. Första inlösendag för den nya 
hybridobligationen är 18 mars 2030. I samband med denna emission återbetaldes 21,5 MEUR av tidigare hybridobligation, MTN-lån 101, 
och återstoden om 8,5 MEUR återbetalades 1 april 2026.  
Under andra kvartalet publicerades ett uppdaterat ramverk för grön finansiering som kommer att användas då Cibus emitterar nya 
obligationer. Ramverket har granskats av ISS Corporate utifrån ICMAs principer för gröna obligationer. Det nya ramverket och den 
externa granskningen finns tillgängliga på Cibus hemsida. 
Nästa obligationsförfall är MTN-lån 107 om 700,0 MSEK som förfaller 2027-10-02. Cibus kan påkalla förtida återbetalning av denna 
obligation upp till ett år i förväg. 
Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 30 juni 2026.
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Uteståen-
de belopp
Referensränta/ 
fast ränta
Emissions- 
kurs
Betald 
marginal
Emitterad 
marginal
ISIN
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673
Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035
Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
Obligation 109 2030-01-20 Grön EUR 85,0 0,0 85,0 3M Euribor 100,000 2,10% 2,10% SE0027597584
Hybridobligation 110 -* - EUR 60,0 0,0 60,0 6,25 % 100,000 - - SE0028001586
* Första inlösendag 18 mars 2030.
4,0 % 1,4 % 2,5 år 2,2 år 59,1 %
Genomsnittsränta Genomsnittlig  
bankmarginal
Genomsnittlig  
räntebindningstid
Genomsnittlig  
kapitalbindningstid
Belåningsgrad  
nettoskuld
Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge
Marknadsränta Resultateffekt
+2,0 procentenhet -2,4 MEUR
+1,0 procentenhet -1,4 MEUR
-1,0 procentenhet 4,3 MEUR
-2,0 procentenhet 9,7 MEUR

===== SIDA 20 =====

20
Ränteswappar fortsättning 
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
22,0 1,97% - 2028-04-15
8,6 2,07% - 2028-04-15
7,1* 2,43% - 2028-09-29
104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15
12,5 2,39% - 2029-01-17
12,5 2,36% - 2029-01-17
10,0 2,15% - 2029-01-17
5,0 2,06% - 2029-01-17
82,2 2,39% 2028-04-18 2029-04-15
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,34% - 2030-01-20
65,0 2,70% - 2030-01-20
35,0 2,86% - 2030-04-10
16,0 2,73% - 2030-04-29
15,9 2,64% - 2030-04-29
75,0** 3,04% - 2030-12-31
25,0 2,45% - 2030-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
3,0* 3,27% - 2032-09-30
1 013,3
* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026.
Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall
450,0 1,99% - 2027-09-15
111,0 1,86% - 2027-09-15
65,0 2,33% - 2027-12-18
62,2 2,36% - 2027-12-18
180,0 2,22% - 2028-06-13
200,0 2,67% 2028-06-13 2029-06-13
265,0 2,76% - 2030-04-02
435,0 3,10% - 2032-04-07
1 768,2
Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall
16,9 4,03% - 2028-01-15
100,0 3,53% - 2028-10-15
84,5 3,97% - 2028-10-15
90,0 3,85% - 2028-10-15
35,0 3,82% - 2028-10-15
326,4
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 30 juni 2026 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 96 %. 
Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per detta 
datum av räntetak om 27 %, ränteswappar om 55 % och fasträntelån om 14 %. 
Återstoden om 4 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar 
i form av derivatinstrument per 30 juni 2026, inklusive instrument med 
framtida start. 
14%4%
55% 27%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga 
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR 
RÄNTESÄKRINGAR  
(MEUR)
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt/zero.lt
/eight.lt/zero.lt/zero.lt
/four.lt/zero.lt/zero.lt
/zero.lt
Q2
2026
Q3
2026
Q4
2026
Q4
2028
Q1
2030
Q4
2029
Q3
2029
Q2
2029
Q1
2029
Q3
2028
Q2
2028
Q1
2028
Q4
2027
Q3
2027
Q2
2027
Q1
2027
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall
35,0 2,00% - 2026-12-29
25,0 2,50% - 2026-12-31
96,0 2,00% - 2027-12-13
67,5 1,90% - 2027-12-30
4,5 1,95% - 2028-04-09
3,5 1,95% - 2028-04-09
68,0 2,00% - 2028-04-15
50,6 2,00% - 2028-04-15
67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15
40,0 3,00% - 2029-01-17
4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30
461,6
Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall
210,0 1,90% - 2027-09-15
68,0 2,00% - 2027-09-29
180,0 2,00% - 2028-06-13
458,0
Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall
72,3 4,00% - 2026-11-30
119,5 3,90% - 2028-10-15
115,0 3,80% - 2028-10-15
75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15
381,8
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
0,0* 2,35% - 2026-09-01
50,0 2,56% - 2026-12-31
35,0 3,03% - 2027-07-15
40,0 2,58% - 2027-09-30
25,0 2,75% - 2027-12-30
35,0 2,97% - 2027-11-28
26,0 2,31% - 2027-12-13
67,5 2,06% - 2027-12-30
38,0 1,99% - 2027-12-30
10,0 2,01% - 2028-04-09
20,0 2,76% - 2028-04-15
13,0 1,99% - 2028-04-15
25,0 2,79% - 2028-04-15
30,0 2,85% - 2028-04-15

