FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2026
===== SIDA 1 =====
Q22026
===== SIDA 2 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 2
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Delårsrapport januari–juni 2026
Kvartalet i korthet
◼ Hyresintäkterna var i stort sett oförändrade och uppgick till 667 mkr (666).
◼ Nettouthyrningen uppgick till 10 mkr (2).
◼ Driftöverskottet ökade med 1 procent och uppgick till 485 mkr (479).
◼ Förvaltningsresultatet ökade med 4 procent och uppgick till 279 mkr (268).
◼ Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 109 mkr (-130)
och på derivat till -69 mkr (-107).
◼ Periodens resultat uppgick till 236 mkr (8).
◼ Resultat per aktie uppgick till 1,70 kr (0,05).
Januari-juni i korthet
◼ Hyresintäkterna ökade med 0,2 procent och uppgick till 1 329 mkr (1 327).
◼ Nettouthyrningen uppgick till 25 mkr (3).
◼ Driftöverskottet ökade med 1 procent och uppgick till 911 mkr (906).
◼ Förvaltningsresultatet ökade med 2 procent och uppgick till 499 mkr (489).
◼ Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 123 mkr (-124)
och på derivat till -8 mkr (-108).
◼ Periodens resultat uppgick till 484 mkr (169).
◼ Resultat per aktie uppgick till 3,47 kr (1,20).
Viktiga händelser under kvartalet
◼ Frånträde av sju fastigheter i Östersund och Umeå om 290 mkr.
◼ Emission av gröna icke säkerställda obligationer om 600 mkr till en nivå
om Stibor +1,33 procent.
◼ Uthyrning till Länsstyrelsen i Luleå på ett sexårsavtal om 7 000 kvm.
Viktiga händelser efter kvartalet
◼ Förvärv av en fastighet i Östersund för 105 mkr med tillträde under okto-
ber och avyttring av två fastigheter i Sundsvall för 176 mkr med frånträde
31 augusti. Transaktionerna är villkorade av godkännande från Inspekt-
ionen för strategiska produkter (ISP).
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR
2026 2025 2026 2025 R12 2025
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Hyresintäkter 667 666 1 329 1 327 2 664 2 662
Driftöverskott 485 479 911 906 1 832 1 828
Förvaltningsresultat 279 268 499 489 991 981
Resultat före skatt 304 21 623 248 1 402 1 027
Periodens resultat 236 8 484 169 1 123 808
Överskottsgrad, % 74 73 70 69 70 70
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 90 90 90 90
Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 9,3 4,2 9,3 6,8
Förvaltningsresultat per aktie, kr 3,6 3,5 7,0 6,9
Soliditet, % 36,0 34,3 36,5
Nettoskuld / EBITDA, ggr 9,9 10,3 9,8
Belåningsgrad fastigheter, % 52,6 54,0 52,5
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3
Eget kapital per aktie, kr 87,3 81,4 85,9
EPRA NRV per aktie, kr 106,7 100,5 104,4
Omslagsbild: Rebecca Andersson, kommunikationsansvarig PR, och Susanna Johansson, kommersiell förvaltare i Sundsvall.
===== SIDA 3 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 3
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Det här är Diös
FASTIGHETSVÄRDE, MKR DRIFTNETTO PER AFFÄRSENHET, JAN-JUN
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på regionstäder.
Med stark lokal närvaro och kraften från det stora
bolagets samlade kompetens, finansieringsmöjligheter
och investeringskapacitet skapar vi långsiktigt värde.
Kombinationen av djup marknadskännedom och
storskalighet ger oss unika konkurrensfördelar och gör
oss till en handlingskraftig stadsutvecklingspartner,
en uppskattad hyresvärd och en trygg investering.
308
Fastigheter, st
32,8
Fastighetsvärde, mdr
2 914
Kommersiella kontrakt, st
1 540
Uthyrningsbar area, tkvm
52,6
Belåningsgrad, % 90
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q2
2026
Luleå, 160 mkr
Skellefteå, 67 mkr
Umeå, 175 mkr
Östersund, 103 mkr
Sundsvall, 131 mkr
Gävle, 109 mkr
Dalarna, 162 mkr
0
200
400
600
800
1 000
1 200
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 R12
Q2
2026
Kontor, 57%
Butik, 12%
Hotell/Restaurang, 9%
Vård/utbildning, 7%
Bostad, 7%
Industri/Lager, 2%
Övrigt, 6%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 R12
Q2
2026
Privata, 60%
Offentliga, 33%
Bostäder, 7%
===== SIDA 4 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 4
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Vd-ord Fortsatt hög aktivitet i uthyrningen
– positionerade för lönsam tillväxt
Vi levererar en positiv nettouthyrning om 10 mkr för kvartalet och 25
mkr för perioden samt en uthyrningsgrad som fortsatt ligger stabilt på
90 procent. Kvartalet visar på hög aktivitet med positiva orealiserade vär-
deförändringar drivna av bra uthyrningar och projekt samt ökad finansi-
ell förutsägbarhet genom förlängd räntebindning.
Det första halvåret 2026 visar att vår affärsmodell fungerar väl även i det osäkra
omvärldsläge vi befinner oss i. Den geopolitiska oron påverkar både räntemark-
nader och investeringsklimat, men vi står stabilt givet vår positionering i städer-
nas centrum och vårt starka kassaflöde som ger motståndskraft och investe-
ringskapacitet. Vår prioritering är fortsatt lika tydlig som självklar – fokus på
kassaflöde, uthyrningar och lönsamma investeringar.
Den polariserade fastighetsmarknaden – unik position skapar stabilitet
Fastighetsmarknaden i dag är delvis polariserad. Kontorsmarknaden präglas av
ökade vakanser, särskilt i större städer. Därför är det viktigt att tydliggöra hur
vår position skiljer sig från många andra bolags. Med 95 procent av beståndet i
centrala lägen och cirka 3 000 kommersiella avtal har vi en bred och diversifierad
hyresgästbas. Det gör att vi påverkas mindre av ökande vakanser i oattraktiva lä-
gen och är i lägre grad beroende av enskilda hyresgäster, vilket bidrar till stabili-
tet i både intäkter och fastighetsvärden. Jämfört med de så kallade kontorsbola-
gen i Sverige har vi också en bredare diversifiering av hyresgäster, vilket ytterli-
gare förklarar vår stabilitet. Enligt Handelsbankens sammanställning har kon-
torsvakanserna i Sverige ökat med 4 procentenheter under de senaste tre årens
lågkonjunktur. Under samma period har vår vakansgrad ökat med endast 2 pro-
centenheter. Hälften av denna ökning är dessutom hänförlig till fastighetstrans-
aktioner, där vi har avyttrat fullt uthyrda bostads- och samhällsfastigheter. Det
bekräftar effekten av vårt fokus på centrala lägen och vår diversifiering. Även
om vår uthyrningsgrad på 90 procent är stark i relativt perspektiv, är det själv-
klart inget vi nöjer oss med – vi ska framåt och uppåt.
Hög aktivitet och närvaro är avgörande
Vår affärsmodell bygger på många dialoger, många avtal och ett aktivt arbete
med varje fastighet, det vi beskriver som ”rätt hyresgäst på rätt plats”. Den lön-
sammaste affären vi kan göra är att se till att våra hyresgäster trivs och stannar
samt att hyra ut vakanser. Avgörande är vår närvaro i städerna, i det lokala nä-
ringslivet, vår handlingskraft och förmåga att skapa affärer. Under första halv-
året ligger vi fortsatt i snitt på två nya hyresavtal per dag, vilket är i linje med hur
det brukar se ut i vårt bestånd. Bland annat har vi tecknat avtal med Länsstyrel-
sen i Norrbotten om 7 000 kvm i centrala Luleå och kontorsavtal med utbild-
ningskoncernen Edukatus Alliance, IT-konsultbolaget Ariser, Knightec Group,
säkerhetsbolaget CRD Protection och Umeå Energi, samt en 1 600 kvm stor
butikslokal i två plan i MVG-gallerian för klädkedjan Hanzens i centrala Umeå. I
centrala Sundsvall har vi stärkt nöjesutbudet i staden genom att teckna ett tioå-
rigt avtal med restaurangkoncernen Gastrobility Group om 3 500 kvm och ut-
vecklat en vinbar åt lokala entreprenörer. Affärer som visar på innehållet i våra
fastigheter och efterfrågan i våra stadskärnor. Det är det breda utbudet och
blandningen som skapar fortsatt god efterfrågan på lokaler i centrala lägen med
kontoren som främsta drivare.
Investeringar som driver värde
Att löpande anpassa och förädla våra fastigheter för våra hyresgäster på ett håll-
bart och lönsamt sätt stärker vårt erbjudande och ökar fastighetsvärdena betyd-
ligt mer än vi investerar. Det här kvartalet har vi investerat 306 mkr och förra
kvartalet 271 mkr i fastighetsinvesteringar, hyresgästanpassningar, energiprojekt
och nybyggnation. I kvartalet har vi positiva orealiserade värdeförändringar om
109 mkr. Givet att det inte skett någon marknadsdriven yieldförändring så kan
vi konstatera ett imponerande värdeskapande kopplat till våra affärer. I en tid
där många hyresgäster, såväl offentliga som privata, ställer högre säkerhetskrav
och samtidigt vill ha sin verksamhet centralt, nära service och infrastruktur, har
vi med vår positionering och starka kassaflöde möjlighet att göra lönsamma an-
passningar och erbjuda attraktiva lokaler. Med en genomsnittlig avkastning,
”Med runt 3 000 kommersiella
avtal och en hög andel centralt
belägna fastigheter står vi stabilt
och ser tydligt hur efterfrågan
fortsatt koncentreras till moderna
lokaler i bra lägen.”
===== SIDA 5 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 5
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
David Carlsson
yield-on-cost, om 9,7 procent på våra investeringsbeslut detta kvartal fortsätter
uthyrningar och anpassningar vara den bästa kapitalallokeringen.
Tillväxt genom investeringar
En fråga jag ofta får från analytiker och aktieägare är: Hur växer Diös? Svaret är
att vår tillväxt sker genom att vi allokerar ca 1 mdkr per år i hyresgästanpass-
ningar och projekt med god snittavkastning och värdetillväxt. Ställt mot våra 33
mdkr i fastighetsvärde är det en god grund för lönsam tillväxt. Dessutom forts-
ätter vi förvärva fastigheter centralt i våra städer såsom förvärven i Gävle/Luleå
på 940 mkr och i Umeå på 1,6 mdkr senaste åren, där vi kan applicera vår af-
färsmodell, uppnå skalfördelar och löpande öka avkastningen. Vi växer kontinu-
erligt, men inte alltid linjärt. Avyttringar av icke kärnfastigheter är en medveten
förflyttning som påverkar tillväxten på kort sikt men minskar risken och skapar
förutsättningar för förvärv och investeringar som ger högre tillväxt i förvalt-
ningsresultatet på lång sikt. Försäljningen av sju fastigheter i Umeå och Öster-
sund för 290 mkr i april är ett tydligt exempel på detta. Detsamma gäller avytt-
ringen av två fastigheter utanför centrum i Sundsvall i början av juli.
Finansiering och kapitalallokering – förtroende i kreditmarknaden
Våren har präglats av volatilitet på räntemarknaden, men samtidigt av fortsatt
god tillgång till kapital. Både bank och kapitalmarknad visar stor vilja att låna ut
kapital, på historiskt attraktiva villkor. Under perioden har vi varit aktiva genom
att förlänga kapitalbindningen och emittera gröna icke säkerställda obligationer
till rekordlåga marginaler för Diös. Det är ett tydligt kvitto på kreditmarknadens
förtroende för vår affär och vår riskprofil. Därtill har vi förlängt räntebind-
ningen ytterligare under kvartalet genom fasträntelån och nya derivat. Det
skapar en trygghet och förutsägbarhet i våra kassaflöden.
Ett högavkastande bolag i tillväxt med låg risk
Diös är i grunden ett högavkastande bolag med låg riskprofil tack vare vår diver-
sifiering och marknadsposition. Våra stabila kassaflöden gör att vi kan investera
i alla konjunkturer vilket ger förutsättningar för lönsam tillväxt. Med den af-
färsmodell vi har och med den portföljförflyttning vi har gjort och gör, står vi
väl rustade när konjunkturen vänder och marknaden normaliseras. Det är med
stolthet jag konstaterar att våra medarbetare, genom konsekvent arbete och hög
leveransförmåga, fortsätter att skapa värde och generera avkastning till våra hy-
resgäster och aktieägare.
Även om Frankrike blev för tuff utmaning så lever förhoppningarna om att i
alla fall få återuppleva minnen från fotbollssommaren 1994 vädermässigt. Med
önskan om en fin sommar!
TILLVÄXT I FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE, %
Mål: 10 procent årlig ökning
TILLVÄXT I SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE, %
Mål: 10 procent årlig ökning
CO2-UTSLÄPP, TON
Mål: 50 procent minskade CO2e-utsläpp till 2030
Q2 2026 är justerad för betald och beslutad utdelning för 2026 om 333 mkr. Utsläppen för R12 2026 ökar pga. kalla vintermånader 2026 och ett ökat värmebehov.
2%
-18%
-1%
10%
6%
2022 2023 2024 2025 R12
Q2 2026
3%
-5%
5%
4%
9%
2022 2023 2024 2025 Q2 2026
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2019 2023 2024 2025 R12
Q2 2026Scope 1 Scope 2
-17%
===== SIDA 6 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 6
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför ingen sådan rapport lämnas. Periodens resultat sammanfaller således med periodens totalresultat.
Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Resultatanalys april-juni
Not 1 Hyresintäkter
Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 667 mkr (666) och den ekonomiska ut-
hyrningsgraden till 90 procent (90). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna
med 0,8 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Vidaredebitering, ser-
vice- samt övriga intäkter uppgick till 56 mkr (50).
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 181 mkr (188). Förändringen förkla-
ras främst av lägre el- och uppvärmningskostnader. Av fastighetskostnaderna ut-
gjorde 7 mkr (5) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler som vidarefaktureras
till hyresgäster.
2026 2025 2026 2025 R12 2025
RESULTATRÄKNING Not apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Hyresintäkter 1 667 666 1 329 1 327 2 664 2 662
Fastighetskostnader 2 -181 -188 -419 -421 -832 -834
Driftöverskott 3 485 479 911 906 1 832 1 828
Central administration 4 -21 -21 -41 -41 -90 -90
Finansnetto 5 -186 -190 -370 -376 -751 -757
Förvaltningsresultat 6 279 268 499 489 991 981
Värdeförändring fastigheter 7 94 -139 132 -133 244 -21
Värdeförändring räntederivat 8 -69 -107 -8 -108 167 67
Resultat före skatt 9 304 21 623 248 1 402 1 027
Aktuell skatt 10 -53 -36 -66 -55 -87 -76
Uppskjuten skatt 10 -15 22 -72 -23 -192 -143
Periodens resultat 236 8 484 169 1 123 808
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 236 8 484 169 1 123 808
Resultat per aktie, kr 1,70 0,05 3,47 1,20 7,98 5,70
Antal utestående aktier vid periodens utgång 138 915 665 141 785 165 138 915 665 141 785 165 138 915 665 141 785 165
Genomsnittligt antal aktier 138 915 665 141 785 165 139 664 220 141 638 390 140 733 409 141 712 380
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 2 869 500 - 2 869 500 - 2 869 500 -
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 2 869 500 - 2 120 945 146 775 1 051 756 72 785
2026 2025 Förändring
UTVECKLING INTÄKTER, MKR apr-jun apr-jun %
Jämförbart bestånd 597 593 0,8
Pågående projekt 13 9
Färdigställda projekt 4 -
Förvärvade fastigheter 38 14
Sålda fastigheter 5 43
Summa 657 658
Övriga intäkter 10 8
Hyresintäkter 667 666
===== SIDA 7 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 7
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 485 mkr (479) och överskottsgraden till 74 pro-
cent (73). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 2,0 procent jämfört
med andra kvartalet föregående år.
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
Not 4 Central administration
Kostnaderna för central administration uppgick till 21 mkr (21). I centraladmi-
nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo-
visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Not 5 Finansnetto
Kvartalets finansnetto uppgick till -186 mkr (-190). Kvartalets räntekostnader,
inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en
genomsnittlig årsränta om 4,0 procent (4,2). Kostnader för finansiell leasing
uppgick till 1 mkr (1) och övriga finansiella kostnader uppgick till 14 mkr (14)
under kvartalet.
Not 6 Förvaltningsresultat
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 279 mkr (268). I jämförbart bestånd
ökade förvaltningsresultatet med 2,9 procent.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången
av kvartalet till 6,08 procent (6,15). Den orealiserade värdeförändringen för
kvartalet uppgick till 109 mkr (-130). Den realiserade värdeförändringen för
kvartalet uppgick till -16 mkr (-9).
Under kvartalet har 0 fastigheter (6) förvärvats och 7 fastigheter (4) avyttrats.
Not 8 Värdeförändringar derivat
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar till -69 mkr (-107) och
realiserade värdeförändringar till 0 mkr (0), vilka i sin helhet har redovisats i re-
sultaträkningen. Förändringen förklaras främst av stigande marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 304 mkr (21). Förändringen förklaras främst av
orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
Not 10 Skatt
Skattemässiga underskott i koncernen uppgår till 0 mkr (9) och det finns obe-
skattade reserver om 576 mkr (503). Fastigheternas verkliga värde överstiger
dess skattemässiga värde med 18 222 mkr (17 493). Uppskjuten skatt har beräk-
nats på 12 150 mkr (11 406). Skillnaden om 6 072 mkr (6 087) är hänförlig till
uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
Aktuell skatt uppgick till -53 mkr (-36) och uppskjuten skatt uppgick till -15 mkr
(22). Förändringen av aktuell skatt förklaras främst av uttagsbeskattning på sålda
fastigheter samt omstruktureringar. Förändringen i uppskjuten skatt är främst
hänförlig till orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
Perioden januari–juni
Driftöverskottet uppgick till 911 mkr (906) vilket motsvarar en ökning om 1
procent med en överskottsgrad om 70 procent (69). Periodens finansnetto upp-
gick till -370 (-376). Periodens förvaltningsresultat uppgick till 499 mkr (489).
Resultat före skatt uppgick till 623 mkr (248) och det ökade resultatet beror
främst på orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. Värdeför-
ändring på räntederivat uppgick till -8 mkr (-108) och är främst hänförlig till sti-
gande marknadsräntor.
20
30
40
50
60
70
80
200
250
300
350
400
450
500
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2023 2024 2025 2026
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,00
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2023 2024 2025 2026
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK
Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2026 2025
FASTIGHETER, MKR apr-jun apr-jun
Förvaltningsfastigheter 98 -138
Projektfastigheter 11 7
Byggrätter - 1
Orealiserad värdeförändring 109 -130
2026 2025
SKATTEBERÄKNING, MKR apr-jun apr-jun
Resultat före skatt 304 21
Nominell skattesats 20,6% -63 -4
Ej avdragsgill ränta -12 -18
Avyttring av fastigheter 6 10
Övriga skattemässiga justeringar 1 -1
Redovisad skattekostnad -68 -14
Varav aktuell skatt -53 -36
Varav uppskjuten skatt -15 22
===== SIDA 8 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 8
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
1 Jämförelseperioden är justerad med anledning av omklassificering av derivat, se redovisningsprinciper under Övrig information.
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
Koncernen har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat. Periodens resultat sammanfaller således med
periodens totalresultat.
2026 2025 2025
TILLGÅNGAR Not 30 jun 30 jun 31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 32 837 32 644 32 545
Övriga anläggningstillgångar 96 78 100
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 32 933 32 722 32 645
Derivat¹ 13 3 - 3
Övriga finansiella anläggningstillgångar 32 47 32
Summa anläggningstillgångar 32 968 32 769 32 679
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 446 359 364
Likvida medel 14 236 481 321
Summa omsättningstillgångar 682 840 685
Summa tillgångar 33 650 33 610 33 364
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 12 129 11 540 12 179
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 2 587 2 408 2 511
Övriga avsättningar 12 10 11
Skulder till kreditinstitut 13 14 400 16 010 14 557
Långfristig skuld leasing 78 65 80
Derivat¹ 13 164 309 124
Övrig långfristig skuld 35 35 35
Summa långfristiga skulder 17 275 18 837 17 318
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 3 113 2 094 2 840
Kortfristig del av skuld leasing 10 8 11
Checkräkningskredit 14 - - -
Derivat¹ 13 33 53 65
Övriga kortfristiga skulder 1 090 1 077 951
Summa kortfristiga skulder 4 246 3 232 3 868
Summa eget kapital och skulder 33 650 33 610 33 364
Eget kapital
Eget kapital 2024-12-31 11 659
Periodens resultat 808
Avyttring av egna aktier 24
Utdelning -312
Eget kapital 2025-12-31 12 179
Periodens resultat 484
Återköp av egna aktier -200
Utdelning -333
Eget kapital 2026-06-30 12 129
===== SIDA 9 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 9
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Kommentarer till balansräkningen
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas-
tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be-
aktas således inte. Per den 30 juni 2026 externvärderades 96 procent av fastig-
hetsvärdet med hjälp av värderingskonsulter från CBRE.
Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med individuell bedömning
för varje fastighet av marknadens avkastningskrav och fastighetens framtida in-
tjäningsförmåga. Det genomsnittliga direktavkastningskravet uppgick till 6,08
procent. I bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har en in-
flation om 1,0 procent för 2026 och en långsiktig inflation om 2,0 procent anta-
gits. Hänsyn har även tagits till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, ut-
hyrningsgrad och fastighetskostnader. För mer information kring redovisnings-
principer, värderingsmetod och värderingsparametrar hänvisas till not 9 i Diös
årsredovisning för 2025.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde i kr/kvm BTA
för byggrätter som vunnit laga kraft. Genomsnittligt värde på byggrätterna i vär-
deringen är cirka 1 500 kr/kvm BTA (1 300). Cirka 60 procent av byggrättsvoly-
men är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa
nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning.
FASTIGHETSBESTÅNDET
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET1
1 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter.
INVESTERINGAR
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
Mkr Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 31 516 30 859 30 770
Projektfastigheter 1 170 1 615 1 622
Byggrätter 150 169 152
Förvaltningsfastigheter 32 837 32 644 32 545
Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan 32 545 315 31 413 323 31 413 323
Förvärv 69 1 1 814 6 1 811 7
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 577 - 425 - 940 -
Försäljningar -477 -9 -884 -4 -1 630 -15
Orealiserade värdeförändringar 123 - -124 - 11 -
Fastighetsbeståndets värde vid
periodens utgång 32 837 308 32 644 325 32 545 315
2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
2026-06-30 2025-06-30 2025-12-31
Mkr Mkr Mkr
Investeringar i förvaltningsbestånd 456 301 645
Investeringar i projektfastigheter 121 123 295
Summa 577 425 940
-400
-300
-200
-100
0
100
200
Luleå Umeå Skellefteå Sundsvall Östersund Dalarna Gävle
Mkr
Investering Förvärv Avyttring
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
Kontor Butik Bostad Industri/lager Övrigt Kontor Butik Bostad Industri/lager Övrigt
Hyresvärde, kr per kvm 2 007 1 836 1 645 795 1 822 1 979 1 820 1 614 803 1 712
Drift & underhåll, kr per kvm 426 481 530 285 430 417 478 514 286 445
Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,1 6,2 5,1 7,5 6,1 6,1 6,3 5,1 7,4 6,1
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,7 7,6 9,9 8,6 8,6 8,8 7,5 9,9 8,6
Långsiktig vakans, % 6,4 5,9 3,6 13,1 5,6 6,4 6,1 3,6 11,7 5,9
2026-06-30 2025-12-31
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 855 151 -855 151 210 272 -210 272 93 905 -93 905 32 376 -32 376 74 726 -74 726 1 266 431 -1 266 431
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -427 576 427 576 -105 136 105 136 -46 953 46 953 -16 188 16 188 -37 363 37 363 -633 215 633 215
Direktavkastning, +/- 0,25% -548 890 596 776 -110 233 119 609 -56 513 62 432 -5 093 5 465 -41 204 44 755 -761 932 829 036
Kalkylränta, +/- 0,25% -417 480 427 195 -91 471 93 688 -33 745 34 522 -4 534 4 634 -31 771 32 502 -579 000 592 542
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -301 526 301 194 -62 172 57 616 -16 211 16 171 -5 256 5 256 -21 444 21 407 -406 609 401 644
Total Övrigt Industri/lager Bostad Butik Kontor
===== SIDA 10 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 10
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
1 Fastigheten har avyttrats genom fastighetsreglering från Vale 19.
Projektportfölj
Projektportföljen uppgick till 1 822 mkr, varav 1 271 mkr var upparbetade per
30 juni. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och
effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar under perioden, exklusive
projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 577 mkr.
FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA
Fastighet Kommun Fastighetskategori Tillträde Area, kvm
Gasverket 1 Sundsvall Kontor Q1 2026 2 530
Summa 2 530
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kommun Fastighetskategori Frånträde Area, kvm
Bergnäset 2:671 Luleå Övrigt Q1 2026 11 143
Vale 20¹ Umeå Bostad Q1 2026 2 800
Björnjägaren 1 Umeå Butik Q2 2026 4 037
Formen 2 Umeå Butik Q2 2026 1 938
Kedjan 4 Umeå Kontor Q2 2026 2 185
Kolven 4 Umeå Kontor Q2 2026 5 455
Guckuskon 1 Östersund Övrigt Q2 2026 1 643
Stallet 12 Östersund Kontor Q2 2026 1 823
Traktorn 6 Östersund Övrigt Q2 2026 2 435
Summa 33 459
Nyförvärvade fastigheten Gasverket 1 i Sundsvall.
Förvärvade fastigheten Gasverket 1 i Sundsvall.
===== SIDA 11 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 11
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Stad: Umeå
Fastighet: Älvsbacka 9 och 10
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 5 321 kvm
Färdigställt: Våren 2026
Hyresgäst: Plikt- och prövningsverket
Investering
122
mkr
Stad: Luleå
Fastighet: Biet 11, Västra Stranden
Typ av projekt: Bostadsrätter
Uthyrningsbar area: 5 062 kvm
Färdigställt: Q1 2027
Investering
201
mkr
Stad: Falun
Fastighet: Holmen 8
Typ av projekt: Utbildning
Uthyrningsbar area: 5 286 kvm
Färdigställt: Q3 2026
Hyresgäst: AcadeMedia
Investering
122
mkr
PROJEKTFASTIGHETER
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region eller kommun.
2 Förhandskontrakt har tecknats för 100% av lägenheterna.
PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Projekttyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering
Förädling¹ Falun Holmen 8 Utbildning 5 286 100 122 101 13,8 Q3 2026 BREEAM In-Use, pågående
Nyproduktion² Luleå Biet 11 Bostäder 5 062 - 201 97 - Q1 2027 Svanen, pågående
FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT
Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 650 80 207 205 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående
Förädling Umeå Kraften 12 Hotell 2 563 100 72 72 8,0 Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående
Förädling¹ Umeå Älvsbacka 9,10 Kontor 5 321 100 122 114 13,1 Q2 2026 BREEAM In-Use
Summa 23 882 724 589
===== SIDA 12 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 12
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Not 12 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 juni till 12 129 mkr (12 179). Soliditeten upp-
gick till 36,0 procent (36,5). Förändringen av eget kapital förklaras av återköp av
egna aktier och beslutad utdelning.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har gröna icke säkerställda obligationer emitterats till historiskt
låga marginaler, vilket visar på god efterfrågan på våra krediter och att gröna ob-
ligationer är attraktiva.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 17 538 mkr
(17 417). Av de räntebärande skulderna består 10 850 mkr (10 930) av bankfi-
nansiering, 1 310 mkr (1 310) av säkerställda obligationer, 2 675 mkr (2 450) av
certifikat, 2 704 mkr (2 728) av icke säkerställda obligationer och 0 mkr (0) av
utnyttjad checkräkningskredit.
Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före
förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 52,6 procent (52,5) vid
periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 36,3 procent
(36,6). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument
och lånelöften men exklusive periodiserade låneomkostnader uppgick vid peri-
odens utgång till 3,8 procent (3,9) och räntetäckningsgraden för kvartalet upp-
gick till 2,5 (2,4).
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,4 år (2,1)
och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,8 år (2,6). Av koncernens
utestående lån löper 4 902 mkr (4 708) med fast ränta varav 2 675 mkr (2 450)
avser certifikat. Total räntesäkrad skuld uppgick till 13 377 mkr (11 908), vilket
innebär 76,3 procent (68,4) räntesäkringsgrad. Fasträntelån och derivat om
3 436 mkr (3 996) förfaller inom 12 månader.
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 JUNI 2026
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2026-06-30.
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
NETTOSKULD GENOM EBITDA, GGR
BELÅNINGSGRAD, %
RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR
Förfalloår
Lånebelopp,
mkr¹
Årlig snitt-
ränta², %
Kreditavtal,
mkr
Utnyttjat,
mkr
2026 4 258 3,3 650 650
2027 5 095 3,7 5 299 3 399
2028 5 361 3,6 6 316 5 416
2029 2 556 3,3 3 714 2 564
2029+ 269 3,4 5 509 5 509
Utnyttjat kreditutrymme 17 538 3,5 21 488 17 538
Outnyttjat kreditutrymme 3 950 0,1
Finansiella instrument 11 150 0,3
Totalt 3,8
Ränte- och marginalförfall Låneförfall
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 400
1 600
1 800
2 000
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q1 Q2 Q1 Q1 Q4 Q3
2026 2027 2028 2029 2030 2031 2033 2034 2035
Mkr
Miljontal
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2023 2024 2025 2026
40,0
42,0
44,0
46,0
48,0
50,0
52,0
54,0
56,0
58,0
60,0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2023 2024 2025 2026
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2023 2024 2025 2026
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
GRÖN FINANSIERING
Bankfinansiering, 50%
Säkerställda obligationer, 6%
Icke-säkerställda obligationer, 13%
Certifikat, 12%
Outnyttjat kreditutrymme, 18%
Hållbarhetslänkad finansiering, 33%
Grön finansiering, 19%
Övrig finansiering, 48%
===== SIDA 13 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 13
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Derivat
Under kvartalet har nya derivat om 1 000 mkr tecknats för att öka säkringsgra-
den och räntebindningen. Av koncernens totala räntebärande skulder har
11 150 mkr (9 650) räntesäkrats via derivatinstrument. De finansiella instrumen-
ten begränsar eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upp-
låningskostnad. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 juni
till -194 mkr (-187). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
DERIVATAVTAL PER 30 JUNI 2026
KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 JUNI 20261
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 236 mkr (321) och
utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på
checkräkningskrediten uppgick till 700 mkr (700) och total likviditetsreserv med
avdrag för utestående certifikat uppgår till 2 447 mkr (2 921).
Typ
Nominellt belopp,
mkr
Återstående löptid,
år
Swapränta,
%
Marknadsvärde,
mkr
Ränteswap 1 500 2,0 2,7 -38,1
Ränteswap 1 000 2,9 2,5 -16,8
Ränteswap 400 3,8 2,3 0,6
Ränteswap 1 500 8,4 2,3 -46,7
Ränteswap 250 1,4 2,0 0,8
Ränteswap 500 4,1 2,3 1,5
Ränteswap 500 4,2 2,2 -1,0
Ränteswap 1 000 4,0 2,4 -9,0
Ränteswap 500 1,8 2,5 -3,1
Ränteswap 1 000 2,0 2,9 -38,3
Ränteswap 2 000 0,4 2,8 -33,0
Ränteswap 500 4,0 2,3 -11,1
Ränteswap 500 3,0 2,3 -0,2
Totalt 11 150 3,2 2,5 -194,3
Förändring årlig snitt-
ränta, %
Förändring årlig
snittränte-
kostnad, mkr
Förändring
marknads-
värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,7 126
Derivatportfölj -0,6 -102 406
Låneportfölj inkl. derivat 0,1 24 406
===== SIDA 14 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 14
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Kassaflöde
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
2026 2025 2026 2025 2025
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Driftöverskott 485 478 911 905 1 828
Central administration -21 -21 -41 -41 -90
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 2 1 4 3 7
Erhållen ränta 1 1 2 2 10
Erlagd ränta -196 -208 -372 -405 -796
Betald skatt -49 -28 -93 -66 -86
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 222 223 410 398 874
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -46 -30 -61 -60 -18
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 60 63 -37 14 41
Summa förändring av rörelsekapital 14 33 -97 -46 23
Kassaflöde från den löpande verksamheten 236 256 312 352 897
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -306 -223 -577 -425 -940
Förvärv av fastigheter -0 -1 776 -64 -1 776 -1 779
Avyttring av fastigheter 272 754 486 754 1 509
Förändring av övriga finansiella tillgångar - -3 - 1 16
Kassaflöde från investeringsverksamheten -34 -1 248 -155 -1 446 -1 194
2026 2025 2026 2025 2025
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Utbetald utdelning -83 -78 -161 -78 -234
Förvärv av egna aktier - - -200 - -
Avyttring av egna aktier - - - 24 24
Förändring av räntebärande skulder 275 1 937 275 2 191 3 904
Amortering av räntebärande skulder -73 -415 -156 -967 -3 480
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 119 1 444 -243 1 170 214
Periodens kassaflöde 321 452 -85 76 -84
Likvida medel vid periodens början -86 29 321 405 405
Likvida medel vid periodens slut 236 481 236 481 321
===== SIDA 15 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 15
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Segmentsrapport per den 30 juni
Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
Indelat per segment jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun jan-jun
Hyresintäkter 233 249 159 156 196 189 165 205 245 195 105 106 226 227 1 329 1 327
Fastighetskostnader exkl. fastighetsskatt och fastighetsadministration -54 -56 -36 -36 -48 -44 -48 -58 -50 -40 -28 -29 -44 -45 -303 -304
Fastighetsskatt -9 -9 -8 -9 -11 -11 -9 -11 -13 -12 -7 -6 -15 -15 -72 -73
Fastighetsadministration -7 -8 -6 -5 -6 -6 -7 -8 -7 -6 -4 -4 -7 -7 -44 -44
Driftöverskott 162 175 109 106 131 128 103 128 175 137 67 67 160 161 911 906
Antal fastigheter 55 56 39 39 50 49 69 79 33 39 28 28 34 35 308 325
Uthyrbar area, kvm 295 259 295 018 193 502 205 936 218 227 215 135 237 437 280 332 241 663 277 798 138 700 137 943 215 374 228 395 1 540 162 1 640 557
Hyresvärde perioden 251 265 179 176 218 212 193 229 261 203 116 116 240 244 1 457 1 446
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 93 88 88 88 88 85 88 92 91 91 90 92 92 90 90
Överskottsgrad, % 71 71 70 69 68 69 63 63 73 74 64 65 72 71 70 69
Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund Umeå
Segmentsfördelning
Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund.
Diös verksamhet är organiserad i sju affärsenheter. Alla
affärsenheter (segment) bedriver fastighetsförvaltning och
uthyrning av kommersiella lokaler och bostäder.
Kommentar till utfall i perioden
Segmentsrapporten avser inte jämförbart bestånd. Mins-
kat driftöverskott i Östersund respektive Dalarna förkla-
ras främst av ett minskat bestånd jämfört med föregående
år till följd av transaktioner. Ökat driftöverskott i Umeå
jämfört med föregående år förklaras främst av ett ökat
fastighetsbestånd till följd av transaktioner.
===== SIDA 16 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 16
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Finansiella nyckeltal
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull komplette-
rande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och
bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med
mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras
enligt IFRS. I nedanstående tabeller presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Definitionerna
av dessa mått återfinns på sidan 26 och beskrivning av de olika nyckeltalens syfte återfinns i årsredovisningen för 2025.
Finansiella mål för 2026 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 5 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
2026 2025 2026 2025 2025
AKTIEN apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 138 916 141 785 138 916 141 785 141 785
Genomsnittligt antal aktier, tusen 138 916 141 785 139 664 141 638 141 712
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt 304 21 623 248 1 027
Återläggning
Värdeförändring fastighet -94 139 -132 133 21
Värdeförändring derivat 69 107 8 108 -67
Förvaltningsresultat 279 268 499 489 981
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat 279 268 499 489 981
Skattemässiga avskrivningar och ej avdragsgill ränta m.m. -217 -140 -368 -272 -649
Skattepliktigt förvaltningsresultat 62 128 131 217 332
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -13 -26 -27 -45 -68
EPRA Earnings 266 242 472 444 912
Genomsnittligt antal aktier, tusen 138 916 141 785 139 664 141 638 141 712
EPRA Earnings per aktie, kr 1,91 1,70 3,38 3,13 6,44
Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt.
2026 2025 2026 2025 2025
BELÅNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder 17 512 18 103 17 397
Återläggning
Likvida medel -236 -481 -321
Nettoskuld 17 276 17 622 17 075
Förvaltningsfastigheter 32 837 32 644 32 545
Belåningsgrad, % 52,6 54,0 52,5
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld 17 276 17 622 17 075
Ej säkerställd skuld -5 362 -3 604 -5 164
Säkerställd skuld 11 914 14 018 11 911
Förvaltningsfastigheter 32 837 32 644 32 545
Säkerställd belåningsgrad, % 36,3 42,9 36,6
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat 279 268 499 489 981
Återläggning
Finansiella kostnader 187 191 372 378 768
Summa 466 459 871 867 1 748
Finansiella kostnader 187 191 372 378 768
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,4 2,3 2,3 2,3
===== SIDA 17 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 17
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
forts. Finansiella nyckeltal
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet
realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell
skattesats uppgår till 6 procent.
2026 2025 2026 2025 2025
NETTOSKULD GENOM EBITDA apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Räntebärande skulder 17 512 18 103 17 397
Likvida medel -236 -481 -321
Nettoskuld 17 276 17 622 17 075
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 832 1 781 1 828
Central administration, rullande 12 mån -90 -85 -90
Återläggning
Avskrivningar, rullande 12 mån 8 7 7
EBITDA 1 750 1 703 1 745
Nettoskuld genom EBITDA 9,9 10,3 9,8
SOLIDITET
Eget kapital 12 129 11 540 12 179
Totala tillgångar 33 650 33 610 33 364
Soliditet, % 36,0 34,3 36,5
EPRA NRV
Eget kapital 12 129 11 540 12 179
Återläggning
Verkligt värde av finansiella instrument 194 362 187
Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 503 2 350 2 436
EPRA NRV 14 827 14 252 14 802
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 138 916 141 785 141 785
EPRA NRV per aktie 106,7 100,5 104,4
EPRA NTA
EPRA NRV 14 827 14 252 14 802
Avdrag
Verkligt värde av finansiella instrument -194 -362 -187
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ -467 -438 -454
EPRA NTA 14 166 13 452 14 161
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 138 916 141 785 141 785
EPRA NTA per aktie 102,0 94,9 99,9
2026 2025 2026 2025 2025
EPRA NDV apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Eget kapital 12 129 11 540 12 179
EPRA NDV 12 129 11 540 12 179
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 138 916 141 785 141 785
EPRA NDV per aktie 87,3 81,4 85,9
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Periodens resultat, rullande 12 mån 1 123 484 808
Genomsnittligt eget kapital 12 011 11 594 11 852
Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 9,3 4,2 6,8
EGET KAPITAL PER AKTIE
Eget kapital 12 129 11 540 12 179
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 138 916 141 785 141 785
Eget kapital per aktie, kr 87,3 81,4 85,9
RESULTAT PER AKTIE
Periodens resultat 236 8 484 169 808
Genomsnittligt antal aktier, tusen 138 916 141 785 139 664 141 638 141 712
Resultat per aktie, kr 1,70 0,05 3,47 1,20 5,70
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt 304 21 623 248 1 027
Återläggning
Fastigheter, orealiserad värdeförändring -109 130 -123 124 -11
Derivat, orealiserad värdeförändring 69 107 8 108 -67
Avskrivningar 2 2 4 4 7
Aktuell skatt -53 -36 -66 -55 -76
Summa 212 225 446 428 880
Genomsnittligt antal aktier, tusen 138 916 141 785 139 664 141 638 141 712
Kassaflöde per aktie, kr 1,53 1,58 3,19 3,02 6,21
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt 62 52 134 97 238
Uppsagda kontrakt -52 -50 -110 -94 -235
Nettouthyrning, mkr 10 2 25 3 3
===== SIDA 18 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 18
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
forts. Finansiella nyckeltal
1 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
KVARTALSRESULTAT I KORTHET
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
2026 2025 2026 2025 2025
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec
Kontrakterade hyresintäkter 657 658 1 308 1 304 2 615
Hyresvärde perioden 730 729 1 457 1 445 2 907
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 90 90 90
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 485 479 911 906 1 828
Kontrakterade hyresintäkter 657 658 1 308 1 304 2 615
Överskottsgrad, % 74 73 70 69 70
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder 17 512 18 103 17 397
Eget kapital 12 129 11 540 12 179
Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,6 1,4
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 263 284 285
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 813 2 867 2 813
EPRA Vakansgrad, % 9,3 9,9 10,1
RÄNTEBÄRANDE SKULDER¹
Bankfinansiering 10 840 13 189 10 922
Säkerställda obligationer 1 310 1 310 1 310
Certifikat 2 663 1 311 2 441
Icke säkerställda obligationer 2 700 2 293 2 723
Checkräkningskredit - - -
Räntebärande skulder 17 512 18 103 17 397
2026 2026 2025 2025 2025 2025 2024 2024
apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep
Intäkter, mkr 667 663 669 666 666 661 632 622
Driftöverskott, mkr 485 425 438 484 479 427 414 462
Förvaltningsresultat, mkr 279 220 225 267 268 221 194 258
Periodens resultat, mkr 236 248 336 303 8 162 326 -11
Överskottsgrad, % 74 65 67 74 73 66 67 75
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 90 90 90 90 91 91
Soliditet, % 36,0 35,8 36,5 35,2 34,3 36,9 36,2 36,4
Belåningsgrad fastigheter, % 52,6 53,2 52,5 53,8 54,0 52,8 52,9 52,6
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ 3,8 4,1 3,9 4,0 4,0 4,2 4,3 4,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,2 2,2 2,3 2,4 2,2 2,0 2,4
Direktavkastning % 6,08 6,09 6,10 6,14 6,15 6,13 6,14 6,15
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2,01 1,57 1,59 1,88 1,89 1,56 1,37 1,82
Resultat per aktie efter skatt, kr 1,70 1,77 2,37 2,14 0,05 1,14 2,30 -0,08
Eget kapital per aktie, kr 87,3 85,6 85,9 83,5 81,4 83,5 82,4 80,1
Aktiekurs, kr 64,2 62,8 65,7 65,3 69,3 66,6 79,2 87,6
===== SIDA 19 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 19
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbo-
lag. Intäkterna uppgick till 107 mkr (103) och resultatet efter skatt till -47 mkr (-93). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda
tjänster till koncernens dotterbolag. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till -8 mkr (-105) och
realiserade värdeförändringar till 0 mkr (0) vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Den genomsnittliga årsrän-
tan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 juni uppgick till 3,5 procent (4,4).
Likvida medel uppgick per den 30 juni till 181 mkr (227) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Räntebärande
externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 143 mkr (5 971) varav utgivna företagscertifikat uppgick till
2 663 mkr (2 440). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Kompletterande redovisningsregler för juridiska personer.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
Moderbolaget har inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför ingen sådan rapport lämnas. Periodens resultat sammanfaller således med periodens totalresultat.
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
1Jämförelseperioden för skulder till kreditinstitut är justerad med anledning av omklassificering av derivat, se redovisningsprinciper under Övrig information.
2026 2025 R12 2025
RESULTATRÄKNING jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Intäkter 107 103 221 217
Bruttoresultat 107 103 221 217
Central administration -123 -121 -261 -259
Rörelseresultat -16 -18 -40 -42
Resultat från andelar i koncernföretag -0 - 158 158
Värdeförändring räntederivat -8 -105 164 67
Resultat från finansiella poster -24 9 -42 -9
Resultat efter finansiella poster -48 -115 241 174
Bokslutsdispositioner - - 44 44
Resultat efter bokslutsdispositioner -48 -115 285 218
Aktuell skatt - - -1 -1
Uppskjuten skatt 2 22 -32 -12
Resultat efter skatt -47 -93 252 205
2026 2025 2025
TILLGÅNGAR 30 jun 30 jun 31 dec
Anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag 2 787 2 932 2 787
Fordringar koncernföretag 15 975 16 007 16 275
Uppskjuten skattefordran 42 74 40
Övriga finansiella anläggningstillgångar 1 - 1
Summa anläggningstillgångar 18 805 19 013 19 103
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag 3 210 3 245 3 196
Övriga tillgångar 80 94 65
Likvida medel 181 438 227
Summa omsättningstillgångar 3 471 3 777 3 488
Summa tillgångar 22 276 22 790 22 591
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 542 2 824 3 123
Obeskattade reserver 2 1 2
Avsättningar 1 - 1
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut¹ 4 927 5 970 4 877
Skulder koncernföretag 6 471 6 470 6 450
Derivat¹ 164 309 124
Summa långfristiga skulder 11 562 12 748 11 451
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut¹ 1 217 635 1 094
Skulder koncernföretag 6 582 6 230 6 699
Derivat¹ 33 53 65
Övriga skulder 336 299 156
Summa kortfristiga skulder 8 168 7 217 8 015
Summa eget kapital och skulder 22 276 22 790 22 591
===== SIDA 20 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 20
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Intjäningsförmåga
Denna sammanställning visar bolagets intjäningsförmåga på tolv månaders basis
per den 1 juli. Syftet är att beskriva ett normalår baserat på nuvarande fastig-
hetsbestånd, räntekostnader och organisation vid en given tidpunkt.
Uppställningen är inte att likställa med en prognos, och faktiska utfall kan
därför avvika till följd av beslut eller oförutsedda händelser. Intjäningsförmågan
inkluderar inga bedömningar av framtida förändringar i hyresnivåer, vakanser el-
ler räntor. Den tar inte heller hänsyn till förändringar i fastighetsbeståndet.
Underlag för bedömningen
Hyresintäkter
Hyresintäkterna baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis. Hyresintäk-
terna är reducerade med hyresrabatter om 13 mkr. Hyresrabatter lämnas nor-
malt under inledningen av en hyresperiod och trappas därefter successivt ned.
Driftskostnader
Driftkostnaderna utgörs av en bedömning av ett normalårs driftkostnader, in-
klusive reparationer och underhåll. I driftkostnaderna ingår även fastighetsadmi-
nistration och fastighetsskatt.
Central administration
Kostnaderna för central administration baseras på faktiskt utfall under de sen-
aste tolv månaderna.
Finansnetto
Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar per ba-
lansdagen. Räntekostnaderna baseras på koncernens genomsnittliga räntenivå,
med tillägg för periodiserade finansieringskostnader samt kostnader för outnytt-
jade kreditfaciliteter. Finansnettot inkluderar även leasingkostnader, främst
tomträttsavgälder, vilka baseras på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna.
1 Tomträttsavgäld och finansiell leasing ingår med 4 mkr.
2026 2026 2026
AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA 1 jul 1 apr 1 jan
Hyresintäkter 2 569 2 595 2 600
Fastighetskostnader -812 -822 -827
Driftöverskott 1 756 1 773 1 774
Central administration -83 -83 -83
Rörelseresultat 1 673 1 690 1 691
Finansnetto¹ -704 -735 -701
Förvaltningsresultat 970 955 990
Antal utestående aktier vid periodens utgång 138 915 665 138 915 665 141 785 165
Förvaltningsresultat per aktie, kr 6,98 6,87 6,98
===== SIDA 21 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 21
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten framåt på ett an-
svarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030
jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2
samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning
samt energislagens miljövärde. Fjärrvärmens miljövärden för föregående år pub-
liceras under årets andra kvartal vilket innebär att vi justerar utsläpp i scope 2
och 3 för 2025. Utsläppen för 2026 är indikativa, baserade på energidata för
2026 och emissionsdata för 2025.
Energianvändning och prestanda
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas av yttre faktorer som temperatur,
sol och vind, samt av hyresgästernas komfortkrav. Både yttre och inre faktorer
ändras ständigt, vilket kräver ett aktivt och systematiskt optimeringsarbete för
att hålla nere kostnader och utsläpp. Under perioden minskar energianvänd-
ningen i jämförbart bestånd med 1,6 procent. I energioptimeringsarbetet tecknas
gröna hyresavtal för att öka hyresgästinvolveringen som skapar incitament för
båda parter att bidra till energieffektiva lösningar och tar oss närmare vårt kli-
matmål.
Vårt systematiska energiarbete är en förutsättning för optimering av den lö-
pande fastighetsdriften. Ytterligare en nyckel för att framtidssäkra vår portfölj är
att investera i utvecklingen av fastighetsbeståndets energiprestanda. Majoriteten
av beståndet har energiklass C eller bättre. För fastigheter med lägre energiklass
finns en kommersiell och teknisk utvecklingsplan. Där görs en genomgående
analys för att identifiera större investeringsbehov och se över fastighetens för-
flyttningspotential.
EU:s taxonomi och gröna fastigheter
Sedan 2024 linjerar energikraven för att klassificera våra fastigheter som gröna
med EU:s taxonomi. Det innebär att primärenergitalen klarar Fastighetsägarnas
gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella beståndet. Kli-
matrisk- och sårbarhetsanalyser kompletterar miljöcertifieringar för att möjlig-
göra för fler gröna fastigheter i portföljen. Arbetet med att successivt förflytta
beståndet och miljöcertifiera fler fastigheter har fortskridit enligt plan för att nå
våra mål. I detta arbete bör beaktas att vi höjt betygssnittet på byggnadernas mil-
jöcertifikat det senaste året. Genom fortsatt systematiskt arbete och investe-
ringar i beståndet ser vi goda möjligheter att nå en fastighetsportfölj med 55
procent gröna fastigheter vid årets slut.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt märk-
bart resursnyttjande. Livscykelanalyser i tidigt skede ger oss förståelse för åtgär-
der som behöver göras för att minska vår klimatpåverkan där vi strävar efter
jämförbarhet och möjlighet att ställa höga krav på materialval i våra projekt.
B C D E F
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Atemp
1 Basår är 2018.
2 Frivillig och indikativ kvartalsrapportering
R12
KLIMAT¹ Enhet jul-jun 2025 2018 Kommentar
Utsläpp i scope 1 och 2 ton CO₂e 5 820 5 186 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi
Utsläpp i scope 3 ton CO₂e 11 896 11 842 844 Före 2025 omfattade beräkningarna endast kategori 3.3 samt 3.6
2026 2025 2024
ENERGIANVÄNDNING jan-jun jan-jun jan-jun
El och fjärrvärme, jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 63,8 64,6 64,3 Normalårskorrigerad fjärrvärme
Fjärrkyla, jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 3,6 3,2 4,8 Ingår ej i energibesparingsmålet
Energibesparing % -1,6 -5,8 -1,6 Mål: -3 procent per år
Faktisk energianvändning kWh/kvm uthyrningsbar area 75,0 66,6 78,0 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme
Producerad solel MWh 624 727 499
Andel fossilfri energi, helår % 98 98 99 Emissionsdata från Energiföretagen för 2025
ENERGIKLASSER A-C D E-G
Bestånd per energiklass % av totalt kvm Atemp 63 23 14 Följer Boverkets regelverk för energiklass. Per periodens utgång.
2026
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 30 jun 2025 2024
Gröna fastigheter % av MV 45 41 31 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026
Miljöcertifierade fastigheter % av MV 55 54 42 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande
Energieffektiva fastigheter % av MV 70 58 48 Taxonomilinjerade PE-tal, Fastighetsägarnas topp 15 procent
Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 63 63 60 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalyser
Gröna hyresavtal % av kontraktsvärde 33 31 29
2026
TAXONOMIRAPPORTERING² 30 jun 2025 2024
Förenlig omsättning % / mkr 49 / 645 40 / 971 32 / 729
Förenliga kapitalutgifter % / mkr 37 / 215 29 / 270 15 / 135
Förenliga driftutgifter % / mkr 37 / 35 31 / 60 25 / 47
===== SIDA 22 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 22
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Hyresgäster
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 10 mkr (2). Större uthyrningar under
kvartalet var till Länsstyrelsen i Norrbottens län i Biet 9, Luleå, Sweco Sverige
AB i Kommunalmannen 4, Östersund och EG Retail AB i Polaris 39, Skellefteå.
Större uppsägningar var Arbetsförmedlingen i Riksbanken 7, Östersund, Tietoe-
vry AB i Hermelinen 15, Luleå, och Umeå Kommun i Stadsliden 3:10, Umeå.
Av våra kommersiella hyresavtal har 98 procent indexuppräkning, där 95 pro-
cent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för kommersiella hyresavtal uppgick per den 30 juni
till 3,6 år (3,6).
Vakanser
Ekonomisk vakansgrad uppgick per 30 juni till 9 procent (10).
VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 JUNI 2026
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
NETTOUTHYRNING, MKR
HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Antal kontrakt
Årligt kontrakts-
värde¹, tkr
Genomsnittlig
kontraktstid¹, år
Trafikverket¹ ² 41 119 675 4,7
Polismyndigheten¹ ² 39 66 170 5,3
Strawberry 4 60 031 11,8
Försäkringskassan² 13 59 548 3,5
Swedbank AB¹ 14 47 310 3,9
Sweco Sverige AB 63 38 786 1,6
Falu kommun² 14 37 924 4,3
Arbetsförmedlingen² 23 35 937 2,1
Telia Sverige AB 38 35 583 4,4
Umeå Kommun¹ ² 41 35 139 3,0
Summa 290 536 103 4,8
- 150
- 100
- 50
0
50
100
150
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2
2022 2023 2024 2025 2026
Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning
Kommersiella hyresavtal, förfalloår
Antal
kontrakt
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av
värdet, %
2026 628 178 7
2027 844 442 17
2028 596 483 19
2029 533 462 18
2030+ 313 745 29
Summa 2 914 2 310 91
Bostäder 1 727 184 7
Övriga hyresavtal¹ 2 282 39 2
Totalt 6 923 2 533 100
===== SIDA 23 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 23
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 64,2 kr per aktie (69,3) vilket motsvarar ett
börsvärde om 9 096 mkr (9 819) samt en avkastning om -7,4 procent (-20,0) för de
senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till
-4,2 procent (-19,3). Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 28,5 pro-
cent (-3,0) och OMX Stockholm Real Estate PI -18,6 procent (-5,8).
Per den 31 maj hade Diös Fastigheter AB 16 010 aktieägare (18 523). Andelen ut-
landsägda aktier uppgick till 28,8 procent (28,7). Enskilt största ägare var AB Persson
Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 51,7 procent
(51,9) av innehav och röster.
Årsstämman 2026 beslutade att bolaget får nyemittera och återköpa 10 procent av
samtliga utestående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterad på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista
Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Under andra kvartalet 2026 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.
Avkastning på eget kapital och substansvärde
Avkastningen på eget kapital för senaste 12 månaderna uppgick till 9,3 procent
(6,8). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av perioden till 12 129 mkr (12 179)
och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 827 mkr (14 802).
Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 106,7 kr (104,4) vilket medför att aktie-
kursen per den 30 juni utgjorde 60 procent (63) av långsiktigt substansvärde. EPRA
NTA per aktie uppgick till 102,0 kr (99,9).
Intjäning
Resultat per aktie för perioden uppgick till 3,47 kr (1,20) medan det långsiktiga re-
sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 3,38 kr (3,13).
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 31 maj 2026
AKTIEKURS
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear,
Morningstar och Finansinspektionen.
ÄGARE Antal aktier
Innehav och
röster, %
AB Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 9 863 292 7,1
Vanguard 4 689 669 3,4
Karl Hedin 4 562 547 3,2
Nordea Fonder 4 135 226 3,0
Avanza Pension 3 899 068 2,8
BlackRock 3 646 543 2,5
American Century Investment Management 3 102 586 2,2
Familjen Dybeck, inklusive bolag 2 175 183 1,6
Summa största ägare 73 006 054 51,7
Innehav av egna aktier 2 869 500 2,0
Övriga ägare 65 909 611 46,3
TOTALT 141 785 165 100,0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
JUL AUG SEP OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN
VOLYM (MILJ)
Volym
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
AKTIEKURS (SEK)
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index
OMX Stockholm Real Estate PI
Diös som investering
Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där
omfattande investeringar inom grön basnäring skapar mycket
goda tillväxtförutsättningar.
Långsiktig affärsmodell
Vår affärsmodell bygger på att löpande framtids-
säkra våra fastigheter genom att utveckla attrak-
tiva lokaler som skapar hyresgästvärde.
Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till
både segment och geografi, med låg hyresgäst-
koncentration och med god direktavkastning.
===== SIDA 24 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 24
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Övrig information
Personal och organisation
Antal anställda uppgick per den 30 juni 2026 till 148 personer (151), varav 56
kvinnor (61). Merparten av de anställda, 92 personer (96), arbetar på våra affärs-
enheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och
omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade
risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan
och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Under perioden har riskbilden påver-
kats av ökad geopolitisk osäkerhet och förändringar i marknadsräntor, vilket påver-
kar finansieringsförutsättningar och avkastningskrav. Bolaget följer utvecklingen
noggrant och anpassar löpande antaganden i värderingsmodeller samt finansie-
ringsstrategi.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde och värdeförändringen
redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat-
och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ på-
verkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med lång-
siktig tillväxt.
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyres-
nivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av
dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större ne-
gativ påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnads-
kontroll och aktiv ränteriskhantering.
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att
bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med
banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka kassaflöden
och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för
långsiktig lönsamt tillväxt. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar
för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre-
dovisning för 2025.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De
transaktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknads-
mässiga villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och
snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt
är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa
(IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering
samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för-
utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar
av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Kom-
pletterande redovisningsregler för juridiska personer samt Årsredovisningslagen.
Fastighetstransaktioner under ett kvartal redovisas med utgångspunkt i preli-
minära köpeskillingsberäkningar. Slutlig köpeskillingsberäkning redovisas i sam-
band med slutreglering under kommande kvartal.
Derivaten redovisades i koncernen som omsättningstillgångar och kortfris-
tiga skulder under jämförelseåret. Från och med fjärde kvartalet 2025 redovisas
de som anläggningstillgång och långfristig skuld i de fall återstående löptid är
längre än ett år. Från och med andra kvartalet 2026 redovisas derivaten separat i
moderbolagets balansräkning, till skillnad från tidigare då de ingick i skulder till
kreditinstitut.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de
redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsre-
dovisning för 2025. Införandet av IFRS 18 som ersätter IAS 1 den 1 januari
2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de fi-
nansiella rapporterna. Diös har under året påbörjat implementeringen av IFRS
18 för att säkerställa en fullständig anpassning till de nya redovisningsprinci-
perna. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder med ikraftträdande under året
eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncer-
nens redovisning och finansiella rapporter.
Väsentliga händelser efter rapportperioden
Förvärv av en fastighet i Östersund för 105 mkr med tillträde under oktober
och avyttring av två fastigheter i Sundsvall för 176 mkr med frånträde 31
augusti.
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr 30 374 32 837 35 299
Soliditet, % 31,0 36,0 40,4
Belåningsgrad, % 56,9 52,6 48,9
Förändring fastighetvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr¹
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 26
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 28
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för låneportfölj inkl. derivat +/- 1%-enhet +/- 24
===== SIDA 25 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 25
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rätt-
visande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de
företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har inte varit fö-
remål för granskning av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
Östersund den 6 juli 2026
David Carlsson
Verkställande direktör
Per-Gunnar Persson
Ordförande
Ragnhild Backman
Ledamot
Peter Strand
Ledamot
Hanna Franzén
Ledamot
Björn Rentzhog
Ledamot
Mathias Tallbom
Ledamot
personalrepresentant
KALENDARIUM
Q3 Delårsrapport januari – september 2026 23 oktober 2026
Q4 Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027
Årsredovisning 2026 publiceras Vecka 11 2027
Årsstämma 2027 8 april 2027
Q1 Delårsrapport januari-mars 2027 23 april 2027
Q2 Delårsrapport januari-juni 2027 5 juli 2027
Q3 Delårsrapport januari-september 2027 22 oktober 2027
Q4 Bokslutskommuniké 2027
11 februari 2028
UTDELNING
Vid årsstämman 2026 den 30 mars beslutades om utdelning enligt styrel-
sens förslag vid följande datum:
1:a utbetalningstillfälle, 8 apr 2026 0,60 kr per aktie
2:a utbetalningstillfälle, 13 jul 2026 0,60 kr per aktie
3:e utbetalningstillfälle, 13 okt 2026 0,60 kr per aktie
4:e utbetalningstillfälle, 13 jan 2027 0,60 kr per aktie
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA
David Carlsson, vd
+46 (0) 70 646 31 19, david.carlsson@dios.se
Rolf Larsson, CFO
+46 (0) 70 666 14 83, rolf.larsson@dios.se
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning (EU nr 596/2014) och lagen om värdepappersmarknaden). Informationen lämnades,
genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 6 juli 2026 kl. 13:00 CEST.
===== SIDA 26 =====
Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-juni 2026 26
Inledning Om Diös Vd-ord Resultaträkning Balansräkning Kassaflöde Segment Nyckeltal Moderbolaget Intjäningsförmåga Hållbarhet Hyresgäster Aktien Övrigt
Definitioner
◼ Finansiella
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat, rullande 12 månader, dividerat med genomsnittligt eget kapital.
Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av utgående balans de senaste
fyra kvartalen dividerat med fyra.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp
för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid
periodens utgång.
Nettoskuld
Räntebärande skulder minus likvida medel.
EBITDA
Driftöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga
avskrivningar. Beräknas med rullande 12 månader, om inget annat anges.
Nettoskuld genom EBITDA
Nettoskuld dividerat med EBITDA.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer
och utnyttjad checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader dividerat med
finansiella kostnader under perioden.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
◼ EPRA-nyckeltal
EPRA Earnings
Skattepliktigt förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till
förvaltningsresultatet. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses
förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässiga avskrivningar och ej
avdragsgill ränta.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång med återläggning av räntederivat och uppskjuten
skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter.
EPRA Net Tangible Asset (NTA)
Eget kapital vid periodens utgång justerad för verkligt värde på räntederivat och
verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter.
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång.
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakant area dividerat med hyresvärdet på årsbasis för
hela fastighetsportföljen.
◼ Aktierelaterade
Antal utestående aktier vid periodens utgång
Antal registrerade aktier vid periodens utgång med avdrag för återköpta aktier vilka
inte berättigar till utdelning eller rösträtt.
Genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som
emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit
utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens
utgång.
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar
minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med
genomsnittligt antal utestående aktier.
◼ Fastighetsrelaterade
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens
utgång.
Fastighetskostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar,
löpande underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens
utgång.
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av
lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur
fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Hyresintäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och
finansnetto.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakant area.
Jämförbart bestånd
Fastigheter som ägts under hela perioden och hela jämförelseperioden. Begreppet
används för att belysa utvecklingen, exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar
och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fastigheter.
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive
serviceintäkter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till
minst 20 procent av det initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12
månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader
efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastigheter - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad
som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott och standard, eller ändrar
användningen av fastigheten.
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av
lokaler som är av mindre karaktär.
Serviceintäkter
Intäkter avseende taxebundna delar och intäkter för fastighetsskötsel.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott dividerat med investering.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter
◼ Hållbarhetsrelaterade
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna
bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, bifogas till det ordinarie hyresavtalet och
sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och
lägre energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av
motsvarande mängd koldioxid (CO2).
===== SIDA 27 =====
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Zätagränd 11, Östersund
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund
Telefon: 0770-33 22 00
Organisationsnummer: 556501–1771
Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Presentation av delårsrapport
Vi presenterar delårsrapporten för januari-juni 2026 för investerare, analytiker, media och
andra intresserade den 6 juli 2026 kl. 14:00. Vd David Carlsson och CFO Rolf Larsson
presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens.
Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand.