FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 ===== Q32025 Riktningen är utstakad och nu är det leverans som gäller. David Carlsson, vd ===== SIDA 2 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 2 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kvartalet i korthet Intäkterna ökade med 7 procent och uppgick till 666 mkr (622). Nettouthyrningen uppgick till 1 mkr (8). Driftöverskottet ökade med 5 procent och uppgick till 484 mkr (462). Förvaltningsresultatet ökade med 3 procent och uppgick till 267 mkr (258). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till 16 mkr (24) och på derivat till 120 mkr (-237). Periodens resultat uppgick till 303 mkr (-11). Resultat per aktie uppgick till 2,14 kr (-0,08). Januari-september i korthet Intäkterna ökade med 5 procent och uppgick till 1 993 mkr (1 895). Nettouthyrningen uppgick till 4 mkr (20). Driftöverskottet ökade med 6 procent och uppgick till 1 390 mkr (1 315). Förvaltningsresultatet ökade med 8 procent och uppgick till 756 mkr (698). Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -108 mkr (40) och på derivat till 12 mkr (-112). Periodens resultat uppgick till 472 mkr (365). Resultat per aktie uppgick till 3,33 kr (2,58). Viktiga händelser under kvartalet Emission av 2- och 3-åriga icke-säkerställda obligationer om 850 mkr samt återköp av egna obligationer om 431 mkr med förfall i maj och oktober 2026. Emissionerna och återköpen förlänger vår förfallostruktur. Återköpet medför en lösenkostnad om 5 mkr som på- verkar finansnettot negativt. Viktiga händelser efter kvartalet Styrelsen har beslutat om nya finansiella mål. Nya huvudmål från 2026 är: • Genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10 procent • Genomsnittlig årlig tillväxt i substansvärde per aktie om 10 procent Avyttring av sex fastigheter i Åre till bokfört värde om 660 mkr. Frånträde sker 1 december och köpare är Tagehus Holding AB. Efter försäljningen äger vi inga fastigheter i Åre. Måluppföljning • Våra nuvarande två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt minska våra koldiox- idutsläpp med minst 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018. Från bokslutskommunikén 2025 ersätts målet för avkastning på eget kapital med två nya huvudmål: genomsnittlig årlig tillväxt i förvaltningsresultat per aktie om 10 procent och genomsnittlig årlig tillväxt i sub- stansvärde per aktie om 10 procent. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2E RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR - 10 - 5 - 5 10 15 20 25 2021 2022 2023 2024 R12 Q3 2025 Snittavkastning 7% 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 2018 2022 2023 2024 R12 Q3 2025 Scope 1 Scope 2 -19% 2025 2024 2025 2024 R12 2024 jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Intäkter 666 622 1 993 1 895 2 625 2 527 Driftöverskott 484 462 1 390 1 315 1 804 1 728 Förvaltningsresultat 267 258 756 698 949 892 Resultat före skatt 400 30 648 508 1 032 893 Periodens resultat 303 -11 472 365 798 691 Överskottsgrad, % 74 75 71 70 70 69 Uthyrningsgrad, % 90 91 90 92 90 91 Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 6,8 -2,9 6,8 6,1 Förvaltningsresultat per aktie, kr 5,3 4,9 6,7 6,3 Soliditet, % 35,2 36,4 36,2 Nettoskuld / EBITDA, ggr 10,3 9,6 10,1 Belåningsgrad fastigheter, % 53,8 52,6 52,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,3 2,2 2,2 2,2 Eget kapital per aktie, kr 83,5 80,1 82,4 EPRA NRV per aktie, kr 102,2 99,4 100,6 ===== SIDA 3 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 3 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt David Carlsson Vd-ord Nya finansiella mål och investeringsutrymme för långsiktig lönsam tillväxt Vårt fokus för bolaget är tydligt – vi ska öka intäkterna, minska kostna- derna och göra lönsamma investeringar – vilket återspeglas i våra nya fi- nansiella mål. I det tredje kvartalet fortsätter den positiva utvecklingen i uthyrningen och transaktioner i hög takt med syfte att skapa förutsätt- ningar för lönsam tillväxt. Trots en tid av lågkonjunktur har vi en uthyr- ningsgrad på 90 procent. Det andas försiktig optimism kring räntesänkningar och finanspolitiska stimu- lanser, och hushållens konsumtion väntas kunna börja ta fart. Det innebär då att den lågkonjunktur vi varit i de senaste åren så sakteliga kan börja återhämta sig. Jag konstaterar att de föregående tio åren med i princip nollränta har inneburit att fastighetsbranschen kunnat fokusera på tillväxt genom transaktioner och ny- produktion, snarare än på ökade intäkter och minskade kostnader. Nu är tiden för fastighetshantverket och organisk tillväxt genom starka kassaflöden. Nya finansiella mål För att förtydliga vårt fokus på långsiktig lönsam tillväxt har styrelsen antagit nya finansiella huvudmål. Vi ska växa förvaltningsresultatet per aktie med 10 procent per år samtidigt som substansvärdet, uttryckt som EPRA NRV per aktie, ska växa med 10 procent per år. Jag ser det som utmanande, nåbara mål som speglar de möjligheter för värdeskapande bolaget har idag med bland annat välbelägna vakanser so m potential . Målet att minska våra utsläpp med minst 50 procent till 2030 kvarstår. Resultatet Uthyrningsgraden för kvartalet är stabil på 90 procent och vi se r at t hyrestillväx- ten i jämförbart bestånd återigen är positiv. På kostnadssidan slår vissa höjningar av taxebundna kostnader igenom under tredje kvartalet, trots ett fortsatt aktivt arbete med energieffektiviseringar. Därtill har vi engångsposter kop plade till ”f örgävesprojekt” om -3 mkr. I syfte att förlänga vår kapitalbindning på attrak- t iva marginaler har vi återköpt obligationer. Åt erköpet p åverkar fi nansnettot med -5 mkr, vilket vi får tillbaka under kom mande t re kvartal. Resilienta regionstäder och aktiv uthyrning Nå got som syns tydligt i lå gkonjunkturens spår ä r regionstädernas motstånds- kraft relativt st orstädernas, s amt vårt bolag s f örmåga att skapa värde. Vi har åter- igen positiv nettouthyrning för kvartalet om 1 mkr tr ots a tt hyrorna ökat med över 22 pr ocent sen aste åren genom indexuppräkning. Under det t redje kvartalet har vi gjort ett antal st örre u t hyrningar som p åver- kar både net touthyrning o c h fastighets värdet positivt. Exempel är Clear Street i U meå (1 200 kvm), AcadeMedia i Gävl e ( 2,300 kvm), Bonnier och AFRY i Ös- tersund (2 10 0 kv m) och Kronofogden i Gäv le (1 500 kvm). Tydligt i alla dessa affärer är att hyresgästen efterfrågar moderna lokaler i centrala lägen. Hyresgäs- ternas betalningsförmåga är inte en begränsning i våra stä der g ivet våra, relativt storstäderna, låga hyresnivåer. Betalningsviljan ökar för rätt lokal på rätt plats, och det rörelsemönster vi fortsatt ser är att hyresgäster lä mnar kontor i y tterlägen till förmån för centrala lokaler. Vi är väl positionerade i våra städer för att möta den här trenden med 95 procent av våra fastigheter i centrala lägen. Ovan nämnda affärer har en genomsnittlig brutto yield on-c os t på över 9 procent och bidrar positivt ti ll f astighetsvärdet med cirka 60 mkr . T rots en juste- ring av KPI-antagande för 2026 från 1,5 procent till 1 procent, som påverkar fastighetsvärdet negativt med cirka 100 mkr, uppnår vi positiva orealiserade vär- deförändringar om 16 mkr för kvartalet. Fortsätter sälja på bokfört värde Under oktober tecknade vi avtal om att avyttra vårt bestånd i Åre – sex fullt ut- hyrda handels- och kontorsfastigheter, för 660 mkr med frånträde 1 december. Vi har aktivt utvecklat beståndet de senaste åren och nått en hög uthyrningsgrad om 98 procent. Då beståndet är relativt litet blir överskottsgraden låg. Detta skapar möjligheter att investera kapitalet i fastigheter och marknader, likt förvär- vet för ett år sedan i Luleå och Gävle på 940 mkr eller i Umeå under våren på 1,6 mdr, där vi får stordriftsfördelar och har större potential till långsiktigt vär- deskapande. Å re-transaktionen genomfördes på bokfört värde, precis som samtliga försälj- ningar under året. Sammanlagt under året har vi sålt eller ingått avtal för ca 1,6 mdr, alla på bokfört värde eller över. Det är ett styrkebevis och vidimerar vär- dena i våra böcker samt visar på likviditet i vår marknad. Finansiering Finansieringsförutsättningarna har under kvartalet varit fortsatt goda och margi- nalerna är 10 - 20 bps lägre än föregående kvartal. Utestående skuld har ökat till följd av förvärv och investeringar. Certifikatmarknaden har varit positiv och vi har ökat volymen utestående certifikat, vilket tillsammans med senaste ränte- sänkningen innebär att snitträntan i portföljen går ner. Fokus på leverans Vi är väl positionerade i våra städer för att möta marknadens behov, efterfrågan och trender. Vår lokala närvaro kombinerad med stordriftsfördelar i form av ka- pitaltillgång och investeringskapacitet tillsammans med vår kompetens, ger goda förutsättningar att driva organisk tillväxt och skapa fortsatt starka kassaflöden. Riktningen är utstakad och nu är det leverans som gäller. ===== SIDA 4 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 4 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Det här är Diös FASTIGHETSVÄRDE, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG HYRESINTÄKTER, MKR KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio städer skapar vi håll- bar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från kontor. 323 Antal fastigheter 32,8 Fastighetsvärde, mdr 1 617 Uthyrningsbar yta, tkvm Affärsidé Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i städer med tillväxtpotential i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. Vision Att skapa Sveriges mest inspirerande städer. 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Q3 2025 Luleå, 5 649 mkr Skellefteå, 2 441 mkr Umeå, 6 589 mkr Östersund/Åre, 4 517 mkr Sundsvall, 4 921 mkr Gävle, 3 873 mkr Dalarna, 4 859 mkr 0 200 400 600 800 1 000 1 200 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 R12 Q3 2025 Kontor, 56% Butik, 13% Hotell/Restaurang, 9% Vård/utbildning, 7% Bostad, 7% Industri/Lager, 2% Övrigt, 6% 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 R12 Q3 2025 Privata, 61% Offentliga, 32% Bostäder, 7% ===== SIDA 5 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 5 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Hållbarhet Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten framåt på ett an- svarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. Klimatmål Vårt mål är att minska utsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. Högre miljövärden för fjärrvärme efter flera års sänkningar gör att våra utsläpp påverkas samtidigt som det minskar andelen fossilfri energi till 98 procent (99). Energianvändning Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas dels av yttre faktorer som tempera- tur, vind och solinstrålning, dels av hyresgästernas komfortkrav. Både yttre och inre faktorer ändras ständigt vilket kräver ett aktivt optimeringsarbete för att hålla nere kostnader och utsläpp. Under perioden når vi vårt energisparsmål och minskar energianvändningen i jämförbart bestånd med 5,6 procent. Inför denna delårsrapport saknas statistik för den nyligen förvärvade fastigheten Stadsliden 3:10 i Umeå vilket påverkar datateckning och utfall för energi och utsläpp. Utö- ver energioptimeringsarbetet tecknas gröna hyresavtal för att öka hyresgästinvol- veringen och skapa incitament för båda parter att bidra till energieffektiva lös- ningar som tar oss närmare vårt klimatmål. Energiprestanda och energiklass Att följa utvecklingen av fastighetsbeståndets energiprestanda är en nyckel för att framtidssäkra vår portfölj. Det är ett enkelt verktyg för intressenter att följa vår omställningsresa, där majoriteten av vårt bestånd har energiklass C eller bättre. Gröna fastigheter Sedan 2024 linjerar energikravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna med EU:s taxonomi. Det innebär att primärenergitalen klarar Fastighets- ägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna i det nationella bestån- det. Våra löpande klimatrisk- och sårbarhetsanalyser, tillsammans med vårt mil- jöcertifieringsarbete, möjliggör fler gröna fastigheter i vår portfölj. Projekt och investeringar Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt märk- bart resursnyttjande. Livscykelanalyser i tidigt skede ger oss förståelse för åtgärder som behöver göras för att minska vår klimatpåverkan där vi strävar efter jämförbar- het och möjlighet att ställa högre krav på materialval i våra projekt. EU:s taxonomi Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa- rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. 1 Basår är 2018. Scope 3 beräknas på helår, data från 2024. Omräkning för historiska data baseras på Energiföretagens emissionskatalog för 2024. 2 Från och med 2024 linjerar energiprestandakraven med det nationella beståndets topp 15 procent i enlighet med EU:s taxonomi. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp. R12 KLIMAT¹ Enhet okt-sep 2024 2018 Kommentar Utsläpp i scope 1 och 2 ton CO e 5 662 6 326 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi. Utsläpp i scope 3 ton CO e 829 829 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor 2025 2024 2023 ENERGIANVÄNDNING jan-sep jan-sep jan-sep El och fjärrvärme, jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 78,3 80,6 83,0 Normalårskorrigerad fjärrvärme Fjärrkyla, jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 8,5 11,0 9,8 Ingår ej i energibesparingsmålet Energibesparing % -5,6 -1,5 -2,9 Mål: -3 procent Faktisk energianvändning kWh/kvm uthyrnings.yta 85,8 100,2 97,6 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme Producerad solel MWh 1 520 1 462 1 379 Producerad el för 2023 avser helår Andel fossilfri energi, helår % 98 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2024 ENERGIKLASSER A-C D E-G Bestånd per energiklass % av totalt kvm Atemp 55 34 11 Följer Boverkets regelverk för energiklass. Per periodens utgång. 2025 PROJEKT OCH INVESTERINGAR 30 sep 2024 2023 Gröna fastigheter² % av MV 37 31 25 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026 Miljöcertifierade fastigheter % av MV 48 42 33 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande Energieffektiva fastigheter² % av MV 57 48 52 Taxonomilinjerade PE-tal, Fastighetsägarnas topp 15 procent Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 57 60 51 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys Gröna hyresavtal % av kontraktsvärde 33 29 18 2025 TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 30 sep 2024 2023 Förenlig omsättning % / mkr 37 / 678 32 / 729 25 / 558 Förenliga kapitalutgifter % / mkr 25 / 153 15 / 135 10 / 158 Förenliga driftutgifter % / mkr 28 / 38 25 / 47 19 / 38 ===== SIDA 6 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 6 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Resultaträkning KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. Resultatanalys juli–september Not 1 Hyresintäkter Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 666 mkr (622) och den ekonomiska uthyrningsgraden till 90 procent (91). Den lägre uthyrningsgraden förklaras av transaktioner och något ökade vakanser när hyresgäster flyttar till färdigställd ny- produktion. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter med 0,9 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Vidaredebitering, service- samt övriga intäkter uppgick till 50 mkr (44). Av våra kommersiella hyresavtal har 98 procent indexuppräkning, där 95 procent löper med KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. Not 2 Fastighetskostnader Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 182 mkr (161). Av fastighetskostna- derna utgjorde 8 mkr (6) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler som vidarefak- tureras till hyresgäster. Förändringen förklaras främst av ett större fastighetsbe- stånd samt ökade taxebundna kostnader och ökade kostnader för fastighetsskatt jämfört med tredje kvartalet föregående år. 2025 2024 2025 2024 R12 2024 RESULTATRÄKNING Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Hyresintäkter 1 666 622 1 993 1 895 2 625 2 527 Fastighetskostnader 2 -182 -161 -603 -580 -822 -799 Driftöverskott 3 484 462 1 390 1 315 1 804 1 728 Central administration 4 -21 -18 -62 -58 -88 -85 Finansnetto 5 -196 -186 -572 -558 -766 -752 Förvaltningsresultat 6 267 258 756 698 949 892 Värdeförändring fastigheter 7 13 9 -120 -78 -109 -67 Värdeförändring räntederivat 8 120 -237 12 -112 192 68 Resultat före skatt 9 400 30 648 508 1 032 893 Aktuell skatt 10 -24 -36 -79 -83 -71 -75 Uppskjuten skatt 10 -74 -5 -97 -59 -164 -127 Periodens resultat 303 -11 472 365 798 691 Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 303 -11 472 365 798 691 Summa 303 -11 472 365 798 691 TOTALRESULTATRÄKNING Periodens resultat 303 -11 472 365 798 691 Periodens totalresultat 303 -11 472 365 798 691 Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 303 -11 472 365 798 691 Summa 303 -11 472 365 798 691 Resultat per aktie, kr 2,14 -0,08 3,33 2,58 5,63 4,88 Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 785 165 141 430 947 141 785 165 141 430 947 141 785 165 141 430 947 Genomsnittligt antal aktier 141 785 165 141 430 947 141 687 852 141 430 947 141 687 852 141 430 947 Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång - 354 218 - 354 218 - 354 218 Genomsnittligt antal aktier i eget förvar - 354 218 97 313 354 218 97 313 354 218 2025 2024 Förändring UTVECKLING INTÄKTER, MKR jul-sep jul-sep % Jämförbart bestånd 579 574 0,9 Pågående projekt 17 16 Färdigställda projekt 4 3 Förvärvade fastigheter 57 - Sålda fastigheter - 23 Summa 657 616 Övriga intäkter 9 6 Hyresintäkter 666 622 ===== SIDA 7 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 7 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Not 3 Driftöverskott Driftöverskottet uppgick till 484 mkr (462) och överskottsgraden till 74 pro- cent (75). Den lägre överskottsgraden förklaras främst av transaktioner och ökade fastighetskostnader. I jämförbart bestånd minskade driftöverskottet med 1,6 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år. DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD Not 4 Centraladministration Kostnaderna för centraladministration uppgick till 21 mkr (18). I centraladmi- nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo- visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera. Not 5 Finansnetto Kvartalets finansnetto uppgick till -196 mkr (-186). Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,2 procent (4,7). Kvartalets finansnetto påverkas av en engångspost kopplat till förtida lösen av en obligation om -5 mkr. Syftet är att förlänga vår kapitalbindning på attraktiva villkor. Övriga finansiella kostna- der uppgick till 14 mkr (14) under kvartalet. Not 6 Förvaltningsresultat Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 267 mkr (258). Det är en ökning med 3 procent jämfört med tredje kvartalet föregående år. I jämförbart bestånd ökade förvaltningsresultatet med 0,3 procent. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE Not 7 Värdeförändringar fastigheter Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången av kvartalet till 6,14 procent (6,15). Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till 16 mkr (24), varav förändrade inflationsantaganden påver- kade värdet med cirka -100 mkr. Den realiserade värdeförändringen för kvartalet uppgick till -2 mkr (-15). Under kvartalet har 0 fastigheter (2) förvärvats medan 2 fastigheter (8) har avyttrats. Not 8 Värdeförändringar derivat Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän- tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi- vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar till 120 mkr (-237) och realiserade värdeförändringar till 0 mkr (0), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Förändringen förklaras främst av ökade marknadsräntor. Not 9 Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 400 mkr (30). Förändringen förklaras av positiva orealiserade värdeförändringar på derivat. Not 10 Skatt Det finns skattemässiga underskott i koncernen om 5 mkr (0) och det finns obe- skattade reserver om 503 mkr (479). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess skattemässiga värde med 17 709 mkr (15 619). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 622 mkr (11 064). Skillnaden om 6 087 mkr (4 555) är hänförlig till upp- skjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. Aktuell skatt uppgick till -24 mkr (-36) och uppskjuten skatt uppgick till -74 mkr (-5). Förändringen i aktuell skatt jämfört med tredje kvartalet föregående år är hänförlig till uttagsbeskattning vid fastighetsavyttringar och för uppskjuten skatt till de orealiserade värdeförändringarna på fastigheter och derivat. 20 30 40 50 60 70 80 200 250 300 350 400 450 500 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2022 2023 2024 2025 Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), % 5,50 6,00 6,50 7,00 7,50 8,00 0,00 0,50 1,00 1,50 2,00 2,50 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2022 2023 2024 2025 Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2025 2024 FASTIGHETER, MKR jul-sep jul-sep Förvaltningsfastigheter 2 4 Projektfastigheter 10 11 Byggrätter 4 9 Orealiserad värdeförändring 16 24 2025 2024 SKATTEBERÄKNING, MKR jul-sep jul-sep Resultat före skatt 400 30 Nominell skattesats 20,6% -82 -6 Ej avdragsgill ränta -19 -24 Avyttring av fastigheter 3 -8 Övriga skattemässiga justeringar - -3 Redovisad skattekostnad -97 -41 Varav aktuell skatt -24 -36 Varav uppskjuten skatt -74 -5 ===== SIDA 8 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 8 Perioden januari-september Driftöverskottet uppgick till 1 390 mkr (1 315) vilket motsvarar en ökning om 6 procent med en överskottsgrad om 71 procent (70). Periodens finansnetto uppgick till -572 mkr (-558). Periodens förvaltningsresultat uppgick till 756 mkr (698). Resultat före skatt uppgick till 648 mkr (508) och det ökade resulta- tet beror främst på orealiserade värdeförändringar på derivat. Värdeförändring på räntederivat uppgick till 12 mkr (-112) och är främst hänförlig till ökade marknadsräntor. Våra hyresgäster Hyresgäster Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta- let lokalhyreskontrakt uppgick till 3 122 (2 962) och antalet bostadskontrakt uppgick till 1 696 (1 762). De tio största hyresgästerna representerade 20 pro- cent (19) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hy- resintäkter per 30 september kommer från hyresgäster med verksamhet på upp- drag av stat, region, kommun eller verksamhet som är finansierad med kommu- nal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 33 procent av det årliga kontraktsvärdet. Nettouthyrning Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 1 mkr (8). Större uthyrningar under kvartalet var till AcadeMedia i Södertull 33:1 Gävle, Kronofogden i Norr 12:5, Gävle och Clear Street i Saga 3, Umeå. Större uppsägningar var Tyréns AB i Så- gen 5, Umeå, AFRY i Lagret 4, Sundsvall och Arbetsförmedlingen i Befälhava- ren 2, Östersund. Kontraktstid Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 september till 3,6 år (3,9). Vakanser Ekonomisk vakansgrad uppgick per 30 september till 10 procent (9). VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 30 SEPTEMBER 2025 1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. 2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. NETTOUTHYRNING, MKR HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER 1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. Antal kontrakt Årligt kontrakts- värde¹, tkr Genomsnittlig kontraktstid¹, år Trafikverket² 38 112 836 5,3 Polismyndigheten² 47 72 114 5,2 Försäkringskassan² 15 59 747 12,5 Strawberry 4 59 549 3,9 Arbetsförmedlingen² 23 37 783 2,7 Falu kommun² 13 36 801 2,1 Telia Sverige AB 39 35 111 4,9 Sweco Sverige AB 62 34 898 4,2 AFRY AB¹ 12 31 398 1,8 Swedbank AB 10 31 390 2,9 Summa 263 511 627 5,1 - 150 - 100 - 50 0 50 100 150 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2021 2022 2023 2024 2025 Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning Lokalhyresavtal, förfalloår Antal kontrakt Kontraktsvärde, mkr Andel av värdet, % 2025 306 76 3 2026 1 040 431 17 2027 727 486 19 2028 589 486 19 2029+ 460 883 34 Summa 3 122 2 363 92 Bostäder 1 696 175 7 Övriga hyresavtal¹ 2 213 36 1 Totalt 7 031 2 574 100 ===== SIDA 9 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 9 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Balansräkning och eget kapital KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSKATEGORI FASTIGHETSVÄRDE PER STAD 2025 2024 2024 TILLGÅNGAR Not 30 sep 30 sep 31 dec Materiella och immateriella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 11 32 849 30 480 31 413 Övriga anläggningstillgångar 77 84 78 Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 32 927 30 564 31 491 Finansiella anläggningstillgångar 45 42 48 Summa anläggningstillgångar 32 972 30 606 31 539 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 352 302 279 Derivat 1 8 3 Likvida medel 14 313 191 405 Summa omsättningstillgångar 665 502 686 Summa tillgångar 33 637 31 108 32 225 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 12 11 843 11 334 11 659 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 2 481 2 296 2 363 Övriga avsättningar 11 10 10 Skulder till kreditinstitut 13 15 281 13 965 13 846 Långfristig skuld leasing 65 70 65 Övrig långfristig skuld 35 35 35 Summa långfristiga skulder 17 872 16 377 16 318 Kortfristiga skulder Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 2 694 2 252 3 168 Kortfristig del av skuld leasing 8 9 8 Checkräkningskredit 14 - - - Derivat 242 458 257 Övriga kortfristiga skulder 978 678 815 Summa kortfristiga skulder 3 922 3 397 4 248 Summa eget kapital och skulder 33 637 31 108 32 225 Eget kapital Eget kapital 2023-12-31 10 968 Periodens resultat efter skatt 691 Periodens totalresultat 691 Utdelning - Eget kapital 2024-12-31 11 659 Periodens resultat efter skatt 472 Periodens totalresultat 472 Avyttring av egna aktier 24 Utdelning -312 Eget kapital 2025-09-30 11 843 Kontor, 70% Butik, 17% Bostad, 6% Industri/lager, 1% Övrigt, 6% Umeå, 20% Luleå, 17% Sundsvall, 15% Östersund, 12% Gävle, 12% Skellefteå, 7% Falun, 7% Borlänge, 6% Åre, 2% Mora, 2% ===== SIDA 10 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 10 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kommentarer till balansräkningen Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontor, butiker, hotell, restauranger och bostäder. Fastighetsvärde Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas- tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be- aktas således inte. Per den 30 september 2025 externvärderades 90 procent av fastighetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet uppgick till 6,14 procent. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga har hänsyn tagits till en inflation om 1,0 procent för 2025 och en långsiktig inflation om 2,0 procent, bedömda mark- nadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Mark- nadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda fastighetstrans- aktioner för fastigheter med liknande standard och läge. För mer information kring redovisningsprinciper, värderingsmetod och värderingsparametrar hänvisas till not 9 i Diös årsredovisning för 2024. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för byggrätter som vunnit laga kraft. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värde- ringen är cirka 1 400 kr/kvm BTA (1 300). Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. Cirka 70 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommer- siella lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller försäljning. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET INVESTERINGAR PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET Projektportfölj Projektportföljen uppgick till 1 960 mkr, varav 1 417 mkr var upparbetade per 30 september. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar under perioden, exklu- sive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 632 mkr. Avkastningen på avslutade projekt under kvartalet uppgick till 8,4 procent. 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr Förvaltningsbestånd 30 966 28 473 29 281 Projektfastigheter 1 722 1 852 1 967 Byggrätter 162 155 166 Förvaltningsfastigheter 32 849 30 480 31 413 Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 413 323 31 215 359 31 215 359 Förvärv 1 816 6 138 2 1 101 9 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 632 - 697 - 930 - Försäljningar -904 -6 -1 610 -40 -1 892 -45 Orealiserade värdeförändringar -108 - 40 - 59 - Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 32 849 323 30 480 321 31 413 323 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 MKR 2025-09-30 2024-09-30 2024-12-31 Investeringar i förvaltningsbestånd 431 267 371 Investeringar i projektfastigheter 201 430 559 Summa 632 697 930 -1 000 - 500 0 500 1 000 1 500 2 000 Luleå Umeå Skellefteå Sundsvall Åre/Östersund Dalarna Gävle Mkr Investering Förvärv Avyttring VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR Kontor Butik Bostäder Industri/lager Övrigt Kontor Butik Bostäder Industri/lager Övrigt Hyresvärde, kr per kvm 1 956 1 858 1 592 791 1 701 1 923 1 861 1 575 678 1 776 Drift & underhåll, kr per kvm 417 492 506 289 448 416 475 490 261 421 Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,2 6,3 5,1 7,4 6,2 6,2 6,3 5,1 7,5 5,9 Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,8 7,6 9,9 8,6 8,6 8,8 7,5 10,0 8,4 Långsiktig vakans, % 6,4 6,0 3,6 11,6 5,9 6,6 6,2 3,8 14,0 5,4 2025-09-30 2024-12-31 Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 888 090 -888 090 225 894 -225 894 94 494 -94 494 32 399 -32 399 94 676 -94 676 1 335 554 -1 335 554 Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -441 426 441 426 -112 947 112 947 -47 247 47 247 -16 200 16 200 -47 338 47 338 -665 158 665 158 Direktavkastning, +/- 0,25% -538 806 585 271 -114 343 123 926 -54 840 60 571 -5 492 5 897 -46 290 50 276 -759 771 825 942 Kalkylränta, +/- 0,25% -408 695 418 298 -95 749 98 069 -33 078 33 846 -4 681 4 784 -36 850 37 720 -579 054 592 717 Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -298 763 298 421 -67 570 62 921 -15 756 15 696 -5 071 5 071 -24 945 24 907 -412 106 407 017 Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor ===== SIDA 11 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 11 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Not 12 Eget kapital Eget kapital uppgick per den 30 september till 11 843 mkr (11 659). Soliditeten uppgick till 35,2 procent (36,2). Not 13 Räntebärande skulder Under kvartalet har certifikatmarknaden varit positiv. Vi har emitterat nya certi- fikat om 965 mkr och utestående volym närmar sig vår långsiktiga ambition om cirka 3 000 mkr. Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 17 999 mkr (17 032). Ökningen beror främst på finansiering av fastighetsförvärv. Av de rän- tebärande skulderna består 11 676 mkr (11 785) av bankfinansiering och 1 310 mkr (1 156) av säkerställda obligationer, 2 285 mkr (1 419) certifikat samt 2 728 mkr (2 673) av icke säkerställda obligationer. Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 53,8 procent (52,9) vid periodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 38,6 procent (39,9). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften samt exklusive periodiserade låneomkostnader uppgick vid periodens utgång till 4,0 procent (4,3) och räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,3 (2,4). Ränte- och kapitalbindning Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,2 år (2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,6 år (2,2). Av koncer- nens utestående lån löper 4 553 mkr (4 322) med fast ränta varav 2 285 mkr (1 419) avser certifikat. FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING GRÖN FINANSIERING FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA Fastighet Kommun Fastighetskategori Tillträde Yta, kvm Olympen 3 Sundsvall Kontor Q2 2025 3 252 Patronen 1 Sundsvall Kontor Q2 2025 3 340 Patronen 5 Sundsvall Bostäder Q2 2025 1 260 Lantbon 15 Umeå Kontor Q2 2025 4 026 Masen 9 Umeå Kontor Q2 2025 2 622 Stadsliden 3:10 Umeå Kontor Q2 2025 66 314 Summa 80 814 AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA Fastighet Kommun Fastighetskategori Frånträde Yta, kvm Balder 3 Sundsvall Bostäder Q2 2025 4 630 Kärran 9 Umeå Industri/lager Q2 2025 955 Mimer 1 Borlänge Övrigt Q2 2025 13 332 Vattenormen 8 Luleå Kontor Q2 2025 4 753 Granberg 1:59 Vilhelmina Industri/lager Q3 2025 9 617 Plasten 1 Vilhelmina Industri/lager Q3 2025 12 732 Summa 46 019 Bankfinansiering, 54% Säkerställda obligationer, 6% Icke-säkerställda obligationer, 13% Certifikat, 11% Outnyttjat kreditutrymme, 17% Hållbarhetslänkad finansiering, 33% Grön finansiering, 20% Övrig finansiering, 47% ===== SIDA 12 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 12 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 30 SEPTEMBER 2025 1 Nominella belopp. 2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2025-09-30. 3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,08 procentenheter. FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER Derivat Under kvartalet har inga nya derivat tecknats. Av koncernens totala räntebä- rande skulder har 9 650 mkr (9 250) räntesäkrats via derivatinstrument. Mark- nadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 september till -242 mkr (-254). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränteförändringars in- verkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, vilket in- nebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 19 i Års- redovisning 2024). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 313 mkr (405) och utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick till 700 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 2 378 mkr (2 092). DERIVATAVTAL PER 30 SEPTEMBER 2025 KÄNSLIGHETSANALYS PER 30 SEPTEMBER 20251 1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. Förfalloår Lånebelopp, mkr¹ Årlig snitt- ränta², % Kreditavtal, mkr Utnyttjat, mkr 2025 1 495 3,0 2026 5 557 3,7 3 693 3 293 2027 5 832 3,8 7 756 5 406 2028 4 332 3,7 6 156 5 256 2028+ 783 3,2 4 045 4 045 Utnyttjat kreditutrymme 17 999 3,7 21 649 17 999 Outnyttjat kreditutrymme³ 3 650 0,1 Finansiella instrument 9 650 0,2 Totalt 4,0 Ränte- och marginalförfall Låneförfall 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q1 Q2 Q1 Q3 2025 2026 2027 2028 2029 2030 20332035 Mkr Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer Typ Nominellt belopp, mkr Återstående löptid, år Swapränta, % Marknadsvärde, mkr Ränteswap 1 500 2,8 2,66 -46,7 Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -21,5 Ränteswap 400 4,6 2,30 -0,4 Ränteswap 1 500 9,2 2,33 -49,7 Ränteswap 250 2,2 1,96 0,6 Ränteswap 500 4,9 2,18 -3,0 Ränteswap 1 000 4,7 2,45 -14,0 Ränteswap 1 000 2,8 2,93 -45,0 Ränteswap 2 000 1,1 2,76 -48,8 Ränteswap 500 0,2 2,32 -13,1 Totalt 9 650 3,4 2,54 -241,5 Förändring årlig snitt- ränta, % Förändring årlig snittränte- kostnad, mkr Förändring marknads- värde, mkr Låneportfölj exkl. derivat 0,6 117 Derivatportfölj -0,4 -85 372 Låneportfölj inkl. derivat 0,2 32 372 ===== SIDA 13 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 13 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Stad: Umeå Fastighet: Älvsbacka 9 och 10 Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar yta: 5 321 kvm Färdigställt: Våren 2026 Hyresgäst: Plikt- och prövningsverket Investering 130 mkr Stad: Luleå Fastighet: Biet 7, Västra Stranden Typ av projekt: Kontor Uthyrningsbar yta: 5 354 kvm Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Flertalet Investering 200 mkr Stad: Umeå Fastighet: Kraften 12 Typ av projekt: Hotell Uthyrningsbar yta: 2 563 kvm Färdigställt: Q3 2025 Hyresgäst: Scandic Hotels Investering 72 mkr Stad: Umeå Fastighet: Vale 19, Kvarteret Vale Typ av projekt: Bostadsrätter Uthyrningsbar yta: 2 800 kvm Färdigställt: Q1 2026 Investering 132 mkr PROJEKTFASTIGHETER 1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, region eller kommun. PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Projekttyp Uthyrningsbar yta, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering Förädling¹ Falun Holmen 8 Utbildning 5 283 100 117 1 13,9 Q3 2026 BREEAM In-Use, pågående Förädling¹ Umeå Älvsbacka 9,10 Kontor 5 321 74 130 57 13,1 Q2 2026 BREEAM-SE, pågående Nyproduktion Luleå Biet 6 Bostäder 5 062 - 197 9 - Q1 2027 Svanen, pågående Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 189 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående Förädling Umeå Kraften 12 Hotell 2 563 100 72 65 8,0 Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående Nyproduktion Umeå Vale 19 Bostäder 2 800 - 132 111 - Q1 2026 Svanen, pågående FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT Förädling¹ Umeå Vale 19 Kontor 5 030 100 206 197 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025 Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 210 100 172 170 15,0 Q3 2024 BREEAM In-Use, planerad 2024 Summa 41 623 1 226 799 ===== SIDA 14 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 14 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Kassaflöde KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR 2025 2024 2025 2024 2024 DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Driftöverskott 484 462 1 390 1 315 1 728 Central administration -21 -13 -62 -53 -85 Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 3 - 6 - 7 Erhållen ränta 2 35 4 39 75 Erlagd ränta -190 -189 -595 -573 -797 Betald skatt -19 -35 -85 -83 -128 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 260 260 658 645 800 Förändringar i rörelsekapital Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -25 87 -85 -87 19 Minskning (-)/ökning (+) av skulder -8 -72 6 -173 -70 Summa förändring av rörelsekapital -33 15 -79 -261 -51 Kassaflöde från den löpande verksamheten 227 275 579 384 749 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -207 -208 -632 -697 -929 Förvärv av fastigheter -3 -147 -1 779 -147 -1 097 Avyttring av fastigheter 11 255 765 1 487 1 761 Förändring av övriga finansiella tillgångar 1 - 2 - - Kassaflöde från investeringsverksamheten -198 -100 -1 644 643 -266 2025 2024 2025 2024 2024 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Utbetald utdelning -78 0 -156 -71 -71 Avyttring av egna aktier - - 24 - - Förändring av räntebärande skulder 1 395 876 3 586 2 256 3 432 Amortering av räntebärande skulder -1 514 -944 -2 481 -3 118 -3 537 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -197 -68 973 -933 -176 Periodens kassaflöde -168 107 -92 93 307 Likvida medel vid periodens början 481 84 405 98 98 Likvida medel vid periodens slut 313 191 313 191 405 ===== SIDA 15 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 15 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportering per affärsenhet per den 30 september Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 Indelat per affärsenhet jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep jan-sep Hyresintäkter 362 344 235 197 285 289 304 319 311 271 157 156 340 320 1 993 1 895 Reparation och underhåll -8 -7 -8 -7 -8 -11 -9 -10 -6 -6 -4 -5 -9 -5 -52 -50 Taxebundna kostnader -38 -36 -20 -16 -29 -29 -35 -38 -23 -22 -20 -20 -26 -27 -191 -189 Fastighetsskatt -14 -12 -14 -10 -17 -15 -17 -15 -18 -15 -9 -7 -23 -19 -111 -93 Övriga fastighetskostnader -29 -29 -21 -22 -29 -29 -36 -35 -29 -29 -13 -15 -28 -30 -186 -189 Fastighetsadministration -10 -11 -8 -6 -9 -8 -12 -12 -9 -7 -6 -5 -9 -8 -64 -57 Driftöverskott 262 249 164 135 194 197 195 209 226 191 105 103 244 231 1 390 1 315 Uthyrbar yta, kvm 295 018 310 095 205 946 172 313 215 135 212 166 280 332 297 364 254 498 202 175 137 943 138 037 228 395 217 317 1 617 267 1 549 466 Hyresvärde 388 367 263 216 318 316 342 351 330 290 173 171 365 330 2 179 2 041 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 87 90 88 90 88 90 91 93 90 90 92 96 90 92 Överskottsgrad, % 73 73 71 70 69 69 65 66 75 71 67 67 72 73 71 70 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 jan-sep jan-dec jan-sep jan-dec jan-sep jan-dec jan-sep jan-dec jan-sep jan-dec jan-sep jan-dec jan-sep jan-dec jan-sep jan-dec Fastighetsbeståndet 1 januari 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5 611 4 947 31 413 31 215 Förvärv - 149 1 551 247 - - - 1 568 - - - 1 401 1 816 1 101 Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 63 189 67 55 49 62 81 98 207 177 51 35 115 313 632 929 Försäljningar -688 -178 - -47 -82 -101 - -444 -32 -217 - -784 -101 -122 -904 -1 892 Orealiserade värdeförändringar -18 -116 53 18 -65 10 -46 -7 22 79 -78 2 24 73 -108 59 Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 4 859 5 501 3 873 3 753 4 921 4 772 4 517 4 483 6 589 4 824 2 441 2 468 5 649 5 611 32 849 31 413 Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå ===== SIDA 16 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 16 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Finansiella nyckeltal I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabeller presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definition- erna av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2024. Finansiella mål för 2025 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. Uppgifter i mkr om inget annat anges. 2025 2024 2025 2024 2024 AKTIEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 785 141 431 141 785 141 431 141 431 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 785 141 431 141 688 141 431 141 431 FÖRVALTNINGSRESULTAT Resultat före skatt 400 30 648 508 893 Återläggning Värdeförändring fastighet -13 -9 120 78 67 Värdeförändring derivat -120 237 -12 112 -68 Förvaltningsresultat 267 258 756 698 892 EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT) Förvaltningsresultat 267 258 756 698 892 Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -24 -36 -79 -83 -75 EPRA Earnings 243 222 676 615 817 EPRA Earnings per aktie, kr 1,71 1,57 4,77 4,35 5,77 Det finns inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) och därmed förekommer heller ingen utspädningseffekt. 2025 2024 2025 2024 2024 BELÅNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Räntebärande skulder 17 975 16 217 17 013 Återläggning Likvida medel -313 -191 -405 Utnyttjad checkräkningskredit - - - Nettoskuld 17 662 16 026 16 609 Förvaltningsfastigheter 32 849 30 480 31 413 Belåningsgrad, % 53,8 52,6 52,9 SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD Nettoskuld 17 662 16 026 16 609 Ej säkerställd skuld -4 995 -4 258 -4 078 Säkerställd skuld 12 667 11 769 12 531 Förvaltningsfastigheter 32 849 30 480 31 413 Säkerställd belåningsgrad, % 38,6 38,6 39,9 RÄNTETÄCKNINGSGRAD Förvaltningsresultat 267 258 756 698 892 Återläggning Finansiella kostnader 198 189 576 569 768 Summa 465 447 1 332 1 267 1 660 Finansiella kostnader 198 189 576 569 768 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,3 2,2 2,2 ===== SIDA 17 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 17 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 2025 2024 2025 2024 2024 NETTOSKULD GENOM EBITDA jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Räntebärande skulder 17 975 16 217 17 013 Likvida medel -313 -191 -405 Checkräkningskredit - - - Nettoskuld 17 662 16 026 16 609 Driftöverskott, rullande 12 mån 1 804 1 754 1 728 Central administration, rullande 12 mån -88 -84 -85 Återläggning Avskrivningar, rullande 12 mån 7 8 7 EBITDA 1 723 1 677 1 650 Nettoskuld genom EBITDA 10,3 9,6 10,1 SOLIDITET Eget kapital 11 843 11 334 11 659 Totala tillgångar 33 637 31 108 32 225 Soliditet, % 35,2 36,4 36,2 EPRA NRV/NTA Eget kapital 11 843 11 334 11 659 Återläggning Verkligt värde av finansiella instrument 242 450 254 Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 394 2 279 2 316 EPRA NRV 14 479 14 063 14 229 EPRA NRV per aktie 102,2 99,4 100,6 Avdrag Verkligt värde av finansiella instrument -242 -450 -254 Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ -446 -425 -432 EPRA NTA 13 791 13 188 13 544 EPRA NTA per aktie 97,3 93,2 95,8 2025 2024 2025 2024 2024 EPRA NDV jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Eget kapital 11 843 11 334 11 659 EPRA NDV 11 843 11 334 11 659 EPRA NDV per aktie 83,6 80,1 82,4 ÖVRIGA NYCKELTAL Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 6,8 -2,9 6,1 Eget kapital per aktie, kr 83,5 80,1 82,4 Resultat per aktie, kr 2,14 -0,08 3,33 2,58 4,88 KASSAFLÖDE PER AKTIE Resultat före skatt 400 30 648 508 893 Återläggning Fastigheter, orealiserad värdeförändring -16 -24 108 -40 -59 Derivat, orealiserad värdeförändring -120 237 -12 112 -85 Avskrivningar 2 2 6 5 7 Aktuell skatt -24 -36 -79 -83 -75 Summa 242 208 670 501 680 Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 785 141 431 141 688 141 431 141 431 Kassaflöde per aktie, kr 1,71 1,47 4,73 3,54 4,81 NETTOUTHYRNING Nytecknade kontrakt 65 44 162 135 232 Uppsagda kontrakt -64 -36 -158 -115 -200 Nettouthyrning, mkr 1 8 4 20 32 ===== SIDA 18 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 18 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt forts. Finansiella nyckeltal 2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. KVARTALSRESULTAT I KORTHET 1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. 2025 2024 2025 2024 2024 EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Kontrakterade hyresintäkter 656 616 1 960 1 871 2 492 Hyresvärde perioden 733 676 2 178 2 041 2 726 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 90 92 91 ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott 484 462 1 390 1 315 1 728 Kontrakterade hyresintäkter 656 616 1 960 1 871 2 492 Överskottsgrad, % 74 75 71 70 69 SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder 17 975 16 217 17 013 Eget kapital 11 843 11 334 11 659 Skuldsättningsgrad, ggr 1,5 1,4 1,5 EPRA VAKANSGRAD Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 290 227 236 Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 875 2 662 2 731 EPRA Vakansgrad, % 10,1 8,5 8,6 RÄNTEBÄRANDE SKULDER² Bankfinansiering 11 670 10 804 11 779 Säkerställda obligationer 1 310 1 156 1 156 Certifikat 2 272 1 463 1 411 Icke säkerställda obligationer 2 723 2 795 2 667 Checkräkningskredit - - - Räntebärande skulder 17 975 16 217 17 013 2025 2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec Intäkter, mkr 666 666 661 632 622 634 639 646 Driftöverskott, mkr 484 479 427 414 462 446 407 439 Förvaltningsresultat, mkr 267 268 221 194 258 240 200 229 Periodens resultat, mkr 303 8 162 326 -11 118 259 -687 Överskottsgrad, % 74 73 66 67 75 71 65 70 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 90 90 91 91 91 92 92 Soliditet, % 35,2 34,3 36,9 36,2 36,4 36,6 35,8 34,6 Belåningsgrad fastigheter, % 53,8 54,0 52,8 52,9 52,6 53,4 53,9 54,4 Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ 4,0 4,0 4,2 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,2 2,0 2,4 2,4 2,1 2,1 Direktavkastning % 6,14 6,15 6,13 6,14 6,15 6,16 6,13 6,11 Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,88 1,89 1,56 1,37 1,82 1,70 1,42 1,62 Resultat per aktie efter skatt, kr 2,14 0,05 1,14 2,30 -0,08 0,83 1,83 -4,86 Eget kapital per aktie, kr 83,5 81,4 83,5 82,4 80,1 80,2 79,4 77,6 Aktiekurs, kr 65,3 69,3 66,6 79,2 87,6 86,6 86,2 86,6 ===== SIDA 19 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 19 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag. Intäkterna uppgick till 148 mkr (156) och resultatet efter skatt till -30 mkr (90). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster till koncernens dotterbolag. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till 14 mkr (-77) vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Under 2024 klassificerades ränteeffekten från derivat som ränteintäkt i resul- taträkningen. Denna är nu omklassificerad till räntekostnad och jämförelseåret är omräknat med anledning av detta. MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR Likvida medel uppgick per den 30 september 2025 till 259 mkr (365) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 747 mkr (6 844) varav utgivna företagscertifi- kat uppgick till 2 272 mkr (1 411). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 september 2025 uppgick till 3,8 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 2025 2024 R12 2024 RESULTATRÄKNING jan-sep jan-sep okt-sep jan-dec Intäkter 148 156 197 205 Bruttoresultat 148 156 197 205 Central administration -186 -173 -256 -243 Rörelseresultat -38 -17 -59 -37 Resultat från andelar i koncernföretag - - - - Värdeförändring räntederivat 14 -77 200 108 Resultat från finansiella poster -4 168 15 187 Resultat efter finansiella poster -28 74 156 257 Bokslutsdispositioner - - 41 41 Resultat efter bokslutsdispositioner -28 74 197 298 Uppskjuten skatt -3 16 -41 -22 Resultat efter skatt -30 90 156 276 TOTALRESULTATRÄKNING Resultat efter skatt -30 90 156 276 Årets totalresultat -30 90 156 276 2025 2024 2024 TILLGÅNGAR 30 sep 30 sep 31 dec Anläggningstillgångar Andelar koncernföretag 2 932 2 572 2 932 Fordringar koncernföretag 16 117 16 079 16 673 Uppskjuten skattefordran 49 90 52 Summa anläggningstillgångar 19 099 18 741 19 658 Omsättningstillgångar Fordringar koncernföretag 3 321 3 336 3 191 Övriga tillgångar 96 54 63 Likvida medel 259 143 365 Summa omsättningstillgångar 3 676 3 533 3 619 Summa tillgångar 22 775 22 274 23 277 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 887 3 019 3 205 Obeskattade reserver 1 1 1 Avsättningar 1 - - Långfristiga skulder Räntebärande skulder 6 747 6 363 6 844 Skulder koncernföretag 6 539 7 622 7 514 Summa långfristiga skulder 13 286 13 985 14 358 Kortfristiga skulder Checkräkningskredit - - - Skulder till koncernföretag 6 365 5 231 5 631 Övriga skulder 236 38 82 Summa kortfristiga skulder 6 601 5 270 5 712 Summa eget kapital och skulder 22 775 22 274 23 277 ===== SIDA 20 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 20 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Aktien Aktieutveckling Aktiekursen vid periodens utgång stod i 65,3 kr per aktie (87,6) vilket motsvarar ett börsvärde om 9 259 mkr (12 413) samt en avkastning om -25,4 procent (42,2) för de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till -24,1 procent (44,3). Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 1,4 pro- cent (21,8) och OMX Stockholm Real Estate PI -24,1 procent (52,2). Per den 30 september hade Diös Fastigheter AB 16 357 aktieägare (15 991). An- delen utlandsägda aktier uppgick till 28,9 procent (26,5) av totala antalet aktier, som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna stod för 50,9 procent (54,2) av innehav och röster. Årsstämman 2025 beslutade att bolaget får nyemittera och återköpa 10 procent av samtliga utestående aktier i bolaget. Diös Fastigheter AB är noterad på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. Under tredje kvartalet 2025 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. Avkastning och substansvärde Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste 12 månaderna uppgick till 6,8 procent (-2,9). Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 843 mkr (11 659) och det långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 479 mkr (14 063). Beräknat per aktie uppgick EPRA NRV till 102,2 kr (99,4) vilket medför att aktiekursen per den 30 september utgjorde 64 procent (88) av långsiktigt sub- stansvärde. EPRA NTA uppgick för året till 97,3 kr (93,2) per aktie. Intjäning Resultat per aktie för perioden uppgick till 3,33 kr (2,58) medan det långsiktiga re- sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 4,77 kr (4,35). STÖRSTA AKTIEÄGARE Diös Fastigheter AB per den 30 september 2025 AKTIEKURS Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear, Morningstar och Finansinspektionen. ÄGARE Antal aktier Innehav och röster, % AB Persson Invest 22 074 488 15,6 Backahill Inter AB 14 857 452 10,5 Länsförsäkringar Fonder 10 460 450 7,4 Vanguard 4 610 240 3,3 Nordea Funds 4 059 851 2,9 Karl Hedin 3 562 547 2,5 Avanza Pension 3 420 820 2,4 BlackRock 3 390 378 2,4 Pensionskassan SHB Försäkringsförening 3 096 827 2,2 Carnegie Fonder 2 679 263 1,9 Summa största ägare 72 212 316 50,9 Innehav av egna aktier - - Övriga ägare 69 572 849 49,1 TOTALT 141 785 165 100,0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP VOLYM (MILJ) Volym 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 AKTIEKURS (SEK) Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Diös som investering 3 Unik position på en attraktiv marknad Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där omfattande investeringar inom grön basnäring skapar mycket goda tillväxtförutsättningar. 43 Långsiktig affärsmodell Vår affärsmodell bygger på att löpande framtids- säkra våra fastigheter genom att utveckla attrak- tiva lokaler som skapar hyresgästvärde. 53 Starka stabila kassaflöden Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett till både segment och geografi, med låg hyresgäst- koncentration och med god direktavkastning. ===== SIDA 21 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 21 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Övrig information Personal och organisation Antal anställda uppgick per den 30 september 2025 till 152 personer (148), varav 60 kvinnor (59). Merparten av de anställda, 96 personer (90), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Risker och osäkerhetsfaktorer Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker. Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och prisnivå för svensk fastighetsmarknad. Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ på- verkan hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med lång- siktig tillväxt. Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyres- nivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större nega- tiv påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskon- troll och aktiv ränteriskhantering. 1 Uppräknat till årstakt. Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med ban- ker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal. En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för långsiktig lönsamt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsiktigt hållbar verksamhet. För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre- dovisning för 2024. Transaktioner med närstående Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt- ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Säsongsvariationer Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. Redovisningsprinciper Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för- utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis- ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Fastighetstransaktioner under ett kvartal redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskillingsberäk- ningar. Slutlig köpeskillingsberäkning redovisas i samband med slutreglering un- der kommande kvartal. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättan- det av koncern- och årsredovisning för 2024. Införandet av IFRS 18 som ersät- ter IAS 1 den 1 januari 2027 kommer att innebära förändringar i presentation och upplysningar i de finansiella rapporterna. Övriga ändrade och nya IFRS- standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rappor- ter. KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5 Fastighetsvärde, mkr 30 386 32 849 35 313 Soliditet, % 30,1 35,2 39,6 Belåningsgrad, % 58,1 53,8 50,0 Förändring fastighetvärde, % KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr¹ Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 26 Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 29 Fastighetskostnader -/+ 1% +/- -8 Räntenivå för räntebärande skulder +/- 1%-enhet +/- 32 ===== SIDA 22 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 22 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvi- sande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Denna delårsrapport har varit föremål för granskning av bolagets revisor. Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. Östersund den 24 oktober 2025 David Carlsson Verkställande direktör P-G Persson Ordförande Ragnhild Backman Ledamot Peter Strand Ledamot Erika Olsén Ledamot Björn Rentzhog Ledamot Mathias Tallbom Ledamot Personalrepresentant Revisors granskningsrapport Till styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) org.nr. 556501–1771. Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i delårsrapporten för Diös Fastigheter AB (publ) per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkstäl- lande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårs- rapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårs- information utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansi- ella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möj- ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omstän- digheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den 24 oktober 2025 Deloitte AB Kent Åkerlund, Auktoriserad revisor KALENDARIUM Q4 Bokslutskommuniké 2025 13 februari 2026 Årsredovisning 2025 publiceras Vecka 11 2026 Årsstämma 2026 30 mars 2026 Q1 Delårsrapport januari – mars 2026 29 april 2026 Q2 Delårsrapport januari – juni 2026 6 juli 2026 Q3 Delårsrapport januari – september 2026 23 oktober 2026 Q4 Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027 VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN Avyttring av sex fullt uthyrda handels- och kontorsfastigheter i Åre för 660 mkr och med en total uthyrningsbar area om 31 335 kvm. Frånträde sker 1 december 2025. UTDELNING Vid årsstämman 2025 den 7 april beslutades om utdelning enligt styrelsens förslag vid följande datum: 1: a utbetalningstillfälle, 14 apr 2025 0,55 kr per aktie 2: a utbetalningstillfälle, 14 jul 2025 0,55 kr per aktie 3: e utbetalningstillfälle, 14 okt 2025 0,55 kr per aktie 4: e utbetalningstillfälle, 14 jan 2026 0,55 kr per aktie FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA David Carlsson, vd 0770-33 22 00, 070-646 31 19, david.carlsson@dios.se Rolf Larsson, CFO 0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads- missbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 24 okt 2025 kl. 07:00 CEST. ===== SIDA 23 ===== Diös Fastigheter AB – Delårsrapport januari-september 2025 23 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt Definitioner Finansiella Antal aktier vid periodens utgång Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. Avkastning på eget kapital Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt- ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital beräknas som summan av utgående balans de senaste fyra kvartalen dividerat med fyra. Avkastning på totalt kapital Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av de senaste fyra kvartalen divide- rat med fyra. Belåningsgrad fastigheter Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Säkerställd belåningsgrad Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri- odens utgång. Nettoskuld Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräkning. Räntebärande skulder Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer och checkräkningskredit. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi- ella kostnader under perioden. Serviceintäkter Intäkter avseende taxebundna delar och intäkter för fastighetsskötsel. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. Aktierelaterade Eget kapital per aktie Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens utgång. EBITDA Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv- ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. EPRA Earnings Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. EPRA Net Reinstatement Value (NRV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte- derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Tangible Asset (NTA) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. EPRA Net Disposal Value (NDV) Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. Genomsnittligt antal utestående aktier Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte- rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå- ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden. Kassaflöde per aktie Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi- nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Nettoskuld genom EBITDA Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk- ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. Resultat per aktie Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge- nomsnittligt antal utestående aktier. Utdelning per aktie Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri- odens utgång. Fastighetsrelaterade/övriga Direktavkastning Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång. Driftkostnader Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt löpande underhåll. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Ekonomisk uthyrningsgrad Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens utgång. Ekonomisk vakansgrad Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. EPRA vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen. Fastighetskategori Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på ytans fördelning. Den typ av lo- kalyta som svarar för den största andelen av fastighetens totala yta avgör hur fastig- heten definieras. Fastigheternas marknadsvärde Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. Förvaltningsresultat Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans- netto. Kontrakterade hyresintäkter Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service- intäkter. Hyresvärde Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Jämförbart bestånd Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm- förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef- fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas- tigheter. Nettouthyrning Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. Projektfastighet Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till minst 20 procent av det initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 må- nader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter färdigställande. Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. Förädlingsfastigheter - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad som väsentligt påverkar fastighetens driftsöverskott och standard, eller ändrar an- vändningen av fastigheten. Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av lokaler som är av mindre karaktär. Yield-on-Cost (YoC) Driftöverskott i förhållande till investering Ytmässig uthyrningsgrad Uthyrd yta i relation till total uthyrningsbar yta. Överskottsgrad Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter Hållbarhetsrelaterade Grönt hyresavtal Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre energianvändning. Koldioxidekvivalenter, CO2e Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av motsvarande mängd koldioxid (CO 2). ===== SIDA 24 ===== Diös Fastigheter AB (publ) Besöksadress: Prästgatan 39, Östersund Postadress: Box 188, 831 22 Östersund Telefon: 0770-33 22 00 Organisationsnummer: 556501–1771 Bolagets säte: Östersund www.dios.se Presentation av delårsrapport Vi presenterar delårsrapporten för januari-september 2025 för investerare, analytiker, media och andra intresserade den 24 okt 2025 kl. 09:30. Vd David Carlsson och CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund. Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens. Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida. Presentationen kan ses i efterhand.