===== SIDA 21 =====

21
/seven.lt/four.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/six.lt/percent.lt
/six.lt/two.lt/percent.lt
/five.lt/eight.lt/percent.lt
/five.lt/four.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
58.7 %
61.3 %
57.8 % 59.1 %
57.5 % 58.1 % 59.1 %
57.2 %58.2 %
/four.lt/period.tab/zero.lt
/three.lt/period.tab/five.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt
/two.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
3.4 3.3 3.5
3.1
2.2 2.2
2.42.42.4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall  Framåtriktad
/one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/three.lt/period.tab/five.lt
/one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt
/nine.lt/period.tab/zero.lt
/seven.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
9.7 10.1 10.19.8 9.8
10.710.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4 12.0
9.9
10.4 10.410.9 10.8
/one.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/one.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt Q/two.lt
2.3% 2.3% 2.3% 2.4%
2.2% 2.1% 2.0% 1.9%
1.8% 1.7% 1.7%1.7%1.8%
VERKSAMHET
Utveckling av 
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - 
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). 
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser 
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters 
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 
55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar 
utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per 
30 juni 2026 var 59,1 %. 
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten 
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det 
ackumulerade resultatet under de senaste fyra kvartalen. Utfallet 
per 30 juni 2026 var 10,8 jämfört med 10,9 vid utgången av 
2025. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat på redovisad 
intjäningsförmåga där förvärv inkluderas fullt ut i resultatet, var 
skuldkvoten istället 10,1 ggr. 
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet 
kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att 
hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som 
driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar 
utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får 
understiga 1,5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden per 30 juni 
2026 uppgick till 2,4 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker med banklån och icke säkerställda 
obligationer. Per den 30 juni 2026 var den genomsnittliga 
kreditmarginalen för banklån 1,4 % och 2,9 % för icke säkerställda 
obligationer.  Sammantaget ger det en volymviktad genomsnittlig 
kreditmarginal om 1,7 %. Den genomsnittliga marginalen har 
minskat successivt de senaste två åren tack vare löpande 
refinansiering av obligationer och banklån.
Genomsnittlig kreditmarginal (%)  
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%)  Policy  Kovenant
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr)  Policy  Kovenant
Genomsnittlig kreditmarginal Genomsnittlig bankmarginal

===== SIDA 22 =====

22
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
98 % av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket stödjer 
tillväxten i vårt driftnetto även utan förvärv. 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer som ökar 
intjäningsförmågan per aktie. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan september 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att på sikt höja 
den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt segment 
över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% 
per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även 
en god motståndskraft mot den växande e-handeln 
som har gjort butikerna till ett distributionsnät av 
varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
22
Börsvärdet per sista juni 2026 uppgick till drygt 12,1 miljarder SEK
Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap
Spar Barvaux, Belgium

===== SIDA 23 =====

23
Aktiekursens utveckling
Totalavkastning
Slutkurs på Cibus aktie per den 30 juni 
2026 var 147,60 SEK, vilket motsvarar 
ett marknadsvärde på drygt 12,1 
miljarder SEK. Den genomsnittliga totala 
omsättningen under Q2 2026 uppgick till 
ca 79 MSEK per dag, varav ca 41 MSEK var 
på Nasdaq Stockholm. Perioden 1 juli 2025 
- 30 juni 2026 handlades Cibus börsvärde 
1,7 gånger. Det var drygt 81 % mer, sett till 
marknadsvärde, än genomsnittet för andra 
fastighetsbolag med ett börsvärde på över 
10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Källa: Modular Finance
Totalavkastningen dvs aktieutveckling 
samt utdelning har under det andra 
kvartalet 2026 uppgått till 5,60 %.  
varav prisavkastningen var 3,91 % 
och direktavkastningen var 1,69 %.  
Beräkningarna utgår från att man köpte 
aktien i stängning sista handelsdagen 
2025. 
Den årliga genomsnittliga totala 
avkastningen sedan noteringen fram till 
och med 30 juni 2026, om man räknar 
in återinvesterad utdelning, uppgår till 
10,91 %.
(Källa: Pareto Securities)
Cibus aktieägare
Cibus aktiekurs
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Cibusaktien har ISIN 
SE0010832204. Bolaget har cirka 65 000 
aktieägare per den 30 juni 2026. De 15 
största aktieägarna innehar ca 36 % av 
rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav 
som per den 30 juni 2026 uppgick till 10 % 
eller mer av Cibus röster. 
VERKSAMHET
Aktieägare per den 30 juni 2026
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 4 643 408 5,66 %
Vanguard 3 535 400 4,31 %
Länsförsäkringar Fonder 3 518 885 4,29 %
Avanza Pension 2 896 838 3,53 %
BlackRock 2 881 411 3,51 %
Handelsbanken Fonder 1 912 763 2,33 %
Tredje AP-fonden 1 893 944 2,31 %
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43 %
Nordnet Pensionsförsäkring 1 165 698 1,42 %
State Street Investment Management 1 101 569 1,34 %
Carnegie Fonder 996 051 1,21 %
Sensor Fonder 949 170 1,16 %
Columbia Threadneedle 938 330 1,14 %
Folksam 871 436 1,06 %
First Fondene 788 000 0,96 %
Ägarlista topp 15 29 268 649 35,66 %
Övriga 52 817 396 64,34 %
Totalt 82 086 045 100,00 %
150
100
50
0
60
40
20
0
30 Jun
2026
31 Mar
2026
31 Dec
2025
30 Sep
2025
30 Jun
2025
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/five.lt/percent.lt
/five.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/two.lt/five.lt/percent.lt
-/five.lt/zero.lt/percent.lt
-/seven.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt*/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/six.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Cibus aktie har hög likviditet med 
drygt 91 % högre handel, sett till 
marknadsvärde, än andra större 
fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm
*Från och med den 9 mars 2018, då Cibus noterades.

===== SIDA 24 =====

24
Ekonomisk redovisning
24Netto Holbæk, Danmark

===== SIDA 25 =====

25
Koncernens resultaträkning
Belopp i MEUR Q2 
2026
Q2 
2025
Jan-jun 
2026
Jan-jun 
2025
Helår 
2025
Hyresintäkter 46,2 41,3 91,4 80,4 166,7
Serviceintäkter 6,3 4,8 14,7 12,5 22,1
Driftkostnader -5,6 -5,7 -12,6 -12,2 -23,5
Fastighetsskatt -1,8 -1,3 -5,9 -5,0 -7,7
Driftnetto 45,1 39,1 87,6 75,7 157,6
Administrationskostnader -4,4 -3,9 -8,9 -7,3 -16,6
Övriga intäkter* - - - 20,5 20,5
Finansnetto -17,9 -15,9 -35,1 -31,7 -63,4
Resultat från intresseföretag - 0,2 - 0,3 0,5
Förvaltningsresultat 22,8 19,5 43,6 57,5 98,6
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 0,2 0,9 0,2 3,3 3,4
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 2,3 2,7 -1,9 -4,6 -0,5
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -7,6 -6,7 6,4 -8,0 -1,4
Resultat före skatt 17,7 16,4 48,3 48,2 100,1
Aktuell skatt -1,2 -0,7 -1,8 -0,8 -1,5
Uppskjuten skatt -2,1 -2,0 -7,2 -2,7 -7,2
Periodens resultat 14,4 13,7 39,3 44,7 91,4
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 77 510 489 82 086 045 74 975 149 78 569 668
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 0,18 0,17 0,47 0,58 1,14
*Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estates. Se vidare not 2 sid 32. 
**Resultat per aktie inkluderar betald ränta på hybridobligationer.
Belopp i MEUR Q2 
2026
Q2 
2025
Jan-jun 
2026
Jan-jun 
2025
Helår 
2025
Periodens resultat 14,4 13,7 39,3 44,7 91,4
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
-1,4 -3,6 0,2 2,8 5,6
Summa periodens totalresultat 13,0 10,1 39,5 47,5 97,0
Periodens totalresultat hänförligt till
Moderbolagets aktieägare 13,0 10,1 39,5 47,5 97,0
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 - 0,0 - -
Koncernens rapport över totalresultat
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 26 =====

26
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR 30-jun 2026 30-jun 2025 31-dec 2025
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 2 760,3 2 427,4 2 641,3
Nyttjanderättstillgångar 15,5 11,5 15,5
Andra materiella tillgångar 0,7 0,5 0,7
Immateriella tillgångar - 0,1 -
Andelar i intresseföretag - 11,7 -
Uppskjutna skattefordringar 2,3 2,3 3,1
Räntederivat 2,2 - -
Övriga långfristiga fordringar 6,9 0,1 6,7
Summa anläggningstillgångar 2 787,9 2 453,6 2 667,3
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 3,5 3,8 3,5
Övriga kortfristiga fordringar 18,1 6,2 14,8
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11,0 7,2 5,5
Likvida medel 50,8 147,0 54,9
Summa omsättningstillgångar 83,4 164,2 78,7
SUMMA TILLGÅNGAR 2 871,3 2 617,8 2 746,0
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 15,0 0,8 0,8
Övrigt tillskjutet kapital 1 040,1 1 040,9 1 040,9
Reserver -2,6 -5,6 -2,8
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -97,0 -93,4 -47,7
Eget kapital exkl. hybridobligation 955,5 942,7 991,2
Hybridobligation 60,0 30,0 30,0
Summa eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare
1 015,5 972,7 1 021,2
Innehav utan bestämmande inflytande 1,9 - -
Summa eget kapital 1 017,4 972,7 1 021,2
Långfristiga skulder
Upplåning 1 477,4 1 358,9 1 497,7
Uppskjutna skatteskulder 54,5 40,1 48,4
Räntederivat - 11,5 4,3
Övriga långfristiga skulder 18,4 15,6 18,5
Summa långfristiga skulder 1 550,3 1 426,1 1 568,9
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 199,2 118,5 90,2
Leverantörsskulder 0,3 2,7 4,2
Aktuella skatteskulder 2,8 2,3 3,3
Övriga kortfristiga skulder 8,6 7,4 5,2
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 92,7 88,1 53,0
Summa kortfristiga skulder 303,6 219,0 155,9
Summa skulder 1 853,9 1 645,1 1 724,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 871,3 2 617,8 2 746,0

