FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
Bokslutskommuniké
januari–december 2023
Fastigheter för framtiden.
===== SIDA 2 =====
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 20232
Corem Property Group (publ)
Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag
med fokus på hållbart ägande, förvaltning
och förädling av fastigheter.
Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi
– med närhet till hyresgästen, långsiktighet
och engagemang. Fastighets beståndet är
väl samlat geografiskt, beläget i storstads
områden och tillväxtorter.
New York
S tockholm
M a l m ö
K öp e n h a m n
H a l m s t a d
J ön k öp i n g
Nyköping
V äs t e r ås
G öt e b o r g
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
B o r ås
Fastighetsvärde >10 mdkr
Fastighetsvärde 2–10 mdkr
Fastighetsvärde 1–2 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
Örebro
New York
S tockholm
M a l m ö
K öp e n h a m n
H a l m s t a d
J ön k öp i n g
Nyköping
V äs t e r ås
G öt e b o r g
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
B o r ås
Fastighetsvärde >10 mdkr
Fastighetsvärde 2–10 mdkr
Fastighetsvärde 1–2 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
Örebro
0
10
20
30
40
50
60
70
2322212019181716
BELÅNINGSGRAD, %
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR
0
5
10
15
20
25
30
35
2322212019181716
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
2322212019181716
FASTIGHETSVÄRDE, MKR
Stockholm Göteborg* New York Norrköping
Västerås
Köpenhamn
Nyköping
Jönköping***
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
* inkl. Borås och Halmstad ** inkl. Örebro *** inkl. Kalmar
Linköping**
MalmöUppsala
40%
Stockholm
10%
New York
12%
Göteborg*
UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , %
Kontor 49%
Lager/Logistik 25%
Handel 10%
Övrigt 16%
58 033
Förvaltningsfastigheter,
verkligt värde, mkr
326
Förvaltningsfastigheter
2 428
Uthyrningsbar area,
tkvm
===== SIDA 3 =====
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 3
Januari–december 2023
2023
3 mån
okt–dec
2022
3 mån
okt–dec
2023
12 mån
jan–dec
2022
12 mån
jan–dec
Intäkter, mkr 1 016 1 185 4 244 4 491
Driftsöverskott, mkr 632 700 2 882 2 933
Förvaltningsresultat, mkr 223 329 1 239 1 675
Periodens resultat, mkr –3 065 –3 543 –7 999 –1 938
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,97 –3,37 –7,88 –2,25
Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 17,57 26,42 17,57 26,42
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 89 87 89
Överskottsgrad, % 62 59 68 65
Justerad soliditet, % 41 39 41 39
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,9 2,5
Belåningsgrad, % 55 57 55 57
För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se.
4 322
Hyresvärde,
mkr
1 239
Förvaltningsresultat,
mkr
83
Nettouthyrning,
mkr
17,57
Substansvärde per
stamaktie av serie A
och B, kr
• Intäkterna uppgick till 4 244 mkr (4 491)
• Driftsöverskottet uppgick till 2 882 mkr (2 933)
• Finansnettot uppgick till –1 464 mkr (–1 071)
• Förvaltningsresultatet uppgick till 1 239 mkr (1 675)
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till –8 476 mkr (–2 934)
• Värdeförändringar på derivat uppgick till –1 000 mkr (1 375)
• Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 076 mkr (–862)
• Nettouthyrningen var positiv, och uppgick till 83 mkr för året
• Periodens resultat uppgick till –7 999 mkr (–1 938), motsvarande –7,88 kr (–2,25) per stamaktie av
serie A och B
• Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick till 58 033 mkr (78 387)
• Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick per till 17,57 kr (26,42)
• Under året frånträddes 132 fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om totalt 14,6 mdkr.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 0,10 kr (0,40) per stamaktie av serie A och B, att utbetalas vid fyra
tillfällen om vardera 0,025 kr (0,10) kr.
• Styrelsen föreslår en utdelning om 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferensaktie,
att utbetalas vid fyra tillfällen om vardera 5,00 (5,00) kr.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER DET FJÄRDE KVARTALET
• Under kvartalet frånträddes 35 fastigheter till ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 5,4 mdkr.
• Under kvartalet återbetalades ett obligationslån om 796 mkr. Utöver det återköpte bolaget under
kvartalet obligationer i andra löptider om totalt 107 mkr.
• Under kvartalet minskade räntebärande skulder med 5,4 mdkr.
• Under december erhöll Corem en uppdaterad kreditbedömning från Scope Ratings som bekräftar
kreditbetyget BBB- med negativa utsikter.
• Under kvartalet tecknades ett hyresavtal i fastigheten 28&7 i New York.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
• Corem emitterade icke säkerställda gröna obligationer om 1 mdkr i januari 2024 och om 0,1 mdkr i
februari 2024. Obligationerna emitterades under ett ramverk om 2 mdkr, har en löptid om 2,25 år och
löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och slutligt förfall 7 maj 2026.
• Efter periodens utgång har obligationer till ett värde av 849 mkr återköpts.
• Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har tecknats avseende sex fastigheter till
ett sammanlagt underliggande fastighetsvärde om 1,6 mdkr.
• I februari tecknades ytterligare ett hyresavtal i fastigheten 28&7 i New York.
===== SIDA 4 =====
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 20234
VD-ORD
Ett transaktionsintensivt år
med fokus på de finansiella nyckeltalen
Genom vårt proaktiva transaktionsarbete kunde vi under årets sista kvartal fortsätta
stärka balansräkningen genom att successivt minska skuldsättningen. Samtidigt är
vår kärnaffär, med fokus på uthyrning och förvaltning, stark och stabil. Det visas
bland annat av ett antal fina nyuthyrningar såväl i det sista kvartalet som under året.
Efter årsskiftet kunde vi också kommunicera att vi emitterat en obligation om en
miljard kronor. Det känns positivt. Arbetet med att optimera vår finansiella struktur
fortsätter, och som en del i det ser vi att det vore fördelaktigt att under en tid kraftigt
reducera utdelningarna i syfte att prioritera förstärkning av de finansiella nyckeltalen.
Ett transaktionsintensivt år
Det fjärde kvartalet var, likt resten av året, mycket transaktionsinten-
sivt för oss. Genom 27 separata affärer frånträdde vi hela 132 fastig-
heter under året och detta till en total transaktionsvolym om nära
15 miljarder kronor. Detta har möjliggjort att vi kunnat minska den rän-
tebärande skulden med hela 14 miljarder kronor under året samtidigt
som vi också investerat nära 2 miljarder kronor i pågående projekt
och hyresgästanpassningar för att utveckla beståndet långsiktigt.
Under fjärde kvartalet gjordes bland annat två större affärer där vi
avyttrade 24 fastigheter till Blackstone och två kontorsfastigheter i
Köpenhamn till AP Pension. Dessa två affärer uppgick tillsammans till
ett fastighetsvärde om drygt 5 miljarder kronor. Vår strategi för att
långsiktigt stärka balansräkningen innefattar även att reducera den
framtida projektvolymen, varför vi prioriterar slutförandet av pågående
projekt framför nya projektstarter. Under fjärde kvartalet valde vi där-
för att avyttra ett av våra planerade projekt i USA. Fastigheten på
118 10th Avenue i New York med en byggrätt om drygt 13 000 kvadrat-
meter såldes till en lokal projektutvecklare som nu kommer att driva
detta projekt vidare.
Transaktionsmarknaden är inte lika djup och stark som för ett par
år sedan men påvisar trots ränteläget en stabilitet och en skapligt hög
aktivitet. Vi är därför trygga med att vi även fortsättningsvis kommer
kunna genomföra attraktiva affärer som ett verktyg i att stärka vår
balansräkning.
Nöjda kunder och värdeskapande förvaltning
Corems kärnaffär ligger i uthyrning, förvaltning och förädling av våra
fastigheter. Nettouthyrningen för 2023 var positiv och landade på
83 miljoner kronor. Under fjärde kvartalet tecknade vi ett antal fina
uthyrningar, både i Sverige och i USA, till exempel med Tieto Evry
i Örebro och med investmentbolaget 1 Round Table i New York.
I Köpenhamn har vi tecknat avtal om uthyrning till SOS International
på närmare 5 200 kvadratmeter i tre våningsplan.
Sammanlagt tecknade vi cirka 950 hyresavtal under året, till ett
värde av närmare 470 miljoner kronor. Förlängda samarbeten är extra
glädjande, där hyresgäster som känner oss väljer att förlänga sina
kontrakt och utvecklas i vårt bestånd. Genom fortsatt gott arbete i
vår lokalt baserade förvaltningsorganisation får vi nöjda kunder och
kunder som stannar.
Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med 10 procent
under året, även om driftsöverskottet i reella tal minskat i takt med
avyttringarna. Förvaltningsresultatet hålls tillbaka av de ökade finan-
siella kostnaderna till följd av höga marknadsräntor, liksom det i volym
mindre beståndet, och uppgick till 1 239 miljoner kronor för helåret.
Vi har under flertalet år kunnat uppvisa fina resultat på energi-
sidan, där vi minskat energiförbrukningen successivt. Under 2023
landade vi på en genomsnittlig energiförbrukning på strax över
78 kWh per kvadratmeter. Det är bra, och en bit bättre än målet om
80 kWh per kvadratmeter.
Inom projektutveckling fortsatte vi att färdigställa pågående
projekt vilket bidrar positivt till driftnettot. Under fjärde kvartalet
färdigställdes Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i centrala Stockholm,
och var då fullt uthyrd till Riksbanken och Restaurang AMI. Fastig-
heten såldes under första kvartalet 2024.
Pressad värdeutveckling
Likt flera andra fastighetsbolag har vi justerat ned värdena på våra
fastigheter vilket speglar de rådande marknadsförutsättningarna. To-
talt har fastighetsvärdet justerats ned med 11 procent under året och
med 14 procent sedan värderingarna var som högst under våren 2022.
Värdeförändringarna är främst drivna av förändrade avkastningskrav
kopplat till dyrare finansiering. Det genomsnittliga avkastningskravet
ökade under såväl 2022 som 2023 och uppgick vid årets slut till
5,8 procent. Motsvarande siffra var 4,9 procent i Q1 2022.
Värdeförändringar i fastighetportföljen och det högre ränteläget
går hand i hand och påverkar oss i dubbel bemärkelse. Effekten av de
senaste årens räntehöjningar har därav drivit upp de finansiella kost-
naderna samtidigt som det drivit ner fastighetsvärdena vilket säger en
hel del om hur de senaste årens räntehöjningar påverkat oss och
många andra fastighetsbolag.
Om Riksbankens prognostiserade räntekurva för de kommande
åren blir verklighet påverkar det oss på motsatt sätt positivt vad gäller
utvecklingen av såväl finansnetto som fastigheternas värden.
Under fjärde kvartalet har även valutakursdifferenser påverkat
fastighetsvärdet negativt med 530 miljoner kronor som förklaras av
förändringar i dollarkursen och danska kronan.
Ljusning på obligationsmarknaden
Med de transaktioner vi landade under 2023 har vi kunnat fortsätta
att stärka balansräkningen genom amortering av bankskulder och
lösen av obligationer. Vi löste under 2023 samtliga obligationer med
förfall under året och minskade den räntebärande skulden från
47,6 miljarder kronor vid ingången av 2023 till 33,6 miljarder kronor
vid utgången av året.
Efter årsskiftet har det sett ljusare ut på obligationsmarknaden
och i januari 2024 kunde vi kommunicera att vi framgångsrikt emitte-
rat nya gröna obligationer om 1 miljard kronor. De emitterades under
ett ramverk om 2 miljarder kronor med en löptid om 2,25 år och med
===== SIDA 5 =====
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023 5
en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter. Emissio-
nen övertecknades och kunde utökas med ytterligare 100 miljoner
kronor veckan efter. Vi såg ett stort intresse från såväl institutionella
investerare som privatpersoner, vilket kan tolkas som en signal om att
kapitalmarknaden börjar fungera igen. Det är förstås bra för oss, även
om räntorna fortfarande är på en hög nivå.
Vi kommer fortsatt lägga stort fokus på vår finansiering och på att
sänka vår belåningsgrad långsiktigt.
Arbetet framåt
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en begränsad utdel-
ning för verksamhetsåret om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B
och 20,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie. Effek-
terna av det rådande ränteläget lämnar mindre kapital kvar i bolaget
än vad vi historiskt varit vana vid och genom att behålla en större del
av medlen i bolaget kan vi förbättra såväl resultat som kassaflöde
samtidigt som vi fortsätter arbetet med att effektivisera vår kapital-
struktur. Därtill vill vi även fortsatt kunna fokusera på lönsamma inves-
teringar tillsammans med nuvarande och framtida hyresgäster och
på så vis förädla beståndet vidare. Mot bakgrund av detta bedömer
styrelsen att det här utdelningsförslaget är det bästa för bolaget och
därmed också för dess aktieägare.
Vårt fulla fokus nu och framåt ligger på att trimma och optimera
verksamheten för att därigenom förbättra såväl uthyrningsgrad som
överskottsgrad i fastighetsportföljen.
Vi kommer att vara återhållsamma med nyproduktionsprojekt och
istället lägga fokus på löpande hyresgästanpassningar.
Vi fortsätter att optimera vår finansiella struktur efter de nya förut-
sättningar som råder. De snabba förändringar vi sett på den finansiella
spelplanen har varit ogynnsamma och vi ska vara bättre riggade för
den typen av snabba omställningar framåt.
Tillsammans med alla medarbetare fortsätter vi arbetet med att
stärka vår lönsamhet och optimera verksamheten efter rådande
förutsättningar. Vi har en stabil fastighetsportfölj som håller långsik-
tigt och ett bestånd som är attraktivt för våra hyresgäster, nu och i
framtiden.
Rutger Arnhult
Verkställande direktör
Stockholm 21 februari 2024
Fastigheten Orgelpipan 4, på Klarabergsgatan i Stockholm, färdigställdes under fjärde kvartalet efter ombyggnation och modernisering.
Orgelpipan 4, som är fullt uthyrd, har sålts och frånträddes under februari 2024.
===== SIDA 6 =====
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 20236
Resultatposter jämförs med motsvarande period föregående år.
Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs
med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser oktober–decem -
ber, perioden och året avser januari–december.
INTÄKTER
Intäkterna uppgick till 1 016 mkr (1 185) under det fjärde kvartalet och
4 244 mkr (4 491) under året. Intäkterna påverkades positivt av index-
reglering och negativt av avyttringar. I jämförbart bestånd ökade in-
täkterna med 8 procent under året.
KOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick till 384 mkr (485) under kvartalet och
till 1 362 mkr (1 558) under året, där minskat bestånd på grund av av-
yttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fastighets-
kostnaderna med 5 procent under året, främst beroende på ökade
driftskostnader.
Centrala administrationskostnader uppgick till 43 mkr (47) under
kvartalet och 179 mkr (187) under året.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till –366 mkr (–324) under kvartalet och –1 464
mkr (–1 071) under året. De finansiella kostnaderna uppgick under året
till 1 488 mkr (1 169). Högre genomsnittlig marknadsränta bidrog till
ökade finansiella kostnader. Samtidigt bidrog en minskning av den
räntebärande skulden till att hålla tillbaka ökningen. Vid årets slut
uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,4 procent (3,6). Tom-
trättsavgälder och markhyra ingår i finansiella kostnader med 78 mkr
(63) för året. För ytterligare information se sidan 13.
RESULTAT
Driftsöverskottet uppgick till 632 mkr (700) under kvartalet och 2 882
mkr (2 933) under året. Överskottsgraden uppgick till 62 procent (59)
under kvartalet och 68 procent (65) under året. I jämförbart bestånd
ökade driftsöverskottet med 10 procent under året.
Förvaltningsresultatet uppgick till 223 mkr (329) under kvartalet
och 1 239 mkr (1 675) under året.
Intäkter, kostnader och resultat
RESULTATANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Resultatandelar i intresseföretag uppgick under året till –1 076 mkr
(–862). Under tredje kvartalet frånträdde Corem, tillsammans med
ALM Equity och Broskeppet Bostad, 51 procent av aktierna i Klövern
till Nrep till ett totalt värde om cirka 2,5 mdkr.
I samband med frånträdet omklassificerades kvarvarande innehav
i Klövern till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Fastigheter
Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under
kvartalet till –2 653 mkr (–3 110) och under året till –8 476 mkr
(–2 934). Orealiserade värdeförändringar under året uppgick till
–8 306 mkr och realiserade värdeförändringar till –170 mkr. För ytterli-
gare information se sidan 7.
Finansiella tillgångar
Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde
uppgick till 87 mkr (–1 105) under året. För ytterligare information se
sidan 14.
Derivat
Värdeförändringar på derivat uppgick till –919 mkr (–83) under kvarta-
let och –1 000 mkr (1 375) under året. Värdet på derivaten påverkas av
förändringar i marknadsräntorna.
GOODWILL
Under året uppgick nedskrivning av goodwill till –589 mkr (–635).
Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där ned-
skrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeförändring och
avyttring av fastigheter.
SKATT
Under året uppgick aktuell skatt till –49 mkr (–49). Uppskjuten skatt
uppgick till 490 mkr (319) under kvartalet och 1 865 mkr (597) under
året. Uppskjuten skatt är i huvudsak hänförlig till upplöst uppskjuten
skatt i samband med avyttring av fastigheter samt negativa värde-
förändringar i fastighetsbeståndet.
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
Övrigt totalresultat uppgick under året till –328 mkr (942) och avser
valutaomräkningsdifferenser.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20232022202120202019201820172016
INTÄKTER, MKR
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
20232022202120202019201820172016
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
===== SIDA 7 =====
7
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
FASTIGHETERNAS VÄRDE
Corems fastighetsbestånd bestod per den 31 december 2023 av 326
förvaltningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 2 428
tkvm och ett marknadsvärde om 58 033 mkr. Utöver det finns ett
BRF-projekt som klassificeras som omsättningsfastighet.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under året till
–8 476 mkr (–2 934), motsvarande –11 procent. Orealiserade värde för-
ändringar utgjorde –8 306 mkr och realiserade värdeförändringar –170
mkr.
Värdet på förvaltningsfastigheterna justerades ned under det fjär-
de kvartalet hänförligt till högre avkastningskrav. Av värdeförändring-
arna under perioden avser 57 procent beståndet i Sverige och 43 pro-
cent beståndet i Utland.
Per den 31 december 2023 värderades fastighetsbeståndet med
ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,8 procent (5,2).
Sedan årsskiftet 2022/2023 har fastighetsbeståndet värderats ned
med 11 procent. Totalt har värdet på fastighetsbeståndet justerats ned
14 procent sedan värderingarna var som högst i slutet av Q1 2022.
Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav normalt 20
till 30 procent värderas av externa värderare. Som grundregel extern-
värderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag kan göras
för enstaka fastigheter. Under 2023 anlitades Cushman & Wakefield,
Savills, Newsec, CBRE (Danmark) och Newmark (USA) som värde-
ringsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt marknadsinformation från
externa värderingsinstitut som stöd för den interna värderingen. För
känslighetsanalys och beskrivning av värderingsprinciper, se Corems
årsredovisning.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Under året frånträddes 132 fastigheter till ett underliggande fastig-
hetsvärde om 14,6 mdkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt upp-
gick till 626 mkr. Redovisad realiserad värdeförändring uppgick till
–170 mkr och inkluderar transaktionskostnader och i affärerna över-
enskommet avdrag för uppskjuten skatt.
Transaktioner under kvartalet i urval
Under kvartalet frånträddes 35 fastigheter till ett underliggande
fastig hetsvärde om 5,4 mdkr.
Bland annat frånträddes en portfölj om 24 lager- och logistikfast-
igheter belägna i Stockholm, Jönköping, Malmö och Norrköping. I se-
parata affärer frånträddes även Kalmar stadsbibliotek, två kontors-
fastigheter i Köpenhamn, tre logistikfastigheter i Sigtuna samt en
obebyggd tomträtt i New York.
Se samtliga frånträden under kvartalet på sid 9–10.
Fastighetsbeståndet
Transaktioner efter periodens utgång .
Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har teck-
nats avseende sex fastigheter till ett sammanlagt underliggande fast-
ighetsvärde om 1,6 mdkr. Bland annat frånträddes i februari fastighe-
ten Orgelpipan 4 (tomträtt) i Stockholm till ett underliggande
fastighetsvärde om 570 mkr.
I februari förvärvade Corem 30 procent av Åby Arena, med mässa
och hotell, från Åby travsällskap till ett underliggande fastighetsvärde
om 505 mkr. Åby Arena (fastigheterna Travbanan 2 och Travbanan 3)
är därefter helägd av Corem.
HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ
Den 31 december 2023 hade Corem cirka 3 200 hyresgäster med cir-
ka 5 800 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 3 740
mkr (4 417), hyresvärdet uppgick till 4 322 mkr (4 940) och den ekono-
miska uthyrningsgraden uppgick till 87 procent (89). Av kontrakterad
hyra förfaller 38 procent år 2027 eller senare. Den genomsnittliga åter-
stående kontraktstiden uppgick till 3,4 år (3,9).
Nettouthyrning
Nettouthyrningen uppgick till –7 mkr (4) under kvartalet och 83 mkr
(–26) under året. Totalt uppgick uthyrningar och omförhandlingar till
101 mkr under kvartalet, där 54 procent avsåg nya kunder och restera-
de del avsåg uthyrning till befintliga kunder.
För året uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 469 mkr, där
58 procent avser nya kunder.
Större uthyrningar
Under årets fjärde kvartal tecknades ett flertal stora hyresavtal.
I Örebro tecknades ett 5-årigt avtal med Tietoevry avseende cirka
1 200 kvm i nyuppförda Örebro Entré, fastigheten Olaus Petri 3:234.
Inflyttning är planerad till det andra kvartalet 2024.
I New York tecknades ett 15-årigt hyresavtal med AC Hospitality
avseende 353 kvm i projektfastigheten 28&7. Inflyttning är planerad
till det tredje kvartalet 2024.
I Stockholm tecknades ett 5-årigt avtal med Normal avseende
600 kvm i gallerian Globen Shopping, fastigheten Arenan 2. Inflytt-
ning är planerad till det andra kvartalet 2024.
I Köpenhamn tecknades ett 10-årigt avtal med SOS International
avseende 5 160 kvm i Fairway House. Inflyttning är planerad till tredje
kvartalet 2024.
Fastighetsbeståndet
2027–202620252024
KONTRAKTSFÖRFALL, MKR
0
400
800
1 200
1 600
2 000
-50
-25
0
25
50
75
100
125
150
-50
-25
0
25
50
75
100
125
150
Q4 Q1 Q2 Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2019 2020 2021 2022 2023
Q4
NETTOUTHYRNING, MKR
Kvartal Rullande 12 mån
===== SIDA 8 =====
8 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2024
FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–DEC 2023
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel — 8 548
Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 4 887
Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 11 158
Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 659
Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik — 2 622
Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 12 992
Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt — 5 089
Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 9 095
Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — 7 812
Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor — 6 370
Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor — 2 000
Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel — 1 166
Q1 Skyttbrink 30 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 2 896
Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 8 039
Q1 Magasinet 7 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 6 437
Q1 Slipskivan 9 Stockholm Huddinge Kontor — 912
Q1 Törnby 2:2 Stockholm Upplands-Väsby Lager/Logistik — 18 807
Q1 Linjalen 65 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 398
Q1 Linjalen 66 Stockholm Täby Lager/Logistik — 3 923
Q1 Linjalen 7 Stockholm Täby Lager/Logistik — 800
Q1 Linjalen 8 Stockholm Täby Lager/Logistik — 600
Q1 Linjalen 61 Stockholm Täby Lager/Logistik — 778
Q1 Smygvinkeln 9 Stockholm Täby Lager/Logistik — 960
Q1 Smygvinkeln 10 Stockholm Täby Kontor — 930
Q1 Smygvinkeln 12 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 864
Q1 Lodet 2 Stockholm Täby Lager/Logistik — 8 518
Q1 Mätstången 2 Stockholm Täby Kontor — 3 847
Q1 Mallen 3 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 488
Q1 Tumstocken 8 Stockholm Täby Handel — 2 413
Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 6 685
Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark — —
Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 271
Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor — 5 341
Q2 Veddesta 2:79 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 36 342
Q2 Bråta 2:136 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 20 212
Q2 Veddesta 2:90 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 581
Q2 Måseskär 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 19 255
Q2 Märsta 15:7 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 17 575
Q2 Bråta 2:150 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 17 930
Q2 Turbinen 1 Västerås Västerås Lager/Logistik — 17 757
Q2 Brämön 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 14 262
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE
2023 2022
Antal Kvm Mkr Mkr
Totalt årets början 458 3 194 535 78 387 83 084
Förvärv — — — 80
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 15 0191 1 993 2 903
Avyttringar –132 –781 128 –14 010 –2 329
Avyttring till Intressebolag Klövern AB — — — –4 374
Värdeförändringar, orealiserade — — –8 306 –2 565
Valutakursomräkning — — –31 1 588
Totalt vid årets slut 326 2 428 426 58 033 78 387
1) Exkl. sålda fastigheter.
===== SIDA 9 =====
9COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q2 Backa 30:4 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 10 375
Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 9 986
Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 9 278
Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 803
Q2 Stridsyxan 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 8 522
Q2 Högsbo 16:16 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 336
Q2 Anoden 2 & 5 Stockholm Huddinge Lager/Logistik — 8 336
Q2 Solsten 1:117 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 7 015
Q2 Stridsyxan 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 6 171
Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 993
Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 943
Q2 Högsbo 38:3 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 246
Q2 Kallhäll 9:36 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 5 150
Q2 Veddesta 2:63 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 896
Q2 Veddesta 2:31 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 836
Q2 Stångbettet 15 Malmö Malmö Lager/Logistik — 3 943
Q2 Skälby 3:1321 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 656
Q2 Flahult 21:14 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 3 526
Q2 Backa 25:6 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 3 360
Q2 Skälby 3:674 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 271
Q2 Skälby 3:1431 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 665
Q2 Skälby 3:1452 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 417
Q2 Viby 19:54 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 038
Q2 Viby 19:53 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 022
Q2 Skälby 3:676 Stockholm Järfälla Kontor — 1 924
Q2 Skälby 3:1446 Stockholm Järfälla Kontor — 1 844
Q2 Koborg 2 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 1 548
Q2 Fabrikören 6 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 1 440
Q2 Skälby 3:1418 Stockholm Järfälla Kontor — 1 343
Q2 Viby 19:32 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 1 189
Q2 Skyttbrink 36 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 860
Q2 Fabrikatet 1 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — —
Q2 Fabrikatet 4 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — —
Q2 Fabrikatet 5 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — —
Q2 Förbygeln 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 146
Q2 Gumsen 31 Kalmar Kalmar Lager/Logistik — 25 192
Q2 Koljan 24 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 5 781
Q2 Fredriksdal 1 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 3 498
Q2 Apotekaren 20 Kalmar Kalmar Handel — 1 871
Q2 Tenngjutaren 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 588
Q2 Mästaren 28 Kalmar Kalmar Handel — 1 348
Q2 Lärlingen 5 Kalmar Kalmar Kontor — 4 574
Q2 Gumsen 41 Kalmar Kalmar Kontor — 2 042
Q2 Timotejen 1 Kalmar Kalmar Handel — 1 552
Q2 Rybsen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 112
Q2 Sävenäs 169:1 Göteborg Partille Lager/Logistik — 7 653
Q2 Ugglum 7:117 Göteborg Partille Lager/Logistik — 3 320
Q2 Greve Köpenhamn Greve Lager/Logistik — 13 412
Q2 Märsta 24:8 Märsta Sigtuna Kontor — 1 141
Q3 Sicklaön 356:1 Stockholm Nacka Handel — 11 348
Q3 Kungsängen 24:3 Uppsala Uppsala Handel — 6 361
Q3 Brevduvan 20 Linköping Linköping Kontor — 4 211
Q3 Dahlian 18 Linköping Linköping Handel — 4 686
Q3 Kumlehusvej 1A Köpenhamn Roskilde Lager/Logistik — 23 711
Q4 Guldfisken 2 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 3 848
Q4 Paletten 1 Linköping Linköping Kontor — 6 048
===== SIDA 10 =====
10 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
PROJEKTVERKSAMHET
Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar
och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att
öka hyresvärdet.
Under 2023 investerades 1 993 mkr (2 903) i fastighetsbeståndet
avseende ny, till och ombyggnationer. Per den 31 december 2023 upp-
gick den återstående investeringsvolymen till 1 001 mkr (1 544). Vid
samma tidpunkt pågick totalt fem projekt med en beräknad investe-
ring överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyrnings-
graden i projekten uppgår till 62 procent. Projekten omfattar 47 497
kvm och har en återstående investering om 677 mkr.
Inflyttning i bostadsprojektet K1 Nacka Strand påbörjades under
det fjärde kvartalet 2023. Projektet, som omfattar 60 lägenheter med
en total BOA om 3 700 kvm, närmar sig slutskedet. K1 Nacka Strand
har varit uppdelat i säljetapper, där 50 av de 60 lägenheterna var sålda
per sista december. Ytterligare en lägenhet har sålts efter årets
utgång, resterande lägenheter är till försäljning och tillträden sker
löpande.
Kommersiella projekt i Sverige
I centrala Stockholm har fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergs-
gatan renoverats och moderniserats. Fastigheten färdigställdes under
det fjärde kvartalet och är fullt uthyrd till Sveriges Riksbank samt res-
taurangen AMI. Fastigheten avyttrades under 2023 och frånträddes i
februari.
I Västberga i södra Stockholm pågår projekt i fastigheterna Natt-
skiftet 12 och 14. Ett nytt parkeringshus med fyra våningar i Nattskiftet
12 är färdigställd, och i Nattskiftet 14 pågår renovering av kontorsloka-
ler.
I Örebro pågår andra etappen av byggnationen av Örebro Entré,
som avser om och påbyggnad om totalt cirka 10 200 kvm av en före
detta postterminal. Här flyttade Trafikverket in under fjärde kvartalet
och Länsstyrelsen Örebro flyttar in under andra kvartalet 2024.
I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs på
samma plats nära centrum, där den tidigare skolan brann ner. Inflytt-
ning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024.
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q4 Märsta 11:11 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 2 129
Q4 Märsta 11:14 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 3 261
Q4 Märsta 21:46 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 3 181
Q4 Bävern 2 Linköping Linköping Utbildning/vård/övrigt — 1 170
Q4 Bredskär 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 2 127
Q4 Stålet 3 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 10 407
Q4 Älgskytten 4 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 6 608
Q4 Kalvsvik 16:20 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 224
Q4 Ättehögen 9 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 4 410
Q4 Båtyxan 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 2 435
Q4 Krukskärvan 8 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 152
Q4 Sadelknappen 3 Malmö Malmö Lager/Logistik — 1 475
Q4 Ringpärmen 2 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 7 388
Q4 Ringpärmen 1 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 6 198
Q4 Revisorn 1 Stockholm Sollentuna Kontor — 2 944
Q4 Revisorn 2 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 4 491
Q4 Revisorn 3 Stockholm Sollentuna Kontor — 1 116
Q4 Rotorn 1 Stockholm Sollentuna Handel — 1 290
Q4 Rotorn 2 Stockholm Sollentuna Lager/Logistik — 1 565
Q4 Åby 1:197 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 3 372
Q4 Jordbromalm 6:11 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 4 133
Q4 Jordbromalm 6:59 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 3 272
Q4 Jordbromalm 6:62 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 2 548
Q4 Jordbromalm 6:68 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 995
Q4 Jordbromalm 6:64 Stockholm Haninge Kontor — 996
Q4 Jordbromalm 6:65 Stockholm Haninge Kontor — 1 010
Q4 Jordbromalm 6:66 Stockholm Haninge Handel — 1 512
Q4 Jordbromalm 6:67 Stockholm Haninge Kontor — 986
Q4 Jordbromalm 4:5 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 925
Q4 Finnslätten 2 Västerås Västerås Kontor — 5 945
Q4 Gammel Kongevej 60 (Codanhuset) Köpenhamn Köpenhamn Kontor — 30 471
Q4 Kalvebod Brygge 32 Köpenhamn Köpenhamn Kontor — 28 798
Q4 118 10th Avenue New York New York Mark — 0
TOTALT KVM — 781 128
===== SIDA 11 =====
11COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT
Stad Fastighet Beskrivning
Uthyrd yta,
kvm
Projektyta,
kvm
Beräknad
investering,
mkr
Återstående
investering,
mkr
Hyres-
värde, mkr
Färdig-
ställande,
år/kvartal
New York 1245 Broadway1 Nybyggnation kontorslokaler 9 711 17 115 1 829 376 207 24Q4
New York 28&71 Nybyggnation kontorslokaler 3 208 9 279 951 192 94 24Q4
Stockholm Nattskiftet 12&14 Nybyggnation garage samt ombyggnation
kontorslokaler
7 425 8 168 149 16 62 24Q1
Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och
Länsstyrelsen. Etapp 2
6 508 10 200 198 30 17 24Q2
Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 62 8 24Q4
TOTALT 29 587 47 497 3 204 677 332
1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 december 2023.
2) Projektytan innefattar viss nybyggnation samt anpassning av befintliga ytor och tekniskt lyft. Hyresvärdet avser endast tillskapade ytor.
Örebro Entré
Ett 5-årigt avtal tecknades under kvartalet med Tietoevry avseende
cirka 1 200 kvm i nyuppförda Örebro Entré. Inflyttning och färdig-
ställande beräknas till det andra kvartalet 2024.
28&7, New York
Ett 15-årigt avtal tecknades under kvartalet med AC Hospitality avse-
ende 353 kvm. Inflyttning är planerad till det tredje kvartalet 2024.
Nattskiftet 12&14
Nybyggnation av parkeringshus och ombyggnation av kontorslokaler i
Västberga i södra Stockholm. Projektet beräknas färdigställas under
det första kvartalet 2024.
Kommersiella projekt i New York
Corem äger tre projektfastigheter på Manhattan i New York: 1245
Broadway, 28&7 och 417 Park Avenue.
Projekten 1245 Broadway och 28&7 närmar sig färdigställande och
avser nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader. Båda pro-
jekten är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpass-
ningar i takt med uthyrning. Per den 31 december var elva hyresavtal
tecknade, vilket motsvarar en ytmässig uthyrningsgrad om 57 procent
i 1245 Broadway och 35 procent i 28&7. Kontraktsvärdet för tecknade
hyresavtal i New York uppgick per den 31 december 2023 till 14 miljo-
ner USD motsvarande cirka 140 mkr, vilket motsvarar cirka 11 000 kr/
kvm.
Till fastigheten 1245 Broadway finns markhyresavtal där nyttjan-
derättstillgång och leasingskuld redovisas i balansräkningen
Projektfastigheten 417 Park Avenue har en byggrätt för nybyggna-
tion av kontor om cirka 33 000 kvm. Förprojektering pågår och bygg-
start är planerad till tidigast 2025.
Under det fjärde kvartalet 2023 avyttrades tomträtten till projekt-
fastigheten 118 10th Avenue i Meatpackingområdet. Fastigheten har
en byggrätt för kontor om cirka 13 000 kvm.
===== SIDA 12 =====
12
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
FÖRDELNING PER REGION
Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad
i regioner: Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst
och Region Öst.
Region Stockholm innefattar Stockholm, Uppsala och Västerås.
Region Stockholm Logistik innefattar logistikfastigheter i Storstock-
RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER REGION
Intäkter, mkr
Fastighetskostnader,
mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Region Stockholm 1 805 1 752 –660 –731 1 145 1 021 63 58 503 947
Region Stockholm Logistik 417 633 –116 –187 301 446 72 70 146 372
Region Öst 852 896 –258 –302 594 594 70 66 297 477
Region Väst 774 855 –257 –288 517 567 67 66 178 394
Utland – Köpenhamn 287 298 –36 –24 251 274 87 92 28 23
Utland – New York 109 57 –35 –26 74 31 68 54 841 690
Totalt 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903
Förvaltningsbestånd 3 967 4 264 –1 223 –1 420 2 744 2 844 69 67 791 1 587
Förädlingsbestånd 277 227 –139 –138 138 89 50 39 1 202 1 316
Totalt 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903
NYCKELTAL PER REGION
Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Uthyrningsbar
area, tkvm
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
Region Stockholm 95 108 27 414 30 333 2 110 2 034 83 86 959 1 010
Region Stockholm Logistik 34 93 3 380 8 944 279 656 91 96 180 473
Region Öst 90 118 10 128 11 931 865 929 91 91 650 767
Region Väst 99 125 9 440 12 150 820 948 88 89 571 780
Utland – Köpenhamn 5 10 2 138 7 942 118 301 82 95 56 158
Utland – New York1) 3 4 5 533 7 087 130 72 100 100 12 7
Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195
Förvaltningsbestånd 294 419 48 939 66 732 3 923 4 595 87 91 2 234 2 985
Förädlingsbestånd 32 39 9 094 11 655 399 345 81 70 194 210
Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195
1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal.
holmsområdet. Region Väst innefattar Göteborg, Malmö, Halmstad
och Borås. Region Öst innefattar Linköping, Norrköping, Nyköping,
Jönköping, Kalmar och Örebro. Verksamheten i utlandet är indelad i
Köpenhamn och New York.
Föregående år, i tabellen nedan, har justerats efter omklassifice-
ring av fastigheter mellan regionerna.
HYRESVÄRDE, KR/KVM
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
2322212019181716
FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM
OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
2322212019181716
Kr/Kvm Tkvm
Fastighetsvärde/kvm
Uthyrningsbar area
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
FASTIGHETSVÄRDE
PER FASTIGHETSTYP , %
Kontor 68%
Lager/logistik 14%
Handel 5%
Övrigt 13%
===== SIDA 13 =====
13
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Den 31 december 2023 uppgick de räntebärande skulderna till
33 593 mkr (47 644). Periodiserade låneomkostnader uppgick till
258 mkr (171), vilket ger räntebärande skulder i balansräkningen om
33 335 mkr (47 473).
Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med
pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande
skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer,
vilka uppgick till 50 mkr (350) respektive 8 228 mkr (11 418) vid årets
slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 mkr.
Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av odragna
kreditfaciliteter i nordiska banker.
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 2,2 år (3,3) och
belåningsgraden uppgick till 55 procent (57).
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD
mkr
2023
31 dec
2022
31 dec
Räntebärande skulder 33 335 47 473
Justering periodiserade låneomkostnader 258 171
Räntebärande tillgångar –48 –122
Aktieinnehav –10 –1 104
Likvida medel –429 –979
Räntebärande nettoskuld 33 106 45 439
Obligationslån
Vid årets utgång fanns i koncernen 8 228 mkr i utestående noterade
obligationslån med förfall 2024 till 2025. Det fanns ett icke-säker ställt
Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgående till
10 000 mkr, varav 4 535 mkr var utestående.
Under kvartalet återbetalades ett obligationslån om 796 mkr. Utö-
ver det återköpte bolaget under kvartalet obligationer i andra löptider
om totalt 107 mkr.
Finansiering
BELÅNINGSGRAD, %
0
10
20
30
40
50
60
70
20232022202120202019201820172016
SOLIDITET, JUSTERAD, %
Soliditet, justerad
0
10
20
30
40
50
60
20232022202120202019201820172016
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
20232022202120202019201820172016
RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
2022 2023202120202019201820172016
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR
Den 31 december 2023 uppgick den genomsnittliga räntan i låne-
portföljen till 4,4 procent (3,6).
För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak.
Vid periodens utgång hade Corem ränteswappar till ett nominellt vär-
de om 21 012 mkr (17 790), och räntetak för 1 682 mkr (9 679) vilket
tillsammans motsvarade 68 procent av de räntebärande skulderna.
Sammantaget med de lån som löper med fast ränta innebar det att
69 procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swappar-
na har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har rän-
tenivåer i intervallet 2,5–4,5 procent. Den 31 december 2023 uppgick
marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 303 mkr (1 290).
Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till –919 mkr (–83)
och under året till –1 000 mkr (1 375).
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid årets slut till
2,6 år (1,9) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick
under året till 1,9 ggr (2,5).
LIKVIDA MEDEL
Den 31 december 2023 uppgick likvida medel till 429 mkr (979). I lik-
vida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC:s
förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ända-
mål enligt avtal med tredje part.
Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-facilite-
ter för utestående företagscertifikat, om totalt 3 525 mkr varav
3 031 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säker-
heter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt
till viss del även till att finansiera pågående projekt. Den räntebärande
nettoskulden uppgick till 33 106 mkr (45 439).
===== SIDA 14 =====
14
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
RATING
Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget
BBB- med negativa utsikter. Detta kreditbetyg bekräftades av Scope
under kvartalet.
EGET KAPITAL
Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare,
uppgick vid årets utgång till 22 003 mkr (31 268) varav 1 300 mkr av-
ser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 13,58 kr (22,17) per sta-
maktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stam aktie av serie D
och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet (NAV) per
stamaktie av serie A och B uppgick till 17,57 kr (26,42).
För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan
19.
Hybridobligation
Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om
1 300 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor
+8 procentenheters marginal.
Soliditet
Vid årets utgång uppgick den justerade soliditeten till 41 procent (39)
och soliditeten till 34 procent (34).
KASSAFLÖDE
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd-
ring i rörelsekapital, uppgick under året till 1 318 mkr (1 698).
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 13 832 mkr
(–1 294) under året och kassaflödet från finansieringsverksamheten
uppgick till –15 096 mkr (–583).
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr
Varav utestående
obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr
Rörligt1 11 999 — — — —
2024 4 582 14 597 13 522 5 528 1 075
2025 4 490 12 996 12 496 2 700 500
2026 — 4 544 2 594 — 1 950
2027 1 574 341 341 — —
2028 1 574 716 716 — —
Senare 9 374 3 924 3 924 — —
Totalt 33 593 37 118 33 593 8 228 3 525
1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 682 mkr av räntetak.
OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-12-31 1
Typ
Emissions-
tidpunkt Förfall Emittent
Utestående volym,
mkr
Emissionsspread
över 3m Stibor, %
Grön Icke-säkerställd MTN 201² okt-20 apr-24 Kelly 1 835 3,25
Grön Icke-säkerställd³ okt-20 apr-24 Corem 1 343 3,50
Grön Icke-säkerställd jan-22 okt-24 Corem 2 350 2,75
Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 2 500 3,25
Icke-säkerställd MTN 204 mars-21 sep-25 Kelly 200 3,50
Totalt 8 228
1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB.
2) 576 mkr har återköpts efter årets utgång.
3) 273 mkr har återköpts efter årets utgång.
AKTIEINNEHAV
Corems innehav i Klövern
Innehavet i Klövern uppgick till 1 340 mkr vid årets slut och klassificeras
som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Innehavet har
under året omklassificerats från Andelar i intressebolag.
I augusti sålde Corem, tillsammans med ALM Equity och Broskep-
pet Bostad, 51 procent av aktierna i Klövern till Nrep till ett totalt värde
om cirka 2,5 mdkr. Försäljningen innebar för Corem en positiv likvidi-
tetseffekt om 1,4 mdkr, som erhölls under tredje kvartalet, och en
negativ resultateffekt om cirka 1 mdkr, som redovisades under andra
kvartalet.
Affären innebar att Nrep åtar sig över tid att investera genom
riktade nyemissioner vilket tillsammans med sedvanlig extern finan-
siering möjliggör färdigställande av Klöverns projektportfölj om cirka
18 000 bostäder. Nreps ägande i Klövern kommer att uppgå till
65 procent efter genomförd transaktion och emission om 1 mdkr.
Corems ägarandel kommer efter det att uppgå till 17 procent. Ägarna
kommer därefter att erbjudas möjlighet att behålla sin ägarandel
genom att delta i framtida emissioner.
Övriga innehav
I januari 2023 sålde Corem sitt innehav i Castellum till ett värde av
1 190 mkr. Försäljningen innebar en positiv resultateffekt i första
kvartalet med 90 mkr.
===== SIDA 15 =====
15
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Aktier och ägare
AKTIEFAKTA, 31 DEC 2023
Börsvärde 15,7 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap
LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59
Antal aktieägare 45 632
Stamaktie serie A
Antal aktier 93 730 797
Stängningskurs 10,65 kr
ISIN SE0010714279
Stamaktie serie B
Antal aktier 1 023 591 380
Stängningskurs 10,62 kr
ISIN SE0010714287
Stamaktie serie D
Antal aktier 7 545 809
Stängningskurs 182,00 kr
ISIN SE0015961594
Preferensaktie
Antal aktier 12 415 295
Stängningskurs 200,50 kr
ISIN SE0010714311
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR
0
5
10
15
20
25
30
35
2322212019181716
UTDELNING PER STAMAKTIE
AV SERIE A OCH B, KR
1Föreslagen utdelning
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
23222120191817 1
Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap
med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam-
aktier av serie D och preferensaktier.
Den 31 december 2023 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier,
varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av
serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens-
aktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en
stam aktie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie
berättigar till en tiondels röst vardera.
ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER
Corem återköpte inga egna aktier under det fjärde kvartalet. Per den
31 december 2023 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier
av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000
återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick
vid samma tidpunkt till 418 mkr. Aktierna är återköpta till en genom-
snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamak-
tie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D.
OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A
Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av
serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B.
Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under
första eller andra omvandlingsperioden 2023.
Corem tecknade under slutet av året ett tioårigt hyresavtal med
SOS International avseende 5 160 kvm kontor i Fairway House i Kö-
penhamn. Inflyttning planeras till tredje kvartalet 2024.
===== SIDA 16 =====
16
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Års re-
dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget
i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri-
diska personer.
I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde-
ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen
redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt
väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget.
Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har
skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt
värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med
nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte
är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i
Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas
i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har
haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis-
ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Års-
redovisning för 2022.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
DEFINITIONER
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått
som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal
och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och
bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är
dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras
definitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande
beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från
de finansiella rapporterna.
HÅLLBARHET
Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte-
grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk
och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs-
partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins-
kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata
rapporteras på helårsbasis.
MEDARBETARE
Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god
marknadskännedom, är en del av Corems strategi. Corem har sitt säte
i Stockholm där även huvudkontoret ligger.
Genomsnittligt antal anställda i koncernen under året var 309
(336). Av de anställda var 47 procent (46) kvinnor.
RISKER
Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker
som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat.
Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter,
konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig-
hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, finansiering, noterade
innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet.
För mer information om identifierade risker, se Corems års- och
hållbarhetsredovisning för 2022.
Övrig information
COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023
Aktieägare
Stamaktier
av serie A,
tusental
Stamaktier
av serie B,
tusental
Stamaktier
av serie D,
tusental
Preferens-
aktier,
tusental
Andel
kapital, %
Andel
röster, %
Rutger Arnhult via bolag1 43 899 460 126 3 274 0 44,61 47,10
Gårdarike1 31 313 29 694 25 26 5,37 17,90
Handelsbanken fonder — 78 204 104 — 6,89 4,09
Länsförsäkringar fondförvaltning — 42 876 — — 3,77 2,24
State Street Bank & Trust Co — 40 197 20 102 3,55 2,10
JP Morgan Chase Bank N.A. — 26 096 — 227 2,31 1,37
Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 — — 1,00 1,34
Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 — — 0,90 0,89
CBNY Norges Bank — 16 528 — — 1,45 0,86
Avanza Pension 229 11 873 321 1 785 1,25 0,85
AMF TJÄNSTEPENSION AB — 15 500 — — 1,36 0,81
Prior & Nilsson — 14 426 — — 1,27 0,75
Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 — 0 0,52 0,62
SEB Life International 1 110 498 36 22 0,15 0,61
Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 — 0,56 0,60
Övriga aktieägare 10 687 221 607 3 646 10 253 21,65 17,87
TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00
Återköpta aktier² 2 914 35 691 42 — 3,40
TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00
1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av
sina kunders Coremaktier. Detta har justerats för i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare.
2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning.
===== SIDA 17 =====
17
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
TVISTER
Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultat-
påverkan.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt
marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns-
ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor.
Transaktioner med Wästbygg uppgick under året till 44 mkr (57).
Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras av
Rutger Arnhult. Corem har vidare ett avtal om förhyrning av M2-Grup-
pen, med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr t o m 2023. Därutöver har
Corem-koncernen köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater, i vil-
ken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett belopp
om 17 mkr (13) under året.
MODERBOLAGET
Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjäns-
ter åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och adminis-
tration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättning-
en uppgick till 537 mkr (559). Periodens resultat uppgick till –276 mkr
(200). Under året har moderbolaget erhållit utdelningar från koncern-
bolag motsvarande 1 161 mkr och gjort nedskrivning av andelar i
koncernbolag med 1 230 mkr på grund av negativa värdeförändringar
i förvaltningsfastigheter i underkoncerner. Räntebärande skulder
uppgick till 5 943 mkr (7 981) vilka till stor del lånas vidare till andra
koncernbolag.
ÅRSSTÄMMA 2024
Årsstämma i Corem Property Group AB (publ) kommer att hållas den
23 april 2024.
UTDELNING
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,10 kr (0,40) per stamaktie av serie
A och B, samt 20,00 kr (20,00) per stamaktie av serie D och preferens-
aktie. Utdelningen avseende stamaktie av serie A och B föreslås utbe-
talas vid fyra tillfällen om vardera 0,025 kr (0,10) medan utdelningen
avseende stamaktie av serie D och preferensaktie föreslås utbetalas
vid fyra tillfällen om vardera 5,00 kr (5,00). Avstämningsdagar för
utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier
föreslås vara sista bankdagen i respektive kalenderkvartal med för-
väntad utbetalning tre bankdagar därefter.
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
Corem emitterade icke säkerställda gröna obligationer om 1 mdkr i ja-
nuari 2024 och om 0,1 mdkr i februari 2024. Obligationerna emittera-
des under ett ramverk om 2 mdkr, har en löptid om 2,25 år och löper
med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor plus 375 baspunkter och
slutligt förfall 7 maj 2026.
Efter periodens utgång har obligationer till ett värde av 849 mkr
återköpts.
Avtal om försäljning med frånträden efter periodens utgång har
tecknats avseende sex fastigheter till ett sammanlagt underliggande
fastighetsvärde om 1,6 mkr.
I februari tecknades ytterligare ett hyresavtal i fastigheten 28&7 i
New York.
Stockholm den 21 februari 2024
Styrelsen i Corem Property Group AB (publ)
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av
Corems revisorer.
Under fjärde kvartalet tecknade Corem ett femårigt hyreskontrakt med butikskedjan Normal i gallerian Globen Shopping, fastigheten Arenan 2,
i Stockholm.
===== SIDA 18 =====
18 COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Mkr
2023
3 mån
okt–dec
2022
3 mån
okt–dec
2023
12 mån
jan–dec
2022
12 mån
jan–dec
Intäkter 1 016 1 185 4 244 4 491
Fastighetskostnader –384 –485 –1 362 –1 558
Driftsöverskott 632 700 2 882 2 933
Central administration –43 –47 –179 –187
Finansnetto –366 –324 –1 464 –1 071
Förvaltningsresultat 223 329 1 239 1 675
Resultatandelar i intresseföretag 0 –723 –1 076 –862
Värdeförändringar fastigheter –2 653 –3 110 –8 476 –2 934
Värdeförändringar finansiella tillgångar –6 –14 87 –1 105
Värdeförändringar derivat –919 –83 –1 000 1 375
Nedskrivning goodwill –197 –247 –589 –635
Resultat före skatt –3 552 –3 848 –9 815 –2 486
Skatt 487 305 1 816 548
Periodens resultat –3 065 –3 543 –7 999 –1 938
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –3 068 –3 513 –7 970 –1 948
Innehav utan bestämmande inflytande 3 –30 –29 10
–3 065 –3 543 –7 999 –1 938
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Mkr
2023
3 mån
okt–dec
2022
3 mån
okt–dec
2023
12 mån
jan–dec
2022
12 mån
jan–dec
Periodens resultat –3 065 –3 543 –7 999 –1 938
Övrigt totalresultat
Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –555 –275 –328 942
Övrigt totalresultat efter skatt –555 –275 –328 942
PERIODENS TOTALRESULTAT –3 620 –3 818 –8 327 –996
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –3 623 –3 788 –8 298 –1 016
Innehav utan bestämmande inflytande 3 –30 –29 20
–3 620 –3 818 –8 327 –996
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,97 –3,37 –7,88 –2,25
Antal utestående aktier, tusental
Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717
Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 081 271
Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504
Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.
===== SIDA 19 =====
19COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr
2023
31 dec
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 1 785 2 374
Förvaltningsfastigheter 58 033 78 387
Nyttjanderättstillgångar 1 375 1 623
Andelar i intresseföretag 0 3 415
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 351 5
Derivat 562 1 312
Övriga anläggningstillgångar 144 232
Summa anläggningstillgångar 63 250 87 348
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 290 206
Kortfristiga placeringar — 1 099
Övriga omsättningstillgångar 881 1 230
Likvida medel 429 979
Summa omsättningstillgångar 1 600 3 514
SUMMA TILLGÅNGAR 64 850 90 862
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 22 003 31 268
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 14 43
Summa eget kapital 22 017 31 311
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 19 505 32 745
Leasingskulder 1 375 1 623
Uppskjuten skatteskuld 5 709 7 562
Derivat 259 22
Övriga skulder 41 43
Summa långfristiga skulder 26 889 41 995
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 13 830 14 728
Övriga skulder 2 114 2 828
Summa kortfristiga skulder 15 944 17 556
Summa skulder 42 833 59 551
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 64 850 90 862
Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag
Mkr
Moderbolagets
aktieägare
Innehav utan
bestämmande
inflytande Totalt
Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311
Periodens totalresultat –4 675 –32 –4 707
Utdelning –830 — –830
Hybridobligation –98 — –98
Eget kapital 2023-09-30 25 666 11 25 677
Periodens totalresultat –3 623 3 –3 620
Hybridobligation –40 — –40
Eget kapital 2023-12-31 22 003 14 22 017
===== SIDA 20 =====
20
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Mkr
2023
3 mån
okt–dec
2022
3 mån
okt–dec
2023
12 mån
jan–dec
2022
12 mån
jan–dec
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott 632 700 2 882 2 933
Central administration –43 –47 –179 –187
Avskrivningar mm 5 6 23 26
Erhållen ränta, utdelningar mm 14 20 34 59
Erlagd ränta mm –339 –289 –1 351 –1 057
Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –21 –16 –78 –63
Betald inkomstskatt –5 –3 –13 –13
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapital 243 371 1 318 1 698
Förändring omsättningsfastigheter –21 –52 –84 –143
Förändring av kortfristiga fordringar 148 70 264 138
Förändring av kortfristiga skulder 1 702 –780 539
Kassaflöde från den löpande verksamheten 371 1 091 718 2 232
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –383 –944 –1 993 –2 903
Förvärv av förvaltningsfastigheter — — — –80
Avyttring av förvaltningsfastigheter 5 203 587 13 248 2 273
Avyttring av aktieinnehav — 22 1 190 22
Förändring av andelar i intressebolag 0 — 1 383 0
Erhållna likvida medel, delavyttring koncernbolag — — — 8
Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — — — –575
Förändring övriga anläggningstillgångar 3 –11 4 –39
Kassaflöde från investeringsverksamheten 4 823 –346 13 832 –1 294
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –208 –208 –830 –627
Hybridobligation, ränta –40 –25 –138 –87
Återköp egna aktier — — — –121
Upptagna lån 2 385 757 10 661 14 077
Amorterade lån –7 540 –664 –24 789 –13 825
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –5 403 –140 –15 096 –583
Periodens kassaflöde –209 605 –546 355
Likvida medel vid periodens början 644 374 979 571
Kursdifferens i likvida medel –6 0 –4 53
Likvida medel vid periodens slut 429 979 429 979
===== SIDA 21 =====
21
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Mkr
2023
12 mån
jan–dec
2022
12 mån
jan–dec
Nettoomsättning 537 559
Kostnad sålda tjänster –358 –372
Bruttoresultat 179 187
Central administration –179 –187
Rörelseresultat 0 0
Resultat från andelar i koncernföretag –69 781
Resultat från andelar i kortfristiga placeringar — –426
Ränteintäkter och liknande resultatposter 292 200
Räntekostnader och liknande resultatposter –497 –466
Resultat efter finansiella poster –274 89
Koncernbidrag, erhållna –2 117
Resultat före skatt –276 206
Skatt — –6
Periodens resultat –276 200
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Mkr
2023
31 dec
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 4
Maskiner och inventarier 5 8
Andelar i koncernföretag 21 456 22 686
Fordringar på koncernföretag 7 192 7 554
Kortfristiga placeringar — 1 190
Övriga kortfristiga fordringar 31 47
Kassa och bank 134 54
SUMMA TILLGÅNGAR 28 824 31 543
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 21 859 22 965
Räntebärande skulder 5 943 7 981
Skulder till koncernföretag 393 —
Ej räntebärande skulder 629 597
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 28 824 31 543
===== SIDA 22 =====
22
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Nyckeltal
2023
3 mån
okt–dec
2022
3 mån
okt–dec
2023
12 mån
jan–dec
2022
12 mån
jan–dec
2021
12 mån
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 58 033 78 387 58 033 78 387 83 084
Direktavkastningskrav värdering, % 5,8 5,2 5,8 5,2 5,1
Hyresvärde, mkr 4 322 4 940 4 322 4 940 4 957
Uthyrningsbar area, kvm 2 428 426 3 194 535 2 428 426 3 194 535 3 478 659
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 89 87 89 89
Ytmässig uthyrningsgrad, % 78 83 78 83 83
Överskottsgrad, % 62 59 68 65 68
Antal förvaltningsfastigheter, st 326 458 326 458 518
Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,4 3,9 3,4 3,9 3,7
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % –51,5 –42,4 –29,9 –6,0 21,7
Justerad soliditet, % 41 39 41 39 43
Soliditet, % 34 34 34 34 36
Räntebärande nettoskuld, mkr 33 106 45 439 33 106 45 439 43 818
Belåningsgrad, % 55 57 55 57 53
Belåningsgrad fastigheter, % 43 45 43 45 38
Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 2,0 1,9 2,5 2,7
Genomsnittlig ränta, % 4,4 3,6 4,4 3,6 2,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,6 1,9 2,6 1,9 2,6
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,2 3,3 2,2 3,3 3,8
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,08 0,19 0,65 1,10 1,16
Resultat per stamaktie A och B, kr –2,97 –3,37 –7,88 –2,25 5,52
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 17,57 26,42 17,57 26,42 29,60
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,58 22,17 13,58 22,17 23,94
Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59
Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72
Utdelning per stamaktie A och B, kr — — 0,10¹ 0,40 0,40
Utdelning per stamaktie D, kr — — 20,00¹ 20,00 20,00
Utdelning per preferensaktie, kr — — 20,00¹ 20,00 20,00
Aktiekurs per stamaktie A, kr 10,65 10,45 10,65 10,45 32,60
Aktiekurs per stamaktie B, kr 10,62 8,39 10,62 8,39 32,65
Aktiekurs per stamaktie D, kr 182,00 170,60 182,00 170,60 316,00
Aktiekurs per preferensaktie, kr 200,50 211,50 200,50 211,50 324,00
Antal aktier, tusental
Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 084 778
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 081 271 740 815
Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 546
Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415
1) Föreslagen utdelning
===== SIDA 23 =====
23
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Definitioner
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och
mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag
beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och
mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt
identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med
genomsnittet av ingående och utgående eget
kapital2.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för marknads-
värde på noterade aktieinnehav, räntebärande
tillgångar samt likvida medel i relation till fastig-
heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och
andelar i intresse företag.
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter
i relation till fastigheternas verkliga värde.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser kostna-
der för koncernledning och koncerngemensamma
funktioner.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet i fastighets-
värderingarna.
Driftsöverskott
Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis
drifts- och underhållskostnader samt fastighets-
skatt).
Eget kapital per stamaktie av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie
D samt hybridobligationer, i relation till antal ute-
stående stamaktier av serie A och B.
Eget kapital per stamaktie av serie D
Stamaktien av serie D:s genomsnittliga
emissionskurs.
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde
Förvaltningsbestånd
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning.
Förvaltningsfastigheter
Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk-
ningen innefattar både förvaltningsbeståndet
och förädlingsbeståndet.
Förvaltningsresultat
Driftsöverskott, central administration samt
finansnetto.
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B
Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på
preferensaktier och stamaktier av serie D samt
ränta på hybridobligationer i förhållande till genom-
snittligt antal utestående stamaktier av serie A
och B.
Förädlingsbestånd
Fastigheter med pågående eller planerade om-
eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre
standard eller ändrad användning av lokalerna.
Genomsnittlig kapitalbindning
Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande
skulder.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande
skulder och derivat.
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid avseende
ränte bindningen på räntebärande skulder och
derivat.
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd
marknadshyra för vakanta lokaler.
Justerad soliditet
Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu-
sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie-
kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd
uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för
goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be-
lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig
till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde
och skattemässigt restvärde, i procent av balans-
omslutningen justerat för goodwill hänförlig till
uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar.
Jämförbart bestånd
De fastigheter som ingått i beståndet under hela
rapporteringsperioden samt under hela jämförelse-
perioden samt justerat för intäkter och kostnader
av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyres-
avtal, försäkringsersättning och kundförluster.
Nettouthyrning
Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal,
reducerat för under perioden uppsagda hyres-
avtal och konkurser.
Omsättningsfastigheter
Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk-
tion alternativt som är avsedda för framtida
bostadsrättsproduktion.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv,
avyttringar, investeringar och valutakursom-
räkning.
Realiserade värdeförändringar, fastigheter
Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag
för fastigheternas senast redovisade verkliga
värde och omkostnader vid försäljning.
Resultat per stamaktie av serie A och B
Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning
på preferensaktier och stamaktier av serie D
samt ränta på hybridobligationer i förhållande
till genomsnittligt antal utestående stamaktier
av serie A och B.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande till-
gångar, noterade aktieinnehav och likvida medel.
Räntebärande skulder
Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på
lånat kapital, samt periodiserade låneomkostna-
der.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre-
tags förvaltningsresultat exklusive finansiella
kostnader1 dividerat med finansiella kostnader1.
Soliditet
Eget kapital2 i procent av balansomslutningen.
Substansvärde (NAV) per stamaktie
av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie
D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till
uppskjuten skatteskuld, med återläggning av
derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till
antal utestående stamaktier av serie A och B.
Totalt antal aktier
Registrerade aktier inklusive egna återköpta
aktier.
Utestående aktier
Registrerade aktier med avdrag för egna
återköpta aktier.
Uthyrningsbar area
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Ytmässig uthyrningsgrad
Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar
area.
Årligt kontraktsvärde
Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av intäkter.
1 Exklusive tomträttsavgäld och valutakurs
differenser.
2 Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktie ägare.
===== SIDA 24 =====
24
COREM – BOKSLUTSKOMMUNIKÉ JANUARI–DECEMBER 2023
Kalendarium
FINANSIELLA RAPPORTER
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Vecka 13 2024
Delårsrapport januari–mars 2024 23 april 2024
Årsstämma 2024 23 april 2024
Delårsrapport januari–juni 2024 12 juli 2024
Delårsrapport januari–september 2024 24 oktober 2024
UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 28 mars 2024
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 april 2024
KONTAKTPERSONER:
Rutger Arnhult, vd, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se
Eva Landén, vice vd, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se
Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s
marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande
den 21 februari 2024 klockan 08:00 CET.
Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm
Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00
Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm
Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.