Kvartalsrapport Q1 2023

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport 
januari–mars 2023
Fastigheter för framtiden.

===== SIDA 2 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 20232
 
Corem Property Group (publ)
Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med 
fokus på storstads områden och tillväxtorter. 
Corem äger 424 förvaltningsfastigheter med  
3 035 tkvm uthyrningsbar area och ett värde 
om 75 109 mkr. Beståndet är väl samlat  
geografiskt, med lokalt baserad förvaltning  
i egen regi.
Corem har ett brett kunderbjudande och fokus 
på långsiktigt hållbart ägande, förvaltning,  
förädling och stadsutveckling. 
New York
S tockholm
M a l m ö
K öp e n h a m n
H a l m s t a d
J ön k öp i n g
Nyköping
V äs t e r ås
G öt e b o r g
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
B o r ås
Fastighetsvärde >10 mdkr
Fastighetsvärde 2–10 mdkr
Fastighetsvärde 1–2 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
New York
S tockholm
M a l m ö
K öp e n h a m n
H a l m s t a d
J ön k öp i n g
Nyköping
V äs t e r ås
G öt e b o r g
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
B o r ås
Fastighetsvärde >10 mdkr
Fastighetsvärde 2–10 mdkr
Fastighetsvärde 1–2 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
0
10
20
30
40
50
60
70
23
Q1
22212019181716
 
BELÅNINGSGRAD, %
0
5
10
15
20
25
30
35
23
Q1
22212019181716
 
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER 
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR
FASTIGHETSVÄRDE 
PER FASTIGHETSTYP , %
Kontor 64
Lager/logistik 19
Handel 4
Övrigt 13
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
23Q122212019181716
  
1Rullande 12 månader
1
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, MKR
Stockholm Köpenhamn Göteborg New York
MalmöUppsalaLinköping Västerås
Norrköping Nyköping Jönköping
Kalmar Borås
Halmstad
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
38%
Stockholm
11%
Köpenhamn
9%
Göteborg

===== SIDA 3 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 3
 
Januari–mars 2023
2023
 3 mån 
jan–mar
2022
 3 mån 
 jan–mar
2022/2023 
Rullande 
12 mån  
apr–mar
2022
12 mån  
jan–dec
Intäkter, mkr 1 172 1 099 4 564 4 491
Driftsöverskott, mkr 789 727 2 995 2 933
Förvaltningsresultat, mkr 356 409 1 622 1 675
Periodens resultat, mkr –911 1 736 –4 585 –1 938
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,95 1,47 –4,67 –2,25
Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 25,52 30,97 25,52 26,42
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89
Överskottsgrad, % 67 66 66 65
Justerad soliditet, % 41 44 41 39
Räntetäckningsgrad 2,0 2,6 2,3 2,5
Belåningsgrad, % 56 52 56 57
För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se.
75 109 
Förvaltningsfastigheter, 
verkligt värde, mkr
5 087
Hyresvärde, 
mkr
356
Förvaltningsresultat, 
mkr
25,52
Substansvärde per 
stamaktie av serie A 
och B, kr
• Intäkterna ökade till 1 172 mkr (1 099).
• Driftsöverskottet ökade till 789 mkr (727).
• Finansnettot uppgick till –387 mkr (–271).
• Förvaltningsresultatet uppgick till 356 mkr (409).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –1 505 mkr (1 082).
• Värdeförändringar på derivat uppgick till –231 mkr (720).
• Periodens resultat uppgick till –911 mkr (1 736), motsvarande –0,95 kr (1,47) per stamaktie  
av serie A och B.
• Nettouthyrningen uppgick till 33 mkr.
• Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 75 109 mkr.
• Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 25,52 kr.
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER DET FÖRSTA KVARTALET
• Under kvartalet frånträddes 34 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 2 488 mkr. 
• I januari sålde Corem hela sitt innehav i Castellum, totalt 8,7 miljoner aktier till ett värde om 1 190 mkr.
• I februari återbetalade Corem utstående obligationer om 484 mkr vid förfall.
• I mars tog Corem upp ett grönt lån om 90 miljoner USD med den tyska banken PBB Deutsche Pfand­
briefbank avseende finansiering av fastigheten 1245 Broadway i New York.
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
• I april ingick Corem Property Group, ALM Equity och Broskeppet Bostad, som tillsammans äger 
bostads bolaget Klövern, en avsiktsförklaring med en internationell investerare om att denna avser 
 förvärva 25 procent av aktierna i Klövern till ett värde om cirka 1 350 mkr. Affären är planerad att ingås 
under andra kvartalet 2023. 
• I april frånträdde Corem resterande 40 fastigheter i den affär om 47 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 5 350 mkr som tidigare kommunicerats. Bedömd resultateffekt i andra kvartalet 
uppgår till cirka 275 mkr och är i huvudsak hänförlig till upplösen av uppskjuten skatteskuld.
• I april meddelade Corem att man avser att förtidinlösa ett obligationslån om 700 mkr. Inlösendagen är 
 bestämd till den 5 maj 2023.
• I april tecknades avtal om försäljning av en portfölj om tio fastigheter i Kalmar till ett sammanlagt under­
liggande fastighetsvärde om 425 mkr, vilket är i linje med bokfört värde.

===== SIDA 4 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 20234
VD-ORD
Fortsatt renodling och positiv nettouthyrning 
Vår kärnaffär inom fastighetsförvaltning och uthyrning är fortsatt stabil och gene­
rerar fina resultat till verksamheten. Sedan årsskiftet har vi tecknat avtal om flera 
större uthyrningar i Sverige, Danmark och USA. Transaktionsintensiteten var hög 
under det  första kvartalet, något som sannolikt kommer fortsätta under året. 
 Avyttringar och skuldamortering har prioriterats i syfte att stärka balansräkningen 
med fokus på långsiktig uthållig finansiering i en tid av fortsatt osäkert makro­
ekonomiskt läge. 
Det är glädjande att vår kärnverksamhet är robust trots oro i omvärl­
den och på finansmarknaden. Vår nettouthyrning var positiv under 
första kvartalet och uppgick till 33 miljoner kronor, vilket vittnar om en 
fortsatt välmående kärnaffär. Driftöverskottet ökade med 9 procent 
jämfört med samma period föregående år, till 789 miljoner kronor. 
Samtidigt påverkar högre räntekostnader förvaltningsresultatet, som 
minskar med 13 procent till 356 miljoner kronor. 
Transaktioner som stärker oss
Trots utmanande tider ser vi att det finns en fortsatt fungerande 
transaktionsmarknad. Vi fortsätter på den inslagna vägen, där vi 
 renodlar beståndet och stärker balansräkningen, i huvudsak genom 
avyttringar.
Under första kvartalet frånträdde vi totalt 34 fastigheter med ett 
underliggande fastighetsvärde om cirka 2 490 miljoner kronor. Efter 
kvartalets utgång frånträdde vi också resterande 40 fastigheter i den 
affär om 47 fastigheter som vi avtalade om i slutet av förra året. Den 
affären tillsammans med vår avtalade avyttring i Kalmar om 10 fastig­
heter sänker vår belåningsgrad från 56 procent vid det första kvar­
talets utgång till 53 procent samtidigt som soliditeten stärks från 35 
till cirka 38 procent. Ett ytterligare led i att stärka finanserna var att vi 
under första kvartalet avyttrade vårt resterande innehav i Castellum 
till ett värde om 1 190 miljoner kronor. 
De transaktioner vi avtalat om och genomfört har i regel skett nära 
bokförda värden, vilket vi ser som ett tecken på att vi har en fungera­
de värderingsprocess. Mot bakgrund av de omvärldförhållanden vi 
har, med högre räntor och hög inflation, har vi under första kvartalet 
skrivit ned fastighetsvärdena med närmare 2 procent. 
Högre finansieringskostnader 
Fastighetssektorn befinner sig i en period av allt högre finansiella 
kostnader till följd av de höjda räntorna. Vi arbetar kontinuerligt med 
att säkra en stabil, långsiktig finansiering och begränsar ränterisken 
genom såväl ränteswappar som räntetak. Vår andel bankfinansiering 
ökar gradvis, vilket ger ökad stabilitet. Vi har goda relationer till våra 
banker vilket vi värdesätter högt. Under kvartalet tog vi upp ett nytt 
grönt lån om totalt 90 miljoner USD avseende finansiering av den tidi­
gare obelånade projektfastigheten 1245 Broadway i New York, där en 
del av lånet avser byggkreditiv för projektets färdigställande. 
Våra obligationsförfall under 2023 uppgick vid årets början till 
2 934 miljoner kronor, varav 484 miljoner kronor återbetalades under 
kvartalet. Genom våra genomförda transaktioner kommer vi att lösa 
resterande icke­säkerställda obligationer med förfall i år. Nästkom­
mande förfall, som infaller i juni, kommer att förtidsinlösas. 
Ökade intäkter och fortsatta energibesparingar
Hög inflation påverkar oss på flera sätt. Det ger ökade kostnader i 
våra projekt och i den löpande fastighetsdriften, men har samtidigt en 
positiv effekt på hyresintäkterna då svenska hyresavtal till största del 
är indexerade mot konsumentprisindex (KPI). Vi beräknar att KPI­ 
effekten, efter justering för kända avyttringar, kommer att bidra med 
ökade hyresintäkter om cirka 290 miljoner kronor under 2023. 
Energikostnader i det svenska beståndet ökade med cirka 13 mil­
joner kronor i jämförbart bestånd under första kvartalet jämfört med 
samma kvartal förra året. Denna kostnadsökning var dock väsentligt 
lägre än väntat då energipriserna landade lägre än prognostiserat. Vi 
arbetar aktivt för minskad energiförbrukning, dels för egen del, dels 
genom att stötta våra hyresgäster i detta arbete.
Vårt mål är att minska energiförbrukningen till 75 kWh per 
kvadrat meter till år 2025. Under 2022 minskade vi vår energiförbruk­
ning med 10 procent, från 88 kWh per kvadratmeter till 78 kWh per 
kvadratmeter.
Återhållsamhet med nya projekt 
Projektutveckling och investeringar i våra fastig­
heter syftar till ökat kassaflöde vilket också bidrar 
till värdeutveckling i fastighetsbeståndet. Men 
med de marknadsförutsättningar vi har just nu 
väljer vi att främst färdigställa och avsluta pågå­
ende projekt samt att prioritera projektstarter 
av de mest lönsamma projekten. 
Våra största pågående nybyggnationspro­
jekt är två högkvalitativa kontorsbyggnader 
med hög miljöklassificering i attraktiva lä­
gen på Manhattan. Byggnaderna är ex­
teriört färdigställda och i takt med att 
hyresavtal tecknas slutförs även 
 hyresgästanpassningar. Det totala 
årliga kontraktsvärdet för samtliga 
hittills tecknade hyresavtal i New 
York uppgår i dagsläget till drygt 
120 miljoner kronor och den 
 genomsnittliga hyran uppgår 
till motsvarande drygt 11 000 
kronor per kvadratmeter. 
Flera av våra större pro­
jekt närmar sig färdigställan­
de och uthyrningsarbetet i 
flertalet projektfastigheter går 
in i sitt slutskede. Hittills i år har 
vi tecknat avtal om flera större

===== SIDA 5 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023 5
 
uthyrningar. Bland annat kan nämnas uthyrningen till Riksbanken i 
centrala Stockholm om cirka 3 500 kvadratmeter, uthyrning till mark­
nadsföringsbyrån R/GA och till hudvårdsföretaget Peachy i New York 
om totalt cirka 2 200 kvadratmeter och till konsultföretaget WSP i 
projektet Örebro Entré om cirka 1 500 kvadratmeter. Vi har också av­
talat om uthyrning i Köpenhamn om 2 180 kvadratmeter.
Sammanfattningsvis kan jag konstatera att det råder nya tider för 
oss i fastighetsbranschen. Även om vår underliggande affär är stabil 
sätter stigande räntor och en kapitalmarknad i obalans sina spår. Vi 
lämnar ett transaktions­ och arbetsintensivt kvartal och håller farten 
uppe in i nästa.   
Eva Landén, VD
Stockholm 28 april 2023
Under kvartalet tecknades ett 3­årigt hyresavtal med WSP avseende cirka 1 500 kvm kontorsyta i nybyggda Örebro Entré.

===== SIDA 6 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 20236
 
Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. 
Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs 
med närmast föregående årsskifte. Kvartalet och perioden avser 
 januari–mars. 
INTÄKTER
Intäkterna ökade till 1 172 mkr (1 099) under årets första kvartal. Intäk­
terna påverkades positivt av indexreglering och påverkades negativt 
av avyttringar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 11 procent.
KOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick till 383 mkr (372), där bland annat el­
kostnader bidragit till ökade kostnader medan avyttringar bidragit till 
minskade kostnader. I jämförbart  bestånd ökade fastighetskostnader­
na med 11 procent.
Centrala administrationskostnader uppgick till 46 mkr (47).
RESULTAT
Driftsöverskottet uppgick till 789 mkr (727) och överskottsgraden 
uppgick till 67 procent (66). I jämförbart bestånd ökade driftsöver­
skottet med 11 procent och överskottsgraden uppgick till 69 procent, 
vilket är i nivå med föregående år.
Förvaltningsresultatet uppgick till 356 mkr (409).
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till –387 mkr (–271). De finansiella intäkterna 
uppgick till 3 mkr (5) och de finansiella kostnaderna uppgick till 390 
mkr (276) varav tomträttsavgäld (räntekostnad för leasingskuld) 
 utgjorde 18 mkr (17).
Vid kvartalets slut uppgick den genomsnittliga räntan till 4,1 pro­
cent (3,6).
För ytterligare information se sidan 13.
RESULTATANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Resultatandelar i intresseföretag uppgick under kvartalet till 103 mkr 
(3), vilket huvudsakligen är hänförligt till Corems innehav i 
 bostadsbolaget Klövern.
Per den 31 mars 2023 uppgick Corems ägande i bostadsutveck­
lingsbolaget Klövern till 49,4 procent. Efter kvartalets utgång ingick 
Corem, tillsammans med de övriga delägarna i Klövern, ALM Equity 
och Broskeppet Bostad, en avsiktsförklaring med en internationell 
Intäkter, kostnader och resultat
 investerare om att denna avser förvärva 25 procent av aktierna i 
 Klövern till ett värde om cirka 1 350 mkr. Den nya potentiella ägaren 
avser att investera upp till 3 000 mkr i nyemissioner i Klövern för att 
 finansiera byggnation av planerade projekt. Affären är planerad att 
 ingås under andra kvartalet 2023.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Fastigheter
Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under 
kvartalet till –1 505 mkr (1 082), motsvarande cirka ­2 procent, varav 
orealiserade värdeförändringar uppgick till –1 458 mkr. Realiserade 
värdeförändringar uppgick till –47 mkr, motsvarande cirka ­2 procent 
sett till avyttringar gjorda i kvartalet. Avyttringarnas påverkan på peri­
odens resultat, netto efter skatt, uppgår till cirka 140 mkr. För ytterliga­
re information se sidan 7.
Finansiella placeringar
Värdeförändringar på finansiella tillgångar uppgick till 93 mkr (–101) 
under perioden och avser främst Corems innehav i Castellum. Inne­
havet i Castellum avyttrades i sin helhet under perioden. För ytterliga­
re information se sidan 14.
Derivat
Värdeförändringar på derivat uppgick till –231 mkr (720). Värdet på 
derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna.
GOODWILL
Under kvartalet uppgick nedskrivning av goodwill till –88 mkr (–55).  
Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där ned­
skrivning sker på grund av orealiserad värdeförändring eller avyttring.
SKATT
Under det första kvartalet uppgick aktuell skatt till –13 mkr (–6). Upp­
skjuten skatt uppgick till 374 mkr (–316), i huvudsak hänförlig till upp­
lösen av uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter 
samt negativa värdeförändringar i fastighetsbeståndet. 
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
Övrigt totalresultat uppgick under perioden till 1 mkr (124) och  avser 
främst omräkningsdifferenser.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
23Q12022202120202019201820172016
INTÄKTER, MKR
  
1Rullande 12 månader
1 0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
23Q12022202120202019201820172016
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
  
1Rullande 12 månader
1

===== SIDA 7 =====

7
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
FASTIGHETERNAS VÄRDE 
Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 mars 2023 av 424 för­
valtningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 3 035 tkvm 
och ett marknadsvärde om 75 109 mkr, samt en fastighet som klassifi­
ceras som omsättningsfastighet.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Förvaltningsfastigheternas värdeförändringar uppgick under kvartalet 
till –1 505 mkr (1 082), varav orealiserade värdeförändringar utgjorde 
–1 458 mkr och realiserade värdeförändringar –47 mkr. Under det för­
sta kvartalet har högre avkastningskrav och försiktigare antaganden 
gällande vakanser och projekt bidragit negativt till värdeförändringen.
Projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, bidrog med 
värdeförändringar på fastigheter om –561 mkr under kvartalet. I ge­
nomsnitt har Corems fastigheter, per den 31 mars 2023, värderats till 
ett bedömt direktavkastningskrav om 5,3 procent (5,2 vid årsskiftet). 
Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20 
till 30 procent externt. Varje fastighet i beståndet externvärderas en 
gång per år. Under kvartalet har Cushman & Wakefield, Newsec och 
Savills anlitats som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt 
marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den 
interna värderingen. För känslighetsanalys och  beskrivning av värde­
ringsprinciper, se Corems årsredovisning 2022.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Transaktioner under kvartalet
Under kvartalet frånträddes 34 fastigheter, varav samtliga avyttringar 
gjorts i linje med bokförda värden. Påverkan på periodens resultat 
uppgår till cirka 140 mkr efter skatt. 
I januari och mars frånträddes fyra fastigheter i Nyköping med ett 
sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 168 mkr.
I januari tecknades avtal om försäljning av fastigheten 1 kh Rude­
gård Ny Holte, Köpenhamn, till ett underliggande fastighetsvärde 
motsvarande 106 miljoner SEK. Fastigheten frånträddes i februari.
I februari tecknades avtal om försäljning av 17 fastigheter i Stock­
holmsområdet till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 
949 mkr. Fastigheterna frånträddes i mars.
I mars tecknades avtal om försäljning av tomträtten till fastigheten 
Stockholm Induktorn 37 till ett underliggande fastighetsvärde om 127 
mkr. Tomträtten frånträddes i mars.
I mars tecknades avtal om försäljning av fastigheterna Rosersberg 
11:151 och Veddesta 2:43 i Stockholm till ett sammanlagt underliggan­
de fastighetsvärde om 467 mkr. Fastigheterna frånträddes i mars.
Fastighetsbeståndet
I mars frånträddes fastigheten Åldermannen 25 i Kalmar med ett 
underliggande fastighetsvärde om 39 mkr. I mars frånträddes även 
fastigheten Kabeln 1 i Norrköping med ett underliggande fastighets­
värde om 42 mkr. 
I mars tecknades avtal om försäljning av fastigheten Malmö För­
bygeln 1 till ett underliggande fastighetsvärde om 31 mkr. Fastigheten 
frånträds i maj.
I februari frånträddes sju fastigheter i en portfölj om 47 fastigheter, 
belägna i Göteborg, Jönköping, Malmö, Stockholm och Västerås, med 
ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde uppgående till cirka 
5 350 mkr. Underliggande fastighetsvärde på de sju fastigheter som 
frånträtts under kvartalet uppgår till cirka 590 mkr. Resterande 40 
fastigheter frånträddes i början av andra kvartalet. Bedömd resultat­
effekt i andra kvartalet uppgår till cirka 275 mkr och är i huvudsak 
hänförlig till upplösen av uppskjuten skatteskuld.
HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ
Den 31 mars 2023 hade Corem cirka 3 800 hyresgäster med cirka 
6 700 hyreskontrakt. Vid samma tidpunkt uppgick det årliga kontrakts­
värdet till 4 549 mkr (4 417), hyresvärdet till 5 087 mkr (4 940) och den 
ekonomiska uthyrningsgraden till 89 procent (89). Av kontrakterad 
hyra förfaller 31 procent år 2027 eller senare. Totalt sett uppgick den 
genomsnittliga återstående kontraktstiden till 3,8 år (3,9).
Nettouthyrning
Nettouthyrningen uppgick till 33 mkr (0) under det första kvartalet.
Totalt sett uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 110 mkr 
under kvartalet, där 78 procent avsåg nya kunder och resterade del 
avsåg uthyrning till befintliga kunder.
Större uthyrningar
Under årets första kvartal tecknades ett flertal stora hyresavtal.
I Stockholm har ett 6­årigt avtal tecknats med Sveriges Riksbank 
avseende kontorsyta i fastigheten Orgelpipan 4. Inflyttning är plane­
rad till slutet av 2023.
I New York har ett 5­årigt avtal tecknats med R/GA avseende cirka 
1 600 kvm i projektfastigheten 28&7. Inflyttning var i januari.
I Köpenhamn har ett 5­årigt avtal tecknats avseende 2 180 kvm i 
fastigheten Amerikaplads. Inflyttning är planerad till tredje kvartalet 
2023.
I Örebro har ett 3­ årigt avtal tecknats med WSP avseende cirka 
1 500 kvm i projektet Örebro Entré. Lokalerna ligger i samma byggnad 
som Scandic Hotels, som byggdes i den första etappen av Örebro 
 Entré. Inflyttning är planerad till första kvartalet 2024.
Fastighetsbeståndet
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE
Q1 2023 2022
Antal Kvm Mkr Mkr
Totalt årets början 458 3 194 535 78 387 83 084
Förvärv — — — 80
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 14 923 552 2 903
Avyttringar –34 –174 305 –2 407 –2 329
Avyttring till Intressebolag Klövern AB — — — –4 374
Värdeförändringar, orealiserade — — –1 458 –2 565
Valutakursomräkning — — 35 1 588
Totalt periodens utgång 424 3 035 153 75 109 78 387

===== SIDA 8 =====

8 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Under kvartalet tecknades ett hyresavtal med Sveriges Riksbank i fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan 33–35 i Stockholm.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–MAR 2023
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel — 8 548
Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 4 887
Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 11 158
Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 659
Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik — 2 622
Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 12 992
Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt — 5 089
Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 9 095
Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — 7 812
Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor — 6 370
Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor — 2 000
Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel — 1 166
Q1 Skyttbrink 30 Botkyrka Stockholm Lager/Logistik — 2 896
Q1 Magasinet 6 Älvsjö Stockholm Lager/Logistik — 8 039
Q1 Magasinet 7 Älvsjö Stockholm Lager/Logistik — 6 437
Q1 Slipskivan 9 Huddinge Stockholm Kontor — 912
Q1 Törnby 2:2 Upplands-Väsby Stockholm Lager/Logistik — 18 807
Q1 Linjalen 65 Täby Stockholm Lager/Logistik — 1 398
Q1 Linjalen 66 Täby Stockholm Lager/Logistik — 3 923
Q1 Linjalen 7 Täby Stockholm Lager/Logistik — 800
Q1 Linjalen 8 Täby Stockholm Lager/Logistik — 600
Q1 Linjalen 61 Täby Stockholm Lager/Logistik — 778
Q1 Smygvinkeln 9 Täby Stockholm Lager/Logistik — 960
Q1 Smygvinkeln 10 Täby Stockholm Kontor — 930
Q1 Smygvinkeln 12 Täby Stockholm Lager/Logistik — 1 864
Q1 Lodet 2 Täby Stockholm Lager/Logistik — 8 518
Q1 Mätstången 2 Täby Stockholm Kontor — 3 847
Q1 Mallen 3 Täby Stockholm Lager/Logistik — 1 488
Q1 Tumstocken 8 Täby Stockholm Handel — 2 413
Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 6 685
Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark — —
Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 271
Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor — 5 341
TOTALT KVM — 174 305

===== SIDA 9 =====

9COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Corems affärsenhetskontor i Uppsala. Över 80 procent av det nya kontorets lösa inredning är återbruk från Corems tidigare kontor eller från 
andra fastigheter i Corems bestånd.
2027–2026202520242023
KONTRAKTSFÖRFALL, MKR
 
0
400
800
1 200
1 600
2 000
  
–50
–30
–10
10
30
50
70
90
110
130
150
–50
–30
–10
10
30
50
70
90
110
130
150
NETTOUTHYRNING, MKR
Kvartal Rullande 12 mån
  
Q4 Q1Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2019 2020 2021 2022 2023
PROJEKTUTVECKLING
Ökade kapitalkostnader medför att Corem inom projektutveckling pri­
oriterar slutförande av redan byggstartade projekt med kontrakterade 
hyresgäster. Projektverksamheten gör det möjligt att möta hyresgäs­
ters förändrade lokalbehov samt utveckla och skapa mervärden inom 
fastighetsbeståndet. Investeringar sker ofta i samband med nyuthyr­
ningar och för att anpassa och modernisera lokaler i syfte att öka hy­
resvärdet.
Under det första kvartalet investerades 552 mkr (442) i fastighets­
beståndet avseende ny ­, till­  och ombyggnationer. Per den 31 mars 
2023 uppgick den återstående investeringsvolymen hänförlig till 
samtliga pågående projekt till 1 473 mkr. Vid samma tidpunkt pågick 
totalt 10 projekt med en beräknad investering överstigande 50 mkr 
vardera. Den totala ytmässiga uthyrningsgraden i dessa projekt, som 
omfattar 79 249 kvm och har en återstående investering om 1 086 
mkr, uppgår till 66 procent.
Projektutveckling, inklusive utveckling av byggrätter, bidrog med 
värdeförändringar på fastigheter om –561 mkr under årets första kvar­
tal.
Kommersiella projekt i Sverige
I Västerås pågår bland annat stora projekt i två av citygalleriorna. I 
gallerian Punkt öppnas fasaden upp mot resecentrum och interiört 
sker uppgradering med nya rulltrappor och energieffektiva kompo­
nenter. Hyresgästanpassningar pågår för bland annat Coop och Sys­
tembolaget vilka har tecknat långa hyresavtal med inflyttning 2023. I 
den närbelägna Gallerian flyttar Region Västmanlands största vård­
central samt Apoteket in under 2023.
I centrala Stockholm pågår ombyggnation och modernisering av 
fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan. Under första kvartalet 
2023 tecknades ett 6­ årigt hyresavtal med Sveriges Riksbank med 
planerad inflyttning under 2023.

===== SIDA 10 =====

10 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE)
Stad Fastighet Beskrivning
Uthyrd yta, 
kvm
Projektyta, 
kvm
Beräknad 
investering, 
mkr
Återstående 
investering, 
mkr
Hyres- 
värde, mkr
Färdig- 
ställande, 
år/kvartal
New York1 1245 Broadway Nybyggnation kontorslokaler 8 005 17 115 1 798 503 214 23Q4
New York1 28&7 Nybyggnation kontorslokaler 2 214 9 095 896 144 99 24Q1
Stockholm Orgelpipan 4 Ombyggnation kontorslokaler 3 518 4 240 342 86 32 23Q4
Uppsala Fyrislund 6:6 Nybyggnation kontor och laboratorium 0 3 097 158 43 11 23Q4
Västerås Loke 24 Ombyggnation fastighet, hyresgästan -
passning för vårdcentral
4 634 7 014 157 22  9 23Q3
Stockholm Nattskiftet 12&14 Nybyggnation garage samt ombyggnation 
kontorslokaler
7 425 8 168 150 33 6 24Q1
Stockholm Sicklaön 356:1 Ombyggnation för Bilia 10 942 10 942 147 68 11 24Q1
Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och 
Länsstyrelsen. Etapp 2
6 508 10 200 195 102 17 24Q2
Västerås Mats 5 Ombyggnation fastighet 3 529 3 985 136 77  8 23Q3
Västerås Gustavsvik Ombyggnation kontor/gym. Uppdatering 
av teknik i fastigheten.
5 393 5 393 71 8 8 23Q2
TOTALT 52 168 79 249 4 050 1 086 415
 
1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD­kursen per 31 mar 2023.
 
COREMS PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT
Stad Plats Projektnamn
Antal 
 bostäder
Sålda 
bostäder
Andel 
 sålda, % BTA, kvm BOA, kvm
Projekt- 
start, år
Beräknat 
färdigt, år
Stockholm Nacka K1 Nacka Strand 60 50 83 5 000 3 700 2021 2023
TOTALT 60 50 83 5 000 3 700
I Uppsala Business Park uppförs ett nytt avancerat labbhus under 
namnet Research Hub, som vänder sig till små och medel stora forsk­
ningsbolag.
I Arlandastad har en ny lagerbyggnad uppförts för Statens För­
svarshistoriska Muséer, som flyttade in under inledningen av 2023. 
I handelsområdet ProStop i Borås har en nybyggnation med han­
dels­ och logistiklokaler för bland annat restauranggrossisten Snabb­
gross färdigställts under det första kvartalet 2023.
Kommersiella projekt i New York
Corem äger fyra projektfastigheter på Manhattan i New York. Två av 
dem, 1245 Broadway och 28&7 som avser nyproduktion av två hög­
kvalitativa kontorsbyggnader, är under färdigställande. Båda byggna­
derna är exteriört färdigställda medan uthyrningsarbete och interiöra 
hyresgästanpassningar pågår.
Under det första kvartalet 2023 tecknades hyresavtal med R/GA 
som också flyttade in i fastigheten 28&7 under kvartalet. Förhyrning­
en avser två tidigare färdigställda visningsvåningar på plan 6 och 7 
om totalt cirka 1 614 kvm på ett 5­årigt avtal. Per den 31 mars hade 
 totalt sju hyresavtal tecknats motsvarande 47 procent av den uthyr­
ningsbara ytan i 1245 Broadway och 24 procent av ytan i 28&7. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden avseende aktiva, inflyttade 
 avtal uppgår till 31 procent i 1245 Broadway och till 24 procent i 28&7. 
Det totala kontraktsvärdet för de hyresavtal som tecknats i New York 
uppgick per den 31 mars 2023 till 11,2 miljoner USD motsvarande cirka 
116 mkr, eller drygt 11 000 kr/kvm.
Projektportföljen innefattar även två planerade projekt i New York 
avseende nybyggnation av kontor på 417 Park Avenue och 118 10th 
Avenue, om 33 000 kvm respektive 13 200 kvm. Förprojektering pågår 
gällande dessa fastigheter och byggstart är planerad till tidigast 2024.
Till fastigheterna 1245 Broadway och 118 10th Avenue finns mark­
hyresavtal där nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas i 
 balansräkningen.
Bostadsutvecklingsprojekt
I dagsläget har Corem ett pågående bostadsprojekt, K1 Nacka Strand, 
som omfattar 60 lägenheter. Projektet är uppdelat i säljetapper, 50 av 
de 54 lägenheter som erbjudits marknaden är sålda. Resterande 6 
 lägenheter av de totalt 60 lägenheterna har inte säljstartats ännu. 
 Inflyttning beräknas ske under det fjärde kvartalet 2023.

===== SIDA 11 =====

11COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Fyrislund 6:6, Uppsala
Pågående projekt, under namnet Research Hub, i Uppsala Business 
Park. Beräknas färdigställas under fjärde kvartalet 2023.
28&7, New York
Pågående projekt. Beräknas färdigställas under första kvartalet 2024.
Sicklaön 356:1, Stockholm
Pågående projekt. Beräknas färdigställas under första kvartalet 2024.
Örebro Entré, Örebro
Pågående projekt. Andra och sista etappen beräknas färdigställas  
under andra kvartalet 2024.
Skruven 3, Borås
Pro Stop, etapp 3B, projekt avseende cirka 4 000 kvm lager­ och bu­
tiksytor. Projektet färdigställdes under första kvartalet 2023.
Orgelpipan 4, Stockholm
Pågående projekt under namnet Klarabergsgatan. Beräknas färdig­
ställas under fjärde kvartalet 2023.
Loke 24, Västerås
Pågående projekt. Beräknas färdigställas under tredje kvartalet 2023.
Stålet 3, Norrköping
Projektet färdigställdes under första kvartalet 2023.

===== SIDA 12 =====

12
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad i geo­
grafiska och affärsinriktade regioner. Verksamheten i Sverige är inde­
lad i Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst och 
Region Öst.
Region Stockholm består av affärsenheterna Stockholm Norra, 
Stockholm Södra, Västerås och Uppsala.
RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Intäkter, mkr
Fastighetskostnader, 
mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
2023 
jan–mar
2022 
jan–mar
Region Stockholm 465 441 –171 –175 294 266 63 60 145 156
Region Stockholm Logistik 154 148 –55 –47 99 101 64 68 51 37
Region Öst 227 215 –73 –75 154 140 68 65 98 83
Region Väst 220 219 –72 –73 148 147 67 67 59 55
Utland – Köpenhamn 79 75 –6 –2 73 72 92 96 5 1
Utland – New York 27 1 –6 0 21 1 78 — 194 110
Totalt 1 172 1 099 –383 –372 789 727 67 66 552 442
Förvaltningsbestånd 1 119 1 045 –349 –342 771 703 69 67 251 269
Förädlingsbestånd 53 54 –34 –30 18 24 34 44 301 173
Totalt 1 172 1 099 –383 –372 789 727 67 66 552 442
NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Uthyrningsbar  
area, tkvm
2023 
31 mar
2022 
31 mar
2023 
31 mar
2022 
31 mar
2023 
31 mar
2022 
31 mar
2023 
31 mar
2022 
31 mar
2023 
31 mar
2022 
31 mar
Region Stockholm 101 126 29 909 35 034 2 172 2 117 86 86 997 1 110
Region Stockholm Logistik 76 94 6 970 9 183 517 629 94 94 374 475
Region Öst 112 139 11 537 12 673 992 969 92 90 748 855
Region Väst 122 133 11 739 12 981 1 003 968 88 88 753 811
Utland – Köpenhamn 9 10 7 906 7 718 313 289 98 98 155 160
Utland – New York1) 4 5 7 048 6 280 90 0 100 0 8 0
Totalt 424 507 75 109 83 869 5 087 4 972 89 89 3 035 3 411
Förvaltningsbestånd 388 442 63 759 69 847 4 716 4 636 91 90 2 837 3 188
Förädlingsbestånd 36 65 11 350 14 022 371 336 74 68 198 223
Totalt 424 507 75 109 83 869 5 087 4 972 89 89 3 035 3 411
1)  Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal.
HYRESVÄRDE PER KVM
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
23
Q1
22212019181716
Kr/Kvm
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat/kvm
FASTIGHETSVÄRDE PER KVM
OCH UTHYRNINGSBAR AREA
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
23
Q1
22212019181716
Kr/Kvm Tkvm
Fastighetsvärde/kvm
Uthyrningsbar area
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , %
Kontor 43
Logistik 34
Handel 8
Övrigt 14
Region Stockholm Logistik består av affärsenheterna Stockholm 
Syd Logistik, Stockholm Mitt Logistik och Stockholm Norr Logistik.
Region Väst består av affärsenheterna Göteborg, Malmö, Halm­
stad och Malmö Logistik.
Region Öst består av affärsenheterna Nyköping, Norrköping, 
 Linköping, Kalmar och Jönköping.
Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York.

===== SIDA 13 =====

13
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Den 31 mars 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 44 689 mkr 
(47 644). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 225 mkr (171), 
vilket innebär räntebärande skulder i balansräkningen om 44 464 mkr 
(47 473).
Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med 
pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande 
skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, 
vilka uppgick till 125 mkr (350) respektive 10 934 mkr (11 418) vid 
kvartalets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 
5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form 
av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker.
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,2 år (3,3). 
Belåningsgraden uppgick till 56 procent (57).
 
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD
mkr
2023
31 mar
2022
31 dec
Räntebärande skulder 44 464 47 473
Justering periodiserade låneomkostnader 225 171
Räntebärande tillgångar –120 –122
Aktieinnehav –7 –1 104
Likvida medel –587 –979
Räntebärande nettoskuld 43 975 45 439
Obligationslån
Vid kvartalets utgång fanns i koncernen 10 934 mkr i utestående 
 noterade obligationslån med förfall 2023 till 2025. Det finns ett 
icke-säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram upp-
gående till 10 000 mkr, inom vilken 5 550 mkr har emitterats.
Finansiering
0
10
20
30
40
50
60
70
23Q12022202120202019201820172016
BELÅNINGSGRAD, %
 
0
10
20
30
40
50
60
23Q12022202120202019201820172016
SOLIDITET OCH JUSTERAD SOLIDITET, %
 
Soliditet Justerad soliditet
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
23Q12022202120202019201820172016
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
 
1Rullande 12 månader
1 1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
 
2022 23Q1202120202019201820172016
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR
Den 31 mars 2023 uppgick den genomsnittliga räntan i låneportföljen 
till 4,1 procent (3,6).
För att begränsa ränterisken används ränteswappar och ränte tak. 
Vid kvartalets slut hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde 
om 17 790 mkr (17 790), och räntetak för 3 679 mkr (9 679) vilket till-
sammans motsvarar 48 procent av de räntebärande skulderna. Sam-
mantaget med de lån som löper med fast ränta innebär det att 50 
procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swapparna 
har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har ränte-
nivåer i intervallet 1,5–3,0 procent. Den 31 mars 2023 uppgick mark-
nadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 1 059 mkr (1 290). Värde-
förändring på derivat uppgick under kvartalet till –231 mkr (720).
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid kvartalets slut till 
2,1 år (1,9) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick 
under kvartalet till 2,0 (2,6) och till 2,3 (2,6) under de senaste fyra 
kvartalen.
LIKVIDA MEDEL
Den 31 mars 2023 uppgick likvida medel till 587 mkr (979). I likvida 
medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC förtyd-
ligande om medel som endast får användas för ett visst ändamål en-
ligt avtal med tredje part.
Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-facilite-
ter för utestående företagscertifikat, om totalt 1 770 mkr varav 1 462 
mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerheter. 
Resterande utrymme kan användas till förvärv av fastigheter samt till 
viss del finansiering av pågående projekt. Den räntebärande net-
toskulden uppgick till 43 975 mkr (45 439).

===== SIDA 14 =====

14
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
EGET KAPITAL
Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
uppgick vid kvartalets utgång till 30 345 mkr (31 268) varav 1 300 mkr 
avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 21,31 kr (22,17) per 
stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stam aktie av serie 
D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) 
per stamaktie av serie A och B uppgick till 25,52 kr (26,42).
Hybridobligation
Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 
1 300 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +6 
procentenheters marginal. Om inte hybridobligationen löses in i juni 
2023 infaller en step-up där marginalen höjs till Stibor +8 procenten-
heter.
Soliditet
Vid kvartalets utgång uppgick den justerade soliditeten till 41 procent 
(39) och soliditeten till 35 procent (34).
För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 
20.
AKTIEINNEHAV
Sedan 2019 har Corem ägt aktier i fastighetsbolaget Castellum som 
är noterat på Nasdaq Stockholm. Anskaffningsvärdet uppgick till 
193,25 kr per aktie. I januari 2023 sålde Corem hela sitt innehav i Cas-
tellum motsvarande 8,7 miljoner aktier till ett värde om 1 190 mkr. För-
säljningen innebar en positiv resultateffekt i perioden med 90 mkr.
Corem äger även 639 425 aktier i Everysport Media Group som är 
noterat på Spotlight Stock Market. Den 31 mars 2023 uppgick mark-
nadsvärdet till 7 mkr.
Se även riskavsnitt i Corems årsredovisning 2022.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr
Varav utestående 
obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr
Rörligt* 26 078 — — — —
2023 105 13 999 12 982 2 450 1 017
2024 4 626 11 694 11 671 5 784 23
2025 4 490 11 261 10 761 2 700 500
2026 — 2 034 1 804 — 230
2027 500 341 341 — —
Senare 8 890 7 130 7 130 — —
Totalt 44 689 46 459 44 689 10 934 1 770
*Av här redovisad rörlig volym täcks 3 679 mkr av räntetak.
OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-03-31* 
Typ
Emissions-
tidpunkt Förfall Emittent
Utestående Volym, 
mkr 
Emissionsspread 
över 3m Stibor, %
Icke-säkerställd Jun 2019 Jun 2023 Kelly 700 4,25
Icke-säkerställd MTN 203 Mar 2021 Sep 2023 Kelly 850 2,40
Grön Icke-säkerställd Maj 2021 Nov 2023 Corem 900 2,50
Grön Icke-säkerställd MTN 201 Okt 2020 Apr 2024 Kelly 2 000 3,25
Grön Icke-säkerställd Okt 2020 Apr 2024 Corem 1 434 3,50
Grön Icke-säkerställd Jan 2022 Okt 2024 Corem 2 350 2,75
Grön Icke-säkerställd MTN 202 Feb 2021 Feb 2025 Kelly 2 500 3,25
Icke-säkerställd MTN 204 Mar 2021 Sep 2025 Kelly 200 3,50
*Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB och dotterbolaget Corem Kelly AB.
Kista Gate, Stockholm.
KASSAFLÖDE
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd-
ring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 385 mkr (409).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 3 005 mkr 
(444) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 
–3 278 mkr (–197).

===== SIDA 15 =====

15
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Aktien och ägare
AKTIEFAKTA, 31 MARS 2023
Börsvärde  12,0 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap
LEI nr  213800CHXQQD7TSS1T59
Antal aktieägare  48 317
Stamaktie serie A
Antal aktier  93 730 797 
Stängningskurs 7,80 kr
ISIN SE0010714279
Stamaktie serie B
Antal aktier  1 023 591 380 
Stängningskurs 7,24 kr
ISIN SE0010714287
Stamaktie serie D
Antal aktier  7 545 809 
Stängningskurs 161,80 kr
ISIN SE0015961594
Preferensaktie
Antal aktier 12 415 295 
Stängningskurs 216,00 kr
ISIN SE0010714311
0
5
10
15
20
25
30
35
23
Q1
22212019181716
 
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER 
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
221212019181716
UTDELNING PER STAMAKTIE 
AV SERIE A OCH B, KR
 
1Föreslagen utdelning
Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap 
med fyra aktieslag; stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam- 
aktier av serie D och preferensaktier.
Den 31 mars 2023 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier, varav 
93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B, 
7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensaktier. Varje 
stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamaktie av se-
rie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar till en 
tiondels röst vardera.
ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER
Corem återköpte inga egna aktier under det första kvartalet. Per den 
31 mars 2023 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier
av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 
återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick 
vid samma tidpunkt till 288 mkr. Aktierna är återköpta till en genom-
snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stam-
aktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D.
OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A 
Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av 
serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. 
Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom under februari 
2023.
Söderstaden, Stockholm.

===== SIDA 16 =====

16
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsre-
dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget 
i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri-
diska personer. I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i 
IFRS värderingshierarki.
Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen redovisade till 
upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt väsentligt med 
 redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. Inga föränd-
ringar i kategoriseringen av finansiella instrument har skett under pe-
rioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde värderas i en-
lighet med nivå 1 i verkligt värdehierarkin. Derivat värderas i enlighet 
med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
 Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har 
haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis-
ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Års-
redovisning för 2022.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
DEFINITIONER
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått 
som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal 
och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och 
bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är 
dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi-
nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande 
 beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från 
de finansiella rapporterna.
HÅLLBARHET
Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte-
grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk 
och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs-
partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins-
kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad.
Corems långsiktiga hållbarhetsmål inkluderar bland annat att:
• År 2030 ska all energi som används i Corems verksamhet vara 
 fossilfri.
• År 2035 ska Corems verksamhet vara klimatneutral i hela värde-
kedjan.
• Andelen grön och hållbarhetsrelaterad finansiering och gröna 
 intäkter långsiktigt ska utgöra så stor andel som möjligt.
• Den övergripande målsättningen är att säkerställa en attraktiv fast-
ighetsportfölj som skapar långsiktigt uthålligt värde utan negativ 
inverkan på människa och miljö.
MEDARBETARE
Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god 
marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corems huvud-
kontor finns i Stockholm.
Den 31 mars 2023 fanns i koncernen 331 anställda. Av de anställda 
var 47 procent kvinnor.
 
Övrig information
COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2023
Aktieägare
Stamaktier
av serie A, 
tusental
Stamaktier
av serie B, 
tusental
Stamaktier
av serie D, 
tusental
Preferens-
aktier,  
tusental
Andel
kapital, %
Andel
röster, %
Rutger Arnhult via bolag 35 709 381 359 3 242 — 36,96 38,71
Gårdarike 39 490 106 463 57 26 12,84 26,17
Handelsbanken fonder — 64 800 78 — 5,70 3,39
Länsförsäkringar fondförvaltning — 46 314 21 — 4,07 2,42
State Street Bank & Trust Co — 40 532 21 66 3,57 2,12
Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 — — 1,00 1,34
JP Morgan Chase Bank N.A. — 24 827 — 237 2,20 1,31
CBNY Norges Bank — 17 850 — — 1,57 0,93
Prior & Nilsson — 15 090 — — 1,33 0,79
Fredrik Rapp privat och via bolag 750 7 500 — — 0,73 0,78
Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 245 10 940 322 887 1,09 0,76
AMF Tjänstepension AB                           — 12 151 — — 1,07 0,63
Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,52 0,62
Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 714 77 — 0,56 0,60
SEB Life International 1 110 237 35 10 0,12 0,59
Övriga aktieägare 10 684 239 070 3 650 11 189 23,27 18,83
TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00
Återköpta aktier¹ 2 914 35 691 42 — 3,40
TOTALT ANTAL REGISTRERADE AKTIER 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00
Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina 
kunders Coremaktier. Corem bedömer att ovanstående tabell ger en korrekt bild av bolagets 15 största ägare.
1) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning.

===== SIDA 17 =====

17
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
RISKER
Corem har en kontinuerlig process för att identifiera de väsentliga 
 risker som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. 
 Huvudsakliga risker är värdeförändring fastigheter, konjunktur och 
marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastighetstransaktioner, 
ändrade lagar och regelverk, finansiering, noterade innehav, medarbe-
tare, affärsetik samt IT-säkerhet.
För mer information om identifierade risker, se Corems Årsredovis-
ning 2022.
TVISTER
Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultat-
påverkan.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt 
marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns-
ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor.
Transaktioner med Wästbygg uppgick under kvartalet till 25 mkr. 
Wästbygg kontrolleras av huvudägaren Rutger Arnhult. Corem har ett 
avtal om förhyrning av M2-Gruppen, som kontrolleras av Rutger Arn-
hult, med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr. Därutöver har 
Corem-koncernen under kvartalet köpt juridiska tjänster från Walthon 
Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, 
till ett belopp om 5 mkr.
ÅRSSTÄMMA 2023
Årsstämma i Corem Property Group AB (publ) kommer att hållas den 
28 april 2023.
UTDELNING
Styrelsen föreslår till årsstämman, för räkenskapsåret 2022, en utdel-
ning om 0,40 kronor (0,40) per stamaktie av serie A och B, samt 20,00 
kronor (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie.
Utdelningen avseende stamaktie av serie A och B föreslås utbeta-
las vid fyra tillfällen om vardera 0,10 kronor medan utdelningen avse-
ende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas vid 
fyra tillfällen om vardera 5,00 kronor. Avstämningsdagar för utdelning 
till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier föreslås 
vara sista bankdagen i respektive kalenderkvartal med förväntad ut-
betalning tre bankdagar därefter.
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
• I april ingick Corem Property Group, ALM Equity och Broskeppet 
Bostad, som tillsammans äger bostadsbolaget Klövern, en avsikts-
förklaring med en internationell investerare om att denna avser för-
värva 25 procent av aktierna i Klövern till ett värde om cirka 1 350 
mkr. Affären är planerad att ingås under andra kvartalet 2023.
• I april frånträdde Corem resterande 40 fastigheter i den affär om 47 
fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 5 350 mkr 
som tidigare kommunicerats.
• I april meddelade Corem att man avser att förtidinlösa ett obliga-
tionslån om 700 mkr. Inlösendagen är bestämd till den 5 maj 2023.
• I april tecknades avtal om försäljning av en portfölj om tio fastighe-
ter i Kalmar till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 
425 mkr, vilket är i linje med bokfört värde.
Stockholm den 28 april 2023 
Styrelsen i Corem Property Group AB (publ)
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revi -
sorer.
Utsikt från fastigheten 28&7 på Manhattan i New York.

===== SIDA 18 =====

18 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Mkr
2023
3 mån  
jan–mar
2022
3 mån  
jan–mar
2022/2023
Rullande 
12 mån  
apr–mar
2022
12 mån  
jan–dec
Intäkter 1 172 1 099 4 564 4 491
Fastighetskostnader –383 –372 –1 569 –1 558
Driftsöverskott 789 727 2 995 2 933
Central administration –46 –47 –186 –187
Finansnetto –387 –271 –1 187 –1 071
Förvaltningsresultat 356 409 1 622 1 675
Resultatandelar i intresseföretag 103 3 –762 –862
Värdeförändringar fastigheter –1 505 1 082 –5 521 –2 934
Värdeförändringar finansiella tillgångar 93 –101 –911 –1 105
Värdeförändringar derivat –231 720 424 1 375
Nedskrivning goodwill –88 –55 –668 –635
Resultat före skatt –1 272 2 058 –5 816 –2 486
Skatt 361 –322 1 231 548
Periodens resultat –911 1 736 –4 585 –1 938
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –896 1 709 –4 553 –1 948
Innehav utan bestämmande inflytande –15 27 –32 10
–911 1 736 –4 585 –1 938
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Mkr
2023
3 mån  
jan–mar
2022
3 mån  
jan–mar
2022/2023
Rullande 
12 mån  
apr–mar
2022
12 mån  
jan–dec
Periodens resultat –911 1 736 –4 585 –1 938
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet 1 124 819 942
Övrigt totalresultat efter skatt 1 124 819 942
PERIODENS TOTALRESULTAT –910 1 860 –3 766 –996
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –895 1 833 –3 744 –1 016
Innehav utan bestämmande inflytande –15 27 –22 20
–910 1 860 –3 766 –996
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,95 1,47 –4,67 –2,25
Antal utestående aktier, tusental
Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 078 717 1 083 217 1 078 717 1 078 717
Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 078 717 1 084 500 1 079 846 1 081 271
Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504
Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

===== SIDA 19 =====

19COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Koncernens balansräkning i sammandrag 
Mkr
2023
31 mar
2022
31 mar
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 2 287 3 004 2 374
Förvaltningsfastigheter 75 109 83 869 78 387
Nyttjanderättstillgångar 1 592 990 1 623
Andelar i intresseföretag 3 494 475 3 415
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 7 2 163 5
Derivat 1 091 759 1 312
Övriga anläggningstillgångar 243 216 232
Summa anläggningstillgångar 83 823 91 476 87 348
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 233 81 206
Kortfristiga placeringar — — 1 099
Övriga omsättningstillgångar 1 201 1 113 1 230
Likvida medel 587 987 979
Summa omsättningstillgångar 2 021 2 181 3 514
SUMMA TILLGÅNGAR 85 844 93 657 90 862
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 30 345 35 119 31 268
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 29 515 43
Summa eget kapital 30 374 35 634 31 311
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 31 057 33 199 32 745
Leasingskulder 1 592 990 1 623
Uppskjuten skatteskuld 7 197 8 444 7 562
Derivat 32 124 22
Övriga skulder 43 9 43
Summa långfristiga skulder 39 921 42 766 41 995
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 13 407 13 448 14 728
Övriga skulder 2 142 1 809 2 828
Summa kortfristiga skulder 15 549 15 257 17 556
Summa skulder 55 470 58 023 59 551
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 85 844 93 657 90 862

===== SIDA 20 =====

20
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Mkr
2023
3 mån  
jan–mar
2022
3 mån  
jan–mar
2022/2023
Rullande 
12 mån  
apr–mar
2022
12 mån  
jan–dec
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott 789 727  2 995 2 933
Central administration –46 –47 –186 –187
Avskrivningar mm 6 7 25 26
Erhållen ränta, utdelningar mm 3 2 60 59
Erlagd ränta mm –347 –259 –1 145 –1 057
Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –18 –17 –64 –63
Betald inkomstskatt –2 –4 –11 –13
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 385 409 1 674 1 698
Förändring omsättningsfastigheter –27 –17 –153 –143
Förändring av kortfristiga fordringar –112 29 –3 138
Förändring av kortfristiga skulder –365 –245 419 539
Kassaflöde från den löpande verksamheten –119 176 1 937 2 232
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –552 –442 –3 013 –2 903
Förvärv av förvaltningsfastigheter — — –80 –80
Avyttring av förvaltningsfastigheter 2 360 977 3 656 2 273
Avyttring av aktieinnehav 1 190 — 1 212 22
Erhållna likvida medel, delavyttring koncernbolag — — 8 8
Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — –86 –489 –575
Förändring övriga anläggningstillgångar 7 –5 –27 –39
Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 005 444 1 267 –1 294
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –207 –103 –731 –627
Hybridobligation, ränta –28 –19 –96 –87
Återköp egna aktier — –50 –71 –121
Upptagna lån 1 458 6 332 9 203 14 077
Amorterade lån –4 501 –6 357 –11 969 –13 825
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –3 278 –197 –3 664 –583
Periodens kassaflöde –392 423 –460 355
Likvida medel vid periodens början 979 571 987 571
Kursdifferens i likvida medel 0 –7 60 53
Likvida medel vid periodens slut 587 987 587 979
Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag
Mkr
Moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt 
Ingående eget kapital 2022-01-01 33 342 596 33 938
Periodens totalresultat –1 016 20 –996
Återköp egna aktier –121 — –121
Utdelning till aktieägare –834 — –834
Hybridobligation –87 — –87
Förändring innehav utan bestämmande inflytande –16 –573 –589
Eget kapital 2022-12-31 31 268 43 31 311
Periodens totalresultat –895 –15 –910
Hybridobligation –28 — –28
Förändring innehav utan bestämmande inflytande — — —
Eget kapital 2023-03-31 30 345 29 30 374

===== SIDA 21 =====

21
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Mkr
2023
3 mån  
jan–mar
2022
3 mån  
jan–mar
2022
12 mån  
jan–dec
Nettoomsättning 139 135 559
Kostnad sålda tjänster –94 –88 –372
Bruttoresultat 45 47 187
Central administration –45 –47 –187
Rörelseresultat 0 0 0
Resultat från andelar i koncernföretag 82 79 781
Resultat från andelar i kortfristiga placeringar — — –426
Ränteintäkter och liknande resultatposter 36 40 200
Räntekostnader och liknande resultatposter –99 –60 –466
Resultat efter finansiella poster 19 59 89
Koncernbidrag, erhållna — — 117
Resultat före skatt 19 59 206
Skatt 13 4 –6
Periodens resultat 32 63 200
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Mkr
2023
31 mar
2022
31 mar
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Övriga immateriella anläggningstillgångar 5 3 4
Maskiner och inventarier 8 8 8
Andelar i koncernföretag 22 686 22 197 22 686
Övriga finansiella anläggningstillgångar — 1 706 —
Fordringar på koncernföretag 6 672 9 381 7 554
Uppskjuten skattefordran 13 10 —
Kortfristiga placeringar — — 1 190
Övriga kortfristiga fordringar 30 21 47
Kassa och bank 358 132 54
SUMMA TILLGÅNGAR 29 772 33 458 31 543
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22 998 23 730 22 965
Räntebärande skulder 6 401 9 500 7 981
Ej räntebärande skulder 373 228 597
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 29 772 33 458 31 543

===== SIDA 22 =====

22
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Nyckeltal
2023
3 mån  
jan–mar
2022
3 mån  
jan–mar
2022
12 mån  
jan–dec
2021
12 mån  
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 75 109 83 869 78 387 83 084
Direktavkastningskrav värdering, % 5,3 5,0 5,2 5,1
Hyresvärde, mkr 5 087 4 972 4 940 4 957
Uthyrningsbar area, kvm 3 035 153 3 411 148 3 194 535 3 478 659
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89
Ytmässig uthyrningsgrad, % 82 82 83 83
Överskottsgrad, % 67 66 65 68
Antal förvaltningsfastigheter, st 424 507 458 518
Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,8 3,7 3,9 3,7
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % –11,6 20,0 –6,0 21,7
Justerad soliditet, % 41 44 39 43
Soliditet, % 35 37 34 36
Räntebärande nettoskuld, mkr 43 975 43 594 45 439 43 818
Belåningsgrad, % 56 52 57 53
Belåningsgrad fastigheter, % 45 38 45 38
Räntetäckningsgrad 2,0 2,6 2,5 2,7
Genomsnittlig ränta, % 4,1 2,4 3,6 2,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,1 2,5 1,9 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,2 3,5 3,3 3,8
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,21 0,27 1,10 1,16
Resultat per stamaktie A och B, kr –0,95 1,47 –2,25 5,52
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 25,52 30,97 26,42 29,60
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 21,31 25,63 22,17 23,94
Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59
Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72
Utdelning per stamaktie A och B, kr — — 0,401 0,40
Utdelning per stamaktie D, kr — — 20,001 20,00
Utdelning per preferensaktie, kr — — 20,001 20,00
Aktiekurs per stamaktie A, kr 7,80 24,80 10,45 32,60
Aktiekurs per stamaktie B, kr 7,24 24,50 8,39 32,65
Aktiekurs per stamaktie D, kr 161,80 291,50 170,60 316,00
Aktiekurs per preferensaktie, kr 216,00 320,00 211,50 324,00
Antal aktier, tusental
Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 083 217 1 078 717 1 084 778
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 084 500 1 081 271 740 815
Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 546
Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415
1) Föreslagen utdelning

===== SIDA 23 =====

23
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Definitioner
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och 
mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag 
beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och 
mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt 
identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med 
genomsnittet av ingående och utgående eget 
kapital2. 
Belåningsgrad3
Räntebärande skulder efter avdrag för marknads-
värde på noterade aktieinnehav, räntebärande 
tillgångar samt likvida medel i relation till fastig-
heternas verkliga värde och andelar i intresse-
företag. 
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter 
i relation till fastigheternas verkliga värde.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser kostna-
der för koncernledning och koncerngemensamma 
funktioner.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet i fastighets-
värderingarna.
Driftsöverskott
Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis 
drifts- och underhållskostnader samt fastighets-
skatt). 
Eget kapital per stamaktie av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie 
D samt hybridobligationer, i relation till antal ute-
stående stamaktier av serie A och B.
Eget kapital per stamaktie av serie D
Stamaktien av serie D:s genomsnittliga  
emissionskurs. 
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde 
Förvaltningsbestånd
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
Förvaltningsfastigheter
Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk-
ningen innefattar både förvaltningsbeståndet 
och förädlingsbeståndet.
Förvaltningsresultat
Driftsöverskott, central administration samt  
finansnetto. 
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B
Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på 
preferensaktier och stamaktier av serie D samt 
ränta på hybridobligationer i förhållande till genom-
snittligt antal utestående stamaktier av serie A 
och B.
Förädlingsbestånd
Fastigheter med pågående eller planerade om- 
eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre 
standard eller ändrad användning av lokalerna.
Genomsnittlig kapitalbindning
Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande 
skulder. 
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande 
skulder och derivat. 
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid avseende 
ränte bindningen på räntebärande skulder och 
derivat. 
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd 
marknadshyra för vakanta lokaler.
Justerad soliditet 
Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu-
sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie-
kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd 
uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för 
goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be-
lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig 
till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde 
och skattemässigt restvärde, i procent av balans-
omslutningen justerat för goodwill hänförlig till 
uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. 
Jämförbart bestånd
De fastigheter som ingått i beståndet under hela 
rapporteringsperioden samt under hela jämförelse-
perioden samt justerat för intäkter och kostnader 
av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyres-
avtal, försäkringsersättning och kundförluster.
Nettouthyrning
Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, 
reducerat för under perioden uppsagda hyres-
avtal och konkurser.
Omsättningsfastigheter
Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk-
tion alternativt som är  avsedda för framtida  
bostadsrättsproduktion.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, 
avyttringar, investeringar och valutakursom-
räkning.
Realiserade värdeförändringar, fastigheter
Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag 
för fastigheternas senast redovisade verkliga 
värde och omkostnader vid försäljning.
Resultat per stamaktie av serie A och B
Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning 
på preferensaktier och stamaktier av serie D 
samt ränta på hybridobligationer i förhållande 
till genomsnittligt antal utestående stamaktier 
av  serie A och B.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande till-
gångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav 
och likvida medel. 
Räntebärande skulder
Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på 
lånat kapital, samt periodiserade låneomkostna-
der.
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre-
tags förvaltningsresultat samt resultat bostads-
utveckling exklusive finansiella kostnader1 
 dividerat med finansiella kostnader1. 
Soliditet
Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. 
Substansvärde (NAV) per stamaktie  
av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie 
D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till 
uppskjuten skatteskuld, med återläggning av  
derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till 
antal utestående stamaktier av serie A och B.
Totalt antal aktier
Registrerade aktier inklusive egna återköpta  
aktier.
Utestående aktier
Registrerade aktier med avdrag för egna 
 återköpta aktier.
Uthyrningsbar area
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Ytmässig uthyrningsgrad
Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar 
area.
Årligt kontraktsvärde
Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av intäkter. 
1  Exklusive tomträttsavgäld
2  Eget kapital hänförligt till moderbolagets  
aktie ägare.
3  Efter att ha sålt fastigheter till intressebolaget 
Klövern ändrades definitionen av nyckeltalet i 
samband med delårsrapporten för perioden 
 januari–juni 2022 för att bättre spegla verksam-
heten. Historiska siffror har justerats i linje med 
den nya definitionen utan påverkan på de 
 redovisade nyckeltalen för jämförelseperioderna.

===== SIDA 24 =====

24
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–MARS 2023
Kalendarium
FINANSIELLA RAPPORTER
Årsstämma 2023 28 april 2023
Delårsrapport januari–juni 2023 14 juli 2023
Delårsrapport januari–september 2023 26 oktober 2023
UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 juni 2023
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 5 juli 2023
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 29 september 2023
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 oktober 2023
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 29 december 2023
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 januari 2024
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 28 mars 2024
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 april 2024
KONTAKTPERSON:
Eva Landén, VD, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se
Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s  
marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande 
den 28 april 2023 klockan 08:00 CEST.
Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm 
Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00
Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm
Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.