Kvartalsrapport Q4 2024

===== SIDA 1 =====

24
Q4
1 januari 2024 – 31 december 2024
Bokslutskommuniké

===== SIDA 2 =====

22
CIBUS DELÅRSRAPPORT
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
Den 23 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat tre 
livsmedelsbutiker i Finland för ett underliggande fastighetsvärde 
om 14,8 MEUR. Fastigheterna innehåller 100 procent dagligvaror, 
ytan är 5 500 kvm och den genomsnittliga återstående 
avtalstiden är 12,9 år.
Den 29 oktober meddelade Cibus att bolaget förvärvat en 
livsmedelsfastighet i Borlänge, Sverige för ett underliggande 
fastighetsvärde om 75 MSEK. Ankarhyresgästen är City 
Gross, ytan är 11 300 kvm och den genomsnittliga återstående 
avtalstiden är 5,9 år.
Den 6 november meddelade Cibus att bolaget begär inlösen av 
utestående obligationer 2022/2025 (ISIN SE0013360849). Inlösen 
var 2 december 2024 och inlösensbeloppet var 101,50 procent av 
obligationernas nominella belopp. 
Den 11 december meddelade valberedningen att Stefan Gattberg 
föreslås som ny ordförande. Övriga samtliga ledamöter föreslås till 
omval. Patrick Gylling avböjde omval som ordförande men står till 
förfogande som ordinarie ledamot. 
Den 18 december meddelade Cibus att man överväger förvärv av 
Forum Estates i Benelux.
Den 18 december meddelade Cibus även att bolaget förvärvat 31 
livsmedelsbutiker i Danmark till ett underliggande fastighetsvärde 
om 118 MEUR. Den första delen av transaktionen består av 22 
fastigheter med tillträde den 19 december 2024. Den andra delen 
omfattar de resterande nio fastigheterna med tillträde 5 februari 
2025. Anledningen till att transaktionen har delats upp i två 
delar är att respektive hyresgäst för de nio fastigheterna har en 
förköpsrätt att förvärva sin hyrda fastighet.
Den 20 december meddelade Cibus att bolaget förvärvat tre 
livsmedelsbutiker, två i Sverige och en i Norge till ett fastighetsvärde 
om 9,2 MEUR samt avyttrat en fastighet i Sverige om 1,7 MEUR.
Väsentliga händelser efter perioden 
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper med 
en ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt 
förfall 17 januari 2029.
Den 10 januari meddelade valberedningen att Stina Lindh Hök 
föreslås som ny ledamot i Cibus. 
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat 
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av 
samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om nyemission av 
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen 
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser 
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger 
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. 
Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 508 MEUR. Till följd av att tillträdesbalanserna 
ännu ej är färdigställda bedöms det praktiskt ogenomförbart att 
upplysa om tillkommande poster enligt IFRS 3.
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare 
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och 
tillträtts.
Styrelsen förslag gällande utdelning 
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2025 en oförändrad 
utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 
utbetalningstillfällen. Styrelsen ämnar att lämna fullständigt 
förslag med månatliga belopp och avstämningsdagar i samband 
med kallelsen till årsstämman.
1 januari 2024 – 31 december 2024
Nyckeltal ¹ Q4 2024 Q4 2023 Jan–dec 2024 Jan–dec 2023
Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 870 1 798 1 870 1 798
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 122,3 113,8 122,3 113,8
Uthyrningsbar yta, tusen kvm 1  030 976 1 030 976
Andelen dagligvarufastigheter yta, % 93,5 92,8 93,5 92,8
Antal fastigheter med solpaneler 49 46 49 46
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 51,1 50,6 51,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,1 57,5 58,1 57,5
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (rullande 12 månader) 10,4 9,9 10,4 9,9
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,2 2,2 2,2 2,2
¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 33-34.
Q4 2024 Jan–dec 2024
(jämfört med Q4 2023)
Hyresintäkter uppgick till 31 001 TEUR (30 063).
Driftnettot uppgick till 28 692 TEUR (28 126).
Förvaltningsresultatet uppgick till 11 115 TEUR (11 788). 
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt 
valutakurseffekt uppgick till 12 536 TEUR.
Periodens resultat uppgick till 2 573 TEUR (-33 909) vilket 
motsvarar 0,03 EUR (-0,60) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till 
-7 689 TEUR (-31 200) på fastigheter och -455 TEUR (-20 800) på 
räntederivat.
Hyresintäkter uppgick till 122 374TEUR (119 128).
Driftnettot uppgick till 116 482 TEUR (114 729).
Förvaltningsresultatet uppgick till 46 859 TEUR (51 932). 
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär 
samt valutakurseffekt uppgick till 52 394 TEUR.
Periodens resultat uppgick till -4 759 TEUR (-19 919) vilket 
motsvarar -0,12 EUR (-0,41) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick 
till -44 705 TEUR (-53 416) på fastigheter och -9 814 TEUR       
(-21 865) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 734 853 TEUR (712 847) vilket 
motsvarar 11,7 EUR (12,5) per aktie.
(jämfört med januari - december 2023)

===== SIDA 3 =====

3
Genom att förvärva, förädla och förvalta våra 
fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln 
ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare.

===== SIDA 4 =====

4
När vi sammanfattar 2024 så annonserade vi 17 transaktioner 
med 11 förvärv och 6 försäljningar med en total kommunicerad 
volym om 680 MEUR. Av dessa transaktioner så annonserades 
637 MEUR under sista veckan i december 2024 och vi avslutade 
året med Cibus-flaggan i topp. Genom tillträdet i början av 2025 
av Forum Estates, del två av den danska portföljen vi annonserade 
18 december 2024 och förvärvet i Norge så har vi under året ökat 
antalet fastigheter med mer än 40 % till fler än 640 och även ökat 
det underliggande fastighetsvärdet med cirka 35 % till ca. 2,4 
miljarder EUR, motsvarande 28 miljarder SEK. Genom dessa förvärv 
har vi höjt intjäningsförmågan per aktie till 1,04 EUR/aktie* pro forma, 
vilket är en ökning på 9 % sedan 1 januari 2024. 
Transformativt förvärv i Benelux
Vi är glada över förvärvet av Forum Estates i Benelux, som 
skedde genom en apportemission. Förvärvet är en strategiskt 
välmatchad kombination av våra fastighetsportföljer och utöver 
detta har vi en skapat en plattform för ytterligare tillväxt i 
Kontinentaleuropa. Forum Estates dagligvaruportfölj förvärvades 
till en direktavkastning om 6,5 %, vilket är en attraktiv nivå i 
Kontinentaleuropa. Vi välkomnar medarbetarna i Benelux och 
de ca. 200 europeiska investerarna i Forum Estates som nya 
aktieägare i Cibus. Då vi tillträdde förvärvet i slutet av januari 
kommer den finansiella effekten att synas delvis först i vår 
rapportering Q1 2025 men redan nu på sidan 21 av denna rapport 
visas hur Cibus intjäningsförmåga och portfölj ser ut pro forma 
efter annonserade och tillträdda förvärv.
Förvärv i hela Norden
Att vara i flera marknader samtidigt ser vi som en stor fördel 
då detta ger oss möjlighet att jämföra investeringsmöjligheter 
i flera marknader. Vi ställer oss frågan: ”Var skapar vi bäst 
aktieägarvärde?” Under 2024 har vi förvärvat fastigheter i alla 
våra fyra nordiska länder.
En fin affär som hamnat lite i skuggan av Benelux-förvärvet 
är vårt förvärv av 31 dagligvarufastigheter i Danmark med ett 
underliggande fastighetsvärde om 118 MEUR. Alla fastigheterna 
är moderna och taxonomigodkända och affären bidrar till en ökad 
intjäning per aktie. Genom affären blir vi en av de största ägarna 
av dagligvarufastigheter i Danmark. 
Efter förvärven i Benelux och Danmark står dessa två marknader 
för ca. 20 respektive 15 % av Cibus driftnetto pro forma. Andelen 
av driftnettot som härrör från Finland har samtidigt minskat till   
51 % pro forma. 
Hög direktavkastning på aktien
Den aktieägare som förvärvade en Cibus aktie första 
handelsdagen 2024 har under året erhållit en direktavkastning 
utdelad månadsvis på 7,7 %, se sidan 15 för mer information om 
aktiens utveckling under året.
“Cibus har under 2024 offentliggjort 
ett större antal förvärv och vi har vi pro 
forma växt intjäningsförmågan per aktie 
med 9% till 1,04 EUR/aktie* och värdet 
på fastighetsportföljen med cirka 35 %”
— Christian Fredrixon, CEO
*Se sidan 21 för uppställning pro forma
Tillväxt tillbaka  
på agendan
Kommentar från vd

===== SIDA 5 =====

555
Kvartalets resultat
Under Q4 2024 steg hyresintäkterna med 3 % jämfört med Q4 
2023 och förvaltningsresultatet exklusive engångseffekter 
uppgick til 12,5 MEUR. Resultaträkningen för Q4 2024 innehåller 
inte mycket av effekten av förvärven som annonserades i 
december utan dessa kommer att synas först delvis i Q1 2025. 
Vakansgraden och den genomsnittliga återstående avtalstiden 
(WAULT) är stabila på 94,2 % (94,5) respektive 4,9 år (5,0).
Aktivt arbete med kapital- och lånestruktur
Vi upplever ett stort intresse från både obligationsmarknaden och 
bankmarknaden att finansiera bolaget vilket visar sig i bl.a. genom 
lägre marginaler både på banklån och på obligationer samt en 
nordisk storbank som ny långivare.
Under kvartalet refinansierades 384 MEUR av banklån till 
marginaler som är lägre än tidigare och i linje med Cibus 
genomsnittsmarginal. Under kvartalet har nya banklån för 
tillträdda förvärv tagits upp och marginalen på dessa lån är lägre 
än Cibus genomsnittliga bankmarginal. 
Cibus har under kvartalet återköpt den sista av de obligationer 
som vi under Q1 2024 aviserade att vi hade för avsikt att lösa. 
Det betyder att Cibus under 2024 har refinansierat samtliga 
obligationer och marginaler på 4,0-7,0 % och dessa har ersatts 
med nya marginaler om 3,5-4,0 % och med längre löptid. Efter 
kvartalets slut genomförde vi en emission av en fyraårig 
obligation på 50 MEUR till 2,5 % marginal, vilket är hela 1,5 
%-enheter lägre marginal än emissionen på samma löptid i mars 
2024 vilket jag tycker visar på den attraktivitet som bolaget har 
på obligationsmarknaden. 
Cibus har under kvartalet ingått framtidsstartande räntesäkringar 
på mellan 1,90 % och 2,06 %, nivåer som jag är glad över att vi 
säkrade med tanke på dagens högre marknadsräntekurva. På ett 
år har den genomsnittliga räntekostnaden sänkts från 4,5 % till 4,2 
% mätt på periodens slut.
Marknadsutsikter
Under kvartalet har aktiviteten inom vårt tillgångsslag ökat, 
framför allt i Sverige där vi nu ser en handfull aktiva investerare på 
förvärvssidan – både institutionella investerare så väl som privata 
och en börsnoterade aktör. I Sverige har AP3 ägda Trophi köpt en 
Stora Coop i Kungsbacka och aktören Vendus har tagit in privat 
kapital och är tillbaka på köpsidan genom att köpa en handelsplats 
vid norska gränsen samt en ICA butik i Umeå. Institutionen AMF har 
köpt 4 dagligvarufastigheter i sitt 50/50 JV med ICA Fastigheter. 
I Sverige är det troligt att vi kommer att se att avkastningskraven 
sjunker p.g.a. den ökade konkurrensen om objekt. 
Trophi har även varit aktiva i Finland och förvärvat en Lidl butik 
och under januari köpte S-gruppen två av sina butiksfastigheter i 
Helsingfors. En stor affär i Finland är att K-Group förvärvat AMFs 
33 % andel i JV:t Mercada och därmed blir ägare till 2/3.
I resten av Norden och i Kontinentaleuropa har 
transaktionsmarknaden präglats av mindre portföljer och enskilda 
fastigheter. I januari noterades en större sale and leaseback affär i 
Italien på 220 MEUR som förvärvades av en asset manager och en 
tysk institution. 
Givet diverse utspel i geopolitiken och de ekonomiska 
utmaningarna för delar av europeisk industri så skapas viss 
volatilitet på marknaderna. Om inflationen inte går ned så snabbt 
och tydligt som marknaden hittills trott kan det ta skapa viss 
osäkerhet på ränte- och fastighetsmarknaden men kassaflödena 
från just dagligvarufastigheter bör fortsatt vara stabila. 
Dagligvarumarknaden
Pris är fortsatt en mycket viktig faktor för konsumenter. Bland 
våra hyresgäster noterar vi hur båda ICA och Kesko har initierat 
prissänkningsinitiativ för att möta den ökade konkurrensen från 
lågprisaktörerna. I takt med att konsumenter får mer pengar kvar 
i plånboken är det troligt att vi kommer att se konsumenter delvis 
gå tillbaka till tidigare mönster och börja handla med mindre 
prisfokus. I Sverige noteras vissa sådana tendenser redan t.ex. 
genom att andelen dyrare varor, t.ex. ekologiska varor, har börjat 
öka igen. I Finland har vår hyresgäst Tokmanni, som i Sverige 
är mest kända för att under 2023 ha köpt Dollarstore, aviserat 
ytterligare satsningar på färskvaror i sitt dagligvaruerbjudande 
genom att lansera sitt samarbete med nederländska 
livsmedelsaktören SPAR.
I Sverige fortsätter konsolideringen inom Coop-systemet där 
större föreningar tar över mindre och Coop satsar på ökad 
marknadsföring. Gällande marginaler har t.ex. Kesko och Ahold 
Delhaize i sina bokslutskommunikéer guidat att de tror på 
oförändrade marginaler 2025 inom livsmedelsförsäljning. 
I en årlig europeisk rankingen över Europas starkaste varumärken 
av dagligvarukedjor är det glädjande att se att tre av Cibus 
hyresgäster i Norden och Benelux kniper tre av de fyra översta 
platserna genom ICA (2), Albert Heijn (3) och Jumbo (4). Turkiska 
kedjan Migros Ticaret har plats nummer 1 i rankingen. 
Hållbarhet
Bolaget fortsätter att implementera rapporteringsregelverket 
CSRD och vi fortsätter vårt hållbarhetsarbete i befintligt 
bestånd tillsammans med våra hyresgäster, framförallt inom 
energiåtgärder. Vi är glada över Cibus danska förvärv i december 
2024 av 31 moderna och taxonomigodkända fastigheter.
Styrelsens förslag till utdelning
Bolagets ökade intjäningsförmåga per aktie påvisar bolagets 
starka kassaflödesgenererande förmåga. Styrelsens 
utdelningsförslag är en oförändrad utdelning om 0,90 EUR/aktie 
att betalas ut månadsvis. Styrelsen väljer att föreslå att lämna 
utdelningen oförändrad då det ger en fortsatt stabil månatlig 
utdelning men också ökad möjlighet att skapa långsiktigt 
aktieägarvärde genom intern sysselsättning av kapital genom 
tillvaratagande av investeringsmöjligheter.
Framtidsutsikter
2024 var ett år där Cibus inledde med att finansiera om hela 
obligationsportföljen, därefter genomförde bolaget mindre 
förvärv och sedan gick vidare med att göra en riktad nyemission 
för ytterligare förvärv. Under Q4 2024 sysselsatte vi detta resta 
kapital genom förvärv, refinansierade ca. 40 % av vår bankskuld 
och genomförde ett transformativt förvärv genom Forum Estates.
Jag är stolt över vad vårt Cibus-team lyckades åstadkomma 
under 2024, både inom förvärv, förvaltning och finansiering och 
vi ser med tillförsikt fram emot 2025. Just nu har vi påbörjat det 
viktiga integrationsarbetet av Cibus Forum Estates och vi ser 
mycket fram emot att jobba tillsammans med våra nya kollegor i 
Benelux och tillsammans fortsätta ”Converting Food into Yield” 
och att se vilka expansionsmöjligheter vi kan agera på i Benelux, i 
Norden och i övriga Kontinentaleuropa. 
Stockholm 19 februari 2025
Christian Fredrixon
KOMMENTAR FRÅN VD

===== SIDA 6 =====

6
Verksamhet6SPAR Helsingör, Danmark

===== SIDA 7 =====

7
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 januari 2025 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i tusental euro (TEUR) 1 jan          
2024
1 apr        
2024
1 jul          
2024
1 okt          
2024
1 jan  
2025
Förändring  
(1 jan 2025 - 
1 jan 2024)
Hyresintäkter 121 600 121 900 122 500 122 900 130 300
Fastighetskostnader -7 800 -7 800 -7 800 -7 800 -8 000
Driftnetto 113 800 114 100 114 700 115 100 122 300 +7 %
Administrationskostnader -8 520 -8 520 -8 550 -8 620 -9 830
Finansnetto* -51 510 -51 300 -50 950 -50 370 -50 600
Förvaltningsresultat 53 770 54 280 55 200 56 110 61 870
Kostnader hybridobligation -2 600 -2 600 -2 540 -2 460 -2 260
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51 170 51 680 52 660 53 650 59 610
Justering ej kassapåverkande poster 3 155 3 155 2 840 2 840 2 650
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation
54 325 54 835 55 500 56 490 62 260
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus kostnader hybridobligation EUR**
0,95 0,96 0,97 0,99 0,99 +4 %
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. 
**Nyemission har genomförts genom en riktad emission vid utnyttjande av teckningsoptioner 1 april 2024 på 1 396 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 247 536 aktier. Den 10 
september 2024 genomfördes en riktad emission om 5 724 614 aktier som tillförde bolaget 82 074TEUR som skall användas för förvärv. Då inget av dessa medel var utnyttjade 
per 1 oktober 2024 användes det gamla antalet aktier vid beräkning av förvaltningsresultat per aktie. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 januari 2025 är beräknat på det nya 
antalet aktier (62 972 150 aktier). 
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av engångskaraktär) samt övriga 
fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2025 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår 
fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär, prestationsbaserade 
ersättningar mm är inte medtagna.
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den danska 
verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto i jämförbart bestånd
TEUR % effekt
Driftnetto 1 januari 2024 113 800
Effekt av förändringar i fastighetskostnader 410 +0,4 %
Effekt av förändringar i beläggning -2 145 -1,9 %
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 2 179 +1,9 %
Effekt av övriga förändringar -224 -0,2 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2025 114 020 +0,2 %
Valutaeffekt -40 0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 8 320 +7,3 %
Driftnetto 1 januari 2025 122 300 +7,5 %
Kommentarer avseende den aktuella 
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande 
förvaltningsresultat per aktie exkl ej 
kassapåverkande poster har för de 
kommande tolv månaderna per 2025-01-
01 jämfört med tolvmånadersperspektivet 
per 2024-01-01 ökat med 4 %. Detta på 
grund av högre hyresintäkter till följd av 
förvärv.

===== SIDA 8 =====

8
Resultatanalys januari - december 2024
Intäkter
Under 2024 uppgick koncernens hyresintäkter till 122 374 
TEUR (119 128), vilket var en ökning med 3 % jämfört med 
samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99 % av 
Cibus hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex 
(KPI). I Danmark förekommer så kallade korridorer på drygt 
hälften av hyresavtalen, där ökningen i regel är maximerad 
till mellan 3 - 4 % per år och ett golv på minst 1 - 2 % per år. 
Serviceintäkter uppgick till 20 201 TEUR (20 877) och utgjordes 
till stor del av vidarefakturerade kostnader. I serviceintäkter ingår 
även i perioden en försäkringsersättning av engångskaraktär om             
1 816 TEUR för en brandskadad fastighet i Finland. Fastigheten 
har därefter sålts under andra kvartalet 2024. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 94,2 % (94,5). Totalt hyresvärde på 
årsbasis uppgick till 137 400 TEUR  (127 500).
Driftnetto
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under 
perioden till -25 913 TEUR (-25 276). Driftnettot ökade med  
2 % och uppgick till 116 482 TEUR (114 729), vilket motsvarar 
en överskottsgrad på 95,2 % (96,3). Då många hyresavtal är 
s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av 
kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras 
hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, 
kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan 
driftnettot håller sig relativt stabilt. Det innebär också att 
hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex men inte 
kostnaderna i motsvarande grad.
Administrationskostnader
Administrationskostnaderna uppgick till -12 088 TEUR (-9 936). 
Cibus redovisade en engångskostnad om -1 686 TEUR under 
perioden baserat på årsstämmans beslut om att subventionera 
optionspremien för teckningsoptionsprogrammet 2024 om -441 
TEUR, styrelsens beslut om återköp av medarbetarna tidigare erlagda 
premier för teckningsoptioner 2022 om -630 TEUR samt kostnader 
om -615 TEUR hänförliga till en långt framskriden förvärvsprocess 
där transaktionen ej genomfördes. 
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -57 535 TEUR (-52 861) och utgörs främst 
av periodens löpande räntekostnader om -49 579 TEUR (-48 081) 
och ränteintäkter om 2 117 TEUR (981) samt en engångspost om 
-4 719 TEUR främst avseende kostnad för förtida återbetalning 
av obligationer med förfall 2024 och 2025 och återföring av 
uppläggningsavgifter kopplade till dessa obligationer. Merparten 
av kostnaden togs i andra kvartalet i samband med emission av 
nya obligationer med förfall 2027 och 2028 och motiveras av lägre 
framtida löpande räntekostnader och lägre refinansieringsrisk i 
obligationsportföljen. Under året har Cibus betalat en något förhöjd 
räntekostnad beroende på att de obligationer som emitterades i 
början av året (MTN lån 105, 106 och 107) inte omedelbart kunde 
användas till återbetalning av de obligationer de var avsedda att 
refinansiera (MTN lån 102, 103 och 104). Återbetalningen skedde 
istället successivt under året när obligationerna kunde kallas enligt 
villkoren. Räntekostnaden för de återbetalade obligationerna har 
uppgått till -2 384 TEUR från tidpunkten då de nya obligationerna 
emitterades (klassas ej som engångspost). Utöver detta ingår även 
valutakursförändringar om -946 TEUR (-1 524) och limitavgifter, 
förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt IFRS 
16. Utöver säkerställda lån om 947 MEUR finns tre icke säkerställda 
obligationer på totalt 191 MEUR per sista december 2024. Vid 
periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den totala 
låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och inklusive 
kreditmarginaler och löpande räntesäkringskostnader till 4,2 % (4,5). 
För mer information se sidorna 22-24.
Förvaltningsresultat
Under rapportperioden uppgick förvaltningsresultatet  till 
46 859 TEUR (51 932). Förvaltningsresultatet exklusive poster av 
engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 52 394 TEUR. 
Värdeförändringar fastigheter
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 
72 193 TEUR (-53 003) från det ingående värdet om 1 797 908 
TEUR (1 850 911) till det utgående värdet 1 870 101 TEUR (1 797 
908). Nedan är en specifikation över förändringen:
TEUR
Ingående värde 2024-01-01 1 797 908
Förvärv 125 943
Försäljningar -2 013
Orealiserade värdeförändringar -44 705
Valutakurseffekt -12 506
Investeringar i fastigheterna 5 474
Utgående värde 2024-12-31 1 870 101
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 
-44 705 TEUR (-53 416). Den negativa värdeförändringen 
berodde  dels på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen 
men även av negativa orealiserade värdeförändringar i en handfull 
fastigheter i Finland.  För helåret hade fastighetsvärdena en negativ 
utveckling i Finland och Danmark medan i Sverige och Norge 
ökade fastighetsvärdena i jämförbart bestånd. Den genomsnittliga 
direktavkastningen i fastighetsportföljen var i slutet av Q4 2024 
6,5 %.
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 5 474TEUR 
(2 976), varav 874 TEUR (835) avser genomförda 
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller 
över den befintliga portföljen, och 294 TEUR (0) avser pågående 
fastighetsutveckling.
 
Finansiell utveckling
VERKSAMHET
Hyresintäkter och driftnetto per aktie
■ Hyresintäkter  ■ Driftnetto
Förvaltningsresultat per aktie
■  Förvaltningsresultat
/one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR
/two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt
20242023202220212020
/zero.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt
/zero.lt/comma.tab/seven.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt EUR
20242023202220212020
Förvaltningsresultatet per aktie har påverkasts negativt av kostnader av 
engångskaraktär för återköp av obligationer samt av tillfälligt förhöjda 
räntekostnader på obligationslån med förfall 2024 och 2025 som redan är 
refinansierade med nya obligationer.

===== SIDA 9 =====

9
Värdeförändringar räntederivat
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -9 814 TEUR        
(-21 865). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförlig till 
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
Skatt
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg aktuell skattekostnad. Utnyttjande av 
underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad. 
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 9 652 
TEUR (9 264). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga 
underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 1 959 
TEUR (1 880) och i moderbolagets balansräkning till 985 TEUR   
(921). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om 2 716 
TEUR (3 555), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till 
-289 TEUR (-814) respektive 3 005 TEUR (4 369). 
Periodens resultat
Periodens resultat uppgick till -4 759 TEUR (-19 919) 
vilket motsvarar -0,12 EUR (-0,41) per aktie. Orealiserade 
värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -44 705 TEUR 
(-53 416) på fastigheter och -9 814 TEUR (-21 865) på räntederivat. 
Fjärde kvartalet 2024
Under fjärde kvartalet 2024 uppgick koncernens hyresintäkter 
till 31 001 TEUR (30 063), vilket var en ökning med 3 % jämfört 
med samma period förra året. Serviceintäkter uppgick till 4 267 
TEUR (4 632) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. 
Driftnettot ökade med 2 % och uppgick till 28 692 TEUR (28 126). 
Administrationskostnaderna uppgick till -3 967 TEUR (-3 695). 
I adminstrationskostnader ingår kostnader av engångskaraktär 
om -615 TEUR vilket är hänförliga till en långt framskriden 
förvärvsprocess där transaktionen ej genomfördes. 
Finansnettot var under fjärde kvartalet -13 610 TEUR (-12 643) 
och utgörs främst av periodens löpande räntekostnader om 
-11 867 TEUR (-12 035) och ränteintäkter om 651 TEUR (303) 
samt en engångspost om -563 TEUR främst hänförlig till kostnad 
för förtida återbetalning av en obligation med förfall i december 
2025 (MTN lån 104) samt återföring av uppläggningsavgifter för 
denna obligation. Engångsposten motiveras av lägre framtida 
löpande räntekostnader och längre kapitalbindning. Cibus har 
i och med återbetalningen av MTN-lån 104 refinansierat hela 
obligationsportföljen under 2024 och nästkommande förfall är nu 
i februari 2027. Under fjärde kvartalet har räntekostnaderna varit 
något förhöjda till följd av att MTN-lån 104 kunde återbetalas först 
i december trots att obligationer emitterats tidigare under året 
som avsåg refinansiering av densamma. Räntekostnaderna för den 
återbetalade obligationen uppgick till -356 TEUR (klassas ej som 
engångspost). Utöver detta ingår även valutakursförändringar 
om -243 TEUR (152) och limitavgifter, förutbetalda 
uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. 
Förvaltningsresultatet för fjärde kvartalet blev 11 115 TEUR (11 788) 
vilket motsvarar 0,18 EUR (0,21) per aktie. Det var framförallt 
räntekostnaderna som påverkade förvaltningsresultatet 
negativt jämfört med föregående år. Förvaltningsresultatet 
exklusive poster av engångskaraktär om -1 178 TEUR samt 
valutakurseffekter om -243 TEUR uppgick till 12 536 TEUR. 
Posterna av engångskaraktär är kostnader som är hänförliga 
till en långt framskriden förvärvsprocess där transaktionen ej 
genomfördes samt förtida återbetalning av lån 104. Förbättringen 
av förvaltningsresultet exkl. engångsposter är främst hänförlig till 
ökat driftnetto.
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till 
-7 689 TEUR (-31 200) på fastigheter och -455 TEUR (-20 800) 
på räntederivat. Fastighetsvärderingarna steg i alla nordiska 
marknader utom i Finland, vilket sammantaget gör att Cibus 
redovisar en nedskrivning av fastighetsportföljen under fjärde 
kvartalet. Den negativa värdeförändringen på fastigheterna i 
Finland är i huvudsak hänförlig till en större, välbelägen byggnad 
i centrala Helsingfors med litet dagligvaruinnehåll som på sikt 
bör utvecklas till bostäder. I Sverige, Norge och Danmark ökade 
fastighetsvärdena i jämförbart bestånd under kvartalet.   
Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförlig till förändrade 
marknadsräntor och tidsfaktorn.
Total skatt uppgick till -465 TEUR (6 751), varav aktuell skatt 
uppgick till 482 TEUR (117) och uppskjuten skatt till -947 TEUR 
(6 634). 
Resultat efter skatt uppgick för fjärde kvartalet till 2 573 TEUR 
(-33 909), vilket motsvarar 0,03 EUR (-0,60) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick 
till 102 542 TEUR (101 853). 
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
-129 404 TEUR (-5 433) och utgör främst förvärv av fastigheter 
i Danmark men även i Sverige och Finland samt investeringar i 
befintliga fastigheter. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till  
46 421 TEUR (-110 853). Under perioden har bolaget genomfört 
en riktad nyemission av cirka 5,7 miljoner aktier, vilket tillförde 
bolaget cirka 927 MSEK motsvarar 82 128 TEUR samt tre 
obligationsemissioner som inbringade 189 559 TEUR, minus 
1 755 TEUR i uppläggningskostnader. Cibus har även återköpt 
obligationer för -144 716 TEUR och betalat -4 231 TEUR i 
återlösenpremie. Under året har refinansiering gjorts vilket har 
resulterat i upptagna lån om 522 451 TEUR samt återbetalning 
av lån om -487 714 TEUR. Kostnader för betald ränta och 
kostnader relaterade till återköp av obligationer har även påverkat 
kassaflödet.   
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 50 786 TEUR 
(31 530). Cibus hade per den 31 december 2024 räntebärande 
nettoskulder, efter avdrag för likvida medel och kortfristiga 
placeringar, om 1 087 335 TEUR (1 034 442). Aktiverade 
upplåningskostnader uppgick till 4 391 TEUR (4 457). 
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i 
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet 
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade 
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner 
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska 
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i 
moderbolaget uppgick till 10 716 TEUR (3 504).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten Finland, 
Sverige, Norge och Danmark. 68% av driftnettot är hänförligt 
till Finland, 14% till Sverige, 14% till Danmark och 4% till Norge. 
Av fastighetsvärdet är 1 169 057 TEUR (1 194 968) hänförligt 
till Finland, 269 480 TEUR (255 839) till Sverige, 364 653 TEUR 
(277 207) till Danmark och 66 911 TEUR (69 894) till Norge. Se sid 
32 i rapporten för ytterligare information. 
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring 
vår fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull 
samhällsutveckling. I våra förvärv och förvaltning av våra 
fastigheter har vi som ambition att verka för en hållbar 
utveckling för såväl hyresgäster som ett levande närsamhälle 
och att detta bidrar till en god långsiktig vinstutveckling för våra 
aktieägare. Dagligvarubutiker är en viktig social infrastruktur 
som förser människor i Norden med mat. Det är också en viktig 
mötesplats för människor och bidrar till social och mental hälsa. 
För Cibus innebär hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga 
och klimatsmarta marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta 
gör vi tillsammans med våra ankarhyresgäster som är ledande 
aktörer inom livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. 
VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

1010
Ett annat exempel inom hållbarhet är att vi upplåter våra stora 
och ofta platta tak så att våra hyresgäster kan bygga solpaneler. 
Vi har även byggt solpaneler på sex fastigheter i egen regi och 
planerar att anlägga fler då de både är lönsamma och bra för 
miljön. Idag har 49 (46) av våra fastigheter solpaneler. Den årliga 
elproduktionen de skapar motsvarar elkonsumtionen för ca 
2 900 lägenheter eller motsvarar att åka ca 29 miljoner km med 
en elbil. Årlig CO2-minskning är ca 750 tCO2. Flera solpaneler 
är redan planerade och diskussioner förs med flera av våra 
hyresgäster om ytterligare installationer. 
Cibus har målsättningen att vara klimatneutral till år 2030. Det 
finns en plan med delmål satt för att minska utsläppen. Utsläpp 
som inte kan tas bort helt kommer att kompenseras.
Tack vare våra hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig 
grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för 
grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidigare 
ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för 
hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till 
utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas 
både för bank- och obligationsfinansiering. Under perioden har 
en grön icke-säkerställd obligation om 50 MEUR, en grön icke-
säkerställd obligation om 700 MSEK och en grön icke-säkerställd 
obligation om 80 MEUR emitterats under det nya gröna 
ramverket. Cibus har löst in samtliga gröna obligationer under 
det gamla gröna ramverket under 2024.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har 
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker 
hänvisas till Cibus årsredovisning 2023, avsnitt “Riskhantering” på 
sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiell riskhantering  och finansiella 
instrument” sid 84-87.
Fastigheter
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats 
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och CBRE 
för Danmark. Samtliga fastigheter värderas av externa värderare 
varje kvartal. Det är dock alltid Cibus styrelse och ledning som 
fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har fastställt de 
externa värderarnas värdering för kvartalet förutom gällande det 
senaste förvärvet i Danmark i december som har värderats till det 
lägre anskaffningsvärdet. Den genomsnittliga direktavkastningen 
uppgår till 6,5%.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de 
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, 
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och 
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för 
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade 
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt 
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser 
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal 
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De 
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur 
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre 
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och 
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster 
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i 
beståndet vid periodens utgång var 94,2 % (94,5) och portföljens 
genomsnittliga återstående hyresavtalslängd var 4,9 år (5,0). Cirka 
97 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till 
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. 
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas 
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och 
hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en 
mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Norden. 
Drift- och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
Finansiering
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs 
i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i 
stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk 
föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av 
ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har 
koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar 
men även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte 
kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För 
att minska refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera 
nordiska banker och institut samt har en spridd förfallostruktur 
på lånen.
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
VERKSAMHET
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till 
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat 
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt 
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2023. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18-25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. 
Styrelsen i Cibus beslutade att i maj 2024 att lämna ett erbjudande 
till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget 
om återköp av optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att 
teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget 
i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner 
som behållits. Totalt tecknades 1 396 aktier med stöd av 
teckningsoptionerna.
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus 
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som 
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av 
årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen 
för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. 
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024 och löper under fem 
efterföljande kvartal. 
På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för 
Cibusaktien 5-9 maj 2022 och uppgick till 21,48 EUR. Styrelsen 
beslutade, för att främja bolagets långsiktiga intressen och 
hållbarhet, om ett avsteg från ersättningsriktlinjerna genom 
återköp av medarbetarnas tidigare inbetalda premier av 
samtliga teckningsoptioner från incitamentsprogrammet som 
beslutades på årsstämman 2022.  Återköp genomfördes till ett 
belopp inklusive sociala avgifter om 630 TEUR som redovisades 
som administrationskostnad i andra kvartalet 2024. Samtliga 
teckningsoptioner för år 2022 har därefter makulerats.   
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av 
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus 
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. 
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK. Vidare 
beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för 
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som 
erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form 
av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 441 TEUR 
inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet 2024. 
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus. 
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor. 
Valberedningen
Den 1 oktober meddelade Cibus att valberedningen inför 
årsstämman 2025 har utsetts. Den består av Johannes Wingborg 
(Länsförsäkringar), Olof Nyström (Fjärde AP-fonden), Frank 
Larsson (Handelsbanken Fonder), och Patrick Gylling (Cibus 
styrelseordförande). 
Årsstämma 2025
Årsstämman 2025 beräknas hållas den 10 april kl. 10:00 på 7A 
Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 31 december 2024 var sista betalkurs 176,20 
SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,1 miljarder 
SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var cirka 55 000 st. 
Antal utestående aktier uppgick per den 31 decemberr 2024 till 
62 972 150 stamaktier. Efter periodens utgång genomfördes en 
nyemission om 13 313 895 aktier i samband med slutförandet 
av förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025. Efter 
nyemissionen uppgår totalt antal aktier till 76 286 045 aktier. 
Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst 
vid bolagsstämman.

===== SIDA 12 =====

12
VERKSAMHET
Händelser efter periodens slut
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR under sitt MTN-
program. Obligationerna har en löptid om 4,0 år och löper med 
en ränta om 3 månaders EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt 
förfall 17 januari 2029.
Den 10 januari meddelade valberedningen att Stina Lindh Hök 
föreslås som ny ledamot i Cibus. 
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat 
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför förvärvet av 
samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om nyemission av 
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen 
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser 
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger 
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. 
Portföljen består av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 508 MEUR. Till följd av att tillträdesbalanserna 
ännu ej är färdigställda bedöms det praktiskt ogenomförbart att 
upplysa om tillkommande poster enligt IFRS 3.
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare 
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och 
tillträtts.
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 19 februari 2025 kl 10:00 
(CET) där VD Christian Fredrixon och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /cibus-nordic.events.inderes.com/
q4-report-2024. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen 
registrera deltagande på följande länk https:/ /conference.
inderes.com/teleconference/?id=5005565. Efter registreringen 
får man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till 
konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att 
finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusnordic.com.
Styrelsen förslag gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2025 en oförändrad 
utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 
utbetalningstillfällen. Styrelsen ämnar att lämna fullständigt 
förslag med månatliga belopp och avstämningsdagar i samband 
med kallelsen till årsstämman.

===== SIDA 13 =====

13
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 19 februari 2025.
Patrick Gylling
Styrelseordförande
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
  Styrelseledamot
Stefan Gattberg
Styrelseledamot
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 19 februari 2025 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com 
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusnordic.com
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 56 
SE-111 22 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
Kommande rapporteringstillfällen
 
2025-04-23 Delårsrapport Q1 
2025-07-17 Delårsrapport Q2 
2025-11-04 Delårsrapport Q3 
2026-02-18 Bokslutskommuniké 2025
 
2025-03-19 Årsredovisning 2024 
2025-04-10 Årsstämma 2024
VERKSAMHET

===== SIDA 14 =====

14
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket kommer 
att ge märkbar tillväxt i vårt driftnetto även utan 
förvärv. Cibus investeringsstrategi är att förvärva 
enstaka fastigheter eller fastighetsportföljer som 
ökar intjäningsförmågan per aktie. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att succes-
sivt höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt 
segment över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 
3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar 
även en god motståndskraft mot den växande 
e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu-
tionsnät av varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
14
Börsvärdet per sista december 2024 uppgick till drygt 11,1 miljarder SEK.
Cibus aktie är noterad på  
Nasdaq Stockholm MidCap
S-Market Herralahti, Finland

===== SIDA 15 =====

15
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2024 var 176,20 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,1 miljarder SEK. Den 
genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2024 uppgick till drygt 67 MSEK per dag, varav 31 MSEK var på Nasdaq Stockholm. En 
aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2024 erhöll under 2024 en direktavkastning på 7,7 procent. Cibusaktien 
har haft en positiv utveckling och totalavkastningen blev 39 procent för helåret 2024.  Om utdelningen återinvesterades uppgick 
totalavkastningen under 2024  till 41 procent (Källa: Pareto Securities). 
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har cirka 55 000 aktieägare per den 31 
december 2024. De 15 största aktieägarna innehar cirka 42% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 december 
2024 uppgick till 10% eller mer av Cibus röster. 
MSEKSEK
90
120
150
180
0
20
40
60
80210
31 Dec
2022
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
VERKSAMHET
Aktieägare per den 31 december 2024
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP- fonden 4 628 211 7,3
Länsförsäkringar Fonder 4 434 879 7,0
Vanguard 2 892 281 4,6
Avanza Pension 2 400 011 3,8
BlackRock 2 019 606 3,2
Nordnet Pensionsförsäkring 1 871 893 3,0
Tredje AP-fonden 1 490 000 2,4
Sensor Fonder 1 334 891 2,1
Handelsbanken Fonder 1 197 930 1,9
Columbia Threadneedle 876 984 1,4
Carnegie Fonder 780 672 1,2
First Fondene 764 000 1,2
Marjan Dragicevic 650 000 1,0
State Street Global Advisors 603 002 1,0
American Century Investment Management 556 452 0,9
Summa 15 största aktieägare 26 500 812 42,1
Aktieägare, övriga 36 471 338 57,9
Totalt 62 972 150 100
Källa: Modular Finance
— Stängningskurs (SEK)    ■ Omsättning Nasdaq (SEK)

===== SIDA 16 =====

16
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Rema 
1000, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark, Salling Group och 
ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är ankarhyresgäst. 
Grafen visar hur driftsnettot fördelar sig på fastigheter där de olika dagligvaru- och 
dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster.
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Dagrofa
Lidl
Coop Denmark
Salling Group
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling
Dagrofa
Coop Denmark
Lidl
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
4%
3%
5%
5%
7%
11% 19%
32%
3%4%
3%
2%
1%1%
3%
3%
4%
4%
5%
7% 10%
17%
28%
15%
2%
1%1%
2%
VERKSAMHET
Driftnetto per fastighetens ankarhyresgäst Hyresintäkter per hyresgäst

===== SIDA 17 =====

1717
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har den genomsnittliga återstånde avtalstiden hittills 
varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 4,9 år.
Ungefär 57 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2025 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen 
har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att 
utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat 
redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för 
fastighetsägaren.
0
5
10
15
20
MEUR
2034-
2055
2026 2027 2028 2029 2031 2032 203320302025
Genomsnittlig återstående avtalstid 4,9 år
VERKSAMHET
■ Avtal som gäller tillsvidare 
■ Andra avtal

===== SIDA 18 =====

18
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 december 2024 bestod Cibus fastighetsbestånd av 483 relativt moderna butiksfastigheter, belägna främst i olika 
tillväxtregioner i Finland, Sverige, Norge och Danmark. 68 % av portföljens driftnetto för fjärde kvartalet härrör sig från fastigheter i 
Finland, 14 % från fastigheter i Danmark, 14 % från fastigheter i Sverige och 4 % från fastigheter i Norge.
Cirka 97% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för 
verksamheten av de största dagligvarukedjorna i Norden. Ankarhyresgästerna står för 84 % av hyresintäkterna och har genomsnittlig 
återstående avtalstid  på 5,4 år.
Under fjärde kvartalet har 31 fastigheter förvärvats i Danmark, tre fastigheter förvärvats i Finland, tre fastigheter förvärvats i Sverige och en 
fastighet förvärvats i Norge. Fastigheten i Norge tillträddes i mitten av januari 2025. Av de danska fastigheterna tillträddes 22 fastigheter 
den 19 december och resterande 9 tillträddes den 5 februari 2025. Under fjärde kvartalet har en icke-strategisk fastighet avyttrats i 
Sverige. Denna fastighet var tomställd och såldes tiil ett underliggande fastighetsvärde över bokfört värde. För mer information besök 
www.cibusnordic.com.
18
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar area, kvm Återstående 
löptid, år
Ankarhyregästens 
återstående löptid, år
Ankarhyresgästens 
andel av hyran
Kesko 146 277 709 4,1 4,4 93 %
Tokmanni 53 241 029 4,5 4,8 85 %
Coop Sverige 116 130 474 5,2 5,5 95 %
S-gruppen 38 68 857 6,0 6,5 80 %
Rema 1000 21 30 537 5,9 6,8 80 %
Dagrofa 12 33 889 4,1 6,1 80 %
Lidl 7 42 138 5,8 7,3 75 %
Coop Danmark 13 22 427 5,7 6,4 88 %
Salling 15 17 757 8,0 8,2 97 %
Norgesgruppen 10 13 476 7,4 7,8 92 %
ICA 12 16 722 3,7 3,7 95 %
Axfood 4 19 725 7,2 7,9 79 %
Övrig dagligvaruhandel 16 47 917 4,4 5,3 80 %
Övrig handel 20 67 214 2,7 n/a n/a
Portföljen total 483 1 029 869 4,9 5,4 84 %
S-market Pyhäjoki, Finland

===== SIDA 19 =====

19
19
Portföljdiversifiering 
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 1,6% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild 
fastighet. 
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och 
utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2025. Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 122,3 MEUR 
(aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen och antalet fastigheter som Cibus ägde per den 1 januari 2025.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 483
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 030
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 132
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 122,3
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,9

===== SIDA 20 =====

20
Geografiskt läge
Portföljen är diversifierad med bra täckning  
i hela Norden och fr o m 2025 även i Benelux. 
FINLAND
SVERIGE
NORGE
DANMARK
NEDERLÄNDERNA
BELGIEN
LUXEMBURG
Fastighetsportföljen har en stark koncen-
tration till tillväxtorter, och majoriteten av 
fastigheter ligger i södra och sydvästra 
Finland, södra och mellersta Sverige, i södra 
Norge samt på Själland i Danmark, kring de 
största städerna. I varje ort har fastigheter-
na generellt ett mycket bra mikroläge, nära 
bebyggelse i tätortscentrum. Liksom fallet 
med många andra industriländer genomgår 
de nordiska länderna en nationell urbanise-
ring, där landsbygden avfolkas och de större 
städerna växer. Under första kvartalet 2025 
förvärvade Cibus Forum Estate med 149 
fastigheter i Benelux. 
Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
VERKSAMHET
Fastigheter som tillträds 
under Q1 2025
Fastigheter  
tillträdda under Q4 2024

===== SIDA 21 =====

21
Cibus portfölj pro forma inkl Forum 
Estates och övriga förvärv
Nedan visas Cibus fastighetsportfölj pro forma Q4 2024 
inklusive förvärv tillträdda senast den 19 februari 2025. 
VERKSAMHET
Informationen nedan utgår ifrån Cibus portfölj per sista december 2024 och adderar alla förvärv tillträdda senast den 19 februari 
2025 inklusive förvärvet av Forum Estates. Antal fastigheter uppgår pro forma till 642 fastigheter till ett fastighetsvärde om 2,4 
miljarder EUR. Driftnettot utgår ifrån Cibus intjäningsförmåga med tillägg för tillträdda förvärv senast den 19 februari 2025. Med dessa 
förvärv ökar driftnettot med 37% till 155,7 MEUR och kassapåverkat resultat per aktie inkl kostnader hybridobligation med 9% till 1,04 
EUR per aktie jämfört med 1 januari 2024. Genom dessa förvärv får Cibus portfölj en ökad diversifiering. Förvärven innebär även en 
ökad hyresgästdiversifiering och inkluderar de stora livsmedelshandlarna i Europa. Andelen av Cibus driftnetto som kommer ifrån 
dagligvaruhyresgäster blir efter förvärven 81 % (tidigare 84). 94 % (tidigare 97) av Cibus fastigheter har en dagligvaruhyresgäst som 
ankarhyresgäst.
 Finland   Danmark   Belgien   
 Sverige   Nederländerna   
 Norge   Luxemburg
 Finland   Danmark   Belgien   
 Sverige   Nederländerna   
 Norge   Luxemburg
Hyresintäkter per hyresgäst Driftnetto per land
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Lidl
Dagrofa
Coop Denmark
Carrefour
Jumbo
Spar Colruyt
Salling Group
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
6%
19%
5%
8%
4%4%3%3%
22%
14%2%
1%
Fastighetsvärde per land
5% 3%
16%
46%
17%
11%
5%3%
15% 51%
15%
11%
Intjäningsförmåga pro forma
TEUR 1 jan 2024 1 jan 2025 1 Jan 2025  
+ förvärv
Jämfört med 1 jan 
2024
Hyresintäkter 121 600 130 300 166 300
Fastighetskostnader -7 800 -8 000 -10 600
Driftnetto 113 800 122 300 155 700 +37 %
Administrationskostnader -8 520 -9 830 -13 350
Finansnetto -51 510 -50 600 -63 770
Förvaltningsresultat 53 770 61 870 78 580
Kostnader hybridobligation -2 600 -2 260 -2 260
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51 170 59 610 76 320
Justering ej kassapåverkande poster 3 155 2 650 2 650
Summa kassapåverkat resultat inkl kostnader 
hybridobligation
54 325 62 260 78 970
Kassapåverkat resultat per aktie inkl kostnader 
hybridobligation EUR***
0,95 0,99 1,04 +9 %
Antal utestående aktier 57 246 140 62 972 150 76 286 045

===== SIDA 22 =====

22
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån 
från nordiska banker och institut, icke säkerställda obligationslån och 
hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, SEK samt NOK och icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. Per den 
31 december 2024 uppgick de räntebärande skulderna till 1 138 121 TEUR (1 065 972) med en utgående genomsnittlig ränta om 4,2 % 
(4,5), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,2 år. Under 2024 har de räntebärande 
skulderna ökat med 72 149 TEUR med hänsyn tagen till valutakursförändringar, varav 43 270 TEUR avser ökad volym obligationer och 
28 879 TEUR avser ökad volym banklån.
Cibus finanspolicy anger att nettobelåningsgraden ska hållas i 
intervallet 55-65% och att räntetäckningsgraden ska överstiga 
2,0 gånger. I villkoren som reglerar utestående obligationer finns 
kovenanter som innebär att räntetäckningsgraden ska överstiga 
1,50 gånger och att nettobelåningsgraden ska understiga 70%. 
Vid utgången av fjärde kvartalet 2024 var nettobelåningsgraden 
58,1 % och räntetäckningsgraden 2,2 gånger. 
Stora delar av den räntebärande skulden är räntesäkrad vilket 
medför att exponeringen mot rörliga räntor är begränsad. De 
löpande räntekostnaderna från den räntebärande skulden är 
trögrörliga och målet för räntetäckningsgraden bedöms kunna 
uppnås även vid stigande marknadsräntor, allt annat lika. 
2,6%
81,1%
16,3%
■ Banklån 
947 180 TEUR
■ Obligationer 
190 941 TEUR
■ Hybridobligationer 
30 000 TEUR
Banklån
Cibus har goda relationer med ett flertal nordiska banker och 81,1% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 31 
december 2024 hade koncernen säkerställda banklån om 947 180 TEUR (918 301) med en genomsnittlig viktad kreditmarginal om 1,6 % 
och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,3 år. Som säkerhet för banklånen har Cibus bland annat ställt pant i fastigheterna.
För samtliga banklån med en återstående löptid understigande 12 månader pågår diskussioner om refinansiering, vilket vid utgången av 
fjärde kvartalet rör totalt 120 808 TEUR. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga banklån med stort intresse 
bland långivarna att öka sina engagemeng. Bedömningen är att refinansieringen av den vid årsskiftet kortfristiga bankskulden är slutförd 
runt halvårskiftet 2025. 
Under fjärde kvartalet slutfördes refinansieringen av totalt 383 815 TEUR, varav ca 8 299 TEUR avser ökad lånevolym hänförlig till 
finansiering av förvärv. De nya lånen har har en 3-årig löptid (varav 180 000 TEUR har förlängningsoptioner om ytterligare 2 år) med lägre 
genomsnittlig kreditmarginal än innan och som ligger i linje med Cibus genomsnittsmarginal. Intresset att finansiera Cibus är stort och vi 
har under kvartalet välkomnat en ny långivare som är en av de större nordiska bankerna.
I och med de förvärv som tillträtts under fjärde kvartalet har även nya banklån betalats ut motsvarande 57 341 TEUR med löptider mellan 
3-5 år och kreditmarginaler understigande Cibus genomsnittliga kreditmarginal.

===== SIDA 23 =====

23
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Genomsnittlig 
marginal
TEUR Andel % TEUR Andel %
0-1 år 120 808 1,7% 0 - 120 808 11% 239 756 21%
1-2 år 179 234 2,1% 0 - 179 234 16% 152 348 13%
2-3 år 600 871 1,4% 110 941 3,7% 711 812 63% 699 750 61%
3+ år 46 267 0,9% 80 000 4,0% 126 267 11% 46 267 4%
Summa 947 180 1,6% 190 941 3,8% 1 138 121 100% 1 138 121 100%
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar, inkl upphandlade med framtida start, i form av räntetak, 
ränteswappar samt lån som löper med fast ränta. 
Räntekänslighetsanalys
Med hänsyn tagen till räntesäkringar som har en återstående löptid under 12 månader är den momentana säkringsgraden 97%, eller 
omvänt är exponeringen mot rörliga räntor 3%.
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar 
blir resultateffekten vid en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet ungefär -1 100 TEUR och för en ökning med 2 %-enheter 
ungefär -2 000 TEUR årligen. 1 %-enhets lägre marknadsränta påverkar resultatet ungefär +1 600 TEUR och 2 %-enheter ungefär +5 600 
TEUR årligen. 
Obligationer och hybridobligationer
16,3 % av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 190 941 TEUR (147 671). 
Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 000 TEUR (30 000), vilket motsvarar 2,6 % av den externa finansieringen. 
Hybridobligationen redovisas som eget kapital. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är 
noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Under 2024 har marknadsförutsättningarna varit goda och Cibus har arbetat aktivt med sin obligationsfinansiering. I februari emitterades 
en grön icke säkerställd obligation om 50 000 TEUR med 3 års löptid till 3M Euribor + 4,00 %. Den följdes sedan upp i mars med två 
ytterligare emissioner av gröna icke säkerställda obligationer, en om 80 000 TEUR med 4 års löptid till 3M Euribor + 4,00 % och en 
om 700 000 TSEK med 3,5 års löptid till 3M Stibor + 3,50 %. Det har även skett återköp, bland annat genom ett återköpserbjudande 
i samband med emissionen i mars men även genom köp i andrahandsmarknaden. Under Q3 påkallade Cibus förtida återbetalning 
av utestående belopp av MTN-lån 102 om 18 200 TEUR och MTN-lån 103 om 136 250 TSEK. Under Q4 påkallades sedan förtida 
återbetalning av återstoden av MTN-lån 104 om 19 700 TEUR. I och med dessa åtgärder har Cibus under 2024 refinansierat hela 
obligationsportföljen. Under inledningen av Q1 2025 emitterades ytterligare en ny grön icke säkerställd obligation om 50 000 TEUR med 
4 års löptid till 3M Euribor + 2,50 % (ISIN SE0013362035).
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinspektionen den 22 juli 2024 och är giltigt 12 
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 2024-12-31.
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ MTN 
lån
Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Utestående 
belopp
Referensränta Kredit- 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30 000 000 0 30 000 000 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50 000 000 0 50 000 000 3M Euribor 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80 000 000 0 80 000 000 3M Euribor 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700 000 000 0 700 000 000 3M Stibor 3,50% SE0021921673
* Första inlösendag 2026-09-24.

===== SIDA 24 =====

24
Räntetak
Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum
30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90 000 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
93 950 3M Euribor 2,00% 2025-09-30
50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86 000 3M Euribor 2,00% 2026-01-30
35 000 3M Euribor 2,00% 2026-12-29
29 000 3M Euribor 2,00% 2027-12-13
519 550
Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum
572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04
110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
712 220
Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum
120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282 275
Ränteswappar
Belopp TEUR Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
20 000 2,94% 3M Euribor 2027-07-01
90 000 2,96% 3M Euribor 2027-07-15
35 000 3,03%* 3M Euribor 2027-07-15
30 000 2,97% 3M Euribor 2027-09-29
70 000 2,97% 3M Euribor 2027-11-28
245 000
Belopp TSEK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
100 000 3,20% 3M Stibor 2026-01-08
50 000 3,19% 3M Stibor 2026-01-08
435 000 3,48% 3M Stibor 2027-07-15
265 000 2,89 % 3M Stibor 2027-10-02
850 000
VERKSAMHET
24
Förfallostruktur för räntesäkringar
I tabellerna nedan redogörs för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar per 2024-12-31.
Ränteswappar med framtida start
Belopp TEUR Betalar fast Startdatum Förfallodatum
67 500 2,06% 2025-06-16 2027-12-30
38 000 1,99% 2025-09-30 2027-12-30
105 500
Belopp TSEK Betalar fast Startdatum Förfallodatum
450 000 1,99% 2025-03-04 2027-09-15
111 000 1,86% 2025-03-04 2027-09-15
561 000
Räntetak med framtida start
Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
67 500 1,90% 2025-06-16 2027-12-30
67 500
Belopp TSEK Räntetak Startdatum Förfallodatum
210 000 1,90% 2025-07-15 2027-09-15
210 000
* Fasta räntan för denna swap 2,96 % vid utgången av Q3. Under Q4 byttes motpart 
för swappen som en del av refinansiering av underliggande lån. Trots ökningen sker 
en besparing då underliggande låns kreditmarginal sänktes.

===== SIDA 25 =====

25
Ekonomisk 
redovisning

===== SIDA 26 =====

26
Koncernens resultaträkning
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4 
2024
Q4 
2023
Jan-dec 
2024
Jan-dec 
2023
Hyresintäkter 31 001 30 063 122 374 119 128
Serviceintäkter 4 267 4 632 20 021 20 877
Driftkostnader -5 306 -5 257 -20 906 -20 195
Fastighetsskatt -1 270 -1 312 -5 007 -5 081
Driftnetto 28 692 28 126 116 482 114 729
Administrationskostnader -3 967 -3 695 -12 088 -9 936
Finansnetto -13 610 -12 643 -57 535 -52 861
Förvaltningsresultat 11 115 11 788 46 859 51 932
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 67 -448 185 -125
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -7 689 -31 200 -44 705 -53 416
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -455 -20 800 -9 814 -21 865
Resultat före skatt 3 038 -40 660 -7 475 -23 474
Aktuell skatt 482 117 -289 -814
Uppskjuten skatt -947 6 634 3 005 4 369
Periodens resultat 2 573 -33 909 -4 759 -19 919
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 62 972 150 57 246 140 58 951 923 54 448 046
Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 0,03 -0,60 -0,12 -0,41
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4 
2024
Q4 
2023
Jan-dec 
2024
Jan-dec 
2023
Periodens resultat 2 573 -33 909 -4 759 -19 919
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
-1 604 2 460 -3 964 -1 308
Summa totalresultat* 969 -31 449 -8 723 -21 227
*Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat

===== SIDA 27 =====

27
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-dec 
2024
31-dec 
2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 870 101 1 797 908
Nyttjanderättstillgångar 11 272 10 855
Andra materiella tillgångar 59 93
Immateriella tillgångar 68 113
Uppskjutna skattefordringar 1 959 1 880
Räntederivat - 6 044
Övriga långfristiga fordringar 36 37
Summa anläggningstillgångar 1 883 495 1 816 930
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 645 639
Övriga kortfristiga fordringar 4 981 581
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2 548 2 181
Likvida medel 50 786 31 530
Summa omsättningstillgångar 58 960 34 931
SUMMA TILLGÅNGAR 1 942 455 1 851 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 629 572
Övrigt tillskjutet kapital 748 222 666 804
Reserver -8 303 -4 339
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -61 810 152
Eget kapital exkl. hybridobligation 678 738 663 189
Hybridobligation 30 000 30 000
Summa eget kapital * 708 738 693 189
Långfristiga skulder
Upplåning 1 010 136 1 023 699
Uppskjutna skatteskulder 36 445 39 773
Räntederivat 2 108 -
Övriga långfristiga skulder 14 582 14 075
Summa långfristiga skulder 1 063 271 1 077 547
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning ** 123 594 37 816
Kortfristig del av räntederivat - 63
Leverantörsskulder 3 483 674
Aktuella skatteskulder 1 520 2 364
Övriga kortfristiga skulder 5 637 4 960
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 36 212 35 248
Summa kortfristiga skulder 170 446 81 125
Summa skulder 1 233 717 1 158 672
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 942 455 1 851 861
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.  
** Kortfristig upplåning avser främst banklån,  totalt 120 808 TEUR per 31 december 2024. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga banklån med stort intresse bland både 
befintliga och potentiellt nya långivare. Bedömningen är att merparten av refinansieringen av dessa banklån är slutförd innan halvårsskiftet 2025.

===== SIDA 28 =====

28
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2024 572 666 804 -4 339 152 663 189 30 000 693 189
Periodens resultat - - - -4 759 -4 759 - -4 759
Periodens övrigt totalresultat - - -3 964 - -3 964 - -3 964
Periodens totalresultat  
jan-dec 2024
- - -3 964 -4 759 - 8 723 - -8 723
Nyemission * 57 82 070 - - 82 128 - 82 128
Köp av teckningsoptioner * - 348 - - 348 - 348
Återköp av teckningsoptioner * - -54 - - -54 - -54
Emissionskostnader - -1 193 - - -1 193 - -1 193
Skatteeffekt emissionskostnader - 246 - - 246 - 246
Utdelning till aktieägare - - - -54 614 -54 614 - -54 614
Utdelning hybridobligation - - - -2 589 -2 589 - -2 589
Utgående eget kapital 31-dec 2024 629 748 222 -8 303 -61 810 678 738 30 000 708 738
Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808
Periodens resultat - - - -19 919 -19 919 - -19 919
Periodens övrigt totalresultat - - -1 308 - -1 308 - -1 308
Periodens totalresultat  
jan-dec 2023
- - -1 308 -19 919 -21 227 - -21 227
Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130
Återköp av teckningsoptioner - -12 - - -12 - -12
Köp av teckningsoptioner - 22 - - 22 - 22
Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532
Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316
Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905
Utdelning hybridobligation - - - -2 411 -2 411 - -2 411
Utgående eget kapital 31-dec 2023 572 666 804 -4 339 152 663 189 30 000 693 189
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes 
att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya 
aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR.
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett 
resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 
972 150, och aktiekapitalet till 629 721 EUR.

===== SIDA 29 =====

29
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4 
2024
Q4 
2023
Jan-dec 
2024
Jan-dec 
2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 3 038 - 40 660 -7 475 -23 474
Justering för:
- Avskrivningar 23 26 77 80
- Finansnetto 16 877 12 351 57 201 48 169
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 7 689 31 200 44 705 53 416
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 455 20 800 9 814 21 865
- Orealiserade valutakursdifferenser -259 601 899 1 785
Betald skatt 84 -37 -31 -70
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet
27 907 24 281 105 190 101 771
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -1 793 798 -4 808 2 200
Förändring av kortfristiga skulder -160 1 969 2 160 -2 118
Kassaflöde från den löpande verksamheten 25 954 27 048 102 542 101 853
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -118 239 -1 041 -125 943 -16 963
Försäljning av fastigheter 1 625 9 487 2 013 14 518
Investeringar i befintliga fastigheter -2 374 -1 354 -5 474 -2 976
Andra investeringar - - - -12
Kassaflöde från investeringsverksamheten -118 988 7 092 -129 404 -5 433
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 82 128 71 130
Emissionskostnader -82 - -1 193 -1 532
Köp av teckningsoptioner - - 348 22
Återköp av teckningsoptioner - -12 -54 -12
Utdelning till aktieägare -14 484 -13 167 -52 839 -45 270
Utdelning hybridobligation -642 -675 -2 591 -2 411
Obligationsemission - - 189 559 -
Återköp av obligationer -19 700 -2 000 -144 716 -111 625
Upptagna lån 522 451 - 522 451 61 316
Amortering av lån -459 114 -9 310 -487 714 -20 985
Uppläggningskostnader -2 236 - -3 991 -1 061
Betald ränta -14 935 -11 662 -48 930 -43 554
Förtidsinlösenavgifter -392 -56 -4 231 -1 859
Premie för finansiellt instrument -1 119 - -1 806 -15 012
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 9 747 -36 882 46 421 -110 853
Periodens kassaflöde -83 287 -2 742 19 559 -14 433
Likvida medel vid periodens början 134 182 34 075 31 530 45 994
Kursdifferens i likvida medel -109 197 -303 -31
Likvida medel vid periodens utgång 50 786 31 530 50 786 31 530

===== SIDA 30 =====

30
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i tusental euro (TEUR) Q4 
2024
Q4 
2023
Jan-dec 
2024
Jan-dec 
2023
Rörelseintäkter 1 817 574 3 440 2 172
Rörelsekostnader -2 168 -1 678 -5 583 -4 046
Rörelseresultat -351 -1 104 -2 143 -1 874
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 8 451 18 932 36 898 33 578
Räntekostnader och liknande resultatposter -3 766 -8 227 -23 204 -24 948
Resultat efter finansiella poster 4 334 9 601 11 551 6 756
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag -977 -1 547 -977 -1 547
Resultat före skatt 3 357 8 054 10 574 5 209
Skatt -309 -2 447 142 -1 705
Periodens resultat* 3 048 5 607 10 716 3 504
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 31 =====

31
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i tusental euro (TEUR) 31-dec 
2024
31-dec 
2023
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 68 113
Inventarier 0 4
Andelar i dotterbolag 523 870 270 942
Uppskjutna skattefordringar 985 921
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 354 966 521 413
Övriga långfristiga fordringar 18 19
Summa anläggningstillgångar 879 907 793 412
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 83 986 53 083
Övriga kortfristiga fordringar 2 427 100
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 432 105
Likvida medel 25 878 7 753
Summa omsättningstillgångar 112 723 61 041
SUMMA TILLGÅNGAR 992 630 854 453
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 629 572
Summa bundet eget kapital 629 572
Överkursfond 748 222 666 804
Hybridobligation 30 000 30 000
Balanserat resultat -251 150 -203 165
Periodens resultat 10 716 3 504
Summa fritt eget kapital 537 788 497 143
Summa eget kapital 538 417 497 715
Långfristiga skulder
Obligationslån 189 569 118 384
Räntederivat 2 948 1 053
Summa långfristiga skulder 192 517 119 437
Kortfristiga skulder
Obligationslån - 28 000
Kortfristiga skulder till koncernföretag 238 043 189 495
Leverantörsskulder 178 33
Övriga kortfristiga skulder 127 463
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 348 19 310
Summa kortfristiga skulder 261 696 237 301
Summa skulder 454 213 356 738
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 992 630 854 453

===== SIDA 32 =====

32
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå 
styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för 
respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i 
värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles 
från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till -2 108 TEUR (5 981).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring 
av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på 
hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Segmentsinformation
Q4 2024 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 21 111 4 404 1 129 4 357 31 001
Serviceintäkter 3 293 385 62 527 4 267
Driftkostnader -4 182 -456 -134 -534 -5 306
Fastighetsskatt -754 -230 -21 -265 -1 270
Driftnetto 19 468 4 103 1 036 4 085 28 692
Förvaltningsfastigheter 1 169 057 269 480 66 911 364 653 1 870 101
Q4 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 20 912 3 830 1 112 4 209 30 063
Serviceintäkter 3 689 401 47 495 4 632
Driftkostnader -4 372 -279 -84 -522 -5 257
Fastighetsskatt -828 -208 -24 -252 -1 312
Driftnetto 19 401 3 744 1 051 3 930 28 126
Förvaltningsfastigheter 1 194 968 255 839 69 894 277 207 1 797 908
Jan-dec 2024 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 83 878 17 011 4 629 16 856 122 374
Serviceintäkter 16 086 1 667 175 2 093 20 021
Driftkostnader -17 362 -1 405 -383 -1 756 -20 906
Fastighetsskatt -3 026 -855 -91 -1 035 -5 007
Driftnetto 79 576 16 418 4 330 16 158 116 482
Förvaltningsfastigheter 1 169 057 269 480 66 911 364 653 1 870 101
Jan-dec 2023 
Belopp i tusental euro (TEUR)
Cibus 
Finland
Cibus 
Sverige
Cibus 
Norge
Cibus 
Danmark
Cibus 
Group
Hyresintäkter 83 014 14 851 4 530 16 733 119 128
Serviceintäkter 15 476 1 543 167 3 691 20 877
Driftkostnader -17 185 -1 021 -300 -1 689 -20 195
Fastighetsskatt -3 171 -801 -100 -1 009 -5 081
Driftnetto 78 134 14 572 4 297 17 726 114 729
Förvaltningsfastigheter 1 194 968 255 839 69 894 277 207 1 797 908

===== SIDA 33 =====

33
Definitioner av nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information 
till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa 
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal 
definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, 
Skuldkvot, Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genom-
snittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt 
per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana  
fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal  
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med juste-
ring av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, 
uttryckt per aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av  
immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej 
utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, 
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering 
av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt 
per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande 
av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat,  
uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbe-
tald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie 
för bolagets intressenter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårs-
bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på 
aktieägarnas kapital och hybridobligationslån.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas mark-
nadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga  
placeringar dividerat med fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål-
lande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad, 
ggr
Driftnetto minus administrationskostnader dividerat med räntekostnader 
minus ränteintäkter (rullande 12 månader).
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat 
är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskattade  
reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet.
Skuldsättningsgrad, 
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till 
aktieägarnas kapital.
Skuldkvot (Net debt/
EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och kortfristiga  
placeringar dividerat med driftnetto minus administrationskostnader 
(rullande 12 månader).
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före 
det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd-
ringar beaktats.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr-
ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad.
Andelen dagligvaru-
fastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot 
dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
33
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q4 
2024
Q4 
2023
Jan-dec  
2024
Jan-dec  
2023
Hyresintäkter 31 001 30 063 122 374 119 128
Driftnetto 28 692 28 126 116 482 114 729
Förvaltningsresultat 11 115 11 788 46 859 51 932
Periodens resultat 2 573 -33 909 -4 759 -19 919
Antal utestående aktier, st 62 972 150 57 246 140 62 972 150 57 246 140
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 62 972 150 57 246 140 58 951 923 54 448 046
Resultat per aktie, EUR¹ 0,03 -0,60 -0,12 -0,41
EPRA NRV per aktie, EUR 11,7 12,5 11,7 12,5
EPRA NTA per aktie, EUR 11,7 12,5 11,7 12,5
EPRA NDV per aktie, EUR 11,1 11,8 11,1 11,8
Förvaltningsfastigheter 1 870 101 1 797 908 1 870 101 1 797 908
Likvida medel 50 786 31 530 50 786 31 530
Balansomslutning 1 942 455 1 851 861 1 942 455 1 851 861
Avkastning på eget kapital, % 1,5 -19,1 -0,7 -2,9
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 51,1 50,6 51,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,1 57,5 58,1 57,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,2 2,2 2,2
Soliditet, % 36,5 37,4 36,5 37,4
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,4 9,9 10,4 9,9
Överskottsgrad, % 92,6 93,6 95,2 96,3
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 94,2 94,2 94,5
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,5 92,8 93,5 92,8

===== SIDA 34 =====

34
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
34
I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q4 
2024
Q4 
2023
Jan-dec  
2024
Jan-dec  
2023
Eget kapital exkl. hybridobligationer 678 738 663 189 678 738 663 189
Återläggning av derivat 2 108 -5 981 2 108 -5 981
Återläggning av uppskjuten skatt 34 486 37 893 34 486 37 893
Återläggning av ej utbetald utdelning 19 521 17 746 19 521 17 746
EPRA NRV 734 853 712 847 734 853 712 847
Antal utestående aktier 62 972 150 57 246 140 62 972 150 57 246 140
EPRA NRV per aktie, EUR 11,7 12,5 11,7 12,5
Eget kapital exkl. hybridobligationer 678 738 663 189 678 738 663 189
Återläggning av immateriella tillgångar -68 -113 -68 -113
Återläggning av derivat 2 108 -5 981 2 108 -5 981
Återläggning av uppskjuten skatt 34 486 37 893 34 486 37 893
Återläggning av ej utbetald utdelning 19 521 17 746 19 521 17 746
EPRA NTA 734 785 712 734 734 785 712 734
Antal utestående aktier 62 972 150 57 246 140 62 972 150 57 246 140
EPRA NTA per aktie, EUR 11,7 12,5 11,7 12,5
Eget kapital exkl. hybridobligationer 678 738 663 189 678 738 663 189
Återläggning av derivat 2 108 -5 981 2 108 -5 981
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -1 959 -1 880 -1 959 -1 880
Återläggning av ej utbetald utdelning 19 521 17 746 19 521 17 746
EPRA NDV 698 408 673 074 712 892 673 074
Antal utestående aktier 62 972 150 57 246 140 62 972 150 57 246 140
EPRA NDV per aktie, EUR 11,1 11,8 11,1 11,8
Periodens resultat 2 573 -33 909 -4 759 -19 919
Genomsnittligt eget kapital 708 606 709 257 700 964 695 449
Avkastning på eget kapital, % 1,5 -19,1 -0,7 -2,9
Senior säkerställd skuld 947 180 918 301 947 180 918 301
Förvaltningsfastigheter 1 870 101 1 797 908 1 870 101 1 797 908
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 51,1 50,6 51,1
Skulder till kreditinstitut 1 138 121 1 065 972 1 138 121 1 065 972
Likvida medel -50 786 -31 530 -50 786 -31 530
Nettoskuld 1 087 335 1 034 442 1 087 335 1 034 442
Förvaltningsfastigheter 1 870 101 1 797 908 1 870 101 1 797 908
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,1 57,5 58,1 57,5
Driftnetto * 116 482 114 729 116 482 114 729
Administrationskostnader * -12 088 -9 936 -12 088 -9 936
Totalt 104 394 104 793 104 394 104 793
Räntenetto * -47 462 -47 100 -47 462 -47 100
Räntetäckningsgrad, ggr (* rullande 12 månader) 2,2 2,2 2,2 2,2
Eget kapital 708 738 693 189 708 738 693 189
Balansomslutning 1 942 455 1 851 861 1 942 455 1 851 861
Soliditet, % 36,5 37,4 36,5 37,4
Totala skulder 1 233 717 1 158 672 1 233 717 1 158 672
Eget kapital 708 738 693 189 708 738 693 189
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7 1,7
Skulder till kreditinstitut 1 138 121 1 065 972 1 138 121 1 065 972
Likvida medel -50 786 -31 530 -50 786 -31 530
Nettoskuld 1 087 335 1 034 442 1 087 335 1 034 442
Driftnetto * 116 482 114 729 116 482 114 729
Administrationskostnader * -12 088 -9 936 -12 088 -9 936
EBITDA* 104 394 104 793 104 394 104 793
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,4 9,9 10,4 9,9
Driftnetto 28 692 28 126 116 482 114 729
Hyresintäkter 31 001 30 063 122 374 119 128
Överskottsgrad, % 92,6 93,6 95,2 96,3
Hyresintäkter 31 001 30 063 122 374 119 128
Hyresvärde 32 894 31 915 129 977 126 031
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,2 94,2 94,2 94,5
Dagligvarufastigheter, kvm 962 655 905 986 962 655 905 986
Totalt fastighetsyta, kvm 1 029 869 975 857 1 029 869 975 857
Andelen dagligvarufastigheter, % 93,5 92,8 93,5 92,8