FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2023
===== SIDA 1 =====
EASTNINE INTERIM REPORT JANUARY – MARCH 2020
Delårsrapport
Januari-mars 2023
Året inleds med högsta kvartalsresultatet någonsin inom fastighetsrörelsen, trots högre
räntekostnader. Större fastighetsportfölj, högre uthyrningsgrad och hyresnivåer samt
lägre kostnader innebar att förvaltningsresultatet steg med 70 procent jämfört med
samma period föregående år och 26 procent jämfört med fjärde kvartalet 2022.
Diskussioner avseende försäljning av innehavet i MFG pågår.
Januari-mars 2023
• Hyresintäkterna ökade med 45 procent till 9 051 TEUR
(6 226), till följd av ett större fastighetsbestånd samt
högre uthyrningsgrad och hyresnivå. Hyresintäkter i en
jämförbar portfölj ökade med 12 procent.
• Driftnettot ökade med 52 procent till 8 376 TEUR
(5 497).
• Förvaltningsresultatet ökade med 70 procent till
4 549 TEUR (2 680), motsvarande 0,20 EUR per aktie
(0,12).
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -18 115
TEUR (-42 091). Av förändringarna hänförs -16 811
TEUR (-34) till fastigheter och -1 304 TEUR (2 287)
hänförs till derivat. Inga orealiserade värdeförändringar
i segmentet övriga investeringar (-44 344 TEUR) under
kvartalet.
• Innehavet i MFG är värderat till samma belopp i euro
som i föregående kvartal. Värderingen baseras på att
pågående försäljningsdiskussioner ligger på samma
prisnivå som i det tidigare, och numera uppsagda,
försäljningsavtalet som låg till grund för värderingen
vid årsskiftet.
• Realiserade värdeförändringar samt utdelningar
uppgick till 444 TEUR (6 461), huvudsakligen
bestående av utdelning från MFG om 167 TEUR (6 461)
och återbetalning från ECBPF2 om 298 TEUR (-).
• Periodens resultat uppgick till -11 708 TEUR (-33 246),
motsvarande -0,53 EUR per aktie efter utspädning
(-1,50).
• Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 65 TEUR
(358). Den ekonomiska uthyrningsgraden ökade till
96,6 procent (96,3).
• Fastighetsvärdet uppgick till 590 MEUR (606), efter
bland annat negativa orealiserade värdeförändringar
om 2,8 procent. Avkastningskravet i värderingarna steg
0,3 procentenheter till 5,9 procent.
Viktiga händelser under första kvartalet
• Styrelsen har föreslagit en utdelning om 3,40 SEK/aktie
(3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om
vardera 0,85 SEK/aktie.
• Försäljningsavtalet avseende innehavet i MFG sades
upp i mars. Arbetet med avyttring av investeringen
fortgår och försäljningsdiskussioner pågår.
Viktiga händelser efter periodens slut
• Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut.
NYCKELTAL I URVAL 2023
jan-mar
2022
jan-mar
Hyresintäkter, TEUR 9 051 6 226
Förvaltningsresultat, TEUR 4 549 2 680
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,20 0,12
Periodens resultat, TEUR -11 708 -33 246
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -1,50
Avkastning på eget kapital, % -9,7 -37,0
NYCKELTAL I URVAL
2023
31 mar
2022
31 dec
Nettobelåningsgrad, % 39 38
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 21,4 21,9
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 241 243
1 EUR = 11,27 SEK den 31 mars 2023 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden
januari-mars 2022 och för balansposter 31 december 2022. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen.
===== SIDA 2 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 2
Detta är Eastnine
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag med
moderna och hållbara fastigheter i Baltikum
och Polen.
Eastnine är noterat på Nasdaq Stockholm
Mid Cap och har huvudkontor i Stockholm.
Hyresgästerna utgörs huvudsakligen av stora
och stabila internationella bolag med långa
hyresavtal.
MÅL I AFFÄRSPLAN 2023
Verksamhet Status 31 mars 2023
Fastighetsportfölj om 700 MEUR vid slutet av 2023. 590 MEUR
Förvaltningsresultatet under kvartal fyra 2023 (omräknat i årstakt) ska uppgå till 25 MEUR. 18,2 MEUR (årstakt Q1 2023)
Finansiella
Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 511
Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 % över tid. 32,2 % (rullande tolv månader)
Nettobelåningsgrad fastigheter ska uppgå till max 60 %. 52 %
Soliditeten ska vara minst 35 %. 57 %
Hållbarhet
Fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat i nivå med LEED Gold, BREEAM Excellent eller högre.2 94 %
Andelen grön finansiering ska öka. 64 % (64 % 31 dec 2022)
1 Baseras på styrelsens förslag till årsstämman 2023 om 3,40 SEK per aktie. 2 Exklusive yta som kan bli föremål för omfattande projektutveckling.
Affärsmodell
Förvaltning
Förvaltningen ska bedrivas i nära samarbete med
kunderna och bygga på affärsmässighet, hållbarhet och
innovation för att såväl Eastnine som kunderna ska uppnå
sina respektive mål.
Förädling
Fastighetsbeståndet ska kontinuerligt förbättras genom
utveckling av nya fastigheter, samt investeringar i
befintligt bestånd, för att öka intjäningsförmågan.
Transaktion
Fastighetsbeståndet ska växa och vid behov renodlas
för att säkerställa positionen som den ledande förvaltaren
av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler på
utvalda marknader i Baltikum och Polen.
Vision
Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas.
Affärsidé
Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören
av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler i
förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum
och Polen.
===== SIDA 3 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 3
En effektiv fastighetsrörelse
fortsätter att leverera rekordresultat
Förvaltningsresultatet stiger med 70 procent till 4,5 MEUR, vilket innebär ett nytt rekord
för ett enskilt kvartal, trots stigande räntekostnader. Bakom den positiva utvecklingen
ligger förvärvet av en fastighet i Polen i maj 2022, högre uthyrningsgrad och högre
hyresnivåer samt lägre kostnader. Arbetet med en avveckling av innehavet i MFG fortgår.
Bästa kvartalsresultatet hittills
År 2023 inleds på samma sätt som närmast föregående år,
med nya rekord, trots fortsatt stigande
räntenivåer. Förvaltningsresultatet ökar
med 26 procent jämfört med fjärde
kvartalet 2022 och med hela 70
procent, till 4,5 MEUR, jämfört med
samma period förra året. Ökningen
beror delvis på det fastighetsförvärv
som vi gjorde i Poznan under andra
kvartalet 2022, men också på ett
fantastiskt arbete med uthyrningar,
indexeringar och kostnader under
hösten 2022 och inledningen av 2023.
Resultatet av arbetet är att vi har en
uthyrningsgrad som är nära 97 procent,
en hyresökning som i snitt uppgår till 6,6 procent på de avtal
som indexeras under första kvartalet samt kostnader som är
lägre än för ett år sedan, trots större fastighetsvolym. Hyres-
intäkterna i jämförbart bestånd ökade med 12 procent. En
hög uthyrningsgrad är viktig för oss eftersom vi har en stor
andel triple-net-avtal som möjliggör för oss att överföra
fastighetskostnaderna på hyresgästerna, så länge lokalerna
är uthyrda. Den höga uthyrningsgraden gör självklart att det
inte finns mycket att förbättra på den punkten. Trots det var
nettouthyrningen positiv under kvartalet och uppgick till
279 kvm.
Inflation och räntenivåer
Inflationen ligger fortfarande på osedvanligt höga nivåer i
många länder och världsdelar. Men det finns positiva
tendenser som visar på sjunkande inflationstakt i flera
länder, däribland på våra marknader och i euroområdet.
Detta har i sin tur, och tillsammans med rapporter om att
lågkonjunkturen är här, lett till diskussioner om huruvida
centralbanker borde avvakta med ytterligare höjningar eller
fortsätta tills trenden med sjunkande inflation blir mer
tydlig. De facto har Eastnine och hela fastighetssektorn
påverkats av stigande marknadsräntor och därmed också
ökande finansieringskostnader. Oavsett om det blir fler
räntehöjningar eller ej, finns det en viss eftersläpning i
uppgången även på så kallade rörliga räntor eftersom de i
regel omsätts med tre månaders mellanrum. Dessutom
kommer bundna avtal som löper ut ofta att vara tecknade på
lägre räntenivåer än vad som gäller på marknaden idag. Så
sannolikt kommer finansieringskostnaden för oss, och
många andra fastighetsbolag, att fortsätta stiga ytterligare
något innan vi ser en vändning nedåt.
Värdeförändringar fastigheter
Stigande avkastningskrav generellt innebär också att
fastighetsyielderna vänt uppåt. Under kvartalet steg den
genomsnittliga yielden i våra värde-
ringar med 0,32 procentenheter och
fastigheternas negativa orealiserade
värdeförändring uppgick till 16,8 MEUR,
motsvarande 2,8 procent.
Diskussioner om försäljning av MFG
Under första kvartalet 2023 beslutade
Eastnine, gemensamt med tilltänkt
köpare, att avsluta det försäljningsavtal
beträffande vår andel i MFG som
tecknades i oktober 2022. Anledningen
var att återstående villkor inte antogs
kunna uppfyllas. Sedan dess har arbetet
med en avveckling av vårt innehav fortsatt och det pågår
försäljningsdiskussioner. Värdemässigt ligger dessa
diskussioner på samma prisnivå som det tidigare avtalet,
vilket föranlett att MFG ligger kvar på samma värdering som
tidigare i detta kvartalsbokslut. Värdet stöds också av den
tidigare kassaflödesmodell som Eastnine använt vid
värdering av MFG.
Kestutis Sasnauskas, vd
Förvaltningsresultatet
ökar med 26 procent
jämfört med fjärde
kvartalet 2022 och med
hela 70 procent, till 4,5
MEUR, jämfört med samma
period förra året.
===== SIDA 4 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 4
Under första kvartalet har mobilspelsföretaget Belka Games
övertagit ett hyresavtal om drygt 1 200 kvm kontor i
Eastnines fastighet 3Bures-1,2 i Vilnius från den tidigare
hyresgästen Uber som valt att lämna i förtid. Därtill har
ytterligare drygt 300 kvm hyrts ut till nya hyresgäster.
Eastnine har hyrt ut ytterligare drygt 600 kvm
kontorsyta i fastigheten Valdemara Centrs i Riga
till mjukvaru- och IT-bolaget Squalio, med
inflyttning i juni.
===== SIDA 5 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 5
Marknad
Hyresmarknaden för kontor är fortfarande aktiv på Eastnines marknader, inte minst i
Vilnius där vakansgraden sjönk och marknadshyrorna steg under kvartalet.
Transaktionsmarknaden däremot har bromsat in ordentligt i både Baltikum och Polen.
Marknadsutveckling
Bankoro blossade upp i USA och Europa under kvartalet
efter ett antal bankkonkurser och bankövertaganden.
Situationen har dock stabiliserats, även om följden möjligen
kan bli att centralbanker går något försiktigare fram med
fortsatta räntehöjningar än tidigare förutspått. Trots
positiva tendenser är inflationstakten i eurozonen
fortfarande på mycket höga nivåer, framför allt sett till den
viktiga kärninflationen. Femårsswappen, som är kostnaden
för att binda räntan på ett femårigt lån och reflekterar
marknadens ränteförväntning, fortsatte i eurozonen att röra
sig runt en nivå på 3,20 procent under kvartalet, jämfört
med runt nollstrecket för omkring fem kvartal sedan.
Hyresmarknad
Trots allt sämre konjunkturutsikter och en hög grad av
projektfärdigställanden sjönk vakansgraden i Vilnius
ytterligare under kvartalet, den här gången från 7,6 procent
till 6,9 procent. Mer än 50 000 kvm ny kontorsyta adderades
till marknaden under kvartalet, främst i Cyber City, ett nytt
kontorskomplex för det litauiska cybersäkerhetsbolaget
Tesonet och beläget mitt emot Eastnines Uptown Park i den
dynamiska stadsdelen Naujamiestis. I Riga färdigställdes i
sin tur Gustavs, en kontorsfastighet belägen en bit norr om
stadskärnan och sedan tidigare fullt uthyrd till SEB för
bankens shared service-verksamhet i Lettland. Vakans-
graden i staden var oförändrad på runt 15 procent. I Poznan
var kontorsstocken oförändrad men vakansgraden ökade
något till runt 11 procent. I mitten av 2023 förväntas Skanska
färdigställa Nowy Rynek E, som kommer att addera cirka
28 000 kvm till marknaden. Därefter väntas nästa tillskott
till kontorsstocken i Poznan först 2025. Utvecklings-
aktiviteten är hög i både Riga och Vilnius.
Marknadshyrorna är stabila i Riga och Poznan. I Vilnius
fortsatte den stigande trenden, och hyresspannet för
kvalitetskontor ökade från 15,50-18,00 EUR per kvm och
månad till EUR 16,50-20,00 under kvartalet enligt Colliers.
De högre hyresnivåerna noteras framför allt i nya projekt,
medan äldre och sämre belägna fastigheter har allt större
svårigheter att både hyra ut och få betalt för sina lokaler.
Detsamma gäller i Riga och Poznan.
Transaktionsmarknad
Den högre räntenivån har bitit sig fast i transaktions-
marknaden alltmer för varje kvartal sedan inflations-
chocken. Under det första kvartalet 2023 var transaktions-
aktiviteten för kommersiella fastigheter begränsad i både
Baltikum och Polen. I Baltikum, där totalt 146 MEUR
investerades, var det kontorssegmentet som lockade mest
kapital. Den finska investeraren Titanium förvärvade Avia
Solutions nya kontor i närheten av Vilnius flygplats
samtidigt som PNB Banks tidigare bankkontor i centrala
Riga såldes till litauiska Norvelita.
Direktavkastningskraven för moderna kontorsfastigheter
i bra lägen var under kvartalet oförändrad i Poznan men steg
med cirka 25 punkter i både Vilnius och Riga, efter att i
Baltikum inte ha stigit i samma utsträckning som mer
likvida marknader under 2022. Avkastningskraven för
premiumkontor bedömdes i slutet av mars vara 5,50 procent
i Vilnius, 5,80 procent i Riga och 6,75 i Poznan, enligt Colliers
och JLL.
HYRESNIVÅ PREMIUMKONTOR
DIREKTAVKASTNING SKRAV PREMIUMKONTOR
0
2
4
6
8
10
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023
%
Riga Vilnius Poznan
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023
Hyresnivå
EUR/kvm/mån
Poznan Riga Vilnius
Källa: Colliers, JLL, Newsec
===== SIDA 6 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 6
Januari-mars 2023
Högsta driftnettot och förvaltningsresultatet för ett enskilt kvartal inleder 2023, trots
ökade räntekostnader. Negativa orealiserade värdeförändringar i fastighetsportföljen, till
följd av högre avkastningskrav, ger dock ett negativt resultat för perioden.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 45 procent under perioden till
9 051 TEUR (6 226), till följd av ett större fastighetsbestånd,
förbättrad uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra.
Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 12 procent.
Den genomsnittliga hyresnivån har ökat till 193 EUR per
kvm och år (183), framför allt efter hyresindexering under
första kvartalet 2023.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna har minskat med 7 procent till
-676 TEUR (-729). Fastighetskostnaderna har minskat, trots
större fastighetsbestånd och framför allt på grund av högre
uthyrningsgrad. En stor andel av kostnaderna för fastighets-
driften debiteras hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen.
Endast fastighetskostnader som ej faktureras hyresgästerna
ingår i Bolagets fastighetskostnader. Det innebär att
redovisade fastighetskostnader bland annat påverkas av
förändrad vakansgrad.
Driftnetto och förvaltningsresultat
Driftnettot ökade med 52 procent till 8 376 TEUR (5 497) och
överskottsgraden uppgick till 93 procent (88). Ökningen i
driftnettot är främst hänförligt till högre hyresintäkter och
lägre fastighetskostnader.
Centrala administrationskostnader uppgick till -908
TEUR (-1 019), bland annat på grund av lägre personal-
kostnader. Räntekostnaderna har ökat till -2 895 TEUR
(-1 746) på grund av upptagande av nya lån i samband med
förvärv samt stigande räntenivå.
Förvaltningsresultatet ökade med 70 procent till 4 549
TEUR (2 680), motsvarande 0,20 EUR (0,12) per aktie.
Ökningen av förvaltningsresultatet förklaras främst av högre
driftnetto, samtidigt som ökade räntekostnader haft en
negativ påverkan på resultatet.
Resultat
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -18 115 TEUR
(-42 091), varav fastigheter var -16 811 TEUR (-34) och
derivat uppgick till -1 304 TEUR (2 287). Det var inga
orealiserade värdeförändringar i segmentet övriga
investeringar (-44 344 TEUR) under det första kvartalet.
Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till
444 TEUR (6 461). I posten ingår utdelning från MFG,
kostnader för avyttring av MFG samt betalning från East
Capital Baltic Property Fund II, för mer information se s.14.
Periodens resultat uppgick till -11 708 TEUR (-33 246) och
periodens totalresultat till -11 486 TEUR (-33 246).
Segmentsrapportering
Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om
4 397 TEUR (3 883) och ett resultat för perioden om -7 757
TEUR (4 846). För Fastigheter i Lettland uppgick
förvaltningsresultatet till 445 TEUR (424) och periodens
resultat till -2 912 TEUR (1 418). Fastigheter i Polen
genererade ett förvaltningsresultat om 1 234 TEUR (-) och
periodens resultat var 44 TEUR (-). För segmentet Övriga
investeringar uppgick periodens resultat till 444 TEUR
(-37 883), varav realiserade värdeförändringar och erhållna
utdelningar uppgick till 444 TEUR (6 461). Det var inga
orealiserade värdeförändringar (-44 344 TEUR) under det
första kvartalet. Ej allokerade centrala administrations-
kostnader, räntekostnader och andra finansiella intäkter och
kostnader uppgick till -1 527 TEUR (-1 627).
