Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Q22023
Diös Fastigheter delårsrapport januari–juni 2023
 Det är en spännande tid  
i norra Sverige och jag ser  
väldigt ljust på framtiden.
Knut Rost, vd

===== SIDA 2 =====

2
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalet  
i korthet
Perioden   
i korthet
Omslagsbilden: Diösmedarbetarna Jesper Gabrielli, Jessica Frölin och Joel Sjönneby hos hyresgästen Linda Angman på Ateljé Liva i Borlänge.
2023
3 mån
apr-jun
2022
3 mån
apr-jun
2023
6 mån
jan-jun
2022
6 mån
jan-jun
2022
12 mån
jan-dec
Intäkter 620 543 1 237 1 082 2 209
Driftöverskott 433 380 822 716 1 469
Förvaltningsresultat 219 313 439 584 1 081
Resultat före skatt 116 446 -307 1 338 1 045
Resultat efter skatt 83 356 -251 1 064 830
Överskottsgrad, % 71 71 67 68 68
Uthyrningsgrad, % 92 91 92 91 91
Avkastning på eget kapital, %1 -4,1 22,1 7,0
Förvaltningsresultat per aktie, kr1 6,6 7,9 7,6
Soliditet, % 36,4 39,1 38,1
Belåningsgrad fastigheter, % 53,3 50,4 51,9
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 6,9 4,6
Eget kapital per aktie, kr 83,2 88,2 85,6
EPRA NRV per aktie, kr 96,8 102,2 100,5
  Obligationsfinansiering om 900 mkr genomfördes med 
löptider på två och tre år.
  En hotellfastighet i Borlänge avyttrades till ett 
försäljningspris om 200 mkr, vilket översteg det senaste 
bokförda värdet. Frånträde 1 juni 2023.
  Nyproduktionsprojektet av fastigheten Porsön 1:446. 
5 452 kvm med Pensionsmyndigheten som största 
hyresgäst färdigställdes.
Måluppföljning
Resultatsammanställning, mkr
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
1 Rullande 12 månaders basis.
Inledning
  Intäkterna ökade med 14 procent och uppgick  
till 620 mkr (543).
  Nettouthyrningen uppgick till 16 mkr (17).
  Driftöverskottet ökade med 14 procent och uppgick  
till 433 mkr (380).
  Förvaltningsresultatet minskade med 30 procent och 
uppgick till 219 mkr (313).
  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick 
till -117 mkr (106) och på derivaten till 6 mkr (27).
  Resultat efter skatt uppgick till 83 mkr (356).
  Resultat per aktie uppgick till 0,58 kr (2,52).
  Intäkterna ökade med 14 procent och uppgick  
till 1 237 mkr (1 082).
  Nettouthyrningen uppgick till 19 mkr (39).
  Driftöverskottet ökade med 15 procent och uppgick  
till 822 mkr (716).
  Förvaltningsresultatet minskade med 25 procent och 
uppgick till 439 mkr (584).
  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick 
till -680 mkr (638) och på derivaten till -73 mkr (115).
  Resultat efter skatt uppgick till -251 mkr (1 064).
  Resultat per aktie uppgick till -1,78 kr (7,52).
Avkastning på eget kapital, % Växthusgasutsläpp, ton CO2e
-10
-5
2019 2020 2021 RTM 
Q2 2023
2022
10
15
20
0
5
25
Snittavkastning
0
1 000
2 000
2018 2019 2020 2021 2022 RTM
Q2 2023
3 000
4 000
8 000
7 000
6 000
5 000
Scope 1 Scope 2
-17%
Viktiga händelser  
under kvartalet Våra två huvudmål är att nå minst 12 
procents avkastning på eget kapital 
i snitt över en femårsperiod, samt att 
minska våra koldioxidutsläpp med 50 
procent till 2030, jämfört med basåret 
2018.

===== SIDA 3 =====

3
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Vi levererar ett fortsatt starkt resultat inom fastig­
hetsverksamheten för kvartal två med en positiv 
nettouthyrning om 16 mkr, ett ökat driftöverskott om 
14 procent, en fortsatt stark uthyrningsgrad om 92 
procent samt 14 procent högre intäkter jämfört med 
samma kvartal 2022. Vi fortsätter säkerställa våra 
finansiella nyckeltal och har under kvartalet hante­
rat årets resterande skuldförfall. 
Norra Sverige uppmärksammans för de stora investeringar som 
görs inom framför allt produktion av fossilfritt stål, batteri-
tillverkning främst till bilindustrin samt underleverantörer till 
dessa. På senare tid har också cirkulära industrier dykt upp som 
till exempel datacenter där både energiförbrukning och över-
skottsvärme hanteras på ett hållbart sätt. Miljötillstånd och 
bygglov beviljas i en allt högre takt, vilket pekar på en ännu 
högre aktivitet i den gröna omställningen. Det är en spännande 
tid i norra Sverige och jag ser väldigt ljust på framtiden.  
Vår framgångsresa med energieffektiviseringar leder till 
ett effektivare fastighetsbestånd, högre lönsamhet och ger 
förutsättningar för att nå vårt mål om 50 procent minskade 
CO2-utsläpp till 2030. För mig har det alltid varit en självklarhet 
att sträva efter ett jämställt företag och jag kan stolt konstatera 
att vi återigen ligger på Stiftelsen Allbrights nyligen publicerade 
”gröna lista”. 
Vi har under kvartalet framgångsrikt refinansierat obligationer  
om 900 mkr med förfall i juni respektive september samt efter 
periodens utgång ytterligare 1 700 mkr bankfinansiering med 
förfall i september. Det betyder att vi har hanterat refinansie-
ringsrisken för 2023 samtidigt som det visar på ett fortsatt starkt 
Pensionsmyndigheten som hyresgäst. Vi har också färdigställt 
konverteringsprojektet av handelsytor i plan 2 till moderna 
kontorsytor i fastigheten Glädjen 4 i centrala Sundsvall med 
Länsförsäkringar som hyresgäst. Det moderna kontoret är navet 
i den fortsatta utvecklingen av attraktiva städer, där ökade flöden 
av människor ger förutsättningar för såväl trygghet som all 
annan service.  
Då det löpande annonseras nya etableringar med stora 
investeringsbelopp i norra Sverige är jag övertygad om att vi 
bara är i början av en mycket spännande tid. Vi kan konstatera 
att befolkningen växer i våra städer och den underliggande 
tillväxten är god, vilket medför en ökad efterfrågan av moderna 
och flexibla kontor, lokaler för urban service samt bostäder. Det 
ger oss förutsättningar att ytterligare stärka vår lönsamhet. Med 
våra handlingskraftiga medarbetare och team samt en mycket 
intressant marknad fortsätter vi leverera aktieägarvärde. VD-or
d
Starkt operativt resultat och minskade vakanser 
på en växande marknad
förtroende från såväl kapitalmarknad som våra banker. Våra goda 
bankrelationer samt tillgänglig likviditet gör att vi känner oss 
trygga inför kommande skuldförfall. Under början av juli har
vi adderat ytterligare räntesäkringar som skydd mot stigande 
marknadsräntor. Vi balanserar noga både skuldsättning och 
räntetäckningsgrad för att trygga våra finansiella nyckeltal.
Under kvartalet har vi avyttrat en hotellfastighet i Borlänge, 
Ingeborg 1, där försäljningspriset översteg bokfört värde. Det
är ännu ett tecken på att vi verkar på en attraktiv marknad. 
Generellt fortsätter transaktionsmarknaden vara avvaktande
med få genomförda affärer och marknadsräntorna har fortsatt 
stiga, vilket påverkat avkastningskraven negativt. Vi har justerat 
avkastningskravet 6 punkter under kvartalet vilket påverkar vär-
deutvecklingen på våra fastigheter med -117 mkr. Det motsvarar 
cirka 0,4 procent av det totala fastighetsvärdet.
Den starka och positiva nettouthyrningen fortsätter och 
det ger självförtroende för våra medarbetare att generera högre 
hyresintäkter. Våra fastigheter ligger på rätt plats i rätt städer 
där flertalet nytecknade kontorsavtal nu ligger över 3 000 kr/
kvm i hyra vilket ger oss goda utsikter i våra omförhandling -
ar av befintliga hyreskontrakt på högre nivåer än tidigare. 
Några exempel på större uthyrningar och omförhandlingar 
under det gångna kvartalet är; Skatteverket i Sundsvall om 2 
600 kvm, Lyko som tredubblar sina ytor i Borlänge till 500 
kvm och Basta som intar ett klassiskt restaurangläge i centrala 
Umeå. Till detta har vi även under kvartalet färdigställt vårt 
nyproduktionsprojekt av fastigheten Porsön 1:446 i Luleå med 
Knut Rost, vd
 Den starka trenden i  
nettouthyrningen fortsätter.
Inledning

===== SIDA 4 =====

4
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Luleå
Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre
Det här är Diös
Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med en unik position 
i våra 10 tillväxtstäder i norra Sverige. Grunden i vår affär 
är uthyrning & förvaltning, projekt & affärsutveckling och 
transaktioner.   
 
Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler  
– i första hand kontor – i rätt läge, för rätt hyresgäst samt  
i rätt fastighet, kvarter och stadsdel. 
Om bolaget
Att skapa Sveriges mest  
inspirerande städer.
Vi skapar Sveriges mest  
attraktiva platser med rätt  
innehåll där människor vill 
vara, bo, arbeta och mötas.
Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga.
Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.
Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar  
och vågar fatta beslut.
Allt är möjligt! 
Vi vill att det ska gå bra för våra  
hyregäster och allt är möjligt!  
Hyre sgästerna är vårt primära  
fokus – går det bra för dem  
så går det bra för oss.
Vision
Värdegrund
Mission
Hyresgästlöfte
Vårt DNA 
Vi har genom förande-  
 förmåga, stark lokal förankring  
och sätter samarbete i fokus. 
Vi agerar på trender och påverkan s- 
 faktorer där vi fångar upp möjligheter  
och förändrade behov. Idéer ligger
 till grund för vår utveckling.  
Affärsidé 
Genom att bygga goda relationer,  
ta tillvara kunskap och ta ansvar  
utvecklar vi fastigheter i utvalda  
tillväxtstäder och skapar långsiktiga, 
hållbara värden för våra hyres - 
gäster och våra ägare.

===== SIDA 5 =====

5
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Antal fastigheter
Fastighetsvärde, mdr
Uthyrningsbar area, tkvm
359
31,1
1 614
Fastighetsvärde, mkr
5 000
10 000
15 000
25 000
30 000
2014 2015 2021 2022 Q2 20232016 2017 2018 2019 2020
20 000
35 000
Förvaltningsresultat, mkr
0
200
400
600
1 000
800
1 200
2014 2015 2021 2022 RTM
Q2 2023
2016 2017 2018 2019 2020
Hyresintäkter, mkr
0
500
1 000
1 500
2 500
2 000
2014 2015 2021 2022 RTM
Q2 2023
2016 2017 2018 2019 2020
Fastighetsvärde per affärsenhet, mkr
Luleå, 4 846 mkr
Skellefteå, 3 264 mkr
Umeå, 4 775 mkr
Östersund/Åre, 4 929 mkr
Sundsvall, 4 861 mkr
Gävle, 3 158 mkr
Dalarna, 5 281 mkr
Hyresvärde per lokalslag, %
Kontor, 54%
Butik, 16%
Hotell/Restaurang, 8%
Bostad, 8%
Vård/utbildning, 6%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
Kontraktsvärde per kategori, %
Privata, 63%
Offentliga, 30%
Bostäder, 7%
Om bolaget

===== SIDA 6 =====

6
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktuella projekt
Stad: Luleå 
Fastighet: Porsön 1:446
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 5 452 kvm 
Färdigställt: Q2 2023 
Hyresgäst: Pensionsmyndigheten
Investering:
1 70  
mkr
 Det moderna kontoret 
är navet i utvecklingen av 
en attraktiv stad.
Om bolaget
Stad: Luleå 
Fastighet: Biet 4, Kv Västra Stranden
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 4 920 kvm 
Färdigställt: Q2 2024 
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering:
206  
mkr
Stad: Borlänge 
Fastighet: Mimer 1
Typ av projekt: Utbildning
Uthyrningsbar area: 13 332 kvm 
Färdigställt: Q2 2024 
Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Investering:
484  
mkr
Stad: Umeå 
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Kontor, bostäder och 
lokaler för urban service
Uthyrningsbar area: 7 830 kvm 
Färdigställt: Q1 2025 
Investering:
338  
mkr

===== SIDA 7 =====

7
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Hållbarhet
Hållbarhet
Klimatmål 
Diös klimatmål innebär att vi ska minska våra direkta koldioxidut-
släpp samt utsläpp från inköpt energi med minst 50 procent till år 
2030 jämfört med 2018, för att senast år 2045 nå nettonoll, samt 
ta ansvar för bolagets påverkan i värdekedjan. Våra utsläpp från in-
köpt energi presenteras enligt GHG-protokollets marknadsmetod 
(market based method). Målet är granskat och godkänt av Science 
Based Target initative, SBTi. 
En fullständig utsläppsredovisning presenterades i årsredovis-
ningen för 2022.
Växthusgaser, ton CO2e
jan-jun 2023 2022 2021 2018¹
Scope 1
Drivmedel 26 51 8 92
Köldmedier2 225 450 450 450
Summa scope 1 251 501 458 542
Scope 2
El 0,13 0,26 0,25 0,26
Fjärrvärme och fjärrkyla 2 753 4 926 4 919 6 480
Summa scope 2 2 753 4 926 4 919 6 480
Per 31 dec 2022 har historiken räknats om med mer utförlig statistik.
1 Referensår.
2 Utsläpp från kylmedieläckaget justerades under 2022 och utgår nu ifrån historisk data 
från våra kylanläggningar och ersätter den tidigare uppskattade siffran.
Planerade aktiviteter 2023
Återanvändning av stommen i projektet Nya Campus Borlänge
Utbilda byggentreprenörer för att höja kompetensen i våra projekt
Genomföra återbruksinventeringar i samtliga renoveringsprojekt
Sänka utsläppsintensiteten i nypropduktion genom att utföra tidiga klimatberäkningar
Ställa om våra krav till taxonomilinjerade miljöcertifieringar
Vi investerar i vår fastighetsportfölj för att göra  
den attraktivare, resurseffektivare och mer klimat­
anpassad. Vi vill därigenom ta ansvar genom hela 
affärsmodellen för att möta efterfrågan och krav 
från våra hyresgäster, med arbetare och aktieägare.
55% gröna fastigheter till 2026 är ett av Diös bolags-
mål. Målet syftar till att driva utvecklingen av vårt fastighets-
bestånd och mäts i procent av totalt marknads värde. Under 
perioden har vi genomfört klimatriskkartering i Sundsvall och 
lyfter andelen gröna fastigheter till 16 procent. För att klara 
klassificeringen ska våra kriterier gällande miljöcertifiering, 
klimatriskanalys samt primärenergital uppnås.
Klimatmålsuppföljning, SBTi
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
8 000
7 000
6 000
2018 2020 2022 2026 20282024 2030
ton CO2e Under 2025 räknar vi 
med att torven fasas ut 
från bränslemixen hos 
våra energileverantörer.
av fastighets värdet är certifierat till lägst betyg 
”very good” (BREEAM) eller motsvarande.¹
av fastighetsvärdet har genomgått en 
klimatriskanalys.
av fastighetsvärdet har ett primär energi tal 
under 85 kWh/kvm, Atemp.
¹Första kvartalet baserades på prognossiffror för helåret 2023 
Direkta utsläpp och utsläpp från köpt energi,  
scope 1 och 2
Inom scopet kommer våra utsläpp främst från fjärrvärme. Genom 
energi- och effektoptimering av fastighetsbeståndet kan vi bidra till 
våra hyresgästers välmående samtidigt som vi sänker våra utsläpp 
och driftkostnader. För att ta ytterligare ett steg kommer vi stärka 
samarbetet med våra energileverantörer för att hitta effektiva 
lösningar framåt.
24% 
34% 
38% 
Indirekta utsläpp, scope 3
Vår klimatkartläggning visar att byggproduktion är den största 
utsläppspost som vi har rådighet över. Vi arbetar för att utveckla, 
säkerställa och samla in statistik från dessa utsläpp. Utsläpp från  
tjänsteresor och privata bilar är en liten del av våra utsläpp och 
följs därför bara upp på årsbasis.
Nedan presenteras åtgärder vi planerat under året för att minska 
våra utsläpp från byggproduktion.

===== SIDA 8 =====

8
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Energianvändning i jämförbart bestånd
2023 
6 mån 
jan-jun
2022 
6 mån 
jan-jun
2022 
12 mån 
jan-dec
El kWh/kvm Atemp 22,6 23,1 42,8
Fjärrvärme kWh/kvm Atemp 43,6 44,5 70,8
Fjärrkyla kWh/kvm Atemp 5,5 6,6 14,3
Energi
Energi är en viktig fråga för vår affär, vårt erbjudande och vårt klimatarbete. Vi köper ursprungsmärkt el från förnyelsebara energikällor för 
hela vårt bestånd. Diös energisparmål om -3 procent per år skapar förutsättningar för oss att nå bolagsmålet att halvera utsläppen till 2030.
Kommentar och analys
Energikostnader och klimatpåverkan från inköpt energi är direkt 
kopplade till den faktiska energianvändningen. Diagrammet visar 
faktisk energianvändning (ej normalårskorrigerad fjärrvärme) 
fördelat på total uthyrningsbar yta. Den faktiska energianvänd-
ningen beror till stor del av utomhustemperatur, soltimmar och 
vind. Effektkostnaderna är en stor del av den totala energikost-
naden vilket ytterligare förstärker sambandet mellan kostnad och 
utomhustemperatur. 
Genom att teckna gröna hyresavtal involverar vi hyresgästerna 
för att hitta gemensamma lösningar samt skapa engagemang för 
energieffektivisering som gynnar båda parter.
Faktisk energianvändning per kvartal,  
kWh/kvm uthyrningsbar yta
0
30
20
10
40
50
60
Q3 Q4 Q1 Q3 Q1 Q2Q4Q2
2021 2022 2023
El
kWh/kvm uthyrningsbar yta
Fjärrvärme Fjärrkyla
Årevägen 55, Åre
På adressen Årevägen 55 pågår en förvand-
ling av gamla Produkthuset med hållbarhet 
i fokus. Installationen av solceller sänker 
byggnadens koldioxidavtryck med 3,6 ton 
koldioxidekvivalenter per år. 
Med sitt centrala läge i Åre by har Produkthuset länge varit 
ett känt kontorslandmärke. I huset återfinns flera engage-
rade och medvetna hyresgäster såsom Klättermusen, Åre 
Destination, Iterio samt One Group. Under projektperioden 
kommer byggnaden utvecklats med fokus på hållbarhet där 
naturliga materialval och återbruk står i centrum.
På taket av fastigheten har bygget av en 230 kvm stor sol-
cellsanläggning påbörjats. Med en installerad effekt om 46 
kW beräknas vi producera 40 000 kWh per år samt spara 
3,6 ton koldioxidekvivalenter.
Byggnaden på Årevägen 55 kommer efter färdigställande 
erhålla en uppdaterad miljöcertifiering från BREEAM In-Use. 
De nya hyresgästerna har även tecknat gröna hyresavtal 
vilket är ett gott bevis på ett delat engagemang för grönare 
fastighter bland våra hyresgäster.
Solcellsproduktion i fjällmiljö
Kommentar och analys
För andra kvartalet 2023 når vi en energieffektivisering om -2,0 
procent för el och fjärrvärme i jämförbart bestånd. Affärsenheterna 
Dalarna samt Östersund/Åre redovisar sänkningar på omkring 4 
procent. Utfallet visar att vårt systematiska energieffektiviserings- 
och optimeringsarbete ger utslag på periodens resultat. Resultatet 
för kvartalet ligger i linje med planeringen för att nå energimålet 
på helår.  
Vi inkluderar inte fjärrkyla i energieffektiviseringsmålet då datakvalitet och -täckning för 
statistiken är av lägre kvalitet vilket medför att data i större utsträckning prognostiseras. 
Därutöver står fjärrkyla för en liten del av vår totala energianvändning och har således en 
marginell påverkan.
Hållbarhet

===== SIDA 9 =====

9
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Taxonomirapportering
EU:s taxonomiförordning syftar till att definiera ekonomiska 
aktiviteter som är hållbara och lever upp till unionens tillväxtstrategi. 
Diös träffas ännu inte av rapporteringskraven men väljer att rap-
portera för ökad transparens och jämförbarhet inom branschen.
Hela Diös verksamhet bedöms omfattas av EU:s taxonomi 
genom vår primära ekonomiska verksamhet förvärv och ägande 
av fastigheter, aktivitet 7.7. Förvaltningen inbegriper aktiviteter 
som kan klassas in under aktivitet 7.2–7.6. Om dessa inte genom-
förs separat redovisas de under aktivitet 7.7.
Vår ekonomiska verksamhet är exponerade mot miljömål 
1 om att begränsa vår klimatpåverkan. Som fastighetsägare kan 
vi bidra till klimatomställningen i samhället genom att energi-
effektivisera våra fastigheter, ställa krav på våra leverantörer om 
förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband 
med nyproduktion samt om- och tillbyggnation.
Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra 
Ekonomiska aktiviteter som omfattas av taxonomin
Andel av  
totalen, %
Belopp,  
tkr
Väsentligt bidragande 
till mål:
Innebär ingen väsentlig 
skada (DNSH) på mål:
1. Begränsning av 
klimatfärändringar
2. Anpassning till 
klimatförändringar
3. Vatten och  
marina resurser
4. Cirkulär  
ekonomi 5. Föroreningar
6. Biologisk mångfald 
och ekosystem
AKTIVITETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
7.7 Förvärv och ägande av fastigheter
Intäkter 100 1 121 017  -  -  -  -  - 
Kapitalutgifter 100 818 480  -  -  -  -  - 
Driftutgifter 100 407 839  -  -  -  -  - 
MILJÖMÄSSIGT HÅLLBARA AKTIVITETER FÖRENLIGA  
MED TAXONOMIN (TAXONOMY ALIGNED)
7.7 Förvärv och ägande av fastigheter
Intäkter 13,4 150 321 J J J J J
Kapitalutgifter 8,1 66 382 J J J J J
Driftutgifter 2,6 10 582 J J J J J
AKTIVITETER SOM OMFATTAS MEN EJ ÄR TAXONOMIFÖRENLIGA
7.7 Förvärv och ägande av fastigheter
Intäkter 86,6 970 696  -  -  -  -  - 
Kapitalutgifter 91,9 752 098  -  -  -  -  - 
Driftutgifter 97,4 399 257  -  -  -  -  -
Nyckeltal finns på sidan 22.
Tolkning av nyckeltal
Intäkter: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighetsskatt 
samt serviceintäkter som avser fastighetsskötsel. 
Kapitalutgifter: Avser aktiverade utgifter som höjer värdet på 
fastigheten inklusive ombyggnation, nybyggnation och förvärv 
samt tillkommande nyttjanderätter under 2023. 
Driftutgifter: Alla löpande kostnader som rör intern- och extern 
fastighetsskötsel samt reparation och underhåll i syfte att 
bibehålla värdet på våra fastigheter. 
till mål 1 är förenliga med taxonomins tekniska granskningskrite-
rier. Fastigheterna klassas därefter utifrån hur de möter upp mot 
kriterier avseende att inte orsaka skada mot övriga fem miljö- och 
klimatmål. Fastigheter med en klassificerad låg eller medelhög 
risk, alternativt att klimatrisken som sådan bedöms som låg vid 
lokal kartering, bedöms vara förenlig med taxonomins mål 2 och 
orsakar ingen skada för övriga miljö- och klimatmål.
Under perioden har skyfallskarteringar genomförts i Sundsvall 
vilket påverkar utfallet av taxonomilinjerade fastigheter positivt.
Minimiskyddsåtgärder
Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, 
taxo nomin betonar även sociala frågor genom krav på sociala 
minimi skyddsåtgärder. Inga anmärkningar, rapporter eller an-
mälningar om överträdelse har inkommit under kvartalet. Diös 
bedöms således uppfylla EU-taxonomins krav på minimiskydd-
såtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för företag 
och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multi-
nationella företag.
Rapportering EU-taxonomi
Hållbarhet

===== SIDA 10 =====

10
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
6 mån
2022 
6 mån
2022 
12 mån
RESULTATRÄKNING Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Hyresintäkter 573 512 1 141 996 2 029
Serviceintäkter 47 31 96 86 178
Totala intäkter 1 620 543 1 237 1 082 2 209
Fastighetskostnader 2 -187 -163 -415 -366 -740
Driftöverskott 3 433 380 822 716 1 469
Central administration 4 -20 -18 -40 -36 -90
Finansnetto 5 -193 -49 -342 -96 -298
Förvaltningsresultat 6 219 313 439 584 1 081
Värdeförändring fastigheter 7 -109 106 -673 639 -140
Värdeförändring räntederivat 8 6 27 -73 115 104
Resultat före skatt 9 116 446 -307 1 338 1 045
Aktuell skatt 10 -11 -26 -19 -46 -16
Uppskjuten skatt 10 -23 -64 75 -228 -199
Resultat efter skatt 83 356 -251 1 064 830
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 83 356 -251 1 064 830
Summa 83 356 -251 1 064 830
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 83 356 -251 1 064 830
Periodens totalresultat 83 356 -251 1 064 830
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 83 356 -251 1 064 830
Summa 83 356 -251 1 064 830
Resultat per aktie, kr 0,58 2,52 -1,78 7,52 5,87
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 424 202 141 427 602
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 360 963 357 563
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.  
Redovisningsprinciper återfinns på sid 28.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Koncernens resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr
Resultaträkning 
Förvaltningsresultat per aktie
Driftöverskott och överskottsgrad
Resultaträkning
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,50
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
8,00
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q2Q1Q3Q2Q1
2019 2020 2021 2022 2023
200
250
300
350
450
400
20
30
40
50
60
80
70
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q2Q1Q3Q2Q1
2019 2020 2021 2022 2023

===== SIDA 11 =====

11
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 433 mkr (380) och överskotts-
graden till 71 procent (71). I jämförbart bestånd ökade drift-
överskottet med 10,5 procent jämfört med andra kvartalet 
föregående år.
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (18).  
I centraladministration ingår koncerngemensamma kostnader 
för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk 
råd givning med mera.
Not 5 Finansnetto
Kvartalets finansnetto uppgick till -193 mkr (-49). Den högre 
kostnaden är främst relaterad till högre marknadsräntor och större 
nettoskuld. Kvartalets ränte kostnader, inklusive kostnader för 
räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genom-
snittlig årsränta om 4,5 procent (1,2). 
Not 6 Förvaltningsresultat
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive 
värde för ändringar och skatt, uppgick till 219 mkr (313). Det  
är en minskning med 30 procent jämfört med föregående år. 
Förändringen är hänförlig till ökade finansiella kostnader. 
I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 31,6 
procent jämfört med andra kvartalet föregående år. 
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 620 mkr (543) och den 
ekonomiska uthyrningsgraden till 92 procent (91). I jämför-
bart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter, exklusive 
projektfastig heter, med 10,6 procent i kvartalet jämfört med 
före gående år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 5 mkr (6) 
och bestod bland annat av vidarefaktureringar till hyresgäster av-
seende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella 
hyresavtal har 96 procent indexuppräkning, där 93 procent löper 
med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. 
UTVECKLING INTÄKTER
2023 
apr-jun
2022 
apr-jun
Förändring 
%
Jämförbart bestånd 568 514 10,6
Pågående projekt 10 9
Färdigställda projekt 27 11
Förvärvade fastigheter 2 0
Sålda fastigheter 6 3
Kontrakterade hyresintäkter 615 537
Övriga förvaltningsintäkter 5 6
Intäkter 620 543
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 187 mkr (163). Kost-
nadsökningen är relaterad till ett större fastighetsbestånd, ökade 
priser för fastighetsskötsel och något högre taxebundna kostna-
der. Av fastighetskostnaderna utgjorde 4 mkr (6) kostnader för 
arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.
 
Resultatanalys april-juni 2023
Resultaträkning
Kontorshyresgästen Andreas Johansson, Cygni, i Luleå.

===== SIDA 12 =====

12
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
 forts. Resultatanalys april-juni 2023
Resultaträkning
Området Magasinen, Gävle.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen upp-
gick vid utgången av kvartalet till 5,91 procent (5,41), en ökning 
om 0,06 procent sedan föregående kvartal. Den orealiserade 
värdeförändringen för kvartalet uppgick till -117 mkr (106), den 
realiserade värdeförändringen uppgick till 7 mkr (0). Den ore-
aliserade värde förändringen förklaras av ett högre direktavkast-
ningskrav som främst drivs av generellt högre marknadsräntor. 
För mer infor mation, se not 11. Marknadsvärdet uppgick per 30 
juni till 31 114 mkr (30 956). 
Under kvartalet har 0 fastigheter (15) förvärvats medan 2 
fastigheter (1) har avyttrats.
OREALISERADE VÄRDE- 
FÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR
2023
3 mån 
apr-jun
2022
3 mån 
apr-jun
Förvaltningsfastigheter -140 80
Projektfastigheter 23 26
Byggrätter 0 0
Orealiserad värdeförändring -117 106
Not 8 Värdeförändringar derivat 
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den 
avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt 
över- eller undervärde på räntederivaten. Värdeförändringen är 
orealiserad och påverkar inte kassaflödet. 
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för 
derivat instrumenten till 6 mkr (27), vilka i sin helhet har  
redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig  
till stigande marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 116 mkr (446). Resultatföränd-
ringen förklaras främst av negativa orealiserade värdeförändringar i 
fastigheter samt högre räntekostnader jämfört med föregående år.
Not 10 Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga 
skattemässiga underskott i koncernen. Det finns obeskattade re-
server om 488 mkr (469). Fastigheternas verkliga värde över stiger 
dess skattemässiga värde med 15 755 mkr (16 195). Uppskjuten 
skatt har beräknats på 10 643 (10 956). Skillnaden är hänförlig 
till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående 
skattetvister.
 
SKATTEBERÄKNING, MKR
2023
3 mån
apr-jun
Resultat före skatt 116
Nominell skattesats 20,6% -24
Övriga skattemässiga justeringar -9
Redovisad skattekostnad -33
Varav aktuell skatt -11
Varav uppskjuten skatt -23
Aktuell skatt uppgick till -11 mkr (-26) och uppskjuten skatt 
uppgick till -23 mkr (-64). Förändringen i uppskjuten skatt är 
hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna.

===== SIDA 13 =====

13
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Antal  
kontrakt
Årligt kontrakts- 
värde1, tkr
Genomsnittlig 
kontraktstid1, år
Trafikverket 22 99 936  6,6 
Polismyndigheten 41 66 910  6,2 
Nordic Choice Hotels 4 59 582  14,8 
Arbetsförmedlingen 24 39 235  1,8 
Falu kommun 12 35 084 6,9 
Östersunds kommun 75 34 666  1,8 
Försäkringskassan 23 29 895  2,0 
Swedbank AB 12 25 581  2,2 
Migrationsverket 8 25 014  2,6 
Telia Sverige AB 31 24 469  6,8 
Summa 252 440 372 6,1
 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad 
med kommunal skolpeng.
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och 
bransch. Antalet lokalhyreskontrakt uppgick till 3 470 (3 123) och 
antalet bostadskontrakt uppgick till 2 304 (2 176). De tio största 
hyresgästerna representerade 18 procent (15) av totala kontrakte-
rade hyresintäkter. 30 procent av kontrakterade hyresintäkter per 
30 juni kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av 
stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med 
kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår 
till 16 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 16 mkr (17) och 
summerar till 19 mkr (39) för perioden. Större uthyrningar 
under kvartalet var till Pensionsmyndigheten i Porsön 1:446, 
Luleå, Skatteverket i Borgmästaren 10, Sundsvall, och Region 
Västerbotten i Polaris 8, Skellefteå.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 juni till 
4,0 år (4,1).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 30 juni till 7 procent (8) för ekonomisk 
vakansgrad och till 12 procent (12) för vakant area. Justerat för 
projekt  och ej uthyrbara vakanser1 uppgick vakansgraden till 11 
procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna inom 
kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor 
och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och 
ombyggnad samt redan uthyrda men ej tillträdda ytor.
Antal
kontrakt
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av 
värdet,% 
Lokalhyresavtal, förfalloår
2023 837 99 4 
2024 959 517 21 
2025 673 418 17 
2026 622 398 16 
2027+ 379 751 31 
Summa 3 470 2 183 89
Bostäder 2 304 195 8 
Övriga hyresavtal1 2 087 62 3 
Totalt 7 861 2 441  100 
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Våra hyresgäster
Nettouthyrning, mkr
-150
-50
-100
0
150
50
100
Q1 Q2 Q3 Q4
2019
Q1 Q2 Q3 Q4
2020
Q1 Q2 Q3 Q4
2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q2Q1
2022 2023
Mkr
Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 mån
Våra största hyresgäster per 30 juni 2023 Hyreskontrakt och löptider 
Våra hyresgäster

===== SIDA 14 =====

14
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Balansräkning och eget kapital 
Koncernens balansräkning i sammandrag, mkr
Eget  
kapital
Varav hänförligt till  
moderbolagets aktieägare
Varav hänförligt till innehav  
utan bestämmande inflytande
Eget kapital 2021-12-31 11 823 11 749 74
Periodens resultat efter skatt 830 830 0
Periodens totalresultat 830 830 0
Avyttring egna aktier 9 9 -
Förvärv av minoritetsandel -65 8 -74
Utdelning -496 -496 -
Eget kapital 2022-12-31 12 102 12 102 0
Periodens resultat efter skatt -251 -251 0
Periodens totalresultat -251 -251 0
Utdelning -283 -283 -
Eget kapital 2023-06-30 11 568 11 568 0
Förändring eget kapital i sammandrag, mkr
Balansräkning
Kontor, 61%
Butik, 19%
Bostad, 9%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 10%
Fastighetsvärde per kategori
Luleå, 16%
Sundsvall, 16%
Umeå, 15%
Östersund, 14%
Skellefteå, 10%
Gävle, 10%
Borlänge, 8%
Falun, 8%
Åre, 2%
Mora, 2%
Fastighetsvärde per stad
TILLGÅNGAR Not
2023 
30 jun
2022 
30 jun
2022 
31 dec
Materiella och immateriella 
anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 11 31 114 30 956 31 136
Övriga anläggningstillgångar 84 59 65
Summa materiella och immateriella 
anläggningtillgångar  31 198 31 015 31 201
Finansiella anläggningstillgångar 11 12 12
Summa anläggningstillgångar 31 209 31 027 31 213
Omsättningstillgångar 
Kortfristiga fordringar 290 233 290
Derivat 70 154 143
Likvida medel 14 193 159 88
Summa omsättningstillgångar 553 545 520
Summa tillgångar 31 762 31 572 31 733
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 11 568 12 330 12 102
Långfristiga skulder 
Uppskjuten skatteskuld 2 307 2 399 2 383
Övriga avsättningar 10 10 10
Skulder till kreditinstitut 13 8 897 12 086 10 781
Långfristig skuld leasing 69 53 52
Övrig långfristig skuld 17 - 17
Summa långfristiga skulder 11 300 14 549 13 243
Kortfristiga skulder 
Kortfristig del av skulder till kredinstitut 13 7 886 3 676 5 478
Kortfristig del av skuld leasing 10 4 7
Checkräkningskredit 14 - - -
Kortfristiga skulder 999 1 013 903
Summa kortfristiga skulder 8 895 4 693 6 388
Summa eget kapital och skulder 31 762 31 572 31 733