===== SIDA 27 =====

27
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget kapital 
hänförligt till 
moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande
Totalt 
eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7 - 708,7
Periodens resultat - - - 44,7 44,7 - 44,7 - 44,7
Periodens övrigt totalresultat - - 2,8 - 2,8 - 2,8 - 2,8
Periodens totalresultat  
jan-jun 2025
- - 2,8 44,7 47,5 - 47,5 - 47,5
Apportemission* 0,1 203,8 - - 203,9 - 203,9 - 203,9
Nyemission** 0,0 91,1 - - 91,1 - 91,1 - 91,1
Emissionskostnader - -3,2 - - -3,2 - -3,2 - -3,2
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,7 - - 0,7 - 0,7 - 0,7
Köp av teckningsoptioner - 0,3 - 0,3 - 0,3 - 0,3
Utdelning till aktieägare - - - -75,2 -75,2 - -75,2 - -75,2
Utdelning hybridobligation - - - -1,1 -1,1 - -1,1 - -1,1
Utgående eget kapital 30-jun 2025 0,8 1 040,9 -5,6 -93,4 942,7 30,0 972,7 - 972,7
Periodens resultat - - - 46,7 46,7 - 46,7 - 46,7
Periodens övrigt totalresultat - - 2,8 - 2,8 - 2,8 - 2,8
Periodens totalresultat  
jul-dec 2025
- - 2,8 46,7 49,5 - 49,5 - 49,5
Utdelning hybridobligation - - - -1,0 -1,0 - -1,0 - -1,0
Utgående eget kapital 31-dec 2025 0,8 1 040,9 -2,8 -47,7 991,2 30,0 1 021,2 - 1 021,2
Ingående eget kapital 1-jan 2026 0,8 1 040,9 -2,8 -47,7 991,2 30,0 1 021,2 - 1 021,2
Periodens resultat - - - 39,3 39,3 - 39,3 - 39,3
Periodens övrigt totalresultat - - 0,2 - 0,2 - 0,2 - 0,2
Periodens totalresultat  
jan-jun 2026
- - 0,2 39,3 39,5 - 39,5 - 39,5
Utdelning hybridobligation - - - -0,5 -0,5 - -0,5 - -0,5
Återköp av hybridobligation - - - - - -30,0 -30,0 - -30,0
Hybridobligation - - - - - 60,0 60,0 - 60,0
Omkostnader hybridobligation - -1,1 - - -1,1 - -1,1 - -1,1
Skatteeffekt hybridobligation - 0,2 - - 0,2 - 0,2 - 0,2
Innehav utan bestämmande inflytande - - - - - - - 1,9 1,9
Utdelning till aktieägarna - - - -73,9 -73,9 - -73,9 - -73,9
Fondemission*** 14,2 - - -14,2 - - - - -
Köp av teckningsoptioner - 0,2 - - 0,2 - 0,2 - 0,2
Utgående eget kapital 30-jun 2026 15,0 1 040,1 -2,6 -97,0 955,5 60,0 1 015,5 1,9 1 017,4
* Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av aktiekapitalet i 
Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR. 
** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat av 
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till  
820 860,45 EUR.
*** Den 11 juni 2026 beslutades på en extra bolagsstämma, i enlighet med styrelsens förslag, om en fondemission varigenom bolagets aktiekapital ökades med 14 184 468,576 euro genom överföring av medel från fritt 
eget kapital. Fondemissionen genomfördes utan utgivande av nya aktier, och efter dess genomförande uppgår bolagets aktiekapital till 15 005 329,026 euro.

===== SIDA 28 =====

28
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR Q2 
2026
Q2 
2025
Jan-jun 
2026
Jan-jun 
2025
Helår 
2025
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 17,7 16,4 48,3 48,2 100,1
Justering för:
- Avskrivningar 0,0 0,0 0,1 0,1 0,2
- Finansnetto 16,5 16,1 33,8 28,1 57,7
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter -2,3 -2,7 1,9 4,6 0,5
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 7,6 6,7 -6,4 8,0 1,4
- Orealiserade valutakursdifferenser 0,2 -0,2 0,4 0,4 0,8
- Resultat från intresseföretag - -0,2 - -0,3 -0,5
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* - - - -29,5 -29,5
Betald skatt -0,0 -0,0 -0,0 -0,0 0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet*
39,7 36,1 78,1 59,6 130,7
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -3,0 2,7 -8,9 -2,9 -2,5
Förändring av kortfristiga skulder 4,7 -4,9 4,0 -4,3 0,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten 41,4 33,9 73,2 52,4 128,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -115,91 -12,5 -125,31 -58,2 -240,5
Försäljning av fastigheter 5,5 12,2 7,7 18,8 31,3
Investeringar i befintliga fastigheter -4,6 -1,7 -8,4 -2,4 -15,9
Andra investeringar -0,1 -0,1 -0,2 -0,2 -0,4
Förvärv av dotterbolag2 - - - 1,7 1,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -115,1 -2,1 -126,2 -40,3 -223,8
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 91,1 0,0 91,1 91,1
Hybridobligation - - 60,0 - -
Återköp av hybridobligation -8,5 - -30,0 - -
Emissionskostnader -0,1 -1,4 -1,1 -3,2 -3,2
Köp av teckningsoptioner 0,2 0,3 0,2 0,3 0,3
Utdelning till aktieägare -18,0 -16,8 -36,9 -33,3 -70,2
Utdelning hybridobligation - -0,5 -0,5 -1,1 -2,2
Obligationsemission - - 85,0 50,0 80,0
Återköp av obligationer - - -50,0 - -
Upptagna lån 234,2 284,9 265,7 368,9 531,0
Amortering av lån -170,9 -283,0 -209,2 -358,2 -466,8
Uppläggningskostnader -0,9 -1,2 -1,7 -1,9 -2,9
Betald ränta -16,5 -15,5 -32,4 -26,6 -55,1
Premie för finansiellt instrument 0,6 -1,2 -0,1 -2,1 -3,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 20,1 56,7 49,0 83,9 99,0
Periodens kassaflöde -53,6 88,5 -4,0 96,0 3,7
Likvida medel vid periodens början 104,6 58,8 54,9 50,8 50,8
Kursdifferens i likvida medel -0,2 -0,3 -0,1 0,2 0,4
Likvida medel vid periodens utgång 50,8 147,0 50,8 147,0 54,9
1. Inkluderar investeringar i Two+. 
2. Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna påverkar det löpande kassaflödet negativt. 
Se vidare not 2 på sidan 32.

===== SIDA 29 =====

29
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i MEUR Q2 
2026
Q2 
2025
Jan-jun 
2026
Jan-jun 
2025
Helår 
2025
Rörelseintäkter 0,8 0,7 1,5 1,4 3,3
Rörelsekostnader -1,5 -1,6 -3,4 -11,9 -15,4
Rörelseresultat -0,7 -0,9 -1,9 -10,5 -12,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 6,0 8,3 18,0 14,0 31,6
Räntekostnader och liknande resultatposter -4,5 -5,5 -9,8 -10,5 -17,4
Utdelning från dotterbolag 186,0 - 186,0 - -
Resultat efter finansiella poster 186,8 1,9 192,3 -7,0 2,1
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - - 10,6
Resultat före skatt 186,8 1,9 192,3 -7,0 12,7
Skatt -0,7 0,0 -1,2 0,0 -1,2
Periodens resultat* 186,1 1,9 191,1 -7,0 11,5
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 30 =====

30
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i MEUR 30-jun 2026 30-jun 2025 31-dec 2025
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1 0,1
Inventarier - 0,1 -
Andelar i dotterbolag 679,5 649,6 672,3
Uppskjutna skattefordringar 0,1 1,6 0,8
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 542,2 464,2 496,8
Summa anläggningstillgångar 1 221,9 1 115,6 1 170,0
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 173,8 97,1 166,7
Övriga kortfristiga fordringar 0,3 0,5 0,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,2 0,3 0,2
Likvida medel 16,2 111,1 24,1
Summa omsättningstillgångar 190,5 209,0 191,4
SUMMA TILLGÅNGAR 1 412,4 1 324,6 1 361,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 15,0 0,8 0,8
Summa bundet eget kapital 15,0 0,8 0,8
Överkursfond 1 040,1 1 040,9 1 040,9
Hybridobligation 60,0 30,0 30,0
Balanserat resultat -394,8 -316,7 -317,8
Periodens resultat 191,1 -7,0 11,5
Summa fritt eget kapital 896,4 747,2 764,6
Summa eget kapital 911,4 748,0 765,4
Långfristiga skulder
Obligationslån 306,4 241,3 273,3
Räntederivat 1,9 5,1 2,8
Summa långfristiga skulder 308,3 246,4 276,1
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till koncernföretag 124,5 263,8 288,4
Leverantörsskulder 0,1 0,3 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,7 0,1 0,5
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 67,4 66,0 30,8
Summa kortfristiga skulder 192,7 330,2 319,9
Summa skulder 501,0 576,6 596,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 412,4 1 324,6 1 361,4

===== SIDA 31 =====

3131
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR
Q2 2026 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 22,5 5,2 2,3 6,9 6,9 2,2 0,2 46,2
Serviceintäkter 3,3 0,5 0,2 2,0 0,2 0,1 - 6,3
Driftkostnader -3,8 -0,6 -0,2 -0,6 -0,3 -0,1 - -5,6
Fastighetsskatt -0,9 -0,2 -0,1 -0,4 -0,1 -0,1 - -1,8
Driftnetto 21,1 4,9 2,2 7,9 6,7 2,1 0,2 45,1
Förvaltningsfastigheter 1 302,5 309,2 129,0 449,0 440,8 120,8 9,0 2 760,3
Antal fastigheter 274 138 39 86 134 18 1 690
Total uthyrningsbar area, 
tusen kvm
760,5 189,3 58,3 138,5 249,5 42,5 3,5 1 442,1
Q2 2025 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 21,0 4,8 1,2 6,0 6,0 2,1 0,2 41,3
Serviceintäkter 3,1 0,6 - 0,6 0,4 0,1 - 4,8
Driftkostnader -4,0 -0,5 - -0,6 -0,4 -0,2 - -5,7
Fastighetsskatt -0,6 -0,3 - -0,3 - -0,1 - -1,3
Driftnetto 19,5 4,6 1,2 5,7 6,0 1,9 0,2 39,1
Förvaltningsfastigheter 1 160,2 280,0 70,2 406,8 381,5 119,6 9,1 2 427,4
Antal fastigheter 262 132 23 74 127 18 1 637
Total uthyrningsbar area, 
tusen kvm
706,8 176,5 30,2 125,5 231,5 42,5 3,5 1 316,5
Jan-jun 2026 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 44,0 10,9 4,4 13,8 13,6 4,3 0,4 91,4
Serviceintäkter 7,4 1,1 0,2 2,6 3,1 0,3 - 14,7
Driftkostnader -8,9 -1,4 -0,3 -1,1 -0,6 -0,3 - -12,6
Fastighetsskatt -1,7 -0,5 -0,1 -0,7 -2,7 -0,2 - -5,9
Driftnetto 40,8 10,1 4,2 14,6 13,4 4,1 0,4 87,6
Förvaltningsfastigheter 1 302,5 309,2 129,0 449,0 440,8 120,8 9,0 2 760,3
Antal fastigheter 274 138 39 86 134 18 1 690
Total uthyrningsbar area, 
tusen kvm
760,5 189,3 58,3 138,5 249,5 42,5 3,5 1 442,1
Jan-jun 2025* Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 42,0 9,6 2,4 12,0 10,6 3,5 0,3 80,4
Serviceintäkter 7,2 1,1 - 1,2 2,8 0,2 - 12,5
Driftkostnader -9,1 -1,1 -0,1 -1,1 -0,6 -0,2 - -12,2
Fastighetsskatt -1,5 -0,5 - -0,6 -2,3 -0,1 - -5,0
Driftnetto 38,6 9,1 2,3 11,5 10,5 3,4 0,3 75,7
Förvaltningsfastigheter 1 160,2 280,0 70,2 406,8 381,5 119,6 9,1 2 427,4
Antal fastigheter 262 132 23 74 127 18 1 637
Total uthyrningsbar area, 
tusen kvm
706,8 176,5 30,2 125,5 231,5 42,5 3,5 1 316,5
Jan-dec 2025* Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 85,0 19,8 5,4 24,8 23,5 7,6 0,6 166,7
Serviceintäkter 13,5 2,0 0,2 2,4 3,0 0,4 0,6 22,1
Driftkostnader -16,5 -2,1 -0,4 -2,4 -1,0 -0,5 -0,6 -23,5
Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,2 -2,4 -0,1 - -7,7
Driftnetto 79,0 18,8 5,1 23,6 23,1 7,4 0,6 157,6
Förvaltningsfastigheter 1 215,4 314,3 112,4 434,0 435,5 120,4 9,3 2 641,3
Antal fastigheter 264 138 35 82 134 18 1 672
Total uthyrningsbar area, 
tusen kvm
718,5 188,5 53,3 134,1 249,3 42,5 3,5 1 389,7
* Belgien, Nederländerna och Luxemburg ingår i Cibus konsolidering från 27 januari 2025. 
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net” och "double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå styrelsen följer upp verk-
samheten på per segment.
Segmentsinformation

===== SIDA 32 =====

32
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten 
över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa 
verkligt värde används marknadsräntor för respektive 
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna 
beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, 
liksom föregående år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken 
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt 
återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt 
värde på balansdagen uppgår till 2,2 MEUR (-11,5).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses 
vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har 
enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av 
marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande 
lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på 
skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, 
övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga 
skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa 
har kort löptid.
NOT 2 - RÖRELSEFÖRVÄRV
Inga rörelseförvärv har gjorts under 2026. 
Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum 
Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av          
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen 
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser 
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger 
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. 
Portföljen bestod av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate hade 12 anställda 
i Gent, Belgien och ingår i koncernens Finansiella rapport från 
och med 27 januari 2025. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade 
nettotillgångar och goodwill är enligt följande: 
Förvärvsanalys för Forum Estate.
Köpeskilling MEUR
Apportegendom  113,6
Summa köpeskilling  113,6 
Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del 
av köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade 
aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie. 
Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga 
till apportemissionen har redovisats som en avdragspost från 
värdet på överförda aktier respektive från eget kapital. 
Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var 
direkt hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter 
i resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i 
kassaflödesanalysen.
Verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder på 
förvärvsdagen var: 
MEUR
Förvaltningsfastigheter  512,2 
Andra materiella tillgångar  0,4 
Finansiella anläggningstillgångar  11,6
Omsättningstillgångar  6,0
Likvida medel  1,7
Totala tillgångar  531,9
Upplåning 305,4
Övriga långfristiga skulder 5,5
Kortfristiga skulder 79,5
Totala skulder  390,4
Totalt identifierbara nettotillgångar till 
verkligt värde
 141,5
Negativ goodwill -27,9
Köpeskilling  113,6
Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en 
paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade strategi 
att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad 
kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet 
uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog 
att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö. 
Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom 
förvaltningsresultatet 2025. Ingen del av den redovisade negativa 
goodwillen var skattepliktig. Den negativa goodwillen redovisades 
2025 netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader samt 
finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet under 
raden övriga intäkter (20,5 MEUR).

===== SIDA 33 =====

33
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
33
MEUR, om inget annat anges Q2 2026 Q2 2025 Jan-jun  
2026
Jan-jun  
2025
Helår  
2025
Hyresintäkter 46,2 41,3 91,4 80,4 166,7
Driftnetto 45,1 39,1 87,6 75,7 157,6
Förvaltningsresultat 22,8 19,5 43,6 57,5 98,6
Periodens resultat 14,4 13,7 39,3 44,7 91,4
Antal utestående aktier, st 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 77 510 489 82 086 045 74 975 149 78 569 668
Resultat per aktie, EUR¹ 0,18 0,17 0,47 0,58 1,14
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 12,8 13,0 12,8 13,0
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 12,8 13,0 12,8 13,0
EPRA NDV per aktie, EUR 12,3 12,4 12,3 12,4 12,4
Förvaltningsfastigheter 2 760,3 2 427,4 2 760,3 2 427,4 2 641,3
Likvida medel 50,8 147,0 50,8 147,0 54,9
Balansomslutning 2 871,3 2 617,8 2 871,3 2 617,8 2 746,0
Avkastning på eget kapital, % 5,8 5,9 8,1 11,0 10,9
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,8 50,6 49,8 50,6 49,9
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,1 55,0 59,1 55,0 58,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,4 2,3 2,4
Soliditet, % 35,4 37,2 35,4 37,2 37,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,7 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,8 11,1 10,8 11,1 10,9
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,1 9,4 10,1 9,4 10,1
Överskottsgrad, % 97,6 94,5 95,8 94,1 94,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 95,3 95,9 95,2 95,5
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,6 91,3 91,6 91,3 91,7
¹ Resultat per aktie inkluderar betald ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

===== SIDA 34 =====

34
Definitioner av nyckeltal 
Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Andelen 
dagligvarufastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med total 
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
exponering mot dagligvarufastigheter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget 
kapital exkl. hybridobligationer. Vid delårsbokslut har 
avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att 
generera vinst på aktieägarnas kapital.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och 
kortfristiga placeringar dividerat med fastigheternas 
marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets 
finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets 
finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög 
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg 
ekonomisk vakansgrad.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning 
av derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald 
utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen 
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktie belyser avyttringsvärdet, 
med justering av ej utbetald utdelning om inte 
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie 
för bolagets intressenter.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning 
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, 
i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, 
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NRV per aktie belyser det långsiktiga 
substansvärdet, med justering av ej utbetald 
utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, 
uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning 
av immateriella tillgångar, återläggning av derivat, 
uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall 
där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med 
antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktie belyser det aktuella 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt 
per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte 
är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker 
nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
Fastighetsvärde gröna 
tillgångar
Marknadsvärdet av fastigheter som uppfyller kraven 
enligt EU-taxonomin, Climate Change Mitigation 
(CCM) aktivitet 7.7. Fastigheterna ska uppfylla kriterier 
för energieffektivitet (energiklass A eller tillhöra 
de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna), 
genomförda klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt 
krav enligt DNSH och minimiskyddsåtgärder.
Nyckeltalet används för att belysa det totala 
värdet av fastigheter som är förenliga med EU-
taxonomin samt bolagets exponering mot hållbara 
fastighetstillgångar.
Framåtriktad skuldkvot 
(Net debt/ EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel 
och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto 
minus administrationskostnader baserat på aktuell 
intjäningsförmåga. Icke återkommande extraordinära 
poster exkluderas.
Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell 
intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.
Resultat per aktie Periodens resultat plus betald ränta på 
hybridobligationer dividerat med genomsnittligt antal 
utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa 
aktieägarnas resultat efter skatt per aktie.
Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat 
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 12 
månader). Icke återkommande extraordinära poster 
exkluderas.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur 
känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar.
Skuldkvot  
(Net debt/EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och 
kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus 
administrationskostnader (rullande 12 månader). Icke 
återkommande extraordinära poster exkluderas.
Skuldkvoten används för att visa intjäning i 
förhållande till skuldsättning.
Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i 
förhållande till aktieägarnas kapital.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och 
obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) 
dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella 
stabilitet.
WAULB (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term with Break options)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal, 
med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp avtalet i 
förtid. I Belgien har hyresgästen en lagstadgad rätt att 
säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod.
WAULB ger en översikt över hur lång tid 
det i genomsnitt återstår på hyresavtalen 
i fastighetsportföljen om första möjliga 
uppsägningstidpunkt utnyttjas.
WAULT (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal om 
option om förlängning ej utnyttjas.
WAULT ger en översikt över hur lång tid 
det i genomsnitt återstår på hyresavtalen i 
fastighetsportföljen.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta 
förvaltningens lönsamhet före det att finansiella 
intäkter och kostnader samt orealiserade 
värdeförändringar beaktats.
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 35 =====

35
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
MEUR, om inget annat anges Q2 2026 Q2 2025 Jan-jun 2026 Jan-jun 2025 Jan-dec 2025
Eget kapital exkl. hybridobligationer 955,5 942,7 955,5 942,7 991,2
Återläggning av derivat -2,2 11,5 -2,2 11,5 4,3
Återläggning av uppskjuten skatt 52,2 37,8 52,2 37,8 45,3
Återläggning av ej utbetald utdelning 62,4 62,4 62,4 62,4 25,4
EPRA NRV 1 067,9 1 054,4 1 067,9 1 054,4 1 066,2
Antal utestående aktier 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 12,8 13,0 12,8 13,0
Eget kapital exkl. hybridobligationer 955,5 942,7 955,5 942,7 991,2
Återläggning av immateriella tillgångar - -0,1 - -0,1 -
Återläggning av derivat -2,2 11,5 -2,2 11,5 4,3
Återläggning av uppskjuten skatt 52,2 37,8 52,2 37,8 45,3
Återläggning av ej utbetald utdelning 62,4 62,4 62,4 62,4 25,4
EPRA NTA 1 067,9 1 054,3 1 067,9 1 054,3 1 066,2
Antal utestående aktier 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 12,8 13,0 12,8 13,0
Eget kapital exkl. hybridobligationer 955,5 942,7 955,5 942,7 991,2
Återläggning av derivat -2,2 11,5 -2,2 11,5 4,3
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -2,3 -2,3 -2,3 -2,3 -3,1
Återläggning av ej utbetald utdelning 62,4 62,4 62,4 62,4 25,4
EPRA NDV 1 013,4 1 014,3 1 013,4 1 014,3 1 017,8
Antal utestående aktier 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045 82 086 045
EPRA NDV per aktie, EUR 12,3 12,4 12,3 12,4 12,4
Periodens resultat 14,4 13,7 39,3 44,7 91,4
Genomsnittligt eget kapital exkl. hybridobligationer 986,0 929,3 973,4 810,7 835,0
Avkastning på eget kapital, % 5,8 5,9 8,1 11,0 10,9
Senior säkerställd skuld 1 373,6 1 227,3 1 373,6 1 227,3 1 318,1
Förvaltningsfastigheter 2 760,3 2 427,4 2 760,3 2 427,4 2 641,3
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,8 50,6 49,8 50,6 49,9
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 681,7 1 482,3 1 681,7 1 482,3 1 592,8
Likvida medel -50,8 -147,0 -50,8 -147,0 -54,9
Nettoskuld 1 630,9 1 335,3 1 630,9 1 335,3 1 537,9
Förvaltningsfastigheter 2 760,3 2 427,4 2 760,3 2 427,4 2 641,3
Belåningsgrad nettoskuld, % 59,1 55,0 59,1 55,0 58,2
Driftnetto 169,5 133,6 169,5 133,6 157,6
Administrationskostnader -18,1 -13,5 -18,1 -13,5 -16,6
EBITDA* 151,4 120,1 151,4 120,1 141,0
Räntenetto -61,8 -51,9 -61,8 -51,9 -58,6
Räntetäckningsgrad, ggr (*rullande 12 månader) 2,4 2,3 2,4 2,3 2,4
Eget kapital 1 017,4 972,7 1 017,4 972,7 1 021,2
Balansomslutning 2 871,3 2 617,8 2 871,3 2 617,8 2 746,0
Soliditet, % 35,4 37,2 35,4 37,2 37,2
Totala skulder 1 853,9 1 645,1 1 853,9 1 645,1 1 724,8
Eget kapital 1 017,4 972,7 1 017,4 972,7 1 021,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,8 1,7 1,8 1,7 1,7
Nettoskuld 1 630,9 1 335,3 1 630,9 1 335,3 1 537,9
EBITDA* 151,4 120,1 151,4 120,1 141,0
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,8 11,1 10,8 11,1 10,9
Nettoskuld 1 630,9 1 335,3 1 630,9 1 335,3 1 537,9
Intjäningsförmåga EBITDA 160,9 142,6 160,9 142,6 152,9
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 10,1 9,4 10,1 9,4 10,1
Driftnetto 45,1 39,1 87,6 75,7 157,6
Hyresintäkter 46,2 41,3 91,4 80,4 166,7
Överskottsgrad, % 97,6 94,5 95,8 94,1 94,5
Hyresintäkter 46,2 41,3 91,4 80,4 166,7
Hyresvärde 48,0 43,4 95,3 84,5 174,5
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 95,3 95,9 95,2 95,5
Dagligvarufastigheter, kvm 1 320,4 1 200,4 1 320,4 1 200,4 1 274,2
Totalt fastighetsyta, kvm 1 442,1 1 314,8 1 442,1 1 314,8 1 389,7
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,6 91,3 91,6 91,3 91,7