Kvartalsrapport Q4 2025

===== SIDA 1 =====

1 JANUARI 2025 – 31 DECEMBER 2025
Bokslutskommuniké
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter.
25Q4

===== SIDA 2 =====

2
1 JANUARI 2025 – 31 DECEMBER 2025
Perioden i korthet 
Väsentliga händelser under perioden
Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR under 
obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som förfaller i januari 
2029, emitterades till 101,228 % av nominellt belopp med en rörlig 
ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps. Den 13 oktober utökades 
emissionen med ytterligare 10 MEUR till samma villkor, vilket innebär 
att det totala utestående beloppet uppgår till 80 MEUR.
Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna i det 
belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam ägare. Förvärvet 
av One+ tillför fem handelsfastigheter med ett underliggande värde 
om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades ett nytt 50/50-joint venture med 
TS33, Two+ NV, med fokus på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter 
i Belgien. Det nya joint venture-bolaget säkerställer ett fortsatt 
strategiskt partnerskap, inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida 
belgiska detaljhandelsprojekt. 
Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har tillträtt som 
VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst. 
Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11 fastigheter i 
fem separata transaktioner i Sverige, Finland, Danmark och Belgien. 
Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR, med årliga hyresintäkter om 
2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år.
Väsentliga händelser efter perioden 
Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av sina 
utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR 
(lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. 
Återköpet genomfördes i samband med bolagets övervägda emission 
av nya gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av 
kvarvarande obligationer.
Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke 
säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationerna har en löptid om 
4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps.
Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt återköpserbjudande 
av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5 MEUR har giltigt anmälts 
och accepterats för återköp av bolaget.
Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare 
kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De 
utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt belopp 
plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 2026 och 
likviddag 4 februari 2026.
Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau och 
Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse. Elisabeth 
Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria Skoglund 
föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg som ordförande. 
Nils Styf har avböjt omval.
Styrelsens utdelningsförslag 
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 
0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. Styrelsen 
ämnar att lämna fullständigt förslag med månatliga belopp och 
avstämningsdagar i samband med kallelsen till årsstämman.
2
Nyckeltal¹ MEUR, om inget annat anges Q4 2025 Q4 2024 Jan-dec 2025 Jan-dec 2024
Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4
Driftnetto 41,7 28,7 157,6 116,5
Förvaltningsresultat 19,3 11,1 98,6 46,9
Orealiserade värdeförändringar fastigheter 7,0 -7,7 -0,5 -44,7
Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 641 1 870 2 641 1 870
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7
Antal fastigheter med solpaneler 80 49 80 49
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga 167,7 122,3 167,7 122,3
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1 58,2 58,1
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,9 10,4 10,9 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,1 9,7 10,1 9,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,4 2,2
¹För redogörelse av alternativa nyckeltal och definitioner se sida 36-37.
Q425
(jämfört med Q4 2024)
Jan–dec 
2025
(jämfört med januari - december 2024)
Hyresintäkter uppgick till 44,3 MEUR (31,0).
Driftnettot uppgick till 41,7 MEUR (28,7).
Förvaltningsresultatet uppgick till 19,3 MEUR (11,1). 
Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär 
och valutakurseffekt uppgick till 20,5 MEUR.
Periodens resultat uppgick till 27,3 MEUR (2,6) vilket motsvarar 
0,33 EUR (0,03) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick 
till 7,0 MEUR (-7,7) på fastigheter och 3,2 MEUR (-0,5) på 
räntederivat.
Hyresintäkter uppgick till 166,7 MEUR (122,4).
Driftnettot uppgick till 157,6 MEUR (116,5).
Förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 MEUR (46,9). I 
förvaltningsresultatet ingår en intäkt av engångskaraktär om 
20,5 MEUR avseende negativ goodwill i samband med förvärvet 
av Forum Estates samt kostnader av engångskaraktär och 
valutakurseffekt om -2,5 MEUR. Förvaltningsresultatet exklusive poster 
av engångskaraktär och valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR.
Periodens resultat uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 
1,14 EUR (-0,12) per aktie. 
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till 
-0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4 MEUR (-9,8) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 1 066,2 MEUR (734,8) vilket motsvarar 13,0 
EUR (11,7) per aktie.

===== SIDA 3 =====

3
Detta är Cibus
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom  
livsmedels- och dagligvaruhandeln.  
PERIODEN I KORTHET
Fastighetsportföljen som består av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med täckning i 
Norden och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
Luxemburg
0,5 %
Andel driftnetto Q4
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
14 %
Andel driftnetto Q4
434 M€
Fastighetsvärde
82
Fastigheter
134 100 kvm 
Total yta
Nederländerna
5 %
Andel driftnetto Q4
120 M€
Fastighetsvärde
18
Fastigheter
42 500 kvm
Total yta
Norge
4 %
Andel driftnetto Q4
112 M€
Fastighetsvärde
35
Fastigheter
53 300 kvm
Total yta
Sverige
12 %
Andel driftnetto Q4
314 M€
Fastighetsvärde
138
Fastigheter
188 500 kvm
Total yta
Finland
48 %
Andel driftnetto Q4
1 215 M€
Fastighetsvärde
264
Fastigheter
718 500 kvm 
Total yta
Belgien
16 %
Andel driftnetto Q4
436 M€
Fastighetsvärde
134 Fastigheter 249 300 kvm
Total yta
Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
Rema 1000
S-gruppen
Lidl
Jumbo
Salling Group
Dagrofa
Coop Danmark
Ahold Delhaize
Carrefour
Spar Colruyt
Norgesgruppen
Axfood
ICA
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
Fastigheter tillträdda under Q4 2025
Fastigheter som tillträds under Q1 2026
4%
6%5%5%
5%
9%
14%
22%
5%
8%
4%
3%
3%
3%
2%
1%

===== SIDA 4 =====

4
Cibus summerar ett intensivt kvartal och år med fortsatt 
tillväxt inom dagligvarusegmentet vilket medför ett ökat 
förvaltningsresultat per aktie med 25 procent för kvartalet 
och 16 procent för året. Steget in i Benelux har varit en 
betydande del av tillväxten men även förvärven i våra 
befintliga marknader har varit och är en viktig del av 
arbetet. Under fjärde kvartalet förvärvades 36 fastigheter 
i Sverige, Finland, Danmark och Belgien till ett värde om 
136 MEUR. Som en följd av fortsatt stabila kassaflöden 
föreslår styrelsen oförändrad utdelning mot föregående 
år om 0,9 EUR per aktie med månadsutdelning. 
Stärkt förvaltningsresultat
Driftnettot ökade med 45 procent till 41,7 MEUR för kvartalet 
(28,7) och förvaltningsresultatet uppgick till 20,5 MEUR 
exkluderat poster av engångskaraktär vilket motsvarar 0,25 EUR 
per aktie och är en ökning med 25 procent jämfört med Q4 2024.
Det förbättrade förvaltningsresultatet är primärt en följd av 
tillväxt genom intjäningshöjande affärer men också ett resultat av 
sänkta marknadsräntor och bättre marginaler i kreditmarknaden. 
Intjäningsförmågan ökar under kvartalet till 1,08 EUR per aktie 
och som en konsekvens av fortsatt starka kassaflöden föreslår 
styrelsen en oförändrad utdelning om 0,9 EUR per aktie med 
månadsutdelning.
Ökar närvaron
Cibus finns nu i sju länder, Sverige, Norge, Finland, Danmark och 
Benelux-länderna. I takt med att vi fortsätter växa pågår också 
ett arbete att bygga upp kontoren i respektive land. Det är med 
närvaro som vi fortsätter skapa affärer både med befintliga 
hyresgäster och på den lokala transaktionsmarknaden. Under året 
har kontoret i Danmark öppnat och nu har vi egna medarbetare i 
alla marknader förutom Norge. Med lokal närvaro kan vi bli ännu 
mer proaktiva i att förstärka samarbetet med våra hyresgäster 
och när man kommer närmare marknaden uppstår också fler 
möjligheter. 
Aktivitet i uthyrningsarbetet
Det har varit ett aktivt kvartal och år även avseende 
uthyrningsarbetet. Våra dagligvaruhyresgäster flyttar sällan men 
det finns alltid ett visst pågående ny- och omflyttningsarbete och 
under 2025 tecknades som följd av det över 50 hyresavtal till ett 
värde om 3,3 MEUR. Det pågår vidare ett flertal projekt kopplat till 
ombyggnation, omställning av lokaler samt energibesparingar där 
vi också tecknar nya avtal i samband med projekten. Totalt har vi 
investerat 10 MEUR i kassaflödesstärkande projekt under 2025. 
Hyreskontraktslängden har ökat till 6 år och uthyrningsgraden 
uppgick till 95,7 % vid kvartalets slut.
Stabila värderingar
Fastighetsvärdena ökade med 7,0 MEUR under kvartalet, drivet 
främst av förvärv och justerade antaganden om lägre vakanser. 
Den genomsnittliga yielden uppgick till 6,4 procent, i linje med 
föregående kvartal. Fastigheternas marknadsvärde steg eller var 
stabilt på samtliga marknader utom i Finland, där antaganden om 
längre uthyrningscykler hade en negativ påverkan.
Stark kreditmarknad
Den genomsnittliga räntan sjönk under året och uppgick till 4,0 
procent i kvartalet. Räntetäckningsgraden ligger fast på 2,4 ggr 
och räntebindningstiden har förlängts till 2,7 år med 98 procentig 
räntesäkringsgrad. Vi ser fortsatt en stark kreditmarknad vilket 
även efter kvartalet har visats genom att Cibus både refinansierat 
och emitterat nya obligationer om totalt 85 MEUR. Marginalen 
var 2,1 procent för en löptid på 4 år och är den lägsta som Cibus 
hittills erhållit.
Framåt!
Vår inriktning står fast. Cibus ska fortsätta att investera i 
livsmedels- och dagligvarufastigheter med stabila kassaflöden. Vi 
ser möjligheter till tillväxt i våra befintliga marknader och parallellt 
utvärderar vi nya marknader i Kontinentaleuropa. 
Som ny VD är det naturligtvis tacksamt att kunna presentera ett 
bra årsbokslut men nu ligger fokus framåt - att få fortsätta växa 
och utveckla Cibus i linje med mottot ”Converting food into yield”
Stockholm 18 februari 2026
Stina Lindh Hök
”Vi ser möjligheter till tillväxt 
i våra befintliga marknader 
och parallellt utvärderar vi nya 
marknader i Kontinentaleuropa. ”
— Stina Lindh Hök, VD
KOMMENTAR FRÅN VD

===== SIDA 5 =====

5
Affärsidé, mål och utdelning
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Europa med 
ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. 
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning 
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i 
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det 
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och 
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en 
god månadsvis utdelning till sina aktieägare. Den strategi som 
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och 
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka 
hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra 
våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar 
nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två 
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra 
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
 — Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt 
långsiktigheten i butiksläget
 — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett 
distributionsnät för andra varor handlade online
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
 — Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att 
successivt höja den över tid. 
 — Att nettobelåningsgraden skall ligga mellan 55 - 65 %. 
Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka 
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa 
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och 
betryggande sätt.
STRATEGISK INRIKTNING
/one.lt/period.tab/three.lt
/one.lt/period.tab/one.lt
/zero.lt/period.tab/nine.lt
/zero.lt/period.tab/seven.lt
/zero.lt/period.tab/five.lt
Q1Q4Q3Q1 Q2 Q4Q3Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q2
20252024202320222020 20212018 2019
Intjäningsförmåga förvaltningsresultat och utdelning per aktie*
*Intjäningsförmåga förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster. Se sid 7 för definition.
Intjäningsförmåga per aktie*   Utdelning per aktie
5
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid.

===== SIDA 6 =====

6
Verksamhet
6K-Citymarket Väinämöinen 2, Finland

===== SIDA 7 =====

7
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna. 
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i MEUR 1 jan  
2025
1 apr  
2025
1 jul 
 2025
1 okt****
 2025
1 jan 
 2026
Förändring  
(1 jan 2026 - 
1 jan 2025)
Hyresintäkter 130,3 165,7 165,4 174,2 177,8
Fastighetskostnader -8,0 -9,4 -9,1 -9,2 -10,1
Driftnetto 122,3 156,3 156,3 165,0 167,7 +37 %
Administrationskostnader -9,8 -13,5 -13,7 -14,3 -14,8
Finansnetto* -50,6 -64,5 -63,0 -63,9 -65,4
Resultat från intresseföretag** - 0,3 0,3 - -
Förvaltningsresultat 61,9 78,6 79,9 86,9 87,5
Utdelning hybridobligation -2,3 -2,2 -2,1 -2,0 -2,0
Förvaltningsresultat plus utdelning hybridobligation 59,6 76,4 77,8 84,9 85,5
Justering ej kassapåverkande poster 2,7 2,8 2,6 2,6 2,8
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus utdelning hybridobligation
62,3 79,2 80,4 87,5 88,3
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus utdelning hybridobligation EUR***
0,99 1,04 1,05 1,07 1,08 +9 %
Utestående antal aktier*** 62 972 150 76 286 045 76 286 045 82 086 045 82 086 045
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget 
konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag.
***I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier, vilket ökade det totala antalet aktier till 76 286 045. Den 11 juni 2025 genomfördes en 
riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, användes det tidigare antalet aktier vid 
beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är 
beräknad baserat på 82 086 045 aktier.
****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och där 
första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts för dessa 
förvärv var det mer rättvisande att inkludera dem i intjäningsförmågan. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingick också i intjäningsförmågan 
då dessa medel delvis finansierade förvärven.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av 
engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2026 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med 
underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av 
engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
 — Finansnettot baseras på ingångna låne- och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då 
intjäningsförmågan beräknas. 
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 
NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna 
per 2026-01-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2025-01-01 ökat med 9 %. Detta i huvudsak på grund av högre 
hyresintäkter till följd av förvärv samt lägre räntekostnader.

===== SIDA 8 =====

8
VERKSAMHET
Driftnetto i jämförbart bestånd 
(intjäningsförmåga)
MEUR % effekt
Driftnetto 1 januari 2025 122,3
Effekt av förändringar i fastighetskostnader -0,6 -0,5 %
Effekt av förändringar i vakanser -2,7 -2,2 %
Effekt av indexuppräkning 1,2 +1,0 %
Effekt av övriga förändringar -0,6 -0,5 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2026 119,6 -2,1 %
Valutaeffekt 0,0 +0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 48,1 +39,3 %
Driftnetto 1 januari 2026 167,7 +37,2 %
Driftnetto i jämförbart bestånd 
(intjäningsförmåga)
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd visar hur 
portföljen som Cibus ägde per 1 januari 2025 har utvecklats fram 
till den 1 januari 2026. 
Ökningen av fastighetskostnaderna förklaras av den 
negativa förändringen i vakanser, vilket innebär att Cibus 
i högre utsträckning själva behöver bära en större andel 
av fastighetskostnaderna som annars skulle ha täckts av 
hyresgäster. 
Den negativa effekten av förändringen i vakanser uppgår till 
–2,7 MEUR. Den största negativa effekten under det fjärde 
kvartalet avser –1,6 MEUR, vilket hänför sig till den tidigare 
kommunicerade fastigheten i Lahtis, Finland, där Kesko flyttade 
ut under perioden. Även med den negativa förändringen i 
vakanser fortsätter Cibus att upprätthålla en hög aktivitetsnivå 
inom uthyrningsverksamheten. Under 2025 tecknades över 
50 nya retailhyresavtal med ett sammanlagt årligt hyresvärde 
överstigande 3,3 MEUR. Av detta träder cirka 1,9 MEUR i kraft 
efter den 1 januari 2026, vilket innebär att dessa avtal ännu inte 
fått genomslag i like-for-like-rapporteringen.
Effekten av indexering uppgick till 1,2 MEUR eller +1,0 %. Framför 
allt Finland har haft en låg inflation under perioden vilket har 
minskat indexeringens storlek.
Driftnettot i intjäningsförmåga i jämförbart bestånd är per den 
1 januari 2026 119,6 MEUR, en minsking med -2,1 %. Effekt av 
förvärvade och sålda fastigheter ökar driftnettot med +39,3 %. 
Totalt ökade driftnettot i intjäningsförmågan med +37,2 % till 167,7 
MEUR.
8
EXEMPEL PÅ UTHYRNING UNDER PERIODEN
K-Citymarket i Ylivieska blir Puuilo, Finland
Cibus har under fjärde kvartalet ingått hyresavtal om att ersätta en Kesko K-Citymarket med en Puuilo-butik i Ylivieska. Projektet 
illustrerar hur bolaget omställer en mindre hypermarketenhet till en lågprisaktör. Den uthyrningsbara ytan uppgår till 4 600 kvm och 
WAULT är 8 år. 
NUVARANDE FRAMTID

===== SIDA 9 =====

9
Resultatanalys januari - december 2025
INTÄKTER
Under året uppgick koncernens hyresintäkter till 166,7 MEUR 
(122,4), vilket motsvarar en ökning med 36,2 % jämfört med 2024. 
Eftersom 99 % av Cibus hyresavtal sett till hyresvärde är kopplade 
till konsumentprisindex (KPI) justeras hyrorna i takt med 
KPI-utvecklingen. I Danmark förekommer så kallade korridorer 
i cirka 60 % av hyresavtalen, där hyresjusteringen vanligtvis är 
begränsad till maximalt 3–4 % per år, med ett golv på minst 1–2 % 
per år. I övriga länder är sådana klausuler betydligt mindre vanliga. 
Serviceintäkterna uppgick till 22,1 MEUR (20,0) och består 
till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska 
uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % (94,2). Det totala 
hyresvärdet på årsbasis uppgick till 184,1 MEUR (137,4).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under perioden 
till -31,2 MEUR (-25,9). Driftnettot ökade med 35,3 % och uppgick 
till 157,6 MEUR (116,5), vilket motsvarar en överskottsgrad om 94,5 
% (95,2). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple-net” eller 
”double-net”-avtal, där hyresgästerna ansvarar för merparten av 
kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta nyckeltalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras 
hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyror, 
kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, medan driftnettot 
förblir relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar i 
takt med KPI, medan kostnaderna inte påverkas i motsvarande grad.
Överskottsgrad exklusive engångsposter
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/nine.lt/zero.lt/percent.lt
/eight.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -16,6 MEUR (-12,1). I 
samband med förvärvet av Forum Estates övertogs även en 
organisation med tolv anställda. Genom förvärvet har Cibus 
etablerat en plattform för fortsatt tillväxt i Benelux-länderna, där 
skalfördelar kan uppnås vid förvärv av ytterligare fastigheter.
Cibus redovisade en engångskostnad om -0,3 MEUR under perioden, 
baserat på årsstämmans beslut att subventionera optionspremien. 
Därtill tillkom -0,2 MEUR i kostnader för rådgivningstjänster 
kopplade till framtagandet av teckningsoptionsprogram för 
anställda i både Norden och Belgien. Vidare ingår en kostnad av 
engångskaraktär för överenskommen ersättning till tidigare VD om 
-0,8 MEUR. 
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -63,4 MEUR (-57,5) och består 
huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om -60,5 
MEUR (-49,6) samt ränteintäkter om 1,9 MEUR (2,1). 
Utöver detta ingår valutakursförändringar om -1,2 MEUR (-0,9), 
samt kostnader för limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter 
och tomträttsavgäld enligt IFRS 16. En kostnad om -0,5 
MEUR har redovisats under perioden avseende återföring av 
uppläggningsavgifter hänförliga till lån som återbetalats. Eftersom 
en stor del av den räntebärande skulden redan har refinansierats, 
bedöms liknande återföringar inte vara aktuella i närtid. Per den 
31 december 2025 bestod koncernens upplåning av säkerställda 
banklån om 1 318,1 MEUR samt fyra icke säkerställda obligationer om 
totalt 274,7 MEUR. Det efterställda lånet om 12,2 MEUR återbetalades 
under september 2025. De räntebärande skulderna uppgick därmed 
till totalt 1 592,8 MEUR (1 138,1), med en utgående genomsnittlig ränta 
om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (2,4) 
och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). 
Under 2025 ökade de räntebärande skulderna med 454,7 MEUR, 
inklusive effekter från valutakursförändringar. Ökningen är 
främst hänförlig till befintliga lån i det förvärvade bolaget Forum 
Estates, nya banklån kopplade till genomförda förvärv samt en 
ny obligation om 50,0 MEUR som emitterades i januari 2025. I 
början av det fjärde kvartalet 2025 utökades obligationslånet med 
två trancher: en om 20,0 MEUR och en om 10,0 MEUR. För mer 
information om finansieringen, se sidorna 22–25.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under året uppgick förvaltningsresultatet till 98,6 MEUR (46,9). 
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt 
valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar 
1,03 EUR (0,89) per aktie.
Brygga förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter
MEUR
Redovisat förvaltningsresultat  98,6
Negativ goodwill netto -20,5
Optionsprogram beslutad av årsstämman +0,5
Överenskommen ersättning tidigare VD +0,8
Valutaeffekt     +1,2
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter 80,6
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 
771,2 MEUR (72,2) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR 
(1 797,9) till det utgående värdet 2 641,3, MEUR (1 870,1). Nedan är 
en specifikation över förändringen i balansräkningen. Då förvärvet 
av Forum Estates gjordes genom apportegendom skiljer sig nedan 
belopp från investeringsverksamheten i kassaflödet. Vidare har 
även förvärvet av One+, tidigare ett joint venture, fullt  
konsoliderats då Cibus har förvärvat den resterande andelen.
MEUR
Ingående värde 2025-01-01 1 870,1
Förvärv 769,5
Försäljningar -31,3
Orealiserade värdeförändringar -0,5
Valutakurseffekt 16,9
Investeringar i fastigheterna 16,6
Utgående värde 2025-12-31 2 641,3
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till 
-0,5 MEUR (-44,7). Under perioden har samtliga länder, med 
undantag för Finland, haft ökande eller oförändrade orealiserade 
värdeförändringar.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET

===== SIDA 10 =====

10
Fastighetsvärdet i Finland minskade under perioden, 
huvudsakligen till följd av antaganden om något längre  
uthyrningscykler. Värdeutvecklingen har även påverkats av lägre 
inflationsantaganden, vilket ytterligare bidragit till de negativa 
värdeförändringarna. Den genomsnittliga direktavkastningen i 
fastighetsportföljen i sin helhet är oförändrad och var i slutet av 
Q4 2025 6,4 %.
INVESTERINGAR I FASTIGHETER
MEUR
Hyresgästanpassningar 5,0
Renovering i befintliga fastigheter 6,3
Pågående fastighetsutveckling 5,3
Utgående värde 2025-12-31 16,6
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 16,6 MEUR 
(5,5) under året, varav 5,0 MEUR (0,9) avser genomförda 
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller 
över den befintliga portföljen och 5,3 MEUR (0,3) avser pågående 
fastighetsutveckling. 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1,4 MEUR 
(-9,8). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till 
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
Norden
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige  
20,6 % samt i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga 
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och 
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden 
uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. 
Utnyttjande av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten 
skattekostnad. 
Benelux
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % 
i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska 
fastighetsbolagen är strukturerade som icke-offentliga REIT, 
där bolagsskatt endast tillämpas på icke-avdragsgilla kostnader 
samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en 
låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska 
fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga 
avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket 
leder till en lägre faktisk skattesats. 
Skattemässiga underskott
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR 
(9,7). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten 
har upptagits i koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9) och i 
moderbolagets balansräkning till 0,8 MEUR (1,0). Cibus redovisar 
en total skatt för rapportperioden om -8,7 MEUR (2,7), varav 
aktuell skatt uppgår till -1,5 MEUR (-0,3) och uppskjuten skatt 
till -7,2 MEUR (3,0). I den aktuella skatten ingår en engångseffekt 
om –0,3 MEUR avseende exit-skatt i Belgien som realiserades i 
samband med genomförd fusion.
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 
1,14 EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i 
resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och 
-1,4 MEUR (-9,8) på räntederivat.
Fjärde kvartalet 2025
Koncernens hyresintäkter ökade med 42,9 % till 44,3 MEUR (31,0) 
under fjärde kvartalet 2025. Serviceintäkter uppgick till 4,8 MEUR 
(4,3) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. 
Driftnettot ökade med 45,3 % och uppgick till 41,7 MEUR (28,7). 
Administrationskostnaderna uppgick till -6,1 MEUR (-4,0). I 
administrationskostnader ingår en kostnad av engångskaraktär 
för överenskommen ersättning till tidigare VD om -0,8 MEUR. 
Finansnettot var under fjärde kvartalet -16,4 MEUR (-13,6) och 
utgörs främst av periodens löpande räntekostnader om -15,9 
MEUR (-11,9) och ränteintäkter om 0,7 MEUR (0,7). Utöver 
detta ingår även valutakursförändringar om -0,4 MEUR (-0,2) 
och limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter samt 
tomträttsavgäld enligt IFRS 16.  
Förvaltningsresultatet för fjärde kvartalet blev 19,3 MEUR (11,1). 
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt 
valutakurseffekter uppgick till 20,5 MEUR (12,5), vilket motsvarar 
0,25 EUR (0,20) per aktie. 
Brygga förvaltningsresultat Q4 exkl valutaeffekt och 
engångsposter
MEUR
Redovisat förvaltningsresultat  19,3
Överenskommen ersättning tidigare VD +0,8
Valutaeffekt     +0,4
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter 20,5
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till 
7,0 MEUR (-7,7) på fastigheter och 3,2 MEUR (-0,5) på 
räntederivat. Under kvartalet har samtliga länder, med undantag för 
Finland, haft ett ökat eller oförändrat fastighetsvärde. Ökningen av 
fastighetsvärdet hänförs främst till genomförda förvärv samt 
justerade antaganden om lägre vakanser. Den negativa 
värdeutvecklingen i Finland förklaras främst av antaganden om 
längre uthyrningscykler, samtidigt som den låga inflationen har 
inneburit uteblivna indexuppräkningar som därmed inte bidragit till 
några värdeökningar.
Total skatt uppgick till -2,1 MEUR (-0,4), varav aktuell skatt uppgick 
till -0,6 MEUR (0,5) och uppskjuten skatt till -1,5 MEUR (-0,9). I den 
aktuella skatten under fjärde kvartalet ingår en engångseffekt 
om –0,3 MEUR avseende exit-skatt i Belgien som realiserades i 
samband med genomförd fusion.
Periodens resultat uppgick för fjärde kvartalet till 27,3 MEUR (2,6), 
vilket motsvarar 0,33 EUR (0,03) per aktie.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick 
till 128,5 MEUR (102,5). Kassaflödet påverkas negativt av 
transaktionskostnader som betalats i samband med förvärvet av 
Forum Estates, se vidare not 2 på sidan 34.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 
-223,8 MEUR (-129,4) och består främst av förvärv av fastigheter 
i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien och Nederländerna, 
samt försäljning av fastigheter i Belgien, Finland och Sverige. 
Cibus har även förvärvat samtliga aktier i Forum Estates under 
perioden via en apportemission. De likvida medel som erhölls via 
öppningsbalansen redovisas som en positiv effekt i kassaflödet 
från investeringsverksamheten, se vidare not 2 på sidan 34.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
99,0 MEUR (46,5). Under 2025 har Cibus emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR samt genomfört 
en riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde 
bolaget drygt 1 miljard SEK (motsvarande 91,1 MEUR). Vidare har 
refinansiering genomförts, vilket resulterat i upptagna lån om 
531,0 MEUR och återbetalning av lån om -466,8 MEUR.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 54,9 MEUR (50,8). Per 
den 31 december 2025 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, 
efter avdrag för likvida medel till 1 537,9 MEUR (1 087,3). Aktiverade 
upplåningskostnader uppgick till 4,9 MEUR (4,4).
VERKSAMHET

===== SIDA 11 =====

11
Joint Venture
I samband med förvärvet av Forum Estates blev Cibus delägare 
i joint venture-bolaget One+, där Cibus ägde 30,65 % och TS33 
ägde resterande 69,35 %. Under det fjärde kvartalet förvärvade 
Cibus återstående aktier och blev därmed ensam ägare, varpå 
One+ konsolideras i koncernens räkenskaper.
I samband med utköpet etablerades även ett nytt 50/50-joint 
venture, Two+ NV, med fokus på nybyggda dagligvaruankrade 
fastigheter i Belgien. Det nya samarbetet säkerställer ett fortsatt 
strategiskt partnerskap med TS33 och ger Cibus förköpsrätt 
till framtida detaljhandelsprojekt i Belgien, vilket ger tillgång till 
en nationell pipeline av dagligvarubutiker. Cibus har även en 
möjlighet, men ingen skyldighet, att vid ett senare tillfälle förvärva 
återstående aktier i Two+.
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen 
och äger inga fastigheter. Bolagets verksamhet består i att äga 
aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor samt tillhandahålla 
koncerngemensamma funktioner såsom administration, 
transaktioner, förvaltning, juridik, projektutveckling och ekonomi. 
Årets resultat i moderbolaget uppgick till 11,5 MEUR (10,7).
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i sju geografiska segment: Finland, 
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 
Under fjärde kvartalet 2025 var 48 % av driftnettot hänförligt till 
Finland, 16 % till Belgien, 14 % till Danmark, 12 % till Sverige, 5 % till 
Nederländerna, 4 % till Norge och 0,5 % till Luxemburg.
Av det totala fastighetsvärdet var 1 215,4 MEUR (1 169,1) hänförligt 
till Finland, 435,5 MEUR (-) till Belgien, 434,0 MEUR (364,6) till 
Danmark, 314,3 MEUR (269,5) till Sverige, 120,4 MEUR (-) till 
Nederländerna, 112,4 MEUR (66,9) till Norge och 9,3 MEUR (-) till 
Luxemburg.
För ytterligare information, se sidan 33 i rapporten. 
Fastighetsvärde per land  
Q4 2025
5% 4%
16%
46%
16%
12%
0.4%
Driftnetto per land  
Q4 2025
5% 4%
14% 48%
12%
16%
0.5%
 Finland   Belgien   Danmark   Sverige   
 Nederländerna   Norge   Luxemburg
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att beslut kring fastighetsportföljen 
kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. Vid förvärv 
och förvaltning av fastigheter är ambitionen att främja hållbar 
utveckling, både för hyresgäster och det lokala samhället, samtidigt 
som detta lägger grunden för långsiktig avkastning för aktieägarna.
Dagligvarubutiker utgör en viktig del av samhällsinfrastrukturen 
genom att förse människor med mat och vardagsservice, 
samtidigt som de fungerar som mötesplatser. För Cibus 
innebär hållbarhet att utveckla tillgängliga och klimatsmarta 
marknadsplatser i nära samarbete med våra ankarhyresgäster, 
ledande aktörer inom europeisk dagligvaruhandel.
Som del av arbetet med EU-taxonomin och bedömningen av om 
fastigheterna uppfyller kriteriet Do No Significant Harm (DNSH) 
har Cibus fortsatt genomföra klimatriskanalyser på fastighetsnivå. 
Resultaten används för att utforma klimatanpassningsplaner 
som integreras i portföljens långsiktiga förvaltnings- och 
investeringsplaner, och stärker portföljens motståndskraft i en 
föränderlig klimatmiljö.
Dialogen med hyresgäster har fortsatt att fördjupas, särskilt i 
frågor som rör energieffektivisering, arbetsmiljö och säkerhet 
samt hur Cibus kan stödja hyresgästers hållbarhetsarbete. Under 
året har arbetet också förstärkts genom att gröna hyresklausuler 
successivt integrerats i nya och omförhandlade hyresavtal, vilket 
skapar bättre förutsättningar för gemensamma klimat- och 
energilösningar framåt.
Cibus har även fortsatt göra framsteg inom energiomställningen. 
Under kvartalet har ytterligare solenergilösningar installerats i 
portföljen och bidrar nu till ökad egenproducerad förnybar energi. 
Cibus har nu solcellsanläggningar på 80 fastigheter, och den 
årliga produktionen motsvarar elkonsumtionen för cirka 4 240 
lägenheter eller 42 miljoner kilometer med elbil. Detta innebär 
en årlig minskning om cirka 1 100 ton CO2e. Utbyggnaden av 
laddinfrastruktur har intensifierats, med nya laddpunkter vid 
flera handelsplatser. Dessa satsningar stärker fastigheternas 
attraktivitet och stödjer övergången till fossilfria transporter.
Energieffektiviseringsarbetet fortgår också genom konkreta 
investeringar i byggnaderna. Under kvartalet har Cibus genomfört 
klimatrelaterade capex-insatser, såsom uppgraderingar av tak 
och isolering, vilket minskar energianvändningen och förbättrar 
fastigheternas långsiktiga klimatprestanda, samt att flera 
ventilationsprojekt pågår som även dessa bidrar till en förbättrad 
energiprestanda till fastighetsbeståndet.
Utöver detta har arbetet med att fasa ut naturgas i delar av 
portföljen fortlöpt. I tre finska fastigheter har avtal tecknats för 
att ersätta naturgas med förnybara uppvärmningslösningar, 
med genomförande under 2025–2026 och betydande 
utsläppsminskningar som följd. 
Parallellt har Cibus fortsatt att stödja lokalsamhällena där bolaget 
är verksamt genom insatser som främjar gemenskap och social 
hållbarhet – en viktig del av vårt långsiktiga hållbarhetsarbete.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med 
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag 
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till 
huvudkontoret är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolaget och 
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och 
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för olika risker och osäkerhetsfaktorer.  
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Utöver nedan 
beskrivna risker hänvisas till Cibus årsredovisning 2024, 
avsnitt “Riskhantering” på sidorna 69-70 och not 23 ”Finansiell 
riskhantering  och finansiella instrument” sid 105-108. 
VERKSAMHET

===== SIDA 12 =====

12
VERKSAMHET
FASTIGHETER
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt 
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende 
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats 
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och 
Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och 
Inowai SA för Luxemburg. Samtliga fastigheter värderas av 
externa värderare varje kvartal. Det är dock Cibus styrelse och 
ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har 
fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet. Den 
genomsnittliga direktavkastningen uppgår till 6,4 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning 
av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i 
form av hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, 
administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det 
föreligger således risk för värdeförändringar på fastigheterna 
till följd av såväl förändrade kassaflöden som av förändringar 
i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för 
bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd 
av uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska 
situationen för hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna 
som påverkar kassaflödet är i sin tur förankrade i den rådande 
ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre faktorer i form av 
konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som 
kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära 
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer 
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna 
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. 
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare 
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas 
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, 
kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden 
(ekonomisk) i beståndet vid kvartalets utgång var 95,7 % (94,2) 
och portföljens WAULT var 6,0 år (4,9) och WAULB var 4,3 år 
(n/a). Se mer på sidan 18. 
UTHYRNINGSGRAD PER KVARTAL
Cirka 95 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter 
uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och 
hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt 
hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt 
yttre marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en 
mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla 
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens  
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i Europa. 
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte 
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är 
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k. 
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, 
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på 
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för 
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att 
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för 
reparationsbehov.
FINANSIERING
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till 
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och 
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs 
i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i 
stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk 
föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av 
ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har 
koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar 
men även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte 
kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För 
att minska refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera 
nordiska och europeiska banker och institut samt har en spridd 
förfallostruktur på lånen.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International 
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av 
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten 
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades 
vid upprättandet av årsredovisningen för 2024. Övriga ändrade 
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC 
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning 
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade 
till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och 
räntederivat som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering 
till verkligt värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, 
sidorna 95-98.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör 
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet 
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- 
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real 
Estate AB (publ) årsredovisning 2024. 
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, 
bokslutskommuniké och årsredovisning. 
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett 
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus 
anställda. Teckningskursen sattes till 110 % av genomsnittskursen 
för Cibus-aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. 
Teckning av optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades om ett 
teckningsoptionsprogram omfattande 470 000 optioner för vd, 
ledning och nyckelanställda. Teckningskursen fastställdes till 
154,20 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för perioden 
24 april–2 maj 2024. Årsstämman beslutade även att subventionera 
optionspremien genom en kontantbonus till deltagarna. Bonusen 
uppgick till 0,4 MEUR inklusive sociala avgifter och redovisades i 
det andra kvartalet 2024.
På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga 
incitamentsprogram – ett för medarbetare i Norden och ett för 
medarbetare i Belgien. Båda baseras på teckningsoptioner, där 
det nordiska programmet följer tidigare struktur medan det 
belgiska är anpassat till lokal lagstiftning och har något längre 
löptid. Totalt omfattar programmen 547 500 teckningsoptioner, 
varav 390 000 i det nordiska programmet och 157 500 i det 
belgiska.

===== SIDA 13 =====

1313
VERKSAMHET
Teckningskursen i det nordiska programmet fastställdes till 
180,10 SEK, motsvarande 110 % av genomsnittskursen för 
perioden 24 april–2 maj 2025. I det belgiska programmet uppgår 
teckningskursen till 159,20 SEK, beräknad enligt belgiska regler 
baserat på den lägsta av den trettiodagars genomsnittliga 
stängningskursen och sista stängningskurs före erbjudandet. 
Årsstämman beslutade även om en kontantbonus som subvention 
av optionspremien, uppgående till 0,3 MEUR inklusive sociala 
avgifter, samt rådgivningskostnader om 0,2 MEUR. Samtliga 
kostnader redovisades i andra kvartalet 2025.
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för 
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka 
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. 
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan 
bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus. 
Cibus har engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot 
Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under 
perioden uppgår till 0,1 MEUR.
Revision 
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets 
revisor. 
Valberedningen
Den 6 oktober meddelade Cibus att valberedningen inför 
årsstämman 2026 har utsetts. Den består av Johannes Wingborg 
(Länsförsäkringar), Frida Olsson (Fjärde AP-fonden), Frank 
Larsson (Handelsbanken Fonder) och Stefan Gattberg (Cibus 
styrelseordförande).
Årsstämma
Årsstämma 2026 beräknas hållas den 15 april kl. 10:00 på 7A 
Posthuset, Vasagatan 28 i Stockholm.
Cibusaktien 
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Per den 31 december 2025 var sista betalkurs 146,95 
SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 12,1 miljarder 
SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var ca 61 000 st. Antal 
utestående aktier uppgick per den 31 december 2025 till  
82 086 045 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie 
berättigar ägaren till en röst vid bolagsstämman. 
Händelser efter periodens slut
Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av 
sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer (lån 
105) om 50 MEUR till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet 
genomfördes i samband med bolagets övervägda emission av nya 
gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av kvarvarande 
obligationer.
Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat seniora icke 
säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationen har en 
löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR 
+ 210 bps.
Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt 
återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5 
MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget.
Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare 
kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De 
utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt 
belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 2026 
och likviddag 4 februari 2026.
Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau 
och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse. 
Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria 
Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg 
som ordförande. Nils Styf har avböjt omval.
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 18 februari 2026 kl 
10:00 (CET) där VD Stina Lindh Hök och CFO Pia-Lena Olofsson 
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och 
kommer sändas live på https:/ /cibus-nordic.events.inderes.com/
q4-report-2025. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen 
registrera deltagande på följande länk https:/ /events.inderes.
com/cibus-nordic/q4-report-2025/dial-in Efter registreringen 
får man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till 
konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att 
finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusrealestate.com
Styrelsen förslag gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad 
utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 
utbetalningstillfällen. Styrelsen ämnar att lämna fullständigt 
förslag med månatliga belopp och avstämningsdagar i samband 
med kallelsen till årsstämman.

===== SIDA 14 =====

14
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning 
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 18 februari 2026.
Stefan Gattberg
Styrelseordförande
Stina Lindh Hök
VD
Stockholm den 18 februari 2026 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)  
Organisationsnummer 559135-0599
VERKSAMHET
Patrick Gylling
Styrelseledamot
Elisabeth Norman
  Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
För ytterligare information, vänligen kontakta
Stina Lindh Hök, VD
stina.lindhhok@cibusrealestate.com 
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusrealestate.com 
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusrealestate.comCibus Nordic Real Estate AB (publ) 
Kungsgatan 26 
SE-111 35 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den 
svenskspråkiga versionen ha företräde. 
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs 
marknadsmissbruksförordning. 
Kommande rapporteringstillfällen
2026-04-29 Delårsrapport Q1
2026-07-16 Delårsrapport Q2
2026-11-04 Delårsrapport Q3
2027-02-18 Bokslutskommuniké 2026
2026-03-19 Årsredovisning
2026-04-15 Årsstämma

===== SIDA 15 =====

15
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning  
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög 
och stabil direktavkastning. 
Potential till en god värdetillväxt 
99 % av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket stödjer 
tillväxten i vårt driftnetto även utan förvärv. 
Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka 
fastigheter eller fastighetsportföljer som ökar 
intjäningsförmågan per aktie. 
Månadsvis utdelning som stiger 
successivt 
Cibus betalar sedan september 2020 utdelningen 
månadsvis och har som målsättning att på sikt höja 
den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt segment 
över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid 
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. 
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% 
per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även 
en god motståndskraft mot den växande e-handeln 
som har gjort butikerna till ett distributionsnät av 
varor som handlas på internet. 
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
15
Börsvärdet per sista december 2025 uppgick till drygt 12,1 miljarder SEK
Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap
S-market Ukonkivenpolku 11, Finland

===== SIDA 16 =====

16
Aktiekursens utveckling
Totalavkastning
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 
december 2025 var 146,95 SEK, vilket 
motsvarar ett marknadsvärde på drygt 12,1 
miljarder SEK. Den genomsnittliga totala 
omsättningen under Q4 2025 uppgick 
till 92 MSEK per dag, varav 40 MSEK var 
på Nasdaq Stockholm. Perioden 1 januari 
2025 - 31 december 2025 handlades 
Cibus börsvärde 1,7 gånger. Det var drygt 
112 % mer, sett till marknadsvärde, än 
genomsnittet för andra fastighetsbolag 
med ett börsvärde på över 10 miljarder 
SEK på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Källa: Modular Finance
Totalavkastningen dvs aktieutveckling 
samt utdelning har under helåret 
2025 uppgått till -10,95%, varav 
prisavkastningen var -16,60% och 
direktavkastningen var +5,65%.  
Beräkningarna utgår från man köpte aktien 
i stängning sista handelsdagen 2024. 
Den årliga genomsnittliga totala 
avkastningen sedan noteringen fram 
till 31 december 2025, om man räknar in 
återinvesterad utdelning, uppgår till  
11,12 %.
(Källa: Pareto Securities)
Cibus aktieägare
Cibus aktiekurs
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Cibusaktien har ISIN 
SE0010832204. Bolaget har cirka 61 000 
aktieägare per den 31 december 2025. De 
15 största aktieägarna innehar ca 39% av 
rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav 
som per den 31 december 2025 uppgick 
till 10 % eller mer av Cibus röster. 
VERKSAMHET
Aktieägare per den 31 december 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11%
Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96%
Vanguard 3 771 866 4,60%
BlackRock 2 757 093 3,36%
Avanza Pension 2 209 701 2,69%
Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62%
Sensor Fonder 1 699 170 2,07%
Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00%
Carnegie Fonder 1 309 152 1,59%
Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50%
Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46%
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%
State Street Investment Management 1 163 519 1,42%
DWS Investments 779 684 0,95%
Nordea Funds 681 724 0,83%
Ägarlista topp 15 31 676 595 38,59%
Övriga 50 409 450 61,41%
Totalt 82 086 045 100,00%
150
100
50
0
60
40
20
0
31 Dec
2025
30 Sep
2025
30 Jun
2025
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/five.lt/percent.lt
/five.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/two.lt/five.lt/percent.lt
-/five.lt/zero.lt/percent.lt
-/seven.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt*/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Cibus aktie har hög likviditet med 
mer än 112 % högre handel, sett 
till marknadsvärde, än andra större 
fastighetsbolag på Nasdaq Stockholm
*Från och med den 9 mars 2018, då Cibus noterades.

===== SIDA 17 =====

17
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, 
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Lidl, 
Jumbo, Dagrofa, Carrefour och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av hyresintäkter. I diagrammen 
nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment. 
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling Group
Coop Danmark
Lidl
Jumbo
Dagrofa
Carrefour
Ahold Delhaize
Spar Colruyt
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
5%
3%3%3%
3%
5%4% 5%
8%
14%
19%19%
1%
2%
81,2% Livsmedel och dagligvaror
18,8% 
Övrigt
2,0% Specerier, drycker och restauranger
3,2% Lågprishandel
3,1% Tjänster och gym
2,2% Bygghandel (DIY)
4,4% Övrig detaljhandel
0,8% Offentliga hyresgäster
0,5% Apotek
2,6% Övrigt
K-Supermarket Kyreltie 2, Finland

===== SIDA 18 =====

18
0
5
10
15
20
25
2035-
2055
2027 2028 2029 2031 2032 2033 203420302026
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
‘20
Q2
‘20
Q3
‘20
Q4
‘20
Q1
‘23
Q4
‘22
Q4
‘25
Q3
‘25
Q2
‘25
Q1
‘25
Q4
‘24
Q3
‘24
Q2
‘24
Q1
‘24
Q4
‘23
Q3
‘23
Q2
‘23
Q3
‘22
Q2
‘22
Q1
‘22
Q4
‘21
Q3
‘21
Q2
‘21
Q1
‘21
Q4
‘19
Q3
‘19
Q1
‘19
Q2
‘19
18
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl 
fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller 
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid 
om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal 
förlängs årligen, har den genomsnittliga återstående avtalstiden 
hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga 
återstående avtalstid var 6,0 år (WAULT).
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden 
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt 
att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att 
lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i 
tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens 
genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska 
uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).
I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående 
avtalstid både med (WAULB) och utan de belgiska 
uppsägningsrätter (WAULT).
*Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal
VERKSAMHET
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB* 4.3 år WAULT* 6.0 år
Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 61 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2026 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare, 
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills 
vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del, 
mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall 
har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg 
för fastighetsägaren.
År
MEUR

===== SIDA 19 =====

19
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige, 
Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Fördelningen av portföljens driftnetto under det fjärde kvartalet var följande:
48 % från fastigheter i Finland, 16 % från Belgien, 14 % från Danmark, 12 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 4 % från Norge,  
0,5 % från Luxemburg.
Cirka 95 % av de totala hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för 
verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och den 
genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen (WAULT) uppgår till 6,0 år.
Under kvartalet har Cibus slutfört förvärv i Finland, Sverige, Norge, Danmark och Belgien. Totalt har 36 fastigheter tillträtts genom åtta 
separata förvärv. Vidare har tre fastigheter i Finland och fyra fastigheter i Belgien avyttrats under perioden. För mer information, vänligen 
besök: www.cibusrealestate.com
19
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar 
area, kvm
 WAULT, år WAULB, år Ankarhyresgäs-
tens WAULT, år
Ankarhyregäs-
tens WAULB, år
Ankarhyresgäs-
tens andel av 
hyran
Kesko 140 264 444 4,6 4,6 4,8 4,8 93%
Tokmanni 59 260 168 4,7 4,7 4,9 4,9 88%
Coop Sweden 115 129 568 4,3 4,3 4,3 4,3 94%
S Group 37 67 357 5,5 5,5 5,5 5,5 83%
Lidl 14 63 366 8,2 4,6 9,5 5,5 72%
Rema 1000 38 61 835 5,8 5,8 6,5 6,5 83%
Carrefour 41 45 089 13,9 1,5 14,6 1,5 92%
Jumbo 15 44 388 8,6 2,7 10,4 3,2 69%
Ahold Delhaize 17 34 337 11,0 2,4 12,6 2,8 83%
Dagrofa 12 33 889 3,4 3,4 5,3 5,3 80%
Spar Colruyt 23 31 751 19,5 2,4 19,8 2,5 98%
Coop Denmark 20 30 223 5,5 5,5 6,0 6,0 91%
Salling Group 25 28 408 6,6 6,6 6,8 6,8 90%
Axfood 7 28 012 6,4 6,4 6,9 6,9 78%
ICA 15 20 483 3,3 3,3 3,4 3,4 96%
Norgesgruppen 11 14 766 6,4 6,4 6,7 6,7 93%
Övrig dagligvaruhandel 33 116 127 6,7 3,5 6,7 4,3 70%
Övrig handel 50 115 485 5,5 2,3 n/a n/a n/a
Portföljen total 672 1 389 694 6,0 4,3 6,4 4,9 81%
AH Groningensingel 959, Nederländerna

===== SIDA 20 =====

20
20
Portföljdiversifiering 
Endast en fastighet i portföljen står för mer än 1,10 % av 
portföljens totala driftnetto, vilket minskar exponeringen mot 
enskilda objekt. Den största fastigheten bidrar med 1,20 % av 
driftnettot.
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000–3 000 kvm) utgör den 
dominerande butikstypen i portföljen och representerar 
huvuddelen av dagligvaruhandeln i både Norden och Benelux-
länderna.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2026, Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 167,7 MEUR 
(aktuell intjäningsförmåga). 
VERKSAMHET
Antal fastigheter 672
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 390
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 068
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 168
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 6,0
WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,3
5%7%
9%
16%
63%
Mellanstor  
livsmedelsbutik
Lågprisdagligvaru-
handel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
672
fastigheter

===== SIDA 21 =====

21
Fastigheter
Transaktioner
Under kvartalet, har Cibus slutfört åtta separata förvärv, 36 fastigheter 
i Finland, Sverige, Norge, Danmark och Belgien. 
Den 15 oktober slutfördes den första delen av ett förvärv i Norge och nio 
fastigheter tillträddes. Den 15 december tillträddes de återstående tre 
fastigheterna. Den totala portföljen har ett underliggande fastighetsvärde 
om 40,3 MEUR och en total uthyrningsbar yta om 23 100 kvm.
Den 15 oktober slutfördes förvärvet av One+, där Cibus förvärvade 
de återstående 69,35 % av aktierna i One+ och därmed blev ensam 
ägare av bolaget. One+-portföljen omfattade totalt sju fastigheter, med 
ett bindande försäljningsavtal för två lågprisbutiker, med frånträde 
före årsskiftet 2025. Den totala portföljen har ett underliggande 
fastighetsvärde om 38,6 MEUR och en total uthyrningsbar yta om 19 100 
kvm.
Den 31 oktober slutfördes förvärvet av en portfölj av sex fastigheter 
i Danmark. Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 18,5 MEUR 
och fastigheten har en total uthyrningsbar yta om 6 500 kvm.
Den 1 december slutfördes förvärvet av två Nettobutiker i Danmark. 
Det underliggande fastighetsvärdet var 4,8 MEUR och total 
uthyrningsbar yta 2 100 kvm.
Den 12 december slutfördes förvärvet av den sista av fem fastigheter 
i Finland från Tokmanni i en sale-and-leaseback-transaktion 
med 10-åriga hyresavtal. Fastigheten är belägnen i Kuopio. Det 
underliggande fastighetsvärdet för fastigheten uppgår till 4,2 MEUR 
och fastigheten har en total uthyrningsbar yta om 3 000 kvm. 
Den 16 december slutfördes förvärvet av fyra fastigheter i Sverige. Det 
underliggande fastighetsvärdet var 10,0 MEUR och total uthyrningsbar 
yta 5 500 kvm.
Den 16 december slutfördes förvärvet av en fastighet i Belgien. Det 
underliggande fastighetsvärdet var 7,4 MEUR och total uthyrningsbar 
yta 2 700 kvm. 
Den 19 december slutfördes förvärvet av tre fastigheter i Belgien. Det 
underliggande fastighetsvärdet var 12,4 MEUR och total uthyrningsbar 
yta 6 500 tusen kvm.
Under kvartalet har Cibus även avyttrat tre fastigheter i Finland samt 
fyra fastighet i Belgien.
VERKSAMHET
Land Ort Adress Antal 
fastigheter
Fast.bet  
om relevant
Ankarhyresgäst Fastighetsvärde, 
MEUR
Kvm, tusen Kommentar
Norge Flera Flera 12 Flera REMA 1000 (9 
butiker), Kiwi, 
Spar, Bunnpris
40,3 23,1
Belgien Flera Flera 7 Flera Flera 38,6 19,1 varav 2 fastigheter 
har sålts innan 
årsskiftet. 
Danmark Flera Flera 6 Flera Salling, Coop 
Danmark, Rema 
1000
18,5 6,5
Danmark Flera Flera 2 Flera Salling 4,8 2,1
Finland Kuopio Nilsiäntie 72 1 297-50-76-10 Tokmanni 4,2 3,0
Sverige Flera Flera 4 Flera Ica och Axfood 10,0 5,5
Belgien Bilzen-
Hoeselt
Tongersestraat 56 1 NA Jumbo 7,4 2,7
Belgien Flera Flera 3 NA Ahold Delhaize 12,4 6,5
Totalt tillträtt under Q4 2025
8 förvärv 36 fastigheter 136,2 68,5
Totalt tillträtt under 2025
20 förvärv 207 fastigheter 776,6 394,0

===== SIDA 22 =====

22
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda banklån, icke 
säkerställda obligationslån och ett hybridobligationslån.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, 
SEK och NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. 
Per den 31 december 2025 uppgick de räntebärande skulderna 
till 1 592,8 MEUR (1 138,1) med en utgående genomsnittlig ränta 
om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år 
(2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). 
Den genomsnittliga räntan har minskat 0,2 %-enheter under 
året, men stigit 0,1 %-enheter sista kvartalet 2025. Den lägre 
genomsnittliga räntan under året beror främst på lägre marginaler 
vid refinansiering av både banklån och obligationer. Anledningen 
till ökningen under fjärde kvartalet är att ett antal räntesäkringar 
med låg ränta förfallit och ersatts av nya räntesäkringar med en 
något högre ränta. Under 2025 ökade de räntebärande skulderna 
med 454,7 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till befintliga lån 
i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån upptagna i 
anslutning till genomförda förvärv, samt en ny obligation om 80,0 
MEUR. 
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på 
koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och 
att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren 
som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som 
innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70 % och 
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången av 
2025 var nettobelåningsgraden 58,2 % och räntetäckningsgraden 
2,4 gånger.
98 % av de räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör 
räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckningsgraden 
bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande 
ränteläge.
2%
81%
17%
Banklån 
1 318,1 MEUR
Obligationer 
274,7 MEUR
Hybridobligationer 
30,0 MEUR
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt 
elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till  
1 318,1 MEUR (947,2), vilket motsvarar 81 % (81) av Cibus externa 
finansieringskällor.
Sedan slutet av 2024 har en stor andel av bolagets banklån 
refinansierats, vilket har medfört en minskning av den 
genomsnittliga kreditmarginalen och en förlängning av den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden. Vid utgången av fjärde 
kvartalet 2025 uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för 
banklån till 1,4 %, och den genomsnittliga kapitalbindningstiden 
till 2,4 år. Även andelen kortfristiga lån har minskat och utgör nu 
endast 78,9 MEUR eller 5 % av den räntebärande skulden. För de 
kortfristiga lånen pågår diskussioner om refinansiering. 
Under fjärde kvartalet utnyttjades en förlängningsoption genom 
vilken förfallodagen för banklån om 177,0 MEUR förlängdes från 
december 2027 till december 2028. 
Cibus har en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas för 
koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad vid 
utgången av året.
22Jumbo Spijkenisse Hadewijchplaat, Nederländerna

===== SIDA 23 =====

23
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 78,9 1,6 % - - 78,9 5 % 84,0 5 %
1-2 år 502,3 1,4 % 114,7 3,7 % 617,0 39 % 597,6 38 %
2-3 år 589,8 1,5 % 80,0 4,0 %  669,8 42 % 516,0 32 %
3+ år 147,1 1,4 % 80,0 2,4 %  227,1 14 % 395,2 25 %
Summa 1 318,1 1,4 % 274,7 3,4 % 1 592,8 100 % 1 592,8 100 %
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med 
fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida. 
Räntekänslighetsanalys
De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och 
räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk 
riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor får ett mindre genomslag på resultatet 
jämfört med lägre marknadsräntor.
I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat, 
baserat på låneportföljen per den 31 december 2025 och ingångna räntesäkringar per 
detta datum.
Obligationer och hybridobligationer
17 % (16) av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 274,7 MEUR (190,9). Utöver 
det har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % (2) av den externa finansieringen. Hybridobligationen 
redovisas som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade 
på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Hela den icke säkerställda obligationsportföljen refinansierades under 2024 och därefter emitterades ytterligare en obligation, MTN lån 
108, i inledningen av 2025. Denna obligation utökades med ytterligare två trancher, en om 20,0 MEUR och en om 10,0 MEUR, i inledningen 
av fjärde kvartalet 2025. Båda trancherna emitterades till ett pris om 101,228 %, motsvarande en ränta om 3m Euribor + 2,10 %, för en 
återstående löptid om 3,3 år. MTN lån 108 har ett utestående belopp om 80,0 MEUR efter utökningen.
I januari 2026 emitterades en ny fyraårig obligation, MTN-lån 109 (SE0027597584), om 85,0 MEUR med räntan 3m Euribor + 2,10 %. 
Obligationslikividen användes delvis för att återbetala MTN-lån 105 om 50,0 MEUR med ordinarie förfall 2027-02-01. 
Nästa obligationsförfall är MTN-lån 107 om 700,0 MSEK som förfaller 2027-10-02. Cibus kan påkalla förtida återbetalning av denna 
obligation från fjärde kvartalet 2026. 
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet, vilket godkändes av Finansinspektionen den 23 juli 2025 och är giltigt 12 
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 31 december 2025.
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Uteståen-
de belopp
Referensränta Emissions- 
kurs
Betald 
marginal
Emitterad 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 100,000 4,75% 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0** 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673
Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035
Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
*Första inlösendag 2026-09-24. **Återbetald i början av februari 2026.
4,0 % 1,4 % 2,7 år 2,4 år 58,2 %
Genomsnittsränta Genomsnittlig  
bankmarginal
Genomsnittlig  
räntebindningstid
Genomsnittlig  
kapitalbindningstid
Belåningsgrad  
nettoskuld
Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge
Marknadsränta Resultateffekt
+2,0 procentenhet -1,0 MEUR
+1,0 procentenhet -0,8 MEUR
-1,0 procentenhet +4,5 MEUR
-2,0 procentenhet +9,3 MEUR

===== SIDA 24 =====

24
Ränteswappar fortsättning 
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
38,0 1,99% - 2027-12-30
10,0 2,01% - 2028-04-09
20,0 2,76% - 2028-04-15
13,0 1,99% - 2028-04-15
25,0 2,79% - 2028-04-15
30,0 2,85% - 2028-04-15
22,0 1,97% - 2028-04-15
8,6 2,07% - 2028-04-15
7,3* 2,43% - 2028-09-29
104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15
12,5 2,39% - 2029-01-17
12,5 2,36% - 2029-01-17
10,0 2,15% - 2029-01-17
5,0 2,06% - 2029-01-17
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31
75,0** 3,04% - 2030-12-31
25,0 2,45% - 2030-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
3,0* 3,27% - 2032-09-30
874,6
* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026.
Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall
450,0 1,99% - 2027-09-15
111,0 1,86% - 2027-09-15
265,0 2,89% - 2027-10-02
65,0 2,33% - 2027-12-18
62,2 2,36% - 2027-12-18
180,0 2,22% - 2028-06-13
435,0 3,10% - 2032-04-07
1 568,2
Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall
16,9 4,03% - 2028-01-15
100,0 3,53% - 2028-10-15
84,5 3,97% - 2028-10-15
90,0 3,85% - 2028-10-15
35,0 3,82% - 2028-10-15
326,4
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 31 december 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 
98 %. Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per 
detta datum av räntetak om 28 %, ränteswappar om 55 % och fasträntelån om 
15%. Återstoden om 2 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar 
i form av derivatinstrument per 31 december 2025, inklusive instrument med 
framtida start. 
15%2%
55% 28%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga 
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR 
RÄNTESÄKRINGAR  
(MEUR)
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt/zero.lt
/eight.lt/zero.lt/zero.lt
/four.lt/zero.lt/zero.lt
/zero.lt
Q1
26
Q2
26
Q3
26
Q4
26
Q4
28
Q3
29
Q2
29
Q1
29
Q3
28
Q2
28
Q1
28
Q4
27
Q3
27
Q2
27
Q1
27
Q4
25
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall
35,0 2,00% - 2026-12-29
25,0 2,50% - 2026-12-31
96,0 2,00% - 2027-12-13
67,5 1,90% - 2027-12-30
4,5 1,95% 2026-01-15 2028-04-09
3,5 1,95% 2026-04-15 2028-04-09
68,0 2,00% - 2028-04-15
50,6 2,00% - 2028-04-15
67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15
40,0 3,00% - 2029-01-17
4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30
461,1
Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall
110,0 0,25% - 2026-01-08
30,0 3,50% - 2026-01-08
210,0 1,90% - 2027-09-15
68,0 2,00% - 2027-09-29
180,0 2,00% 2026-01-08 2028-06-13
598,0
Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall
72,3 4,00% - 2026-11-30
119,5 3,90% - 2028-10-15
115,0 3,80% - 2028-10-15
75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15
381,8
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
0,1* 2,35% - 2026-09-01
50,0 2,56% - 2026-12-31
65,0 2,96% - 2027-07-15
35,0 3,03% - 2027-07-15
40,0 2,58% - 2027-09-30
25,0 2,75% - 2027-12-30
70,0 2,97% - 2027-11-28
26,0 2,31% - 2027-12-13
67,5 2,06% - 2027-12-30

===== SIDA 25 =====

25
/seven.lt/four.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/six.lt/percent.lt
/six.lt/two.lt/percent.lt
/five.lt/eight.lt/percent.lt
/five.lt/four.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
58.7 %
61.3 %
57.8 % 59.1 %
57.5 % 58.1 % 58.2 %
/four.lt/period.tab/zero.lt
/three.lt/period.tab/five.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt
/two.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
3.4 3.3 3.5
3.1
2.2 2.2
2.4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall  Framåtriktad
/one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/three.lt/period.tab/five.lt
/one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt
/nine.lt/period.tab/zero.lt
/seven.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
9.7 10.19.8
10.710.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4 12.0
9.9
10.4 10.9
/one.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/one.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/four.lt
2.4%
2.3% 2.3% 2.3% 2.4%
2.2% 2.1% 2.0% 1.9% 1.8%
1.7%1.8%
VERKSAMHET
Utveckling av 
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - 
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). 
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser 
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters 
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 
55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar 
utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per 
31 december 2025 var 58,2 %. 
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten 
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det 
ackumulerade resultatet senaste fyra kvartalen. Utfallet per 31 
december 2025 var 10,9 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024. 
Skillnaden förklaras av genomförda förvärv som ännu inte fullt ut 
återspeglas i resultatet. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat 
på redovisad intjäningsförmåga, var skuldkvoten 10,1 ggr.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet 
kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att 
hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som 
driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar 
utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får 
understiga 1.5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden per 31 
december 2025 uppgick till 2,4 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker med banklån och obligationer. Per den 
31 december 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen 
för banklån 1,4 %. Den genomsnittliga kreditmarginalen för 
obligationer var 3,4 %, vilket tillsammas ger en volymviktad 
genomsnittlig kreditmarginal om 1,7 % som är den lägsta 
nivån någonsin. Detta tack vare refinansieringen av 
obligationsportföljen under 2024 och 2025 samt löpande 
refinansiering av banklån till lägre marginaler senaste året. Cibus 
har fortsatt att refinansiera obligationer i inledningen av 2026 till 
lägre marginaler.
Genomsnittlig kreditmarginal (%)  
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%)  Policy  Kovenant
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr)  Policy  Kovenant
Genomsnittlig kreditmarginal Genomsnittlig bankmarginal

===== SIDA 26 =====

26
Ekonomisk redovisning
26Carrefour Market Vorselaar, Belgien

===== SIDA 27 =====

27
Koncernens resultaträkning
Belopp i MEUR Q4 
2025
Q4 
2024
Jan-dec 
2025
Jan-dec 
2024
Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4
Serviceintäkter 4,8 4,3 22,1 20,0
Driftkostnader -6,1 -5,3 -23,5 -20,9
Fastighetsskatt -1,3 -1,3 -7,7 -5,0
Driftnetto 41,7 28,7 157,6 116,5
Administrationskostnader -6,1 -4,0 -16,6 -12,1
Övriga intäkter* - - 20,5 -
Finansnetto -16,4 -13,6 -63,4 -57,5
Resultat från intresseföretag 0,1 - 0,5 -
Förvaltningsresultat 19,3 11,1 98,6 46,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -0,1 0,1 3,4 0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 7,0 -7,7 -0,5 -44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 3,2 -0,5 -1,4 -9,8
Resultat före skatt 29,4 3,0 100,1 -7,5
Aktuell skatt -0,6 0,5 -1,5 -0,3
Uppskjuten skatt -1,5 -0,9 -7,2 3,0
Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150 78 569 668 58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 0,33 0,03 1,14 -0,12
*Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estates. Se vidare not 2 sid 34. 
**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
Belopp i MEUR Q4 
2025
Q4 
2024
Jan-dec 
2025
Jan-dec 
2024
Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid  
omräkning av utländska verksamheter
1,8 -1,6 5,6 -4,0
Summa totalresultat* 29,1 1,0 97,0 -8,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 28 =====

28
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR 31-dec 2025 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1
Nyttjanderättstillgångar 15,5 11,3
Andra materiella tillgångar 0,7 0,1
Immateriella tillgångar 0,0 0,1
Uppskjutna skattefordringar 3,1 1,9
Övriga långfristiga fordringar 6,7 0,0
Summa anläggningstillgångar 2 667,3 1 883,5
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 3,5 0,7
Övriga kortfristiga fordringar 14,8 5,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5,5 2,5
Likvida medel 54,9 50,8
Summa omsättningstillgångar 78,7 59,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 746,0 1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 040,9 748,2
Reserver -2,8 -8,4
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -47,7 -61,8
Eget kapital exkl. hybridobligation 991,2 678,7
Hybridobligation 30,0 30,0
Summa eget kapital * 1 021,2 708,7
Långfristiga skulder
Upplåning 1 497,7 1 010,1
Uppskjutna skatteskulder 48,4 36,4
Räntederivat 4,3 2,1
Övriga långfristiga skulder 18,5 14,6
Summa långfristiga skulder 1 568,9 1 063,3
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 90,2 123,6
Leverantörsskulder 4,2 3,5
Aktuella skatteskulder 3,3 1,5
Övriga kortfristiga skulder 5,2 5,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 53,0 36,3
Summa kortfristiga skulder 155,9 170,5
Summa skulder 1 724,8 1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 746,0 1 942,5
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 29 =====

29
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital Reserver
Balanserat 
resultat inkl. 
periodens 
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget 
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024 0,6 666,8 -4,4 0,2 663,2 30,0 693,2
Periodens resultat - - - -4,8 -4,8 - -4,8
Periodens övrigt totalresultat - - -4,0 - -4,0 - -4,0
Periodens totalresultat  
jan-dec 2024
- - -4,0 -4,8 -8,7 - -8,7
Nyemission* 0,1 82,0 - - 82,1 - 82,1
Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - 0,4 - 0,4
Återköp av teckningsoptioner** - -0,1 - - -0,1 - -0,1
Emissionskostnader - -1,1 - - -1,1 - -1,1
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2 - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6 - -54,6
Utdelning hybridobligation - - - -2,5 -2,5 - -2,5
Utgående eget kapital 31-dec 2024 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
Periodens resultat - - - 91,4 91,4 - 91,4
Periodens övrigt totalresultat - - 5,6 - 5,6 - 5,6
Periodens totalresultat  
jan-dec 2025
- - 5,6 91,4 97,0 - 97,0
Apportemission*** 0,1 203,8 - - 203,9 - 203,9
Nyemission**** - 91,1 - - 91,1 - 91,1
Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - -1,9 - -1,9
Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - -1,3 - -1,3
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,7 - - 0,7 - 0,7
Köp av teckningsoptioner - 0,3 - - 0,3 - 0,3
Utdelning aktieägare - - - -75,2 -75,2 - -75,2
Utdelning hybridobligation - - - -2,1 -2,1 - -2,1
Utgående eget kapital 31-dec 2025 0,8 1 040,9 -2,8 -47,7 991,2 30,0 1 021,2
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av 
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och aktiekapi-
talet till 629 721 EUR. 
** Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teck-
ningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per 
den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR.
*** Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av aktiekapitalet i 
Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR. 
**** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat av 
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till  
820 860,45 EUR.

===== SIDA 30 =====

30
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR Q4 
2025
Q4 
2024
Jan-dec 
2025
Jan-dec 
2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 29,4 3,0 100,1 -7,5
Justering för:
- Avskrivningar 0,0 0,0 0,2 0,1
- Finansnetto 14,9 16,9 57,7 57,2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter -7,0 7,7 0,5 44,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -3,2 0,5 1,4 9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser 0,4 -0,2 0,8 0,9
- Resultat från intresseföretag -0,1 - -0,5 -
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* - - -29,5 -
Betald skatt 0,0 0,0 0,0 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 
före förändring av rörelsekapitalet*
34,4 27,9 130,7 105,2
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -0,7 -1,8 -2,5 -4,9
Förändring av kortfristiga skulder 4,2 -0,2 0,3 2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 37,9 25,9 128,5 102,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -115,4 -118,2 -240,5 -125,9
Försäljning av fastigheter 7,5 1,6 31,3 2,0
Investeringar i befintliga fastigheter -10,8 -2,4 -15,9 -5,5
Andra investeringar -0,2 - -0,4 -
Förvärv av dotterbolag* - - 1,7 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -118,9 -119,0 -223,8 -129,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 91,1 82,2
Emissionskostnader - -0,0 -3,2 -1,2
Köp av teckningsoptioner - - 0,3 0,4
Återköp av teckningsoptioner - - - -0,1
Utdelning till aktieägare -18,9 -14,5 -70,2 -52,8
Utdelning hybridobligation -0,6 -0,7 -2,2 -2,6
Obligationsemission 30,0 - 80,0 189,6
Återköp av obligationer - -19,7 - -144,7
Upptagna lån 124,4 522,5 531,0 522,5
Amortering av lån -70,9 -459,1 -466,8 -487,8
Uppläggningskostnader -0,8 -2,2 -2,9 -4,0
Betald ränta -14,3 -14,9 -55,1 -48,9
Förtidsinlösenavgifter - -0,4 - -4,2
Premie för finansiellt instrument -0,5 -1,1 -3,0 -1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 48,4 9,8 99,0 46,5
Periodens kassaflöde -32,6 -83,3 3,7 19,6
Likvida medel vid periodens början 87,3 134,2 50,8 31,5
Kursdifferens i likvida medel 0,2 -0,1 0,4 -0,3
Likvida medel vid periodens utgång 54,9 50,8 54,9 50,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna påverkar det löpande kassaflödet negativt. 
Se vidare not 2 på sidan 34.

===== SIDA 31 =====

31
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i MEUR Q4 
2025
Q4 
2024
Jan-dec 
2025
Jan-dec 
2024
Rörelseintäkter 1,3 1,8 3,3 3,5
Rörelsekostnader -2,4 -2,2 -15,4 -5,6
Rörelseresultat -1,1 -0,4 -12,1 -2,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 10,5 8,5 31,6 36,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -4,0 -3,8 -17,4 -23,2
Resultat efter finansiella poster 5,4 4,3 2,1 11,6
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 10,6 -1,0 10,6 -1,0
Resultat före skatt 16,0 3,3 12,7 10,6
Skatt 0,4 -0,3 -1,2 0,1
Periodens resultat* 16,4 3,0 11,5 10,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 32 =====

32
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning 
Belopp i MEUR 31-dec 2025 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1
Andelar i dotterbolag 672,3 523,9
Uppskjutna skattefordringar 0,8 1,0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 496,8 354,9
Summa anläggningstillgångar 1 170,0 879,9
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 166,7 84,0
Övriga kortfristiga fordringar 0,4 2,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,2 0,4
Likvida medel 24,1 25,9
Summa omsättningstillgångar 191,4 112,7
SUMMA TILLGÅNGAR 1 361,4 992,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,7
Summa bundet eget kapital 0,8 0,7
Överkursfond 1 040,9 748,2
Hybridobligation 30,0 30,0
Balanserat resultat -317,8 -251,1
Periodens resultat 11,5 10,7
Summa fritt eget kapital 764,6 537,8
Summa eget kapital 765,4 538,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 273,3 189,6
Räntederivat 2,8 2,9
Summa långfristiga skulder 276,1 192,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till koncernföretag 288,4 238,0
Leverantörsskulder 0,2 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,5 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30,8 23,3
Summa kortfristiga skulder 319,9 261,6
Summa skulder 596,0 454,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 361,4 992,6

===== SIDA 33 =====

3333
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i MEUR
Q4 2025 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 21,9 5,2 1,8 6,5 6,7 2,1 0,1 44,3
Serviceintäkter 3,0 0,5 0,1 0,6 0,1 0,1 0,4 4,8
Driftkostnader -3,9 -0,5 -0,2 -0,8 -0,2 -0,2 -0,3 -6,1
Fastighetsskatt -0,8 -0,2 - -0,3 - - - -1,3
Driftnetto 20,2 5,0 1,7 6,0 6,6 2,0 0,2 41,7
Förvaltningsfastigheter 1 215,4 314,3 112,4 434,0 435,5 120,4 9,3 2 641,3
Antal fastigheter 264 138 35 82 134 18 1 672
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
718,5 188,5 53,3 134,1 249,3 42,5 3,5 1 389,7
Q4 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 21,1 4,4 1,1 4,4 - - - 31,0
Serviceintäkter 3,3 0,4 0,1 0,5 - - - 4,3
Driftkostnader -4,2 -0,5 -0,2 -0,5 - - - -5,3
Fastighetsskatt -0,8 -0,2 -0,0 -0,3 - - - -1,3
Driftnetto 19,5 4,1 1,0 4,1 - - - 28,7
Förvaltningsfastigheter 1 169,1 269,5 66,9 364,6 - - - 1 870,1
Antal fastigheter 264 133 22 64 - - - 483
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
710,4 177,4 29,0 113,1 - - - 1 029,9
Jan-dec 2025* Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna** Luxemburg*** Cibus Group
Hyresintäkter 85,0 19,8 5,4 24,8 23,5 7,6 0,6 166,7
Serviceintäkter 13,5 2,0 0,2 2,4 3,0 0,4 0,6 22,1
Driftkostnader -16,5 -2,1 -0,4 -2,4 -1,0 -0,5 -0,6 -23,5
Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,2 -2,4 -0,1 - -7,7
Driftnetto 79,0 18,8 5,1 23,6 23,1 7,4 0,6 157,6
Förvaltningsfastigheter 1 215,4 314,3 112,4 434,0 435,5 120,4 9,3 2 641,3
Antal fastigheter 264 138 35 82 134 18 1 672
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
718,5 188,5 53,3 134,1 249,3 42,5 3,5 1 389,7
Jan-dec 2024 Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus Group
Hyresintäkter 83,9 17,0 4,6 16,9 - - - 122,4
Serviceintäkter 16,0 1,7 0,2 2,1 - - - 20,0
Driftkostnader -17,3 -1,4 -0,4 -1,8 - - - -20,9
Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,0 - - - -5,0
Driftnetto 79,6 16,4 4,3 16,2 - - - 116,5
Förvaltningsfastigheter 1 169,1 269,5 66,9 364,6 - - - 1 870,1
Antal fastigheter 264 133 22 64 - - - 483
Total uthyrningsbar 
area, tusen kvm
710,4 177,4 29,0 113,1 - - - 1 029,9
* Belgien, Nederländerna och Luxemburg ingår i Cibus konsolidering från 27 januari 2025.  
** Inkluderar engångsintäkt från återbetalning av överskjutande månadsavgifter. Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.  
*** Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net” och "double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå styrelsen följer upp verk-
samheten på per segment.
Segmentsinformation

===== SIDA 34 =====

34
EKONOMISK REDOVISNING
NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE
Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten 
över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa 
verkligt värde används marknadsräntor för respektive 
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna 
beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, 
liksom föregående år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken 
värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt 
återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt 
värde på balansdagen uppgår till -4,3 MEUR (-2,1).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses 
vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har 
enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av 
marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande 
lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på 
skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, 
övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga 
skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa 
har kort löptid.
NOT 2 - RÖRELSEFÖRVÄRV
Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga aktier i Forum 
Estates och beslutade samtidigt om en apportemission av          
13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet. Apportegendomen 
har ett sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR avser 
aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar. Forum Estate äger 
och förvaltar fastigheter för livsmedel och dagligvaror i Benelux. 
Portföljen bestod av 149 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate hade 12 anställda 
i Gent, Belgien och under 2024 uppgick hyresintäkter till 31,3 
MEUR. Forum Estate ingår i koncernens Finansiella rapport 
från och med 27 januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade 
nettotillgångar och goodwill är enligt följande: 
Förvärvsanalys för Forum Estate.
Köpeskilling MEUR
Apportegendom  113,6
Summa köpeskilling  113,6 
Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som utfärdats som en del 
av köpeskillingen för Forum Estates baserades på den noterade 
aktiekursen den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie. 
Transaktionskostnader på ca 1,9 MEUR vilka är direkt hänförliga 
till apportemissionen redovisats som en avdragspost från 
värdet på överförda aktier respektive från eget kapital. 
Förvärvsrelaterade kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var 
direkt hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga intäkter 
i resultaträkningen samt i den löpande verksamheten i 
kassaflödesanalysen.
Verkligt värde på identifierbara tillgångar och skulder på 
förvärvsdagen var: 
MEUR
Förvaltningsfastigheter  512,2 
Andra materiella tillgångar  0,4 
Finansiella anläggningstillgångar  11,6
Omsättningstillgångar  6,0
Likvida medel  1,7
Totala tillgångar  531,9
Upplåning 305,4
Övriga långfristiga skulder 5,5
Kortfristiga skulder 79,5
Totala skulder  390,4
Totalt identifierbara 
nettotillgångar till verkligt 
värde
 141,5
Negativ goodwill -27,9
Köpeskilling  113,6
Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att skapa en 
paneuropeisk plattform för fastigheter inom livsmedel- och 
dagligvaruhandeln i enlighet med Cibus uttalade strategi 
att genomföra förvärv som bidrar till att ge en ökad 
kassaflödesmässig intjäning per aktie. I samband med förvärvet 
uppstod en negativ goodwill till följd av att bolaget föredrog 
att bli en del av Cibus och utvecklas inom en noterad miljö. 
Den negativa goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom 
förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade negativa 
goodwillen förväntas vara skattepliktig. Den negativa goodwillen 
redovisas netto med avdrag för förvärvsrelaterade kostnader 
samt finansiella intäkter som uppkom i samband med förvärvet 
under raden övriga intäkter (20,5 MEUR).

===== SIDA 35 =====

35
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
35
MEUR, om inget annat anges Q4 2025 Q4 2024 Jan-dec 2025 Jan-dec 2024
Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4
Driftnetto 41,7 28,7 157,6 116,5
Förvaltningsresultat 19,3 11,1 98,6 46,9
Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8
Antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150 78 569 668 58 951 923
Resultat per aktie, EUR¹ 0,33 0,03 1,14 -0,12
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1 12,4 11,1
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1 2 641,3 1 870,1
Likvida medel 54,9 50,8 54,9 50,8
Balansomslutning 2 746,0 1 942,5 2 746,0 1 942,5
Avkastning på eget kapital, % 10,8 1,5 10,6 -0,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,6 49,9 50,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1 58,2 58,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,4 2,2
Soliditet, % 37,2 36,5 37,2 36,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,9 10,4 10,9 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,1 9,7 10,1 9,7
Överskottsgrad, % 94,1 92,6 94,5 95,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 94,2 95,5 94,2
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5 91,7 93,5
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
Pulkkilantie 2, Finland

===== SIDA 36 =====

36
Definitioner av nyckeltal 
Definitionerna av våra nyckeltal återfinns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer 
dividerat med genomsnittligt antal utestående 
aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas 
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av derivat, uppskjuten skatt och 
ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal 
utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av immateriella tillgångar, återläggning 
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald 
utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen 
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella 
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning 
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per 
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett 
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet 
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med 
återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran 
och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte 
avstämningsdagen passerats, dividerat med antal 
utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, 
med justering av ej utbetald utdelning om inte 
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för 
bolagets intressenter.
Avkastning på eget 
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt 
eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen 
omräknats till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga 
att generera vinst på aktieägarnas kapital och 
hybridobligationslån.
Belåningsgrad  
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella 
risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad  
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida 
medel och kortfristiga placeringar dividerat med 
fastigheternas marknadsvärde.
Nyckeltalet används för att belysa bolagets finansiella 
risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad, ggr Driftnetto minus administrationskostnader dividerat 
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 
12 månader). Icke återkommande extraordinära 
poster exkluderas.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt 
bolagets resultat är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer 
och obeskattade reserver med avdrag för 
uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella 
stabilitet.
Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i 
förhållande till aktieägarnas kapital.
Skuldkvot  
(Net debt/EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel 
och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto 
minus administrationskostnader (rullande 12 
månader). Icke återkommande extraordinära poster 
exkluderas.
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande 
till skuldsättning.
Framåtriktad skuldkvot 
(Net debt/ EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida 
medel och kortfristiga placeringar dividerat med 
driftnetto minus administrationskostnader baserat 
på aktuell intjäningsförmåga. Icke återkommande 
extraordinära poster exkluderas.
Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell 
intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens 
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader 
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög 
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg 
ekonomisk vakansgrad.
Andelen 
dagligvarufastigheter, %
Dagligvarufastighetsyta dividerat med total 
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets 
exponering mot dagligvarufastigheter.
WAULT (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal 
om option om förlängning ej utnyttjas.
WAULT ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt 
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen.
WAULB (Weighted 
Average Unexpired Lease 
Term with Break options)
Vägd genomsnittlig återstående löptid på hyresavtal, 
med hänsyn till hyresgästens rätt att säga upp 
avtalet i förtid. I Belgien har hyresgästen en 
lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av 
varje treårsperiod.
WAULB ger en översikt över hur lång tid det i genomsnitt 
återstår på hyresavtalen i fastighetsportföljen om första 
möjliga uppsägningstidpunkt utnyttjas.
EKONOMISK REDOVISNING

===== SIDA 37 =====

37
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
MEUR, om inget annat anges Q4 2025 Q4 2024 Jan-dec 2025 Jan-dec 2024
Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7
Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5
EPRA NRV 1 066,2 734,8 1 066,2 734,8
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7
Återläggning av immateriella tillgångar - -0,1 - -0,1
Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 45,3 34,5 45,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5
EPRA NTA 1 066,2 734,7 1 066,2 734,7
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7 13,0 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 991,2 678,7 991,2 678,7
Återläggning av derivat 4,3 2,1 4,3 2,1
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -3,1 -1,9 -3,1 -1,9
Återläggning av ej utbetald utdelning 25,4 19,5 25,4 19,5
EPRA NDV 1 017,8 698,4 1 017,8 698,4
Antal utestående aktier 82 086 045 62 972 150 82 086 045 62 972 150
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1 12,4 11,1
Periodens resultat 27,3 2,6 91,4 -4,8
Genomsnittligt eget kapital 1 006,9 708,6 865,0 701,0
Avkastning på eget kapital, % 10,8 1,5 10,6 -0,7
Senior säkerställd skuld 1 318,1 947,2 1 318,1 947,2
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1,870,1 2 641,3 1 870,1
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,6 49,9 50,6
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 592,8 1 138,1 1 592,8 1 138,1
Likvida medel -54,9 -50,8 -54,9 -50,8
Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1 2 641,3 1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1 58,2 58,1
Driftnetto 157,6 116,5 157,6 116,5
Administrationskostnader -16,6 -12,1 -16,6 -12,1
EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4
Räntenetto -58,6 -47,5 -58,6 -47,5
Räntetäckningsgrad, ggr (*rullande 12 månader) 2,4 2,2 2,4 2,2
Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7
Balansomslutning 2 746,0 1 942,5 2 746,0 1 942,5
Soliditet, % 37,2 36,5 37,2 36,5
Totala skulder 1 724,8 1 233,7 1 724,8 1 233,7
Eget kapital 1 021,2 708,7 1 021,2 708,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7 1,7
Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3
EBITDA* 141,0 104,4 141,0 104,4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 10,9 10,4 10,9 10,4
Nettoskuld 1 537,9 1 087,3 1 537,9 1 087,3
Intjäningsförmåga EBITDA 152,9 112,5 152,9 112,5
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 10,1 9,7 10,1 9,7
Driftnetto 41,7 28,7 157,6 116,5
Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4
Överskottsgrad, % 94,1 92,6 94,5 95,2
Hyresintäkter 44,3 31,0 166,7 122,4
Hyresvärde 46,3 32,9 174,5 130,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,7 94,2 95,5 94,2
Dagligvarufastigheter, kvm 1 274,2 962,7 1 274,2 962,7
Totalt fastighetsyta, kvm 1 389,7 1 029,9 1 389,7 1 029,9
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5 91,7 93,5