Kvartalsrapport Q2 2024

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport  
Januari–juni 2024 
 
 
 
 
 
Förvaltningsresultatet steg med 21 procent under perioden och 26 procent under 
kvartalet, jämfört med föregående år. Nettouthyrningen är positiv och såväl 
uthyrningsgrad som överskottsgrad stiger jämfört med senast rapporterade kvartal. 
Den nyligen förvärvade fastigheten Nowy Rynek E bidrar till resultatet under knappt en 
månad. 
Januari–juni 2024 
• Hyresintäkterna ökade med en procent och uppgick till 
18 409 TEUR (18 143). 
• Driftnettot ökade med en procent till 17 037 TEUR 
(16 930), vilket motsvarar en överskottsgrad om 93 
procent (93). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 21 procent till 
10 493 TEUR (8 651), motsvarande 0,12 EUR per aktie 
(0,10). Ökningen förklaras främst av ränteintäkter.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -2 387 
TEUR (-57 171). Av förändringarna hänförs -3 452 
TEUR (-24 702) till fastigheter och 1 065 TEUR  
(-1 173) till derivat.  
• Periodens resultat uppgick till 5 347 TEUR (-46 576), 
motsvarande 0,06 EUR per aktie efter utspädning 
(-0,52). 
• Nettouthyrningen uppgick till 263 TEUR (-173). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden var 93,6 procent (93,1).  
• Fastighetsvärdet var 652 MEUR (574) vid periodens 
slut. 
Viktiga händelser under andra kvartalet 
• Eastnine förvärvade den nybyggda kontorsfastigheten 
Nowy Rynek E i Poznan, Polen, för 79,3 MEUR. 
• Nettouthyrningen var positiv under kvartalet och 
uppgick till 525 TEUR. 
• Årsstämman 2024 beslutade att öka antalet aktier i 
Bolaget genom att dela upp varje aktie i fyra aktier 
(aktiesplit). Efter aktiespliten uppgår totalt antal aktier 
och röster till 89 481 044. 
Nyckeltal i urval 
    
 
2024 
jan-jun 
2023  
jan-jun 
 
2024 
apr-jun 
 
2023 
apr-jun 
Hyresintäkter, TEUR     18 409 18 143 9 345 9 092  
Förvaltningsresultat, TEUR     10 493 8 651 5 167 4 102  
Förvaltningsresultat per aktie, EUR     0,12 0,10 0,06 0,05  
Periodens resultat, TEUR     5 347 -46 576 315 -34 867  
Resultat per aktie efter utspädning, EUR     0,06 -0,52 0,00 -0,39  
Avkastning på eget kapital, %     2,5 -20,5 0,3 -31,1  
Räntetäckningsgrad, ggr     2,6 2,4 2,5 2,2 
        
Nyckeltal i urval 
  2024 
30 jun 
2023 
31 dec 
Belåningsgrad, %    38 27 
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK   52,4 51,7 
Aktiekurs, SEK   44,16 43,00 
 
1 EUR = 11,35 SEK den 30 juni 2024 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–juni 2023 och för 
balansposter 31 december 2023. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1, i 
enlighet med IAS 33.

===== SIDA 2 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 2
   
 
Mötesplatser för kreativa idéer  
och framgångsrika affärer  
För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas 
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara 
intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också 
vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare. 
Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna 
förvänta sig högkvalitativ service.

===== SIDA 3 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 3
   
 
Detta är Eastnine 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar på marknader med 
långsiktigt högre tillväxt än EU och i kontorsfastigheter i Baltikum och Polen med 
högre direktavkastningsnivåer än i Sverige.  
 
 
Finansiella mål och limiter Status 30 juni 2024 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. 
62,3 % (EUR, 1 år) 
14,2 % (EUR, snitt 3 år) 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 652 MEUR  
(574 MEUR, 2023-12-31) 
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. -5,0 % (1 år) 
9,4 % (snitt 3 år) 
Förvaltningsresultat per aktie bör öka. + 21 % (jämfört med  
jan-jun 2023) 
Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag 
för aktuell skatt. 53 %1 
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. 
Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 38 % 
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,6 ggr (jan-jun 2024) 
1 Baserat på utdelning beslutad av årsstämman 2024.  
 
62,3 
procent 
 
 
652 
MEUR | +14 % 
 
 
Övergripande mål 
Totalavkastning i aktien 
Fastighetsportföljens värde 
Lönsam tillväxt 
Förvaltningsresultat 
Bör öka 
10,5  
MEUR | +21 %

===== SIDA 4 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 4
   
 
Hållbarhet 
Vi arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt och skapa 
positiva avtryck i de samhällen där vi verkar. Fokus ligger på att kontinuerligt förbättra 
våra fastigheter, minska vårt klimatavtryck, tillhandahålla hög servicenivå och skapa 
goda relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål och senaste aktiviteter 
Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner 
och har antagit mål som ska stödja denna ambition.  
 
• 100 procent EU taxonomiförenlig fastighetsverksamhet. 
• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från 
nybyggnation och hyresgästanpassningar. 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. 
• Femstjärnig rating från GRESB. 
Nedan presenterar vi utvalda nyckeltal samt händelser som skett under kvartalet. 
Läs mer om vårt kontinuerliga hållbarhetsarbete i årsredovisning 2023.  
 
• 100 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. 
• 73 procent av räntebärande skulder kategoriseras som grön finansiering.  
• 59 procent av hyresavtalen är gröna.  
• Som ett resultat av ett kontinuerligt arbete med att förbättra energieffektiviteten minskade normaliserad 
energianvändningen per kvm under en mätperiod på fem månader i år med cirka 11 procent jämfört med samma 
period förra året. Nedan anges exempel på investeringar som gjorts för att förbättra energieffektiviteten. 
• I Litauen har vi under andra kvartalet bytt ut och adderat ytterligare solpaneler om totalt 186 kW på taken på S7-1 och 
S7-2. Sol ger inte bara dagsljus och energi, den kan även höja inomhustemperaturen för mycket en molnfri dag. I våra 
fastigheter där solskyddsfilm installerats tidigare har vi registrerat en sänkning av inomhustemperaturen på mellan 2 
och 3 grader, en tydlig positiv effekt på inomhusklimatet. En liknande lösning med solskyddsfilm har under andra 
kvartalet installerats på mest solljusutsatta delar av glasfasaden i 3Bures-1,2. I Uniq har vi börjat koppla upp 
inomhusklimatsensorer till BMS-systemet för att automatisera och effektivisera styrning av inomhusklimatet i syfte att 
förbättra komfort och energieffektivitet. 
• I Lettland har vi uppdaterat kylsystem i Valdemara Centrs samt fortsatt arbetet med att byta ut uppvärmningen från 
gas till fjärrvärme. I Zala 1 har fjärrvärmemätare installerats för effektivare styrning av energiförbrukning. På alla våra 
marknader har vi fortsatt att samarbeta med vår leverantör för energistyrningssystem för att förbättra och optimera 
fastighetsdriften.  
• Fastigheten Nowy Rynek E i Polen som förvärvats under det andra kvartalet är hållbarhetscertifierad med LEED 
Platinum och förväntas erhålla WELL-certifiering, båda certifieringarna avser nybyggnation. En dryg fjärdedel av 
materialet som använts vid uppförandet av byggnaden är återbrukat. Fastighetens konstruktion samt teknik möjliggör 
att regn- och gråvatten återanvänds för exempelvis spolning av toaletter samt att dricksvatten har snålspolande kranar 
som minskar förbrukningen. Byggnaden är konstruerad för att arbetsplatser ska nås av maximalt dagsljus och för att 
människor som arbetar i byggnaden ska trivas. Skuldfinansieringen utgörs av ett grönt lån från den tyska banken Berlin 
Hyp. 
• Under andra kvartalet har det anordnats olika hyresgästevents. I Litauen bjöds det in till fika på fastigheten Vertas 
takterrass. I Polen arrangerades den populära cykelservicedagen då arbetande i Nowy Rynek kunde lämna in sin cykel 
för att efter arbetsdagens slut cykla hem på en nyservad cykel. Tillsammans med en av våra hyresgäster anordnades 
även ”Global Accessibility Awareness Day” där deltagare fick möjlighet att testa på de utmaningar som finns i vardagen 
för människor med funktionshinder. I Lettland har det anordnats traditionell ”Ligo” eller midsommarfestival i våra 
fastigheter Valdemara Centrs och Alojas Biroji.  
100 %  
av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat.

===== SIDA 5 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 5
   
 
Fullt fokus på nästa förvärv  
Eastnine uppvisar en kraftig resultatförbättring under perioden och en positiv 
utveckling för flera viktiga nyckeltal under kvartalet såsom uthyrningsgrad, 
nettouthyrning och överskottsgrad. Med nyförvärvet av Nowy Rynek E i juni får 
Eastnine en ledande position i Poznan, Polen, och fokus framöver ligger på 
huvudstaden Warszawa. 
 
Starkt resultat trots höga räntenivåer 
Eastnines förvaltningsresultat för 
perioden stiger med 21 procent till 
rekordhöga 10 493 TEUR, trots att 
genomsnittsräntan stigit under senaste 
året. Ränteintäkter från vår stora kassa 
är den enskilt viktigaste anledningen till 
den positiva resultatutvecklingen. 
Förvärvet av Nowy Rynek E i Poznan i 
mitten av juni kommer att få full effekt 
på resultatet från och med det tredje 
kvartalet. Flera viktiga nyckeltal uppvisar en glädjande 
utveckling jämfört med närmast föregående kvartal: 
nettouthyrningen är positiv, uthyrningsgraden stiger och 
överskottsgraden likaså.  
 
Eastnine största ägare av kontor i Poznan  
Vid varje förvärv är fastighetens läge viktigt. Inte bara i ett 
stort perspektiv som val av land eller stad, utan även 
mikroläget i respektive stad. Polen har hög tillväxt, låg 
arbetslöshet och är en av de största ekonomierna i EU. 
Universitetsstaden Poznan, vars invånarantal uppgår till 
cirka en miljon i storstadsområdet och är beläget mellan 
Warszawa och Berlin, ligger strategiskt rätt för många 
internationella företag. Förvärvet av Nowy Rynek E, 
grannfastigheten till D som förvärvades för två år sedan, 
adderar 28 800 kvm kontorsyta och årshyror om närmare 6 
MEUR till portföljen. Eastnine blev därmed den största 
aktören i Poznan med totalt 68 000 kvm uthyrningsbar yta. 
Förvärvspriset för Nowy Rynek E uppgick till 79,3 MEUR och 
bland tiotalet nya hyresgäster är McKinsey störst. Förvärvet 
bidrar också till att bredda hyresgästportföljen, vilket 
minskar beroendet av enskilda hyresgäster, samt ökar den 
genomsnittliga återstående uthyrningstiden (WAULT) som 
nu uppgår till 4,2 år. 
  
Hög direktavkastning  
Det vägda direktavkastningskravet i värderingarna uppgår 
till 6,7 procent, en ökning med 0,2 procentenheter under 
det andra kvartalet. Denna ökning har bidragit till 
orealiserade värdeförändringar om -5,0 MEUR under 
kvartalet. Tillsammans med förvärvet uppgår nu portföljens 
totala värde till 652 MEUR, motsvarande 7,3 miljarder SEK. 
 
Finansiering 
Förvärvet av Nowy Rynek E finansierades kontant och 
genom ett grönt banklån om 39,6 MEUR i den tyska banken 
Berlin Hyp. Vår belåningsgrad ökar därför från 27 till 38 
procent. Kommande förvärv beräknas öka belåningsgraden 
och långsiktigt bör den ligga kring 50 procent. 
ECB:s sänkning av styrräntan på mötet den 6 
juni var ett välkommet besked för oss och 
andra fastighetsbolag. Förhoppningen är att 
den ska följas av fler sänkningar, även om det 
finns en osäkerhet kring framtiden. Eastnines 
räntetäckningsgrad ligger på en 
förhållandevis hög nivå och kapital- samt 
räntebindning är medellång. 
 
Fortsatta förvärvsmöjligheter 
Eastnine har siktet inställt på ytterligare förvärv. Strategin 
inrymmer kontorsfastigheter av toppkvalitet i välplacerade 
lägen där liv och rörelse är framträdande. Det ska vara 
attraktivt för de som arbetar i våra fastigheter att vara på 
plats. Vi har ett långsiktigt perspektiv på de investeringar vi 
gör. Efter det senaste förvärvet har vi fortfarande stark 
förvärvskapacitet. Polen, med huvudstaden Warszawa, står i 
fokus när vi blickar framåt.  
 
Trevlig sommar önskar jag er alla! 
 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Efter det senaste 
förvärvet har vi fortfarande 
stark förvärvskapacitet. 
Polen med huvudstaden 
Warszawa står i fokus när vi 
blickar framåt.

===== SIDA 6 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 6
   
  
Nowy Rynek där Eastnine äger byggnaderna D och E är 
optimalt placerad i Poznan, mellan bostadsområden, 
Gamla stan och tågstationen. Utanför dörren finns även 
bra kollektivförbindelser med såväl spårvagn som buss, 
samt cykelvägar för de mer aktiva.  
Nowy Rynek E till höger i bild, belägen i Poznans centrala 
affärsdistrikt, förvärvad och tillträdd den 11 juni 2024. 
Fastigheten består av 28 800 kvm uthyrningsbar yta med 
hyresgäster som McKinsey EMEA Shared Services, en av 
Polens största banker Bank Pekao samt Business Link som 
erbjuder flexibla kontor och coworking.

===== SIDA 7 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 7
   
 
Marknad 
Det andra kvartalet bjöd på två välkomna trendbrott. Den europeiska centralbanken 
började sänka sin styrränta och fastighetsmarknaden i Polen såg de första 
transaktionerna av större och högkvalitativa kontorsfastigheter på två år. Det är ett 
styrkebesked för transaktionsmarknaden och återspeglar polariseringen på 
kontorsmarknaden sedan pandemin.  
 
Marknadsutveckling 
Efter stagnation under 2023 har den ekonomiska tillväxten 
tagit fart i både Polen och Baltikum, med undantag för 
Estland som fortsätter att krympa. I Lettland och Litauen 
förväntas däremot BNP-tillväxt på mellan en och två 
procent i år och närmare tre procent nästa år, enligt 
Swedbank. I Polen är tillväxten högre, runt tre procent både 
i år och på medellång sikt, enligt samma prognosmakare, 
vilket bäddar för ett fortsatt närmande mot västeuropeiska 
välståndsnivåer.  
Inflationsnivåerna har sjunkit på bred front och fått 
centralbanker i bland annat Frankfurt, Ottawa och 
Stockholm att börja sänka styrräntorna från rekordhöga 
nivåer under det andra kvartalet. I Frankfurt sänkte den 
europeiska centralbanken styrräntan med 25 punkter, men 
långa räntor som tyska statsobligationsräntor och den för 
fastighetsmarknaden viktiga femårsswapen i EUR var 
stabila under kvartalet. De flesta är överens om att 
räntetoppen är nådd, men osäkerheten i hur snabbt räntor 
kan sänkas är betydande eftersom inflationsprognoser 
ibland förvånat något negativt.    
 
Hyresmarknad 
Aktiviteten på kontorshyresmarknaderna i våra städer är 
fortsatt dämpad, åtminstone totalt sett. En allmänt svagare 
konjunktur och osäkerhet i framtida kontorsbehov är 
huvudfaktorer som håller tillbaka existerande hyresgästers 
beslut att expandera, krympa eller flytta. Avtals-
förlängningar stiger därför som andel av totalt tecknade 
avtal. Samma osäkerhet håller tillbaka nyetableringsbeslut 
hos internationella bolag, som historiskt varit stora tagare 
av ny kontorsyta i framförallt Polen och Litauen.   
 
På utbudssidan har antalet planerade projekt kommit 
ned ordentligt, samtidigt som flera projekt ännu är under 
byggnation i Vilnius. Vakansgraderna är i en stigande trend 
samtidigt som högkvalitativa hus i tillgängliga och 
inspirerande lägen har goda uthyrningsgrader och 
fortsätter att fyllas med hyresgäster, vilket Nowy Rynek E är 
ett av flera exempel på. I fastigheten, som Eastnine 
förvärvade i juni, har ett tiotal hyresgäster de senaste drygt 
två åren tecknat nya avtal om 24 000 kvm kontorsyta.   
Topphyresnivåerna är stabila till stigande på Eastnines 
marknader. 
 
Transaktionsmarknad 
I det andra kvartalet kom ett trendbrott för transaktions-
marknaden. I maj respektive juni skedde de första 
transaktionerna av större och högkvalitativa kontorsobjekt 
på våra marknader under närmare två år. Båda 
transaktionerna slutfördes i Polen, med Skanska som 
säljare och svenska köpare.  
I Warszawa förvärvade Stena Fastigheter Studio-B om 
17 600 kvm för 86 MEUR och i Poznan förvärvade Eastnine 
Nowy Rynek E om 28 800 kvm för 79 MEUR. Direkt-
avkastningsnivån i den förstnämnda bedöms vara i linje 
med de rapporterade marknadsnivåerna på knappt 6 
procent, medan den i Poznan om 7,50 procent ligger ca 25 
punkter över rapporterade marknadsnivåer. 
Transaktionerna är ett styrkebesked för transaktions-
marknaderna och inte minst fastighetsvärden i regionen.  
I Baltikum bedöms direktavkastningskraven för 
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen vara runt 
6,50 procent i både Vilnius och Riga.
    
  
0
2
4
6
8
10
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q1
%
Riga Vilnius Poznan
0
6
12
18
24
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q1
EUR/kvm/mån
Poznan Riga Vilnius
Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor 
Källa: Colliers, JLL, Newsec, Swedbank | Data för andra kvartalet finns inte tillgänglig vid tidpunkten för avgivande av denna rapport.

===== SIDA 8 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 8
   
 
Januari–juni 2024 
Förvaltningsresultatet ökade med 21 procent, trots högre räntenivå som ger högre 
räntekostnader jämfört med samma period förra året. Ränteintäkter är den största 
förklaringen till den positiva utvecklingen av resultatet. Förvärvet av Nowy Rynek E i 
mitten av juni påverkade resultatet endast i begränsad omfattning. 
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna under perioden ökade med en procent och 
uppgick till 18 409 TEUR (18 143). Förvärvet av Nowy Rynek 
E skedde i juni och fastigheten bidrog därmed i begränsad 
omfattning till hyresintäkterna och resultatet. 
Hyresintäkterna i jämförbart bestånd sjönk med 0,4 
procent, beroende på lägre genomsnittlig uthyrningsgrad 
under perioden. Genomsnittlig hyresnivå har ökat med 3,1 
procent sedan årsskiftet till 199 EUR per kvm och år (193). 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 13 procent till -1 372 
TEUR (-1 213), till följd av bland annat högre genomsnittlig 
vakans samt högre personalkostnader. Fastighetskostnader 
inkluderar bland annat kostnader för egen personal, vilka 
inte debiteras hyresgästerna, och kostnader hänförliga till 
vakanta ytor samt även vissa kostnader för underhåll. 
Endast fastighetskostnader som ej vidarefaktureras 
hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader.  
 
Driftnetto och förvaltningsresultat 
Driftnettot ökade med en procent och uppgick till 17 037 
TEUR (16 930) och överskottsgraden uppgick till 93 procent 
(93). 
Centrala administrationskostnader ökade till -2 176 
TEUR (-1 924), inkluderande engångskostnader om cirka 
300 TEUR. Hälften av engångsposterna avser kostnader i 
samband med personalförändringar och resten avser extra 
bonus till vd kopplad till försäljningen av MFG 2023. 
Ränteintäkterna, till största del hänförligt till avkastning på 
likvida medel i moderbolaget, uppgick till 2 079 TEUR (-). 
Räntekostnaderna ökade till -6 547 TEUR (-6 185), på grund 
av nyupptagna lån, huvudsakligen i samband med förvärv, 
samt högre räntenivå vid refinansiering. Lösen av obligation 
hösten 2023 motverkar ökningen. Förvaltningsresultatet 
ökade med 21 procent till 10 493 TEUR (8 651), 
motsvarande 0,12 EUR (0,10) per aktie.  
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -2 387 TEUR  
(-57 171). Av förändringarna hänförs -3 452 TEUR (-24 702) 
till fastigheter, 1 065 TEUR (-1 173) till derivat och noll 
TEUR (-31 296) till övriga investeringar. Realiserade 
värdeförändringar samt utdelningar uppgick till noll TEUR 
(338).
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -2 760 TEUR (1 606), varav 
aktuell skatt var -717 TEUR (-183) och uppskjuten skatt var 
-2 043 TEUR (1 789). Av aktuell skatt är 47 procent 
hänförligt till ränteintäkter på likvida medel för 
moderbolaget i Sverige, och 53 procent till fastighets-
verksamheten i Polen. I Lettland och Estland uppkommer 
aktuell skatt primärt endast vid utdelning av eget kapital 
och i Litauen kan skattemässiga avskrivningar nyttjas mot 
skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt uppkommer på 
temporära skillnader främst hänförlig till fastigheternas 
skattemässiga värden och skattemässiga underskott. 
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 5 347 TEUR (-46 576) och 
periodens totalresultat till 4 982 TEUR (-46 244).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat 
om 6 866 TEUR (8 606) och ett resultat för perioden om  
4 863 TEUR (-8 679). För Fastigheter i Lettland uppgick 
förvaltningsresultatet till 488 TEUR (901) och periodens 
resultat till -775 TEUR (-3 375). Fastigheter i Polen 
genererade ett förvaltningsresultat om 3 327 TEUR (2 767) 
och periodens resultat var 2 704 TEUR (60). Ej allokerade 
centrala administrationskostnader, ränteintäkter, ränte-
kostnader, andra finansiella intäkter och kostnader samt 
skatt uppgick till -1 446 TEUR (-3 624). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
TEUR
Hyresintäkter Förvaltningsresultat

===== SIDA 9 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 9
   
 
Resultat och finansiell ställning i sammandrag 
TEUR 
2024  
jan-jun 
2023  
jan-jun 
Hyresintäkter 18 409 18 143 
Fastighetskostnader -1 372 -1 213  
Driftnetto 17 037 16 930  
Centrala administrationskostnader -2 176 -1 924  
Räntenetto -4 468 -6 185 
Andra finansiella intäkter och kostnader 101 -171 
Förvaltningsresultat 10 493 8 651  
Orealiserade värdeförändringar  -2 387 -57 171  
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 338  
Aktuell/uppskjuten skatt  -2 760 1 606  
Periodens resultat 5 347 -46 576  
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -365 332  
Periodens totalresultat 4 982 -46 244  
 
TEUR 
2024  
30 jun 
2023  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 651 628 573 771 
Derivatinstrument 4 320 3 254 
Övriga tillgångar 28 075 7 476 
Likvida medel 71 590 128 620 
SUMMA TILLGÅNGAR 755 613 713 121 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   396 444 400 176 
Räntebärande skulder 321 032 284 323 
Uppskjuten skatteskuld 17 813 15 768 
Övriga skulder 20 324 12 855 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 755 613 713 121 
 
Resultat fördelat per segment i sammandrag
 
TEUR 
2024  
jan-jun 
2023  
jan-jun 
Fastigheter i Litauen   
Förvaltningsresultat 6 866 8 606  
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 209 -17 736  
Orealiserade värdeförändringar i derivat 790 -1 164  
Uppskjuten skatt -583 1 614  
Resultat Fastigheter i Litauen 4 863 -8 679  
Fastigheter i Lettland   
Förvaltningsresultat 488 901  
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -1 275 -4 235  
Orealiserade värdeförändringar i derivat 13 -40  
Aktuell skatt -1 -1  
Resultat Fastigheter i Lettland -775 -3 375  
Fastigheter i Polen   
Förvaltningsresultat 3 327 2 767  
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 33 -2 731  
Orealiserade värdeförändringar i derivat 17 31  
Aktuell skatt -379 -182  
Uppskjuten skatt -293 174 
Resultat Fastigheter i Polen 2 704 60  
Övriga investeringar   
Orealiserade värdeförändringar i övriga investeringar - -31 296 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar  - 338 
Resultat Övriga investeringar - -30 958  
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -2 134 -1 924  
Ej allokerat finansnetto 1 946 -1 701  
Orealiserade värdeförändringar i derivat 245 - 
Aktuell skatt -337 - 
Uppskjuten skatt -1 167 - 
Resultat Ofördelat -1 446 -3 624  
Periodens resultat 5 347 -46 576

===== SIDA 10 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 10
   
 
1Inklusive amortering.  
BerlinHyp
34%
SEB
32%
Swedbank
26%
OP Bank
2%
Luminor
6%
25,9
37,2
71,1
102,6
0,0
84,2
101,0
1,8
22,8
39,7
93,8
0,0
61,9
3M
rörlig
ränta
2024 2025 2026 2027 2028 2029
0
35
70
105
140
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
0
0,7
1,4
2,1
2,8
3,5
0
1
2
3
4
5
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
0
25
50
75
100
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
%
Belåningsgrad Soliditet
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och banklån. Belåningsgraden uppgick till 38 procent (27) 
vid periodens slut. Soliditeten uppgick till 52 procent (56). 
Eget kapital uppgick till 396 444 TEUR (400 176) och 
räntebärande skulder till 321 032 TEUR (284 323). Under 
perioden har lån om 62 249 TEUR löpt ut och refinansierats 
samt 39 727 TEUR i nya lån upptagits. Merparten av ny 
finansiering är relaterad till förvärvet av fastigheten Nowy 
Rynek E. 
Återstående skuldförfall under 2024 infaller i december 
och utgörs av 23 044 TEUR efter kommande amortering 
under 2024. Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 69 
procent (72), all räntesäkring består av ränteswappar. Grön 
finansiering utgjorde 73 procent (60) av total räntebärande 
skuld.  
Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,7 procent (4,0), 
genomsnittlig räntebindningstid till 2,2 år (1,7) och den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,9 år (2,1). 
Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,6 ggr 
(2,4). Samtliga räntebärande skulder löper med rörlig ränta 
kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M.  
Under perioden har skulderna amorterats med 3 018 
TEUR (4 336). Den årliga amorteringstakten enligt avtal 
uppgick till 5 747 TEUR (7 486) vid periodens slut, 
motsvarande 1,8 procent (2,6) av räntebärande skuld. 
Eastnine har ränteswappar om nominellt 219 991 TEUR 
(204 836). Ränteswapparna värderas till verkligt värde och 
värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på 
kassaflödet. Det verkliga värdet på ränteswapparna uppgick 
till 4 075 TEUR (3 254). Vid löptidens slut är värdet på 
derivaten alltid noll. 
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Långsiktigt substansvärde per aktie var 4,6 EUR (4,6) vid 
periodens slut, motsvarande 52,4 SEK per aktie (51,7). Eget 
kapital per aktie var 4,5 EUR (4,5), motsvarande 50,6 SEK 
per aktie (50,1). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 9 668 TEUR (9 009) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -18 143 TEUR  
(-1 747), på grund av kortfristig fordran av moms, till följd 
av fastighetsförvärvet. Kassaflöde från investerings-
verksamheten uppgick till -81 318 TEUR (-675) och från 
finansieringsverksamheten till 32 757 TEUR (2 866). 
Periodens kassaflöde uppgick till -57 036 TEUR (9 452). 
Likvida medel vid periodens slut var 71 590 TEUR 
(128 620).
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
 
Kapitalbindning1 och räntebindning
 
Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 11 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 11
   
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade till 652 MEUR (574) under perioden. Orealiserade värde-
förändringar var svagt negativa under både perioden och kvartalet, framför allt 
beroende på stigande avkastningskrav i värderingarna. En fastighet har förvärvats för 
drygt 79 MEUR. 
 
Fastighetsportfölj 
Per den sista juni 2024 bestod Eastnines fastighetsportfölj 
av 14 moderna kontorsfastigheter och en projektfastighet 
med ett sammanlagt marknadsvärde om 651,6 MEUR 
(573,8. Utvecklingsprojektens andel av fastighetsportföljens 
marknadsvärde uppgick till 12,7 MEUR (12,7), motsvarande 
1,9 procent (2,2). Projektfastigheten utgör merparten av 
utvecklingsprojektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna i citylägen i Vilnius, Poznan 
och Riga med bra kommunikationer och tillgänglighet. 
Kontorslokaler utgör 96 procent av den uthyrningsbara 
ytan och resterande 4 procent avser till största delen 
lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,6 
procent (93,1). Hyresvärdet ökade till 45,3 MEUR (37,8). 
Överskottsgraden var oförändrad på 93 procent, jämfört 
med samma period 2023. Fastighetsbeståndets 
genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på projekt-
fastigheten Kimmel, var 9,6 år (9,8) vid periodens slut.  
 
Litauen 
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. 
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära 
centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stads-
kärna. Vid periodens slut uppgick Eastnines sammanlagda 
uthyrningsbara yta i Vilnius till 120 900 kvm, motsvarande 
en marknadsandel om cirka 11 procent av kontors-
marknaden i staden. Hyresvärdet har under perioden ökat 
till 25,9 MEUR (24,8). Fastighetsvärdet var 381,3 MEUR 
(382,6) vid periodens slut, varav investeringar i utvecklings-
projekt uppgick till 0,4 MEUR (0,4). 
 
Polen 
I Poznan, en av Polens större regionstäder, återfinns 
Eastnines fastighet Nowy Rynek D samt den nyförvärvade 
fastigheten Nowy Rynek E. Fastigheterna ligger centralt i 
Poznans affärsområde, nära både centralstationen och 
Gamla stan. Vid periodens slut uppgick Eastnines 
uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 68 100 kvm, vilket 
bedöms motsvara 10 procent av kontorsmarknaden i 
staden. Hyresvärdet uppgick till 14,6 MEUR (8,3) och 
fastighetsvärdet uppgick till 196,7 MEUR (117,1) vid 
periodens slut. 
 
Lettland 
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt 
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett 
antal mikrolägen. Eastnines samtliga fastigheter är belägna 
centralt, längs en av stadens viktigaste gator Krisjaņa 
Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala iela. 
Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till 
drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 3 procent 
av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 4,8 
MEUR (4,7). Fastighetsvärdet inklusive utvecklingsprojekten 
uppgick, vid periodens slut, till 73,6 MEUR (74,1), varav 
värdet på investeringar i utvecklingsprojekten var 12,3 
MEUR (12,3). 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 
 
 
 
  
 Uthyrningsbar yta, kvm    
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant 
yta, kvm  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, 
% 
Fastighets-
värde, MEUR 
Andel av 
värde, % 
Litauen  117 502 3 121 268 120 891   8 305 93,4 381,3 59 
Polen 66 168 1 457 457 68 082   - 100,0 196,7 30 
Lettland  20 104 2 476 39 22 619   6 155 74,8 73,6 11 
Totalt 203 774 7 054 764 211 592   14 460 93,6 651,6 100

===== SIDA 12 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 12
   
 
96%
3% <1%
Kontor
Handel och
service
Övrigt59%
11%
30%
Litauen
Lettland
Polen
Utvecklingsprojekt  
Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings-
projekt. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras 
i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten 
Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar 
yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 
3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt 
planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 
3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm 
uthyrningsbar yta.  
Samtliga utvecklingsprojekt har pausats på grund av 
stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för 
nyproduktion. 
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde ökade under perioden till 651,6 MEUR 
(573,8). Förvärv bidrog med 79,6 MEUR. Investeringar i 
befintliga fastigheter ökade värdet med 1,7 MEUR och 
orealiserade värdeförändringar har minskat värdet med 3,5 
MEUR. Förbättrat kassaflöde, bl.a. genom hyresindexering 
har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt 
som fortsatt höga avkastningskrav, till följd av höga räntor 
och en osäker marknad, har haft motsatt effekt. Det vägda 
avkastningskravet steg under det andra kvartalet till 6,7 
procent, från 6,5 procent per sista mars 2024 och 6,4 
procent 31 december 2023. 
 
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet 
Under det andra kvartalet har Eastnine förvärvat och 
tillträtt den nybyggda kontorsfastigheten Nowy Rynek E i 
Poznan för 79,3 MEUR, exklusive förvärvsomkostnader. 
Fastigheten omfattar 28 800 kvm uthyrningsbar yta och 
234 garageplatser. 
Investeringar i befintliga fastigheter har avsett 
fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för 
befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 573 771 606 222 
Fastighetsförvärv 79 573 - 
Investeringar i befintliga fastigheter 1 736 2 234 
Orealiserade värdeförändringar -3 452 -34 685 
Fastighetsvärde vid periodens/årets slut  651 628 573 771 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment
 
 
Lokalyta per kategori 
Vid Nowy Rynek D och E finns 
ett torg med mycket grönska, 
parkbänkar och en lekplats.

===== SIDA 13 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 13
   
 
89
90
91
92
93
94
95
96
97
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
0
15
30
45
60
75
150
300
450
600
750
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror 
I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver 
därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan 
det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att 
avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 42,4 MEUR (35,2) vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 55 procent. Den genomsnittliga 
återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,2 
år. Genomsnittlig återstående löptid till break-option 
uppgår till 3,6 år. 
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 199 EUR per kvm (193). I Litauen 
uppgick den till 200 EUR (193), i Lettland till 184 EUR (181) 
och i Polen till 201 EUR (201). Eastnine tillämpar månads-
hyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet erhåller 
Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 månadshyror i 
deposition i samband med tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till 1 502 kvm, motsvarande 
årshyror om 263 TEUR, varav i andra kvartalet 2 665 kvm 
respektive 525 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för 
nytecknade avtal under perioden uppgick till 200 EUR per 
kvm. Totalt 19 206 kvm, motsvarande årshyror om 3 637 
TEUR, har förlängts under perioden. Merparten, cirka 
14 500 kvm, avser hyresgästen Danske Bank i fastigheten 
S7-3 i Vilnius. Omförhandling av hyresavtal har skett till 
genomsnittsnivån 189 EUR i årshyra per kvm. Av 
nettouthyrningen kvarstod vid perioden slut, 2 673 kvm för 
inflyttning och 259 kvm för avflyttning. 
 
Största hyresgäster 
Hyresgäst 
Årshyra,  
TEUR1 
Andel av kontrakterad  
årshyra, % 
 
Kvm 
Allegro 5 879 14 26 283 
Danske Bank 5 116 12 26 588 
Telia 3 132 7 15 952 
Vinted 1 928 5 9 605 
McKinsey 1 914 5 9 745 
Swedbank 1 691 4 9 030 
Rockwool 1 465 3 6 870 
Citco 851 2 3 378 
Twoday 751 2 3 136 
Invalda Technology Group 650 1 3 102 
Totalt 23 377 55 113 689 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt.   
 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad

===== SIDA 14 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 14
   
 
Marknadsvärde fastighetsbeståndet 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod 
av certifierat värderingsinstitut. Under första halvåret 2024 
har sex av 14 kontorsfastigheter externvärderats. 
Marknadsvärdet har ökat till 651,6 MEUR (573,8) vid 
periodens slut, huvudsakligen efter förvärv.  
För mer information om värderingsmodell, antaganden 
och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2023, not 10 
(Förvaltningsfastigheter). 
 
Värderingsmetod och utförande 
De externa värderingarna är utförda i enlighet med 
internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid 
externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna 
på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av 
Avison Young, Colliers International Advisor och Newsec. 
För utvecklingsprojekt där osäkerhet över total-
kostnaden föreligger och där framtida hyresavtal saknas, 
bedöms verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader 
om ingen övrig information föreligger vid värderings-
tidpunkten, som indikerar ett lägre värde.  
Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell 
bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden.  
I Baltikum används en värderingsmodell baserad på 
nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig 
kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid 
kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för 
inflation och beräknad vakans. Kassaflödesberäkningar med  
längre kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på 
fastigheter med endast en eller ett fåtal hyresgäster med 
långa avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. 
I Polen används en värderingsmodell baserad på ett 
evighetskapitaliserat, fullt uthyrt driftnetto, justerat för 
skillnaden mellan faktisk och marknadsmässig hyra. 
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,7 procent (6,4) och antagen marknads-
hyra uppgick till i genomsnitt 16,7 EUR per kvm och månad 
(16,5).  
 I värderingsmodellen för Baltikum har den långsiktiga 
inflationen för marknadshyror upptagits till mellan 2,0-2,2 
procent (2,0) och långsiktig vakansgrad till i genomsnitt 4,2 
procent (4,7). Den vägda kalkylräntan var 8,1 procent (8,1). 
 
 
Information per lokalkategori 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år 
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, % Lokalkategori Kvm 
Hyresvärde,  
MEUR 
Kontor 203 774 40,8 200 93,7 
Handel och service 7 054 1,3 191 94,8 
Parkering - 2,9 - 95,7 
Övrigt1 764 0,3 125 98,5 
Summa 211 592 45,3 200 93,6 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering.  
Värderingsantaganden      
Antaganden Lettland Litauen Polen 
Genomsnitt/ 
intervall  
30 jun 2024 
Genomsnitt/ 
intervall  
31 dec 2023 
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 14,9 17,1 16,6 16,7 16,5 
Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm  200–250 180–250 250 180–250 180–250 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,4 7,4 6,7 6,4 
Vägd kalkylränta, %2 8,3 8,1 - 8,1 8,1 
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut. 
2 Avser värderingsantaganden i Baltikum.

===== SIDA 15 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 15
   
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 juni 2024. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för 
kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som 
visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna 
förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd 
som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan 
omfattar aktuella hyresavtal, men innehåller ingen 
bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och 
vakansgrad eller andra framtida förändringar av 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra 
resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresvärdet baseras på kontrakterade intäkter, 
omräknat till årsintäkt, och bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
• Vakansvärdet beräknas som bedömd marknadshyra för 
vakanta lokaler och parkeringar.  
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande 
skulder på balansdagen och den genomsnittliga 
räntenivån med tillägg för periodiserade 
uppläggningskostnader. 
• Ränteintäkter har beräknats utifrån likvider på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget, justerat för aktuellt utfall under 
perioden samt med tillägg för framtida årliga intäkter 
och kostnader som tillkommit under perioden. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Hyresvärde, hyresintäkter och driftnetto har ökat 
huvudsakligen till följd av fastighetsförvärv. 
• Ränteintäkterna har minskat på grund av förvärvet av 
Nowy Rynek E samt lägre inlåningsräntor. Även 
kortfristig momsfordran, till följd av fastighets-
förvärvet, utan avkastning har inneburit lägre 
ränteintäkter på likvida medel.  
• Räntekostnaderna har framförallt ökat på grund av ny 
finansiering i samband med fastighetsförvärvet. 
• Förvaltningsresultatet har förbättrats, huvudsakligen 
på grund av förvärvet. Lägre ränteintäkter påverkar i 
motsatt riktning. 
• Överskottsgraden stiger, huvudsakligen relaterat till 
förvärvet. 
• Räntetäckningsgraden samt nettoskuldkvoten är 
negativt påverkade av kortfristig momsfordran 
relaterat till förvärvet. 
• Direktavkastningen har stigit som en följd av förvärvet. 
 
TEUR 
2024  
30 jun 
2024  
31 mar Förändring, % 
Hyresvärde 45 275 39 342 +15 
Avgår vakansvärde -2 904 -2 877 +1 
Summa hyresintäkter 42 371 36 465 +16 
Fastighetskostnader -2 695 -2 565 +5 
Driftnetto 39 676 33 900 +17 
Centrala administrationskostnader -3 931 -3 969 -1 
Ränteintäkter 2 167 4 590 -53 
Räntekostnader -15 039 -13 160 +14 
Andra finansiella intäkter och kostnader 78 76 +3 
Förvaltningsresultat 22 951 21 437 +7 
 
Nyckeltal 
2024  
30 jun 
2024  
31 mar 
Förändring,  
enhet 
Överskottsgrad, % 94 92 +2 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,6 -0,1 
Nettoskuldkvot, ggr 7,0 5,2 +1,8 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,7 0,0 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,2 6,0 +0,2 
Direktavkastning, % 6,1 5,9 +0,2 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 651 628 575 963 +75 665

===== SIDA 16 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 16
   
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut 
hade Eastnine-koncernen 21 (22) heltidsanställda, varav 
nio (9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, sju (8) i 
Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
delårsrapport omfattar perioden januari–juni 2024. Alla 
belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och 
valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver 
verksamhet. Även omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och 
planrisk, svag ekonomisk konjunktur samt risken för 
värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines 
verksamhet.  
Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer 
har inneburit stigande finansieringskostnader och allmänt 
försvagade ekonomiska utsikter, vilket riskerar påverka 
hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt 
efterfrågan på kontor. En redogörelse för Eastnines största 
risker finns i Bolagets årsredovisning för 2023 på s. 57–64. 
Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad 
på s. 7.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till 1 833 TEUR (-28 212). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26. 
 
Aktiesplit och utdelning 
Årsstämman den 25 april 2024 beslutade att öka antalet 
aktier i Bolaget genom att dela upp varje aktie på fyra 
aktier (en s.k. aktiesplit). Avstämningsdagen för 
uppdelningen fastställdes till den 14 maj 2024. Efter 
aktiesplit uppgår totalt antal aktier och röster till 
89 481 044. 
Årsstämman 2024 beslutade vidare om en utdelning om 
4,64 SEK/aktie (3,40) eller 1,16 SEK/aktie (0,85) efter 
aktiesplit att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 
SEK/aktie eller 0,29 SEK/aktie efter aktiesplit. Utdelningen 
utgör 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt för verksamhetsår 2023. Beslutade, men ej utbetalda, 
utdelningar har valutasäkrats med valutaterminer.
  
Lobby i Nowy Rynek E, i Poznan.

===== SIDA 17 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 17
   
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med International 
Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av 
International Accounting Standards Board (”IASB”) i den 
lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning 
inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell 
rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande 
redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings-
principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som 
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.  
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2023. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden 
från IFRS Interpretations Committee, bedöms för 
närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella 
ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande 
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på 
följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i 
Lettland och Fastigheter i Polen.  
Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet 
Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon 
resultatpåverkan och kommer utgå ur rapporteringen när 
jämförelseperioden upphör.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2023, samt 
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid 
periodens slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. 
 
Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2021 
Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett 
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 
2021). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens 
slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 
50,0 procent. Styrelsen kommer att besluta om slutlig 
tilldelning till deltagarna snarast möjligt, dock senast 45 
dagar efter offentliggörandet av Eastnines delårsrapport för 
perioden januari-juni 2024. Deltagarna kan maximalt 
tilldelas 54 888 aktier.

===== SIDA 18 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 18
   
 
Styrelsens och vd:s intygande 
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som moderbolaget och koncernen står inför.  
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 4 juli 2024 
 
 
 
 
Liselotte Hjorth  Christian Hermelin  Peter Elam Håkansson  
Styrelseordförande  Styrelseledamot  Styrelseledamot   
 
 
 
 
Hanna Loikkanen   Louise Richnau  Ylva Sarby Westman 
Styrelseledamot  Styrelseledamot  Styrelseledamot 
     
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 19 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 19
   
 
Aktien  
Under kvartalet genomfördes en aktiesplit 4:1, varvid en aktie delades upp i fyra. Det 
totala antalet aktier i Eastnine AB (publ) uppgick efter aktiesplit till 89 481 044. Sedan 
årsskiftet har Eastnines aktiekurs ökat med 2,7 procent, medan sektorindex OMX 
Stockholm Real Estate GI har stigit 0,9 procent. Det långsiktiga substansvärdet per 
aktie har ökat sedan årsskiftet i SEK, men är oförändrat i EUR. 
Kursutveckling och omsättning 
Eastnines aktiekurs stängde på 44,16 SEK (43,00) vid 
periodens slut, efter en uppgång med 2,7 procent under 
perioden. Den högsta stängningskursen på 45,20 SEK under 
årets första sex månader uppmättes den 5 juni. Den lägsta 
stängningskursen på 39,65 SEK noterades den 7 mars.    
Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,0 
miljarder SEK (3,8). Den genomsnittliga dagsomsättningen 
på Nasdaq uppgick till 38 355 aktier (28 538) under 
perioden januari–juni. Free float uppgick vid periodens slut 
till 40,6 procent (40,6). 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökar något i SEK, 
men var oförändrat i EUR sedan årsskiftet, och uppgår vid 
periodens slut till 52,4 SEK (51,7) respektive 4,6 EUR (4,6). 
Eget kapital per aktie har ökat till 50,6 SEK (50,1) respektive 
4,5 EUR (4,5). 
Den långsiktiga substansrabatten uppgick till 16 procent 
(17).  
 
Aktiekurs och substansvärde Nyckeltal
Aktiekurs 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Data per aktie 
2024 
30 jun 
2023 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,5 4,5 
Långsiktigt substansvärde, EUR 4,6 4,6 
Aktiekurs, EUR 3,9 3,9 
Eget kapital, SEK 50,6 50,1 
Långsiktigt substansvärde, SEK 52,4 51,7 
Aktiekurs, SEK 44,16 43,00 
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
2019 2020 2021 2022 2023 Q2 2024
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
36
38
40
42
44
46
48
2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31 2024-04-30 2024-05-31 2024-06-30
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI

===== SIDA 20 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 20
   
 
Antal aktier  
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB 
(publ) uppgick till 89 481 044 (22 370 261 innan aktiesplit) 
vid periodens slut. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, 
uppgick antalet aktier till 88 924 032 (88 924 032). 
Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 maj till 84,8 
procent (84,7).  
Antalet kända aktieägare per 31 maj var 5 611 (5 603). 
Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter 
Invest och Arbona, hade vardera minst tio procent av totalt 
antal aktier i Bolaget.  
Återköp 
Vid periodens slut hade Bolaget 557 012 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent av totalt antal 
aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till 
Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). 
Utspädningseffekten av LTIP redovisas för nyckeltalet 
resultat per aktie. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen 
nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med 
begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var 
tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.  
 
 
Största aktieägare per 31 maj 2024 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring 2024 
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1 23 437 732 26,2 0,0 
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 17,4 0,0 
Arbona AB (publ) 9 137 380 10,2 0,0 
Kestutis Sasnauskas1 4 000 748 4,5 0,0 
Patrik Brummer1 3 331 720 3,7 0,0 
Avanza Pension 2 175 302 2,4 0,1 
Nordnet Pensionsförsäkring 1 796 193 2,0 0,0 
Karine Hirn 1 645 152 1,8 0,0 
Dimensional Fund Advisors 1 336 236 1,5 0,1 
Staffan Malmer 1 112 296 1,2 -0,1 
Albin Rosengren1  821 892 0,9 0,0 
Gustaf Hermelin1  745 000 0,8 0,1 
Jacob Grapengiesser 671 444 0,8 0,0 
Handelsbanken Fonder 560 882 0,6 0,0 
Susanna Wiman 532 996 0,6 0,0 
15 största 66 858 021 74,7 0,1 
Eastnine AB (återköpta aktier) 557 012 0,6 0,0 
Övriga 22 066 011 24,7 -0,1 
Totalt 89 481 044 100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.

===== SIDA 21 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2024 21
   
 
Finansiella rapporter  
i sammandrag 
 
 
 
Nowy Rynek E och D.

===== SIDA 22 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
22
Koncernens rapport över totalresultat 
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Hyresintäkter 18 409 18 143 9 345 9 092 36 166 36 432
Fastighetskostnader -1 372 -1 213 -667 -537 -2 535 -2 695
Driftnetto 17 037 16 930 8 678 8 555 33 631 33 737
Centrala administrationskostnader -2 176 -1 924 -978 -1 015 -3 679 -3 931
Ränteintäkter 2 079 - 938 - 2 040 4 119
Räntekostnader -6 547 -6 185 -3 464 -3 290 -13 586 -13 947
Andra finansiella intäkter och kostnader 101 -171 -8 -148 -709 -437
Förvaltningsresultat 10 493 8 651 5 167 4 102 17 698 19 540
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 452 -24 702 -4 986 -7 891 -34 685 -13 435
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -31 296 - -31 296 - 31 296
Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 065 -1 173 349 131 -7 767 -5 529
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 338 - -106 -49 870 -50 209
Resultat före skatt 8 107 -48 182 530 -35 060 -74 625 -18 336
Aktuell skatt -717 -183 -352 -93 -449 -983
Uppskjuten skatt -2 043 1 789 137 285 3 025 -806
Periodens/årets resultat1 5 347 -46 576 315 -34 867 -72 048 -20 126
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -365 332 -38 110 391 -307
Periodens/årets totalresultat1 4 982 -46 244 276 -34 757 -71 658 -20 432
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 88 924 88 831 88 924 88 831 88 924 88 924
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 88 924 88 831 88 924 88 831 88 868 88 914
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 89 012 88 944 89 012 88 943 88 868 89 003
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2024 2023 2023
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 651 628 573 771 582 482
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 360 2 131 2 178
Derivatinstrument 4 075 3 004 9 243
Övriga anläggningstillgångar 160 260 155
Summa anläggningstillgångar 658 223 579 166 594 058
Övriga omsättningstillgångar 25 556 5 086 6 485
Derivatinstrument 245 250 -
Likvida medel 71 590 128 620 29 287
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - 162 059
Summa omsättningstillgångar 97 390 133 955 197 832
SUMMA TILLGÅNGAR 755 613 713 121 791 890
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 396 444 400 176 425 649
Räntebärande skulder 292 866 193 138 325 580
Uppskjuten skatteskuld 17 813 15 768 17 034
Leasingskuld 2 338 2 112 2 160
Övriga långfristiga skulder 3 475 2 833 3 036
Summa långfristiga skulder 316 492 213 850 347 810
Räntebärande skulder 28 166 91 185 7 486
Övriga kortfristiga skulder 14 512 7 910 10 946
Summa kortfristiga skulder 42 677 99 095 18 432
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 755 613 713 121 791 890
1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
23
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-30 juni - - - -46 576 -46 576
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - 332 - 332
Utdelning till aktieägarna - -6 668 - - -6 668
Långsiktiga incitamentsprogram - 53 - - 53
Utgående eget kapital 30 juni 2023 3 660 238 759 479 182 751 425 649
Resultat 1 juli-31 december - - - -25 473 -25 473
Övrigt totalresultat 1 juli-31 december - - 59 - 59
Utdelning till aktieägarna - -5 - - -5
Långsiktiga incitamentsprogram - -54 - - -54
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-30 juni - - - 5 347 5 347
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - -365 - -365
Utdelning till aktieägarna - -8 878 - - -8 878
Långsiktiga incitamentsprogram - 165 - - 165
Utgående eget kapital 30 juni 2024 3 660 229 987 172 162 625 396 444
Koncernens rapport över kassaflöden
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 8 107 -48 182 530 -35 060 -74 625 -18 336
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 2 278 57 373 4 839 39 256 92 788 37 693
Betald inkomstskatt -717 -183 -352 -93 -449 -983
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 9 668 9 009 5 016 4 104 17 715 18 374
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -20 397 -1 848 -19 658 -1 101 -573 -19 122
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 2 254 101 2 664 1 159 -411 1 742
Kassaflöde från den löpande verksamheten -8 475 7 262 -11 978 4 162 16 731 994
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -1 736 -962 -1 078 -451 -2 234 -3 008
Förvärv av fastigheter -79 573 - -79 573 - - -79 573
Förvärv av inventarier -9 -11 -3 - -30 -28
Försäljning av övriga finansiella tillgångar - 298 - - 143 592 143 294
Kassaflöde från investeringsverksamheten -81 318 -675 -80 654 -451 141 328 60 685
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation - - - - -45 000 -45 000
Upptagna lån 75 230 10 519 39 644 10 519 10 519 75 230
Amortering av lån -38 521 -4 336 -1 437 -2 008 -8 079 -42 264
Amortering av leasingskuld -64 -56 -27 -28 -115 -123
Utdelning till aktieägarna -3 888 -3 261 -2 220 -1 667 -6 599 -7 226
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 32 757 2 866 35 960 6 816 -49 274 -19 383
Periodens/årets kassaflöde -57 036 9 452 -56 672 10 527 108 785 42 296
Likvida medel, ingående balans 128 620 19 820 128 258 18 739 19 820 29 287
Valutakursdifferenser i likvida medel 6 15 3 21 15 6
Likvida medel, utgående balans 71 590 29 287 71 590 29 287 128 620 71 590
Nyckeltal
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Överskottsgrad, % 93 93 93 94 93 93
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,4 2,5 2,2 2,3 2,4
Avkastning på eget kapital, % 2,5 -20,5 0,3 -31,1 -16,3 -5,0
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 -0,10 0,08 -0,13 0,05 0,19 0,01
Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,64 0,11 -0,64 0,12 1,22 0,48
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,12 0,10 0,06 0,05 0,20 0,22
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,06 -0,52 0,00 -0,39 -0,81 -0,23
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
24
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–30 jun 2024 Litauen Lettland Polen
Hyresintäkter 11 940 1 778 4 691 - 18 409
Fastighetskostnader -807 -495 -71 - -1 372
Driftnetto 11 132 1 284 4 620 - 17 037
Centrala administrationskostnader - - -42 -2 134 -2 176
Ränteintäkter 122 13 - 1 944 2 079
Räntekostnader -4 375 -808 -1 363 0 -6 547
Andra finansiella intäkter och kostnader -13 - 112 2 101
Förvaltningsresultat 6 866 488 3 327 -187 10 493
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 209 -1 275 33 - -3 452
Orealiserade värdeförändringar i derivat 790 13 17 245 1 065
Resultat före skatt 5 447 -774 3 377 57 8 107
Aktuell skatt - -1 -379 -337 -717
Uppskjuten skatt -583 - -293 -1 167 -2 043
Periodens resultat 4 863 -775 2 704 -1 446 5 347
Förvaltningsfastigheter 381 269 73 640 196 719 - 651 628
varav periodens investeringar/förvärv 932 800 79 576 - 81 309
Räntebärande skulder 181 526 30 292 109 214 - 321 032
TEUR
1 jan–30 jun 2023 Litauen Lettland Polen
Hyresintäkter 11 914 2 013 4 216 - - 18 143
Fastighetskostnader -702 -454 -56 - - -1 213
Driftnetto 11 212 1 559 4 160 - - 16 930
Centrala administrationskostnader - - - - -1 924 -1 924
Räntekostnader -2 593 -658 -1 229 - -1 706 -6 185
Andra finansiella intäkter och kostnader -13 - -163 - 5 -171
Förvaltningsresultat 8 606 901 2 767 - -3 624 8 651
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -17 736 -4 235 -2 731 - - -24 702
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - -31 296 - -31 296
Orealiserade värdeförändringar i derivat -1 164 -40 31 - - -1 173
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 338 - 338
Resultat före skatt -10 293 -3 375 68 -30 958 -3 624 -48 182
Aktuell skatt - -1 -182 - - -183
Uppskjuten skatt 1 614 - 174 - - 1 789
Periodens resultat -8 679 -3 375 60 -30 958 -3 624 -46 576
Förvaltningsfastigheter 386 687 77 615 118 180 - - 582 482
varav periodens investeringar/förvärv 720 236 5 - - 962
Värdepappersinnehav - - - 162 059 - 162 059
Räntebärande skulder 186 138 31 278 70 650 - 45 000 333 065
Ofördelat
Övriga 
investeringar Summa
Fastigheter
Fastigheter
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland och Fastigheter i Polen. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga
investeringar.
Ofördelat Summa

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
25
Värderingsantaganden
2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022
Förvaltningsfastigheter 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Vägt direktavkastningskrav, % 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 16,7 16,6 16,5 16,3 16,0 15,9 15,5 15,4
Vägd kalkylränta, %2 8,1 8,0 8,1 8,1 8,0 7,9 7,5 7,5
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Långsiktig vakansgrad, %2 4,2 4,7 4,7 4,4 4,5 4,5 4,5 4,5
Känslighetsanalys
30 juni 2024
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 14 357 -14 188 2 286 -2 284 4 179 -4 178 20 822 -20 650
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 262 -4 427 526 -724 - - 4 788 -5 151
+/- 0,25 -10 560 11 419 -1 781 1 922 - - -12 341 13 341
+/- 0,50 -20 360 23 807 -3 437 4 002 - - -23 797 27 809
+/- 1,00 -37 963 52 006 -6 424 8 719 - - -44 387 60 725
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2024 2023 2024 2023
resultat och kapital Förändring, % 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 9 852 5 239 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -512/+512 -403/+403
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 024/+1 024 -806/+806
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +358/-358 +643/-643
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +716/-716+1 286/-1 286
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2024 2023
Likvida medel och skulder 30 jun 31 dec
Valuta i SEK 189 116
Valuta i PLN 973 888
Leasingskuld i SEK 126 190
Summa
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Avser värderingsantaganden i Baltikum. 
Litauen
Kassaflöde och intjäning
Lettland Polen 1
1 För värderingar i Polen är känslighetsanalys på uthyrningsgrad och direktavkastningskrav ej tillämpligt.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
26
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2024 2023 2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-jun jan-jun apr-jun apr-jun jan-dec jul-jun
Övriga intäkter 893 987 447 494 1 740 1 693
Centrala administrationskostnader -1 964 -1 736 -940 -908 -3 427 -3 458
-1 071 -749 -494 -415 -1 687 -1 765
Erhållna utdelningar från koncernföretag - 3 607 - 3 607 - -3 607
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - -31 296 - -31 296 - 31 296
Orealiserade värdeförändringar i derivat 245 - 245 - - 245
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 40 - -106 -50 168 -50 063
Finansiella intäkter och kostnader 4 162 185 1 974 26 5 798 7 746
3 336 -28 212 1 725 -28 183 -46 057 -16 149
Aktuell skatt -337 - -179 - - -179
Uppskjuten skatt -1 167 - 1 - 1 163 1 164
1 833 -28 212 1 547 -28 183 -44 894 -15 164
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2024 2023 2023
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 180 770 126 276 134 902
Lån till koncernföretag 76 877 78 777 78 777
Kortfristigt värdepappersinnehav - - 162 059
Övriga tillgångar 6 787 5 398 3 620
Likvida medel 56 496 112 258 9 228
SUMMA TILLGÅNGAR 320 931 322 709 388 587
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 312 953 319 834 336 575
Räntebärande skulder - - 45 000
Övriga skulder 7 978 2 875 7 012
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 320 931 322 709 388 587
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Periodens/årets resultat

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
27
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022
Hyresintäkter 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228
Fastighetskostnader -667 -705 -747 -576 -537 -676 -650 -636
Driftnetto 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592
Centrala administrationskostnader -978 -1 198 -904 -851 -1 015 -908 -1 175 -957
Ränteintäkter 938 1 140 1 208 786 27 19 23 -
Räntekostnader -3 464 -3 083 -3 758 -3 643 -3 290 -2 895 -2 893 -2 506
Andra finansiella intäkter och kostnader -8 108 -282 -209 -175 -43 -200 -128
Förvaltningsresultat 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -4 986 1 534 21 -10 004 -7 891 -16 811 1 848 -2 467
Investeringar - - - - -31 296 - -5 730 58 108
Derivat 349 716 -5 330 -1 264 131 -1 304 852 6 521
- - - -18 913 -106 444 262 260
Resultat före skatt 530 7 577 -826 -25 617 -35 060 -13 122 832 66 423
Skatt -215 -2 545 998 -27 192 1 414 -1 109 -897
Periodens resultat 315 5 032 172 -25 644 -34 867 -11 708 -277 65 526
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -38 -327 688 -629 110 222 220 -73
Periodens totalresultat 276 4 705 860 -26 274 -34 757 -11 486 -57 65 453
Balansposter i sammandrag
2024 2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022
TEUR 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Förvaltningsfastigheter 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873
Övriga tillgångar 32 396 12 135 10 730 17 091 18 062 17 482 18 076 18 419
Likvida medel 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569
Värdepappersinnehav som 
innehas för försäljning - - - - 162 059 193 355 193 355 198 586
SUMMA TILLGÅNGAR 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447
Eget kapital 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564
Långfristiga räntebärande skulder 292 866 247 525 193 138 278 961 325 580 261 847 263 552 320 403
Kortfristiga räntebärande skulder 28 166 35 299 91 185 52 486 7 486 62 707 63 330 8 301
Övriga skulder 38 137 28 691 28 623 32 558 33 176 27 904 32 084 34 179
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
28
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022
Uthyrningsbar yta, tkvm 211,6 182,8 182,8 182,8 183,0 183,0 182,9 182,9
Antal fastigheter 15 14 14 14 14 14 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873
Överskottsgrad, % 93 92 92 94 94 93 92 92
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,6 92,7 93,1 95,3 96,3 96,6 96,3 94,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,6 16,7 16,1 16,2 16,1 16,1 15,3 15,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 199 200 193 194 193 193 183 183
WAULT, år 4,2 4,1 3,8 3,9 4,1 4,2 4,4 4,4
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 94 94 94 94 94 89
Finansiella Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022
Hyresintäkter, TEUR 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228
Driftnetto, TEUR 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592
Förvaltningsresultat, TEUR 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001
Belåningsgrad, % 38 27 27 28 52 52 51 51
2,9 2,9 2,1 2,0 2,4 2,1 2,3 2,6
2,2 2,0 1,7 1,3 1,5 1,7 1,8 2,0
Skuldkvot, ggr 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3
Nettoskuldkvot, ggr 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3
Soliditet, % 52 57 56 52 54 57 57 57
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6
Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,7 4,0 4,2 4,0 3,8 3,4 3,1
Avkastning på eget kapital, % 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7
Aktierelaterade Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022
Eget kapital, TEUR 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564
410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055
Börsvärde, TEUR 345 981 342 667 343 475 303 049 209 936 197 122 241 250 178 152
Börsvärde, TSEK 3 926 885 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481
88 924 88 924 88 924 88 924 88 831 88 831 88 831 88 831
88 924 88 924 88 924 88 885 88 831 88 831 88 831 88 831
-0,13 0,04 0,06 0,05 0,05 0,03 0,04 0,05
Kassaflöde per aktie, EUR1 -0,64 0,00 -0,50 1,62 0,12 -0,01 -0,01 0,02
0,06 0,06 0,05 0,05 0,05 0,05 0,04 0,05
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13 0,00 0,74
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39 -0,13 0,00 0,74
Eget kapital per aktie, EUR1 4,5 4,6 4,5 4,5 4,8 5,3 5,4 5,4
Eget kapital per aktie, SEK1 50,6 52,6 50,1 51,7 56,5 59,2 59,9 58,6
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 4,6 4,7 4,6 4,6 4,9 5,3 5,5 5,5
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 52,4 54,4 51,7 52,7 57,4 60,2 60,9 59,5
Aktiekurs, EUR1 3,9 3,9 3,9 3,4 2,4 2,2 2,7 2,0
Aktiekurs, SEK1 44,16 44,50 43,00 39,20 27,85 25,00 30,20 21,80
Övrigt Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022
EUR/SEK 11,35 11,55 11,13 11,50 11,78 11,27 11,12 10,87
EUR/PLN 4,31 4,30 4,35 4,64 4,43 4,68 4,69 4,87
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1

===== SIDA 29 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2024
29
Härledning av nyckeltal
Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022
Hyresintäkter 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228
Driftnetto 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592
Överskottsgrad, % 93 92 92 94 94 93 92 92
Förvaltningsfastigheter 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873
Räntebärande skulder 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705
Likvida medel 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569
Belåningsgrad, % 38 27 27 28 52 52 51 51
Eget kapital 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564
Återläggning derivat -4 075 -3 971 -3 254 -8 584 -9 849 -9 718 -11 022 -10 169
Återläggning uppskjuten skatt 17 813 17 952 15 768 16 949 17 034 17 288 18 788 17 660
Långsiktigt substansvärde, TEUR 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055
Driftnetto 33 933 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253
Centrala administrationskostnader -3 748 -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050
Summa 30 185 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203
Räntebärande skulder 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705
Skuldkvot, ggr 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3
Driftnetto 33 933 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253
Centrala administrationskostnader -3 748 -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050
Summa 30 185 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203
Räntebärande skulder 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705
Likvida medel 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569
Nettoskuldkvot, ggr 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3
Förvaltningsresultat 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001
Räntekostnader 3 464 3 083 3 758 3 643 3 290 2 895 2 893 2 506
Resultat före räntekostnader 8 631 8 409 8 241 8 207 7 392 7 444 6 493 6 506
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6
1 106 18 821 3 438 -105 094 -139 029 -45 945 -228 261 812
Genomsnittligt eget kapital 400 642 401 730 399 777 412 513 446 345 472 775 478 536 445 764
0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 30 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2024  
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter. 
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna.

===== SIDA 31 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2024  
 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
BMS-system 
Kort för Building Management System. Centraliserad 
styrnings- och övervakningsplattform som används för att 
effektivisera och optimera olika system inom en byggnad, 
såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal.  
 
 
 
GRESB 
Förkortning för Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering 
av byggnader som främjar människors hälsa och 
välmående på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 32 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2024  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Presentation av Q2-rapport    5 juli 2024, kl. 10:00 
Delårsrapport januari-september 2024  24 oktober 2024 
Bokslutskommuniké 2024   5 februari 2025 
 
 
Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: 
 
Avstämningsdag för utdelning  27 augusti 2024 
Förväntad dag för utbetalning  30 augusti 2024 
 
Avstämningsdag för utdelning  12 november 2024 
Förväntad dag för utbetalning  15 november 2024 
 
Avstämningsdag för utdelning  21 januari 2025 
Förväntad dag för utbetalning  24 januari 2025 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Vision 
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa 
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik 
affärsverksamhet utvecklas. 
 
Affärsidé 
Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda 
marknader i Baltikum och Polen. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Terrass på fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.