FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2024
===== SIDA 1 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
1
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Vi ser en hög uthyrningsaktivitet och
levererar en fortsatt positiv nettouthyrning.
Knut Rost, vd
Q12024Diös Fastigheter Delårsrapport
===== SIDA 2 =====
2
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalet i korthet
Omslag: Anna Ericson, HR-ansvarig.
2024
jan-mar
2023
jan-mars
R12
apr-mar
2023
jan-dec
Intäkter 639 617 2 526 2 504
Driftöverskott 407 389 1 729 1 711
Förvaltningsresultat 200 2261 877 903
Resultat före skatt 363 -423 -177 -963
Resultat efter skatt 259 -333 -259 -850
Överskottsgrad, % 65 64 70 70
Uthyrningsgrad, % 92 92 92 92
Avkastning på eget kapital, %2 -2,2 -1,7 -2,2 -7,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2 6,2 7,91 6,2 6,4
Soliditet, % 35,8 37,4 34,6
Belåningsgrad fastigheter, % 53,9 53,7 54,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,61 2,1 2,2
Eget kapital per aktie, kr 79,4 83,2 77,6
EPRA NRV per aktie, kr 96,0 98,1 95,6
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
2 Rullande 12 månader.
Diös meddelar att vd Knut Rost kommer att sluta på Diös.
Han arbetar kvar som vd i bolaget under 2024 eller tills ny vd
rekryterats.
Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Gävle och Östersund för 385
mkr. Frånträde sker under första respektive andra kvartalet 2024.
Diös avyttrar 2 fastigheter i Umeå och Sundsvall för 212 mkr.
Frånträde under andra kvartalet 2024.
Diös har refinansierat 4 000 mkr bankskuld på löptider om 2-4 år.
Måluppföljning
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR
Inledning
Intäkterna ökade med 4 procent och uppgick till 639 mkr (617).
Nettouthyrningen uppgick till 1 mkr (3).
Driftöverskottet ökade med 5 procent och uppgick till 407 mkr
(389).
Förvaltningsresultatet1 minskade med 12 procent och uppgick
till 200 mkr (226).
Orealiserade värdeförändringar1 på fastigheterna uppgick till
6 mkr (-569) och på derivaten till 226 mkr (-79).
Resultat efter skatt uppgick till 259 mkr (-333).
Resultat per aktie uppgick till 1,86 kr (-2,36).
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %
VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO 2e
-5
-10
2020 2021 2022 R122023
10
15
20
0
5
25
Snittavkastning
0
1 000
2 000
2018 2021 2022 2023 R12
3 000
4 000
8 000
7 000
6 000
5 000
Scope 1 Scope 2
-16%
Viktiga händelser
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget
kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxid-
utsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018.
===== SIDA 3 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
3
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Grön omställning på vår marknad norra Sverige
Löpande annonseras nya investeringar i norra Sverige, kopplade till den gröna om
ställningen. Investeringarna går till såväl nyetableringar som befintliga bolag i både
statlig och privat regi. I början av april offentliggjorde SSAB att de ska bygga ett
nytt, fossilfritt stålverk i Luleå som beräknas minska Sveriges totala koldioxidutsläpp
med 7 procent, en investering på motsvarande 4,5 miljarder euro. Med den gröna
omställningen som utgångspunkt har vi stora möjligheter att skapa tillväxt både
för oss som bolag, för våra städer och för Sverige som land. Det handlar om att ta
tillvara kraften och våga ställa om för en lönsam och grön framtid. Med vårt arbete
för lägre klimatpåverkan – bland annat genom effektiv energioptimering, återbruk
i våra hyresgästanpassningar och smartare materialval – tar vi oss närmare vårt mål
om 50 procent minskade utsläpp till 2030.
Transaktioner och projekt
En sjunkande inflationstakt och förväntan om räntesänkningar under året bidrar
såklart till en optimistisk framtidssyn. Vi märker redan en högre aktivitet och ett
högre intresse på transaktionsmarknaden. Under kvartalet har vi tecknat avtal om
att avyttra 22 bostadsfastigheter i Östersund och Gävle för 385 miljoner kronor,
samt en fastighet i Umeå och en i Sundsvall för totalt 212 miljoner kronor. Från
träden sker under andra kvartalet. Därutöver har vi ett flertal aktiva dialoger om fler
transaktioner, både förvärv och avyttringar. Vårt fokus är högavkastande fastigheter,
framför allt kontor, där vi ser den starkaste utvecklingen.
Av våra pågående projekt är utvecklingen av fastigheten Mimer, med Högskolan
Dalarna som hyresgäst, den som ligger närmast i tid för färdigställande. I juni 2024
lämnar vi över nycklarna till det som blir en av Sveriges mest moderna högskolor.
Andra projekt som Västra Stranden i Luleå, ett helt nytt kvarter med hyresgäster som
Försäkringskassan och Sys Partner, och Kvarteret Vale i Umeå, med Försäkringskassan
som största hyresgäst, går enligt plan.
Finansiella förutsättningar
Vårt resultat för kvartalet är fortsatt präglat av ökade finansiella kostnader jämfört
med samma period föregående år. Vi har under kvartalet refinansierat bankskuld
om 4 miljarder på bra villkor, dock med något högre marginaler än tidigare, och
VD-ord En ljusare framtid
Under första kvartalet ser vi en förbättrad ekonomi och en hög uthyrnings
aktivitet. Vi levererar en fortsatt positiv nettouthyrning, en överskottsgrad på
65 procent och uthyrningsgrad på 92 procent. Den gröna omställningen, som
vi bara sett början på, är en tillväxtmotor för oss, för våra städer och för hela
landet. Den råvaruindustri som byggt Sveriges ekonomi gör det igen genom
den gröna omställningen. Ett starkare Sverige och en ljusare framtid.
Resultat
Början av året har präglats av fortsatt god affärsaktivitet, med en efterfrågan på
framför allt kontorslokaler. Vi har många pågående dialoger om nyuthyrningar
och omförhandlingar av befintliga hyresavtal. I jämförbart bestånd ökade drifts
överskottet med 7 procent för kvartalet, detta tack vare fler uthyrningar av
vakanser och indexuppräkning av våra hyresavtal. Färdigställda projekt bidrar
under kvartalet med cirka 5 miljoner kronor i intäkter. I en generellt utmanande
konjunktur har vårt kostnadsfokus och vår effektiva förvaltning bidragit till
ett ökat driftöverskott. Jag tror att direktavkastningskraven nått sin topp och
vi ser för kvartalet stabila fastighetsvärden.
