Kvartalsrapport Q1 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport 
januari–mars 2025 
 
 
 
 
Förvaltningsresultatet samt periodens resultat ökar markant under kvartalet till följd 
av en större fastighetsportfölj. Periodens resultat är också positivt påverkat av 
orealiserade värdeförändringar avseende fastigheterna i Polen. Överskottsgraden steg 
till 94 procent och uthyrningsgraden låg kvar på 96 procent.
Januari–mars 2025 
• Hyresintäkterna ökade med 72 procent och uppgick 
till 15 607 TEUR (9 064). I jämförbart bestånd ökade 
intäkterna med 4 procent.  
• Driftnettot ökade med 75 procent till 14 656 TEUR 
(8 359), motsvarande en överskottsgrad om 93,9 
procent (92,2). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 46 procent till 
7 796 TEUR (5 326), motsvarande 0,08 EUR per aktie 
(0,06). Ökningen förklaras huvudsakligen av förvärvet 
av fastigheterna Nowy Rynek E och Warsaw Unit i juni 
respektive november 2024.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 19 881 
TEUR (2 250). Av förändringarna hänförs 19 350 TEUR 
(1 534) till fastigheter och 531 TEUR (716) till derivat. 
Realiserade värdeförändringar uppgick till -4 TEUR (-). 
• Periodens resultat uppgick till 22 297 TEUR (5 032), 
motsvarande 0,23 EUR per aktie före och efter 
utspädning (0,06). 
• Nettouthyrningen uppgick till 219 TEUR (-263). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden var 96,0 procent (96,1).  
• Fastighetsvärdet ökade till 956 MEUR (935). 
Viktiga händelser under första kvartalet  
• Styrelsen har föreslagit en ökning av utdelningen till 
1,20 SEK/aktie (1,16) att utbetalas kvartalsvis om 
vardera 0,30 SEK/aktie.  
• Ny utdelningspolicy från och med räkenskapsåret 
2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka 
utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst 
en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt. 
• Louise Richnau har föreslagits till ny styrelse-
ordförande i Eastnine AB. 
Nyckeltal i urval  
2025 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
Förändring,  
% 
Hyresintäkter, TEUR  15 607 9 064 +72 
Förvaltningsresultat, TEUR  7 796 5 326 +46 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR  0,08 0,06 +33 
Periodens resultat, TEUR  22 297 5 032 +343 
Resultat per aktie före och efter utspädning, EUR  0,23 0,06 +303 
Avkastning på eget kapital, %  19,6 4,7 e.t. 
Räntetäckningsgrad, ggr  2,4 2,7 e.t. 
  
Nyckeltal i urval 
  2025 
31 mar 
2024 
31 dec 
Belåningsgrad, %    48 50 
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK   54,03 54,10 
Aktiekurs, SEK   40,58 46,80 
 
1 EUR = 10,85 SEK den 31 mars 2025. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2024 och för balansposter 
samt övriga nyckeltal tidpunkten 2024-12-31. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1, i 
enlighet med IAS 33.

===== SIDA 2 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 2
   
 
Mötesplatser för kreativa idéer  
och framgångsrika affärer  
För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas 
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara 
intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också 
vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare. 
Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna 
förvänta sig högkvalitativ service. 
 
Skissbild av projektfastigheten Kimmel.

===== SIDA 3 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 3
   
 
Detta är Eastnine 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar i premiumkontor i 
förstklassiga lägen i Polen och Baltikum. Eastnines utvalda marknader har högre 
långsiktig tillväxt än genomsnittet inom EU. 
 
 
Finansiella mål och limiter 
Status  
31 mars 2025 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. 
-6,4 % (1 år) 
+13,6 % (snitt 5 år) 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. +66 % (1 år) 
+232 % (5 år) 
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. +5,1 % (1 år) 
+11,5 % (snitt 5 år) 
Förvaltningsresultat per aktie bör öka. +33 % (jan-mar 2025 jmf.  
med jan-mar 2024) 
Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag 
för aktuell skatt (avser 2024. Utdelningspolicy ändrad i februari 2025, se s. 1.). 50 %1 
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. 
Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 48 % 
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,4 ggr (jan-mar 2025) 
1 Förslag till årsstämman 2025, EUR/SEK 11.44 (växelkurs vid tidpunkten för förslaget).  
-6,4 % 
(1 år) 
 
 
+66 % 
(1 år) 
 
 
Totalavkastning  
aktien 
Tillväxt  
fastighetsportföljen 
 
Ökning av förvaltningsresultatet 
per aktie 
+33 % 
(1 år)

===== SIDA 4 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 4
   
 
Större fastighetsportfölj samt positiv 
värdeutveckling lyfter resultatet 
Trots stor turbulens i världen under första kvartalet uppvisar Eastnine en kraftig ökning 
av såväl förvaltningsresultat som periodens resultat. Ett större fastighetsbestånd är en 
viktig förklaringsfaktor, men periodens resultat får också skjuts av positiva orealiserade 
värdeförändringar avseende våra fastigheter i Polen.   
 
Starkt resultat 
Förvaltningsresultatet för årets första kvartal ökar med 
nära 50 procent. Enskilt viktigaste anledningarna är de två 
fastighetsförvärv som Eastnine genomförde i juni samt 
november 2024, och som därmed inte var inkluderade i 
resultatet för första kvartalet förra året. Men även övriga 
fastigheter bidrar till den positiva utvecklingen. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 4 procent till 
följd av hyresindexering, en högre uthyrningsgrad än under 
samma period 2024 samt engångsersättning till följd av att 
hyresgäster avflyttat i förtid. Uthyrningsgraden låg på höga 
96 procent vid kvartalsskiftet, vilket var samma nivå som 
vid årsskiftet, och nettouthyrningen var återigen positiv, 
trots att det är svårt att uppvisa positiv nettouthyrning då 
uthyrningsgraden är så hög. Överskottsgraden, dvs. den 
andel av hyresintäkterna som kvarstår i bolaget efter att 
fastighetskostnaderna är betalda, ökade för femte kvartalet 
i rad och är nu uppe på 93,9 procent. Under kvartalet 
noterar vi också en ökning av värdet på våra fastigheter i 
Polen relaterat till lägre direktavkastningskrav, och 
avseende fastigheten Warsaw Unit också antagande om 
högre marknadshyror. Orealiserade värdeförändringar 
avseende fastigheter uppgår till 
nära 20 MEUR vilket, tillsammans 
med förvaltningsresultatet, 
innebär att periodens resultat för 
kvartalet är på den högsta nivån 
sedan tredje kvartalet 2022. 
 
Turbulens i världen 
Början av 2025 har präglats av stor 
turbulens i världspolitiken, vilket 
ökat osäkerheten om framtida ekonomisk tillväxt och haft 
en tydlig inverkan på valutakurser och räntor. I dagsläget 
ser vi dock ingen tydlig inverkan på Eastnines verksamhet. 
En stor del av finansieringen har fast ränta, i stort sett 
samtliga intäkter samt kostnader är i euro och 
nedrevideringar i prognoser över länders ekonomiska 
tillväxt har inte synbart påverkat våra hyresgäster. Men 
skulle osäkerheten fortsätta och mer markant påverka den 
ekonomiska utvecklingen för olika länder är det självklart 
inte positivt för vare sig hyresgäster eller fastighetsägare. 
Polen fortsätter dock att utvecklas bättre än euro-länderna, 
med en av OECD prognostiserad tillväxt på 3,4 procent för 
2025, i jämförelse med euro-snittet på 1,0 procent.  
 