===== SIDA 15 =====

15
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kommentarer till balansräkningen
Not 1 1 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio priorite-
rade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består 
främst av kontorsfastigheter, lokaler för urban service och bostäder. 
2023-06-30  2022-06-30 2022-12-31
FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 27 943 27 927 28 246
Projektfastigheter 3 030 2 907 2 757
Byggrätter 141 122 133
Förvaltningsfastigheter 31 114 30 956 31 136
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte 
att fastställa fastigheternas individuella värde vid en försäljning. 
Eventuella portföljeffekter beaktas således inte. Vid värderingstill-
fället 30 juni har 85 procent av fastighetsvärdet externvärderats 
av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en 
individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjä-
ningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning 
av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver inflations-
antagande om 6 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, 
hänsyn tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, 
uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastnings-
krav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransak-
tioner för fastigheter med liknande standard och läge. Projekt och 
projektfastigheter har värderats enligt samma princip men med 
avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån 
ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. 
Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 
kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. 
Förändring av fastighetsvärdet
2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets 
värde 1 jan 31 136 363 27 993 340 27 993 340
Förvärv - - 1 678 23 2 004 28
Investeringar i ny-,  
till-, ombyggnad 818 - 648 - 1 307 -
Försäljningar -160 -4 -1 -9 -18 -10
Orealiserade 
värdeförändringar -680 - 638 - -150 -
Fastighetsbeståndets 
värde vid periodens utgång 31 114 359 30 956 3521 31 136 3631
1 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter.
Värderingsantaganden per fastighetskategori
2023-06-30 2022-12-31
Kontor Butik Bostäder 
Industri/ 
lager Övriga Kontor Butik Bostäder 
Industri/ 
lager Övriga 
Hyresvärde, kr per kvm  1 765  1 869  1 418  792  1 519  1 745  1 868  1 422  789  1 502 
Drift & underhåll, kr per kvm  374  489  462  235  352  368  477  459  237  345 
Direktavkastning för bedömning av restvärde, %  5,9  6,3  4,5  6,0  5,9  5,8  6,1  4,4  5,8  5,8 
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %  8,4  8,8  7,0  8,5  8,4  8,2  8,6  6,9  8,3  8,2 
Långsiktig vakans, %  6,4  6,6  3,3  9,8  5,6  6,3  6,6  3,5  10,1  5,6 
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
Känslighetsanalys per fastighetskategori, tkr
Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 698 741 -698 741 305 109 -305 109 146 838 -146 838 60 233 -60 233 160 781 -160 781 1 371 702 -1 371 702
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -341 544 341 544 -152 554 152 554 -73 419 73 419 -30 116 30 116 -80 391 80 391 -678 025 678 025
Direktavkastning, +/- 0,5% -786 385 935 083 -301 041 353 319 -168 817 212 832 -32 486 39 508 -143 064 169 678 -1 431 793 1 710 419
Kalkylränta, +/- 0,5% -599 366 628 698 -248 249 259 771 -95 027 99 695 -30 460 32 240 -137 771 145 711 -1 110 872 1 166 114
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -213 910 213 910 -96 851 96 851 -32 186 32 179 -8 647 8 647 -37 576 33 581 -389 170 385 168
Direktavkastning för bedömning av restvärde
4,50
2017 2018 20202019 2022 Q2 20232021
6,00
5,00
5,50
%
6,50
Balansräkning

===== SIDA 16 =====

16
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Investeringar
Under kvartalet har 458 mkr (1 3221) investerats varav 0 mkr 
(1 015) avsåg fastighetsförvärv. 
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan 
på hyresgästanpassningar är fortsatt god medan rådande marknads-
förutsättningar har medfört att vi skjuter fram vissa projektstarter, 
framförallt gällande bostadsproduktion.
1Jämförelsetalen i kommentarer till balansräkningen motsvarar föregående räkenskapsår. 
INVESTERINGAR 2023-06-30 2022-06-30 2022-12-31
Investeringar i nyproduktion 96 179 275
Investeringar i förädlingsfastigheter 203 177 339
Investeringar i hyresgästanpassningar 519 291 693
Summa 818 648 1 307
Förvärv
Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet. 
Avyttringar
Under kvartalet har 1 fastighet och 1 tomt avyttrats.
Fastighetstransaktioner januari-juni 2023
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris2, mkr
Tomter Arvesund 1 Åre - 0,4
Tomt Arvesund 2 Åre - 0,2
Ingeborg 1 2 Borlänge 14 117 200
Summa 14 117 200,6
2 Underliggande fastighetsvärde.
Projektportfölj 
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 4 197 mkr varav 
2 717 mkr är upparbetat per 30 juni. Vi gör löpande investeringar 
i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyres-
gäster. Våra investeringar, exklusive projektvinster, bidrog till en 
ökning av fastighetsbeståndets värde med 818 mkr för perioden. 
Investeringar i befintligt bestånd avser ny-, om- och tillbyggna-
tioner samt energibesparande åtgärder. Avkastningen på avslutade 
investeringar under perioden uppgick till 8,4 procent på investerat 
belopp medan avkastningen på de pågående projekten uppgick till 
5,7 procent.
Projektfastigheter
Antalet projektfastigheter uppgår till 9 stycken med ett marknads-
värde om 3 030 mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapats 
under kvartalet. Uthyrningsgraden för projektfastigheterna uppgår 
per 30 juni till 100 procent. T otal bedömd investering uppgår till 
2 521 mkr där upparbetad investering per 30 juni uppgick till 
1 922 mkr. 
Avslutade större projekt
Under kvartalet har nyproduktionen i fastigheten Porsön 1:446 i 
Luleå färdigställts. Projektet avsåg nya kontorslokaler till Pensions-
myndigheten. Investeringen uppgick till 170 mkr och avsåg 5 452 
kvm. Vidare har konverteringsprojektet i Glädjen 4 i Sundsvall 
färdigställts där tidigare handelsytor byggts om till centrala kontor 
till en investering om 51 mkr. 
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm 
BTA. I volymen ingår både fastställda och potentiella byggrätter 
för både bostäder och kommersiella lokaler. Cirka 50 procent 
av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår 
ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen 
produktion eller försäljning.
 Ett aktivt arbete med att ta  
fram byggrätter är en viktig del  
i att stärka vår affär.
-200
Luleå Umeå Skellefteå GävleDalarnaÅre/
Östersund
Sundsvall
50
0
100
-150
-100
-50
Mkr
150
Investering Förvärv Avyttring
Balansräkning
forts. Kommentarer till balansräkningen

===== SIDA 17 =====

17
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Projektfastigheter
Typ Stad Fastighet Fastighetstyp
Uthyrningsbar  
area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr 
Upparbetad  
investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöklass 
Pågående projekt
Förädling Borlänge Mimer 1 Utbildning  13 332 100 484 319 27,7 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2023
Nyproduktion Luleå Biet 4 Kontor  4 920 100 206 124 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2024
Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder (brf) 2 800 - 132 25 - Q1 2026 Svanen
Förädling Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 43 14,6 Q1 2025 BREEAM-SE, very good
Färdigställda eller delvis inflyttade projekt
Nyproduktion Umeå Magne 5 Hotell 14 500 100 400 3851 26,2 Q3 2022 BREEAM-SE, very good
Förädling Borlänge Intagan 1 Kontor  31 000 100 555 547 52,9 Q4 2022 BREEAM In-Use, very good
Nyproduktion Umeå Stigbygeln 2 Kontor  9 646 100 262 243 19,8 Q4 2022 BREEAM-SE, very good
Förädling Sundsvall Aeolus 5 Bostäder  2 597 - 55 53 3,8 Q1 2023 -
Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 51 48 5,2 Q2 2023 BREEAM In-Use, planerad 2023
Nyproduktion Luleå Porsön 1:446 Kontor  5 452 100 170 136 7,5 Q2 2023 BREEAM-SE, planerad 2023
Summa 91 147 2 521 1 922
  Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
1 Lyft av vilande moms vid färdigställande.
Balansräkning
Rebecca Andersson, innehållsansvarig, och Susanna Johansson, uthyrare,  
på besök hos kontorshyresgästen Voyd i Sundsvall.