Jag är övertygad om att de investeringar som görs på vår marknad kommer att
bygga Sveriges ekonomiska förutsättningar framåt. Vi är med och skapar förutsätt
ningar utifrån vårt fokus; att som största fastighetsägare i dessa tillväxtstäder tillgodose
behovet av attraktiva kontor och kommersiella lokaler för urban service samt att
bidra till att fler bostäder byggs. I takt med en ökad efterfrågan på kontor i rätt läge,
och en mer stabil ekonomi, har vi möjlighet att öka hyresnivåerna och fortsätta
minska vakanserna genom aktiva omförhandlingar och nyuthyrningar.
Vi har gjort flera nya kontorsuthyrningar under kvartalet, exempelvis Krono
fogden i Luleå, 1 100 kvm, Sigma i Umeå, 450 kvm och Metria i Umeå, 540 kvm.
Bjurås Sparbank i Falun flyttar till 480 kvm och itbolaget Nordlo och försäkrings
förmedlaren Max Matthiessen tar plats på Gävle Brovägen om totalt 1 080 kvm.
Samtidigt som kontorsmarknaden växer upplever vi att intresset för de lokaler
som vi utvecklar för urban service är stort. Under kvartalet har till exempel Normal
och Clas Ohlson öppnat och återöppnat i Sundsvall. Till midsommar återöppnar
även Åhléns i Mora.
Inledning
vi ser nu att kapitalmarknaden återigen fungerar väldigt bra. Likviditeten ökar och
marginalerna är betydligt mycket lägre än för sex månader sedan. Likviden från våra
avyttringar har nyttjats till att amortera skuld, vilket har stärkt vår balansräkning. Vi
siktar fortsatt på en belåningsgrad runt 50 procent över tid. När styrräntan sänks,
vilket jag tror kommer börja ske i maj, bidrar det till en direkt positiv effekt på vårt
finansnetto.
Utblick
På kort sikt fortsätter vi navigera i en stökig tid, samtidigt som vi rustar för nya
affärsmöjligheter framåt. Jag är övertygad om att kommande räntesänkningar
och en tryggare investerarmarknad kommer att gynna oss. Det som sker med de
enorma investeringar som görs på vår marknad, i vår tids största gröna tillväxt
revolution, kommer tillsammans med vår handlingskraft och vår starka affärs kultur
skapa ännu bättre förutsättningar för vår affär. Vi tror på vårt erbjudande, på våra
städer och på en ljusare tid framåt för att skapa värde för våra hyresgäster, för oss
och för våra aktieägare.
Knut Rost, vd
===== SIDA 4 =====
4
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder
skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktie ägare
och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel
av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyres
intäkterna kommer från kontor.
Om bolaget
Att skapa Sveriges
mest inspirerande
städer.
Vision
Antal fastigheter Fastighetsvärde, mdr Uthyrningsbar area, tkvm
353 30,6 1 576
FASTIGHETSVÄRDE, MKR
5 000
10 000
15 000
25 000
30 000
2015 2021 2022 2023 Q1
2024
2016 2017 2018 2019 2020
20 000
35 000
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
0
200
400
600
1 000
800
1 200
2015 2021 2022 2023 R122016 2017 2018 2019 2020
HYRESINTÄKTER, MKR
0
500
1 000
1 500
3 000
2 500
2 000
2015 2021 2022 2023 R122016 2017 2018 2019 2020
FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET, MKR
Luleå, 5 013 mkr
Skellefteå, 2 438 mkr
Umeå, 4 838 mkr
Östersund/Åre, 4 825 mkr
Sundsvall, 4 827 mkr
Gävle, 3 145 mkr
Dalarna, 5 540 mkr
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, %
Kontor, 55%
Butik, 14%
Hotell/Restaurang, 8%
Bostad, 8%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, %
Privata, 61%
Offentliga, 31%
Bostäder, 8%
Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter
i växande städer i norra Sverige. Med rätt
hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva
fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.
Luleå
Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre
===== SIDA 5 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
5
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Hållbarhet
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt
sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030
jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt
kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning.
Gröna fastigheter
Inför 2024 har vi justerat kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna
genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. För att klassas som grön fastighet
krävs från årsskiftet att fastigheten når Fastighetsägarnas gränsvärden, reviderade
2022, för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet.
Planeringen för fortsatta klimat och sårbarhetsanalyser ligger fast och inför året
har vi flera ny och omcertifieringar som möjliggör en ytterligare förflyttning av
portföljen och fler gröna fastigheter.
Energi
Energi och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som
temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. Både
yttre och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med
optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. För årets första kvartal
minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,8 procent. Att teckna
gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incitament
för båda parter att aktivt bidra till effektiva energilösningar.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora
resursnyttjanden. Vi arbetar aktivt med livscykelanalyser i tidiga skeden av större
projekt för att förstå vilka åtgärder och val vi behöver göra för att minska vår
klimatpåverkan från projekten. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre
klimatpåverkan och börjar bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi
utifrån högre kunskapsnivån har möjlighet att ställa högre krav på materialval.
KLIMAT1 Enhet
R12
apr-mar 2023 20182 Kommentar
Utsläpp i scope 1 och 2 ton CO2e 5 869 5 613 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av Science Based Target initiative, SBTi
Utsläpp i scope 3 ton CO2e 800 800 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor, emissionsfaktorer för 2022
ENERGI
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/Atemp 45,3 45,5 46,2 El och normalårskorrigerad fjärrvärme
Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd kWh/Atemp 1,7 1,6 2,2 Ingår ej i energibesparingsmålet
Energibesparing i jämförbart bestånd % -1,8 -1,4 -4 Mål: -3 procent
Faktisk energianvändning kWh/uthyrningsbar yta 53,2 51,2 51,2 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme
Andel fossilfri energi % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2022
Producerad solel MWh 26 1 379 1 466 Kvartalsspecifik data för jämförelseperioderna är inte tillgänglig
PROJEKT OCH INVESTERINGAR
2024
31 mars 2023 2022
Gröna fastigheter³ % av MV 22 25 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026. Energikravet har skruvats åt för 2024
Miljöcertifierade fastigheter % av MV 35 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande
Energieffektiva fastigheter³ % av MV 47 52 42 Fastigheter vars PE-tal linjerar med fastighetsägarnas topp 15 procent
Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 53 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalyser
Grönt hyresavtal % 20 18 11
MEDARBETARE
2024
jan-mar 2023 2022
Rekommendationsvilja, eNPS poäng 42 47 48 Mål : eNPS > 45 poäng
TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ
2024
31 mars 2023 2022
Förenlig omsättning % / mkr 30 / 174 25 / 558 12 / 238
Förenliga kapitalutgifter % / mkr 12 / 28 10 / 158 3 / 34
Förenliga driftutgifter % / mkr 31 / 162 25 / 520 12 / 219
1 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos
2 Basår för utsläppsberäkningar
3 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp.
Medarbetare
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare.
Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engagemang hos
våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPSmätningarna
ligger fortsatt högt på med 42 poäng i senaste kvartalsmätningen i förhållande till
branschsnittet på 20 poäng.
EU:s taxonomi
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EUtaxonomin för ökad transparens
och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs en preliminär och förenklad
rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs
av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är
exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
===== SIDA 6 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
6
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
RESULTATRÄKNING Not
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023/2024
apr-mar
2023
jan-dec
Hyresintäkter 593 568 2 321 2 296
Serviceintäkter 46 49 204 208
Totala intäkter 1 639 617 2 526 2 504
Fastighetskostnader 2 -232 -228 -797 -793
Driftöverskott 3 407 389 1 729 1 711
Central administration 4 -20 -20 -89 -89
Finansnetto 5 -187 -1441 -763 -720
Förvaltningsresultat 6 200 2261 877 903
Värdeförändring fastigheter 7 -63 -5691 -879 -1 385
Värdeförändring räntederivat 8 226 -79 -175 -481
Resultat före skatt 9 363 -423 -177 -963
Aktuell skatt 10 -24 -8 -43 -28
Uppskjuten skatt 10 -81 98 -39 141
Periodens resultat 259 -333 -259 -850
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 259 -333 -259 -850
Summa 259 -333 -259 -850
TOTALRESULTATRÄKNING
Periodens resultat 259 -333 -259 -850
Periodens totalresultat 259 -333 -259 -850
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 259 -333 -259 -850
Summa 259 -333 -259 -850
Resultat per aktie, kr 1,83 -2,36 -1,83 -6,01
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218
1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
Resultaträkning
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Resultaträkning
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,50
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
8,00
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q3Q2Q1
2020 2021 2022 2023 2024
!"#
200
250
300
350
500
450
400
20
30
40
50
60
80
70
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q4 Q1Q3Q2Q1Q3Q2Q1
2020 2021 2022 2023 2024
===== SIDA 7 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
7
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Not 5 Finansnetto¹
Kvartalets finansnetto uppgick till 187 mkr (144). Den högre kostnaden jämfört
med föregående år är främst relaterad till högre marknadsräntor. Kvartalets finans
netto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvid placeringar. Kvar
talets ränte kostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar
upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,6 procent (3,7).
Not 6 Förvaltningsresultat¹
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värde för ändringar och
skatt, uppgick till 200 mkr (226). Det är en minskning med 12 procent jämfört med
föregående år. I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 12 procent
jämfört med första kvartalet föregående år.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången
av kvartalet till 6,13 procent (5,85), en ökning om 2 baspunkter mot föregående
kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet1 uppgick till 6 mkr (569),
den realiserade värdeförändringen uppgick till 69 mkr (0) och förklaras främst av
sedvanlig avdrag för latent skatt och tekniska avdrag vid fastighetsförsäljningar. För
mer infor mation, se not 11. Marknadsvärdet uppgick per 31 mars till 30 625 mkr
(31 215).
Under kvartalet har 0 fastigheter (0) förvärvats medan 6 fastigheter (2) har avyttrats.
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR
2024
jan-mar
2023
jan-mar
Förvaltningsfastigheter 17 -504
Projektfastigheter1 -11 -59
Byggrätter 0 -6
Orealiserad värdeförändring 6 -569
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 639 mkr (617) och den ekonomiska uthyrnings
graden till 92 procent (92). I jämför bart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter
med 6,3 procent i kvartalet jämfört med före gående år. Övriga förvaltningsintäkter
uppgick till 9 mkr (10) och bestod bland annat av vidare fakturering till hyresgäster
avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresintäkter har
97 procent indexupp räkning, där 94 procent löper med KPIjustering och 3 procent
med fast uppräkning.
UTVECKLING INTÄKTER
2024
jan-mar
2023
jan-mar
Förändring
%
Jämförbart bestånd 615 579 6,3
Pågående projekt 15 10
Färdigställda projekt - -
Förvärvade fastigheter - -
Sålda fastigheter - 19
Kontrakterade hyresintäkter 630 607
Övriga förvaltningsintäkter 9 10
Intäkter 639 617
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 232 mkr (228). Av fastighetskostnaderna
utgjorde 5 mkr (8) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till
hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 407 mkr (389) och överskottsgraden till 65 procent
(64). I jämförbart bestånd ökade drift överskottet med 7 procent jämfört med första
kvartalet föregående år.
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (20). I centraladministra
tion ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning,
revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Resultatanalys januari-mars 2024
Not 8 Värdeförändringar derivat
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan
avviker från marknadsräntan uppstår ett över eller undervärde på ränte derivaten.
Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten
till 226 mkr (79), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeföränd
ringen är hänförlig till stigande marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 363 mkr (423). Resultatförändringen förklaras
främst av orealiserade värdeförändringar för fastigheter och derivat.
Not 10 Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga
underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 493 mkr (482).
Fastigheternas verkliga värde över stiger dess skattemässiga värde med 10 864 mkr
(15 865). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 864 mkr (10 718). Skillnaden är
hän förlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
SKATTEBERÄKNING, MKR
2024
jan-mar
2023
jan-mar
Resultat före skatt 363 -423
Nominell skattesats 20,6% -75 87
Avyttring fastighet -12 -
Ej avdragsgill ränta -21 -
Övriga skattemässiga justeringar 3 2
Redovisad skattekostnad -105 89
Varav aktuell skatt -24 -8
Varav uppskjuten skatt -81 98
Aktuell skatt uppgick till 24 mkr (8) och uppskjuten skatt uppgick till 81 mkr
(98). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeföränd
ringarna.
1 Jämförelseperioden Q1 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i
Årsredovisning 2023.
Resultaträkning
===== SIDA 8 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
8
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Antal
kontrakt
Årligt kontrakts-
värde1, tkr
Genomsnittlig
kontraktstid1, år
Trafikverket 24 106 028 6,0
Polismyndigheten 41 64 845 7,2
Strawberry 4 59 140 14,1
Försäkringskassan 18 44 729 2,8
Falu kommun 13 36 400 6,2
Arbetsförmedlingen 25 33 314 2,6
Östersunds kommun 70 32 316 2,1
Swedbank AB 11 26 850 3,4
Migrationsverket 7 26 061 2,0
Telia Sverige AB 31 25 869 6,0
Summa 244 455 552 6,0
Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet
lokalhyreskontrakt uppgick till 3 031 (3 204) och antalet bostadskontrakt uppgick till
2 210 (2 267). De tio största hyresgästerna representerade 18 procent (18) av totala
kontrakterade hyresintäkter. 31 procent av kontrakterade hyresintäkter per 31 mars
kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun
eller verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella
gröna hyresavtal uppgår till 20 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 1 mkr (3). Större uthyrningar under
kvartalet var till Kronofogdemyndigheten i Gösen 7, Luleå, och Knowit Connec
tivity AB i Arken 8, Östersund, medan större uppsägningar var från Erikshjälpen
i Svarven 21, Östersund, och Easit AB i Aeolus 9, Sundsvall.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 31 mars till 4,0 år (4,2).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 31 mars till 8 procent (8) för ekonomisk vakansgrad och till
12 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrningsbara vakanser1
uppgick vakansgraden till 11 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska
vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor
och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan
uthyrda men ej tillträdda ytor.
Antal
kontrakt
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet,%
Lokalhyresavtal, förfalloår
2024 664 179 7
2025 912 506 21
2026 648 435 18
2027 540 384 16
2028+ 267 716 29
Summa 3 031 2 221 91
Bostäder 2 210 200 8
Övriga hyresavtal1 2 174 33 1
Totalt 7 415 2 454 100
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Våra hyresgäster
NETTOUTHYRNING, MKR
-150
-50
-100
0
150
50
100
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2020 2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4 Q1Q3Q1
2022 2023 2024
Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 mån
VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 31 MARS 2024 HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER
Våra hyresgäster
===== SIDA 9 =====
9
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
Eget
kapital
Varav hänförligt till
moderbolagets aktieägare
Varav hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande
Eget kapital 2022-12-31 12 102 12 102 -
Periodens resultat efter skatt -850 -850 -
Periodens totalresultat -850 -850 -
Utdelning -283 -283 -
Eget kapital 2023-12-31 10 968 10 968 -
Periodens resultat efter skatt 259 259 -
Periodens totalresultat 259 259 -
Utdelning - - -
Eget kapital 2024-03-31 11 227 11 227 -
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
Balansräkning
Kontor, 62%
Butik, 17%
Bostad, 9%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 11%
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
Luleå, 16%
Sundsvall, 16%
Umeå, 16%
Östersund, 14%
Skellefteå, 8%
Gävle, 10%
Borlänge, 9%
Falun, 8%
Åre, 2%
Mora, 2%
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD
TILLGÅNGAR Not
2024
31 mar
2023
31 mar
2023
31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 30 625 30 931 31 215
Övriga anläggningstillgångar 88 83 88
Summa materiella och immateriella anläggningtillgångar 30 713 31 015 31 302
Finansiella anläggningstillgångar 12 11 12
Summa anläggningstillgångar 30 724 31 026 31 314
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 350 340 259
Derivat 49 64 43
Likvida medel 14 207 58 98
Summa omsättningstillgångar 606 462 400
Summa tillgångar 31 331 31 488 31 714
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 11 227 11 768 10 968
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 2 317 2 285 2 242
Övriga avsättningar 10 10 10
Skulder till kreditinstitut 13 13 665 9 864 10 510
Långfristig skuld leasing 74 68 74
Övrig långfristig skuld 51 17 51
Summa långfristiga skulder 16 118 12 245 12 887
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av skulder till kredinstitut 13 3 049 6 804 6 573
Kortfristig del av skuld leasing 9 9 9
Checkräkningskredit 14 - - -
Derivat 161 - 381
Kortfristiga skulder 767 662 897
Summa kortfristiga skulder 3 986 7 475 7 859
Summa eget kapital och skulder 31 331 31 488 31 714
===== SIDA 10 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
10
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Kommentarer till balansräkningen
Not 1 1 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra
Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler
för urban service och bostäder.
2024-03-31 2023-03-31
FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 28 638 27 929
Projektfastigheter 1 853 2 859
Byggrätter 134 143
Förvaltningsfastigheter 30 625 30 931
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastig
heternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas
således inte. Per den 31 mars externvärderades 85 procent av fastighetsvärdet av
CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedöm
ning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkast
ningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjänings förmåga har hänsyn
tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kon
traktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav
fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med
liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads
värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i
värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS
13 nivå 3.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET
2024-03-31 2023-03-31 2023-12-31
Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363 31 136 363
Förvärv - - - - - -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 240 - 3661 - 1 631 -
Försäljningar -835 -6 0 2 -160 -4
Orealiserade värdeförändringar 6 - -5691 - -1 393 -
Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång 30 625 353 30 931 361 31 215 359
1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
2024-03-31 2023-12-31
Kontor Butik Bostäder
Industri/
lager Övriga Kontor Butik Bostäder
Industri/
lager Övriga
Hyresvärde, kr/kvm 1 844 1 948 1 477 804 1 550 1 827 1 933 1 464 805 1 569
Drift & underhåll, kr/kvm 395 518 487 249 361 386 512 479 243 353
Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,1 6,5 5,0 6,3 6,1 6,1 6,5 4,9 6,3 6,1
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 9,0 7,4 8,8 8,6 8,6 9,0 7,4 8,8 8,5
Långsiktig vakans, % 6,4 7,0 3,2 10,0 6,1 6,6 6,8 3,2 9,7 6,0
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total
Hyresvärde, +/- 50 kr/kvm 642 118 -642 118 273 744 -273 744 132 618 -132 618 59 983 -59 983 146 524 -146 524 1 254 988 -1 254 988
Drift & underhåll, +/- 25 kr/kvm -321 059 321 059 -136 872 136 872 -66 309 66 309 -29 992 29 992 -73 262 73 262 -627 494 627 494
Direktavkastning, +/- 0,5% -727 218 858 898 -269 465 314 544 -141 391 173 919 -30 179 36 410 -127 472 150 500 -1 295 725 1 534 272
Kalkylränta, +/- 0,5% -585 484 613 408 -232 063 242 801 93 455 -19 473 -28 597 30 185 -122 761 129 591 -1 058 018 1 109 441
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -209 339 209 343 -91 932 91 932 -19 473 19 229 -8 731 8 731 -34 542 31 642 -364 017 360 877
DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE
4,50
2017 2018 20202019 2022 Q1 202420232021
6,00
5,00
5,50
%
6,50
Balansräkning
===== SIDA 11 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
11
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Investeringar
Under kvartalet har 240 mkr (366) investerats.
