FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport
januari–september 2024
Fastigheter för framtiden
===== SIDA 2 =====
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20242
Corem Property Group (publ)
Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag
med fokus på hållbart ägande, förvaltning
och förädling av fastigheter.
Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi
– med närhet till hyresgästen, långsiktighet
och engagemang. Fastighetsbeståndet är
väl samlat geografiskt, beläget i storstads-
områden och tillväxtorter.
New York
S tockholm
M a l m ö
K öp e n h a m n
H a l m s t a d
Nyköping
V äs t e r ås
G öt e b o r g
Uppsala
Norrköping
Linköping
B o r ås
Fastighetsvärde >7 mdkr
Fastighetsvärde 1–7 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
Örebro
New York
S tockholm
M a l m ö
Copenhagen
H a l m s t a d
Nyköping
V äs t e r ås
B o r åsGothenburg
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
Fastighetsvärde >7 mdkr
Fastighetsvärde 1–7 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
Örebro
0
10
20
30
40
50
60
70
2423222120191817
Q3
BELÅNINGSGRAD, %
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR
0
5
10
15
20
25
30
35
2423222120191817
Q3
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
2423222120191817
1Rullande 12 månader Q3 1
FASTIGHETSVÄRDE, MKR
Stockholm Göteborg* New York Norrköping
Västerås
Köpenhamn
Nyköping ÖrebroHalmstad
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
* inkl. Borås ** inkl. Kalmar
Linköping**
MalmöUppsala
40%
Stockholm
11%
New York
11%
Göteborg*
UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , %
Kontor 50%
Lager/logistik 23%
Handel 10%
Övrigt 17%
56 063
Förvaltningsfastigheter,
verkligt värde, mkr
294
Förvaltningsfastigheter
2 304
Uthyrningsbar area,
tkvm
===== SIDA 3 =====
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 3
Januari–september 2024
2024
3 mån
jul–sep
2023
3 mån
jul–sep
2024
9 mån
jan–sep
2023
9 mån
jan–sep
2023/2024
Rullande
12 mån
okt–sep
2023
12 mån
jan–dec
Intäkter, mkr 898 1 007 2 780 3 228 3 796 4 244
Driftsöverskott, mkr 585 707 1 808 2 250 2 440 2 882
Förvaltningsresultat, mkr 219 306 736 1 016 959 1 239
Periodens resultat, mkr –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,36 –2,16 –0,62 –4,91 –3,54 –7,88
Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 16,56 20,37 16,56 20,37 16,56 17,57
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 86 89 86 87
Överskottsgrad, % 65 70 65 70 64 68
Justerad soliditet, % 43 39 43 39 43 41
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,8 2,0 1,8 1,9
Belåningsgrad, % 54 56 54 56 54 55
För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se.
4 346
Hyresvärde,
mkr
736
Förvaltningsresultat,
mkr
99
Nettouthyrning,
mkr
16,56
Substansvärde per
stamaktie av serie A
och B, kr
• Intäkterna uppgick till 2 780 mkr (3 228)
• Driftsöverskottet uppgick till 1 808 mkr (2 250)
• Finansnettot uppgick till –950 mkr (–1 098)
• Förvaltningsresultatet uppgick till 736 mkr (1 016)
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –473 mkr (–5 823) under perioden och 12 mkr (–2 912)
under kvartalet
• Periodens resultat uppgick till –268 mkr (–4 934), motsvarande –0,62 kr (–4,91) per stamaktie av serie
A och B
• Nettouthyrningen uppgick till 99 mkr under perioden (90)
• Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 56 063 mkr (58 033)
• Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per 30 september till 16,56 kr (17,57)
HÄNDELSER UNDER DET TREDJE KVARTALET
• Under kvartalet frånträddes en fastighet till ett underliggande fastighetsvärde om 83 mkr. Under
niomånadersperioden har sammanlagt 32 fastigheter frånträtts, till ett underliggande fastighetsvärde
om 2,6 mdkr
• Under kvartalet tecknades ett flertal hyresavtal bland annat två avtal i fastigheten Helgafjäll 5 i Kista
och två avtal i fastigheten 28&7 i New York
• Under kvartalet genomfördes en riktad nyemission av Corems stamaktier serie B enligt två separata
emissionsbeslut. Dels som en riktad nyemission av 77 560 333 stamaktier av serie B till svenska och
internationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av 28 645 832 stamaktier av
serie B. Den senare, efter godkännande vid en extra bolagsstämma, till M2 Asset Management AB
(publ) och Gårdarike AB.
• Seniora icke säkerställda gröna obligationer om 1 300 miljoner kronor emitterades under ett ramverk
om 2 miljarder kronor, med en löptid om 3 år, en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 295 baspunk-
ter och slutligt förfall 26 september 2027
• Obligationer om totalt 1 460 mkr återköptes, varav 1 024 mkr med förfall i oktober 2024 och 436 mkr
med förfall i februari 2025
• Hybridobligationer om 148 mkr återköptes under kvartalet
HÄNDELSER EFTER KVARTALETS UTGÅNG
• Obligationer med utestående belopp om 610 mkr med förfall 21 oktober 2024, förtidsinlöstes den
11 oktober 2024
• Hybridobligationer om 20 mkr återköptes under oktober 2024
===== SIDA 4 =====
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20244
VD-ORD
Fortsatt stark nettouthyrning och fokus på
finansiell flexibilitet
Det tredje kvartalet har varit ett händelserikt kvartal för Corem. Vi ser en hög
aktivitet i vår uthyrning och vi levererar idag ytterligare ett kvartal av positiv
nettouthyrning tack vare en rad viktiga uthyrningar. Under kvartalet har vi lagt
fortsatt stort fokus på att stärka vår finansiella flexibilitet, till exempel genom en
riktad nyemission om drygt 1 miljard kronor och genom emitterandet av nya gröna
obligationer om 1,3 miljarder kronor. Vi ser en tilltagande likviditet i kapitalmarkna-
den, fallande långräntor och vi gläds åt att räntesänkningarna nu är i gång på allvar.
En mer gynnsam makroekonomisk miljö
Efter en turbulent inledning på 2020-talet och trots ett fortsatt
allvarligt geopolitiskt klimat har vi nu sett ett skifte i den makroeko-
nomiska miljön. Inflationen har kommit ner och så även räntorna
varför fastighetsbranschen inte längre pressas av ökade finansiella
kostnader och inte heller av ytterligare värdenedgångar. Sjunkande
långräntor och förväntningar på ytterligare räntesänkningar gynnar
hela branschen och får så sakteliga positivt genomslag på fastig-
hetsmarknaden. Räntesänkningarna är också en förutsättning för att
undvika ytterligare konjunkturnedgång.
Fortsatt stark nettouthyrning
Att vår kärnaffär är stabil och välfungerande återspeglas återigen
tydligt i våra uthyrningssiffror. Nettouthyrningen under de tre första
kvartalen uppgår till 99 miljoner kronor varav 13 miljoner kronor i det
tredje kvartalet. Detta främst tack vare en rad fina uthyrningar i
Stockholm och New York.
Driftsöverskottet har till följd av försäljningar minskat jämfört
med föregående år. I jämförbart bestånd ökade däremot intäkterna
med 3 procent och driftsöverskottet med 1 procent. Förvaltnings-
resultatet uppgick till 736 miljoner kronor för de första tre kvartalen.
Affärsintensivt i beståndet
Många vittnar nu om en något avvaktande kontorshyresmarknad.
Utbudet av kontorslokaler ökar och hyresökningarna saktar in vilket
höjer konkurrensen om varje vakant kvadratmeter. På Corem upple-
ver vi dock en fortsatt hög efterfrågan och affärsintensitet på näst-
intill alla orter vilket också återspeglas i våra uthyrningssiffror.
En viss osäkerhet ser vi fortfarande på kontorshyresmarknaden
kring hur man bäst parerar fortsatta möjligheter till hemarbete och
hur det påverkar lokalbehoven men vi upplever detta som en isole-
rad Stockholmsfråga. I resten av landet är man tillbaka på jobbet
och även i Stockholm ökar kontorsnärvaron kontinuerligt. En tydlig
följdeffekt kopplat till detta är att kontorens utformning blivit allt
viktigare givet nya digitala arbetssätt och som social mötesplats.
Kista – en av Sveriges mest innovativa platser och
Corems starkaste uthyrningsenhet 2024
Stockholmsdelmarknaden Kista är ett av Corems prioriterade stads-
utvecklingsområden där vi och övriga fastighetsägare idag utvecklar
platsen till en levande blandstad med en mix av arbetsplatser, servi-
ce och bostäder.
I Kista sitter de stora etablerade bolagen sida vid sida med nya
techbolag vilket gör det till en av Sveriges mest innovativa platser.
Det goda kommunikationsläget med närhet till Stockholms city,
Arlanda och med direktaccess till E4:an och E18 är unikt. Här finns
toppmoderna kontor, men till skillnad från andra innerstadsalterna-
tiv, kan de erbjudas till konkurrenskraftiga hyresnivåer vilket gör
området perfekt för såväl stora som små bolag samt för myndigheter
och offentliga verksamheter.
Värt att notera är att Corems bestånd i Kista enskilt under det
gångna kvartalet levererat en positiv nettouthyrning om 19 miljoner
kronor vilket gör förvaltningsenheten där till den starkaste i Corem
under kvartalet. Kista står också för 50 procent av Corems totala
nettouthyrning i Sverige under året. Vi har bland annat hyrt ut cirka
6 000 kvadratmeter till Mycronic, som därmed flyttar delar av sin
verksamhet från Täby till Kista, och cirka 1 100 kvadratmeter till
Transcom. Detta vittnar om en väl fungerande kontorshyresmarknad
och att vi på Corem erbjuder konkurrenskraftiga lokaler.
Finansiell flexibilitet
Vi har under en längre tid haft stort fokus på att minska skuldsätt-
ningen och därmed stärka balansräkningen. Bara under 2024 har vi
hanterat tre stora obligationsförfall om nära 5,5 miljarder kronor som
lösts i sin helhet och vi har även gjort återköp om närmare 700 miljo-
ner kronor i obligationer som förfaller i februari 2025. Därtill har vi
per dagens datum återköpt totalt 168 miljoner kronor i vår hybrid-
obligation.
Sedan årsskiftet har vi sett en tilltagande likviditet i kapitalmark-
naden vilket också medfört krympande kreditmarginaler varför vi
också emitterat nya gröna obligationer under året om totalt 3,6
miljarder kronor, varav 1,3 miljarder kronor i det tredje kvartalet.
Under sommaren genomfördes en riktad nyemission av stam-
aktier av serie B om drygt 1 miljard kronor för att proaktivt stärka
Corems finansiella ställning. Likviden används till att skapa förut-
sättningar för Corem att ytterligare minska utestående hybridlån
och obligationer för att fortsatt minska våra räntekostnader, vilket
ger en större finansiell flexibilitet framåt.
Renodling och hållbara projektåtaganden
En av våra främsta prioriteringar är att effektivisera och kontinuerligt
renodla fastighetsportföljen. Under de senaste åren har vi gjort de
avyttringar som krävts för att hantera obligationsförfall under 2023
och 2024. Nu när kapitalmarknaden stabiliserats fokuserar vi primärt
===== SIDA 5 =====
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024 5
Corem tecknade under kvartalet ett femårigt hyresavtal med det svenska teknikföretaget Mycronic avseende cirka 6 000 kvm i fastigheten
Helgafjäll 5 i Kista. Tillträde är planerat till tredje kvartalet 2025.
på mindre men strategiska avyttringar för att renodla beståndet. Det
stärker balansräkningen och syftar till att öka vårt fokus på utveck-
ling av våra tillgångar i tillväxtområden. Under årets tre första kvartal
har vi frånträtt 32 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde
om 2,6 miljarder kronor.
Vi fortsätter att investera i våra befintliga fastigheter men håller
en lägre investeringstakt idag än för ett par år sedan. Vi slutför stör-
re projekt och prioriterar hyresgästanpassningar för nya och befintli-
ga kunder. Vi intensifierar dock vårt arbete med hållbarhetsprojekt.
Vi ser ett ökat intresse för gröna hyresavtal och energieffektiva
lösningar, vilket ligger i linje med våra hållbarhetsmål. Genom dessa
initiativ kan vi både minska vår miljöpåverkan och skapa långsiktigt
värde för såväl Corem som för våra hyresgäster.
Givet de ytterligare räntesänkningar som förutspås komma ser vi
positivt på utvecklingen framåt och på vår strategi; att genom lokal
och hållbar förvaltning äga och utveckla fastigheter i storstads-
områden och tillväxtorter.
Jag vill tacka våra medarbetare för deras engagemang och våra
hyresgäster för fortsatt förtroende. Vi ser fram emot att möta de
kommande kvartalen med samma driv och fokus på långsiktigt
värdeskapande.
Rutger Arnhult
Verkställande direktör
Stockholm 24 oktober 2024
===== SIDA 6 =====
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20246
Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år.
Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs
med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser juli–september
och perioden avser januari–september.
INTÄKTER
Intäkterna uppgick till 898 mkr (1 007) under tredje kvartalet och
2 780 mkr (3 228) under perioden januari-september. Intäkterna
påverkades positivt av indexreglering och negativt av avyttringar. I
jämförbart bestånd ökade intäkterna med 3 procent under perioden.
KOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick till 313 mkr (300) under kvartalet
och 972 mkr (978) under perioden, där minskat bestånd på grund
av avyttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fast-
ighetskostnaderna med 9 procent. Centrala administrationskostna-
der uppgick till 38 mkr (44) under kvartalet och 122 mkr (136) under
perioden.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till –328 mkr (–357) under kvartalet och till
–950 mkr (–1 098) under perioden. De finansiella intäkterna uppgick
till 7 mkr (16) under perioden och de finansiella kostnaderna till
957 mkr (1 114). Minskade räntebärande skulder har bidragit till ett
förbättrat finansnetto för perioden. Vid periodens slut uppgick
koncernens genomsnittliga ränta till 5,0 procent (4,4 vid årsskiftet).
Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finansiella kostnader med
57 mkr (57). För ytterligare information se sidan 13.
RESULTAT
Driftsöverskottet uppgick till 585 mkr (707) under kvartalet och
1 808 mkr (2 250) under perioden. Överskottsgraden uppgick till 65
procent (70) under kvartalet och 65 procent (70) under perioden.
Driftsöverskottet och överskottsgraden har till följd av försäljningar
minskat jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd ökade
driftsöverskottet med 1 procent under perioden.
Förvaltningsresultatet uppgick till 219 mkr (306) under kvar talet
och 736 mkr (1 016) under perioden.
Intäkter, kostnader och resultat
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Fastigheter
Värdeförändringar för förvaltningsfastigheterna uppgick till 12 mkr
(–2 912) under kvartalet och –473 mkr (–5 823) under perioden.
Orealiserade värdeförändringar uppgick under kvartalet till 21 mkr
(–2 905) och realiserade värdeförändringar till –9 mkr (–7). För ytter-
ligare information se sidan 7.
Finansiella tillgångar
Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde uppgick till 132 mkr (93) under perioden och är huvudsakli-
gen hänförd till innehavet i bostadsbolaget Klövern. För ytterligare
information se sidan 14.
Derivat
Värdeförändringar på derivat uppgick till –512 mkr (–81) under
perioden. Värdet på derivaten påverkas av förändringar i mark -
nadsräntorna.
GOODWILL
Under perioden uppgick nedskrivning av goodwill till –165 mkr
(–392). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt
där nedskrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeföränd-
ring och avyttring av fastigheter.
SKATT
Under perioden uppgick aktuell skatt till –35 mkr (–46). Uppskjuten
skatt uppgick till 50 mkr (1 375), i huvudsak hänförlig till upplöst
uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt nega-
tiva värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
Övrigt totalresultat uppgick under perioden till –24 mkr (227) och
avser valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamheten.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
24Q32023202220212020201920182017
INTÄKTER, MKR
1Rullande 12 månader
1 0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
24Q32023202220212020201920182017
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
1Rullande 12 månader
1
===== SIDA 7 =====
7
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Corems fastighetsbestånd bestod per den 30 september 2024 av 294
(326) förvaltningsfastigheter med en total uthyrningsbar area om
2 304 tkvm (2 428) och ett marknadsvärde om 56 063 mkr (58 033).
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden
till –473 mkr (–5 823), motsvarande –1 procent. Orealiserade värdeför
ändringar utgjorde –473 mkr och realiserade värdeförändringar 0 mkr.
Värdena på förvaltningsfastigheterna är i stort sett oförändrade
under kvartalet men har påverkats av mindre förändringar i avkast
ningskrav och något positivt av nettouthyrning.
Av värdeförändringarna under perioden avser 93 procent bestån
det i Sverige och 7 procent beståndet i Utland.
Per den 30 september 2024 värderades fastighetsbeståndet med
ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,9 procent
(5,8 vid årsskiftet). Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal,
varav normalt 20 till 30 procent värderas av externa värderare.
Som grundregel externvärderas varje fastighet minst en gång per
år, där undantag kan göras för enstaka fastigheter. Under kvartalet
anlitades Cushman & Wakefield som värderingsinstitut. Som stöd för
den interna värderingen inhämtar Corem kontinuerligt marknadsinfor
mation från externa värderingsinstitut. För känslighetsanalys och
beskrivning av värderingsprinciper, se Corems årsredovisning 2023.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Under perioden januari–september frånträddes 32 fastigheter till ett
underliggande fastighetsvärde om 2,6 mdkr. Resultateffekten inklusi
ve upplöst skatt samt nedskrivning av goodwill hänförlig till uppskju
ten skatt uppgick till 171 mkr under perioden. Redovisad realiserad
värdeförändring uppgick till 0 mkr och inkluderar transaktionskostna
der och i affärerna överenskommet avdrag för uppskjuten skatt.
Under kvartalet frånträddes en fastighet, lager och logistikfastig
heten Backa 21:8 i Göteborg.
Se periodens samtliga frånträden på sidan 8.
Fastighetsbeståndet
HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ
Den 30 september 2024 hade Corem cirka 3 100 hyresgäster med
cirka 5 500 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till
3 728 mkr (3 740), hyresvärdet uppgick till 4 346 mkr (4 322) och den
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (87). Den
genomsnittliga återstående kontraktstiden uppgick till 3,3 år (3,4). Av
kontrakterad hyra förfaller 50 procent år 2027 eller senare. Av det årli
ga kontraktsvärdet för kontor avser 18 procent hyresintäkter från
offentliga verksamheter såsom myndigheter, kommuner och regioner.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen uppgick till 13 mkr (40) under kvartalet och 99 mkr
(90) under perioden. Av dessa härrör 45 mkr från nyproduktions
projekt och 54 mkr från förvaltningsverksamheten. Totalt uppgick
uthyrningar och omförhandlingar till 412 mkr under perioden, där
65 procent avsåg nya kunder och resterade del avsåg uthyrning till
befintliga kunder.
Uthyrningar i urval
Under årets tredje kvartal tecknades ett flertal hyreskontrakt.
I projektfastigheten 28&7 i New York tecknades ett femårigt avtal
med Injective Labs om cirka 800 kvm med planerad inflyttning under
andra kvartalet 2025, samt ett femårigt avtal med Epidemic Sound om
cirka 800 kvm med planerad inflyttning under andra kvartalet 2025.
I Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, tecknades ett
treårigt avtal med Transcom om cirka 1 100 kvm med planerad inflytt
ning under första kvartalet 2025.
I fastigheten Helgafjäll 5 i Kista tecknades ett femårigt avtal med
Mycronic om cirka 6 000 kvm med planerad inflyttning under tredje
kvartalet 2025, samt ett tvåårigt avtal med Smartoptics om cirka
700 kvm med inflyttning under tredje kvartalet 2024.
Fastighetsbeståndet
2028-2027202620252024
KONTRAKTSFÖRFALL, MKR
0
200
400
600
800
1 200
1 000
-50
-25
0
25
50
75
100
125
150
-50
-25
0
25
50
75
100
125
150
Q4 Q1 Q2 Q3Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2020 2021 2022 2023 2024
Q4 Q1 Q2 Q3
NETTOUTHYRNING, MKR
Kvartal Rullande 12 mån
===== SIDA 8 =====
8 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–SEP 2024
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1 Orgelpipan 4 Stockholm Stockholm Kontor — 4 244
Q1 Pottegården 2 Göteborg Mölndal Lager/logistik — 1 800
Q1 Pottegården 4 Göteborg Mölndal Kontor — 4 930
Q1 Smörbollen 12 Malmö Malmö Lager/logistik — 3 757
Q1 Backa 25:1 Göteborg Göteborg Kontor — 4 042
Q1 Nackremmen 1 Malmö Malmö Lager/logistik — 1 743
Q1 Nackremmen 2 Malmö Malmö Lager/logistik — 2 413
Q1 Nosgrimman 1 Malmö Malmö Lager/logistik — 1 828
Q1 26er, 26fg, 26fi Frederiksberg Köpenhamn Köpenhamn Utbildning/vård/övrigt — 19 300
Q1 Stensborg 2 Västerås Västerås Kontor — 872
Q1 Bogserbåten 1 Västerås Västerås Tomtmark — —
Q2 Ellipsen 5 Stockholm Stockholm Kontor — 2 820
Q2 Budkaveln 18 Huskvarna Jönköping Lager/logistik — 8 381
Q2 Öskaret 16 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 8 545
Q2 Flahult 21:36 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 12 878
Q2 Ädelmetallen 14 Jönköping Jönköping Kontor — 2 558
Q2 Ädelmetallen 4 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 4 394
Q2 Ädelkorallen 1 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 350
Q2 Ädelkorallen 10 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 435
Q2 Ädelkorallen 17 Jönköping Jönköping Kontor — 2 144
Q2 Ädelmetallen 12 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 2 004
Q2 Ädelmetallen 5 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 5 167
Q2 Äreporten 3 Jönköping Jönköping Kontor — 1 302
Q2 Öronlappen 7 Jönköping Jönköping Handel — 3 248
Q2 Öronlappen 8 Jönköping Jönköping Utbildning/vård/övrigt — 2 234
Q2 Öronskyddet 9 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 683
Q2 Överlappen 15 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 954
Q2 Överlappen 8 Jönköping Jönköping Lager/logistik — 1 726
Q2 Magneten 2 Linköping Linköping Lager/logistik — 2 857
Q2 Megafonen 4 Linköping Linköping Lager/logistik — 3 372
Q2 Matrosen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 2 259
Q3 Backa 21:8 Göteborg Göteborg Lager/logistik — 17 767
Totalt — 134 007
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE
Jan–sep 2024 2023
Antal Kvm Mkr Mkr
Totalt årets början 326 2 428 426 58 033 78 387
Förvärv — — — —
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 9 377 967 1 993
Avyttringar –32 –134 007 –2 506 –14 010
Värdeförändringar, orealiserade — — –473 –8 306
Valutakursomräkning — — 42 –31
Totalt periodens utgång 294 2 303 796 56 063 58 033
===== SIDA 9 =====
9COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Energin som används i Corems verksamhet ska senast år 2030 vara 100 procent fossilfri. 2023 var den siffran 93 procent. Egenproducerad
fossilfri el kommer bland annat från solceller som dessa på taket av Kista Gate, fastigheten Helgafjäll 7.
===== SIDA 10 =====
10 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT
Stad Fastighet Beskrivning
Uthyrd yta,
kvm
Projektyta,
kvm
Beräknad
investering,
mkr
Återstående
investering,
mkr
Hyres-
värde, mkr
Färdig-
ställande,
år/kvartal
New York 1245 Broadway1 Nybyggnation kontorslokaler 11 050 17 575 1 924 374 207 25Q2
New York 28&71 Nybyggnation kontorslokaler 6 864 9 291 1 009 145 92 25Q2
Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 11 8 24Q4
Göteborg Majorna 219:7 Hyresgästanpassning 3 405 3 405 56 56 10 26Q2
TOTALT 24 054 33 006 3 066 586 317
1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USDkursen per 30 september 2024.
PROJEKTVERKSAMHET
Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar
och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att
öka hyresvärdet.
Under perioden investerades 967 mkr (1 610) i fastighetsbestån
det avseende ny, till och ombyggnationer. Per den 30 september 2024
uppgick den återstående investeringsvolymen till 1 040 mkr (1 001 vid
årsskiftet). Vid samma tidpunkt pågick totalt fyra projekt med en
beräknad investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmäs
siga uthyrningsgraden i dessa projekt uppgår till 73 procent. De
omfattar 33 006 kvm och har en återstående investering om 586 mkr.
Bostadsprojektet K1 Nacka Strand färdigställdes vid årsskiftet.
Projektet omfattade nyproduktion av totalt 60 lägenheter med en
total BOA om 3 700 kvm, där 59 lägenheter var sålda vid kvartalets
utgång. Den sista lägenheten avyttrades efter kvartalets utgång,
därmed är alla lägenheter sålda.
Kommersiella projekt i Sverige
I Nyköping, fastigheten Furan 2, uppförs en skola för AcadeMedia.
Skolan byggs nära centrum, på samma plats där den tidigare skolan
brann ner. Inflyttning planeras till fjärde kvartalet 2024.
I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår hyresgästanpassning
för Kustbevakningen. Lokalerna kommer att rymma Kustbevakningens
Göteborgskontor med arbetsplatser för cirka 90 anställda. Inflyttning
planeras till andra kvartalet 2026.
Kommersiella projekt i New York
Corem äger tre projektfastigheter på Manhattan i New York: 28&7,
1245 Broadway och 417 Park Avenue.
Projekten 28&7 och 1245 Broadway som avser nyproduktion av
två högkvalitativa kontorsbyggnader närmar sig färdigställande. Båda
är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i
takt med uthyrning. Per den 30 september var 23 hyresavtal tecknade,
vilket motsvarar en ytmässig uthyrningsgrad om 74 procent i 28&7
och 63 procent i 1245 Broadway, avseende tecknade hyreskontrakt.
Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York uppgick per den
30 september till 18,6 miljoner USD motsvarande cirka 188 mkr, vilket
motsvarar cirka 10 500 kr per kvm.
Till fastigheten 1245 Broadway finns markhyresavtal där nyttjan
derättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen.
Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggna
tion av kontor om cirka 33 000 kvm. Förprojektering pågår och bygg
start är planerad till tidigast 2025.
Inom projektverksamheten prioriteras att slutföra redan byggstartade projekt samt att utföra hyresgästanpassningar.
===== SIDA 11 =====
11COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Stadsutveckling, Västerås
Detaljplanen för Västerås nya resecentrum och Corems fastighet Sigurd 3 , i nära anslutning till Sigurd 7, vann laga kraft i mars 2024.
28&7, New York
Corems näst största pågående projekt är en 12 våningar hög
kontorsbyggnad vid 28th Street och 7th Avenue på Manhattan.
1245 Broadway, New York
Corems största pågående projekt är en 23 våningar hög kontorsbygg
nad på 1245 Broadway.
===== SIDA 12 =====
12
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
FASTIGHETSBESTÅNDETS INDELNING
Corems fastighetsbestånd delas in i Stockholm, Väst, Öst och Utland.
Stockholm innefattar Stockholm, Uppsala och Västerås. Väst innefatt
ar Göteborg, Malmö och Halmstad. Öst innefattar Linköping, Norrkö
ping, Nyköping och Kalmar.
RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR
Intäkter, mkr
Fastighetskostnader,
mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr
2024
jan–sep
2023
jan–sep
2024
jan–sep
2023
jan–sep
2024
jan–sep
2023
jan–sep
2024
jan–sep
2023
jan–sep
2024
jan–sep
2023
jan–sep
Stockholm 1 528 1 699 –557 –569 970 1 130 64 67 265 630
Öst 519 591 –169 –177 349 414 67 70 96 132
Väst 591 629 –183 –191 408 438 69 70 89 148
Utland – Köpenhamn 50 232 –17 –24 33 208 66 90 38 28
Utland – New York 92 77 –45 –17 47 60 51 78 479 672
Totalt 2 780 3 228 –972 –978 1 808 2 250 65 70 967 1 610
Förvaltningsbestånd 2 557 3 027 –850 –886 1 707 2 141 67 71 306 592
Förädlingsbestånd 223 201 –122 –92 101 109 45 54 661 1 018
Totalt 2 780 3 228 –972 –978 1 808 2 250 65 70 967 1 610
NYCKELTAL FÖR BESTÅNDET
Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Uthyrningsbar
area, tkvm
2024
30 sep
2023
30 sep
2024
30 sep
2023
30 sep
2024
30 sep
2023
30 sep
2024
30 sep
2023
30 sep
2024
30 sep
2023
30 sep
Stockholm 126 152 30 719 33 043 2 463 2 486 84 87 1 152 1 223
Öst 69 94 8 006 9 168 759 821 88 91 515 618
Väst 92 104 10 011 10 409 890 899 88 88 583 633
Utland – Köpenhamn 4 7 1 337 6 430 75 290 79 90 38 117
Utland – New York1) 3 4 5 990 7 192 160 121 98 100 16 11
Totalt 294 361 56 063 66 242 4 346 4 617 86 89 2 304 2 602
Förvaltningsbestånd 266 327 48 122 54 979 4 016 4 230 86 89 2 177 2 405
Förädlingsbestånd 28 34 7 941 11 263 330 388 84 80 127 198
Totalt 294 361 56 063 66 242 4 346 4 617 86 89 2 304 2 602
1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal samt färdigställda ytor i uthyrningsbart skick.
Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York.
Föregående år har i tabellen nedan justerats efter att Stockholm
Logistik numera ingår i Stockholm och att enstaka fastigheter har
omklassificerats.
HYRESVÄRDE, KR/KVM
0
400
800
1 200
1 600
2 000
2423222120191817
Q3
FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM
OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2423222120191817
Kr/Kvm Tkvm
Fastighetsvärde/kvm
Uthyrningsbar area
Q3
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
3 600
4 200
FASTIGHETSVÄRDE
PER FASTIGHETSTYP , %
Kontor 69%
Lager/logistik 13%
Handel 5%
Övrigt 13%
===== SIDA 13 =====
13
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Den 30 september 2024 uppgick de räntebärande skulderna till
31 511 mkr (33 593). Periodiserade låneomkostnader uppgick till
239 mkr (258), vilket ger räntebärande skulder i balansräkningen om
31 272 mkr (33 335).
Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med
pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande
skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer,
vilka uppgick till 1 171 mkr (50) respektive 6 221 mkr (8 228) vid kvar-
talets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till
5 000 mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form
av odragna kreditfaciliteter i nordiska banker.
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 1,8 år (2,2) och
belåningsgraden uppgick till 54 procent (55).
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD
mkr
2024
30 sep
2023
31 dec
Räntebärande skulder 31 272 33 335
Justering periodiserade låneomkostnader 239 258
Räntebärande tillgångar –48 –48
Aktieinnehav 0 –10
Likvida medel –575 –429
Räntebärande nettoskuld 30 888 33 106
Obligationslån
Vid kvartalets utgång fanns i koncernen 6 221 mkr i utestående note-
rade obligationslån med förfall 2024 till 2027. Det fanns ett icke-
säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgåen-
de till 10 000 mkr, varav 2 011 mkr var utestående.
Under kvartalet återköpte Corem obligationer om totalt 1 460 mkr
och emitterade nya obligationer om 1 300 mkr med förfall i september
2027.
Finansiering
BELÅNINGSGRAD, %
0
10
20
30
40
50
60
70
24Q32023202220212020201920182017
SOLIDITET, JUSTERAD, %
Soliditet, justerad
0
10
20
30
40
50
60
24Q32023202220212020201920182017
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
24Q32023202220212020201920182017
RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR
1Rullande 12 månader
1 1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
2023 24Q3202220212020201920182017
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR
Den 30 september 2024 uppgick den genomsnittliga räntan i låne-
portföljen till 5,0 procent (4,4).
För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak.
Vid periodens utgång hade Corem ränteswappar till ett nominellt
värde om 20 512 mkr (21 012), och räntetak för 1 744 mkr (1 682) vilket
tillsammans motsvarade 71 procent av de räntebärande skulderna.
Sammantaget med de lån som löper med fast ränta var 72 procent av
de räntebärande skulderna räntesäkrade vid periodens utgång. Swap-
parnas räntenivåer låg i intervallet 0,1–3,7 procent medan takens
räntenivåer låg i intervallet 2,5–4,5 procent. Den 30 september 2024
uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till –208 mkr
(303).
Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till –440 mkr
(14).
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid kvartalets
utgång till 2,5 år (2,6) med beaktande av derivat. Räntetäcknings-
graden uppgick till 1,8 ggr (2,0) under perioden och till 1,8 ggr (2,0)
under de senaste fyra kvartalen.
LIKVIDA MEDEL
Den 30 september 2024 uppgick likvida medel till 575 mkr (429). I
likvida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS
IC:s förtydligande om medel som endast får användas för ett visst
ändamål enligt avtal med tredje part.
Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-
faciliteter för utestående företagscertifikat, om totalt 3 320 mkr varav
3 216 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerhe-
ter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till
viss del även till att finansiera pågående projekt. Den räntebärande
nettoskulden uppgick till 30 888 mkr (33 106).
===== SIDA 14 =====
14
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
RATING
Corem Property Group har hos kreditvärderingsbolaget Scope kredit-
betyget BBB- med negativa utsikter.
EGET KAPITAL
Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
uppgick vid kvartalets utgång till 21 949 mkr (22 003) varav 1 152 mkr
avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 12,44 kr (13,58) per
stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stamaktie av serie
D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV)
per stamaktie av serie A och B uppgick till 16,56 kr (17,57).
För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan
19.
Hybridobligation
Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om
1 152 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 8
procentenheters marginal. Hybridobligationer om 148 mkr återköptes
under perioden.
RÄNTE OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr
Varav utestående
obligationer, mkr Outnyttjat, mkr
Rörligt1 10 497 — — — —
2024 — 1 115 1 115 610 —
2025 4 490 20 596 19 376 2 011 1 220
2026 1 000 6 043 3 943 1 250 2 100
2027 4 076 3 194 3 194 2 350 —
2028 2 074 709 709 — —
Senare 9 374 3 174 3 174 — —
Totalt 31 511 34 831 31 511 6 221 3 320
1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 744 mkr av räntetak.
OBLIGATIONSÖVERSIKT 2024-09-30 1
Typ
Emissions-
tidpunkt Förfall Emittent
Utestående Volym,
mkr Ränta, %
Grön Icke-säkerställd2 jan-22 okt-24 Corem 610 3m Stibor +2,75
Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 1 811 3m Stibor +3,25
Icke-säkerställd MTN 204 mar-21 sep-25 Kelly 200 3m Stibor +3,50
Grön Icke-säkerställd feb-24 maj-26 Corem 1 250 3m Stibor +3,75
Grön Icke-säkerställd apr-24 jan-27 Corem 1 050 3m Stibor +3,75
Grön Icke-säkerställd sep-24 sep-27 Corem 1 300 3m Stibor +2,95
Totalt 6 221
1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB.
2) Förtidsinlöst 2024-10-11.
Soliditet
Vid kvartalets utgång uppgick den justerade soliditeten till 43 procent
(41) och soliditeten till 35 procent (34).
KASSAFLÖDE
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd-
ring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 259 mkr (331).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick under kvarta-
let till –231 mkr (1 528) och kassaflödet från finansieringsverksam-
heten uppgick till 123 mkr (–1 869).
AKTIEINNEHAV
Corems innehav i Klövern
Innehavet i Klövern värderades till 1 475 mkr (1 340) vid periodens
slut. Innehavet klassificeras som Finansiella tillgångar värderade till
verkligt värde.
===== SIDA 15 =====
15
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Aktier och ägare
AKTIEFAKTA, 30 SEP 2024
Börsvärde 18,4 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap
LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59
Antal aktieägare 44 974
Stamaktie serie A
Antal aktier 93 730 797
Stängningskurs 10,20 kr
ISIN SE0010714279
Stamaktie serie B
Antal aktier 1 129 797 545
Stängningskurs 10,37 kr
ISIN SE0010714287
Stamaktie serie D
Antal aktier 7 545 809
Stängningskurs 280,00 kr
ISIN SE0015961594
Preferensaktie
Antal aktier 12 415 295
Stängningskurs 288,50 kr
ISIN SE0010714311
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR
0
5
10
15
20
25
30
35
2423222120191817
Q3
UTDELNING PER STAMAKTIE
AV SERIE A OCH B, KR
0
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
23222120191817
Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap
med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B,
stamaktier av serie D och preferensaktier.
Den 30 september 2024 hade Corem totalt 1 243 489 446 aktier,
varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 129 797 545 stamaktier av
serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens-
aktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en
stamaktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie
berättigar till en tiondels röst vardera.
NYEMISSION AV STAMAKTIER
Under kvartalet genomfördes en riktad nyemission. Sammanlagt emit-
terades 106 206 165 stamaktier av serie B. Den riktade nyemissionen
genomfördes enligt två separata emissionsbeslut. Dels som en riktad
nyemission av 77 560 333 stamaktier av serie B till svenska och inter-
nationella institutionella investerare, dels som en riktad nyemission av
28 645 832 stamaktier av serie B till M2 Asset Management AB (publ)
och Gårdarike AB. Det senare emissionsbeslutet godkändes vid en
extra bolagsstämma i Corem.
ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER
Corem återköpte inga egna aktier under det andra kvartalet. Per den
30 september 2024 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier
av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000
återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick
vid samma tidpunkt till 412 mkr. Aktierna är återköpta till en genom-
snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie
av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D.
OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A
Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av
serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B.
Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under
första eller andra omvandlingsperioden 2024.
I Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, tecknades under
kvartalet ett treårigt avtal med Transcom om cirka 1 100 kvm med
planerad inflyttning under första kvartalet 2025.
===== SIDA 16 =====
16
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsre-
dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget
i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri-
diska personer. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i
de finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten.
I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde-
ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen
redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt
väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget.
Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har
skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med
nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte
är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i
Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas
i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har
haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis-
ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems
Årsredovisning för 2023.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
DEFINITIONER
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått
som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal
och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och
bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är
dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi-
nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande
beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från
de finansiella rapporterna.
HÅLLBARHET
Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte-
grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk
och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs-
partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins-
kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata
rapporteras på helårsbasis.
MEDARBETARE
Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god
marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte
i Stockholm där även huvudkontoret ligger.
Genomsnittligt antal anställda i koncernen under perioden var 284
(309). Av de anställda var 48 procent (47) kvinnor.
RISKER
Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker
som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat. För mer
information om identifierade risker, se Corems års- och hållbarhetsre-
dovisning för 2023. Inga förändringar gällande bedömning av risker
har skett under innevarande år.
Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter,
konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig-
hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, hållbarhet, finansie-
ring, onoterade innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet.
Övrig information
COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2024
Aktieägare
Stamaktier
av serie A,
tusental
Stamaktier
av serie B,
tusental
Stamaktier
av serie D,
tusental
Preferens-
aktier,
tusental
Andel
kapital, %
Andel
röster, %
Rutger Arnhult via bolag1 44 020 495 053 3 282 — 43,62 46,41
Gårdarike1 31 521 33 776 55 19 5,26 17,26
Handelsbanken fonder — 96 838 123 — 7,80 4,79
State Street Bank & Trust Co — 46 339 32 125 3,74 2,30
Länsförsäkringar fondförvaltning — 46 200 — — 3,72 2,28
JP Morgan Chase Bank N.A. — 24 315 — 255 1,98 1,22
Swedbank Robur fonder 1 593 4 000 — — 0,45 0,99
Prior & Nilsson — 18 821 — — 1,51 0,93
CBNY Norges Bank — 18 500 53 — 1,49 0,92
Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,82 0,84
Avanza Pension 249 10 561 315 1 761 1,04 0,75
AMF Tjänstepension AB — 15 000 — — 1,21 0,74
SEB Life International 1 101 2 773 32 19 0,32 0,68
Carnegie Fonder — 12 460 — — 1,00 0,62
Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,48 0,59
Övriga aktieägare 10 919 254 667 3 611 10 236 22,47 18,68
TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER,
TUSENTAL
90 817 1 094 107 7 504 12 415 96,89 100,00
Återköpta aktier² 2 914 35 691 42 — 3,11
TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 129 798 7 546 12 415 100,00 100,00
1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av
sina kunders Coremaktier. Detta har justerats för i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare.
2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning.
===== SIDA 17 =====
17
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
TVISTER
Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultatpåver-
kan.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt
marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns-
ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor.
Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 21 mkr
(43). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras
av Rutger Arnhult. Under kvartalet genomfördes en riktad nyemission
där bland annat M2 Asset Management deltog. Se mer på sidan 15.
Därutöver har Corem-koncernen under perioden köpt juridiska
tjänster från Walthon Advokater, i vilken styrelsens ordförande Patrik
Essehorn är delägare, till ett belopp om 9 mkr (13).
MODERBOLAGET
Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjänster
åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och administration
för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättningen
uppgick till 379 mkr (402). Periodens resultat uppgick till 93 mkr (107).
Räntebärande skulder uppgick till 7 134 mkr (5 943) vilka till stor del
lånas vidare till andra koncernbolag.
UTDELNING
Under niomånadersperioden har utdelning om totalt 536 mkr utbetalats
till aktieägarna.
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
• Obligationer med utestående belopp om 610 mkr med förfall okto-
ber 2024, förtidsinlöstes den 11 oktober 2024.
• Hybridobligationer om 20 mkr återköptes under oktober 2024.
Stockholm den 24 oktober 2024
Styrelsen i Corem Property Group AB (publ)
Denna delårsrapport har varit föremål för en översiktlig granskning av
Corems revisor.
REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT
Corem Property Group AB (publ) org.nr 556463-9440
INLEDNING
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinfor-
mationen i sammandrag (delårsrapporten) för Corem Property Group
AB per 30 september 2024 och den niomånadersperiod som slutade
per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i
enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att
uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga
granskning.
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING
OCH OMFATTNING
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International
Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning
av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En
översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand
till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings-
frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inrikt-
ning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning
och omfattning som en revision enligt International Standards on
Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning
gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad
på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en utta-
lad slutsats grundad på en revision har.
SLUTSATS
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram
några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrap-
porten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet
med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i
enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 24 oktober 2024
KPMG AB
Mattias Johansson
Auktoriserad revisor
===== SIDA 18 =====
18 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Mkr
2024
3 mån
jul–sep
2023
3 mån
jul–sep
2024
9 mån
jan–sep
2023
9 mån
jan–sep
2023/2024
Rullande
12 mån
okt–sep
2023
12 mån
jan–dec
Intäkter 898 1 007 2 780 3 228 3 796 4 244
Fastighetskostnader –313 –300 –972 –978 –1 356 –1 362
Driftsöverskott 585 707 1 808 2 250 2 440 2 882
Central administration –38 –44 –122 –136 –165 –179
Finansnetto –328 –357 –950 –1 098 –1 316 –1 464
Förvaltningsresultat 219 306 736 1 016 959 1 239
Resultat bostadsutveckling 0 — –1 — –1 —
Resultatandelar i intresseföretag 0 –1 0 –1 076 0 –1 076
Värdeförändringar fastigheter 12 –2 912 –473 –5 823 –3 126 –8 476
Värdeförändringar finansiella tillgångar 25 30 132 93 126 87
Värdeförändringar derivat –440 14 –512 –81 –1 431 –1 000
Nedskrivning goodwill –14 –188 –165 –392 –362 –589
Resultat före skatt –198 –2 751 –283 –6 263 –3 835 –9 815
Skatt –76 546 15 1 329 502 1 816
Periodens resultat –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –275 –2 189 –269 –4 902 –3 337 –7 970
Innehav utan bestämmande inflytande 1 –16 1 –32 4 –29
Periodens resultat –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –0,36 –2,16 –0,62 –4,91 –3,54 –7,88
Antal utestående aktier, tusental
Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 078 717
Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 155 737 1 078 717 1 104 578 1 078 717 1 098 078 1 078 717
Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504
Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Mkr
2024
3 mån
jul–sep
2023
3 mån
jul–sep
2024
9 mån
jan–sep
2023
9 mån
jan–sep
2023/2024
Rullande
12 mån
okt–sep
2023
12 mån
jan–dec
Periodens resultat –274 –2 205 –268 –4 934 –3 333 –7 999
Poster som senare kan omklassificeras till
resultaträkningen
Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –235 –146 –24 227 –579 –328
Övrigt totalresultat efter skatt –235 –146 –24 227 –579 –328
Periodens totalresultat –509 –2 351 –292 –4 707 –3 912 –8 327
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –509 –2 335 –292 –4 675 –3 914 –8 297
Innehav utan bestämmande inflytande 0 –16 0 –32 3 –29
Periodens totalresultat –509 –2 351 –292 –4 707 –3 912 –8 327
===== SIDA 19 =====
19COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 1 619 1 982 1 785
Förvaltningsfastigheter 56 063 66 242 58 033
Nyttjanderättstillgångar 1 211 1 604 1 375
Andelar i intresseföretag — 0 0
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 475 1 354 1 351
Derivat 165 1 232 562
Övriga anläggningstillgångar 137 152 144
Summa anläggningstillgångar 60 670 72 566 63 250
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 0 269 290
Övriga omsättningstillgångar 906 1 072 881
Likvida medel 575 644 429
Summa omsättningstillgångar 1 481 1 985 1 600
SUMMA TILLGÅNGAR 62 151 74 551 64 850
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 21 949 25 666 22 003
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 0 11 14
Summa eget kapital 21 949 25 677 22 017
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 14 703 24 933 19 505
Leasingskulder 1 211 1 604 1 375
Uppskjuten skatteskuld 5 611 6 183 5 709
Derivat 373 10 259
Övriga skulder 40 41 41
Summa långfristiga skulder 21 938 32 771 26 889
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 16 569 13 816 13 830
Övriga skulder 1 695 2 287 2 114
Summa kortfristiga skulder 18 264 16 103 15 944
Summa skulder 40 202 48 874 42 833
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 151 74 551 64 850
===== SIDA 20 =====
20
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Koncernens kassaflödesanalys
Mkr
2024
3 mån
jul–sep
2023
3 mån
jul–sep
2024
9 mån
jan–sep
2023
9 mån
jan–sep
2023/2024
Rullande
12 mån
okt–sep
2023
12 mån
jan–dec
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott 585 707 1 808 2 250 2 440 2 882
Central administration –38 –44 –122 –136 –165 –179
Avskrivningar mm 5 6 16 18 21 23
Erhållen ränta, utdelningar mm 5 12 8 20 22 34
Erlagd ränta mm –279 –332 –869 –1 012 –1 208 –1 351
Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –19 –19 –57 –57 –78 –78
Betald inkomstskatt 0 1 –1 –8 –6 –13
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar i rörelsekapital
259 331 783 1 075 1 026 1 318
Förändring omsättningsfastigheter 0 –13 –2 –63 –23 –84
Förändring av kortfristiga fordringar 80 229 –120 116 28 264
Förändring av kortfristiga skulder –40 –111 –91 –781 –90 –780
Kassaflöde från den löpande verksamheten 299 436 570 347 941 718
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –322 –516 –967 –1 610 –1 350 –1 993
Avyttring av förvaltningsfastigheter 78 690 2 483 8 045 7 686 13 248
Avyttring av aktieinnehav — — — 1 190 0 1 190
Förändring av andelar i intressebolag — 1 353 — 1 383 0 1 383
Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — — –4 — –4 —
Förändring övriga anläggningstillgångar 13 1 34 1 37 4
Kassaflöde från investeringsverksamheten –231 1 528 1 546 9 009 6 369 13 832
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –121 –207 –536 –622 –744 –830
Nyemission 1 007 — 1 007 — 1 007 —
Hybridobligation ränta och återköp –184 –39 –265 –98 –305 –138
Upptagna lån 2 548 3 504 8 441 8 276 10 826 10 661
Amorterade lån –3 127 –5 127 –10 621 –17 249 –18 161 –24 789
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 123 –1 869 –1 974 –9 693 –7 377 –15 096
Periodens kassaflöde 191 95 142 –337 –67 –546
Likvida medel vid periodens början 389 555 429 979 644 979
Kursdifferens i likvida medel –5 –6 4 2 –2 –4
Likvida medel vid periodens slut 575 644 575 644 575 429
Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag
Mkr
Moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt
Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311
Periodens totalresultat –4 675 –32 –4 707
Utdelning –830 — –830
Hybridobligation, ränta –98 — –98
Eget kapital 2023-09-30 25 666 11 25 677
Periodens totalresultat –3 623 3 –3 620
Hybridobligation, ränta –40 — –40
Förändring innehav utan bestämmande inflytande 0 0 0
Eget kapital 2023-12-31 22 003 14 22 017
Periodens totalresultat –292 0 –292
Nyemission 1 007 — 1 007
Utdelning –515 — –515
Hybridobligation, ränta och återköp –265 — –265
Förändring innehav utan bestämmande inflytande 11 –14 –3
Eget kapital 2024-09-30 21 949 0 21 949
===== SIDA 21 =====
21
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Mkr
2024
3 mån
jul–sep
2023
3 mån
jul–sep
2024
9 mån
jan–sep
2023
9 mån
jan–sep
2023
12 mån
jan–dec
Nettoomsättning 123 130 379 402 537
Kostnad sålda tjänster –85 –86 –257 –268 –358
Bruttoresultat 38 44 122 134 179
Central administration –38 –44 –122 –134 –179
Rörelseresultat 0 0 0 0 0
Resultat från andelar i koncernföretag 82 82 246 329 –69
Ränteintäkter och liknande resultatposter 89 69 289 169 292
Räntekostnader och liknande resultatposter –89 –121 –442 –391 –497
Resultat efter finansiella poster 82 30 93 107 –274
Koncernbidrag, erhållna — — — — –2
Resultat före skatt 82 30 93 107 –276
Skatt — –35 — — —
Periodens resultat 82 –5 93 107 –276
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Mkr
2024
30 sep
2023
30 sep
2023
31 dec
TILLGÅNGAR
Övriga immateriella anläggningstillgångar 5 6 6
Maskiner och inventarier 4 6 5
Andelar i koncernföretag 21 456 22 686 21 456
Fordringar på koncernföretag 9 142 7 913 7 192
Övriga kortfristiga fordringar 57 25 31
Kassa och bank 105 156 134
SUMMA TILLGÅNGAR 30 769 30 792 28 824
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 2 487 2 275 2 275
Fritt eget kapital 19 958 19 967 19 584
Summa eget kapital 22 445 22 242 21 859
Räntebärande skulder 7 134 7 743 5 943
Skulder till koncernföretag 627 — 393
Ej räntebärande skulder 563 807 629
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 769 30 792 28 824
===== SIDA 22 =====
22
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Nyckeltal
2024
3 mån
jul–sep
2023
3 mån
jul–sep
2024
9 mån
jan–sep
2023
9 mån
jan–sep
2023
12 mån
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 56 063 66 242 56 063 66 242 58 033
Direktavkastningskrav värdering, % 5,9 5,5 5,9 5,5 5,8
Hyresvärde, mkr 4 346 4 617 4 346 4 617 4 322
Uthyrningsbar area, kvm 2 303 796 2 602 258 2 303 796 2 602 258 2 428 426
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 86 89 87
Ytmässig uthyrningsgrad, % 77 80 77 80 78
Överskottsgrad, % 65 70 65 70 68
Antal förvaltningsfastigheter, st 294 361 294 361 326
Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,3 3,6 3,3 3,6 3,4
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % –5,0 –31,3 –1,6 –23,0 –29,9
Justerad soliditet, % 43 39 43 39 41
Soliditet, % 35 34 35 34 34
Räntebärande nettoskuld, mkr 30 888 38 328 30 888 38 328 33 106
Belåningsgrad, % 54 56 54 56 55
Belåningsgrad fastigheter, % 43 45 43 45 43
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 1,8 2,0 1,9
Genomsnittlig ränta, % 5,0 4,6 5,0 4,6 4,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,5 2,3 2,5 2,3 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,8 3,3 1,8 3,3 2,2
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,07 0,16 0,29 0,57 0,65
Resultat per stamaktie A och B, kr –0,36 –2,16 –0,62 –4,91 –7,88
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 16,56 20,37 16,56 20,37 17,57
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 12,44 16,97 12,44 16,97 13,58
Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59
Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72
Utdelning per stamaktie A och B, kr — — — — 0,10
Utdelning per stamaktie D, kr — — — — 20,00
Utdelning per preferensaktie, kr — — — — 20,00
Aktiekurs per stamaktie A, kr 10,20 6,68 10,20 6,68 10,65
Aktiekurs per stamaktie B, kr 10,37 6,06 10,37 6,06 10,62
Aktiekurs per stamaktie D, kr 280,00 157,40 280,00 157,40 182,00
Aktiekurs per preferensaktie, kr 288,50 178,00 288,50 178,00 200,50
Antal aktier, tusental
Antal utestående stamaktier A och B 1 184 924 1 078 717 1 184 924 1 078 717 1 078 717
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 155 737 1 078 717 1 104 578 1 078 717 1 078 717
Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504
Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415
===== SIDA 23 =====
23
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Definitioner
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och
mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag
beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och
mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt
identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med
genomsnittet av ingående och utgående eget
kapital2.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för marknads-
värde på noterade aktieinnehav, räntebärande
tillgångar samt likvida medel i relation till fastig-
heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och
andelar i intresse företag.
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter
i relation till fastigheternas verkliga värde.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser kostna-
der för koncernledning och koncerngemensamma
funktioner.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet i fastighets-
värderingarna.
Driftsöverskott
Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis
drifts- och underhållskostnader samt fastighets-
skatt).
Eget kapital per stamaktie av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie
D samt hybridobligationer, i relation till antal ute-
stående stamaktier av serie A och B.
Eget kapital per stamaktie av serie D
Stamaktien av serie D:s genomsnittliga
emissionskurs.
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde
Förvaltningsbestånd
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Förvaltningsfastigheter
Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk-
ningen innefattar både förvaltningsbeståndet
och förädlingsbeståndet.
Förvaltningsresultat
Driftsöverskott, central administration samt
finansnetto.
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B
Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på
preferensaktier och stamaktier av serie D samt
ränta på hybridobligationer i förhållande till genom-
snittligt antal utestående stamaktier av serie A
och B.
Förädlingsbestånd
Fastigheter med pågående eller planerade om-
eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre
standard eller ändrad användning av lokalerna.
Genomsnittlig kapitalbindning
Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande
skulder.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande
skulder och derivat.
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid avseende
ränte bindningen på räntebärande skulder och
derivat.
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd
marknadshyra för vakanta lokaler.
Justerad soliditet
Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu-
sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie-
kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd
uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för
goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be-
lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig
till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde
och skattemässigt restvärde, i procent av balans-
omslutningen justerat för goodwill hänförlig till
uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar.
Jämförbart bestånd
De fastigheter, exkl. projektfastigheter, som ingått
i beståndet under hela rapporteringsperioden
samt under hela jämförelseperioden. Intäkter och
kostnader av engångskaraktär exkluderas från
jämförbart resultat, t ex försäkringsersättningar
och större vidarefaktureringar till hyresgäster.
Nettouthyrning
Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal,
reducerat för under perioden uppsagda hyres-
avtal och konkurser.
Omsättningsfastigheter
Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk-
tion alternativt som är avsedda för framtida
bostadsrättsproduktion.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv,
avyttringar, investeringar och valutakursom-
räkning.
Realiserade värdeförändringar, fastigheter
Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag
för fastigheternas senast redovisade verkliga
värde och omkostnader vid försäljning.
Resultat per stamaktie av serie A och B
Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning
på preferensaktier och stamaktier av serie D
samt ränta på hybridobligationer i förhållande
till genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A och B.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande till-
gångar, noterade aktieinnehav och likvida medel.
Räntebärande skulder
Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår
på lånat kapital, samt periodiserade låneom-
kostnader.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre-
tags förvaltningsresultat exklusive finansiella
kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1.
Soliditet
Eget kapital2 i procent av balansomslutningen.
Substansvärde (NAV) per stamaktie
av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie
D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till
uppskjuten skatteskuld, med återläggning av
derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till
antal utestående stamaktier av serie A och B.
Totalt antal aktier
Registrerade aktier inklusive egna återköpta
aktier.
Utestående aktier
Registrerade aktier med avdrag för egna
återköpta aktier.
Uthyrningsbar area
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Ytmässig uthyrningsgrad
Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar
area.
Årligt kontraktsvärde
Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av intäkter.
1 Exklusive tomträttsavgäld och valutakurs
differenser.
2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktie ägare.
===== SIDA 24 =====
24
COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2024
Kalendarium
FINANSIELLA RAPPORTER
Bokslutskommuniké 2024 13 februari 2025
Års- och hållbarhetsredovisning 2024 Vecka 13 2025
Delårsrapport januari–mars 2025 23 april 2025
Årsstämma 2025 23 april 2025
UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 30 december 2024
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 7 januari 2025
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 31 mars 2025
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 3 april 2025
KONTAKTPERSONER:
Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se
Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se
Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s mark-
nadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den
24 oktober 2024 klockan 08:00 CEST.
Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm
Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00
Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm
Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden