FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI – JUNI 2023
Delårsrapport
Januari-juni 2023
Fastighetsverksamheten fortsätter att utvecklas väl, trots stigande räntekostnader.
Förvaltningsresultatet steg med nära 50 procent under perioden på grund av större
fastighetsportfölj, förbättrad uthyrningsgrad samt högre genomsnittlig hyresnivå.
Försäljningsdiskussioner avseende vårt innehav i Melon Fashion Group fortgår, nu till ett
värde om 162 MEUR.
Januari-juni 2023
• Hyresintäkterna ökade med 34 procent till 18 143 TEUR
(13 576), till följd av ett större fastighetsbestånd,
förbättrad uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra.
Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 12
procent.
• Driftnettot ökade med 41 procent till 16 930 TEUR
(12 049), motsvarande en överskottsgrad om 93
procent (89).
• Förvaltningsresultatet ökade med 49 procent till
8 651 TEUR (5 810), motsvarande 0,39 EUR per aktie
(0,26).
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -57 171
TEUR (33 457). Av förändringarna hänförs -24 702
TEUR (10 002) till fastigheter, -31 296 TEUR (18 412) till
övriga investeringar och -1 173 TEUR (5 043) till derivat.
• Innehavet i MFG är värderat till 162 059 TEUR, baserat
på prisnivån i pågående försäljningsdiskussioner.
Gällande nivå har huvudsakligen påverkats av en
försvagning av rubeln.
• Realiserade värdeförändringar och utdelningar uppgick
till 338 TEUR (6 552), bestående av utdelning från MFG
om 238 TEUR (6 552), kostnader relaterat till avyttring
av MFG om -197 TEUR (-) och återbetalning från
ECBPF2 om 298 TEUR (-).
• Periodens resultat uppgick till -46 576 TEUR (43 311),
motsvarande -2,10 EUR per aktie efter utspädning
(1,95).
• Nettouthyrningen var negativ och uppgick till -173
TEUR (2 121). Den ekonomiska uthyrningsgraden var
oförändrad på 96,3 procent (96,3).
• F astighetsvärdet uppgick till 582 MEUR (606).
• Orealiserade värdeförändringar i fastigheter
motsvarade -4,1 procent. Avkastningskravet i värde-
ringarna steg 0,5 procentenheter till 6,1 procent.
Viktiga händelser under andra kvartalet
• Eastnine rankas på första plats i stiftelsen Allbrights
jämförelse av jämställdhet i ledning och styrelse bland
Nasdaq Stockholms 361 bolag.
• Eastnine har refinansierat samtliga banklån med förfall
2023 uppgående till 56,5 MEUR. I samband med
refinansieringen har ytterligare 10,5 MEUR upplånats.
Dessa krediter löper till oktober 2026.
Viktiga händelser efter periodens slut
• Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut.
NYCKELTAL I URVAL
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2023
apr-jun
2022
apr-jun
Hyresintäkter, TEUR 18 143 13 576 9 092 7 350
Förvaltningsresultat, TEUR 8 651 5 810 4 102 3 131
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,39 0,26 0,18 0,14
Periodens resultat, TEUR -46 576 43 311 -34 867 76 603
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45
Avkastning på eget kapital, % -20,5 22,0 -31,1 81,1
NYCKELTAL I URVAL
2023
30 jun
2022
31 dec
Nettobelåningsgrad, % 41 38
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 51
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 19,5 21,9
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 230 243
1 EUR = 11,78 SEK den 30 juni 2023 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden
januari-juni 2022 och för balansposter 31 december 2022. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen.
===== SIDA 2 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 2
Detta är Eastnine
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag med
moderna och hållbara kontorsfastigheter i
Baltikum och Polen.
Eastnine är noterat på Nasdaq Stockholm
Mid Cap och har huvudkontor i Stockholm.
Hyresgästerna utgörs huvudsakligen av stora
och stabila internationella bolag med långa
hyresavtal.
MÅL I AFFÄRSPLAN 2023
Verksamhet Status 30 juni 2023
Fastighetsportfölj om 700 MEUR vid slutet av 2023. 582 MEUR
Förvaltningsresultatet under kvartal fyra 2023 (omräknat i årstakt) ska uppgå till 25 MEUR. 16,4 MEUR (årstakt Q2 2023)
Finansiella
Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 % av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 51 %1
Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 % över tid. 4,6 % (rullande tolv månader)
Nettobelåningsgrad fastigheter ska uppgå till max 60 %. 52 %
Soliditeten ska vara minst 35 %. 54 %
Hållbarhet
Fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat i nivå med LEED Gold, BREEAM Excellent eller högre.2 94 %
Andelen grön finansiering ska öka. 62 % (64 % per 31 dec 2022)
1 Baseras på utdelning på 3,40 SEK per aktie. 2 Exklusive yta som kan bli föremål för omfattande projektutveckling.
Affärsmodell
Förvaltning
Förvaltningen ska bedrivas i nära samarbete med
kunderna och bygga på affärsmässighet, hållbarhet och
innovation för att såväl Eastnine som kunderna ska uppnå
sina respektive mål.
Förädling
Fastighetsbeståndet ska kontinuerligt förbättras genom
utveckling av nya fastigheter, samt investeringar i
befintligt bestånd, för att öka intjäningsförmågan.
Transaktion
Fastighetsbeståndet ska växa och vid behov renodlas
för att säkerställa positionen som den ledande förvaltaren
av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler på
utvalda marknader i Baltikum och Polen.
Vision
Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas.
Affärsidé
Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören
av moderna och hållbara kontors- och logistiklokaler i
förstklassiga lägen på utvalda marknader i Baltikum
och Polen.
===== SIDA 3 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 3
Fastighetsverksamheten tuffar på
Fastighetsverksamheten uppvisar styrkebesked och förvaltningsresultatet stiger med nära
50 procent, trots stigande räntekostnader. Under andra kvartalet har vi refinansierat
samtliga lån med förfall 2023 och i samband med det erhållit tilläggsfinansiering, vilket
förbättrar likviditeten. Diskussionerna om försäljning av MFG fortsätter, men till ett lägre
värde än tidigare.
Styrkebesked från fastighetsverksamheten
Fastighetsrörelsen fortsätter att leverera, trots att Eastnine i
likhet med alla fastighetsbolag, ser en tydlig effekt av
stigande räntekostnader. Förvaltningsresultatet steg med 49
procent under första halvåret, jämfört med samma period
föregående år. Den viktigaste anledningen var förvärvet av
fastigheten Nowy Rynek D i Poznan,
Polen, i maj 2022. Men även högre
uthyrningsgrad och högre hyres-
nivå har bidragit. Andra kvartalets
förvaltningsresultat var dock lägre
än det första kvartalets, främst på
grund av stigande räntekostnader.
Uthyrningsgraden ligger på samma
nivå som vid slutet av förra året,
96,3 procent. Nettouthyrningen är
negativ under perioden, men ska ses i relation till den höga
uthyrningsgraden. Eastnine strävar efter att ha en fortsatt
hög uthyrningsnivå i fastigheterna, bland annat genom
förbättrade tjänster till kunderna. När vi är nära våra
hyresgäster kan vi möta deras behov i ett tidigt skede.
Finansiering och räntekostnader
Under andra kvartalet har vi refinansierat samtliga lån med
ursprungligt låneförfall 2023. I samband med refinans-
ieringen om 56,5 MEUR har vi också utökat krediten med
cirka 10,5 MEUR, vilket innebär förbättrad likviditet. Vi
upplever att klimatet i banksektorn är fortsatt gott.
Inflationen har börjat vända nedåt i många länder, så
också i Sverige. Nedgången har dock inte varit tillräckligt
stor, eller tillräckligt tydlig, för att centralbankerna ska
upphöra med räntehöjningar. Så sent som i förra veckan
höjde den svenska centralbanken styrräntan med 0,25
procentenheter till 3,75 procent, samtidigt som banken
indikerade att det kan komma ytterligare minst en höjning
under hösten. ECBs nästa penningpolitiska möte är planerat
till slutet av juli. Självklart följer vi inflationsutvecklingen
noga.
Negativ orealiserad värdeförändring för fastigheterna
Stigande avkastningskrav har inneburit att även
fastighetsyielderna på våra marknader vänt uppåt. Under
första halvåret har den genomsnittliga yielden i våra värde-
ringar stigit med 0,5 procentenheter till 6,1 procent.
Fastigheternas orealiserade värdeförändring under första
halvåret uppgick till -24,7 MEUR, motsvarande -4,1 procent.
Första halvårets negativa värdeförändring ska ställas i
relation till de senaste två årens positiva orealiserade
värdeförändringar om sammanlagt 25,7 MEUR.
Diskussioner om försäljning av MFG
Under första kvartalet 2023 avslutades det försäljningsavtal,
beträffande vår andel i MFG, som tecknades i oktober 2022.
Anledningen var att återstående villkor inte antogs kunna
uppfyllas. Sedan dess har arbetet med en avveckling av vårt
innehav fortsatt och även vid slutet av andra kvartalet pågår
försäljningsdiskussioner. Värde-
mässigt ligger dessa diskussioner på
en något lägre prisnivå än tidigare,
huvudsakligen på grund av för-
svagning av rubeln, vilket föranlett en
negativ orealiserad värdeförändring
avseende MFG under andra kvartalet.
Eastnine toppar Allbrightlistan
Eastnine är bäst av Nasdaq
Stockholms alla 361 bolag när det gäller jämställdhet inom
styrelse och ledning. Det visar Allbright-stiftelsens årliga
jämförelse. Vi är glada och stolta över detta och ser det som
en styrka med en så jämn könsfördelning som möjligt. Men
det viktigaste för alla befattningar och rekryteringar är
såklart kompetensen i ett flerdimensionellt plan och
förmågan att använda kompetensen i samspel med andra,
även om det vid någon tidpunkt skulle innebära viss övervikt
av någondera kön.
Från oss alla till er alla – en riktigt skön sommar!
Kestutis Sasnauskas, vd
Under andra kvartalet har vi
refinansierat samtliga lån med
ursprungligt låneförfall 2023. I
samband med refinansieringen har
vi också utökat krediten, vilket
innebär förbättrad likviditet.
===== SIDA 4 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 4
Två bolag har tecknat hyresavtal under kvartalet om totalt
drygt 260 kvm i Eastnines fastighet Vertas-1 i Vilnius.
Private equity-bolaget Livonia Partners flyttade in i april
och Norstat, vars verksamhet består av insamling av data
för marknadsundersökningar, flyttar preliminärt in under
sommaren 2023.
Fyra nya hyresgäster har tecknat hyresavtal om totalt
närmare 500 kvm i fastigheten 3Bures-1,2, som är belägen i
Vilnius centrala affärsdistrikt. Mellan maj och augusti i år
flyttar e-postbolaget Sender.LT, mobiltillbehörskedjan
Mobkesia, FinTech-advokaterna Gofaizen & Sherle samt
metallhandels- och logistikföretaget Saurena in i Eastnines
segelliknande torn.
===== SIDA 5 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 5
Marknad
Inflationen sjunker på bred front men är fortfarande för hög, vilket tvingar fram fortsatta
räntehöjningar. Fastighetsmarknaden i både Baltikum och Polen är stabil, bland annat på
grund av att sektorns skuldfinansiering huvudsakligen är bankbaserad. Lokalefterfrågan
har dämpats något, men efterfrågan på högkvalitativa kontor är fortsatt god.
Marknadsutveckling
Under det första halvåret har inflationstakten successivt
sjunkit från omkring 10 procent i euroområdet, 15 procent i
Polen och 20 procent i Baltikum till cirka 6 procent i euro-
området respektive drygt 10 procent i både Baltikum och
Polen i maj. Nuvarande inflationstakt är trots det över
centralbankernas mål. Deras räntehöjningar fortsatte därför
under årets andra kvartal och den för fastighetsmarknaden
viktiga femårsswappen har, med viss volatilitet, rört sig runt
3,2 procent.
I Ukraina pågår den ukrainska arméns motoffensiv
samtidigt som Wagnergruppens tillfälliga frammarsch på
den ryska sidan gränsen under midsommarhelgen har ökat
oförutsägbarheten i kriget, vars direkta effekt på Eastnines
marknader är begränsad. Ekonomiskt har regionen och inte
minst Polen visat sig motståndskraftiga, även om den reala
tillväxten dämpas ordentligt i år och förväntas ligga under
en procent.
Hyresmarknad
Kontorsefterfrågan generellt har minskat på grund av sämre
ekonomiska utsikter. Det finns en tydlig trend att många
företag väljer att uppgradera sina kontor när hyresavtal
löper ut, genom att flytta till kontor av högre kvalitet och i
bättre lägen, samtidigt som de kan minska sina ytor på
grund av en högre grad av hybridarbete.
Nyutvecklingsaktiviteten är hög i framför allt Riga och
Vilnius, men väntas bromsa in successivt.
Fastighetsutvecklare har under det senaste året lagt
planerade projekt på is på grund av högre byggkostnader,
dyrare finansiering och ökad osäkerhet i marknaden.
Under det andra kvartalet var både vakansgrader och
hyresnivåer stabila på Eastnines marknader. Topphyror för
högkvalitativa kontor i centrala lägen noterades på 20 EUR
per kvadratmeter per månad i Vilnius, 18 EUR i Riga och 16
EUR i Poznan, samtidigt som skillnader i hyresnivåer mellan
bättre och sämre kontor fortsatte att öka.
Transaktionsmarknad
I slutet av maj sålde Baltic Horizon kontorsfastigheterna
Duetto-1 och Duetto-2 i Vilnius till fondförvaltaren East
Capital i en transaktion värd 37 MEUR. I samma stad har
också kontorsfastigheten Link bytt ägare. I övrigt är
transaktionsaktiviteten låg i både Baltikum och Polen.
Många investerare har intagit en avvaktande inställning på
grund av prisosäkerheten och få fastighetsägare har hittills
varit tvungna att sälja, eftersom skuldsättningen i sektorn i
hög grad är bankbaserad, till skillnad från andra marknader
såsom till exempel Sverige.
Sedan föregående kvartal bedöms direktavkastnings-
kraven för högkvalitativa kontor i centrala lägen vara
oförändrade i Poznan, men ha stigit i både Riga och Vilnius,
enligt Colliers. Generellt har direktavkastningskraven
justerats snabbare i Polen, på grund av högre likviditet och
visibilitet, än i Baltikum.
HYRESNIVÅ PREMIUMKONTOR
DIREKTAVKASTNING SKRAV PREMIUMKONTOR
1
Källa: Colliers, JLL, Newsec
1 Data avseende andra kvartalet finns inte tillgänglig vid tidpunkten för avgivande
av denna rapport. Indikationen är dock att direktavkastningskravet för premium-
kontor stiger i Q2 2023 i Vilnius och Riga, och är oförändrad i Poznan.
0
2
4
6
8
10
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023
%
Riga Vilnius Poznan
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Q2 2023
Hyresnivå
EUR/kvm/mån
Poznan Riga Vilnius
===== SIDA 6 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 6
Januari-juni 2023
Eastnine levererar det högsta driftnettot någonsin, både för perioden och för ett enskilt
kvartal. Ökade räntekostnader håller tillbaka förvaltningsresultatet, som trots det uppgår
till rekordhöga 0,39 EUR per aktie. Negativa orealiserade värdeförändringar i fastighets-
portföljen samt för övriga investeringar, ger dock ett negativt resultat för perioden.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 34 procent under perioden till
18 143 TEUR (13 576), till följd av ett större fastighetsbestånd,
förbättrad uthyrningsgrad och högre genomsnittshyra.
Hyresintäkter i en jämförbar portfölj ökade med 12 procent.
Den genomsnittliga hyresnivån har ökat med 10 EUR per
kvm till 193 EUR per kvm och år under det första halvåret
2023.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna har minskat med 21 procent till -1 213
TEUR (-1 527). Fastighetskostnaderna har minskat, trots
större fastighetsbestånd, framför allt på grund av högre
genomsnittlig uthyrningsgrad. En stor andel av kostnaderna
för fastighetsdriften debiteras hyresgästerna i enlighet med
hyresavtalen. Endast fastighetskostnader som ej faktureras
hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. Det
innebär att redovisade fastighetskostnader bland annat
påverkas av förändrad vakansgrad.
Driftnetto och förvaltningsresultat
Driftnettot ökade med 41 procent till 16 930 TEUR (12 049)
och överskottsgraden uppgick till 93 procent (89). Ökningen
i driftnettot är främst hänförlig till högre hyresintäkter.
Centrala administrationskostnader uppgick till -1 924
TEUR (-2 094), bland annat på grund av lägre personal-
kostnader. Räntekostnaderna har ökat till -6 185 TEUR
(-3 976) på grund av upptagande av nya lån i samband med
förvärv samt stigande räntenivå.
Förvaltningsresultatet ökade med 49 procent till 8 651
TEUR (5 810), motsvarande 0,39 EUR (0,26) per aktie.
Ökningen av förvaltningsresultatet förklaras främst av högre
driftnetto, samtidigt som ökade räntekostnader haft en
negativ inverkan på resultatet. Förvaltningsresultatet för
andra kvartalet var lägre än för det första, främst beroende
på högre räntekostnader.
Resultat
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -57 171 TEUR
(33 457), varav fastigheter var -24 702 TEUR (10 002), övriga
investeringar -31 296 TEUR (18 412) och derivat uppgick till
-1 173 TEUR (5 043). Realiserade värdeförändringar samt
utdelningar uppgick till 338 TEUR (6 552). I posten ingår
utdelning från MFG, kostnader för avyttring av MFG samt
betalning från East Capital Baltic Property Fund II, för mer
information se s. 14. Periodens resultat uppgick till -46 576
TEUR (43 311) och periodens totalresultat till -46 244 TEUR
(43 311).
Segmentsrapportering
Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om
8 606 TEUR (7 558) och ett resultat för perioden om -8 679
TEUR (20 164). För Fastigheter i Lettland uppgick
förvaltningsresultatet till 901 TEUR (865) och periodens
resultat till -3 375 TEUR (629). Fastigheter i Polen
genererade ett förvaltningsresultat om 2 767 TEUR (710) och
periodens resultat var 60 TEUR (876). För segmentet Övriga
investeringar uppgick periodens resultat till -30 958 TEUR
(24 964), varav orealiserade värdeförändringar uppgick till
-31 296 TEUR (18 412) och realiserade värdeförändringar och
erhållna utdelningar till 338 TEUR (6 552). Ej allokerade
centrala administrationskostnader, räntekostnader och
andra finansiella intäkter och kostnader uppgick till -3 624
TEUR (-3 323).
HYRESINTÄKTER OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR I FASTIGHETER
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
TEUR
Hyresintäkter Förvaltningsresultat
-20 000
-10 000
0
10 000
20 000
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
TEUR
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter
===== SIDA 7 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 7
Resultat och finansiell ställning i sammandrag
Sammandrag, TEUR
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Hyresintäkter 18 143 13 576
Fastighetskostnader -1 213 -1 527
Driftnetto 16 930 12 049
Centrala administrationskostnader -1 924 -2 094
Finansiella intäkter/kostnader -6 356 -4 145
Förvaltningsresultat 8 651 5 810
Orealiserade värdeförändringar -57 171 33 457
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 338 6 552
Aktuell/uppskjuten skatt 1 606 -2 508
Periodens resultat -46 576 43 311
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 332 0
Periodens totalresultat -46 244 43 311
Sammandrag, TEUR
2023
30 jun
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 582 482 606 222
Derivatinstrument 9 243 11 022
Övriga tillgångar 8 819 7 055
Likvida medel 29 287 19 820
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 162 059 193 355
SUMMA TILLGÅNGAR 791 890 837 474
EGET KAPITAL & SKULDER
Eget kapital 425 649 478 508
Räntebärande skulder 333 065 326 882
Uppskjuten skatteskuld 17 034 18 788
Övriga skulder 16 142 13 296
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 791 890 837 474
Resultat fördelat per segment i sammandrag
TEUR
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Fastigheter i Litauen
Förvaltningsresultat 8 606 7 558
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -17 736 10 681
Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 164 4 335
Aktuell/uppskjuten skatt 1 614 -2 410
Resultat Fastigheter i Litauen -8 679 20 164
Fastigheter i Lettland
Förvaltningsresultat 901 865
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -4 235 -680
Orealiserade värdeförändringar i derivat -40 444
Aktuell/uppskjuten skatt -1 -
Resultat Fastigheter i Lettland -3 375 629
Fastigheter i Polen
Förvaltningsresultat 2 767 710
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 731 -
Orealiserade värdeförändringar i derivat 31 264
Aktuell/uppskjuten skatt -8 -98
Resultat Fastigheter i Polen 60 876
Övriga investeringar
Orealiserade värdeförändringar -31 296 18 412
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 338 6 552
Resultat Övriga investeringar -30 958 24 964
Ofördelat
Central administration och övriga rörelsekostnader -1 924 -2 094
Ej allokerat finansnetto -1 701 -1 229
Resultat Ofördelat -3 624 -3 323
Periodens resultat -46 576 43 311
===== SIDA 8 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 8
1 Inklusive amortering.
29%
21%20%
10%
6%
14%
SEB BerlinHyp Swedbank
OP Bank Luminor Obligation
25
50
75
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
%
Nettobelåningsgrad fastigheter
Nettobelåningsgrad
Soliditet
3,7
136,2
37,2
71,1
84,9
118,8
42,5
56,6
21,9
8,4
84,9
Rörlig 2023 2024 2025 2026 2027
0
35
70
105
140
MEUR
Förfall räntebärande skuld inkl. amortering
Förfall räntebindning
0,0
0,7
1,4
2,1
2,8
3,5
0
1
2
3
4
5
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
Finansiering
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital,
banklån samt obligationslån. Eastnine har fastställt risk-
begränsande mått för finansieringen som innebär att netto-
belåningsgraden för fastigheter inte ska överstiga 60 procent
och att soliditeten ska uppgå till minst 35 procent. Netto-
belåningsgraden för fastigheter uppgick till 52 procent (51)
vid periodens slut. Belåningsgraden har stigit på grund av
ökade banklån (netto efter ny kredit och amorteringar) och
lägre fastighetsvärde. Soliditeten uppgick till 54 procent
(57).
Eget kapital uppgick till 425 649 TEUR (478 508) och
räntebärande skulder till 333 065 TEUR (326 882), varav
obligationen utgjorde 45 000 TEUR (45 000). Grön
finansiering utgjorde 62 procent (64) av total räntebärande
skuld. Under perioden har nya krediter om 10 519 TEUR
upptagits och 56 481 TEUR refinansierats. Dessa krediter
löper till oktober 2026. Därefter har Eastnine inga
kvarstående låneförfall under 2023. Outnyttjad
checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000).
Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,0 procent (3,4),
genomsnittlig räntebindningstid till 1,5 år (1,8) och den
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,4 år (2,3).
Samtliga räntebärande skulder, förutom den outnyttjade
checkräkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot
Euribor 3M alternativt 6M. 64 procent (71) av total ränte-
bärande skuld har räntesäkrats genom derivat.
Under perioden har skulderna amorterats med 4 336
TEUR. Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till
7 486 TEUR (8 301) vid periodens slut, motsvarande 2,2
procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat
bestod av 214 302 TEUR (230 679) i ränteswappar. Derivaten
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet
på derivaten uppgick till 9 849 TEUR (11 022). Vid löptidens
slut är värdet på derivaten alltid noll.
NYCKELTAL FÖR OBLIGATION
2023
30 jun
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52
Räntetäckningsgrad proforma, ggr 2,35
Skatt
Periodens skattekostnad uppgick till 1 606 TEUR (-2 508),
varav skatt i Litauen var 1 614 TEUR, i Lettland -1 TEUR samt
i Polen -8 TEUR. Aktuell skatt uppgick till -183 TEUR, varav
Polen var -182 TEUR och Lettland -1 TEUR. Den uppskjutna
skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan
fastigheternas bokförda och skattemässiga värden samt
skattemässiga underskott.
Substansvärde och eget kapital per aktie
Långsiktigt substansvärde per aktie var 19,5 EUR (21,9) vid
periodens slut, motsvarande 230 SEK per aktie (243). Eget
kapital per aktie var 19,2 EUR (21,5), motsvarande 226 SEK
per aktie (240).
Kassaflöde
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i
rörelsekapitalet uppgick till 9 009 TEUR (15 202) under
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -1 747 TEUR
(-3 553). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick
till -675 TEUR (-108 781) och från finansieringsverksam-
heten till 2 866 TEUR (86 418). Periodens kassaflöde uppgick
till 9 452 TEUR (-10 714) och periodens valutakursdifferens
till 15 TEUR (34). Likvida medel vid periodens slut var 29 287
TEUR (19 820).
NETTOBELÅNINGSGRAD OCH SOLIDITET FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULD
FÖRFALLOSTRUKTUR RÄNTEBÄRANDE SKULD 1 & RÄNTA RÄNTENIVÅ SAMT BINDNINGSTID
===== SIDA 9 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 9
Fastighetsbestånd
Fastighetsvärdet har under perioden sjunkit till 582 MEUR (606). Den negativa orealiserade
värdeförändringen uppgick till nära 25 MEUR, motsvarande -4,1 procent.
Värdeförändringen beror framför allt på högre avkastningskrav i värderingarna, vilka i
genomsnitt steg med 0,5 procentenheter till 6,1 procent.
Fastighetsportfölj
Per den sista juni 2023 bestod Eastnines fastighetsportfölj av
13 moderna kontorsfastigheter och en utvecklingsfastighet
med ett sammanlagt marknadsvärde om 582 MEUR (606).
Fastigheterna är belägna i citylägen i Riga, Poznan och
Vilnius med bra kommunikationer och tillgänglighet.
Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara ytan
och resterande 4 procent avser till största delen lokaler för
service och handel.
Den ekonomiska uthyrningsgraden har under perioden
varit oförändrad på 96,3 procent (96,3) och den areamässiga
uthyrningsgraden på 96,0 procent (96,0). Hyresvärdet har
ökat till 37,8 MEUR (35,7). Överskottsgraden har förbättrats
till 93 procent, att jämföra med 91 procent för år 2022.
Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, exklusive
byggnader på utvecklingsprojektet Kimmel, var 9,3 år (8,8)
vid periodens slut.
Litauen
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och
hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden:
det centrala affärsdistriktet, vid parlamentskvarteret och i
det spännande utvecklingsområdet nära centralstationen. I
det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan
Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris,
återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor.
Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-
fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter
Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown
Park är belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära
centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna.
Vid utgången av andra kvartalet uppgick Eastnines
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 121 200
kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under
perioden ökat till 24,7 MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var
386,7 MEUR (403,7) vid periodens slut.
Polen
I Polens femte största stad, Poznan, återfinns Eastnines
kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i
Poznans affärsområde, nära både centralstationen och
Gamla stan. Vid utgången av andra kvartalet uppgick
Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm,
vilket bedöms motsvara 6 procents marknadsandel av
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,4
MEUR (7,5) och fastighetsvärdet uppgick till 118,2 MEUR
(120,9) vid periodens slut.
Lettland
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett
antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är
belägna centralt i staden, längs en av stadens viktigaste
gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan
Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta
uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara 4
procents marknadsandel av kontorsmarknaden i staden.
Hyresvärdet uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Fastighetsvärdet
inklusive projektfastigheter uppgick, vid periodens slut, till
77,6 MEUR (81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3
MEUR (12,3).
FASTIGHETSBESTÅND PER SEGMENT
Uthyrningsbar yta, kvm
Segment Kontor
Handel och
service Övrigt Total yta
Varav
vakant yta,
kvm
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Fastighets-
värde, MEUR
Andel av
värde, %
Litauen 117 380 3 326 506 121 212 4 063 97,1 386,7 67
Polen 38 417 576 265 39 258 - 100,0 118,2 20
Lettland 20 007 2 475 25 22 507 3 319 85,7 77,6 13
Totalt 175 804 6 377 796 182 977 7 382 96,3 582,5 100
===== SIDA 10 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 10
67%
13%
20%
Litauen
Lettland
Polen
96%
4% <1%
Kontor
Handel och
service
Övrigt
Fastighetsutveckling
Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings-
projekt.
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i
direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas
Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta.
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala
Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta.
På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius
centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny
kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta
cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.
Samtliga projekt har pausats på grund av höga
konstruktionskostnader och stor osäkerhet för
nyproduktion.
Värdeförändringar fastigheter
Fastigheternas värde minskade under perioden till 582,5
MEUR (606,2), varav investeringar i befintliga fastigheter
tillförde 1,0 MEUR samtidigt som orealiserade värde-
förändringar minskade värdet med 24,7 MEUR, mot-
svarande -4,1 procent. Både högre marknadshyror och
hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighets-
värdet, samtidigt som ökat avkastningskrav, till följd av
brant stigande räntor, har haft motsatt effekt. Det vägda
avkastningskravet har under kvartalet fortsatt att öka till 6,1
procent, jämfört med 5,9 procent i första kvartalet och 5,6
procent vid årsskiftet.
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet
Inga förvärv har skett under perioden. Investeringar i
befintliga fastigheter har till största del avsett investeringar
för befintliga och nya hyresgäster.
FASTIGHETSVÄRDETS FÖRÄNDRING, TEUR
2023
jan-jun
2022
jan-dec
Fastighetsvärde vid årets början 606 222 469 817
Fastighetsförvärv - 120 906
Investeringar i befintliga fastigheter 962 6 116
Orealiserade värdeförändringar -24 702 9 383
Fastighetsvärde vid periodens/årets slut 582 482 606 222
FASTIGHETS VÄRDE PER SEGMENT
LOKALYTA PER KATEGORI
Hyresavtal motsvarande cirka 830 kvm har signerats för lokaler
i Eastnines fastighet Alojas Biroji i Riga under kvartal två. Den
största uthyrningen avser en klinik inom kardiologi som flyttar
in i början av nästa år. Därtill har tre mindre butiker; ett bageri,
en blomsterhandel samt en butik med service och reparation
inom IT, flyttat in under kvartalet.
===== SIDA 11 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 11
30
40
50
60
70
160
320
480
640
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR
Nettobelåningsgrad fastigheter, %
75
80
85
90
95
100
2021
Q3
2021
Q4
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
Moderna kontor på geografiska fokusområden
Kontoret är en del av företagens varumärke och en
mötesplats där företag och människors värderingar ska
samspela. Till hyresgäster där inomhusmiljö, arbetsklimat,
bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt erbjuder
Eastnine moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt
fastighetsbestånd i centrala lägen. Eastnines strategi är att
inneha en stor marknadsposition för att kunna erbjuda
alternativ till hyresgäster som önskar växa eller minska sina
hyrda ytor. Lokalerna utformas efter hyresgästernas behov
och identitet och i merparten av fastigheterna finns
reception, tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård
och parkering för bil och cykel.
Att vara hyresgäst hos Eastnine
I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tids-
begränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny
överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver
därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan
det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att
avbryta avtalet i förtid.
Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga
och värdeskapande relationer genom samarbete,
engagemang och hög servicegrad. Som hyresvärd strävar
Eastnine efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och
inbjuder till kontinuerlig dialog för att diskutera det
framtida lokalbehovet.
Hyresavtal och årshyror
Kontrakterade årshyror uppgick till 36,4 MEUR vid
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största
hyresgästerna utgjorde 59 procent. Den genomsnittliga åter-
stående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 år.
Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga årshyran
för lokaler till 193 EUR per kvm. I Litauen var den genom-
snittliga årshyran 192 EUR per kvm, i Lettland 184 EUR per
kvm och i Polen 201 EUR per kvm. Totala hyresintäkter, för
samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 147,3
MEUR, varav 33,6 MEUR förfaller år 2027 eller senare.
Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler.
Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt
2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknande av
hyresavtal.
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal
minus uppsagda avtal, uppgick till -3 701 kvm, motsvarande
årshyror om -173 TEUR, varav -3 980 kvm respektive -238
TEUR avser nettouthyrning under andra kvartalet. Den
genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under andra
kvartalet uppgick till 194 EUR per kvm och omförhandlade
hyresavtal har skett till 219 EUR i årshyra per kvm. Av
nettouthyrningen kvarstod cirka 1 700 kvm för inflyttning
efter periodens utgång, och 8 100 kvm för avflyttning varav
5 300 kvm avser avflytt under fjärde kvartalet.
STÖRSTA HYRESGÄSTER
Hyresgäst
Årshyra,
TEUR1
Andel av kontrakterad
årshyra, %
Kvm
Allegro 5 676 16 26 283
Danske Bank 4 973 14 26 588
Telia 3 044 8 15 952
Swedbank 2 033 6 11 266
Vinted 1 878 5 9 605
Rockwool 1 421 4 6 870
Twoday 807 2 3 908
Citco 747 2 3 009
Invalda Technology Group 582 2 3 102
Bentley Systems 484 1 2 802
Totalt 21 645 59 109 384
1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt.
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD OCH ÖVERSKOTTSGRAD
FASTIGHETSVÄRDE OCH NETTOBELÅNINGSGRAD
===== SIDA 12 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 12
Marknadsvärde fastighetsbeståndet
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering
sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod
av certifierat värderingsinstitut.
Marknadsvärdet har minskat till 582,5 MEUR (606,2) vid
periodens slut.
För mer information om värderingsmodell, antaganden
och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10
(Förvaltningsfastigheter).
Värderingsmetod och utförande
De externa värderingarna är utförda i enlighet med
internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid
externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna
på plats. Externvärderingarna har i andra kvartalet utförts av
Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec.
För förvärvade fastigheter bedöms initialt marknads-
värdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För
utvecklingsfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som
indikerar ett lägre värde.
I Baltikum används en värderingsmodell baserad på
nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig
kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid
kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre
kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med
endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där
kassaflödet är mer förutsägbart.
I Polen har externvärderingen utförts enligt ”hardcore-
metoden”, vilket innebär en kapitalisering av nuvarande
hyra med tillägg/avdrag för skillnaden mellan
marknadshyra och nuvarande hyra.
Värderingsantaganden
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både
observerbara, och icke observerbara, indata.
• Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och
investeringar samt aktuell inflation.
• Icke observerbara data: Inkluderar bland annat direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation,
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.
Icke observerbara data i värderingsmodellen
Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i
genomsnitt till 16,0 EUR per kvm och månad (15,5). Den
långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt
bedömts till 1,6 procent (2,0). Långsiktig vakansgrad är
upptagen till i genomsnitt 4,5 procent (4,5). Det vägda
direktavkastningskravet var 6,1 procent (5,6) och den vägda
kalkylräntan 7,6 procent (7,6).
VÄRDERINGSANTAGANDEN
2023
30 jun
2022
31 dec
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 16,0 15,5
Genomsnittliga fastighetsinvesteringar,
% av hyresintäkter 3,4 2,8
Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 160-550 160-250
Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5
Långsiktig inflation marknadshyror, % 1,6 2,0
Vägt direktavkastningskrav, % 6,1 5,6
Vägd kalkylränta, % 7,6 7,6
HYRESVÄRDE OCH EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Hyresvärde, EUR/kvm/år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, % Lokalyta per kategori Kvm Hyresvärde, MEUR
Kontor 175 803 34,1 194 96,7
Handel och service 6 377 1,2 186 91,6
Parkering - 2,2 - 94,2
Övrigt1 797 0,3 120 92,5
Summa 182 977 37,8 194 96,3
1Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering.
===== SIDA 13 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 13
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva
Bolagets aktuella intjäning per 30 juni 2023.
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för
kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som
visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna
förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd
som föreligger på balansdagen.
Intjäningsförmågan omfattar aktuella hyresavtal men
innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling
av hyror, vakansgrad, fastighetskostnader, räntor, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på
följande antaganden om intäkter och kostnader:
• Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på
balansdagen.
• Fastighetskostnader och centrala
administrationskostnader utgörs av motsvarande för
de senaste tolv månaderna på rapportdagen (gäller från
andra kvartalet, tidigare en avrundad bedömning
baserat på fastighetsinnehav/medarbetare per
rapportdagen).
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande
skulder på balansdagen och den genomsnittliga
räntenivån.
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts
motsvaras av budget med tillägg för framtida årliga
kostnader som tillkommit under perioden.
Kommentarer intjäningsförmåga
• Hyresvärde och hyresintäkter är i princip oförändrade i
jämförelse med första kvartalet.
• Vakansvärdet har ökat på grund av sjunkande
uthyrningsgrad under kvartalet.
• Fastighetskostnader har sjunkit bland annat på grund
av lägre el- och värmekostnader samt låga kostnader
för reparation och underhåll.
• Centrala administrationskostnader har ökat,
huvudsakligen beroende på ändrat
beräkningsantagande.
• Räntekostnader har ökat till följd av nyupptaget lån och
högre räntenivå.
• Förvaltningsresultatet har minskat, huvudsakligen på
grund av ökade räntekostnader.
• Den framåtriktade direktavkastningsnivån har stigit,
som en effekt av bibehållet driftnetto i kombination
med sjunkande fastighetsvärde.
Aktuell intjäningsförmåga, TEUR
2023
30 jun
2023
31 mar Förändring, %
Hyresvärde 37 807 37 829 0
Avgår vakansvärde -1 383 -1 269 +9
Summa hyresintäkter 36 424 36 560 0
Fastighetskostnader -2 498 -2 900 -14
Driftnetto 33 926 33 660 +1
Centrala administrationskostnader -4 054 -3 800 +7
Räntekostnader -13 331 -12 253 +9
Andra finansiella intäkter och kostnader -311 -260 +20
Förvaltningsresultat 16 230 17 347 -6
Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga
2023
30 jun
2023
31 mar
Förändring,
enhet
Överskottsgrad, % 93 92 +1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,4 -0,2
Skuldkvot, ggr 11,1 10,9 +0,2
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,8 +0,2
Framåtriktad direktavkastning, % 5,8 5,7 +0,1
Framåtriktad direktavkastning, exklusive utvecklingsfastigheter, % 6,0 5,8 +0,2
Förvaltningsfastigheter, TEUR 582 482 589 922 -7 440
===== SIDA 14 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 14
20,5%
MFG
Övriga investeringar
Under första kvartalet sades försäljningsavtalet avseende MFG-innehavet upp. Under
andra kvartalet fortsatte försäljningsdiskussionerna med andra potentiella köpare och
prisnivån justerades ned till 162 MEUR, vilket också utgör bokfört värde vid slutet av
perioden. Eastnine har erhållit 298 TEUR i samband med avvecklingen av East Capital
Baltic Property Fund II.
Melon Fashion Group
MFG är en av de ledande aktörerna i den ryska mode-
industrin med en affärsmodell som baseras på inhouse-
design med produktion i Asien. Butiksnätverket bestod vid
utgången av andra kvartalet av totalt 902 butiker (867),
varav 214 (224) utgjordes av franchise. MFG driver
varumärkena Befree, Zarina, Love Republic och Sela, riktade
till olika målgrupper. Under året kommer bolaget att starta
det nya varumärket Idol.
Perioden januari-maj 2023
MFG uppvisade en positiv försäljningsutveckling och en
förbättrad lönsamhet under perioden januari-maj 2023, där
försäljningen ökade med 38 procent till 21,0 miljarder RUB
(15,2) baserat på preliminär resultatredovisning. EBITDA
ökade med 43 procent till 5,8 miljarder RUB (4,1). EBITDA-
marginalen var 27,8 procent (27,0). Försäljning via e-handel
uppgick till 32 procent (33) av total försäljning. MFG har
fortsatt god likviditet.
Diskussioner om försäljning av MFG-innehav
Eastnines avtal om försäljning av hela aktieinnehavet i MFG
för cirka 193 MEUR som ingicks i oktober 2022, sades upp
gemensamt av båda parter i mars 2023. Det tidigare
överenskomna försäljningspriset utgjorde Eastnines
bokförda värde på innehavet vid slutet av december 2022
samt slutet av första kvartalet 2023. Innehavet i MFG är nu
värderat till 162 MEUR, baserat på prisnivån i pågående
försäljningsdiskussioner. Gällande nivå har huvudsakligen
påverkats av försvagning av rubeln. Eastnine äger cirka 36
procent av MFG och innehavet är obelånat.
Orealiserad värdeförändring under perioden uppgick
till -31 296 TEUR (18 393). Realiserad värdeförändring under
perioden uppgick till 41 TEUR, varav utdelning under
perioden har erhållits med 238 TEUR (6 552) och kostnader
för avyttringen har belastat värdeförändringen med -197
TEUR. Totalavkastning för innehavet uppgick till -16,2
procent (23,1).
East Capital Baltic Property Fund II
East Capital Baltic Property Fund II (ECBPF2) är under
avveckling efter att samtliga tillgångar i fonden har
avyttrats. Eastnine har under perioden erhållit en betalning
från ECBPF2 om 298 TEUR. Återstående fondinnehav är
värderat till noll.
NYCKELTAL EASTNINES INNEHAV I MFG
Eastnines innehav i MFG
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Orealiserad värdeförändring, TEUR -31 296 18 393
Realiserad värdeförändring och
utdelning, TEUR 41 6 552
Totalavkastning, % -16,2 20,5
Eastnines innehav i MFG
2023
30 jun
2022
31 dec
Eastnines andel, % 36 36
Verkligt värde, Eastnines andel, TEUR 162 059 193 355
Andel av Eastnines tillgångar, % 20,5 23,1
MFG-INNEHAVETS ANDEL AV EASTNINES TILLGÅNGAR
RUBELKURS
60
70
80
90
100
110
2022-12-31 2023-03-31 2023-06-30
RUB/EUR
===== SIDA 15 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 15
Övrig info och redovisningsprinciper
Allmän information
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut
hade Eastnine-koncernen 23 heltidsanställda, varav nio var
anställda på huvudkontoret i Stockholm, nio i Vilnius och
fem i Riga. Bolagets och koncernens delårsrapport omfattar
perioden januari-juni 2023. Alla belopp är i tusental euro om
inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Risker och osäkerhetsfaktorer
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer,
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och
valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver
verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i
konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för
värdeförändringar på både fastigheter som icke
fastighetsrelaterade innehav kan påverka Eastnines
verksamhet.
Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och
därmed påverkat lönsamheten negativt. Allmänt försvagade
ekonomiska utsikter, med ökad risk för lågkonjunktur kan ge
effekter på hyresgästers betalningsförmåga och efterfrågan
på kontor. Det finns risk för negativa värdeförändringar för
förvaltningsfastigheter, vilka redovisas i resultaträkningen.
Data och bedömningar kan vara felaktiga och förut-
sättningar kan ändras med värdeförändringar som följd.
Innehavet i MFG innebär exponering mot Ryssland.
Att risken i ryska placeringar är betydande har visat sig efter
Rysslands invasion av Ukraina. För mer information se s. 14.
En redogörelse för Eastnines största risker finns i
Bolagets årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell
marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5.
Moderbolaget
Periodens resultat uppgick till -28 212 TEUR (24 677).
Resultatet inkluderar orealiserad värdeförändring hänförlig
till MFG om -31 296 TEUR (18 393). För moderbolagets
resultat- och balansräkning, se s. 25.
Utdelning
Årsstämman 2023 som hölls den 3 maj fastställde en
utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis
vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen
utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt,
beräknat på valutakurs vid årsskiftet. Första utbetalningen
ägde rum i maj 2023.
Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2020
Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP
2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens
slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren
59,1 procent. Styrelsen kommer att besluta om slutlig
tilldelning till deltagarna snarast möjligt, dock senast 45
dagar efter offentliggörandet av Eastnines delårsrapport för
perioden januari-juni 2023. Deltagarna kan maximalt
tilldelas 23 262 aktier.
Eastnine placerar sig på första plats på den gröna
listan när stiftelsen Allbright redovisar sin årliga
jämställdhetsgranskning omfattande 361 bolag på
Stockholmsbörsen. Eastnine har 50/50 procent
kvinnor och män i såväl ledning som styrelse.
===== SIDA 16 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 16
Hållbarhet
Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Eastnines
målsättning är att 100 procent av certifieringsbar yta ska
vara certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent. Nedan redogörs för hållbarhetsupplysningar för
perioden. En mer detaljerad beskrivning om Bolagets
huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål, GRI-indikatorer, finns i
årsredovisning 2022.
Hållbarhetsupplysningar under perioden:
• I årets granskning, om hur det står till med
jämställdheten i ledning och styrelse i Sveriges 361
börsbolag, som genomförs av stiftelsen Allbright,
rankas Eastnine etta på den gröna listan. Med 50/50
procents fördelning av män och kvinnor i såväl styrelse
som ledning är Eastnine därmed Sveriges mest
jämställda börsbolag.
• Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under
det andra kvartalet WELL Gold, en certifiering som
adresserar hälsa och välbefinnande för de hyresgäster
som arbetar i byggnaden. Certifieringen kompletterar
redan existerande WELL Health and Safety-certifiering.
• Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet
förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig
byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som
tidigare.
• Vid periodens slut var 94 procent (94) av fastighetsytan
miljöcertifierad
1 med minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid
periodens slut till 6 procent av fastighetsytan.
• Andelen gröna hyresavtal uppgår till 68 procent (68).
• Grön finansiering utgör 62 procent (64) av
räntebärande skulder.
Redovisningsprinciper
Redovisningen har upprättats i enlighet med International
Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av
International Accounting Standards Board (”IASB”) i den
lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning
inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell
rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande
redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings-
principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34
Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).
Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder
är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som
tillämpades i årsredovisningen för år 2022.
Delårsrapporten ska läsas tillsammans med årsredovis-
ningen. Nya och reviderade IFRS-standarder samt
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee,
bedöms för närvarande inte påverka Eastnines resultat eller
finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS
40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning
Innehavet i MFG är värderat till cirka 162 MEUR vid
utgången av juni 2023. Värderingen, som baseras på
prisnivån i pågående försäljningsdiskussioner, har påverkats
av försvagning av rubeln.
Räntebärande skulder
Eastnines skulder till kreditinstitut och obligations-
innehavare har värderats till upplupet anskaffningsvärde.
Derivat
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2
i IFRS 13.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2,
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper,
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den
senaste årsredovisningen.
Segmentsrapportering
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på
följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i
Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.
Närstående
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid
periodens slut, 30 procent (30) av rösterna i Bolaget.
Viktiga händelser efter periodens slut
Inga väsentliga händelser har skett efter periodens slut.
1 Miljöcertifierad fastighetsyta avser yta som är certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent, i förhållande till total yta, exklusive fastigheten Kimmel som väntas bli
föremål för omfattande projektutveckling.
===== SIDA 17 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 17
Styrelsens och vd:s intygande
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och koncernen står inför.
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor.
Stockholm den 7 juli 2023
Liselotte Hjorth Christian Hermelin Peter Elam Håkansson
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot
Hanna Loikkanen Ylva Sarby Westman Peter Wågström
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Kestutis Sasnauskas
Vd
===== SIDA 18 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 18
Aktien
Sedan årsskiftet har Eastnines börskurs fallit med 8 procent. Sektorindex OMX Stockholm
Real Estate GI sjönk 12 procent under samma period. Det långsiktiga substansvärdet per
aktie har sjunkit sedan årsskiftet och uppgick till 230 SEK vid periodens slut.
Kursutveckling och omsättning
Eastnines börskurs stod i 111,4 SEK (120,8) vid utgången av
andra kvartalet, en nedgång med 8 procent sedan årsskiftet.
Den högsta stängningskursen uppmättes den 13 februari
med 131,4 SEK och den lägsta stängningskursen på 93,4 SEK
noterades den 28 mars.
Bolagets börsvärde uppgick vid utgången av juni till 2,5
miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen
på Nasdaq uppgick till 7 134 aktier (13 352) under perioden
januari-juni. Free float1 uppgick per sista maj till 44,9
procent (44,8).
Substansvärde
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har sjunkit något
under första halvåret och uppgår vid periodens slut till 230
SEK (243) respektive 19,5 EUR (21,9). Eget kapital per aktie
har sjunkit till 226 SEK (240) respektive 19,2 EUR (21,5).
Orealiserad värdeförändring avseende fastigheter samt
övriga investeringar minskade, och förvaltningsresultatet
ökade, substansvärdet per aktie under perioden. Den
långsiktiga substansrabatten har ökat under perioden och
uppgick per den sista juni till 52 procent (50).
AKTIEKURS OCH SUBSTANSVÄRDE
NYCKELTAL
AKTIEKURS
Data per aktie
2023
30 jun
2022
31 dec
Eget kapital, EUR 19,2 21,5
Långsiktigt substansvärde, EUR 19,5 21,9
Aktiekurs, EUR 9,5 10,9
Eget kapital, SEK 226 240
Långsiktigt substansvärde, SEK 230 243
Aktiekurs, SEK 111,4 120,8
1 Free float är baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance.
-60
-30
0
30
60
0
65
130
195
260
2018 2019 2020 2021 2022 Q1 2023 Q2 2023
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
80
90
100
110
120
130
140
150
160
2022-12-31 2023-01-31 2023-02-28 2023-03-31 2023-04-30 2023-05-31 2023-06-30
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
===== SIDA 19 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 19
Antal aktier
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap,
sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB
(publ) uppgick till 22 370 261 vid periodens slut. Justerat för
återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till
22 207 746. Andelen aktier i svensk ägo uppgick per den sista
maj till 80,5 procent (80,0).
Antalet kända aktieägare var per den sista maj 5 512
(5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier
Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio
procent av totalt antal aktier i Bolaget. Enligt press-
meddelande, från Bonnier Fastigheter den 27 juni 2023, har
Bonnier Fastigheter Invest AB träffat en överenskommelse
om att förvärva ytterligare 778 096 aktier i Eastnine,
motsvarande 3,48 procent av totalt antal aktier. Efter
förvärvet innehar Bonnier Fastigheter Invest AB 17,2 procent
av aktierna i Eastnine.
Återköp
Per 30 juni 2023 hade Bolaget 162 515 återköpta aktier i eget
förvar, motsvarande cirka 0,7 procent av totalt antal aktier.
Återköpta aktier kan komma att användas till Eastnines
långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). Utspädnings-
effekten, av återköpta aktier som vid periodens slut bedöms
komma att användas till gällande LTIP, redovisas för
nyckeltalet resultat per aktie. Vid årsstämman 2023 erhöll
styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier,
med begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid
var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i
Bolaget.
Utdelning
Årsstämman 2023 beslutade om en utdelning på 3,40
SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen
om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent av
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, beräknat på
valutakurs vid årsskiftet.
Första utbetalningen ägde rum i maj 2023.
STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 MAJ 2023
Aktieägare Antal aktier %
Förändring 2023
%-enheter
Peter Elam Håkansson1 5 790 370 25,9% 0,0
Bonnier Fastigheter Invest AB2 3 060 450 13,7% 0,0
Arbona AB (publ) 2 240 328 10,0% 0,0
Kestutis Sasnauskas1 962 110 4,3% 0,0
Patrik Brummer1 832 930 3,7% 0,0
Lazard Asset Management 778 096 3,5% -1,5
Avanza Pension 529 176 2,4% 0,0
Karine Hirn1 411 288 1,8% 0,0
Nordnet Pensionsförsäkring 404 012 1,8% 0,0
Dimensional Fund Advisors 338 261 1,5% 0,0
Staffan Malmer 261 149 1,2% +0,1
CARN Capital 253 183 1,1% 0,0
Gustaf Hermelin 208 000 0,9% 0,0
Albin Rosengren 204 348 0,9% 0,0
Jacob Grapengiesser 167 861 0,8% 0,0
15 största 16 441 562 73,5% -1,3
Eastnine AB (återköpta aktier) 162 515 0,7% 0,0
Övriga 5 766 184 25,8% +1,3
Totalt 22 370 261 100,0% 0,0
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.
2 Enligt pressmeddelande den 27 juni 2023 har Bonnier Fastigheter Invest AB träffat en överenskommelse om att förvärva 778 096 aktier i Eastnine, motsvarande 3,48 procent av
totalt antal aktier. Efter förvärvet innehar Bonnier Fastigheter Invest AB 17,2 procent av aktierna i Eastnine.
===== SIDA 20 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 20
Finansiella rapporter
i sammandrag
Eastnines S7-fastigheter i Vilnius centrala affärsdistrikt.
===== SIDA 21 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
21
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Hyresintäkter 18 143 13 576 9 092 7 350 30 299 34 866
Fastighetskostnader -1 213 -1 527 -537 -797 -2 812 -2 498
Driftnetto 16 930 12 049 8 555 6 553 27 487 32 368
Centrala administrationskostnader -1 924 -2 094 -1 015 -1 075 -4 224 -4 054
Räntekostnader -6 185 -3 976 -3 290 -2 229 -9 374 -11 583
Andra finansiella intäkter och kostnader -171 -170 -148 -118 -476 -477
Förvaltningsresultat 8 651 5 810 4 102 3 131 13 413 16 253
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -24 702 10 002 -7 891 10 031 9 383 -25 321
Orealiserade värdeförändringar i investeringar -31 296 18 412 -31 296 62 756 70 789 21 081
Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 173 5 043 131 2 757 12 417 6 201
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 338 6 552 -106 92 7 075 861
Resultat före skatt -48 182 45 819 -35 060 78 766 113 076 19 075
Aktuell skatt -183 -48 -93 -48 -209 -344
Uppskjuten skatt 1 789 -2 461 285 -2 114 -4 307 -58
Periodens/årets resultat1 -46 576 43 311 -34 867 76 603 108 560 18 674
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 332 0 110 0 147 479
Periodens/årets totalresultat1 -46 244 43 311 -34 757 76 603 108 707 19 152
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 236 22 208 22 236 22 208 22 226 22 236
Resultat per aktie före utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,89 0,84
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,88 0,84
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2022
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 582 482 606 222 604 640
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 178 2 234 2 285
Derivatinstrument 9 243 10 037 3 648
Långfristiga värdepappersinnehav - - 140 222
Övriga anläggningstillgångar 155 263 321
Summa anläggningstillgångar 594 058 618 756 751 117
Kortfristiga värdepappersinnehav - - 2 984
Övriga omsättningstillgångar 6 485 5 543 5 102
Likvida medel 29 287 19 820 18 521
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning 162 059 193 355 -
Summa omsättningstillgångar 197 832 218 718 26 607
SUMMA TILLGÅNGAR 791 890 837 474 777 724
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 425 649 478 508 412 965
Räntebärande skulder 325 580 263 552 322 631
Uppskjuten skatteskuld 17 034 18 788 16 925
Leasingskuld 2 160 2 216 2 266
Övriga långfristiga skulder 3 036 3 037 4 675
Summa långfristiga skulder 347 810 287 594 346 497
Räntebärande skulder 7 486 63 330 8 149
Övriga kortfristiga skulder 10 946 8 043 10 114
Summa kortfristiga skulder 18 432 71 373 18 262
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 791 890 837 474 777 724
1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
===== SIDA 22 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
22
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Reserv
omräknings-
differenser
Balanserad
vinst eller
förlust
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 - 120 766 375 994
Resultat 1 januari-30 juni - - - 43 311 43 311
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 0 - 0
Utdelning till aktieägarna - -6 377 - - -6 377
Långsiktiga incitamentsprogram - 38 - - 38
Utgående eget kapital 30 juni 2022 3 660 245 228 0 164 077 412 965
Resultat 1 juli-31 december - - - 65 249 65 249
Övrigt totalresultat 1 juli-31 december - - 147 - 147
Långsiktiga incitamentsprogram - 147 - - 147
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-30 juni - - - -46 576 -46 576
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 332 - 332
Utdelning till aktieägarna - -6 668 - - -6 668
Långsiktiga incitamentsprogram - 53 - - 53
Utgående eget kapital 30 juni 2023 3 660 238 759 479 182 751 425 649
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -48 182 45 819 -35 060 78 766 113 076 19 075
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 57 373 -30 569 39 256 -72 703 -92 608 -4 667
Betald inkomstskatt -183 -48 -93 -48 -209 -344
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 9 009 15 202 4 104 6 015 20 259 14 065
Förändringar i kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -1 848 5 850 -1 101 -1 382 6 423 -1 275
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 101 -9 403 1 159 232 -7 132 2 372
Kassaflöde från den löpande verksamheten 7 262 11 649 4 162 4 865 19 550 15 162
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -962 -3 916 -451 -2 504 -6 116 -3 162
Förvärv av fastigheter - -120 906 - -120 906 -120 906 -
Förvärv av inventarier -11 -22 - - -34 -23
Försäljning av övriga finansiella tillgångar 298 16 063 - 1 188 18 792 3 027
Kassaflöde från investeringsverksamheten -675 -108 781 -451 -122 222 -108 264 -158
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 10 519 93 340 10 519 72 000 93 340 -
Amortering av lån -4 336 -3 644 -2 008 -2 016 -7 542 -8 234
Amortering av leasingskuld -56 -54 -28 -27 -104 -106
Utdelning till aktieägarna -3 261 -3 224 -1 667 -1 594 -6 413 -6 450
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 2 866 86 418 6 816 68 363 79 281 -4 271
Periodens/årets kassaflöde 9 452 -10 714 10 527 -48 994 -9 434 10 733
Likvida medel, ingående balans 19 820 29 201 18 739 67 505 29 201 18 521
Valutakursdifferenser i likvida medel 15 34 21 10 53 34
Likvida medel, utgående balans 29 287 18 521 29 287 18 521 19 820 29 287
NYCKELTAL
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Överskottsgrad, % 93 89 94 89 91 93
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,5 2,2 2,4 2,4 2,4
Avkastning på eget kapital, % -20,5 22,0 -31,1 81,1 25,4 4,6
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,33 0,52 0,19 0,22 0,88 0,68
Kassaflöde per aktie, EUR 0,43 -0,48 0,47 -2,21 -0,42 0,48
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,39 0,26 0,18 0,14 0,60 0,73
Resultat per aktie före utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,89 0,84
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -2,10 1,95 -1,57 3,45 4,88 0,84
===== SIDA 23 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
23
SEGMENTSRAPPORTERING
TEUR
1 jan–30 jun 2023
Hyresintäkter 11 914 2 013 4 216 - - 18 143
Fastighetskostnader -702 -454 -56 - - -1 213
Driftnetto 11 212 1 559 4 160 - - 16 930
Centrala administrationskostnader - - - - -1 924 -1 924
Räntekostnader -2 593 -658 -1 229 - -1 706 -6 185
Andra finansiella intäkter och kostnader -13 - -163 - 5 -171
Förvaltningsresultat 8 606 901 2 767 - -3 624 8 651
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -17 736 -4 235 -2 731 - - -24 702
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - -31 296 - -31 296
Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 164 -40 31 - - -1 173
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 338 - 338
Resultat före skatt -10 293 -3 375 68 -30 958 -3 624 -48 182
Aktuell/uppskjuten skatt 1 614 -1 -8 - - 1 606
Periodens resultat -8 679 -3 375 60 -30 958 -3 624 -46 576
Förvaltningsfastigheter 386 687 77 615 118 180 - - 582 482
varav periodens investeringar/förvärv 720 236 5 - - 962
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - - 162 059 - 162 059
Räntebärande skulder 186 138 31 278 70 650 - 45 000 333 065
TEUR
1 jan–30 jun 2022
Hyresintäkter 10 748 1 672 1 156 - - 13 576
Fastighetskostnader -1 054 -443 -29 - - -1 527
Driftnetto 9 694 1 229 1 127 - - 12 049
Centrala administrationskostnader - - - - -2 094 -2 094
Räntekostnader -2 120 -364 -400 - -1 092 -3 976
Andra finansiella intäkter och kostnader -15 - -17 - -137 -170
Förvaltningsresultat 7 558 865 710 - -3 323 5 810
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 10 681 -680 - - - 10 002
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - 18 412 - 18 412
Orealiserade värdeförändringar i derivat 4 335 444 264 - - 5 043
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 6 552 - 6 552
Resultat före skatt 22 575 629 974 24 964 -3 323 45 819
Uppskjuten skatt -2 410 - -98 - - -2 508
Periodens resultat 20 164 629 876 24 964 -3 323 43 311
Förvaltningsfastigheter 403 000 80 735 120 906 - - 604 640
varav periodens investeringar/förvärv 3 184 731 120 906 - - 124 822
Värdepappersinnehav - - - 143 206 - 143 206
Räntebärande skulder 181 786 32 264 71 730 - 45 000 330 780
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.
Fastigheter i
Lettland
Övriga
investeringar
Fastigheter i
Litauen Ofördelat Summa
Fastigheter i
Polen
Ofördelat
Fastigheter i
Litauen
Övriga
investeringar Summa
Fastigheter i
Lettland
Fastigheter i
Polen
===== SIDA 24 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
24
TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING
Övriga investeringar
Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR MFG
Ingående balans 1 januari 2022 121 830
Orealiserade värdeförändringar via årets resultat 71 525
Utgående balans 31 december 2022 193 355
Orealiserade värdeförändringar via periodens resultat -31 296
Utgående balans 30 juni 2023 162 059
VÄRDERINGSANTAGANDEN
2023 2023 2022 2022 2022
Förvaltningsfastigheter 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Vägt direktavkastningskrav, % 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 16,0 15,9 15,5 15,4 15,4
Genomsnittlig kalkylränta, % 7,6 7,9 7,6 7,5 7,4
Långsiktig inflation marknadshyror, % 1,6 2,0 2,0 2,0 2,0
Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5
Segment
Melon Fashion Group Övriga investeringar
KÄNSLIGHETSANALYS
30 juni 2023
Förvaltningsfastigheter,
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 16 037 -15 967 2 343 -2 322 4 138 -4 134 22 518 -22 423
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 898 -4 645 812 -816 - - 5 710 -5 461
Direktavkastningskrav,
%-enheter +/- 0,25 -10 847 11 803 -2 031 2 205 -4 805 5 223 -17 683 19 231
MARKNADSRISKER, TEUR
Påverkan på 2023 2022 2023 2022
resultat och kapital Förändring, % 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec
Växelkurs EUR/RUB +/- 10 16 206 - Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -602/+602 -488/+488
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 158 5 507 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 204/1 204 -975/+975
TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR
2023 2022 2023 2022
Likvida medel och skulder 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec
Valuta i SEK 164 83 Innehav i rubel (avser MFG) 162 059 193 355
Valuta i PLN 481 370
Leasingskuld i SEK 239 294
Värderingsmetod
Innehavet i MFG är värderat till bedömt försäljningspris.
Summa
Kassaflöde och intjäning
Värdepappersinnehav
Tillgångar som innehas för
försäljning/värdepappersinnehav
Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland
Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG är värderat till bedömt
försäljningspris.
Fastigheter i Polen
===== SIDA 25 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
25
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Övriga intäkter 987 931 494 466 1 933 1 989
Centrala administrationskostnader -1 736 -1 736 -908 -872 -3 542 -3 541
-749 -805 -415 -406 -1 609 -1 552
Erhållna utdelningar från koncernföretag 3 607 - 3 607 - - 3 607
Orealiserade värdeförändringar i investeringar -31 296 18 393 -31 296 62 756 42 509 -7 179
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 40 6 552 -106 92 3 266 -3 246
Finansiella intäkter 5 495 1 810 4 557 933 2 477 6 162
Finansiella kostnader -5 310 -1 273 -4 530 -666 -1 340 -5 377
-28 212 24 677 -28 183 62 707 45 304 -7 585
Skatt - - - - - -
-28 212 24 677 -28 183 62 707 45 304 -7 585
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2022
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 257 312 363
Aktier och andelar i koncernföretag 134 902 138 680 141 628
Långfristigt värdepappersinnehav - - 140 222
Lån till koncernföretag 78 777 78 777 78 877
Kortfristigt värdepappersinnehav 162 059 - -
Övriga tillgångar 3 363 1 617 2 471
Likvida medel 9 228 7 620 6 097
SUMMA TILLGÅNGAR 388 587 420 363 369 658
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 336 575 371 402 318 376
Räntebärande skulder 45 000 45 000 45 000
Leasingskuld 239 294 345
Övriga skulder 6 773 3 666 5 937
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 388 587 420 363 369 658
Periodens/årets resultat
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
Resultat före skatt
Rörelseresultat
===== SIDA 26 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
26
KVARTALSÖVERSIKT
RESULTATRÄKNINGAR
TEUR Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Hyresintäkter 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558
Fastighetskostnader -537 -676 -650 -636 -797 -729 -839 -471
Driftnetto 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087
Centrala administrationskostnader -1 015 -908 -1 175 -957 -1 075 -1 019 -1 000 -795
Räntekostnader -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 -1 746 -1 749 -1 729
Andra finansiella intäkter och kostnader -148 -23 -177 -128 -118 -51 -122 -68
Förvaltningsresultat 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -7 891 -16 811 1 848 -2 467 10 031 -34 13 957 -567
Investeringar -31 296 - -5 730 58 108 62 756 -44 344 31 995 11 050
Derivat 131 -1 304 852 6 521 2 757 2 287 689 300
-106 444 262 260 92 6 461 861 -
Resultat före skatt -35 060 -13 122 832 66 423 78 766 -32 950 49 244 13 279
Skatt 192 1 414 -1 109 -897 -2 262 -296 -1 995 13
Periodens resultat -34 867 -11 708 -277 65 526 76 603 -33 246 47 249 13 292
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 110 222 220 -73 - - - -
Periodens totalresultat -34 757 -11 486 -57 65 453 76 603 -33 246 47 249 13 292
BALANSPOSTER I SAMMANDRAG
2023 2023 2022 2022 2022 2022 2021 2021
TEUR 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Förvaltningsfastigheter 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531
Långfristiga värdepappersinnehav - - - - 140 222 77 467 121 830 114 150
Kortfristiga värdepappersinnehav - - - - 2 984 4 172 19 028 -
Övriga tillgångar 18 062 17 482 18 076 18 419 11 356 6 876 12 642 5 352
Likvida medel 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575
Värdepappersinnehav som
innehas för försäljning 162 059 193 355 193 355 198 586 - - - -
SUMMA TILLGÅNGAR 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608
Eget kapital 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692
Långfristiga räntebärande skulder 325 580 261 847 263 552 320 403 322 631 253 634 234 574 236 201
Kortfristiga räntebärande skulder 7 486 62 707 63 330 8 301 8 149 7 162 6 510 6 510
Övriga skulder 33 176 27 904 32 084 34 179 33 979 23 654 35 441 27 205
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518 598 608
Realiserade värdeförändringar och utdelningar
från investeringar
===== SIDA 27 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
27
NYCKELTAL PER KVARTAL
FASTIGHETSRELATERADE Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Uthyrningsbar yta, tkvm 183,0 183,0 182,9 182,9 183,0 143,2 143,2 130,5
Antal fastigheter 14 14 14 14 14 13 13 12
Förvaltningsfastigheter, TEUR 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531
Överskottsgrad, % 94 93 92 92 89 88 85 92
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,3 96,6 96,3 94,3 91,5 91,1 90,0 89,6
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 16,1 15,3 15,3 15,2 15,2 14,8 15,0
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 193 183 183 183 183 178 180
WAULT, år 4,1 4,2 4,4 4,4 4,7 4,1 4,3 3,7
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5 5,6 5,8
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 94 94 94 89 63 81 81 88
FINANSIELLA Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Hyresintäkter, TEUR 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558
Driftnetto, TEUR 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087
Förvaltningsresultat, TEUR 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496
45 41 41 41 44 47 39 46
Nettobelåningsgrad, % 41 39 38 38 42 35 35 34
57 55 54 54 55 55 51 58
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 52 51 51 52 41 45 43
2,4 2,1 2,3 2,6 2,8 2,5 2,5 2,8
1,5 1,7 1,8 2,0 2,2 1,6 1,5 1,6
Skuldkvot, ggr 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2
Soliditet, % 54 57 57 57 53 55 58 55
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 3,8 3,4 3,1 3,0 2,9 2,8 2,8
Avkastning på eget kapital, % -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 53,6 16,5
AKTIERELATERADE Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Eget kapital, TEUR 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692
432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245
Börsvärde, TEUR 209 936 197 122 241 250 178 152 178 326 229 161 341 658 314 569
Börsvärde, TSEK 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 2 376 229 3 517 707 3 189 465
Antal utgivna aktier vid
periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 149
22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 169 22 149
0,19 0,14 0,14 0,21 0,22 0,31 0,27 0,13
Kassaflöde per aktie, EUR 0,47 -0,05 -0,03 0,09 -2,21 1,72 -1,55 1,96
0,18 0,20 0,16 0,18 0,14 0,12 0,08 0,11
Resultat per aktie före utspädning, EUR -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,13 0,60
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,12 0,60
Eget kapital per aktie, EUR 19,2 21,0 21,5 21,5 18,6 15,4 16,9 14,8
Eget kapital per aktie, SEK 226 237 240 234 199 160 174 150
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 19,5 21,4 21,9 21,9 19,2 16,1 17,6 15,5
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 230 241 243 238 206 167 182 157
Aktiekurs, EUR 9,5 8,9 10,9 8,0 8,0 10,3 15,4 14,2
Aktiekurs, SEK 111,40 100,00 120,80 87,20 86,00 107,00 158,40 144,00
ÖVRIGT Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
EUR/SEK 11,78 11,27 11,12 10,87 10,71 10,37 10,30 10,14
EUR/RUB 97,64 84,42 77,91 59,88 57,24 91,63 85,30 84,35
EUR/PLN 4,43 4,68 4,69 4,87 4,82 - - -
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat
för återköpta aktier, tusental
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för
återköpta aktier, tusental
Belåningsgrad fastigheter, %
Belåningsgrad, %
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten, EUR
===== SIDA 28 =====
EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023
28
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Hyresintäkter 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451 5 558
Driftnetto 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612 5 087
Överskottsgrad, % 94 93 92 92 89 88 85 92
744 541 783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682
Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711
Belåningsgrad, % 45 41 41 41 44 47 39 46
744 541 783 277 799 577 802 458 747 847 552 835 610 675 529 682
Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711
Likvida medel 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575
Nettobelåningsgrad, % 41 39 38 38 42 35 35 34
Förvaltningsfastigheter 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531
Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711
Belåningsgrad fastigheter, % 57 55 54 54 55 55 51 58
Förvaltningsfastigheter 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817 415 531
Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711
Likvida medel 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201 63 575
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 52 52 51 51 52 41 45 43
Eget kapital 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994 328 692
Återläggning derivat -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 -892 1 395 2 084
Återläggning uppskjuten skatt 17 034 17 288 18 788 17 660 16 925 14 760 14 464 12 469
Långsiktigt substansvärde, TEUR 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853 343 245
Driftnetto 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 19 237 19 609
Centrala administrationskostnader -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 -3 853 -3 688
Summa 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 15 384 15 921
Räntebärande skulder 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084 242 711
Skuldkvot, ggr 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7 15,2
Förvaltningsresultat 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742 2 496
Räntekostnader 3 290 2 895 2 893 2 506 2 229 1 746 1 749 1 729
Resultat före räntekostnader 7 392 7 444 6 493 6 506 5 360 4 426 3 490 4 225
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0 2,4
-139 029 -45 945 -228 261 812 306 413 -132 983 188 996 53 166
Genomsnittligt eget kapital 446 345 472 775 478 536 445 764 377 866 359 380 352 343 322 020
-31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 53,6 16,5
Förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav
Periodens resultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %
Förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav
===== SIDA 29 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI - JUNI 2023 29
Definitioner och ordlista
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan nyckeltal
är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
Direktavkastning, intjäningsförmåga
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
Direktavkastningskrav, fastigheter
Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser
avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet
baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för
fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens
skick och framtida vakansrisk.
Genomsnittshyra
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd
lokalyta vid periodens slut.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med
tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser.
Miljöcertifierade fastigheter
Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande
projektutveckling.
Triple-net-avtal
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader
som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift-
och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld,
försäkring och fastighetsskötsel.
Uthyrningsbar yta
Total yta tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, yta
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet.
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser.
Vakansgrad, ekonomisk
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet vid periodens utgång.
Vakansgrad, yta
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
WAULT
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter.
FINANSIELLA NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande
till genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till summan av
förvaltningsfastigheter och värdepappersinnehav.
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder i förhållande till
förvaltningsfastigheternas värde.
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
EBITDA
Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och
immateriella tillgångar.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt.
Genomsnittlig räntenivå
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut.
Hyresintäkter
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus
hyresrabatter.
Kapitalbindningstid
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid
periodens slut.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i
förhållande till summan av förvaltningsfastigheter och
värdepappersinnehav.
Nettobelåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
===== SIDA 30 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2023 30
Räntebindningstid
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande
skulder vid periodens slut.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i
förhållande till räntekostnader.
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka
räntekostnaderna.
Räntetäckningsgrad proforma
EBITDA proforma i förhållande till finansiella
intäkter/kostnader proforma.
Nyckeltalet rapporteras som covenant till Eastnines
obligationsinnehavare.
Skuldkvot
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala
administrationskostnader rullande tolv.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
AKTIERELATERADE NYCKELTAL
Eget kapital per aktie
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive
återköpta aktier).
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier
under perioden.
Kassaflöde per aktie
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal
aktier under perioden.
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat
med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och
uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Långsiktigt
substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier
(exklusive återköpta aktier).
Resultat per aktie (definition enligt IFRS)
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation
till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta
aktier).
ORDLISTA
Break-option
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid.
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet
utan tillkommande hyresbetalningar.
Bruttoarea
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas
av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används
till exempel vid fastighetvärderingar.
ESG
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning.
(Environmental, Social and corporate Governance).
Fastighet
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom
tomträttsavtal.
GRESB
Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark.
Gröna hyresavtal
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt
arbeta för att främja och förbättra
fastighetens/lokalens
miljöprestanda.
Hållbarhetcertifieringssystem
BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment
Environmental Assessment Method.
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and
Environmental Design.
Fitwel är ett internationellt system för certifiering av byggnader
som främjar människors hälsa och välmående på jobbet.
ICT
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik
(Information and Communication Technology).
IFRS
Förkortning för International Financial Reporting Standard.
IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande
av koncernredovisningar.
Nettouthyrning
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda
hyresavtal under perioden.
Räntederivat
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad.
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen.
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och
avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden.
Substansrabatt/premie
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet
är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substans-
rabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie.
Verkligt värde
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan
oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att
transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika
med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter
kan det verkliga värdet förändras över tiden.
WACC
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad
(Weighted Average Cost of Capital).
Återköp av egna aktier
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp
till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans
godkännande.
===== SIDA 31 =====
Q2 EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI-JUNI 2023 30
Finansiell kalender
Delårsrapport januari-september 2023 26 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 7 februari 2024
Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare:
Avstämningsdag för utdelning 22 augusti 2023
Förväntad dag för utbetalning 25 augusti 2023
Avstämningsdag för utdelning 14 november 2023
Förväntad dag för utbetalning 17 november 2023
Avstämningsdag för utdelning 23 januari 2024
Förväntad dag för utbetalning 26 januari 2024
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via
www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com.
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Eastnine AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning
och lagen om värdepappersmarknaden. Rapporten lämnades, genom angivna
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 7 juli 2023, kl. 07.00 CET.
Kontaktinformation
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35
Eastnine AB (publ)
Kungsgatan 30, Box 7214
103 88 Stockholm
Tel: 08-505 977 00
www.eastnine.com
Organisationsnummer: 556693-7404
Solceller försörjer en del av elförbrukningen i
Eastnines fastighet 3Bures-3 i Vilnius. Att inhämta
energi är även viktigt för kontorsanställda som i
anslutning till sina arbetsplatser på 19:e våningen kan
ta en rörelsepaus på basketplanen.