===== SIDA 18 =====

18
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Not 1 2 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 juni till 11 568 mkr (12 102). 
Solidi teten uppgick till 36,4 procent (38,1) och översteg därmed 
målet om minst 35 procent. 
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke säkerställda obligatio-
ner om 900 mkr för att refinansiera obligationsförfall i juni och 
september. I samband med emissionen återköptes delar av obli-
gationsförfallen. Vidare har ett förfall av en SFF-obligation om 
284 mkr refinansierats. Certifikat marknaden har varit relativt 
stabil med bibehållna utestående volymer. 
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 797 
mkr (15 776). Förändringen beror på ett större fastighetsbestånd 
till följd av genomförda förvärv och projektinvesteringar. Av de 
räntebärande skulderna består 13 599 mkr (13 010) av bankfi-
nansiering, 556 mkr (790) av säkerställda obligationer, 562 mkr 
(570) av certifikat samt 2 080 mkr (1 900) av icke säkerställda 
obligationer. Upplupet anskaffningsvärde på certifikaten uppgick 
till 559 mkr (568). Kommande refinansieringar slutförhandlas i 
normalfallet 3-9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för 
koncernen uppgick till 53,3 procent (51,9) vid periodens utgång. 
Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 44,8 procent (44,0). 
Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstru-
ment och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,6 procent 
(3,2) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,3 (4,6).
Ränte­ och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick 
till 1,8 år (0,8) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 
2,0 år (2,4). Av koncernens utestående lån löper 1 522 mkr (570)  
med fast ränta varav 562 mkr (570) avser certifikat.
Ränte- och marginalförfall      Låneförfall
Förfalloår
Lånebelopp,  
mkr1
Årlig snitt-
ränta2, %
Kredit avtal,  
mkr
Utnyttjat,  
mkr
2023 4 047 4,9 2 690 2 590
2024 8 646 5,1 6 369 6 319
2025 1 160 5,8 760 760
2026 2 944 5,7 4 266 3 225
2027+ - - 3 903 3 903
Utnyttjat kreditutrymme 16 797 5,2 17 989 16 797
Outnyttjat kreditutrymme3 1 191 0,0
Finansiella instrument 6 250 -0,6
Totalt 4,6
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 
2023-06-30.
3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,03 procentenheter.
Ränte- och låneförfallostruktur per 30 juni 2023
Fördelning av räntebärande finansiering
forts. Kommentarer till balansräkningen
Bank, 75%
SFF-obligation, 3%
Obligation, 12% 
Certifikat, 3%
Outnyttjat kreditutrymme, 7%
Balansräkning
Lägg in bild

===== SIDA 19 =====

19
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Typ
Nominellt 
belopp, mkr
Återstående 
löptid, år
Swapränta,  
%
Marknadsvärde, 
mkr
Ränteswap 1 500 4,7 1,99 10,7
Ränteswap 1 000 2,7 2,77 -5,4
Ränteswap 1 000 4,9 1,94 27,6
Ränteswap 1 250 4,7 2,65 -15,1
Ränteswap 500 1,6 0,05 30,8
Ränteswap 500 1,1 0,00 23,2
Ränteswap 500 4,7 2,45 -2,3
Totalt 6 250 3,9 1,96 69,5
Derivatavtal per 30 juni 2023 Känslighetsanalys per 30 juni 20231
Nettoskuld / EBITDA, mkr Belåningsgrad, % 
Balansräkning
Derivat
Under kvartalet har ett derivat omstrukturerats och förlängts. 
Detta har påverkat att återstående löptid ökat till 3,9 år jämfört 
med 2,4 år vid årsskiftet. Förändringarna har genomförts för att 
begränsa effekten av ytterligare stigande marknadsräntor.
Av koncernens totala räntebärande skulder har nu 6 250 mkr 
(4 500) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för 
derivatportföljen uppgick per den 30 juni 2023 till 70 mkr (143). 
De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändring-
ars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga 
finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassifi-
cerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är 
baserad på observerbara marknadsdata (se not 23 i Årsredovisning 
2022). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 193 
mkr (88) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr 
(0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 
600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestå-
ende certifikat uppgår till 1 422 mkr (1 218).
5,0
6,0
11,0
12,0
13,0
14,0
7,0
8,0
9,0
10,0
Mkr
15,0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2
2019 2020 2021 2022 2023
40,0
45,0
50,0
55,0
60,0
%
65,0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2
2019 2020 2021 2022 2023
forts. Kommentarer till balansräkningen
Förändring  
årlig snitt- 
ränta, %
Förändring  
årlig snittränte- 
kostnad, mkr
Förändring 
marknads- 
värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,7 +112
Derivatportfölj 0,2 +38 +327
Låneportfölj inkl. derivat 0,9 +150 +327
1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet

===== SIDA 20 =====

20
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
6 mån
2022 
6 mån
2022 
12 mån
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Driftöverskott 433 380 822 716 1 469
Central administration -18 -18 -36 -36 -90
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 0 1 0 0 0
Erhållen ränta 2 0 3 1 4
Erlagd ränta -195 -50 -345 -97 -302
Betald skatt -11 -26 -19 -46 -16
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital
211 286 425 538 1 065
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 37 49 -13 -37 -106
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 124 -68 9 13 178
Summa förändring av rörelsekapital 161 -19 -4 -24 72
Kassaflöde från den löpande verksamheten 372 267 421 514 1 137
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -458 -341 -818 -648 -1 307
Förvärv av fastigheter - -663 - -1 678 -2 004
Avyttring av fastigheter 178 0 178 2 28
Kassaflöde från investeringsverksamheten -280 -1 004 -640 -2 324 -3 283
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag, mkr
Kassaflöde
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
6 mån
2022 
6 mån
2022 
12 mån
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Utbetald utdelning -71 -124 -195 -124 -371
Avyttring egna aktier - - - 9 9
Förvärv av minoritetsandel - - - -68 -65
Nyupplåning räntebärande skulder 119 798 552 1 050 1 599
Amortering och lösen av räntebärande skulder -5 -25 -33 -48 -88
Förändring av checkräkningskredit - - - - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 43 649 324 819 1 084
Periodens kassaflöde 135 -88 105 -991 -1 062
Likvida medel vid periodens början 58 247 88  1 150 1 150
Likvida medel vid periodens slut 193 159 193 159 88
Kassaflöde

===== SIDA 21 =====

21
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Rapportering per affärsenhet per den  30 juni
Dalarna Gävle Sundsvall Åre/Östersund Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Hyresintäkter 203 166 115 103 169 151 196 188 166 131 113 95 178 162 1 141 996
Serviceintäkter 18 16 11 10 12 12 16 15 13 10 9 9 17 15 96 86
Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -
Reparation och underhåll -8 -7 -4 -3 -5 -5 -6 -6 -5 -3 -3 -4 -7 -4 -37 -33
Taxebundna kostnader -28 -24 -12 -11 -16 -19 -26 -26 -16 -14 -18 -15 -17 -17 -133 -125
Fastighetsskatt -8 -7 -7 -6 -10 -9 -10 -9 -10 -9 -6 -5 -12 -11 -63 -55
Övriga fastighetskostnader -21 -16 -14 -11 -19 -16 -28 -26 -23 -15 -12 -9 -21 -18 -138 -112
Fastighetsadministration -8 -7 -5 -4 -6 -5 -9 -8 -6 -5 -4 -4 -7 -7 -44 -41
Driftöverskott 147 119 85 78 126 109 134 128 119 94 79 67 132 120 822 716
Central administration/finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -382 -132
Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 439 584
Fastighet, realiserad 7  - - - - - 0 1 - - - - - - 7 1
Fastighet, orealiserad -99 135 -89 120 -90 69 -138 118 -86 50 -71 98 -107 48 -680 638
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - -73 115
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - -307 1 338
Uthyrbar area, kvm 310 423 318 939 161 353 158 569 217 396 212 630 314 929 315 099 220 799 207 306 179 017 175 217 210 453 211 009 1 614 370 1 598 769
Hyresvärde 235 197 134 122 200 179 232 213 187 154 138 115 201 182 1 328 1 162
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 93 91 90 88 90 90 94 91 88 89 96 95 92 91
Överskottsgrad, % 67 66 68 71 70 69 64 67 68 68 65 66 68 69 67 68
2023
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-dec
2023
jan-jun
2022
jan-dec
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993
Förvärv -  545 -  68 -  172 -  154 - - - 948 - 118 - 2 004
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 223 385 98 102 79 147 92 192 114 128 64 108 149 244 818 1 307
Försäljningar -160  - -  - - - -1  -1 -  - -  -17 -  - -160 -18
Orealiserade värdeförändringar -99 86 -89 62 -90 9 -138 -60 -86 -102 -71 -25 -107 -121 -680 -150
Fastighetsbeståndet vid 
periodens utgång 5 281 5 158 3 158 3 148 4 861 4  873 4 929 4 976 4 775 4 747 3 264 3 271 4 846 4 804 31 114 31 136
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter är förändrad jämfört med föregående år, se sidan 28, redovisningsprinciper. 
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
Kassaflöde

===== SIDA 22 =====

22
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
6 mån
2022 
6 mån
2022   
12 mån
BELÅNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder 16 783 15 762 16 259
Återläggning 
     Likvida medel -193 -159 -88
     Utnyttjad checkräkningskredit - - -
Nettoskuld 16 590 15 603 16 171
Förvaltningsfastigheter 31 114 30 956 31 136
Belåningsgrad, % 53,3 50,4 51,9
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld 16 590 15 603 16 171
Ej säkerställd skuld -2 642 -3 165 -2 470
Säkerställd skuld 13 948 12 438 13 701
Förvaltningsfastigheter 31 114 30 956 31 136
Säkerställd belåningsgrad, % 44,8 40,2 44,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 
Förvaltningsresultat 219 313 439 584 1 081
Återläggning
     Finansiella kostnader 195 51 345 99 302
Summa 414 364 784 683 1 382
Finansiella kostnader 195 51 345 99 302
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 7,1 2,3 6,9 4,6
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull 
kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av 
relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, 
är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte 
ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte 
definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 31 samt 
beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2022. Finansiella mål för 2023 fastslagna av 
styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.  
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt 116 446 -307 1 338 1 045
Återläggning
Värdeförändring fastighet 109 -106 673 -639 140
Värdeförändring derivat -6 -27 73 -115 -104
Förvaltningsresultat 219 313 439 584 1 081
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat 219 313 439 584 1 081
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -11 -26 -19 -46 -16
EPRA Earnings 209 287 421 538 1 064
EPRA Earnings per aktie, kr 1,48 2,03 2,97 3,81 7,52
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
6 mån
2022 
6 mån
2022   
12 mån
AKTIEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen  141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen  141 431 141 431 141 431 141 424 141 428
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 
Finansiella nyckeltal 
Nyckeltal
NETTOSKULD GENOM EBITDA
Räntebärande skulder 16 783 15 762 16 259
Likvida medel -193 -159 -88
Checkräkningskredit - - -
Nettoskuld 16 590 15 603 16 171
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 575 1 362 1 469
Central administration, rullande 12 mån -95 -76 -90
Återläggning
     Avskrivningar, rullande 12 mån 6 4 4
EBITDA 1 487 1 294 1 383
Nettoskuld genom EBITDA 11,2 12,1 11,7

===== SIDA 23 =====

23
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
EPRA NRV/NTA
Eget kapital 11 568 12 330 12 102
Återläggning
      Verkligt värde av finansiella instrument -70 -154 -143
      Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 192 2 282 2 257
EPRA NRV 13 691 14 459 14 216
EPRA NRV per aktie 96,8 102,2 100,5
AVDRAG
Verkligt värde av finansiella instrument 70 154 143
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära 
skillnader, ca 4%1 -409 -428 -421
EPRA NTA 13 352 14 185 13 938
EPRA NTA per aktie 94,4 100,3 98,6
EPRA NDV
Eget kapital 11 568 12 330 12 102
EPRA NDV 11 568 12 330 12 102
EPRA NDV per aktie 81,8 87,2 85,6
ÖVRIG INFORMATION
Kontrakterade hyresintäkter, mkr 614 537 1 221 1 057 2 164
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 92 91 91
Överskottsgrad, % 71 71 67 68 68
Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,3 1,3
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 187 194 204
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 607 2 295 2 391
EPRA Vakansgrad, % 7,2 8,4 8,5
NETTOUTHYRNING, MKR
Nytecknade kontrakt 37 46 124 112 227
Uppsagda kontrakt -21 -29 -105 -73 -150
Nettouthyrning 16 17 19 39 77
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
6 mån
2022 
6 mån
2022   
12 mån
ÖVRIGA NYCKELTAL apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -4,1 22,1 7,0
Eget kapital per aktie, kr 81,8 87,2 85,6
Resultat per aktie, kr 0,58 2,52 -1,78 7,52 5,87
KASSAFLÖDE PER AKTIE, KR
Resultat före skatt 116 446 -307 1 338 1 045
Återläggning
     Fastigheter, orealiserad värdeförändring 117 -106 680 -639 150
     Derivat, orealiserad värdeförändring -6 -27 73 -115 -104
     Avskrivningar 2 1 4 2 4
Aktuell skatt -11 -26 -19 -46 -16
Summa 218 288 432 541 1 079
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 424 141 428
Kassaflöde per aktie, kr 1,54 2,04 3,05 3,82 7,63
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
6 mån
2022 
6 mån
2022   
12 mån
SOLIDITET apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Eget kapital 11 568 12 330 12 102
Totala tillgångar 31 762 31 572 31 733
Soliditet, % 36,4 39,1 38,1
Nyckeltal
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på 
att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 
90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.

===== SIDA 24 =====

24
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalsresultat i korthet
2023-06-30 2023-03-31 2022-12-31 2022-09-30 2022-06-30 2022-03-31 2021-12-31 2021-09-30
Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3
Intäkter, mkr 620 617 568 559 543 539 500 480
Driftöverskott, mkr 433 389 365 388 380 336 321 325
Förvaltningsresultat, mkr 219 220 213 283 313 271 250 261
Periodens resultat, mkr 83 -333 -113 -120 356 708 965 402
Överskottsgrad, % 71 64 66 70 71 65 65 68
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 91 92 91 90 89 89
Soliditet, % 36,4 37,4 38,1 38,1 39,1 40,8 40,2 36,5
Belåningsgrad fastigheter, % 53,3 53,7 51,9 51,8 50,4 49,3 48,6 52,7
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %1 4,6 4,1 3,2 2,5 1,8 1,1 1,1 1,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,5 2,8 5,7 7,1 6,8 5,9 6,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,55 1,56 1,51 2,00 2,21 1,92 1,83 1,95
Resultat per aktie efter skatt, kr 0,58 -2,36 -0,80 -0,84 2,52 5,00 7,03 2,98
Eget kapital per aktie, kr 81,8 83,2 85,6 86,3 87,2 88,2 83,6 75,1
Börskurs per aktie, kr 68,9 68,9 75,5 70,5 71,1 102,4 118,8 85,4
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
forts. Finansiella nyckeltal
Markus Olsson, projektledare, hos kontorshyresgästen Yrkesakademin i Falun.
Nyckeltal

===== SIDA 25 =====

25
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 2022 2022
6 mån 6 mån 12 mån
RESULTATRÄKNING jan-jun jan-jun jan-dec
Intäkter 114 103 189
Bruttoresultat 114 103 189
Central administration -129 -113 -232
Rörelseresultat -15 -10 -43
Resultat från andelar i koncernföretag 100 100 124
Finansiella intäkter 507 234 647
Finansiella kostnader -453 -175 -501
Resultat efter finansiella poster 139 149 227
Bokslutsdispositioner - - 15
Resultat efter bokslutsdispositioner 139 149 242
Aktuell skatt - - 0
Resultat efter skatt 139 149 242
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 139 149 242
Årets totalresultat 139 149 242
Moderbolagets balansräkning i sammandrag, mkrModerbolagets resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr
Moderbolaget 
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av 
koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 114 mkr (103) och resultatet efter skatt till 139 mkr 
(149). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotter bolag. 
2023 2022 2022
TILLGÅNGAR 30 jun 30 jun 31 dec
Anläggningstillgångar 
Andelar koncernföretag 2 362 2 332 2 362
Fordringar koncernföretag 16 358 16 173 16 167
Summa anläggningstillgångar 18 720 18 505 18 529
Omsättningstillgångar 
Fordringar koncernföretag 2 801 2 590 2 750
Övriga tillgångar 20 32 24
Likvida medel 141 141 36
Summa omsättningstillgångar 2 962 2 763 2 810
Summa tillgångar 21 682 21 268 21 339
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 3 084 3 134 3 228
Obeskattade reserver 1 16 1
Långfristiga skulder 
Räntebärande skulder 5 883 5 718 5 813
Skulder koncernföretag 7 305 6 938 7 139
Summa långfristiga skulder 13 188 12 656 12 952
Kortfristiga skulder 
Checkräkningskredit - - -
Skulder till koncernföretag 5 149 5 033 4 976
Övriga skulder 260 429 182
Summa kortfristiga skulder 5 409 5 462 5 158
Summa eget kapital och skulder 21 682 21 268 21 339
Nyckeltal
Bolagets likvida medel uppgick per den 30 juni 2023 till 141 mkr (36) och utnyttjad checkkredit uppgick 
till 0 mkr (0). Ränte bärande externa skulder, exklusive check räkningskredit, uppgick till 5 883 mkr  
(5 813) varav utgivna företagscertifikat uppgick till 558 mkr (568). Den genomsnittliga årsräntan, exklu-
sive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni 2023 uppgick till 5,4 procent (3,8).
Moder bolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.

===== SIDA 26 =====

26
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Fyra skäl till att  
investera i Diös
Unik position på en  
attraktiv marknad
Långsiktigt hållbar  
affärsmodell
Värdeskapande genom  
tre intäktsströmmar
Starka stabila  
kassaflöden
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym
AKTIEKURS(SEK)
VOLYM (TUSENTAL)
45
65
75
55
85
95
125
115
105
JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN
0
2 000
14 000
12 000
10 000
4 000
6 000
 8 000
Aktien

===== SIDA 27 =====

27
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 68,9 kr per aktie (71,1) 
vilket motsvarar ett börsvärde om 9 762 mkr (10 074) samt en 
avkastning om -3,1 procent (-19,9) för de senaste 12 månaderna. 
Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till  
1,1 procent (-17,8) för perioden. Avkastningen har för  
OMX Stockholm 30 Index varit 23,3 procent (-17,3) och  
OMX Stockholm Real Estate PI -8,7 procent (-36,3). 
Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 18 520 aktieägare  
(18 615). Andelen utlandsägda aktier uppgick till 26,4 procent 
(23,9) av totala antalet aktier, som under perioden var oförändrat 
och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare 
var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av aktierna. De tio 
största ägarna stod för 53,9 procent (53,3) av innehav och röster.
Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio 
procent av samtliga utestående aktier i bolaget. 
Under andra kvartalet 2023 har Nordstjernan AB via flagg-
ningsmeddelande delgivit att dess ägande understiger 5 procent  
av ägandet i bolaget. 
Diös Fastigheter AB är noterad på Nasdaq OMX Nordiska Börs 
Stockholm, lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden 
är SE0001634262.                                                                                                                 
Största aktieägare
i Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2023 
Aktien 
ÄGARE Antal aktier
Innehav och  
röster, %
AB Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 9 506 584 6,7
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7
Nordea Fonder 6 418 595 4,5
Karl Hedin 3 562 547 2,5
Vanguard 3 444 325 2,4
Avanza Pension 3 172 968 2,2
BlackRock 3 116 458 2,2
Tredje AP-fonden 2 273 016 1,6
Summa största ägare 76 523 260 53,9
Innehav av egna aktier 354 218 0,2
Övriga ägare 64 907 687 45,9
Totalt 141 785 165 100,0
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland 
annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. 
Avkastning och substansvärde 
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital ska överstiga  
12 procent. Avkastningen för perioden uppgick till -4,1 procent 
(7,0). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 
11 568 mkr (12 102) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV , 
uppgick till 13 691 mkr (14 216). Beräknat per aktie uppgick 
EPRA NRV till 96,8 kr (100,5) vilket medför att aktiekursen per 
den 30 juni utgjorde 71 procent (75) av långsiktigt substansvärde. 
Substansvärdet uttryckt enligt EPRA NTA uppgick för perioden 
till 94,4 kr (98,6) per aktie.
Intjäning 
Resultat per aktie för perioden uppgick till -1,78 kr (7,52) med-
an det långsiktiga resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, 
uppgick till 2,97 kr (3,81). EPRA EPS ska visa på den långsiktiga 
intjäningsför mågan per aktie och beräknas som förvaltnings-
resultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt  
till förvaltningsresultatet minus minoritetens del av resultatet.
Aktien

===== SIDA 28 =====

28
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Personal och organisation 
Antalet anställda uppgick per den 30 juni 2023 till 158 personer 
(145), varav 65 kvinnor (60). Merparten av de anställda, 104 
personer (97), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid 
vårt huvudkontor i Östersund. Inom vårt koncept Pick-Pack-Post 
är vi idag 3 anställda (6), varav 3 kvinnor (6).
Risker och osäkerhetsfaktorer
Effekter av den militära konflikten i Ukraina
Rysslands invasion av Ukraina i mitten av februari 2022 och den 
resulterande humanitära katastrofen är ett stort bakslag för världen. 
Sanktioner mot Ryssland och en förändrad världshandel påverkar 
globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest 
uppenbara effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade 
riskpremier på kapitalmarknaden, vilket ger högre finansierings-
kostnader.
Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt 
att tillgången till varor och produkter där konfliktländerna har haft 
stort produktionsbidrag begränsas. För vår del kan det leda till  
högre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt längre 
ledtider inom framför allt projektverksamheten. 
Generella risker 
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar 
marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finan-
siering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar 
efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeför-
ändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeföränd-
ringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade 
nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan hanteras genom ett 
diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
Övrig information 
Förändring fastighetvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr 28 720 31 114 33 448
Soliditet, % 31,4 36,4 40,8
Belåningsgrad, % 59,0 53,3 50,8
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hän-
förliga till hyresnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och rän-
tenvå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således 
resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med en 
diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv rän-
teriskhantering.
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr1
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 23
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 25
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 150
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till finansiering är den största finansiella risken och en 
förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas  
genom goda relationer med banker, god diversifiering, tillgång till 
kapitalmarknaden och starka finanser och nyckeltal. 
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förut-
sättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll 
och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till 
Diös årsredovisning för 2022, sidorna 62-64, 78, 82 och 126-127.
 
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perio-
den. De transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha 
skett till marknadsmässiga villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. 
Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och 
takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och 
fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna 
av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 
34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Moderbolagets 
redo visning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer samt Års redovisningslagen. Samtliga fastighetstransak-
tioner under kvartal två redovisas med utgångspunkt i preliminära 
köpeskillingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkning-
en kommer erhållas under tredje kvartalet 2023. Tillämpade 
redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de 
redovisnings principer som tillämpades vid upprättandet av koncern- 
och årsredo visningen för 2022, not 1. 
För räkenskapsåret 2023 är klassificeringen av hyresintäkter 
respektive serviceintäkter förändrad jämfört med föregående år. 
Ändringen innebär att en högre andel av företagets totala intäkter 
bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelseåret i rapporten är omräk-
nat enligt den nya klassificeringen. 
Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper kommer 
ha effekter på upplysningar och redovisingsprinciper i årsredovis-
ningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder med 
ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte  
ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finan-
siella rapporter.
Övrigt

===== SIDA 29 =====

29
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Knut Rost
Verkställande direktör
Östersund den 7 juli 2023
Bob Persson
Ordförande   
Q3, Delårsrapport januari-september 2023  27 oktober 2023
Vid årsstämman 2023 den 18 april beslutades om utdelning 
enligt styrelsens förslag vid följande datum:
Kalendarium
Utdelning
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av företagets och koncernens 
verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som 
ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.Fö
r ytterligare information, 
kontakta gärna
Knut Rost, vd
0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO
0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning (EU nr 596/2014) och lagen om 
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons 
försorg, för offentliggörande den 7 juli 2023 kl. 07:00 CEST.
Erika Olsén
Ledamot
Peter Strand
Ledamot
Ragnhild Backman
Ledamot
T obias Lönnevall
Ledamot
P-G Persson
Ledamot
Mathias Tallbom
Ledamot 
Personalrepresentant
1:a utbetalningstillfälle, 25 april 2023    0,50 kr per aktie
2:a utbetalningstillfälle, 25 juli 2023    0,50 kr per aktie
3:e utbetalningstillfälle, 25 okt 2023         0,50 kr per aktie 
4:e utbetalningstillfälle, 25 jan 2024         0,50 kr per aktie
Väsentliga händelser efter rapportperioden
Refinansiering av 1 700 mkr bankskuld med förfall i september 
2023 har genomförts med ny löptid om 5 år.
Nya räntederivat om 3 000 mkr har tecknats med en löptid  
om 5 och 7 år. 
Övrigt

===== SIDA 30 =====

30
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Definitioner
  Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång 
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 
i förhållande till genomsnittligt eget kapital hänförligt till 
moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas 
som summan av ingående och utgående balans dividerat med 
två.
Avkastning på totalt kapital 
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med 
genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som 
summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid  
periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad  
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt 
nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med 
fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida 
medel plus utnyttjad checkräkning.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader  
i förhållande till finansiella kostnader under perioden.
Serivceintäkter
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens 
utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
  Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående 
aktier vid periodens utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av 
planenliga avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders 
rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till 
förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. 
Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat 
med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla 
avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med 
återläggning av räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till 
temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande 
inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Tangible Asset (NTA) 
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad 
för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt 
hänförlig till temporära skillnader i fastighet er och innehav utan 
bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad 
för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier 
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet 
aktier som emitterats eller återköpts under perioden, viktat med 
antalet dagar som aktierna varit utestående i förhållande till totalt 
antal dagar i perioden. 
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus 
avskrivningar minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal 
utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA 
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel 
plus checkräkning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. 
Resultat per aktie 
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, 
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie 
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående 
aktier vid periodens utgång.
  Fastighetsrelaterade /övriga 
Direktavkastning 
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas 
marknadsvärde vid periodens utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, 
renhållning, försäkringar samt löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts-
avgäld, fastighetsskatt och fastighets administration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet 
vid periodens utgång. 
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det 
totala hyresvärdet. 
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet 
på årsbasis för hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans 
fördelning. Den typ av lokalarea som svarar för den största 
andelen av fastighetens totala area avgör hur fastigheten 
definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central 
administration och finansnetto.
Grönt hyresavtal
En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs 
till det ordinarier hyresavtalet och som sätter ramarna för 
gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och 
energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i 
jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter 
inklusive serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra 
för vakanta ytor. 
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela 
perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet används för 
att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida 
avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade och sålda 
fastigheter. 
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, 
uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till 
kontraktstiden.
Projektfastighet 
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investe-
ring uppgående till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet 
och en projekttid överstigande 12 månader. En projektfastighet 
återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter 
färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående  
nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera 
om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighets 
driftsöverskott, standard och eller ändrar användningen av 
fastigheten. 
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad 
eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad 
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade 
hyresintäkter.
Övrigt

===== SIDA 31 =====

31
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-juni 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund  
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund 
Telefon: 0770-33 22 00   
Organisationsnummer: 556501-1771  
Bolagets säte: Östersund 
www.dios.se
DIÖS KOMMUNIKATION 2023. FOTOGRAFER: GÖRAN STRAND, DANIEL HOLMGREN, HENRIK BODIN OCH  ULRIKA ERIKSSON.
Presentation av  
delårsrapporten 
Vi presenterar delårsrapporten januari-juni 2023 för 
investerare, analytiker, media och andra intresserade  
den 7 juli 2023 kl. 08:1 5. Vd Knut Rost och CFO 
Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en  
frågestund.  
Presentationen är på engelska och sker via en webb-
sänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till 
telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand.