FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
1 januari 2023 – 31 december 2023
Bokslutskommuniké
23
Q4
===== SIDA 2 =====
22
¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 32-33.
Perioden i korthet
Väsentliga händelser under perioden
Den 6 november meddelades att Cibus sålt två fastigheter i
Finland till S-gruppen för 9 MEUR. Försäljningspriset motsvarar
bokfört värde. Frånträde skedde den 8 november. Likviden från
avyttringarna användes för att minska skuldsättningen vilket
hade en positiv effekt på kassaflöde per aktie.
Den 29 november meddelades att Cibus styrelse utsett Christian
Fredrixon till ny VD för bolaget. Christian tillträdde sin nya roll den
15 januari 2024.
Väsentliga händelser efter perioden
Den 24 januari meddelades att Cibus emitterat en senior icke
säkerställd gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Den nya obligationen löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 400 baspunkter och har ett slutligt förfall 1 februari
2027.
Styrelsen förslag gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en oförändrad utdelning
om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Styrelsen ämnar att lämna fullständigt förslag med månatliga
belopp och avstämningsdagar i samband med kallelsen till
årsstämman.
1 januari 2023 – 31 december 2023
CIBUS DELÅRSRAPPORT
Nyckeltal ¹ Q4
2023
Q4
2022
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 798 1 851 1 798 1 851
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 113,8 110,7 113,8 110,7
Uthyrningsbar yta, tusen kvm ² 976 981 976 981
Andelen dagligvarufastigheter yta, % 92,8 94,1 92,8 94,1
Antal fastigheter med solpaneler 46 43 46 43
Belåningsgrad seniorskuld, % 51,1 47,6 51,1 47,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 57,5 59,1 57,5 59,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,2 3,1 2,2 3,1
Utdelning per aktie beslutad för perioden, EUR 0,23 0,25 0,92 0,98
Q4 2023 Jan–dec 2023
(jämfört med Q4 2022)
Hyresintäkter uppgick till 30 063 TEUR (28 270).
Driftnettot uppgick till 28 126 TEUR (26 492).
Förvaltningsresultatet uppgick till 11 788 TEUR (12 404).
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär
samt valutakurseffekt uppgick till 12 374 TEUR.
Periodens resultat uppgick till -33 909 TEUR (-10 568) vilket
motsvarar -0,60 EUR (-0,23) per aktie.
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick
till -31 200 TEUR (-24 517) på fastigheter och -20 800 TEUR
(442) på räntederivat.
Hyresintäkter uppgick till 119 128 TEUR (106 722).
Driftnettot uppgick till 114 729 TEUR (99 607).
Förvaltningsresultatet uppgick till 51 932 TEUR (55 182).
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär
samt valutakurseffekt uppgick till 51 906 TEUR.
Periodens resultat uppgick till -19 919 TEUR (79 990) vilket
motsvarar -0,41 EUR (1,66) per aktie.
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick
till -53 416 TEUR (28 143) på fastigheter och -21 865 TEUR (14
102) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 712 847 TEUR (710 125) vilket motsvarar
12,5 EUR (14,7) per aktie.
(jämfört med januari - december 2022)
===== SIDA 3 =====
3
Genom att förvärva, förädla och förvalta våra
fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln
ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare.
===== SIDA 4 =====
4
”Jag anser att livsmedels-
fastigheter är ett tillgångsslag
som har framtiden för sig i alla
konjunkturer genom sin själv-
klara plats i alla samhällen, i allas
vardag och genom platsens och
livsmedelshandels robusthet.”
— Christian Fredrixon, VD
Cibus redovisar en stabil ökning av hyresintäkterna med
6% och en ökning av driftnettot med 6% i fjärde kvartalet.
Förvaltningsresultatet uppgick till 11 788 (12 404) TEUR .
Även under detta kvartal ökar intjäningsförmåga per aktie
vilket är glädjande och ett kvitto på att de aktiva åtgärderna
som tagits under 2023 har burit frukt. Sedan 1 juli 2023 har
intjäningsförmågan per aktie stigit från 0,91 EUR/aktie först till
0,93 EUR/aktie 1 okt 2023 och vidare till 0,95 EUR/aktie 1 jan 2024.
Som nytillträdd VD i januari 2024 är jag stolt över
obligationsemissionen vi genomförde. Den icke säkerställda
gröna obligationen på 50 miljoner euro placerades på den lägsta
marginalen någonsin för Cibus med hänsyn tagen till löptiden.
Emissionen initierades av ett stort inkommande investerarintresse
och bolagets vägda kapitalkostnad ligger nu åter på en attraktiv
nivå.
Lägre transaktionsvolymer, fortsatt stabila
marknadsutsikter för livsmedelsfastigheter
Den nordiska fastighetsmarknaden präglades under 2023 av
kraftigt minskande transaktionsvolymer. I takt med att marknaden
under hösten 2023 började prisa in räntesänkningar redan under
2024 har marknaden börjat tina upp.
Livsmedelsfastigheter med stabila och inflationslänkade
hyresintäkter från en icke-cyklisk bransch med starka hyresgäster
är ett eftertraktat tillgångsslag för många investerare. Enligt MSCI
Sweden Annual Property Index 2023 så var livsmedelsfastigheter
det enda segment som levererade en positiv totalavkastning. Under
året såg vi flera nordiska transaktioner.
Stabil avslutning på året
Kommentar från vd
===== SIDA 5 =====
555
Bland de större affärerna återfinns t.ex. institutionella investeraren
Tredje AP-fondens dotterbolags förvärv av 4 fastigheter i Sverige
från Castellum för ca 600 MSEK, norska privata investerares
förvärv i Danmark av 64 livsmedelsbutiker för ca 240 MEUR samt
3 affärer om totalt 7 livsmedelsfastigheter i Finland för ca 60 MEUR
till en institutionell investerare, en livsmedelskedja och vår egen
försäljning till livsmedelskedjan S Group. I Kontinentaleuropa var
Slate Asset Managements förvärv av bolaget x+bricks med 188
livsmedelsfastigheter med ett värde på över 1 miljard EUR en av
årets största affärer i hela fastighetsbranschen.
2023 har för dagligvarubranschen varit ett år av hög men
avtagande inflation där mycket av tillväxten varit just
inflationsdriven och konsumenterna har i sina val premierat
prisvärde vilket livsmedelsaktörerna försöker att bemöta. E-handeln
har i Sverige backat efter tillväxten under pandemin och minskade
under året och utgör nu 4,1% av svensk dagligvaruhandel.
Motsvarande siffra i Finland är 2,7% år 2022. I Sverige har den totala
försäljningen i dagligvaruhandeln ökat med 7,5% under 2023 totalt
och 8,1% i fysisk butik. I Finland ökade försäljningen med 4,8% och i
Danmark ökade dagligvaruförsäljningen med 3,9% och Norge 7,7%.
Värdering av Cibus nordiska portfölj av fastigheter
för dagligvaruhandel
Cibus portfölj kännetecknas av mindre enheter på väletablerade
platser för dagligvaruhandel. Portföljen är uppbyggd för att vara
väldiversifierad avseende både det stora antalet fastigheter som
dessutom är belägna i fyra länder och olika regioner men även
olika hyresavtalslängd och motparter. Detta ger oss sammantaget
en diversifiering som skapar trygghet och förutsägbarhet i våra
kassaflöden.
Våra fastigheter externvärderas varje kvartal och i takt med att
det underliggande ränteläget har stigit har avkastningskravet
på våra fastigheter höjts med 0,39%-enheter under året varav
0,21%-enheter i senaste kvartalet i ett jämförbart bestånd. Trots
att ökade avkastningskrav, vilket hos Cibus motverkas genom
höjda hyresintäkter då cirka 99% av våra hyresavtal och intäkter
är kopplade till KPI, så har detta påverkat fastighetsvärderingarna
och orealiserade värdeförändringar uppgår under året till –53 416
TEUR, -2,9%.
Sedan mitten på 2022 då fastigheter generellt i marknaden
var som allra högst värderade så har avkastningskravet
ökat med 0,80%-enheter vilket innebär en nominell
orealiserad värdeförändring om -4,5% och en real orealiserad
värdeförändring om -15,2%. Trots detta har bolaget lyckats hålla
nettobelåningsgraden i det nedre spannet av vår policy om 55-
65% nettobelåningsgrad.
Den genomsnittliga direktavkastningen i portföljen är i slutet av
Q4 2023 6,4% och med bolagets genomsnittliga räntekostnad om
4,5% i slutet av 2023 så ser vi att vi har ett påtagligt yieldgap.
Finansiell utveckling för helåret 2023
Bolaget uppvisar ett starkt och stabilt operativt resultat för
helåret 2023. Bolagets hyresintäkter kommer till 84% från
dagligvaror och till 97% från fastigheter med livsmedel som
ankarhyresgäst. 99% av bolagets hyresvärde är indexlänkade
till respektive lands KPI och indexökningen bidrog med +5,0%
till våra ökade hyresintäkter under året. Samtidigt uppvisades
stabilitet avseende både vakans på 5,5% (5,2%) och återstående
genomsnittlig löptid på hyresavtalen, 5,0 år (5,0 år).
Förvaltningsresultatet uppgick till 51 932 TEUR, vilket är
en minskning med -6%, vilket främst berodde på ökade
räntekostnader i början av året innan räntesäkrande åtgärder och
obligationsåterköp hade genomförts.
Drygt 90% av våra hyresavtal är s.k. Triple-net eller
nettohyresavtal vilket innebär att våra kunder har stor
operationell flexibilitet för sin verksamhet och bär en större del av
de fastighetsrelaterade kostnader. Detta ger oss dels en hög och
stabil överskottsgrad över tid och dels kontroll över kostnader
och driftnetto. Under året ökade vårt driftsnetto med 15%.
Kapitalstrukturen har effektiviserats och bolaget har
räntesäkrat sina skulder till 97% och vid årets utgång var
räntetäckningsgraden 2,2 gånger.
Finansiell stabilitet lägger grunden för vårt
hållbarhetsarbete
Cibus verkar i en bransch där våra hyresgäster har miljontals
kundbesök i veckan och där både kunder, våra hyresgäster och vi
önskar en hållbar framtid och en ansvarsfull samhällsutveckling.
Vi vill ha tillgängliga och klimatsmarta handelsplatser. Vi fortsätter
att upplåta tak och investera i solcellsanläggningar. I slutet av året
har 46 av våra fastigheter solceller på sina tak som tillsammans
genererar el motsvarande närmare 2 600 lägenheter och vårt mål
om att bli klimatneutrala till 2030 sporrar oss att göra mer.
Styrelsens förslag till utdelning
Cibus affärsmodell baseras på stabila inflationssäkrade
kassaflöden och bolaget kan därmed dela ut stor del av sitt
operativa kassaflöde. Styrelsen ämnar att föreslå årsstämman
2024 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie fördelat på
12 utbetalningstillfällen. Styrelsen kommer att lämna fullständigt
förslag med månatliga belopp och avstämningsdagar i samband
med kallelsen till årsstämman.
Framtidsutsikter
Cibus livsmedelsportfölj och affärsmodell har återigen stått stark i
turbulenta tider. Med stabila kassaflöde och långsiktig verksamhet
i ryggen har Cibus under 2023 aktivt vidtagit åtgärder för att
effektivisera bolagets kapitalstruktur vilket ökar bolagets flexibilitet
och skapar handlingsutrymme. Cibus och livsmedelssektorns
motståndskraft visar på dess stabilitet men påminner oss även
om livsmedelssektorns betydelse som en del av den nordiska
samhällsinfrastrukturen och en del av våra liv. Jag är stolt över vad
Cibus har åstadkommit och tillträdde som VD 15 januari 2024. Då jag
har mångårig bakgrund inom livsmedelsfastigheter är Cibus som att
komma hem för mig personligen. Jag anser att livsmedelsfastigheter
är ett tillgångsslag som har framtiden för sig i alla konjunkturer
genom sin självklara plats i alla samhällen, i allas vardag och genom
platsens och livsmedelshandels robusthet.
Cibus har historiskt skapat värde för sina aktieägare genom både
direktavkastning via utdelning samt genom totalavkastning via
tillväxt per aktie. Min förhoppning är att 2024 även kommer att
medföra nya affärsmöjligheter samt nya bevis på att vår affärsmodell
med att köpa och förvalta stabila livsmedelsfastigheter är en
välfungerande affärsmodell i alla konjunkturcykler. Vi har beredskap
att agera på eventuella affärsmöjligheter som uppstår och har
kompetenta och erfarna medarbetare redo för att fortsätta att
optimera och att agera.
Stockholm den 29 februari 2024
Christian Fredrixon
KOMMENTAR FRÅN VD
===== SIDA 6 =====
6
Verksamhet
===== SIDA 7 =====
7
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj
som Cibus ägde per 1 januari 2024 för de kommande tolv månaderna.
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra
resultatpåverkande faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 1 jan
2023
1 apr
2023
1 jul
2023
1 okt
2023
1 jan
2024
Förändring
(1 jan 2024 -
1 jan 2023)
Hyresintäkter 118 500 119 400 119 000 120 200 121 600
Fastighetskostnader -7 800 -7 800 -7 700 -7 800 -7 800
Driftnetto 110 700 111 600 111 300 112 400 113 800 +3%
Administrationskostnader -8 250 -8 400 -8 170 -8 300 -8 520
Finansnetto* -44 300 -49 900 -52 050*** -51 100 -51 510
Förvaltningsresultat 58 150 53 300 51 080 53 000 53 770
Kostnader hybridobligation -2 060 -2 330 -2 500 -2 610 -2 600
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 56 090 50 970 48 580 50 390 51 170
Justering ej kassapåverkande poster 2 510 2 920 3 490 3 110 3 155
Summa resultat exkl ej kassapåverkande poster plus
kostnader hybridobligation
58 600 53 890 52 070 53 500 54 325
Resultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster plus
kostnader hybridobligation EUR**
1,21 1,11 0,91 0,93 0,95 -22%
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Nyemission har genomförts genom en riktad emission som godkändes 20 april 2023 på 8 804 348 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier.
***Inklusive ytterligare räntetak som tecknades i juli 2023.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1
januari 2024 utifrån gällande hyresavtal.
— Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas
utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna.
— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,00 SEK/ EUR använts fram till och med 1 april 2023. From 1 juli 2023 används växelkursen 11,50 SEK/
EUR för den svenska verksamheten. För den norska verksamheten har 10,40 NOK/EUR använts fram till 1 april 2023. Därefter from 1 juli 2023 har växelkursen 11,50
NOK/EUR använts för den norska verksamheten. För den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % effekt
Driftnetto 1 januari 2023 110 700
Effekt av förändringar i fastighetskostnader -180 -0,2 %
Effekt av förändringar i beläggning -1 130 -1,0 %
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 5,480 5,0 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2024 * 114 870 3,8 %
Valutaeffekt -1 090 -1,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 20 0,0 %
Driftnetto 1 januari 2024 113 800 2,8 %
* Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 1 januari 2023.
Kommentarer avseende den aktuella
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande resultat per
aktie exkl ej kassapåverkande poster har
för de kommande tolv månaderna per
2024-01-01 jämfört med tolvmånader-
sperspektivet per 2023-01-01 minskat
med -22%. Detta på grund av det högre
ränteläget samt valutakurseffekt i SEK
och NOK jämfört med EUR. Effekten av
indexuppräkning och andra hyreshöjning-
ar var 5,0% på årsbasis.
===== SIDA 8 =====
8
Resultatanalys januari - december 2023
Intäkter
Under perioden uppgick koncernens hyresintäkter till 119 128 TEUR
(106 722), vilket var en ökning med 12% jämfört med förra året. Sett
till hyresvärde är 99% av Cibus hyror kopplade mot och ökar med
konsumentprisindex (KPI). I Danmark förekommer dock tak på drygt
hälften av hyresavtalen. Ökningen är i regel maximerad till mellan
3 - 4% per år. Serviceintäkter uppgick till 20 877 TEUR (17 297) och
utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 94,5% (94,8). Totalt hyresvärde på
årsbasis uppgick till 127 500 TEUR (121 000).
Driftnetto
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under
rapportperioden till -25 276 TEUR (-24 412). I driftnettot ingår
intäkter av engångskaraktär om 2 700 TEUR hänförliga till
ersättning från projektutvecklare i Danmark samt ersättning
vid hävt förvärv. Driftnettot ökade med 15% och uppgick till 114
729 TEUR (99 607), vilket resulterade i en överskottsgrad på
96,3% (93,3). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där
hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot
ett av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens
villkor kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller
via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och
serviceintäkterna kan variera över tid medan driftnettot håller sig
relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar med
konsumentprisindex men inte kostnaderna i motsvarande grad.
Administrationskostnader
Administrationskostnaderna uppgick till -9 936 TEUR (-8 531). I
administrationskostnaderna ingår en kostnad av engångskaraktär
om -34 TEUR varav -434 TEUR avser avgångsvederlag och
återköp av optioner för avgående Verkställande Direktör samt
en positiv post om 400 TEUR avseende upplösning av reserv i
samband med ett tidigare förvärv.
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -52 861 TEUR (-35 894) och utgörs
främst av periodens räntekostnader om -46 876 TEUR (-28
024) men även av en valutakursförändring om -1 524 TEUR
(-1 938). I finansnetto finns kostnad av engångskaraktär om -1 117
TEUR avseende bland annat återlösenpremie för förtida inlösen
av obligationer och engångskostnader för omstrukturering
av derivatinstrument. I finansnettot ingår även limitavgifter,
kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter
samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om
918 MEUR finns tre icke säkerställda obligationer på totalt 148
MEUR per sista december 2023. Under fjärde kvartalet 2023
har Cibus återköpt 2 MEUR av den obligation som förfaller till
återbetalning i december 2024 och återbetalt banklån om 9
MEUR. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i
den totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer
och inklusive marginaler och löpande räntesäkringskostnader, till
4,5% (3,9).
Förvaltningsresultat
Under rapportperioden minskade förvaltningsresultatet med
6% till 51 932 TEUR (55 182). Förvaltningsresultatet exklusive
kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till
51 906 TEUR.
Värdeförändringar fastigheter
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till
-53 003 TEUR (351 285) från det ingående värdet om 1 850 911
TEUR (1 499 626) till det utgående värdet 1 797 908 TEUR (1 850
911). Nedan är en specifikation över förändringen:
TEUR
Ingående värde 2023-01-01 1 850 911
Förvärv 16 963
Försäljning -14 518
Orealiserade värdeförändringar -53 416
Valutakurseffekt -5 054
Investeringar i fastigheterna 2 976
Justerade anskaffningsvärden 46
Utgående värde 2023-12-31 1 797 908
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -53
416 TEUR (28 143). Den negativa värdeförändringen berodde
på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen. Effekten
dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Den
genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen är i slutet
av Q4 2023 6,4%.
Investeringar i fastigheterna har gjorts med 2 976 TEUR
(3 714), varav cirka 835 TEUR (1 046) är genomförda
hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje med eller över
befintlig portfölj.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET
Hyresintäkter och driftnetto per aktie
■ Hyresintäkter ■ Driftnetto
Förvaltningsresultat per aktie
■ Förvaltningsresultat
/one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR
/two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
20232022202120202019
/zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/three.lt/zero.lt EUR
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
20232022202120202019
===== SIDA 9 =====
9
Skatt
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden
uppkommit en låg aktuell skattekostnad. Utnyttjande av
underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 9 264
TEUR (20 339). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga
underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 1 880
TEUR (2 193) och i moderbolagets balansräkning till 921 TEUR (1
941). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om 3 555
TEUR (-17 497), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår
till -814 TEUR (-281) respektive 4 369 TEUR (-17 216).
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till -19 919 TEUR (79 990)
vilket motsvarar -0,41 EUR (1,66) per aktie. Orealiserade
värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -53 416 TEUR
(28 143) på fastigheter och -21 865 TEUR (14 102) på räntederivat.
Fjärde kvartalet 2023
Koncernens hyresintäkter ökade med 6% till 30 063 TEUR
(28 270) under fjärde kvartalet 2023. Driftnettot ökade med 6%
och uppgick till 28 126 TEUR (26 492).
Administrationskostnaderna uppgick till -3 695 TEUR (-2 594). I
administrationskostnaderna ingår kostnader av engångskaraktär
om -434 TEUR vilket är hänförligt till avgångsvederlag och
återköp av optioner för tidigare Verkställande Direktör.
Finansnettot var under fjärde kvartalet -12 643 TEUR (-11 494)
och utgör främst räntekostnader men även limitavgifter,
kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter
samt tomträttsgäld enligt IFRS 16. I finansnettot ingår även en
valutakursförändring på -152 TEUR (-309).
Förvaltningsresultatet för fjärde kvartalet uppgick till 11 788
TEUR (12 404) vilket motsvarar 0,21 EUR (0,26) per aktie.
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär
samt valutakurseffekter uppgick till 12 374 TEUR.
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till
-31 200 TEUR (-24 517). Den negativa värdeförändringen berodde
på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen om drygt 20
baspunkter. Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer till
följd av indexering. Orealiserade värdeförändringar på derivat
uppgick till -20 800 TEUR (442) och var ett resultat av kraftigt
fallande marknadsräntor.
Total skatt uppgick till 6 751 TEUR (1 103), varav aktuell skatt
uppgick till 117 TEUR (63) och uppskjuten skatt till 6 634 TEUR
(1 040).
Resultat efter skatt uppgick till -33 909 TEUR (-10 568), vilket
motsvarar -0,60 EUR (-0,23) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten
uppgick till 101 853 TEUR (96 380). Under perioden har en
omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjort
till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras
till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt
kopplade till företagets lån och obligationer och vi anser
att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i
finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också
justerats.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -5 433
TEUR (-344 942) och utgör främst förvärv av fastigheter i Sverige
under rapportperioden.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -110
853 TEUR (244 008). Finansieringsverksamheten har nu pålagts
kostnader för betald ränta och avgifter för förtidsinlösen.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 31 530 TEUR
(45 994). Cibus hade per den 31 december 2023 räntebärande
nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 1 034 442 TEUR
(1 093 347). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 4 457
TEUR (6 141).
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i
moderbolaget uppgick till 3 504 TEUR (8 879).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten
Finland, Sverige, Norge och Danmark. 68% av driftnettot under
fjärde kvartalet är hänförligt till Finland, 13% till Sverige, 15% till
Danmark och 4% till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 194 968
TEUR (1 249 087) hänförligt till Finland, 255 839 TEUR (243 180)
till Sverige, 277 207 TEUR (282 046) till Danmark och 69 894
TEUR (76 598) till Norge. Se sid 31 i rapporten för ytterligare
information.
VERKSAMHET
===== SIDA 10 =====
1010
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår
fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling.
I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi
som ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl
hyresgäster som ett levande närsamhälle och att detta bidrar
till en god långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. För
Cibus innebär hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga
och klimatsmarta marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta
gör vi tillsammans med våra ankarhyresgäster som är ledande
aktörer inom livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. Ett
exempel på detta är att vi upplåter våra stora och ofta platta
tak så att våra hyresgäster kan bygga solpaneler. Idag har 46
(43) av våra fastigheter solpaneler. Den årliga elproduktionen
de skapar motsvarar elkonsumtionen för 2 596 lägenheter
eller motsvarar att åka ca 26 miljoner km med en elbil. Årlig
CO2-minskning är ca 680 tCO2. Flera solpaneler är redan
planerade och diskussioner förs med flera av våra hyresgäster
om ytterligare installationer. Vi har även byggt solpaneler på en
fastighet i egen regi och planerar att anlägga fler då de både är
lönsamma och bra för miljön. Cibus har målsättningen att vara
klimatneutral till år 2030. Det finns en plan med delmål satt för
att minska utläppen. Utsläpp som inte kan tas bort helt kommer
att kompenseras.
Tack vare ambitiösa hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig
grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för
grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidigare
ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för
hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till
utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas
både för bank- och obligationsfinansiering. Efter periodens
utgång har en grön icke-säkerställd obligation om 50 MEUR
emitterats under den nya gröna ramverket.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till
huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker
hänvisas till Cibus årsredovisning 2022, avsnitt “Riskhantering” på
sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiella instrument” sid 83-86.
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och CBRE
för Danmark. Samtliga fastigheter värderas av externa värderare
varje kvartal. Det är dock alltid Cibus styrelse och ledning som
fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har fastställt de
externa värderarnas värdering för kvartalet. Den genomsnittlig
direktavkastningen uppgår till 6,4 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter,
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet.
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid periodens utgång var 94,5 % (94,8) och den viktade
genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 5,0 år. Cirka
97 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och
hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än
mer diversifierad kontraktsbas men också att fortsatt bibehålla
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och
dagligvaruhandeln i Norden.
Drift- och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k.
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen,
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för
reparationsbehov.
Finansiering
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal
skrivs i annan valuta än EUR. Ränterisk föreligger då koncernens
resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att
minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat
i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast
ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att
kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska
banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen så att de
inte förfaller samtidigt.
VERKSAMHET
===== SIDA 11 =====
11
VERKSAMHET
Rysslands anfallskrig i Ukraina och det makroekonomiska läget
Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av
Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och
USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet
direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget
verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation som
följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört räntehöjningar
i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa inflation. Det är i
nuläget osäkert vilken effekt som kriget i Ukraina kommer att få i
ett längre perspektiv på den nordiska ekonomin och kapital- och
kreditmarknaden. De högre räntorna har i det korta perspektivet
lett till negativa effekter på Cibus finansiella ställning och resultat.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades
vid upprättandet av årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings-
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) årsredovisning 2022.
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter,
bokslutskommuniké och årsredovisning.
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen
för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR.
Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023 och löper under fyra
kvartal.
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus
bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av
årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen
för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR.
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024.
På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för
Cibusaktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning av
optionerna kan ske tidigast 14 april 2025.
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.
Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde.
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan
verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda
och aktieägare i Cibus.
Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning
och övriga anställda ska vara årligen återkommande.
Valberedning
Den 22 september tillkännagavs valberedningens
sammansättning inför årstämman 2024. Som ledamöter i
valberedningen utsågs Olof Nyström Fjärde AP-fonden, Johannes
Wingborg Länsförsäkringar Fondbolag AB (publ), Markus
Dragicevic, utsedd av Dragfast AB och Patrick Gylling ordförande
i Cibus. Olof Nyström är utsedd till ordförande i valberedningen
Årsstämma
Årsstämman 2024 beräknas hållas den 15 april kl. 10:00 på 7A
Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm.
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets
revisor.
Cibusaktien
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm
MidCap. Per den 31 december 2023 var sista betalkurs 134,05
SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 7,7 miljarder
SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var cirka 47 000 st. Antal
utestående aktier uppgick per den 31 december 2023 till 57 246
140 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar
ägaren till en röst vid bolagsstämman.
Händelser efter periodens slut
Den 24 januari meddelades att Cibus emitterat en senior icke
säkerställd grön obligation om totalt 50 MEUR under sitt MTN-
program. Den nya obligationen löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 400 baspunkter och har ett slutligt förfall 1 februari
2027.
===== SIDA 12 =====
1212
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 29 februari 2024 kl 10:00 (CET) där VD Christian Fredrixon och CFO Pia-Lena Olofsson
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och kommer sändas live på https:/ /ir.financialhearings.com/cibus-nordic-real-
estate-q4-2023. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen registrera deltagande på följande länk : https:/ /conference.financialhearings.
com/teleconference/?id=5002038. Efter registreringen får man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till konferensen.
Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusnordic.com.
Styrelsen förslag gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2024 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Styrelsen ämnar att lämna fullständigt förslag med månatliga belopp och avstämningsdagar i samband med kallelsen till årsstämman.
===== SIDA 13 =====
1313
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 29 februari 2024.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 29 februari 2024
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 56
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den
svenskspråkiga versionen ha företräde.
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs
marknadsmissbruksförordning.
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2024-04-23 Delårsrapport Q1
2024-07-17 Delårsrapport Q2
2024-11-05 Delårsrapport Q3
2025-02-19 Bokslutskommuniké
2024-03-20 Årsredovisning 2023
2024-04-15 Årsstämma
===== SIDA 14 =====
14
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög
och stabil direktavkastning.
Potential till en god värdetillväxt
99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket kommer
att ge märkbar tillväxt i vår NOI även utan förvärv.
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka
fastigheter eller fastighetsportföljer till ett högre
avkastningskrav än den befintliga portföljen.
Månadsvis utdelning som stiger
successivt
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen
månadsvis och har som målsättning att succes-
sivt höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt
segment över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt.
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca
3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar
även en god motståndskraft mot den växande
e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu-
tionsnät av varor som handlas på internet.
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
14
Börsvärdet per sista december 2023 uppgick till cirka 7,7 miljarder SEK.
Cibus aktie är noterad på
Nasdaq Stockholm MidCap
===== SIDA 15 =====
15
Aktiekursens utveckling
Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs.
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2023 var 134,05 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på ca 7,7 miljarder SEK. Den
genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2023 uppgick till cirka 65 MSEK per dag.
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 47 000 aktieägare per den 31
december 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 46% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december 2023
uppgick till 10% eller mer av Cibus röster.
MSEKSEK
150
200
50
0
100
250
0
10
20
30
60
50
40
300
31 Dec
2019
31 Mar
2020
30 Sep
2020
30 Jun
2020
31 Mar
2021
30 Sep
2021
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
31 Dec
2022
30 Sep
2022
30 Jun
2022
31 Mar
2022
30 Dec
2021
30 Jun
2021
31 Dec
2020
VERKSAMHET
Aktieägare per den 31 december 2023
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 4 669 899 8,2
Fjärde AP-fonden 3 152 647 5,5
Vanguard 2 356 906 4,1
Avanza Pension 2 208 800 3,9
Clearance Capital 1 984 438 3,5
Nordnet Pensionsförsäkring 1 951 084 3,4
BlackRock 1 681 923 2,9
Tredje AP-fonden 1 625 609 2,8
Sensor Fonder 1 438 391 2,5
Dragfast AB 1 400 000 2,5
Handelsbanken Fonder 840 943 1,5
Carnegie Fonder 792 882 1,4
Cardano Asset Management 724 403 1,3
American Century Investment Management 611 764 1,1
Columbia Threadneedle 609 225 1,1
Summa 15 största aktieägare 26 048 914 45,5
Aktieägare, övriga 31 197 226 54,5
Totalt 57 246 140 100
Källa: Modular Finance
— Stängningskurs (SEK) ■ Omsättning (SEK)
===== SIDA 16 =====
16
Hyresgäster och
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter.
De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige,
S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom
dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark,
Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot
är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är
ankarhyresgäst.
■ Kesko
■ Tokmanni
■ Coop Sverige
■ S-gruppen
■ Dagrofa
■ Lidl
■ Övrig dagligva-
ruhandel
■ Övrig handel
3%
17%
4%
4%
7%
12% 19%
34%
VERKSAMHET
===== SIDA 17 =====
1717
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit
relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 5,0 år.
Ungefär 63 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2024 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90% av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för
fastighetsägaren.
0
4
8
12
20
16
MEUR
2033-
2055
2026 2027 2028 2029 2031 2032203020252024
Återstående löptid 5,0 år
VERKSAMHET
■ Avtal som gäller tillsvidare
■ Andra avtal
===== SIDA 18 =====
18
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 december 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd av 451 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner
i Finland, Sverige, Norge och Danmark. 68% av portföljens driftnetto för fjärde kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 15% från
fastigheter i Danmark, 13% från fastigheter i Sverige och 4% från fastigheter i Norge.
Cirka 97% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl
lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87% av hyresintäkterna från
dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år. Ut av totala hyresintäkter kommer 84% ifrån
dagligvaruhyresgäster.
Under fjärde kvartalet har tre fastigheter i Finland avyttrats för ca 9 MEUR. För mer information besök www.cibusnordic.com.
18
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående
löptid, år
Ankarhyregästens
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens
andel av hyran
Kesko 147 277 593 4,4 4,8 93 %
Tokmanni 53 241 029 4,9 5,4 84 %
Coop Sverige 112 124 845 6,1 6,4 96 %
S-gruppen 37 66 857 5,7 6,2 79 %
Dagrofa 8 28 495 2,8 4,9 76 %
Lidl 7 42 138 6,1 8,0 75 %
Övrig dagligvaruhandel 66 125 029 6,0 6,8 85 %
Övrig handel 21 69 871 2,2 n/a n/a
Portföljen total 451 975 857 5,0 5,7 87 %
===== SIDA 19 =====
19
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning
i hela Norden.
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
Fastighetsportföljen har en stark kon-
centration till tillväxtorter, och majorite-
ten av fastigheter ligger i södra och
sydvästra Finland, södra och mellersta
Sverige, i södra Norge samt på Själland
i Danmark, kring de största städerna. I
varje ort har fastigheterna generellt ett
mycket bra mikroläge, nära bebyggelse
i tätortscentrum. Liksom fallet med
många andra industriländer genomgår
de nordiska länderna en nationell urba-
nisering, där landsbygden avfolkas och
de större städerna växer.
Kartan visar fastigheternas geografiska
läge.
VERKSAMHET
===== SIDA 20 =====
20
20
Portföljdiversifiering
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 2,0 % av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild
fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för mer än 1,5 % av portföljens totala driftnetto.
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och
utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 113,8 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1
januari 2024.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 451
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 976
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 164
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 113,8
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 125
WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 5,0
===== SIDA 21 =====
21
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska
banker och institut, tre icke säkerställda obligationslån samt ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK samt NOK och icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den
31 december 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 1 065 972 TEUR (1 139 341) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,5 %
(3,9). Under året har de räntebärande skulderna minskat med -73 369 TEUR varav -111 602 TEUR avser återbetalning av obligationer,
40 306 TEUR avser netto nyupptagna banklån samt resterande del är hänförligt tlll valutakursförändringar.
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden ska vara mellan
55-65% och att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I
de villkor som reglerar de per årsskiftet utestående obligationerna
finns kovenanter att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger
och belåningsgraden ska understiga 70%. Vid utgången av året var
belåningsgraden 57,5 % och räntetäckningsgraden 2,2 gånger.
Under året har större delen av den räntebärande skulden
räntesäkrats vilket medför att exponeringen mot rörliga räntor är
begränsad kommande 12 månader. Samtidigt är det endast en liten
andel av den räntebärande skulden förfaller till omförhandling.
De löpande räntekostnaderna från den räntebärande skulden
är därför trögrörliga under denna period och målet för
räntetäckningsgraden bedöms kunna uppnås även vid stigande
marknadsräntor, allt annat lika.
2,7%
83,8%
13,5%
■ Banklån
918 301 TEUR
■ Obligationer
147 671 TEUR
■ Hybridobligationer
30 000 TEUR
Banklån
83,8 % av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 31 december 2023 hade koncernen säkerställda banklån om 918 301
TEUR (880 111) med en genomsnittlig viktad kreditmarginal om 1,7% och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 1,9 år. Som säkerhet
för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna.
Cibus har banklån som löper med både fast och rörlig ränta. Den andel av banklånen som löper med rörlig ränta är räntesäkrad med
räntetak och ränteswappar. Maximal ränta för banklånen är 3,95 % till och med december 2024 och sedan 4,05% under första halvåret 2025.
Räntesäkringarna förfaller därefter successivt.
21
===== SIDA 22 =====
22
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig
marginal
TEUR Genomsnittlig
kreditmarginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år 1 089 0,5% 28 000 4,0% 29 089 3% 64 805 6%
1-2 år 605 205 1,7% 119 671 6,5% 724 876 68% 487 115 46%
2-3 år 187 203 2,2% - - 187 203 18% 105 043 10%
3-4 år 124 805 0,8% - - 124 805 12% 409 008 38%
Summa 918 301 1,7% 147 671 6,0% 1 065 972 100% 1 065 972 100%
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggörs förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte
löpande amorteringar. Obligationslån redovisas som utestående belopp, dvs emitterat belopp med avdrag för Cibus egna innehav per
bokslutsdagen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar och lån som löper med fast ränta.
Räntekänslighetsanalys
Av den räntebärande skulden om 1 065 972 TEUR är det 64 805 TEUR, eller ca 6%, som räntejusteras inom 12 månader, se tabell nedan. I detta
ingår ett räntetak om 35 000 TEUR, motsvarande ca 3% av den räntebärande skulden, med förfall i december 2024. Med hänsyn tagen till det är
exponeringen mot rörliga räntor ca 3%. Resterande andel av den räntebärande skulden är räntesäkrad.
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar
blir resultateffekten då marknadsräntan ökar med 1%-enhet ungefär -270 TEUR på årsbasis. Resultateffekten av en 2%-enheters högre
marknadsränta blir -545 TEUR på årsbasis.
Obligationer och hybridobligationer
13,5% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 147 671 TEUR (259 230).
Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 000 TEUR (30 000) , vilket motsvarar 2,7% av den externa finansieringen. Samtliga
utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Under 2023 har Cibus inte emitterat några nya obligationer. Under inledningen av året återköptes däremot 14 500 TEUR av en obligation
med förfall i september 2023. Därefter återbetalades återstående skuld om 61 800 TEUR den 19 juni. Utöver det har återköp gjorts om
ytterligare 33 500 TEUR respektive 21 250 TSEK i övriga obligationer fram till 30 december 2023, se tabellen nedan för mer detaljer.
Under inledningen av 2024 emitterades en icke säkerställd 3-årig grön obligation (ISIN SE0013361334) om 50 000 TEUR till 3M
Euribor+4,00%.
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinpektionen den 20 juli 2023 och är giltigt 12
månader efter detta datum.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ Förfall ESG Valuta Emitterat
belopp
Eget innehav Utestående
belopp
Referensränta Kredit-
marginal
ISIN
Obligation 2024-12-29 Grön EUR 50 000 000 22 000 000* 28 000 000* 3M Euribor 4,00% SE0013360716
Obligation 2025-09-02 Grön SEK 700 000 000 21 250 000 678 750 000 3M Stibor 5,95% SE0017071517
Obligation 2025-12-01 - EUR 70 000 000 11 500 000 58 500 000 3M Euribor 7,00% SE0013360849
Hybridobligation -** - EUR 30 000 000 - 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344
* I samband med emission av en ny obligation i januari 2024 återköptes ytterligare 6 500 000 EUR. Eget innehav är därefter 28 500 000 EUR och utestående belopp 21 500 000 EUR.
** Första inlösendag 2026-09-24.
===== SIDA 23 =====
23
Räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
35 000 3M Euribor 2,00% 2024-12-29
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
138 150 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86 000 3M Euribor 2,00 % 2026-01-30
534 750
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Ränteswappar
Belopp TEUR Fast ränta Förfallodatum
20 000 2,94% 2027-07-01
125 000 2,96% 2027-07-15
30 000 2,97% 2027-09-29
70 000 2,97% 2027-11-28
245 000
Belopp i TSEK Fast ränta
435 000 3,48% 2027-07-15
435 000
VERKSAMHET
23
Förfallostruktur för räntesäkringar
I tabellerna nedan redogörs för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar.
Under inledningen av 2024 har ytterligare en ränteswap om 100 MSEK med 3,20 % fast
ränta till 2026-01-08 handlats upp.
===== SIDA 24 =====
24
Ekonomisk
redovisning
===== SIDA 25 =====
25
Koncernens resultaträkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4
2023
Q4
2022
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Hyresintäkter 30 063 28 270 119 128 106 722
Serviceintäkter 4 632 4 689 20 877 17 297
Driftkostnader -5 257 -5 361 -20 195 -20 035
Fastighetsskatt -1 312 -1 106 -5 081 -4 377
Driftnetto 28 126 26 492 114 729 99 607
Administrationskostnader -3 695 -2 594 -9 936 -8 531
Finansnetto -12 643 -11 494 -52 861 -35 894
Förvaltningsresultat 11 788 12 404 51 932 55 182
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -448 - -125 60
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -31 200 -24 517 -53 416 28 143
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -20 800 442 -21 865 14 102
Resultat före skatt -40 660 -11 671 -23 474 97 487
Aktuell skatt 117 63 -814 -281
Uppskjuten skatt 6 634 1 040 4 369 -17 216
Periodens resultat -33 909 -10 568 -19 919 79 990
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 54 448 046 47 425 672
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR -0,60 -0,23 -0,41 1,66
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4
2023
Q4
2022
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Periodens resultat -33 909 -10 568 -19 919 79 990
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid
omräkning av utländska verksamheter
2 460 -876 -1 308 -5 915
Summa totalresultat* -31 449 -11 444 -21 227 74 075
*Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat
===== SIDA 26 =====
26
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-dec
2023
31-dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 797 908 1 850 911
Nyttjanderättstillgångar 10 855 9 986
Andra materiella tillgångar 93 117
Immateriella tillgångar 113 158
Uppskjutna skattefordringar 1 880 2 193
Räntederivat 6 044 14 719
Övriga långfristiga fordringar 37 36
Summa anläggningstillgångar 1 816 930 1 878 120
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 639 800
Övriga kortfristiga fordringar 581 451
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 181 4 361
Likvida medel 31 530 45 994
Summa omsättningstillgångar 34 931 51 606
SUMMA TILLGÅNGAR 1 851 861 1 929 726
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484
Övrigt tillskjutet kapital 666 804 596 968
Reserver -4 339 -3 031
Balanserat resultat inkl. periodens resultat 152 73 387
Eget kapital exkl. hybridobligation 663 189 667 808
Hybridobligation 30 000 30 000
Summa eget kapital * 693 189 697 808
Långfristiga skulder
Upplåning 1 023 699 1 052 747
Uppskjutna skatteskulder 39 773 45 244
Övriga långfristiga skulder 14 075 13 501
Summa långfristiga skulder 1 077 547 1 111 492
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 37 816 80 453
Kortfristig del av räntederivat 63 1 875
Leverantörsskulder 674 1 132
Aktuella skatteskulder 2 364 1 924
Övriga kortfristiga skulder 4 960 7 951
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35 248 27 091
Summa kortfristiga skulder 81 125 120 426
Summa skulder 1 158 672 1 231 918
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 851 861 1 929 726
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
===== SIDA 27 =====
27
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
Periodens resultat jan-dec 2023 - - - -19 919 -19 919 - -19 919
Övrigt totalresultat jan-dec 2023 - - -1 308 - -1 308 - -1 308
Periodens totalresultat - - -1 308 -19 919 -21 227 - -21 227
Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130
Återköp av optioner - -12 - - -12 - -12
Nyttjande av optioner - 22 - - 22 - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -2 411 -2 411 - -2 411
Utgående eget kapital 31-dec 2023 572 666 804 -4 339 152 663 189 30 000 693 189
Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital Reserver
Balanserat
resultat inkl.
periodens
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2022 440 507 155 2 884 42 783 553 262 30 000 583 262
Periodens resultat jan-dec 2022 - - - 79 990 79 990 - 79 990
Övrigt totalresultat jan-dec 2022 - - -5 915 - -5 915 - -5 915
Periodens totalresultat - - -5 915 79 990 74 075 - 74 075
Nyemission 44 92 450 - - 92 494 - 92 494
Återköp av optioner - -1 303 - - -1 303 - -1 303
Nyttjande av optioner - 276 - - 276 - 276
Emissionskostnader - -2 028 - - -2 028 - -2 028
Skatteeffekt emissionskostnader - 418 - - 418 - 418
Utdelning till aktieägare - - - -47 951 -47 951 - -47 951
Utdelning hybridobligation - - - -1 435 -1 435 - -1 435
Utgående eget kapital 31-dec 2022 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
===== SIDA 28 =====
28
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4
2023
Q4
2022
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -40 660 -11 671 -23 474 97 487
Justering för:
- Finansiella poster ¹ 12 377 10 136 48 249 30 988
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 31 200 24 517 53 416 -28 143
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 20 800 -442 21 865 -14 102
- Orealiserade valutakursdifferenser 601 -1 971 1 785 1 471
Betald skatt -37 - -70 -
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapitalet
24 281 20 569 101 771 87 701
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar 798 449 2 200 -466
Förändring av kortfristiga skulder 1 969 5 769 -2 118 9 145
Kassaflöde från den löpande verksamheten 27 048 26 787 101 853 96 380
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -1 041 -19 027 -16 963 -341 858
Försäljning av fastigheter 9 487 - 14 518 660
Investeringar i befintliga fastigheter -1 354 -2 417 -2 976 -3 714
Andra investeringar - 7 -12 -30
Kassaflöde från investeringsverksamheten 7 092 -21 437 -5 433 -344 942
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 71 130 92 494
Återköp av optioner -12 - -12 -1 303
Nyttjande av optioner - -31 22 274
Emissionskostnader - - -1 532 -2 028
Utdelning till aktieägare -13 167 -12 111 -45 270 -46 400
Utdelning hybridobligation -675 -449 -2 411 -1 435
Återköp av obligationer -2 000 - -111 625 -
Upptagna lån - 437 734 61 316 693 170
Amortering av lån -9 310 -399 001 -20 985 -457 662
Uppläggningskostnader för lån - -3 009 -1 061 -4 838
Betald ränta ¹ -11 662 -8 186 -43 554 -25 604
Förtidsinlösenavgifter ¹ -56 -840 -1 859 -2 660
Premie för finansiellt instrument - - -15 012 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -36 882 14 107 -110 853 244 008
Periodens kassaflöde -2 742 19 457 -14 433 -4 554
Likvida medel vid periodens början 34 075 26 637 45 994 51 054
Kursdifferens i likvida medel 197 -100 -31 -506
Likvida medel vid periodens utgång 31 530 45 994 31 530 45 994
1 Inom de finansiella posterna har vi sedan tidigare inkluderat avskrivningar och periodisering av uppläggningsavgifter. Under perioden har en omklassificering av betald ränta
och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån
och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats.
===== SIDA 29 =====
29
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4
2023
Q4
2022
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Rörelseintäkter 574 773 2 172 2 081
Rörelsekostnader -1 678 -849 -4 046 -3 413
Rörelseresultat -1 104 -76 -1 874 -1 332
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 18 932 10 096 33 578 23 425
Räntekostnader och liknande resultatposter -8 227 -5 220 -24 948 -13 311
Resultat efter finansiella poster 9 601 4 800 6 756 8 782
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag -1 547 2 025 -1 547 2 025
Resultat före skatt 8 054 6 825 5 209 10 807
Skatt -2 447 -877 -1 705 -1 928
Periodens resultat* 5 607 5 948 3 504 8 879
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
===== SIDA 30 =====
30
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-dec
2023
31-dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 113 158
Inventarier 4 10
Andelar i dotterbolag 270 942 261 514
Uppskjutna skattefordringar 921 1 941
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 521 413 513 841
Övriga långfristiga fordringar 19 3 317
Summa anläggningstillgångar 793 412 780 781
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 53 083 8 761
Övriga kortfristiga fordringar 100 53
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 105 82
Likvida medel 7 753 20 368
Summa omsättningstillgångar 61 041 29 264
SUMMA TILLGÅNGAR 854 453 810 045
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 572 484
Summa bundet eget kapital 572 484
Överkursfond 666 804 596 968
Hybridobligation 30 000 30 000
Balanserat resultat -203 165 -158 727
Periodens resultat 3 504 8 879
Summa fritt eget kapital 497 143 477 120
Summa eget kapital 497 715 477 604
Långfristiga skulder
Obligationslån 118 384 180 419
Räntederivat 1 053 -
Summa långfristiga skulder 119 437 180 419
Kortfristiga skulder
Obligationslån 28 000 76 300
Kortfristiga skulder till koncernföretag 189 495 62 060
Leverantörsskulder 33 113
Övriga kortfristiga skulder 463 135
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 310 13 414
Summa kortfristiga skulder 237 301 152 022
Summa skulder 356 738 332 441
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 854 453 810 045
===== SIDA 31 =====
31
De första fastigheterna i Danmark förvärvades den 6 april 2022. Innan dess var fastighetsportföljen i Finland, Sverige och Norge.
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå
styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i
värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles
från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 5 981 TEUR (12 844).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring
av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på
hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Segmentsinformation
Q4 2023
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus
Finland
Cibus
Sverige
Cibus
Norge
Cibus
Danmark
Cibus
Group
Hyresintäkter 20 912 3 830 1 112 4 209 30 063
Serviceintäkter 3 689 401 47 495 4 632
Driftkostnader -4 372 -279 -84 -522 -5 257
Fastighetsskatt -828 -208 -24 -252 -1 312
Driftnetto 19 401 3 744 1 051 3 930 28 126
Förvaltningsfastigheter 1 194 968 255 839 69 894 277 207 1 797 908
Q4 2022
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus
Finland
Cibus
Sverige
Cibus
Norge
Cibus
Danmark
Cibus
Group
Hyresintäkter 19 489 3 538 1 194 4 049 28 270
Serviceintäkter 3 808 458 34 390 4 689
Driftkostnader -4 635 -308 -90 -328 -5 361
Fastighetsskatt -616 -205 -28 -257 -1 106
Driftnetto 18 045 3 483 1 110 3 854 26 492
Förvaltningsfastigheter 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911
Jan-dec 2023
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus
Finland
Cibus
Sverige
Cibus
Norge
Cibus
Danmark
Cibus
Group
Hyresintäkter 83 014 14 851 4 530 16 733 119 128
Serviceintäkter 15 476 1 543 167 3 691 20 877
Driftkostnader -17 185 -1 021 -300 -1 689 -20 195
Fastighetsskatt -3 171 -801 -100 -1 009 -5 081
Driftnetto 78 134 14 572 4 297 17 726 114 729
Förvaltningsfastigheter 1 194 968 255 839 69 894 277 207 1 797 908
Jan-dec 2022
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus
Finland
Cibus
Sverige
Cibus
Norge
Cibus
Danmark
Cibus
Group
Hyresintäkter 77 159 13 796 4 144 11 623 106 722
Serviceintäkter 14 364 1 639 112 1 182 17 297
Driftkostnader -17 665 -1 016 -237 -1 117 -20 035
Fastighetsskatt -2 649 -839 -99 -790 -4 377
Driftnetto 71 209 13 580 3 920 10 898 99 607
Förvaltningsfastigheter 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911
===== SIDA 32 =====
32
Definitioner av nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information
till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal
definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad,
Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genom-
snittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt
per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av
derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana
fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med juste-
ring av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats,
uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av
immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej
utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats,
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering
av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt
per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande
av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av
derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där
inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbe-
tald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie
för bolagets intressenter.
Avkastning på eget
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårs-
bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på
aktieägarnas kapital och hybridobligationslån.
Belåningsgrad
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas mark-
nadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga finasiel-
la placeringar dividerat med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella
intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedgingkostnader
för räntetak omräknats till helårsbasis.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat
är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskattade reserver
med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad,
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till
aktieägarnas kapital.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före
det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd-
ringar beaktats.
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr-
ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvaru-
fastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot
dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
32
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q4
2023
Q4
2022
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Hyresintäkter 30 063 28 270 119 128 106 722
Driftnetto 28 126 26 492 114 729 99 607
Förvaltningsresultat 11 788 12 404 51 932 55 182
Periodens resultat -33 909 -10 568 -19 919 79 990
Antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 54 448 046 47 425 672
Resultat per aktie, EUR¹ -0,60 -0,23 -0,41 1,66
EPRA NRV per aktie, EUR 12,5 14,7 12,5 14,7
EPRA NTA per aktie, EUR 12,5 14,7 12,5 14,7
EPRA NDV per aktie, EUR 11,8 13,7 11,8 13,7
Förvaltningsfastigheter 1 797 908 1 850 911 1 797 908 1 850 911
Likvida medel 31 530 45 994 31 530 45 994
Balansomslutning 1 851 861 1 929 726 1 851 861 1 929 726
Avkastning på eget kapital, % -19,1 -6,0 -2,9 12,5
Belåningsgrad seniorskuld, % 51,1 47,6 51,1 47,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 57,5 59,1 57,5 59,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 3,1 2,2 3,1
Soliditet, % 37,4 36,2 37,4 36,2
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,7 1,8
Överskottsgrad, % 93,6 93,7 96,3 93,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 94,7 94,5 94,8
Andelen dagligvarufastigheter, % 92,8 94,1 92,8 94,1
===== SIDA 33 =====
33
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
33
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q4
2023
Q4
2022
Jan-dec
2023
Jan-dec
2022
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808 663 189 667 808
Återläggning av derivat -5 981 -12 844 -5 981 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 37 893 43 051 37 893 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110 17 746 12 110
EPRA NRV 712 847 710 125 712 847 710 125
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792
EPRA NRV per aktie, EUR 12,5 14,7 12,5 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808 663 189 667 808
Återläggning av immateriella tillgångar -113 -158 -113 -158
Återläggning av derivat -5 981 -12 844 -5 981 -12 844
Återläggning av uppskjuten skatt 37 893 43 051 37 893 43 051
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110 17 746 12 110
EPRA NTA 712 734 709 967 712 734 709 967
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792
EPRA NTA per aktie, EUR 12,5 14,7 12,5 14,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 663 189 667 808 663 189 667 808
Återläggning av derivat -5 981 -12 844 -5 981 -12 844
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -1 880 -2 193 -1 880 -2 193
Återläggning av ej utbetald utdelning 17 746 12 110 17 746 12 110
EPRA NDV 673 074 664 881 673 074 664 881
Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792
EPRA NDV per aktie, EUR 11,8 13,7 11,8 13,7
Periodens resultat -33 909 -10 568 -19 919 79 990
Genomsnittligt eget kapital 709 257 703 770 695 499 640 535
Avkastning på eget kapital, % -19,1 -6,0 -2,9 12,5
Senior säkerställd skuld 918 301 880 111 918 301 880 111
Förvaltningsfastigheter 1 797 908 1 850 911 1 797 908 1 850 911
Belåningsgrad seniorskuld, % 51,1 47,6 51,1 47,6
Skulder till kreditinstitut 1 065 972 1 139 341 1 065 972 1 139 341
Likvida medel -31 530 -45 994 -31 530 -45 994
Nettoskuld 1 034 442 1 093 347 1 034 442 1 093 347
Förvaltningsfastigheter 1 797 908 1 850 911 1 797 908 1 850 911
Belåningsgrad nettoskuld, % 57,5 59,1 57,5 59,1
Driftnetto * 114 729 99 607 114 729 99 607
Administrationskostnader * -9 936 -8 531 -9 936 -8 531
Finansiella intäkter * 981 92 981 92
Totalt 105 774 91 168 105 774 91 168
Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak * -48 081 -29 019 -48 081 -29 019
Räntetäckningsgrad, ggr (* rullande 12 månader) 2,2 3,1 2,2 3,1
Eget kapital 693 189 697 808 693 189 697 808
Balansomslutning 1 851 861 1 929 726 1 851 861 1 929 726
Soliditet, % 37,4 36,2 37,4 36,2
Totala skulder 1 158 672 1 231 918 1 158 672 1 231 918
Eget kapital 693 189 697 808 693 189 697 808
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,7 1,8
Driftnetto 28 126 26 492 114 729 99 607
Hyresintäkter 30 063 28 270 119 128 106 722
Överskottsgrad, % 93,6 93,7 96,3 93,3
Hyresintäkter 30 063 28 270 119 128 106 722
Hyresvärde 31 915 29 848 126 031 112 556
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 94,7 94,5 94,8
Dagligvarufastigheter 905 986 922 531 905 986 922 531
Totalt fastighetsyta 975 857 980 576 975 857 980 576
Andelen dagligvarufastigheter, % 92,8 94,1 92,8 94,1