Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

25Q3
1 JANUARI 2025 – 30 SEPTEMBER 2025
Delårsrapport
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter.

===== SIDA 2 =====

2
1 JANUARI 2025 – 30 SEPTEMBER 2025
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i Finland 
till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem av fastigheterna, 
med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6 MEUR, förvärvades från 
Tokmanni genom en sale-and-leaseback-affär med 10-åriga hyresavtal. Den 
sjätte fastigheten är en Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med 
ett underliggande fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under 
uppförande och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026.
Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio fastigheter i 
Sverige, Danmark och Belgien genom fyra separata transaktioner till ett 
underliggande fastighetsvärde om 36,5 MEUR. Under kvartalet har en 
hyresgäst utnyttjat sin förköpsrätt för en av de sju danska fastigheterna, 
vilken därmed utgick ur affären.
Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt 
MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt. MTN-
programmet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande i SEK, 
NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya grundprospektet har 
godkänts av Finansinspektionen och finns tillgängligt på Cibus och 
Finansinspektionens webbplatser.
Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat avtal om att 
förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för cirka 40,3 MEUR. Portföljen 
har 100 % uthyrningsgrad och en genomsnittlig återstående avtalstid 
på 7,7 år. Huvudhyresgäster är REMA 1000, Kiwi, Spar och Bunnpris. 
Tillträde sker i två steg under hösten 2025.
Cibus meddelade den 30 september att bolaget har öppnat ett 
kontor i Danmark och utsett Anders Vibe Andreasen till Head of 
Asset Management för Cibus Danmark. Anders tillträdde tjänsten 
den 1 september 2025.
Väsentliga händelser efter perioden 
Cibus meddelade den 10 oktober att bolaget har emitterat en andra 
tranch av seniora icke säkerställda gröna obligationer om 20 MEUR, 
under lånnummer 108, inom ramen för sitt MTN-program. Obligationerna 
förfaller i januari 2029 och emitterades till 101,228 procent av nominellt 
belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 baspunkter. 
Cibus avser att ansöka om notering av obligationerna på Nasdaq 
Stockholms lista för hållbara obligationer. Den 13 oktober gjordes 
ytterligare en utökning av obligationen med 10 MEUR till samma 
marginal. Det totala utestående nominella beloppet för obligationen 
uppgår till 80 MEUR efter emissionerna.
Cibus meddelade den 20 oktober att bolaget den 15 oktober 2025 
har förvärvat återstående 69,35 procent av aktierna i det belgiska 
fastighetsbolaget One+ NV från TS33 BV, och därmed blivit ensam 
ägare. I samband med detta har Cibus och TS33 även etablerat 
ett nytt 50/50 joint venture, Two+ NV, med fokus på nybyggda 
dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Genom förvärvet av One+ tillförs 
Cibus fem handelsfastigheter med ett underliggande fastighetsvärde 
om 38,6 MEUR. Det nybildade joint venture-bolaget Two+ säkerställer 
ett fortsatt strategiskt partnerskap med TS33. Cibus erhåller förköpsrätt 
på samtliga framtida detaljhandelsprojekt från TS33 i Belgien, vilket ger 
tillgång till en nationell pipeline av dagligvarubutiker. 
Utdelning 
För tolvmånadersperioden som inleddes efter årsstämman 2025 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
2
Nyckeltal¹ MEUR, om inget annat anges Q3 2025 Q3 2024 Jan-sep 2025 Jan-sep 2024
Hyresintäkter 42,0 30,4 122,4 91,4
Driftnetto 40,2 29,2 115,9 87,8
Förvaltningsresultat 21,8 13,2 79,3 35,8
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -2,9 -6,4 -7,5 -37,0
Periodens resultat 19,4 -5,6 64,1 -7,3
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 492 1 764 2 492 1 764
EPRA NRV per aktie, EUR 12,9 11,9 12,9 11,9
Antal fastigheter med solpaneler 76 49 76 49
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga 165,0 115,1 165,0 115,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,1 54,6 56,1 54,6
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,7 9,3 10,7 9,3
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 9,7 9,0 9,7 9,0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,4 2,2
¹För redogörelse av alternativa nyckeltal och definitioner se sida 41-42.
Q325
(jämfört med Q3 2024)
Jan–sep 
2025
(jämfört med januari - september 2024)
Hyresintäkter uppgick till 42,0 MEUR (30,4).
Driftnettot uppgick till 40,2 MEUR (29,2).
Förvaltningsresultatet uppgick till 21,8 MEUR (13,2). 
Förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekt uppgick till 
21,8 MEUR.
Periodens resultat uppgick till 19,4 MEUR (-5,6) vilket motsvarar 
0,23 EUR (-0,11) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick 
till -2,9 MEUR (-6,4) på fastigheter och 3,4 MEUR (-13,0) på 
räntederivat.
Hyresintäkter uppgick till 122,4 MEUR (91,4).
Driftnettot uppgick till 115,9 MEUR (87,8).
Förvaltningsresultatet uppgick till 79.3 MEUR (35,8). I 
förvaltningsresultatet ingår en intäkt av engångskaraktär om 
20,5 MEUR avseende negativ goodwill i samband med förvärvet 
av Forum Estates samt kostnader av engångskaraktär och 
valutakurseffekt om -1,3 MEUR. Förvaltningsresultatet exklusive poster 
av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 60,1 MEUR.
Periodens resultat uppgick till 64,1 MEUR (-7,3) vilket motsvarar 
0,81 EUR (-0,16) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till 
-7,5 MEUR (-37,0) på fastigheter och -4,6 MEUR (-9,4) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 1 056,1 MEUR (749,1) vilket motsvarar 12,9 EUR 
(11,9) per aktie.

===== SIDA 3 =====

3
Detta är Cibus
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom  
livsmedels- och dagligvaruhandeln.  
PERIODEN I KORTHET
Fastighetsportföljen av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med god täckning i Norden 
och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
Luxemburg
0,2 %
Andel driftnetto Q3
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
15 %
Andel driftnetto Q3
407 M€
Fastighetsvärde
74
Fastigheter
125 500 kvm 
Total yta
Nederländerna
5 %
Andel driftnetto Q3
120 M€
Fastighetsvärde
18
Fastigheter
42 500 kvm
Total yta
Norge
3 %
Andel driftnetto Q3
71 M€
Fastighetsvärde
23
Fastigheter
30 200 kvm
Total yta
Sverige
12 %
Andel driftnetto Q3
296 M€
Fastighetsvärde
134
Fastigheter
183 000 kvm
Total yta
Finland
50 %
Andel driftnetto Q3
1 207 M€
Fastighetsvärde
266
Fastigheter
716 200 kvm 
Total yta
Belgien
15 %
Andel driftnetto Q3
382 M€
Fastighetsvärde
127
Fastigheter
231 500 kvm
Total yta
Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Lidl
Jumbo
Dagrofa
Salling
Coop Danmark
Carrefour
Ahold Delhaize
Spar Colruyt
Norgesgruppen
Axfood
ICA
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
Fastigheter tillträdda under Q3 2025
Fastigheter som tillträds under Q4 2025
2%
1%
4%
4%
6%5%
5% 9%
15%
24%
5%
8%
3%
3%
3%

===== SIDA 4 =====

4
Fortsatt leverans av 
intjäningshöjande 
affärer, 
organisatoriska 
förbättringar och 
stabilt resultat.
KOMMENTAR FRÅN VD
 ”Jag är stolt över den pan-europeiska  
specialistplattformen vi gemensamt bygger 
och den stabila avkastningen vi levererar”
— Christian Fredrixon, VD
Det jag tycker ni skall ta med er av årets tredje kvartal är:
1) Fortsatt ökning av intjäningsförmåga.  
Ytterligare ett stabilt kvartal där intjäningsförmågan fortsätter att 
stiga i jämn takt och steg för nionde kvartalet i rad och uppgår nu 
till 1,07 EUR per aktie. Ökningen i Q3 beror framförallt på förvärv 
och lägre räntekostnader. 
2) Nytt eget kapital har satts i arbete.  
Vi har annonserat att vi har sysselsatt den miljard SEK i eget 
kapital som vi reste i juni 2025 på ett sätt som ökar intjäningen per 
aktie. Vi har genomfört förvärv på marknaden, återköpt efterställd 
skuld samt köpt fastigheter ur ett delägt bolag i Belgien på 
attraktiva villkor. Vi ser fortsatt intressanta tillväxtmöjligheter i alla 
våra marknader i vårt dagligvarusegment.  
3) Intjäningsförmågan per aktie har stigit med 18 % sedan mitten 
på 2023.  
Sedan vi återstartade vår tillväxtresa i Q2 2024 har vi 
offentliggjort förvärv av 234 fastigheter i 7 länder till ett samlat 
förvärvsvärde om  943 MEUR. Det viktigaste i vår tillväxtresa är 
att intjäningsförmågan per aktie har ökat med 18 % eller 0,16 EUR 
per aktie sedan mitten på 2023. Detta visar på bolagets förmåga 
att växa med ökad intjäningsförmåga samtidigt som vi skapar 
diversifiering, mer attraktivitet på kapital- och bankmarknaderna 
samt ännu starkare relationer med våra hyresgäster och de 
marknader vi verkar i.
4) Tillväxt i Norge.  
Det är glädjande att se att vi kan göra intjäningshöjande affärer 
även i Norge där det på senare år varit svårt att växa på ett 
lönsamt sätt. Norge är en av våra minsta geografiska marknader 
och genom vårt portföljförvärv i Norge ökar vårt portföljvärde med 
60 % i landet. 
5) Vi har startat vårt första kontor i Danmark.   
Outsourcing av asset management i Norden fungerar bra. Det 
danska kontoret är en del av vårt arbete för att skapa en ännu 
mer kostnadseffektiv organisation och komma ännu närmare våra 
viktiga hyresgäster. 
6) Genomsnittsräntan under 4,0 %.  
På finansieringssidan har vi fortsatt att refinansiera banklån 
till lägre marginaler och kan nu visa att vår genomsnittliga 
bankmarginal sjunkit till 1,4 %, vilket är den lägsta någonsin. Vår 
genomsnittsränta i koncernen har sjunkit ytterligare och är 3,9 %, 
att jämföra med vår direktavkastning på fastighetsportföljen på  
6,4 %.

===== SIDA 5 =====

55
Stabilitet, tillväxt och nya möjligheter i en föränderlig 
omvärld 
Det är med stolthet jag summerar den senaste perioden för Cibus. Vi 
har fortsatt att leverera på vår strategi att skapa stabila kassaflöden 
och långsiktig värdetillväxt genom investeringar i dagligvarufastigheter. 
Under tredje kvartalet 2025 har vi tagit ytterligare steg som stärker vår 
position som en ledande aktör i Europa. 
Kvartalet  
Vi levererar ytterligare ett bra kvartal som visar på stabil 
underliggande verksamhet som kryddas med förvärv och lägre 
räntekostnader.  
Från andra kvartalet till tredje kvartalet 2025 ökade hyresintäkterna 
med 1,7 %, driftnettot ökade med 2,8 %. Förvaltningsresultatet 
exklusive engångsposter steg med 6 % till 21,8 MEUR, vilket 
motsvarar ett förvaltningsresultat på 0,27 EUR per aktie. EPRA NRV 
per aktie steg med 0,1 EUR per aktie jämfört med andra kvartalet. 
Uthyrningsgraden ökade med 0,8 %-enheter under kvartalet till 96,1 %. 
Intjäningshöjande förvärv 
Under kvartalet annonserade vi förvärv om totalt 134 MEUR i fem 
länder. Efter kvartalets slut har vi förvärvat återstående cirka 70 
procent av JV:t One+, som äger nyutvecklade dagligvarubutiker i 
Belgien. Vi har även ingått avtal om ett nytt joint venture, JV:t Two+, 
där vi inleder ett nytt samarbete med samma utvecklare – denna gång 
med ett ännu tydligare fokus på dagligvarufastigheter.
Vi har fortsatt att trimma vår pan-europeiska portfölj genom att sälja 
icke-dagligvarufastigheter.  
Värderingar 
Vi externvärderar samtliga fastigheter varje kvartal, och under 
perioden har värderarnas direktavkastningskrav sjunkit i våra 
marknader, vilket lett till stigande fastighetsvärden i samtliga länder 
utom Finland. Fastighetsvärdet i Finland har sjunkit till följd av 
värderarnas ändrade uthyrningsantaganden. Denna nedgång är större 
än värdeuppgången i övriga delar av portföljen. 
Generellt ser vi räntesänkningar från ECB, Norges Bank och 
Riksbanken samt ett allt större nationellt och internationellt intresse 
och allt fler investerarkategorier intresserar sig för vårt segment.  
Vår direktavkastning har sjunkit till 6,4 % från 6,5 %.
Finansiering 
Med en genomsnittlig ränta som sjunker till 3,9 %, en 
räntetäckningsgrad som stiger till 2,4 ggr, genomsnittlig bankmarginal 
som sjunker till 1,4 %, en ränte- respektive kapitalbindningstid om 2,8 
år respektive 2,3 år och en framåtblickande skuldkvot om 9,7 ggr så 
har vi en stabil finansiell grund att bygga bolaget vidare på.  
Efter kvartalet tog vi marknadstillfället i akt att emittera 30 MEUR 
av 3,3-åriga obligationer till den lägsta obligationsmarginalen Cibus 
erhållit.  
Vi använder räntetak som en del av vår räntesäkring och detta ger oss 
fördelen av en positiv asymmetrisk effekt när räntorna rör på sig – vi är 
skyddade mot ränteuppgång men om basräntorna sjunker med  
1 %-enhet så minskar våra räntekostnader, allt annat lika, med 4,0 MEUR 
per år.  
Uthyrningsarbete 
Precis som tidigare kvartal så är det bland våra icke-
dagligvaruhyresgäster som det ofta rör på sig. Vi har varit aktiva med 
uthyrningsarbetet och har hyrt ut mindre vakanser och på ett par 
platser hyrt ut t.ex. lågpris- och apotekslokaler till nya hyresgäster 
inom samma segment.  
Dagligvarumarknaden  
Dagligvaruhandeln står stark som en stabil och icke-cyklisk sektor, 
med underliggande stabila men låga marginaler hos stora och 
effektiva kedjor med finansiell uthållighet. Konsumenter håller hårt 
i plånboken vilket märks framförallt inom sällanköpshandel och 
manifesterar sig i livsmedelshandeln genom att pris fortsätter att 
vara i fokus för konsumenten. Matinflationen är högre än allmän KPI i 
alla våra marknader. De flesta livsmedelsaktörer vill fortsätta att växa 
– både för att vinna den lokala marknaden men också för att vinna 
stordriftsfördelar på kedjenivå. 
Matpriser är i fokus i alla våra marknader. Utöver övriga finanspolitiska 
satsningar har regeringen i Sverige aviserat en temporär halvering av 
matmomsen från 12 % till 6 % med start i april 2026. Detta är en åtgärd 
som kan gynna konsumenterna och på sikt öka matvolymerna – något 
som stärker våra hyresgäster.  
I marknaden för dagligvarufastigheter ser vi ökad men hälsosam 
konkurrens i flera marknader. Nya aktörer känner sig manade till 
segmentet, exemplifierat i Sverige genom noterade NP3:s köp av 
en portfölj från Coop Mitt och i Finland från svenska bolag som går 
över Östersjön, exemplifierat genom Balders och Prisma Properties 
respektive köp i Finland.  
Trenden att utveckla livsmedelsbutiker till viktigare noder för nationell 
beredskap som vi tidigare sett i Finland fortsätter nu i Danmark 
och Norge där Salling respektive Norgesgruppen har sagt att de i 
samarbete med myndigheter stärker upp 50 respektive 100 butiker 
för att kunna fungera en tid utan ström, betalningsfunktioner eller 
varuförsörjning.   
Organisation 
I Benelux har vi full intern förvaltning medan vi i Norden utför delar 
av vår förvaltning genom våra outsourcing partners. I takt med 
att portföljen växer i respektive land så är det naturligt att öka 
förvaltningen med egna medarbetare inom vissa roller. Under kvartalet 
har vi öppnat kontor i Danmark med en förvaltningschef. 
Vi har under kvartalet även välkomnat vår nya Hållbarhetschef samt 
adderat en Investment Manager till vårt investeringsteam för att 
ytterligare kunna leverera på de affärsmöjligheter vi ser framåt. 
Framtidsutsikter
Vi går in nästa kvartal med en växande portfölj och en tydlig strategi. 
Jag är stolt över den pan-europeiska specialistplattformen vi 
gemensamt bygger och den stabila avkastningen vi levererar. Vår 
plattform ger oss möjlighet att fortsätta växa i Norden och Benelux, 
samtidigt som vi utvärderar nya marknader i Kontinentaleuropa. Med 
ett fortsatt fokus på stabila kassaflöden, hållbarhet och långsiktigt 
värdeskapande per aktie ser vi fram emot att leverera på vårt löfte: 
”Converting Food into Yield”. 
Tack till våra aktieägare, hyresgäster, finansiärer och medarbetare för 
ert förtroende och engagemang. 
KOMMENTAR FRÅN VD
Stockholm 4 november 2025
Christian Fredrixon

===== SIDA 6 =====

6
Affärsidé, mål och utdelning
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i 
Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. 
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning 
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i 
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det 
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och 
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en 
god utdelning till sina aktieägare månadsvis. Den strategi som 
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och 
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka 
hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra 
våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar 
nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två 
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra 
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
 — Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt 
långsiktigheten i butiksläget
 — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett 
distributionsnät för andra varor handlade online
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
 — Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att 
successivt höja den över tid. 
 — Att nettobelåningsgraden skall ligga mellan 55 - 65 %. 
Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka 
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa 
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och 
betryggande sätt.
STRATEGISK INRIKTNING
/one.lt/period.tab/three.lt
/one.lt/period.tab/one.lt
/zero.lt/period.tab/nine.lt
/zero.lt/period.tab/seven.lt
/zero.lt/period.tab/five.lt
Q1Q4Q3Q1 Q2 Q3Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q2
20252024202320222020 20212018 2019
Intjäningsförmåga förvaltningsresultat och utdelning per aktie*
*Intjäningsförmåga förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster. Se sid 8 för definition.
Intjäningsförmåga per aktie*   Utdelning per aktie
6
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid.

===== SIDA 7 =====

7
Verksamhet
7Proxy Delhaize Ronse, Belgien

===== SIDA 8 =====

8
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den  
fastighetsportfölj som Cibus ägde per 1 oktober 2025 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i MEUR 1 okt  
2024
1 jan  
2025
1 apr  
2025
1 jul 
 2025
1 okt**** 
 2025
Förändring  
(1 okt 2025 - 
1 okt 2024)
Hyresintäkter 122,9 130,3 165,7 165,4 174,2
Fastighetskostnader -7,8 -8,0 -9,4 -9,1 -9,2
Driftnetto 115,1 122,3 156,3 156,3 165,0 + 43 %
Administrationskostnader -8,6 -9,8 -13,5 -13,7 -14,3
Finansnetto* -50,4 -50,6 -64,5 -63,0 -63,9
Resultat från intresseföretag** - - 0,3 0,3 -
Förvaltningsresultat 56,1 61,9 78,6 79,9 86,9
Kostnader hybridobligation -2,5 -2,3 -2,2 -2,1 -2,0
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 53,7 59,6 76,4 77,8 84,9
Justering ej kassapåverkande poster 2,8 2,7 2,8 2,6 2,6
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation
56,5 62,3 79,2 80,4 87,5
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation EUR***
0,99 0,99 1,04 1,05 1,07 +8 %
Utestående antal aktier*** 57 247 536 62 972 150 76 286 045 76 286 045 82 086 045
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget 
konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag.
***I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier, vilket ökade det totala antalet aktier till 76 286 045. Den 11 juni 2025 genomfördes en 
riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, användes det tidigare antalet aktier vid 
beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är 
beräknad baserat på 82 086 045 aktier.
****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och 
där första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts 
för dessa förvärv är det mer rättvisande att basera intjäningsförmågan med dem. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingår även dessa i 
intjäningsförmågan då dessa medel delvis finansierade förvärven.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av 
engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 oktober 2025 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med 
underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av 
engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
 — Finansnettot baseras på ingångna låne- och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då 
intjäningsförmågan beräknas. 
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 
NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna 
per 2025-10-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2024-10-01 ökat med 8 %. Detta i huvudsak på grund av högre 
hyresintäkter till följd av förvärv samt lägre räntekostnader.

===== SIDA 9 =====

9
VERKSAMHET
Driftnetto i jämförbart bestånd 
(intjäningsförmåga)
MEUR % effekt
Driftnetto 1 oktober 2024 115,1
Effekt av förändringar i fastighetskostnader 0,2 +0,2 %
Effekt av förändringar i beläggning -1,6 -1,4 %
Effekt av förändringar i beläggning såld 
fastighet
-0,7 -0,6 %
Effekt av indexuppräkning 1,5 +1,3 %
Effekt av övriga förändringar -0,1 -0,1 %
Jämförbart bestånd 1 oktober 2025 114,4 -0,6 %
Valutaeffekt 0,0 +0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 50,6 +44,0 %
Driftnetto 1 oktober 2025 165,0 +43,4 %
Driftnetto i jämförbart bestånd 
(intjäningsförmåga)
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd visar hur 
portföljen som Cibus ägde per 1 oktober 2024 har utvecklats fram 
till den 1 oktober 2025. 
Den negativa effekten av förändringen i beläggning uppgår till 
-1,6 MEUR. Cirka -0,6 MEUR av detta belopp är relaterat till tre 
fastigheter där Cibus, i samförstånd med hyresgästen, har kommit 
överens om att avsluta hyresavtalet i förtid för att möjliggöra 
utveckling av fastigheten. 
 — I den första fastigheten sker detta för att riva den befintliga 
livsmedelsbutiken och uppföra en större butik på samma 
plats för samma hyresgäst.
 — I den andra fastigheten genomförs en totalrenovering av 
butik och byggnad för samma hyresgäst, med ett långt 
hyresavtal på en högre hyresnivå.
 — I den tredje fastigheten avslutas avtalet för att en ny 
dagligvaruaktör ska kunna flytta in och öppna butiken inför 
julförsäljningen.
 
I samtliga fall är nya hyresavtal redan signerade, och när 
ombyggnadsarbetena är färdiga kommer dessa att bidra positivt 
till intjäningsförmågan. Övrig effekt av förändringar i beläggning 
härrör sig till största delen ifrån icke-dagligvaruhyresgäster.
Effekten av förändrad beläggning för såld fastighet avser en 
fastighet i Helsingfors, Finland som har sålts 28 februari 2025, 
vilket Cibus tidigare har kommunicerat. 
Effekten av indexering uppgick till 1,5 MEUR eller +1,3 %. Framför 
allt Finland har haft en låg inflation under perioden vilket har 
påverkat indexeringens storlek.
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd är per den 
1 oktober 2025 114,4 MEUR, en minsking med -0,6 %. Effekt av 
förvärvade och sålda fastigheter ökar driftnettot med +44,0 %. 
Totalt ökade driftnettot i intjäningsförmågan med +43,4 % till 
165,0 MEUR.
9
Exempel på förtida avslut av hyresavtal för att möjliggöra fastighetsutveckling: K-Market i Kuopio, Finland
Kesko och Cibus ersätter och utökar en K-Market-butik byggd 1972 med en ny, större K-Market på samma plats.
NUVARANDE FRAMTID

===== SIDA 10 =====

10
Resultatanalys januari - september 2025
INTÄKTER
Under de första nio månaderna 2025 uppgick koncernens 
hyresintäkter till 122,4 MEUR (91,4), vilket motsvarar en 
ökning med 33,9 % jämfört med samma period föregående år. 
Sett till hyresvärde är 99 % av Cibus hyresavtal kopplade till 
konsumentprisindex (KPI) och justeras i takt med detta. 
I Danmark förekommer så kallade korridorer i cirka 60 % av 
hyresavtalen, där hyresjusteringen vanligtvis är begränsad till 
maximalt 3–4 % per år, med ett golv på minst 1–2 % per år. I övriga 
länder är sådana klausuler betydligt mindre vanliga. 
Serviceintäkterna uppgick till 17,3 MEUR (15,8) och består 
till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % (94,1). Det totala hyresvärdet 
på årsbasis uppgick till 175,4 MEUR (129,1).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under 
perioden till -23,8 MEUR (-19,4). Driftnettot ökade med 32,0 % och 
uppgick till 115,9 MEUR (87,8), vilket motsvarar en överskottsgrad 
om 94,7 % (96,1). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple-
net” eller ”double-net”-avtal, där hyresgästerna ansvarar för 
merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta 
nyckeltalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna 
debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att 
bruttohyror, kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, 
medan driftnettot förblir relativt stabilt. Det innebär också att 
hyresintäkterna ökar i takt med KPI, medan kostnaderna inte 
påverkas i motsvarande grad.
Överskottsgrad exklusive engångsposter
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/nine.lt/zero.lt/percent.lt
/eight.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -10,5 MEUR (-8,1). I 
samband med förvärvet av Forum Estates övertogs även en 
organisation med tolv anställda. Genom förvärvet har Cibus 
etablerat en plattform för fortsatt tillväxt i Beneluxländerna, där 
skalfördelar kan uppnås vid förvärv av ytterligare fastigheter.
Cibus redovisade en engångskostnad om -0,3 MEUR under 
perioden, baserat på årsstämmans beslut att subventionera 
optionspremien. Därtill tillkom -0,2 MEUR i kostnader 
för rådgivningstjänster kopplade till framtagandet av 
teckningsoptionsprogram för anställda i både Norden och Belgien.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -47,0 MEUR (-43,9) och består 
huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om -44,5 
MEUR (-37,7) samt ränteintäkter om 1,2 MEUR (1,5). 
Utöver detta ingår valutakursförändringar om -0,8 MEUR (-0,7), 
samt kostnader för limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter 
och tomträttsavgäld enligt IFRS 16. En kostnad om -0,5 
MEUR har redovisats under perioden avseende återföring av 
uppläggningsavgifter hänförliga till lån som återbetalats. Eftersom 
stora delar av den räntebärande skulden har refinansierats, förväntas 
liknande återföringar inte uppstå inom den närmaste tiden.
Per den 30 september 2025 bestod koncernens upplåning av 
säkerställda banklån om 1 240,7 MEUR samt fyra icke säkerställda 
obligationer om totalt 243,3 MEUR. Det efterställda lånet om 12,2 
MEUR återbetalades under september 2025. De räntebärande 
skulderna uppgick därmed till totalt 1 484,0 MEUR (1 097,7), 
med en genomsnittlig ränta om 3,9 % (4,4), en genomsnittlig 
kapitalbindningstid om 2,3 år (1,7) och en genomsnittlig 
räntebindningstid om 2,8 år (1,8).
Under de tre första kvartalen 2025 ökade de räntebärande 
skulderna med 345,9 MEUR, inklusive effekter från 
valutakursförändringar. Ökningen är främst hänförlig till befintliga 
lån i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån i samband 
med genomförda förvärv samt en ny obligation om 50,0 MEUR som 
emitterades i januari 2025. För mer information om finansieringen, 
se sidorna 27–30.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under rapportperioden uppgick förvaltningsresultatet till 
79,3 MEUR (35,8). Förvaltningsresultatet exklusive poster av 
engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 60,1 MEUR, 
vilket motsvarar 0,78 EUR per aktie.
Brygga förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter
MEUR
Redovisat förvaltningsresultat  79,3
Negativ goodwill netto -20,5
Optionsprogram beslutad av årsstämman +0,5
Valutaeffekt     +0,8
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter 60,1
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 
621,7 EUR (-34,4) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR 
(1 797,9) till det utgående värdet 2 491,8, MEUR (1 763,5). Nedan är 
en specifikation över förändringen i balansräkningen. Då förvärvet 
av Forum Estates gjordes genom apportegendom skiljer sig nedan 
belopp från investeringsverksamheten i kassaflödet,
MEUR
Ingående värde 2025-01-01 1 870,1
Förvärv 636,6
Försäljningar -23,8
Orealiserade värdeförändringar -7,5
Valutakurseffekt 10,6
Investeringar i fastigheterna 5,8
Utgående värde 2025-09-30 2 491,8
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 
-7,5 MEUR (-37,0). Under perioden har samtliga länder, med 
undantag för Finland, haft ett ökat eller oförändrat underliggande 
fastighetsvärde. 
Finansiell utveckling
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
Fastighetsvärdet i Finland minskade under perioden, till stor del 
till följd av tidigare kommunicerade uppsägningar inför framtida 
avflyttningar. Eftersom tiden kvar till avflyttning successivt 
har minskat under perioden – i takt med att ytterligare tid har 
förflutit – har värderingen påverkats negativt. Den kortare 
återstående kontraktstiden medför en ökad osäkerhet kring 
framtida kassaflöden, vilket beaktas i värderingsmodellen. Den 
genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen i sin 
helhet har sjunkit under tredje kvartalet och var i slutet av Q3 
2025 6,4 %.
INVESTERINGAR I FASTIGHETER
MEUR
Hyresgästanpassningar 2,0
Renovering i befintliga fastigheter 2,8
Pågående fastighetsutveckling 1,0
Utgående värde 2025-09-30 5,8
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 5,8 MEUR (3,1) 
under perioden, varav 2,0 MEUR (0,8) avser genomförda 
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller 
över den befintliga portföljen och 1,0 MEUR (0,2) avser pågående 
fastighetsutveckling. 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -4,6 MEUR 
(-9,4). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till 
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
Norden
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige  
20,6 % samt i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. 
Utnyttjande av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten 
skattekostnad. 
Benelux
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % 
i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska 
fastighetsbolagen är strukturerade som en icke-offentlig REIT, 
där bolagsskatt endast tillämpas på icke-avdragsgilla kostnader 
samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en 
låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska 
fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga 
avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket 
leder till en lägre faktisk skattesats. 
Skattemässiga underskott
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 3,5 MEUR 
(5,0). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten 
har upptagits i koncernens balansräkning till 0,7 MEUR (1,0) och i 
moderbolagets balansräkning till 0,0 MEUR (1,2). Cibus redovisar 
en total skatt för rapportperioden om -6,6 MEUR (3,2), varav 
aktuell skatt uppgår till -0,9 MEUR (-0,8) och uppskjuten skatt till 
- 5,7 MEUR (4,0).
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till 64,1 MEUR (-7,3) vilket motsvarar 
0,81 EUR (-0,16) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår 
i resultatet och uppgick till -7,5 MEUR (-37,0) på fastigheter och 
-4,6 MEUR (-9,4) på räntederivat.
Tredje kvartalet 2025
Koncernens hyresintäkter ökade med 38,2 % till 42,0 MEUR (30,4) 
under tredje kvartalet 2025. Serviceintäkter uppgick till 4,8 MEUR 
(4,3) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. 
Driftnettot ökade med 37,7 % och uppgick till 40,2 MEUR (29,2). 
Administrationskostnaderna uppgick till -3,2 MEUR (-2,2). 
Finansnettot var under tredje kvartalet -15,3 MEUR (-13,8) och 
utgörs främst av periodens löpande räntekostnader om -15,0 
MEUR (-12,4) och ränteintäkter om 0,5 MEUR (0,5). Utöver 
detta ingår även valutakursförändringar om 0,0 MEUR (-0,5) 
och limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter samt 
tomträttsavgäld enligt IFRS 16.  
Förvaltningsresultatet för tredje kvartalet blev 21,8 MEUR (13,2). 
Förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekter uppgick till 
21,8 MEUR, vilket motsvarar 0,27 EUR per aktie. 
Brygga förvaltningsresultat Q3 exkl valutaeffekt och 
engångsposter
MEUR
Redovisat förvaltningsresultat  21,8
Valutaeffekt     0,0
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter 21,8
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till 
-2,9 MEUR (-6,4) på fastigheter och 3,4 MEUR (-13,0) på 
räntederivat. Under kvartalet har samtliga länder, med undantag för 
Finland, haft ett ökat underliggande fastighetsvärde. 
Fastighetsvärdet i Finland har sjunkit till följd av värderarnas 
ändrade uthyrningssantaganden.
Total skatt uppgick till -3,1 MEUR (0,6), varav aktuell skatt uppgick 
till -0,1 MEUR (-0,3) och uppskjuten skatt till -3,0 MEUR (0,9). 
Periodens resultat uppgick för tredje kvartalet till 19,4 MEUR 
(-5,6), vilket motsvarar 0,23 EUR (-0,11) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten 
uppgick till 90,6 MEUR (76,6). Kassaflödet påverkas negativt av 
transaktionskostnader som betalats i samband med förvärvet av 
Forum Estates, se vidare not 2 på sidan 39.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
-104,9 MEUR (-10,4) och består främst av förvärv av fastigheter 
i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien och Nederländerna, 
samt försäljning av fastigheter i Belgien, Finland och Sverige. 
Cibus har även förvärvat samtliga aktier i Forum Estates under 
perioden via en apportemission. De likvida medel som erhölls via 
öppningsbalansen redovisas som en positiv effekt i kassaflödet 
från investeringsverksamheten, se vidare not 2 på sidan 39.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
50,6 MEUR (36,7). Under 2025 har Cibus emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR samt genomfört en 
riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 
drygt 1 miljard SEK. Vidare har refinansiering genomförts, vilket 
resulterat i upptagna lån om 406,6 MEUR och återbetalning av lån 
om -395,9 MEUR.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 87,3 MEUR (134,2). 
Kassabehållningen är fortsatt hög, då likviditet från nyemissionen 
ännu inte till fullo har utbetalats för nya förvärv. Per den 30 
september 2025 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, efter 
avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar, till 1 396,7 
MEUR (963,5). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 4,6 
MEUR (3,7).
VERKSAMHET

===== SIDA 12 =====

12
Joint Venture
Under perioden hade Cibus ett joint venture vid namn One+, där 
bolaget äger 30,65 % och resterande 69,35 % ägs av TS33, en 
fastighetsutvecklare med fokus på handelsfastigheter i Belgien.
Joint venture-verksamheten regleras av ett aktieägaravtal. För 
Cibus innefattar de centrala villkoren bland annat en förköpsrätt 
av nya dagligvarubutiker från TS33 samt en så kallad put/call-
option under perioden 2028–2030, där TS33 har rätt att sälja sin 
andel till Cibus, och Cibus har rätt att förvärva TS33:s andel.
Per den 30 september 2025 ägde One+ sju handelsfastigheter 
med en uthyrbar yta om 12 000 kvm. Det finns dock bindande 
avtal om försäljning av två av dessa fastigheter som inte är 
dagligvarufastigheter. Under perioden bidrog One+ med 0,4 
MEUR till förvaltningsresultatet, och kapitalandelen uppgick 
till 11,9 MEUR. Efter periodens utgång, den 15 oktober 2025, har 
Cibus förvärvat återstående 69,35 % av aktierna i One+ och är 
därmed ensam ägare av bolaget.
I samband med utköpet av One+ har Cibus och TS33 etablerat 
ett nytt 50/50 joint venture, Two+ NV, med fokus på nybyggda 
dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nybildade Two+ 
säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap med TS33. Cibus 
erhåller förköpsrätt på samtliga framtida detaljhandelsprojekt 
från TS33 i Belgien, vilket ger tillgång till en nationell pipeline av 
dagligvarubutiker. Cibus har även en rätt, men ingen skyldighet, 
att vid ett senare tillfälle förvärva de återstående aktierna i Two+.
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen 
och äger inga fastigheter. Bolagets verksamhet består i att äga 
aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor samt tillhandahålla 
koncerngemensamma funktioner såsom administration, 
transaktioner, förvaltning, juridik, projektutveckling och ekonomi. 
Periodens resultat i moderbolaget uppgick till -4,9 MEUR (7,7).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i sju geografiska segment: Finland, 
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 
Under tredje kvartalet 2025 var 50 % av driftnettot hänförligt till 
Finland, 15 % till Danmark, 15 % till Belgien, 12 % till Sverige, 5 % till 
Nederländerna, 3 % till Norge och 0,2 % till Luxemburg.
Av det totala fastighetsvärdet var 1 206,9 MEUR (1 170,2) 
hänförligt till Finland, 407,2 MEUR (266,4) till Danmark, 381,9 
MEUR (-) till Belgien, 295,9 MEUR (260,1) till Sverige, 119,7 MEUR 
(-) till Nederländerna, 70,9 MEUR (66,8) till Norge och 9,3 MEUR 
(-) till Luxemburg.
För ytterligare information, se sidan 38 i rapporten. 
Fastighetsvärde per land  
Q3 2025
5% 3%
15%
48%
16%
12%
Driftnetto per land  
Q3 2025
5% 3%
15% 50%
12%
15%
 Finland   Danmark   Belgien   Sverige   
 Nederländerna   Norge   Luxemburg
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att beslut kring fastighetsportföljen 
kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. Vid förvärv 
och förvaltning av fastigheter är ambitionen att främja hållbar 
utveckling – både för hyresgäster och det lokala samhället 
– samtidigt som detta skapar god långsiktig avkastning för 
aktieägarna.
Dagligvarubutiker utgör en viktig del av samhällsinfrastrukturen 
genom att förse människor med mat, men fungerar också som 
mötesplatser som bidrar till social och mental hälsa. För Cibus 
innebär hållbarhet att skapa tillgängliga och klimatsmarta 
marknadsplatser för slutkonsumenter, i nära samarbete med våra 
ankarhyresgäster – ledande aktörer inom dagligvaruhandeln i 
Europa.
Cibus har frivilligt publicerat en hållbarhetsrapport för helåret 
2024 som del av årsredovisningen, i största möjliga utsträckning 
upprättad enligt CSRD. Denna omfattande rapportering 
ökar transparensen kring både vårt hållbarhetsarbete och 
fastigheternas klimatavtryck. En ny dubbel väsentlighetsanalys 
ligger till grund för rapportens omfattning och har tydliggjort och 
breddat hållbarhetsarbetet, bland annat genom att inkludera fler 
sociala aspekter. Detta har lett till ökad dialog med hyresgäster 
kring exempelvis säkerhet och trygghet för besökare och 
yrkesverksamma, samt hur Cibus kan stödja hyresgästernas 
arbete för det lokala samhället. Rapporten adresserar även viktiga 
klimatrisker kopplade till omställningen, såsom investeringsbehov 
i fastighetsportföljen i relation till grön finansiering, samt 
vakansrisk kopplad till hyresgästers lönsamhetspress vid utbyte 
av förorenande köldmedier.
Cibus arbete med energieffektivisering och nära samarbete 
med hyresgäster bidrar till riskhantering och till att nå målet 
om klimatneutralitet senast 2030. Klimatberäkningarna har 
successivt förfinats, och 96 % av den energi Cibus köper in för 
hyresgäster utgörs av fossilfria energislag. Detta har lett till att 
vårt SBTi-godkända klimatmål för den egna verksamheten redan 
har uppnåtts – en viktig grund för fortsatt hög trovärdighet i 
klimatarbetet.
Under kvartalet har viktiga steg tagits i energiomställningen. I juli 
tecknades avtal om att påbörja skiftet från naturgas till förnybar 
uppvärmning i tre finska fastigheter. Utvärdering pågår för val 
mellan fjärrvärme och geoenergi, med genomförande planerat till 
fjärde kvartalet 2025 och färdigställande under första halvåret 
2026. Byte av energikälla i dessa fastigheter förväntas minska 
utsläppen med cirka 190 ton CO2e per år (Scope 3, kategori 13), 
baserat på tidigare klimatpåverkan från naturgas.
Solceller är installerade i 76 av våra fastigheter. Den årliga 
elproduktionen motsvarar elkonsumtionen för cirka 4 090 
lägenheter eller 41 miljoner kilometer med elbil. Denna produktion 
bidrar till en årlig minskning om 1 070 ton CO2e.
Parallellt har Cibus fortsatt att bidra till lokalsamhällena där bolaget 
är verksamt, med insatser som främjar gemenskap och social 
hållbarhet – i linje med bolagets långsiktiga miljömässiga mål.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Utöver nedan 
beskrivna risker hänvisas till Cibus årsredovisning 2024, 
avsnitt “Riskhantering” på sidorna 69-70 och not 23 ”Finansiell 
riskhantering  och finansiella instrument” sid 105-108. 
VERKSAMHET

===== SIDA 13 =====

13
VERKSAMHET
FASTIGHETER
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats 
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och 
Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och 
Inowai SA för Luxemburg. Samtliga fastigheter värderas av 
externa värderare varje kvartal. Det är dock Cibus styrelse och 
ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har 
fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet. Den 
genomsnittliga direktavkastningen uppgår till 6,4 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning 
av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i 
form av hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, 
administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det 
föreligger således risk för värdeförändringar på fastigheterna 
till följd av såväl förändrade kassaflöden som av förändringar 
i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för 
bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd 
av uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska 
situationen för hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna 
som påverkar kassaflödet är i sin tur förankrade i den rådande 
ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre faktorer i form av 
konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som 
kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, 
kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden 
(ekonomisk) i beståndet vid kvartalets utgång var 96,1 % (94,1) 
och portföljens WAULT var 5,8 år (4,8) och WAULB var 4,3 år. Se 
mer på sidan 19. 
Uthyrningsgrad per kvartal
Cirka 95 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter 
uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och 
hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt 
hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt 
yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en 
mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Europa. 
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
FINANSIERING
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs 
i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i 
stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk 
föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av 
ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har 
koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar 
men även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte 
kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För 
att minska refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera 
nordiska och europeiska banker och institut samt har en spridd 
förfallostruktur på lånen.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2024. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade 
till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och 
räntederivat som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering 
till verkligt värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, 
sidorna 95-98.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2024. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
anställda. Teckningskursen sattes till 110 % av genomsnittskursen 
för Cibus-aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. 
Teckning av optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110 % av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK. Vidare 
beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för 
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som 
erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form 
av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 0,4 MEUR 
inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet 2024. 
På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga 
incitamentsprogram riktade till medarbetare i koncernen, varav 
det ena riktar sig till medarbetare i Norden och det andra till 
medarbetare i Belgien. Båda teckningsoptionsprogram baserar 
sig på teckningsoptioner, och det nordiska programmet följer 
samma struktur som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det 
belgiska teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt 
och skiljer sig därmed från det nordiska programmet, bland annat 
genom att dess löptid är något längre.

===== SIDA 14 =====

1414
VERKSAMHET
Programmen uppgår till 547 500 teckningsoptioner varav 390 
000 teckningsoptioner är hänförliga till det nordiska programmet 
och 157 500 teckningsoptioner är hänförliga till det belgiska 
programmet.
Teckningskursen i det nordiska programmet är satt till 110 % 
av genomsnittskursen för Cibus-aktien 24 april - 2 maj 2025 
och uppgår till 180,10 SEK. Teckningskursen i det belgiska 
programmet är satt till det lägsta av den genomsnittliga 
stängningskursen för bolagets aktie under de trettio dagar som 
föregår erbjudandedatumet och den sista stängningskursen för 
bolagets aktie dagen före erbjudandedatumet. Teckningskursen 
i det belgiska programmet uppgår till 159,20 SEK. Vidare 
beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för 
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp 
som erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna 
i form av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick 
till 0,3 MEUR inklusive sociala avgifter. Därtill tillkommer 
rådgivningskostnader för programmen om 0,2 MEUR. 
Kostnaderna redovisades i andra kvartalet 2025.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus. 
Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot 
Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under 
perioden uppgår till 0,1 MEUR.
Valberedningen
Den 6 oktober meddelade Cibus att valberedningen inför 
årsstämman 2026 har utsetts. Den består av Johannes Wingborg 
(Länsförsäkringar), Frida Olsson (Fjärde AP-fonden), Frank 
Larsson (Handelsbanken Fonder) och Stefan Gattberg (Cibus 
styrelseordförande).
Årsstämma
Årsstämma 2026 beräknas hållas den 15 april kl. 10:00 på 7A 
Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 30 september 2025 var sista betalkurs 169,55 
SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 13,9 miljarder 
SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var ca 59 000 st. Antal 
utestående aktier uppgick per den 30 september 2025 till  
82 086 045 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie 
berättigar ägaren till en röst vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
Cibus meddelade den 10 oktober att bolaget har emitterat en 
andra tranch av seniora icke säkerställda gröna obligationer om 
20 MEUR under lån nummer 108, inom ramen för sitt MTN-
program. Obligationerna förfaller i januari 2029 och emitterades 
till 101,228 procent av nominellt belopp, med en rörlig ränta om 
3 månaders EURIBOR + 210 baspunkter. Cibus avser att ansöka 
om notering av obligationerna på Nasdaq Stockholms lista för 
hållbara obligationer. Den 13 oktober gjordes ytterligare en 
utökning av obligationen med 10 MEUR till samma marginal. Det 
totala utestående nominella beloppet för obligationen uppgår till 
80 MEUR efter emissionerna.
Cibus meddelade den 20 oktober att bolaget den 15 oktober 
2025 har förvärvat återstående 69,35 procent av aktierna i det 
belgiska fastighetsbolaget One+ NV från TS33 BV, och därmed 
blivit ensam ägare. I samband med detta har Cibus och TS33 
även etablerat ett nytt 50/50 joint venture, Two+ NV, med fokus 
på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Genom 
förvärvet av One+ tillförs Cibus fem handelsfastigheter med ett 
underliggande fastighetsvärde om 38,6 MEUR. Det nybildade 
joint venture-bolaget Two+ säkerställer ett fortsatt strategiskt 
partnerskap med TS33. Cibus erhåller förköpsrätt på samtliga 
framtida detaljhandelsprojekt från TS33 i Belgien, vilket ger 
tillgång till en nationell pipeline av dagligvarubutiker. 
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 4 november 2025 
kl 10:00 (CET) där VD Christian Fredrixon och CFO Pia-Lena 
Olofsson presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska 
och kommer sändas live på https:/ /cibus-nordic.events.inderes.
com/q3-report-2025. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen 
registrera deltagande på följande länk https:/ /events.inderes.
com/cibus-nordic/q3-report-2025/dial-in Efter registreringen 
får man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till 
konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att 
finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusrealestate.com
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2025 
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per 
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut 
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/

===== SIDA 15 =====

15
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 4 november 2025.
Stefan Gattberg
Styrelseordförande
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 4 november 2025 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
Johan Rippe 
Auktoriserad revisor 
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon 
Auktoriserad revisor
VERKSAMHET
Patrick Gylling
Styrelseledamot
Stina Lindh Hök
Styrelseledamot
Elisabeth Norman
  Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella 
delårsinformationen i sammandrag (delårsrapport) för Cibus 
Nordic Real Estate AB (publ) per 30 september 2025 och den 
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen 
och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta 
och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om 
denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av 
företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att 
göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga 
för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt 
mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör 
det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen 
grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet 
som en uttalad slutsats grundad på en revision har.  
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens 
del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för 
moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 4 november 2025
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Revisorns granskningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org nr 559135-0599

===== SIDA 16 =====

16
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusrealestate.com 
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusrealestate.com 
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusrealestate.comCibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 26 
SE-111 35 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
Kommande rapporteringstillfällen
2026-02-18 Bokslutskommuniké 2025
2026-04-29 Delårsrapport Q1
2026-07-16 Delårsrapport Q2
2026-11-04 Delårsrapport Q3
2027-02-18 Bokslutskommuniké 2026
2026-03-19 Årsredovisning
2026-04-15 Årsstämma
VERKSAMHET

===== SIDA 17 =====

17
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
99 % av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket stödjer 
tillväxten i vårt driftnetto även utan förvärv. 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer som ökar 
intjäningsförmågan per aktie. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan september 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att på sikt höja 
den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt segment 
över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% 
per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även 
en god motståndskraft mot den växande e-handeln 
som har gjort butikerna till ett distributionsnät av 
varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
17
Börsvärdet per sista september 2025 uppgick till drygt 13,9 miljarder SEK
Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap
S-market Mäyräkuja 2, Finland

===== SIDA 18 =====

18
Aktiekursens utveckling
Totalavkastning
Slutkurs på Cibus aktie per den 30 
september 2025 var 169,55 SEK, vilket 
motsvarar ett marknadsvärde på drygt 
13,9 miljarder SEK. Den genomsnittliga 
totala omsättningen under Q3 2025 
uppgick till 72 MSEK per dag, varav 
31 MSEK var på Nasdaq Stockholm. 
Perioden 1 oktober 2024 - 30 september 
2025 handlades Cibus börsvärde 1,6 
gånger. Det var drygt 68 % mer, sett till 
marknadsvärde, än genomsnittet för andra 
fastighetsbolag med ett börsvärde på över 
10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Källa: Modular Finance
Totalavkastningen dvs aktieutveckling 
samt utdelning har under första nio 
månaderna 2025 uppgått till 1,14 %, 
varav prisavkastningen var -3,77 % 
och direktavkastningen var 4,91 % . 
Beräkningarna utgår från man köpte aktien 
i stängning sista handelsdagen 2024. 
Den årliga genomsnittliga totala 
avkastningen sedan noteringen fram till 
30 september 2025, om man räknar in 
återinvesterad utdelning, uppgår till  
13,40 %.
(Källa: Pareto Securities)
Cibus aktieägare
Cibus aktiekurs
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Cibusaktien har ISIN 
SE0010832204. Bolaget har ca 59 000 
aktieägare per den 30 september 2025. De 
15 största aktieägarna innehar ca 38% av 
rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav 
som per den 30 september 2025 uppgick 
till 10 % eller mer av Cibus röster. 
VERKSAMHET
Aktieägare per den 30 september 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 5 053 408 6,16%
Länsförsäkringar Fonder 4 717 148 5,75%
Vanguard 3 469 580 4,23%
BlackRock 2 739 921 3,34%
Avanza Pension 2 705 390 3,30%
Columbia Threadneedle 1 936 807 2,36%
Sensor Fonder 1 700 370 2,07%
Handelsbanken Fonder 1 453 425 1,77%
Carnegie Fonder 1 282 152 1,56%
Tredje AP-fonden 1 249 063 1,52%
Nordnet Pensionsförsäkring 1 245 846 1,52%
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%
Clearance Capital LLP  951 468 1,16%
State Street Investment Management  721 850 0,88%
De Gryse Vincent Bv  620 271 0,76%
Ägarlista topp 15 31 022 445 37,79%
Övriga 51 063 600 62,21%
Totalt 82 086 045 100,00%
150
100
50
0
60
40
20
0
31 Dec
2022
30 Sep
2025
30 Jun
2025
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
 Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/five.lt/percent.lt
/five.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/two.lt/five.lt/percent.lt
-/five.lt/zero.lt/percent.lt
-/seven.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt*/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
YTD
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Cibus aktie har hög likviditet med 
mer än 68 % högre handel, sett 
till marknadsvärde, än andra större 
fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm
*Från och med den 9 mars 2018, då Cibus noterades.

===== SIDA 19 =====

19
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, 
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Dagrofa. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel 
Coop Danmark, Lidl, Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av 
hyresintäkter. I diagrammen nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på 
olika segment. 
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling
Dagrofa
Coop Danmark
Lidl
Carrefour
Jumbo
Spar Colruyt
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
5%
3%3%3%
4%3% 5%
8%
14%
21%19%
1%
2%
81,3% Livsmedel och dagligvaror
18,7% 
Övrigt
2,1% Specerier, drycker och restauranger
0,5% Apotek
3,1% Lågprishandel
3,1% Tjänster och gym
2,3% Bygghandel (DIY)
4,6% Övrig detaljhandel
0,9% Offentliga hyresgäster
2,1% Övrigt
VD Christian Fredrixon och styrelseordförande Stefan Gattberg

===== SIDA 20 =====

20
0
5
10
15
20
25
2034-
2086
2026 2027 2028 2029 2031 2032 203320302025
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
‘20
Q2
‘20
Q3
‘20
Q4
‘20
Q1
‘23
Q4
‘22
Q3
‘25
Q2
‘25
Q1
‘25
Q4
‘24
Q3
‘24
Q2
‘24
Q1
‘24
Q4
‘23
Q3
‘23
Q2
‘23
Q3
‘22
Q2
‘22
Q1
‘22
Q4
‘21
Q3
‘21
Q2
‘21
Q1
‘21
Q4
‘19
Q3
‘19
Q1
‘19
Q2
‘19
20
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl 
fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller 
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid 
om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal 
förlängs årligen, har den genomsnittliga återstånde avtalstiden 
hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens WAULT var 5,8 år.
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden 
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt 
att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att 
lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i 
tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens 
WAULB var 4,3 år.
I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående 
avtalstid både utan de belgiska uppsägningsrätter (WAULT) samt 
med dem (WAULB).
*Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal
VERKSAMHET
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien*   WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB* 4.3 år WAULT* 5.8 år
 Avtal som gäller tillsvidare   Andra avtal   Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter)   Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 22 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2025 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare, 
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills 
vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del, 
mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall 
har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg 
för fastighetsägaren.
År
MEUR

===== SIDA 21 =====

21
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 30 september 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 643 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige, 
Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Fördelningen av portföljens driftnetto under det tredje kvartalet var följande:
50 % från fastigheter i Finland, 15 % från Danmark, 15 % från Belgien, 12 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 3 % från Norge, 0,2 % från 
Luxemburg.
Cirka 95 % av de totala hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för 
verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och den 
genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen (WAULT) uppgår till 5,8 år.
Under kvartalet har Cibus slutfört förvärv i Finland, Sverige och Belgien. Totalt har nio fastigheter tillträtts genom sex separata 
transaktioner. Vidare har två fastigheter i Finland och en fastighet i Belgien avyttrats under perioden. För mer information, vänligen 
besök: www.cibusrealestate.com
21
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar 
area, kvm
 WAULT, år WAULB, år Ankarhyresgäs-
tens WAULT, år
Ankarhyregäs-
tens WAULB, år
Ankarhyresgäs-
tens andel av 
hyran
Kesko 143 275 869 4,4 4,4 4,6 4,6 93%
Tokmanni 57 254 482 4,8 4,8 5,1 5,1 88%
Coop Sverige 115 129 568 4,6 4,6 4,6 4,6 94%
S-gruppen 37 67 357 5,4 5,4 5,8 5,8 82%
Lidl 13 60 904 7,8 4,8 8,9 5,9 72%
Carrefour 41 46 161 14,2 1,5 15,1 1,5 92%
Rema 1000 28 41 331 5,1 5,1 5,7 5,7 79%
Dagrofa 12 33 889 3,6 3,6 5,6 5,6 80%
Jumbo 11 32 022 6,8 3,4 8,9 4,6 70%
Spar Colruyt 23 31 751 19,8 2,7 20,1 2,7 98%
Ahold Delhaize 14 27 741 9,2 2,4 11,0 3,1 81%
Coop Danmark 17 26 823 5,2 5,2 5,8 5,8 90%
Axfood 6 26 161 6,8 6,8 7,3 7,3 77%
Salling 20 23 253 6,9 6,9 7,0 7,0 97%
ICA 12 16 722 3,7 3,7 3,7 3,7 95%
Norgesgruppen 10 13 476 6,8 6,8 7,1 7,1 93%
Övrig dagligvaruhandel 32 117 750 6,9 3,7 7,1 4,7 70%
Övrig handel 52 107 025 5,1 1,8 n/a n/a n/a
Portföljen total 643 1 332 283 5,8 4,3 6,3 4,9 81%
AH Groningensingel 959, Nederländerna

===== SIDA 22 =====

22
22
Portföljdiversifiering 
Endast en fastighet i portföljen står för mer än 1,20 % av 
portföljens totala driftnetto, vilket minskar exponeringen mot 
enskilda objekt. Den största fastigheten bidrar med 1,26 % av 
driftnettot.
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000–3 000 kvm) utgör den 
dominerande butikstypen i portföljen och representerar 
huvuddelen av dagligvaruhandeln i både Norden och Benelux-
länderna.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 oktober 2025, inklusive första steget av den norska portföljen samt 
förvärvet av One+. Se beskrivning på sidan 8. Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 165,0 MEUR (aktuell intjäningsförmåga). 
VERKSAMHET
Antal fastigheter 658
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 376
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 091
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 165
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 127
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 6,1
WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,5
5%
9%
9%
17% 60%
Mellanstor  
livsmedelsbutik
Lågprisdagligvaru-
handel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
643
fastigheter

===== SIDA 23 =====

23
Fastigheter
Transaktioner
Under kvartalet, har Cibus slutfört fem separata förvärv, varav fem 
fastigheter tillträtts i Finland, två i Sverige och en i Belgien. 
Den 8 juli förvärvades en Prisma-stormarknad i Tusby i 
Helsingforsregionen med ett underliggande fastighetsvärde om cirka 
39,8 MEUR. Fastigheten har en uthyrbar yta om cirka 9 300 kvm och 
är uthyrd till S-gruppen på ett långt hyresavtal. Fastigheten är för 
närvarande under uppförande och beräknas vara färdigställd under 
tredje kvartalet 2026. Fastigheten förvärvades från den nordiska 
fastighetsinvesteraren och utvecklaren Nrep, som ansvarar för 
färdigställandet av byggnationen enligt ett forward funding-avtal. 
Transaktionen, som genomfördes som ett bolagsförvärv, tecknades 
och slutfördes den 8 juli 2025.
Den 9 juli, slutfördes förvärvet av fyra av fem fastigheter i Finland från 
Tokmanni i en sale-and-leaseback-transaktion med 10-åriga hyresavtal. 
Fastigheterna, belägna i Euraåminne, Pälkäne, Sibbo och Sodankylä, 
har en total uthyrbar yta om cirka 13 500 kvm och är fullt uthyrda. 
Den femte fastigheten i Kuopio färdigställs och tillträds under fjärde 
kvartalet 2025. Det totala underliggande fastighetsvärdet för portföljen 
uppgår till 21,6 MEUR. 
Den 9 juli, slutförde Cibus ett förvärv av en Willys Hemma butik 
i centrala Enköping till ett underliggande fastighetsvärde om 
2,9 MEUR. Fastigheten har en uthyrbar yta om 2 100 kvm och har 
dagligvarukedjan Axfood som ankarhyresgäst. Den genomsnittliga 
återstående avtalstiden är 6,9 år.
Den 23 juli slutfördes förvärvet i Finland av en sale-and-leaseback-
transaktion med Lidl i Iisalmi, till ett underliggande fastighetsvärde på 
4,7 MEUR. Fastigheten har en uthyrningsbar yta om cirka 2 500 kvm 
och är fullt uthyrd med ett 18-årigt hyresavtal utan uppsägningsrätt. 
Den 9 september slutförde Cibus ett förvärv i Belgien en Proxy 
Delhaize livsmedelsbutik i Meerhout, till ett underliggande 
fastighetsvärde om 1,6 MEUR. Butiken har en uthyrbar yta på 1 
300 kvm och är fullt uthyrd till Ahold Delhaize med nio år kvar på 
hyresavtalet. 
Den 29 september slutfördes ett förvärv av en Willys butik i Ludvika 
till ett underliggande fastighetsvärde om 9,7 MEUR. Fastigheten har 
en uthyrbar yta om 4 400 kvm och har dagligvarukedjan Axfood som 
ankarhyresgäst. Bland andra hyresgäster finns till exempel ett apotek 
och den genomsnittliga återstående avtalstiden är 7,5 år.
Under kvartalet har Cibus även avyttrat två fastigheter i Finland samt 
en fastighet i Belgien.
VERKSAMHET
Land Ort Adress Antal 
fastigheter
Fast.bet om 
relevant
Ankarhyresgäst Fastighetsvärde, 
MEUR
Kvm, 
tusen
Kommentar
Finland Tusby Koskenmäenpolku 4 1 858-1-8095-1 S-gruppen 39,8 9,3 I Q3 har 
29,0 MEUR 
upparbetats. 
Finland Flera Flera 4 Flera Tokmanni 17,4 13,5 Den femte 
fastigheten 
i Kuopio 
färdigställs 
och tillträds 
under Q4 
2025.
Sverige Enköping Åkerbygatan 9 1 Romberga 26:1 Axfood 2,9 2,1
Finland Iisalmi Kivikoulunkuja 1 1 140-7-5-2 Lidl 4,7 2,5
Belgien Meerhout Markt 15 1 NA Ahold Delhaize 1,6 1,2
Sverige Ludvika Gamla Bangatan 31 1 Hantverkaren 9 Axfood 9,7 4,4
Totalt tillträtt under Q3 2025
6 transaktioner 9 fastigheter 76,1 33,1
Totalt tillträtt under 2025
12 transaktioner 170 fastigheter 640,4 325,5
23Tokmanni Santalantie 26, Finland

===== SIDA 24 =====

24
Dagligvarumarknaden
VERKSAMHET
Finland
S-gruppen fortsatte att dominera den finska 
dagligvarumarknaden. Med en tillväxt på 2,1 % under första 
halvåret 2025 redovisade S-gruppen sitt 17:e kvartal i rad med 
högre tillväxt än Kesko. Kesko rapporterade en tillväxt på 0,1 % för 
K-gruppen (Kesko inklusive entreprenörsförsäljning) under det 
andra kvartalet.
Lidl Finland publicerade sina årsomsättningssiffror för det 
senaste räkenskapsåret, som avslutades i februari 2025. Med en 
omsättningstillväxt på 1,1 % passerade Lidl tvåmiljardersgränsen i 
EUR för första gången i Finland.
Som svar på S-gruppens tillväxt satsar Kesko på att öppna 
fler K-Citymarket-butiker. S-gruppen har å sin sida meddelat 
att koncernen kommer att fortsätta investera i den finska 
dagligvarumarknaden, trots de omfattande investeringar som 
gjorts under de senaste åren. Enligt företaget har investeringarna 
uppgått till fyra miljarder EUR i Finland under de senaste fem åren.
Sverige
Den svenska dagligvarumarknaden återgick till volymtillväxt 
efter ett kvartal med volymnedgång. Dagligvaruomsättningen 
ökade med 6,2 %. Onlineförsäljningen växte något snabbare 
än butikshandeln, och andelen online av den totala 
dagligvaruhandeln steg med 0,1 procentenhet till 4,2 %.
Det enda börsnoterade svenska dagligvarubolaget, Axfood, 
rapporterade en accelererad tillväxt från 3,9 % till 9,3 %. Den 
starkaste delen av Axfoods resultat för Q2 2025 var tillväxten 
inom lågprisformatet Willys, som återgick till tvåsiffrig tillväxt 
efter sex kvartal med ensiffrig tillväxt. Under första halvåret 2025 
ökade Axfood sina investeringar i Willys med 50 % jämfört med 
samma period 2024.
I början av september meddelade den svenska regeringen att 
momsen på livsmedel temporärt ska sänkas från 12 % till 6 % med 
start i april 2026. Konsolideringen inom Coop fortsätter, då Coop 
Östra har meddelat att man kommer att ta över och slås samman 
med den förlusttyngda Coop Syd.
Norge
Den norska dagligvarumarknaden har kämpat med de högsta 
nivåerna av livsmedelsinflation i Norden. Under de första sju 
månaderna av 2025 minskade dagligvaruvolymerna under fyra 
månader. 
I detta marknadsklimat rapporterade marknadsledaren 
Norgesgruppen en omsättningstillväxt på 5,6 % under första 
halvåret. Enligt företaget var detta snabbare än marknadens 
tillväxt. I halvårsrapporten meddelade företaget att alla dess 
huvudkedjor, Meny, Kiwi och Spar, ökade sina marknadsandelar. 
Spar hade den högsta jämförbara försäljningstillväxten. 
I början av augusti meddelade Norgesgruppen att de förvärvat 
apotekskedjorna Vitusapotek och Ditt Apotek. Vitusapotek är 
Norges näst största apotekskedja. 
Danmark
Livsmedelsinflationen i Danmark har varit bland de högsta av de 
undersökta länderna under det senaste året. Under sommaren låg 
inflationen på omkring 6 %. Dagligvarubranschen har inte kunnat 
växa i samma takt och därför sett försäljningsvolymerna minska. 
Av de olika dagligvarukanalerna har lågprisbutikerna 
varit vinnarkonceptet under det senaste året. I Q2/2025 
växte lågprisbutikerna med 5,2 %, jämfört med 3,8 % för 
livsmedelsbutikerna, medan onlinesförsäljningen minskade.
Trots stark tillväxt för lågprisaktörerna har Lidl hållit tillbaka 
nyetableringar under 2025, fram till sommaren. Efter att ha öppnat 
en ny butik i Hillerød i juni meddelade företaget att de planerar att 
öppna sex till sju nya butiker under året. 
Lågpriskedjan Netto, del av sallinggruppen, expanderar också. 
Företaget uppgav att de ska växa sitt butiksnät från 574 till 
600 under året. En stor del av denna expansion kommer från 
omvandlingen av tidigare förvärvade Coop-butiker till Netto-butiker. 
Belgien
Det harmoniserade konsumentprisindexet (HICP) steg till 2,7 
% under tredje kvartalet 2025, vilket innebär en ytterligare 
avmattning jämfört med 3,6% respektive 2,9 % under första och 
andra kvartalet. Bidraget från livsmedel ökade ytterligare, då 
inflationen för livsmedel (inklusive alkoholfria drycker) steg från 
2,4 % och 3,0 % i Q1 och Q2 till 3,1 % i Q3.
Den mest anmärkningsvärda strukturella förändringen under 
kvartalet var Delhaizes beslut att ta över samtliga sju tidigare 
Cora-stormarknader och omvandla dem till stormarknader 
om cirka 2 000 kvadratmeter senast i början av 2026. Detta 
förstärker den pågående övergången från stormarknader till 
dagligvaruhandel i mellanstort format. Därmed fullbordas 
Louis Delhaize-gruppens utträde från den belgiska 
hypermarknadssektorn.
Samtidigt fortsatte marknadsledaren Colruyt att tappa 
marknadsandelar. Vid årsstämman i september meddelade 
koncernen att marknadsandelen sjunkit från 29,2 % i april till 
28,9 % i augusti. En ojämn spelplan vad gäller liberalisering av 
öppettider och söndagsöppet fortsätter att påverka Colruyts 
konkurrenskraft negativt.
Nederländerna
Det harmoniserade konsumentprisindexet (HICP) i Nederländerna 
uppgick till 3,0 % under tredje kvartalet 2025, vilket är en ökning 
från 2,8 % under första halvåret. Samtidigt minskade inflationen 
för livsmedel (inklusive alkoholfria drycker) ytterligare, från 4,4 % 
i Q2, till 4,3 % i Q3.
Livsmedelsinflationen fortsätter att dominera den 
offentliga debatten i Nederländerna, särskilt med tanke 
på den ökade pressen på låginkomsttagare och stigande 
produktionskostnader. I september inledde ACM, den 
nederländska konkurrensmyndigheten, en prisundersökning av 
livsmedelsprissättningen hos stormarknader.
Jumbo, den näst största livsmedelskedjan i Nederländerna, 
meddelade i september att Jesper Højer tillträder som ny VD den 
1 januari 2026. Højer är dansk och har omfattande erfarenhet inom 
dagligvaruhandeln, med tidigare ledande befattningar inom Lidl 
Belgien, Lidl Nederländerna och Lidl International.
Pris- och tillväxtjämförelse
Land HICP1 KPI2 Livsmedels-
inflation
Onlineandel
Finland 2,2 % 0,5 % 2,5 % 3,0 %
Sverige 3,2 % 0,9 % 3,3 % 4,2 %
Norge 3,6 % 3,6 % 6,2 % 2,3 %
Danmark 2,2 % 2,3 % 5,3 % 6,4 %
Belgien 2,7 % 2,1 % 3,1 % 3,5 %
Nederländerna 3,0 % 3,3 % 4,3 % 8,3 %
EU 2,6 % 3,5 %
1. Harmonised Index of Consumer Prices år-över-år (senast tillgängliga).  Harmoniserad  beräkning av 
prisförändring inom EU 
2. Konsumentprisindex år-över år (senast tillgängliga): Beräknad på resepktive lands prisförändring. 
Källa: Eurostat HICP, Tilastokeskus, Statistiska centralbyrån, Statistisk sentralbyrå.  Statistics Denmark, 
Statbel, Statistics Netherlands, PTY, Dagligvaruindex, Dagligvarefasiten, Dagligvaruhandeln.

===== SIDA 25 =====

25
VERKSAMHET
Livsmedelsinflation
Livsmedelsinflation blev ett omdiskuterat ämne i de nordiska länderna under början av 2025. Inflationen höll sig på en fortsatt hög nivå under 
sommaren och uppmärksammades av konkurrensmyndigheterna i både Sverige och Norge, som publicerade rapporter om konkurrenssituationen 
och lönsamheten inom dagligvaruhandeln.
I Norge steg livsmedelsinflationen kraftigt i början av året, men började avta under sommaren. I Sverige ökade inflationen vid samma tidpunkt och 
har därefter legat kvar på en förhöjd nivå. Även Danmark har haft en livsmedelsinflation på 5 % eller högre. Bland de länder där Cibus är verksamt 
har Finland och Belgien haft de lägsta inflationsnivåerna, även om även dessa har ökat. Den allmänna konsumentinflationen har varit mer stabil och 
på en lägre nivå än livsmedelsinflationen. 
Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker
Belgien  Danmark   EU   Finland   Nederländerna   Norge   Sverige
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
 /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
 /two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/eight.lt
Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus).
Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader
50%
22%
17%
6%3%
44%
24%
3%
29%
49%
34%
9%
5%
29%
24%14%
9%
6% 4%
12%
37%
28%
18%
5%12%
17%
20%
9%
5%
11%
38%
ICA
Axfood
Coop
Lidl
City Gross
Övriga
Norges 
gruppen
Coop
Rema
Bunnpris
S-Group
K-Group
Lidl
Tokmanni
Övriga
Salling Group
Coop
Rema
Dagrofa
Lidl
Övriga
Colruyt Group
Ahold Delhaize
Carrefour
Aldi
Lidl
Intermarché
Louis Delhaize
Jumbo
Övriga
Albert Heijn4
Jumbo
Lidl
Plus/Coop
Aldi
Superunie5
1Avser 2024; 2Avser 2023; 3Avser inledningen av 2025 4Del av Ahold Delhaize; 5Inkluderar bla supermarkets som Hoogvliet, Deka and Vomar. Källa: Norden: Daqliqvarukartan, PTY. Cibus för Belgien och Nederländerna
SVERIGE 2
NORGE 1
FINLAND 1
BELGIEN 3
DANMARK 1
NEDERLÄNDERNA 3
2% 3% 1%
1% 1%
25

===== SIDA 26 =====

26
VERKSAMHET
Fastighetsmarknaden
Fortsatt aktiv marknad för dagligvarufastigheter  
under tredje kvartalet
Tredje kvartalet började aktivt då flera större affärer offentliggjordes 
innan sommarsemestern. Därefter var marknaden något lugnare, men 
som vanligt ökade transaktionsaktiviteten mot slutet av kvartalet. 
I Finland har Kesko förvärvat fastigheten K-Citymarket Ravattula 
från Nordisk Renting, i enlighet med en köpoption i hyresavtalet. 
Fastigheten är belägen i Littois, en del av centrala Åbo. Bolaget 
kommenterar att ägandet möjliggör utveckling och anpassning av 
fastigheten efter egna behov. I oktober kommunicerade Kesko att 
bolaget hade förvärvat en kontrollerande ägarandel i köpcentret 
Tikkuri i Dickursby, Vanda, och att utvecklingsplaner för centret 
inkluderar en K-Citymarket stormarknad.
I Sverige har NP3 Fastigheter genomfört en sale and leaseback-affär 
med Coop Mitt, där 22 fastigheter med ett årligt hyresvärde om 5,2 
MEUR ingår. Coop Mitt blir därmed en av NP3:s större kunder. I oktober 
kommunicerade den börsnoterade Prisma Properties att de hade ingått 
avtal om förvärv av två ICA Maxi butiker genom en forward funding-
affär till ett underliggande fastighetsvärde om 345 MSEK. 
I Norge har Newsec IM förmedlat köpet av Mortensrud Torg Senter på 
uppdrag av ett fåtal professionella investerare. Säljaren var Aberdeen 
Asset Management. Köpcentrumet omfattar 15 000 kvm med Kiwi som 
dagligvaruankare.
I Danmark offentliggjordes den största affären i början av juli, då Nrep 
(Urban Partners) tillsammans med StepStone Real Estate sålde en 
portfölj bestående av fem dagligvaruankrade handelsfastigheter och 
två bostadsfastigheter i Storköpenhamn. Köpare är ett joint venture 
mellan Slate Asset Management och OneIM. En annan affär var Rema 
1000 Danmarks köp av tre butiker från ett privat investeringsbolag.
I Belgien har AB Sagax förvärvat 10,8 % av aktierna i Retail Estates NV, 
ett börsnoterat fastighetsbolag på Euronext i Bryssel och Amsterdam. 
Investeringen motsvarar cirka 110 MEUR. Retail Estates NV är en REIT 
med fokus på externhandel i Benelux och äger 1 021 fastigheter. AB 
Sagax har varit aktiv i regionen sedan 2016, med ett fastighetsvärde 
om 890 MEUR i slutet av juni 2025.
I Nederländerna har fondförvaltaren Annexum tagit över förvaltningen 
av fyra fastighetsfonder från Blauwdruk Investeringen, med fokus på 
dagligvaruhandel och lokala köpcentrum. Den totala portföljen omfattar 
15 stormarknader och övriga handelsfastigheter på totalt cirka 37 500 
kvm, med ett underliggande fastighetsvärde över 115 MEUR.
Ytterligare förvärv inkluderar en Jumbo i Wilnis och en Nettorama 
i Boxmeer. Dessutom har Pensionsfonden APG förvärvat en Albert 
Heijn-fastighet i Amsterdam.
I Tyskland har Slate Asset Management ingått avtal om att förvärva en 
portfölj med sex fastigheter till ett värde över 100 MEUR. Hyresgästerna 
inkluderar Schwarz Group, Aldi, REWE Group och Edeka Group.
En annan affär involverar Tikehau Capital och Captiva, som 
tillsammans har köpt åtta handelsfastigheter från Aldi Nord. Portföljen 
omfattar cirka 16 000 kvm uthyrningsbar yta med nytecknade 15-åriga 
hyresavtal. Fastigheterna är strategiskt belägna, bland annat i Berlin, 
Leipzig och Bad Zwischenahn.
26Lidl Heikkiläntie 4, Finland

===== SIDA 27 =====

27
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från banker i 
Norden och Benelux, icke säkerställda obligationslån och ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, 
SEK samt NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. 
Per den 30 september 2025 uppgick de räntebärande skulderna 
till 1 484,0 MEUR (1 097,7) med en utgående genomsnittlig ränta 
om 3,9 % (4,4), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,3 år 
(1,7) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,8 år (1,8). 
Under första tre kvartalen 2025 ökade de räntebärande skulderna 
med 345,9 MEUR med hänsyn tagen till valutakursförändringar. 
Ökningen är främst hänförlig till befintliga lån i det förvärvade 
bolaget Forum Estates samt nya banklån upptagna i anslutning 
till genomförda förvärv, samt en ny obligation om 50,0 MEUR som 
emitterades i januari 2025. 
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på 
koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och 
att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren 
som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som 
innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70% och 
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången 
av tredje kvartalet 2025 var nettobelåningsgraden 56,1 % och 
räntetäckningsgraden 2,4 gånger. Nettobelåningsgraden var 
temporärt lägre än vanligt vid utgången av tredje kvartalet 
eftersom medlen från nyemissionen som genomfördes i juni 2025 
ännu inte till fullo använts till förvärv. 
95% av de räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör 
räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckningsgraden 
bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande 
ränteläge. Säkringsgraden förväntas stiga till 97 % i slutet av året, 
allt annat lika.
2%
82%
16%
Banklån 
1 240,7 MEUR
Obligationer 
243,3 MEUR
Hybridobligationer 
30,0 MEUR
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt 
elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till  
1 240,7 MEUR (886,0), vilket motsvarar 82 % av Cibus externa 
finansieringskällor.
Under de senaste kvartalen har en stor andel av bolagets 
banklån refinansierats, vilket har medfört en minskning av den 
genomsnittliga kreditmarginalen samt en förlängning av den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden. Vid utgången av tredje 
kvartalet 2025 uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för 
banklån till 1,4 %, och den genomsnittliga kapitalbindningstiden 
till 2,3 år – att jämföra med 1,6 % respektive 1,4 år vid utgången av 
tredje kvartalet 2024. Detta har även lett till att den kortfristiga 
skulden minskat och nu endast utgör 7 % av den totala 
räntebärande skulden.
För samtliga banklån med en återstående löptid understigande 
12 månader pågår diskussioner om refinansiering. Vid utgången 
av tredje kvartalet omfattade detta totalt 97,4 MEUR. Av detta 
refinansierades ett lån om 33,3 MEUR i början av fjärde kvartalet, 
med en ny löptid om tre år och en sänkt marginal om cirka 
0,30 procentenheter. Bedömningen är att en majoritet av den 
återstående kortfristiga skulden kommer att vara refinansierad 
inom två kvartal.
Efter den nyemission som genomfördes i juni 2025 påkallade 
Cibus förtida återbetalning av ett efterställt lån om 12,2 MEUR 
till tidigare aktieägare i Forum Estates. Lånet återbetalades i sin 
helhet den 12 september.
Cibus har även en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas 
för koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad 
vid utgången av tredje kvartalet.
27Jumbo Spijkenisse Hadewijchplaat, Nederländerna

===== SIDA 28 =====

28
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 97,4 1,6% 0,0 - 97,4 7% 32,3 2%
1-2 år 292,5 1,3% 50,0 4,0% 342,5 23% 375,5 25%
2-3 år 726,7 1,5% 143,3 3,8% 870,0 59% 696,8 47%
3+ år 124,2 1,3% 50,0 2,5% 174,2 12% 379,5 26%
Summa 1 240,7 1,4% 243,3 3,6% 1 484,0 100% 1 484,0 100%
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med 
fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida. 
Under tredje kvartalet 2025 upphandlades räntesäkringar för nya lån i samband med förvärv och för att ersätta förfallande 
räntesäkringar för befintliga lån. Totalt sett upphandlades swappar motsvarande 17,1 MEUR och räntetak om motsvarande 22,4 MEUR. En 
sammanställning av samtliga räntesäkringar återfinns på nästa sida. 
Räntekänslighetsanalys
De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och 
räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk 
riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor påverkar resultatet mindre än lägre 
marknadsräntor.
I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat, 
baserat på låneportföljen per den 30 september 2025 och ingångna räntesäkringar per 
detta datum.
Obligationer och hybridobligationer
16 % av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 243,3 MEUR (211,6). Utöver det 
har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % av den externa finansieringen. Hybridobligationen redovisas 
som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq 
Stockholm Corporate Bond list.
Hela den icke säkerställda obligationsportföljen refinansierades under 2024 och därefter emitterades ytterligare en obligation, MTN lån 
108, i inledningen av 2025. Denna obligation utökades med ytterligare två trancher om 20,0 MEUR respektive 10,0 MEUR i inledningen 
av fjärde kvartalet 2025. Båda trancherna emitterades till ett pris om 101,228 %, motsvarande en ränta om 3m Euribor + 2,10 %, för en 
återstående löptid om 3,3 år. MTN lån 108 har ett utestående belopp om 80,0 MEUR efter utökningen.
Det finns inga obligationsförfall att hantera förrän i inledningen av 2027, men Cibus kan påkalla förtida återbetalning av MTN-lån 105 om 
50,0 MEUR i februari 2026. Första möjliga inlösendag för hybridobligationen är i september 2026.
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet, vilket godkändes av Finansinspektionen den 23 juli 2025 och är giltigt 12 
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 30 september 2025, det vill säga innan utökningen av 
MTN lån 108 (i MEUR respektive MSEK).
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Utestående 
belopp
Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 3,50% SE0021921673
Obligation 108 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 2,50% SE0013362035
*Första inlösendag 2026-09-24.
3,9 % 1,4 % 2,8 år 2,3 år 56,1 %
Genomsnittsränta Genomsnittlig 
bankmarginal
Genomsnittlig  
räntebindningstid
Genomsnittlig  
kapitalbindningstid
Belåningsgrad 
nettoskuld
Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge
Marknadsränta Resultateffekt
+2,0 procentenhet -0,9 MEUR
+1,0 procentenhet -0,6 MEUR
-1,0 procentenhet +4,0 MEUR
-2,0 procentenhet +8,3 MEUR

===== SIDA 29 =====

29
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
0,2* 2,35% - 2026-09-01
50,0 2,56% - 2026-12-31
65,0 2,96% - 2027-07-15
35,0 3,03% - 2027-07-15
40,0 2,58% - 2027-09-30
25,0 2,75% - 2027-12-30
70,0 2,97% - 2027-11-28
26,0 2,31% - 2027-12-13
67,5 2,06% - 2027-12-30
38,0 1,99% - 2027-12-30
20,0 2,76% - 2028-04-15
13,0 1,99% - 2028-04-15
25,0 2,79% - 2028-04-15
30,0 2,85% - 2028-04-15
22,0 1,97% - 2028-04-15
8,6 2,07% - 2028-04-15
12,5 2,39% - 2029-01-17
12,5 2,36% - 2029-01-17
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31
75,0** 3,04% - 2030-12-31
25,0 2,45% 2025-12-31 2030-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
735,3
* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2025 
och 2026.
Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall
450,0 1,99% - 2027-09-15
111,0 1,86% - 2027-09-15
265,0 2,89% - 2027-10-02
65,0 2,33% - 2027-12-18
62,2 2,36% - 2027-12-18
180,0 2,22% - 2028-06-13
435,0 3,10% - 2032-04-07
1 568,2
Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall
16,9 4,03% - 2028-01-15
100,0 3,53% 2025-10-15 2028-10-15
84,5 3,97% 2025-10-15 2028-10-15
201,4
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 30 september 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 
95%. Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per 
detta datum av räntetak om 27%, ränteswappar om 52% och fasträntelån om 
15%. Återstoden om 5% motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor. Allt 
annat lika kommer säkringsgraden stiga till 97% under fjärde kvartalet 2025.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar 
i form av derivatinstrument per 30 september 2025, inklusive instrument 
med framtida start. 
15%
5%
53%
27%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga 
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR 
RÄNTESÄKRINGAR 
(MEUR)
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
/one.lt/comma.tab/five.lt/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/five.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt/zero.lt
/seven.lt/five.lt/zero.lt
/five.lt/zero.lt/zero.lt
/two.lt/five.lt/zero.lt
/zero.lt
Q1
26
Q2
26
Q3
26
Q4
26
Q4
28
Q2
29
Q1
29
Q3
28
Q2
28
Q1
28
Q4
27
Q3
27
Q2
27
Q1
27
Q4
25
Q3
25
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall
50,6 0,00% - 2025-12-10
35,0 2,00% - 2026-12-29
25,0 2,50% 2025-12-31 2026-12-31
96,0 2,00% - 2027-12-13
67,5 1,90% - 2027-12-30
68,0 2,00% - 2028-04-15
50,6 2,00% 2025-12-10 2028-04-15
25,0 3,00% - 2029-01-17
417,7
Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall
110,0 0,25% - 2026-01-08
30,0 3,50% - 2026-01-08
210,0 1,90% - 2027-09-15
68,0 2,00% - 2027-09-29
180,0 2,00% 2026-01-08 2028-06-13
598,0
Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall
120,0 2,50% - 2025-10-15
90,0 2,50% - 2025-12-22
72,3 4,00% - 2026-11-30
119,5 3,90% 2025-10-15 2028-10-15
115,0 3,80% 2025-12-22 2028-10-15
75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15
591,8
Räntesäkringar upphandlade efter utgången av tredje kvartalet:
Ränteswap 10,0 MEUR 2,01% 2025-10-21 - 2028-04-09
Ränteswap 10,0 MEUR 2,15% 2025-10-17 - 2029-01-17
Ränteswap 5,0 MEUR 2,06% 2025-10-24 - 2029-01-17
Ränteswap 35,0 MNOK 3,82% 2025-12-15 - 2028-10-15
Ränteswap 90,0 MNOK 3,85% 2025-10-15 - 2028-10-15
Räntetak 4,5 MEUR 1,95% 2026-01-15 - 2028-04-09
Räntetak 3,5 MEUR 1,95% 2026-04-15 - 2028-04-09
Räntetak 15,0 MEUR 3,00% 2025-10-17 - 2029-01-17

===== SIDA 30 =====

30
/seven.lt/four.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/six.lt/percent.lt
/six.lt/two.lt/percent.lt
/five.lt/eight.lt/percent.lt
/five.lt/four.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
58.7 %
61.3 %
57.8 % 59.1 %
57.5 % 58.1 %
56.1%55.0%
58.7 %
/four.lt/period.tab/zero.lt
/three.lt/period.tab/five.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt
/two.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
3.4 3.3 3.5
3.1
2.2 2.2
2.42.32.3
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall  Framåtriktad*
/one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/three.lt/period.tab/five.lt
/one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt
/nine.lt/period.tab/zero.lt
/seven.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
10.010.09.7 9.79.8
10.710.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4 12.0
9.9
10.4 10.7
11.1
12.8
/one.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/one.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/three.lt
2.5% 2.4%
2.3% 2.3% 2.3% 2.4%
2.2% 2.1% 2.0% 1.9% 1.8% 1.8%
VERKSAMHET
Utveckling av 
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - 
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). 
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser 
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters 
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 
55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar 
utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per 
30 september 2025 var 56,1 % vilket, liksom i andra kvartalet 2025, 
var lägre än vanligt då medel från nyemissionen i juni ännu inte till 
fullo använts till förvärv. 
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten 
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det 
ackumulerade resultatet senaste fyra kvartalen. Utfallet per 30 
september 2025 var 10,7 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024. 
Skillnaden förklaras av genomförda förvärv som ännu inte fullt ut 
återspeglas i resultatet. Samtidigt är nettoskulden lägre än normalt 
per 30 september 2025 då likviditet från nyemissionen ännu inte 
till fullo använts till nya förvärv. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, 
baserat på redovisad intjäningsförmåga, var skuldkvoten 9,7 
ggr. I denna beräkning är nettoskulden ökad med 68,8 MEUR 
vilket motsvarar ny skuld hänförlig till förvärv fram till den 15 
oktober. Nyckeltalet är ändå något påverkat av den tillfälligt lägre 
nettoskulden.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet 
kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att 
hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som 
driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar 
utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får 
understiga 1.5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden har stärkts 
under tredje kvartalet 2025 och uppgår nu till 2,4 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker med banklån och obligationer. Per den 30 
september 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen för 
banklån 1,4%, vilket är den lägsta genomsnittliga nivån någonsin 
för Cibus. Den genomsnittliga kreditmarginalen för obligationer 
var 3,6%, vilket tillsammas ger en volymviktad genomsnittlig 
kreditmarginal om 1,8% som även det den lägsta nivån någonsin. 
Detta tack vare refinansieringen av obligationsportföljen under 
2024 och löpande refinansiering av banklån till lägre marginaler 
senaste året.
Genomsnittlig kreditmarginal (%)  
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%)  Policy  Kovenant
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr)  Policy  Kovenant
Genomsnittlig kreditmarginal   Genomsnittlig bankmarginal
* Per Q2 2025 var nettoskulden ökad med 89,8 MEUR, motsvarande 
nettolikviden från nyemissionen i juni 2025, eftersom dessa pengar ännu inte 
hade använts till förvärv vid denna tidpunkt.

===== SIDA 31 =====

31
Ekonomisk redovisning
31AH Zeelandstraat, Belgien

===== SIDA 32 =====

32
Koncernens resultaträkning
Belopp i MEUR Q3 
2025
Q3 
2024
Jan-Sep 
2025
Jan-Sep 
2024
Helår 
2024
Hyresintäkter 42,0 30,4 122,4 91,4 122,4
Serviceintäkter 4,8 4,3 17,3 15,8 20,0
Driftkostnader -5,2 -4,3 -17,4 -15,6 -20,9
Fastighetsskatt -1,4 -1,2 -6,4 -3,8 -5,0
Driftnetto 40,2 29,2 115,9 87,8 116,5
Administrationskostnader -3,2 -2,2 -10,5 -8,1 -12,1
Övriga intäkter* - - 20,5 - -
Finansnetto -15,3 -13,8 -47,0 -43,9 -57,5
Resultat från intresseföretag 0,1 - 0,4 - -
Förvaltningsresultat 21,8 13,2 79,3 35,8 46,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 0,2 - 3,5 0,1 0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -2,9 -6,4 -7,5 -37,0 -44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 3,4 -13,0 -4,6 -9,4 -9,8
Resultat före skatt 22,5 -6,2 70,7 -10,5 -7,5
Aktuell skatt -0,1 -0,3 -0,9 -0,8 -0,3
Uppskjuten skatt -3,0 0,9 -5,7 4,0 3,0
Periodens resultat 19,4 -5,6 64,1 -7,3 -4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 57 779 056 77 380 305 57 602 066 58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 0,23 -0,11 0,81 -0,16 -0,12
* Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estate. Se 
vidare not 2 sid 39.
**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
Belopp i MEUR Q3 
2025
Q3 
2024
Jan-sep 
2025
Jan-sep 
2024
Helår 
2024
Periodens resultat 19,4 -5,6 64,1 -7,3 -4,8
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
1,0 -0,4 3,8 -2,4 -4,0
Summa totalresultat* 20,4 -6,0 67,9 -9,7 -8,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 33 =====

33
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR 30-sep 2025 30-sep 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 2 491,8 1 763,5 1 870,1
Nyttjanderättstillgångar 11,5 11,3 11,3
Andra materiella tillgångar 0,5 0,1 0,1
Immateriella tillgångar 0,1 0,1 0,1
Andelar i Intresseföretag 11,9 - -
Uppskjutna skattefordringar 0,7 1,0 1,9
Övriga långfristiga fordringar 0,1 0,0 0,0
Summa anläggningstillgångar 2 516,6 1 776,0 1 883,5
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 3,2 0,6 0,7
Övriga kortfristiga fordringar 6,6 2,3 5,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 6,2 3,5 2,5
Likvida medel 87,3 134,2 50,8
Summa omsättningstillgångar 103,3 140,6 59,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 619,9 1 916,6 1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,7 0,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 040,9 748,2 748,2
Reserver -4,6 -6,8 -8,4
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -74,5 -63,6 -61,8
Eget kapital exkl. hybridobligation 962,6 678,5 678,7
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Summa eget kapital * 992,6 708,5 708,7
Långfristiga skulder
Upplåning 1 370,4 716,7 1 010,1
Uppskjutna skatteskulder 42,1 34,8 36,4
Räntederivat 7,8 2,8 2,1
Övriga långfristiga skulder 15,7 14,5 14,6
Summa långfristiga skulder 1 436,0 768,8 1 063,3
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 109,0 377,3 123,6
Leverantörsskulder 4,3 1,2 3,5
Aktuella skatteskulder 2,3 2,6 1,5
Övriga kortfristiga skulder 6,5 5,5 5,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 69,2 52,7 36,3
Summa kortfristiga skulder 191,3 439,3 170,5
Summa skulder 1 627,3 1 208,1 1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 619,9 1 916,6 1 942,5
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 34 =====

34
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024 0,6 666,8 -4,4 0,2 663,2 30,0 693,2
Periodens resultat - - - -7,3 -7,3 - -7,3
Periodens övrigt totalresultat - - -2,4 - -2,4 - -2,4
Periodens totalresultat  
jan-sep 2024
- - -2,4 -7,3 -9,7 - -9,7
Nyemission* 0,1 82,0 - - 82,1 - 82,1
Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - 0,4 - 0,4
Återköp av teckningsoptioner** - -0,1 - - -0,1 - -0,1
Emissionskostnader - -1,1 - - -1,1 - -1,1
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2 - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6 - -54,6
Utdelning hybridobligation - - - -1,9 -1,9 - -1,9
Utgående eget kapital 30-sep 2024 0,7 748,2 -6,8 -63,6 678,5 30,0 708,5
Periodens resultat - - - 2,5 2,5 - 2,5
Periodens övrigt totalresultat - - -1,6 - -1,6 - -1,6
Periodens totalresultat  
okt-dec 2024
- - -1,6 2,5 0,9 - 0,9
Utdelning hybridobligation - - - -0,7 -0,7 - -0,7
Utgående eget kapital 31-dec 2024 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
Periodens resultat - - - 64,1 64,1 - 64,1
Periodens övrigt totalresultat - - 3,8 3,8 - 3,8
Periodens totalresultat  
jan-sep 2025
- - 3,8 64,1 67,9 - 67,9
Apportemission*** 0,1 203,8 - - 203,9 - 203,9
Nyemission**** 0,0 91,1 - - 91,1 - 91,1
Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - -1,9 - -1,9
Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - -1,3 - -1,3
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,7 - - 0,7 - 0,7
Köp av teckningsoptioner - 0,3 - - 0,3 - 0,3
Utdelning aktieägare - - - -75,2 -75,2 - -75,2
Utdelning hybridobligation - - - -1,6 -1,6 - -1,6
Utgående eget kapital 30-sep 2025 0,8 1 040,9 -4,6 -74,5 962,6 30,0 992,6
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat 
av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och 
aktiekapitalet till 629 721 EUR. 
** Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes 
att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya 
aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR.
*** Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av 
aktiekapitalet i Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR. 
**** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat 
av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till  
820 860,45 EUR.

===== SIDA 35 =====

35
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR Q3 
2025
Q3 
2024
Jan-sep 
2025
Jan-sep 
2024
Helår 
2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 22,5 -6,2 70,7 -10,5 -7,5
Justering för:
- Avskrivningar 0,1 0,0 0,2 0,0 0,1
- Finansnetto 14,7 13,2 42,8 40,3 57,2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 2,9 6,4 7,5 37,0 44,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -3,4 13,0 4,6 9,4 9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser - 0,6 0,4 1,2 0,9
- Resultat från intresseföretag -0,1 - -0,4 - -
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* - - -29,5 - -
Betald skatt 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet*
36,7 26,9 96,3 77,3 105,2
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 1,1 -1,7 -1,8 -3,0 -4,9
Förändring av kortfristiga skulder 0,4 -0,1 -3,9 2,3 2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 38,2 25,1 90,6 76,6 102,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -66,9 -0,9 -125,1 -7,7 -125,9
Försäljning av fastigheter 5,0 0,2 23,8 0,4 2,0
Investeringar i befintliga fastigheter -2,7 -1,6 -5,1 -3,1 -5,5
Andra investeringar - 0,1 -0,2 - -
Förvärv av dotterbolag* - - 1,7 - -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -64,6 -2,2 -104,9 -10,4 -129,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission - 82,1 91,1 82,2 82,2
Emissionskostnader - -1,1 -3,2 -1,1 -1,2
Köp av teckningsoptioner - - 0,3 0,4 0,4
Återköp av teckningsoptioner - - - -0,1 -0,1
Utdelning till aktieägare -18,0 -12,6 -51,3 -38,4 -52,8
Utdelning hybridobligation -0,5 -0,7 -1,6 -1,9 -2,6
Obligationsemission - - 50,0 189,6 189,6
Återköp av obligationer - -30,3 - -125,0 -144,7
Upptagna lån 37,7 - 406,6 - 522,5
Amortering av lån -37,7 -2,2 -395,9 -28,6 -487,8
Uppläggningskostnader -0,2 -0,0 -2,1 -1,8 -4,0
Betald ränta -14,2 -11,9 -40,8 -34,0 -48,9
Förtidsinlösenavgifter - -0,2 - -3,8 -4,2
Räntebärande finansiella placeringar - 5,0 - - -
Premie för finansiellt instrument -0,4 -0,7 -2,5 -0,7 -1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -33,3 27,4 50,6 36,7 46,5
Periodens kassaflöde -59,7 50,3 36,3 102,9 19,6
Likvida medel vid periodens början 147,0 83,9 50,8 31,5 31,5
Kursdifferens i likvida medel 0,0 0,0 0,2 -0,2 -0,3
Likvida medel vid periodens utgång 87,3 134,2 87,3 134,2 50,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna 
påverkar det löpande kassaflödet negativt. Se vidare not 2 på sidan 39.

===== SIDA 36 =====

36
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i MEUR Q3 
2025
Q3 
2024
Jan-sep 
2025
Jan-sep 
2024
Helår 
2024
Rörelseintäkter 0,6 0,5 2,0 1,6 3,5
Rörelsekostnader -1,1 -0,8 -13,0 -3,4 -5,6
Rörelseresultat -0,5 -0,3 -11,0 -1,8 -2,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 7,1 9,6 21,1 28,4 36,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -2,9 -9,6 -13,4 -19,4 -23,2
Resultat efter finansiella poster 3,7 -0,3 -3,3 7,2 11,6
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - - -1,0
Resultat före skatt 3,7 -0,3 -3,3 7,2 10,6
Skatt -1,6 0,4 -1,6 0,5 0,1
Periodens resultat* 2,1 0,1 -4,9 7,7 10,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 37 =====

37
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i MEUR 30-sep 2025 30-sep 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1 0,1
Inventarier 0,0 0,0 0,0
Andelar i dotterbolag 649,6 296,8 523,9
Uppskjutna skattefordringar 0,0 1,2 1,0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 496,7 542,9 354,9
Övriga långfristiga fordringar 0,0 0,0 0,0
Summa anläggningstillgångar 1 146,4 841,0 879,9
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 125,6 73,9 84,0
Övriga kortfristiga fordringar 0,4 0,6 2,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,3 0,6 0,4
Likvida medel 49,4 93,6 25,9
Summa omsättningstillgångar 175,7 168,7 112,7
SUMMA TILLGÅNGAR 1 322,1 1 009,8 992,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,7 0,7
Summa bundet eget kapital 0,8 0,7 0,7
Överkursfond 1 040,9 748,2 748,2
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Balanserat resultat -317,3 -250,5 -251,1
Periodens resultat -4,9 7,7 10,7
Summa fritt eget kapital 748,7 535,4 537,8
Summa eget kapital 749,5 536,1 538,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 241,9 209,8 189,6
Räntederivat 3,9 3,3 2,9
Summa långfristiga skulder 245,8 213,1 192,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till koncernföretag 278,6 222,5 238,0
Leverantörsskulder 0,1 0,4 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,1 0,2 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 48,0 37,5 23,3
Summa kortfristiga skulder 326,8 260,6 261,6
Summa skulder 572,6 473,7 454,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 322,1 1 009,8 992,6

===== SIDA 38 =====

3838
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR
Q3 2025 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 21,1 5,0 1,2 6,3 6,2 2,0 0,2 42,0
Serviceintäkter 3,3 0,4 0,1 0,6 0,1 0,1 0,2 4,8
Driftkostnader -3,5 -0,5 -0,1 -0,5 -0,2 -0,1 -0,3 -5,2
Fastighetsskatt -0,7 -0,2 -0,1 -0,3 -0,1 - - -1,4
Driftnetto 20,2 4,7 1,1 6,1 6,0 2,0 0,1 40,2
Förvaltningsfastigheter 1 206,9 295,9 70,9 407,2 381,9 119,7 9,3 2 491,8
Antal fastigheter 266 134 23 74 127 18 1 643
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
716,2 183,0 30,2 125,5 231,5 42,5 3,5 1 332,3
Q3 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 20,8 4,3 1,2 4,1 - - - 30,4
Serviceintäkter 3,3 0,4 - 0,6 - - - 4,3
Driftkostnader -3,6 -0,3 -0,1 -0,3 - - - -4,3
Fastighetsskatt -0,8 -0,2 - -0,2 - - - -1,2
Driftnetto 19,7 4,2 1,1 4,2 - - - 29,2
Förvaltningsfastigheter 1 170,2 260,1 66,8 266,4 - - - 1 763,5
Antal fastigheter 262 131 22 37 - - - 452
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
707,6 161,2 29,0 81,6 - - - 979,4
Jan-sep 2025* Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna** Luxemburg*** Cibus Group
Hyresintäkter 63,1 14,6 3,6 18,3 16,8 5,5 0,5 122,4
Serviceintäkter 10,5 1,5 0,1 1,8 2,9 0,3 0,2 17,3
Driftkostnader -12,6 -1,6 -0,2 -1,6 -0,8 -0,3 -0,3 -17,4
Fastighetsskatt -2,2 -0,7 -0,1 -0,9 -2,4 -0,1 - -6,4
Driftnetto 58,8 13,8 3,4 17,6 16,5 5,4 0,4 115,9
Förvaltningsfastigheter 1 206,9 295,9 70,9 407,2 381,9 119,7 9,3 2 491,8
Antal fastigheter 266 134 23 74 127 18 1 643
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
716,2 183,0 30,2 125,5 231,5 42,5 3,5 1 332,3
Jan-sep 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 62,8 12,6 3,5 12,5 - - - 91,4
Serviceintäkter 12,8 1,3 0,1 1,6 - - - 15,8
Driftkostnader -13,2 -1,0 -0,2 -1,2 - - - -15,6
Fastighetsskatt -2,3 -0,6 -0,1 -0,8 - - - -3,8
Driftnetto 60,1 12,3 3,3 12,1 - - - 87,8
Förvaltningsfastigheter 1 170,2 260,1 66,8 266,4 - - - 1 763,5
Antal fastigheter 262 131 22 37 - - - 452
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
707,6 161,2 29,0 81,6 - - - 979,4
Jan-dec 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 83,9 17,0 4,6 16,9 - - - 122,4
Serviceintäkter 16,0 1,7 0,2 2,1 - - - 20,0
Driftkostnader -17,3 -1,4 -0,4 -1,8 - - - -20,9
Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,0 - - - -5,0
Driftnetto 79,6 16,4 4,3 16,2 - - - 116,5
Förvaltningsfastigheter 1 169,1 269,5 66,9 364,5 - - - 1 870,1
Antal fastigheter 264 133 22 64 - - - 483
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
710,4 177,4 29,0 113,1 - - - 1 029,9
* Belgien, Nederländerna och Luxemburg ingår i Cibus konsolidering från 27 januari 2025.  
** Inkluderar engångsintäkt från återbetalning av överskjutande månadsavgifter. Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.  
*** Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net” och "double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen 
och den nivå styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
Segmentsinformation

===== SIDA 39 =====

39
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten 
över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa 
verkligt värde används marknadsräntor för respektive 
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna 
beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, 
liksom föregående år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken 
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt 
återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt 
värde på balansdagen uppgår till -7,8 MEUR (-2,8).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses 
vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har 
enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av 
marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande 
lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på 
skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, 
övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga 
skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa 
har kort löptid.
NOT 2 - RÖRELSEFÖRVÄRV
Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum 
Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av          
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen 
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser 
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger 
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. 
Portföljen bestod av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate har 12 anställda 
i Gent, Belgien och under 2024 uppgick hyresintäkter till 31,3 
MEUR. Forum Estate ingår i koncernens Finansiella rapport 
från och med 27 januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade 
nettotillgångar och goodwill är enligt följande: 
Förvärvsanalys för Forum Estate.
Köpeskilling MEUR
Apportegendom  113,6
Summa köpeskilling  113,6 
Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del 
av köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade 
aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie. 
Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga 
till apportemissionen redovisats som en avdragspost från 
värdet på överförda aktier respektive från eget kapital. 
Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var 
direkt hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter 
i resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i 
kassaflödesanalysen.
Verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder på 
förvärvsdagen var: 
MEUR
Förvaltningsfastigheter  512,2 
Andra materiella tillgångar  0,4 
Finansiella anläggningstillgångar  11,6
Omsättningstillgångar  6,0
Likvida medel  1,7
Totala tillgångar  531,9
Upplåning 305,4
Övriga långfristiga skulder 5,5
Kortfristiga skulder 79,5
Totala skulder  390,4
Totalt identifierbara 
nettotillgångar till verkligt 
värde
 141,5
Negativ goodwill -27,9
Köpeskilling  113,6
Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en 
paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade strategi 
att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad 
kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet 
uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog 
att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö. 
Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom 
förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade negativa 
goodwillen förväntas vara skattepliktig. Den negativa goodwillen 
redovisas netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader 
samt finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet 
under raden övriga intäkter (20,5 MEUR).

===== SIDA 40 =====

40
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
40
MEUR, om inget annat anges Q3 2025 Q3 2024 Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Helår 2024
Hyresintäkter 42,0 30,4 122,4 91,4 122,4
Driftnetto 40,2 29,2 115,9 87,8 116,5
Förvaltningsresultat 21,8 13,2 79,3 35,8 46,9
Periodens resultat 19,4 -5,6 64,1 -7,3 -4,8
Antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150 62 972 150
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 57 779 056 77 380 305 57 602 066 58 951 923
Resultat per aktie, EUR¹ 0,23 -0,11 0,81 -0,16 -0,12
EPRA NRV per aktie, EUR 12,9 11,9 12,9 11,9 11,7
EPRA NTA per aktie, EUR 12,9 11,9 12,9 11,9 11,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,3 12,4 11,3 11,1
Förvaltningsfastigheter 2 491,8 1 763,5 2 491,8 1 763,5 1 870,1
Likvida medel 87,3 134,2 87,3 134,2 50,8
Balansomslutning 2 619,9 1 916,6 2 619,9 1 916,6 1 942,5
Avkastning på eget kapital, % 7,9 -3,3 10,0 -1,4 -0,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,8 50,2 49,8 50,2 50,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,1 54,6 56,1 54,6 58,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,4 2,2 2,2
Soliditet, % 37,9 37,0 37,9 37,0 36,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,6 1,7 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,7 9,3 10,7 9,3 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 9,7 9,0 9,7 9,0 9,7
Överskottsgrad, % 95,7 96,1 94,7 96,1 95,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 94,1 95,5 94,1 94,2
Andelen dagligvarufastigheter, % 92,0 93,1 92,0 93,1 93,5
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

===== SIDA 41 =====

41
Definitioner av nyckeltal 
Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer 
dividerat med genomsnittligt antal utestående 
aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas 
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av derivat, uppskjuten skatt och 
ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal 
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av immateriella tillgångar, återläggning 
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald 
utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen 
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett 
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet 
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran 
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal 
utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, 
med justering av ej utbetald utdelning om inte 
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för 
bolagets intressenter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt 
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen 
omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga 
att generera vinst på aktieägarnas kapital och 
hybridobligationslån.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella 
risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida 
medel och kortfristiga placeringar dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella 
risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat 
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 
12 månader). Icke återkommande extraordinära 
poster exkluderas.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt 
bolagets resultat är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer 
och obeskattade reserver med avdrag för 
uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella 
stabilitet.
Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i 
förhållande till aktieägarnas kapital.
Skuldkvot  
(Net debt/EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel 
och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto 
minus administrationskostnader (rullande 12 
månader). Icke återkommande extraordinära poster 
exkluderas.
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande 
till skuldsättning.
Framåtriktad skuldkvot 
(Net debt/ EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida 
medel och kortfristiga placeringar dividerat med 
driftnetto minus administrationskostnader baserat 
på aktuell intjäningsförmåga. Icke återkommande 
extraordinära poster exkluderas.
Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell 
intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens 
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader 
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög 
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg 
ekonomisk vakansgrad.
Andelen 
dagligvarufastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med total 
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
exponering mot dagligvarufastigheter.
WAULT (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal 
om option om förlängning ej utnyttjas.
WAULT ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt 
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen.
WAULB (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term with Break options)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal, 
med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp 
avtalet i förtid. I Belgien har hyresgästen en 
lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av 
varje treårsperiod.
WAULB ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt 
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen om första 
möjliga uppsägningstidpunkt utnyttjas.
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 42 =====

42
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
MEUR, om inget annat anges Q3 2025 Q3 2024 Jan-sep 2025 Jan-sep 2024 Helår 2024
Eget kapital exkl. hybridobligationer 962,6 678,5 962,6 678,5 678,7
Återläggning av derivat 7,8 2,8 7,8 2,8 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 41,4 33,8 41,4 33,8 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 44,3 34,0 44,3 34,0 19,5
EPRA NRV 1 056,1 749,1 1 056,1 749,1 734,8
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150 62 972 150
EPRA NRV per aktie, EUR 12,9 11,9 12,9 11,9 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 962,6 678,5 962,6 678,5 678,7
Återläggning av immateriella tillgångar -0,1 -0,1 -0,1 -0,1 -0,1
Återläggning av derivat 7,8 2,8 7,8 2,8 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 41,4 33,8 41,4 33,8 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 44,3 34,0 44,3 34,0 19,5
EPRA NTA 1 056,0 749,0 1 056,0 749,0 734,7
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150 62 972 150
EPRA NTA per aktie, EUR 12,9 11,9 12,9 11,9 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 962,6 678,5 962,6 678,5 678,7
Återläggning av derivat 7,8 2,8 7,8 2,8 2,1
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -0,7 -1,0 -0,7 -1,0 -1,9
Återläggning av ej utbetald utdelning 44,3 34,0 44,3 34,0 19,5
EPRA NDV 1 014,0 714,3 1 014,0 714,3 698,4
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150 62 972 150
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,3 12,4 11,3 11,1
Periodens resultat 19,4 -5,6 64,1 -7,3 -4,8
Genomsnittligt eget kapital 982,7 672,7 850,7 700,8 701,0
Avkastning på eget kapital, % 7,9 -3,3 10,0 -1,4 -0,7
Senior säkerställd skuld 1 240,7 886,0 1 240,7 886,0 947,2
Förvaltningsfastigheter 2 491,8 1 763,5 2 491,8 1 763,5 1 870,1
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,8 50,2 49,8 50,2 50,6
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 484,0 1 097,7 1 484,0 1 097,7 1 138,1
Likvida medel -87,3 -134,2 -87,3 -134,2 -50,8
Nettoskuld 1 396,7 963,5 1 396,7 963,5 1 087,3
Förvaltningsfastigheter 2 491,8 1 763,5 2 491,8 1 763,5 1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 56,1 54,6 56,1 54,6 58,1
Driftnetto 144,6 115,9 144,6 115,9 116,5
Administrationskostnader -14,5 -11,8 -14,5 -11,8 -12,1
EBITDA* 130,1 104,1 130,1 104,1 104,4
Räntenetto -54,5 -48,0 -54,5 -48,0 -47,5
Räntetäckningsgrad, ggr (*rullande 12 månader) 2,4 2,2 2,4 2,2 2,2
Eget kapital 992,6 708,5 992,6 708,5 708,7
Balansomslutning 2 619,9 1 916,6 2 619,9 1 916,6 1 942,5
Soliditet, % 37,9 37,0 37,9 37,0 36,5
Totala skulder 1 627,3 1 208,1 1 627,3 1 208,1 1 233,8
Eget kapital 992,6 708,5 992,6 708,5 708,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,7 1,6 1,7 1,7
Nettoskuld 1 396,7 963,5 1 396,7 963,5 1 087,3
EBITDA* 130,1 104,1 130,1 104,1 104,4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,7 9,3 10,7 9,3 10,4
Nettoskuld¹ 1 465,5 963,5 1 465,5 963,5 1 087,3
Intjäningsförmåga EBITDA 150,,7 106,5 150,7 106,5 112,5
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 9,7 9,0 9,7 9,0 9,7
Driftnetto 40,2 29,2 115,9 87,8 116,5
Hyresintäkter 42,0 30,4 122,4 91,4 122,4
Överskottsgrad, % 95,7 96,1 94,7 96,1 95,2
Hyresintäkter 42,0 30,4 122,4 91,4 122,4
Hyresvärde 43,7 32,3 128,2 97,1 130,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 94,1 95,5 94,1 94,2
Dagligvarufastigheter, kvm 1 225,3 912,2 1 225,3 912,2 962,7
Totalt fastighetsyta, kvm 1 332,3 979,4 1 332,3 979,4 1 029,9
Andelen dagligvarufastigheter, % 92,0 93,1 92,0 93,1 93,5
 ¹ Nettoskulden är baserad på intjäningsförmågan, se vidare sidan 8.