Stabil finansiering 
Eastnines finansiella situation är stabil. Räntetäcknings-
graden ligger med god marginal över 
den nedre limiten, likviditeten är god, 
kapital- och räntebindningen uppgår till 
cirka tre år, den genomsnittliga 
räntenivån är oförändrad och 
belåningsgraden sjönk till 48 procent 
efter amorteringar och högre 
fastighetsvärden. Nettoskuldkvoten 
faller och kommer glädjande nog att 
fortsätta sjunka, vilket är naturligt i takt 
med att vi successivt får med oss 
driftnettot för föregående års förvärv 
under en 12-månadersperiod. Vi har bara en refinansiering, 
om cirka 8 procent av total räntebärande skuld, under 2025 
och tillgången på kapital i banksektorn upplever vi som 
god. 
 
Framtidsplaner 
Eastnines ambitioner om att fortsätta växa med fokus på 
aktieägarnas avkastning ligger fast. Vi bygger en effektiv 
organisation, digitaliserar fastigheterna och fintrimmar vårt 
sätt att arbeta för att vara redo att addera fler fastigheter.  
 
Kestutis Sasnauskas, vd 
 Orealiserade värdeförändringar 
avseende fastigheter uppgår till 
nära 20 MEUR, vilket tillsammans 
med förvaltningsresultatet innebär 
att periodens resultat för kvartalet 
är på den högsta nivån sedan tredje 
kvartalet 2022. 
Kestutis Sasnauskas utanför Warsaw Unit i Warszawa.

===== SIDA 5 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 5
   
 
Marknad 
Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och 
högre direktavkastning jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är 
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och 
långsiktig värdestegringspotential.   
 
Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska 
städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen 
och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt 
närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren. 
Polen, med nära 40 miljoner invånare, är på väg att bli en 
av världens tjugo största ekonomier under 2025 och BNP 
förväntas växa dubbelt så snabbt som EU-genomsnittet de 
kommande åren, enligt Internationella valutafonden. 
Dessutom finns en strukturell tillväxt i kontorssyssel-
sättning, som drivit en framväxt av moderna kontorsstockar 
de senaste tjugo åren. Sedan pandemin har efterfrågan 
stärkts för högkvalitativa kontorslokaler i attraktiva lägen 
och försvagats för det motsatta. Hyresnivåer för premium-
kontor är därför i en stigande trend, trots att totala 
vakanser har ökat de senaste åren. Warszawa och Poznan är 
Eastnines starkaste hyresmarknader för tillfället, drivet av 
relativt sett starkare efterfrågan och lägre 
nyutvecklingsaktivitet jämfört med Vilnius och Riga. 
Kontorshyror i Eastnines marknader är betydligt lägre än i 
nordiska och västeuropeiska marknader. Till exempel är 
topphyrorna nära dubbelt så höga i de större tyska städerna 
jämfört med motsvarande fastigheter i Warszawa, som har 
över tre miljoner invånare i storstadsområdet och en 
kontorsstock på drygt sex miljoner kvm.        
Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder 
kännetecknas av färre inhemska köpare och något lägre 
likviditet jämfört med västeuropeiska motsvarigheter. 
Direktavkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00 
procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i 
Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda 
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen. 
Avkastningskraven har varit stabila under det första 
kvartalet 2025, efter ökningar framförallt under 2023 som 
en följd av kraftigt stigande räntenivåer. 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader, 2024 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader, 2024 
Källa: JLL, Colliers, CBRE  
0
2
4
6
8
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg
Oslo
München
Berlin
Frankfurt
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
Köln
Helsingfors
Warszawa
Vilnius
Riga
Poznan
%
0
10
20
30
40
50
60
70
Stockholm
München
Helsingfors
Frankfurt
Oslo
Berlin
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Warszawa
Göteborg
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznan
EUR/kvm/
mån
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
EUR/kvm/
mån
Riga Vilnius Poznan Warszawa
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa

===== SIDA 6 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 6
   
 
 
Hållbarhet
Eastnine arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt och skapa 
positiv utveckling för de fastigheter och de platser där Bolaget är etablerat. Fokus 
ligger på att kontinuerligt förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket och 
samtidigt tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med hyresgäster, 
anställda och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål  
Eastnine har som ambition att vara en ledande aktör inom hållbarhet i våra 
regioner och arbetar målmedvetet för att uppnå följande mål:  
 
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av 
nettoomsättningen). 
• Klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och minskade utsläpp från 
nybyggnation och hyresgästanpassningar. 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. 
• Femstjärnig rating från GRESB. 
 
Nyckeltal 
 
Nyckeltal1 
2025 
jan-feb 
2024 
jan-feb 
Förändring, 
% 
Förändring 
jämförbart 
bestånd2, % Kommentar 
Fastighetsenergi, kWh/kvm 28,5 29,9 -5 -7 Exkluderar elanvändning hos hyresgäster 
Total energianvändning, kWh/kvm  34,4 35,8 -4 -6 Inkluderar elanvändning hos hyresgäster 
 
 
 2025 
31 mar 
2024 
31 dec 
   
Andel grön finansiering, % 78 76    
Andel gröna avtal, %  45 45    
Certifierad yta (kvm), %  100 100    
– varav LEED, antal fastigheter 11 11    
– varav BREEAM, antal fastigheter 4 4    
   
 
   
 2024 2023    
Taxonomiförenlig verksamhet3, % 82 79    
GRESB-ranking, antal stjärnor3 5 4    
 
1 Samtliga energirelaterade nyckeltal är normalårskorrigerade och avser direkt- 
förvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna. 
2 Jämförbart bestånd exkluderar Warsaw Unit och Nowy Rynek E, som förvärvades i  
november respektive juni 2024. 
3 Mäts årligen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
100 %  
av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat.

===== SIDA 7 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 7
   
 
  
Fastigheten Uptown Park i Vilnius. 
Fastigheten Warsaw Unit i Warszawa.

===== SIDA 8 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 8
   
 
Januari–mars 2025 
Förvaltningsresultatet ökade med 46 procent under första kvartalet 2025 till 7,8 
MEUR, huvudsakligen efter förvärv av två fastigheter i Polen under 2024. Orealiserade 
värdeförändringar avseende fastigheter om nära 20 MEUR, främst hänförliga till Polen, 
är en följd av lägre direktavkastningskrav och för Warszawa även ett antagande om 
högre marknadshyror. 
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna ökade med 72 procent och uppgick till 
15 607 TEUR (9 064). Anledningen till ökningen är 
förvärven av fastigheterna Warsaw Unit och Nowy Rynek E 
under 2024. Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 
4,5 procent till följd av hyresindexering, högre uthyrnings-
grad samt engångsersättning till följd av förtida avflyttning. 
Genomsnittlig hyresnivå ökade till 221 EUR per kvm och år 
(218), huvudsakligen på grund av indexering. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 35 procent till -951 
TEUR (-705), till följd av större fastighetsbestånd samt 
högre personalkostnader. Fastighetskostnader inkluderar 
bland annat kostnader för egen personal som inte debiteras 
hyresgästerna, kostnader hänförliga till vakanta ytor och en 
del underhållskostnader. Endast fastighetskostnader som ej 
vidarefaktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets 
fastighetskostnader.   
 
Driftnetto och förvaltningsresultat 
Driftnettot ökade med 75 procent och uppgick till 14 656 
TEUR (8 359) och överskottsgraden uppgick till 93,9 
procent (92,2 avseende jan-mar 2024). Centrala 
administrationskostnader uppgick till -1 205 TEUR (-1 198). 
Ränteintäkter minskade till 79 TEUR (1 140) på grund av 
mindre likvida medel efter fastighetsförvärv. Ränte-
kostnaderna ökade till -5 476 TEUR (-3 083) på grund av 
lån i samband med förvärv. Förvaltningsresultatet ökade 
med 46 procent till 7 796 TEUR (5 326), vilket motsvarar en 
ökning om 33 procent per aktie till 0,08 EUR (0,06). 
Procentuell ökning per aktie är lägre än total ökning på 
grund av ökning av antalet utestående aktier i samband 
med fastighetsförvärv i november 2024. 
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 19 881 TEUR  
(2 250). Av förändringarna avser 19 350 TEUR (1 534) 
fastigheter, hänförligt till Polen, och 531 TEUR (716) 
derivat. Realiserade värdeförändringar samt utdelningar 
uppgick till -4 TEUR (-). 
 
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -5 377 TEUR (-2 545), varav 
aktuell skatt var -446 TEUR (-365) och uppskjuten skatt var 
-4 931 TEUR (-2 180). Av den aktuella skatten hänförs 3 
procent till verksamheten i moderbolaget i Sverige, medan 
97 procent avser fastighetsverksamheten i Polen. 
Av den uppskjutna skatten hänförs 89 procent till 
fastighetsverksamheten i Polen och 11 procent till Litauen. 
I Lettland och Estland uppkommer aktuell skatt primärt 
endast vid utdelning av eget kapital och i Polen samt 
Litauen kan skattemässiga avskrivningar nyttjas mot 
skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt (endast relaterat 
till Litauen, Polen och Sverige) uppkommer främst på 
temporära skillnader hänförliga till fastigheternas 
skattemässiga värden och skattemässiga underskott.  
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 22 297 TEUR (5 032) och 
periodens totalresultat till 21 910 TEUR (4 705).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat 
om 2 447 TEUR (-) och periodens resultat blev 14 312 TEUR 
(-) efter orealiserade värdeförändringar för fastigheter om 
14 309 EUR (-). Fastigheter i Poznan genererade ett 
förvaltningsresultat om 2 530 TEUR (1 642) och periodens 
resultat blev 6 453 TEUR (3 362), inkluderande orealiserade 
värdeförändringar för fastigheter om 5 690 TEUR (1 959). 
För fastigheter i Vilnius uppgick förvaltningsresultatet till 
3 844 TEUR (3 557) och periodens resultat till 2 737 TEUR 
(2 659). Fastigheter i Riga genererade ett förvaltnings-
resultat om 389 TEUR (259) och periodens resultat uppgick 
till 219 TEUR (467). Periodens resultat, ej hänförligt till 
segment, uppgick till -1 424 TEUR (-1 456). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat 
 
0
25
50
75
100
0
4 000
8 000
12 000
16 000
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%TEUR
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat/hyresintäkter, %

===== SIDA 9 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 9
   
 
 
 
Resultat i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-mar 
2024  
jan-mar 
Hyresintäkter 15 607 9 064 
Fastighetskostnader -951 -705 
Driftnetto 14 656 8 359 
Centrala administrationskostnader -1 205 -1 198 
Räntenetto -5 397 -1 942 
Andra finansiella intäkter och kostnader -258 108 
Förvaltningsresultat 7 796 5 326 
Orealiserade värdeförändringar  19 881 2 250 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 
Aktuell/uppskjuten skatt  -5 377 2 545 
Periodens resultat 22 297 5 032 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -386 -327 
Periodens totalresultat 21 910 4 705 
 
Finansiell ställning i sammandrag, TEUR 
2025  
31 mar 
2024  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374 
Derivatinstrument 1 337 1 728 
Övriga tillgångar 14 108 14 350 
Likvida medel 34 013 31 185 
SUMMA TILLGÅNGAR 1 005 001 982 637 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   459 168 437 257 
Räntebärande skulder 493 447 495 388 
Derivatinstrument 3 014 3 907 
Uppskjuten skatteskuld 25 942 20 935 
Övriga skulder 23 430 25 150 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 005 001 982 637 
 
Segment i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-mar 
2024  
jan-mar 
Warszawa   
Förvaltningsresultat 2 447 - 
Orealiserade värdeförändringar  14 898 - 
Aktuell skatt -94 - 
Uppskjuten skatt -2 940 - 
Resultat Warszawa 14 312 - 
Poznan   
Förvaltningsresultat 2 530 1 642 
Orealiserade värdeförändringar  5 722 2 594 
Aktuell skatt -340 -207 
Uppskjuten skatt -1 460 -667 
Resultat Poznan 6 453 3 362 
Vilnius   
Förvaltningsresultat 3 844 3 557 
Orealiserade värdeförändringar  -570 -553 
Uppskjuten skatt -537 -345 
Resultat Vilnius 2 737 2 659 
Riga   
Förvaltningsresultat 389 259 
Orealiserade värdeförändringar  -169 209 
Aktuell skatt -1 -1 
Resultat Riga 219 467 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -1 190 -1 198 
Ej allokerat finansnetto -224 1 067 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 
Aktuell skatt -12 -157 
Uppskjuten skatt 6 -1 168 
Resultat Ofördelat -1 424 -1 456 
Periodens resultat 22 297 5 032

===== SIDA 10 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 10
   
 
1 Inklusive amortering.  
0
25
50
75
100
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%
Belåningsgrad Soliditet
Berlin Hyp
22%
SEB
20%
Helaba
17%
Erste
17%
Swedbank
17%
Luminor
4%
LHV
2%
OP
1%
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
38
74
116
26
238
76
25
43
107
26
216
3M rörlig
ränta
2025 2026 2027 2028 2029
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 459 168 
TEUR (437 257) och räntebärande skulder till 493 447 
TEUR (495 388) vid periodens slut. Belåningsgraden var 48 
procent (50) och soliditeten 46 procent (44). Under 
perioden har inga nya lån upptagits eller refinansieringar 
genomförts.  
Samtliga räntebärande skulder löper med rörlig ränta 
kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. Räntesäkrad andel 
av skulderna utgjorde 84 procent (84), varav 98 procent 
med ränteswappar och 2 procent genom fasträntelån. Grön 
finansiering utgjorde 78 procent (76) av total räntebärande 
skuld. Genomsnittlig räntenivå uppgick vid periodens slut 
till 4,5 procent (4,5), genomsnittlig räntebindningstid till 
2,9 år (3,1) och genomsnittlig kapitalbindningstid till 3,2 år 
(3,4). Räntetäckningsgraden under perioden uppgick till 2,4 
ggr (2,7).  
Under perioden har skulderna, exklusive refinansierade 
låneförfall, amorterats med 2 067 TEUR (1 582). Den årliga 
amorteringstakten enligt avtal uppgick vid periodens slut 
till 8 267 TEUR (8 267), motsvarande 1,7 procent (1,7) av 
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om 
nominellt 406 769 TEUR (408 494). Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -1 677 TEUR  
(-2 208). I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna 
tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad 
utdelning) under derivat. Vid löptidens slut är värdet på 
ränteswapparna alltid noll. 
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Vid periodens slut var det långsiktiga substansvärdet per 
aktie 4,98 EUR (4,71), motsvarande 54,03 SEK per aktie 
(54,10). Eget kapital per aktie var 4,70 EUR (4,47), 
motsvarande 50,97 SEK per aktie (51,39). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 7 081 TEUR (4 652) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var 1 148 TEUR  
(-1 149). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -906 TEUR (-664) och från finansieringsverksamheten 
till -4 491 TEUR (-3 203). Periodens kassaflöde uppgick till 
2 831 TEUR (-364). Likvida medel vid periodens slut var 
34 013 TEUR (128 258 per 31 mars 2024). 
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
   
   
 
 
 
  
  
  
 
   
  
 
 
Kapitalbindning1 och räntebindning
 
Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 11 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 11
   
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade med 2 procent under kvartalet till 956 MEUR (935), 
huvudsakligen på grund av positiva orealiserade värdeförändringar. De orealiserade 
värdeförändringarna är huvudsakligen relaterade till lägre direktavkastningskrav för 
fastigheter i Polen samt högre antagen marknadshyra i Warszawa.
 
Fastighetsportfölj 
Vid periodens slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 16 
fastigheter, varav 15 kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet. Totalt antal kvm uppgick till 271 600 (271 600) 
och värdet per kvm till 3 483 EUR (3 409). Marknadsvärdet 
för samtliga fastigheter summerades till 955,5 MEUR 
(935,4), varav utvecklingsprojekt uppgick till 9,6 MEUR 
(9,6). Projektfastigheten utgör merparten av utvecklings-
projektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, 
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,0 
procent (96,1) vid periodens slut och hyresvärdet ökade till 
64,3 MEUR (63,6). Överskottsgraden uppgick till 93,9 
procent (92,2 avser jan-mar 2024). Fastighetsbeståndets 
genomsnittliga ålder baserat på kvm uppgick till 7,5 år 
(7,3).  
 
Warszawa 
Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa. 
Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen 
Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid 
periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i 
Warszawa till 60 100 kvm, vilket bedöms motsvara en 
procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet uppgick till 18,2 
MEUR (18,0) och det totala fastighetsvärdet uppgick till 
296,1 MEUR (281,8). 
 
Poznan 
I Poznan, som är en av Polens större regionstäder, är 
Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och Nowy Rynek E 
centralt belägna, på gångavstånd från både 
centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till 68 100 
kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av kontors-
marknaden. Hyresvärdet ökade till 14,9 MEUR (14,6) och 
det totala fastighetsvärdet uppgick till 204,0 MEUR (198,3). 
 
Vilnius 
I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. 
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära 
centralstationen. Vid periodens slut uppgick Eastnines 
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 120 900 kvm, 
motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under 
perioden ökat till 26,4 MEUR (26,2). Vid periodens slut 
uppgick fastighetsvärdet till 386,7 MEUR (386,6), varav 
värdet på utvecklingsprojekt var 0,4 MEUR (0,4). 
 
Riga 
I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna 
kontor centralt i staden samt runt området Skanste i 
avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga 
fastigheter är belägna centralt, längs en av stadens 
viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den 
intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket 
bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i 
staden. Hyresvärdet har under perioden ökat till 4,8 MEUR 
(4,7). Vid periodens slut uppgick fastighetsvärdet till 68,8 
MEUR (68,8), varav värdet på utvecklingsprojekt var 9,2 
MEUR (9,2).
 
Fastighetsbestånd per segment 
 
 
 Uthyrningsbar yta, kvm  
 
 
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant yta, 
kvm  
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, % 
Hyresvärde, 
MEUR 
Fastighets-
värde, 
MEUR 
Andel av 
värde, % 
Warszawa  57 229 1 347 1 494 60 070   - 100,0 18,2 296,1 31 
Poznan 66 169 1 457 457 68 083   - 100,0 14,9 204,0 21 
Vilnius 117 380 3 246 308 120 934   7 041 94,1 26,4 386,7 41 
Riga  19 758 2 744 14 22 516   5 171 78,0 4,8 68,8 7 
Totalt 260 536 8 794 2 273 271 603   12 212 96,0 64,3 955,5 100

===== SIDA 12 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 12
   
 
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
31%
21%
41%
7%
Warszawa
Poznan
Vilnius
Riga
Utvecklingsprojekt  
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt. Projekten, 
som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bland 
annat stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. 
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt 
anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, 
beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. 
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och en del 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 
3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt 
planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 
3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm 
uthyrningsbar yta.  
 
Värdeförändringar fastigheter 
Under kvartalet värderades tre fastigheter externt, varav en 
i Polen. Fastigheternas värde ökade med 20,1 MEUR till 
955,5 MEUR (935,4) under perioden. Investeringar i 
befintliga fastigheter bidrog med 0,8 MEUR och 
orealiserade värdeförändringar med 19,4 MEUR. 
Bedömning av framtida kassaflöde och avkastningskrav har 
väsentlig påverkan på fastigheternas värde. Lägre 
avkastningskrav i Polen, samt ett antagande om högre 
marknadshyror i Warszawa har haft en positiv påverkan på 
fastigheternas värde. Det vägda avkastningskravet har 
minskat till 6,5 procent från 6,6 procent vid slutet av 
föregående år. 
 
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet 
Eastnine har under kvartalet varken förvärvat eller avyttrat 
någon fastighet. Investeringar i befintliga fastigheter har 
avsett fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar 
för befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2025 
jan-mar 
2024 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 935 374 573 771 
Fastighetsförvärv - 361 499 
Investeringar i befintliga fastigheter 819 4 364 
Orealiserade värdeförändringar 19 350 -4 260 
Fastighetsvärde vid periodens slut  955 543 935 374 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment
 
 
Lokalkategori 
IBM flyttade i början av april in i fastigheten 
3Bures-3 i Vilnius. Ett femårigt hyresavtal om 
cirka 1 500 kvm är tecknat.

===== SIDA 13 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 13
   
 
90
92
94
96
98
100
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
21%
29%
14%5%
2%
29%
ICT
Finans
E-handel
Sjukvård & hälsa
Samhälle
Övrigt
0
25
50
75
100
250
500
750
1 000
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror  
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal 
kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I 
avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för 
hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 61,7 MEUR (61,1) vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 50 procent. De tre största 
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka 
svarade för 29 procent av kontrakterade årshyror. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga 
hyresavtal uppgick till 4,0 år, och för de tio största 
hyresgästerna 3,8 år. Genomsnittlig återstående löptid till 
break-option uppgick till 3,5 år respektive 3,3 år för de tio 
största hyresgästerna. 
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 221 EUR per kvm (218). I Warszawa 
uppgick den till 285 EUR (282), i Poznan till 205 EUR (201), 
i Vilnius till 203 EUR (201) och i Riga till 185 EUR (183). 
Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. 
Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 
2–3 månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i 
samband med tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till 850 kvm, motsvarande 
årshyror om 219 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för 
nytecknade avtal under perioden uppgick till 220 EUR per 
kvm. Totalt 788 kvm, motsvarande årshyror om 170 TEUR, 
har förlängts under perioden. Omförhandling av hyresavtal 
har skett till genomsnittlig årshyra om 216 EUR per kvm. Av 
kontrakterade och uppsagda hyresavtal kvarstod vid 
periodens slut, 2 530 kvm för inflyttning och 397 kvm för 
avflyttning. 
 
 
Största hyresgäster  
 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för lokaler, parkering och övrigt.   
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Hyresgäster per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
  
Hyresgäst 
Andel av kontrakterad  
årshyra1, % 
Warta 11 
Allegro 10 
Danske Bank 9 
Telia 5 
Vinted 3 
McKinsey 3 
Swedbank 3 
CBRE 2 
Rockwool 2 
Moderna 2 
Totalt 50

===== SIDA 14 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 14
   
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en 
rullande tolvmånadersperiod. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingarna under perioden 
har utförts av Avison Young, Colliers International Advisor 
och Newsec. 
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas 
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa 
värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt 
kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den 
interna värderingsmodellen. Under första kvartalet 2025 
värderades tre fastigheter externt till ett marknadsvärde 
om 203,9 MEUR. Totalt marknadsvärdet ökade till 955,5 
MEUR (935,4) vid periodens slut, huvudsakligen hänförligt 
till värdeförändring av fastigheterna i Polen. 
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive fastighets framtida 
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell 
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- 
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat 
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden 
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I 
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av 
nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i 
reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av 
nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan 
nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. För mer 
information om värderingsmodell, antaganden och 
fastighetsvärden se även årsredovisningen för 2024, not 10 
Förvaltningsfastigheter. För utvecklingsprojekt, där 
osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida 
hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av 
nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger 
vid värderingstidpunkten som indikerar ett lägre värde. 
Projektet Kimmels fastighetsvärde är oförändrat under 
perioden och motsvarar externvärderingen utförd per 31 
december 2024.   
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,5 procent (6,6) och antagen marknads-
hyra uppgick till i genomsnitt 18,7 EUR per kvm och månad 
(18,7). I värderingsmodellen har den långsiktiga inflationen 
för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 procent 
(2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i genomsnitt 8,0 
procent (8,0). 
 Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. 
Normaliserad årlig avsättning uppgick i värderingarna till 
2,7 procent (2,6). 
 
 
Lokalkategori Kvm 
Avtalade årliga 
hyresintäkter, MEUR 
Hyresvärde,  
MEUR 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 
Kontor 260 536 55,7 58,2 223 96,1 
Handel och service 8 794 1,4 1,7 189 86,4 
Parkering - 3,7 3,8 - 96,9 
Övrigt1 2 273 0,9 0,6 138 99,6 
Summa 271 603 61,7 64,3 222 96,0 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. 
Värderingsantaganden       
Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga 
Genomsnitt 
31 mar 2025 
Genomsnitt 
31 dec 2024 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad1 25,6 17,0 17,0 15,3 18,7 18,7 
Capex år 1/Capex normaliserad årlig 
avsättning, % av hyresintäkter  2,0/2,0 2,3/2,6 3,4/1,9 30,9/2,5 13,8/2,7 18,0/2,6 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,2 7,2 6,4 6,6 6,5 6,6 
Vägd kalkylränta, % 7,5 7,9 8,3 8,4 8,0 8,0 
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 15
   
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 mars 2025. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan är en ögonblicksbild som visar vilket 
resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar 
under en tolvmånadersperiod och ska ej förväxlas med en 
prognos. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som 
föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar 
aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad 
gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller 
andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, 
valutakurser, värdeförändringar eller andra resultat-
påverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter, 
omräknat till årsintäkt. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder 
på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån, 
med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget.
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Hyresindexering har ökat hyresintäkterna jämfört med 
intjäningsförmågan per 31 december 2024. Även 
driftnettot har ökat som en följd av hyresindexering, 
samtidigt som ökade fastighetskostnader verkar i 
motsatt riktning.   
• Ränteintäkterna har sjunkit som en följd av lägre 
räntenivå på inlåning. 
• Amortering av lån och något lägre genomsnittlig 
räntenivå har minskat räntekostnaderna. 
• Förvaltningsresultat per aktie ökar med cirka 0,01 
EUR, motsvarande 2 procent. 
• Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund 
av högre fastighetskostnader i relation till hyres-
intäkter, vilket också påverkat direktavkastningsnivån. 
• Räntetäckningsgraden har stigit som en följd av 
amorteringar och något lägre räntenivå. Nettoskuld-
kvoten har minskat som en följd av förbättrat 
driftnetto och lägre nettoskuld.
 
 
 
 
 
 
Nyckeltal 
2025  
31 mar 
2024  
31 dec 
Förändring,  
enhet 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,33 0,32 +0,01 
Överskottsgrad, % 94,8 95,1 -0,3 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,4 +0,1 
Nettoskuldkvot, ggr 8,5 8,6 -0,1 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,5 0,0 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,2 6,3 -0,1 
Direktavkastning, % 6,1 6,2 -0,1 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 955 543 935 374 20 169 
TEUR 
2025  
31 mar 
2024  
31 dec Förändring, % 
Hyresintäkter 61 710 61 061 +1 
Fastighetskostnader -3 216 -2 970 +8 
Driftnetto 58 494 58 091 +1 
Centrala administrationskostnader -4 336 -4 330 0 
Ränteintäkter 238 394 -40 
Räntekostnader -21 958 -22 447 -2 
Andra finansiella intäkter och kostnader -44 -44 0 
Förvaltningsresultat 32 394 31 664 +2

===== SIDA 16 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 16
   
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut 
hade Eastnine-koncernen 23 (22) heltidsanställda, varav 10 
(10) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 8 (7) i 
Vilnius och 5 (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
delårsrapport omfattar perioden januari–mars 2025. Alla 
belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de 
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även 
omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag 
ekonomisk konjunktur samt negativa värdeförändringar på 
fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Utöver svag 
konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar faktorer 
såsom handelskonflikter och tullar på varuflöden att direkt 
eller indirekt påverka hyresgästers verksamheter, deras 
betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för 
stigande finansieringskostnader är bland annat beroende av 
inflations- och ränteutveckling. I takt med att fastighets-
branschen, i likhet med de flesta branscher, blir allt mer 
digitaliserad ökar sårbarheten och risken för cyberattacker, 
dataintrång och bedrägerier. 
En redogörelse för Eastnines största risker finns i 
Bolagets årsredovisning för 2024 på s. 59–66. Aktuell 
marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till 51 TEUR (286). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26. 
 
Föreslagen utdelning, ny policy, årsstämma 
Styrelsen har till årsstämman 2025 föreslagit en ökning av 
utdelningen till 1,20 SEK/aktie (1,16) att utbetalas 
kvartalsvis om vardera 0,30 SEK/aktie. Utdelningen 
motsvarar en ökning om 3 procent och utgör 50 procent av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Årsstämma 2025 
hålls den 29 april, kl. 15.00 på Citykonferensen 
Ingenjörshuset, Malmskillnadsgatan 46 i Stockholm. 
Styrelsen har beslutat att ändra policyn avseende 
utdelning, från och med räkenskapsåret 2025. Eastnine ser 
en kontinuerlig ökning av förvaltningsresultat per aktie och 
har identifierat många intressanta investeringsmöjligheter. 
Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. 
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.  
 
  
Vilnius kommun flyttade under mars in i fastigheten 
3Bures-1,2 i Vilnius. Hyresavtalet sträcker sig i tio år 
och omfattar cirka 1 900 kvm.

===== SIDA 17 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 17
   
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder som utfärdats av International 
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som 
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
(kompletterande redovisningsregler för koncerner) 
tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats 
konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna 
avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har 
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt 
Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2024. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS Redovisningsstandarder samt IFRIC® 
Tolkningar, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och 
styrelse följer upp innehaven på följande segment: 
Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, se även not 28 i Årsredovisningen 2024, samt 
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid 
periodens slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget.

===== SIDA 18 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 18
   
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och koncernen står inför.  
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 28 april 2025 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 19 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 19
   
 
Aktien  
Eastnines aktiekurs sjönk 13 procent i det första kvartalet och OMX Stockholm Real 
Estate GI index minskade med 10 procent. Eastnines totalavkastning var -6 procent 
under den senaste tolvmånadersperioden, jämfört med totalavkastningen för OMX 
Real Estate som uppgick till -15 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie i SEK 
var på samma nivå som vid årsskiftet, men ökade med 6 procent i EUR.
Kursutveckling och totalavkastning 
Eastnines aktiekurs stängde på 40,58 SEK (46,80) vid 
periodens slut, efter en nedgång med 13 procent under 
årets första tre månader. Årets högsta stängningskurs på 
49,67 SEK uppmättes den 5 februari. Den lägsta 
stängningskursen på 40,35 SEK noterades den 27 mars. 
Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,0 
miljarder SEK (4,6). 
Eastnines totalavkastning för den senaste tolv-
månadersperioden uppgick till -6,4 procent. Under samma 
period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real 
Estate GI med -14,7 procent. Eastnines totalavkastning 
under den senaste femårsperioden uppgick till 13,6 procent 
i snitt per år, jämfört med 2,2 procent för fastighetsindexet. 
 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat i euro, 
men minskat något i kronor, och uppgick vid periodens 
slut till 4,98 EUR (4,71) respektive 54,03 SEK (54,10). 
Minskningen i SEK beror på eurons försvagning mot 
kronan under perioden. Eget kapital per aktie uppgick till 
50,97 SEK (51,39) respektive 4,70 EUR (4,47). 
Den långsiktiga substansrabatten ökade till 25 
procent (13).  
 
Omsättning och free float 
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har 
ökat till 75 204 aktier (32 766) under perioden januari–
mars och på samtliga marknadsplatser1 till 89 617 aktier 
(43 933). Free float2 uppgick vid periodens slut till 43,2 
procent (41,8). 
 
Aktiekurs 
 Totalavkastning 
 
Nyckeltal per aktie 
 
Substansvärde och aktiekurs 
Procent 1 år 5 år 
Snitt per 
år under 
fem år 
Totalavkastning Eastnine -6,4  68,1 13,6 
Totalavkastning OMX 
Stockholm Real Estate GI -14,7 
 
11,0 
 
2,2 
Data per aktie 
2025 
31 mar 
2024 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,70 4,47 
Långsiktigt substansvärde, EUR 4,98 4,71 
Aktiekurs, EUR 3,74 4,07 
Eget kapital, SEK 50,97 51,39 
Långsiktigt substansvärde, SEK 54,03 54,10 
Aktiekurs, SEK 40,58 46,80 
38
40
42
44
46
48
50
52
2024-12-31 2025-01-31 2025-02-28 2025-03-31
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, London Stock Exchange, Instinet Blockmatch europé, Börse Stuttgart,  
Börse München och Frankfurt Stock Exchange. 
2 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.  
Källa: Modular Finance.

===== SIDA 20 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 20
   
 
Antal aktier och ägare 
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid periodens slut 
till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 739 604  
(97 739 604). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 
mars till 80,4 procent (83,7).  
Antalet kända aktieägare har ökat under perioden och 
uppgick den 31 mars till 6 044 (5 942). Två ägare, Peter 
Elam Håkansson och Bonnier Fastigheter Invest hade 
vardera minst 10 procent av totalt antal aktier i Bolaget. 
Återköp 
Vid periodens slut hade Bolaget 502 124 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal 
aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till 
Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). 
Utspädningseffekten av LTIP redovisas för nyckeltalet 
resultat per aktie. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen 
nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med 
begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var 
tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.  
 
 
 
Största aktieägare per 31 mars 2025 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring 
andel 2025,  
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1 25 511 064 26,0 +0,1 
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8 0,0 
Arbona AB (publ) 9 035 000 9,2 0,0 
Kestutis Sasnauskas1 4 461 394 4,5 +0,1 
Patrik Brummer1 3 331 720 3,4 0,0 
Karine Hirn  1 645 152 1,7 0,0 
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 0,0 
Dimensional Fund Advisors 1 304 944 1,3 0,0 
Martin Olof Brage Larsén 955 000 1,0 0,0 
Staffan Malmer 954 664 1,0 -0,1 
Gustaf Hermelin1 900 000 0,9 0,0 
Albin Rosengren1 822 392 0,8 0,0 
Andersson Invest & Fastighets AB 700 000 0.7 0,0 
Jacob Grapengiesser 671 444 0.7 0,0 
Handelsbanken Fonder 600 000 0,6 0,0 
15 största aktieägarna 68 001 377 69,2 +0,1 
Eastnine AB (återköpta aktier) 502 124 0,5 0,0 
Övriga 29 738 227 30.3 -0,1 
Totalt 98 241 728 100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.

===== SIDA 21 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025 21
   
 
Finansiella rapporter  
i sammandrag 
 
 
 
 
 
Warsaw Unit i Warszawa.

===== SIDA 22 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
22
Koncernens rapport över totalresultat 
2025 2024 2024 2024/2025
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter 15 607 9 064 41 523 48 066
Fastighetskostnader -951 -705 -2 970 -3 216
Driftnetto 14 656 8 359 38 553 44 850
Centrala administrationskostnader -1 205 -1 198 -4 330 -4 336
Ränteintäkter 79 1 140 3 084 2 022
Räntekostnader -5 476 -3 083 -14 795 -17 188
Andra finansiella intäkter och kostnader -258 108 -318 -684
Förvaltningsresultat 7 796 5 326 22 193 24 663
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 19 350 1 534 -4 260 13 556
Orealiserade värdeförändringar i derivat 531 716 -5 433 -5 618
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 93 89
Resultat före skatt 27 674 7 577 12 593 32 690
Aktuell skatt -446 -365 -1 520 -1 602
Uppskjuten skatt -4 931 -2 180 -5 165 -7 916
Årets/periodens resultat1 22 297 5 032 5 908 23 172
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -386 -327 -950 -1 010
Årets/periodens totalresultat1 21 910 4 705 4 957 22 162
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 97 740 88 924 97 740 97 740
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 97 740 88 924 89 807 91 983
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 97 774 89 019 89 841 92 017
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,23 0,06 0,07 0,25
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,23 0,06 0,07 0,25
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374 575 963
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 6 008 5 610 2 099
Derivatinstrument 1 131 1 377 3 971
Övriga anläggningstillgångar 269 213 170
Summa anläggningstillgångar 962 952 942 574 582 204
Övriga omsättningstillgångar 7 831 8 527 5 895
Derivatinstrument 205 351 -
Likvida medel 34 013 31 185 128 258
Summa omsättningstillgångar 42 049 40 063 134 153
SUMMA TILLGÅNGAR 1 005 001 982 637 716 356
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 459 168 437 257 404 840
Räntebärande skulder 453 111 454 854 247 525
Derivatinstrument 3 014 3 907 -
Uppskjuten skatteskuld 25 942 20 935 17 952
Leasingskuld 6 008 5 610 2 075
Övriga långfristiga skulder 4 718 4 556 2 673
Summa långfristiga skulder 492 793 489 863 270 225
Räntebärande skulder 40 336 40 534 35 299
Övriga kortfristiga skulder 12 704 14 984 5 991
Summa kortfristiga skulder 53 040 55 518 41 291
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 005 001 982 637 716 356
1 Årets/periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
23
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-31 mars - - - 5 032 5 032
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - -327 - -327
Långsiktiga incitamentsprogram - -41 - - -41
Utgående eget kapital 31 mars 2024 3 660 238 660 211 162 310 404 840
Resultat 1 april-31 december - - - 875 875
Övrigt totalresultat 1 april-31 december - - -623 - -623
Kvittningsemission 358 40 642 - - 41 000
Utdelning till aktieägarna - -9 044 - - -9 044
Långsiktiga incitamentsprogram - 108 - - 108
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - 100 - - 100
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 465 -413 163 186 437 257
Resultat 1 januari-31 mars - - - 22 297 22 297
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - -386 - -386
Långsiktiga incitamentsprogram - 1 - - 1
Utgående eget kapital 31 mars 2025 4 018 270 467 -799 185 483 459 168
Koncernens rapport över kassaflöden
2025 2024 2024 2024/2025
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 27 674 7 577 12 593 32 690
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -20 147 -2 560 9 058 -8 529
Betald inkomstskatt -446 -365 -1 520 -1 602
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 7 081 4 652 20 131 22 559
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 717 -739 -3 437 -1 981
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 431 -410 8 041 8 882
Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 229 3 503 24 735 29 460
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -87 - - -87
Investeringar i befintliga fastigheter -819 -658 -4 364 -4 525
Förvärv av fastigheter1 - - -320 499 -320 499
Förvärv av inventarier - -6 -21 -15
Kassaflöde från investeringsverksamheten -906 -664 -324 884 -325 126
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån - 35 586 253 230 217 644
Amortering av lån -2 067 -37 084 -42 164 -7 147
Amortering av leasingskuld - -37 -190 -154
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - - 100 100
Utdelning till aktieägarna -2 424 -1 669 -8 290 -9 046
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 491 -3 203 202 686 201 398
Periodens/årets kassaflöde 2 831 -364 -97 463 -94 268
Likvida medel, ingående balans 31 185 128 620 128 620 128 258
Valutakursdifferenser i likvida medel -3 3 28 23
Likvida medel, utgående balans 34 013 128 258 31 185 34 013
Nyckeltal
2025 2024 2024 2024/2025
jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Överskottsgrad, % 93,9 92,2 92,8 93,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 2,5 2,4
Avkastning på eget kapital, % 19,6 4,7 1,2 5,1
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 0,08 0,04 0,28 0,32
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,03 0,00 -1,09 -1,02
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,08 0,06 0,25 0,27
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,23 0,06 0,07 0,25
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,23 0,06 0,07 0,25
1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
24
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–31 mar 2025
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 4 617 3 762 6 299 929 - 15 607
Fastighetskostnader -129 -77 -474 -271 - -951
Driftnetto 4 488 3 686 5 824 658 - 14 656
Centrala administrationskostnader - - -15 - -1 190 -1 205
Ränteintäkter - 1 22 4 52 79
Räntekostnader -1 888 -1 120 -1 979 -275 -214 -5 476
Andra finansiella intäkter och kostnader -153 -37 -9 1 -61 -258
Förvaltningsresultat 2 447 2 530 3 844 389 -1 414 7 796
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 14 309 5 690 -486 -163 - 19 350
Orealiserade värdeförändringar i derivat 589 32 -84 -6 - 531
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - -4 -4
Resultat före skatt 17 346 8 252 3 274 220 -1 418 27 674
Aktuell skatt -94 -340 - -1 -12 -446
Uppskjuten skatt -2 940 -1 460 -537 - 6 -4 931
Periodens resultat 14 312 6 453 2 737 219 -1 424 22 297
Förvaltningsfastigheter 296 098 203 953 386 734 68 758 - 955 543
varav periodens investeringar/förvärv - - -667 -152 - -819
Räntebärande skulder 166 320 108 456 178 821 29 851 10 000 493 447
TEUR
1 jan–31 mar 2024
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter - 2 163 5 997 904 - 9 064
Fastighetskostnader - -24 -434 -247 - -705
Driftnetto - 2 139 5 563 657 - 8 359
Centrala administrationskostnader - - - - -1 198 -1 198
Ränteintäkter - - 59 8 1 074 1 140
Räntekostnader - -617 -2 059 -405 -1 -3 083
Andra finansiella intäkter och kostnader - 119 -5 - -5 108
Förvaltningsresultat - 1 642 3 557 259 -131 5 326
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter - 1 959 -623 198 - 1 534
Orealiserade värdeförändringar i derivat - 635 70 11 - 716
Resultat före skatt - 4 236 3 004 468 -131 7 577
Aktuell skatt - -207 - -1 -157 -365
Uppskjuten skatt - -667 -345 - -1 168 -2 180
Periodens resultat - 3 362 2 659 467 -1 456 5 032
Förvaltningsfastigheter - 119 072 382 376 74 515 - 575 963
varav periodens investeringar/förvärv - 3 453 202 - 658
Räntebärande skulder - 69 840 182 447 30 538 - 282 825
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. 
Fastigheter
Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
25
Värderingsantaganden
2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023
Förvaltningsfastigheter 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 18,7 18,7 16,8 16,7 16,6 16,5 16,3 16,0
Vägd kalkylränta, %2 8,0 8,0 8,3 8,1 8,0 8,1 8,1 8,0
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,3 2,3 2,2 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Känslighetsanalys
31 mars 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 11 085 -11 085 8 196 -8 195 15 494 -15 443 2 442 -2 421
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -2 028 - -2 083 4 141 -4 182 822 -825
+/- 0,25 -7 252 7 862 -4 625 4 962 -9 260 10 047 -1 538 1 658
+/- 0,50 -13 963 16 413 -8 949 10 298 -17 919 20 971 -2 967 3 451
+/- 1,00 -25 988 35 982 -16 799 22 275 -33 444 45 952 -5 543 7 521
31 mars 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 37 217 -37 144
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 963 -9 118
+/- 0,25 -22 675 24 529
+/- 0,50 -43 798 51 133
+/- 1,00 -81 774 111 730
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2025 2024 2025 2024
resultat och kapital Förändring, % 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 24 915 23 239 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -388/+388 -390/+390
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -776/+776 -780/+780
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +170/-170 +156/-156
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +340/-340 +312/-312
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2025 2024
Likvida medel och skulder 31 mar 31 dec
Valuta i SEK 124 77
Valuta i PLN 3 449 4 547
Vilnius
Litauen
Warszawa 
Polen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Eastnine
Kassaflöde och intjäning
Riga
Lettland
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Fram till och med Q2 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum. 
Poznan 
Polen1
Direktavkastningskrav, 
%-enheter

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
26
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2025 2024 2024 2024/2025
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Övriga intäkter 624 447 2 172 2 350
Centrala administrationskostnader -1 195 -1 023 -4 121 -4 293
-571 -577 -1 949 -1 944
Orealiserade värdeförändringar i derivat - - 29 29
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 40 36
Finansiella intäkter och kostnader 633 2 188 6 840 5 285
58 1 611 4 961 3 407
Aktuell skatt -12 -157 -798 -653
Uppskjuten skatt 6 -1 168 -1 415 -242
51 286 2 747 2 512
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 299 574 300 448 126 258
Lån till koncernföretag 73 877 73 877 77 077
Övriga tillgångar 5 208 3 256 5 389
Likvida medel 7 057 10 546 112 513
SUMMA TILLGÅNGAR 385 717 388 127 321 237
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 354 757 354 705 320 079
Räntebärande skulder 10 000 10 000 -
Lån från koncernföretag 18 694 18 712 -
Övriga skulder 2 265 4 711 1 158
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 385 717 388 127 321 237
Årets/periodens resultat
Resultat före skatt
Rörelseresultat

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
27
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Hyresintäkter 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092
Fastighetskostnader -951 -842 -755 -667 -705 -747 -576 -537
Driftnetto 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555
Centrala administrationskostnader -1 205 -1 079 -1 074 -978 -1 198 -904 -851 -1 015
Ränteintäkter 79 421 584 938 1 140 1 208 786 27
Räntekostnader -5 476 -4 462 -3 787 -3 464 -3 083 -3 758 -3 643 -3 290
Andra finansiella intäkter och kostnader -258 -294 -125 -8 108 -282 -209 -175
Förvaltningsresultat 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 19 350 -1 987 1 179 -4 986 1 534 21 -10 004 -7 891
Investeringar - - - - - - - -31 296
Derivat 531 -1 276 -5 223 349 716 -5 330 -1 264 131
-4 49 43 - - - -18 913 -106
Resultat före skatt 27 674 2 941 1 545 530 7 577 -826 -25 617 -35 060
Skatt -5 377 -3 182 -743 -215 -2 545 998 -27 192
Periodens resultat 22 297 -240 801 315 5 032 172 -25 644 -34 867
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -386 -255 -330 -38 -327 688 -629 110
Periodens totalresultat 21 910 -496 471 276 4 705 860 -26 274 -34 757
Balansposter i sammandrag
2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023
TEUR 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482
Övriga tillgångar 15 445 16 078 11 918 32 396 12 135 10 730 17 091 18 062
Likvida medel 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287
Värdepappersinnehav som 
innehas för försäljning - - - - - - - 162 059
SUMMA TILLGÅNGAR 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890
Eget kapital 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649
Långfristiga räntebärande skulder 453 111 454 854 291 580 292 866 247 525 193 138 278 961 325 580
Kortfristiga räntebärande skulder 40 336 40 534 28 015 28 166 35 299 91 185 52 486 7 486
Övriga skulder 52 386 49 992 39 933 38 137 28 691 28 623 32 558 33 176
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
28
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Uthyrningsbar yta, tkvm 271,6 271,6 211,6 211,6 182,8 182,8 182,8 183,0
Antal fastigheter 16 16 15 15 14 14 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482
Överskottsgrad, % 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6 94,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,0 96,1 94,4 93,6 92,7 93,1 95,3 96,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,4 18,2 16,6 16,6 16,7 16,1 16,2 16,1
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 221 218 199 199 200 193 194 193
WAULT, år 4,0 4,1 3,9 4,2 4,1 3,8 3,9 4,1
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 94 94 94
Finansiella Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Hyresintäkter, TEUR 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092
Driftnetto, TEUR 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555
Förvaltningsresultat, TEUR 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102
Nettoskuld, TEUR 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237 303 778
Belåningsgrad, % 48 50 35 38 27 27 28 52
3,2 3,4 2,7 2,9 2,9 2,1 2,0 2,4
2,9 3,1 2,1 2,2 2,0 1,7 1,3 1,5
Skuldkvot, ggr 12,2 14,5 10,3 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8
Nettoskuldkvot, ggr 11,3 13,6 7,4 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7
Soliditet, % 46 44 52 52 57 56 52 54
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2
Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,5 4,6 4,7 4,7 4,0 4,2 4,0
Avkastning på eget kapital, % 19,6 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1
Aktierelaterade Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Eget kapital, TEUR 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649
486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834
Börsvärde, TEUR 365 589 398 183 349 215 345 981 342 667 343 475 303 049 209 936
Börsvärde, TSEK 3 966 273 4 573 725 3 950 664 3 926 885 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 98 242 98 242 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481
97 740 97 740 88 979 88 924 88 924 88 924 88 924 88 831
97 740 92 407 88 953 88 924 88 924 88 924 88 885 88 831
0,08 0,10 0,27 -0,13 0,04 0,06 0,05 0,05
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,03 -0,64 0,21 -0,64 0,00 -0,50 1,62 0,12
0,08 0,07 0,06 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39
Eget kapital per aktie, EUR1 4,70 4,47 4,46 4,46 4,55 4,50 4,49 4,79
Eget kapital per aktie, SEK1 50,97 51,39 50,47 50,60 52,57 50,10 51,66 56,47
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 4,98 4,71 4,68 4,61 4,71 4,64 4,59 4,87
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 54,03 54,10 52,93 52,35 54,39 51,67 52,74 57,42
Aktiekurs, EUR1 3,74 4,07 3,92 3,89 3,85 3,86 3,41 2,36
Aktiekurs, SEK1 40,58 46,80 44,40 44,16 44,50 43,00 39,20 27,85
Övrigt Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
EUR/SEK 10,85 11,49 11,31 11,35 11,55 11,13 11,50 11,78
EUR/PLN 4,18 4,27 4,28 4,31 4,30 4,35 4,64 4,43
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1

===== SIDA 29 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
29
Härledning av nyckeltal
Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Hyresintäkter 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092
Driftnetto 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555
Överskottsgrad, % 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6 94,1
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482
Räntebärande skulder 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065
Likvida medel 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287
Belåningsgrad, % 48 50 35 38 27 27 28 52
Eget kapital 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649
Återläggning derivat 1 677 2 179 1 033 -4 075 -3 971 -3 254 -8 584 -9 849
Återläggning uppskjuten skatt 25 942 20 935 18 315 17 813 17 952 15 768 16 949 17 034
Långsiktigt substansvärde, TEUR 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834
Driftnetto 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368
Centrala administrationskostnader -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056
Summa 40 514 34 223 31 048 29 806 29 645 29 952 29 307 28 312
Räntebärande skulder 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065
Skuldkvot, ggr 12,2 14,5 10,3 10,8 9,5 9,5 11,3 11,8
Driftnetto 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368
Centrala administrationskostnader -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056
Summa 40 514 34 223 31 048 30 337 29 645 29 952 28 402 28 312
Räntebärande skulder 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065
Likvida medel 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287
Nettoskuld, TEUR 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237 303 778
Nettoskuldkvot, ggr 11,3 13,6 7,4 8,2 5,2 5,2 5,6 10,7
Förvaltningsresultat 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102
Räntekostnader 5 476 4 462 3 787 3 464 3 083 3 758 3 643 3 290
Resultat före räntekostnader 13 272 10 617 9 332 8 631 8 409 8 241 8 207 7 392
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2
87 642 -1 982 1 885 1 106 18 821 3 438 -105 094 -139 029
Genomsnittligt eget kapital 448 213 417 113 396 794 400 487 401 730 399 777 412 513 446 345
19,6 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 30 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025  30
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuld 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut. 
Nettoskuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut.

===== SIDA 31 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025  31
 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 32 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2025  31
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Årsstämma 2025    29 april 2025 
Delårsrapport januari-juni 2025  7 juli 2025 
Delårsrapport januari-september 2025  23 oktober 2025 
Bokslutskommuniké 2025   5 februari 2026 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Vision 
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa 
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik 
affärsverksamhet utvecklas. 
 
Affärsidé 
Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda 
marknader i Polen och Baltikum. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Fastighet Nowy Rynek E i Poznan.