Kvartalsrapport Q3 2023

===== SIDA 1 =====

1 januari 2023 – 30 september 2023
Delårsrapport
23
Q3

===== SIDA 2 =====

22
¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 31-32. 
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk 
för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad 
finansiering.
Den 20 juli meddelades att Cibus uppdaterat sitt MTN-program 
och offentliggjort ett uppdaterat grundprospekt.
Den 30 augusti meddelades att styrelsen för Cibus och Sverker 
Källgården tillsammans kommit överens om att Sverker lämnar 
sin roll som VD. Styrelsen startar nu processen för att tillsätta 
en ny VD och Sverker kvarstår i sin roll till dess att processen är 
avslutad. 
Den 22 september meddelades att valberedningen inför nästa 
årsstämma var utsedd. Valberedningen utsågs baserat på de 
största aktieägarnas rösträtt sista handelsdagen i augusti 2023.
Väsentliga händelser efter perioden 
Den 6 november meddelades att Cibus sålt två fastigheter i 
Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar 
bokfört värde. Frånträde förväntas ske den 8 november. 
Likviden från avyttringarna kommer att användas för att minska 
skuldsättningen, stärka balansräkningen och kommer att ha en 
positiv effekt på kassaflödet per aktie.
Utdelning 
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR 
per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt 
beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på       
www.cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
1 januari 2023 – 30 september 2023
CIBUS DELÅRSRAPPORT
Nyckeltal ¹ Q3 
2023
Q3 
2022
Jan-sep 
2023
Jan-sep 
2022
Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 828 1 858 1 828 1 858
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 112,4 104,3 112,4 104,3
Uthyrningsbar yta, tusen kvm ² 979 968 979 968
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,2 94,0 93,2 94,0
Antal fastigheter med solpaneler 44 42 44 42
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,0 50,5 46,0
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,7 58,0 56,7 58,0
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,3 3,5 2,3 3,5
Utdelning per aktie beslutad för perioden, EUR 0,22 0,25 0,69 0,73
Q3 2023 Jan–sep 2023
(jämfört med Q3 2022)
Hyresintäkter uppgick till 29 765 TEUR (27 794).
Driftnettot uppgick till 30 953 TEUR (26 157).
Förvaltningsresultatet uppgick till 16 810 TEUR (14 653). 
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär 
samt valutakurseffekt uppgick till 14 242 TEUR.
Periodens resultat uppgick till 8 032 TEUR (24 204) vilket 
motsvarar 0,13 EUR (0,49) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i 
resultatet och uppgick till -5 481 TEUR (8 945).
Hyresintäkter uppgick till 89 065 TEUR (78 452).
Driftnettot uppgick till 86 603 TEUR (73 115).
Förvaltningsresultatet uppgick till 40 144 TEUR (42 778).  
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär 
samt valutakurseffekt uppgick till 39 532 TEUR.
Periodens resultat uppgick till 13 989 TEUR (90 558) vilket 
motsvarar 0,23 EUR (1,90) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i 
resultatet och uppgick till -22 216 TEUR (52 660).
EPRA NRV uppgick till 743 893 TEUR (735 836) vilket 
motsvarar 13,0 EUR (15,2) per aktie.
(jämfört med januari - september 2022)

===== SIDA 3 =====

3
Genom att förvärva, förädla och förvalta våra 
fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln 
ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare.

===== SIDA 4 =====

4
Räntesäkringarna ger god effekt          
samtidigt som hyrorna ökar
”Jag ser ljust på Cibus framtid 
som det självklara aktievalet 
om man vill vara exponerad mot 
dagligvarufastigheter och dess 
stabila kassaflöden.”
— Sverker Källgården, VD                                                                   
Kommentar från VD

===== SIDA 5 =====

555
Stabilt trots osäker omvärld och höjda räntor
Under tredje kvartalet har oron i världen och på 
finansmarknaderna fortsatt. Rysslands anfallskrig i Ukraina 
pågår med ominskad styrka, det är stor oro i Mellanöstern och 
referensräntorna fortsätter höjas. Även om de flesta tror att vi 
under sista kvartalet kommer nå räntetoppen och att räntorna 
sedan gradvis kommer sänkas fortsätter Cibus optimera 
balansräkningen för att ta hand om de ökande referensräntorna.
Resultatmässigt visar Cibus ett stabilt tredje kvartal. Cibus hyror 
ökade med 7% på grund av indexering och för första gången på 
länge är räntekostnaderna lägre än föregående kvartal då vi har 
köpt tillbaka obligationer och gjort ytterligare räntesäkringar. 
Driftnettot ökade med 18% till 31 MEUR och förvaltningsresultatet 
blev 16,8 MEUR. Gällande våra fastighetsvärden har 
avkastningskravet bara ökat marginellt till 6,2%, vilket har lett 
till en orealiserad värdeförändring på -5,5 MEUR under tredje 
kvartalet.
Finansiering och räntesäkring
Cibus har under året räntesäkrat merparten av sin skuld och vi 
ser nu effekterna av detta. En räntekänslighetsanalys visar att 
en höjning av räntorna med en respektive två procent endast 
skulle ha en resultateffekt om -380 respektive -760 TEUR 
på årsbasis. Cibus arbetar aktivt och proaktivt på ränte- och 
obligationsmarknaderna för att minimera de finansiella riskerna 
för bolaget. Under de tre första kvartalen 2023 har vi sammanlagt 
köpt tillbaka obligationer för cirka 110 MEUR. Efter periodens 
utgång har Cibus fortsatt att köpa tillbaka obligationer på 
marknaden, vilket kommer påverka räntekostnaderna positivt 
framöver.
Marknad
På transaktionsmarknaden råder fortsatt lugn. Vi har sett 
enstaka transaktioner där framför allt institutionella aktörer samt 
livsmedelskedjorna förvärvat dagligvarufastigheter. Cibus har 
efter tredje kvartalet sålt två fastigheter i Finland till S-gruppen 
för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar bokfört värde. Detta  
påvisar livsmedelssegmentets attraktivitet och stabilitet. Likviden 
kommer att användas till att reducera vår skuldsättning och 
därmed våra finansieringskostnader. 
Fokusområden
Cibus fokus är fortsatt att arbeta med att optimera 
balansräkningen på ett sätt som minimerar de finansiella 
riskerna för bolaget samt säkerställer ett ökat kassaflöde och 
utdelning över tid. 
Den här kvartalsrapporten blir min sista som VD för Cibus då 
styrelsen och jag kommit överens om att jag lämnar bolaget 
senast den sista februari 2024. Det har varit en ära att, 
tillsammans med alla fantastiska medarbetare, få bygga upp 
bolaget till den position det har idag. Jag ser ljust på Cibus 
framtid som det självklara aktievalet om man vill vara exponerad 
mot dagligvarufastigheter och dess stabila kassaflöden.
Räntesäkringarna ger god effekt          
samtidigt som hyrorna ökar
Stockholm den 7 november 2023
Sverker Källgården
KOMMENTAR FRÅN VD

===== SIDA 6 =====

6
Verksamhet

===== SIDA 7 =====

7
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 oktober 2023 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra 
resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 30 sep  
2022
1 jan  
2023
1 apr  
2023
1 jul  
2023
1 okt  
2023
Förändring  
(1 okt 2023 - 
30-sep 2022)
Hyresintäkter 111 300 118 500  119 400  119 000 120 200
Fastighetskostnader -7 000 -7 800 -7 800 -7 700 -7 800
Driftnetto 104 300 110 700 111 600 111 300 112 400 +8%
Administrationskostnader -7 250 -8 250 -8 400 -8 170 -8 300
Finansiella kostnader netto* -33 700 -44 300 -49 900 -52 050*** -51 100
Förvaltningsresultat 63 350 58 150 53 300 51 080 53 000
Kostnader hybridobligation -1 660 -2 060 -2 330 -2 500 -2 610
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 61 690 56 090 50 970 48 580 50 390
Justering ej kassapåverkande poster 2 510 2 510 2 920 3 490 3 110
Summa resultat exkl ej kassapåverkande poster plus 
kostnader hybridobligation
64 200 58 600 53 890 52 070 53 500
Resultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster plus 
kostnader hybridobligation EUR**
1,33 1,21 1,11 0,91 0,93 -29%
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. 
**Nyemission har genomförts genom en riktad emission som godkändes 20 april 2023 på  8 804 348 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier. 
***Inklusive ytterligare räntetak som tecknades i juli 2023.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1  
oktober 2023 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas 
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,00 SEK/ EUR använts fram till och med 1 april 2023. From 1 juli 2023 används växelkursen 11,50 
SEK/EUR för den svenska verksamheten. För den norska verksamheten har 10,40 NOK/EUR använts fram till 1 april 2023. Därefter from 1 juli 2023 har växelkursen 
11,50 NOK/EUR använts för den norska verksamheten. För den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % effekt
Driftnetto 30 september 2022 104 300
Nettoförändringar till 1 oktober 2022 1 000
Driftnetto 1 oktober 2022 105 300
Effekt av förändringar i fastighetskostnader -760 -0,7%
Effekt av förändringar i beläggning -1 330 -1,3%
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 8 460 +8,0%
Jämförbart bestånd 1 oktober 2023 * 111 670 +6,0%
Valutaeffekt -1 010 -1,0%
Förvärvade/sålda fastigheter 1 740 +1,7%
Driftnetto 1 oktober 2023 112 400 +6,7%
* Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 30 september 2022.
Kommentarer avseende den aktuella 
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande resultat per 
aktie exkl ej kassapåverkande poster har 
för de kommande tolv månaderna per 
2023-10-01  jämfört med tolvmånader-
sperspektivet per 2022-09-30 minskat 
med -29%. Detta på grund av det högre 
ränteläget samt valutakurseffekt i SEK 
och NOK jämfört med EUR. Effekten av 
indexuppräkning och andra hyreshöjning-
ar var 8,0% på årsbasis.

===== SIDA 8 =====

8
Resultatanalys januari - september 2023
Intäkter
Under de första nio månaderna 2023 uppgick koncernens hyresintäkter 
till 89 065 TEUR (78 452), vilket var en ökning med 14% jämfört med 
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus hyror 
kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark 
förekommer dock tak på drygt hälften av hyresavtalen. Ökningen är 
i regel maximerad till mellan 3 - 4% per år. Serviceintäkter uppgick till 
16 245 TEUR (12 608) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade 
kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,6% 
(94,9). Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick till 127 100 TEUR  
(117 700).
Driftnetto
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under 
rapportperioden till -18 707 TEUR (-17 945). I driftnettot ingår 
intäkter av engångskaraktär om 2 700 TEUR hänförliga till 
ersättning från projektutvecklare i Danmark samt ersättning 
vid hävt förvärv. Driftnettot ökade med 18% och uppgick till               
86 603 TEUR (73 115), vilket resulterade i en överskottsgrad på 
97,2% (93,2). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där 
hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot 
ett av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens 
villkor kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller 
via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och 
serviceintäkterna kan variera över tid medan driftnettot håller sig 
relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar med 
konsumentprisindex men inte kostnaderna i motsvarande grad.
Administrationskostnader
Administrationskostnaderna uppgick till -6 241 TEUR (-5 
937). I administrationskostnaderna finns en positiv post av 
engångskaraktär om 400 TEUR avseende en upplösning av  
reserv i samband med ett tidigare förvärv. 
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -40 218 TEUR (-24 400) och utgörs 
främst av periodens räntekostnader om -34 843 TEUR (-18 812) 
men även av en valutakursförändring om -1 372 TEUR (-1 629). 
I finansnetto finns kostnad av engångskaraktär om -1 117 TEUR 
avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligationer och 
engångskostnader för omstrukturering av derivatinstrument. I 
finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat, 
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld 
enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 923 MEUR finns tre 
icke säkerställda obligationer på totalt 148 MEUR per sista 
september 2023. Under andra kvartalet 2023 har Cibus återköpt 
resterande del av en EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick 
till 61,8 MEUR. Dessutom har företaget utnyttjat kapital från 
nyemissionen i april tillsammans med ytterligare bankfaciliteter 
för att återköpa även andra utestående obligationer. Totalt under 
de tre första kvartalen 2023 har obligationer om cirka 110 MEUR 
återköpts. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan 
i den totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer 
och inklusive marginaler och löpande räntesäkringskostnader, till 
4,4% (2,9). 
Förvaltningsresultat
Under rapportperioden minskade förvaltningsresultatet med 
6% till 40 144 TEUR (42 778). Förvaltningsresultatet exklusive 
kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 
39 532 TEUR.
Värdeförändringar fastigheter
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till -23 
309 TEUR (357 881) från det ingående värdet om 1 850 911 TEUR 
(1 499 626) till det utgående värdet 1 827 602 TEUR (1 857 507). 
Nedan är en specifikation över förändringen:
TEUR
Ingående värde 2023-01-01 1 850 911
Förvärv 15 922
Försäljning -5 031
Orealiserade värdeförändringar -22 216
Valutakurseffekt -13 647
Investeringar i fastigheterna 1 622
Justerade anskaffningsvärden 41
Utgående värde 2023-09-30 1 827 602
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -22 
216 TEUR (52 660). Den negativa värdeförändringen berodde 
på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen. Effekten 
dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Den 
genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen är i slutet 
av Q3 2023 6,2%. 
Investeringar i fastigheterna har gjorts med 1 622 TEUR 
(1 297), varav cirka 697 TEUR (256) är genomförda 
hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje med eller över 
befintlig portfölj.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET
Hyresintäkter och driftnetto per aktie
■ Hyresintäkter  ■ Driftnetto
Förvaltningsresultat per aktie
■  Förvaltningsresultat
/one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR
/two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2022202120202019
/zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/three.lt/zero.lt EUR
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
LTM2022202120202019

===== SIDA 9 =====

9
Skatt
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjandet av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg effektiv skattekostnad. De skattemässiga 
underskotten beräknas uppgå till ca 16 323 TEUR (9 152). 
Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har 
upptagits i koncernens balansräkning till 3 364 TEUR (3 900) 
och i moderbolagets balansräkning till 3 000 TEUR (2 819). Cibus 
redovisar en total skatt för rapportperioden om -3 195 TEUR 
(-18 600), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -931 
TEUR (-344) respektive -2 265 TEUR (-18 256). 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till 13 989 TEUR (90 558) 
vilket motsvarar 0,23 EUR (1,90) per aktie. Orealiserade 
värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till 
-22 216 TEUR (52 660). 
Tredje kvartalet 2023
Koncernens hyresintäkter ökade med 7% till 29 765 TEUR 
(27 794) under tredje kvartalet 2023. Driftnettot ökade med 18% 
och uppgick till 30 953 TEUR (26 157). I driftnettot ingår intäkter 
av engångskaraktär om 2 700 TEUR hänförliga till ersättning från 
projektutvecklare i Danmark samt ersättning vid hävt förvärv.
Administrationskostnaderna uppgick till -1 934 TEUR (-1 952). 
Finansnettot var under tredje kvartalet -12 209 TEUR (-9 552) 
och utgör främst räntekostnader men även limitavgifter, 
kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter 
samt tomträttsgäld enligt IFRS 16. I finansnettot ingår även en 
valutakursförändring på 113 TEUR (-402). Valutakursförändringen 
är orealiserad och en konsekvens av att NOK och SEK har stärkts 
gentemot EUR under kvartalet. I finansnetto finns även kostnad 
av engångskaraktär om -246 TEUR avseende återlösenpremie för 
förtida inlösen av obligationer.
Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet blev 16 810 
TEUR (14 653) vilket motsvarar 0,29 EUR (0,30) per aktie. 
Förvalningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär 
samt valutakurseffekter uppgick till 14 242 TEUR. 
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 
-5 481 TEUR (8 945). Den negativa värdeförändringen berodde på 
något högre avkastningskrav i fastighetsportföljen samt bolagets 
egna justering. Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer till 
följd av indexering. 
Total skatt uppgick till -2 553 TEUR (-4 126), varav aktuell skatt 
uppgick till -848 TEUR (-138) och uppskjuten skatt till -1 706 
TEUR (-3 988).
Resultat efter skatt uppgick för tredje kvartalet till 8 032 TEUR 
(24 204), vilket motsvarar 0,13 EUR (0,49) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten 
uppgick till 74 804 TEUR (69 593). Under perioden har en 
omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjort 
till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras 
till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt 
kopplade till företagets lån och obligationer och vi anser 
att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i 
finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också 
justerats.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -12 525 
TEUR (-323 505) och utgör främst förvärv av fastigheter i Sverige 
under rapportperioden. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -73 971 
TEUR (229 901). Finansieringsverksamheten har nu pålagts 
kostnader för betald ränta och avgifter för förtidsinlösen.   
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 34 074 TEUR (26 
637). Cibus hade per den 30 september 2023 räntebärande 
nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 1 036 938 TEUR 
(1 077 282). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 5 052 
TEUR (4 088). 
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i 
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet 
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade 
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner 
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska 
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i 
moderbolaget uppgick till -2 103 TEUR (2 931).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten 
Finland, Sverige, Norge och Danmark. 66% av driftnettot under 
tredje kvartalet är hänförligt till Finland, 12% till Sverige, 18% 
till Danmark och 4% till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 231 923 
TEUR (1 246 379) hänförligt till Finland, 247 139 TEUR (252 037) 
till Sverige, 277 606 TEUR (281 643) till Danmark och 70 935 
(77 448) TEUR till Norge. Se sid 30 i rapporten för ytterligare 
information. 
VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

1010
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår 
fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. 
I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi 
som ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl 
hyresgäster som ett levande närsamhälle och att detta bidrar 
till en god långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. För 
Cibus innebär hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga 
och klimatsmarta marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta 
gör vi tillsammans med våra ankarhyresgäster som är ledande 
aktörer inom livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. Ett 
exempel på detta är att vi upplåter våra stora och ofta platta 
tak så att våra hyresgäster kan bygga solpaneler. Idag har 44 
(42) av våra fastigheter solpaneler. Den årliga elproduktionen 
de skapar motsvarar elkonsumtionen för 2 513 lägenheter 
eller motsvarar att åka ca 25 miljoner km med en elbil. Årlig 
CO2-minskning är ca 660 tCO2. Flera solpaneler är redan 
planerade och diskussioner förs med flera av våra hyresgäster 
om ytterligare installationer. Vi har även byggt solpaneler på en 
fastighet i egen regi och planerar att anlägga fler då de både är 
lönsamma och bra för miljön. Cibus har målsättningen att vara 
klimatneutral till år 2030. Det finns en plan med delmål satt för 
att minska utläppen. Utsläpp som inte kan tas bort helt kommer 
att kompenseras.
Tack vare ambitiösa hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig 
grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för 
grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidigare 
ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för 
hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till 
utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas 
både för bank- och obligationsfinansiering. 
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har 
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker 
hänvisas till Cibus årsredovisning 2022, avsnitt “Riskhantering” på 
sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiella instrument” sid 83-86.
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec, Cushman 
& Wakefield och CBRE anlitats. Samtliga fastigheter värderas 
av externa värderare varje kvartal. Det är dock alltid Cibus 
ledning och styrelse som fastställer fastighetsbeståndets värde. 
Värderingen per Q3 är präglad av fortsatt hög osäkerhet. Cibus 
har sänkt de externa värderarnas värdering för kvartalet med cirka         
-0,1%. Den genomsnittlig direktavkastningen uppgår till 6,2%.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning  av de 
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, 
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och 
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för 
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade 
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt 
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser 
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal 
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De 
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur 
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre 
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och 
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster 
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i 
beståndet vid periodens utgång var 94,6% (94,9) och den viktade 
genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 4,9 år. Cirka 
97% av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till 
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. 
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas 
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och 
hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än 
mer diversifierad kontraktsbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Norden. 
Drift- och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90% av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
Finansiering
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal 
skrivs i annan valuta än EUR. Ränterisk föreligger då koncernens 
resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att 
minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat 
i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast 
ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att 
kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska 
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska 
banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen så att de 
inte förfaller samtidigt.
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
VERKSAMHET
Rysslands anfallskrig i Ukraina och det makroekonomiska läget
Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av 
Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och 
USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet 
direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget 
verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation som 
följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört räntehöjningar 
i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa inflation. 
Marknaden förväntar sig fortsatta räntehöjningar för att minska 
inflationstakten och makroekonomiska prognoser har som följd 
reviderats nedåt. Det är i nuläget osäkert vilken effekt som kriget 
i Ukraina kommer att få i ett längre perspektiv på den nordiska 
ekonomin och kapital- och kreditmarknaden. De högre räntorna 
har i det korta perspektivet lett till negativa effekter på Cibus 
finansiella ställning och resultat.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till 
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat 
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt 
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2022. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta en 
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023 och löper under fyra 
kvartal. 
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta en 
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024. 
På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för 
Cibus-aktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 14 april 2025.
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda 
och aktieägare i Cibus. 
Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning 
och övriga anställda ska vara årligen återkommande. 
Valberedning
Den 22 september tillkännagavs valberedningens 
sammansättning inför årstämman 2024. Som ledamöter i 
valberedningen utsågs Olof Nyström Fjärde AP-fonden, Johannes 
Wingborg Länsförsäkringar Fondbolag AB (publ), Markus 
Dragicevic, utsedd av Dragfast AB och Patrick Gylling ordförande 
i Cibus. Olof Nyström är utsedd till ordförande i valberedningen
Årsstämma 
Årsstämman 2024 beräknas hållas den 15 april kl. 10:00 på 7A 
Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 30 september 2023 var sista betalkurs 108,30 
SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 6,2 miljarder 
SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var drygt 47 000 st. Antal 
utestående aktier uppgick per den 30 september 2023 till 57 246 
140 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar 
ägaren till en röst vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
Den 6 november meddelades att Cibus sålt två fastigheter i 
Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar 
bokfört värde. Frånträde förväntas ske den 8 november. 
Likviden från avyttringarna kommer att användas för att minska 
skuldsättningen, stärka balansräkningen och kommer att ha en 
positiv effekt på kassaflödet per aktie.

===== SIDA 12 =====

1212
Revisorns granskningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org nr 559135-0599
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella 
delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Cibus 
Nordic Real Estate AB (publ) per 30 september 2023 och den 
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen 
och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta 
och presentera denna finansiella delårsinformation i enlighet 
med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala 
en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga 
granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av 
företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att 
göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga 
för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen 
grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet 
som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens 
del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för 
moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 7 november 2023
PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe 
Auktoriserad revisor 
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon 
Auktoriserad revisor
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 7 november 2023 kl 10:00 (CET) där VD Sverker Källgården och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och kommer sändas live på https:/ /ir.financialhearings.com/cibus-nordic-real-
estate-q3-2023. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen registrera deltagande på följande länk : https:/ /conference.financialhearings.
com/teleconference/?id=5001172. Efter registreringen får man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen. 
Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusnordic.com.
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, 
fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.cibusnordic.
com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/

===== SIDA 13 =====

1313
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 7 november 2023.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
  Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Sverker Källgården
VD
Stockholm den 7 november 2023 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Sverker Källgården, VD
sverker.kallgarden@cibusnordic.com 
+46 761 444 888
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com 
+46 708 580 453
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 56 
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2024-02-29 Bokslutskommuniké  
2024-04-23 Delårsrapport Q1  
2024-07-17 Delårsrapport Q2  
2024-11-05 Delårsrapport Q3 
2025-02-27 Bokslutskommuniké
2024-03-20 Årsredovisning 
2024-04-15 Årsstämma

===== SIDA 14 =====

14
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket kommer 
att ge märkbar tillväxt i vår NOI även utan förvärv. 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer till ett högre 
avkastningskrav än den befintliga portföljen. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att succes-
sivt höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt 
segment över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 
3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar 
även en god motståndskraft mot den växande 
e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu-
tionsnät av varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
14
Börsvärdet per sista september 2023 uppgick till cirka 6,2 miljarder SEK.
Cibus aktie är noterad på  
Nasdaq Stockholm MidCap

===== SIDA 15 =====

15
Aktiekursens utveckling
Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs. 
Slutkurs på Cibus aktie per den 30 september 2023 var 108,30 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på ca 6,2 miljarder SEK. Den 
genomsnittliga totala omsättningen under Q3 2023 uppgick till cirka 47 MSEK per dag. 
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 47 000 aktieägare per den 30 
september 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 43% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 30 september 2023 
uppgick till 10% eller mer av Cibus röster. 
MSEKSEK
150
200
50
0
100
250
0
10
20
30
60
50
40
300
31 Dec
2019
31 Mar
2020
30 Sep
2020
30 Jun
2020
31 Mar
2021
30 Sep
2021
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
31 Dec
2022
30 Sep
2022
30 Jun
2022
31 Mar
2022
30 Dec
2021
30 Jun
2021
31 Dec
2020
VERKSAMHET
Aktieägare per den 30 september 2023
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 4 469 078 7,8
Länsförsäkringar Fonder 3 440 367 6,0
Vanguard 2 385 130 4,2
Avanza Pension 2 273 756 4,0
Nordnet Pensionsförsäkring 2 026 882 3,5
BlackRock 1 730 448 3,0
Sensor Fonder 1 438 391 2,5
Dragfast AB 1 400 000 2,4
Marjan Dragicevic 1 128 700 2,0
Tredje AP-fonden 915 250 1,6
Carnegie Fonder 826 460 1,4
Handelsbanken Fonder 811 994 1,4
Columbia Threadneedle 609 225 1,1
ACTIAM 601 692 1,1
Patrick Gylling 540 000 0,9
Summa 15 största aktieägare 24 597 373 43,0
Aktieägare, övriga 32 648 767 57,0
Totalt 57 246 140 100
Källa: Modular Finance
— Stängningskurs (SEK)    ■ Omsättning (SEK)

===== SIDA 16 =====

16
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. 
De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, 
S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom 
dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark, 
Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot 
är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är 
ankarhyresgäst. 
■ Kesko
■ Tokmanni
■ Coop Sverige
■ S-gruppen
■ Dagrofa
■ Lidl
■ Övrig dagligva-
ruhandel
■ Övrig handel
3%
17%
4%
5%
8%
11% 19%
34%
VERKSAMHET

===== SIDA 17 =====

1717
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit 
relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 4,9 år.
Ungefär 21 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2023 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen 
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att 
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat 
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90% av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för 
fastighetsägaren.
0
4
8
12
20
16
MEUR
2032-
2055
2026 2027 2028 2029 20312030202520242023
Återstående löptid 4,9 år
VERKSAMHET
■ Avtal som gäller tillsvidare 
■ Andra avtal

===== SIDA 18 =====

18
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 30 september 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd av 454 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i 
Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 66% av portföljens driftnetto för tredje kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 18% 
från fastigheter i Danmark, 12% från fastigheter i Sverige och 4% från fastigheter i Norge.
Cirka 97% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl 
lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87% av hyresintäkterna från 
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,6 år.
Under tredje kvartalet har en fastighet i Sverige förvärvats och två fastigheter avyttrats, varav en i Sverige och en i Finland. Efter 
periodens slut har två fastigheter i Finland avyttrats för 9 MEUR. För mer information besök www.cibusnordic.com.
18
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående 
löptid, år
Ankarhyregästens 
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 149 280 810 3,9 4,2 93 %
Tokmanni 53 241 029 5,1 5,7 83 %
Coop Sverige 112 124 845 6,3 6,7 96 %
S-gruppen 39 69 962 5,6 6,0 79 %
Dagrofa 8 28 495 2,9 5,2 75 %
Lidl 7 42 138 6,5 8,3 77 %
Övrig dagligvaruhandel 66 124 986 6,2 7,0 84 %
Övrig handel 20 66 654 2,4 n/a n/a
Portföljen total 454 978 919 4,9 5,6 87 %

===== SIDA 19 =====

19
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning  
i hela Norden. 
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
Fastighetsportföljen har en stark kon-
centration till tillväxtorter, och majorite-
ten av fastigheter ligger i södra och 
sydvästra Finland, södra och mellersta 
Sverige, i södra Norge samt på Själland 
i Danmark, kring de största städerna. I 
varje ort har fastigheterna generellt ett 
mycket bra mikroläge, nära bebyggelse 
i tätortscentrum. Liksom fallet med 
många andra industriländer genomgår 
de nordiska länderna en nationell urba-
nisering, där landsbygden avfolkas och 
de större städerna växer. 
Kartan visar fastigheternas geografiska 
läge. 
VERKSAMHET

===== SIDA 20 =====

20
20
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 2,0% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild 
fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för mer än 1,5% av portföljens totala driftnetto. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och 
utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 112,4 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1 
oktober 2023.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 454
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 979
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 156
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 112,4
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 123
WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 4,9

===== SIDA 21 =====

21
Banklån
83,9% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per 
den 30 september 2023 hade koncernen säkerställda banklån om 
923 MEUR med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,7% 
och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,2 år. Som 
säkerhet för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna på 
marknadsmässiga villkor.
Under året har Cibus utökat befintliga kreditfaciliteter och tagit 
upp nya banklån med syftet att minska volymen utestående 
obligationer.
Cibus har banklån både med fast och rörlig ränta. Den andel av 
banklånen som löper med rörlig ränta är räntesäkrad med räntetak 
och ränteswappar. Maximal ränta för banklånen är 3,95% till och 
med december 2024 och sedan 4,05% under första halvåret 2025. 
Räntesäkringarna förfaller därefter successivt.
Resterande del av Cibus räntesäkringar som inte skyddar 
banklånen täcker per utgången av Q3 ca 80% av de icke 
säkerställda obligationslånen. 
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån 
från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda obligationslån 
samt ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Finansieringskällor
■ Banklån 
923 451 TEUR
■ Obligationer 
147 561 TEUR
■ Hybridobligationer 
30 000 TEUR 2,7%
83,9%
13,4%
Förfallostruktur för räntesäkringar
Räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
95 000 3M Euribor 0,50% 2023-11-02
35 000 3M Euribor 2,00% 2024-12-29
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
138 150 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
543 750
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Räntetak som träder i kraft under Q4
Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
86 000 3M Euribor 2,00% 2023-11-02 2026-01-30
86 000
Ränteswappar
Belopp TEUR Fast ränta Förfallodatum
20 000 2,94% 2027-07-01
125 000 2,96% 2027-07-15
30 000 2,97% 2027-09-29
70 000 2,97% 2027-11-28
245 000
Belopp i TSEK Fast ränta
435 000 3,48% 2027-07-15
435 000

===== SIDA 22 =====

22
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån* Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år** 1 088 0,5% - - 1 088 0% 38 515 4%
1-2 år 485 803 1,7% 89 061 5,3% 574 865 54% 447 942 42%
2-3 år 302 652 2,0% 58 500 7,0% 361 152 34% 170 546 16%
3-4 år 133 908 0,9% - - 133 908 13% 414 009 39%
Summa 923 451 1,7% 147 561 6,0% 1 071 012 100% 1 071 012 100%
*Avser utestående belopp (emitterat belopp med avdrag för Cibus egna innehav). **Inkluderar inte löpande amorteringar.
Genomsnittlig ränta samt kapital- och räntebindningsstruktur
Den utgående genomsnittliga låneräntan per 30 september 2023 var 4,4% (2,9). Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för 
kapital- och räntebindningen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar som träder i kraft under Q4. Cibus målsättning 
är att hålla räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, över 2,0 gånger. Vid utgången av Q3 var räntetäckningsgraden 2,3 gånger. 
Kommande 12 månader är exponeringen mot rörliga räntor endast 4% samtidigt som skuldförfall att hantera är marginella. De löpande 
räntekostnaderna från den räntebärande skulden är därmed trögrörliga under perioden och målsättningen kommer kunna uppnås 
även vid fortsatt stigande referensräntor, allt annat lika. I MTN-programmet, som reglerar bolagets obligationer, finns en kovenant att 
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger. 
Obligationer och hybridobligationer
13,4% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 148 MEUR. Utöver det har 
Cibus ett hybridobligationslån om 30 MEUR, vilket motsvarar 2,7% av den externa finansieringen. Samtliga utestående obligationer är 
emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Under året har Cibus inte emitterat några nya obligationer. Under inledningen av året återköptes däremot 14,5 MEUR av obligationen med 
förfall i september 2023. Därefter återbetalades återstående skuld om 61,8 MEUR den 19 juni. Utöver det har återköp gjorts om ytterligare 
31,5 MEUR respektive 21,3 MSEK i övriga obligationer fram till 30 september 2023, se tabellen nedan för mer detaljer.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget innehav Utestående 
belopp
Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN
Obligation 2024-12-29 Grön EUR 50 000 000 20 000 000* 30 000 000* 3M Euribor 4,00% SE0013360716
Obligation 2025-09-02 Grön SEK 700 000 000 21 250 000 687 750 000 3M Stibor 5,95% SE0017071517
Obligation 2025-12-01 - EUR 70 000 000 11 500 000 58 500 000 3M Euribor 7,00% SE0013360849
Hybridobligation -** - EUR 30 000 000 - 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Räntekänslighetsanalys
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar (inkl 
de räntetak som träder i kraft under Q4) blir resultateffekten av en ökning av marknadsräntan med 1% ungefär -380 TEUR på årsbasis. 
Resultateffekten av en 2%-ig ökning blir -760 TEUR på årsbasis. 
22
*Efter utgången av Q3 har eget innehav ökat till 22 000 000 EUR och utestående belopp minskat till 28 000 000 EUR. ** Första inlösendag 2026-09-24.

===== SIDA 23 =====

23
Ekonomisk 
redovisning

===== SIDA 24 =====

24
Koncernens resultaträkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 
2023
Q3 
2022
Jan-sep 
2023
Jan-sep 
2022
Helår 
2022
Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722
Serviceintäkter 6 770 4 552 16 245 12 608 17 297
Driftkostnader -4 311 -4 960 -14 938 -14 674 -20 035
Fastighetsskatt -1 271 -1 229 -3 769 -3 271 -4 377
Driftnetto 30 953 26 157 86 603 73 115 99 607
Administrationskostnader -1 934 -1 952 -6 241 -5 937 -8 531
Finansnetto -12 209 -9 552 -40 218 -24 400 -35 894
Förvaltningsresultat 16 810 14 653 40 144 42 778 55 182
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 323 -39 323 60 60
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -5 481 8 945 -22 216 52 660 28 143
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -1 065 4 771 -1 065 13 660 14 102
Resultat före skatt 10 586 28 330 17 185 109 158 97 487
Aktuell skatt -848 -138 -931 -344 -281
Uppskjuten skatt -1 706 -3 988 -2 265 -18 256 -17 216
Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 431 287 53 505 098 47 083 244 47 425 672
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 0,13 0,49 0,23 1,90 1,66
Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 
2023
Q3 
2022
Jan-sep 
2023
Jan-sep 
2022
Helår 
2022
Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
2 652 -1 640 -3 768 -5 039 -5 915
Summa totalresultat* 10 684 22 564 10 221 85 519 74 075
*Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat

===== SIDA 25 =====

25
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
 
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.  
Belopp i tusental euro (TEUR) 30-sep 
2023
30-sep 
2022
31-dec 
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 850 911
Nyttjanderättstillgångar 10 762 9 781 9 986
Andra materiella tillgångar 105 117 117
Immateriella tillgångar 125 186 158
Uppskjutna skattefordringar 3 364 3 900 2 193
Räntederivat 26 761 13 269 14 719
Övriga långfristiga fordringar 36 49 36
Summa anläggningstillgångar 1 868 756 1 884 809 1 878 120
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 550 574 800
Övriga kortfristiga fordringar 474 1 742 451
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 150 4 021 4 361
Likvida medel 34 074 26 637 45 994
Summa omsättningstillgångar 38 249 32 974 51 606
SUMMA TILLGÅNGAR 1 907 004 1 917 783 1 929 726
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484 484
Övrigt tillskjutet kapital 666 816 596 999 596 968
Reserver -6 799 -2 155 -3 031
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 34 735 84 404 73 387
Eget kapital exkl. hybridobligation 695 324 679 732 667 808
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Summa eget kapital * 725 324 709 732 697 808
Långfristiga skulder
Upplåning 1 063 552 962 348 1 052 747
Uppskjutna skatteskulder 47 718 48 267 45 244
Övriga långfristiga skulder 14 015 13 309 13 501
Summa långfristiga skulder 1 125 285 1 023 924 1 111 492
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 2 408 137 483 80 453
Kortfristig del av räntederivat 63 785 1 875
Leverantörsskulder 509 879 1 132
Aktuella skatteskulder 2 520 1 864 1 924
Övriga kortfristiga skulder 5 244 7 139 7 951
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 45 652 35 977 27 091
Summa kortfristiga skulder 56 395 184 127 120 426
Summa skulder 1 181 681 1 208 051 1 231 918
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 907 004 1 917 783 1 929 726

===== SIDA 26 =====

26
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
Periodens resultat jan-sep 2023 - - - 13 989 13 989 - 13 989
Övrigt totalresultat jan-sep 2023 - - -3 768 - -3 768 - -3 768
Periodens totalresultat - - -3 768 13 989 10 221 - 10 221
Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130
Nyttjande av optioner - 22 - - 22 - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -1 736 -1 736 - -1 736
Utgående eget kapital 30-sep 2023 572 666 816 -6 799 34 735 695 324 30 000 725 324
Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2022 440 507 155 2 884 42 783 553 262 30 000 583 262
Periodens resultat jan-sep 2022 - - - 90 558 90 558 - 90 558
Övrigt totalresultat jan-sep 2022 - - -5 039 - -5 039 - -5 039
Periodens totalresultat - - -5 039 90 558 85 519 - 85 519
Nyemission 44 92 450 - - 92 494 - 92 494
Återköp av optioner - -1 303 - - -1 303 - -1 303
Nyttjande av optioner - 307 - - 307 - 307
Emissionskostnader - -2 028 - - -2 028 - -2 028
Skatteeffekt emissionskostnader - 418 - - 418 - 418
Utdelning till aktieägare - - - -47 951 -47 951 - -47 951
Utdelning hybridobligation - - - -986 -986 - -986
Utgående eget kapital 30-sep 2022 484 596 999 -2 155 84 404 679 732 30 000 709 732
Periodens resultat okt-dec 2022 - - - -10 568 -10 568 - -10 568
Övrigt totalresultat okt-dec 2022 - - -876 - -876 - -876
Periodens totalresultat - - -876 -10 568 -11 444 - -11 444
Justering av optioner - -31 - - -31 - -31
Utdelning hybridobligation - - - -449 -449 - -449
Utgående eget kapital 31-dec 2022 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808

===== SIDA 27 =====

27
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 
2023
Q3 
2022
Jan-sep 
2023
Jan-sep 
2022
Helår 
2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 10 586 28 330 17 185 109 158 97 487
Justering för:
- Finansiella poster ¹ 12 897 6 426 35 872 20 852 30 988
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 5 481 -8 945 22 216 -52 660 -28 143
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 1 065 -4 771 1 065 -13 660 -14 102
- Orealiserade valutakursdifferenser 75 5 888 1 184 3 442 1 471
- Förändring av skatt vid förvärv - -5 656 - - -
Betald skatt - - -33 - -
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet
30 104 21 272 77 489 67 132 87 701
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 680 -445 1 402 -915 -466
Förändring av kortfristiga skulder -1 355 3 662 -4 087 3 376 9 145
Kassaflöde från den löpande verksamheten 29 429 24 489 74 804 69 593 96 380
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -13 798 -21 439 -15 922 -322 831 -341 858
Försäljning av fastigheter 5 031 9 5 031 660 660
Investeringar i befintliga fastigheter -871 -468 -1 622 -1 297 -3 714
Andra investeringar -12 -18 -12 -37 -30
Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 650 -21 916 -12 525 -323 505 -344 942
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 71 130 92 492 92 494
Återköp av optioner - - - -1 303 -1 303
Nyttjande av optioner - - 22 307 274
Emissionskostnader - - -1 532 -2 028 -2 028
Utdelning till aktieägare -8 015 -12 110 -32 103 -34 289 -46 400
Utdelning hybridobligation -630 -348 -1 736 -986 -1 435
Återköp av obligationer -3 000 - -109 625 - -
Upptagna lån 7 044 71 793 61 316 255 436 693 170
Amortering av lån -4 154 -56 759 -11 675 -58 661 -457 662
Uppläggningskostnader för lån -297 -899 -1 061 -1 829 -4 838
Betald ränta ¹ -11 996 -5 407 -31 892 -17 418 -25 604
Förtidsinlösenavgifter ¹ -115 -400 -1 803 -1 820 -2 660
Premie för finansiellt instrument -5 588 - -15 012 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -26 751 -4 130 -73 971 229 901 244 008
Periodens kassaflöde -6 972 -1 557 -11 692 -24 011 -4 554
Likvida medel vid periodens början 40 893 28 893 45 994 51 054 51 054
Kursdifferens i likvida medel 153 -699 -228 -406 -506
Likvida medel vid periodens utgång 34 074 26 637 34 074 26 637 45 994
1 Inom de finansiella posterna har vi sedan tidigare inkluderat avskrivningar och periodisering av uppläggningsavgifter. Under perioden har en omklassificering av betald ränta 
och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån 
och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats.

===== SIDA 28 =====

28
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Q3 
2023
Q3 
2022
Jan-sep 
2023
Jan-sep 
2022
Helår 
2022
Rörelseintäkter 533 436 1 598 1 308 2 081
Rörelsekostnader -665 -590 -2 368 -2 564 -3 413
Rörelseresultat -132 -154 -770 -1 256 -1 332
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 5 094 4 502 14 646 13 329 23 425
Räntekostnader och liknande resultatposter -4 252 -4 185 -16 721 -8 091 -13 311
Resultat efter finansiella poster 710 163 -2 845 3 982 8 782
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - - 2 025
Resultat före skatt 710 163 -2 845 3 982 10 807
Skatt 77 -577 742 -1 051 -1 928
Periodens resultat* 787 -414 -2 103 2 931 8 879
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 29 =====

29
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i tusental euro (TEUR) 30-sep 
2023
30-sep 
2022
31-dec 
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 125 186 158
Inventarier 6 7 10
Andelar i dotterbolag 270 942 250 734 261 514
Uppskjutna skattefordringar 3 000 2 819 1 941
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 516 342 543 320 513 841
Övriga långfristiga fordringar 4 286 3 457 3 317
Summa anläggningstillgångar 794 700 800 523 780 781
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 26 609 - 8 761
Övriga kortfristiga fordringar 19 893 53
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 91 125 82
Likvida medel 13 236 8 347 20 368
Summa omsättningstillgångar 39 955 9 365 29 264
SUMMA TILLGÅNGAR 834 655 809 888 810 045
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484 484
Summa bundet eget kapital 572 484 484
Överkursfond 666 816 596 357 596 968
Hybridobligation 30 000 30 000 30 000
Balanserat resultat -202 490 -156 792 -158 727
Periodens resultat -2 103 2 931 8 879
Summa fritt eget kapital 492 223 472 496 477 120
Summa eget kapital 492 795 472 980 477 604
Långfristiga skulder
Obligationslån 146 070 112 252 180 419
Summa långfristiga skulder 146 070 112 252 180 419
Kortfristiga skulder
Obligationslån - 135 000 76 300
Kortfristiga skulder till koncernföretag 163 566 64 502 62 060
Leverantörsskulder 120 64 113
Övriga kortfristiga skulder 125 140 135
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 31 977 24 950 13 414
Summa kortfristiga skulder 195 789 224 656 152 022
Summa skulder 341 859 336 908 332 441
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 834 655 809 888 810 045

===== SIDA 30 =====

30
De första fastigheterna i Danmark förvärvades den 6 april 2022. Innan dess var fastighetsportföljen i Finland, Sverige och Norge.
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå 
styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för 
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i 
värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles 
från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 26 699 TEUR (12 484).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring 
av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på 
hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Segmentsinformation
Q3 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 20 759 3 663 1 142 4 201 29 765
Serviceintäkter 4 201 359 34 2 176 6 770
Driftkostnader -3 748 -189 -64 -310 -4 311
Fastighetsskatt -781 -211 -26 -252 -1 271
Driftnetto 20 431 3 621 1 086 5 815 30 953
Förvaltningsfastigheter 1 231 923 247 139 70 935 277 606 1 827 602
Q3 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 19 364 3 391 1 107 3 932 27 794
Serviceintäkter 3 399 448 43 662 4 552
Driftkostnader -4 250 -207 -64 -439 -4 960
Fastighetsskatt -532 -238 -25 -434 -1 229
Driftnetto 17 981 3 394 1 061 3 721 26 157
Förvaltningsfastigheter 1 246 379 252 037 77 448 281 643 1 857 507
Jan-sep 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 62 102 11 021 3 418 12 524 89 065
Serviceintäkter 11 787 1 142 120 3 196 16 245
Driftkostnader -12 813 -742 -216 -1 167 -14 938
Fastighetsskatt -2 343 -593 -76 -756 -3 769
Driftnetto 58 733 10 827 3 246 13 797 86 603
Förvaltningsfastigheter 1 231 923 247 139 70 935 277 606 1 827 602
Jan-sep 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 57 670 10 258 2 950 7 574 78 452
Serviceintäkter 10 557 1 181 78 792 12 608
Driftkostnader -13 030 -708 -147 -789 -14 674
Fastighetsskatt -2 033 -634 -71 -533 -3 271
Driftnetto 53 164 10 097 2 810 7 044 73 115
Förvaltningsfastigheter 1 246 379 252 037 77 448 281 643 1 857 507
Helår 2022 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 77 159 13 796 4 144 11 623 106 722
Serviceintäkter 14 364 1 639 112 1 182 17 297
Driftkostnader -17 665 -1 016 -237 -1 117 -20 035
Fastighetsskatt -2 649 -839 -99 -790 -4 377
Driftnetto 71 209 13 580 3 920 10 898 99 607
Förvaltningsfastigheter 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911

===== SIDA 31 =====

31
Definitioner av nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information 
till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa 
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal 
definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, 
Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genom-
snittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt 
per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana  
fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal  
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med juste-
ring av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, 
uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej 
utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, 
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering 
av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt 
per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande 
av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där 
inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbe-
tald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie 
för bolagets intressenter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårs-
bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på 
aktieägarnas kapital och hybridobligationslån.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas mark-
nadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat 
med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella 
intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedgingkostnader  
för räntetak omräknats till helårsbasis.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat 
är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskattade reserver 
med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad, 
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till 
aktieägarnas kapital.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd-
ringar beaktats.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr-
ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvaru-
fastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot 
dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
31
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q3 
2023
Q3 
2022
Jan-sep 
2023
Jan-sep 
2022
Helår 
2022
Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722
Driftnetto 30 953 26 157 86 603 73 115 99 607
Förvaltningsresultat 16 810 14 653 40 144 42 778 55 182
Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990
Antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 431 287 53 505 098 47 083 244 47 425 672
Resultat per aktie, EUR¹ 0,13 0,49 0,23 1,90 1,66
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,2 12,2 14,2 13,7
Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 827 602 1 857 507 1 850 911
Likvida medel 34 074 26 637 34 074 26 637 45 994
Balansomslutning 1 907 004 1 917 783 1 907 004 1 917 783 1 929 726
Avkastning på eget kapital, % 4,5 13,9 2,6 18,7 12,5
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,0 50,5 46,0 47,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,7 58,0 56,7 58,0 59,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 3,5 2,3 3,5 3,1
Soliditet, % 38,0 37,0 38,0 37,0 36,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,6 1,7 1,8
Överskottsgrad, % 104,0 94,1 97,2 93,2 93,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 94,8 94,6 94,9 94,8
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,2 94,0 93,2 94,0 94,1

===== SIDA 32 =====

32
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
32
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q3 
2023
Q3 
2022
Jan-sep 
2023
Jan-sep 
2022
Helår 
2022
Eget kapital exkl. hybridobligationer 695 324 679 732 695 324 679 732 667 808
Återläggning av derivat -26 699 -12 484 -26 699 -12 484 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 44 355 44 367 44 355 44 367 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 30 913 24 221 30 913 24 221 12 110
EPRA NRV 743 893 735 836 743 893 735 836 710 125
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 695 324 679 732 695 324 679 732 667 808
Återläggning av immateriella tillgångar -125 -186 -125 -186 -158
Återläggning av derivat -26 699 -12 484 -26 699 -12 484 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 44 355 44 367 44 355 44 367 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 30 913 24 221 30 913 24 221 12 110
EPRA NTA 743 768 735 650 743 768 735 650 709 967
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,2 13,0 15,2 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 695 324 679 732 695 324 679 732 667 808
Återläggning av derivat -26 699 -12 484 -26 699 -12 484 -12 844
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -3 364 -3 900 -3 364 -3 900 -2 193
Återläggning av ej utbetald utdelning 30 913 24 221 30 913 24 221 12 110
EPRA NDV 696 174 687 569 696 174 687 569 664 881
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792
EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,2 12,2 14,2 13,7
Periodens resultat 8 032 24 204 13 989 90 558 79 990
Genomsnittligt eget kapital 720 297 698 621 711 566 646 497 640 535
Avkastning på eget kapital, % 4,5 13,9 2,6 18,7 12,5
Senior säkerställd skuld 923 451 854 799 923 451 854 799 880 111
Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 827 602 1 857 507 1 850 911
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,0 50,5 46,0 47,6
Skulder till kreditinstitut 1 071 012 1 103 919 1 071 012 1 103 919 1 139 341
Likvida medel -34 074 -26 637 -34 074 -26 637 -45 994
Nettoskuld 1 036 938 1 077 282 1 036 938 1 077 282 1 093 347
Förvaltningsfastigheter 1 827 602 1 857 507 1 827 602 1 857 507 1 850 911
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,7 58,0 56,7 58,0 59,1
Driftnetto * 113 095 93 489 113 095 93 489 99 607
Administrationskostnader * -8 835 -7 576 -8 835 -7 576 -8 531
Finansiella intäkter * 696 89 696 89 92
Totalt 104 956 86 002 104 956 86 002 91 168
Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak * -45 587 -24 730 -45 587 -24 730 -29 019
Räntetäckningsgrad, ggr (* rullande 12 månader) 2,3 3,5 2,3 3,5 3,1
Eget kapital 725 324 709 732 725 324 709 732 697 808
Balansomslutning 1 907 004 1 917 783 1 907 004 1 917 783 1 929 726
Soliditet, % 38,0 37,0 38,0 37,0 36,2
Totala skulder 1 181 681 1 208 051 1 181 681 1 208 051 1 231 918
Eget kapital 725 324 709 732 725 324 709 732 697 808
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,6 1,7 1,8
Driftnetto 30 953 26 157 86 603 73 115 99 607
Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722
Överskottsgrad, % 104,0 94,1 97,2 93,2 93,3
Hyresintäkter 29 765 27 794 89 065 78 452 106 722
Hyresvärde 31 546 29 318 94 116 82 708 112 556
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,4 94,8 94,6 94,9 94,8
Dagligvarufastigheter 912 265 910 089 912 265 910 089 922 531
Totalt fastighetsyta 978 919 967 762 978 919 967 762 980 576
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,2 94,0 93,2 94,0 94,1