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgäst
anpassningar är fortsatt god medan rådande marknadsförutsättningar har medfört
att vi skjuter fram vissa projektstarter, framförallt gällande bostadsproduktion.
INVESTERINGAR 2024-03-31 2023-03-311 2023-12-31
Investeringar i nyproduktion 55 60 234
Investeringar i förädlingsfastigheter 74 124 468
Investeringar i hyresgästanpassningar 111 182 928
Summa 240 366 1 631
1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
Förvärv
Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet.
Avyttringar
Under kvartalet har totalt 6 fastigheter avyttrats och frånträtts, 4 fastigheter i Skellefteå,
1 fastighet i Gävle och en tomt i Åre.
Projektportfölj
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 464 mkr varav 2 719 mkr är upp
arbetat per 31 mars. Våra investeringar, exklusive projekt vinster, bidrog till en
ökning av fastighetsbeståndets värde med 240 mkr för kvartalet. Investeringar i
befintligt bestånd avser ny, om och tillbyggnationer samt energi besparande
åtgärder. Avkastningen på avslutade investeringar under året uppgick till 8,5
procent på investerat belopp.
Projektfastigheter
Antalet projektfastigheter uppgår till 7 stycken med ett marknadsvärde om
1 853 mkr. T otal bedömd investering uppgår till 1 708 mkr där upparbetad
investering per 31 mars uppgick till 1 179 mkr.
Avslutade större projekt
Inga större projekt har färdigställts under kvartalet.
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår
både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler.
Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambi
tion är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI-MARS 2024
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris1, mkr
Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0
Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0
Tomt Arvesund 1 Åre - 0,2
Summa 45 550 828,2
1 Underliggande fastighetsvärde.
Luleå
-800
-700
-600
-500
-400
-900
-300
-200
Mkr
200
-100
100
0
Investering Förvärv Avyttring
SundsvallÅre/
Östersund
Skellefteå GävleUmeå Dalarna
forts. Kommentarer till balansräkningen
Balansräkning
KVARTALETS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
Not 1 2 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 31 mars till 11 227 mkr (10 968). Solidi teten uppgick till
35,8 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen utdelning lämnas till
aktieägarna.
Not 1 3 Räntebärande skulder
Certifikat marknaden har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall
består främst av banklån. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer
med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 746 mkr (17 102).
Förändringen beror främst på amorteringar och lösen av långfristiga skulder. Av de
räntebärande skulderna består 12 487 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr
(556) av säkerställda obligationer, 1 128 mkr (660) av certifikat samt 1 975 mkr
(1 975) av ickesäkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas
i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick
till 53,9 procent (54,4) vid kvartalets utgång. Den säkerställda belåningsgraden
uppgick till 43,8 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för
derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,5 procent (4,5)
och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,1 ggr (2,2).
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,8 år (2,7) och
genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,5 år (2,3). Av koncernens utestående
lån löper 4 018 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 128 mkr (660) avser certifikat.
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
Bankfinansiering, 69%
Säkerställda obligationer, 6%
Icke-säkerställda obligationer, 11%
Certifikat, 6%
Outnyttjat kreditutrymme, 8%
===== SIDA 12 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
12
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Typ
Nominellt
belopp, mkr
Återstående
löptid, år
Swapränta,
%
Marknadsvärde,
mkr
Ränteswap 1 500 3,9 2,66 -35,0
Ränteswap 1 000 0,5 2,50 -17,8
Ränteswap 1 000 4,2 1,94 20,2
Ränteswap 1 250 2,3 2,93 -17,1
Ränteswap 500 0,8 0,05 18,4
Ränteswap 500 0,3 0,00 10,0
Ränteswap 500 4,0 2,45 0,7
Ränteswap 1 000 6,2 2,45 -10,7
Ränteswap 500 6,3 2,44 -3,2
Ränteswap 1 500 4,3 2,75 -48,2
Ränteswap 2 000 2,6 2,76 -29,4
TOTALT 11 250 3,3 2,37 -112,1
DERIVATAVTAL PER 31 MARS 2024
KÄNSLIGHETSANALYS PER 31 MARS 2024
1Derivat
Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till att
återstående löptid minskat till 3,3 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet.
Av koncernens totala räntebärande skulder har 11 250 mkr (11 250) räntesäkrats
via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 mars
till 112 mkr (338). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars
inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument
värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär
att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning
2023). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 1 4 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 207 mkr (98) och ut
nyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräk
ningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för
ute stående certifikat uppgår till 1 090 mkr (829).
forts. Kommentarer till balansräkningen
Förändring
årlig snitt-
ränta, %
Förändring
årlig snittränte-
kostnad, mkr
Förändring
marknads-
värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,8 127
Derivatportfölj -0,2 -28 445
Låneportfölj inkl. derivat 0,6 99 445
1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Balansräkning
Ränte- och marginalförfall Låneförfall
Förfalloår
Lånebelopp,
mkr1
Årlig snitt-
ränta2, %
Kredit avtal,
mkr
Utnyttjat,
mkr
2024 4 841 5,3 2 614 2 314
2025 1 998 6,2 1 788 1 788
2026 5 547 5,9 6 222 5 110
2027 3 721 5,4 3 399 3 399
2027+ 640 4,7 4 135 4 135
Utnyttjat kreditutrymme 16 746 5,6 18 157 16 746
Outnyttjat kreditutrymme3 1 411 0,0
Finansiella instrument 11 250 -1,1
Totalt 4,5
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-03-31.
3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,03 procentenheter.
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 MARS 2024
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
0
2 500
3 000
3 500
4 000
500
1 000
1 500
2 000
Mkr
Q2 Q1 Q3 Q3 Q2 Q3 Q4 Q2Q1 Q1Q1Q1Q2 Q1 Q2Q4Q3 Q4 Q4
2024 2025 2026 2027 2028 20332030
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
===== SIDA 13 =====
13
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
PROJEKTFASTIGHETER
Typ Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering
PÅGÅENDE PROJEKT
Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 22 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående
Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 111 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående
Förädling Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 570 505 36,1 Q2 2024 BREEAM In-Use, pågående
Nyproduktion Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 158 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående
Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 49 - Q1 2026 Svanen, pågående
Förädling Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 122 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025
FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT
Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 52 48 5,2 Q2 2023 BREEAM In-Use, planerad 2024
Nyproduktion Luleå Porsön 1:446 Kontor 5 452 100 170 164 13,7 Q2 2023 BREEAM-SE, pågående
Summa 49 371 1 708 1 179
Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
Balansräkning
Stad: Luleå
Fastighet: Biet 4, Västra Stranden
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 4 920 kvm
Färdigställt: Q2 2024
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering
206
mkr
Stad: Borlänge
Fastighet: Mimer 1
Typ av projekt: Utbildning
Uthyrningsbar area: 13 332 kvm
Färdigställt: Q2 2024
Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Investering
570
mkr
Stad: Umeå
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Kontor och lokaler
för urban service
Uthyrningsbar area: 5 030 kvm
Färdigställt: Q1 2025
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering
206
mkr
Stad: Umeå
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Bostäder
Uthyrningsbar area: 2 800 kvm
Färdigställt: Q1 2026
Investering
1 32
mkr
===== SIDA 14 =====
14
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Driftöverskott 407 389 1 711
Central administration -20 -18 -87
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar - 0 7
Erhållen ränta 2 1 9
Erlagd ränta -173 -1451 -693
Betald skatt -24 -8 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital
192 209 919
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -88 -50 24
Minskning (-)/ökning (+) av skulder -61 -115 41
Summa förändring av rörelsekapital -149 -165 65
Kassaflöde från den löpande verksamheten 43 49 984
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -240 -3651 -1 631
Förvärv av fastigheter - - -
Avyttring av fastigheter 746 0 178
Kassaflöde från investeringsverksamheten 506 -365 -1 453
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
Kassaflöde
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Utbetald utdelning -71 -124 -337
Avyttring egna aktier - - -
Förvärv av minoritetsandel - - -
Nyupplåning räntebärande skulder -348 433 965
Amortering och lösen av räntebärande skulder -21 -28 -149
Förändring av checkräkningskredit - - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -440 281 479
Periodens kassaflöde 109 -30 10
Likvida medel vid periodens början 98 88 88
Likvida medel vid periodens slut 207 58 98
Kassaflöde
1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023.
===== SIDA 15 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
15
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Rapportering per affärsenhet per den 31 mars
Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2024
jan-mar
2023
jan-mar
Hyresintäkter 103 102 61 58 92 84 104 97 88 83 48 56 97 88 593 569
Serviceintäkter 8 9 5 6 7 7 6 9 5 6 5 4 8 8 45 48
Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -
Reparation och underhåll -2 -4 -2 -2 -5 -2 -2 -3 -2 -2 -1 -2 -2 -3 -16 -18
Taxebundna kostnader -18 -17 -8 -7 -13 -9 -19 -15 -11 -9 -7 -10 -14 -11 -89 -77
Fastighetsskatt -4 -4 -3 -3 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -3 -3 -6 -6 -32 -32
Övriga fastighetskostnader -11 -13 -8 -7 -10 -10 -15 -16 -12 -14 -7 -7 -11 -12 -74 -79
Fastighetsadministration -4 -4 -2 -2 -3 -3 -4 -4 -3 -3 -2 -2 -3 -3 -21 -22
Driftöverskott 72 69 43 41 63 61 66 62 61 57 33 36 69 62 407 389
Central administration och finansnetto1 - - - - - - - - - - - - - - -207 -163
Förvaltningsresultat1 - - - - - - - - - - - - - - 200 226
Fastighet, realiserad 0 - -10 - - - - 0 - - -59 - - - -69
Fastighet, orealiserad1 15 -77 -6 -64 -35 -99 -35 -71 13 -112 4 -51 9 -95 6 -570
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 226 -79
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 363 -423
Uthyrningsbar area, kvm 298 113 324 540 171 068 161 353 217 991 217 396 320 336 314 929 219 226 220 799 138 577 179 017 210 804 210 453 1 576 115 1 628 487
Hyresvärde 119 117 71 67 107 100 121 116 99 94 58 68 107 100 682 663
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 92 93 91 89 91 89 94 94 91 87 97 96 92 92
Överskottsgrad, % 66 63 66 67 64 69 59 60 66 64 64 60 67 64 65 64
2024
jan-mar
2023
jan-dec
2024
jan-mar
2023
jan-dec
2024
jan-mar
2023
jan-dec
2024
jan-mar
2023
jan-dec
2024
jan-mar
2023
jan-dec
2024
jan-mar
2023
jan-dec
2024
jan-mar
2023
jan-dec
2024
jan-mar
2023
jan-dec
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
Förvärv - - - - - - - - - - - - - - - -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad1 67 540 23 176 19 130 26 159 40 248 3 78 57 299 240 1 631
Försäljningar - -160 -47 0 - 0 - -1 - 0 -784 0 - 0 -835 -160
Orealiserade värdeförändringar1 15 -239 -6 -149 6 -201 -35 -301 13 -210 4 -135 9 -157 6 -1 393
Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 540 5 458 3 145 3 175 4 826 4 801 4 825 4 835 4 838 4 785 2 438 3 215 5 013 4 947 30 625 31 215
1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
Kassaflöde
===== SIDA 16 =====
16
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld 16 507 16 610 16 984
Ej säkerställd skuld -3 091 -2 427 -2 627
Säkerställd skuld 13 416 14 183 14 357
Förvaltningsfastigheter 30 625 30 931 31 215
Säkerställd belåningsgrad, % 43,8 45,9 46,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat 200 2261 903
Återläggning
Finansiella kostnader 190 1451 734
Summa 391 370 1 637
Finansiella kostnader 190 1451 734
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,61 2,2
BELÅNINGSGRAD
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083
Återläggning
Likvida medel -207 -58 -98
Utnyttjad checkräkningskredit - - -
Nettoskuld 16 507 16 610 16 984
Förvaltningsfastigheter 30 625 30 931 31 215
Belåningsgrad, % 53,9 53,7 54,4
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information
till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte
alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa
finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som
inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika
nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 2024 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt 363 -423 -963
Återläggning
Värdeförändring fastighet 63 5691 1 385
Värdeförändring derivat -226 79 481
Förvaltningsresultat 200 2261 903
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat 200 2261 903
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -24 -8 -28
EPRA Earnings 177 2171 875
EPRA Earnings per aktie, kr 1,25 1,541 6,19
AKTIEN
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
1 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
===== SIDA 17 =====
17
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
EPRA NRV/NTA
Eget kapital 11 227 11 768 10 968
Återläggning
Verkligt värde av finansiella instrument 112 -64 338
Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 238 2 173 2 208
EPRA NRV 13 577 13 878 13 514
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431
EPRA NRV per aktie 96,0 98,1 95,6
AVDRAG
Verkligt värde av finansiella instrument -112 64 -338
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -417 -405 -411
EPRA NTA 13 048 13 536 12 765
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431
EPRA NTA per aktie 92,3 95,7 90,3
EPRA NDV
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Eget kapital 11 227 11 768 10 968
EPRA NDV 11 227 11 768 10 968
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431
EPRA NDV per aktie 79,4 83,2 77,6
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt 36 87 234
Uppsagda kontrakt -35 -84 -215
Nettouthyrning, mkr 1 3 19
ÖVRIGA NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital, R12, % -2,2 -1,7 -7,4
Eget kapital per aktie, kr 79,4 83,2 77,6
Resultat per aktie, kr 1,83 -2,36 -6,01
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt 363 -423 -963
Återläggning
Fastigheter, orealiserad värdeförändring -6 5692 1 393
Derivat, orealiserad värdeförändring -226 79 481
Avskrivningar 2 2 10
Aktuell skatt -24 -8 -28
Summa 109 2192 894
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431
Kassaflöde per aktie, kr 0,77 1,552 6,32
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under
50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
2 Perioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
3 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
Nyckeltal
SOLIDITET
Eget kapital 11 227 11 768 10 968
Totala tillgångar 31 331 31 488 31 714
Soliditet, % 35,8 37,4 34,6
NETTOSKULD GENOM EBITDA
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083
Likvida medel -207 -58 -98
Checkräkningskredit - - -
Nettoskuld 16 507 16 610 16 984
Driftöverskott, R12 1 729 1 522 1 711
Central administration, R12 -89 -92 -89
Återläggning
Avskrivningar, R12 9 5 10
EBITDA 1 649 1 436 1 631
Nettoskuld genom EBITDA 10,0 11,6 10,4
forts. Finansiella nyckeltal
===== SIDA 18 =====
18
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
KVARTALSRESULTAT I KORTHET
2024 2023 2022
jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun
Intäkter, mkr 639 646 621 620 617 568 559 543
Driftöverskott, mkr 407 439 449 433 389 365 388 380
Förvaltningsresultat, mkr1 200 229 221 227 226 224 290 317
Periodens resultat, mkr 259 -687 88 83 -333 -113 -120 356
Överskottsgrad, % 65 70 73 71 64 66 70 71
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 92 92 92 91 92 91
Soliditet, % 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4 38,1 38,1 39,1
Belåningsgrad fastigheter, % 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7 51,9 51,8 50,4
Genomsnittlig ränta vid
periodens slut, %2 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1 3,2 2,5 1,8
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,1 2,2 2,1 2,2 2,6 3,1 4,6 7,7
Förvaltningsresultat per aktie, kr1 1,42 1,62 1,56 1,60 1,59 1,58 2,08 2,24
Resultat per aktie efter skatt, kr 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36 -0,80 -0,84 2,52
Eget kapital per aktie, kr 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2 85,6 86,3 87,2
Börskurs per aktie, kr 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9 75,5 70,5 71,1
1 Jämtförelseperioden från Q2 2023 och bakåt är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
forts. Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Kontrakterade hyresintäkter 630 607 2 459
Hyresvärde perioden 682 663 2 666
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 407 389 1 711
Kontrakterade hyresintäkter 630 607 2 459
Överskottsgrad, % 65 64 70
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083
Eget kapital 11 227 11 768 10 968
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,4 1,6
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 197 198 184
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 666 2 584 2 632
EPRA Vakansgrad, % 7,4 7,6 7,0
RÄNTEBÄRANDE SKULDER3
Bankfinansiering 12 484 13 765 13 908
Säkerställda obligationer 1 138 480 548
Certifikat 1 120 525 656
Icke säkerställda obligationer 1 971 1 899 1 971
Checkräkningskredit - - -
Räntebärande skulder 16 714 16 668 17 083
===== SIDA 19 =====
19
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
RESULTATRÄKNING
2024
jan-mar
2023
jan-mar
2023
jan-dec
Intäkter 49 51 206
Bruttoresultat 49 51 206
Central administration -55 -58 -248
Rörelseresultat -6 -7 -42
Resultat från andelar i koncernföretag - - 100
Finansiella intäkter 569 239 1 227
Finansiella kostnader -285 -206 -1 414
Resultat efter finansiella poster 278 26 -129
Bokslutsdispositioner - - 39
Resultat efter bokslutsdispositioner 278 26 -90
Aktuell skatt - - 0
Uppskjuten skatt -45 - 74
Resultat efter skatt 233 26 -16
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 233 26 -16
Årets totalresultat 233 26 -16
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKRMODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.
Intäkterna uppgick till 49 mkr (51) och resultatet efter skatt till 233 mkr (26). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster
till koncernens dotter bolag. Finansiella intäkter har påverkats positivt av koncerninterna räntor och stigande marknadsvärden på
finansiella derivat.
TILLGÅNGAR
2024
31 mar
2023
31 mar
2023
31 dec
Anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag 2 572 2 362 2 552
Fordringar koncernföretag 15 412 16 280 16 133
Uppskjuten skattefordran 29 - 74
Summa anläggningstillgångar 18 014 18 642 18 759
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag 3 097 2 778 2 976
Övriga tillgångar 44 24 78
Likvida medel 177 12 48
Summa omsättningstillgångar 3 318 2 814 3 102
Summa tillgångar 21 332 21 456 21 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 3 162 3 254 2 929
Obeskattade reserver 1 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 6 279 5 875 6 653
Skulder koncernföretag 6 860 7 222 7 071
Summa långfristiga skulder 13 138 13 097 13 724
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit - - -
Skulder till koncernföretag 4 954 5 061 5 062
Övriga skulder 76 43 145
Summa kortfristiga skulder 5 031 5 104 5 207
Summa eget kapital och skulder 21 332 21 456 21 861
Likvida medel uppgick per den 31 mars 2024 till 177 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Ränte bärande
externa skulder, exklusive check räkningskredit, uppgick till 6 279 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 1 120
mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 31 mars 2024 uppgick till
5,8 procent (5,8). Moder bolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Nyckeltal
===== SIDA 20 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
20
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym
AKTIEKURS(SEK)
VOLYM (TUSENTAL)
45
65
75
55
85
95
125
115
105
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
0
2 000
14 000
12 000
10 000
4 000
6 000
8 000
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid kvartalets utgång stod i 86,2 kr per aktie (68,9) vilket motsvarar ett
börsvärde om 12 215 mkr (9 762) samt en avkastning om 25,1 procent (32,8) för de
senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till
28,7 procent (29,7) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit
13,2 procent (6,1) och OMX Stockholm Real Estate PI 27,9 procent (40,3).
Per den 31 mars hade Diös Fastigheter AB 16 920 aktieägare (18 711).
Andelen utlandsägda aktier uppgick till 26,2 procent (22,4) av totala antalet aktier,
som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt
största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av aktierna. De tio
största ägarna stod för 54,6 procent (54,6) av innehav och röster.
Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga
utestående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm,
lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISINkoden är SE0001634262.
Under första kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.
Avkastning och substansvärde
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod
ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till 2,2
procent (7,4). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 11 227 mkr
(10 968) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV , uppgick till 13 577 mkr
(13 514). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 96,0 kr (95,6) vilket medför
att aktiekursen per den 31 mars utgjorde 90 procent (91) av långsiktigt substans
värde. Substansvärdet uttryckt enligt EPRA NTA uppgick för kvartalet till 92,3 kr
(90,3) per aktie.
Intjäning
Resultat per aktie för perioden uppgick till 1,83 kr (2,36) medan det långsiktiga
resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 1,25 kr (1,54). EPRA
EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsför mågan per aktie och beräknas som
förvaltnings resultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till för
valtningsresultatet minus minoritetens del av resultatet.
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 31 mars 2024
AKTIEKURS
Aktien
ÄGARE Antal aktier
Innehav och
röster, %
AB Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 9 722 792 6,9
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7
Nordea Fonder 6 355 030 4,5
Vanguard 3 661 164 2,6
Karl Hedin 3 562 547 2,5
Avanza Pension 3 217 087 2,3
BlackRock 3 139 352 2,2
Carnegie Fonder 2 677 046 1,9
Summa största ägare 77 363 785 54,6
Innehav av egna aktier 354 218 0,2
Övriga ägare 64 067 162 45,2
Totalt 141 785 165 100,0
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar
och Finansinspektionen.
Diös som investering
Unik position på en
attraktiv marknad
Långsiktigt hållbar
affärsmodell
Starka stabila
kassaflöden
Vi är den marknadsledande fastighets -
ägaren i en geografi där enorma investeringar
inom grön basnäring skapar mycket goda
tillväxtförutsättningar.
Vår affärsmodell bygger på att löpande
framtidssäkra våra fastigheter genom
att utveckla attraktiva lokaler som skapar
hyresgästvärde.
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett
till både segment och geografi, med låg
hyresgästkoncentration och med god
direktavkastning.
===== SIDA 21 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
21
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick per den 31 mars 2024 till 148 personer (160), varav 59
kvinnor (65). Merparten av de anställda, 91 personer (105), arbetar på våra affärs
enheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Effekten av militära konflikter
Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära
katastroferna är ett stort bakslag för världen. Gazakonflikten, sanktionerna mot
Ryssland och en förändrad världshandel påverkar globala flöden av varor och kapital
samt energipriser. Det finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten till följd av
konflikterna när tillgången på varor och produkter påverkas av begränsad produk
tionsförmåga och störningar i transportflöden.
Generella risker
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och om
värld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och
prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen
redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat och
balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan
hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
Förändring fastighetsvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr 28 305 30 625 32 945
Soliditet, % 30,7 35,8 40,3
Belåningsgrad, % 58,3 53,9 50,1
Övrig information
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyres
nivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa
poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påver
kan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv
ränteriskhantering.
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr1
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 25
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 27
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 99
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att
bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker,
god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förut sättning för
långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för
en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovis
ning för 2023, sidorna 3536, 5369 och 7782.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De trans
aktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga
villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö
påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är
kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRSstandarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC).
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsre
dovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de
finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrappor
ten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska
personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstransaktioner under kvartal
ett redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäkningar. Den slutliga
köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under andra kvartalet 2024. Tillämpade
redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprin
ciper som tillämpades vid upprättandet av koncern och årsredovisningen för 2023.
Övriga ändrade och nya IFRS standarder med ikraftträdande under året eller kom
mande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning
och finansiella rapporter.
Övrigt
===== SIDA 22 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
22
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Knut Rost
Verkställande direktör
Östersund den 26 april 2024
Q2, Delårsrapport januarijuni 2024 5 juli 2024
Q3, Delårsrapport januariseptember 2024 25 oktober 2024
Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025
Vid årsstämman 2024 den 16 april beslutades att ingen utdelning
lämnas till aktieägarna.
KALENDARIUM
UTDELNING
Rapportens undertecknande
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt
av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i
koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av
bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA
Knut Rost, vd
077033 22 00, 070555 89 33, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO
077033 22 00, 070666 14 83, rolf.larsson@dios.se
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s
marknads missbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående
kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 26 april 2024 kl. 07:00 CEST.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Inga väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång.
Övrigt
===== SIDA 23 =====
23
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Definitioner
Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till
genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt
eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med
två.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar.
Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans
dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp
för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid
periodens utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad
checkräkning.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer
och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till
finansiella kostnader under perioden.
Serivceintäkter
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens
utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga
avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat
anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet,
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat
avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av
räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och
innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Tangible Asset (NTA)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på
räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighet-
er och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan
bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som
emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit
utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus
aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning.
Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.
Resultat per aktie
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med
genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens
utgång.
Fastighetsrelaterade /övriga
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens
utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt
löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt
och fastighets administration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens
utgång.
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Employee Net Promoter Score (eNPS)
Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja
för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng.
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela
fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av
lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur
fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och
finansnetto.
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna
bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter
ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre
energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av
motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive
serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela
jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive
engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade
och sålda fastigheter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående
till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12
månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader
efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerade om- eller tillbyggnad
som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar
användningen av fastigheten.
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av
lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter.
Övrigt
===== SIDA 24 =====
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
24
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari–mars 2024
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund
Telefon: 0770-33 22 00
Organisationsnummer: 556501-1771
Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Diös Fastigheter AB 2024. Fotograf: Göran Strand
Presentation av bokslutskommunikén
Vi presenterar delårsrapport jan-mars 2024 för investerare, analytiker, media och
andra intresserade den 26 april 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson
presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens.
Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand.