FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2024
===== SIDA 1 =====
Diös Fastigheter Delårsrapport Q22024
Den förflyttning vi gör mot grö-
nare fastigheter, ger både en ökad
lönsamhet och bättre förutsätt-
ningar för klimatet.
Knut Rost, vd
===== SIDA 2 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 2
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalet i korthet
Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 634 mkr (620).
Nettouthyrningen uppgick till 11 mkr (16).
Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 446 mkr
(433).
Förvaltningsresultatet1 ökade med 9 procent och uppgick till
240 mkr (220).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till
10 mkr (-124) och på derivaten till -101 mkr (6).
Resultat efter skatt uppgick till 118 mkr (82).
Resultat per aktie uppgick till 0,83 kr (0,58 ).
Perioden i korthet
Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 1 272 mkr
(1 237)
Nettouthyrningen uppgick till 12 mkr (19).
Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 853 mkr
(822).
Förvaltningsresultatet1 ökade med 0 procent och uppgick till
440 mkr (439).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till
16 mkr (-124) och på derivaten till 125 mkr (-73).
Resultat efter skatt uppgick till 376 mkr (-251).
Resultat per aktie uppgick till 2,66 kr (-1,78 ).
Viktiga händelser
Styrelsen i Diös har utsett David Carlsson till ny vd och koncern-
chef. David tillträder sin tjänst 1 januari 2025. Nuvarande vd Knut
Rost kvarstår i sin tjänst fram till att David tillträder.
Diös avyttrar 10 fastigheter i fem olika städer för 452 mkr. Från-
träde sker under tredje och fjärde kvartalet 2024.
Diös hyr ut till Scandic Go i Umeå. Avtalet omfattar cirka 2 600
kvm och löper på 20 år. Beräknad inflyttning är fjärde kvartalet
2025.
Måluppföljning
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget
kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidut-
släpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %
Utfallet rullande 12m per Q2 2024 förklaras främst av negativa orea-
liserade värdeförändringar på fastigheter.
VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2e
De ökade koldioxidutsläppen för 2023 förklaras av ett ökat värmebe-
hov till följd av lägre årstemperatur.
- 10,00
- 5,00
-
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
2020 2021 2022 2023 R12
Q2 2024
Snittavkastning
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12
Q2 2024
Scope 1 Scope 2
24%
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
2 Rullande 12 månader.
2024 2023 2024 2023 R12 2023
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Intäkter 634 620 1 272 1 237 2 539 2 504
Driftöverskott 446 433 853 822 1 741 1 711
Förvaltningsresultat¹ 240 220 440 439 904 903
Resultat före skatt 115 116 478 -307 -178 -963
Resultat efter skatt 118 82 376 -251 -223 -850
Överskottsgrad, % 71 71 68 67 70 70
Uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 92
Avkastning på eget kapital, %² -2,0 -4,1 -5,3 -7,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr¹ ² 2,8 3,1 5,9 6,2
Soliditet, % 36,6 36,4 34,6
Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 53,3 54,4
Räntetäckningsgrad, ggr¹ 2,3 2,2 2,2 2,4 2,0 2,2
Eget kapital per aktie, kr 80,2 81,8 77,6
EPRA NRV per aktie, kr 97,5 96,8 95,6
===== SIDA 3 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 3
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
VD-ord Tid för lönsamhet och tillväxt
De finansiella förutsättningarna har
successivt förbättrats under våren, vil-
ket syns i ökad hyresaktivitet och akti-
vare transaktionsmarknad. Norra Sve-
rige har en position som landets till-
växtregion och vi upplever ett fortsatt
intresse för våra städer. Under andra
kvartalet uppgick nettouthyrningen till
11 mkr, EPRA NRV ökar med 2 procent
och vi har sänkt vår belåningsgrad till 53,4 procent jämfört med årsskiftet.
Fastighetsvärdena är fortsatt stabila. Marknaden ställer om från ett läge med
finansiell osäkerhet till att ge förutsättningar för tillväxt och ökad lönsamhet.
Under kvartalet ökade intäkterna med 2 procent till 634 mkr, driftöverskottet
med 3 procent till 446 mkr och förvaltningsresultatet med 9 procent jämfört
med andra kvartalet 2023. Uthyrningsgraden går marginellt ned till 91 procent
på grund av de fastighetstransaktioner vi gjort under perioden. Våra fastighets-
värden har stabiliserats vilket är ett tecken på en aktiv transaktionsmarknad och
ökad tillgänglighet till finansiering. Den orealiserade värdeförändringen uppgår
till 10 mkr för kvartalet och 16 mkr för perioden.
I våra nyuthyrningar ser vi markant ökade topphyresnivåer, som i ett flertal
fall närmar sig 3 500 kr/kvm för kontor. Dessa hyresnivåer nås i våra starkaste
städer som till stor del påverkas av investeringar som sker i den gröna omställ-
ningen. Vi etablerar Scandic Go i Umeå och Forenom i Skellefteå för att erbjuda
centralt boende för pendlare och besökare, efterfrågan som främst drivs av de
stora industrietableringarna. Efterfrågan på moderna kontor är stor där det är
tydligt att hyresgästerna prioriterar läge och kvalitet, där lokalytan blir flexibelt
utformad och i vissa fall något mindre. Detta driver hyresnivåerna uppåt i och
med att man efterfrågar mindre yta med anpassad utformning och högre stan-
dard. Under kvartalet har vi gjort flertalet kontorsuthyrningar i alla våra städer.
Exempel på det är Kronofogden i Umeå och Luleå, Trafikverket i Sundsvall och
Tutus Data i Borlänge. Vi har omförhandlat Swedbanks kundservice och Sogeti
i Östersund, varav den sistnämnda utökar sina lokaler med 500 kvadratmeter. I
Sundsvall fortsätter vi att etablera fler aktörer inom handel med butiken Fanny,
som en direkt följd av Clas Ohlsons och Normals inträde i staden.
Vår marknad norra Sverige och ett hållbart ansvar
Norra Sverige har en fortsatt stark position som tillväxtregion. För att fortsätta
attrahera nationellt och internationellt kapital engagerar vi oss för att skapa rätt
förutsättningar för investeringar i den gröna omställningen. Regeringen har till-
satt ett grönt accelerationskontor som ska öka tempot i Sveriges beslutsprocesser
för att underlätta företagsinvesteringar. Svensk basnäring som gruvnäring och
skog utgör tillsammans med produktion av vätgas grunden i den gröna omställ-
ningen. Till det ska läggas batterifabriker och innovativa industrisatsningar samt
tillskott av förnybar energiproduktion. Med den ökande takten i att bygga ut
Sveriges försvarsmakt prioriteras även infrastrukturen i vår del av landet, något vi
välkomnar.
På resan att certifiera våra fastigheter och utveckla vårt erbjudande för en
mer hållbar affär, ser vi tydligt att en ”grön fastighet” ger ökad lönsamhet och
högre värde. Vi har siktet inställt på att minska våra egna utsläpp med minst 50
procent till 2030 och uppnå målet om minst 55 procent gröna fastigheter 2026.
Optimerat fastighetsbestånd och hållbara investeringar
Vi arbetar aktivt med värdeskapande i vårt fastighetsbestånd, där vi avyttrar lå-
gavkastande fastigheter med begränsad potential, till förmån för investeringar
och förvärv av fastigheter med utvecklingspotential inom främst kontorssegmen-
tet. De stabilare och något mer förutsägbara makroekonomiska perspektiven ger
förutsättningar för ökad aktivitet på transaktionsmarknaden, vilket vi tydligt
märker av. Under kvartalet har vi tecknat avtal om att avyttra tio fastigheter i
Luleå, Umeå, Östersund, Falun, Borlänge och Malung. Vi har flera pågående di-
aloger om ytterligare affärer, både avyttringar och förvärv. I tredje kvartalet över-
lämnas projektet Nya Campus Borlänge till vår hyresgäst Högskolan Dalarna. Vi
har återanvänt stommen från den befintliga fastigheten och skapat ett centralt
och modernt campus. En hållbar investering om 625 mkr som ger en årlig hy-
resintäkt om cirka 38 mkr. Vårt projekt Västra Stranden i Luleå har hög
miljöprofil och en blandning av moderna kontor, välplanerade bostäder och lo-
kaler för urban service. Området utvecklas i tre etapper varav den första etappen
med kontor om 5 000 kvm är färdigställt. Den andra etappen är under uppförande
och består av kontor, longstay och flexibla lokaler för urban service. Etapp tre kan bli
bostadsrätter, där intresseanmälan gått ut nu under sommaren.
Finansiella förutsättningar
Vi upplever en aktivare och välfungerande kapitalmarknad med lägre marginaler
för både säkerställd och icke säkerställd finansiering som följd. Det sätter press
på bankernas utlåningsmarginaler vilket ger goda förutsättningar för lägre finan-
siella kostnader. Vi har nyttjat kapitalmarknaden och förlängt merparten av vårt
obligationsförfall i november samt delar av obligationsförfallen under första
halvåret 2025. Värt att nämna är att marginalkostnaden för ny skuld är den
samma som genomsnittskostnaden i låneportföljen.
Vi har jobbat hårt för att säkerställa vår räntetäckningsgrad och fortsätter
nyttja balansräkningen ansvarsfullt. Vår belåningsgrad har kommit ned efter
våra aktiviteter och vårt mål är att ligga under 50 procent.
Framåt
David Carlsson kommer bli min efterträdare på vd-posten från 1 januari 2025,
vilket känns både tryggt och bra. David har god kunskap om norra Sveriges stä-
der och har mångårig erfarenhet av att leda och utveckla. De senaste åren har
han varit verksam i Umeå.
Jag är fast övertygad om att vi kommer att se fortsatt ljusare makroekono-
miska perspektiv med stabila och ökade fastighetsvärden under hösten. Även om
det är en pågående stökig geopolitisk tid med tydliga nationalistiska vindar som
blåser i Europa, visar vår del av världen på en annan inriktning. Den förflyttning
vi fastighetsägare gör mot grönare fastigheter, ger både en ökad lönsamhet och
bättre förutsättningar för klimatet. Jag ser fram emot en spännande höst där vi
skapar värden för oss, våra hyresgäster och våra aktieägare.
===== SIDA 4 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 4
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi
hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som
bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter
kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
327
Antal fastigheter
30,4
Fastighetsvärde, mdr
1 544
Uthyrningsbar area, tkvm
Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter
i växande städer i norra Sverige. Med rätt hy-
resgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastig-
heter och en långsiktigt hållbar affär.
Vision
Att skapa Sveriges
mest inspirerande
städer.
FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET, MKR
FÖRVALTNINGSRESULTAT1, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, %
HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, %
1 Jämförelseperiod 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023..
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q2
2024
Luleå, 5 112 mkr
Skellefteå, 2 467 mkr
Umeå, 4 790 mkr
Östersund/Åre, 4 569 mkr
Sundsvall, 4 742 mkr
Gävle, 3 155 mkr
Dalarna, 5 544 mkr
0
200
400
600
800
1000
1200
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12
Q2
2024
Kontor, 56%
Butik, 14%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 7%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12
Q2
2024
Privata, 62%
Offentliga, 31%
Bostäder, 7%
===== SIDA 5 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 5
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt
sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till
2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen
i scope 2 samt kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning.
Gröna fastigheter
Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna
genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en
fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna
i det nationella beståndet för att kvalificera som grön.
Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcerti-
fieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj.
Energi
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som
temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. Både
yttre och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar
med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under perioden
minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,6 procent. Att teckna
gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incita-
ment för båda parter att bidra till effektiva energilösningar.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora
resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt
för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåver-
kan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåver-
kan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en
högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval.
Medarbetare
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbe-
tare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engage-
mang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPS-
mätningarna är på stabila, höga nivåer med 46 poäng i senaste kvartalsmät-
ningen i förhållande till branschsnittet på 21 poäng.
EU:s taxonomi
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa-
rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad
rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs
av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna
är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
1 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos.2018 är basår för utsläppsberäkningar. Historiska utsläpp för 2023 har omräknats efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfakorer.
2 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp.
R12
KLIMAT¹ Enhet jul-jun 2023 2018 Kommentar
Utsläpp i scope 1 och 2, RTM ton CO₂e 5 314 5 395 7 022 Mål : -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi
Utsläpp i scope 3 ton CO₂e 816 816 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor
2024 2023 2022
ENERGI jan-jun jan-jun jan-jun
Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 64,3 66,7 67,6 El och normalårskorrigerad fjärrvärme
Energianvändning från fjärrkyla kWh/kvm Atemp 4,8 5,5 6,6 Ingår ej i energibesparingsmålet
Energibesparing % -1,6 -2,0 -1,5 Mål: -3 procent
Faktisk energianvändning, RTM kWh/kvm uthyrnings.yta 78,0 75,2 76,3 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme
Andel fossilfri energi, helår % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023
Producerad solel MWh 499 1 379 1 466 Kvartalsspecifik data för jämförelseperioderna är inte tillgänglig
2024
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 30 jun 2023 2022
Gröna fastigheter² % av MV 25 25 16 Mål : 55 procent gröna fastigheter 2026
Miljöcertifierade fastigheter % av MV 40 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande
Energieffektiva fastigheter² % av MV 48 52 42 PE-tal linjerade med Fastighetsägarnas topp 15 procent
Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 56 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys
Gröna hyresavtal % 23 18 11
2024
MEDARBETARE jan-jun 2023 2022
Rekommendationsvilja poäng 46 47 48 Mål : eNPS > 45 poäng
2024
TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 30 jun 2023 2022
Förenliga intäkter % / mkr 35 / 245 25 / 558 12 / 238
Förenliga kapitalutgifter % / mkr 6 / 28 10 / 158 3 / 34
Förenliga driftutgifter % / mkr 36 / 228 25 / 520 12 / 219
===== SIDA 6 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 6
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023. Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel
konvertibler) föreligger.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
2024 2023 2024 2023 R12 2023
RESULTATRÄKNING Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Hyresintäkter 586 572 1 179 1 141 2 334 2 296
Serviceintäkter 49 48 94 96 206 208
Totala intäkter 1 634 620 1 272 1 237 2 539 2 504
Fastighetskostnader 2 -188 -187 -419 -415 -798 -793
Driftöverskott 3 446 433 853 822 1 741 1 711
Central administration 4 -20 -21 -40 -40 -89 -89
Finansnetto¹ 5 -186 -194 -372 -342 -750 -720
Förvaltningsresultat 6 240 220 440 439 904 903
Värdeförändring fastigheter¹ 7 -24 -109 -87 -673 -799 -1 385
Värdeförändring räntederivat 8 -101 6 125 -73 -283 -481
Resultat före skatt 9 115 116 478 -307 -178 -963
Aktuell skatt 10 -24 -11 -48 -19 -56 -28
Uppskjuten skatt 10 26 -23 -54 75 11 140
Periodens resultat 118 82 376 -251 -223 -850
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 118 82 376 -251 -223 -850
Summa 118 82 376 -251 -223 -850
TOTALRESULTATRÄKNING
Periodens resultat 118 82 376 -251 -223 -850
Periodens totalresultat 118 82 376 -251 -223 -850
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 118 82 376 -251 -223 -850
Summa 118 82 376 -251 -223 -850
Resultat per aktie, kr 0,83 0,58 2,66 -1,78 -1,58 -6,01
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,00
8,50
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2020 2021 2022 2023 2024
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK
Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
20
30
40
50
60
70
80
200
250
300
350
400
450
500
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2020 2021 2022 2023 2024
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %
===== SIDA 7 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 7
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Resultatanalys april-juni 2024
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 634 mkr (620) och den ekonomiska uthyr-
ningsgraden till 91 procent (92). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av fastig-
hetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med
6,3 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter
uppgick till 9 mkr (6) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäs-
ter avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal
har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3
procent med fast uppräkning.
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 188 mkr (187). Av fastighetskostna-
derna utgjorde 6 mkr (4) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidare-
faktureras till hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 446 mkr (433) och överskottsgraden till 71 procent
(71). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 6,1 procent jämfört med
andra kvartalet föregående år.
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 20 mkr (21). I centraladmi-
nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo-
visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Not 5 Finansnetto¹
Kvartalets finansnetto uppgick till -186 mkr (-194). Den lägre kostnaden jäm-
fört med föregående år är främst relaterad till en lägre nettoskuld. Kvartalets fi-
nansnetto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvidplaceringar
och finansieringsöverenskommelser. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostna-
der för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig
årsränta om 4,6 procent (4,5).
Not 6 Förvaltningsresultat¹
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar
och skatt, uppgick till 240 mkr (220). Det är en ökning med 9 procent jämfört
med föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 16,2
procent jämfört med andra kvartalet föregående år.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter¹
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången
av kvartalet till 6,16 procent (5,91), en ökning om 0,03 procent mot föregående
kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till 10 mkr
(-124). Den realiserade värdeförändringen uppgick till -34 mkr (7) påverkat
främst av transaktionskostnader och avdrag för latent skatt.
Under kvartalet har 0 fastigheter (0) förvärvats medan 26 fastigheter (2) har
avyttrats.
Not 8 Värdeförändringar derivat
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän-
tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi-
vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instru-
menten till -101 mkr (6), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
Värdeförändringen är hänförlig till sänkta marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 115 mkr (116).
Not 10 Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga
underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 478 mkr (488).
Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 15 582
mkr (15 755). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 826 mkr (10 643). Skillna-
den är hänförlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående
skattetvister.
Aktuell skatt uppgick till -24 mkr (-11) och uppskjuten skatt uppgick till 26
mkr (-23). Förändringen i aktuell skatt förklaras främst av uttagsbeskattning
som uppstår vid försäljning av fastigheter i handels- eller kommanditbolag. För-
ändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändring-
arna.
1 Jämförelseperioden Q2 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i
Årsredovisning 2023.
2024 2023 Förändring
UTVECKLING INTÄKTER apr-jun apr-jun %
Jämförbart bestånd 608 572 6,3%
Pågående projekt 7 3
Färdigställda projekt 11 6
Förvärvade fastigheter - -
Sålda fastigheter 0 35
Kontrakterade hyresintäkter 626 615
Övriga förvaltningsintäkter 8 5
Intäkter 634 620
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023
FASTIGHETER, MKR apr-jun apr-jun
Förvaltningsfastigheter 15 -140
Projektfastigheter -5 16
Byggrätter - -
Orealiserad värdeförändring 10 -124
2024 2023
SKATTEBERÄKNING, MKR apr-jun apr-jun
Resultat före skatt 115 116
Nominell skattesats 20,6% -24 -24
Ej avdragsgill ränta -17 -
Avyttring av fastigheter 44 2
Övriga skattemässiga justeringar -1 -11
Redovisad skattekostnad 2 -34
Varav aktuell skatt -24 -11
Varav uppskjuten skatt 26 -23
===== SIDA 8 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 8
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Våra hyresgäster
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta-
let lokalhyreskontrakt uppgick till 2 986 (3 470) och antalet bostadskontrakt
uppgick till 1 831 (2 304). De tio största hyresgästerna representerade 19 pro-
cent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 31 procent av kontrakterade hy-
resintäkter per 30 juni kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av
stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal
skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 21 procent av det
årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 11 mkr (16) och summerar till 12
mkr (19) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Dagab Inköp & Lo-
gistik i Gaffeln 1, Skellefteå och Scandic Go i Kraften 12, Umeå, medan större
uppsägningar var Jaktia i Tågmästaren 7, Falun och AFRY i Biet 9, Luleå.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 juni till 3,9 år
(4,0).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 30 juni till 8 procent (7) för ekonomisk vakansgrad och
till 13 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyrbara vakan-
ser1 uppgick vakansgraden till 12 procent för vakant area. Störst är de ekono-
miska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom
kontor och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan ut-
hyrda men ej tillträdda ytor.
VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 JUNI 2024
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
NETTOUTHYRNING, MKR
HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Antal kontrakt
Årligt kontrakts-
värde¹, tkr
Genomsnittlig
kontraktstid¹, år
Trafikverket² 28 107 871 5,8
Polismyndigheten² 32 65 174 6,9
Strawberry 4 59 363 13,9
Arbetsförmedlingen 25 33 343 2,4
Falu kommun² 14 37 350 5,9
Östersunds kommun² 53 30 178 2,1
Försäkringskassan² 13 42 436 2,7
Swedbank AB 9 26 786 3,0
Migrationsverket² 7 25 801 2,4
Telia Sverige AB 30 25 843 5,8
Summa 215 454 145 5,9
- 150
- 100
- 50
0
50
100
150
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2020 2021 2022 2023 2024
Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning
Antal
kontrakt
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av
värdet, %
Lokalhyresavtal, förfalloår
2024 561 147 6
2025 873 456 19
2026 656 434 18
2027 562 399 16
2028+ 334 783 32
Summa 2 986 2 220 92
Bostäder 1 831 173 7
Övriga hyresavtal¹ 1 926 31 1
Totalt 6 743 2 424 100
===== SIDA 9 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 9
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER STAD
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR Not 30 jun 30 jun 31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 30 379 31 114 31 215
Övriga anläggningstillgångar 85 84 88
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 30 463 31 198 31 302
Finansiella anläggningstillgångar 12 11 12
Summa anläggningstillgångar 30 475 31 209 31 314
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 424 290 259
Derivat 33 70 43
Likvida medel 14 84 193 98
Summa omsättningstillgångar 541 553 400
Summa tillgångar 31 016 31 762 31 714
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 11 344 11 568 10 968
Långfristiga skulder
Upjuten skatteskuld 2 290 2 307 2 242
Övriga avsättningar 10 10 10
Skulder till kreditinstitut 13 14 416 8 897 10 510
Långfristig skuld leasing 71 69 74
Övrig långfristig skuld 35 17 51
Summa långfristiga skulder 16 822 11 300 12 887
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 1 889 7 886 6 573
Kortfristig del av skuld leasing 9 10 9
Checkräkningskredit 14 - - -
Kortfristiga skulder 951 999 1 277
Summa kortfristiga skulder 2 850 8 895 7 859
Summa eget kapital och skulder 31 016 31 762 31 714
Eget kapital
Eget kapital 2022-12-31 12 102
Periodens resultat efter skatt -850
Periodens totalresultat -850
Avyttring egna aktier
Förvärv av minoritetsandel
Utdelning -283
Eget kapital 2023-12-31 10 968
Periodens resultat efter skatt 376
Periodens totalresultat 376
Utdelning -
Eget kapital 2024-06-30 11 344
Kontor, 63%
Butik, 17%
Bostad, 8%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 11%
Luleå, 17%
Umeå, 16%
Sundsvall, 16%
Östersund, 13%
Gävle, 10%
Borlänge, 9%
Skellefteå, 8%
Falun, 8%
Åre, 2%
Mora, 2%
===== SIDA 10 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 10
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kommentarer till balansräkningen
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i
norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastig-
heter, lokaler för urban service och bostäder.
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas-
tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be-
aktas således inte. Per den 30 juni externvärderades 80 procent av fastighetsvär-
det av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell
bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels mark-
nadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsför-
måga har hänsyn tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda mark-
nadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Mark-
nadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstrans-
aktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrätter har värderats
utifrån ett bedömt marknads-värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Ge-
nomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA.
Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET
1 Perioden 30 juni 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredo-
visning 2023.
DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE
2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 28 160 27 943 27 674
Projektfastigheter 2 083 3 030 3 400
Byggrätter 136 141 141
Förvaltningsfastigheter 30 379 31 114 31 215
Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363 31 136 363
Förvärv - - - - - -
Investeringar i ny-, till-,
ombyggnad¹ 489 818 - 1 631 -
Försäljningar -1 342 -32 -160 -4 -160 -4
Orealiserade värdeförändringar¹ 16 -680 - -1 393
Fastighetsbeståndets värde vid
periodens utgång² 30 379 327 31 114 359 31 215 359
2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
4,50
5,00
5,50
6,00
6,50
2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q2 2024
%
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
Kontor Butik Bostäder
Industri/
lager Övriga Kontor Butik Bostäder
Industri/
lager Övriga
Hyresvärde, kr per kvm 1 859 1 960 1 517 804 1 558 1 827 1 933 1 464 805 1 569
Drift & underhåll, kr per kvm 399 515 487 249 362 386 512 4 79 243 353
Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,1 6,5 5,1 6,3 6,1 6,1 6,5 4,9 6,3 6 ,1
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 9,0 7,5 8,8 8,6 8,6 9,0 7,4 8,8 8 ,5
Långsiktig vakans, % 6,4 7,1 3,5 10,1 6,1 6,6 6,8 3,2 9,7 6 ,0
2024-06-30 2023-12-31
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 656 047 -656 047 271 312 -271 312 105 219 -105 219 60 589 -60 589 148 939 -148 939 1 242 106 -1 242 106
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -328 023 328 023 -135 656 135 656 -52 610 52 610 -30 295 30 295 -74 469 74 469 -621 053 621 053
Direktavkastning, +/- 0,5% -747 928 883 346 -269 622 314 778 -111 965 137 071 -30 531 36 844 -129 606 153 037 -1 289 652 1 525 077
Kalkylränta, +/- 0,5% -584 734 612 106 -226 018 236 307 -71 514 74 947 -28 237 29 782 -123 323 130 123 -1 033 826 1 083 266
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -213 174 212 744 -91 721 91 721 -16 913 16 802 -8 771 8 771 -34 942 31 902 -365 523 361 940
Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor
===== SIDA 11 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 11
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Kommentarer till balansräkningen
Investeringar
Under kvartalet har 489 mkr (818) investerats i våra fastigheter. Fastigheter för
507 mkr (25) har avyttrats.
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyres-
gästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut bli-
vit något längre för våra hyresgäster.
1Perioden 30 juni 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovis-
ning 2023.
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
Projektportfölj
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 057 mkr varav 2 448 mkr är
upparbetat per 30 juni. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra,
anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklusive pro-
jektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 249 mkr för
kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden uppgick till
7,8 procent på investerat belopp.
Projektfastigheter
Antalet projektfastigheter uppgår till 8 med ett marknadsvärde om 2 083 mkr.
Inga nya projektfastigheter har tillskapats under kvartalet. Total bedömd inve-
stering uppgår till 1 763 mkr där upparbetad investering per 30 juni uppgick till
1 427 mkr.
Avslutade större projekt
Kontorsprojektet i Biet 4, Luleå, har färdigställts under andra kvartalet 2024.
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen
ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersi-
ella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella
lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen
produktion eller försäljning.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - JUNI 2024
2 Underliggande fastighetsvärde.
Not 12 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 juni till 11 344 mkr (10 968). Soliditeten upp-
gick till 36,6 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen utdel-
ning lämnas till aktieägarna.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 700 mkr
och återköpt obligationer med kort löptid om 455 mkr. Certifikatmarknaden
har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall består främst av bank-
lån. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor sannolik-
het att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 334 mkr (17
102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet. Av de rän-
tebärande skulderna består 11 770 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr
(556) av säkerställda obligationer, 1 188 mkr (660) av certifikat samt 2 220 mkr
(1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutför-
handlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för kon-
cernen uppgick till 53,4 procent (54,4) vid periodens utgång. Den säkerställda
belåningsgraden uppgick till 42,2 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan
inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens ut-
gång till 4,4 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till
2,2 (2,2).
INVESTERINGAR 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Investeringar i nyproduktion¹ 135 96 234
Investeringar i förädlingsfastigheter¹ 168 203 468
Investeringar i hyresgästanpassningar 186 519 928
Summa 489 818 1 631
- 850
- 750
- 650
- 550
- 450
- 350
- 250
- 150
- 50
50
150
Luleå Umeå Skellefteå SundsvallÅre/Östersund Dalarna Gävle
Mkr
Investering Förvärv Avyttring
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris², mkr
Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0
Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0
Tomter Arvesund 1 & 2 Åre - 0,6
Portfölj Östersund 2 Östersund 23 121 345,0
Skönsberg 1:73 2 Sundsvall 5 873 102,0
Stipendiet 2 2 Umeå 9 318 110,0
Klappsta 8:1 2 Gävle - 0,3
Summa 83 862 1 385,9
===== SIDA 12 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 12
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Kommentarer till balansräkningen
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,6 år
(2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,5 år (2,3). Av koncer-
nens utestående lån löper 4 279 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 188 mkr
(660) avser certifikat.
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 JUNI 2024
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-06-30.
3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,05 procentenheter.
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Derivat
Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till
att återstående löptid minskat till 2,9 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet. För-
ändringarna har genomförts för att optimera räntebindningen.
Av koncernens totala räntebärande skulder har 11 250 mkr (11 250) ränte-
säkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per
den 30 juni till -213 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar eventu-
ella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samt-
liga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå
2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara
marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas
över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 84 mkr (98) och ut-
nyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på
checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med
avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 522 mkr (829).
DERIVATAVTAL PER 30 JUNI 2024
KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 JUNI 20241
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Bankfinansiering, 64%
Säkerställda obligationer, 6%
Icke-säkerställda obligationer, 12%
Certifikat, 6%
Outnyttjat kreditutrymme, 11%
Förfalloår
Lånebelopp,
mkr¹
Årlig snitt-
ränta², %
Kreditavtal,
mkr
Utnyttjat,
mkr
2024 2 087 5,0 899 899
2025 2 450 5,8 3 041 2 441
2026 7 442 5,5 6 966 5 541
2027 3 719 5,3 3 391 3 391
2028+ 636 4,7 4 061 4 061
Utnyttjat kreditutrymme 16 334 5,4 18 360 16 334
Outnyttjat kreditutrymme³ 2 026 -
Finansiella instrument 11 250 -1,1
Totalt 4,4
Ränte- och marginalförfall Låneförfall
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 - Q1
2024 2025 2026 2027 2028 - 2030
Mkr
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
Typ
Nominellt belopp,
mkr
Återstående löptid,
år Swapränta, %
Marknadsvärde,
mkr
Ränteswap 1 500 3,7 2,66 -43,8
Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -21,7
Ränteswap 1 000 3,9 1,94 15,1
Ränteswap 1 250 2,0 2,93 -54,0
Ränteswap 500 0,6 0,05 13,3
Ränteswap 500 0,1 -0,00 4,9
Ränteswap 500 3,7 2,45 -1,3
Ränteswap 1 000 6,0 2,45 -15,5
Ränteswap 500 6,0 2,44 -5,6
Ränteswap 1 000 4,0 2,93 -48,1
Ränteswap 2 000 2,4 2,76 -41,3
Ränteswap 500 0,4 2,32 -15,2
TOTALT 11 250 2,9 2,36 -213,1
Förändring årlig snitt-
ränta, %
Förändring årlig
snittränte-
kostnad, mkr
Förändring
marknads-
värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,7 117
Derivatportfölj -0,2 -33 338
Låneportfölj inkl. derivat 0,5 84 338
===== SIDA 13 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 13
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Stad: Luleå
Fastighet: Biet 4, Västra Stranden
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 4 920 kvm
Färdigställt: Q2 2024
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering
206
mkr
Stad: Borlänge
Fastighet: Mimer 1
Typ av projekt: Utbildning
Uthyrningsbar area: 13 332 kvm
Färdigställt: Q3 2024
Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Investering
625
mkr
Stad: Umeå
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Kontor och lokaler för ur-
ban service
Uthyrningsbar area: 5 030 kvm
Färdigställt: Q1 2025
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering
206
mkr
Stad: Umeå
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Bostäder
Uthyrningsbar area: 2 800 kvm
Färdigställt: Q1 2026
Investering
132
mkr
PROJEKTFASTIGHETER
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering
Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 62 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående
Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 162 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående
Förädling¹ Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 625 619 37,9 Q3 2024 BREEAM In-Use, pågående
Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 70 - Q1 2026 Svanen , pågående
Förädling¹ Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 163 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025
FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT
Nyproduktion¹ Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 184 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående
Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 52 51 5,2 Q3 2022 BREEAM In-Use, planerad 2024
Nyproduktion¹ Luleå Porsön 1:446 Kontor 5 452 100 170 164 13,7 Q4 2022 BREEAM-SE, pågående
Summa 49 371 1 763 1 475
===== SIDA 14 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 14
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kassaflöde
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023.
2024 2023 2024 2023 2023
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Driftöverskott 446 433 853 822 1 711
Central administration -20 -18 -40 -36 -87
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar - - - - 7
Erhållen ränta 2 2 4 3 9
Erlagd ränta¹ -211 -182 -384 -327 -693
Betald skatt -24 -11 -48 -19 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 193 224 385 443 919
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -87 37 - 175 -13 24
Minskning (-)/ökning (+) av skulder -40 124 - 101 9 41
Summa förändring av rörelsekapital -127 161 -276 -4 65
Kassaflöde från den löpande verksamheten 66 385 109 439 984
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer¹ -249 -471 -489 -836 -1 631
Förvärv av fastigheter - - - - -
Avyttring av fastigheter 485 178 1 231 178 178
Kassaflöde från investeringsverksamheten 236 -293 742 -658 -1 453
2024 2023 2024 2023 2023
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Utbetald utdelning - -71 -71 -195 -337
Förändring av räntebärande skulder -410 119 -758 552 965
Amortering av räntebärande skulder -15 -5 -36 -33 -149
Förändring av checkräkningskredit - - - - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -425 43 -865 324 479
Periodens kassaflöde -123 135 -14 105 10
Likvida medel vid periodens början 207 58 98 88 88
Likvida medel vid periodens slut 84 193 84 193 98
===== SIDA 15 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 15
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Rapportering per affärsenhet per den 30 juni
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
1 Jämförelseperioden jan-jun 2023 är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisning 2023.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Indelat per affärsenhet jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun j an-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun
Hyresintäkter 207 203 122 115 183 169 202 196 173 166 9 6 113 196 178 1 179 1 141
Serviceintäkter 16 18 11 11 14 12 14 16 12 13 9 9 1 8 17 94 96
Reparation och underhåll -5 -8 -4 -4 -10 -5 -6 -6 -4 -5 -4 -3 -4 -7 - 38 -37
Taxebundna kostnader -28 -28 -12 -12 -22 -16 -28 -26 -18 -16 - 15 -18 -21 -17 -143 -133
Fastighetsskatt -8 -8 -7 -7 -10 -10 -10 -10 -10 -10 -5 -6 - 13 -12 -63 -63
Övriga fastighetskostnader -20 -21 -16 -14 -20 -19 -25 -28 -21 -23 - 11 -12 -22 -21 -136 -138
Fastighetsadministration -7 -8 -4 -5 -6 -6 -8 -9 -5 -6 -3 -4 -6 -7 - 40 -44
Driftöverskott 154 147 90 85 129 126 138 134 126 119 6 7 79 149 132 853 822
Central administration/finansnetto¹ - - - - - - - - - - - - - - - 413 -369
Förvaltningsresultat¹ - - - - - - - - - - - - - - 4 40 452
Fastighet, realiserad - 7 -9 - - -5 - - -23 - - -3 - -62 - - - -103 7
Fastighet, orealiserad -16 -105 -17 -89 -13 -91 -13 -138 20 -87 2 7 -71 12 -112 15 -693
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 1 25 -73
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 4 78 -307
Uthyrbar area, kvm 298 312 310 423 171 753 161 353 212 132 217 396 297 335 314 929 209 834 220 799 1 38 633 179 017 215 724 210 453 1 543 722 1 614 370
Hyresvärde 239 235 144 134 213 200 237 232 197 187 1 16 138 219 201 1 365 1 328
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 91 93 91 90 90 90 93 94 9 0 88 96 96 92 92
Överskottsgrad, % 70 67 69 68 66 70 65 64 6 9 68 64 65 71 68 68 67
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2 023 2024 2023 2024 2023
jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
Förvärv - - - - - - - - - - - - - - - -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad¹ 102 540 44 1 76 40 130 56 159 86 248 9 78 153 299 489 1 631
Försäljningar - -160 -47 - -101 - -308 -1 -102 - - 784 - - - -1 342 -160
Orealiserade värdeförändringar¹ -16 -239 -17 -149 2 -201 -13 -301 21 - 210 27 -135 12 -157 16 -1 393
Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 544 5 458 3 155 3 175 4 742 4 801 4 569 4 835 4 790 4 785 2 467 3 215 5 112 4 947 30 379 31 215
Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå
===== SIDA 16 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 16
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Finansiella nyckeltal
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande
information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets
prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som
används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I
nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna
av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för
2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023
2024 2023 2024 2023 2023
AKTIEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt 115 116 478 -307 -963
Återläggning
Värdeförändring fastighet¹ 24 117 87 686 1 385
Värdeförändring derivat 101 -6 -125 73 481
Förvaltningsresultat¹ 240 227 440 452 903
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat¹ 240 227 440 452 903
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -24 -11 -48 -19 -28
EPRA Earnings¹ 216 216 393 434 875
EPRA Earnings per aktie, kr¹ 1,53 1,53 2,78 3,07 6,19
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2024 2023 2024 2023 2023
BELÅNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083
Återläggning - - - - -
Likvida medel 123 -135 -84 -193 -98
Utnyttjad checkräkningskredit - - - - -
Nettoskuld -285 -20 16 222 16 590 16 984
Förvaltningsfastigheter -247 183 30 379 31 114 31 215
Belåningsgrad, % -0,5 -0,4 53,4 53,3 54,4
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld -285 -20 16 222 16 590 16 984
Ej säkerställd skuld -300 -215 -3 391 -2 642 -2 627
Säkerställd skuld -585 -235 12 831 13 948 14 357
Förvaltningsfastigheter -247 183 30 379 31 114 31 215
Säkerställd belåningsgrad, % -1,6 -1,0 42,2 44,8 46,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat¹ 240 227 440 452 903
Återläggning - - - - -
Finansiella kostnader¹ 189 187 379 332 734
Summa 429 414 820 784 1 637
Finansiella kostnader¹ 189 187 379 332 734
Räntetäckningsgrad, ggr¹ 2,3 2,2 2,2 2,4 2,2
===== SIDA 17 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 17
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Finansiella nyckeltal
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under
50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
2 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023.
2024 2023 2024 2023 2023
NETTOSKULD GENOM EBITDA apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083
Likvida medel 123 -135 -84 -193 -98
Checkräkningskredit - - - - -
Nettoskuld -285 -20 16 222 16 590 16 984
Driftöverskott, rullande 12 mån 13 53 1 741 1 575 1 711
Central administration, rullande 12 mån 0 -4 -89 -85 -89
Återläggning - - - - -
Avskrivningar, rullande 12 mån
EBITDA 13 51 1 662 1 496 1 631
Nettoskuld genom EBITDA -0,25 -0,40 9,8 11,1 10,4
SOLIDITET
Eget kapital 118 -201 11 344 11 568 10 968
Totala tillgångar -314 274 31 016 31 762 31 714
Soliditet, % 1 -1 36,6 36,4 34,6
EPRA NRV/NTA
Eget kapital 118 -201 11 344 11 568 10 968
Återläggning - - - - -
Verkligt värde av finansiella instrument 101 -6 213 -70 338
Uppskjuten skatt på temporära skillnader -8 19 2 230 2 192 2 208
EPRA NRV 211 -187 13 788 13 691 13 514
EPRA NRV per aktie 1 -1 97,5 96,8 95,6
AVDRAG - - - - -
Verkligt värde av finansiella instrument ######## 5 802 975 -213 70 -338
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ 1 440 609 ######## -416 -409 -411
EPRA NTA ######## ######## 13 159 13 352 12 765
EPRA NTA per aktie 1 -1 93,0 94,4 90,3
2024 2023 2024 2023 2023
EPRA NDV apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Eget kapital ######## ######## 11 344 11 568 10 968
EPRA NDV ######## ######## 11 344 11 568 10 968
Genomsnittligt antal aktier, tusen - - 141 141 141
EPRA NDV per aktie 1 -1 80,2 81,8 77,6
ÖVRIGA NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 0 -2 -2,0 -4,1 -7,4
Eget kapital per aktie, kr 1 -1 80,2 81,8 77,6
Resultat per aktie, kr 0,83 0,58 2,66 -1,78 -6,01
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt 115 116 478 -307 -963
Återläggning - - - - -
Fastigheter, orealiserad värdeförändring² -10 124 -16 694 1 393
Derivat, orealiserad värdeförändring 101 -6 -125 73 481
Avskrivningar 2 2 3 4 10
Aktuell skatt -24 -11 -48 -19 -28
Summa² 184 225 293 445 894
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
Kassaflöde per aktie, kr² 1,30 1,59 2,07 3,15 6,32
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt 55 37 91 124 234
Uppsagda kontrakt -44 -21 -79 -105 -215
Nettouthyrning, mkr 11 16 12 19 19
===== SIDA 18 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 18
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Finansiella nyckeltal
3 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
KVARTALRESULTAT I KORTHET
1 Jämförelseperioderna apr-jun 2023 och jan-juni 2023 är omräknade är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper i Årsredovisningen 2023.
2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
2024 2023 2024 2023 2023
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Kontrakterade hyresintäkter 625 614 1 255 1 221 2 459
Hyresvärde perioden 684 665 1 365 1 328 2 666
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 446 433 853 822 1 711
Kontrakterade hyresintäkter 625 614 1 255 1 221 2 459
Överskottsgrad, % 71 71 68 67 70
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083
Eget kapital 118 -201 11 344 11 568 10 968
Skuldsättningsgrad, ggr -0 0 1,4 1,5 1,6
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 2 579 256 ######## 199 187 184
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen ######## ######## 2 632 2 607 2 632
EPRA Vakansgrad, % 7,6 7,2 7,0
RÄNTEBÄRANDE SKULDER³
Bankfinansiering -722 -171 11 762 13 594 13 908
Säkerställda obligationer 14 76 1 152 556 548
Certifikat 56 33 1 176 558 656
Icke säkerställda obligationer 244 177 2 215 2 076 1 971
Checkräkningskredit - - - - -
Räntebärande skulder -408 115 16 306 16 783 17 083
2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022
apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep
Intäkter, mkr 634 639 646 621 620 617 568 559
Driftöverskott, mkr 446 407 439 449 433 389 365 388
Förvaltningsresultat, mkr¹ 240 200 229 221 227 226 224 290
Periodens resultat, mkr 118 259 -687 88 82 -333 -113 -120
Överskottsgrad, % 68 65 70 69 67 64 66 70
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 92 92 92 91 92
Soliditet, % 36,6 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4 38,1 38,1
Belåningsgrad fastigheter, % 53,4 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7 51,9 51,8
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %² 4,4 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1 3,2 2,5
Räntetäckningsgrad, ggr¹ 2,3 2,1 2,1 2,2 2,4 2,6 3,1 4,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr¹ 1,53 1,25 1,62 1,50 1,53 1,54 1,58 2,08
Resultat per aktie efter skatt, kr 0,83 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36 -0,80 -0,84
Eget kapital per aktie, kr 80,2 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2 85,6 86,3
Börskurs per aktie, kr 86,6 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9 75,5 70,5
===== SIDA 19 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 19
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.
Intäkterna uppgick till 106 mkr (113) och resultatet efter skatt till 210 mkr (139). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda
tjänster till koncernens dotterbolag.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
Likvida medel uppgick per den 30 juni 2024 till 29 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Ränte-bä-
rande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 040 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifikat upp-
gick till 1 176 mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni
2024 uppgick till 4,9 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
2024 2023 R12 2023
RESULTATRÄKNING jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Intäkter 106 113 199 205
Bruttoresultat 106 113 199 205
Central administration -125 -128 -245 -248
Rörelseresultat -19 -15 -46 -43
Resultat från andelar i koncernföretag - 100 - 100
Finansiella intäkter 825 507 1 545 1 227
Finansiella kostnader -568 -452 -1 530 -1 414
Resultat efter finansiella poster 237 139 -32 -130
Bokslutsdispositioner - - 39 39
Resultat efter bokslutsdispositioner 237 139 7 -91
Aktuell skatt -28 - 47 74
Resultat efter skatt 210 139 54 -16
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 210 139 54 -16
Årets totalresultat 210 139 54 -16
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR 30 jun 30 jun 31 dec
Anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag 2 572 2 362 2 552
Fordringar koncernföretag 15 863 13;13 16 133
Uppskjuten skattefordran 47 - 74
Summa anläggningstillgångar 18 482 18 720 18 760
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag 3 078 2 801 2 976
Övriga tillgångar 47 20 77
Likvida medel 29 141 48
Summa omsättningstillgångar 3 154 2 962 3 101
Summa tillgångar 21 636 21 682 21 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 3 139 3 084 2 929
Obeskattade reserver 1 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 6 040 5 883 6 653
Skulder koncernföretag 7 471 7 305 7 071
Summa långfristiga skulder 13 511 13 188 13 724
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit - - -
Skulder till koncernföretag 4 950 5 149 5 062
Övriga skulder 35 260 145
Summa kortfristiga skulder 4 985 5 409 5 207
Summa eget kapital och skulder 21 636 21 682 21 861
===== SIDA 20 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 20
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 86,6 kr per aktie (68,9) vilket motsvarar ett
börsvärde om 12 272 mkr (9 762) samt en avkastning om 25,7 procent (-3,1) för de
senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till
28,5 procent (1,1) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit
11,2 procent (23,3) och OMX Stockholm Real Estate PI 35,0 procent (-8,7).
Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 16 675 aktieägare (18 520). Andelen
utlandsägda aktier uppgick till 25,2 procent (26,4) av totala antalet aktier, som under
året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare
var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod
för 54,4 procent (53,9) av innehav och röster.
Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga ute-
stående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm,
lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Under andra kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.
Avkastning och substansvärde
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska
överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till -2,0 pro-
cent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 344 mkr
(11 568) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 13 788 mkr
(13 691). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 97,5 kr (96,8) vilket medför
att aktiekursen per den 30 juni utgjorde 89 procent (71) av långsiktigt substans-
värde. EPRA NTA uppgick för året till 93,0 kr (94,4) per aktie.
Intjäning
Resultat per aktie för perioden uppgick till 2,66 kr (-1,78) medan det långsiktiga re-
sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 2,78 kr (3,07). EPRA EPS
ska visa på den långsiktiga intjäningsförmågan per aktie och beräknas som förvalt-
ningsresultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvaltnings-
resultatet minus minoritetens del av resultatet.
Diös som investering
Unik position på en attrak-
tiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighets -
ägaren i en geografi där enorma investe-
ringar inom grön basnäring skapar mycket
goda tillväxtförutsättningar.
Långsiktigt hållbar af-
färsmodell
Vår affärsmodell bygger på att löpande
framtidssäkra våra fastigheter genom att ut-
veckla attraktiva lokaler som skapar hyres-
gästvärde.
Starka stabila
kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till
både segment och geografi, med låg hyres-
gästkoncentration och med god direktav-
kastning.
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2024
AKTIEKURS
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Mornings-
tar och Finansinspektionen.
ÄGARE Antal aktier
Innehav och
röster, %
AB Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 11 078 503 7,8
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7
Nordea Fonder 5 045 053 3,6
Vanguard 3 771 065 2,7
Karl Hedin 3 562 547 2,5
BlackRock 3 272 977 2,3
Avanza Pension 2 804 034 2,0
Carnegie Fonder 2 637 046 1,9
Summa största ägare 77 199 992 54,4
Innehav av egna aktier 354 218 0,2
Övriga ägare 64 230 955 45,3
Totalt 141 785 165 100,0
0
1
2
3
4
5
6
JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN
VOLYM (MILJ)
Volym
0
20
40
60
80
100
120
AKTIEKURS (SEK)
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index
OMX Stockholm Real Estate PI
===== SIDA 21 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 21
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Övrig information
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick per den 30 juni 2024 till 149 personer (158), varav 59
kvinnor (65). Merparten av de anställda, 92 personer (104), arbetar på våra af-
färsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Effekten av militära konflikter
Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära ka-
tastroferna är ett stort bakslag för världen. Effekterna av Gaza-konflikten är för
tidiga att överblicka medan sanktioner mot Ryssland och en förändrad världs-
handel påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest
uppenbara effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på
kapitalmarknaden, vilket ger högre finansieringskostnader.
Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången
till varor och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag
begränsas. För vår del kan det leda till högre kostnader för produktionsmaterial,
utbudsbrist samt längre ledtider inom framför allt projektverksamheten.
Generella risker
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och
omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade
risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och
prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen re-
dovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och
balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan
hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hy-
resnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivåräntenivå. En för-
ändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för
större negativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god
kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering.
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning
för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer
med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finan-
ser och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för
långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar
för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre-
dovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53-70 och 77-81.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt-
ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga
villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och
snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt
är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa
(IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering
samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för-
utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar
av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstrans-
aktioner under kvartal två redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskil-
lingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under
tredje kvartalet 2024. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten över-
ensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av
koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standar-
der med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha nå-
gon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
KÄNSLIGHETSANALYSFASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr 28 100 30 379 32 657
Soliditet, % 31,5 36,6 40,9
Belåningsgrad, % 57,7 53,4 49,7
Förändring fastighetvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr ¹
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/-24
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/-26
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 84
===== SIDA 22 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 22
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en
rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och re-
sultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget
och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte
varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
Östersund den 5 juli 2024
Bob Persson
Ordförande
Peter Strand
Ledamot
Erika Olsén
Ledamot
Ragnhild Backman
Ledamot
P-G Persson
Ledamot
Mathias Tallbom
Ledamot
Personalrepresentant
Knut Rost
Verkställande direktör
KALENDARIUM
Q3, Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024
Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Diös kommunikations- och digitaliseringschef Mia Forsgren kommer
sluta på bolaget under hösten 2024.
UTDELNING
Årsstämman 2024 beslutade att ingen utdelning lämnas för verksamhetså-
ret 2023.
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA
Knut Rost, vd
0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO
0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning (EU nr 596/2014 ) och lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande
den 5 juli 2024 kl. 07:00 CEST.
===== SIDA 23 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari-juni 2024 23
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Definitioner
Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt-
ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital
beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar.
Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans
dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp
för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri-
odens utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad
checkräkning.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer
och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi-
ella kostnader under perioden.
Serviceintäkter
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens
utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv-
ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet,
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses
förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv-
ningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte-
derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav
utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Tangible Asset (NTA)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på
räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter
och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan
bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte-
rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå-
ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi-
nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk-
ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.
Resultat per aktie
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge-
nomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri-
odens utgång.
Fastighetsrelaterade/övriga
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens
utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar
samt löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt
och fastighetsadministration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut-
gång.
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Employee Net Promoter Score (eNPS)
Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja
för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng.
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för
hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lo-
kalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fas-
tigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans-
netto.
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna
bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter
ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre
energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av
motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service-
intäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm-
förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef-
fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas-
tigheter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till
minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 måna-
der. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter
färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad
som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar
användningen av fastigheten.
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av
lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter
===== SIDA 24 =====
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund
Telefon: 0770-33 22 00
Organisationsnummer: 556501-1771
Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Presentation av delårsrapport
Vi presenterar delårsrapporten jan-juni 2024 för investerare, analytiker, media och
andra intresserade den 5 juli 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson
presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens.
Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand. Diös Fastigheter AB 2024. Fotograf: Göran Strand