FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2025
===== SIDA 1 ===== Diös Fastigheter Delårsrapport Q22025 Vi har ett starkt kassaflöde samtidigt som det finns betydande potential i välbe- lägna vakanser, värdeskapande investeringar och effektivare förvaltning. David Carlsson, vd ===== SIDA 2 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 2 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet Intäkterna ökade med 5 procent och uppgick till 666 mkr (634). Nettouthyrningen uppgick till 2 mkr (11). Driftöverskottet ökade med 7 procent och uppgick till 479 mkr (446). Förvaltningsresultatet ökade med 12 procent och uppgick till 268 mkr (240). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -130 mkr (10) och på derivat till -107 mkr (-101). Periodens resultat uppgick till 8 mkr (118). Resultat per aktie uppgick till 0,05 kr (0,83). Perioden i korthet Intäkterna ökade med 4 procent och uppgick till 1 327 mkr (1 272). Nettouthyrningen uppgick till 3 mkr (12). Driftöverskottet ökade med 6 procent och uppgick till 906 mkr (853). Förvaltningsresultatet ökade med 11 procent och uppgick till 489 mkr (440). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -124 mkr (16) och på derivat till -108 mkr (125). Periodens resultat uppgick till 169 mkr (376). Resultat per aktie uppgick till 1,20 kr (2,66). Viktiga händelser under kvartalet Tillträde den 2 juni av förvärvet i Umeå med ett årligt hyresvärde om 134 mkr och ett överenskommet fastighetsvärde om 1,6 mdr. Avyttring av den nyproducerade fastigheten Mimer 1 i Borlänge med Högskolan Dalarna som hyresgäst för 706 mkr, vilket var över bokfört värde. Frånträde skedde 30 juni och köpare var Nordiqus. Uthyrning till AcadeMedia om 4 100 kvm i centrala Falun. Inflyttning beräknas ske under sommaren 2026. Beslut om att skapa 22 nya bostäder i centrala Luleå genom konvertering av vakanta kontorsytor. Inflyttning beräknas ske under fjärde kvartalet 2025. Refinansiering av 5,2 mdr skuld till längre kapitalbindning och villkor som sänker portföljens genomsnittliga marginal med cirka 5 bps. Måluppföljning Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2E RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR - 5 10 15 20 25 2021 2022 2023 2024 R12 Q2 2025 Snittavkastning 10% 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2018 2022 2023 2024 R12 Q2 2025 Scope 1 Scope 2 -20% 2025 2024 2025 2024 R12 2024 apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Intäkter 666 634 1 327 1 272 2 582 2 527 Driftöverskott 479 446 906 853 1 781 1 728 Förvaltningsresultat 268 240 489 440 941 892 Resultat före skatt 21 115 248 478 662 893 Periodens resultat 8 118 169 376 484 691 Överskottsgrad, % 73 71 69 68 70 69 Uthyrningsgrad, % 90 91 90 92 91 91 Avkastning på eget kapital, % 4,2 -2,0 4,2 6,1 Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,5 3,1 6,6 6,3 Soliditet, % 34,3 36,6 36,2 Nettoskuld / EBITDA, ggr 10,3 9,8 10,1 Belåningsgrad fastigheter, % 54,0 53,4 52,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 Eget kapital per aktie, kr 81,4 80,2 82,4 EPRA NRV per aktie, kr 100,6 97,5 100,6 ===== SIDA 3 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 3 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt David Carlsson Vd-ord Tillväxt i förvaltningsresultatet Vi lägger ett händelserikt kvartal bakom oss. Transaktioner och nya ut- hyrningar har varvats med refinansiering av skuld till attraktiva villkor. Stark utveckling av förvaltningsresultatet Tillväxten i förvaltningsresultatet ökar med starka 12 procent i kvartalet där ef- fekten av lägre finansieringskostnader syns tydligt. Den utgående genomsnitts- räntan har minskat med 0,3 procentenheter från årsskiftet samtidigt som både färdigställda projekt och transaktioner bidrar till ökade intäkter. Driftnettot växer med 7 procent. Vårt kontinuerliga energiarbete ger tydliga resultat, med en energieffektivisering på 5,8 procent under perioden. Samtidigt har kundför- lusterna minskat ytterligare under kvartalet – trots att de redan historiskt legat på mycket låga nivåer. Nettouthyrningen är fortsatt positiv och uppgår till 2 mkr för kvartalet. Vi har en löpande avkastning i vårt bestånd, projektfastigheter och byggrätter ex- kluderade, på 5,6 procent. Som bas är det en stark kassaflödesgenerering samti- digt som det finns betydande potential i välbelägna vakanser, värdeskapande in- vesteringar och effektivare förvaltning. Kostnaden för ny bankfinansiering är idag cirka 3m Stibor +125 bps vilket ger ett attraktivt yield-gap mot löpande av- kastning. Sett mot möjliga investeringar i hyresgästanpassningar och energieffektiviseringar, där genomsnittlig brutto yield-on-cost ligger på 9 pro- cent och netto över 7 procent så är totalavkastningen ännu mer attraktiv. Aktiv transaktionsmarknad bekräftar fastighetsvärden De senaste 18 månaderna har vi förvärvat fastigheter för cirka 3 mdr, och avytt- rat för 3 mdr på bokfört värde eller över. Det är en väsentlig del av vår befintliga portfölj på 32,6 mdr. Det påvisar att likviditeten i vår marknad är god samt att värderingen är rättvisande. Kopplat till kvartalets värdering ser vi att värderings- yielden fortsatt är stabil i jämförbart bestånd. Den marginella negativa juste- ringen av orealiserade värden om 0,4 procent är främst hänförligt till några spe- cifika fastigheter där investeringsbehovet är större än tidigare bedömt. Under kvartalet tillträdde vi sex fastigheter för 1,8 mdr och frånträdde fyra fas- tigheter för 0,9 mdr. Förvärvet i Umeå för 1,6 mdr tillträddes 2 juni och ny 10- års bankfinansiering är på plats. Vi har fokuserat på att skapa ett attraktivt och förutsägbart kassaflöde i samband med detta förvärv genom att teckna nya deri- vat och därigenom bundit räntekostnaden till 3,7 procent. Med förvärvets lö- pande avkastning om 6,0 procent ger det ett yield-gap på 2,3 procent. Vi ser god potential att ytterligare öka driftnettot i portföljen genom både ökade intäkter och lägre kostnader. Vi har under kvartalet avyttrat den nyproducerade fastigheten Mimer 1 i Borlänge för 706 mkr, vilket var över bokfört värde, då vi såg begränsad potential för ytterli- gare värdeskapande. Hyresgäst är Högskolan Dalarna som har tecknat ett avtal till 2039. Genom försäljningen bibehåller vi en belåningsgrad under 55 procent. Attraktiva avkastning och centrala lägen Vi fokuserar främst på att äga fastigheter med en attraktiv avkastning i centrum och centrumnära lägen i växande städer. Det ger en god löpande avkastning samt lägre långsiktig vakansrisk då läget möjliggör alternativanvändning om va- kanser uppstår. Ett tydligt exempel på detta är vår uthyrning i Falun till Hag- strömska gymnasiet. Vi konverterar vakanta tidigare butikslokaler till moderna och ändamålsenliga utbildningslokaler mitt i centrum. Vi kan återbruka tidigare installationer och anpassningar, samtidigt som hyresgästen kan dra nytta av cent- rums befintliga infrastruktur, såsom kollektivtrafik, butiker och restauranger. Lägre räntor och sjunkande finansieringsmarginaler Trots den turbulenta omvärld vi lever i så har tillgången till attraktiva finansie- ringsvillkor under kvartalet varit god. Vi har under kvartalet refinansierat stora delar av kommande 12 månaders förfall på bättre villkor än tidigare. Det ger yt- terligare en positiv effekt, utöver lägre marknadsräntor, på förvaltningsresultatet. Villkoren för 3-åriga lån ligger på cirka +125 bps över 3m Stibor för säkerställd bankfinansiering och cirka +175 bps över 3m Stibor för icke-säkerställd obligat- ionsfinansiering. Det får utifrån både en historisk och relativ kontext betraktas vara väldigt attraktiva villkor och visar på kreditgivarnas positiva syn på oss som bolag och vår affärsmodell. Positiv syn inför andra halvåret Som vi tidigare kommunicerat så är utsikterna för andra halvåret mer positiva sett till nya uthyrningar och affärer, något vi slår fast även detta kvartal. Likvidi- teten på transaktionsmarknaden har ökat och vi har fler intressenter aktiva i marknaden, samtidigt som aktiviteten för hyresgästanpassningar tar fart vilket syns på antalet investeringsbeslut med hög avkastning. Jag ser goda möjligheter att leverera ett långsiktigt aktieägarvärde genom en lön- sam tillväxt i förvaltningsresultatet om 10 procent per år. Vårt hyresgästerbju- dande är attraktivt och det starka löpande kassaflödet skapar möjligheter till vär- deskapande investeringar. Att äga fastigheter i rätt läge ger en långsiktig stabilitet i intäkterna och en begränsad vakansrisk. Med lägre finansieringskostnader och ljusnande ekonomiska utsikter för Sverige ser jag mycket positivt på Diös som bolag och vår förmåga att leverera långsiktig avkastning till våra aktieägare. ===== SIDA 4 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 4 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Det här är Diös FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio städer skapar vi håll- bar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. 325 Antal fastigheter 32,6 Fastighetsvärde, mdr 1 641 Uthyrningsbar yta, tkvm Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. Vision Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025 Luleå, 5622 mkr Skellefteå, 2447 mkr Umeå, 6514 mkr Östersund/Åre, 4497 mkr Sundsvall, 4902 mkr Gävle, 3823 mkr Dalarna, 4839 mkr 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 R12 Q2 2025 Kontor, 56% Butik, 14% Hotell/Restaurang, 9% Vård/utbildning, 7% Bostad, 6% Industri/Lager, 2% Övrigt, 6% 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 R12 Q2 2025 Privata, 63% Offentliga, 32% Bostäder, 5% ===== SIDA 5 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 5 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Hållbarhet Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten framåt på ett an- svarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. Klimatmål Vårt mål är att minska utsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. Högre miljövärden för fjärrvärme efter flera års sänkningar gör att våra utsläpp påverkas samtidigt som det minskar andelen fossilfri energi till 98 procent (99). Energianvändning Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som temperatur, vind och sol, men även av komfortkrav inne i fastigheter. Yttre och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver ett aktivt optimeringsarbete för att hålla nere kostnader och utsläpp. Under perioden uppnår vi vårt energibespa- ringsmål och minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 5,8 pro- cent. Utöver det interna arbetet tecknas gröna hyresavtal för att öka hyresgästin- volveringen som skapar incitament för båda parter att bidra till effektiva energi- lösningar som tar oss närmare vårt klimatmål. Energiprestanda och energiklass Att följa utvecklingen av fastighetsbeståndets energiprestanda är en nyckel för att framtidssäkra vår portfölj. Utöver nyckeltal för gröna fastigheter och energipre- standa ökar intresset för att följa beståndets energiklass. Det är ett enkelt verktyg för intressenter att följa vår omställningsresa, där majoriteten av vårt bestånd har energiklass C eller bättre. Gröna fastigheter Sedan 2024 linjerar energikravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna med EU:s taxonomi. Det innebär att primärenergitalen klarar Fastighets- ägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella bestån- det när de kvalificeras. Våra löpande klimatrisk- och sårbarhetsanalyser, tillsam- mans med vårt miljöcertifieringsarbete, möjliggör fler gröna fastigheter i vår portfölj. Försäljningen av Mimer 1 påverkar kvartalets utfall av gröna fastigheter, trots det ser vi en fortsatt positiv utveckling i det långsiktiga omställningsarbetet. Projekt och investeringar Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt märk- bart resursnyttjande. Livscykelanalyser i tidigt skede ger oss förståelse för åtgärder som behöver göras för att minska vår klimatpåverkan där vi strävar efter jämförbar- het och möjlighet att ställa högre krav på materialval i våra projekt. EU:s taxonomi Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa- rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. 1 Basår är 2018. Omräkning för historiska data baseras på Energiföretagens emissionskatalog för 2024. 2 Från och med 2024 linjerar energiprestandakraven med det nationella beståndets topp 15 procent i enlighet med EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp. R12 KLIMAT¹ Enhet jul-jun 2024 2018 Kommentar Utsläpp i scope 1 och 2 ton CO₂e 5 633 6 326 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi Utsläpp i scope 3 ton CO₂e 829 829 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor 2025 2024 2023 ENERGIANVÄNDNING jan-jun jan-jun jan-jun El och fjärrvärme, jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 62,6 64,3 66,7 Normalårskorrigerad fjärrvärme Fjärrkyla, jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 1,8 4,8 5,5 Ingår ej i energibesparingsmålet Energibesparing % -5,8 -1,6 -2,0 Mål: -3 procent Faktisk energianvändning kWh/kvm uthyrnings.yta 66,6 78,0 75,2 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme Producerad solel MWh 727 499 1 379 Producerad el för 2023 avser helår Andel fossilfri energi, helår % 98 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2024 ENERGIKLASSER A-C D E-G Bestånd per energiklass % av totalt kvm Atemp 55 34 11 Följer Boverkets regelverk för energiklass 2025 PROJEKT OCH INVESTERINGAR 30 jun 2024 2023 Gröna fastigheter² % av MV 34 31 25 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 Miljöcertifierade fastigheter % av MV 44 42 33 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande Energieffektiva fastigheter² % av MV 56 48 52 Taxonomilinjerade PE-tal, Fastighetsägarnas topp 15 procent Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 57 60 51 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys Gröna hyresavtal % av kontraktsvärde 25 29 18 2025 TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 30 jun 2024 2023 Förenlig omsättning % / mkr 36 / 430 32 / 729 25 / 558 Förenliga kapitalutgifter % / mkr 17 / 74 15 / 135 10 / 158 Förenliga driftutgifter % / mkr 29 / 26 25 / 47 19 / 38 ===== SIDA 6 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 6 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultaträkning KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Resultatanalys april–juni Not 1 Hyresintäkter Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 666 mkr (634) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 90 procent (91). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av transaktioner och hyresgästers omflyttning till färdigställd nyproduktion. I jäm- förbart bestånd minskade kontrakterade hyresintäkter med -0,2 procent i kvarta- let jämfört med föregående år. Vidaredebitering, service- samt övriga intäkter uppgick till 50 mkr (49). Av våra kommersiella hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 188 mkr (188). Av fastighetskostna- derna utgjorde 5 mkr (6) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler som vidarefak- tureras till hyresgäster. Kostnader för fastighetsskatt ökade medan kostnader för fastighetsskötsel och kundförluster minskade jämfört med andra kvartalet föregå- ende år. 2025 2024 2025 2024 R12 2024 RESULTATRÄKNING Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Hyresintäkter 1 666 634 1 327 1 272 2 582 2 527 Fastighetskostnader 2 -188 -188 -421 -419 -801 -799 Driftöverskott 3 479 446 906 853 1 781 1 728 Central administration 4 -21 -20 -41 -40 -85 -85 Finansnetto 5 -190 -186 -376 -372 -755 -752 Förvaltningsresultat 6 268 240 489 440 941 892 Värdeförändring fastigheter 7 -139 -24 -133 -87 -113 -67 Värdeförändring räntederivat 8 -107 -101 -108 125 -165 68 Resultat före skatt 9 21 115 248 478 662 893 Aktuell skatt 10 -36 -24 -55 -48 -83 -75 Uppskjuten skatt 10 22 26 -23 -54 -95 -127 Periodens resultat 8 118 169 376 484 691 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 8 118 169 376 484 691 Summa 8 118 169 376 484 691 TOTALRESULTATRÄKNING Periodens resultat 8 118 169 376 484 691 Periodens totalresultat 8 118 169 376 484 691 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 8 118 169 376 484 691 Summa 8 118 169 376 484 691 Resultat per aktie, kr 0,05 0,83 1,20 2,66 3,42 4,88 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 785 165 141 430 947 141 785 165 141 430 947 141 785 165 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 785 165 141 430 947 141 638 390 141 430 947 141 638 390 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång - 354 218 - 354 218 - 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar - 354 218 146 775 354 218 146 775 354 218 2025 2024 Förändring UTVECKLING INTÄKTER, MKR apr-jun apr-jun % Jämförbart bestånd 592 593 -0,2 Pågående projekt 10 10 Färdigställda projekt 8 6 Förvärvade fastigheter 36 - Sålda fastigheter 11 17 Summa 657 626 Övriga intäkter 9 8 Hyresintäkter 666 634 ===== SIDA 7 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 7 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 479 mkr (446) och överskottsgraden till 73 pro- cent (71). Den högre överskottsgraden förklaras främst av transaktioner och energieffektivisering. I jämförbart bestånd minskade driftöverskottet med 1,1 procent jämfört med andra kvartalet föregående år. DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 21 mkr (20). I centraladmi- nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo- visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera. Not 5 Finansnetto Kvartalets finansnetto uppgick till -190 mkr (-186). Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,2 procent (4,6). Not 6 Förvaltningsresultat Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 268 mkr (240). Det är en ökning med 12 procent jämfört med andra kvartalet föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 5,1 procent. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Not 7 Värdeförändringar fastigheter Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,15 procent (6,16). Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -130 mkr (10). Förändringen är främst hänförlig till ett få- tal fastigheter. Den realiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -9 mkr (-34). Under kvartalet har 6 fastigheter (0) förvärvats medan 4 fastigheter (26) har avyttrats. Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän- tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi- vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar till -107 mkr (-101) och realiserade värdeförändringar till 0 mkr (0), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 21 mkr (115). Förändringen förklaras av negativa orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat, vilka motverkas något av ökningen i driftöverskott. Not 10 Skatt Det finns skattemässiga underskott i koncernen om 9 mkr (0) och det finns obe- skattade reserver om 503 mkr (478). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 17 493 mkr (15 582). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 406 mkr (10 826). Skillnaden om 6 087 mkr (4 756) är hänförlig till upp- skjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. Aktuell skatt uppgick till -36 mkr (-24) och uppskjuten skatt uppgick till 22 mkr (26). Förändringen i aktuell skatt är hänförlig till uttagsbeskattning vid fas- tighetsavyttringar och för uppskjuten skatt till de orealiserade värdeförändring- arna på fastigheter och derivat. 20 30 40 50 60 70 80 200 250 300 350 400 450 500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2022 2023 2024 2025 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00 8,50 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2022 2023 2024 2025 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2025 2024 FASTIGHETER, MKR apr-jun apr-jun Förvaltningsfastigheter -138 15 Projektfastigheter 7 -5 Byggrätter 1 - Orealiserad värdeförändring -130 10 2025 2024 SKATTEBERÄKNING, MKR apr-jun apr-jun Resultat före skatt 21 115 Nominell skattesats 20,6% -4 -24 Ej avdragsgill ränta -18 -17 Avyttring av fastigheter 10 44 Övriga skattemässiga justeringar -1 -1 Redovisad skattekostnad -14 2 Varav aktuell skatt -36 -24 Varav uppskjuten skatt 22 26 ===== SIDA 8 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 8 Perioden januari-juni Periodens förvaltningsresultat uppgick till 489 mkr (440). Driftöverskottet upp- gick till 906 mkr (853) vilket motsvarar en ökning om 6 procent med en överskottsgrad om 69 procent (68). Periodens finansnetto uppgick till -376 mkr (-372). Resultat före skatt uppgick till 248 mkr (478) och det minskade resulta- tet beror främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. Värdeförändring på räntederivat uppgick till -108 mkr (125) och är främst hän- förlig till lägre marknadsräntor. Våra hyresgäster Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta- let lokalhyreskontrakt uppgick till 3 504 (2 986) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 686 (2 304). De tio största hyresgästerna representerade 20 pro- cent (19) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hy- resintäkter per 30 juni kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommunal skol- peng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 25 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 2 mkr (11). Större uthyrningar un- der kvartalet var till Hagströmska gymnasiet i Holmen 8, Falun, Esri Sverige AB i Norr 29:5, Gävle och NCC Sverige i Fryshuset 2, Sundsvall. Större uppsäg- ningar var Kriminalvården i Vale 18, Umeå, Migrationsverket i Södertull 13:8, Gävle och Mockfjärds Fönster AB i Tenoren 1, Borlänge. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 juni till 3,6 år (3,9). Vakanser Ekonomisk vakansgrad uppgick per 30 juni till 10 procent (8). VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 JUNI 2025 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. 2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. NETTOUTHYRNING, MKR HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde¹, tkr Genomsnittlig kontraktstid¹, år Trafikverket² 37 112 783 5,6 Polismyndigheten² 48 73 985 5,2 Strawberry 4 59 834 12,9 Försäkringskassan² 15 59 747 3,3 Arbetsförmedlingen² 24 38 459 2,2 Falu kommun² 13 36 785 5,1 Telia Sverige AB 38 35 094 4,3 Swedbank AB 10 31 366 3,2 Umeå Kommun¹ ² 43 30 637 2,7 AFRY AB 16 28 912 3,3 Summa 248 507 602 5,3 - 150 - 100 - 50 0 50 100 150 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2021 2022 2023 2024 2025 Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning Lokalhyresavtal, förfalloår Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % 2025 930 160 6 2026 1 012 480 19 2027 671 488 19 2028 556 495 19 2029+ 335 749 29 Summa 3 504 2 371 92 Bostäder 1 686 170 7 Övriga hyresavtal¹ 2 034 33 1 Totalt 7 224 2 574 100 ===== SIDA 9 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 9 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER STAD 2025 2024 2024 TILLGÅNGAR Not 30 jun 30 jun 31 dec Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 32 644 30 379 31 413 Övriga anläggningstillgångar 78 85 78 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 32 722 30 463 31 491 Finansiella anläggningstillgångar 47 12 48 Summa anläggningstillgångar 32 769 30 475 31 539 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 359 424 279 Derivat - 33 3 Likvida medel 14 481 84 405 Summa omsättningstillgångar 840 541 686 Summa tillgångar 33 610 31 016 32 225 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 540 11 344 11 659 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 2 408 2 290 2 363 Övriga avsättningar 10 10 10 Skulder till kreditinstitut 13 16 010 14 416 13 846 Långfristig skuld leasing 65 71 65 Övrig långfristig skuld 35 35 35 Summa långfristiga skulder 18 528 16 822 16 318 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 2 094 1 889 3 168 Kortfristig del av skuld leasing 8 9 8 Checkräkningskredit 14 - - - Derivat 362 246 257 Övriga kortfristiga skulder 1 077 705 815 Summa kortfristiga skulder 3 541 2 850 4 248 Summa eget kapital och skulder 33 610 31 016 32 225 Eget kapital Eget kapital 2023-12-31 10 968 Periodens resultat efter skatt 691 Periodens totalresultat 691 Utdelning - Eget kapital 2024-12-31 11 659 Periodens resultat efter skatt 169 Periodens totalresultat 169 Avyttring av egna aktier 24 Utdelning -312 Eget kapital 2025-06-30 11 540 Kontor, 70% Butik, 17% Bostad, 6% Industri/lager, 1% Övrigt, 6% Umeå, 20% Luleå, 17% Sundsvall, 15% Östersund, 12% Gävle, 12% Skellefteå, 7% Falun, 7% Borlänge, 6% Åre, 2% Mora, 2% ===== SIDA 10 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 10 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kommentarer till balansräkningen Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontor, butiker, hotell, restauranger och bostäder. Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas- tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be- aktas således inte. Per den 30 juni externvärderades 91 procent av fastighetsvär- det av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels mark- nadens avkastningskrav. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärde uppgick till 6,15 procent. Vid bedömning av en fastighets framtida intjänings- förmåga har hänsyn tagits till en inflation om 1,5 procent för 2026 och en lång- siktig inflation om 2,0 procent, bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med lik- nande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET INVESTERINGAR PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET Projektportfölj Projektportföljen uppgick till 2 584 mkr, varav 2 006 mkr var upparbetade per 30 juni. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar under perioden, exklusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 425 mkr. Avkastningen på avslutade projekt under kvartalet uppgick till 9,3 procent. 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 30 859 28 160 29 281 Projektfastigheter 1 615 2 083 1 967 Byggrätter 169 136 166 Förvaltningsfastigheter 32 644 30 379 31 413 Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 413 323 31 215 359 31 215 359 Förvärv 1 814 6 - - 1 101 9 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 425 - 489 - 930 - Försäljningar -884 -4 -1 342 -32 -1 892 -45 Orealiserade värdeförändringar -124 - 16 - 59 - Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 32 644 325 30 379 327 31 413 323 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 MKR 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 Investeringar i förvaltningsbestånd 301 172 371 Investeringar i projektfastigheter 123 317 559 Summa 425 489 930 -1 000 - 500 0 500 1 000 1 500 2 000 Luleå Umeå Skellefteå Sundsvall Åre/Östersund Dalarna Gävle Mkr Investering Förvärv Avyttring VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR Kontor Butik Bostäder Industri/lager Övrigt Kontor Butik Bostäder Industri/lager Övrigt Hyresvärde, kr per kvm 1 945 1 855 1 589 790 1 672 1 923 1 861 1 575 678 1 776 Drift & underhåll, kr per kvm 417 493 502 290 452 416 475 490 2 61 421 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,2 6,3 5,1 7,4 6,2 6,2 6,3 5,1 7,5 5,9 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,8 7,5 9,9 8,6 8,6 8,8 7,5 10,0 8,4 Långsiktig vakans, % 6,5 6,0 3,7 11,7 6,0 6,6 6,2 3,8 14,0 5,4 2025-06-30 2024-12-31 Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 875 751 -875 751 221 550 -221 550 93 493 -93 493 32 000 - 32 000 92 834 -92 834 1 315 629 -1 315 629 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -435 257 435 257 -110 775 110 775 -46 747 4 6 747 -16 000 16 000 -46 417 46 417 -655 196 655 196 Direktavkastning, +/- 0,25% -529 136 574 705 -112 362 121 774 -54 419 60 125 -5 378 5 775 -85 510 48 259 -745 739 8 10 638 Kalkylränta, +/- 0,25% -412 551 422 396 -97 098 99 494 -33 478 3 4 267 -4 773 4 879 -35 866 36 715 -583 766 597 751 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -297 641 297 330 -67 079 62 489 -15 512 15 452 -5 208 5 208 -24 562 24 524 -410 003 405 003 Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor ===== SIDA 11 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 11 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Förvärv av Umestans företagspark Genom förvärvet av Umestans företagspark i centrala Umeå stärker vi vår position som största kommersiella fastighetsägare i Sveriges snabbast växande stad sett till befolkning. Fastighetens ursprung är från tidigare regementet I20 och består av 29 byggnader. Området huserar cirka 120 olika hyresgäster och cirka 3 000 personer. Fastigheterna Lantbon 15 och Masen 9 ingick i samma förvärv. Stadsliden 3:10, tillsammans med fastigheterna Lantbon 15 och Masen 9, har en initial direktavkastning om 6 procent och en ekonomisk uthyrningsgrad om 96 pro- cent. Tillskottet på förvaltningsresultatet per aktie uppgår till cirka 4 procent. Stad: Umeå Fastighet: Stadsliden 3:10 Typ av lokal: Kontor Uthyrningsbar yta: 66 314 kvm Största hyresgästerna: Sweco AFRY, Nordic Biomaker, Umeå kommun och Rikspolisstyrelsen. Not 12 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 30 juni till 11 540 mkr (11 659). Soliditeten upp- gick till 34,3 procent (36,2). Not 13 Räntebärande skulder Under kvartalet har vi refinansierat 5,2 miljarder kronor och löst in en obligat- ion om 248 miljoner kronor. Det har sänkt den genomsnittliga marginalen i skuldportföljen med 5 baspunkter och förlängt kapitalbindningen. Certifikat- marknaden har varit stabil med stabila kreditmarginaler på emitterade certifikat. Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 18 123 mkr (17 032). Förändringen beror främst på ny finansiering i samband vid fastighets- förvärv samt löpande amorteringar. Av de räntebärande skulderna består 13 197 mkr (11 785) av bankfinansiering, 1 310 mkr (1 156) av säkerställda obligat- ioner, 1 320 mkr (1 419) av certifikat samt 2 296 mkr (2 673) av icke-säker- ställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 54,0 procent (52,9) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 42,9 procent (39,9). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,0 procent (4,3) och räntetäck- ningsgraden för kvartalet uppgick till 2,4 (2,3). Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,4 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,6 år (2,2). Av koncer- nens utestående lån löper 3 597 mkr (4 322) med fast ränta varav 1 320 mkr (1 419) avser certifikat. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING GRÖN FINANSIERING FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA Fastighet Kommun Fastighetskategori Tillträde Yta, kvm Olympen 3 Sundsvall Kontor Q2 2025 3 252 Patronen 1 Sundsvall Kontor Q2 2025 3 340 Patronen 5 Sundsvall Bostäder Q2 2025 1 260 Lantbon 15 Umeå Kontor Q2 2025 4 026 Masen 9 Umeå Kontor Q2 2025 2 622 Stadsliden 3:10 Umeå Kontor Q2 2025 66 314 Summa 80 814 AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kommun Fastighetskategori Frånträde Yta, kvm Balder 3 Sundsvall Bostäder Q2 2025 4 630 Kärran 9 Umeå Industri/lager Q2 2025 955 Mimer 1 Borlänge Övrigt Q2 2025 13 332 Vattenormen 8 Luleå Kontor Q2 2025 4 753 Summa 23 670 Bankfinansiering, 66% Säkerställda obligationer, 7% Icke-säkerställda obligationer, 11% Certifikat, 7% Outnyttjat kreditutrymme, 9% Hållbarhetslänkad finansiering, 33% Grön finansiering, 17% Övrig finansiering, 50% ===== SIDA 12 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 12 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 JUNI 2025 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2025-06-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,04 procentenheter. FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Derivat Under kvartalet har nya derivat tecknats om 400 mkr. Av koncernens totala rän- tebärande skulder har 9 650 mkr (9 250) räntesäkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 juni till -362 mkr (-254). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars in- verkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket in- nebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Års- redovisning 2024). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 481 mkr (405) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 700 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 722 mkr (1 947). DERIVATAVTAL PER 30 JUNI 2025 KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 JUNI 20251 1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. Förfalloår Lånebelopp, mkr¹ Årlig snitt- ränta², % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr 2025 1 510 3,1 2026 5 193 4,0 5 266 3 905 2027 6 095 4,0 6 061 5 561 2028 4 542 3,8 4 608 4 608 2028+ 783 3,3 4 050 4 050 Utnyttjat kreditutrymme 18 123 3,8 19 985 18 123 Outnyttjat kreditutrymme³ 1 861 0,0 Finansiella instrument 9 650 0,1 Totalt 4,0 Ränte- och marginalförfall Låneförfall 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q1 Q2 Q1 Q3 2025 2026 2027 2028 2029 2030 20332035 Mkr Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 3,0 2,66 -66,2 Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -33,4 Ränteswap 400 4,8 2,30 -3,8 Ränteswap 1 500 9,4 2,33 -75,2 Ränteswap 250 2,4 1,96 -0,4 Ränteswap 500 5,2 2,18 -8,8 Ränteswap 1 000 5,0 2,45 -25,6 Ränteswap 1 000 3,0 2,93 -60,1 Ränteswap 2 000 1,4 2,76 -68,5 Ränteswap 500 0,2 2,32 -19,5 Totalt 9 650 3,6 2,54 -361,6 Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,8 145 Derivatportfölj -0,4 -82 483 Låneportfölj inkl. derivat 0,4 63 483 ===== SIDA 13 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 13 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Stad: Umeå Fastighet: Älvsbacka 9 och 10 Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar yta: 5 321 kvm Färdigställt: Våren 2026 Hyresgäst: Plikt- och prövningsverket Investering 130 mkr Stad: Luleå Fastighet: Biet 7, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar yta: 5 354 kvm Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Flertalet Investering 200 mkr Stad: Umeå Fastighet: Kraften 12 Typ av projekt: Hotell Uthyrningsbar yta: 2 563 kvm Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Scandic Hotels Investering 72 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 19, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostadsrätter Uthyrningsbar yta: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026 Investering 132 mkr PROJEKTFASTIGHETER 1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region eller kommun. PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Projekttyp Uthyrningsbar yta, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering Förädling Umeå Älvsbacka 9,10 Kontor 5 321 74 130 17 13,1 Q2 2026 BREEAM-SE, pågående Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 180 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående Förädling Umeå Kraften 12 Hotell 2 563 100 72 54 8,0 Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående Nyproduktion Umeå Vale 19 Bostäder 2 800 - 132 112 - Q1 2026 Svanen, pågående FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT Nyproduktion¹ Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 197 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående Förädling¹ Umeå Vale 19 Kontor 5 030 100 206 196 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 210 100 172 170 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående Summa 36 198 1 118 926 ===== SIDA 14 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 14 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kassaflöde KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR 1 I kassaflödet gjordes en omklassificering i kvartal 3 2024 som påverkar raderna ”Förändring av räntebärande skulder” och ”Amortering av räntebärande skulder”. 2025 2024 2025 2024 2024 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Driftöverskott 478 446 905 853 1 728 Central administration -21 -20 -41 -40 -85 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 1 - 3 - 7 Erhållen ränta 1 2 2 4 75 Erlagd ränta -208 -211 -405 -384 -797 Betald skatt -28 -24 -66 -48 -128 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 223 193 398 385 800 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -30 -87 -60 -175 19 Minskning (-)/ökning (+) av skulder 63 -40 14 -101 -70 Summa förändring av rörelsekapital 33 -127 -46 -276 -51 Kassaflöde från den löpande verksamheten 256 66 352 109 749 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -223 -249 -425 -489 -929 Förvärv av fastigheter -1 776 - -1 776 - -1 097 Avyttring av fastigheter 754 485 754 1 231 1 761 Förändring av övriga finansiella tillgångar -3 - 1 - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 248 236 -1 446 742 -266 2025 2024 2025 2024 2024 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Utbetald utdelning -78 - -78 -71 -71 Avyttring av egna aktier - - 24 - - Förvärv av minoritetsandel - - - - - Förändring av räntebärande skulder¹ 1 937 -410 2 191 -758 3 432 Amortering av räntebärande skulder¹ -415 -15 -967 -36 -3 537 Förändring av checkräkningskredit - - - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 444 -425 1 170 -865 -176 Periodens kassaflöde 452 -123 76 -14 307 Likvida medel vid periodens början 29 207 405 98 98 Likvida medel vid periodens slut 481 84 481 84 405 ===== SIDA 15 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 15 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportering per affärsenhet per den 30 juni Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Indelat per affärsenhet jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun Hyresintäkter 249 223 156 133 189 197 205 216 195 185 106 105 227 214 1 327 1 273 Reparation och underhåll -6 -5 -7 -4 -5 -10 -7 -6 -5 -4 -4 -4 -7 -4 -41 -38 Taxebundna kostnader -29 -28 -15 -12 -20 -22 -25 -28 -16 -18 -15 -15 -18 -21 -139 -143 Fastighetsskatt -9 -8 -9 -7 -11 -10 -11 -10 -12 -10 -6 -5 -15 -13 -73 -63 Övriga fastighetskostnader -21 -20 -14 -16 -18 -20 -26 -25 -19 -21 -10 -11 -19 -22 -127 -136 Fastighetsadministration -8 -7 -5 -4 -6 -6 -8 -8 -6 -5 -4 -3 -7 -6 -44 -40 Driftöverskott 176 154 107 90 128 129 128 138 137 126 68 67 161 149 904 853 Uthyrbar yta, kvm 295 018 298 312 205 936 171 753 215 135 212 132 280 332 297 335 277 798 209 834 137 943 138 633 228 395 215 724 1 640 557 1 543 722 Hyresvärde 265 239 176 144 212 213 229 237 203 197 116 116 244 219 1 446 1 365 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 88 91 88 91 88 90 91 93 90 90 92 96 90 92 Överskottsgrad, % 71 70 69 69 69 66 63 65 74 69 65 64 71 71 69 68 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 jan-jun jan-dec jan-jun jan-dec jan-jun jan-dec jan-jun jan-dec jan-jun jan-dec jan-jun jan-dec jan-jun jan-dec jan-jun jan-dec Fastighetsbeståndet 1 januari 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215 Förvärv 2 149 1 551 246 - - - 1 566 - - - 1 401 1 814 1 101 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 46 189 44 55 37 62 54 98 136 177 35 35 74 313 425 929 Försäljningar -690 -178 - -47 -82 -101 - -444 -13 -217 - -784 -101 -122 -886 -1 892 Orealiserade värdeförändringar -20 -116 26 18 -72 10 -40 -7 - 79 -56 2 38 73 -124 59 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 4 839 5 501 3 823 3 753 4 902 4 772 4 497 4 483 6 514 4 824 2 447 2 468 5 622 5 611 32 644 31 413 Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå ===== SIDA 16 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 16 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Finansiella nyckeltal I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabeller presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definition- erna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2024. Finansiella mål för 2025 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges. 2025 2024 2025 2024 2024 AKTIEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 785 141 431 141 785 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 785 141 431 141 638 141 431 141 431 FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt 21 115 248 478 893 Återläggning Värdeförändring fastighet 139 24 133 87 67 Värdeförändring derivat 107 101 108 -125 -68 Förvaltningsresultat 268 240 489 440 892 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 268 240 489 440 892 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -36 -24 -55 -48 -75 EPRA Earnings 232 216 434 393 817 EPRA Earnings per aktie, kr 1,64 1,53 3,06 2,78 5,77 Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt. 2025 2024 2025 2024 2024 BELÅNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Räntebärande skulder 18 103 16 306 17 013 Återläggning Likvida medel -481 -84 -405 Utnyttjad checkräkningskredit - - - Nettoskuld 17 622 16 222 16 609 Förvaltningsfastigheter 32 644 30 379 31 413 Belåningsgrad, % 54,0 53,4 52,9 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 17 622 16 222 16 609 Ej säkerställd skuld -3 604 -3 391 -4 078 Säkerställd skuld 14 018 12 831 12 531 Förvaltningsfastigheter 32 644 30 379 31 413 Säkerställd belåningsgrad, % 42,9 42,2 39,9 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 268 240 489 440 892 Återläggning Finansiella kostnader 191 189 378 379 768 Summa 459 429 867 820 1 660 Finansiella kostnader 191 189 378 379 768 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,3 2,2 2,2 ===== SIDA 17 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 17 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2025 2024 2025 2024 2024 NETTOSKULD GENOM EBITDA apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Räntebärande skulder 18 103 16 306 17 013 Likvida medel -481 -84 -405 Checkräkningskredit - - - Nettoskuld 17 622 16 222 16 609 Driftöverskott, rullande 12 mån 1 781 1 741 1 728 Central administration, rullande 12 mån -85 -89 -85 Återläggning Avskrivningar, rullande 12 mån 7 9 7 EBITDA 1 703 1 662 1 650 Nettoskuld genom EBITDA 10,3 9,8 10,1 SOLIDITET Eget kapital 11 540 11 344 11 659 Totala tillgångar 33 610 31 016 32 225 Soliditet, % 34,3 36,6 36,2 EPRA NRV/NTA Eget kapital 11 540 11 344 11 659 Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument 362 213 254 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 350 2 230 2 316 EPRA NRV 14 252 13 788 14 229 EPRA NRV per aktie 100,6 97,5 100,6 Avdrag Verkligt värde av finansiella instrument -362 -213 -254 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ -438 -416 -432 EPRA NTA 13 452 13 159 13 544 EPRA NTA per aktie 95,0 93,0 95,8 2025 2024 2025 2024 2024 EPRA NDV apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Eget kapital 11 540 11 344 11 659 EPRA NDV 11 540 11 344 11 659 EPRA NDV per aktie 81,5 80,2 82,4 ÖVRIGA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 4,2 -2,0 6,1 Eget kapital per aktie, kr 81,4 80,2 82,4 Resultat per aktie, kr 0,05 0,83 1,20 2,66 4,88 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 21 115 248 478 893 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring 130 -10 124 -16 -59 Derivat, orealiserad värdeförändring 107 101 108 -125 -85 Avskrivningar 2 2 4 3 7 Aktuell skatt -36 -24 -55 -48 -75 Summa 225 184 428 293 680 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 785 141 431 141 638 141 431 141 431 Kassaflöde per aktie, kr 1,58 1,30 3,02 2,07 4,81 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 52 55 97 91 232 Uppsagda kontrakt -50 -44 -94 -79 -200 Nettouthyrning, mkr 2 11 3 12 32 ===== SIDA 18 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 18 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. KVARTALSRESULTAT I KORTHET 1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. 2025 2024 2025 2024 2024 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Kontrakterade hyresintäkter 658 625 1 304 1 255 2 492 Hyresvärde perioden 729 684 1 445 1 365 2 726 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 90 92 91 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 479 446 906 853 1 728 Kontrakterade hyresintäkter 658 625 1 304 1 255 2 492 Överskottsgrad, % 73 71 69 68 69 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder 18 103 16 306 17 013 Eget kapital 11 540 11 344 11 659 Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,4 1,5 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 284 199 236 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 867 2 632 2 731 EPRA Vakansgrad, % 9,9 7,6 8,6 RÄNTEBÄRANDE SKULDER² Bankfinansiering 13 189 11 762 11 779 Säkerställda obligationer 1 310 1 152 1 156 Certifikat 1 311 1 176 1 411 Icke säkerställda obligationer 2 293 2 215 2 667 Checkräkningskredit - - - Räntebärande skulder 18 103 16 306 17 013 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023 apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep Intäkter, mkr 666 661 632 622 634 639 646 621 Driftöverskott, mkr 479 427 414 462 446 407 439 449 Förvaltningsresultat, mkr 268 221 194 258 240 200 229 221 Periodens resultat, mkr 8 162 326 -11 118 259 -687 88 Överskottsgrad, % 73 66 67 75 71 65 70 73 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 91 91 91 92 92 92 Soliditet, % 34,3 36,9 36,2 36,4 36,6 35,8 34,6 36,6 Belåningsgrad fastigheter, % 54,0 52,8 52,9 52,6 53,4 53,9 54,4 54,2 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ 4,0 4,2 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 4,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,2 2,0 2,4 2,4 2,1 2,1 2,2 Direktavkastning % 6,15 6,13 6,14 6,15 6,16 6,13 6,11 6,01 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,64 1,56 1,37 1,82 1,70 1,42 1,62 1,56 Resultat per aktie efter skatt, kr 0,05 1,14 2,30 -0,08 0,83 1,83 -4,86 0,62 Eget kapital per aktie, kr 81,4 83,5 82,4 80,1 80,2 79,4 77,6 82,4 Aktiekurs, kr 69,3 66,6 79,2 87,6 86,6 86,2 86,6 62,4 ===== SIDA 19 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 19 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 103 mkr (106) och resultatet efter skatt till -93 mkr (210). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till -105 mkr (134) vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Under 2024 klassificerades ränteeffekten från derivat som ränteintäkt i resul- taträkningen. Denna är nu omklassificerad till räntekostnad och jämförelseåret är omräknat med anledning av detta. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Likvida medel uppgick per den 30 juni 2025 till 438 mkr (365) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 966 mkr (6 844) varav utgivna företagscertifi- kat uppgick till 1 311 mkr (1 411). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni 2025 uppgick till 4,4 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 2025 2024 R12 2024 RESULTATRÄKNING jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec Intäkter 103 106 202 205 Bruttoresultat 103 106 202 205 Central administration -121 -125 -239 -243 Rörelseresultat -18 -19 -37 -37 Resultat från andelar i koncernföretag - - - - Värdeförändring räntederivat -105 134 -132 108 Resultat från finansiella poster 9 122 74 187 Resultat efter finansiella poster -115 237 -95 257 Bokslutsdispositioner - - 41 41 Resultat efter bokslutsdispositioner -115 237 -54 298 Uppskjuten skatt 22 -28 27 -22 Resultat efter skatt -93 210 -26 276 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt -93 210 -26 276 Årets totalresultat -93 210 -26 276 2025 2024 2024 TILLGÅNGAR 30 jun 30 jun 31 dec Anläggningstillgångar Andelar koncernföretag 2 932 2 572 2 932 Fordringar koncernföretag 16 007 15 863 16 673 Uppskjuten skattefordran 74 47 52 Summa anläggningstillgångar 19 013 18 482 19 658 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 3 245 3 078 3 191 Övriga tillgångar 93 53 63 Likvida medel 438 29 365 Summa omsättningstillgångar 3 777 3 160 3 619 Summa tillgångar 22 790 21 642 23 277 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 824 3 139 3 205 Obeskattade reserver 1 1 1 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 966 6 040 6 844 Skulder koncernföretag 6 470 7 471 7 514 Summa långfristiga skulder 13 436 13 511 14 358 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit - - - Skulder till koncernföretag 6 230 4 950 5 631 Övriga skulder 299 41 82 Summa kortfristiga skulder 6 529 4 991 5 712 Summa eget kapital och skulder 22 790 21 642 23 277 ===== SIDA 20 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 20 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktien Aktieutveckling Aktiekursen vid periodens utgång stod i 69,3 kr per aktie (86,6) vilket motsvarar ett börsvärde om 9 819 mkr (12 272) samt en avkastning om -20,0 procent (25,7) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till -19,3 procent (28,5). Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit -3,0 pro- cent (11,2) och OMX Stockholm Real Estate PI -5,8 procent (35,0). Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 18 523 aktieägare (16 675). Andelen ut- landsägda aktier uppgick till 28,7 procent (25,2) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 51,9 procent (54,4) av innehav och röster. Årsstämman 2025 beslutade att bolaget får nyemittera och återköpa 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Under andra kvartalet 2025 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till 5,1 procent (-2,2). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 540 mkr (11 659) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 252 mkr (13 788). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 100,6 kr (97,5) vilket medför att aktiekursen per den 30 juni utgjorde 65 procent (90) av långsiktigt substans- värde. EPRA NTA uppgick för året till 95,0 kr (93,0) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till 1,20 kr (2,66) medan det långsiktiga re- sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 3,06 kr (2,78). STÖRSTA AKTIEÄGARE Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2025 AKTIEKURS Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % AB Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 10 005 000 7,1 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 4 896 827 3,5 Vanguard 4 545 471 3,2 Nordea Fonder 4 014 669 2,8 BlackRock 3 659 942 2,6 Karl Hedin 3 562 547 2,5 Avanza Pension 3 218 404 2,3 Columbia Threadneedle 2 699 263 1,9 Summa största ägare 73 534 063 51,9 Innehav av egna aktier - - Övriga ägare 68 251 102 48,1 TOTALT 141 785 165 100,0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN VOLYM (MILJ) Volym 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 AKTIEKURS (SEK) Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Diös som investering 3 Unik position på en attraktiv marknad Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där omfattande investeringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar. 43 Långsiktig affärsmodell Vår affärsmodell bygger på att löpande framtids- säkra våra fastigheter genom att utveckla attrak- tiva lokaler som skapar hyresgästvärde. 53 Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgäst- koncentration och med god direktavkastning. ===== SIDA 21 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 21 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Övrig information Personal och organisation Antal anställda uppgick per den 30 juni 2025 till 151 personer (149), varav 61 kvinnor (59). Merparten av de anställda, 96 personer (92), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Tre medar- betare tillkom genom förvärvet i Umeå under kvartalet. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ på- verkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyres- nivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större nega- tiv påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskon- troll och aktiv ränteriskhantering. 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med ban- ker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre- dovisning för 2024. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt- ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för- utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Fastighetstransaktioner under ett kvartal redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäk- ningar. Slutlig köpeskillingsberäkning redovisas i samband med slutreglering un- der kommande kvartal. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättan- det av koncern- och årsredovisning för 2024. Införandet av IFRS 18 som ersät- ter IAS 1 den 1 januari 2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de finansiella rapporterna. Övriga ändrade och nya IFRS- standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rappor- ter. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 30 196 32 644 35 092 Soliditet, % 29,2 34,3 38,8 Belåningsgrad, % 58,4 54,0 50,2 Förändring fastighetvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr¹ Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 26 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 29 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- -8 Räntenivå för räntebärande skulder +/- 1%-enhet +/- 63 ===== SIDA 22 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 22 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvi- sande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit före- mål för granskning av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. Östersund den 4 juli 2025 David Carlsson Verkställande direktör P-G Persson Ordförande Ragnhild Backman Ledamot Peter Strand Ledamot Erika Olsén Ledamot Björn Rentzhog Ledamot Mathias Tallbom Ledamot personalrepresentant KALENDARIUM Q3 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 Q4 Bokslutskommuniké 2025 13 februari 2026 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Inga väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång. UTDELNING Vid årsstämman 2025 den 7 april beslutades om utdelning enligt styrelsens förslag vid följande datum: 1: a utbetalningstillfälle, 14 apr 2025 0,55 kr per aktie 2: a utbetalningstillfälle, 14 jul 2025 0,55 kr per aktie 3: e utbetalningstillfälle, 14 okt 2025 0,55 kr per aktie 4: e utbetalningstillfälle, 14 jan 2026 0,55 kr per aktie FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA David Carlsson, vd 0770-33 22 00, 070-646 31 19, david.carlsson@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 4 jul 2025 kl. 07:00 CEST. ===== SIDA 23 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2025 23 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri- odens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi- ella kostnader under perioden. Serviceintäkter Intäkter avseende taxebundna delar och intäkter för fastighetsskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv- ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte- rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå- ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi- nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk- ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge- nomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri- odens utgång. Fastighetsrelaterade/övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut- gång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på ytans fördelning. Den typ av lo- kalyta som svarar för den största andelen av fastighetens totala yta avgör hur fastig- heten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans- netto. Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service- intäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm- förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef- fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas- tigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av det initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 må- nader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastigheter - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott och standard, eller ändrar an- vändningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter Hållbarhetsrelaterade Grönt hyresavtal Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO 2). ===== SIDA 24 ===== Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501–1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se Presentation av delårsrapport Vi presenterar delårsrapporten för januari-juni 2025 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 4 juli 2025 kl. 08:30. Vd David Carlsson och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. Presentationen kan ses i efterhand.