FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2024
===== SIDA 1 =====
Diös Fastigheter Delårsrapport Q32024
Vi ser framför oss en starkare ekonomisk
utveckling vilket visar sig genom att vi gör både
större förvärv och flertalet nya uthyrningar.
Knut Rost, vd
===== SIDA 2 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 2
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalet i korthet
Intäkterna uppgick till 622 mkr (621).
Nettouthyrningen uppgick till 8 mkr (-1).
Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 462 mkr
(449).
Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent och uppgick till
258 mkr (221).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till
24 mkr (-203) och på derivat till -237 mkr (97).
Resultat efter skatt uppgick till -11 mkr (88).
Resultat per aktie uppgick till -0,08 kr (0,62).
Perioden jan-sep
Intäkterna ökade med 2 procent och uppgick till 1 895 mkr
(1 858)
Nettouthyrningen uppgick till 20 mkr (18).
Driftöverskottet ökade med 3 procent och uppgick till 1 315 mkr
(1 271).
Förvaltningsresultatet ökade med 4 procent och uppgick till
698 mkr (673).
Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till
40 mkr (-897) och på derivat till -112 mkr (24).
Resultat efter skatt uppgick till 365 mkr (-163).
Resultat per aktie uppgick till 2,58 kr (-1,15).
Viktiga händelser
under kvartalet
Projektet för Högskolan Dalarna i Borlänge, med en årshyra om
cirka 38 mkr har färdigställts.
Frånträde av åtta fastigheter i Umeå, Falun, Borlänge och Öster-
sund för 273 mkr.
Tillträde av två fastigheter i Borlänge för 133 mkr.
Emission av nya obligationer om 1 050 mkr på löptider 2–4 år
och återköpt obligationer om 469 mkr med förfall inom kom-
mande 9 mån.
Viktiga händelser
under perioden jan-sep
VD Knut Rost kommer att avgå. Styrelsen har utsett David Carls-
son till ny VD och koncernchef. Knut kvarstår i sin tjänst fram till
att David tillträder 1 januari 2025.
Förvärv och tillträde av 2 fastigheter till ett värde av 133 mkr.
Avyttring och frånträde av 40 fastigheter till ett värde av 1 659 mkr.
Refinansiering av 5 200 mkr bankskuld på löptider om 2–4 år.
Emission av obligationer om 1 800 mkr med löptider på 2–4 år
och återköpt korta obligationer om 950 mkr.
Måluppföljning
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget
kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxid-
utsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018.
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, %
Utfallet rullande 12m per Q3 2024 förklaras främst av negativa
orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO 2e
De ökade koldioxidutsläppen för 2023 förklaras av ett ökat
värmebehov till följd av lägre årstemperatur.
- 10
- 5
-
5
10
15
20
25
2020 2021 2022 2023 R12
Q3 2024
Snittavkastning
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12
Q3 2024
Scope 1 Scope 2
20%
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR
2024 2023 2024 2023 R12 2023
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Intäkter 622 621 1 895 1 858 2 541 2 504
Driftöverskott 462 449 1 315 1 271 1 754 1 711
Förvaltningsresultat 258 221 698 673 928 903
Resultat före skatt 30 114 508 -193 -262 -963
Resultat efter skatt -11 88 365 -163 -322 -850
Överskottsgrad, % 75 73 70 69 71 70
Uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92 92
Avkastning på eget kapital, % -2,9 -2,4 -7,9 -7,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 4,9 4,8 6,6 6,4
Soliditet, % 36,4 36,6 34,6
Belåningsgrad fastigheter, % 52,6 54,2 54,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,2 2,2 2,2 2,2
Eget kapital per aktie, kr 80,1 82,4 77,6
EPRA NRV per aktie, kr 99,4 96,7 95,6
===== SIDA 3 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 3
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
VD-ord Affärerna tar fart
Marknaden ställer om från ett läge
med finansiell osäkerhet till att ge för-
utsättningar för tillväxt och ökad lön-
samhet. Vi ser framför oss en starkare
ekonomisk utveckling vilket visar sig
genom att vi gjort både större förvärv
och flertalet nya uthyrningar. Lågkon-
junkturen har bottnat och vi upplever
att intresset för Diös lokaler ökar från
befintliga och nya hyresgäster. Förvaltningsresultatet per aktie ökar med 17
procent och nettouthyrningen fortsätter vara stark och uppgår till 8 mkr för
kvartalet och summerar till 20 mkr för perioden. Lägre räntor och en stark
underliggande tillväxt i vår marknad bådar gott för framtiden
Förvaltningsresultatet stärks av flera faktorer. Intäkterna fortsätter öka med 6,5
procent i jämförbart bestånd, vi färdigställer projekt och genomför omförhand-
lingar, samtidigt som kostnaderna är stabila. Räntekostnaderna är lägre och skul-
den har minskat. Orealiserad värdeförändring är positiv om 24 mkr och vi mär-
ker tydligt att vi har ljusare tider.
Hög aktivitet inom uthyrning och transaktioner
Aktiviteten på marknaden har ökat, vilket ger förutsättningar för fler affärer
inom både uthyrningar och transaktioner. Våra team jobbar aktivt och tack vare
lokal närvaro kan vi agera snabbt då en affär kan skönjas. Det görs betydligt mer
uthyrningar för närvarande än tidigare i år och som exempel har vi hyrt ut till
Pliktverket Umeå med en årlig hyresintäkt om ca: 13 mkr vilket kommer att re-
dovisas i Q4, Akademiska hus hyr kontorslokaler i vår nyproduktion på Porsön i
Luleå och H&M etablerar uppdaterade butiksupplevelser i centrala Östersund
och Skellefteå med bland annat H&M Home.
Förvärvet om 940 mkr i Luleå och Gävle, som vi signerat i början på fjärde kvar-
talet, är en tydlig markering att vi vill fortsätta växa. Vi köper centrala fastigheter
med potential i nyuthyrning, omförhandling och energieffektiviseringsåtgärder.
Våra lokala team tar över förvaltningen och vi har redan flera affärer på gång i de
nya fastigheterna. Vi har även tillträtt två fastigheter samt frånträtt 8 fastigheter
under kvartalet. Fastigheter som avyttras har en relativt låg avkastning och oftast
en begränsad potential. Vi kommer fortsätta att både förvärva och avyttra fastig-
heter för att skapa bästa förutsättningar för fortsatt värdeskapande.
Färdigställda projekt lyfter intäkterna
Under kvartalet färdigställdes projektet för Högskolan Dalarna i Borlänge. En
investering om 625 mkr som ritar om centrala Borlänge gällande flöden och at-
traktionskraft. Årshyran om cirka 38 mkr bidrar från augusti till resultatet och vi
ser redan många positiva kringeffekter från denna etablering. Vi har nu påbörjat
försäljningsprocessen av 74 bostadsrätter i centrala Luleå, på Västra Stranden.
Förväntad investering uppgår till cirka 200 mkr och byggstart är planerad till
sommaren 2025 med inflyttning 2027.
Vår marknads långsiktiga tillväxtutsikter är robusta
Nyhetsflödet har senaste tiden varit enkelriktat åt det negativa hållet gällande
den gröna omställningen som sker i norra Sverige. Vi är övertygade att den lång-
siktiga positiva trenden är intakt och att de investeringar och den tillväxt som
pågår kommer att fortsätta. Helt klart är att vår marknad präglas av de stora
gröna investeringarna och en orubbligt positiv framtidstro. Grundförutsättning-
arna för den gröna omställningen är oförändrade och till allt detta kommer ef-
fekterna av NATO-medlemskapet med förväntade investeringar i infrastruktur.
Aktiv skuldhantering och minskad refinansieringsrisk
Kapitalmarknaden har fortsatt att förbättrats under kvartalet med lägre finansie-
ringskostnader som resultat. Vi har nyttjat tillfället genom att ge ut nya obligat-
ioner och köpa tillbaka obligationer med förfall kommande 9 mån och således
minskat refinansieringsrisken. Vi har haft några fördelaktiga räntederivat som
förfallit under kvartalet och samtidigt gjort omstruktureringar vilket påverkat
räntekostnaden negativt. Snitträntan uppgår till 4,7 procent och belåningsgra-
den sjunker till 52,6 procent.
Min sista kvartalsrapport, nr 43!
Detta är mitt sista vd-ord och visst är det med lite vemod jag skriver dessa rader.
Det har varit en fantastisk rolig och spännande resa från att jag tillträdde i bör-
jan på 2014 till idag. Bolaget har vuxit från 12 mdr i fastighetsvärde till dryga 30
mdr och hyresintäkterna har ökat från 1 300 mkr till 2 500 mkr på årsbasis. Vi
har placerat Diös på kartan som det marknadsledande fastighetsbolaget i våra 10
städer. Duktiga och engagerade medarbetare, styrelsemedlemmar och samarbets-
partners har varit delaktiga på denna resa och jag tackar innerligen för att ni stöt-
tat och jobbat nära mig i nästan 11 år. Jag lämnar vid årsskiftet över till David
Carlsson som jag är övertygad kommer leda bolaget på ett enkelt, nära och aktivt
sätt i framtiden. Höga värden avseende kundnöjdhet och nöjda medarbetare ger
goda förutsättningar och möjligheter att fortsätta växa bolaget och skapa långsik-
tigt aktieägarvärde.
Jag ser fram emot att följa bolagets fortsatta tillväxtresa, på den mest spännande
marknaden från läktarplats.
Tack än en gång för gott samarbete, och lycka till David!
Over and out!
Knut Rost
===== SIDA 4 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 4
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi
hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som
bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter
kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
321
Antal fastigheter
30,5
Fastighetsvärde, mdr
1 549
Uthyrningsbar area, tkvm
Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter
i växande städer i norra Sverige. Med rätt hy-
resgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastig-
heter och en långsiktigt hållbar affär.
Vision
Att skapa Sveriges
mest inspirerande
städer.
FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET, MKR
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG, %
HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI, %
.
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q3
2024
Luleå, 5213, mkr
Skellefteå, 2462, mkr
Umeå, 4688, mkr
Östersund/Åre, 4591, mkr
Sundsvall, 4770, mkr
Gävle, 3185, mkr
Dalarna, 5571, mkr
0
200
400
600
800
1000
1200
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12
Q3
2024
Kontor, 55%
Butik, 14%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 7%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 R12
Q3
2024
Privata, 61%
Offentliga, 32%
Bostäder, 7%
===== SIDA 5 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 5
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Hållbarhet
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett ansvarsfullt
sätt och skapar långsiktiga affärer.
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till
2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen
i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energian-
vändning.
Gröna fastigheter
Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna
genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en
fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna
i det nationella beståndet för att kvalificeras som grön.
Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcerti-
fieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj.
Energi
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som
temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. De
yttre och inre faktorerna är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar
med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under perioden
minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 1,5 procent. Att teckna
gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar och skapar incita-
ment för båda parter att bidra till effektiva energilösningar.
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora
resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt
för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåver-
kan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåver-
kan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en
högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval.
Medarbetare
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbe-
tare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engage-
mang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPS-
mätningarna är på stabila, höga nivåer med 54
1 poäng i senaste mätningen i för-
hållande till jämförelsesnittet på 14 poäng.
EU:s taxonomi
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa-
rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad
rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs
av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna
är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
1 Under sommaren implementerades ett nytt systemstöd för HR. Rapporterat eNPS-värde gäller för september, ny jämförelsebransch är finansbranschen. För perioden januari-september låg fastighetsbranschens jämförelsetal på 21 poäng.
2 Data för scope 1 och 3 redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos. Basår är 2018. Historiska utsläpp för 2023 räknades om under kvartal 2 efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfaktorer.
3 Kravnivåerna för att uppnå status som grön fastighet har justerats inför 2024 för att linjera med energiprestandakraven i EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp.
R12
KLIMAT² Enhet okt-sep 2023 2018 Kommentar
Utsläpp i scope 1 och 2, RTM ton CO₂e 5 609 5 395 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi
Utsläpp i scope 3 ton CO₂e 816 816 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor
2024 2023 2022
ENERGI jan-sep jan-sep jan-sep
Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 80,6 83,0 85,5 El och normalårskorrigerad fjärrvärme
Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 11,0 9,8 11,8 Ingår ej i energibesparingsmålet
Energibesparing % -1,5 -2,9 -3,3 Mål: -3 procent
Faktisk energianvändning kWh/kvm uthyrnings.yta 100,2 97,6 98,3 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme
Andel fossilfri energi, helår % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023
Producerad solel MWh 1 462 1 313 1 466 Kvartalsspecifik data för jämförelseperioden 2022 saknas
2024
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 30 sep 2023 2022
Gröna fastigheter³ % av MV 27 25 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026
Miljöcertifierade fastigheter % av MV 36 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande
Energieffektiva fastigheter³ % av MV 50 52 42 PE-tal linjerade med Fastighetsägarnas topp 15 procent
Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 58 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys
Gröna hyresavtal % 26 18 11
2024
MEDARBETARE 30 sep 2023 2022
Rekommendationsvilja¹ poäng 54 47 48 Mål: eNPS > 45 poäng
2024
TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 30 sep 2023 2022
Förenliga intäkter % / mkr 29 / 506 25 / 558 12 / 238
Förenliga kapitalutgifter % / mkr 5 / 377 10 / 158 3 / 34
Förenliga driftutgifter % / mkr 30 / 477 25 / 520 12 / 219
===== SIDA 6 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 6
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE¹
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD
2024 2023 2024 2023 R12 2023
RESULTATRÄKNING Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Hyresintäkter 578 573 1 757 1 714 2 339 2 296
Serviceintäkter 44 48 138 144 202 208
Totala intäkter 1 622 621 1 895 1 858 2 541 2 504
Fastighetskostnader 2 -161 -172 -580 -587 -786 -793
Driftöverskott 3 462 449 1 315 1 271 1 754 1 711
Central administration 4 -18 -23 -58 -63 -84 -89
Finansnetto 5 -186 -206 -558 -535 -742 -719
Förvaltningsresultat 6 258 221 698 673 928 903
Värdeförändring fastigheter 7 9 -204 -78 -890 -573 -1 385
Värdeförändring räntederivat 8 -237 97 -112 24 -616 -481
Resultat före skatt 9 30 114 508 -193 -262 -963
Aktuell skatt 10 -36 -9 -83 -28 -83 -28
Uppskjuten skatt 10 -5 -17 -59 57 24 140
Periodens resultat -11 88 365 -163 -322 -850
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -11 88 365 -163 -322 -850
Summa -11 88 365 -163 -322 -850
TOTALRESULTATRÄKNING
Periodens resultat -11 88 365 -163 -322 -850
Periodens totalresultat -11 88 365 -163 -322 -850
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -11 88 365 -163 -322 -850
Summa -11 88 365 -163 -322 -850
Resultat per aktie, kr -0,08 0,62 2,58 -1,15 -2,28 -6,01
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,00
8,50
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2020 2021 2022 2023 2024
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK
Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
20
30
40
50
60
70
80
200
250
300
350
400
450
500
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2020 2021 2022 2023 2024
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %
===== SIDA 7 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 7
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Resultatanalys juli-september 2024
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 622 mkr (621) och den ekonomiska uthyr-
ningsgraden till 91 procent (92). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av fastig-
hetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med
6,5 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsintäkter
uppgick till 6 mkr (7) och bestod bland annat av vidarefakturering till hyresgäs-
ter avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra kommersiella hyresavtal
har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-justering och 3
procent med fast uppräkning.
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 161 mkr (172). Av fastighetskostna-
derna utgjorde 6 mkr (5) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidare-
faktureras till hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 462 mkr (449) och överskottsgraden till 75 procent
(73). I jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 8,2 procent jämfört med
tredje kvartalet föregående år.
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 18 mkr (23). I centraladmi-
nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo-
visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera.
Not 5 Finansnetto
Kvartalets finansnetto uppgick till -186 mkr (-206). Den lägre kostnaden jäm-
fört med föregående år är främst relaterad till en lägre nettoskuld. Kvartalets fi-
nansnetto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från likvidplaceringar
och finansieringsöverenskommelser. Kvartalets räntekostnader, inklusive kostna-
der för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig
årsränta om 4,7 procent (4,9).
Not 6 Förvaltningsresultat
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värdeförändringar
och skatt, uppgick till 258 mkr (221). Det är en ökning med 17 procent jämfört
med föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 12,0
procent jämfört med tredje kvartalet föregående år.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången
av kvartalet till 6,15 procent (6,01). Den orealiserade värdeförändringen upp-
gick till 24 mkr (-204). Den realiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick
till -15 mkr (0) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag för latent
skatt.
Under tredje kvartalet har 2 fastigheter (0) förvärvats medan 8 fastigheter (0)
har avyttrats.
Not 8 Värdeförändringar derivat
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän-
tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi-
vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet.
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instru-
menten till -237 mkr (97), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen.
Värdeförändringen är hänförlig till sänkta marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 30 mkr (114). Resultatförändringen förklaras
främst av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat.
Not 10 Skatt
Det finns inga skattemässiga underskott i koncernen och det finns obeskattade
reserver om 479 mkr (492). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemäss-
iga värde med 15 619 mkr (15 772). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 064 mkr
(10 626). Skillnaden om 4 555 mkr (5 146) är hänförlig till uppskjuten skatt på
tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
Aktuell skatt uppgick till -36 mkr (-9) och uppskjuten skatt uppgick till -5 mkr
(-17). Förändringen i aktuell skatt förklaras främst av uttagsbeskattning som
uppstår vid försäljning av fastigheter i handels- eller kommanditbolag samt ej
avdragsgill ränta. Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade
värdeförändringarna.
2024 2023 Förändring
UTVECKLING INTÄKTER jul-sep jul-sep %
Jämförbart bestånd 612 574 6,5
Pågående projekt 1 8
Färdigställda projekt 2 -9
Förvärvade fastigheter 1 -
Sålda fastigheter 0 41
Kontrakterade hyresintäkter 616 614
Övriga förvaltningsintäkter 6 7
Intäkter 622 621
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023
FASTIGHETER, MKR jul-sep jul-sep
Förvaltningsfastigheter 4 -184
Projektfastigheter 11 -20
Byggrätter 9 -
Orealiserad värdeförändring 24 -204
2024 2023
SKATTEBERÄKNING, MKR jul-sep jul-sep
Resultat före skatt 30 114
Nominell skattesats 20,6% -6 -23
Ej avdragsgill ränta -24 -
Avyttring av fastigheter -8 -
Övriga skattemässiga justeringar -3 -3
Redovisad skattekostnad -41 -26
Varav aktuell skatt -36 -9
Varav uppskjuten skatt -5 -17
===== SIDA 8 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 8
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Våra hyresgäster
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta-
let lokalhyreskontrakt uppgick till 2 962 (3 149) och antalet bostadskontrakt
uppgick till 1 762 (2 277). De tio största hyresgästerna representerade 19 pro-
cent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hy-
resintäkter per 30 september kommer från hyresgäster med verksamhet på upp-
drag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kom-
munal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 26 procent
av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 8 mkr (-1) och summerar till 20 mkr
(18) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Oxio AB i Arken 1,
Umeå och Advokatbyrån Kaiding AB i Kopparslagaren 3, Östersund, medan
större uppsägningar var Webhelp Sweden AB i Kommunalmannen 4, Östersund
och ThorenGruppen AB i Penningen 9, Sundsvall.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 september till 3,9 år
(4,0).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 30 september till 9 procent (7) för ekonomisk vakans-
grad och till 13 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyr-
bara vakanser
1 uppgick vakansgraden till 13 procent för vakant area. Störst är de
ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst
inom kontor och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan ut-
hyrda men ej tillträdda ytor.
VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 3 0 SEPTEMBER 2024
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
NETTOUTHYRNING, MKR
HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Antal kontrakt
Årligt kontrakts-
värde¹, tkr
Genomsnittlig
kontraktstid¹, år
Trafikverket² 32 107 614 5,6
Polismyndigheten² 32 69 297 6,4
Strawberry 4 59 576 13,6
Högskolan Dalarna² 2 39 209 14,7
Falu kommun² 14 37 350 5,7
Försäkringskassan² 12 34 580 3,2
Arbetsförmedlingen 23 30 156 2,4
Östersunds kommun² 53 29 725 1,9
Swedbank AB 9 27 063 2,8
Telia Sverige AB 30 25 833 5,7
Summa 211 460 403 6,8
- 150
- 100
- 50
0
50
100
150
Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2021 2022 2023 2024
Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning
Antal
kontrakt
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av
värdet, %
Lokalhyresavtal, förfalloår
2024 279 69 3
2025 936 416 17
2026 714 444 18
2027 586 403 17
2028+ 447 896 37
Summa 2 962 2 227 92
Bostäder 1 762 167 7
Övriga hyresavtal¹ 1 807 30 1
Totalt 6 531 2 425 100
===== SIDA 9 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 9
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Balansräkning och eget kapital
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR Not 30 sep 30 sep 31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 30 480 31 223 31 215
Övriga anläggningstillgångar 84 82 88
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 30 564 31 305 31 302
Finansiella anläggningstillgångar 42 11 12
Summa anläggningstillgångar 30 606 31 317 31 314
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 302 372 259
Derivat 8 167 43
Likvida medel 14 191 - 98
Summa omsättningstillgångar 502 539 400
Summa tillgångar 31 108 31 856 31 714
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 11 334 11 655 10 968
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 2 296 2 325 2 242
Övriga avsättningar 10 10 10
Skulder till kreditinstitut 13 13 965 11 210 10 510
Långfristig skuld leasing 70 68 74
Övrig långfristig skuld 35 51 51
Summa långfristiga skulder 16 377 13 664 12 887
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 2 252 5 569 6 573
Kortfristig del av skuld leasing 9 9 9
Checkräkningskredit 14 - 158 -
Derivat 458 - 381
Kortfristiga skulder 678 800 897
Summa kortfristiga skulder 3 397 6 537 7 859
Summa eget kapital och skulder 31 108 31 856 31 714
Eget kapital
Eget kapital 2022-12-31 12 102
Periodens resultat efter skatt -850
Periodens totalresultat -850
Utdelning -283
Eget kapital 2023-12-31 10 968
Periodens resultat efter skatt 365
Periodens totalresultat 365
Utdelning -
Eget kapital 2024-09-30 11 334
Kontor, 63%
Butik, 17%
Bostad, 8%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 11%
Luleå, 17% Umeå, 16%
Sundsvall, 15% Östersund, 13%
Gävle, 10% Borlänge, 9%
Skellefteå, 8% Falun, 8%
Åre, 2% Mora, 2%
===== SIDA 10 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 10
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kommentarer till balansräkningen
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i
norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastig-
heter, lokaler för urban service och bostäder.
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas-
tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be-
aktas således inte. Per den 30 september externvärderades 89 procent av fastig-
hetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en in-
dividuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels
marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjä-
ningsförmåga har hänsyn tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, be-
dömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskost-
nader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda
fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Byggrät-
ter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda
byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 1 300
kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET
1 Underliggande fastighetsvärde med avdrag för latent skatt samt tilläggsköpskilling på tidigare förvärvad fastighet.
DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE
2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 28 473 28 015 27 674
Projektfastigheter 1 852 3 067 3 400
Byggrätter 155 141 141
Förvaltningsfastigheter 30 480 31 223 31 215
Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363 31 136 363
Förvärv¹ 138 2 - - - -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 697 1 145 - 1 631 -
Försäljningar -1 610 -40 -160 -4 -160 -4
Orealiserade värdeförändringar 40 -897 - -1 393
Fastighetsbeståndets värde vid
periodens utgång
30 480 321 31 223 359 31 215 359
2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
4,50
5,00
5,50
6,00
6,50
2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q3 2024
%
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR
Kontor Butik Bostäder
Industri/
lager Övriga Kontor Butik Bostäder
Industri/
lager Övriga
Hyresvärde, kr per kvm 1 883 1 955 1 540 827 1 564 1 827 1 933 1 464 805 1 569
Drift & underhåll, kr per kvm 402 515 486 255 363 386 512 479 243 353
Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,1 6,5 5,2 6,1 6,1 6,1 6,5 4,9 6,3 6,1
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 9,0 7,6 8,6 8,6 8,6 9,0 7,4 8,8 8,5
Långsiktig vakans, % 6,4 7,1 3,8 11,0 6,2 6,6 6,8 3,2 9,7 6,0
2024-09-30 2023-12-31
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 668 017 -668 017 276 608 -276 608 96 011 -96 011 51 540 -51 540 147 344 -147 344 1 239 519 -1 239 519
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -334 008 334 008 -138 304 138 304 -48 005 48 005 -25 770 25 770 -73 672 73 672 -619 759 619 759
Direktavkastning, +/- 0,5% -773 933 914 911 -273 040 318 736 -102 601 125 130 -28 553 34 622 -127 268 150 229 -1 305 395 1 543 629
Kalkylränta, +/- 0,5% -599 644 627 942 -221 681 231 569 -65 552 68 659 -25 550 26 953 -119 825 126 384 -1 032 252 1 081 508
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -215 349 215 366 -92 369 92 369 -16 158 16 067 -7 703 7 703 -34 534 31 848 -366 112 363 353
Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor
===== SIDA 11 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 11
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Kommentarer till balansräkningen
Investeringar
Under perioden har 697 mkr (1 145) investerats i våra fastigheter. Fastigheter
för 1 610 mkr (160) har avyttrats och fastigheter för 138 mkr (0) har förvärvats.
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyres-
gästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut bli-
vit något längre för våra hyresgäster.
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET
Projektportfölj
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 630 mkr varav 2 014 mkr är
upparbetat per 30 september. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att
förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, ex-
klusive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med
209 mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden
uppgick till 8,4 procent på investerat belopp.
Projektfastigheter och större avslutade projekt
Antalet projektfastigheter uppgår till 7 med ett marknadsvärde om 1 852 mkr.
Total bedömd investering uppgår till 1 613 mkr där upparbetad investering per
30 september uppgick till 1 296 mkr. Under kvartalet har en ny projektfastighet
tillskapats, Kraften 12.
Förädlingsprojektet för Högskolan Dalarna i Mimer 1, Borlänge har färdig-
ställts under tredje kvartalet 2024.
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen
ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersi-
ella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella
lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen
produktion eller försäljning.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - SEPTEMBER 2024
1 Underliggande fastighetsvärde.
Not 12 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 september till 11 334 mkr (10 968). Soliditeten
uppgick till 36,4 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen ut-
delning lämnas till aktieägarna.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 1 050 mkr
och återköpt obligationer med kort löptid om 469 mkr. Certifikatmarknaden
har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall består av bankkrediter
samt obligationer, bankkrediter om 600 mkr är avtalade och kommer signeras
under Q4. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer med stor
sannolikhet att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer.
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 243 mkr (17
102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet. Av de rän-
tebärande skulderna består 10 811 mkr (13 911) av bankfinansiering, 1 156 mkr
(556) av säkerställda obligationer, 1 475 mkr (660) av certifikat samt 2 801 mkr
(1 975) av icke-säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutför-
handlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för kon-
cernen uppgick till 52,6 procent (54,4) vid periodens utgång. Den säkerställda
belåningsgraden uppgick till 38,6 procent (46,0). Den årliga genomsnittsräntan
inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens ut-
gång till 4,4 procent (4,5) och räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till
2,4 (2,2).
INVESTERINGAR 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Investeringar i nyproduktion 184 136 234
Investeringar i förädlingsfastigheter 249 285 468
Investeringar i hyresgästanpassningar 264 724 928
Summa 697 1 145 1 631
-1 000
- 800
- 600
- 400
- 200
0
200
400
Luleå Umeå Skellefteå Sundsvall Åre/Östersund Dalarna Gävle
Mkr
Investering Förvärv Avyttring
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr
Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0
Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0
Tomter Arvesund 1 & 2 Åre - 0,6
Portfölj Östersund 2 Östersund 23 121 345,0
Skönsberg 1:73 2 Sundsvall 5 873 102,0
Stipendiet 2 2 Umeå 9 318 110,0
Klappsta 8:1 2 Gävle - 0,3
Portfölj Umeå, Falun, Borlänge 3 Flera 11 706 193,3
Portfölj Falun 3 Falun 5 839 80,0
Summa 101 407 1 659,2
FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr
Portfölj Borlänge 3 Borlänge 7 000 133,0
Summa 7 000 133,0
===== SIDA 12 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 12
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Kommentarer till balansräkningen
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,4 år
(2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,4 år (2,3). Av koncer-
nens utestående lån löper 4 457 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 475 mkr
(660) avser certifikat.
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 SEPTEMBER 2024
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-09-30.
3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,07 procentenheter.
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Derivat
Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till
att återstående löptid minskat till 2,8 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet samt
har det har påverkat finansnettot negativt under kvartalet. Förändringarna har
genomförts för att optimera räntesäkringarna.
Av koncernens totala räntebärande skulder har 10 750 mkr (11 250) ränte-
säkrats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per
den 30 september till -450 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar
eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad.
Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i
nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara
marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas
över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 191 mkr (0) och ut-
nyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (158). Beviljad kreditlimit på
checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med
avdrag för utestående certifikat uppgår till 2 092 mkr (1 218).
DERIVATAVTAL PER 30 SEPTEMBER 2024
KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 SEPTEMBER 20241
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Perioden januari-september 2024
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 698 mkr (673). Driftöverskottet upp-
gick till 1 315 mkr (1 271) vilket motsvarar en ökning om 3 procent med en
överskottsgrad om 70 procent (69). Periodens finansnetto uppgick till -558 mkr
(-535). Resultat före skatt uppgick till 508 mkr (-193) och det ökade resultatet
beror främst på värdeförändringar på fastigheter. Värdeförändring på räntederi-
vat uppgick till -112 mkr (24) där effekten främst är hänförlig till lägre mark-
nadsräntor under tredje kvartalet.
Bankfinansiering, 57%
Säkerställda obligationer, 6%
Icke-säkerställda obligationer, 15%
Certifikat, 8%
Outnyttjat kreditutrymme, 15%
Förfalloår
Lånebelopp,
mkr¹
Årlig snitt-
ränta², %
Kreditavtal,
mkr
Utnyttjat,
mkr
2024 1 820 4,5 715 715
2025 2 592 5,3 2 837 2 237
2026 6 797 5,0 7 363 5 187
2027 3 904 4,8 3 556 3 556
2028+ 1 130 4,9 4 548 4 548
Utnyttjat kreditutrymme 16 243 5,0 19 019 16 243
Outnyttjat kreditutrymme³ 2 776 0,1
Finansiella instrument 10 750 -0,7
Totalt 4,4
Ränte- och marginalförfall Låneförfall
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q2 Q3 - Q1
2024 2025 2026 2027 2028 - 2030
SEKm
Bank funding Covered Bonds Unsecured bonds
Typ
Nominellt belopp,
mkr
Återstående löptid,
år Swapränta, %
Marknadsvärde,
mkr
Ränteswap 1 500 3,4 2,66 -83,4
Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -40,3
Ränteswap 1 000 3,7 1,94 -3,3
Ränteswap 1 250 1,8 2,93 -84,5
Ränteswap 500 0,3 0,05 8,1
Ränteswap 500 3,5 2,18 -12,4
Ränteswap 1 000 5,7 2,45 -36,1
Ränteswap 500 5,8 2,44 -16,3
Ränteswap 1 000 3,8 2,93 -73,6
Ränteswap 2 000 2,1 2,76 -83,0
Ränteswap 500 0,2 2,32 -25,2
Totalt 10 750 2,8 2,46 -450,0
Förändring årlig snitt-
ränta, %
Förändring årlig
snittränte-
kostnad, mkr
Förändring
marknads-
värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,6 104
Derivatportfölj -0,3 -62 570
Låneportfölj inkl. derivat 0,3 42 570
===== SIDA 13 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 13
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Stad: Luleå
Fastighet: Biet 7, Västra Stranden
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 5 354 kvm
Färdigställt: Q3 2025
Hyresgäst: Flertalet
Investering
200
mkr
Stad: Borlänge
Fastighet: Mimer 1
Typ av projekt: Utbildning
Uthyrningsbar area: 13 332 kvm
Färdigställt: Q3 2024
Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Investering
625
mkr
Stad: Umeå
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Kontor, lokaler och
butiker
Uthyrningsbar area: 5 030 kvm
Färdigställt: Q1 2025
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering
206
mkr
Stad: Umeå
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Bostäder
Uthyrningsbar area: 2 800 kvm
Färdigställt: Q1 2026
Investering
132
mkr
PROJEKTFASTIGHETER
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering
Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 108 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående
Förädling Umeå Kraften 12 Hotell 2 563 100 72 - 8,0 Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående
Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 84 - Q1 2026 Svanen, pågående
Förädling¹ Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 157 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025
FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT
Nyproduktion¹ Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 190 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående
Förädling¹ Borlänge Mimer 1 Kontor 13 332 100 625 609 37,9 Q3 2024 BREEAM In-Use, planerad 2024
Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 158 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående
Summa 44 612 1 613 1 306
===== SIDA 14 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 14
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kassaflöde
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR
1 I kassaflödet har en omklassificering och bruttoredovisning skett mellan raderna ”Förändring av räntebärande skulder” samt ”Amortering av räntebärande skulder”
i perioden jan-sep 2024 vilket innebär en förändring på det isolerade tredje kvartalet jämfört med den tidigare redovisningen av perioden jan-jun 2024.
2024 2023 2024 2023 2023
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Driftöverskott 462 449 1 315 1 271 1 711
Central administration -13 -20 -53 -56 -87
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar - - - - 7
Erhållen ränta 35 2 39 5 9
Erlagd ränta -189 -208 -573 -540 -693
Betald skatt -35 -9 -83 -28 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 260 214 645 652 919
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 87 -80 -87 -93 24
Minskning (-)/ökning (+) av skulder -72 -95 -173 -86 41
Summa förändring av rörelsekapital 15 -175 -261 -179 65
Kassaflöde från den löpande verksamheten 275 39 384 473 984
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -208 -314 -697 -1 145 -1 631
Förvärv av fastigheter -147 - -147 - -
Avyttring av fastigheter 255 - 1 487 178 178
Kassaflöde från investeringsverksamheten -100 -314 643 -967 -1 453
2024 2023 2024 2023 2023
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Utbetald utdelning - -71 -71 -266 -337
Förändring av räntebärande skulder¹ 876 27 2 256 579 965
Amortering av räntebärande skulder¹ -944 -32 -3 118 -65 -149
Förändring av checkräkningskredit - 158 - 158 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -68 82 -933 406 479
Periodens kassaflöde 107 -193 93 -88 10
Likvida medel vid periodens början 84 193 98 88 88
Likvida medel vid periodens slut 191 - 191 - 98
===== SIDA 15 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 15
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Rapportering per affärsenhet per den 30 september
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Indelat per affärsenhet jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep
Hyresintäkter 320 300 179 172 270 259 298 295 254 249 143 171 294 269 1 757 1 714
Serviceintäkter 24 26 18 16 19 19 21 23 17 19 13 15 26 26 138 144
Reparation och underhåll -7 -12 -7 -5 -11 -7 -10 -9 -6 -6 -5 -5 -5 -9 -50 -52
Taxebundna kostnader -36 -37 -16 -16 -29 -24 -38 -36 -22 -20 -20 -23 -27 -24 -189 -180
Fastighetsskatt -12 -13 -10 -10 -15 -15 -15 -15 -15 -15 -7 -9 -19 -18 -93 -96
Övriga fastighetskostnader -29 -30 -22 -19 -29 -28 -35 -40 -29 -31 -15 -18 -30 -29 -189 -194
Fastighetsadministration -11 -11 -6 -7 -8 -9 -12 -13 -7 -8 -5 -6 -8 -10 -57 -64
Driftöverskott 249 224 135 131 197 196 209 203 191 186 103 125 231 206 1 315 1 271
Central administration/finansnetto - - - - - - - - - - - - - - -617 -598
Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 698 673
Fastighet, realiserad -5 7 -9 - -5 - -24 - -14 - -62 - - - -118 7
Fastighet, orealiserad -35 -153 -10 -116 -13 -173 -13 -173 18 -126 9 -59 49 -131 40 -897
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - -112 24
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 508 -193
Uthyrbar area, kvm 310 095 298 062 172 313 173 773 212 166 217 923 297 364 320 145 202 175 219 054 138 037 181 370 217 317 210 877 1 549 466 1 621 204
Hyresvärde 367 348 216 202 316 302 351 348 290 281 171 209 330 303 2 041 1 992
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 90 92 90 91 90 90 93 94 90 89 96 96 92 92
Överskottsgrad, % 73 69 70 70 69 72 66 65 71 70 67 68 73 71 70 69
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
Förvärv 130 - 8 - - - - - - - - - - - 138 -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 172 313 59 157 48 110 77 132 102 174 22 67 217 192 697 1 144
Försäljningar -154 -160 -47 - -101 - -308 -1 -217 - -784 - - - -1 611 -160
Orealiserade värdeförändringar -35 -153 -10 -116 22 -139 -13 -173 18 -126 9 -59 49 -131 40 -897
Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 571 5 317 3 185 3 190 4 770 4 843 4 591 4 934 4 688 4 795 2 462 3 280 5 213 4 865 30 480 31 224
Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå
===== SIDA 16 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 16
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Finansiella nyckeltal
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande
information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets
prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som
används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I
nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna
av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för
2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
2024 2023 2024 2023 2023
AKTIEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt 30 114 508 -193 -963
Återläggning
Värdeförändring fastighet -9 204 78 890 1 385
Värdeförändring derivat 237 -97 112 -24 481
Förvaltningsresultat 258 221 698 673 903
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat 258 221 698 673 903
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -36 -9 -83 -28 -28
EPRA Earnings 222 212 615 646 875
EPRA Earnings per aktie, kr 1,57 1,50 4,35 4,57 6,19
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2024 2023 2024 2023 2023
BELÅNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083
Återläggning - -
Likvida medel -108 193 -191 - -98
Utnyttjad checkräkningskredit - -158 - -158 -
Nettoskuld -196 347 16 026 16 937 16 984
Förvaltningsfastigheter 101 109 30 480 31 223 31 215
Belåningsgrad, % -0,8 0,9 52,6 54,2 54,4
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld -196 347 16 026 16 937 16 984
Ej säkerställd skuld -866 232 -4 258 -2 410 -2 627
Säkerställd skuld -1 062 579 11 769 14 527 14 357
Förvaltningsfastigheter 101 109 30 480 31 223 31 215
Säkerställd belåningsgrad, % -3,6 1,7 38,6 46,5 46,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat 258 221 698 673 903
Återläggning
Finansiella kostnader 189 208 569 540 734
Summa 447 429 1 267 1 214 1 637
Finansiella kostnader 189 208 569 540 734
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,1 2,2 2,2 2,2
===== SIDA 17 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 17
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Finansiella nyckeltal
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under
50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
2024 2023 2024 2023 2023
NETTOSKULD GENOM EBITDA jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083
Likvida medel -108 193 -191 - -98
Checkräkningskredit - -158 - -158 -
Nettoskuld -196 347 16 026 16 937 16 984
Driftöverskott, rullande 12 mån 13 61 1 754 1 636 1 711
Central administration, rullande 12 mån 5 -5 -84 -90 -89
Återläggning - -
Avskrivningar, rullande 12 mån -2 2 8 8 10
EBITDA 16 58 1 677 1 555 1 631
Nettoskuld genom EBITDA -0,21 -0,19 9,6 10,9 10,4
SOLIDITET
Eget kapital -10 88 11 334 11 655 10 968
Totala tillgångar 92 93 31 108 31 856 31 714
Soliditet, % -0 0 36,4 36,6 34,6
EPRA NRV/NTA
Eget kapital -10 88 11 334 11 655 10 968
Återläggning - -
Verkligt värde av finansiella instrument 237 -97 450 -167 338
Uppskjuten skatt på temporära skillnader 49 -3 2 279 2 189 2 208
EPRA NRV 275 -13 14 063 13 678 13 514
EPRA NRV per aktie 99 97 99,4 96,7 95,6
Avdrag - -
Verkligt värde av finansiella instrument ######## ######## -450 167 -338
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ ######## 644 874 -425 -408 -411
EPRA NTA ######## ######## 13 188 13 436 12 765
EPRA NTA per aktie 93 95 93,2 95,0 90,3
2024 2023 2024 2023 2023
EPRA NDV jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Eget kapital ######## ######## 11 334 11 655 10 968
EPRA NDV ######## ######## 11 334 11 655 10 968
Genomsnittligt antal aktier, tusen ######## ######## 141 431 141 431 141 431
EPRA NDV per aktie 80 82 80,1 82,4 77,6
ÖVRIGA NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % -1 2 -2,9 -2,4 -7,4
Eget kapital per aktie, kr -0 1 80,1 82,4 77,6
Resultat per aktie, kr -0,08 0,62 2,58 -1,15 -6,01
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt 30 114 508 -193 -963
Återläggning
Fastigheter, orealiserad värdeförändring -24 203 -40 897 1 393
Derivat, orealiserad värdeförändring 237 -97 112 -24 481
Avskrivningar 2 3 5 7 10
Aktuell skatt -36 -9 -83 -28 -28
Summa 208 215 501 660 894
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
Kassaflöde per aktie, kr 1,47 1,52 3,54 4,67 6,32
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt 44 37 135 161 234
Uppsagda kontrakt -36 -38 -114 -143 -215
Nettouthyrning, mkr 8 -1 20 18 19
===== SIDA 18 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 18
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
forts. Finansiella nyckeltal
2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
Kvartalsresultat i korthet
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
2024 2023 2024 2023 2023
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Kontrakterade hyresintäkter 616 614 1 871 1 835 2 459
Hyresvärde perioden 676 664 2 041 1 992 2 666
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 92 92 92 92
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 462 449 1 315 1 271 1 711
Kontrakterade hyresintäkter 616 614 1 871 1 835 2 459
Överskottsgrad, % 75 73 70 69 70
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083
Eget kapital -10 88 11 334 11 655 10 968
Skuldsättningsgrad, ggr -0 0 1,4 1,5 1,6
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor ######## 3 142 901 227 190 184
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen ######## 8 359 148 2 662 2 615 2 632
EPRA Vakansgrad, % 8,5 7,3 7,0
RÄNTEBÄRANDE SKULDER²
Bankfinansiering -958 241 10 804 13 835 13 908
Säkerställda obligationer 3 -13 1 156 543 548
Certifikat 287 -27 1 463 531 656
Icke säkerställda obligationer 580 -206 2 795 1 870 1 971
Checkräkningskredit - 158 - 158 -
Räntebärande skulder -88 312 16 217 17 095 17 083
2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022
jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec
Intäkter, mkr 622 634 639 646 621 620 617 568
Driftöverskott, mkr 462 446 407 439 449 433 389 365
Förvaltningsresultat, mkr 258 240 200 229 221 227 226 224
Periodens resultat, mkr -11 118 259 -687 88 82 -333 -113
Överskottsgrad, % 75 71 65 70 73 71 64 66
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 91 92 92 92 92 92 91
Soliditet, % 36,4 36,6 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4 38,1
Belåningsgrad fastigheter, % 52,6 53,4 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7 51,9
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ 4,4 4,4 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1 3,2
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,1 2,1 2,2 2,4 2,6 3,1
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,82 1,70 1,42 1,62 1,56 1,60 1,59 1,58
Resultat per aktie efter skatt, kr -0,08 0,83 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36 -0,80
Eget kapital per aktie, kr 80,1 80,2 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2 85,6
Aktiekurs, kr 87,6 86,6 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9 75,5
===== SIDA 19 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 19
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.
Intäkterna uppgick till 156 mkr (150) och resultatet efter skatt till 90 mkr (174). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda
tjänster till koncernens dotterbolag.
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
Likvida medel uppgick per den 30 september 2024 till 143 mkr (0) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (153).
Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 363 mkr (5 948) varav utgivna företagscertifi-
kat uppgick till 1 463 mkr (531). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den
30 september 2024 uppgick till 5,2 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR
2024 2023 R12 2023
RESULTATRÄKNING jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec
Intäkter 156 150 211 205
Bruttoresultat 156 150 211 205
Central administration -173 -184 -238 -248
Rörelseresultat -17 -34 -26 -43
Resultat från andelar i koncernföretag - 100 - 100
Finansiella intäkter 1 018 845 1 399 1 227
Finansiella kostnader -927 -737 -1 603 -1 414
Resultat efter finansiella poster 74 174 -230 -130
Bokslutsdispositioner - - 39 39
Resultat efter bokslutsdispositioner 74 174 -191 -91
Uppskjuten skatt 16 - 90 74
Resultat efter skatt 90 174 -101 -16
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 90 174 -101 -16
Årets totalresultat 90 174 -101 -16
2024 2023 2023
TILLGÅNGAR 30 sep 30 sep 31 dec
Anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag 2 572 2 362 2 552
Fordringar koncernföretag 16 079 16 559 16 133
Uppskjuten skattefordran 90 - 74
Summa anläggningstillgångar 18 741 18 921 18 760
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag 3 336 2 914 2 976
Övriga tillgångar 54 60 77
Likvida medel 143 - 48
Summa omsättningstillgångar 3 533 2 974 3 101
Summa tillgångar 22 274 21 895 21 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 3 019 3 119 2 929
Obeskattade reserver 1 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 6 363 5 948 6 653
Skulder koncernföretag 7 622 7 336 7 071
Summa långfristiga skulder 13 985 13 284 13 724
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit - 153 -
Skulder till koncernföretag 5 231 5 122 5 062
Övriga skulder 38 216 145
Summa kortfristiga skulder 5 270 5 491 5 207
Summa eget kapital och skulder 22 274 21 895 21 861
===== SIDA 20 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 20
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktien
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 87,6 kr per aktie (62,4) vilket motsvarar ett
börsvärde om 12 413 mkr (9 762) samt en avkastning om 42,2 procent (-11,5) för de
senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till
44,3 procent (-8,1) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit
21,8 procent (12,9) och OMX Stockholm Real Estate PI 52,2 procent (0,7).
Per den 30 september hade Diös Fastigheter AB 15 991 aktieägare (18 067). An-
delen utlandsägda aktier uppgick till 26,5 procent (25,4) av totala antalet aktier, som
under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största
ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna
stod för 54,2 procent (54,5) av innehav och röster.
Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa 10 procent av samtliga ute-
stående aktier i bolaget.
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista
Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.
Under tredje kvartalet 2024 har inga flaggningsmeddelanden delgivits.
Avkastning och substansvärde
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska
överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till -2,0 pro-
cent (-4,1). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 334 mkr (10
968) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 063 mkr (13
678). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 99,4 kr (96,7) vilket medför att
aktiekursen per den 30 september utgjorde 89 procent (71) av långsiktigt substans-
värde. EPRA NTA uppgick för året till 93,2 kr (95,0) per aktie.
Intjäning
Resultat per aktie för perioden uppgick till 2,58 kr (-1,15) medan det långsiktiga re-
sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 4,35 kr (4,57).
Diös som investering
Unik position på en
attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighets -
ägaren i en geografi där enorma investe-
ringar inom grön basnäring skapar mycket
goda tillväxtförutsättningar.
Långsiktigt hållbar
affärsmodell
Vår affärsmodell bygger på att löpande
framtidssäkra våra fastigheter genom att
utveckla attraktiva lokaler som skapar
hyresgästvärde.
Starka stabila
kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett
till både segment och geografi, med låg
hyresgästkoncentration och med god
direktavkastning.
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Diös Fastigheter AB per den 30 september 2024
AKTIEKURS
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear,
Morningstar och Finansinspektionen.
ÄGARE Antal aktier Innehav och
röster, %
AB Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 11 060 605 7,8
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 7 561 827 5,3
Nordea Fonder 4 328 618 3,1
Vanguard 3 856 592 2,7
Karl Hedin 3 562 547 2,5
BlackRock 3 422 534 2,4
Columbia Threadneedle 3 181 224 2,2
Carnegie Fonder 2 893 245 2,0
Summa största ägare 76 799 132 54,2
Innehav av egna aktier 354 218 0,2
Övriga ägare 64 631 815 45,6
Totalt 141 785 165 100,0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP
VOLYM (MILJ)
Volym
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
AKTIEKURS (SEK)
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index
OMX Stockholm Real Estate PI
===== SIDA 21 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 21
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Övrig information
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick per den 30 september 2024 till 148 personer (155),
varav 59 kvinnor (63). Merparten av de anställda, 90 personer (101), arbetar på
våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och
omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade
risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och
prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen re-
dovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och
balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan
hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hy-
resnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av
dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större nega-
tiv påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskon-
troll och aktiv ränteriskhantering.
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning
för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer
med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finan-
ser och nyckeltal.
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för
långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar
för en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre-
dovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53–70 och 77–81.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt-
ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga
villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och
snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt
är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa
(IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering
samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för-
utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar
av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstrans-
aktioner under kvartal tre redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskil-
lingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under
fjärde kvartalet 2024. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten över-
ensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av
koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standar-
der med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha nå-
gon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr 28 194 30 480 32 766
Soliditet, % 31,4 36,4 40,8
Belåningsgrad, % 56,8 52,6 48,9
Förändring fastighetvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr¹
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/-24
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/-27
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 42
===== SIDA 22 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 22
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvi-
sande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de
företag som ingår i koncernen står inför. Denna rapport har granskats av bola-
gets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
Östersund den 25 oktober 2024
Bob Persson
Ordförande
Peter Strand
Ledamot
Erika Olsén
Ledamot
Ragnhild Backman
Ledamot
P-G Persson
Ledamot
Mathias Tallbom
Ledamot
Personalrepresentant
Knut Rost
Verkställande direktör
Revisors granskningsrapport
Till styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) org.nr 556501–1771
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i
delårsrapport för Diös Fastigheter AB (publ) per 30 september 2024 och den ni-
omånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkstäl-
lande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårs-
rapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala
en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard
on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårs-
information utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består
av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansi-
ella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta
andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan
inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möj-
ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga
omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts.
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omstän-
digheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt,
är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen
samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Stockholm den 25 oktober 2024
Deloitte AB
Kent Åkerlund, Auktoriserad revisor
KALENDARIUM
Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025
Årsredovisning 2024 publiceras Vecka 12 2025
Årsstämma 2025 7 april 2025
Q1 Delårsrapport januari – mars 2025 29 april 2025
Q2 Delårsrapport januari – juni 2025 4 juli 2025
Q3 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025
Q4 Bokslutskommuniké 2025 13 februari 2026
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN
Diös förvärvar fastigheter för 940 mkr i Luleå och Gävle. Tillträde sker i
november 2024.
UTDELNING
Årsstämman 2024 beslutade att ingen utdelning lämnas för verksamhetså-
ret 2023.
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA
Knut Rost, vd
0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO
0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se
===== SIDA 23 =====
Diös Fastigheter AB - Delårsrapport januari -september 2024 23
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Definitioner
Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt-
ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital
beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar.
Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans
dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp
för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri-
odens utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad
checkräkning.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer
och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi-
ella kostnader under perioden.
Serviceintäkter
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens
utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv-
ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet,
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses
förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv-
ningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte-
derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav
utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Tangible Asset (NTA)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på
räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter
och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet.
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan
bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte-
rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå-
ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden.
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi-
nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk-
ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA.
Resultat per aktie
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge-
nomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri-
odens utgång.
Fastighetsrelaterade/övriga
Direktavkastning
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens
utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar
samt löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt
och fastighetsadministration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut-
gång.
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet.
Employee Net Promoter Score (eNPS)
Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja
för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng.
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för
hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lo-
kalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fas-
tigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans-
netto.
Grönt hyresavtal
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna
bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter
ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre
energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av
motsvarande mängd koldioxid (CO
2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service-
intäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm-
förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef-
fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas-
tigheter.
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till
minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 måna-
der. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter
färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad
som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar
användningen av fastigheten.
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av
lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter
===== SIDA 24 =====
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund
Telefon: 0770-33 22 00
Organisationsnummer: 556501– 1771
Bolagets säte: Östersund
www.dios.se
Presentation av delårsrapport
Vi presenterar delårsrapporten jan-sep 2024 för investerare, analytiker, media och
andra intresserade den 25 okt 2024 kl. 08:30. Vd Knut Rost och CFO Rolf Larsson
presenterar resultatet som följs av en frågestund.
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens.
Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand. Diös Fastigheter AB 2024. Fotograf: Göran Strand