Kvartalsrapport Q2 2025

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport  
januari–juni 2025

===== SIDA 2 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  2 
 
Förvärv driver förvaltningsresultatet 
Förvaltningsresultatet steg med 54 procent under kvartalet och 50 procent under 
perioden, huvudsakligen relaterat till fastighetsförvärv. Även förvaltningsresultatet per 
aktie fortsatte att stiga för såväl kvartalet som perioden samt i intjäningsförmågan. 
Uthyrningsgraden steg till 97 procent och fastighetsvärdena var stabila under andra 
kvartalet. 
Kvartalet april-juni 2025 
• Hyresintäkterna ökade med 62 procent och uppgick 
till 15 156 TEUR (9 345). I jämförbart bestånd ökade 
intäkterna med 5,1 procent.  
• Driftnettot ökade med 63 procent till 14 186 TEUR 
(8 678). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 54 procent till 
7 935 TEUR (5 167).  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -2 410 
TEUR (-4 637), varav -63 TEUR (-4 986) hänförs till 
fastigheter och -2 347 TEUR (349) till derivat.  
• Periodens resultat ökade till 5 393 TEUR (315). 
• Nettouthyrningen uppgick till -247 TEUR (525). 
• Årsstämman 2025 beslutade om utdelning med 1,20 
SEK/aktie (1,16) fördelat på 0,30 SEK/kvartal samt 
valde Louise Richnau till ny styrelseordförande. 
• Eastnine har anställt Julia Racewicz-Lewandowska 
som landschef i Polen med start i augusti. 
 
Perioden januari-juni 2025 
• Hyresintäkterna ökade med 67 procent och uppgick 
till 30 763 TEUR (18 409). I jämförbart bestånd ökade 
intäkterna med 4,8 procent.  
• Driftnettot ökade med 69 procent till 28 842 TEUR 
(17 037). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 50 procent till 
15 731 TEUR (10 493). Ökningen förklaras 
huvudsakligen av förvärven av fastigheterna Nowy 
Rynek E i juni och Warsaw Unit i november 2024.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 17 471 
TEUR (-2 387). Av förändringarna hänförs 19 287 TEUR 
(-3 452) till fastigheter och -1 816 TEUR (1 065) till 
derivat. Realiserade värdeförändringar uppgick till  
-4 TEUR (-). 
• Periodens resultat ökade till 27 690 TEUR (5 347). 
• Nettouthyrningen uppgick till -28 TEUR (263).  
Väsentliga händelser efter periodens slut 
• Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens 
slut.
Nyckeltal i urval 
 
1 EUR = 11,15 SEK den 30 juni 2025 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–juni 2024 och för 
balansposter 31 december 2024. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1, i 
enlighet med IAS 33. 
 
2025 
apr-jun 
2024 
apr-jun 
2025 
jan-jun 
2024 
jan-jun 
2024/25 
jul-jun 
2024 
jan-dec 
Förvaltningsresultat/aktie, EUR 0,08 0,06 0,16 0,12 0,29 0,25 
Resultat per aktie före och efter 
utspädning, EUR 0,06 0,00 0,28 0,06 0,30 0,07 
Överskottsgrad, % 93,6 92,9 93,8 92,5 93,5 92,8 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,4 2,6 2,4 2,5 
Avkastning på eget kapital, % 4,7 0,3 12,3 2,5 6,4 1,2 
 
2025 
30 jun 
2025 
31 mar 
2024 
31 dec 
2024 
30 jun 
Fastighetsvärde, TEUR  954 989 955 543 935 374 651 628 
Belåningsgrad, %  48 48 50 38 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,1 96,0 96,1 93,6 
Långsiktigt substansvärde/aktie, SEK 55,05 54,03 54,10 52,35 
Aktiekurs, SEK 49,80 40,58 46,80 44,16 
Förvaltningsresultat/aktie 
intjäningsförmåga (12 mån), EUR 0,34 0,33 0,32 0,26 
Nettoskuldkvot intjäningsförmåga 
(12 mån), ggr 8,4 8,5 8,6 7,0

===== SIDA 3 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  3 
 
Polenförvärv bakom resultatökning 
Verksamheten går starkt med en kraftig ökning av resultatet, huvudsakligen efter 
fastighetsförvärven i Polen under 2024. Oron i världen fortsatte under andra kvartalet, 
dock utan någon synbar effekt på Eastnines fastighetsverksamhet. Tvärtom steg 
uthyrningsgraden ytterligare till 97,1 procent. Likviditeten i aktien har ökat. 
Resultatökning och stabil verksamhet 
Förvaltningsresultatet för andra kvartalet ökar med 54 
procent och för perioden med 50 procent. Huvudorsaken är 
de två förvärven i Polen, där fastigheten i Poznan tillträddes 
i juni och fastigheten i Warszawa i november.  
Efterfrågan på lokaler är god. I våra polska städer 
arbetar vi fokuserat med att tillgodose befintliga större 
hyresgästers önskemål om ytterligare ytor och har gott 
hopp om att kunna komma i mål efter sommaren. Det 
kräver en tät dialog med hyresgästerna för att kartlägga om 
det finns någon annan hyresgäst som kan tänka sig att 
minska sina ytor, till gagn för alla. I Vilnius är vakansen 
fortsatt låg, med flera fullt uthyrda fastigheter, vilket 
innebär att vi inte alltid kan delta i större upphandlingar av 
lokaler. I Riga minskar vakansen och två fastigheter av tre 
är i det närmaste fullt uthyrda. Eastnines uthyrningsgrad 
steg från 96,0 i slutet av mars till 97,1 procent i slutet av 
juni. Nettouthyrningen var svagt negativ under kvartalet, 
vilket är logiskt med tanke på den höga uthyrningsgraden. 
Vårt fokus är att bibehålla den på en hög nivå. 
 
Fastighetsvärde oförändrat under kvartalet 
Under kvartalet noterar vi i princip oförändrat 
fastighetsvärde och försumbara orealiserade 
värdeförändringar. Yielden i fastighetsvärderingarna steg på 
andra decimalen, vilket avrundat 
innebär en ökning med 0,1 procent-
enheter till 6,6 procent. Hittills i år 
uppgår orealiserade värde-
förändringar till 19 MEUR, 
huvudsakligen relaterat till 
fastigheter i Polen. 
 
Stort intresse från banker 
Eastnine har en bred finansieringsbas 
bestående av banklån från sju olika banker samt ett mindre 
direktlån. Tills vidare har vi ingen kapitalmarknads-
finansiering. Vi upplever stort intresse från bankerna, vilket 
bådar gott för pågående refinansiering av 7 procent av 
låneportföljen.  
Den genomsnittliga räntenivån fortsatte ned från 4,5 
procent vid slutet av första kvartalet till 4,4 procent vid 
slutet av andra kvartalet och räntetäckningsgraden stärktes 
från 2,4 ggr till 2,5 ggr, huvudsakligen på grund av lägre 
räntekostnader. Belåningsgraden låg kvar på 48 procent. 
 
Organisationsbyggande 
Antalet medarbetare kommer att växa från 23 till 25 under 
tredje kvartalet, eftersom vi under våren och försommaren 
anställt dels en landschef i Polen, dels en teknisk chef 
baserad i Stockholm. Nästa steg blir att bygga en 
fullständig organisation i Polen, i likhet med hur våra övriga 
länder är organiserade. 
 
Ökad omsättning i aktien 
Turbulensen i världen från första kvartalet höll i sig under 
andra kvartalet, dock med skiftande 
huvudfokus. Den tydligaste effekten på 
Eastnine syntes i form av en nedgång i 
aktiekursen under inledningen av april, 
varefter den successivt tickat upp. 
Glädjande nog ser vi en positiv 
utveckling av aktieomsättningen, som 
mer än fördubblats jämfört med 
samma period föregående år. 
 
Framtidsfokus 
Vi avser att fortsätta växa fastighetsportföljen i syfte att öka 
aktieägarnas avkastning. Idag ser vi bättre möjligheter till 
avkastning vid fastighetsförvärv än projektutveckling. Vårt 
huvudfokus ligger på ytterligare förvärv i Warszawa, där det 
finns flera intressanta förvärvsalternativ. Många 
medarbetare går nu på välförtjänt semester för att komma 
tillbaka i augusti med förnyade krafter. Glad sommar! 
 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Vi avser att fortsätta växa 
fastighetsportföljen i syfte att öka 
aktieägarnas avkastning. Vårt 
huvudfokus ligger på ytterligare 
förvärv i Warszawa, där det finns 
flera förvärvsalternativ.  
Kestutis Sasnauskas, vd.

===== SIDA 4 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  4 
 
Bygger ett ledande fastighetsbolag i 
den snabbast växande delen av Europa 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Eastnine investerar i premiumkontor i förstklassiga lägen i 
Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Polens och Baltikums tillväxt har överträffat både 
EU-genomsnittet och samtliga större västeuropeiska ekonomier under de senaste 
decennierna.  
 
Direktavkastning premiumkontor 
Direktavkastningen för Eastnines premiumkontor på 6,2 procent 
(intjäningsförmågan) är högre än för motsvarande fastigheter i flertalet 
västeuropeiska huvudstäder, inklusive Stockholm.  
 
 
 
 
Överskottsgrad  
En hög andel triple net-hyresavtal och hög uthyrningsgrad innebär att 
överskottsgraden, som visar driftnetto i relation till hyresintäkterna, för de 
senaste 12 månaderna är högre än för andra jämförbara fastighetsbolag.  
 
 
 
 
Uthyrningsgrad  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 97,1 procent per den sista 
juni 2025. Uthyrningsgraden har överstigit 90 procent ända sedan slutet av 
2021. 
 
 
 
 
Tillväxt i fastighetsportföljen 
Fastighetsportföljen växte med 47 procent under de senaste 12 
månaderna, efter ett stort förvärv i Warszawa, Polen i november 2024. 
Ambitionen är att tillväxten ska fortsätta och lönsamheten öka.   
6,2 % 
93,5 % 
97,1 % 
47 %

===== SIDA 5 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  5 
 
Mål och utfall
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. Detta ska vi uppnå genom att förvärva fler fastigheter, 
framför allt i Polen.
Finansiella mål och limiter Nyckeltal 
Utfall  
30 juni 
2025 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, 
attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. 
Totalavkastning, 1 år +15,7 % 
Totalavkastning, snitt 5 år +18,3 %  
Eastnines långsiktiga ambition är att växa 
fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 
Tillväxt fastighetsportfölj, 1 år +47 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år +184 % 
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent 
över tid. 
Avkastning på eget kapital, 1 år +6,4 % 
Avkastning på eget kapital, snitt 5 år +11,2 %  
Förvaltningsresultat per aktie bör öka. Förvaltningsresultat per aktie,  
jan-jun 2025 jmf jan-jun 2024 +36 % 
Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per 
aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
Utdelning i % av förvaltnings-
resultatet efter aktuell skatt 50 %1 
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent 
över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte 
överstiga 60 procent. 
Belåningsgrad 48 % 
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Räntetäckningsgrad, jan-jun 2025 2,4 ggr 
1 Baserat på utdelning, enligt tidigare utdelningspolicy, beslutad av årsstämman 2025 avseende verksamhetsår 2024.  
 
 
15,7 % 
(1 år) 
 
+36 % 
(1 år) 
 
 
+50 % 
 
Totalavkastning  
aktien 
Ökning av 
förvaltningsresultatet per aktie 
 
Utdelning, % av 
förvaltningsresultatet

===== SIDA 6 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  6 
 
Januari–juni 2025 
Såväl hyresintäkter som driftnetto ökade under perioden och överskottsgraden steg till 
93,8 procent. Förvaltningsresultatet ökade med 50 procent till 15,7 MEUR. Främsta 
förklaringen är fastighetsförvärven i Polen 2024. Orealiserade värdeförändringar 
avseende fastigheter för perioden uppgick till 19 MEUR. Under andra kvartalet var 
fastighetsvärdet i princip oförändrat.   
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna ökade med 67 procent och uppgick till 
30 763 TEUR (18 409) under perioden januari-juni. 
Anledningen till ökningen är förvärven av fastigheterna 
Warsaw Unit i november och Nowy Rynek E i juni 2024. 
Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 5 procent till 
följd av hyresindexering, högre uthyrningsgrad samt 
engångsersättning till följd av förtida avflyttning. Genom-
snittlig hyresnivå steg till 221 EUR per kvm och år (218 per 
31 dec 2024), huvudsakligen på grund av indexering. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 40 procent till -1 921 
TEUR (-1 372), huvudsakligen till följd av ett större 
fastighetsbestånd. Fastighetskostnader inkluderar bland 
annat kostnader för egen personal som inte debiteras 
hyresgästerna, kostnader hänförliga till vakanta ytor och en 
del underhållskostnader. Endast fastighetskostnader som ej 
vidarefaktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets 
fastighetskostnader.   
 
Driftnetto och förvaltningsresultat 
Driftnettot ökade med 69 procent och uppgick till 28 842 
TEUR (17 037). Överskottsgraden uppgick till 93,8 procent 
(92,5 avseende jan-jun 2024). Centrala administrations-
kostnader ökade till -2 380 TEUR (-2 176) på grund av 
bland annat kostnader för rekrytering- och digitalisering. 
Ränteintäkter minskade till 124 TEUR (2 079) på grund av 
minskning av likvida medel efter fastighetsförvärv. 
Räntekostnaderna ökade till -10 882 TEUR (-6 547) på 
grund av lån i samband med förvärv, i viss mån motverkat 
av sjunkande räntenivå. Förvaltningsresultatet ökade med 
50 procent till 15 731 TEUR (10 493), vilket motsvarar en 
ökning om 36 procent per aktie till 0,16 EUR (0,12). 
Procentuell ökning per aktie är lägre än total ökning på 
grund av ökning av antalet utestående aktier i samband 
med fastighetsförvärv i november 2024. 
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 17 471 TEUR  
(-2 387). Av förändringarna avser 19 287 TEUR (-3 452) 
fastigheter, hänförligt till Polen, och -1 816 TEUR (1 065) 
derivat. Realiserade värdeförändringar samt utdelningar 
uppgick till -4 TEUR (-). 
 
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -5 508 TEUR (-2 760), varav 
aktuell skatt var -1 654 TEUR (-717) och uppskjuten skatt 
var -3 854 TEUR (-2 043). Av den aktuella skatten hänförs 
51 procent till verksamheten i moderbolaget i Sverige, 
medan 49 procent avser fastighetsverksamheten i Polen. I 
Lettland och Estland uppkommer aktuell skatt primärt 
endast vid utdelning av eget kapital och i Polen samt 
Litauen kan skattemässiga avskrivningar nyttjas mot 
skattepliktigt resultat. Den uppskjutna skatten är främst 
hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemässiga 
värden på fastigheter, orealiserade värdeförändringar på 
derivat samt skattemässiga underskott. 
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 27 690 TEUR (5 347) och 
periodens totalresultat, dvs. efter omräkningsdifferenser för 
utlandsverksamhet, till 27 318 TEUR (4 982).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat 
om 4 818 TEUR (-) och periodens resultat blev 19 006 TEUR 
(-) efter orealiserade värdeförändringar för fastigheter om 
16 561 TEUR (-). Fastigheter i Poznan genererade ett 
förvaltningsresultat om 5 030 TEUR (3 327) och periodens 
resultat blev 8 313 TEUR (2 704), inklusive orealiserade 
värdeförändringar fastigheter om 5 983 TEUR (33). För 
fastigheter i Vilnius var förvaltningsresultatet 7 862 TEUR 
(6 866), orealiserade värdeförändringar -723 TEUR (-2 209) 
och periodens resultat 5 678 TEUR (4 863). Fastigheter i 
Riga genererade ett förvaltningsresultat om 797 TEUR 
(488), orealiserade värdeförändringar var -2 534 TEUR  
(-1 275) och periodens resultat -1 934 TEUR (-775). 
Periodens resultat, ej hänförligt till segment, var -3 373 
TEUR (-1 446). 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat 
0
25
50
75
100
0
4 000
8 000
12 000
16 000
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
%TEUR
Hyresintäkter, TEUR
Förvaltningsresultat, TEUR
Förvaltningsresultat/hyresintäkter, %

===== SIDA 7 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  7 
 
Resultat i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-jun 
2024  
jan-jun 
Hyresintäkter 30 763 18 409 
Fastighetskostnader -1 921 -1 372 
Driftnetto 28 842 17 037 
Centrala administrationskostnader -2 380 -2 176 
Räntenetto -10 758 -4 468 
Andra finansiella intäkter och kostnader 27 101 
Förvaltningsresultat 15 731 10 493 
Orealiserade värdeförändringar  17 471 -2 387 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 
Aktuell/uppskjuten skatt  -5 508 -2 760 
Periodens resultat 27 690 5 347 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -372 -365 
Periodens totalresultat 27 318 4 982 
 
Finansiell ställning i sammandrag, TEUR 
2025  
30 jun 
2024  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 954 989 935 374 
Derivatinstrument 777 1 728 
Övriga tillgångar 15 574 14 350 
Likvida medel 36 003 31 185 
SUMMA TILLGÅNGAR 1 007 343 982 637 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   453 878 437 257 
Räntebärande skulder 491 330 495 388 
Derivatinstrument 4 801 3 907 
Uppskjuten skatteskuld 24 814 20 935 
Övriga skulder 32 521 25 150 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 007 343 982 637 
 
Segment i sammandrag, TEUR 
2025  
jan-jun 
2024  
jan-jun 
Warszawa   
Förvaltningsresultat 4 818 - 
Orealiserade värdeförändringar  15 944 - 
Aktuell skatt -228 - 
Uppskjuten skatt -1 528 - 
Resultat Warszawa 19 006 - 
Poznan   
Förvaltningsresultat 5 030 3 327 
Orealiserade värdeförändringar  5 453 50 
Aktuell skatt -573 -379 
Uppskjuten skatt -1 596 -293 
Resultat Poznan 8 313 2 704 
Vilnius   
Förvaltningsresultat 7 862 6 866 
Orealiserade värdeförändringar  -1 201 -1 419 
Uppskjuten skatt -983 -583 
Resultat Vilnius 5 678 4 863 
Riga   
Förvaltningsresultat 797 488 
Orealiserade värdeförändringar  -2 729 -1 262 
Aktuell skatt -1 -1 
Resultat Riga -1 934 -775 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -2 365 -2 134 
Ej allokerat finansnetto -410 1 946 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 5 245 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 
Aktuell skatt -851 -337 
Uppskjuten skatt 253 -1 167 
Resultat Ofördelat -3 373 -1 446 
Periodens resultat 27 690 5 347

===== SIDA 8 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  8 
 
1Inklusive amortering.  
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
36
74
116
26
238
76
23
43
107
26
216
3M rörlig
ränta
2025 2026 2027 2028 2029
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
Berlin Hyp
22%
SEB
20%
Helaba
17%
Erste
17%
Swedbank
17%
Luminor
4%
LHV
2%
OP
1%
0
25
50
75
100
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
%
Belåningsgrad Soliditet
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 453 878 
TEUR (437 257) och räntebärande skulder till 491 330 
TEUR (495 388) vid periodens slut. Belåningsgraden var 48 
procent (50) och soliditeten 45 procent (44). Under 
perioden har inga nya lån upptagits eller refinansieringar 
genomförts.  
Samtliga räntebärande skulder löper med rörlig ränta 
kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. Räntesäkrad andel 
av skulderna utgjorde 84 procent (84), varav 98 procent 
med ränteswappar och 2 procent genom fasträntelån. Grön 
finansiering utgjorde 89 procent (76) av total räntebärande 
skuld. Genomsnittlig räntenivå uppgick vid periodens slut 
till 4,4 procent (4,5), genomsnittlig räntebindningstid till 
2,7 år (3,1) och genomsnittlig kapitalbindningstid till 3,0 år 
(3,4). Räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,4 
ggr (2,6).  
Under perioden har skulderna, exklusive refinansierade 
låneförfall, amorterats med 4 133 TEUR (3 018). De årliga 
amorteringarna enligt avtal uppgick vid periodens slut till 
8 267 TEUR (8 267), motsvarande 1,7 procent (1,7) av 
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om 
nominellt 405 044 TEUR (408 494). Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -4 029 TEUR  
(-2 208). I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna 
tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad 
utdelning) under derivat. Vid löptidens slut är värdet på 
ränteswapparna alltid noll. 
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Vid periodens slut var det långsiktiga substansvärdet per 
aktie 4,94 EUR (4,71), motsvarande 55,05 SEK per aktie 
(54,10). Eget kapital per aktie var 4,64 EUR (4,47), 
motsvarande 51,76 SEK per aktie (51,39). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 15 573 TEUR (9 668) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var 764 TEUR  
(-18 143). Kassaflöde från investeringsverksamheten 
uppgick till -2 291 TEUR (-81 318) och från finansierings-
verksamheten till -9 232 TEUR (32 757). Periodens 
kassaflöde uppgick till 4 813 TEUR (-57 036). Likvida medel 
vid periodens slut var 36 003 TEUR (71 590 per 30 juni 
2024). 
  
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
 
Kapitalbindning1 och räntebindning
 
Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 9 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  9 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 30 juni 2025. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan är en ögonblicksbild som visar vilket 
resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar 
under en tolvmånadersperiod och ska ej förväxlas med en 
prognos. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som 
föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar 
aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad 
gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller 
andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor, 
valutakurser, värdeförändringar eller andra resultat-
påverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter, 
omräknat till årsintäkt. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder 
på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån, 
med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Förbättrad uthyrningsgrad och viss hyresindexering har 
ökat hyresintäkterna jämfört med intjäningsförmågan 
per 31 mars 2025. Även driftnettot har ökat av samma 
anledningar, samtidigt som ökade fastighetskostnader 
till följd av större bestånd verkar i motsatt riktning.   
• Central administration har ökat på grund av större 
bestånd samt rekryterings- och digitaliserings-
kostnader.  
• Ränteintäkterna har sjunkit som en följd av lägre 
räntenivå på inlåning. 
• Amortering av lån och lägre genomsnittlig räntenivå 
har minskat räntekostnaderna. 
• Förvaltningsresultatet ökar huvudsakligen på grund av 
högre hyresintäkter samt lägre räntekostnader. 
• Förvaltningsresultat per aktie ökar med cirka 0,01 
EUR, motsvarande 2 procent. 
• Överskottsgraden har sjunkit något, huvudsakligen på 
grund av högre fastighetskostnader i relation till hyres-
intäkter, vilket också påverkat direktavkastningsnivån. 
• Räntetäckningsgraden är oförändrad och nettoskuld-
kvoten har sjunkit som en följd av förbättrat driftnetto 
och lägre nettoskuld. 
 
 
Nyckeltal 
2025  
30 jun 
2025  
31 mar 
Förändring,  
enhet 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,34 0,33 +0,01 
Överskottsgrad, % 94,4 94,8 -0,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 +0,0 
Nettoskuldkvot, ggr 8,4 8,5 -0,1 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,5 -0,1 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,2 6,2 0,0 
Direktavkastning, % 6,2 6,1 +0,1 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 954 989 955 543 -554 
TEUR 
2025  
30 jun 
2025  
31 mar Förändring, % 
Hyresintäkter 62 479 61 710 +1 
Fastighetskostnader -3 518 -3 216 +9 
Driftnetto 58 961 58 494 +1 
Centrala administrationskostnader -4 533 -4 336 +5 
Ränteintäkter 175 238 -26 
Räntekostnader -21 605 -21 958 -2 
Andra finansiella intäkter och kostnader -44 -44 0 
Förvaltningsresultat 32 954 32 394 +2

===== SIDA 10 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  10 
 
Marknad 
Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och 
attraktiv direktavkastning jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är 
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och 
långsiktig värdestegringspotential.   
 
Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska 
städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen 
och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt 
närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren. 
Polen, med nära 40 miljoner invånare, är på väg att bli en 
av världens tjugo största ekonomier under 2025 och BNP 
förväntas växa dubbelt så snabbt som EU-genomsnittet de 
kommande åren, enligt Internationella valutafonden. 
Dessutom finns en strukturell ökning inom kontors-
sysselsättning, vilket drivit fram tillväxten av moderna 
kontorsstockar de senaste tjugo åren. Sedan pandemin har 
efterfrågan på högkvalitativa kontorslokaler i attraktiva 
lägen stärkts och försvagats för det motsatta. Hyresnivåer 
för premiumkontor är därför i en stigande trend, trots att 
totala vakanser ökat de senaste åren. Warszawa och 
Poznan är Eastnines starkaste hyresmarknader för tillfället, 
drivet av relativt sett starkare efterfrågan och lägre 
nyutvecklingsaktivitet jämfört med Vilnius och Riga. 
Kontorshyror på Eastnines marknader är betydligt lägre än 
på nordiska och västeuropeiska marknader. Till exempel är 
topphyrorna nära dubbelt så höga i större tyska städer, 
jämfört med motsvarande i Warszawa, som har över tre 
miljoner invånare i storstadsområdet och en kontorsstock 
på drygt sex miljoner kvm.        
Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder 
kännetecknas av färre inhemska köpare och lägre likviditet 
jämfört med västeuropeiska motsvarigheter. Direkt-
avkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00 
procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i 
Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda 
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen. 
Avkastningskraven har varit stabila under det första 
halvåret 2025, efter ökningar framför allt under 2023 som 
en följd av kraftigt stigande räntenivåer. 
 
 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader, 2024 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader, 2024 
Källa: JLL, Colliers, CBRE  
0
10
20
30
40
50
60
70
Stockholm
München
Helsingfors
Frankfurt
Oslo
Berlin
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Warszawa
Göteborg
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznan
EUR/kvm/
mån
0
2
4
6
8
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg
Oslo
München
Berlin
Frankfurt
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
Köln
Helsingfors
Warszawa
Vilnius
Riga
Poznan
%
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
EUR/kvm/
mån
Riga Vilnius Poznan Warszawa
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa

===== SIDA 11 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  11 
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade med 19,6 MEUR under perioden till 955,0 MEUR, 
huvudsakligen till följd av orealiserade värdeförändringar om 19,3 MEUR avseende 
fastigheter i Polen under första kvartalet. Under andra kvartalet var de orealiserade 
värdeförändringarna nära noll.
 
Fastighetsportfölj 
Vid periodens slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 16 
fastigheter, varav 15 kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet. Totalt antal kvm uppgick till 271 600 (271 600) 
och värdet per kvm till 3 481 EUR (3 409). Marknadsvärdet 
för samtliga fastigheter summerade till 955,0 MEUR 
(935,4), varav utvecklingsprojekt uppgick till 9,6 MEUR 
(9,6). Projektfastigheten utgör merparten av utvecklings-
projektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, 
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 97,1 
procent (96,1) vid periodens slut och hyresvärdet ökade till 
64,4 MEUR (63,6). Överskottsgraden uppgick till 93,8 
procent (92,5 avser jan-jun 2024). Fastighetsbeståndets 
genomsnittliga ålder, baserat på kvm, uppgick till 7,8 år 
(7,3).  
 
Warszawa 
Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa. 
Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen 
Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid 
periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i 
Warszawa till 60 100 kvm, vilket bedöms motsvara en 
procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 18,3 
MEUR (18,0) och det totala fastighetsvärdet till 296,5 
MEUR (281,8). 
 
Poznan 
I Poznan, som är en av Polens större regionstäder och 
universitetsstad, är Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och 
Nowy Rynek E centralt belägna, på gångavstånd från både 
centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till 68 100 
kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av kontors-
marknaden. Hyresvärdet ökade till 14,9 MEUR (14,6) och 
det totala fastighetsvärdet till 204,3 MEUR (198,3). 
 
Vilnius 
I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. 
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera pågående nybyggnationer, 
nära centralstationen. Vid periodens slut uppgick Eastnines 
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 120 900 kvm, 
motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under 
perioden ökat till 26,4 MEUR (26,2) och fastighetsvärdet till 
387,4 MEUR (386,6), varav värdet på utvecklingsprojekt var 
0,4 MEUR (0,4). 
 
Riga 
I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna 
kontor centralt i staden samt runt området Skanste i 
avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga 
fastigheter är belägna centralt, längs en av stadens 
viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den 
intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala 
uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket 
bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i 
staden. Hyresvärdet har under perioden ökat till 4,8 MEUR 
(4,7) och fastighetsvärdet uppgick till 66,7 MEUR (68,8), 
varav värdet på utvecklingsprojekt var 9,2 MEUR (9,2).
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 Uthyrningsbar yta, kvm  
 
 
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant yta, 
kvm  
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, % 
Hyresvärde, 
MEUR 
Fastighets-
värde, 
MEUR 
Andel av 
värde, % 
Warszawa  57 229 1 347 1 494 60 070   590 99,3 18,3 296,5 31 
Poznan 66 169 1 457 457 68 083   - 100,0 14,9 204,3 21 
Vilnius 117 380 3 246 308 120 934   4 433 96,6 26,4 387,4 41 
Riga  19 758 2 744 14 22 516   4 045 82,3 4,8 66,7 7 
Totalt 260 536 8 794 2 273 271 603   9 068 97,1 64,4 955,0 100

===== SIDA 12 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  12 
 
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
31%
21%
41%
7%
Warszawa
Poznan
Vilnius
Riga
Utvecklingsprojekt  
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt. Projekten, 
som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bland 
annat stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. 
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt 
anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji, 
beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. 
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och en del 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 
3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt 
planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 
3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm 
uthyrningsbar yta.  
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde ökade med 19,6 MEUR till 955,0 
MEUR (935,4) under perioden. Investeringar i befintliga 
fastigheter bidrog med 2,1 MEUR. Totala orealiserade 
värdeförändringar uppgick till 19,3 MEUR, varav den del 
som påverkade fastighetsvärdet uppgick till 17,5 MEUR. 
Mellanskillnaden på 1,8 MEUR utgör justering avseende 
bolagsförvärvet av Warsaw Unit under andra kvartalet. 
Bedömning av framtida kassaflöde och avkastningskrav har 
väsentlig påverkan på fastigheternas värde. Lägre 
avkastningskrav i Polen, samt ett antagande om högre 
marknadshyror i Warszawa har haft en positiv påverkan på 
fastigheternas värde.  
Under andra kvartalet värderades fyra fastigheter 
externt, varav två i Litauen och en vardera i Polen och 
Lettland. Orealiserade värdeförändringar uppgick till -0,1 
TEUR. Det vägda avkastningskravet ökade med 0,04 
procentenheter under kvartalet, vilket avrundat innebär en 
ökning från 6,5 till 6,6 procent. 
 
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet 
Eastnine har varken förvärvat eller avyttrat någon fastighet 
under perioden. Investeringar i befintliga fastigheter har 
avsett fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar 
för befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2025 
jan-jun 
2024 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 935 374 573 771 
Fastighetsförvärv - 361 499 
Investeringar i befintliga fastigheter 2 129 4 364 
Orealiserade värdeförändringar 17 486 -4 260 
Fastighetsvärde vid periodens slut  954 989 935 374 
 
 
Fastighetsvärde per segment 
 
Lokalyta per kategori 
I väntan på att projektfastigheten Kimmel ska utvecklas har fastigheten 
under våren och försommaren omvandlats till en grön oas mitt i staden 
där besökare kan delta i olika event med musik och mat. En del av de 
befintliga tegelbyggnaderna har genomgått enklare restaurering.

===== SIDA 13 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  13 
 
90
92
94
96
98
100
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
21%
28%
14%5%
2%
30%
ICT
Finans
E-handel
Sjukvård & hälsa
Samhälle
Övrigt
0
25
50
75
100
250
500
750
1 000
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror  
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal 
kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I 
avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för 
hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 62,5 MEUR (61,1) vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 50 procent. De tre största 
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka 
svarade för 29 procent av kontrakterade årshyror. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga 
hyresavtal uppgick till 3,7 år, och för de tio största 
hyresgästerna 3,6 år. Genomsnittlig återstående löptid till 
break-option uppgick till 3,2 år respektive 2,9 år för de tio 
största hyresgästerna. 
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 221 EUR per kvm (218). I Warszawa 
uppgick den till 287 EUR (282), i Poznan till 205 EUR (201), 
i Vilnius till 203 EUR (201) och i Riga till 184 EUR (183). 
Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. 
Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 
2–3 månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i 
samband med tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till -75 kvm, motsvarande 
årshyror om -28 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för 
nytecknade avtal under perioden uppgick till 214 EUR per 
kvm. Totalt 1 260 kvm, motsvarande årshyror om 273 
TEUR, har förlängts under perioden. Omförhandling av 
hyresavtal har skett till genomsnittlig årshyra om 217 EUR 
per kvm. Av kontrakterade och uppsagda hyresavtal 
kvarstod vid periodens slut, 2 988 kvm för avflyttning. 
 
 
Största hyresgäster  
 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för lokaler, parkering och övrigt.   
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
 
Hyresgäster per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
  
Hyresgäst 
Andel av kontrakterad  
årshyra1, % 
Warta 11 
Allegro 10 
Danske Bank 8 
Telia 5 
Vinted 3 
McKinsey 3 
Swedbank 3 
CBRE 2 
Rockwool 2 
Moderna 2 
Totalt 50

===== SIDA 14 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  14 
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en 
rullande tolvmånadersperiod. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingarna under perioden 
har utförts av Avison Young, Colliers International Advisor 
och Newsec. 
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas 
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa 
värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt 
kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den 
interna värderingsmodellen. Under andra kvartalet 2025 
värderades fyra fastigheter externt till ett marknadsvärde 
om 175,9 MEUR. Totalt marknadsvärdet ökade till 955,0 
MEUR (935,4) vid periodens slut, huvudsakligen hänförligt 
till värdeförändring av fastigheterna i Polen under första 
kvartalet. 
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive fastighets framtida 
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell 
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- 
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat 
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden 
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I 
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av 
nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i 
reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av 
nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan 
nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. För mer 
information om värderingsmodell, antaganden och 
fastighetsvärden se även årsredovisningen för 2024, not 10 
Förvaltningsfastigheter. För utvecklingsprojekt, där 
osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida 
hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av 
nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger 
vid värderingstidpunkten som indikerar ett lägre värde. 
Projektet Kimmels fastighetsvärde är oförändrat under 
perioden och motsvarar externvärderingen utförd per 31 
december 2024.   
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,6 procent (6,6 vid årsskiftet) och antagen 
marknadshyra uppgick till i genomsnitt 19,0 EUR per kvm 
och månad (18,7). I värderingsmodellen har den långsiktiga 
inflationen för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 
procent (2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i 
genomsnitt 8,0 procent (8,0). 
Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budgeterade underhållsinvesteringar. 
Normaliserad årlig avsättning uppgick i värderingarna till 
2,7 procent (2,6). 
 
 
 
 
Lokalkategori Kvm 
Avtalade årliga 
hyresintäkter, MEUR 
Hyresvärde,  
MEUR 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 
Kontor 260 536 56,5 58,2 223 97,5 
Handel och service 8 794 1,3 1,7 189 79,7 
Parkering - 3,8 3,9 - 97,4 
Övrigt1 2 273 0,9 0,6 138 99,8 
Summa 271 603 62,5 64,4 222 97,1 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. 
Värderingsantaganden       
Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga 
Genomsnitt 
30 jun 2025 
Genomsnitt 
31 dec 2024 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad1 26,0 17,0 17,3 15,1 19,0 18,7 
Capex år 1/Capex normaliserad årlig 
avsättning, % av hyresintäkter  2,0/2,0 2,3/2,6 3,4/1,9 30,9/2,5 13,8/2,7 18,0/2,6 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,2 7,1 6,5 6,8 6,6 6,6 
Vägd kalkylränta, % 7,5 8,1 8,2 8,6 8,0 8,0 
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  15 
 
Grön finansiering 
89 % 
 
 
Hållbarhet 
Eastnine arbetar systematiskt med att förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket 
och samtidigt tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med 
hyresgäster, anställda och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål  
Eastnine har som ambition att vara en ledande aktör inom hållbarhet i våra regioner 
och arbetar målmedvetet för att uppnå bland annat följande mål:  
 
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av nettoomsättningen).  
• Klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och minskade utsläpp från nybyggnation 
och hyresgästanpassningar.  
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. 
• Femstjärnig rating från GRESB.  
 
Nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 Samtliga energirelaterade nyckeltal är normalårskorrigerade och avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna. 
2 Jämförbart bestånd exkluderar Warsaw Unit och Nowy Rynek E, som förvärvades i november respektive juni 2024. 
3 Exkluderar elanvändning hos hyresgäster. 
  
Nyckeltal1 
2025 
jan-maj 
2024 
jan-maj Förändring, % 
Förändring jämförbart 
bestånd2, % 
Fastighetsenergi, kWh/kvm3 50,5 50,7 -0,5 -4,8 
Total energianvändning, kWh/kvm 63,7 64,5 -1,3 -3,5 
     
Gröna hyresavtal 
45 % 
 
 
GRESB, antal stjärnor 
 
 
Taxonomiförenlig verksamhet 
82 % 
 
 
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj 
100 % 
 
 
Eastnine har installerat solceller på fastigheterna som 
bidrar till fossilfri uppvärmning/elförbrukning. 
GRESB, poäng  
92 av 100

===== SIDA 16 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  16 
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut 
hade Eastnine-koncernen 23 (22) heltidsanställda, varav 10 
(10) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 8 (7) i 
Vilnius och 5 (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
delårsrapport omfattar perioden januari–juni 2025. Alla 
belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de 
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även 
omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag 
ekonomisk konjunktur samt negativa värdeförändringar på 
fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Utöver svag 
konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar faktorer 
såsom handelskonflikter och tullar på varuflöden att direkt 
eller indirekt påverka hyresgästers verksamheter, deras 
betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för 
stigande finansieringskostnader är bland annat beroende av 
inflations- och ränteutveckling. I takt med att fastighets-
branschen, i likhet med de flesta branscher, blir allt mer 
digitaliserad ökar sårbarheten och risken för cyberattacker, 
dataintrång och bedrägerier. 
En redogörelse för Eastnines största risker finns i 
Bolagets årsredovisning för 2024 på s. 59–66. Aktuell 
marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 10.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till 853 TEUR (1 833). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 28. 
 
Utdelning  
Årsstämman 2025 fastslog, avseende verksamhetsåret 
2024, en ökning av utdelningen till 1,20 SEK/aktie (1,16) 
att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,30 SEK/aktie.  
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder som utfärdats av International 
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som 
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 
(kompletterande redovisningsregler för koncerner) 
tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats 
konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna 
avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har 
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt 
Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2024. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS Redovisningsstandarder samt IFRIC® 
Tolkningar, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines 
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
 
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och 
styrelse följer upp innehaven på följande segment: 
Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, samt med styrelseledamöter och anställda. 
Se not 28 i Årsredovisning 2024.  
 
Väsentliga händelser efter periodens slut 
Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens slut.

===== SIDA 17 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  17 
 
Styrelsens och vd:s intygande 
Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som moderbolaget och koncernen står inför. 
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 7 juli 2025 
 
 
 
 
Louise Richnau   Christian Hermelin   Peter Elam Håkansson 
Styrelseordförande   Styrelseledamot   Styrelseledamot 
 
 
 
 
Hanna Loikkanen   Ylva Sarby Westman  Kestutis Sasnauskas 
Styrelseledamot   Styrelseledamot   Vd

===== SIDA 18 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  18 
 
Aktien  
Eastnines aktiekurs steg med 6 procent under första halvåret efter nedgång under 
första kvartalet och en uppgång under andra. Totalavkastningen var 16 procent under 
den senaste tolvmånadersperioden och det långsiktiga substansvärdet per aktie i SEK 
ökade med 2 procent och med 5 procent i EUR. Den totala aktieomsättningen har ökat 
med 160 procent, jämfört med samma period 2024.
Kursutveckling och totalavkastning 
Eastnines aktiekurs stängde på 49,80 SEK (46,80) vid 
periodens slut, efter en uppgång med 6 procent under årets 
första sex månader. Årets högsta stängningskurs på 50,20 
SEK uppmättes den 27 juni. Den lägsta stängningskursen 
på 37,55 SEK noterades den 9 april. Bolagets börsvärde 
uppgick vid periodens slut till 4,9 miljarder SEK (4,6). 
Eastnines totalavkastning för den senaste tolv-
månadersperioden uppgick till 15,7 procent. Under samma 
period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real 
Estate GI med -4,4 procent. Eastnines totalavkastning 
under den senaste femårsperioden uppgick till 18,3 procent 
i snitt per år, jämfört med 3,2 procent för fastighetsindexet. 
 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat och 
uppgick vid periodens slut till 55,05 SEK (54,10) respektive 
4,94 EUR (4,71). Eget kapital per aktie uppgick till 51,76 
SEK (51,39) respektive 4,64 EUR (4,47). Den långsiktiga 
substansrabatten minskade till 10 procent (13).  
 
Omsättning och free float 
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har ökat 
till 85 810 aktier (38 355) under perioden januari–juni och 
på samtliga marknadsplatser1 till 115 831 aktier (44 307). 
Free float2 för aktien uppgick vid periodens slut till 42,7 
procent (40,6 per 30 juni 2024). 
 
Omsättning 
Totalavkastning 
 
Nyckeltal per aktie 
 
Substansvärde och aktiekurs 
 
Aktiekursutveckling 
 
  m
Totalavkastning, % 1 år 5 år 
Snitt per 
år under 
fem år 
Eastnine 15,7  91,5 18,3 
OMX Stockholm Real Estate GI -4,4 15,8 3,2 
Data per aktie 
2025 
30 jun 
2024 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,64 4,47 
Långsiktigt substansvärde, EUR 4,94 4,71 
Aktiekurs, EUR 4,47 4,07 
Eget kapital, SEK 51,76 51,39 
Långsiktigt substansvärde, SEK 55,05 54,10 
Aktiekurs, SEK 49,80 46,80 
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
Antal aktier
Volym Trendlinje
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, ITG Posit, Aquis Stock Exchange, Liquidnet EU Limited MTF, London Stock Exchange, Sigmax x, Instinet Blockmatch Europe, Börse 
München, Börse Stuttgart och Frankfurt Stock Exchange. 2 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 
9,2m 7,6m 1,8m 
35
40
45
50
55
60
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
2025
Q2
%SEK
Rabatt/premium, % Långs. substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK

===== SIDA 19 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  19 
 
Antal aktier och ägare 
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid periodens slut 
till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 739 604  
(97 739 604). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 
maj till 81,0 procent (79,4 per 31 dec 2024).  
Antalet kända aktieägare har ökat under perioden och 
uppgick den 31 maj till 6 217 (5 942 per 31 dec 2024). Två 
ägare, Peter Elam Håkansson och Bonnier Fastigheter 
Invest hade vardera minst 10 procent av totalt antal aktier i 
Bolaget. 
Återköp 
Vid periodens slut hade Bolaget 502 124 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal 
aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till 
Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP). 
Utspädningseffekten av LTIP redovisas för nyckeltalet 
resultat per aktie. Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen 
nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med 
begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var 
tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. 
 
 
Största aktieägare per 31 maj 2025 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring 
andel 2025,  
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1 25 511 064 26,0 +0,1 
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8 0,0 
Arbona AB (publ) 9 015 088 9,2 0,0 
Kestutis Sasnauskas1 4 461 394 4,5 +0,1 
Patrik Brummer1 3 331 720 3,4 0,0 
Karine Hirn  1 645 152 1,7 0,0 
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 0,0 
Dimensional Fund Advisors 1 301 762 1,3 0,0 
Martin Olof Brage Larsén 935 382 1,0 0,0 
Gustaf Hermelin1 930 000 0,9 0,0 
Staffan Malmer 872 847 0,9 -0,2 
Albin Rosengren1 822 392 0,8 0,0 
Handelsbanken Fonder 804 742 0,8 +0,2 
Andersson Invest & Fastighets AB 760 783 0,8 +0,1 
First Fondene  750 000  0,8 +0,8 
15 största aktieägarna  68 250 929  69,5 +1,1 
Eastnine AB (återköpta aktier) 502 124 0,5 0,0 
Övriga  29 488 675  30,0 -1,1 
Totalt 98 241 728 100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance och arbona.se 
Under kvartalet arrangerade Eastnine, tillsammans med 
Pareto, en fastighetsresa till Warszawa och Vilnius där 
investerare fick möjlighet att fördjupa sig i våra 
marknader och besöka Eastnines fastigheter.

===== SIDA 20 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport januari –juni 2025  20 
 
Finansiella rapporter i sammandrag 
 
 
 
Visste du att…  
Livskvaliteten i Vilnius rankas bland de bästa i 
hela EU. Vilnius värderas högt för god 
luftkvalitet, lågt buller, låg brottslighet, 
välskötta offentliga utrymmen samt parker 
och ett aktivt kulturliv. Vilnius är också den 
första baltiska huvudstaden som överträffat 
EU-genomsnittet när det kommer till BNP per 
capita. 2024 var Vilnius BNP per capita 5 
procent högre än EU-ländernas snitt. 
Källa: Report on the quality of life in European cities (2023)

===== SIDA 21 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
21
Koncernens rapport över totalresultat 
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Hyresintäkter 15 156 9 345 30 763 18 409 53 876 41 523
Fastighetskostnader -970 -667 -1 921 -1 372 -3 518 -2 970
Driftnetto 14 186 8 678 28 842 17 037 50 358 38 553
Centrala administrationskostnader -1 175 -978 -2 380 -2 176 -4 533 -4 330
Ränteintäkter 45 938 124 2 079 1 129 3 084
Räntekostnader -5 406 -3 464 -10 882 -6 547 -19 131 -14 795
Andra finansiella intäkter och kostnader 285 -8 27 101 -392 -318
Förvaltningsresultat 7 935 5 167 15 731 10 493 27 431 22 193
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -63 -4 986 19 287 -3 452 18 479 -4 260
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 347 349 -1 816 1 065 -8 315 -5 433
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - -4 - 89 93
Resultat före skatt 5 525 530 33 198 8 107 37 684 12 593
Aktuell skatt -1 208 -352 -1 654 -717 -2 457 -1 520
Uppskjuten skatt 1 077 137 -3 854 -2 043 -6 976 -5 165
Årets/periodens resultat1 5 393 315 27 690 5 347 28 251 5 908
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 14 -38 -372 -365 -957 -950
Årets/periodens totalresultat1 5 408 276 27 318 4 982 27 294 4 957
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 97 740 88 924 97 740 88 924 97 740 97 740
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 97 740 88 924 97 740 88 924 94 181 89 807
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 97 774 89 012 97 774 89 012 94 215 89 841
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,06 0,00 0,28 0,06 0,30 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,06 0,00 0,28 0,06 0,30 0,07
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 954 989 935 374 651 628
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 6 008 5 610 2 360
Derivatinstrument 652 1 377 4 075
Övriga anläggningstillgångar 321 213 160
Summa anläggningstillgångar 961 969 942 574 658 223
Övriga omsättningstillgångar 9 245 8 527 25 556
Derivatinstrument 125 351 245
Likvida medel 36 003 31 185 71 590
Summa omsättningstillgångar 45 374 40 063 97 390
SUMMA TILLGÅNGAR 1 007 343 982 637 755 613
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 453 878 437 257 396 444
Räntebärande skulder 451 369 454 854 292 866
Derivatinstrument 4 801 3 907 -
Uppskjuten skatteskuld 24 814 20 935 17 813
Leasingskuld 6 008 5 610 2 338
Övriga långfristiga skulder 4 902 4 556 3 475
Summa långfristiga skulder 491 894 489 863 316 492
Räntebärande skulder 39 961 40 534 28 166
Övriga kortfristiga skulder 21 610 14 984 14 512
Summa kortfristiga skulder 61 572 55 518 42 677
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 007 343 982 637 755 613
1 Årets/periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.

===== SIDA 22 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
22
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-30 juni - - - 5 347 5 347
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - -365 - -365
Utdelning till aktieägarna - -8 878 - - -8 878
Långsiktiga incitamentsprogram - 165 - - 165
Utgående eget kapital 30 juni 2024 3 660 229 987 172 162 625 396 444
Resultat 1 juli-31 december - - - 561 561
Övrigt totalresultat 1 juli-31 december - - -585 - -585
Kvittningsemission 358 40 642 - - 41 000
Utdelning till aktieägarna - -166 - - -166
Långsiktiga incitamentsprogram - -97 - - -97
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - 100 - - 100
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 465 -413 163 186 437 257
Resultat 1 januari-30 juni - - - 27 690 27 690
Övrigt totalresultat 1 januari-30 juni - - -372 - -372
Utdelning till aktieägarna - - - -10 699 -10 699
Långsiktiga incitamentsprogram - 3 - - 3
Utgående eget kapital 30 juni 2025 4 018 270 468 -785 180 177 453 878
Koncernens rapport över kassaflöden
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 5 525 530 33 198 8 107 37 684 12 593
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 4 175 4 839 -15 972 2 278 -9 193 9 058
Betald inkomstskatt -1 208 -352 -1 654 -717 -2 457 -1 520
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 8 492 5 016 15 573 9 668 26 035 20 131
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -1 400 -19 658 -683 -20 397 16 277 -3 437
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 1 016 2 664 1 447 2 254 7 234 8 041
Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 108 -11 978 16 337 -8 475 49 546 24 735
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -75 - -162 - -162 -
Investeringar i befintliga fastigheter -1 310 -1 078 -2 129 -1 736 -4 757 -4 364
Förvärv av fastigheter1 - -79 573 - -79 573 -240 926 -320 499
Förvärv av inventarier - -3 - -9 -12 -21
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 385 -80 654 -2 291 -81 318 -245 857 -324 884
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån - 39 644 - 75 230 178 000 253 230
Amortering av lån -2 066 -1 437 -4 133 -38 521 -7 776 -42 164
Amortering av leasingskuld - -27 - -64 -126 -190
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - - - - 100 100
Utdelning till aktieägarna -2 675 -2 220 -5 099 -3 888 -9 501 -8 290
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 741 35 960 -9 232 32 757 160 697 202 686
Periodens/årets kassaflöde 1 982 -56 672 4 813 -57 036 -35 614 -97 463
Likvida medel, ingående balans 34 013 128 258 31 185 128 620 71 590 128 620
Valutakursdifferenser i likvida medel 8 3 5 6 27 28
Likvida medel, utgående balans 36 003 71 590 36 003 71 590 36 003 31 185
Nyckeltal
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,08 0,06 0,16 0,12 0,29 0,25
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,06 0,00 0,28 0,06 0,30 0,07
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,06 0,00 0,28 0,06 0,30 0,07
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 0,08 -0,13 0,17 -0,10 0,53 0,28
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,02 -0,64 0,05 -0,64 -0,38 -1,09
Överskottsgrad, % 93,6 92,9 93,8 92,5 93,5 92,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,5 2,4 2,6 2,4 2,5
Avkastning på eget kapital, % 4,7 0,3 12,3 2,5 6,4 1,2
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
23
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–30 jun 2025
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 8 838 7 386 12 660 1 879 - 30 763
Fastighetskostnader -283 -172 -923 -543 - -1 921
Driftnetto 8 555 7 214 11 737 1 336 - 28 842
Centrala administrationskostnader - - -15 - -2 365 -2 380
Ränteintäkter - 1 31 9 83 124
Räntekostnader -3 780 -2 247 -3 876 -552 -427 -10 882
Andra finansiella intäkter och kostnader 42 62 -15 3 -65 27
Förvaltningsresultat 4 818 5 030 7 862 797 -2 775 15 731
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 16 561 5 983 -723 -2 534 - 19 287
Orealiserade värdeförändringar i derivat -617 -530 -478 -196 5 -1 816
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - -4 -4
Resultat före skatt 20 761 10 483 6 661 -1 933 -2 774 33 198
Aktuell skatt -228 -573 - -1 -851 -1 654
Uppskjuten skatt -1 528 -1 596 -983 - 253 -3 854
Periodens resultat 19 006 8 313 5 678 -1 934 -3 373 27 690
Förvaltningsfastigheter 296 549 204 290 387 444 66 706 - 954 989
varav periodens investeringar/förvärv - 44 1 614 471 - 2 129
Räntebärande skulder 165 480 108 146 177 893 29 811 10 000 491 330
TEUR
1 jan–30 jun 2024
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter - 4 691 11 940 1 778 - 18 409
Fastighetskostnader - -71 -807 -495 - -1 372
Driftnetto - 4 620 11 132 1 284 - 17 037
Centrala administrationskostnader - -42 - - -2 134 -2 176
Ränteintäkter - - 122 13 1 944 2 079
Räntekostnader - -1 363 -4 375 -808 0 -6 547
Andra finansiella intäkter och kostnader - 112 -13 - 2 101
Förvaltningsresultat - 3 327 6 866 488 -187 10 493
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter - 33 -2 209 -1 275 - -3 452
Orealiserade värdeförändringar i derivat - 17 790 13 245 1 065
Resultat före skatt - 3 377 5 447 -774 57 8 107
Aktuell skatt - -379 - -1 -337 -717
Uppskjuten skatt - -293 -583 - -1 167 -2 043
Periodens resultat - 2 704 4 863 -775 -1 446 5 347
Förvaltningsfastigheter - 196 719 381 269 73 640 - 651 628
varav periodens investeringar/förvärv - 79 576 932 800 - 81 309
Räntebärande skulder - 109 214 181 526 30 292 - 321 032
Fastigheter
Fastigheter
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
24
Värderingsantaganden
2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023
Förvaltningsfastigheter 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 19,0 18,7 18,7 16,8 16,7 16,6 16,5 16,3
Vägd kalkylränta, %2 8,0 8,0 8,0 8,3 8,1 8,0 8,1 8,1
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,3 2,3 2,3 2,2 2,0 2,0 2,0 2,0
Känslighetsanalys
30 juni 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 11 329 -11 330 8 400 -8 398 14 329 -14 248 2 203 -1 957
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -1 541 - -2 194 3 632 -3 965 691 -651
+/- 0,25 -7 283 7 894 -4 702 5 045 -8 965 9 765 -1 416 1 526
+/- 0,50 -14 022 16 481 -9 093 10 475 -17 422 20 349 -2 716 3 170
+/- 1,00 -26 096 36 131 -17 061 22 673 -35 660 48 572 -5 106 6 901
30 juni 2025
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 36 261 -35 933
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 323 -8 351
+/- 0,25 -22 366 24 230
+/- 0,50 -43 253 50 475
+/- 1,00 -83 923 114 277
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2025 2024 2025 2024
resultat och eget kapital Förändring, % 30 jun 31 dec 30 jun 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 23 693 23 239 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -386/+386 -390/+390
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -773/+773 -780/+780
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +180/-180 +156/-156
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +360/-360 +312/-312
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2025 2024
Likvida medel och skulder 30 jun 31 dec
Valuta i SEK 214 77
Valuta i PLN 3 713 4 547
Kassaflöde och intjäning
Riga
Lettland
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Fram till och med Q2 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum. 
Poznan 
Polen1
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Vilnius
Litauen
Warszawa 
Polen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Eastnine

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
25
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023
Hyresintäkter 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056
Fastighetskostnader -970 -951 -842 -755 -667 -705 -747 -576
Driftnetto 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481
Centrala administrationskostnader -1 175 -1 205 -1 079 -1 074 -978 -1 198 -904 -851
Ränteintäkter 45 79 421 584 938 1 140 1 208 786
Räntekostnader -5 406 -5 476 -4 462 -3 787 -3 464 -3 083 -3 758 -3 643
Andra finansiella intäkter och kostnader 285 -258 -294 -125 -8 108 -282 -209
Förvaltningsresultat 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -63 19 350 -1 987 1 179 -4 986 1 534 21 -10 004
Derivat -2 347 531 -1 276 -5 223 349 716 -5 330 -1 264
- -4 49 43 - - - -18 913
Resultat före skatt 5 525 27 674 2 941 1 545 530 7 577 -826 -25 617
Skatt -131 -5 377 -3 182 -743 -215 -2 545 998 -27
Periodens resultat 5 393 22 297 -240 801 315 5 032 172 -25 644
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 14 -386 -255 -330 -38 -327 688 -629
Periodens totalresultat 5 408 21 910 -496 471 276 4 705 860 -26 274
Balansposter i sammandrag
2025 2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023
TEUR 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Förvaltningsfastigheter 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082
Övriga tillgångar 16 351 15 445 16 078 11 918 32 396 12 135 10 730 17 091
Likvida medel 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209
SUMMA TILLGÅNGAR 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382
Eget kapital 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378
Långfristiga räntebärande skulder 451 369 453 111 454 854 291 580 292 866 247 525 193 138 278 961
Kortfristiga räntebärande skulder 39 961 40 336 40 534 28 015 28 166 35 299 91 185 52 486
Övriga skulder 62 136 52 386 49 992 39 933 38 137 28 691 28 623 32 558
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
26
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023
Uthyrningsbar yta, tkvm 271,6 271,6 271,6 211,6 211,6 182,8 182,8 182,8
Antal fastigheter 16 16 16 15 15 14 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082
Överskottsgrad, % 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,1 96,0 96,1 94,4 93,6 92,7 93,1 95,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,4 18,4 18,2 16,6 16,6 16,7 16,1 16,2
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 221 221 218 199 199 200 193 194
WAULT, år 3,7 4,0 4,1 3,9 4,2 4,1 3,8 3,9
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 100 94 94
Finansiella Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023
Hyresintäkter, TEUR 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056
Driftnetto, TEUR 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481
Förvaltningsresultat, TEUR 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564
Nettoskuld, TEUR 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237
Belåningsgrad, % 48 48 50 35 38 27 27 28
3,0 3,2 3,4 2,7 2,9 2,9 2,1 2,0
2,7 2,9 3,1 2,1 2,2 2,0 1,7 1,3
Skuldkvot, ggr 10,7 12,2 14,5 10,3 10,6 9,5 9,5 11,7
Nettoskuldkvot, ggr 9,9 11,3 13,6 7,4 8,3 5,2 5,2 5,6
Soliditet, % 45 46 44 52 52 57 56 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3
Genomsnittlig räntenivå, % 4,4 4,5 4,5 4,6 4,7 4,7 4,0 4,2
Avkastning på eget kapital, % 4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5
Aktierelaterade Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023
Eget kapital, TEUR 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378
482 716 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743
Börsvärde, TEUR 436 678 365 589 398 183 349 215 345 981 342 667 343 475 303 049
Börsvärde, TSEK 4 867 432 3 966 273 4 573 725 3 950 664 3 926 885 3 957 119 3 823 733 3 485 822
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 98 242 98 242 98 242 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481
97 740 97 740 97 740 88 979 88 924 88 924 88 924 88 924
97 740 97 740 92 407 88 953 88 924 88 924 88 924 88 885
0,08 0,08 0,10 0,27 -0,13 0,04 0,06 0,05
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,02 0,03 -0,64 0,21 -0,64 0,00 -0,50 1,62
0,08 0,08 0,07 0,06 0,06 0,06 0,05 0,05
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29
Eget kapital per aktie, EUR1 4,64 4,70 4,47 4,46 4,46 4,55 4,50 4,49
Eget kapital per aktie, SEK1 51,76 50,97 51,39 50,47 50,60 52,57 50,10 51,66
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 4,94 4,98 4,71 4,68 4,61 4,71 4,64 4,59
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 55,05 54,03 54,10 52,93 52,35 54,39 51,67 52,74
Aktiekurs, EUR1 4,47 3,74 4,07 3,92 3,89 3,85 3,86 3,41
Aktiekurs, SEK1 49,80 40,58 46,80 44,40 44,16 44,50 43,00 39,20
Övrigt Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023
EUR/SEK 11,15 10,85 11,49 11,31 11,35 11,55 11,13 11,50
EUR/PLN 4,24 4,18 4,27 4,28 4,31 4,30 4,35 4,64
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
27
Härledning av nyckeltal
Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023
Hyresintäkter 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056
Driftnetto 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481
Överskottsgrad, % 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6
Förvaltningsresultat 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564
Räntekostnader 5 406 5 476 4 462 3 787 3 464 3 083 3 758 3 643
Resultat före räntekostnader 13 341 13 272 10 617 9 332 8 631 8 409 8 241 8 207
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3
Driftnetto, R12 50 358 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256
Centrala administrationskostnader, R12 -4 533 -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949
Summa 45 825 40 514 34 223 31 048 29 806 29 645 29 952 29 307
Räntebärande skulder 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447
Skuldkvot, ggr 10,7 12,2 14,5 10,3 10,8 9,5 9,5 11,3
Driftnetto, R12 50 358 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256
Centrala administrationskostnader, R12 -4 533 -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949
Summa 45 825 40 514 34 223 31 048 30 337 29 645 29 952 28 402
Räntebärande skulder 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447
Likvida medel 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209
Nettoskuld, TEUR 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237
Nettoskuldkvot, ggr 9,9 11,3 13,6 7,4 8,2 5,2 5,2 5,6
21 631 87 642 -1 982 1 885 1 106 18 821 3 438 -105 094
Genomsnittligt eget kapital 456 523 444 561 417 113 396 794 400 487 401 730 399 777 412 513
4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5
Eget kapital 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378
Återläggning derivat 4 024 1 677 2 179 1 033 -4 075 -3 971 -3 254 -8 584
Återläggning uppskjuten skatt 24 814 25 942 20 935 18 315 17 813 17 952 15 768 16 949
Långsiktigt substansvärde, TEUR 482 716 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743
Förvaltningsfastigheter 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082
Räntebärande skulder 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447
Likvida medel 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209
Belåningsgrad, % 48 48 50 35 38 27 27 28
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-juni 2025
28
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2025 2024 2025 2024 2024/2025 2024
TEUR apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun jan-dec
Övriga intäkter 624 447 1 248 893 2 527 2 172
Centrala administrationskostnader -1 179 -940 -2 375 -1 964 -4 532 -4 121
-555 -494 -1 127 -1 071 -2 005 -1 949
Orealiserade värdeförändringar i derivat 5 245 5 245 -211 29
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - -4 - 36 40
Finansiella intäkter och kostnader 1 944 1 974 2 577 4 162 5 256 6 840
1 394 1 725 1 451 3 336 3 076 4 961
Aktuell skatt -839 -179 -851 -337 -1 313 -798
Uppskjuten skatt 247 1 253 -1 167 4 -1 415
801 1 547 853 1 833 1 767 2 747
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 30 jun 31 dec 30 jun
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 345 303 300 448 180 770
Lån till koncernföretag 28 397 73 877 76 877
Övriga tillgångar 5 834 3 256 6 542
Likvida medel 7 895 10 546 56 496
SUMMA TILLGÅNGAR 387 429 388 127 320 931
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 344 860 354 705 312 953
Räntebärande skulder 10 000 10 000 -
Lån från koncernföretag 21 712 18 712 -
Övriga skulder 10 857 4 711 7 978
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 387 429 388 127 320 931
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Årets/periodens resultat

===== SIDA 29 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2025  29
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuld 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut. 
Nettoskuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna.

===== SIDA 30 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2025  30
 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
 
 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
R12 
Rullande tolv månader. Avser utfall för de senaste tolv 
månaderna räknat från rapportperiodens slut. 
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 31 =====

Q2 Eastnine Delårsrapport  januari–juni 2025  30
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Delårsrapport januari-september 2025  23 oktober 2025 
Bokslutskommuniké 2025   5 februari 2026 
 
Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: 
 
Avstämningsdag för utdelning  26 augusti 2025 
Förväntad dag för utbetalning  29 augusti 2025 
 
Avstämningsdag för utdelning  11 november 2025 
Förväntad dag för utbetalning  14 november 2025 
 
Avstämningsdag för utdelning  20 januari 2026 
Förväntad dag för utbetalning  23 januari 2026 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Vision 
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa 
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik 
affärsverksamhet utvecklas. 
 
Affärsidé 
Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda 
marknader i Polen och Baltikum. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Nowy Rynek D, i Poznan.