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETER
-20 000
-10 000
0
10 000
20 000
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
TEUR
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
TEUR
Hyresintäkter Förvaltningsresultat
===== SIDA 7 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 7
Resultat och finansiell ställning i sammandrag
Sammandrag, TEUR
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Hyresintäkter 9 051 6 226
Fastighetskostnader -676 -729
Driftnetto 8 376 5 497
Centrala administrationskostnader -908 -1 019
Finansiella intäkter/kostnader -2 919 -1 797
Förvaltningsresultat 4 549 2 680
Orealiserade värdeförändringar -18 115 -42 091
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 444 6 461
Aktuell/uppskjuten skatt 1 414 -296
Periodens resultat -11 708 -33 246
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 222 -
Periodens totalresultat -11 486 -33 246
Sammandrag, TEUR
2023
31 mar
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222
Derivatinstrument 9 718 11 022
Övriga tillgångar 7 765 7 055
Likvida medel 18 739 19 820
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 193 355 193 355
SUMMA TILLGÅNGAR 819 499 837 474
EGET KAPITAL & SKULDER
Eget kapital 467 042 478 508
Räntebärande skulder 324 554 326 882
Uppskjuten skatteskuld 17 288 18 788
Övriga skulder 10 615 13 296
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 819 499 837 474
Resultat fördelat per segment i sammandrag
TEUR
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Fastigheter i Litauen
Förvaltningsresultat 4 397 3 883
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -12 695 -754
Orealiserade värdeförändringar i derivat -822 2 013
Aktuell/uppskjuten skatt 1 363 -296
Resultat Fastigheter i Litauen -7 757 4 846
Fastigheter i Lettland
Förvaltningsresultat 445 424
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 305 721
Orealiserade värdeförändringar i derivat -52 274
Aktuell/uppskjuten skatt 0 -
Resultat Fastigheter i Lettland -2 912 1 418
Fastigheter i Polen
Förvaltningsresultat 1 234 -
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -811 -
Orealiserade värdeförändringar i derivat -430 -
Aktuell/uppskjuten skatt 51 -
Resultat Fastigheter i Polen 44 -
Övriga investeringar
Orealiserade värdeförändringar - -44 344
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 444 6 461
Resultat Övriga investeringar 444 -37 883
Ofördelat
Central administration och övriga rörelsekostnader -748 -1 019
Ej allokerat finansnetto -779 -608
Resultat Ofördelat -1 527 -1 627
Periodens resultat -11 708 -33 246
===== SIDA 8 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 8
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
0
1
2
3
4
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
31%
22%17%
10%
6%
14%
SEB BerlinHyp Swedbank
OP Bank Luminor Obligation
62,7
133,9
35,2
8,4
84,4
108,6
41,0
55,0
21,3
7,0
91,6
Rörlig 2023 2024 2025 2026 2027
0
35
70
105
140
MEUR
Förfall lånat kapital Förfall räntebindning
25
50
75
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
%
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettobelåningsgrad
Soliditet
1 Inklusive amortering.
Finansiering
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital,
banklån samt obligationslån. Eastnine har fastställt
riskbegränsande mått för finansieringen som innebär att
nettobelåningsgraden för fastigheter inte ska överstiga 60
procent och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent.
Nettobelåningsgraden för fastigheter uppgick till 52 procent
(51) vid periodens slut. Ökningen beror på att fastighets-
värdet sjunkit. Soliditeten uppgick till 57 procent (57).
Eget kapital uppgick till 467 042 TEUR (478 508) och
räntebärande skulder till 324 554 TEUR (326 882), varav
obligationen utgjorde 45 000 TEUR (45 000). Grön
finansiering utgjorde 64 procent (64) av total räntebärande
skuld. Inga nya krediter har upptagits under perioden.
Outnyttjad checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR
(3 000).
Genomsnittlig räntenivå uppgick till 3,8 procent (3,4),
genomsnittlig räntebindningstid till 1,7 år (1,8) och den
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,1 år (2,3).
Samtliga räntebärande skulder, förutom den outnyttjade
checkräkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot
Euribor 3M alternativt 6M. 67 procent (71) av total ränte-
bärande skuld har räntesäkrats genom derivat.
Under perioden har skulderna amorterats med 2 328
TEUR. Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till
8 301 TEUR (8 310) vid periodens slut, motsvarande 2,6
procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat
bestod av 215 982 TEUR (230 679) i ränteswappar, med
följande förfall: 19 procent 2023, 26 procent 2024, 10 procent
2025, 3 procent 2026 och 42 procent 2027. Derivaten
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet
på derivaten uppgick till 9 718 TEUR (11 022). Vid löptidens
slut är värdet på derivaten alltid noll.
NYCKELTAL FÖR OBLIGATION
2023
31 mar
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52
Räntetäckningsgrad proforma, ggr 2,40
Skatt
Periodens skattekostnad uppgick till 1 414 TEUR (-296),
varav skatt i Litauen var 1 363 TEUR, i Lettland mindre än
1 TEUR samt i Polen 51 TEUR. Aktuell skatt, i sin helhet
hänförligt till Polen, uppgick till -90 TEUR. Den uppskjutna
skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan
fastigheternas bokförda och skattemässiga värden samt
skattemässiga underskott.
Substansvärde och eget kapital per aktie
Långsiktigt substansvärde per aktie var 21,4 EUR (21,9) vid
periodens slut, motsvarande 241 SEK per aktie (243). Eget
kapital per aktie var 21,0 EUR (21,5), motsvarande 237 SEK
per aktie (240).
Kassaflöde
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i
rörelsekapitalet uppgick till 4 905 TEUR (9 187) under
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -1 805 TEUR
(-2 402). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick
till -224 TEUR (13 441) och från finansieringsverksamheten
till -3 951 TEUR (18 054). Periodens kassaflöde uppgick till
-1 075 TEUR (38 280) och periodens valutakursdifferens till
-6 TEUR (25). Likvida medel vid periodens slut var 18 739
TEUR (19 820).
NETTOBELÅNINGSGRAD OCH SOLIDITET FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULD
FÖRFALLOSTRUKTUR SKULD1 OCH RÄNTA
RÄNTENIVÅ SAMT BINDNINGSTID
===== SIDA 9 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 9
Fastighetsbestånd
Fastighetsvärdet har under första kvartalet sjunkit till 590 MEUR, efter bland annat negativ
orealiserad värdeförändring om 16,8 MEUR, motsvarande 2,8 procent. Värdeförändringen
beror framför allt på högre avkastningskrav i värderingarna, vilka i genomsnitt steg med
0,3 procentenheter till 5,9 procent.
Fastighetsportfölj
Per den sista mars 2023 bestod Eastnines fastighetsportfölj
av 13 moderna kontorsfastigheter och en utvecklings-
fastighet med ett sammanlagt marknadsvärde om 590
MEUR. Fastigheterna, med en total uthyrningsbar yta om
183 000 kvm, är belägna i Riga, Poznan och Vilnius.
Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan
och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för
service och handel.
Den ekonomiska uthyrningsgraden har under perioden
stigit till 96,6 procent (96,3) och den areamässiga
uthyrningsgraden till 96,1 procent (96,0). Hyresvärdet har
ökat till 37,8 MEUR (35,7), huvudsakligen till följd av
hyresindexering. Överskottsgraden har förbättrats och
ökade under perioden till 93 procent, att jämföra med 92
procent vid årsskiftet. Fastighetsbeståndets genomsnittliga
ålder, exklusive byggnader på utvecklingsprojektet Kimmel,
var 9,0 år (8,8) vid periodens slut.
Vilnius
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och
hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden:
det centrala affärsdistriktet, vid parlamentskvarteret och i
det spännande utvecklingsområdet nära centralstationen. I
det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan
Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris,
återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor.
Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-
fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter
Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown
Park är beläget i ett område med flera nybyggnationer, nära
centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna.
Vid utgången av första kvartalet uppgick Eastnines
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 121 200
kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under
perioden ökat till 24,8 MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var
391,5 MEUR (403,7) vid periodens slut.
Riga
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett
antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är
belägna centralt i staden, längs en av stadens viktigaste
gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan
Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta
uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara fyra
procents marknadsandel av kontorsmarknaden i staden.
Hyresvärdet uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Fastighetsvärdet
inklusive projektfastigheter uppgick, vid periodens slut, till
78,3 MEUR (81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3
MEUR (12,3).
Poznan
I Polens femte största stad, Poznan, återfinns Eastnines
kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i
Poznans affärsområde, nära både centralstationen och
Gamla stan. Vid utgången av första kvartalet uppgick
Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm,
vilket bedöms motsvara sex procents marknadsandel av
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,3
MEUR (7,5) och fastighetsvärdet uppgick till 120,1 MEUR
(120,9) vid periodens slut.
FASTIGHETSBESTÅND
Uthyrningsbar yta, kvm
Stad Kontor
Handel och
service Övrigt Total yta
Vakant yta,
kvm
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Fastighets-
värde, MEUR
Andel av
värde, %
Vilnius 117 380 3 326 506 121 212 3 797 97,6 391,5 67
Riga 20 007 2 475 25 22 507 3 321 85,8 78,3 13
Poznan 38 417 576 265 39 258 - 100,0 120,1 20
Totalt 175 804 6 377 796 182 977 7 118 96,6 589,9 100
===== SIDA 10 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 10
96%
4% <1%
Kontor
Handel och
service
Övrigt67%
13%
20%
Vilnius
Riga
Poznan
Fastighetsutveckling
Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings-
projekt, som samtliga har pausats på grund av höga
konstruktionskostnader och större osäkerhet för
nyproduktion.
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i
direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas
Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta.
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala
Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta.
På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius
centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny
kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta
cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.
Värdeförändringar fastigheter
Fastigheternas värde minskade under kvartalet till 589,9
MEUR (606,2), varav investeringar i befintliga fastigheter
tillförde 0,5 MEUR samtidigt som orealiserade värde-
förändringar minskade värdet med 16,8 MEUR,
motsvarande 2,8 procent. Både högre marknadshyror och
hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighets-
värdet, samtidigt som ökat avkastningskrav har haft motsatt
effekt. Det vägda avkastningskravet har ökat med 0,3
procentenheter till 5,9 procent (5,6).
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet
Inga förvärv har skett under kvartalet. Investeringar i
befintliga fastigheter har till största del avsett investeringar
för befintliga och nya hyresgäster.
FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING, TEUR
2023
jan-mar
2022
jan-dec
Fastighetsvärde vid årets början 606 222 469 817
Fastighetsförvärv - 120 906
Investeringar i befintliga fastigheter 511 6 116
Orealiserade värdeförändringar -16 811 9 383
Fastighetsvärde vid periodens/årets slut 589 922 606 222
FASTIGHETS VÄRDE PER STAD
LOKALYTA PER KATEGORI
Under kvartalet har IT-bolaget Novian hyrt drygt 300 kvm
kontorsyta i Eastnines fastighet Vertas-2 i Vilnius, med
inflyttning i maj 2023.
===== SIDA 11 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 11
75
80
85
90
95
100
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
30
40
50
60
70
160
320
480
640
2021
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR
Nettobelåningsgrad fastigheter, %
Moderna kontor och långsiktiga relationer
Kontoret är en del av företagets varumärke och en
mötesplats där företagets och människors värderingar ska
samspela. Eastnine erbjuder flexibla och moderna kontor i
centrala lägen till hyresgäster där inomhusmiljö, arbets-
klimat, bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt.
Lokalerna utformas efter hyresgästernas behov och identitet
och i merparten av fastigheterna finns reception, tillgång till
caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och
cykel. För att möta efterfrågan på hållbara och effektiva
kontorslösningar arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets-
certifiering av kontorsbyggnader samt gröna hyresavtal,
med målet om att minska fastigheternas miljöpåverkan.
Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga
och värdeskapande relationer. Samarbete, engagemang och
hög servicegrad är ledord när det kommer till hyresgäst-
relaterade frågor, med målsättning att våra hyresgäster ska
ha en så bra upplevelse som möjligt i våra byggnader.
Eastnine arrangerar regelbundet olika aktiviteter för att
främja en hälsosam livsstil och skapa trevlig stämning kring
kontoret.
Att vara hyresgäst hos Eastnine
I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tids-
begränsade, vilket innebär att hyresavtal upphör till
avflyttning om ingen ny överenskommelse sker. En förläng-
ning av hyresavtal kräver därmed en aktiv förhandling från
båda parterna. Hyresavtalen kan dock innehålla klausuler
som innebär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första
rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en
prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. I avtal kan det även
förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att avbryta
avtalet i förtid. Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara
lyhörd mot hyresgästerna och inbjuder till kontinuerlig
dialog för att diskutera det framtida lokalbehovet.
Hyresavtal och årshyror
Kontrakterade årshyror uppgick till 36,6 MEUR vid
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största
hyresgästerna utgjorde 60 procent. Den genomsnittliga
återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,2
år.
Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga årshyran
för lokaler till 193 EUR per kvm. I Litauen var den
genomsnittliga årshyran 192 EUR per kvm, i Lettland 185
EUR per kvm och i Polen 201 EUR per kvm. Totala hyres-
intäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden,
uppgick till 155,0 MEUR, varav 39,1 MEUR förfaller år 2027
eller senare. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga
kontorslokaler. Som säkerhet erhåller Eastnine, från
hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i deposition i
samband med tecknandet av hyresavtalet.
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut
Nettouthyrningen under första kvartalet, d. v. s. tecknade
avtal minus uppsagda avtal, uppgick till 279 kvm,
motsvarande årshyror om 65 TEUR. Den genomsnittliga
årshyran för nytecknade avtal under första kvartalet uppgick
till 209 EUR per kvm och omförhandling av hyresavtal har
skett till 189 EUR i årshyra per kvm. Av nettouthyrningen
kvarstod cirka 2 900 kvm för inflyttning efter periodens
utgång, och cirka 4 600 kvm för avflyttning.
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Hyresgäst
Årshyra,
TEUR1
Andel av kontrakterad
årshyra, %
Kvm
Allegro 5 676 16 26 283
Danske Bank 4 973 14 26 588
Telia 3 044 8 15 952
Swedbank 2 033 6 11 266
Vinted 1 878 5 9 605
Rockwool 1 421 4 6 870
Twoday 807 2 3 908
Citco 747 2 3 009
Wargaming 692 2 2 838
Invalda Technology Group 543 1 2 859
Totalt 21 814 60 109 177
1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD O CH ÖVERSKOTTSGRAD
FASTIGHETSVÄRDE OCH NETTOBELÅNINGSGRAD
===== SIDA 12 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 12
Marknadsvärde fastighetsbeståndet
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering
sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod
av certifierat värderingsinstitut.
Marknadsvärdet har minskat till 589,9 MEUR (606,2)
vid periodens slut. Investeringar i befintliga fastigheter
tillförde 0,5 MEUR, samtidigt som orealiserade värde-
förändringar minskade fastighetsvärdet med -16,8 MEUR,
motsvarande 2,8 procent.
För mer information om värderingsmodell, antaganden
och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10
(Förvaltningsfastigheter).
Värderingsmetod och utförande
Värderingsmodellen baseras på nuvärdesberäknade
kassaflöden under en fem- eller tioårig kalkylperiod med
tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens
slut. Kassaflödesberäkningar med längre kalkylperiod än
fem år tillämpas normalt på fastigheter med endast en eller
ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där kassaflödet är
mer förutsägbart. För förvärvade fastigheter bedöms
marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden om
ingen annan information föreligger vid värderings-
tidpunkten. För utvecklingsfastigheter där osäkerhet över
totalkostnaden föreligger och där framtida hyresavtal
saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda
kostnader om ingen övrig information föreligger vid
värderingstidpunkten. Externvärderingarna är utförda i
enlighet med internationell värderingsstandard (IVS 2020).
Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av
fastigheterna på plats. Externvärderingarna har i första
kvartalet utförts av Colliers International Advisors och
Newsec.
Fastigheternas framtida kassaflöden under kalkyl-
perioden beräknas enligt följande modell:
+ Hyresintäkter inklusive hyrestillägg
- Driftkostnader
- Underhållskostnader
Summa driftnetto
- Avdrag för investeringar
Summa kassaflöde
Värderingsantaganden
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både
observerbara, och icke observerbara, indata.
• Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och
investeringar samt aktuell inflation.
• Icke observerbara data: Inkluderar bland annat direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation,
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.
Icke observerbara data i värderingsmodellen
Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i
genomsnitt till 15,9 EUR per kvm (15,5). Den långsiktiga
inflationen för marknadshyror har bedömts till 2,0 procent
(2,0). Långsiktig vakansgrad är upptagen till i genomsnitt
4,5 procent (4,5). Det vägda direktavkastningskravet var 5,9
procent (5,6) och den vägda kalkylräntan ökade till 7,9
procent (7,6).
VÄRDERINGSANTAGANDEN
2023
31 mar
2022
31 dec
Genomsnittlig marknadshyra,
EUR/kvm/månad 15,9 15,5
Genomsnittliga fastighetsinvesteringar, % av
hyresintäkter 2,8 2,8
Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 160-250 160-250
Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5
Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,0 2,0
Vägt direktavkastningskrav, % 5,9 5,6
Vägd kalkylränta, % 7,9 7,6
HYRESVÄRDE OCH EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Lokalyta per kategori Kvm Hyresvärde, MEUR
Kontor 175 803 34,1 194 96,9
Handel och service 6 377 1,2 188 92,2
Parkering - 2,2 - 95,2
Övrigt1 797 0,3 120 92,3
Summa 182 977 37,8 194 96,6
1Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering.
===== SIDA 13 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 13
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva
Bolagets aktuella intjäning per 31 mars 2023.
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för
kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som
visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna
förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd
som föreligger på balansdagen.
Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal men
innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling
av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på
följande antaganden om intäkter och kostnader:
• Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på
balansdagen.
• Fastighetskostnader (avrundade) utgörs av en
bedömning av driftkostnader, underhållsåtgärder,
fastighetsskatt, tomträttsavgäld samt kostnader för
fastighetsadministration.
• Kostnader för central administration (avrundade) har
beräknats utifrån befintlig organisation och aktuellt
fastighetsbestånd på balansdagen.
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande
skulder på balansdagen och den genomsnittliga
räntenivån. Andra finansiella intäkter och kostnader
(avrundade) har beräknats på utfall vid periodens
utgång.
Kommentarer intjäningsförmåga
• Hyresvärde och hyresintäkter har ökat, framför allt som
en följd av hyresindexering under första kvartalet.
• Lägre vakansgrad har minskat vakansvärdet.
• Centala administrationskostnader har minskat på
grund av lägre personalkostnader.
• Räntekostnaderna har ökat till följd av högre räntenivå.
• Förvaltningsresultatet har ökat, huvudsakligen på
grund av hyresindexeringen.
• Den framåtriktade direktavkastningsnivån stiger, som
en effekt av förbättrat driftnetto i kombination med
lägre fastighetsvärde.
Aktuell intjäningsförmåga, TEUR
2023
31 mar
2022
31 dec Förändring, %
Hyresvärde 37 829 35 725 +6
Avgår vakansvärde -1 269 -1 308 -3
Summa hyresintäkter 36 560 34 417 +6
Fastighetskostnader -2 900 -2 900 0
Driftnetto 33 660 31 517 +7
Centrala administrationskostnader -3 800 -4 050 -6
Räntekostnader -12 253 -11 035 +11
Andra finansiella intäkter och kostnader -260 -400 -35
Förvaltningsresultat 17 347 16 032 +8
Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga
2023
31 mar
2022
31 dec
Förändring,
enhet
Överskottsgrad, % 92 92 0
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 -0,1
Skuldkvot, ggr 10,9 11,9 -1,0
Genomsnittlig räntenivå, % 3,8 3,4 +0,4
Framåtriktad direktavkastning, % 5,7 5,2 +0,5
Framåtriktad direktavkastning, exklusive utvecklingsfastigheter, % 5,8 5,3 +0,5
Förvaltningsfastigheter, TEUR 589 922 606 222 -16 300
===== SIDA 14 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 14
23,6%
MFG
Övriga investeringar
Under första kvartalet sades försäljningsavtalet avseende MFG-innehavet upp. Vid
periodens slut är innehavet i MFG upptaget till oförändrat värde om 193 MEUR. Under
kvartalet har Eastnine erhållit 298 TEUR i samband med avvecklingen av East Capital Baltic
Property Fund II. Återstående innehav är värderat till noll.
Melon Fashion Group
MFG är en av de ledande aktörerna i den ryska mode-
industrin med en affärsmodell som baseras på inhouse-
design med produktion i Asien. Butiksnätverket bestod vid
utgången av första kvartalet av totalt 879 butiker (867),
varav 219 (224) utgjordes av franchise. MFG driver
varumärkena Befree, Zarina, Love Republic och Sela, riktade
till olika målgrupper. Under året kommer bolaget att starta
det nya varumärket Idol.
Perioden januari-mars 2023
MFG uppvisade en positiv försäljningsutveckling och en
förbättrad lönsamhet det första kvartalet 2023, där
försäljningen ökade med 48 procent till 11,1 miljarder RUB
(7,6) baserat på preliminär resultatredovisning. EBITDA
ökade med 109 procent till 2,6 miljarder RUB (1,3). EBITDA-
marginalen var 23,5 procent (16,6). Försäljning via e-handel
uppgick till 33 procent (34) av total försäljning. MFG har
fortsatt god likviditet.
Avtal om försäljning av MFG-innehav
Eastnines avtal om försäljning av hela aktieinnehavet i MFG
för cirka 193 MEUR till det ryska börsnoterade investment-
bolaget Sistema PJSFC, och som ingicks i oktober 2022, sades
upp gemensamt av båda parter i mars 2023. Det tidigare
överenskomna försäljningspriset utgjorde Eastnines
bokförda värde på innehavet vid 2022 års slut. Värdet på
innehavet bedöms vara oförändrat vid slutet av mars 2023,
då prisnivån i de försäljningsdiskussioner som förs med
potentiella köpare är i nivå med det tidigare överenskomna
försäljningspriset i euro. Värdet stöds även av den tidigare
kassaflödesmodell som Eastnine använt vid värdering av
MFG. Eastnine äger cirka 36 procent av MFG och innehavet
är obelånat.
Realiserad värdeförändring under perioden uppgick till
146 TEUR varav utdelning under perioden erhållits med 167
TEUR (6 461) och kostnader för avyttringen belastat
värdeförändringen med -21 TEUR. Totalavkastning för
innehavet uppgick till 0,1 procent (-31,1).
MFG
Nyckeltal Eastnines innehav
2023
jan-mar
2022
jan-mar
Orealiserad värdeförändring, TEUR - -44 363
Realiserad värdeförändring och utdelning, TEUR 146 6 461
Totalavkastning, % 0,1 -31,1
MFG
Nyckeltal Eastnines innehav
2023
31 mar
2022
31 dec
Eastnines andel, % 36 36
Verkligt värde, Eastnines andel, TEUR 193 355 193 355
Andel av Eastnines tillgångar, % 23,6 23,1
MFG-INNEHAVETS ANDEL AV EASTNINES TILLGÅNGAR
RUBELKURS
East Capital Baltic Property Fund II
ECBPF2 är under avveckling efter att samtliga tillgångar i
fonden har avyttrats. Eastnine har under kvartalet erhållit en
betalning från East Capital Baltic Property Fund II om 298
TEUR. Återstående fondinnehav är värderat till noll.
0
20
40
60
80
100
22-03-31 22-06-30 22-09-30 22-12-31 23-03-31
RUB/EUR
===== SIDA 15 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 15
Övrig info och redovisningsprinciper
Allmän information
Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt
aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat
säte i Stockholm. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas
av helägda dotterbolag i Eastnine-koncernens respektive
verksamhetsland. Vid periodens slut hade Eastnine-
koncernen 23 heltidsanställda, varav nio var anställda på
huvudkontoret i Stockholm, nio i Vilnius och fem i Riga.
Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar perioden
januari-mars 2023. Alla belopp är i tusental euro om inget
annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Risker och osäkerhetsfaktorer
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer,
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och
valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver
verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i
konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för
värdeförändringar på både fastigheter som icke
fastighetsrelaterade innehav kan påverka Eastnines
verksamhet.
Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och
därmed påverkat lönsamheten negativt. Allmänt försvagade
ekonomiska utsikter, med ökad risk för lågkonjunktur kan ge
effekter på hyresgästers betalningsförmåga och efterfrågan
på kontor. Det finns risk för negativa värdeförändringar för
förvaltningsfastigheter, vilka redovisas i resultaträkningen.
Data och bedömningar kan vara felaktiga och förut-
sättningar kan ändras med värdeförändringar som följd.
Innehavet i MFG innebär exponering mot Ryssland. Att
risken i ryska placeringar är betydande har visat sig efter
Rysslands invasion av Ukraina. För mer information se s. 14.
En redogörelse för Eastnines största risker finns i
Bolagets årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell
marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5.
Moderbolaget
Periodens resultat uppgick till -16 TEUR (-38 030).
Resultatet inkluderar erhållen utdelning från MFG om totalt
167 TEUR (6 461). För moderbolagets resultat- och
balansräkning, se s. 25.
Utdelning
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 3,40 SEK/aktie
(3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen om vardera
0,85 SEK/aktie. Utdelningsförslaget utgjorde 51 procent av
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, beräknat på
valutakurs vid årsskiftet. Årsstämman 2023 hålls den 3 maj
2023, kl 15.30.
Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet
förnyad högstanivå, Platinum, inom det globala
certifieringssystemet LEED.
===== SIDA 16 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 16
Hållbarhet
Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Eastnines
målsättning är att 100 procent av certifieringsbar yta ska
vara certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent. Nedan redogörs för hållbarhetsupplysningar för
perioden. En mer detaljerad beskrivning om Bolagets
huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål, GRI-indikatorer, finns i
årsredovisning 2022.
Hållbarhetsupplysningar under perioden:
• Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet
förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig
byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som
tidigare.
• Vid periodens slut var 94 procent (94) av fastighetsytan
miljöcertifierad
1 med minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid
periodens slut till 6 procent av fastighetsytan.
• Andelen gröna hyresavtal uppgår till 68 procent (68).
• Grön finansiering utgör 64 procent (64) av
räntebärande skulder.
Redovisningsprinciper
Redovisningen har upprättats i enlighet med International
Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av
International Accounting Standards Board (”IASB”) i den
lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning
inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande
redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings-
principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34
Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).
Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder
är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som
tillämpades i årsredovisningen för år 2022.
Delårsrapporten ska läsas tillsammans med
årsredovisningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee,
bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller
finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS
40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning
Innehavet i MFG är värderat till samma belopp i euro som i
årsredovisningen 2022. Värderingen baseras på att
pågående försäljningsdiskussioner ligger på samma prisnivå
som i det tidigare, och numera uppsagda, försäljningsavtalet
som låg till grund för värderingen vid årsskiftet.
Räntebärande skulder
Eastnines skulder till kreditinstitut och obligations-
innehavare har värderats till upplupet anskaffningsvärde.
Derivat
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2
i IFRS 13.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2,
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper,
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den
senaste årsredovisningen.
Segmentsrapportering
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på
följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i
Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.
Närstående
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid
periodens slut, 30 procent (30) av rösterna i Bolaget.
Viktiga händelser efter periodens slut
Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut.
1 Miljöcertifierad fastighetsyta avser yta som är certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent, i förhållande till total yta, exklusive fastigheten Kimmel som väntas bli
föremål för omfattande projektutveckling.
===== SIDA 17 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 17
Vd:s intygande
Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten januari-mars 2023 ger en rättvisande översikt över utvecklingen av
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och koncernen står inför.
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor.
Stockholm den 3 maj 2023
Kestutis Sasnauskas
Vd
===== SIDA 18 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 18
Aktien
Sedan årsskiftet har Eastnines börskurs fallit med 17 procent. Sektorindex OMX Stockholm
Real Estate GI sjönk 5 procent under samma period. Det långsiktiga substansvärdet per
aktie är i princip oförändrat sedan årsskiftet och uppgick till 241 SEK.
Kursutveckling och omsättning
Under 2023 har Eastnines börskurs sjunkit med 17 procent
och uppgick vid utgången av första kvartalet till 100,0 SEK
(120,8). Den högsta stängningskursen uppmättes den 13
februari med 131,4 SEK och den lägsta stängningskursen på
93,4 SEK noterades den 28 mars.
Eastnines börsvärde uppgick vid utgången av mars till 2,2
miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen
på Nasdaq uppgick till 11 455 aktier (11 997) under året. Free
float1 uppgick till 44,9 procent (44,8).
Substansvärde
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har minskat
marginellt under årets tre första månader och uppgår vid
periodens slut till 241 SEK (243), en skillnad på 2 SEK sedan
årsskiftet. Värdet i euro har minskat med 0,5 EUR till 21,4
EUR (21,9). Eget kapital per aktie har minskat med 3 SEK till
237 SEK (240). Värdet i euro har minskat med 0,5 EUR till
21,0 EUR (21,5).
Orealiserad värdeförändring avseende fastigheter
minskade, och förvaltningsresultatet ökade, substansvärdet
per aktie under kvartalet. Den långsiktiga substansrabatten
har ökat under perioden och uppgick per den sista mars
2023 till 59 procent (50).
AKTIEKURS OCH SUBSTANSVÄRDE NYCKELTAL
AKTIEKURS JAN -MAR 2023
Data per aktie
2023
31 mar
2022
31 dec
Eget kapital, EUR 21,0 21,5
Långsiktigt substansvärde, EUR 21,4 21,9
Aktiekurs, EUR 8,9 10,9
Eget kapital, SEK 237 240
Långsiktigt substansvärde, SEK 241 243
Aktiekurs, SEK 100,0 120,8
-60
-30
0
30
60
0
65
130
195
260
2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
1 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.
Källa: Modular Finance.
80
90
100
110
120
130
140
150
160
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
===== SIDA 19 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 19
Antal aktier
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap,
sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB
(publ) uppgick till 22 370 261 vid periodens slut. Justerat för
återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till
22 207 746.
Antalet kända aktieägare var vid periodens slut 5 586
(5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier
Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio
procent av totalt antal aktier i Bolaget. Andelen aktier i
svensk ägo uppgick till 80,0 procent (80,0).
Återköp
Per 31 mars 2023 hade Bolaget 162 515 återköpta aktier i eget
förvar, motsvarande cirka 0,7 procent av totalt antal aktier.
Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines
långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädnings-
effekten, av återköpta aktier som vid periodens slut bedöms
komma att användas till gällande LTIP, redovisas för
nyckeltalet resultat per aktie. Vid årsstämman 2022 erhöll
styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier,
med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid
var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i
Bolaget.
Utdelning
Årsstämman 2022, som hölls den 26 april 2022, fastställde
en utdelning om 3,00 SEK per aktie, vilket utgjorde cirka 68
procent av Eastnines förvaltningsresultat för helåret 2021.
Utdelningen fördelades jämnt på fyra kvartal, varav den sista
utbetalningen gjordes i januari 2023.
Styrelsen har föreslagit för årsstämman 2023 en
utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis
vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelnings-
förslaget utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter
aktuell skatt.
Årsstämma
Årsstämma 2023 hålls den 3 maj 2023, kl. 15:30 i Stockholm.
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MARS 2023
Aktieägare Antal aktier %
Förändring 2023
%-enheter
Peter Elam Håkansson1 5 790 370 25,9 0,0
Bonnier Fastigheter Invest AB 3 060 450 13,7 0,0
Arbona AB (publ) 2 240 328 10,0 0,0
Kestutis Sasnauskas1 962 110 4,3 0,0
Lazard Asset Management 866 955 3,9 0,0
Patrik Brummer1 832 930 3,7 0,0
Avanza Pension 514 475 2,3 0,0
Karine Hirn1 411 288 1,8 0,0
Nordnet Pensionsförsäkring 406 386 1,8 0,0
Dimensional Fund Advisors 338 111 1,5 0,0
Staffan Malmer 264 715 1,2 +0,1
CARN Capital 253 183 1,1 0,0
Gustaf Hermelin 208 000 0,9 0,0
Albin Rosengren 204 348 0,9 0,0
Jacob Grapengiesser 167 861 0,8 0,0
15 största 16 521 510 73,9 +0,1
Eastnine AB (återköpta aktier) 162 515 0,7 0,0
Övriga 5 686 236 25,4 -0,1
Totalt 22 370 261 100,0 0,0
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.
===== SIDA 20 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 20
Finansiella rapporter
i sammandrag
Eastnines fastighet Nowy Rynek D, belägen i Poznan, Polen.
===== SIDA 21 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
21
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter 9 051 6 226 30 299 33 124
Fastighetskostnader -676 -729 -2 812 -2 759
Driftnetto 8 376 5 497 27 487 30 366
Centrala administrationskostnader -908 -1 019 -4 224 -4 113
Räntekostnader -2 895 -1 746 -9 374 -10 523
Andra finansiella intäkter och kostnader -23 -51 -476 -448
Förvaltningsresultat 4 549 2 680 13 413 15 282
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -16 811 -34 9 383 -7 395
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -44 344 70 789 115 133
Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 304 2 287 12 417 8 826
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 444 6 461 7 075 1 058
Resultat före skatt -13 122 -32 950 113 076 132 904
Aktuell skatt -90 - -209 -299
Uppskjuten skatt 1 504 -296 -4 307 -2 507
Periodens/årets resultat1 -11 708 -33 246 108 560 130 098
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 222 - 147 369
Periodens/årets totalresultat1 -11 486 -33 246 108 707 130 467
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 208 22 208 22 208 22 208
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 208 22 208 22 208 22 198
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 217 22 208 22 226 22 200
Resultat per aktie före utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,89 5,86
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,88 5,86
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2022
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 471 196
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 206 2 234 1 927
Derivatinstrument 8 919 10 037 892
Långfristiga värdepappersinnehav - - 77 467
Övriga anläggningstillgångar 174 263 337
Summa anläggningstillgångar 601 221 618 756 551 819
Kortfristiga värdepappersinnehav - - 4 172
Övriga omsättningstillgångar 6 184 5 543 3 720
Likvida medel 18 739 19 820 67 505
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 193 355 193 355 -
Summa omsättningstillgångar 218 278 218 718 75 398
SUMMA TILLGÅNGAR 819 499 837 474 627 217
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 467 042 478 508 342 766
Räntebärande skulder 261 847 263 552 253 634
Uppskjuten skatteskuld 17 288 18 788 14 760
Leasingskuld 2 188 2 216 1 909
Övriga långfristiga skulder 2 962 3 037 2 565
Summa långfristiga skulder 284 284 287 594 272 868
Räntebärande skulder 62 707 63 330 7 162
Övriga kortfristiga skulder 5 466 8 043 4 420
Summa kortfristiga skulder 68 173 71 373 11 582
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 819 499 837 474 627 217
1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
===== SIDA 22 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
22
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Reserv
omräknings-
differenser
Balanserad
vinst eller
förlust
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 - 120 766 375 994
Resultat 1 januari-31 mars - - - -33 246 -33 246
Långsiktigt incitamentsprogram - 19 - - 19
Utgående eget kapital 31 mars 2022 3 660 251 586 - 87 520 342 766
Resultat 1 april-31 december - - - 141 806 141 806
Övrigt totalresultat 1 april-31 december - - 147 - 147
Utdelning till aktieägarna - -6 377 - - -6 377
Långsiktigt incitamentsprogram - 166 - - 166
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-31 mars - - - -11 708 -11 708
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - 222 - 222
Långsiktigt incitamentsprogram - 20 - - 20
Utgående eget kapital 31 mars 2023 3 660 245 395 369 217 618 467 042
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -13 122 -32 950 113 076 132 904
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 18 117 42 137 -92 608 -116 628
Betald inkomstskatt -90 - -209 -299
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 4 905 9 187 20 259 15 977
Förändringar i kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -747 7 231 6 423 -1 555
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -1 058 -9 633 -7 132 1 443
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 100 6 785 19 550 15 865
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -511 -1 412 -6 116 -5 215
Förvärv av fastigheter - - -120 906 -120 906
Förvärv av inventarier -11 -22 -34 -23
Försäljning av övriga finansiella tillgångar 298 14 875 18 792 4 215
Kassaflöde från investeringsverksamheten -224 13 441 -108 264 -121 929
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån - 21 340 93 340 72 000
Amortering av lån -2 328 -1 628 -7 542 -8 242
Amortering av leasingskuld -28 -27 -104 -105
Utdelning till aktieägarna -1 594 -1 630 -6 413 -6 377
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 951 18 054 79 281 57 276
Periodens/årets kassaflöde -1 075 38 280 -9 434 -48 788
Likvida medel, ingående balans 19 820 29 201 29 201 67 505
Valutakursdifferenser i likvida medel -6 25 53 22
Likvida medel, utgående balans 18 739 67 505 19 820 18 739
NYCKELTAL
2023 2022 2022 2022/2023
jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Överskottsgrad, % 93 88 91 92
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,5 2,4 2,5
Avkastning på eget kapital, % -9,7 -37,0 25,4 32,2
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,14 0,31 0,88 0,71
Kassaflöde per aktie, EUR -0,05 1,72 -0,42 -2,20
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,20 0,12 0,60 0,69
Resultat per aktie före utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,89 5,86
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -1,50 4,88 5,86
===== SIDA 23 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
23
SEGMENTSRAPPORTERING
TEUR
1 jan–31 mar 2023
Hyresintäkter 5 962 1 000 2 089 - - 9 051
Fastighetskostnader -392 -249 -34 - - -676
Driftnetto 5 570 751 2 055 - - 8 376
Centrala administrationskostnader - - -161 - -748 -908
Räntekostnader -1 167 -305 -625 - -799 -2 895
Andra finansiella intäkter och kostnader -7 - -36 - 19 -23
Förvaltningsresultat 4 397 445 1 234 - -1 527 4 549
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -12 695 -3 305 -811 - - -16 811
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - - - -
Orealiserade värdeförändringar i derivat -822 -52 -430 - - -1 304
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 444 - 444
Resultat före skatt -9 120 -2 912 -7 444 -1 527 -13 122
Aktuell/uppskjuten skatt 1 399 0 51 - - 1 450
Periodens resultat -7 721 -2 912 44 444 -1 527 -11 672
Förvaltningsfastigheter 391 507 78 315 120 100 - - 589 922
varav periodens investeringar/förvärv 500 6 5 - - 511
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - - 193 355 - 193 355
Räntebärande skulder 177 110 31 524 70 920 - 45 000 324 554
TEUR
1 jan–31 mar 2022
Hyresintäkter 5 400 826 - - - 6 226
Fastighetskostnader -509 -220 - - - -729
Driftnetto 4 891 606 - - - 5 497
Centrala administrationskostnader - - - - -1 019 -1 019
Räntekostnader -999 -182 - - -565 -1 746
Andra finansiella intäkter och kostnader -9 - - - -42 -51
Förvaltningsresultat 3 883 424 - - -1 627 2 680
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -754 721 - - - -34
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - -44 344 - -44 344
Orealiserade värdeförändringar i derivat 2 013 274 - - - 2 287
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 6 461 - 6 461
Resultat före skatt 5 141 1 418 - -37 883 -1 627 -32 950
Uppskjuten skatt -296 - - - - -296
Periodens resultat 4 846 1 418 - -37 883 -1 627 -33 246
Förvaltningsfastigheter 389 600 81 596 - - - 471 196
varav periodens investeringar/förvärv 1 220 192 - - - 1 412
Värdepappersinnehav - - - 81 639 - 81 639
Räntebärande skulder 183 286 32 510 - - 45 000 260 796
Övriga
investeringar Summa
Fastigheter i
Lettland
Fastigheter i
Polen Ofördelat
Fastigheter i
Litauen
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.
Fastigheter i
Lettland
Övriga
investeringar
Fastigheter i
Litauen Ofördelat Summa
Fastigheter i
Polen
===== SIDA 24 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
24
TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING
Övriga investeringar
Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR MFG
Ingående balans 1 januari 2022 121 830
Orealiserade värdeförändringar via årets resultat 71 525
Utgående balans 31 december 2022 193 355
Utgående balans 31 mars 2023 193 355
VÄRDERINGSANTAGANDEN
2023 2022 2022 2022 2022
Förvaltningsfastigheter 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar
Vägt direktavkastningskrav, % 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 15,9 15,5 15,4 15,4 15,1
Genomsnittlig kalkylränta, % 7,9 7,6 7,5 7,4 7,0
Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,0 2,0 2,0 2,0 1,5
Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5
Segment
Melon Fashion Group Övriga investeringar
KÄNSLIGHETSANALYS
31 mars 2023
Förvaltningsfastigheter, TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 15 991 -15 953 2 176 -2 166 1 185 -1 170
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 5 075 -5 087 570 -807 321 -320
Direktavkastningskrav, %-enheter +/- 0,25 -11 518 12 564 -2 078 2 259 -3 309 3 565
MARKNADSRISKER, TEUR
Påverkan på 2023 2022 2023 2022
resultat och kapital Förändring, % 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec
Växelkurs EUR/RUB +/- 10 - - Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -550/+550 -488/+488
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 418 5 507 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 101/1 101 -975/+975
TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR
2023 2022 2023 2022
Likvida medel och skulder 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec
Valuta i SEK 118 83 Innehav i rubel (avser MFG) 193 355 193 355
Valuta i PLN 629 370
Leasingskuld i SEK 266 294
Tillgångar som innehas för
försäljning/värdepappersinnehav
Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland
Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG är värderat till bedömt
försäljningspris.
Fastigheter i Polen
Kassaflöde och intjäning
Värdepappersinnehav
Värderingsmetod
Innehavet i MFG är värderat till bedömt försäljningspris.
===== SIDA 25 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
25
2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Övriga intäkter 494 466 1 933 1 961
Centrala administrationskostnader -815 -865 -3 542 -3 492
-321 -399 -1 609 -1 531
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -44 363 42 509 86 872
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 146 6 461 3 266 -3 049
Finansiella intäkter 939 878 2 477 2 538
Finansiella kostnader -780 -607 -1 340 -1 513
-16 -38 030 45 304 83 318
Skatt - - - -
-16 -38 030 45 304 83 318
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2022
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 284 312 390
Aktier och andelar i koncernföretag 138 689 138 680 99 319
Långfristigt värdepappersinnehav - - 77 467
Lån till koncernföretag 78 777 78 777 73 127
Kortfristigt värdepappersinnehav 193 355 - -
Övriga tillgångar 2 659 1 617 2 980
Likvida medel 4 234 7 620 55 164
SUMMA TILLGÅNGAR 417 999 420 363 308 447
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 371 394 371 402 262 027
Räntebärande skulder 45 000 45 000 45 000
Leasingskuld 266 294 371
Övriga skulder 1 340 3 666 1 049
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 417 999 420 363 308 447
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Periodens/årets resultat
===== SIDA 26 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
26
KVARTALSÖVERSIKT
RESULTATRÄKNINGAR
TEUR Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Hyresintäkter 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 5 423
Fastighetskostnader -676 -650 -636 -797 -729 -839 -471 -497
Driftnetto 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 4 925
Centrala administrationskostnader -908 -1 175 -957 -1 075 -1 019 -1 000 -795 -936
Räntekostnader -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 -1 746 -1 749 -1 729 -1 108
Andra finansiella intäkter och kostnader -23 -177 -128 -118 -51 -122 -68 -46
Förvaltningsresultat 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 2 836
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -16 811 1 848 -2 467 10 035 -34 13 957 -567 1 450
Investeringar - -5 730 58 108 62 756 -44 344 31 995 11 050 -994
Derivat -1 304 852 6 521 2 757 2 287 689 300 22
444 262 260 92 6 461 861 - 3 906
Resultat före skatt -13 122 832 66 423 78 769 -32 950 49 244 13 279 7 220
Skatt 1 414 -1 109 -897 -2 213 -296 -1 995 13 -1 076
Periodens resultat -11 708 -277 65 526 76 557 -33 246 47 249 13 292 6 144
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 222 220 -73 - - - - -
Periodens totalresultat -11 486 -57 65 453 76 557 -33 246 47 249 13 292 6 144
BALANSPOSTER I SAMMANDRAG
2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021 2021
TEUR 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986
Långfristiga värdepappersinnehav - - - 140 222 77 467 121 830 114 150 103 100
Kortfristiga värdepappersinnehav - - - 2 984 4 172 19 028 - -
Övriga tillgångar 17 482 18 076 18 419 11 356 6 876 12 642 5 352 4 340
Likvida medel 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 20 218
Värdepappersinnehav som
innehas för försäljning 193 355 193 355 198 586 - - - - -
SUMMA TILLGÅNGAR 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608 542 644
Eget kapital 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 315 348
Långfristiga räntebärande skulder 261 847 263 552 320 403 322 631 253 634 234 574 236 201 192 829
Kortfristiga räntebärande skulder 62 707 63 330 8 301 8 149 7 162 6 510 6 510 6 510
Övriga skulder 27 904 32 084 34 179 33 979 23 654 35 441 27 205 27 957
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608 542 644
Realiserade värdeförändringar och utdelningar
från investeringar
===== SIDA 27 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
27
NYCKELTAL PER KVARTAL
FASTIGHETSRELATERADE Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Uthyrningsbar yta, tkvm 183,0 182,9 182,9 183,0 143,2 143,2 130,5 130,7
Antal fastigheter 14 14 14 14 13 13 12 12
Förvaltningsfastigheter, TEUR 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986
Överskottsgrad, % 93 92 92 89 88 85 92 91
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,3 94,3 91,5 91,1 90,0 89,6 92,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 15,3 15,3 15,2 15,2 14,8 15,0 15,0
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 183 183 183 183 178 180 180
WAULT, år 4,2 4,4 4,4 4,7 4,1 4,3 3,7 3,8
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5 5,6 5,8 5,8
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 94 94 89 63 81 81 88 88
FINANSIELLA Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Hyresintäkter, TEUR 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 5 423
Driftnetto, TEUR 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 4 925
Förvaltningsresultat, TEUR 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 2 836
41 41 41 44 47 39 46 38
Nettobelåningsgrad, % 39 38 38 42 35 35 34 35
55 54 54 55 55 51 58 48
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51 51 52 41 45 43 43
2,1 2,3 2,6 2,8 2,5 2,5 2,8 3,0
1,7 1,8 2,0 2,2 1,6 1,5 1,6 2,1
Skuldkvot, ggr 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2 13,2
Soliditet, % 57 57 57 53 55 58 55 58
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4 3,6
Genomsnittlig räntenivå, % 3,8 3,4 3,1 3,0 2,9 2,8 2,8 2,3
Avkastning på eget kapital, % -9,7 0,0 58,7 81,0 -37,0 53,6 16,5 7,8
AKTIERELATERADE Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Eget kapital, TEUR 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 315 348
474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245 330 213
Börsvärde, TEUR 197 122 241 250 178 152 178 326 229 161 341 658 314 569 291 768
Börsvärde, TSEK 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 2 376 229 3 517 707 3 189 465 2 959 115
Antal utgivna aktier vid
periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 149 22 149
22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 169 22 149 22 149
0,14 0,14 0,21 0,22 0,31 0,27 0,13 0,31
Kassaflöde per aktie, EUR -0,05 -0,03 0,09 -2,21 1,72 -1,55 1,96 -0,18
0,20 0,16 0,18 0,14 0,12 0,08 0,11 0,13
Resultat per aktie före utspädning, EUR -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,13 0,60 0,28
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,12 0,60 0,28
Eget kapital per aktie, EUR 21,0 21,5 21,5 18,6 15,4 16,9 14,8 14,2
Eget kapital per aktie, SEK 237 240 234 199 160 174 150 144
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 21,4 21,9 21,9 19,2 16,1 17,6 15,5 14,9
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 241 243 238 206 167 182 157 151
Aktiekurs, EUR 8,9 10,9 8,0 8,0 10,3 15,4 14,2 13,2
Aktiekurs, SEK 100,00 120,80 87,20 86,00 107,00 158,40 144,00 133,60
ÖVRIGT Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
EUR/SEK 11,27 11,12 10,87 10,71 10,37 10,30 10,14 10,14
EUR/RUB 84,42 77,91 59,88 57,24 91,63 85,30 84,35 86,63
EUR/PLN 4,68 4,69 4,87 4,82 - - - -
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för
återköpta aktier, tusental
Belåningsgrad fastigheter, %
Belåningsgrad, %
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten, EUR
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat
för återköpta aktier, tusental
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR
===== SIDA 28 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023
28
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021 Q2 2021
Hyresintäkter 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558 5 423
Driftnetto 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087 4 925
Överskottsgrad, % 93 92 92 89 88 85 92 91
783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682 518 086
Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339
Belåningsgrad, % 41 41 41 44 47 39 46 38
783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682 518 086
Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339
Likvida medel 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 20 218
Nettobelåningsgrad, % 39 38 38 42 35 35 34 35
Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986
Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339
Belåningsgrad fastigheter, % 55 54 54 55 55 51 58 48
Förvaltningsfastigheter 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531 414 986
Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339
Likvida medel 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575 20 218
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51 51 52 41 45 43 43
Eget kapital 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692 315 348
Återläggning derivat -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 -892 1 395 2 084 2 384
Återläggning uppskjuten skatt 17 288 18 788 17 660 16 925 14 760 14 464 12 469 12 482
Långsiktigt substansvärde, TEUR 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245 330 213
Driftnetto 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 19 237 19 609 19 005
Centrala administrationskostnader -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 -3 853 -3 688 -3 885
Summa 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 15 384 15 921 15 119
Räntebärande skulder 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711 199 339
Skuldkvot, ggr 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2 13,2
Förvaltningsresultat 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496 2 836
Räntekostnader 2 895 2 893 2 506 2 229 1 746 1 749 1 729 1 108
Resultat före räntekostnader 7 444 6 493 6 506 5 360 4 426 3 490 4 225 3 943
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4 3,6
-45 945 -228 261 812 306 228 -132 983 188 996 53 166 24 576
Genomsnittligt eget kapital 472 775 478 536 445 764 377 866 359 380 352 343 322 020 315 507
-9,7 0,0 58,7 81,0 -37,0 53,6 16,5 7,8
Förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav
Periodens resultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %
Förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav
===== SIDA 29 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - MARS 2023 29
Definitioner och ordlista
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal
är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Direktavkastning, intjäningsförmåga
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
Direktavkastningskrav, fastigheter
Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser
avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet
baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för
fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens
skick och framtida vakansrisk.
Genomsnittshyra
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd
lokalyta vid periodens slut.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med
tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser.
Miljöcertifierade fastigheter
Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande
projektutveckling.
Triple-net-avtal
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader
som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift-
och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld,
försäkring och fastighetsskötsel.
Uthyrningsbar yta
Total yta tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, yta
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet.
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser.
Vakansgrad, ekonomisk
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet vid periodens utgång.
Vakansgrad, yta
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
WAULT
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter.
FINANSIELLA NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande
till genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till summan av
förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav.
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder i förhållande till
förvaltningsfastigheternas värde.
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
EBITDA
Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och
immateriella tillgångar.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt.
Genomsnittlig räntenivå
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut.
Hyresintäkter
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus
hyresrabatter.
Kapitalbindningstid
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid
periodens slut.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i
förhållande till summan av förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav.
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
===== SIDA 30 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 30
Räntebindningstid
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande
skulder vid periodens slut.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i
förhållande till räntekostnader.
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka
räntekostnaderna.
Räntetäckningsgrad proforma
EBITDA proforma i förhållande till finansiella
intäkter/kostnader proforma.
Nyckeltalet rapporteras som covenant till Eastnines
obligationsinnehavare.
Skuldkvot
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala
administrationskostnader rullande tolv.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
Eget kapital per aktie
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive
återköpta aktier).
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier
under perioden.
Kassaflöde per aktie
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal
aktier under perioden.
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat
med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och
uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier
(exklusive återköpta aktier).
Resultat per aktie (definition enligt IFRS)
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation
till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta
aktier).
ORDLISTA
Break-option
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid.
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet
utan tillkommande hyresbetalningar.
Bruttoarea
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas
av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används
till exempel vid fastighetvärderingar.
ESG
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning.
(Environmental, Social and corporate Governance).
Fastighet
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom
tomträttsavtal.
GRESB
Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark.
Gröna hyresavtal
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens
miljöprestanda.
Hållbarhetcertifieringssystem
BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment
Environmental Assessment Method.
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and
Environmental Design.
Fitwel är ett internationellt system för certifiering av byggnader
som främjar människors hälsa och välmående på jobbet.
ICT
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik
(Information and Communication Technology).
IFRS
Förkortning för International Financial Reporting Standard.
IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande
av koncernredovisningar.
Nettouthyrning
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda
hyresavtal under perioden.
Räntederivat
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad.
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen.
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och
avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden.
Substansrabatt/premie
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet
är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substans-
rabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie.
Verkligt värde
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan
oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att
transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika
med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter
kan det verkliga värdet förändras över tiden.
WACC
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad
(Weighted Average Cost of Capital).
Återköp av egna aktier
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp
till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans
godkännande.
===== SIDA 31 =====
Q1 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-MARS 2023 30
Finansiell kalender
Årsstämma 2023 3 maj 2023
Delårsrapport januari-juni 2023 7 juli 2023
Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024
Preliminära datum för utbetalning av föreslagen utdelning till
aktieägare:
Avstämningsdag för utdelning 5 maj 2023
Förväntad dag för utbetalning 10 maj 2023
Avstämningsdag för utdelning 22 augusti 2023
Förväntad dag för utbetalning 25 augusti 2023
Avstämningsdag för utdelning 14 november 2023
Förväntad dag för utbetalning 17 november 2023
Avstämningsdag för utdelning 23 januari 2024
Förväntad dag för utbetalning 26 januari 2024
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till
info@eastnine.com.
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som
Eastnine AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Rapporten lämnades, genom angivna kontakt-
personers försorg, för offentliggörande den 3 maj 2023, kl. 07.00 CET.
Kontaktinformation
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35
Eastnine AB (publ)
Kungsgatan 30, Box 7214
103 88 Stockholm
Tel: 08-505 977 00
www.eastnine.com
Organisationsnummer: 556693-7404
Fastigheten Uniq i Vilnius.